管理会社の役目

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

• 2018年11月21日

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管理委託契約の更新の説明

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理委託契約を12月に更新します。2年前は総会の前に重要事項説明があり、総会後に言われるがまま、契約書に押印しました。
重要事項説明書と契約書とは違うのは解っています。
皆さまは契約書の説明を面談で聞いてから契約を交わしておられるのでしょうか？総会の前に時間を取るべきでしょうか？

• 2018年11月18日

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特別決議が必要でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

現在、大規模修繕工事について検討中です。
当マンションのタイルが結構浮きが多いことが調査の結果わかっています（特に低層階部分）。タイルを生かした修繕方法も当然検討していますが、いろいろ調べていくとタイルを撤去し、塗装に変更する修繕方法も視野に入れたいと思うようになりました。
タイル張りのマンション外観が、たとえ一部分の範囲であったとしても塗装仕様に変更するとなると、総会で特別決議をする必要があるでしょうか？

• 2018年11月18日

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機械式駐車場地下の排水ポンプ

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

排水ポンプの耐用年数は５年なのでと、取替工事の予算取りの提案しています。５年とは！？そんな物でしょうか？
機械式駐車場地下ピット内に設置される排水ポンプです。
車両浸水を防ぐ重要な機器と煽っています。

• 2018年11月18日

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管理委託契約書の変更内容について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理委託契約の更新と12月に総会があります。又、築11年で大規模修繕の話も出ています。
契約内容の変更の素案を出して来ました。
項目-基幹事務に 「本マンション(専有部分を除く)の維持又は修繕に関する企画、又は実施の調整業務のうち、長期修繕計画の見直し等業務の一部」
を追加して来ました。
意味不明でもありますが、既存では

基幹事務 - 区分(3) 本マンション(専有部分を除く)の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整 --
業務内容 「管理組合の長期修繕計画の見直し等」
となっています。

一部 を追加してるようです。管理会社主体になるのか？、免責ということか？、このような、項目必要でしょうか？
よろしくお願いします。

• 2018年11月18日

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エレベーターリニューアル　業者選定に絡む管理会社の関与

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築約30年の４０戸ほどの分譲マンション（鉄筋）のエレベータリニューアルについて、理事会で約１年近く話し合っています。管理会社がかなり強制的に、現在使用しているメーカーでのリニューアルを強行に推し進めている状況です。
理事会で複数の見積もりを取ることを提案しても、利害関係のためかどうかは分かりませんが、管理会社寄りの理事長と数名の役員が阻止しようとします。
最近は、プロジェクトチームを立ち上げると言い出し、管理会社に有利な理事長と特定の人間だけで行う考えのようです。本来、エレベーリニューアルは法令に準拠したものであり、プロジェクトではないと考えます。
このような横暴を阻止する方法はないのでしょうか？
さらに、理事会の副理事長である私の友人は、このプロジェクトでは突然、理事に変更され、誓約書（業務上の秘密を意図的に漏洩した場合、懲戒解雇あるいは不正競争防止法違反（３年以下の懲役または３００万円以下の罰金）、窃盗罪（刑法２３５条ー１０年以下の懲役）、業務上横領罪、背任罪（刑法２４７条）.......
などとして刑事罰の対象となることもあります））に署名するよう要求されています。誓約書の内容は的外れですが、脅し（ハラストメント）に値すると思われます。どなたか、このような管理会社の横暴なやり方に対処するにはどうすればよろしいでしょうか？

• 2018年11月17日

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規約本文or細則

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションでは標準管理規約を少し手直ししただけの管理規約を使っています。
役員の報酬については「役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。」
という条文がありますが、「別に定めるところ」がないため、報酬なし、活動費は自腹、という状態です。理事会で、これでは活発な活動ができない、という声があがり、まず管理規約の見直し案を作成することにしました。
理事がそれぞれ案を作成し持ち寄ったのですが、形式が真っ二つに割れています。一つ目は、規約本文にはまったく手を入れず、役員報酬支払細則等を作成するパターン、二つ目は、規約の本文に金額等を直接書き込むパターンです。
一般的にはどちらなのでしょうか。
また、それぞれのメリット、デメリットがあれば教えて下さい。

• 2018年11月17日

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消費税率変更予定と予算金額について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会に予算案を上程する場合の質問です。
消費税率を変更する方向でも、実施の時期が確定していないような場合、変更前の税率で予算案を出すべきでしょうか？

実際にそのような問題に直面しているわけではなく、向学のために質問させて頂きました。消費税が５％から８％になった時には早い段階で実施の時期が確定していたのか、戸惑いは無かったと記憶しております。

• 2018年11月16日

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インターホンについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

インターホンの改修をするに当たり、どこまでが共用部分で、どこからが専有部分になるのか疑問に思いました。
インターホンの線は共用部分になると思いますし、玄関の外についているインターホンも共用部分なのでしょう。
部屋の中のインターホンは専有部分なのでしょうか。
そうすると管理組合は外のインターホンまでの改修になるのでしょうか。
部屋の中のインターホンまで変える場合には各自の負担になるのでしょうか。
時々、自分で変えてしまっている方のことも聞きます。
というと、特に全体で変えなくてもいいのでしょうか。
部屋の中のインターホンが故障したときにはどちらの負担になるのでしょうか。
部屋の中のインターホンは、共用部分で専用使用権があるということなのでしょうか。

• 2018年11月14日

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管理委託費の削減につきまして。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

みなさま。
大変お世話になっております。現在、３５世帯、１１年目の理事長をしています。
管理会社に管理委託費の削減をお願いしたところ、管理員業務を廃止して、
清掃員にしてはどうか？という提案がなされました。。。

みなさま、どう思われますか？ご感想をお伺いしたく投稿させて
いただきました。
宜しくお願い致します！m(_ _)m

• 2018年11月14日

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留守管理人とは？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

20数年前に分譲元が作成した当マンション規約・細則中に、「留守管理人」という言葉が、出てきます。例えば、駐車場細則などに、『（駐車場を使用することができる）使用者は、組合員又は”留守管理人”とその同居の家族とする。・・・・』と記載され、他の箇所にもしばしば”留守管理人”という言葉が出てきます。留守管理人＝賃借人 とは違うような記載方法です。
この単語の定義について、ネットその他で調べてみたのですが、定義が明確になされた解説がありません。法律用語でもないような気がします。
どなたかお詳しい方で、”留守管理人”の定義とその根拠について、判れば、お教え願えないでしょうか？規約・細則を改定する際に、これの取り扱いに苦慮しておりますので。

• 2018年11月13日

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共用部分に自動販売機設置は普通決議or特別決議

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

いつもお世話になっております。
分からないことだらけでいつも助かっています。

共用部分の変更は総会の決議が必須ですが、
普通決議と特別決議の違いを教えて下さい。

「形状又は効用の著しい変更」特別決議、
「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」は普通決議なのですが、

共用部分に自動販売機を設置する場合は、
普通決議と特別決議どちらに当たりますか。
どういう変更が普通で、どういう変更が特別かが分かりにくいです。
何で区別したら良いですか。

• 2018年11月12日

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報告書改ざんされたかも

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築11年の理事です。
建物点検報告書を何回か管理員の管理の元、貸し出し閲覧しています。2015年版かで指摘番号の部分の写真がないと指摘して、フロントが忘失を認め写真入り頁を提出しました。未だ差し込まずにいました。(それが、6月位の事。施工不良の交渉事項でした。)
近日、貸し出し閲覧した所、その指摘番号部分自体がありません。1階部分だったのですが、桁番号が全く違っていました。おかしい！！です。何年版かは不確かですが、10年分、合う所がありません。この部分はすり替え証明できますが、初期の部分もすり替えられていたら、解りません。
報告書は管理室に格納しているのに、書き換えられては、元も子もありません。どのように、訴えて行けば良いでしょうか？
原本を提出させる事できるでしょうか？よろしくお願いします。
疑ってかからないといけないのは、全くストレスです。

• 2018年11月12日

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管理規約読みましたら

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

　生まれて初めてマンションの理事になり、勉強の為管理規約を読みました。私のマンションでは、総会の議事の所で「総会の議事は、議長を除く出席組合員の総数及び議決権総数の各過半数で決し、可否同数の場合は、議長の決するところによる。」とありました。
　議長には理事長がなっていますが、理事長票は賛成票で1票と思っていました。「議長を除く」と規約で決めれば、うちのマンションみたいな決議の仕方は、認められるのでしょうか？

• 2018年11月09日

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管理者と理事長の関係

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理者を置くと理事長の任務が、どう変わるのか？管理者が全体を進めるのか、理事長は単なる役員会だけのトップなのか？

• 2018年11月09日

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管理組合理事会の諮問機関設立について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築３０年の１３０世帯のマンションで理事は１年交代で輪番制でもあり不慣れかつ専門知識もないことから 管理組合の諮問機関を設立（任意の会）理事会に対し住民が快適に暮らせるコミニュティ及び建物管理等の提言する方向で進んでいますが注意点等ありましたらご教示ください。

• 2018年11月09日

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設備の更新に管理会社を使わなかったら

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

設備を更新したり修繕工事を行ったりする際に、管理会社が自ら元請けとして請け負ったり、他社の見積をもってきて勧めたりしますが、管理会社が絡んだ案件は、非常に割高であることが分かってきました。（近所の水道屋さん等で見積を頼み比較すると、管理会社が20～40％くらい割高です）
割高であるなら使わなければいいのですが、一部の理事が「管理会社から買わなかったら誰が管理するんだ」と意味のよく分からないことを言います。他社で買った設備の管理を管理会社がやるはずがない、といっているのですが、そんなことがあり得るのですか。管理委託契約書に「管理対象部分は・・・・」と明記されており、設備管理業務仕様書にもしっかりかかれているのに、「他社で買ったものは知りません」などと言えるはずがないと思うのですが。
管理会社を工事から閉め出したら、何か仕返しをされるでしょうか。

• 2018年11月08日

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修繕積立金値上げ据え置きについて

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

入居時に長期修繕積立金計画をもらい、６年目から値上げとなっていましたが、理事会が住民に知らせず、６年目なのに値上げしないと決めてしまってました。
総会で通知も無くおかしいと意見が出ましたが委任状の数が多くもう承認されているからと、議論の余地が無いという理事会の回答でした。
据え置きの時は組合員に知らせ無くて良いと言われましたが、本当でしょうか？

• 2018年11月08日

• 24 得した
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理事長と裁判について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

理事候補者の高齢化や長期不在などで、理事の資格を見直し、賃貸者には理事長他の三役のほかに枠を広げ、三役には区分所有者に限定していましたが、区分所有者の子どもや孫までの親族2親等まで拡大し、現在の理事長は区分所有者の子どもさんが就任し、奥さんと協力して頑張っていただいています。ある日、居住者から裁判になった時、管理組合を代表する管理者としての理事長は区分所有者に限られると理事長さんは言われたらしい。私の記憶では、管理組合規約の理事長に選任されれば、管理組合の管理者であり、裁判の当事者として対応できることをどこかで読みましたが、どの条文かがはっきりしません。ご教示ください。

• 2018年11月07日

• 40 得した
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大手管理会社と土木系理事による不可解な予算案

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

当マンションの予算案は、一般社会での概念と異なると思われるフシがありますので、皆さんのご意見をお聞きしたいと思います。当マンションの第25回定期総会で、以下のような集合インターホン更新工事の予算が、何の証拠もなく提出されました。

（以下引用）

II．集合インターホン更新工事
インターホン会衆工事に向けて、居住者へのアンケート案を作成中です。インターホンの不具合（雑音等）が発生しているとの意見も出ており、改修工事の検討を行います。仕様については、次年度にアンケート等でご意見を頂き真偽する事とし、以下のとおり計上を行います。
○予算金額：３０、０００、０００円

（引用おわり）

一見まことしやかな予算案ですが、最終的に管理会社に支払われたのは２千万円、予算と実行価格との間に１千万円もの差があるのです。一般的な予算原則のひとつに「厳密性」があります。たかがマンションのインターホンの更新で、予算と実行価格との間に１千万円もの差があることに不審感を持ち、区分所有者法に基いて、予算根拠の提出を求めました。その際に提出されたのが、添付の画像です。

（さらに、理事会報告を追ってみると、次年度以降、５００万円以上の、予算化されていない工事が、修繕委員会と理事会経由で管理会社に発注され、区分所有者には事後報告されています。その多くは、予算として総会で報告されるに値するものです。）←訂正削除。

理事長に予算３千万円の根拠を求めた際、彼は「予算確保」という言葉を使いました。つまり、当初予算の３千万円は、インターホン交換の現実的な費用というよりも、最初から管理会社への利益誘導として支払われる金額であった、と解釈するとつじつまが合うのです。例えれば、行政予算が１億円で、業者が８千万円で落札したとすると、余った２千万円で、年度末に小工事をあちこちで行う、そんなイメージです。

直近の総会で、エレベーター１基交換費用として、１７５０万円という数字が出されました。予算は通常「厳密性」の原則に基くので、内容がわからなくては不可の判断ができません。理事長、副理事長、修繕係は、当マンション施工会社（ゼネコン）の現役社員なので、こういうやり方なのでしょうか。当マンションの管理会社は、（一社）マンション管理業協会の責任者なので、他のマンションでもこのような方法で予算計上しているのですか。

• 2018年11月06日

• 35 得した
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大規模修繕工事で借り入れをしたい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

• 2016年06月06日

• 106 得した
• 8 の回答
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外国籍の方の排除

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。
生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。
（民泊禁止に関しては既に決議済みです）
理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。
管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか？
国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。
その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。

よろしくお願いいたします。

• 2018年11月06日

• 97 得した
• 12 の回答
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隣のマンションとの境界フェンスについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか？

• 2018年10月10日

• 87 得した
• 10 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
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マンション管理士の立場

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

• 2017年08月31日

• 81 得した
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役員報酬

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか？

• 2016年01月20日

• 74 得した
• 7 の回答
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管理人さんの仕事量

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜～金曜（７：３０～１５：００）、土曜（７：３０～１２：００）に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか？
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

• 2016年06月14日

• 66 得した
• 6 の回答
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役員を区分所有者以外にお願いできますか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は５人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして（出そうな人）3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか？

• 2016年12月10日

• 65 得した
• 5 の回答
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監査をするための期間について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の１週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の１週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは？と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「ＸＸからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害？された経験がありましたらお聞かせください。

• 2016年06月12日

• 63 得した
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マンションの顧問の利益相反について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

• 2017年04月07日

• 62 得した
• 6 の回答
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大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所（コンサルタント会社）を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Ａという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、５社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか？

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

• 2016年11月12日

• 61 得した
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顧客第一主義の管理会社は存在するか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

幼稚な質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。
管理委託費を受け取る以外には利益を求めない、そんな管理会社はないでしょうか。
修繕や設備の更新が必要なときは、安くて腕のいい業者を紹介・手配してくれるだけ、自社の売り上げアップにつながらないため不要な工事を提案したりしない、客の利益を第一に考えてくれ、利益相反になる業務は行わない、そんな管理会社です。
今の管理会社は不要な工事を実施するために平気で嘘をつき、自社が工事に入りこむことにより、異常なほど割高な工事代金になるなど、顧客の利益など一切考えていないように思います。本当に必要な工事の提案でも、騙されているのではと身構えてしまう、これは管理会社が工事で稼ごうとするのが元凶だと思います。
顧客第一主義の管理会社はないでしょうか。
または、工事の手配はするが、工事の当事者にはなれない、こんな契約に応じる管理会社はありますか？

• 2018年10月30日

• 58 得した
• 7 の回答
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マンションに取り付けられたキーボックス

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か？」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか？断りなく付けることは問題にならないのでしょうか？どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

• 2017年01月30日

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コミュニティー形成について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

• 2016年06月06日

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共用部分の鍵の保管について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

たびたびお願いいたします。
小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社（大手電車系）への依存体質が強すぎるマンションです。

現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週５日の４時間勤務なので、ほとんどは不在です。
このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。
・役員同士の打ち合わせ場所として使えない
・書類が閲覧できない
・組合独自に業者から見積りを取れない
・火災・災害時の初動の遅れ
・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない

しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。

質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか？
現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか？

また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか？
他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。

よろしくお願いいたします。

• 2018年10月16日

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理事会のオブザーバー参加について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

• 2017年06月18日

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マンションの解体費用積立金の創設について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。

マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。

当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。

スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます（収益事業の税金を免除するなど）。

管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。

しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。
みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか？また、この案に何か問題点はございますか？ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

• 2018年10月02日

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外に住んでいる方の連絡先

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね？

みなさんのマンションでこのようなことありましたか？

• 2017年04月18日

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管理組合内における情報流通について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

私は昨年理事をしておりまして、管理組合における諸々の情報流通において「電子メール」を活用してきました。
　具体的には、通常の管理員との連絡や役員との連絡意見交換等と、窓口報告や理事会議事録などの電子化された添付ファイルの配布を得て情報交換ををしていました。
電子メールでの情報交換のメリットとして、まずは口頭での言った言わない曖昧さが無い文書記録が残される事と共に、文書するには冷静な思考の上で行われるからより吟味した内容で分かりやすく伝わる。またいちいち面会せずに都合の良い時に伝えられます。
　ところが今期の理事長が理事会にて「電子メール」での流通を禁止しまして、現在古くからの「文書」でのやり取りに逆戻っています。その意図根拠を示すと共に禁止をやめるように依頼をしておりますが、いまだに回答はないまま放置です。
　この情報通信インフラ整備された現代の時風からして逆転する現況からして困ってります。現在は「マンション管理センタ」での「未来ネット」有るように、管理組合の運営にての「電子情報化」が進んでいます。
　つきましてはこうした「電子メール禁止」についてのご見解並びに対策についてご意見願います。

• 2018年09月27日

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大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3～5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか？と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3～5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか？


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

（ちなみに当マンションは7階建てです）


はっきりと「大丈夫です！」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

• 2016年06月17日

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隣との壁

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

• 2016年06月17日

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