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役員の任期と辞任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもご意見・ご助言をありがとうございます。
せっかくのご意見に返信できていない場合もあり、この場をかりてお礼申し上げます。いろいろなご意見を参考にさせていただけてたすかっております。

さて、また皆さまからのご意見をうかがいたく認めました。

当マンションの役員は7名ですが、実際には理事長が独断専行で動き、それに副理事長・理事2名・監事が追従して運営しています。

規約では任期は2年で再任は妨げれないとあり、また、都合によって辞任する場合は理事会の承認を得ねばならないとあります。

現体制は2期目で、来年10月末までが任期となります。

先日、臨時理事会議事録に今後の予定として次期役員の選定とあったところ、
管理会社フロントマンから理事長らは辞めるのでもう一度理事になってほしいとお願いされました。理事長らが途中で退任する説明はありません。
辞めるという理事長らは4人なので、理事会過半数になるので承認へと運ぶと推測されます。
また、理事長が再任するときに、本人確認もなく新理事を立てることで解任させた元理事にも復帰して一緒に役員をしてほしいと、フロントマンが理事依頼とともに持ち掛けてきました。

ここで質問です。
理由もなく、任期途中での辞任は許されるのでしょうか。
さんざん好き勝手を行って、お金が無くなったところで辞めるはあまりにも無責任と思います。
しかも古参の理事たちを古い考えだのなんだのと否定しておきながら、尻ぬぐいさせるとは。。。管理会社は言われたままに動くだけなのでしょうか。

みなさまなら、どのように対処なさいますか。
他の住民は我関せずなので、よけいに。。。

区分所有法も視野に入れてますが、何卒、どうぞ、よろしくお願いいたします。

大規模修繕における住宅部会と店舗部会の費用負担割合について

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ショッピングセンターと商社の等価交換方式で建設された1棟のマンションで地下1階から地上1階及び2階駐車場が商店部会、その上一部分に帯状に住宅部会マンション(3階から10階)の形状。しかし、住宅入口、商店入口はともに1階、階上駐車場入り口は共通、商店部会の貯水タンクやエレベーター機械室等は住宅部会内にある入り組んだ形状です。規約は複合用途型ですが、全体管理費等はなく各部会が各部会管理費等を管理し、それぞれの部会総会決裁を基に運用されています。
商店と住宅の持分割合は商店53:住宅47です。
外壁塗装等の大規模改修を行うに当たり、前回は外壁面積割合で商店20:住宅80で費用負担していますが、今回は住民から区分所有法では持分割合で負担ではないのか、という疑問がでています。
塔屋は全体共用と物件表示に記載されており、外壁塗りは面積割としても10階までの足場代と工事監理料だけでも持分割合で費用負担請求できないものでしょうか?

外部所有者への郵送代の負担

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

実需のマンションです。
総会資料は、全ての区分所有者に発送して、
出席票/委任状/議決権行使書の提出をお願いしております。

大部分の人は、マンション内のポストに投函すればよいのですが、
一部、外部所有者の方がいて、マンション内には住んでいません。
その場合は、郵送にて対応しておりますが、
切手代が必要となります。

同じ区分所有者なのに、実際に住んでいる人と外部所有者とは、
コストの面で不公平ではないかと思います。

どのように対応しているでしょうか。
外部所有者とマンション内に住んでいる人とは、
管理費の額に特段差を設けていません。

不公平と言っても、僅かな金額であることは承知しておりますが、
このままで良いのか疑問です。

総会の採決結果について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で議案の採決の結果が、賛成17・反対16で可決となりました(普通決議)。
しかし、その賛成の内訳は議決権行使書での賛成14で、総会の当日に出席していた19名中3名しか賛成せず、16名が反対しました。
おそらく総会当日に出た反対意見を聞いて、多くの人が反対した結果だと思います。
このような場合も総会での可決は正しいのでしょうか?法的または規約的に問題はないのでしょうか?

臨時総会 成立要件と、その後の普通決議の可決数について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつも参考にさせて頂いており、大変に助かっています。

所有者を常に無視し、総会において議決権をとらず「理事長一任」の欠席委任状(約8割)をたてに、理事会意見ばかりで運営する管理組合です。30年近く固定理事で管理組合を続け、一覧表での収支報告はするが、帳簿、領収書、通帳コピー等の会計開示には一切応じない。この間の横領着服も濃厚で、理事交代を願って臨時総会請求準備中です。

準備にあたり、議決数について、以下のように認識しています。
単棟型:298居室
・臨時総会成立要件として、欠席委任含め所有者の過半数の開催希望(約150)
・理事解任=普通決議
欠席委任含め約150の議決
開催希望者のほぼ全数が「解任」に賛成すること、、と思っていました。

Yahoo!知恵袋で 総会成立要件と普通決議の可決数についての以下の投稿を知り、自身の認識が誤りか?と思い、確認させてほしいです。

Yahoo!知恵袋 2016/3/18
「今月の14日に国交省は改正標準管理規約を発表しましたので、それを基に説明しますと、まず、47条1項で議決権総数の半数以上の出席で総会は成立することになっています。
これは議案が普通決議で成立するものであろうが特別多数決議で成立するものであろうが、また、定期総会であろうが臨時総会であろうが、同じです。
ですから、極端な話、議決権総数が100あったとして、そのうち出席者が、委任状または議決権行使書の提出者を含めて、出席者が議決権数で50しかない場合でも、総会としては成立していますので、いったん議長は開会を宣言することになります。
それで、議案審議の後、採決してみて、47条2項にある通り、普通決議では過半数の賛成で成立するのですから、議決権数で26の賛成で可決ということになります。つまり、極端に言えば、100のうちたった26票で可決されることになります。」

上記の通りとすると
総会成立要件=約150 はそのままですが
普通決議(理事解任)の可決数は、半数の約75でよいことになります。
理事長は自身擁護のため常に弁護士3人を管理費で雇ってます。
方向性の間違いを避けたく、詳しい方々にアドバイスを宜しくお願いいたします。

※当マンションの現行管理規約は 標準規約の改正を盛り込んでいません。いつ基準かわかりませんが 2016年度より旧いです。

総会議案について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防水工事について工事会社2社の見積が提示され、総会当日に多数決をとり、どちらか一方を決めて工事の採決をとるようです。
ただ、議決権行使書の決議内容(どちらか決まっていないでとりあえず工事実施について賛成・反対)と、総会の決議内容(どちらか決まってから採決)で、決議内容が異なってしまうと思うのですが問題ないのでしょうか?
いままで総会の場で決議する内容が確定するようなことはなかったのですが…。

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

意見を言うときは 配偶者なら区分所有者と同じ扱い なのでしょうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております。

区分所有者のご家族の方よりご意見があがりましたので
規約変更に関係する内容にまでいたる案件のため
区分所有者にあたる旦那様にも情報を共有して
ご確認をお願いしますと話したところ
以下の回答がありました。

①登記簿上は区分所有者では無いですが、
『問題ない(戸籍謄本や夫からの委任状を出せば全く問題ないが、
その必要もない。)』法務部勤務の方のアドバスだそうです

②意見を、『単なる区分所有者の《家族の意見》に過ぎない。』というのは
間違っています。

と言われておりますが、皆さんはどうおもいますか?

「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住んでいるマンション(団地型マンション 9棟約280戸)では、管理会社(大手M社)から管理委託費値上げの申し出がありました。

それを受けて、理事会では「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であり、管理会社を同じくする他の大型団地型マンションも値上げとなっている他、値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定(管理委託契約更新時期10月1日)です。

ところが、既に配布された議案書によって上記値上げの具体的内容を確認したところ、次のとおり驚くことに相当部分の業務が値下げになっているのです。

「①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)」、「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】

なお、上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。

結局、今回の値上げ申し出の具体的な理由は、管理委託費の「調整値引き額」について、これまで「約430万円」であったものを「約100万円」に減額するというものです。

最終的には、管理委託費「調整値引き額減額分約330万円(約430万円-約100万円)」から上記の「①~③の値下げ分【合計130万円】」を差し引くと実質的には年額約200万円の値上げになります。

上記のとおり、「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、①~③は値下げと相反する結果となっているうえ、200万円の値上げの内訳が全くわかりませんので、その相当性について検討することができない状態です。

私としては、「管理業務主任者による重要事項説明会」において、「人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、反対に値下げとなっている業務がある理由や200万円の値上げの内訳を質そうと思っておりますが、本件について、どのような対応をすべきか等についてアドバイスいただけないでしょうか。 よろしくお願い致します。

低圧高負荷契約と電子ブレーカー

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前「電子ブレーカーの意義について」こちらのサイトで質問をさせていただいた際に、管理(すが さとし)さんから下記のような仕組みをご教示頂きました。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 
契約電力が50KWまでのマンションでは動力(三相200ボルト)は低圧動力という契約になります。
電灯コンセント(単相100ボルト)は従量電灯という契約になります。
つまり電気代が二口に分かれて請求されています。
低圧動力は契約電力1KW当たり1200円程度(電力事業者により異なる)の基本料金と電気メーターで計測する電気使用量(KWH)に応じた電力量料金の合計が請求されるのです。
電子ブレーカーは、低圧動力の基本料金を下げる効果があります。
↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑

電力契約が「低圧高負荷契約」となっているマンションでも、電子ブレーカーを導入するとその効果が得られるのでしょうか?
そもそも「低圧高負荷契約」と「低圧動力契約」はどのような違いがあるのでしょうか?

そのマンションでは電力契約が3口に分かれていて、検針結果から電力使用量があるのは1口(低圧高負荷契約)のみです。電灯コンセント用の電力もこの契約内で供給されていると推測されます。
電子ブレーカーは低圧動力の基本料金を安くする効果があるというご説明でしたので、電灯も含むこの契約に効果があるのかが知りたいです。

他の2口は電力使用量0kWが毎月続いており基本料金のみ払っている状態ですが、使用量が無くても、それぞれの基本契約を継続させておく必要があるものでしょうか。マンションでは2口に分かれるのが一般的だというご説明から使用量のある1口だけの契約にしたら問題があるのかが知りたいです。

因みにワンフロアが狭く縦に長いペンシルマンションでエレベーターの使用は頻繁です。共用廊下の面積は少なく電灯はLED化しています。

ご教示よろしく御願いします。

修繕積立金が3倍に値上げです

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います?
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います?
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?


総会での採決について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

【背景】
総会では、議決権行使書(毎回機械的に賛成とされる方々が多い)、委任状(議長である理事長への委任が多い)などがあるため、理事長の意向が強く反映され、総会に議案として取り上げられた時点で決定してしまうという構造的な問題があるように思いました。
過去の質問・回答の中で、委任状の取り扱いは多数意見に従うというものもありましたが、採決を行うことへの制限をかけ、採決が行われなかった議案については差戻しの意味合いを設けることも一つの手段かと考えています。
【質問内容】
そこで
「議決行使書または委任状を提出した組合員除く出席組合員の過半数が認めた場合に議長は裁決を行うことが出来る」(すなわち物理的に出席している組合員の過半数が認めた場合に採決を行うことが出来る;規約上、出席組合員に物理的に出席している組合員、議決権行使書と委任状を提出している組合員が含まれるために少し持って回った言い回しになっています)
といった文言を規約に盛り込むことを考えています。この様な文言の妥当性と実効性について皆様のご意見をいただければと考えております。
よろしくお願いいたします。

追記です
過去に暴君理事長が現れまして、ロビーに高級絨毯、応接セット導入の議案がでました。総会当日、怒鳴りあい(議論ではなく)の末、俺には行使書と委任状があるんだと採決し決議に至りました。その後多くの組合員からおかしいとの声が上がり、さすがに実施されませんでした(総会外で総会決議無効となってるのでこれも問題ですが、問題だとの指摘は一切ありませんでした)。このように、意識が低く「機械的な」行使書と委任状が蔓延している組合です。
現理事会で意識を高める努力もしましたが変わる兆しもありません。並行して、将来、暴君理事長の再来に備えるための仕組みが必要という議論が始まりました。
総会でこの「総会での採決に入る条件を定める議案」が提起されたら、いつも通りの行使書と委任状による賛成多数でまず間違いなく決議されます。その場合、いつも行使書を提出している方々が、「自分たちの議決権」の行使について当日出席している人たちに任せたいと意思表示であると考えたのですが。
国会を見ていても採決は十分な議論が尽くされた後に行われる(もしくは行われるべき)ものであり、その「十分な議論が尽くされた」判断基準のみが示されていると解釈できないでしょうか?

長期修繕計画の見直しについて

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか?

無断放置自転車の対応

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

玄関前の共有部分に無断で自転車を置いている居住者に駐輪場か占有部分に移動をお願いしていますが、邪魔になる場所じゃないからいいだろう、と聞き入れてくれません。7世帯の自主管理マンションなのですが、管理組合での話し合いの結果、こちらで撤去して撤去費用を後日請求することと(自転車放置の居住者6世帯の話し合い)決定しましたが、法的に問題があればご指摘ください。
よろしくおねがいします。

通年コンサルタント業務委託契約

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築20年の小規模マンション(19戸)の理事長をしてます。初めての大規模修繕は昨年(2018年)実施しました。今後、色々と共用部修繕工事や各個人でリフォームなどが予定されてます。そこで理事会として専門知識について助言してもらうコンサルタントと契約しようと考えてます。通年契約で契約しようと考えますが、契約する前に考慮する注意点や、このようなコンサル契約書のひな形があれば教えてください。どうぞ宜しくお願いいたします。ダンカイ世代

館内の防犯カメラについて

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸のマンションです。1階エレベーター前であきらかに立ち小便をしたあとがここ数ヶ月に数回見つかりました。現在、防犯カメラの更新時期で、設置位置も含めて検討中です。プライバシーの問題もあるでしょうし、オートロックのある館内での防犯カメラの設置についてどう考えたらいいのでしょうか?

総会議事録署名人

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長欠席で臨時総会が開催されました。副理事長が議長を務め議事録署名人指名がないまま総会が開催されました。後日議事録が配布されましたが署名捺印欄に副理事長、監事、修繕委員の3名が署名捺印してありましたが理事長欠席、議事録署名人指名のない総会の場合、監事、修繕委員が署名捺印をしてもよいものなのでしょうか?役員は理事長、副理事長、会計担当理事、監事です。

駐輪場使用料の管理会社当座口座への振込み

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

以前から、駐輪使用料の振込みに関するトラブルがあり、理事長に対して管理組合口座の通帳開示を要求してきました。閲覧請求を提出しても、無視され続けてきました。先日の総会で、理事長の誠実義務違反を理由に管理組合口座一般会計口座の通帳開示を直ちに行うよう問い詰めたところ、理事長は総会の場で一般会計口座の通帳データを提出しました。総会後に新役員達で中身を調べたら、問題の駐輪場使用料の振込みデータは存在しませんでした。翌日、新監事が管理会社に問い合わせると、今度の駐輪場使用料は、管理組合当座口座に振り込んでほしいとの回答あり。今まで管理会社の当座口座は我々理事に対しては知らされておらず(決算報告書にも当座口座での預かり金の記載なし)、管理会社がとった今回の対応に不信感が増すばかりです。当然、駐輪使用料細則に基づき、管理会社に確認を行う予定です。
ほかの雑収入は管理組合の一般会計口座に振り込まれているので、当然駐輪場使用料も管理組合口座一般会計への振込みになるのが当然かと思います。
何か我々の知らない裏側で、会計処理が行われているのでしょうか?

理事会傍聴制度について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に相談しましたら以下の回答がきました。
実際に情報漏洩禁止の誓約書を書かせているところはあるのでしょうか。

もし理事会傍聴制度を導入するという事であれば、
傍聴希望者を申込制にして、その際に情報漏洩禁止の誓約書を
取るという方法が良いかと思います。

なお、議長の指示に従うという規定の前に、
あくまで傍聴ですので、発言は許されないという前提も含めて、
誓約書に記載しておく方が無難と考えます。
理事会が混乱して議事が進まなくなるリスクヘッジとお考え下さい。

ゴミ置場の用途変更について

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションには、コンクリートの壁に囲われた天井のないゴミ置場があります。二十年ほど前から臭い等の問題でゴミ置場にゴミを溜めておくことを止め、集配車がやってくる場所へ指定の時間にゴミ出しすることとなり、ゴミ置場として使用しなくなりました。
現在はバイク等の駐輪スペースとして活用してしまっているのですが、建築上の用途変更申請や消防署への届け出などの手続きは必要でしょうか?

前任の理事からの引継ぎで「用途変更の申請をせずにガソリンが入ったものをゴミ置場に置くことはきっと条例に違反している、自治体や消防署には口外しないように」と口止めされているのですが、自分で調べた範囲では違反が無いように思います。
自治体や消防署に確認しに行きたいところですが、理事経験者から非難されそうたなめ、アクションができずに困っております。

機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか?

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか?

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか?

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか?
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️6m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約1m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約1mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか?
詳しい方にご教示願えれば助かります。

総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか?

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

隣の騒音について。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に2年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と3歳くらい女の子と乳幼児の4人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から22時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は2年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
2歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。 

総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を2時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか?
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

皆様、よろしくお願いいたします。 

NPO法人について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

トランクルーム利用料の4倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

1組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか?
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか?
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか?
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか?
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか?

現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜


皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった3年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか?
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか?

理事長の希望者がいない場合の選任の方法は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか?

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか?

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか?

機械式駐車場の2倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

1組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか?
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

10年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている(民泊禁止)(暴力団員の排除)を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

(専有部分の用途並びに民泊の禁止)
第12条・・・・・・・・・・・
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

(暴力団員の排除)
第19条の2 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の3/4以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築25年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために(民泊禁止)(暴力団員の排除)を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか?

人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の2案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか?

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

品格について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

理事長の管理費未納

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。

新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の3人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。
ところが理事会では3人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは3人の引き落としが出来ないと報告がありました。

前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、3人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。

前理事長から管理規約の規定通り、3人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。

この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか??
因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

通常総会での議案説明について質問させて下さい。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

通常総会での議案説明についての質問です。
当方のマンションでは通常総会の議案の内、収支報告、予算案については管理会社で報告していただいております。
それ以外の議案は担当理事が説明しておりますが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からの質問で立ち往生してしまうケースもあります。

その理由は議案の大部分は理事会からの要請で管理会社が作成していることから、担当理事の方と言えども、専門的な質問には耐えられません。
そのため今回の総会では、15件の議案の全ての説明を管理会社に依頼しようとしましたが、過去に全ての議案を管理会社が代行して説明したことは無いと断られました。
皆様のマンションでは、実際にはどの範囲(例えば、規約関係、利用料改定、共用施設改造、設備更新、次期理事選任)の議案説明を管理会社にお願いしているのでしょうか?

因みに私のマンションの管理は全て管理会社にお願いしております。

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修繕積立金が3倍に値上げです

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。 入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。 ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。 この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います? また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います? 以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?

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福井 さん

総会での採決について

【背景】 総会では、議決権行使書(毎回機械的に賛成とされる方々が多い)、委任状(議長である理事長への委任が多い)などがあるため、理事長の意向が強く反映され、総会に議案として取り上げられた時点で決定してしまうという構造的な問題があるように思いました。 過去の質問・回答の中で、委任状の取り扱いは多数意見に従うというものもありましたが、採決を行うことへの制限をかけ、採決が行われなかった議案については差戻しの意味合いを設けることも一つの手段かと考えています。 【質問内容】 そこで 「議決行使書または委任状を提出した組合員除く出席組合員の過半数が認めた場合に議長は裁決を行うことが出来る」(すなわち物理的に出席している組合員の過半数が認めた場合に採決を行うことが出来る;規約上、出席組合員に物理的に出席している組合員、議決権行使書と委任状を提出している組合員が含まれるために少し持って回った言い回しになっています) といった文言を規約に盛り込むことを考えています。この様な文言の妥当性と実効性について皆様のご意見をいただければと考えております。 よろしくお願いいたします。 追記です 過去に暴君理事長が現れまして、ロビーに高級絨毯、応接セット導入の議案がでました。総会当日、怒鳴りあい(議論ではなく)の末、俺には行使書と委任状があるんだと採決し決議に至りました。その後多くの組合員からおかしいとの声が上がり、さすがに実施されませんでした(総会外で総会決議無効となってるのでこれも問題ですが、問題だとの指摘は一切ありませんでした)。このように、意識が低く「機械的な」行使書と委任状が蔓延している組合です。 現理事会で意識を高める努力もしましたが変わる兆しもありません。並行して、将来、暴君理事長の再来に備えるための仕組みが必要という議論が始まりました。 総会でこの「総会での採決に入る条件を定める議案」が提起されたら、いつも通りの行使書と委任状による賛成多数でまず間違いなく決議されます。その場合、いつも行使書を提出している方々が、「自分たちの議決権」の行使について当日出席している人たちに任せたいと意思表示であると考えたのですが。 国会を見ていても採決は十分な議論が尽くされた後に行われる(もしくは行われるべき)ものであり、その「十分な議論が尽くされた」判断基準のみが示されていると解釈できないでしょうか?

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seisei さん

長期修繕計画の見直しについて

私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。 先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。 住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。 理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。 この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか?

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さくら さん

役員の立候補は否認出来るのでしょうか?

管理組合役員は立候補制で定員に満たない場合は輪番制です。 役員定数は10名で任期2年でなので、毎年度5名が交代します。 通常は立候補者はいませんが、今年度は3名の立候補がありました。 その内の1名はクレーマーで問題があるので否認する事で通知したら、 総会で否認された当人が「否認は不当」で議案は無効と主張し、 6名の新任候補者(3名輪番、3名立候補)で選挙するよう要求してきました。 議案は10名の役員全体の可否の採決であり個々の選挙は無いと言うと、 否認された当人が選挙の実施を主張し議長の交代を要求してきました。 総会出席の約7割が賛成でしたので議長が交代との流れになりましたが、 理事会側は議長解任は無効と主張し大混乱となり結局総会が流れました。 この様な場合は理事会としてどのように対応すればよいのでしょうか? また否認されたクレーマーの方は提訴すれば役員になれるのでしょう?

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TUMI さん

低圧高負荷契約と電子ブレーカー

以前「電子ブレーカーの意義について」こちらのサイトで質問をさせていただいた際に、管理(すが さとし)さんから下記のような仕組みをご教示頂きました。 ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓  契約電力が50KWまでのマンションでは動力(三相200ボルト)は低圧動力という契約になります。 電灯コンセント(単相100ボルト)は従量電灯という契約になります。 つまり電気代が二口に分かれて請求されています。 低圧動力は契約電力1KW当たり1200円程度(電力事業者により異なる)の基本料金と電気メーターで計測する電気使用量(KWH)に応じた電力量料金の合計が請求されるのです。 電子ブレーカーは、低圧動力の基本料金を下げる効果があります。 ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 電力契約が「低圧高負荷契約」となっているマンションでも、電子ブレーカーを導入するとその効果が得られるのでしょうか? そもそも「低圧高負荷契約」と「低圧動力契約」はどのような違いがあるのでしょうか? そのマンションでは電力契約が3口に分かれていて、検針結果から電力使用量があるのは1口(低圧高負荷契約)のみです。電灯コンセント用の電力もこの契約内で供給されていると推測されます。 電子ブレーカーは低圧動力の基本料金を安くする効果があるというご説明でしたので、電灯も含むこの契約に効果があるのかが知りたいです。 他の2口は電力使用量0kWが毎月続いており基本料金のみ払っている状態ですが、使用量が無くても、それぞれの基本契約を継続させておく必要があるものでしょうか。マンションでは2口に分かれるのが一般的だというご説明から使用量のある1口だけの契約にしたら問題があるのかが知りたいです。 因みにワンフロアが狭く縦に長いペンシルマンションでエレベーターの使用は頻繁です。共用廊下の面積は少なく電灯はLED化しています。 ご教示よろしく御願いします。

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三毛猫 さん

理事会傍聴制度について

マンション管理士に相談しましたら以下の回答がきました。 実際に情報漏洩禁止の誓約書を書かせているところはあるのでしょうか。 もし理事会傍聴制度を導入するという事であれば、 傍聴希望者を申込制にして、その際に情報漏洩禁止の誓約書を 取るという方法が良いかと思います。 なお、議長の指示に従うという規定の前に、 あくまで傍聴ですので、発言は許されないという前提も含めて、 誓約書に記載しておく方が無難と考えます。 理事会が混乱して議事が進まなくなるリスクヘッジとお考え下さい。

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sen さん

議事録の件です。

臨時総会の場で、一部の理事と出席者から議事録は第3者目線で管理会社に作成していただきたいとの強い意見が出ました。 以前は管理会社が作成して、それを議長・出席理事2名の3名が内容確認して署名してましたが、新しい理事長になってからは副理事長が作成しています。 現理事長は過去に管理会社へ自分の意向に沿った内容に書き直せと偽証した経緯、副理事作成になってからは自分帯に都合の良い内容と表現ばかりになったことへの抗議の意味もあったためです。 理事長は「議事録は議長である理事長が作るものです。管理会社はお手伝いさんです。理事長がみとめれば議事録です。」と言い張り、その後、議事録とともに〔議事録は議長が作成する〕〔管理会社への委託業務には総会などの補助〕という資料を添付してきました。 ①副理事長は、議長でも理事長でもないので理屈に合わないですが、副理事長は理事長と一心同体なのですか? ②理事長が認めれば嘘もまことですか?また署名する2名はめくらサインでいいのですか? どうぞ、よろしくお願いします。

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エシール さん

最高裁の判決について

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。 数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。 「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。  一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。  今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」 上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。 https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1 https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所 もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

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Tamagawa さん

「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

私が住んでいるマンション(団地型マンション 9棟約280戸)では、管理会社(大手M社)から管理委託費値上げの申し出がありました。 それを受けて、理事会では「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であり、管理会社を同じくする他の大型団地型マンションも値上げとなっている他、値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定(管理委託契約更新時期10月1日)です。 ところが、既に配布された議案書によって上記値上げの具体的内容を確認したところ、次のとおり驚くことに相当部分の業務が値下げになっているのです。 「①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)」、「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】 なお、上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。 結局、今回の値上げ申し出の具体的な理由は、管理委託費の「調整値引き額」について、これまで「約430万円」であったものを「約100万円」に減額するというものです。 最終的には、管理委託費「調整値引き額減額分約330万円(約430万円-約100万円)」から上記の「①~③の値下げ分【合計130万円】」を差し引くと実質的には年額約200万円の値上げになります。 上記のとおり、「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、①~③は値下げと相反する結果となっているうえ、200万円の値上げの内訳が全くわかりませんので、その相当性について検討することができない状態です。 私としては、「管理業務主任者による重要事項説明会」において、「人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、反対に値下げとなっている業務がある理由や200万円の値上げの内訳を質そうと思っておりますが、本件について、どのような対応をすべきか等についてアドバイスいただけないでしょうか。 よろしくお願い致します。

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ブーリン さん

無断放置自転車の対応

玄関前の共有部分に無断で自転車を置いている居住者に駐輪場か占有部分に移動をお願いしていますが、邪魔になる場所じゃないからいいだろう、と聞き入れてくれません。7世帯の自主管理マンションなのですが、管理組合での話し合いの結果、こちらで撤去して撤去費用を後日請求することと(自転車放置の居住者6世帯の話し合い)決定しましたが、法的に問題があればご指摘ください。 よろしくおねがいします。

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