給水ポンプ

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

以前増圧給水ポンプに関してオーバーホールの質問をいたしました初心理事長です。

その時の症状は圧力が上がらないというこで、管理会社からオーバーホールをしてはいかがなものかと見積もりをいただきました。オーバーホール200万円内コンサル代金30万円という事で皆様に相談いたしました。色々の意見頂きまして、壊れたところだけ直せばいいんじゃないと、判断して圧力タンクの交換だけいたしました。結果正常な状態に戻りました。

それから半年 モーターから異音がすると管理会社から報告を受けました。 このユニットは2つモーターポンプで作動しているタイプです
緊急で１つのポンプは止めて、1台のポンプで作動してます。と説明を受けましたが、ユニットのディスプレイを見に行くと交互運転 NO1ポンプ NO2ポンプ共に電流が流れているんです
多分壊れてないんです どーしたら良いですかね？

• 2019年02月23日

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通常総会での議案説明について質問させて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

通常総会での議案説明についての質問です。
当方のマンションでは通常総会の議案の内、収支報告、予算案については管理会社で報告しています。
それ以外の議案は担当理事が説明していますが、モンスター・クレーマー的な居住者からの質問で立ち往生するケースが多々あります。

その理由は議案の大部分は理事会からの要請で管理会社が作成していることから、担当理事と言えども、専門的な質問には耐えられません。
そこで今回の総会では、15件の議案の全ての説明を管理会社に依頼しようとしたところ、過去に全ての議案を管理会社が代行して説明したことは無いと断られました。
皆様のマンションでは、実際にはどの範囲(例えば、規約関係、利用料改定、共用施設改造、設備更新、次期理事選任)の議案説明を管理会社にお願いしているのでしょうか？

因みに当方のマンションの管理は全て管理会社にお願いしています。

• 2019年02月22日

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アフターサービスの債務債権

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築５年目のマンション管理組合の専門委員を務めています。
Ⅰ、Ⅱ期のアフターサービス点検のうち、屋上、外壁、バルコニー等の建物共用部の一部が点検不履行だったことをⅣ期に事業主が認めたため、Ⅴ期（昨年）になり以下の内容の確認書案を管理組合から事業主に提出しました。
・管理組合は外部専門家に、点検、補修工事案作成及び工事監理を有償で委託する
・この委託費は事業主が負担する
・補修工事後の1年後に管理組が点検し不具合が見つかった場合は事業主が再度補修する

この案に対して、1年後の再補修は受け入れられないと事業主が拒否してきましたので、管理組合から、1年後の再補修工事は確認書から省くことを事業主に伝えましたが、その後、事業主は以下の内容の新たな確認書修正案を出してきました。
・合意事項：外部専門家の指示に従い補修工事を事業主負担で実施する。
　　　　　　外部専門家への委託費を事業主が負担する。
・補修工事：期間（略）。工事後に工事完了確認書を管理組合が事業主に提出する。
・確認事項：本確認書締結時において、本件事象等に関し本確認書に記載する他は互いに何ら債務債権がないことを確認する。
・開示・漏洩の禁止：（守秘義務については先般の質問でお聞きしましたので、略）

昨年11月の臨時総会で外部専門家委託議案が承認されたので、事業主が委託費用を負担する点は承認されそうと考えて専門家に委託して、現在、点検実施中です。
しかし、確認書のうち「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるため、たとえば1年後に管理組合が自主点検をした結果、再び屋上雨漏りなどの不具合が見つかった場合に、アフターサービス期間中であっても、事業主に無償補修工事を請求できないのか、その点がよくわかりません。
確認書修正案の締結はまだですが、その前にご質問させていただくことにしました。
ご教示いただきますようよろしくお願いします。

• 2019年02月22日

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長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

長期修繕計画が10%の消費税で計画し直した場合も総会決議は必要ですか？

• 2019年02月21日

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総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

• 2019年02月21日

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管理委託契約書

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

いつもお世話になっております。

管理委託契約書の改定について教えてください。
来月行われる総会の際に使用される管理委託契約書を見たところ、平成30年3月に変更されている変更点がまったく反映されていませんでした。
これは特に問題ないことなのでしょうか。

• 2019年02月21日

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コンサルは雇うべきか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月５～６万円と思ったより高額で戸惑っています。月５～６万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか？また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか？　具体的に教えて頂けると助かります。

• 2019年02月20日

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管理会社

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

何度か質問させていただ参考となる良い回答もいただきましたが、
どうやら当マンションの管理業務委託先の管理会社社員も閲覧しているようで対応（悪い意味で）の先回りをされているかもしれません。（確証はありませんが…）
　これはやむを得ない事なのでしょうか？

• 2019年02月19日

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プライバシーポリシーについて

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をやってますが、現在は個人情報保護法に関連した規約、細則が有りません。現在作成中で次回の総会で細則を施工予定です。
今後の事ですが、新規入居者に対してのプライバシーポリシーも有りませんので作成中ですが、プライバシーポリシーは個人情報を記入してもらうときに、相手に渡すだけで良いのでしょうか？
相手に渡すものとは別に同意書も作成して、同意をもらい居住者名簿と一緒に保管した方が良いのでしょうか？

• 2019年02月19日

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組合役員のなり手不足

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

先月 「外部居住者役員の交通費について」で皆様からいただいたご回答なども参考に、理事会等への出席に際して交通費は支給しないと理事会で確認しました。

その役員候補の方にその旨を通知しましたが、通常総会の出席票を回収する段になって改選となる通常総会は欠席、役員改選議案は×との回答がありました。つまり交通費が支給されないので、役員にはならないとの意思表明と思われます。

当管理組合は役員数6名(3名ずつ交替)2年任期の輪番制で、ただでさえ任期2年目の理事の中に1名幽霊理事(1回も出席せず、ほとんど外部にいるようで携帯でも連絡が取れない)がいて実質5名なのに、これでは来期は実質4名になってしまいそうです。

組合役員をやらない人が増えるのを抑止するため、昨年内部・外部居住者にかかわらず組合役員をやらない場合は組合活動協力金を徴収することに対するアンケートを取ったところ、アンケート回収率自体が全戸数の半分に届かず、回答の中の約3分の1が反対意見でした。

組合活動活性化のために懇親会を初めて開催したり、ポイント制を試験的に導入したりして、総会等の組合行事への参加者は増えつつありますが、組合活動に無関心な人たちにはあまり効果がないようです。

このままでは組合役員への選任通知が来ても無視し続ければやらなくて済むという風潮が蔓延し、役員を引き受けた人は不公平感が増すばかりだと思われます。

ちなみに当マンションは中規模で役員報酬はなく、今後の導入も財政的に厳しくいため、その選択肢は難しいです。

またマンション竣工時は立候補制だったようですが、役員に立候補する人がいないため、輪番制へ変わったという経緯があります。

おそらく同様に組合役員のなり手不足に悩まれているマンションは少なくないものと思われますが、皆さまはどのような対策を取られているかをお教えいただけるとありがたいです。

よろしくお願いいたします。

• 2019年02月18日

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理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の３５条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。　

• 2019年02月18日

• 150 得した
• 13 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
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エレベーターのリニューアルについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当マンションが委託契約を結んでいる大手鉄道系管理会社は、高額工事の際、見積書や説明も全く無く、漠然と「市場最高額」を予算として総会で提示してきます。インターホンの際は3000万円でしたが、今回のエレベーター１基のリニューアルは1750万円です。これだけの金額を組合員に提示しておきながら、いまだに見積書の依頼に応じていないので、皆さんだったら、どのようなリニューアル方法を取るか、この数字の妥当性も含め、エレベーターに詳しい方や、ご経験のある方がいらしたらお聞きしたいと思います。以下は施工会社による仕上書の情報です。

＜背景情報＞
・築約２５年、２LDKが主流のごく普通のはこものマンション
・現在は、油圧式、60m/分、定員９名、600kgのM社製エレベーターが２基
・メンテナンスも同社系列
・１基は地下から６階まで、２基めは１階から8階まで
・エレベーター機械室が地下にあり、周辺に特殊な構造物はない
・使用頻度の高い、地下のゴミ置き場に直結している１基のみのリニューアル
・稼働時に雑音が聞こえるので、リニューアル自体に異存はないが

1750万円というのは、何から何まですべて取り替えた場合のフルリニューアルの金額のようですので、同時期に設置した１基はそのままで、あと１基は全部取替え、という状況はあり得るのか。ロープ式に取り替える可能性や、どのようなリニューアル方法がよいか、一般論でけっこうですので、以上の情報からセカンドオピニオン的にお聞きできたら幸いです。

• 2019年02月18日

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簡易建物診断

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

簡易建物診断は、築何年頃にすべきでしょうか？

• 2019年02月17日

• 59 得した
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個人情報保護法改正とマンション名簿について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

輪番で理事になり、理事として役に立つべくまずは居住者の事を知らなければとの思いから管理事務所にて名簿の閲覧を求めました。
ところが管理員から「個人情報」だからお見せ出来ませんと拒否をされて驚愕して、その後理事会で議論をしましたところ、当管理組合では「組合員名簿」「居住者名簿」「防災台帳名簿」の三種類が有ることが判明しました。だがその後理事会では頑なに「個人情報」だからこれら全ての名簿の閲覧は拒否となりました肝心の理事も含めて誰も見ることが出来ない名簿なんて「ナンセンス」で無意味を思いました。
その後その各名簿が平成６年作成時から24年間更新がなされていない事まで判明し、実態とかけ離れた全くに役に立たない名簿でした。
築年数が４８年と古く居住者は高齢化した老齢夫婦、ご主人の死なれた単身の高齢の未亡人、ま居住外組合員も多く、居住状況が複雑でもあります。特に老人多いは寝たきりや車椅子や杖を突く人等日常の生活に不自由な人が多く、本来ならば隣近所とのかかわりはとても重要になります。先日も１０日間家の中で倒れていた老齢のご婦人がいて、幸いにも無事でしたが、孤独死現象が実際に起こっています。せめて災害時の支援が必要な方の正しい名簿が有り住民間での情報共有がされていればの思いが有ります。
何でこんな馬鹿々々しい事が何故起こるかを考えてみましたが、どうも「個人情報保護法」の理解が短絡的であり無知による、「防止」のみが強調されておることも分かりました。
コミュニティーにおける名簿の重要性は、国や行政、町会であり学校で有り会社でもあらゆる所で個人情報法を遵守しながら機能をしています。
「組合員名簿」「居住者名簿」「防災台帳名簿」の三種類が有るが、内容からしたらば一体化した名簿の方が良いと思うと共によそ様ではそうした良いサンプルを垣間見ますから見習えます。
個人情報保護法には「個人情報の流通・利用」と「個人情報の保護」の二つの側面が見受けられますが、機能への議論がもっとなされてもいいのではないかと思っています。
さてこんな事は我が管理組合での現象なのでしょうか？皆さん方での現実の実態は如何でしょうか？また改善を推進しているのですが一向に正しい方向へ行きません。解決策と共にご意見ご見解を望みます。

• 2019年02月17日

• 55 得した
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消火器の交換について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

消火器の放出試験および交換について質問です。管理会社より、まもなく5年となる消火器数台を交換する必要があり、その旨の見積りをもらいました。そこには「消火器放出試験・交換」と記載されており、消火器を新しくする金額およびリサイクルシール費ほもちろんなのですが、「放出作業費」なるものが記載されてました。つまり古い消火器の放出作業費がいるとのことらしく、消防法にも決められていると言われました。古い消火器をリサイクルに出し新品購入するのに、(古い消火器の)「放出作業費」は本当に必要なのでしょうか？放出作業をやる意味がわかりませんでした。ご存知の方いらっしゃれば、ご教示いただければ幸いです。ちなみに消火器は粉末蓄圧式と強化液蓄圧式です。

• 2019年02月16日

• 51 得した
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修繕積立金の格差、かわら版

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
管理費、修繕積立金は１棟建ての場合、戸数の多いマンションの方が安くなるのでしょうか？
理事会から発信したい、かわら版は、管理会社に依頼せずに、理事会で作成すべきでしょうか？

• 2019年02月16日

• 53 得した
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駐車場の公平な割り当て方法

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンション敷地内の駐車場の駐車位置についてです。
当マンションは、大規模マンションのため、
平置式駐車場と自走式駐車場が混在しています。

平置式駐車場と自走式駐車場とでは、
料金に差を設けておりますが、
竣工当初に抽選したままで変更が行われていません。

駐車場料金の設定は、マンション販売当初から、
一切変更されておりません。

マンション販売時の料金のままですので、
料金の差も是正したいのですが、
管理会社に聞いても、どのように料金設定したのか不明です。
どのようにすれば誰もが納得する公平な料金が設定出来るか分からずに
現状維持の状態です。

平置式駐車場であっても、
場所によって微妙な料金差があります。
2台置ける場所もあれば、屋根なしもあります。

自走式駐車場に至っては、
最安値は、500円/月という料金もあります。

駐車場の公平な割り当て方法のアドバイスを頂けると幸いです。
現在全ての駐車場が埋まっており、空きはありません。

全員が公平という決め方はないと思います。
できるだけ公平となるようにしたいです。

• 2019年02月15日

• 51 得した
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大規模修繕工事周期

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

建物の大規模修繕工事で鉄部塗装、外壁塗装の周期はどのくらいの周期で実施していますか？

• 2019年02月15日

• 75 得した
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総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を２時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか？
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

皆様、よろしくお願いいたします。　

• 2019年02月15日

• 157 得した
• 12 の回答
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理事会に於ける議決権の数について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

１部屋に１個の議決権があるマンションです。
理事の一人が、同じマンション内で売り出し中のお部屋を取得し、２室のオーナーになるそうです。
今後、総会では２つ議決権を持つことになると思いますが、理事会ではこれまで通り、１人としてカウントして問題ないでしょうか？

理事は４人です。当該理事は理事長ではありません。

• 2019年02月12日

• 59 得した
• 6 の回答
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トランクルーム利用料の４倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

１組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか？
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか？
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年01月29日

• 177 得した
• 14 の回答
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マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか？
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか？
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか？

• 2019年01月26日

• 174 得した
• 13 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
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隣の騒音について。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に２年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と３歳くらい女の子と乳幼児の４人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から２２時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は２年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
２歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

• 2019年02月03日

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総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を２時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか？
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

皆様、よろしくお願いいたします。　

• 2019年02月15日

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理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の３５条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。　

• 2019年02月18日

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品格について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

• 2019年02月05日

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総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

• 2019年02月21日

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管理会社委託業務費の一般管理費１０%と管理報酬５%の妥当性について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。
その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。

各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。
これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。
さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか？

各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか？
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか？
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか？

• 2019年01月27日

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駐車場使用料の未収トラブルについて管理会社の責任は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。
発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。

本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。
当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。

駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると
(1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは？
(2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか？
(3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか？
(4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか？
(5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか？

過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

• 2019年01月18日

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民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

１０年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている（民泊禁止）（暴力団員の排除）を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

（専有部分の用途並びに民泊の禁止）
第１２条・・・・・・・・・・・
２　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３　区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

（暴力団員の排除）
第１９条の２ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の３／４以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築２５年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために（民泊禁止）（暴力団員の排除）を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年02月08日

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外国籍の方の排除

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。
生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。
（民泊禁止に関しては既に決議済みです）
理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。
管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか？
国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。
その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。

よろしくお願いいたします。

• 2018年11月06日

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大規模修繕工事で借り入れをしたい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

• 2016年06月06日

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コンサルは雇うべきか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月５～６万円と思ったより高額で戸惑っています。月５～６万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか？また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか？　具体的に教えて頂けると助かります。

• 2019年02月20日

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管理費の滞納督促

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

久しぶりに投稿します。

皆さんのマンションでは、どのように管理費の滞納督促されていますか？
どうやら外にお住いの方が何ヶ月も滞納を続けているのですが、管理会社が連絡しても無視しているのか、なかなか連絡がとれず支払いが滞っています。

マンションに住んで入ればまだどうにかできると思うのですが、、、。

督促の手が多いに越したころは有りません。
良いアイデアを頂けないでしょうか。

• 2019年02月05日

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総会出席票他の提出

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会の案内書に
「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」
と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか？

• 2019年02月08日

• 97 得した
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アドバイザリーボード（諮問委員会）の設置

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。
理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会（アドバイザリーボード）の設置検討を進めようとしています。
諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合（同じ人がずっと理事長を続けるのと同様）常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。

なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。
・目的：快適な住環境と資産価値の維持向上に資する
・委員会の役割：理事会への助言や提案（執行権限は全て理事会）
・委員会の構成：5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする
・委員の資格：区分所有者で理事会経験者
・委員の任期及び解任：毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。

注）現在の理事会は下記の通りです。
理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 （計4名）

• 2019年01月14日

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隣のマンションとの境界フェンスについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか？

• 2018年10月10日

• 94 得した
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総会に業者を呼ぶか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

防犯カメラを付けたい、インターネットの全戸一括契約をしたい、高額な設備を交換したい、等で多額の出費がある場合、総会に諮ると思いますが、その際に、普通業者も呼ぶものですか？
議案書にはなぜ必要でなぜその業者を選んだのか詳細に書かれており、理事はほとんどが説明できます。住民向けの説明会も開催しました。
業者が総会の場にいる必要はないと思うのですが、皆さんのマンションでは総会の席に業者が控えていますか？

• 2019年01月31日

• 87 得した
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修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい３社の見積りを理事会に提出します。１社は安く、残りの２社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分（マージン、リベート等）が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。（管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。）
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者（管理組合）にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。（全部委託しています。）
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと（管理組合の不利益になること）は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

• 2019年01月20日

• 86 得した
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理事会の代理出席要件について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

理事会の代理出席を「配偶者又は一親等の親族に限る」という文言を追加した規約変更案が届きましたが、「成人に限る」の文言は追加しなくても良いのか、ふと気になりました。皆さんの規約ではどのようになっていますか？

• 2019年02月03日

• 86 得した
• 8 の回答
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