Thumb

    質問

管理組合の運営

部屋の防火扉

2

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

大規模修繕工事

タイルの剥落について

33

    Thumb default icon 1

    質問

住まいのトラブル

規約を守らない住人への対策

53

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理業の委託

建物点検報告書等、各報告書の所在について

23

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

管理費にアーケード通行料と称する費用を徴収されることは合法でしょうか?

43

    Thumb

    質問

建物の維持管理

共用部電力会社の見直しについて

11

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

伸びたエレベーターのロープを詰める??

92

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

理事会の決議で棄権が多くて賛否いずれも過半数に満たない場合

28

    Thumb cip

    質問

管理組合の運営

総会の議案について

14

    Thumb default icon 2

    質問

管理業の委託

大規模修繕工事

社会犯罪と管理会社

63

scroll down
事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。
・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。
・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。
・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。

ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。

そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。

設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。
事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。

事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

マンション室内の水漏

住まいのトラブル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

一年ほど前にフロアタイルが浮いてきて
内装業者にみてもらったところマンション室内で水がまわった跡がありました。

自宅の付帯設備からの水漏れ跡がないので
同時期に大規模修繕工事でベランダの高圧洗浄が原因の可能性があり、管理会社に言ったところ
施工元からうちは関係ないとの回答でした。

自分で調べて組合で入っている水漏れ原因調査保険が使えるのかな?と思ったのですが、使えるのでしょうか?

専有部ガス配管の個別容量アップを認めるべきか?

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築45年ほどの当マンションでは、
集中暖房が機能的に寿命となることから、都市ガスを使った個別暖房に切替しました。そこで、各戸にリビングに1台修繕積立金で都市ガスFF式暖房機を設置することになり、工事も行われています。

そこで、とある住民がFF式暖房機は設置する必要ないから、4LDK全てに自分でリフォームして好きなように取り付けたい。となり、

管理組合で排気するに際し穴をあけることから、躯体に影響を及ぼすから承認できない。
→当該組合員から工事内容の申請がなされ、当該工法を3分の1以上の住戸が実施をした場合、ガスの供給量が足りなくなり、共用ガス配管の工事が必要となり、概算で約200万掛かることや、工事を実施する際は全戸のガス供給を2日から1週間程度止める必要がある旨、がわかった。
今年初めて運用されることもあり、今後当工法で申請される可能性がある事、全戸ガス供給が複数日止まってしまう事は日常生活に大きな支障をきたす恐れがあることから、当該申請を承認することが出来ない旨の回答をしたところ、
結果に不服として工事の承認請求および期日内に承認決定通知がない場合は法的手段を取ることを検討する旨の通告書が届いた。

そこで、他のマンションでは、ガス暖房運用などルールはどのように制定されているのでしょうか?
当マンションでは、今回からの運用の為、ガスの容量を直接定めるような規約やガス暖房の運用ルールは定めていません。
ただし使用細則禁止行為に「建物の主要構造部(建物の構造上不可欠な柱・壁及び梁をいう)に孔をあけたり、切削するなどの行為をすること」とありました。

ガスの新設・増設は1か月前までに申請してくださいとなっているが、
肝心のその却下できるような明確な基準等は先ほど示した「切削」くらいで、他に却下条件をそのものを禁止する条文は見当たりませんでした。
もし仮に裁判になったとして、管理組合側の主張はどこまで正当性が認められるものでしょうか?
規約に制定があることに対して却下は認められるのか、組合で定めた内容に裁判所で合法だと認められる内容のものか、このような現状の場合は、弁護士さん(司法的立場・見解)から見て、
どうなりますでしょうか?よろしくお願いいたします。

私個人は、まず、ガスの運用に関するルールを規約できちっと定めるべきだと考えています。




口座引落日の規約改定

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現状の管理規約に口座引落日が当月分を10日に引き落とす記載があります。
管理会社変更され、引落が前月の27日となりましたので、管理規約の条文を変更しようとしておりますが、将来的に管理会社が変わるたびに規約変更することのないように、標準管理規約に記載のある「当月分は別に定める徴収日までに一括して徴収する」としたいのですが、この「別に定める」使用細則になるのでしょうか?
理事会の承認で「別に定める」ようにできないでしょうか?
お知恵をお借りしたいと思います。

何卒、宜しくお願いいたします。

「自力救済」違反について

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来8ヶ月以上使用料の支払いがありません。
私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。
(電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。)

この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。
この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。

私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。
この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか?
この場合、警察に言っても無駄でしょうか?

管理組合理事長の独裁 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方、教えて下さい

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、
当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。
積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも5年前から理事長職を続けています。
関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。
裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。

監事辞任後の補充公募について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

監事が任期途中(残任期は9ヶ月/2年)で体調不良により辞任を申し出ましたので、理事会で後任を公募することになったのですが、その審議中に理事の1人が理事を辞任し、公募において監事に立候補したいと発言されたのですが、そうなると理事も定員割れしてしまいます。規約にはそういった可否の記載はありませんが、法律上?社会通念上?どうなのでしょう。教えていただけましたら幸いです。

規約(専有部分の用途)の改定について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

専有部分の用途は、住居をメインと考えるマンションです。
専有部分の問題は、まだ出ていません。

マンション規約の専有部分の用途は、暴力団、民泊だけを制限してます。
その部分に「ウィークリーマンション」「シェアハウス」「無許可託児所」「グループホーム」など不特定の出入りがある用途を認めない主旨の改定をしようと考えてます。

いまの管理会社は「その規約改定をすると、問題があるマンションではないかという風評被害がでて、資産価値が落ちるので改定はしない方がよい」と意見してきました。

「資産価値が落ちる」という言葉で、不安がる人が出てしまいました。

マンションを守る(住環境を守る)ことを考えれば、問題の出ていない今が改定のチャンスであり、改定により資産価値が上がると思っています。

みなさんは、専有部分の用途を詳細にして制限することを、どのように思いますか?

毎回、出欠票出さずに総会出席する人の発言権

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまて投稿いたします。
皆様のご意見を伺いたい件がございます‼

私は現在、マンションの理事をしています。

組合員の中に一人問題がある人がおりまして、
総会に出てきては
「以前のこの処理はおかしい」
「これは法律的に間違っている」
「過去の判例ではこうなっている」

などと一人で発言を続け、毎年定時総会が3時間ぐらいななります。

お聞きしたいのは、
この人は毎回出欠の意思表示をせずに突然出席してきます。
そして一人で発言を繰り返します。

出欠票の提出無く突然参加してきた場合、
参加を拒むことは出来ないものでしょうか?

議長が当てるまで発言は控えるように言ってもお構い無しで本当に困っています。

皆様のお知恵を貸して下さい。
宜しくお願いいたします。

マンションの規模と大規模修繕の方式について

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕の方式として、設計監理方式と責任施工方式がありますが、50戸未満の小規模マンションは責任施工方式が向くと聞いた事があります。
一方で中規模より大きなマンションでは、修繕委員などの人材が確保できれば設計監理方式の方が良いと聞きます。
マンションの規模によって結論が変わる理由を教えてください。
また、上記の認識と反対の…小規模でも設計監理方式で実施して良かった経験談をお持ちの方はお聞かせください。
よろしくお願いします。

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。

犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。
多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。

防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。
清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか?
尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。

皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか?
また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか?

マンションのバイク置き場有料化を考えています。

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

50戸規模、築15年経過の分譲マンションで今年度管理組合理事をしています。現在バイク置き場(屋根付きで無料)に8台の利用者が有りますが、今後のバイク駐輪場の維持修繕費用も考慮して有料化を考えています。現在は料金が無料の為、使用細則もなくバイク所有者の届け出もありません。質問ですが、現在利用中の大型バイク(ハーレー)と原付バイクを同じスペースで扱う事は無理に思えますし、同じ利用料金では不公平に思います。区画線を引く場合は幅をどのような区画割が良いのでしょうか?現状は区画線なし2ヶ所で4台+4台=8台利用中です。(このうち通勤通学利用は原付1台のみ)駐輪場設計上は7+7=14台となっているようですが、これは原付バイクでギリギリの数字と思います。幅を大型用、中型用、原付用専用に区画割をした方が良いのでしょうか?下手な区画割をすれば利用者の不便だけで区画線が守られないだけになりそうですが(それとも今後の事を考え最大幅や排気量の上限を決めた方が良い)?利用料金に差を設ける場合は10:5:3ぐらいの割合ですか?

犬の糞害で困っています。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。

防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。
さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。
最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。

管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。
そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか?また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか?

東京弁護士会の弁護士紹介制度

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

東京弁護士会はマンション管理士資格を持つ弁護士を管理組合に紹介する制度を設けました。
標準管理規約改正による外部専門家の活用に対応したものと思われます。
https://www.toben.or.jp/bengoshi/center/madoguchi/apartment.html

どんな仕組み?、費用は?、職務責任?、紹介(成約)事例?などを電話で聞きましたがすべて面談の上といい教えてくれません。
この制度あるいは別ルートで弁護士を理事・監事・管理者に起用している事例がありますか。
この制度に関するご意見もお願いします。

専門家の起用

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約の改正で外部専門家の活用が増えつつあると思います。
弁護士やマンション管理士を外部理事・監事・管理者に採用している事例はどれくらいあるのでしょうか。
その対価は如何ほどでしょうか。
外部専門家がすべて信用できると限りません。
専門家と素人の理事では法的、経験において格段の差がありますので理事・監事は簡単に騙されます。この防止策を教えてください(標準管理規約のコメントは専門家は性善と考えているので心配です)。
因みに、私どもの外部理事の報酬は年額約330万円、外部会計監事は年額約100万円です。これ自体すでに騙されていると思ってはいます。

専門家の違法行為

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕工事などにおける設計事務所などの違法行為、の事例を調査しています。
私どもも数億円規模の修繕工事の検討を始めるのですがすでに理事会が変な業者に操られているように感じます。
理事や組合員の目を覚ますには具体的事例の紹介(手口や被害)が最善と考えています。
現実に被害を受けた(そう感じる)方の事例を教えてください。
マスコミ報道でも結構です(須藤社長がたくさん紹介していましたがコピー取り損なっています)。

怪しい賃貸契約者?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

本来は分譲マンションなのですが、ある部屋のオーナーさんが賃貸にされていて、このたび新しい方が8月1日よりご入居との連絡を、不動産屋さんから受けました。ふつうは引っ越しの日をご連絡いただいたり、ご入居のあとは居住者の方に連絡表(ご家族や勤務先の緊急連絡先など)の記入をお願いしたりという手筈になるのですが。。。今回は9月に入っても誰も入居せず、契約された駐車場にも一度も車がとまっていません。
お聞きしていた携帯電話あてに、ショートメールで「お引越しの日が決まりましたら、ご連絡ください」というふうに問いかけてみましたが、なんの返事もなく少し不安になってきました。
もしも、という話で恐縮ですが、不動産屋さんのお話では、「部屋を見なくてもいい、とおっしゃって契約をされました」ということでしたので、誰だかわからない人に部屋をまた貸しされたり、シェアハウスや民泊のような形で不特定多数の人が出入りするのではないかと心配しています。管理規約は数年前に民泊やシェアハウスの禁止条項を入れましたので、万が一そのような場合はオーナーさんに是正勧告をすることになると思いますが、トラブルになる前に、民泊・シェアハウスの禁止について念を押す方法はありますでしょうか?

弔慰金について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築39年、4階建て16戸、全戸組合員と家族が居住して自主管理です。2006年管理規約全面改正しました。使用細則に慶弔費項目があり、「弔事について、各戸の組合員とその配偶者が死亡した場合について、1件5万円を管理費より支出する」とあります。問題点として①組合員とその配偶者だけでなく、家族も含めたほうが良い。②5万円は高すぎるのではないか。この2点です。概ね改正に向けて話し合いをしていますが、額が1万円と2万円で迷っています。家族は半額にという考えです。平均的額について情報収集しています。よろしくお願いいたします。

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。
早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1/3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。
ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。
私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか?
ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1/5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

理事長の選任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも大変参考にさせて頂いております。
前期理事長を務めて、今期からは修繕委員会の委員長を務めております。

今期も既に期末を迎えて、今週末総会を控えている(既に議案書配布済み)のですが、理事長候補の方が急遽体調不良の為、理事長就任の辞退の連絡があったそうです。私自身は理事会の運営に発言権がある立場ではないですが、前期理事長として相談を受けております。

ウチのマンションは任期2年で半期で半数改選の輪番制で理事会を運営しています。理事長については前期副理事長が理事長に就任することも暗黙の了解ではなくルールで決めております。今回は今期副理事長で次期理事長の方が辞退されました。

副理事長が代行するというのがある意味答えかもしれませんが、引き継ぎの円滑化や理事長の仕事を覚えてもらうという意味で、副理事長は理事就任1年目の方になって頂くこともルール化しております。

ついては皆さんに相談がどのように理事長を選任すればいいのか?のアドバイスを頂けると助かります。私の浅い知識からはとりあえず議案書通りに進めて、副理事長(1年目)の方に理事長代行して頂く形にして、今期理事長にオブザーバーとして副理事長のサポートで半年ぐらい残ってもらい、半年後に臨時総会で理事長に就任してもらうということぐらいしか思いつかなかったです。

今期理事長は事態が事態なので半年ぐらいは留任は仕方ないとのご好意は頂いています。また臨時総会も大規模修繕工事を控えているので、次期はどこかのタイミングでは臨時総会を開きたいですねとは今期理事長とは話をしていたので臨時総会開催もそこまでハードルは高くありません。

ただ副理事長は代行やサポートがあるといっても、実質2年間理事長をされることになり、負担という意味ではどうなのかなとも思っています。

機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか?

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか?

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか?

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか?
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️6m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約1m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約1mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか?
詳しい方にご教示願えれば助かります。

総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか?

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

隣の騒音について。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に2年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と3歳くらい女の子と乳幼児の4人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から22時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は2年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
2歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。 

総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を2時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか?
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

皆様、よろしくお願いいたします。 

NPO法人について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

トランクルーム利用料の4倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

1組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか?
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか?
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか?
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか?
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか?

現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜


皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった3年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか?
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか?

理事長の希望者がいない場合の選任の方法は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか?

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか?

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか?

機械式駐車場の2倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

1組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか?
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

10年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている(民泊禁止)(暴力団員の排除)を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

(専有部分の用途並びに民泊の禁止)
第12条・・・・・・・・・・・
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

(暴力団員の排除)
第19条の2 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の3/4以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築25年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために(民泊禁止)(暴力団員の排除)を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか?

人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の2案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか?

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

品格について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

理事長の管理費未納

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。

新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の3人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。
ところが理事会では3人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは3人の引き落としが出来ないと報告がありました。

前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、3人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。

前理事長から管理規約の規定通り、3人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。

この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか??
因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

通常総会での議案説明について質問させて下さい。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

通常総会での議案説明についての質問です。
当方のマンションでは通常総会の議案の内、収支報告、予算案については管理会社で報告していただいております。
それ以外の議案は担当理事が説明しておりますが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からの質問で立ち往生してしまうケースもあります。

その理由は議案の大部分は理事会からの要請で管理会社が作成していることから、担当理事の方と言えども、専門的な質問には耐えられません。
そのため今回の総会では、15件の議案の全ての説明を管理会社に依頼しようとしましたが、過去に全ての議案を管理会社が代行して説明したことは無いと断られました。
皆様のマンションでは、実際にはどの範囲(例えば、規約関係、利用料改定、共用施設改造、設備更新、次期理事選任)の議案説明を管理会社にお願いしているのでしょうか?

因みに私のマンションの管理は全て管理会社にお願いしております。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

修繕積立金の取り崩しとは

管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります 総会で大規模修繕工事に予算5億円を計上し、近く工事が終わり総額約4.8億円の請求が見込まれています。 この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。 予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。

Thumb default icon 2
やさしいヤモリ さん

管理組合理事長の独裁 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方、教えて下さい

今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、 当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。 積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも5年前から理事長職を続けています。 関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。

Thumb default icon 1
ジュピター さん

臨時総会議案

臨時総会で総額が議決されている大規模修繕工事費が、管理規約(修繕積立金の取り崩し)に抵触している(添付)として臨時総会開催通知が届きました。詳細は不明ですが、どんな時規約に抵触するのでしょう。 総会は2週間後です。質疑応答をシミレーションしておきたいのです。

Thumb default icon 2
やさしいヤモリ さん

犬の糞害で困っています。

マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。 防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。 さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。 最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。 管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。 そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか?また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか?

Thumb default icon 2
福井 さん

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。 犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。 多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。 防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。 清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか? 尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。 皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか? また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか?

Thumb default icon 2
福井 さん

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。 早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1/3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。 ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。 私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか? ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1/5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

Thumb default icon 2
KUMI さん

弔慰金について

築39年、4階建て16戸、全戸組合員と家族が居住して自主管理です。2006年管理規約全面改正しました。使用細則に慶弔費項目があり、「弔事について、各戸の組合員とその配偶者が死亡した場合について、1件5万円を管理費より支出する」とあります。問題点として①組合員とその配偶者だけでなく、家族も含めたほうが良い。②5万円は高すぎるのではないか。この2点です。概ね改正に向けて話し合いをしていますが、額が1万円と2万円で迷っています。家族は半額にという考えです。平均的額について情報収集しています。よろしくお願いいたします。

Thumb default icon 1
メイ さん

オートロック 自動ドアの修繕業者

当文京区内のマンションの自動ドアは内側から見て右側だけに開く自動ドアですが、 設置後20年になり、オーバーホールするか、駆動部を全て取り替えるか、の検討に入っています。 例によって更新したがっている管理会社は信用出来ないので管理組合が修理にしろ更新にしろ直発注出来る信頼出来る独立系業者を探しております。 推薦出来る業者をご存じでしたらご教示お願い申し上げます。

Thumb default icon 2
Honkoma さん

専門家の違法行為

修繕工事などにおける設計事務所などの違法行為、の事例を調査しています。 私どもも数億円規模の修繕工事の検討を始めるのですがすでに理事会が変な業者に操られているように感じます。 理事や組合員の目を覚ますには具体的事例の紹介(手口や被害)が最善と考えています。 現実に被害を受けた(そう感じる)方の事例を教えてください。 マスコミ報道でも結構です(須藤社長がたくさん紹介していましたがコピー取り損なっています)。

Thumb default icon 2
えびす さん

毎回、出欠票出さずに総会出席する人の発言権

はじめまて投稿いたします。 皆様のご意見を伺いたい件がございます‼ 私は現在、マンションの理事をしています。 組合員の中に一人問題がある人がおりまして、 総会に出てきては 「以前のこの処理はおかしい」 「これは法律的に間違っている」 「過去の判例ではこうなっている」 などと一人で発言を続け、毎年定時総会が3時間ぐらいななります。 お聞きしたいのは、 この人は毎回出欠の意思表示をせずに突然出席してきます。 そして一人で発言を繰り返します。 出欠票の提出無く突然参加してきた場合、 参加を拒むことは出来ないものでしょうか? 議長が当てるまで発言は控えるように言ってもお構い無しで本当に困っています。 皆様のお知恵を貸して下さい。 宜しくお願いいたします。

Thumb default icon 2
れっく さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu

メロディー さん

Thumb 45539474 8aa9 4160 9fc9 917372487dc0

竜巻 さん

Thumb

三毛猫 さん

Thumb 2010.12.3 017

cocoa さん

Thumb 6f30304e 3507 497e a07e e21d1ab04bb5

asaka50 さん

Thumb im000020

美夕 さん

Thumb default icon 2

クッシー さん

Thumb p1010442

さん

Thumb im000008

黒猫 風ちゃん さん

Thumb

このみ さん