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管理組合の運営

理事会決議?総会決議?

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管理組合の運営

皆さんのマンションには「理事会運用マニュアル」のようなものはありますか

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大規模修繕工事

素人相手としてバカにするフロントマン

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建物の維持管理

建物の瑕疵

部屋の壁のひび割れについて

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住まいのトラブル

〈マンションのねずみ駆除〉

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大規模修繕工事

管理組合の運営

民泊を許容しない方針の決議について

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管理組合の運営

新入居者の掲示

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管理規約

管理組合の運営

理事のみによる専門委員会の是非

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大規模修繕工事

外階段には樹脂のシートは張らないものなのですか

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住まいのトラブル

蚊が大量発生しています

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理事会決定事項に対する質問の是非

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前期まで理事長を務めており、引継ぎ事項について内容を曲解されて決済された事項について質問を行うべきか教えてください。

引継ぎ事項として外部コンサルの是非を判断するために、一度外部講師(無料)を読んで勉強会をするよう引継書に残し、今期理事会で説明いたしました。
先日議事録を見ると、勉強会を行わずに「外部コンサルは費用がかかるから呼ばない」との一足飛びの決済がされていることから引き継いだ趣旨を勘違いされているようです。

既に理事ではない一般住民ですが、引継ぎ事項が勘違いした上で決済されたことについて質問状を送るべきなのか教えてください。


個人的には外部コンサルを入れるべきかと思いますが、理事会が理解したうえで入れないと決定されれば異議を唱えるつもりはありません。今回は十分な理解をせずに邪推すればフロントの言いなりで却下したように受取ってしまいます。
これから長く住むことから、マンション環境はよくしたいですが、権限がない中で活動しても状況を変えるには力不足で歯痒い思いをしております。

総会承認された今期の事業計画の来期への延期の適切な手続きは?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で承認され次期に引き継いだある事業を次の理事会が一旦中止して、見直して来期の総会に変更案をかけることが分りました。 
そうすると1期遅れることになりますし、期待していた事業が最終的にキャンセルされる可能性も出てきました。

Q1:今期やらないならば、総会承認された予算にも影響しますが、
 
交替した次期の理事会の判断だけで、いわば勝手に議決案件を取りやめても良いものでしょうか? 

特段の延期理由が無い場合に、前期理事会で提案し総会承認を得た事業計画を次の理事会判断だけで中止や延期するのは問題ではないか? (延期理由は大きな障害となる理由ではありません)

こういう事をやられては総会議決の意味が無くなります。

こういう場合は早急に今期中に臨時総会を開催して「延期(中止)」自体の承認が必要ではないでしょうか?

ボランティアでやってる役員は間違ったり、ゆるい対応をしても仕方ないないと思われておりあまり追及されることはありませんが、うるさ型の年寄りは異常にしつこく追求する場合があります。(おそらく認知症になってる)

管理会社は理事会で決めたのだから、何でもありで、責任も理事会にあるというような態度です。 フロントマンのサポートが悪くて助言も期待できず、理事会で依頼したこともやらないままで総会も荒れます。 

修繕のために使う資金の選択に総会承認が必要でしょうか。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま、こんにちは。

銀行などに預けたマンションの修繕積立金が以下の構成でした。
銀行A(格付AA)大口定期預金2000万円
銀行B(格付BB)大口定期預金2000万円
住宅金融支援機構(格付AA)すまい・る債4000万円

今般、大規模修繕で6000万円の支出がありましたが担当理事は理事会や総会で議題に上げることもなく銀行Aとすまい・る債の解約資金(合計6000万円)を支払いにあてました。結果、格付の低い銀行に資金が残ることになり金融機関リスクは増加しています。

そこでお教えいただきたいのですがこの管理組合が最新版の標準管理規約を採用しており組合資金の保管・運用に関する独自の規約や細則がなかった場合、上記の行為に何か問題があるでしょうか。
(実際にあった事例を簡略化しております。資金の選択は管理会社が提案し理事長が組合印を押したことで行われたと思われます。もちろん大規模修繕の予算は別途、承認されています。)
よろしくお願い申し上げます。

大規模修繕マンションの為にフロント業務の変更の説明会で議事録がない

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ホテルタイプのマンションとして話題を集めた築年数40年超えのビンテージマンションについてです。
管理組合の理事長は16年目の方です。
来るべき大規模修繕に関して修繕費が足りないのでそれまでこのマンションの売りであったサービスのほとんどを終了し、今までの24時間対応の管理会社から大手のマンション管理会社に移行させ、人件費を浮かせたいということです。
そして浮かせた人件費を修繕費に当てるという事でした。そのことについて先月区分所有者とテナントさんも参加した説明会が開かれました。
しかし総会で決定してないことを決定事項のように説明しますので、参加者からは反論や疑問がたくさん出ました。(すでに新しい管理会社の方を二名連れてこられて来たので驚きました!)
理事は出された疑問に具体的な解決案を出しませんでした。
そしてこの集会について議事録を作成しませんでした。
なのでわたし個人が議事録を作り、それを各部屋へポスティングしようと思うのですが、何か法律的に問題はありますか?

電子決済システム

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今までは理事長が支払支持書、銀行払出票に記名、押印していました。この度、電子決済システムを提案して来ました。
ワンタイムパスワードトークンで理事長が決済するそうです。
手間が省けると言いますが、訳も解らず、言い成りに操作してしまうような、気がします。紙の方が項目も解るし、返って安全に思うのですが、ご意見お願いします。

ルーフバルコニーの色について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

第一回大規模修繕の工事が進行中のマンションです。
これまでコンクリートがむき出しだったルーフバルコニーにもウレタン防水を施す事になり、その色を従前のコンクリート色に近いグレーにすることを、役員と修繕委員で決め、決定色として掲示をしていたところ、ルーフバルコニーの専用使用権がある部屋の区分所有者1名から「追加料金を払ってもいいから別の色にして欲しい。」という要望がありました。

ルーフバルコニーは共用部分で、当該区分所有者の持ち物ではなく、この要望に困惑しております。

この件だけならば、正直申しまして何色でも良いと思っています。当該ルーフバルコニーが外観として見える事は無いからです。(真上から撮った航空写真でない限り色はわからないと思われる。)
ただ、1つ我侭を聞き入れた結果、次々と「ウチだけこうして欲しい」という要望が出されたら手に負えなくなることが懸念されます。

このような場合、どのように対応するのが望ましいかご指南下さい。
また、実際どのようにしたという経験談がありましたらお聞かせ下さい。

漏水報告について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近受け取った理事会報告に、以下のような漏水報告がありました。

「平成30年X月XX日に、専有部の給管より漏水が発生した旨の報告を受けた。専有部の給水間は床下にあるので、日常的に点検できない。今後、専有部のリフォーム実施時には給水管、給湯管の更新を推奨し、修繕設備委員会においても検討する事とした。」

この報告からでは、発生場所や原因、室内の床・構造躯体コンクリート・階下の天井との関係などはわかりません。専有部のリフォーム実施時に、個人で更新することを薦めている一方で、修繕設備委員会にて検討、つまり修繕積立金の取り崩しの可能性も示唆している、極めて曖昧な内容です。

昨年11月の理事会報告では、渉外委員会が専有部の範囲、専有部の修繕等に関する管理規約改正を目標として検討とのありましたが、今だに何の報告もありません。今のところ、各戸の床スラブ下から構造躯体コンクリート間の専有部分に配管されていると理解していますが、定かではありません。

築25年経っていますので、むやみに交換に反対するのが意図ではありません。しかし、このマンションでは、理事長と修繕設備委員長が施工会社(ゼネコン)の現役社員で、規約で義務付けられている総会を開かず、あたりまえのように工事を決定強行しています。ちなみに祖堅千鶴子さん著の「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」に規約違反として取り上げられた私の2件の投稿、P36のQ35とP106のQ138は、このマンションのことです。特にQ138の鍵の件については、住民のプライバシーにも関わるうえ、受注した管理会社の社長が(一社)マンション管理業協会の責任ある地位におり、業界そのものに不審感を抱いたので、国土交通省の相談機関にも相談、理事会相手に見せしめ裁判を起こしました。この件ついては、いろいろな意味で参考になると思いますので、改めて後日談を投稿させていただきます。

施工会社が作成した全戸の見取り図がありますが、ごく普通のマンションです。配水管は共用部と専用部分がつながっており、以上のような経緯もあるので、無駄のない経済負担のための正しい進め方など、今後区分所有者として成り行きをどのように注視するべきか、経験のある方がいらしたらお聞かせください。

台風時の勤務ルールはどうすべき

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社と締結した管理委託契約には、
勤務日と勤務時間が定められています。

とは言っても台風などの場合は、
「ゴミ搬出時の際の立ち合い」などの
必要最低限の業務を行えば、
勤務時間内であっても、
早めに帰宅させることで人員の安全も
確保すべきではないかと思います。

この場合、
管理組合としてどう対応するのが良いでしょうか。

管理組合が口を挟むべきではないのかもしれませんが、
台風などの自然災害の場合のルール化が必要かと思います。

管理会社でリスク管理?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸築21年、副理事長で修繕委員長をやっています。数百万円規模の工事をすることになり、管理会社からは見積もりがでていましたが、独自に業者を見つけ、今日の修繕委員会で見積もりを提出してもらいました。

管理会社が出した見積もりより3割以上安かったです。ところが修繕委員の1人から、「それだけの規模の金額を管理組合が発注するのは危険、もし工事中に倒産でもしたらどうするのか。誰が責任を取るのか。その業者に発注するにしても管理会社を通して発注したらどうか。そのために1割くらい高くなっても、リスク管理だと思えば仕方ないのでは?」という意見がでました。

なんでわざわざ高くなる発注方法を取らなければいけないのか、私は納得ができません。みなさんはどう思いますか?

「マンションの管理の適正化に関する指針」につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理の適正化に関する指針(平成28年3月14日国土交通省告示第490号)につきまして,
文書http://www.mlit.go.jp/common/001122894.pdfは,改正後の文書と理解しています。あっていますか?

また,改正前の文書はどこにありますか?

関連して,「コミュニティ形成」は結局どうなりましたでしょうか?できれば,各ステークホルダーにとってのメリットとデメリットを知りたいです。

ご存じの方が居られましたら教えてください。
よろしくお願いします。

生活音・騒音問題

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

下階住人より、「足音等騒音がうるさい」と1~2年に1回のペースでクレームをうけます。(中古マンション購入です。前居住者も同じクレームを言われていたようです)

入居し2日目で 手紙が投函され、子供の足音がうるさいとの苦言を頂きました。
すぐに防音レベルの高い絨毯を購入し、謝罪も行いなるべく迷惑のないように生活をしています。
子供も小学生となり、一人という事もあるので走り回ったり等もほぼないです。(しつけてるという点もありますが)

ただそれでも一定のペースでクレームをうけます(最近は管理会社経由)

騒音問題は主観の問題となるので、お互いが配慮しあう以上には解決は難しいと思っています。
共同住宅ですし「受忍限度」が判断基準になると思いますので一度、騒音計を区役所から借用し、測定をしたいなと考えています(先方は協力的ではないようですが)

下記ご質問となります。
①東京都条例136条をみると 第一種区域~第四種区域でわかれておりそれぞれ 騒音レベルが定められています。当方は23区内となりますがどこの区域に属するかが不明です。地域別に区域を調べるには役所へ電話するのがよいでしょうか?

②お互いの話し合い、配慮が前提ですが 解決が難しければ 騒音計にて測定し受忍限度を超えているかいないかで 折り合いをつけるべきと考えておりますが
(場合により調停もありえると考慮しています) 他によりよい方法があるようでしたらご教示ください。

※尚、下階住人は音に神経質なだけで「クレーマーor少し変わった人」という印象一切ありません(年齢は50代程度です)

集会招集請求について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日、大規模修繕について定期集会で承認されたにもかかわらずお一人の区分所有者様を代表に5分の1にあたる署名を募って質問状が管理組合宛に届きました。
回答期限が一方的に一週間後と決められていましたので管理組合として理事会で検討ののち正式な回答をさせて頂く為延長のお願いの旨の文書を提出しておりましたが、指定した期日に回答はなかったとして集会招集請求書がまた同じ署名捺印のコピーと共に送られてまいりました。
当方としては真摯に受け止め、十分に説明をさせて頂くつもりだったのですがそもそも代表者の署名の原本と捺印、集められた署名の原本と捺印はすべてコピーであり、質問状と集会招集請求書に使い回すのは有効なのでしょうか?
宜しくお願い致します。

管理委託再契約の、重要事項説明時にて契約違反他の指摘を無視しての再契約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理会社との管理委託契約更新においての重要事項説明時(契約事項一部変更有に付き総会前の単独説明会)に契約違反について複数の質問書(内容は以下詳細)にて指摘をし、契約書訂正並びに違反事実確認を管理会社説明員から口頭ですが組合員出席者前で後程回答の約束を得ました。(残念ながら議事録はない)
その後いつまで待っても管理会社から回答が無いに付き、理事会理事長へその回答の確認を求めましたら、管理会社から理事会へ回答が有り、その回答は総会の管理委託契約再契約議案時に理事長よりの説明済みにて、議案可決により再契約をしたとの回答を受ける。
しかし、総会時での理事長からの説明は一部のみであり、肝心の契約違反項目については全くに説明無く、前年度契約書のままの訂正無しでの再契約がなされました。
これでは肝心の重要事項説明の主旨(「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」)からは逸脱しているばかりか、管理会社の職務怠慢と共に管理組合理事長の無責任、どうも管理会社と理事長ともに緊張感が無く、形骸化の典型であり、つるんでいる様に見えます。
本来は再契約への違反なのですが、肝心の理事会理事長が無知無関心なこともあって、対処がなされません。放置出来ない事ながら、一組合員として対処には限界で手立てが有りません。
こうした事が他の管理組合での実態並びに、対応についてのご意見並びにお知恵を拝借願います。
重要事項説明時での契約違反他について指摘事項
1、管理規約に定める管理対象
管理委託契約書の「管理対象部分」にて「但し公道は除く」とあるも、清掃作業にて実際に周囲公道の清掃をしている。契約書誤りに付き明確にしての新規契約書の要求。
2、管理事務に関する定額委託業務費の内訳が無いに付き、明細の提示並びにその根拠
本件のみが、総会時にて理事長から口頭での説明が有った。ただし議案書の訂正並びに説明書は未発行。
3、管理員の出納支払い業務において、契約書での規定外の管理員の直接支払い違反の指摘と事実確認、並びに管理員への注意と再行為への歯止め策要求。
他は省略します。

規約違反による修繕積立金の取り崩し

管理組合の会計

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

11年目26戸の理事です。

当マンションでは、2年に1回の雑排水管清掃が修繕積立金から支出されています。過去に何度も同様に行われており、その時の役員たちは誰も気付かずにスルーしています。おそらく総会の決議で予算も取っています。
しかし、管理規約を調べてみると、明らかに規約違反でした。

ちなみに、雑排水管清掃は1戸あたり4000円が相場と聞きましたが、相場の倍以上の費用がかかっています。
管理会社がこのような処理をする理由はあるのでしょうか。
一般会計に余裕を持たせるように見せつつ、数千万円の積立金から10万程度余分に抜いても気付かれないだろうという管理会社の悪意しか感じられません。
ちなみに、管理会社は大手デベ系です。

このように、雑排水管清掃のような管理項目で修繕積立金を取り崩しているマンションは他にもございますか。

施工時のミスで機能していない戸別減圧弁の交換時期

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

11年目26戸の理事です。

当マンションにおいて、戸別減圧弁が交換時期ということで管理会社が点検したところ、施工時に清掃用の器具を外し忘れており、今まで機能していなかったことが判明しました。
しかし、誰も水道に関して不便を感じていないため、費用節減のためにも、このまま放置してもいいのでは、という結論に達しそうです。

このまま減圧弁を機能させないままにしておいて、今後トラブルに発展するようなことはあるのでしょうか。

ちなみに、売主はすでに倒産しており、施工者のミスを追求するような面倒は誰も望んでいないようでした。

マージンが含まれている見積書の見分け方

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめまして。
現在理事を務めている者です。
先日の理事会の際、管理会社が抜いているマージンについて、理事が直接担当者に質問するという一幕がありました。いくらがマージンなのか判らないような不透明な見積書では困る、といった具合でした。
その時、たまたま手元にあった見積書が、駐車場メンテナンス業者(管理会社からの再委託)から管理会社宛の見積書でした。
担当者が言うには、「このように管理会社宛になっている見積書は、マージンは含まれません。ただ業者からいただいた見積書をそのままお渡ししているだけです」とのことで、この管理会社はマージンを抜いていないような印象を植え付けられてしまいました。

質問なのですが、この担当者の言うことは正しいのでしょうか。

また、業者から管理組合宛の見積書だとマージンは含まれるのでしょうか。再委託先業者から管理組合宛に見積りすることがあるのか不明ですが。

ちなみに、管理会社から管理組合宛の見積りだとマージンが含まれることは担当者も認めました。

宅配ロッカー 暗証番号の管理方法

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

宅配ロッカーを設置しました。使用開始直前に居住者の入退去の際に暗証番号の管理をする必要がわかりました。現在、設置した工務店に相談しております。皆様はどのようにされていますか?

管理会社、フロント、管理員の役割

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

台風の影響で扉に不備が出ました。その対応なのですが、管理員が発見したらフロントに連絡し、すぐに業者を派遣して現状把握、修繕方法、見積りを取るのが管理会社の業務と思います。
(まず、この認識の正否、教えてください)
ところが、管理員は理事長との連絡ノートで不備の報告と、後の指示をお願いします。と来ました。
まるで、理事長が業者に連絡取れとの姿勢です。(フロントには連絡していたようですが)
嫌がらせと思ってよいでしょうか?フロントもグルと思われます。
結果的にはフロントに連絡して業者呼んで見積り取るように言いましたが、時間の無駄です。

4K8Kテレビ受信の費用について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 4K8Kのテレビ放送が始まる前に、マンションの共同受信システムを更新しなくてはいけないようです。まず共同アンテナの更新が必要で、ブースターや分配器、各戸の壁にあるテレビ端子まで新しいものにする必要があるそうです。
 しかし、それがいくらくらいでできるのか、どのくらいの工期が必要なのか、やり方に選択肢があるのかどうか、ネットを検索してもよく分かりません。当方102戸のマンションで、築14~16年です。
 巨額がかかるなら、大規模修繕の計画を左右することにもなります。
 ご存知の方、ぜひご教示ください。

通常総会での議案の承認方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日マンションの通常総会が行われました。
その際議案に対し、第1号議案から第8号議案まで、
反対のある方、挙手してくださいと行いました。
過去このようなことはなく、理事長が変わってからはじめてのことです。

果たしてこれは、承認の方法として、適正なのでしょうか?
通常は賛成の方、挙手してください!!となるのがごく一般的だと思います。
反対の方、挙手してください!!
というのは、反対を言うなという空気にもなるし、
挙手しづらい状況になると思います。

議決権行使書や委任状もあるから、数を全部カウントするのは、
とても大変な作業なので、反対のカウントをしたほうが楽なのはわかりますが、
承認事項として、問題はないのか?

これは倫理的な話になるのかもしれませんが、問題ないのでしょうか?
専門的な方からのアドバイスもお願いしたいです。
よろしくお願いいたします。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

コミュニティー形成について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

理事会のオブザーバー参加について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

外に住んでいる方の連絡先

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

隣との壁

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

避難誘導灯はLEDにできますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか?

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

マンション管理士の違法行為

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理士って違法行為に無頓着な人が多くいませんか。
滞納費について管理組合の者として、組合員と交渉してみたり内容証明を送ってみたり、支払督促や訴状作成などの手伝いをしたり。会計については確定申告の手伝いをしたり。
交渉や内容証明作成は、有償であれば犯罪です。(弁護士法・行政書士法)
もっとまずいのは、裁判書類については、”無償であっても”作成・作成の手助けはもちろん、アドバイスすらも業として行う事は犯罪です。(司法書士法)
同様に確定申告関係も、”無償であっても”アドバイスすらも行政職員を除いて税理士以外が業として行う事も犯罪です。(税理士法)

単なるコミュニティサイトで素人が話をしている分にはまだ「業として(反復継続)」とは言えなかったりしますが、プロを名乗っている以上は反復継続しており、犯罪行為をしているのは明らかで本当に情けないと思います。
大手のマンション管理士のサイトでも、滞納対処の実績とか顧問契約内容として違法行為が堂々と載っています。
このサイトから飛んで見たマンション管理士のサイトにもやはり違法行為が載って居るのが何件か。

他にも、完全に公道なのに勝手に、「利便性を考えて道路にスロープを置いてみた」なんて言って喜んでいるマンション管理士も居ました。他の通行者や通行自転車の転倒とかを全く考えておらず飽きれるばかりです。

違法行為については管理組合を通じて私たちが責任を負わされるのに、自称プロのマンション管理士を雇って手放しで喜んでいる理事達にも辟易します。

みなさんはマンション管理士をしっかり監督できていますか。
もし違法な業務をしていたマンション管理士が居るなら、顧問料などの返還を求めるべきです。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

花を植えてはいけないんですか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

細則の変更

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事の大半が、廊下に私物を置ける細則に変えたいと議案を出してきた時はどうしたらよいのでしょうか?廊下は共用部分だと言っても、みんなで多数決で決めればよいの一点張りで。二言目には民主主義だと言うのです。避難経路だと言っても幅が十分にあるから大丈夫だとか。もっともらしいことを言われると返す言葉がありません。バッチリと説明できる言葉はないでしょうか?このまま採決されてしまうともう終わりです。今期はもう理事長ではないので、立場が弱いです。将来の資産価値などを考えない人には説明の言葉がないので困っています。

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管理会社でリスク管理?

62戸築21年、副理事長で修繕委員長をやっています。数百万円規模の工事をすることになり、管理会社からは見積もりがでていましたが、独自に業者を見つけ、今日の修繕委員会で見積もりを提出してもらいました。 管理会社が出した見積もりより3割以上安かったです。ところが修繕委員の1人から、「それだけの規模の金額を管理組合が発注するのは危険、もし工事中に倒産でもしたらどうするのか。誰が責任を取るのか。その業者に発注するにしても管理会社を通して発注したらどうか。そのために1割くらい高くなっても、リスク管理だと思えば仕方ないのでは?」という意見がでました。 なんでわざわざ高くなる発注方法を取らなければいけないのか、私は納得ができません。みなさんはどう思いますか?

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機械式駐車場の老朽化による建て替えについてのトラブル

当マンションは横浜市内の築23年約90戸、3段パレット式(地下に2台沈む形)機械式駐車場75台、屋内平置き駐車場15台の駐車場100%の集合住宅となります。私しは屋内平置き駐車場を利用しています。 機械式駐車場の老朽化により修理に限界があるようで、管理組合は駐車場の建て替えを2019年頃から実施する方針にし、概ね住民も賛成となったのですが、リニューアル完成後の駐車場使用料の改定に問題が発生しました。 現在の使用料は、機械式上段13,000円・中段11,000円・下段8,000円、屋内平置15,000円となっています。 駐車場使用料の改定は機械式は据え置きで、屋内平置きのみ3,000円値上げの18,000円とするというものです。 理由は管理組合曰く、機械式駐車場の建て替え工事には機械式上段に安全ゲートを作ることによりゲートの開閉の手間が発生することによる利便性が低くなるため、平置きとの差額を広げる、との説明です。 築20年以上前のマンションなので新築時の規制では機械式駐車場の平面には安全ゲートの設置が義務付けられていなかったのですが、建て替えすることにより義務付けられるとのことです。 その利便性の理由だけで何故機械式駐車場の料金が据え置きで、平置きだけ3千円も値上げなのか、理解できず憤慨しています。法廷闘争も辞さない覚悟です。 現在、管理組合に異議申し立てしていますが、皆さんのご意見を拝聴したく投稿しました。

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管理会社、フロント、管理員の役割

台風の影響で扉に不備が出ました。その対応なのですが、管理員が発見したらフロントに連絡し、すぐに業者を派遣して現状把握、修繕方法、見積りを取るのが管理会社の業務と思います。 (まず、この認識の正否、教えてください) ところが、管理員は理事長との連絡ノートで不備の報告と、後の指示をお願いします。と来ました。 まるで、理事長が業者に連絡取れとの姿勢です。(フロントには連絡していたようですが) 嫌がらせと思ってよいでしょうか?フロントもグルと思われます。 結果的にはフロントに連絡して業者呼んで見積り取るように言いましたが、時間の無駄です。

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生活音・騒音問題

下階住人より、「足音等騒音がうるさい」と1~2年に1回のペースでクレームをうけます。(中古マンション購入です。前居住者も同じクレームを言われていたようです) 入居し2日目で 手紙が投函され、子供の足音がうるさいとの苦言を頂きました。 すぐに防音レベルの高い絨毯を購入し、謝罪も行いなるべく迷惑のないように生活をしています。 子供も小学生となり、一人という事もあるので走り回ったり等もほぼないです。(しつけてるという点もありますが) ただそれでも一定のペースでクレームをうけます(最近は管理会社経由) 騒音問題は主観の問題となるので、お互いが配慮しあう以上には解決は難しいと思っています。 共同住宅ですし「受忍限度」が判断基準になると思いますので一度、騒音計を区役所から借用し、測定をしたいなと考えています(先方は協力的ではないようですが) 下記ご質問となります。 ①東京都条例136条をみると 第一種区域~第四種区域でわかれておりそれぞれ 騒音レベルが定められています。当方は23区内となりますがどこの区域に属するかが不明です。地域別に区域を調べるには役所へ電話するのがよいでしょうか? ②お互いの話し合い、配慮が前提ですが 解決が難しければ 騒音計にて測定し受忍限度を超えているかいないかで 折り合いをつけるべきと考えておりますが (場合により調停もありえると考慮しています) 他によりよい方法があるようでしたらご教示ください。 ※尚、下階住人は音に神経質なだけで「クレーマーor少し変わった人」という印象一切ありません(年齢は50代程度です)

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大規模修繕マンションの為にフロント業務の変更の説明会で議事録がない

ホテルタイプのマンションとして話題を集めた築年数40年超えのビンテージマンションについてです。 管理組合の理事長は16年目の方です。 来るべき大規模修繕に関して修繕費が足りないのでそれまでこのマンションの売りであったサービスのほとんどを終了し、今までの24時間対応の管理会社から大手のマンション管理会社に移行させ、人件費を浮かせたいということです。 そして浮かせた人件費を修繕費に当てるという事でした。そのことについて先月区分所有者とテナントさんも参加した説明会が開かれました。 しかし総会で決定してないことを決定事項のように説明しますので、参加者からは反論や疑問がたくさん出ました。(すでに新しい管理会社の方を二名連れてこられて来たので驚きました!) 理事は出された疑問に具体的な解決案を出しませんでした。 そしてこの集会について議事録を作成しませんでした。 なのでわたし個人が議事録を作り、それを各部屋へポスティングしようと思うのですが、何か法律的に問題はありますか?

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規約違反による修繕積立金の取り崩し

11年目26戸の理事です。 当マンションでは、2年に1回の雑排水管清掃が修繕積立金から支出されています。過去に何度も同様に行われており、その時の役員たちは誰も気付かずにスルーしています。おそらく総会の決議で予算も取っています。 しかし、管理規約を調べてみると、明らかに規約違反でした。 ちなみに、雑排水管清掃は1戸あたり4000円が相場と聞きましたが、相場の倍以上の費用がかかっています。 管理会社がこのような処理をする理由はあるのでしょうか。 一般会計に余裕を持たせるように見せつつ、数千万円の積立金から10万程度余分に抜いても気付かれないだろうという管理会社の悪意しか感じられません。 ちなみに、管理会社は大手デベ系です。 このように、雑排水管清掃のような管理項目で修繕積立金を取り崩しているマンションは他にもございますか。

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集会招集請求について

先日、大規模修繕について定期集会で承認されたにもかかわらずお一人の区分所有者様を代表に5分の1にあたる署名を募って質問状が管理組合宛に届きました。 回答期限が一方的に一週間後と決められていましたので管理組合として理事会で検討ののち正式な回答をさせて頂く為延長のお願いの旨の文書を提出しておりましたが、指定した期日に回答はなかったとして集会招集請求書がまた同じ署名捺印のコピーと共に送られてまいりました。 当方としては真摯に受け止め、十分に説明をさせて頂くつもりだったのですがそもそも代表者の署名の原本と捺印、集められた署名の原本と捺印はすべてコピーであり、質問状と集会招集請求書に使い回すのは有効なのでしょうか? 宜しくお願い致します。

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マージンが含まれている見積書の見分け方

はじめまして。 現在理事を務めている者です。 先日の理事会の際、管理会社が抜いているマージンについて、理事が直接担当者に質問するという一幕がありました。いくらがマージンなのか判らないような不透明な見積書では困る、といった具合でした。 その時、たまたま手元にあった見積書が、駐車場メンテナンス業者(管理会社からの再委託)から管理会社宛の見積書でした。 担当者が言うには、「このように管理会社宛になっている見積書は、マージンは含まれません。ただ業者からいただいた見積書をそのままお渡ししているだけです」とのことで、この管理会社はマージンを抜いていないような印象を植え付けられてしまいました。 質問なのですが、この担当者の言うことは正しいのでしょうか。 また、業者から管理組合宛の見積書だとマージンは含まれるのでしょうか。再委託先業者から管理組合宛に見積りすることがあるのか不明ですが。 ちなみに、管理会社から管理組合宛の見積りだとマージンが含まれることは担当者も認めました。

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管理委託再契約の、重要事項説明時にて契約違反他の指摘を無視しての再契約

管理会社との管理委託契約更新においての重要事項説明時(契約事項一部変更有に付き総会前の単独説明会)に契約違反について複数の質問書(内容は以下詳細)にて指摘をし、契約書訂正並びに違反事実確認を管理会社説明員から口頭ですが組合員出席者前で後程回答の約束を得ました。(残念ながら議事録はない) その後いつまで待っても管理会社から回答が無いに付き、理事会理事長へその回答の確認を求めましたら、管理会社から理事会へ回答が有り、その回答は総会の管理委託契約再契約議案時に理事長よりの説明済みにて、議案可決により再契約をしたとの回答を受ける。 しかし、総会時での理事長からの説明は一部のみであり、肝心の契約違反項目については全くに説明無く、前年度契約書のままの訂正無しでの再契約がなされました。 これでは肝心の重要事項説明の主旨(「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」)からは逸脱しているばかりか、管理会社の職務怠慢と共に管理組合理事長の無責任、どうも管理会社と理事長ともに緊張感が無く、形骸化の典型であり、つるんでいる様に見えます。 本来は再契約への違反なのですが、肝心の理事会理事長が無知無関心なこともあって、対処がなされません。放置出来ない事ながら、一組合員として対処には限界で手立てが有りません。 こうした事が他の管理組合での実態並びに、対応についてのご意見並びにお知恵を拝借願います。 重要事項説明時での契約違反他について指摘事項 1、管理規約に定める管理対象 管理委託契約書の「管理対象部分」にて「但し公道は除く」とあるも、清掃作業にて実際に周囲公道の清掃をしている。契約書誤りに付き明確にしての新規契約書の要求。 2、管理事務に関する定額委託業務費の内訳が無いに付き、明細の提示並びにその根拠 本件のみが、総会時にて理事長から口頭での説明が有った。ただし議案書の訂正並びに説明書は未発行。 3、管理員の出納支払い業務において、契約書での規定外の管理員の直接支払い違反の指摘と事実確認、並びに管理員への注意と再行為への歯止め策要求。 他は省略します。

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理事のみによる専門委員会の是非

管理規約で専門委員会を構成することが可能ですが、理事会が理事だけで構成される委員会を結成し、理事としての報酬に加えて過剰な報酬を設定していることが判明しました。これまでは理事会で処理できない案件について、組合員から公募して決めていましたが、こういう例は初めてです。標準規約に準じて規定していますが、公開された議事録には詳細な記録がありません。理事だけで構成するなら通常業務のうちではないかと考えますが、理事だけで専門委員会を別途結成することは可能でしょうか。追加報酬についても、お考えを聞かせて頂ければと思います。

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