エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

エレベーターのリニューアル工事後のメンテナンスで、リニューアル後数年はPOG契約で、途中からフルメンテナンス契約にと考えていたのですが、途中でフルメンテナンスに切り替えるのは不可ということでした。
独立系のメンテナンス会社ですが、どこもそうなのでしょうか？
因みに、リニューアル工事も同じところでやってもらうことを前提にしています。
それと、メンテナンスの費用がいくらになるか聞いたところ、管理会社を通さないと答えられないと言われました。
今回のリニューアル工事では、管理会社は仲介するだけで、契約は管理組合が直接行ってくださいとのことでしたが、リニューアル工事後のメンテナンス契約の費用をなぜ管理会社を通さなければ提示できないのか疑問に思いました。
やはり、管理会社にある程度持っていかれるということなのでしょうか？
詳しい方、お教え願えないでしょうか。
よろしくお願いします。

• 2019年05月26日

• 14 得した
• 6 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を８hr(9時〜17時、1hr休憩)から、１０hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定で以前に相談させて頂きましてありがとうございます。

ところが状況が変わり、管理会社からは最近の人手不足で管理員業務時間の変更が出来ないだけではなく、管理員のなり手が見つからないことから、来期からは時間延長が出来ないだけでは無く、クリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

私のマンションは半年前から管理員が欠員状態でで、管理会社の代用要員が交代で対応していますが、正社員で人件費が高いので、来期からは正規の管理員を配置し値上げした上に、クリーニング業務等の受付が出来ないとの申し入れを受けました。

値上げ+サービスの低下を事前に重要事項説明で説明し、これを議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので議案としては提出したくありません。

重要事項説明だけで済ませる事は可能でしょうか？

• 2019年05月26日

• 46 得した
• 6 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

光回線導入について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

現在はフレッツ光とU-NEXTの光回線は使用可能です。
新たにNURO光を入れて欲しいと住人から要望がありました。
理事会で話したようですが今度の夏の総会に上程予定となったようです。

導入には名刺サイズ位の大きさの器具を取り付けるようで、契約希望者の室内はコンセント部分に宅内工事が必要のようです。

この事案は理事会決議では駄目なのでしょうか？

宜しくお願い致します。

• 2019年05月25日

• 29 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

バイク駐輪場 新設について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理規約ではバイクは50ccまでで自転車駐輪場の一番奥に駐輪可でした。
昨年、大型バイク所有の方が賃貸で入居時に駐輪可能かと当時の理事長に打診したが駐輪可能と返答してしまった為、現在駐輪場の一番奥に駐輪しています。

大型バイクのエンジン音がうるさいとクレームがありマンション敷地内ではエンジンをかけず押して出入りしていますが距離があり大変なので改善を要求されました。また、夏場は暑さとバイクの重みの為、アスファルトにバイクスタンドによる陥没の穴があいてしまい、現在はスタンド部分に板を敷いて対応しているようです。

現在、理事会では使用していない駐車場2台分をバイク用に整備し管理規約にバイク置き場使用細則を追加する予定です。
使用料は今までバイクは200円としていましたが自動車の半分の6000円かそれに近い金額に値上げは難しいでしょうか？車用１区画にバイク2台駐輪し全部で4台駐輪可能です。
バイクスタンドによるアスファルトの陥没防止対策に縞鋼板を敷き、両脇には転倒防止用バリカーというものを設置予定です。
50ccでも200円は安い気がしますが値上げは厳しいでしょうか？
自転車は小学生以下は50円で中学生以上は100円です。いづれも月あたりの使用料です。

現在、スクーター1台とその大型バイクだけです。
宜しくお願い致します。

• 2019年05月25日

• 19 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

２区分所有者の議決権数は

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

当マンションには２軒つづきで区分所有されて、中でつながって１軒のお宅として使われているお宅が２軒あります。
たとえば、302号と303号をお持ちで、303号のほうの玄関は実際には使われておらず、302号の玄関から中に入ると、303号にもともとあったお風呂やトイレはクローゼットなどにリフォームされています。
もちろん管理費などは2軒分をお支払いされているのですが、
こういう場合、総会の議決権数としては１軒のお宅が２つお持ちだという計算になるのでしょうか？
実はこれまで、どちらのお宅も１つの議決権としてしか数えておりませんでしたので、ご教示いただければ幸いです。。。

• 2019年05月25日

• 28 得した
• 3 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

総会の成立要件について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

ようやく皆さんに出欠表や議案書などをご送付し、いよいよ来週定例総会を開きます。
（きょうの質問１）今さらという感じの質問で申し訳ありませんが、委任状と議決権行使書をいただいた方々は出席者にカウントしてよいのですよね？
（きょうの質問２）一つの議案に対して（修繕積立金の値上げ）議決権行使書の中で「棄権」に印をつけた方がいるのですが、賛成反対の議決をとる場合（４分の３で成立）、「棄権」の方は、総数にはカウントして、賛成にも反対にもカウントしなければよいのでしょうか？
以上、教えていただけると助かります。

• 2019年05月25日

• 21 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

エレベーターのフルメンテ契約での部品交換

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築１８年目と築１６年目を一体化させたマンションです（エレベーターは各１台）。大手エレベーターメーカーと、新築当初からフルメンテナンス契約を結んでいますが、１０月から安い他社に乗り替えます。（最初の１０年くらいは安価なＰＯＧ契約にすれば良かったのに、バックマージンでもあったのでしょうか）
ところがここに来て過去の修繕履歴を調べたら、制御盤内リレー取り換えが３回、ブレーキ開放用バッテリ交換が２回、乗り場ボタン基盤取り換え、戸閉安全装置バンパー取り換え、扉ガイドイシュー取り換えが各１回くらい、それだけです。
以前にこの相談室で「メインロープ交換が８年目は早すぎないか」という相談があり、その際、「遅くても１０年か１２年目に交換」と回答されていました。
１８年目に突入しているのにフルメンテの「やらずぼったくり」のようで、疑問を深くしています。
１０月までにいろいろ交換させたいのですが、何かアドバイスをお願いします。

• 2019年05月25日

• 28 得した
• 6 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事会メンバー

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

ワンルームマンションの個室所有者です。
理事会の構成員につきましてお尋ねいたします。
理事会では、役員に組合員以外の
(1) マンション管理について実務経験と専門的知識を持つ人で
(2) 理事会が推薦する人
を総会が承認したら役員にすることが出来る、という案が検討されています。
このような方にお願いする場合の資格や経済的な裏付けが必要ではあるまいかと個人的には思っておりますが、役員会では論議されていません。
組合員以外の方に役員をお願いする場合の（何らかの）目安などをご存知でしたら、アドバイスいただけますと助かります。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

• 2019年05月24日

• 16 得した
• 2 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

大規模修繕の進め方について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

我が家のマンションでは、再来年に初めての大規模修繕工事を予定しています。

現在、修繕委員会の募集をした段階で、管理組合の役員をしている私はそちらにも関わることになりそうです。

大規模修繕について調べていると、設計監理方式や責任施工方式があったり、コンサルタントを付ける場合があったりと、色々選択肢があり迷っています。

特に費用の面で文句を言ってくる住人の方も多くなりそうなので、納得感のある工事にするためにはどうすれば良いか知りたいです。

ざっくりとして質問で恐縮ですが、大規模修繕を経験した方でアドバイスやその他に注意点があれば伺いたいと思っています。よろしくお願いします。

• 2019年05月24日

• 21 得した
• 5 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

直結増圧給水ポンプの取替、分解整備

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

12期目のマンションです。3月の定期点検では問題なかったのに、管理員が水漏れしていると報告してきて、再び業者が点検したところ、「増圧ポンプエア抜きピンより漏水が見受けられる。」とのことでした。
管理会社は様子見をしているが、分解整備か、取替工事350万円を勧めてきました。
？？長計に入っている件ではなく、突然ですし、漏水自体が信用できませんが、(煽り、業者は管理会社の傘下)
正確、適正な点検を行なってもらうには、メーカーに依頼すれば良いのでしょうか？

長計でも、自動ドアの部品取替工事、機械式駐輪場地下排水ポンプ取替工事、、各種勧めてきます。

理事一人で各種業者を探して、正確な判断と見積りを取るのは、負担です。
これはマンション管理士さんに依頼した場合、どの位の委託料となるでしょうか？

• 2019年05月23日

• 28 得した
• 4 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

借室電気室内の空調設備

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜2000年

借室電気室内の空調設備が故障し、約50万円ほどで、修理交換をしました。
費用は、管理組合で負担しましたが、電力会社に請求できるのでしょうか？

• 2019年05月21日

• 20 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

小口収入不記載決算書の処理について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

４月末に総会が終わりましたが、収支決算明細報告書を検証したら、前年度予算明細ある管理組合所有自転車の使用料が３年間１５万円余が抜けていることが分かりました。
調べたところ、事務所窓口での管理費他の現金は受け取らないと管理会社が広報した時から、それを守らない管理会社派遣の管理員が、自転車使用料を現金を受けとり管理組合名の私製領収書を発行していながら管理組合には書面報告していない「横領」の疑いが濃くなりました。理事長に報告しましたが「わしには関係ない」と取り合いません。
いち組合員がこの不正を正す方法があるのでしょうか。

• 2019年05月21日

• 50 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

専有部分の特別管理で修繕積立金を使う議案について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

①長期修繕計画は6年分だけです。総会で25年必要といっても、できないの一言。応援者もいません。総会後の理解者はいます（笑い）
②今日の質問は、タイトルの専有部分の特別管理で、修繕積立金で専有部分の消火器を購入したいとの議案が出ました。
（管理会社からの売り込みと想像しますが）
規約第22条六「専有部分の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」を利用すればなんでも？できる的な感じさえしています。
③すでに個人で消火器をもっている人も多くいますが、実態は分かりません。
　実態の調査もせずいきなりの議案ですから、困ります。
④思うには、修繕積立金は共用部に関連した修繕なら理解できます。消火器も無いよりあったほうがまし。
この議案に「来月の総会で反対が出るはずですが」、質問等の準備をしておきたいのでよろしくお願いします。

• 2019年05月20日

• 30 得した
• 6 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。

管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書？を準備して貰うことになりました。
ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。

ただ理事長は現管理会社の無茶？な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。
また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。

ついては以下について質問させて下さい。
(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか？
(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか？
(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか？
標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月)
それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。
(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。
理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか？

尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。
この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。

以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

• 2019年05月20日

• 92 得した
• 8 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理費会計から修繕積立金への振り替えについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

毎月みなさんからいただいた駐車場代の一部（41000円定額）を修繕積立金会計へ振替しています。
これは管理費の収支予算書の中では支出の部に492000円と入れてあるのですが、決算書の中の管理費収支計算書でも、支出の部に492000円と記入すればよいのでしょうか？
実際は修繕積立の口座に移動しているだけなのですが、支出でよいのかどうか迷っております。
初歩的な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

• 2019年05月18日

• 23 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理組合役員立候補者について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理組合役員の立候補者を否認できるでしょうか。

• 2019年05月17日

• 21 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。

ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。

ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。
喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。
ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。

ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが？
◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが？
◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか？

• 2019年05月17日

• 118 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

住宅金融支援機構のすまいる債の提案について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

新築３年目７０戸のマンションに住んでおります。
竣工時に徴収した修繕積立金の余剰金が５千万程度ありますが、定期預金に預けているため、前年は３千円程度しか利息がついておりませんでした。
使用するのは１０年程度後の大規模修繕の時だと思いますので、住宅金融支援機構のスマイル債（税引後利息0.0865%)を組合に提案しようと思っているのですがどのような手続きをふめばいいですしょうか。
ちなみに5月25日に総会があります。
宜しくお願い致します。

• 2019年05月15日

• 34 得した
• 3 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理員への携帯電話貸与について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理員が巡回、清掃、散水等の作業で管理事務室が空席の時に管理組合役員や居住者等が至急に連絡を取りたいときのために管理組合で携帯を購入して管理員に貸与したいと考えておりますが携帯会社に確認すると法人登記していない管理組合名義では購入できない。個人名義(例えば理事長名義)の購入であってもその費用支払いを管理組合口座からの引落は出来ないと言われました。固定電話やインターネットは以前から普通に管理組合名義で契約出来ていて口座引落としもされているのですが、何か良い方法はないのでしょうか

• 2019年05月15日

• 27 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。

内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、６月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。

この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。
この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。

管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。
この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか？

• 2019年05月15日

• 113 得した
• 8 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか？

• 2019年03月07日

• 231 得した
• 15 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日（本日）毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。　http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか？

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

• 2019年04月03日

• 225 得した
• 15 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長１名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、１組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか？
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか？

• 2019年03月22日

• 213 得した
• 14 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を１台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️６m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約１m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約１mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を１台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか？
詳しい方にご教示願えれば助かります。

• 2019年02月26日

• 200 得した
• 17 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

隣の騒音について。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に２年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と３歳くらい女の子と乳幼児の４人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から２２時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は２年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
２歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

• 2019年02月03日

• 199 得した
• 13 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

• 2019年02月21日

• 199 得した
• 15 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の３５条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。　

• 2019年02月18日

• 198 得した
• 12 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を２時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか？
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

皆様、よろしくお願いいたします。　

• 2019年02月15日

• 184 得した
• 12 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

NPO法人について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

• 2019年04月06日

• 183 得した
• 10 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

トランクルーム利用料の４倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

１組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか？
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか？
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年01月29日

• 181 得した
• 14 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか？
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか？
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか？

• 2019年01月26日

• 176 得した
• 13 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった３年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか？
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか？

• 2019年02月27日

• 175 得した
• 13 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事長の希望者がいない場合の選任の方法は？

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか？

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか？

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか？

• 2019年02月25日

• 168 得した
• 10 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

機械式駐車場の２倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

１組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか？
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年02月24日

• 167 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

１０年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている（民泊禁止）（暴力団員の排除）を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

（専有部分の用途並びに民泊の禁止）
第１２条・・・・・・・・・・・
２　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３　区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

（暴力団員の排除）
第１９条の２ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の３／４以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築２５年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために（民泊禁止）（暴力団員の排除）を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年02月08日

• 158 得した
• 11 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の４割アップを要求してきました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の４割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の２案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか？

• 2019年04月23日

• 155 得した
• 10 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか？

• 2019年04月11日

• 151 得した
• 10 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

品格について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

• 2019年02月05日

• 146 得した
• 13 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

通常総会での議案説明について質問させて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

通常総会での議案説明についての質問です。
当方のマンションでは通常総会の議案の内、収支報告、予算案については管理会社で報告していただいております。
それ以外の議案は担当理事が説明しておりますが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からの質問で立ち往生してしまうケースもあります。

その理由は議案の大部分は理事会からの要請で管理会社が作成していることから、担当理事の方と言えども、専門的な質問には耐えられません。
そのため今回の総会では、15件の議案の全ての説明を管理会社に依頼しようとしましたが、過去に全ての議案を管理会社が代行して説明したことは無いと断られました。
皆様のマンションでは、実際にはどの範囲(例えば、規約関係、利用料改定、共用施設改造、設備更新、次期理事選任)の議案説明を管理会社にお願いしているのでしょうか？

因みに私のマンションの管理は全て管理会社にお願いしております。

• 2019年02月22日

• 138 得した
• 9 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社委託業務費の一般管理費１０%と管理報酬５%の妥当性について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。
その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。

各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。
これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。
さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか？

各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか？
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか？
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか？

• 2019年01月27日

• 129 得した
• 8 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答