示談書の作成について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションでの、上、下階の水漏れ事故の示談書の作成を管理人から頼まれてました。示談書形式の承認は理事会レベルでよいでしょう。
または総会での承認が必要でしょうか。規約に追加すると言うことでは総会の承認が必要ではないかと悩んでいます。

• 2020年01月17日

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エントランス扉（避難口の表示あり）内側からの施錠

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

リゾートマンションです。ホテルと同じように紙媒体で入館手続きをしていましたが、2011年に手間を省くために出入りの個人の特定が出来るように200万円の費用をかけて、入る時と出る時にIDカードを用いなければ出入りできない様な機器を設置しました。ところが、2017年に消防法と建築法に抵触していることが分かり2019年5月に出る時のカード－キーを解除しました。しかし11月に期が変わり新理事長が12月に元に戻しました。
理由は住民からも防犯上甘くなった、元に戻してほしいとの声があるとのことです。消防法建築法に触れることはお知らせを貼り出すほか、議事録でも丁寧に説明し配布しました。問い合わせた消防本部の担当者の名前、建築課の担当者の名前も明記しましたが1部猛反対する住民がおります。新理事長も反対派でした。消防法建築法に抵触していても構わないのでしょうか

• 2020年01月09日

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監事による監査報告以外の意見について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

以前に監事の理事会についての発言についてご質問させていただき、色々と勉強させていただきました。
いよいよ今期の総会を控え、総会議案書の配付を終えたところですが、監事による監査報告書以外に「監事からの意見」という文書が総会議案書に入れられてしまいました。
管理会社へ監査報告書を提出する際に、意見書を一緒に議案書に載せるように依頼があり、管理会社から監事の意見を止めることはできないとのことでしたので、そのまま載せましたが、内容が理事会への不満と管理会社への中傷ばかりで、理事会が管理会社継続の議案に対する反対への誘導ともとれる内容でした。

ご質問は理事会で審議されていない、監査報告書以外の「監事からの意見」を総会議案書に載せてしまったことの違法性についてです。
違法であれば、総会前に臨時理事会を開催し、この「監事からの意見」について
適切ではなかったので、理事会で取り消しますという修正議案を配付しようと考えています。
いかがでしょうか？
宜しくお願いいたします。

• 2020年01月06日

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総会議決の取り消し方

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

２０１３年に総会で雑排水工事を決議したのですが、いまだに延期で実行されていません。組合委員には延期の案内で
終わっています。
今年２０２０年の会期で実行したいと思っていますが、再決議なしでできるでしょうか、ただし前よりは費用はあがっています。またはこの延期になった決議を総会で否決、新たに雑排水工事を提案するのが正しように思うのですが。いかがでしょうか。
よろしくお願い致します。

• 2020年01月04日

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自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました　真に有難うございます。　　　さて今回理事会で再度屋上防水工事（アスファルト防水）が問題となって来ました、築１１年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも１５年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で　こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり　昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり　だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら２棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り１２年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。　今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか？　　　ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律１０年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。　　　　

• 2019年12月30日

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コンサルティング費用はどのくらい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

修繕計画や大規模工事の計画をコンサルティングするといってマンションの住民がコンサルティング費用を要求しています。
その方は、1級建築士とのこと。
いくらづらいが妥当ですか？
また、住民が費用を取るような例はあるのですか？

• 2019年12月27日

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修繕積立金の金額決定プロセスについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、
必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。

・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を
　360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする
・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する
・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする

最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、
ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。
こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため
積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も
常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、
誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。

ただ、2点ほどデメリットがあります。

一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、
この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、
例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は
「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。
若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。

それから、長いスパンで見ているがゆえに
飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、
借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。

これらの懸念点も含めて、上記の案について
理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、
宜しくお願いします。

• 2019年12月26日

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大規模修繕工事に伴う駐車場移動。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

大規模修繕工事に伴い駐車場の車の移動場所が抽選で行われました、車の移動先は修繕工事を行う建設会社が一方的に決め、マンション理事会との話し合いは無く
移動先が決まりました、抽選で誰がどこに駐車するか決めます、抽選に参加しない人はこちらで場所を決めます。と理事会役員は口頭で言われただけで、役員8名の内4名は駐車場を借りていないので、そんなものなのかな、、ぐらいの受けとめたとの事です。
しかし、駐車場を借りる契約代金は場所により個々に差があり3万円で借りている屋根付き一階もあれば地下3階10000円の方もいます、
工事に伴う移動先駐車場は15000円なので、10000円で契約している方は差額の5000円を建設会社が補填し（理事会組合費から支払われる）、30000円で借りている方はそのまま支払うとの事です
ここで不公平に思うのは
少ない金額を支払っている方が抽選で良い場所があたり、高い金額を支払っている方が屋根の無い舗装されていない場所に抽選で決まった事です。

管理会社に不公平さを伝えてめ、理事会と建設会社が決めた事なので配慮は足りなかったかも知れないが、管理会社に落ち度はないと言います。
理事会役員はただ順番が回ってきて役員を受けているだけの素人なので解決策が見出せず、管理会社は理事会で決める事だからと着地点が定まりません。
駐車場移動場所をどのように話し合われ
（実際は話し合いはなかった）決定したのか真実を知りたく理事会議事録を見せて欲しいと管理会社に頼みましたが、関係資料閲覧請求書と運転免許証、保険証、住民表のコピーを添付しないと議事録は閲覧できないと言われました。
理事会の内容を知るのに
居住者がそこまでの個人情報の提供をしなくてはならないのかと疑問です
また、この様な事例の責任の所在はどこにあるのか、もし理事会の役員がそのような決定事項（駐車場移動）に無知な場合はどうすれば良かったのか知りたくご相談させていただきたいです。
宜しくお願い致します。

• 2019年12月18日

• 49 得した
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マンション共用　トイレ修繕

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

我がマンションは築40を越えてます。
1Fに事務所が三店舗で共用部にあたる、トイレがあります。
専用使用権などついておらず、また昔の規約でトイレと記載はなく、衛生物ときさいがあります。また竣工当時のパンフレットにはトイレは共用と記載あり。
歴史のなかでトイレに纏わる議題はなし。
しかし昔のなごりで、トイレには外鍵があり、そちらは店舗の方が所有をしていました。
トイレを使用するルールはありません
また、ここ5年は店も空き家でトイレは使用してなく、かぎも行方不明のなか、
1F(半地下)店舗が
新しいオーナになり、トイレが故障と、半地下のため、トイレと、半地下部分にかかわる排水ポンプがありました。
そちらも故障しているようです。
私は組合がださないといけないのかなと思いますが、理事会がトイレはいままで住民は使用していない。
直す費用はださないといっています。
それはとおるのですか？

• 2019年12月17日

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欠席理事の議決権について

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

ウチのマンションの理事A氏が「今日、欠席した理事B氏から予め議決権の委任を受けているから、私の議決権は二人分だ。」と主張してきました。
ウチのマンションの役員規則では、同居する配偶者及び一親等を代理人として出席することは認めていますが、委任状による出席は認められていません。

そのことをA氏に説明したら、委任状というのは議長に出すのが委任状だから、私に託されたのは規則に定められた委任状には該当しないと、また、理事会の議事は出席理事の過半数で決すると規則にはあるから、欠席してる人の議決権はないのでは？と問うと「その委任を受けた私が『出席』しているのだから、二人分だ」と、主張してきました。

規則を曲解しているとしか思えないのですが、欠席した理事が別の理事に議決権を託すというのは許されるのでしょうか？

• 2019年12月12日

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監事の議事録署名について

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンションの理事会において、監事は意見を述べることができるものの、議決権は付与されていないのが一般的と思いますが、監事が理事会の議事録の署名人になることはできるのでしょうか？また議長を務める理事長が、議事録署名人として監事を指名していいのでしょうか？
ご教示よろしくお願いいたします。

• 2019年12月10日

• 16 得した
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売却権利

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理費滞納を2年近くしている方に
理事長とうして
管理費 弁護士費用 遅延金請求
仮執行 で売却希望は可能でしょうか？

管理会社のミスで口座登録が3回も失敗
支払う意志はあるそうです。

• 2019年12月09日

• 18 得した
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管理費について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築24年、27戸の小規模マンションです。
私は数年前に入居しました。
5年後に2回目の大規模修繕予定ですが、費用がまったく足りていない状況です。
フロントさん曰く、値上げとなると皆さんの反対が強く少しだけしか値上げ出来ていないと。

過去の議案書や議事録に目を通したり他の住人の方にお話しを聞いたり。

どうも管理費を再検討したことがないみたいで。
管理手数料は初年度からずーっと同額。
事務管理業務費は数年おきに上がってます。

随分前に一度、金額の見直しを…と切り出したら、規約で決まっているから変更出来ないと言われたそうで。
そんなことってあるんですかね？
どの規約に載ってるのか探してもわからず。

今現在、管理費162円/㎡　修繕積立金150円/㎡
この金額は妥当ですか？

あとエレベーターの保守料の64万が高いような気がしてます。

記録を見ていると、そこにその金額使ったの⁈せっかく貯まっていたのに・・・みたいな。
もちろん必要なことには使わないと駄目なんですが。

私的には管理費の見直しをして欲しいのですが言っていいものかどうか悩んでます。
まだ、理事メンバーではありません。

長くなってしまって、すみません。

• 2019年12月06日

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共用部における水害対策について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

いつも 大変 参考にさせて頂いております。

夏に台風被害の報道が多かったせいか、住民の方から水害に関しての質問が増え、今後 理事会でも検討しようという事になりました。

防潮板などを考えましたが、電気室は東電からの借室となっており、室内の改造などは行えません。

なので、電気室の外側での浸水対策を考えましたが、通路幅などの理由で出来ない事が多く、イマイチ良い案が浮かびませんでした。

ここで ご質問なのですが、みなさんのマンションで水害対策（もしくは水害対策用に行った工事）などがありましたら、教えて頂けませんでしょうか？

排水しきれない場合の水中ポンプの用意などはしています。

また、冠水の可能性のある駐車場などは事前に車の移動を促しすなどして運用でカバーできるものはカバーするようにしています。
※排水量を増やすには工事費用が大きすぎて諦めました。

住民の方は武蔵小杉のタワーマンションの件を意識されているらしく、「あんな事（停電だと思います）にならないよう、何か対策してほしい」といったリクエストで、具体的にこうして欲しいというものではありません。

どうぞ、よろしく お願い致します。

• 2019年12月02日

• 20 得した
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国交省によるマンション大規模修繕工事に関する実態調査

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

現在長期修繕計画の見直しを行っております。国交省による「マンション大規模修繕工事実態調査」に記載されている㎡あたりの工事金額の中央値を目安に検討して欲しい旨、コンサルタント会社の担当者に申し入れたところ、国交省の数値には仮設足場工事代金が含まれていないと言われました。大規模修繕工事では仮設足場工事がかなりの金額を占めますし、そんなことは無いと思いますが、本当に含まれていないのでしょうか。

• 2019年12月01日

• 13 得した
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植栽管理（＋理事運営支援）が得意な植栽管理会社・植栽管理支援会社

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

植栽担当理事となったのですが、植栽専門委員会立ち上げの検討が引き継がれており、支援業社の契約要否も含めてこれから検討するつもりで、見積もり取得する業社を複数社（最低３社）探しています。

・”相応の規模の植栽(当マンションは敷地は約２ヘクタールほどですが、植栽が４０％を超えています)をもつ「マンション」”の植栽管理が得意な業社
・「マンション」の植栽管理の理事運営支援サービスを得意としている業社

をご存知の方いたら教えてください。

背景としては、当マンションでは長年植栽のあるべき姿やその管理方法を理事会が検討しながら、進めてきていますが、１年交代の理事では中長期ビジョンに則った検討が難しく、植栽専門委員会の設立検討を予定しています。

管理組合としては、過去これまで複数社の大手造園会社と契約をしたことがありますが、植栽管理そのものの技術に問題はないものの、植栽管理に関する理事運営（総会決議を中心とした合議制）までを考慮した提案・支援まで入り込んでくれる業者はありませんでした。（これまでの造園業社変更の理由は、報告品質やコストなど様々です）

今後、植栽専門委員会を立ち上げるにしても、本業をもった現役世代も多く、植栽の専門家でもないため、植栽業社の協力は不可欠ですが、マンションにおける植栽管理となると、建物への影響・日照・通風・目隠し・個々の住民の好みなど、住民一人一人の意見が異なるなか、高木伐採や強剪定などは総会での合議が必要となるなど、大規模な公園・公共施設・商業施設・企業などの植栽を経験している造園業社であっても、大規模マンションの植栽管理の理事運営支援に関しては、経験値がほとんどない業社も多いため、業者候補の選定に苦慮しています。

• 2019年11月28日

• 36 得した
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管理規約集の改訂版を発行

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

竣工から13年を経過し管理規約も見直しされてきたことから、竣工時に配布された管理規約集の改訂版を発行する事になりました。

そこで質問ですが、竣工時の「管理規約」には「原本（写）」との記述がありますが、今回の改訂版にも「原本（写）」との記述は必要なのでしょうか？

また改訂版の発行には数十万円かかりますが、総会決議が必要なのでしょうか？

• 2019年11月28日

• 51 得した
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管理会社が修繕委員会に同席を求めてきてます

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

２年後の大規模修繕工事に向けて、設計監理実務者の選定が行われました。公開ヒアリング会をへて修繕委員会・理事会で議論して、管理会社ではなく一級建築事務所に決定しました。管理会社は負けたのです。

来月から修繕委員会で設計監理実務が始まります。ところが負けたはずの管理会社が「スケジュールの把握のために修繕委員会に同席させてほしい」と言ってきました。

設計監理実務を請け負う一級建築事務所に確認したところ、施工会社選定に管理会社が関与することも考えられ、当事者になるということで、情報を与えたら優位の立場になる。公明正大を図るため、認めてはいけない、ということでした。
当然、断るべきでしょうか？みなさんのところで同じような経験はあるでしょうか？

• 2019年11月27日

• 41 得した
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分譲駐車場の転貸しについて？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

分譲タイプの駐車場の専有使用権を保有しているのですが、
２週間ほど、区分所有者に貸し出してあげたいのですが、法的に問題はないでしょうか？
私としては、使用していないものですから、無料で使っていただいても構わないと考えております。
よろしく、お願いいたします。
（現在、高齢のため、自家用車は保有しておりません。）

• 2019年11月26日

• 23 得した
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管理規約変更後の署名捺印は総会議事録で良いか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

標準管理規約第72条（規約原本等）3項によると、
「理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、
その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と
相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。」
とあります。

ここで言う保管すべき書面とは、
総会議事録を指しているのでしょうか。
総会議事録のほかに必要な書面を作らないといけないのでしょうか。
総会の議長は、理事長です。

• 2019年11月25日

• 13 得した
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機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか？

• 2019年03月07日

• 231 得した
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リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日（本日）毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。　http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか？

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

• 2019年04月03日

• 225 得した
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マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長１名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、１組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか？
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか？

• 2019年03月22日

• 213 得した
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モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を１台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️６m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約１m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約１mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を１台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか？
詳しい方にご教示願えれば助かります。

• 2019年02月26日

• 200 得した
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総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

• 2019年02月21日

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隣の騒音について。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に２年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と３歳くらい女の子と乳幼児の４人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から２２時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は２年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
２歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

• 2019年02月03日

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理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の３５条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。　

• 2019年02月18日

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総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を２時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか？
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

皆様、よろしくお願いいたします。　

• 2019年02月15日

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NPO法人について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

• 2019年04月06日

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トランクルーム利用料の４倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

１組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか？
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか？
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年01月29日

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マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか？
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか？
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか？

• 2019年01月26日

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現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった３年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか？
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか？

• 2019年02月27日

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理事長の希望者がいない場合の選任の方法は？

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか？

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか？

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか？

• 2019年02月25日

• 168 得した
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機械式駐車場の２倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

１組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか？
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年02月24日

• 167 得した
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人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の４割アップを要求してきました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の４割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の２案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか？

• 2019年04月23日

• 159 得した
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民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

１０年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている（民泊禁止）（暴力団員の排除）を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

（専有部分の用途並びに民泊の禁止）
第１２条・・・・・・・・・・・
２　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３　区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

（暴力団員の排除）
第１９条の２ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の３／４以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築２５年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために（民泊禁止）（暴力団員の排除）を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年02月08日

• 158 得した
• 11 の回答
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大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか？

• 2019年04月11日

• 151 得した
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品格について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

• 2019年02月05日

• 146 得した
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理事長の管理費未納

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。

新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の３人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。
ところが理事会では３人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは３人の引き落としが出来ないと報告がありました。

前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、３人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。

前理事長から管理規約の規定通り、３人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。

この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか？？
因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

• 2019年06月11日

• 144 得した
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修繕積立金が３倍に値上げです

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は６年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の３倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います？
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います？
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか？

• 2019年08月06日

• 140 得した
• 15 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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