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    質問

管理業の委託

エレベーター独立系のフルメンテはどうですか?

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    質問

管理組合の運営

消火器の交換

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    質問

建物の維持管理

その他

地下ピットにある排水ポンプについて

9

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    質問

管理組合の運営

長期滞納者の面接をしました。管理組合、管理会社の対応も判明しました。

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    質問

建物の維持管理

LED見積りの考え方

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    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

管理組合でのフリーペーパー導入可否について

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    質問

その他

管理組合の運営

マンションみらいネットについて

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    質問

管理組合の会計

管理組合の運営

マンション保険の値上がりについて

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    質問

住まいのトラブル

マンションの騒音苦情について

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    質問

その他

規約と法律と条令の関係は?

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管理人の扱い

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現場で働くマンション管理人は建物や住人との直接接触し、そのマンションや住民の事を熟知するので重要性が最も高いとの認識。何か事が有ると唯一対処できる頼りになるのも管理人しかおりません。
ところが、その管理人の雇用形態は、まず利益相反ある管理会社所属であり、常に管理会社優先志向です。管理組合は二次的になる。
その雇用は時給1000円前後のパートで有り、安給料で不安定雇用である。加えて住民からのクレームもあるからストレスも結構多い。(9-5時、月―金6日勤務で月給は14万円、)とても家族を養える報酬ではない。だから実際の雇用者は定年退職者と雇用不安定者などである。満足する機能は期待できない現実です。そして最近は募集広告を出してもなかなか集まらないようです。
その管理人の働く現場をよく観察すると、まず管理人室で監督者がいない終日一人勤務、だから自己管理任せとなる。しかしその管理人の人格を全く知らない。こうした環境での実態で、管理組合の資金の取り扱いでも日常の現金扱いから、預金の入出金振込も印鑑通帳を同時扱いも出来て一人で行っております。
ところが管理組合役員は無知無関心、職業を持っているから普段はそこのマンションには不在である。まさに油断隙だらけである、不安定で安給料の管理人が、貧乏借金などでお金に困っている状況が有ったら、とても恐ろしいと思います。
現実に、ネット検索すると管理会社や管理人、管理組合の役員の管理組合の資金の横領事件を頻繁に有る。
そこで、管理人の立場を管理会社から放して、「専門家管理人」派遣制度が有れば、マンションの管理が向上への思いが有ります。
当然今までの管理人の不安定安給料では無く、それ相当の給料を出さなければなりません。今管理会社への窓口管理費はなぜか管理人給料の3倍以上である。だから管理組合が直接の雇用をすると、そのままの費用を給料へ回せます。専門家管理人は自己管理が出来るし、価値に見合っての給料を払うは、管理人は誇りをもって管理組合へ貢献してくれるはずです。加えて管理会社との関係も管理組合側となるから、管理会社も緊張感を持つようになり、より良い関係へ期待できます。
実現性や現実での様々な実態について、ご意見をいただければと願っております。














と共に不安定雇用

戸境壁にピクチャーレールを設置する件について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私が住んでいるマンションの管理規定-使用細則において、「共有部分である柱、外壁、戸境壁等に改造等を行うこと、釘を打つ等の損傷行為を行うことは禁止する」と原則を規定した上で、その後に「前項の規定に関らず、壁掛け時計、絵画、エアコン設置に伴う配管カバーの設置など、躯体に対する影響が軽微であると管理組合が認めた場合実施できる。」と続きます。

この規定を踏まえて、管理組合宛にピクチャーレール(許容荷重は1メートルあたり10キロのものでピクチャーレールとしては一般家庭用として一般的なもの)を戸境壁(下地はコンクリート)に設置することの了解を得ようと質問状を出したところ、回答は「躯体に影響があると考えられ不可」というものでした。

私がなぜ「なぜ壁掛け時計や絵画はよくて、ピクチャーレールはだめなのか。可・不可の判断基準は何か」を書面で問い合わせましたが、返事がありません。
電話で問い合わせると、「ピクチャーレールはいろいろと重いものを掛けられそうで躯体に影響ありそうだ」という話になったということですが、結局、何の建築の知識も持たない素人の主観で判断がなされているということがわかりました。

躯体に影響を及ぼすかどうかの判断は、素人ではなく、きちんと専門家に相談した上で決めるべきだと思います。素人の主観で判断されてはたまったものではありません。
管理規約には、「管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導、その他の援助を求めたりすることができる」
とあります。

今回のケースなどは、まさにこれに該当するケースであり建築の専門家に相談した上で決定することと思うのですが、皆様はどうお考えでしょうか?

長期修繕計画の見直し

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年以上のマンションの理事をしています。
2019年度の大規模修繕の計画を予定していますが、今管理会社を変更しようと理事会メンバー中心に説明会を開催しようと準備をしているところです。管理会変更を考えたのは長期修繕計画を見直したところ、今の修繕費では不足しており持出しが必要になることが分かったことが、きっかけでした。
区分所有者の中には、マンションを建てた会社も入っており修繕費用の割合が
大きいです。そこで、修繕計画の見直しをいつの時点でお話をするべきか?
悩んでいるところです。早いタイミングにした方が良いとは思いますが、今の管理会社のうちにでいいのか、新しい管理会社の方がいいのかわかりません。
ちなみに、管理会社変更は夏頃と考えております。

民泊を許容しない方針の決議について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションポータルサイトで下記の情報を読みました。
「規約改正の手続きが間に合わない場合は、少なくとも総会あるいは理事会において、住宅宿泊事業(民泊)を許容するか否かの方針を決議しておくことが重要です。」

例えば、「民泊を禁止する規約改正」の議案が4分の3の定数を満たさず特別決議で可決できなかったとして、別の議案で「許容しない方針」が過半数の定数を満たして普通決議で可決された場合、このような総会議事録を提出して民泊の届け出がされたらどちらとして受け取られるのでしょうか?

無関心な組合員が多い管理組合では、4分の3以上の定数を満たすのは大変でも、過半数なら満たすことができる、という場合もあろうかと思います。
その場合は「方針」だけ可決させれば効力があるのでしょうか?
やはり規約の改正をしないと民泊は禁止できないのでしょうか?

消防設備点検の報告漏れ時の罰金はどちらが負担?

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

そもそもモレがあり、
1・2階店舗の増改築時の火災報知器や非常灯更新時に
工事は行っても、消防署への提出を全く行っていなかった模様です。
ちなみに改造内容は管理会社が進めた更新工事にあたります。

最悪を想定すると、罰金刑(30万以下)になるらしいのですが
管理会社に消防設備法定点検一連を委託しているので、
管理会社が支払う事になるのでしょうか?
それとも、当マンションの組合から支払い?

委託してるので、管理会社だと思っていますが合っていますか?

共用部の清掃範囲

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

以前から気になっていましたが、管理会社の清掃契約の清掃範囲について疑問が有ります。
現在毎日3人の清掃員が綺麗にしてくれていますが、その費用はかなり高額(275戸単棟で年間一千万円)で有り、契約外の周囲道路の清掃までしております。
しかし、専用部と共用部との通路側境の玄関や窓部、壁や水道ガス電気配管などが埃や割れ目のなどで汚く、仕方なく自己で清掃や補修をしてきました。でもこの部分は共用部のはずです。ベレンダは別途。
管理会社との清掃部の契約明細でも、1、建物内の共用部の清掃、2、ガラスの清掃、等と明記されています。
まだ理事会や管理会社へは相談はしておりませんが、その準備として皆さんのご見解をお願いいたします。

共用部の駐車場について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になっております。初めて投稿いたします。さて、早速ですが、共用部の駐車場について、質問をしたいことがあります。
 質問前に背景を述べます。共用部の駐車場ではあるのですが、マンションが竣工した後に抽選で決まった方々がずっと使用しており、使用者が何らかの理由で使用なくなった時まで順番待ちというルールになっています。契約の更新は、1年ごとに自動更新というルールになっています。
 私の住むマンションは全40戸で、20戸分=20台の機械式駐車場(地下2段)があります。常に5戸くらいが順番待ちの状態ですが、空きがあるまで、5年以上待っていることが多いです。
 昨年、竣工後12年経過して、大規模修繕工事を完了し、今年、長期修繕計画を見直しするタイミングです。その長期修繕計画に合わせて、管理会社が修繕積立金を月額3千円値上げを提案してきました。将来は、さらに、1万円近く修繕積立金を上げる計画になっています。
 その長期修繕計画の内訳を確認した結果、設備工事関連の総費用の35%が機械式駐車場の交換も含めた修繕費であることに気が付きました。つまり、3千円(将来さらに1万円)の値上げの根拠として、機械式駐車場が大きな負担となっているのです。
 機械式駐車場の修繕費は、共用部として、費用計上されています。一方、マンション竣工当時に抽選で決まった方々が、毎年自動更新というルールのもとで、ある意味、専有部のように使用している状況。さらに、修繕積立金で共用部として均等に値上げされてしまう、という状況は、「矛盾」を感じます。駐車場の月額使用料は、管理費に計上されているため、修繕積立金と異なる支払先になっています。
 前置きが長くなりましたが、<質問>です。
専有部のように使用している駐車場でも、共用部として扱うのが正しいのでしょうか。むしろ、専有部のように使用できるルールを公平性を欠いているとして、ルール改正を訴えるのが良いのでしょうか。修繕積立金の中で、駐車場を
使用している住戸からは、多めの積立金を徴収し、駐車場を使用しているのと使用していないとで分けることで、公平性を保つようにするべきでしょうか。
 非常に複雑な問題なのですが、どこから手を付ければよいかわからず、質問させていただきました。管理組合の理事として、長期修繕計画をうまくまとめたいと考えております。アドバイス頂けますと、幸甚です。宜しくお願いいたします。

新たな支出項目追加の決議方法について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会では次年度予算案が1つの議案として上程されていますが、その中に新たな支出項目の追加や予算の増額が盛り込まれていました。例えば防犯カメラの追加購入、剪定箇所の追加による増額、特別清掃の追加による増額などです。金額はどれも数十万円程度ですが、賛成の項目もあれば反対の項目もあります。新たな支出項目や変更については金額にもよりますが個別の議案で審議すべきかと思いますが、このままではそれら全てを含めた予算案を承認するか否かとなってしまうのでしょうか。議事録でも情報伝達はほぼ無く、事前のアンケートなどは有りませんでした。

総会の録音禁止

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会に参加できないため、録音をお願いしたところ禁止しているので出来ないと理事から言われました。総会案内に禁止の旨、今年から書かれていましたが管理規約や細則ではそのような決まりは有りません。そのような決め事は有効なのでしょうか?

危険物の持ち込みに灯油は入るのでしょうか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ある住民から今年は寒いので
灯油ストーブを実家から持ってきたいと相談されました.

規約では危険物の持ち込みは当然NGですが
それ以上の事はかいてありません.

灯油タンクなどは当然ベランダなどに置くことになるので
禁止ですよと回答でよいのでしょうか?

排水ポンプの性能劣化はどのような方法で判定しますか。

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

地下ピットに設置されている排水ポンプの吸い込みが悪くなってきたという点検結果が上がってきました。
性能はどのような試験で判定するのでしょう。
更新するか、整備するかの判断はどうでしょうか。

EVのリニューアル費用はどのくらいが適正か

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ネットで調べると、制御リニューアルの場合、400~600万円が目安であると思われます。
ところが現在メーカーからの見積で850万円と出てきました。
管理組合としては、どのようにしたら良いのだろうか。

総会で区分所有権を持ってないのに、色々発言する困ったさん

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

近年、総会の出席率の高いおじさんがおりました。
色々と提案するのは良いのですが
じつは所有権は娘さんが持っていました。

娘さんはすでに別の家に嫁ぎ
現在は同居してない模様
娘さんの住まいに両親が住んでいる様な感じです。

過去の総会で色々と言うので、、
色々と言っても、ほぼ本人の要望ばかり
犬を飼うのを認可してほしいとか、
共有部でも自分宅にメリットのあるの改善の話などなど
結構偏った発言が多いのです。

発言が議事録に残るので、
調査したり、アンケートをとったりして動いていたのに、、、、

そもそも本人が発言権を持っていないのに
いいのでしょうか?
それとも注意して是正したほうがいいのでしょうか?

管理会社は一回注意しても
多分委任状で娘さんから本人に依頼がかかるだけだから
意味がないのではとのアドバイスもあり
確かに、、、、
どうしようか困っています。

管理組合口座名義の変更

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨日、マンション管理組合の総会が行われ、理事の交代がありました。
その中で、出席者の元理事長(3期前)から、管理組合の銀行口座の
名義が未だに私の名前のままになっているそうだが、どうなっているのか
と管理会社に質問がありました。
管理会社は変更していないだけで、業務に支障はないとのことでしたが、
明らかに業務怠慢として総会で紛糾しました。
その他、予算についても、今期にはいって既に支出している管理組合が
直接発注した植栽業者への支払いも予算計上されておらず、その間違いを
指摘したら、理事会にて素案の予算確認をして頂いているので、管理会社の
責任ではないと、間違いを認めず、そのことも紛糾しました。
質問は、管理組合口座の変更は毎年理事長が変わるタイミングで管理会社が
代行してくれるものとの認識でよろしいのでしょうか?
また、予算について、素案から抜けていた内容については管理会社に責任はないのでしょうか?

光回線の導入

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。

光回線について、以前にも導入が検討されましたが、下見調査の結果、建物の構造上導入できる住居とできない住居があるとの事で導入不可となりました。(MDF室までは開通しております)
しかし今度NURO光の導入を検討しているようで下見調査があるようです。
光回線が開通不可でNURO光なら開通可能という事はあるのでしょうか?

なお導入に際し、光回線とNURO光、それぞれのメリット・デメリットも教えて頂ければとおもいます。

居住者名簿の更新で出したくない人への対応方法

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

近所のマンション火災がおき
住民連絡や賃貸のオーナーと連携が遅れ、
修繕が、なかなか進まない事がありました。

そのことを参考に、うちのマンションでも
20年以上行っていなかった
居住者名簿を更新することになりました。

火事や急病人が出た場合にのみ使う事を条件に
自宅外の緊急連絡先を追加し、名簿更新を依頼しましたが、
やはり完全に無視1件・個人情報出したくない1件、と回答がありました。
他は全て集まってしまいました(協力 50件 すごいいい数字らしい)

個人情報を出した側の住民は、
全員分集めないと不公平だよ!
火災が起きて、そのまま連絡がつかなくなったらどうするんだ
などの不満もあり

登記簿調べたらなど言う方もいました。
問題を起こしたわけでもないので、
そこまで勝手に調べるのも失礼かなとも考えてます。

理事会はどこを着地地点にすればよいか困っています。
こんな風にしたら集まるよなど
まとめ方にアドバイスがあれば是非お願いします。

契約は全て総会が必要でしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ある外部の会社に、管理組合の長期修繕計画表などを送付することに関して、秘密保持契約締結を考えていますが、これは総会決議が必要でしょうか?

理事会とすると、区分所有者全員が保有している書類を外部の会社に送付する程度のことは、理事会で承認されていれば、秘密保持契約締結も必要ない程度と考えていますが、反対者から付け入るスキが無いようにするには、総会決議→秘密保持契約締結ということが本来なのでしょうけれども、果たしてそこまでの手続きが必要か?疑問を感じています。

みなさんの見解をお聞かせいただきたいと思います。
よろしくお願いします。

ペット飼育問題

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションのペット飼育の規定は犬一匹か猫一匹の飼育は原則でサイズも70センチ以下の制限が有りますが、平成27年9月に居住者である母親の所に居住者でない息子さん夫婦同居していて、その夫婦がブルドック2匹とコリー犬1匹合計3匹を飼っているのが判明しました。理事会として管理契約に違反している旨文章で3匹の飼育は認められないとの申し入れを行いました。これに対し3匹の飼育を認めてくれとの申し入れを受けましたが、理事会としては1っ匹は承認をすることで回答しました。
その後、3年の月日が経ちましたが、理事会としては数か月に一度の頻度で管理会社を通して改善の申し入れを行ってきましたが、一向に埒が明かず、昨年の12月に再度対応是正を文章での回答を依頼しました。
所が、管理会社の担当に文章でなく電話で脅迫的な強気口調で色々文句を言って最後にはうちの組の者を出してもいいんだぞと
反社会的勢力の者である発言が出てきて苦慮しています。
裁判に持ち込めば過去の判例である程度の確率で勝訴できることは分かっていますが、どの様に対応したら良いかご意見を頂ければ幸いです。

植栽業者の契約

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちは
私のマンションでは植栽管理を管理組合で直接契約しているのですが、
その植栽業者から業務縮小の為、解約の申し入れがありました。
そこで同内容、同金額で出来る会社を探しだし、その会社と契約を
しようと思っているのですが、その契約について総会決議は、必要でしょうか?

管理規約の総会決議事項には、管理委託契約の締結とありますが、
これは管理会社を差し、植栽会社は含まないという解釈でよろしい
のでしょうか?
管理会社の担当者は、同契約、同金額なら、理事会決議で契約可能と
いっていました。
皆様のお考えをお聞かせください。

宜しくお願いいたします。

管理員の雪かき

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日の大雪で管理員の業務としての雪かきに疑問があります。駐車場のスロープにたまった雪を管理員さんに雪かきをさせている姿を見ました。私は雪かきは当事者(駐車場使用者)が行うものと思っていました。確かに管理員さんが玄関先ゴミ庫への通路を雪かきをしてくださいますが、あの広い駐車場は無理だと思います。みなさんのマンションではどうされましたか?業務に敷地内の雪かきとして駐車場も含め、管理員さんは雪かきをしてるのでしょうか?

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

外に住んでいる方の連絡先

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

理事会のオブザーバー参加について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

隣との壁

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

避難誘導灯はLEDにできますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか?

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

マンション管理士の違法行為

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理士って違法行為に無頓着な人が多くいませんか。
滞納費について管理組合の者として、組合員と交渉してみたり内容証明を送ってみたり、支払督促や訴状作成などの手伝いをしたり。会計については確定申告の手伝いをしたり。
交渉や内容証明作成は、有償であれば犯罪です。(弁護士法・行政書士法)
もっとまずいのは、裁判書類については、”無償であっても”作成・作成の手助けはもちろん、アドバイスすらも業として行う事は犯罪です。(司法書士法)
同様に確定申告関係も、”無償であっても”アドバイスすらも行政職員を除いて税理士以外が業として行う事も犯罪です。(税理士法)

単なるコミュニティサイトで素人が話をしている分にはまだ「業として(反復継続)」とは言えなかったりしますが、プロを名乗っている以上は反復継続しており、犯罪行為をしているのは明らかで本当に情けないと思います。
大手のマンション管理士のサイトでも、滞納対処の実績とか顧問契約内容として違法行為が堂々と載っています。
このサイトから飛んで見たマンション管理士のサイトにもやはり違法行為が載って居るのが何件か。

他にも、完全に公道なのに勝手に、「利便性を考えて道路にスロープを置いてみた」なんて言って喜んでいるマンション管理士も居ました。他の通行者や通行自転車の転倒とかを全く考えておらず飽きれるばかりです。

違法行為については管理組合を通じて私たちが責任を負わされるのに、自称プロのマンション管理士を雇って手放しで喜んでいる理事達にも辟易します。

みなさんはマンション管理士をしっかり監督できていますか。
もし違法な業務をしていたマンション管理士が居るなら、顧問料などの返還を求めるべきです。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

花を植えてはいけないんですか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

管理員の怠慢

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

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私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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