みんなの管理組合

築35年、個数49戸です。高齢化70歳以上50％以上と非居住者約10戸が多くなり、管理方法と管理会社の運営に困っております。理事が順番に回ってくりが、非居住者約が免除されるので早い階と遅い階など不平が多い。また、高齢化により理事を免除したい意向が多数あります。なにか良いアイデアはありませんか。

• 2016年09月29日

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マンションでは管理規約・使用細則に則って、居住者間の調整を図るのが原則だと思いますが、実際にはある程度柔軟に運用されることもあると思います。
現場の最前線で対応をする管理員さんや、管理会社のフロント担当者は、その場で規約や細則と異なる特例を認めることができるのでしょうか？
理事会で話し合って決めるのが王道だとは思いますが、より迅速な判断が求められる場合はどのような手続きを踏むべきでしょうか？
災害などの緊急事態は別として、現場の管理員さんの判断で特例を認めた結果、組合員間に不公平感が生じたり、その結果損害が発生したりする問題を回避する方法はありますか？

具体例としては、近々退居の予定がある区分所有者が、引っ越しの前後に私物を一昼夜以上共用部分に出したままにしていたのを短期間だからと管理員さんが黙認していたら、他の居住者も同様の違反行為をするようになり、環境が荒れてしまったというケースをお考えください。

• 2016年09月28日

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当マンション（築32年、7階建て、32戸、ロープ式エレベーター1基）でエレベータの更新を検討しています。
更新の内容はモーターを含めた制御装置の交換と新しい基準に合わせた各種安全対策です。
費用も1000万円を超える大事業で、居住者の日常生活にも大きな影響があるため、理事会単独で進めることは芳しくないと考え「エレベータリニューアル委員会」
を組織して広く意見を集めて進めることになりました。
エレベータ会社の説明によると、工期は3週間ほどかかり、その間エレベーターは一切使えなくなります。このことを第一回目の委員会で話し合ったところ、最上階に住む居住者から、飛んでもない意見が出てきて対応に苦慮しています。
その人いわく「自分は人口透析を受けているのでエレベータが使えないと病院に通えなくなる。ついては工事期間中入院するか、別な住まいに引っ越しをしなくてはならないが、管理組合で費用を補てんしてほしい」というのです。
工事は管理組合、ひいては全区分所有者のために行うもので、特定の人に金銭的な補充はできないと思うのですが、人の命にかかわることでもあり、まるっきり突っぱねてしまうのも気が引けます。
また困ったことにこの方はマンションが建つときの地権者一族で、親戚の持ち分と合わせると議決権数の半数をもっており、過去にもへそを曲げて総会の議案が否決されたこともありますので、下手をすると今回も総会で工事そのものが否決されてしまうかもしれません。
どのように説得したらよいかアドバイスをお願いいたします。

• 2016年09月28日

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インターホンのリニューアルを計画しています。業者から共用部の自動ドアのカギを非接触のカギに変える提案をいただきました。インターホンだけで良いと思うのですが、一緒だと安くできると言われました。どうも、業者に乗せられている様にも思います。みなさんのマンションで、インターホンと共用ドアのかぎの交換をしたところがありましたら、結果どうだったか教えてください。よろしくお願いいたします。

• 2016年09月28日

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消防点検や他の点検に来る人たちは当然の様に部屋に入って会社名の札だけ付けていますが、何か資格のある人が点検しているのでしょうか？もしあるのであれば提示をしてもらう事は可能ですか？部屋のほとんどすべてを見ていくので心配です。

• 2016年09月26日

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居住者からの意見要望が管理会社には伝わっているのですが、理事会でその話がないことが多々ありました。

なぜこれが発覚したのかというと、管理会社に意見を伝えた居住者から「なぜ私が伝えたことをやってくれないんだ！理事会は何をしているんだ！」との怒りが降ってきたことがあったからです。（内容はバルコニーでのタバコについての貼紙を新しくすること、増やすこと、全戸配付することでした。）

管理会社の仕事として居住者からの意見要望を会社の判断として理事会に伝えるかどうかを勝手に決めて良いものなのでしょうか？

• 2016年09月25日

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管理員室へ入るには、管理会社へ前もって申請しなければ立ち入れないと理事長が現フロントマンに言われたそうです。理事長は合鍵を持っておらず、管理員室に保管されている管理組合に関する諸々の書類を自由に確認することはできない状態です。マンションには２４時間管理システムが設置されており、その関係上、勝手な入室が制限されるというのは理解出来ますが、そもそも管理組合の持ち物であるにもかかわらず、管理会社の許可を得なければならないと言うのは如何かなとも思えます。理事長が、合鍵も持ってはいけないものでしょうか？

• 2016年09月24日

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管理規約と使用細則について
現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑
問が出てきています。

そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事
項を細則で定めるのか？つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ
き事項なのか？という部分について基本的な事項について教えてください。

具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約
改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか？使用
細則を加筆修正するべきなのか？という部分でつっかえています。

みなさん教えてください。
よろしくお願いします。

• 2016年09月24日

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仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
（今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。）
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね？
皆様のお知恵をお貸しください。

• 2016年09月21日

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区分所有法58条（使用禁止請求）や59条（競売請求）を理事会として行うことを考えています。どちらも総会決議の前に、当該区分所有者に対して弁明の機会を与えると定められています。「弁明の機会を与える」とは具体的にどうすればいいのでしょうか？理事会に出席してもらい、先方の言い分を聞けばOKなのでしょうか？よろしくお願い致します。

• 2016年09月18日

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　私のマンションは、直結増圧方式です２年位前から給水ユニットのつなぎ目からわずかに水が漏れています。漏れの箇所にバケツを置いてあるのですが、給水ユニットの交換が提案されました。見積を見ると数百万です。修理で直せないか見積を頂きました。５０万円以内で収まりそうです。
　他のマンションで交換をしないで修理した場合の成功・失敗例等ございましたら、参考に教えてください。よろしくお願いいたします。

• 2016年09月18日

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築28年のマンションに住んでいます。
修繕積立金の値上げを防ぐために、支出を減らそうという動きがあります。

そこで理事の方からの提案は、清掃関係や点検関係を管理組合と直接の契約にして、
年間の回数を減らして費用を抑えようというものでした。
単純に費用を減額するのでは、質が落ちるという懸念があるためと思われますが、
回数を減らすことで費用を減額しても質は落ちないものなのでしょうか？

• 2016年09月16日

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今年7月に通常総会がありました。総会当日、新役員に選ばれた人たちの都合が悪く欠席してしまい（私も）、監事を含めた候補5名のうち1人しか出席しませんでした。

その後、互選で役職を決めないといけないとのことで、先月1回目の理事会を開きましたが、その日はどうしても欠席しなければならない事情があり、私は続けて欠席しました。

今月2回目の理事会があって初めて出席したところ、前回の理事会で理事長に選任されたAさんと会計になったBさんとで開始早々険悪なムードが流れていました。どうやら前回の理事会で、言葉使いが荒っぽいAさんがBさんを卑下するような発言があり、それに端を発して口論があったようなのです。

現在に至っては、両者の関係は悪化するばかりで、AさんもBさんも「こんな理事会に出たくないし、やってられない。理事を辞退する。」と管理会社へ言ってきたそうです。

理事・監事5名のうち、選任されて早々理事長と会計が辞退しそうなことに呆然としているのですが、最悪2人が理事を辞退した場合、副理事長Cさんが理事長となり、書記の私と監事のDさんの3人で今期を運営するということになりますか？
また、理事はそんな簡単に辞められるんですか？

• 2016年09月16日

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当方の機械式駐車場は地下埋設型の３段パレット式です。
現在築１３年目で、現在のところ利用に不都合はありません。
保守点検会社さんから、近接スイッチ・リミットスイッチ・油圧のオイル等が耐用年数を超過しているため、全箇所の交換を勧められました。
これまでは壊れたところだけを部分的に補修・応急措置をして済ませて来ました。
実際に壊れるまで使っていると危険なものでしょうか？
また、別の会社に相見積もりを取ると、補修工事後の保守点検をセットで依頼することが条件になると聴きましたが、そういうものなのでしょうか？
保守点検と、部品の交換工事を別の会社に依頼すると何か困ることがありますか？
経験者の方、設備に詳しい方、教えてください。

• 2016年09月15日

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マンションの理事5名・監事1名のマンションです。前回の理事会は理事2名監事1名で行いました。理事1名が仕事の為ドタキャンでした。フロントさんより「今回の欠席者は、理事長への委任状提出として会を進めます。」と言って始めました。これって有りですか？どうも腑に落ちないのですが。打ち合わせ、懇談だと思いますが如何でしょうか？皆様のマンションでは、この様なことは無いですか。

• 2016年09月13日

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うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、１世帯に２台までしか割り当てがありません。子供が２人いて私たち夫婦で４台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。

そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は１８０ｃｍと広く、自転車のハンドル幅を図っても５８ｃｍ程度なので、自転車を置いても有効幅で１２０ｃｍ以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。

現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。

駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか？つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか？あるいは建築基準法上で問題なのか？教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか？などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。

先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

• 2016年09月13日

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現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。マンション内に管理組合用と自治会用の２つの掲示板がありますが、掲示物が何かと多く、乱雑な印象で見栄えがよくありません。

管理会社へ相談したところ、最近はマンション向けの電子掲示板があるとのアイデアをいただきました。ざっくり導入費用が３０万円くらいで、文字が大きく、カラーで見やすいとのこと。

「住民に読まれる掲示板にしたい」という思いがあるのですが、電子掲示板の導入の是非や、読まれる掲示板になるための工夫があればお教えください。

• 2016年09月11日

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雑排水管清掃業者を変更したいのですが、この変更には総会決議が必要でしょうか。それとも理事会で決定できるものなのでしょうか。

• 2016年09月07日

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大規模修繕など数年にまたがる事業で理事会とは別に委員会を設置して進める場合、相互に意思の疎通を図りながら進めるべきですが、どのような方法が望ましいでしょうか？
これまで委員が交代で理事会に出席し報告や具申をする方法をとって参りましたが、理事・監事は１年で全数改選され、委員は事業の完了まで同じ人員なので、経験値に差が生まれたり、一度は理事会で得られた理解が期を跨ぐことで初期化することがあります。
良い方法がありましたらご教唆下さい。

• 2016年09月06日

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　マンションの壁の汚れが目立ってきました。大規模修繕は5年後を計画していますが、外階段の手すり下の壁が特に筋状に汚れています。高圧洗浄機できれいになりますか？実際に使われているマンションがございましたら状況を教えてください。よろしくお願いいたします。

• 2016年09月06日

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初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

• 2016年06月06日

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理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか？

• 2016年01月20日

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ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の１週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の１週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは？と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「ＸＸからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害？された経験がありましたらお聞かせください。

• 2016年06月12日

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新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

• 2016年06月06日

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ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

• 2016年06月17日

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私の住んでいるマンションでは月曜～金曜（７：３０～１５：００）、土曜（７：３０～１２：００）に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか？
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

• 2016年06月14日

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築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3～5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか？と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3～5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか？


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

（ちなみに当マンションは7階建てです）


はっきりと「大丈夫です！」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

• 2016年06月17日

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駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

• 2016年08月05日

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私は、平成３０年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

• 2016年08月15日

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マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

• 2016年05月30日

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築１０年を経過したら、外壁の全面打診検査を３年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか？
しかし、築１４年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
　築１３年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか？

• 2016年01月16日

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現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは？と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか？

• 2016年06月08日

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先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

• 2016年06月03日

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2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか？

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

• 2016年05月30日

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仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
（今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。）
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね？
皆様のお知恵をお貸しください。

• 2016年09月21日

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管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

• 2016年07月25日

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先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか？
やはり、有料の先生に依頼すべきですか？
もめているので弁護士の先生ですか？

• 2016年05月16日

• 42 得した
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シェア上位の大手管理会社に管理委託する築11年目のマンションの理事を
しております。
この度「建築基準法による建築設備等定期点検」の報告書により共用部分の
非常灯8カ所が器具不良による不点灯（照度0）要是正という点検結果が
記載されており、それに基づき管理会社が見積書（市場価格の2倍の金額）
を提示してきました。
あまりの高額に本当に点灯しないのか、自身で点検してみると照度には
バラツキが見られるもののすべて正常に点灯しておりました。
結果、単にバッテリーが経年劣化していただけで交換のみで十分対応が可能と
思われましたので、私の判断で工事を停止させました。
これを調査した検査会社は管理会社のグループ会社ですが、業界ではこのような
検査でも事実に反する記載をして高額な工事を促すのが常態化しているので
しょうか？
私たち一般人の感覚では建築基準法による検査であれば、相当厳格な検査で
虚偽の報告などあり得ないことと考え、告発されるべき事態のように思います。
このようなケースについて皆様のご経験に基づくご意見を頂きたく存じます。

• 2016年06月09日

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総会で承認された大規模修繕工事が、着工後に、工事の仕様変更や追加工事等のため、総会で承認した金額を超過する可能性が出てきました。
この場合、予算の追加については、理事会決議で承認し、工事を進めるといった段取りで問題はないでしょうか？

• 2016年06月15日

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排水管工事（取り換え）を予定しているのですが、専有部分の枝管も修繕積立金で一緒に行いたいと考えています。組合員から、修繕積立金を専有部分に使うのはおかしいと意見が出ましたが、ダメなのでしょうか。

• 2016年05月18日

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