みんなの管理組合

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理業の委託

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

43

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

管理業の委託

大規模修繕の見積書

17

    Thumb

    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

役員経験者のジレンマ

18

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

定期清掃の場所を増やす時に総会の決議は必要ですか?

14

    Thumb img 2635

    質問

管理組合の会計

決済用預金について

21

    Thumb images 3

    質問

建物の維持管理

マンションの電力料金削減

27

    Thumb default admin icon

    質問

管理組合の運営

管理規約

理事会議事録の閲覧について

15

    Thumb

    質問

住まいのトラブル

ペットに迷惑

26

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

建物の瑕疵

共用部シーリング不良の対応について

1

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

スロープの傾斜

14

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

マンション竣工時に残された資材

25

    Thumb img 3746

    質問

その他

マンションのプランターの植栽

13

    Thumb

    質問

管理組合の会計

管理業の委託

監査をするための期間について

58

    Thumb

    質問

住まいのトラブル

なにをやっても反対

10

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

建物の瑕疵

共用部シーリング不良の対応について

1

    Thumb default icon 2

    質問

建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(2)

0

    Thumb 090707 004504 3987340978 o

    質問

建物の維持管理

増圧直結給水方式に変更することは良いことなのか

21

    Thumb default icon 1

    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事で借り入れをしたい

82

    Thumb 090727 195830 3989658568 o

    質問

管理組合の運営

電子掲示板の導入について

8

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

ベランダの非常階段

14

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

給水ポンプ更新工事

19

    Thumb default icon 1

    質問

大規模修繕工事

管理組合の会計

一度決まった修繕積立金は下げることはできない?

14

    Thumb 41trawsrqcl

    質問

管理組合の運営

管理規約

Airbnb‎など民泊サービスについて

8

    Thumb prunus persica    4035837 1

    質問

管理組合の会計

管理業の委託

管理会社の変更契約について

31

    Thumb images 3

    質問

管理組合の運営

マンションの管理者と理事長は違うのですか。

13

    Thumb dscn0174

    質問

建物の維持管理

雪の日

17

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

マンション内で騒ぐのをやめさせるには

1

    Thumb 41trawsrqcl

    質問

管理組合の運営

その他

監事をやっていますが、理事会での議決や意見を言ってもいいのでしょうか?

15

    Thumb 2012 10 07 12.38.39

    質問

管理組合の運営

管理規約

複数の住戸を複数の人が共有していてよく分からない

14

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

建替えの資金

18

理事会出席

管理組合の運営

出張が非常に多いため、理事会の出席をSkypeやLINE電話等で認められないものかと思ったのですが、この場合には規約を変える必要があるのでしょうか?
定期総会には時間があり、早急に実施する場合には臨時総会が必要と思うのですが、早くできる方法はないでしょうか?

皆さまのお知恵をお貸しください。

共用部シーリング不良の対応について

住まいのトラブル

建物の瑕疵

もうすぐ竣工9年のマンションの元理事長です。共用部(玄関枠やメーターボックス枠、面格子など)に使用しているシーリングが軟化してベトベトしている不良が見つかりました。この手の案件は結構発生しているようで、原料メーカーでは酷い箇所を除いて、付着防止剤の塗布対応だけを行った(手や服に付着しないため)のですが、知り合いのコンサルからは軟化したシーリングは剥がすのに手間がかかるため大規模修繕での張り替えの際に余計な工賃を取られる可能性があるとアドバイスを受けました。全面張り替えが最善ですがそれをしてもらえない場合、将来の修繕時に余計な工賃が発生した場合は補償する内容の一筆もらうことは可能でしょうか。何か良い対応方法があれば教えてください。

管理会社作成の長期修繕計画がいい加減

管理組合の運営

管理会社から、理事会時に現存する当マンションの長期修繕計画を見せられたのですが、各項目明細(数量や単価)がまったく存在せず、簡単なグラフだけで大雑把極まりないものでした。

担当者に、「ここに書いてある工事金額はどうやって算出したのか?根拠となる数量や単価を示してほしい。」とリクエストしたのですが、案の定はっきりとした回答が出てきません。

いま(竣工以来ずっと)委託している管理会社は、全部で15~20棟くらいしか管理していないし、管理ノウハウもあまりないような印象を持ちました。住んでいる人の意識も低いので、なんとなく今に至っているような気がします。

きちんと対価を払ってでも、当マンションの個別性・特殊性を反映した、現実的な計画書を作成したいと思ったのですが、これ以上管理会社に頼れそうにありません。

このような場合、どういう所/会社へ相談すれば良いのでしょうか?
よろしくお願いします。

マンションの面積

住まいのトラブル

 マンションを買った娘が、パンフレットの面積と登記簿の面積が違う、登記簿はパンフレットより狭いと言っています。どうしてなのでしょうか。税金とかに影響はないのか心配です。よろしくお願い致します。

専有部の給水管取り替え工事の進め方

大規模修繕工事

過去に共用部と専有部の給水管の内面研磨・ライニング補修して、赤水、漏水などの障害は発生していませんが、ライニングの保証期間が切れるため、念のため給水管の劣化診断を実施しました。
その結果、共用部より専有部の方に、曲がり部接手に、ライニングの劣化、2mmの錆こぶ(給水管径の15%)が見つかり、再ライニングは無理、緊急性はないが、できるだけ早い時期に給水管を交換することが望ましいという診断結果がでました。
共用部は予算も確保され、すぐにでも工事できますが、専有部は約100万円/戸の費用が掛かるため、5年後を目標に共用部の取り替えと並行して、専有部の取り替えをどう進めるか苦慮しています。リホームで専有部の給水管を交換済の方もいます。
1.5年間、専有部の特別修繕積立金を徴収して、5年後に全部取り替え。
  積立できない組合員は、その後〇年以内の取り替え、漏水保険加入を義務付け。
  あるいは、修繕積立金より貸し付けて取り替える。
2.さっさと共用部を取り替えて、専有部は組合員各自に〇年以内の取り替えを義務
  付ける。期限内に取り替えられない組合員には修繕積立金より貸し付けて取り替
  える。貸付金を期限内に返済できない場合は法的処置をする。
など、どう進めて良いのか、組合員をどう説得したらよいか何か好事例などあれば教えてください。
なお、現在、管理組合の修繕委員(専門は電気)を担当していますが、次期理事会役員の番で、理事長をやらざるを得ないかもしれません。
よろしくお願いいたします。


特殊建築物定期調査

大規模修繕工事

 マンションには特殊建築物定期調査が必要となりました。
 法律では、竣工、外壁改修等の後10年を超えてから最初の調査である場合に、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を全面的に打診等により調査しなければならないとなっているようです。
 私どものマンションは新築に入居してまだ3年目で、外壁改修は大規模修繕に合わせて実施するものと考えています。
 修繕積立金を改定するのか理事会で検討することになりまして、長期修繕計画では大規模修繕工事を15年目頃に設定しようかと考えていました。(管理会社の案では12年目でしたが、ある勉強会では15年目でよいと聞きまして、理事会も15年目と考えています)
 しかし、上述の特殊建築物定期調査の実施年が15年目となってしまうのでは遅いのでしょうか。
 もし12年目に早めなければならないとなると、修繕工事時期が想定より早まり、長期で見ると、工事費が増えてしまうと思います。したがって、必要な積立金も増えてしまい、積み立て金改定案を変更する必要があります。できれば、15年目に大規模修繕工事としたいのです。

 そこで、お聞きしたいのは、第1回の大規模修繕時期は15年目ではダメなのか、12年目に実施しなければいけないのか、という点です。
 まだ先の長い話ですが、修繕見立て金の改定をそろそろ議案として出そうかと議論しているため、ご教示いただければありがたいです。
 よろしくお願いします。

ノラ猫への餌やりで困っています。

住まいのトラブル

輪番で理事になりました。2回目です。
さて、動物(ノラ猫)への餌やりなのですが、困っています。敷地内でノラ猫に餌を与えている人がいます。容器は缶です。管理員さんが見つけた時は片づけているようですが、土曜の深夜になると5~多い時は10匹位が集まるようです。そんなにノラ猫がいるのかと不思議です。張り紙を貼ってもみました。本人とも話したのですが「きれいに、食べさせますから。」「どうにも、かわいそうで・・」とか言って話になりません。「実は、フンとか実害もあるのです。」と言っても「その辺は、私にはどうにもできないです・・」となんともあやふやに会話が終わってしまいます。餌場は、敷地の端の方ですが、これから暖かくなると鳴き声が心配です。餌やりをやめさせることはできないですか、何方か良いアイデアありませんでしょうか。

改正した管理規約について

管理規約

このたび管理規約の改正を行いました。
改正した箇所は6カ所~10カ所ほどになりました。

改正後の管理規約の冊子を作製するのは管理組合でやるしかないのでしょうか。
管理会社に対し、『改正後の規約を条項なども今回増えたので、加筆、修正して、最新のものをデータ(CDーR)など作成してくれないのか?』
と理事会で役員のひとりが聞きました。
『さすがにそこまでは管理会社の業務に入っていない。規約改正が承認された時の総会の議事録を、原規約と共に一緒に保管しています。』との回答でした。

つぎはぎだらけの管理規約は、きちんとした形で一冊作成したいというのが管理組合の意向です。
この件はそういった製本?業者に依頼するのが妥当かなあと思いますが、役員のひとりは『業者に依頼すれば、すごい高い料金がかかる上に、データが業者に残り情報漏洩の点からも絶対に嫌だ。信用できる業者がどれほどあるか?』と強硬に反対します。
今回各世帯に配布する気はありませんので管理組合として一冊(CD-R)を作成したいのですが、業者に依頼した経験のある管理組合の方や管理規約改正後の取扱の仕方など他の管理組合ではどうなさっているのかお聞きしたくて投稿しました。

また、マンションの専門家の立場から、どのように対処するのが正しいのか、
原管理規約と総会議事録をセットにして保管してすませるのは妥当なことなのか等お聞きしたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

カメムシの大量発生

その他

私の娘のマンションですが、郊外の小高い丘のマンションを中古で買いました。近くに自然もあり子供の為にも環境は良いそうです。ところが、昨年秋頃に、カメムシが大量発生したそうで、その形と匂いで相当落ち込んでいました。暖かくなると又発生するのかと思うと気が重い様子です。これは、個人で対応するしかないのでしょうか。越して間もないので、相談できる方もマンション内にいないようです。個人で殺虫剤を用意するしかないのでしょうか?良いアイデアがありましたらよろしくお願いいたします。

マンション再資源ゴミ回収補助金につきまして

管理組合の会計

先生方。いつもお世話になります。
当マンションは、各階に「ダストステーション」なるものがあり、そこに分別してゴミを出し、基本的には毎日清掃業者が回収、というシステムになっています。

先日数字を見て唖然としたのですが、当組合(川崎市)の資源ゴミ補助金収入は約11万円、同市内の友人のマンションの方に聞いたところ、ウチの6~7倍の収入があり、貴重な収入になっているとのことでした。考えられるのは
 1)住民の民度が低く、ちゃんとリサイクルの概念を持ってゴミを出していない
 2)清掃業者がいい加減な分別処理を行っている
 3)市以外でももっと有利な条件で引き取ってくれる業者がある

1)2)は管理組合で徹底して行こうと思うのですが、3)という可能性もあるのでしょうか?ちなみに川崎市の場合

◆資源対象
川崎市:新聞紙、雑誌、段ボ-ル、牛乳パック、衣類・古布等、一升びん、ビ-ルびん等のリターナブルびん
◆奨励金
川崎市:3円/kg

となっています。ご指導いただける先生、いらっしゃいましたらどうか宜しくお願い致します。

1階の人専用の庭の扱い

管理組合の運営

住まいのトラブル

初めて投稿します。

1階の人だけ自分の部屋から通じる芝の庭があります。
この庭を他のマンション内の木々の剪定と一緒に手入れをしろと言ってきています。
専用の庭をマンションに住んでいる方々のお金で手入れをするということは如何なものなのでしょうか?

可だとした場合には、金額が高くなることが予想されますので、他の方々にも説明が必要でしょう。
否の場合には、この方にしっかり説明する必要があります。
どちらにせよしっかりとした根拠を武装しておく必要があるため、ご教示くださいませ。

壊れた窓ガラスの保険適用

建物の維持管理

住まいのトラブル

ある住人から「窓ガラスが割れたのですが管理組合の保険で直りますか?」と管理組合に問い合わせがありました。
確かに「規約に窓ガラスは共用部」と書いてありますが、自分で何かぶつけて割ってしまったのなら個人負担するものと思います。
ただ、今回は事情が違うようで、ガラス屋さんに見てもらったら「ものがぶつかったのではなく、太陽熱によるひび割れ」と言われたというのです。
そしてほかのマンションの同様の事例で管理組合が保険で直したのを知っていると教えてもらったのだそうです。

今の理事会のメンバーは誰もそんな事例を知りません。果たして保険は適用される可能性はあるのでしょうか。
管理会社に問い合わせていますが1か月たってもなんの返事もないので質問させていただきました。
(ちなみに申し出てこられた方は、とても良い方で、自己負担はやぶさかではないが、もし他のお部屋でも同じことが起こったら、皆さんにも関係することなので、組合に報告しました、とのことです。)

定期清掃の場所を増やす時に総会の決議は必要ですか?

管理組合の運営

私のマンションは、道路に面した北と西側にベランダの無い窓がついています。そのため、年に2回窓を定期清掃時洗浄しています。今回清掃のアンケートを取ったところ、窓についている網戸を洗浄してもらっている人といない人が存在することが判明しました。私としては、網戸は個人がきれいにするものと思っていました。現在、定期清掃の仕様には、網戸の洗浄までは入っていません。理事会としてはベランダが無い窓の網戸洗浄を個人で行うのは危険なので管理組合で網戸の洗浄を行う事を決めました。網戸洗浄を対象のお宅、全戸行うとしたら当然費用は掛かるものと認識して決めました。行うことに対して総会の決議は必要でしょうか?もし、現状の金額で出来るようでしたら、それでも総会の決議になるのでしょうか?教えてください。

なにをやっても反対

住まいのトラブル

何を呼びかけても反対されたり、まったく協力してくれない人に手を焼いています。
総会には全て反対に票をいれたり、ひどいときは消防設備や排水管清掃も居留守をつかわれます。
挨拶をしても反応がありません。
意思を持っての反対や、本当に在宅していなのであれば仕方ないのですが・・・。

皆さんのお住まいのマンションではこのような方がいらっしゃる場合にはどう対応されてこられたのでしょうか?

マンション管理について基本的な質問です。

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理では自主管理と管理委託があると思いますが、その違いと、それぞれのメリット・デメリットについて教えていただきたいと思います。

だいたい、自主管理と管理委託の明確な違いや、何をもって自主管理というのか?何をすると管理委託になるのか?正しく理解できていません。

マンション管理の根本のところで、とても大切な部分でもあると思うので、しっかりと押さえておきたいと思っています。

組合員に説明するにも、質問に答えるにも、必要な最低限の知識だと思い、初歩的な質問で恐縮ですが、お伺いせていただきたいと思います。

監事をやっていますが、理事会での議決や意見を言ってもいいのでしょうか?

管理組合の運営

その他

今期理事会で監事を任されています。監事の役割や大切なことはWEBで学習したのですが、理事会で決議をする場面とか、議論をする場面とか、意見交換などの場面で、監事として見ていることしかできないのでしょうか?

出来れば自分としても調べたり、意見を言い合ったり、アイデアを出したりしたいと思うのですが、かえって迷惑になるのではと案じています。

自分なりに管理組合の役員として誠実に職務にあたる上で、素朴な疑問です。

よろしくお願いします。

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

管理業の委託

 先日の理事会の場で、「前担当者が退職の為、新しい担当者に変わります。」と言われ、管理会社の担当者が紹介されました。中年で人の良さそうな方ですが、頂いた名刺には何の資格も記入されていませんでした。担当者になるには資格が必要ではないのでしょうか?皆様のマンションでは如何ですか?

みなさんが経験した総会に向けての管理会社の妨害工作ってありますか?

管理組合の運営

管理業の委託

現在、私のマンションでは管理会社変更に向けて理事会活動を進めていますが、管理会社がいろいろな嫌がらせや妨害工作をしてきます。現在一番激しいのが怪文書配布なのですが、今後、どんな手を使ってくるのか?理事会では想像もつかなくて、どんな対策を考えておいたほうが良いのか?頭を悩ませています。いまやられている怪文書については対応しない方向ですが、総会当日、議案が可決承認されるまで気を抜けないと考えています。みなさんがこれまで経験した管理会社の妨害工作やその対策をご教授いただければ幸いです。どうぞ、よろしくお願いします。

アンケートの有効性

管理組合の運営

管理業の委託

大手有名管理会社と契約しているマンションです。インターホン設置を決定した際に、それぞれの機種の説明が簡単に書いてある、二者択一のアンケート用紙が区分所有者に配られました。そして最終的には超最新モデルの高価な機種に決定されたとの理事会報告を受けました。

しかし後日この機種のスペックをネットで調べましたら、当マンションにはおよそ必要でないスペックが「超満載」であることが判明しました。理事会はアンケートの結果さえ区分所有者に知らせていません。となると、最初からこのアンケートは単なる「形式的なもの」で、この高価な機種を買わせたいために、「故意に」フルスペックをアンケートに載せなかった疑いさえあります。アンケートの無効を一区分所有者として主張することができるのなら、法的手段に訴えたいと思います。具体的な方法を教えてください。大手有名管理会社ですが、非常に悪質性を感じています。

これまで理事長は一見住人の声を管理会社に届けているようなパフォーマンスをしていますが、最終的には管理会社のいいなりになっています。理事会が管理会社の「悪質セールス」に騙されているのか、管理会社とグルなのか。そこそこの年齢の方なので、まるで知らないとは信じがたいのです。賃貸している区分所有者が多く、住人同士のつながりがあまりないのも一因です。

電気自動車充電設備の維持管理について

建物の維持管理

マンションの設備として駐車場に電気自動車の充電設備が設置されています。
将来、電気自動車が普及したときに備えた設備ですが、竣工後3年たっても電気自動車を購入した住民はなく、無用の長物化しています。
ところがこの設備の維持費が年間2万円かかっています。
点検作業といっても年4回の機械式駐車場の点検時に簡単な作動確認しているだけのようなので点検をやめてはどうかと理事の一人から提案がありました。
点検業者に聞くと点検をやめてもいいが、いざ使おうとしたとき不具合があっても責任はとれないと、つれない返事です。
同様の設備があるマンションも増えているかと思いますが、皆さんの所では充電設備の維持管理をどのようにしていらっしゃるか、またいくらぐらい費用がかかっているか教えていただけるとありがたいのですが。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

役員報酬

管理組合の運営

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

管理人さんの仕事量

その他

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

隣との壁

住まいのトラブル

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

花を植えてはいけないんですか

その他

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

管理会社による、見積提案について

建物の維持管理

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

無料相談について

管理組合の運営

その他

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか?
やはり、有料の先生に依頼すべきですか?
もめているので弁護士の先生ですか?

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

管理員の怠慢

管理業の委託

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

管理組合の運営

管理業の委託

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

建物の維持管理

住まいのトラブル

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

管理員さんのごみ袋チェックはOK?

その他

先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

注目度ランキング

エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

Thumb default icon 2

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

Thumb 120617 204425

網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

Thumb default icon 2

民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

Thumb default icon 2

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

Thumb default icon 2

マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

Thumb 2014 10 02 14.29.11

受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

Thumb 2014 10 02 14.29.11

LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

Thumb default icon 2

外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

Thumb

POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

Thumb

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu
    • 1位
    • 1362
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • メロディー

Thumb
    • 2位
    • 421
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • 三毛猫

Thumb 120617 204425
    • 3位
    • 288
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • cocoa

Thumb images 3
    • 4位
    • 146
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • どすこい

Thumb 2015 11 22 17.26.25
    • 5位
    • 130
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • naruto

Thumb 2011 0801 141122 p1010648
    • 6位
    • 97
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • はるさん

Thumb default icon 2
    • 7位
    • 93
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • ブリッジ

Thumb default icon 2
    • 8位
    • 38
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • てつさん

Thumb default icon 2
    • 8位
    • 38
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • DT1

Thumb dsc00026
    • 10位
    • 28
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • 住人