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    質問

管理業の委託

管理組合の会計

マンション会計は、企業等の会計と違う?

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    質問

建物の維持管理

竣工図面の電子化について

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    質問

管理組合の運営

大規模修繕工事

管理会社変更での鍵の紛失問題

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    質問

管理業の委託

管理人が仕事をしない

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    質問

その他

管理規約

総会の議決権の取り扱いについて、委任状変更は普通決議でできるか

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住まいのトラブル

店舗前に勝手に禁止の固定物を設置

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    質問

建物の維持管理

住まいのトラブル

他者所有隣地地下に導管があり、土地使用料の請求を受けている

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管理規約

住まいのトラブル

犬の糞害で困っています。

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    質問

建物の維持管理

増圧ユニットの交換工事か修理で悩んでいます。

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    質問

管理業の委託

管理業務の委託について

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郵便受け口のサイズ変更

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

住民の方からご意見が

当方30年過ぎのマンションです
古いマンションなので各世帯 郵便受けは3㎝まで対応となっております。
大きくしてよーとの意見に対して皆さんどうしてますか?

・お金をかければ、ポストの一新
・お金をかけないなら、管理人さん宛に送って、ドアノブに引っかけるとか
(セキュリティーはエントランス扉付きのマンションです)

皆さんどうしてます???

総会決議で顧問契約したマンション管理士の、理事会での契約解除は違反ですか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

数年前の定期総会でマンション管理士との顧問契約が決議され、それ以降顧問契約を継続してきました。
ところが、2年後の理事会で、経費削減のためマンション管理士の契約解除したいとの提案があり、議論の結果理事会の賛成多数で、マンション管理士との顧問契約を解除しました。
ところが、一部組合員より、総会決議無しの顧問契約解除は、「総会決議事項として総会で決議した事案は総会に諮ったうえで変更する」の原則に反するとの指摘がありました。
その主張は、区分所有法第18条の「共用部分の管理に関する事項は、・・・、集会の決議で決する。」の『管理に関する事項』に該当し、さらに管理規約(48 条 15)「その他管理組合 の業務に関する重要事項」に該当するとのことから、総会決議決議無しの「マンション管理士との顧問契約解除」は法令違反との解釈でした。
管理会社の顧問弁護士とも相談した結果、臨時総会を開催して、顧問契約解除の経緯を説明し、理事会決議だけでの「マンション管理士との顧問契約解除」を謝罪した結果、一件落着となりましたが、私には不満が残っております。
そこで、皆様にお聞きしたいのは、総会決議で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、本当に区分所有法等に違反しているのでしょうか?

管理組合の顧問について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当管理組合では理事会の承認で,管理組合として過去の理事長経験者等に顧問を委嘱することが出来ます。
この場合の顧問にも,民法上の準委任に基く委嘱として管理組合に対して善管注意義務を負うことになるもの思いますが,如何でしょうか。

管理組合の顧問の法的位置付け

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当管理組合では理事会の承認で,管理組合として過去の理事長経験者等に顧問を委嘱することが出来ます。
この場合の顧問にも,民法上の準委任に基く委嘱として善管注意義務を負うことになるもの思いますが,如何でしょうか。

マンション管理センタ-の見解

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ-にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ-を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

駐車場の外部貸し

管理規約

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。
管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く?→?→?・・→契約、までどうすればいいのでしょうか?
また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか?
具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

機械式駐車場を3段式から2段式とする提案は特別決議ですか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とする提案を普通決議で総会に提出しました。
ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、「コンメンタール マンション標準管理規約」にも機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」と明記されているとの事です。
上記の発言で総会は大混乱となりましたが、総会では賛成多数で「普通決議」で決議はしましたところ、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。
ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が「特別決議」で決議されるべき議案であるのか否かを教えてください。

バイク置き場の契約は賃貸の方まで認めてますか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

おせわになります。
理事をやっております。

マンションの駐車場は4台しかなく
区分所有者専用で賃貸には貸し出してない状態です。
でも、自転車は、区分所有者&賃貸もOKとなっております。

そこで住民の中で、区分所有者以外の賃貸の方からも
最近バイクを置きたい人が増えてきております。

車よりの考えでは、区分所有者専用のみOK
自転車よりの考えでは、区分所有者と賃貸もOK

賃貸の方からのバイクの置き場使用は。。。。OK・NG?
規約では月極の金額のみで、現在どこまでOKでよいか理事会で迷っております。
ご意見頂けると幸いです。。。

マンション管理における機械式駐車場の長期修繕計画のトラブルについて

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2021年10月現在で、マンション管理組合の理事長です
当マンションは、39戸で2006年に建設し15年目
機械式駐車場が23台分(3段4棟、3段5棟の2台)設置
マンション管理は、管理委託会社(A)に任せており、建設当初から、Aよりマンション管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出
2018~2019年にかけて機械式の長期停止トラブルがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施
その後、機械式の管理会社(B)→Aあて「今後、機械式のチェーン交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり
機械式の高額修理が続く可能性があり、A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出
また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、マンション全体の修繕積立金が-3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明
先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「マンション建設会社とAに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。
本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか?
仮に、裁判を起こした場合、マンション建設会社とAに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか?
仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか?
同じような裁判判例はありますでしょうか?

機械式駐車場の電装部品交換

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。
以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。

電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。
電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。
交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト(モーター、シーケンサ)、基盤・インバーターとの記載です。
お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。

①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか?
②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか?(不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか?)
③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか?

掲示物の承認

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社が作成した掲示物を理事会が承認するのはなぜでしょうか?
承認できる根拠は規約などにあるのでしょうか?
どこのマンションでも管理組合名などで生活音の相談、ベランダでの排水など禁止行為の注意喚起文書を掲示されていると思います。

特に禁止する根拠が曖昧なベランダでの排水などへの注意喚起は気になります。
単に管理会社が作成した掲示物を管理者として承認しているだけなのでしょうか?承認する際は決議も必要になるのでしょうか?
理事会の決議事項にもないし、よくわからなくなりました。

理事会決議での委任契約解除について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションではマンション管理士、税理士を理事会決議において解約しています。委任契約の際は勿論総会決議を行っていますが、その決議に用いた契約書「期間内であっても甲において総会もしくは理事会において解約の決議があった場合もしくは信頼関係を著しく・・・」の条項に基づき理事会で決議し通知を行っています。相手先はどちらも個人事務所ではなく、管理士はNPO法人〇〇マンション管理組合連合会でしたが何ら問題もなく処理されています。なお年次総会では解約を活動報告し承認もされています。解約に総会決議を必要とするのは解約項目に理事会決議が明示されていない場合と思われますが、皆さまの管理組合では如何でしょうか?

専有部同士の漏水工事の調査費用を組合にあてるの?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

素朴な疑問です

漏水箇所は専有部内台所下のエルボー配管 各世帯の水道弁以降は専有部なので
→止めたら漏水は止まりました
→管理会社立会

漏水なので下の階の専有部に被害

なので、、、、
上階 専有部→ 下の階 専有部の
専有部同士の同氏の保険やり取りと思いましたが。。。

管理会社より
配管のピンホール部修繕は専有部者
調査費用は管理組合対応、調査費で保険会社に請求
まずは組合で立て替えて下さいとの事

組合は専有部間なので、管理会社がメインで工事する場合は
ご自由にどうそのスタイルでした
注文書は交わしておりません

あれ????疑惑です
これ合ってますでしょうか?
私は専有部→専有部なので全部当事者間の争と思っております。

共有財産(専用庭樹木)の処分

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。 
修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです…

当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。
この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。

① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか?

理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。
「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、
管理組合としては基本的に伐採、
伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う)
という方向で総会議案を検討しては、となっています。
② この専用庭樹木を
伐採(共有財産の処分) または
共有財産→私有財産
するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。

どうぞ宜しくお願いいたします!

理事会の録音について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日の理事会で、理事会の録音は禁止、との通達がありました。議事録を作成しているのは管理会社、その議事録を理事長が承認になるので、録音は必要ない、が理由でした。ただ、それでも、会議の意見の真意と議事録の間違いは発生する可能性があるので、エビデンスとしては必要かと思いましたが、どうも、管理会社はかなり強硬な姿勢でした。というのは、理事会の司会を管理会社が行っており、司会者はかなり録音に関してはかなり強硬に反論していました。これって、録音が管理会社にとって、管理会社側の論理でしょうか。理事の一人からは自由に意見が言えなくなる、との意見もありましたが、組合員の中での話なので、組合員全員がオブザーブ可能であり、残されたら困ることを言うことに、疑問を感じますが。いかがでしょうか。

理事会の書面決議

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事です。コロナのため、理事会を書面決議にて行うと管理会社から理事長経由で連絡がきました。
規約には理事会の書面決議について規定がありません。
(総会については全員が賛成すれば行うことができるとあります)
そもそも理事会を集まらずに行ってよいのかわかりません。

長期修繕積立金の見直し(修繕委員)

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま、お世話になっています。m(__)m
築6年目、150超住戸と商業施設1つの、複合型タワーマンションです。
22階建て、内廊下でもないので、私的には「なんちゃってタワマン」と思っていますが、大規模修繕となったら大変だろうな・・と心配です。

分譲時にいただいた計画表では、次期(7期)に修繕積立金が上がることになっています。
具体的な数字をご覧ください。m(__)m
※月額です。
1~6年  住宅合計 ㎡単価77.3円
      商業施設合計 ㎡単価47.5円
      合計 ㎡単価72.8円
7~12年  住宅合計 ㎡単価170.9円
     商業施設合計 ㎡単価111.0円
      合計 ㎡単価161.7円
13 ~18年 住宅合計 ㎡単価212.8円
     商業施設合計 ㎡単価121.0円
      合計 ㎡単価198.7円
19~24年  住宅合計 ㎡単価235.8円
     商業施設合計 ㎡単価121.0円
      合計 ㎡単価218.2円
25~30年  住宅合計 ㎡単価280.9円
     商業施設合計 ㎡単価121.0円
      合計 ㎡単価256.3円
13229.96㎡のうち、商業施設は2033.32㎡です。

「修繕委員」に就任したのは3名です。
修繕委員が理事会に「1名、修繕委員に就任して欲しい」と申し入れたところ、「理事は兼務しない。建物担当理事が打ち合わせには出席する。」・・と決まったようです。
管理組合の役員は理事7名、監事1名体制で、どのような役職があるかさえ知らされていませんが、おそらく建物担当1名、町内会担当は2名だと思います。あとは何かな?

管理会社の長期修繕計画案見直し業務は別契約。これまでの会計処理を考えると、外部専門家にご依頼した方が安心?という気はいたします。
当該計画案作成の他、何をするにも費用がかかりますが、細則を定めた方がいいのでしょうか。
皆様のマンションでは、長期修繕積立金の見直しに際し、専門委員会を設置されましたか?
任期、広報等、どのようにされていましたか?
お気づきの点、ご教示いただけることがございましたら、よろしくお願いします。m(__)m

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は、郵便法上問題はありませんか?管理会社のスタンスにも問題は生じませんか?個人情報の漏洩とも絡めて疑問を禁じえません。

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は、郵便法上問題はありませんか?管理会社のスタンスにも問題は生じませんか?個人情報の漏洩とも絡めて疑問を禁じえません。

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は、郵便法上問題はありませんか?管理会社のスタンスにも問題は生じませんか?個人情報の漏洩とも絡めて疑問を禁じえません。

機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか?

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか?

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか?

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか?
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️6m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約1m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約1mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか?
詳しい方にご教示願えれば助かります。

総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか?

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。 

隣の騒音について。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に2年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と3歳くらい女の子と乳幼児の4人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から22時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は2年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
2歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を2時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか?
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

皆様、よろしくお願いいたします。 

トランクルーム利用料の4倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

1組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか?
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか?
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

NPO法人について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜


皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった3年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか?
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか?

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか?
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか?
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか?

理事長の希望者がいない場合の選任の方法は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか?

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか?

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか?

機械式駐車場の2倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

1組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか?
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

修繕積立金が3倍に値上げです

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います?
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います?
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?


民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

10年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている(民泊禁止)(暴力団員の排除)を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

(専有部分の用途並びに民泊の禁止)
第12条・・・・・・・・・・・
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

(暴力団員の排除)
第19条の2 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の3/4以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築25年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために(民泊禁止)(暴力団員の排除)を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか?

人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の2案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか?

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

品格について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

理事長の管理費未納

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。

新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の3人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。
ところが理事会では3人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは3人の引き落としが出来ないと報告がありました。

前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、3人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。

前理事長から管理規約の規定通り、3人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。

この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか??
因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

理事会決議での委任契約解除について

当マンションではマンション管理士、税理士を理事会決議において解約しています。委任契約の際は勿論総会決議を行っていますが、その決議に用いた契約書「期間内であっても甲において総会もしくは理事会において解約の決議があった場合もしくは信頼関係を著しく・・・」の条項に基づき理事会で決議し通知を行っています。相手先はどちらも個人事務所ではなく、管理士はNPO法人〇〇マンション管理組合連合会でしたが何ら問題もなく処理されています。なお年次総会では解約を活動報告し承認もされています。解約に総会決議を必要とするのは解約項目に理事会決議が明示されていない場合と思われますが、皆さまの管理組合では如何でしょうか?

Thumb
サンライズ さん

理事会の録音について

先日の理事会で、理事会の録音は禁止、との通達がありました。議事録を作成しているのは管理会社、その議事録を理事長が承認になるので、録音は必要ない、が理由でした。ただ、それでも、会議の意見の真意と議事録の間違いは発生する可能性があるので、エビデンスとしては必要かと思いましたが、どうも、管理会社はかなり強硬な姿勢でした。というのは、理事会の司会を管理会社が行っており、司会者はかなり録音に関してはかなり強硬に反論していました。これって、録音が管理会社にとって、管理会社側の論理でしょうか。理事の一人からは自由に意見が言えなくなる、との意見もありましたが、組合員の中での話なので、組合員全員がオブザーブ可能であり、残されたら困ることを言うことに、疑問を感じますが。いかがでしょうか。

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TOSHI さん

共有財産(専用庭樹木)の処分

お世話になります。  修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです… 当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。 この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。 ① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか? 理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。 「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、 管理組合としては基本的に伐採、 伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う) という方向で総会議案を検討しては、となっています。 ② この専用庭樹木を 伐採(共有財産の処分) または 共有財産→私有財産 するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。 どうぞ宜しくお願いいたします!

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J さん

理事会の書面決議

理事です。コロナのため、理事会を書面決議にて行うと管理会社から理事長経由で連絡がきました。 規約には理事会の書面決議について規定がありません。 (総会については全員が賛成すれば行うことができるとあります) そもそも理事会を集まらずに行ってよいのかわかりません。

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sato さん

マンション管理における機械式駐車場の長期修繕計画のトラブルについて

2021年10月現在で、マンション管理組合の理事長です 当マンションは、39戸で2006年に建設し15年目 機械式駐車場が23台分(3段4棟、3段5棟の2台)設置 マンション管理は、管理委託会社(A)に任せており、建設当初から、Aよりマンション管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出 2018~2019年にかけて機械式の長期停止トラブルがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施 その後、機械式の管理会社(B)→Aあて「今後、機械式のチェーン交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり 機械式の高額修理が続く可能性があり、A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出 また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、マンション全体の修繕積立金が-3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明 先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「マンション建設会社とAに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。 本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか? 仮に、裁判を起こした場合、マンション建設会社とAに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか? 仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか? 同じような裁判判例はありますでしょうか?

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すぎもと さん

専有部同士の漏水工事の調査費用を組合にあてるの?

素朴な疑問です 漏水箇所は専有部内台所下のエルボー配管 各世帯の水道弁以降は専有部なので →止めたら漏水は止まりました →管理会社立会 漏水なので下の階の専有部に被害 なので、、、、 上階 専有部→ 下の階 専有部の 専有部同士の同氏の保険やり取りと思いましたが。。。 管理会社より 配管のピンホール部修繕は専有部者 調査費用は管理組合対応、調査費で保険会社に請求 まずは組合で立て替えて下さいとの事 組合は専有部間なので、管理会社がメインで工事する場合は ご自由にどうそのスタイルでした 注文書は交わしておりません あれ????疑惑です これ合ってますでしょうか? 私は専有部→専有部なので全部当事者間の争と思っております。

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カレー大好き さん

掲示物の承認

管理会社が作成した掲示物を理事会が承認するのはなぜでしょうか? 承認できる根拠は規約などにあるのでしょうか? どこのマンションでも管理組合名などで生活音の相談、ベランダでの排水など禁止行為の注意喚起文書を掲示されていると思います。 特に禁止する根拠が曖昧なベランダでの排水などへの注意喚起は気になります。 単に管理会社が作成した掲示物を管理者として承認しているだけなのでしょうか?承認する際は決議も必要になるのでしょうか? 理事会の決議事項にもないし、よくわからなくなりました。

Thumb default icon 2
gibson さん

マンション管理センタ-の見解

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ-にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ-を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

Thumb
サンライズ さん

機械式駐車場の電装部品交換

築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。 以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。 電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。 電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。 交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト(モーター、シーケンサ)、基盤・インバーターとの記載です。 お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。 ①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか? ②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか?(不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか?) ③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか?

Thumb default icon 2
うどん さん

駐車場の外部貸し

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。 管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く?→?→?・・→契約、までどうすればいいのでしょうか? また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか? 具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

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