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    質問

管理業の委託

管理規約

白紙(議長宛)委任状の取り扱いについて

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    質問

建物の維持管理

大規模修繕工事

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

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    質問

建物の維持管理

駐車場の排水ポンプ交換について

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    質問

建物の維持管理

共用部照明用タイマーの交換

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    質問

住まいのトラブル

共用部(廊下)の照明が明るすぎて消灯してもらいたい。

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    質問

管理組合の運営

監事の補助として決算書類の確認を組合員が行う場合

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    質問

建物の維持管理

給水ポンプ

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    質問

管理組合の運営

理事長の選任について

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    質問

管理組合の運営

備品をネットショップで購入した場合の清算時期とポイントの扱いについて

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    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

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給排水管交換は必要か?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在何も異常を感じた事も聞いた事も無いのですが、長期修繕計画にある給排水管交換は必要なのか?

定期総会の議案 次年度の管理組合役員選出が否決された場合

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

定期総会が開催されます。事業報告、収支決算をはじめ、改修や張替、次年度の予算、そして次年度の管理組合役員選出。全部で7議案が上がっていますが、この中で〈次年度の管理組合役員選出〉が否決された場合。いま上がっている改修や張替、次年度の予算などの扱いはどうなるのでしょうか。

定期総会の議案 次年度の管理組合役員選出が否決された場合

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

定期総会が開催予定です。〈第1号議案〉事業報告、〈第2号議案〉収支決算報告、〈第3号議案〉駐車場の屋根の修理、〈第4号議案〉建物の防水シートの張替、〈第5号議案〉保守点検について、〈第6号議案〉管理組合役員選出、〈第7号議案〉次年度の予算案、〈第8号議案〉管理会社との契約更新。以上8議案が上がっていますが、〈第6号議案〉管理組合役員選出が否決された場合に1号、2号は別として次年度行われる予定の3号以下の議案(実行する役員が否定された)の扱いはどの様になるのでしょうか。

管理会社から管理辞退の通知が来ました。

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。
ところがその大手管理会社から理事会に対し、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。
理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然、管理会社から管理辞退の通知が来ました。
やむ得ず管理会社のリプレイスを決め、知り合いのマンション管理士さんに管理会社のリプレイスを依頼しました。
業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションに見積もり調査に来たのが2社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。
管理をお願いしている現在の管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。
管理組合が値上げ要求を飲んでも、撤退するという現在の管理会社は無責任に思いますが、この様な場合に理事会として、どのように対応すればよいかアドバイスをいただければ助かります。

クリーニング取り次ぎサービスについて

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

コンシェルジュサービスについて質問させてください。
当方のマンションは8時から22時の間コンシェルジュの女性がいて、クリーニング取り次ぎサービスも行なっております。
最近問題になっているのが、クリーニングを長期間取りに来ない住民が増えている事です。
取りに来ない理由は、クリーニングを仮保管している事務室を自分の衣装ケースの様に考えているようで、例えば春になると冬物のコート類をクリーニングに出し冬迄の半年以上取りに来ません。
コンシェルジュからはクリーニングが終わると連絡し、それでも引き取られない場合は引き取り要請の文章を投函し、その後は電話で繰り返し引き取り要請をしますが、それでも取りに来ないとのことです。
引き取りに来ないクリーニングが増え、事務室の通路に溢れている状況です。
このため管理組合の判断で、半年以上の長期クリーニングを住民の部屋まで持参させたところ、一部住民から、長期保管しているものを一方的に取りやめるのは納得いかないと、引き取りを拒否した上に、管理組合に厳重な抗議が来ました。
質問ですが、クリーニングサービスのあるマンションでは、この様に長期間引き取らないことを認めているケースは多いのでしょうか?
また長期保管を要求されている住民の方々には どの様に対応すれば良いのでしょうか?

数十年に一度の大雨で冠水の心配がありませんか?

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年、日本でも異常気象が原因で、数十年に一度の大雨で大きな被害が頻発しています。
私どものマンションでは、地下一階にも部屋を作っておりますし、3段式の機械式駐車場では地下に車が収納されており、冠水の心配があります。
管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える排水設計とのことですが、逆にいえば時間当たり50mmを超える雨が降った場合には、地下が冠水するのだと思います。
皆様のマンションでは想定外の大雨に対し、どのような対策を検討されているのでしょうか?

敷地内排水桝が不良らしく教えてほしいです

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方マンション敷地内(駐車場内)が降水量10-30/h程度でも7㎝位 桝周りで水だまりとなってしまいます。竣工2年内。
管理会社経由で施工側とやり取りをしていますが、全く進展せずこまっています。

素人目でも貯留槽への配管イチ不良や排水不全は想像の反中ですが、業者レベルでは調査等できないなど困っています。
公的であれば尚よいのですが・・不良状態を検証できるような機関をご存知でしょうか?よろしくおねがいします

敷地外駐車場の契約変更について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事長をしています。

当マンションでは竣工当初から敷地外駐車がマンションから10分以上も離れたところにも多数あり、とても不便であるため、もっとマンションに近い、敷地外駐車場を管理組合として契約してほしいとの意見があります。

当マンションの管理規約の別表には、敷地外駐車場の住所や各駐車場料金が掲載されています。

これらを踏まえて、敷地外駐車場の契約変更はどのような手順を経て行うべきなのでしょうか?

参考までに、
過去において、当マンションの敷地外駐車場の一部の駐車場が取り壊しになり、敷地外駐車場を別に新たに借りることがあったのですが、この際には、管理会社が当該敷地外駐車場契約者に対して、各自で新たに契約したい敷地外駐車場を自ら探すように指示して、契約変更がなされた経緯があるのですが、この経緯に関して、当時理事を担当をしていた私も全く知らないうちに行われ、理事会や総会での事後報告は一切ありませんでした。今期、理事長を担当したことで、変更された経緯を初めて把握しました。このことから、駐車場の立ち退きであれば、管理会社は、理事長判断で、敷地外駐車場の契約変更をできると考えているようです。

一方で、敷地外駐車場の契約区画の変更先を、総会決議で決めようとしていたら、決議する頃には、契約を希望する駐車場の契約を先越されて、確保できなくなることも強く危惧されます。

そこで、私としては、変更先は理事会決議で決定するのが、現実的には望ましいのではないかと考えるのですが、管理規約の別表に、敷地外駐車場の住所一や料金一覧が表記されていることをどう受け止めるべきか悩んでおります。別表とはいえ、管理規約に組み込まれているのなら、総会特別決議が必要になってしまうのでしょうか?

そもそも変動する要素をはらんでいる敷地外駐車場の住所や料金を、管理規約別表に組み込んでいることがおかしいので、まず、総会特別決議で管理規約別表から外して、駐車場住所や料金は単なる資料の一つの位置付けにしてしまえばいいのではないかとも考えます。

また、経過はどうあれ、現在の管理規約別表の記載と、実際に、契約している敷地外駐車場が大きく変わっていることから、総会で追認をしてもらうべきでしょうか?
以上を踏まえまして、理事長として行うべきことにつきご教授お願いいたします。

クレマー組合員を理事会役員にしないのは区分所有法違反でしょうか

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合役員は立候補制ですが、定員に満たない場合は輪番制とし、役員定数は12名で任期2年でなので、毎年度6名が交代します。
従来は役員に立候補する者は誰もいませんでしたが、今年度は3名の立候補がありました。
ただ、その内の1名は過去に管理組合への不満から、管理費を1年間未納した札付きのクレーマーでしたので、総会では次期理事会の役員候補には載せず、圧倒的多数の賛成で承認されました。
ところが、クレーマー本人から、当マンションの管理規約(標準管理規約に準拠)を見ても、管理費未納問題は解決していることから、自分を理事会役員候補に載せないのは管理規約違反であるので、理事長を誠実義務違反で提訴すると脅してきました。
このようなクレーマー組合員の強迫行為に対して、理事会としてどのように対応すれば良いのか、ご教示いただければ助かります。

規約変更後に理事長が保管すべき一通の書面とは

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事長をしています。
当マンションでは、標準管理規約第72条3項と同記載の規約の条項が下記の通り定められています。

「規約が規約原本の内容から総会決議に変更されているときは、理事長は、1通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本および規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。」

過去の総会において、規約の追加や、規約の削除を何度かしてきていましたが、
標準管理規約第72条第3項と同じ規約条項に基づく、1通の書面を作成しておりませんでした。
私が理事長に就く直前の第○回通常総会で規約の追加を、私の就任後の第△回臨時総会で、規約の削除が行われたことから、管理会社に対して、理事長が署名押印すべき1通の書面の作成を依頼したのですが、

そこで後日渡されたものとして、
「現に有効な規約」とタイトルのつけられたファイルに
①過去の第□回通常総会や第●回通常総会で制定された使用細則等に関連する議案の総会議案書のコピー
②第○回通常総会で規約追加の議案の総会議案書のコピー
③第△回臨時総会の規約削除の議案の総会議案書のコピー
④管理規約等改訂履歴と題して、①〜③の総会の日付と議案の「タイトル」を列記した表
⑤「本管理規約集は、規約原本及び規約変更を決議した○○年○月○日に開催した臨時総会の議事録の内容と相違ありません。」  ●年●月●日 ●●管理組合 理事長  印
と記載されたA4用紙が収まっていました。

私はてっきり、相違ないですという記載の前か後に、変更後の条項に差し替えた規約を第1条から最後の条項まで一気に列挙したものを1通の書面を用意して、その書面に付属させる形で、規約原本と、規約変更に関わる過去の総会議事録のコピーを添付するものかと考えていました。

まとめですが、
1、このファイルで理事長が保管すべき1通の書面と言えるのでしょうか?
2、書面に、変更後の条項に修正したものも含めて他の管理規約の記載を全て列挙しなくてよいのでしょうか?
3、管理規約の他に、使用細則の内容の記載も必要なのでしょうか?
4、「○○に開催した臨時総会の議事録の内容と相違ない」というような形で、複数の総会でそれぞれ規約変更しているにも関わらず、最新の総会のみに限定して記載するのはおかしいのではないでしょうか?

植栽業者の変更は総会決議事項ではないと思いますが?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共のマンションでは植栽業務は、管理会社には委託せず、組合直轄で理事会が契約してきました。
ですので、竣工当初から植栽業務については、理事会が植栽業者等の変更についても理事会決議だけで実施して、翌年の総会での事業報告の中で報告してきました。
ところが、今年の総会で組合員から、総会決議無しの植栽業者変更は区分所有法違反で業者変更は違法で無効との指摘がありました。
担当理事からは「当マンションでは過去から理事会決議で実施されておる。」と説明し、管理会社の担当者も「理事会は植栽業者の変更は保存行為と考えていたと思う。」と回答してもらいました。
ところが、区分所有者からは、植栽業者の変更はどのように考えても「管理にかかわる事項」であり、総会決議無しの変更は区分所有法違反であると主張され、議論は平行線のまま総会は終わりました。

総会後に区分所有者より理事会宛に、文書で質問書が来ていますことから、理事会として回答に苦慮しております。
管理会社には、担当弁護士と相談し管理会社名で回答するように要請しましたが、理事会宛の質問書であり、かつ管理組合直轄業務であることから対応できないと言われました。
総会決議無しの植栽業者変更は、過去から普通にやってきていたので問題はないとは思いますが、法律的(区分所有法)にも問題ないと回答するには、どのように説明すれば良いのでしょうか?

防水士シ-ル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

防水シ-ルの保証期間は?

決議の必要性について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私は分譲マンションの区分所有者です。管理組合の役員ではありません。
例年の流れは、毎年5月の定期総会時期が近づくと、総会開催の案内文と共に総会議案集と委任状が各戸に配布されていました。
去年と今年は、コロナ渦を理由として定期総会を中止する旨が記載された文書と総会議案集が配布されたのみでした。
今年の議案集の中に疑問点があり、管理規約を調べていくうちに、2年連続して決議をしないことは規約上問題ないのだろうかと思い、書面で理事長に質問をしました。回答は弁護士に聞いたものとされていましたが、その内容は曖昧で納得できるものではなかったため、自分なりに掘り下げてみました。
国土交通省がWEB上で公表しているQ&Aの記載の確認、公的機関(公益財団法人マンション管理センター)への相談、管理会社へのヒアリング(担当者は議案集の配布のみでは決議したことにならないと忠告している)を経て、2年連続で決議をしないことは規約違反であると確信し、自分が調べた内容を資料として添付した上で、書面にて理事長に再度質問をしたところ、今度は、弁護士が記名押印した回答書が出てきました。
回答は、私が添付した資料には一切触れず、総会中止を知らせる文書に「検討事項があればコロナ渦終息後、臨時総会を開催することも検討します」と記載されていることに言及して、「意見を述べる機会を残しており、検討事項がなければ承諾していただいたものとして取り扱う」とのことで、去年の「文書決議」については、誰からの何の意見もなく、このような方法も許容範囲であると考えていただきたいというものでした。書面決議を文書決議と言い換えていることが巧妙であることに加えて、委任状も、議決権行使書も配布されず、意見がないことが決議になるという論理は間違っていると思うのですが、弁護士相手に区分所有者としてどのように行動すべきか迷っています。弁護士は管理組合の委任を受けて回答しているとのことですが、理事長を弁護するために回答書を作成して報酬を得ているとしか思えません。
皆様のアドバイスをいただけると幸いです。よろしくお願いします。

お金のことです

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

検討中ですが、組合員向けに、規約等 管理の事を解りやすくした小冊子を作成し必要な方のみお金を徴収できるようにしたいのですが、名目的に何があてはまるのか(クラウドファン…?募金?)?実際 可能なのか?課税以外(管理会社に聞けるから)わかりやすく教えて頂きたいです。

マンション管理顧問契約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理顧問契約で再委託に関する質問です。

これはA社の契約内容です。
乙は、本契約に基づく委託業務の全部又は一部を乙と業務委託契約を締結する者(以下「再委託先」という。)に対し再委託できるものとする。

これはB社の契約内容です。
乙は、本業務の全部又は一部を甲の了解なしに第三者へ再委託してはならない。

こんなに違うものでしょうか。

増圧ポンプのオーバーホール

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築7年 20戸 7階建のマンションです。管理会社が増圧ポンプのオーバーホールの時期ですのでするべきですと言って見積を出して来ました。ポンプはテラルのMC4-4032-2.2AD 見積金額は90万円(長期修繕計画と同じ)
現在ポンプに異常はないようです。この見積は概ね妥当なのか、そもそもオーバーホールは必要なのか教えて下さい

管理組合がモンスター

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

分譲マンション。
近年、高齢化によるマンションの売買で新しい住民による、
マウント管理に問題。

数年前より、積極的な管理組合活動に参加をしている3世帯の男性
40・50・60代の三人男性陣 
まず、1. 40代 緻密ではないが知識。
   2. 50代 中身の伴わない意見と感情的な表現
   3. 60代 コバンザメ

高齢者の多い住民に対し、充分な説明もなく半ば強制的な運営に困っている。


問題1
充分な説明がないままにアンケートを行い、このアンケート結果を議事録で
全戸に配布。 
名前はないが
〇号棟〇〇室  アンケート未提出 や 一部賛同を得られず未決
など個人を特定する議事録の配布。


問題2
マンションの修繕費の値上げについて
充分な説明もなく、今後必要と思われる修繕項目の選択と意見をかけ
記銘あり。  同様、議事録にて公表。

問題3
アンケートの根回しをしているつもりだが、高齢者が理解できる内容と説明がなく、半ば強制的なアンケート内容。
管理組合で意見を言えば、『じゃやればどうですか』の脅迫
話し合いではなく、脅迫になる。 モンスター。


この三人の勘違いモンスターを説得する材料として、
法的な意見と納得させる言い方を教えてください。

問1は個人情報保護や特定個人情報などに関わるのではと思いますが
いかがでしょうか。


教えてください。 













第1回目大規模修繕工事の年限について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築後8年目、延床面積1910.95㎡、占有部分25戸のマンションの管理組合の役員をしております。
管理会社から、そろそろ第1回目の大規模修繕工事の検討を始めたい旨の申入れがあり、先方から1回目の工事は法令で築後13年以内に実施することと一般的に解釈されていると言われました。こちらは修繕の周期を規定する法律は存在しないと反論したものの、①建築基準法12条により築後10年を超えた建物は外壁の全面打診調査を義務付けられているが、3年以内に修繕が計画されていれば全面打診調査をしなくてよい。②外壁打診調査は多額の費用がかかるため実施を回避し3年以内に大規模修繕工事を実施する方が得策である、よって結果的に13年以内に大規模修繕工事を実施するように法律が立てつけていると主張してきます。
今年9月改訂の長期修繕計画作成ガイドラインには「大規模修繕の周期は一般的に12~15 年程度」と記載されており、13年を超えて修繕工事を実施しているマンションが多くあることが想像されます。管理会社が言うように法律が13年以内に工事を実施するように求めるなら、13年を超えて工事を実施しているマンションは法律違反ということになってしまいます。しかし、法律違反で罰金など聞いたことがありません。1回目の大規模修繕工事は、管理会社が主張するように法的に築後13年以内に実施しなければならないという説は正しいのでしょうか。皆さんどうなさっているのでしょうか。教えてください。

機械式駐車場利用細則改ざんと現駐車両扱い

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事をしています。理事会で監事から機械式駐車場利用細則、入庫できる車両サイズがいつの間にか改ざん(サイズUP)が行われていると報告が上がりました。管理組合が警察署に提出する車庫証明証や当マンション駐車場利用許可証を発行していることが分かりました。理事会で管理会社は総会で利用細則が変更され、また問題なく駐車できていると説明。監事は安全基準など(サイズ含む)管轄である国土交通省や駐車場製造会社等が認可し販売メンテナンスをしている機械でありたとえ総会承認でサイズ含む変更等が承認されたとしてもそもそも変更などできる訳が無いと意見しています。後日マンション竣工図書の許容車両サイズと利用細則サイズが異なっていることが分かったようです。また管理会社説明総会承認ですが議案にもなっていないようです。
そこで皆さんにアドバイスいただきたいのですが
①管理会社説明 問題なく駐車できているから車庫証明や駐車場利用許可証は有効?
②サイズ変更は総会承認で可能?
③利用細則改ざん判明後の理事会対応
④車庫証明証、駐車場利用許可証発行済車への対応

理事としてどのように考えるべきか非常に困っています。宜しくお願いします。

何者かが、勝手に示談書に署名【その2】

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

【続き】

2021年3月に、マンション管理組合の総会が開催されました。その総会に、保険代理店が出席したのですが『ドレイン詰りによる漏水』という報告書を見ているにも関わらず、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

保険代理店の担当者は、『一級建築士の調査費用28万円(税別)に対して、保険会社の鑑定人が、約7万円の査定した』ということを、伝えに来ただけでした。

『9階の内装復旧費が、約48万円掛かった』と言うことを総会で報告し、保険代理店の担当者も聞いていましたが、保険金の支払いについては黙っていました。

この時点では当方も、マンション総合保険から保険金が支払われると、思っていませんでした。保険について素人なので、無理もないでしょう。

今になって『ドレイン詰りによる漏水』が原因なら、管理組合が加入するマンション総合保険で、保険金が支払われることを知りました。

2021年3月の総会で、私たち区分所有者は保険の知識がないなりに『ドレイン詰りによる漏水なので、10階区分所有者が契約している火災保険で、9階の内装復旧費 約48万円を負担してもらえないのか?』などと、真剣に話し合っていました。

その総会に保険代理店が出席し、そばで聞いていながら、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

10階区分所有者が契約している火災保険は、10階専有部に対する保険です。バルコニーは共用部のため、10階の区分所有者が契約している火災保険では、保険金は支払われません。

2021年8月は記録的な大雨でした。報道によると例年の5倍の降水量があったようですが、9階には今のところ漏水被害はありません。

そんぽADRセンターに相談したところ、保険会社に直接、問い合わせるよう言われました。

保険会社に問い合わせたところ、『くい違いがあるようです。すでに保険金は支払われています。その際、示談書に被害者様のご署名と捺印をいただいております』と言われ、示談書の偽造が発覚しました。

機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか?

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか?

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか?

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか?
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️6m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約1m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約1mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか?
詳しい方にご教示願えれば助かります。

総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか?

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。 

隣の騒音について。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に2年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と3歳くらい女の子と乳幼児の4人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から22時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は2年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
2歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を2時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか?
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

皆様、よろしくお願いいたします。 

トランクルーム利用料の4倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

1組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか?
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか?
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

NPO法人について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜


皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった3年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか?
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか?

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか?
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか?
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか?

理事長の希望者がいない場合の選任の方法は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか?

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか?

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか?

機械式駐車場の2倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

1組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか?
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

修繕積立金が3倍に値上げです

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います?
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います?
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?


民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

10年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている(民泊禁止)(暴力団員の排除)を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

(専有部分の用途並びに民泊の禁止)
第12条・・・・・・・・・・・
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

(暴力団員の排除)
第19条の2 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の3/4以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築25年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために(民泊禁止)(暴力団員の排除)を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか?

人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の2案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか?

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

品格について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

理事長の管理費未納

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。

新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の3人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。
ところが理事会では3人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは3人の引き落としが出来ないと報告がありました。

前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、3人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。

前理事長から管理規約の規定通り、3人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。

この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか??
因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

管理会社から管理辞退の通知が来ました。

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。 ところがその大手管理会社から理事会に対し、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。 理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然、管理会社から管理辞退の通知が来ました。 やむ得ず管理会社のリプレイスを決め、知り合いのマンション管理士さんに管理会社のリプレイスを依頼しました。 業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションに見積もり調査に来たのが2社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。 管理をお願いしている現在の管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。 管理組合が値上げ要求を飲んでも、撤退するという現在の管理会社は無責任に思いますが、この様な場合に理事会として、どのように対応すればよいかアドバイスをいただければ助かります。

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福井 さん

決議の必要性について

私は分譲マンションの区分所有者です。管理組合の役員ではありません。 例年の流れは、毎年5月の定期総会時期が近づくと、総会開催の案内文と共に総会議案集と委任状が各戸に配布されていました。 去年と今年は、コロナ渦を理由として定期総会を中止する旨が記載された文書と総会議案集が配布されたのみでした。 今年の議案集の中に疑問点があり、管理規約を調べていくうちに、2年連続して決議をしないことは規約上問題ないのだろうかと思い、書面で理事長に質問をしました。回答は弁護士に聞いたものとされていましたが、その内容は曖昧で納得できるものではなかったため、自分なりに掘り下げてみました。 国土交通省がWEB上で公表しているQ&Aの記載の確認、公的機関(公益財団法人マンション管理センター)への相談、管理会社へのヒアリング(担当者は議案集の配布のみでは決議したことにならないと忠告している)を経て、2年連続で決議をしないことは規約違反であると確信し、自分が調べた内容を資料として添付した上で、書面にて理事長に再度質問をしたところ、今度は、弁護士が記名押印した回答書が出てきました。 回答は、私が添付した資料には一切触れず、総会中止を知らせる文書に「検討事項があればコロナ渦終息後、臨時総会を開催することも検討します」と記載されていることに言及して、「意見を述べる機会を残しており、検討事項がなければ承諾していただいたものとして取り扱う」とのことで、去年の「文書決議」については、誰からの何の意見もなく、このような方法も許容範囲であると考えていただきたいというものでした。書面決議を文書決議と言い換えていることが巧妙であることに加えて、委任状も、議決権行使書も配布されず、意見がないことが決議になるという論理は間違っていると思うのですが、弁護士相手に区分所有者としてどのように行動すべきか迷っています。弁護士は管理組合の委任を受けて回答しているとのことですが、理事長を弁護するために回答書を作成して報酬を得ているとしか思えません。 皆様のアドバイスをいただけると幸いです。よろしくお願いします。

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ライダーASM さん

お金のことです

検討中ですが、組合員向けに、規約等 管理の事を解りやすくした小冊子を作成し必要な方のみお金を徴収できるようにしたいのですが、名目的に何があてはまるのか(クラウドファン…?募金?)?実際 可能なのか?課税以外(管理会社に聞けるから)わかりやすく教えて頂きたいです。

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大好き八千代中央 さん

植栽業者の変更は総会決議事項ではないと思いますが?

私共のマンションでは植栽業務は、管理会社には委託せず、組合直轄で理事会が契約してきました。 ですので、竣工当初から植栽業務については、理事会が植栽業者等の変更についても理事会決議だけで実施して、翌年の総会での事業報告の中で報告してきました。 ところが、今年の総会で組合員から、総会決議無しの植栽業者変更は区分所有法違反で業者変更は違法で無効との指摘がありました。 担当理事からは「当マンションでは過去から理事会決議で実施されておる。」と説明し、管理会社の担当者も「理事会は植栽業者の変更は保存行為と考えていたと思う。」と回答してもらいました。 ところが、区分所有者からは、植栽業者の変更はどのように考えても「管理にかかわる事項」であり、総会決議無しの変更は区分所有法違反であると主張され、議論は平行線のまま総会は終わりました。 総会後に区分所有者より理事会宛に、文書で質問書が来ていますことから、理事会として回答に苦慮しております。 管理会社には、担当弁護士と相談し管理会社名で回答するように要請しましたが、理事会宛の質問書であり、かつ管理組合直轄業務であることから対応できないと言われました。 総会決議無しの植栽業者変更は、過去から普通にやってきていたので問題はないとは思いますが、法律的(区分所有法)にも問題ないと回答するには、どのように説明すれば良いのでしょうか?

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Tamagawa さん

防水士シ-ル

防水シ-ルの保証期間は?

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防水シール さん

クレマー組合員を理事会役員にしないのは区分所有法違反でしょうか

管理組合役員は立候補制ですが、定員に満たない場合は輪番制とし、役員定数は12名で任期2年でなので、毎年度6名が交代します。 従来は役員に立候補する者は誰もいませんでしたが、今年度は3名の立候補がありました。 ただ、その内の1名は過去に管理組合への不満から、管理費を1年間未納した札付きのクレーマーでしたので、総会では次期理事会の役員候補には載せず、圧倒的多数の賛成で承認されました。 ところが、クレーマー本人から、当マンションの管理規約(標準管理規約に準拠)を見ても、管理費未納問題は解決していることから、自分を理事会役員候補に載せないのは管理規約違反であるので、理事長を誠実義務違反で提訴すると脅してきました。 このようなクレーマー組合員の強迫行為に対して、理事会としてどのように対応すれば良いのか、ご教示いただければ助かります。

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TUMI さん

クリーニング取り次ぎサービスについて

コンシェルジュサービスについて質問させてください。 当方のマンションは8時から22時の間コンシェルジュの女性がいて、クリーニング取り次ぎサービスも行なっております。 最近問題になっているのが、クリーニングを長期間取りに来ない住民が増えている事です。 取りに来ない理由は、クリーニングを仮保管している事務室を自分の衣装ケースの様に考えているようで、例えば春になると冬物のコート類をクリーニングに出し冬迄の半年以上取りに来ません。 コンシェルジュからはクリーニングが終わると連絡し、それでも引き取られない場合は引き取り要請の文章を投函し、その後は電話で繰り返し引き取り要請をしますが、それでも取りに来ないとのことです。 引き取りに来ないクリーニングが増え、事務室の通路に溢れている状況です。 このため管理組合の判断で、半年以上の長期クリーニングを住民の部屋まで持参させたところ、一部住民から、長期保管しているものを一方的に取りやめるのは納得いかないと、引き取りを拒否した上に、管理組合に厳重な抗議が来ました。 質問ですが、クリーニングサービスのあるマンションでは、この様に長期間引き取らないことを認めているケースは多いのでしょうか? また長期保管を要求されている住民の方々には どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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さくら さん

定期総会の議案 次年度の管理組合役員選出が否決された場合

定期総会が開催されます。事業報告、収支決算をはじめ、改修や張替、次年度の予算、そして次年度の管理組合役員選出。全部で7議案が上がっていますが、この中で〈次年度の管理組合役員選出〉が否決された場合。いま上がっている改修や張替、次年度の予算などの扱いはどうなるのでしょうか。

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黒パン さん

給排水管交換は必要か?

現在何も異常を感じた事も聞いた事も無いのですが、長期修繕計画にある給排水管交換は必要なのか?

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スージー さん

数十年に一度の大雨で冠水の心配がありませんか?

ここ数年、日本でも異常気象が原因で、数十年に一度の大雨で大きな被害が頻発しています。 私どものマンションでは、地下一階にも部屋を作っておりますし、3段式の機械式駐車場では地下に車が収納されており、冠水の心配があります。 管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える排水設計とのことですが、逆にいえば時間当たり50mmを超える雨が降った場合には、地下が冠水するのだと思います。 皆様のマンションでは想定外の大雨に対し、どのような対策を検討されているのでしょうか?

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青山 さん

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