みんなの管理組合

    Thumb 41trawsrqcl

    質問

管理組合の運営

建物の維持管理

設計図紛失

28

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の運営

理事会に組合員は自由に出席できるのでしょうか?

28

    Thumb default admin icon

    質問

建物の維持管理

長期修繕計画の更新頻度について

14

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

急きょ、理事長が長期出張で欠けた時は

17

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

修繕積立金の値上げの説明会での提案について

27

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の運営

議決権行使書の開示

7

    Thumb 57 33

    質問

管理組合の運営

管理業の委託

管理会社との委託契約期間について

21

    Thumb

    質問

管理組合の会計

管理費の滞納者が孤独死した場合の対応

20

    Thumb default icon 1

    質問

管理規約

改正した管理規約について

24

    Thumb

    質問

その他

駐車場の使い方

20

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

管理組合の運営

1階の人専用の庭の扱い

11

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

自転車置き場不足

2

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

良くないコンサルの事例が出ている本・雑誌を教えてください。

10

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

住まいのトラブル

失火法について

15

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の運営

管理組合広報紙のノウハウは?

10

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

住まいのトラブル

専有部分のリフォーム工事について相談です。

40

    Thumb 090727 195830 3989658568 o

    質問

管理組合の運営

電子投票システムについて

13

    Thumb cip

    質問

建物の維持管理

バルコニーの点検

11

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

建物の維持管理

設備点検や一斉工事を拒否する区分所有者への対応

9

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

マンション住民の高齢化(孤独死や認知症)への対応

24

    Thumb im000008

    質問

管理組合の運営

総会の議長委任の有効性と扱いについて

8

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

住まいのトラブル

失火法について

15

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

火災感知器の故障がありました。修理の為の入室を拒否されたら中に入れない?

14

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

住居の賃貸が増えました

10

    Thumb

    質問

建物の維持管理

エレベーター点検の回数を減らしたい

15

    Thumb default icon 1

    質問

住まいのトラブル

マンションの面積

10

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

民泊の問題

12

    Thumb

    質問

管理組合の会計

管理業の委託

監査をするための期間について

58

    Thumb

    質問

建物の維持管理

管理業の委託

ベランダひび割れ問題

17

    Thumb img 3784

    質問

管理組合の会計

古本の販売は課税対象となるか

17

電気用子メーター計測範囲確認について

その他

建物の維持管理

当マンションは築40年余の7階建て、地下から3階一部がテナント(うち2件が飲食)で、3階残りから7階までが分譲です。
共有部分の電気代は、5つの子メーターで測った合計が、親メーターの請求を支払うマンションを建てた一族の会社(テナント部分の所有者)より、管理組合に請求されています。
この共有部分用の子メーター電力合計が多く感じたので、各子メーターの計測範囲を教えてほしいと頼んだところ、前管理会社が引き継ぎをしていなかったのでわからないと言われました。電気の専門家にも調べてもらったのですが、分譲部分の電気図面が行方不明なこともあり、計測範囲の確定は難しいとのことです。
子メーターすべてが共有部分用という請求元の言葉を信じて、このまま支払い続けるしかないのでしょうか。ちなみにある月は、親メーターが約18000kwh、うち約4割の7000kwhほどが共有部分の使用電力とされていす。共有部分で何千キロワットも電力を消費する物があるのか、素人の理事である私どもにはわかりかね、困っております。
そもそも電力会社の請求が、管理会社に直接来ないのがおかしいと思うのですが・・・ご助言いただけましたら幸いです。

計画修繕工事入札に係る工事業者の公募仕様書の作成方法

建物の維持管理

長期修繕計画に基づく計画修繕や設備更新工事を公募する場合、当該工事&設備更新の仕様書を理事会が作成できない場合は、外部専門家に有償で依頼する以外にないのでしょうか。
例えば、テレビ共同視聴設備交換(予算900万円)、共用部鉄部塗装工事(予算800万円)に関する仕様書の作成を管理組合理事が作成できない場合の対処方法をご指導ください。

役員選出のアンケート結果の公表について

住まいのトラブル

管理組合の運営

またまた、大問題が出てきました。すいませんお手数をお掛け致します。
①理事会で無記名でアンケートをすることが決まり、まとめて公表しようとしました。コメントを自筆で公表しようと理事会で同意されました。そこで公表しようと理事会と理事回覧で見本をつけて了承を2回得ました。だけれども、中に自筆6通と103 ○○(反理事長派・大規模修繕委員会 委員長)の名前があり個人情報に抵触するので、コメントは、ワープロで変換した公表すべきと管理会社の担当者からアドバイスか助言がありました。それで、臨時理事会を開催することにありました。理事会で承認され、回覧で2回承認されても、反理事長派の打ち合わせてそのようになったかなと思います。無記名のアンケートですが、103 ○○ と自筆は個人情報になるのでしょうか。
②当理事会で行ったアンケート調査。私のアンケートの紛失事件(管理会社の変更を提言した用紙)
個人情報が問題になるならば、私のアンケートの紛失が問題ではないですか。
窃盗罪?か。業務妨害にあたるか。こちらが重要ではないと管理会社も他の理事も
問題にしておりません。私が面倒であるので犯人捜しをしたくないと否定したら不問になりましたが、ここをついてきました。防犯カメラがあり調べれば、犯人がわかりますが・・・・・・皆様、どちらが問題でしょうか  
 より良いマンション管理で悩んでいる反管理会社及び反大規模修繕委員会の理事長です。情けないですね。前年、部屋番号 署名付きのアンケートを前理事会と大規模修繕委員会が実施しております。(私は思想調査みたいですが、管理会社の変更を堂々と提出しました。)これを当理事会でまとめた結果の配布を迫られております。以上


大規模修繕委員会と委員の行動について

管理業の委託

管理組合の運営

 当マンションで大規模修繕委員会があり、その組織が色々と範囲を広げて最近では、管理会社の継続のアンケートを取り当理事会に承認を求めてきました。
このアンケート自体は前理事会で討議もせず、理事会の議事録にもなく、最近、まとめて区分所有者に当理事会に全戸配布をお願いしてきました。
問題点
① 管理会社の存続アンケートを行う権限が、大規模修繕委員会にはこのような権
限があるか
② 他にもマンションに良いことを称して大規模修繕以外にも 防災訓練、防災備品の整備など拡大しております。
③ アンケートの調査が、前理事会のやったことや新旧理事会の継続案件にもなく、当理事会に承認を求めてきた。当然、アンケート自体の評価が管理会社の評点が高くなるようになっている。また、まとめは、委託している管理会社が行っている。
④ ほぼ確実ですが、第三者管理方式の採用も、他の管理会社の変更も、当理事会であらかじめ理事を根回しして、理事に意見を述べている。修繕員会の広報担当が2回予告もなく理事会に出席し、理事長(私にリーダーシップなし)と自分の主張をしている。
⑤最近、当理事会でアンケートを行ったら、私の管理会社の変更を書いたアンケートが紛失した。悩める理事長よりどのような対処すればよいかご助言をお願い致します。

居住者が玄関ポーチ内に防犯カメラを設置

住まいのトラブル

管理組合の運営

当マンション内で、玄関ポーチ内に防犯カメラを設置している住戸を発見しました。
明らかにカメラは廊下側を向いており、近隣の玄関先が映っているように思われます。
近隣の方のプライバシーに影響があり、迷惑行為と考えてます。
管理組合としてどのように対処すれば良いのでしょうか?

「増圧直結給水方式」への切替工事について

大規模修繕工事

建物の維持管理

築21年め、62世帯のマンションです。現在は貯水槽水道方式ですが、毎年管理会社から「増圧直結給水方式」への切替工事を勧められています。金額が1,000円弱かかるし、メリットだけではないので、未だ決められずにいます。たしかに最近のマンションは「直結給水方式」が普通のようですが、切替はやはりすべきなのでしょうか?

マンション保険の値上がりについて

管理組合の会計

管理組合の運営

はじめて投稿します。
私の所有しているマンションは築32年で22世帯です。
先月の臨時総会にて、マンション保険の更新の議案が否決されました。

現状内容
保険会社:M社 
保険金額:38万6千円(5年掛捨て)
免責  :1万円
漏水調査:100万円/回


新たなる計画案①
保険会社:M社 
保険金額:135万7千円(5年掛捨て)
免責  :1万円
漏水調査:100万円/回
 
新たなる計画案②
保険会社:T社 
保険金額:51万7千円(5年掛捨て)
免責  :20万円
漏水調査:100万円/年

上記の①②の提案が管理会社からだされ、②の案が総会議案とされましたが、
当マンションは漏水が多発して、昨年だけで350万円以上の保険請求がされています。
その半分以上が漏水調査費だったことから、T社の100万円/年では限度に
達してしまう可能性があります。また、免責20万円では、簡単に保険を使えなく
なってしまうとの声もありました。

そこで知り合いからの紹介で管理会社とは別の保険代理店に頼んでみたら、漏水調査を300万円、免責も5万円で同じ位の金額で出来るとの情報を得ました。
今の保険は11月半までの契約ですので、10月の定期総会に議案を上げようとおもっています。
今後、その代理店にマンションの保険をお願いしたいのですが、管理会社とのやり取りや接点はどのようにすればスムーズにいくでしょうか?

管理費の滞納者が孤独死した場合の対応

管理組合の会計

7月より管理組合の理事長をしております。
前の理事会より管理費滞納者の引継ぎがあり、過去に滞納歴がある、再三の督促、
居留守、話し合いの無断欠席などで少額訴訟に踏み切った方が良いということでした。
早速、少額訴訟の手続きに入るように管理会社に指示して手続きを進めていましたが、
先週、孤独死?されていた事件が発生し、現在、警察で遺体を引取り捜査中です。
緊急連絡先に、遠く離れた遠戚の方が記載されており、警察に情報提供しました。
相手が亡くなったので、少額訴訟の手続きは無駄になるのでしょうか?また、遠戚の
方が見つからなかった場合、マンションの相続がどうなるのか、滞納金の回収はどう
なるのか不安です。
何か事例があれば教えてください。

4K・8K放送について

その他

62世帯、築21年めのマンションです。
2018年12月から4K・8Kの本放送が始まりますね。アンテナだけでなくブースター、分配器などテレビ共同受信設備改修することが必要なようですが、みなさんのマンションではすでに対応を始めていますか?

AEDの導入について

その他

62戸、築20年のマンションです。私は昨年度理事長をやり現在は理事をやっています。今年数年ぶりに防火訓練を復活させました。避難訓練の他に、AEDの訓練もやりました。そこで、理事会としてAEDの導入について検討することになりました。

理事会役員の意見では、月々6,000円程度支払ってまで導入することもないのではないか。導入してそういう場面が仮に訪れたとしても、実際には使えないのではないか?という声が大半でした。

もう少し規模の大きなマンションだと予算もあり導入もスムーズなのかなとも思います。管理会社に聞くと、最近の新築マンションでは最初から設置されているところが多い、また中古のマンションでも高齢化が進むところでは設置をしていくところもあるそうです。

みなさんはどうお考えでしょうか?

失火法について

建物の維持管理

住まいのトラブル

すみません、マンションで火災があり、共有部分等が汚れ、破損しているのですが、当の失火もとはもちろん(分譲を賃貸で貸しており住んでいない)共有部分の修繕費用はどのようになりますでしょうか?管理会社に言っていますが1年以上無視されていいます。なんとかしてほしいです。

損害賠償や善管管理(注意)義務違反について

管理規約

管理組合の会計

管理費収支が赤字になり、修繕積立金を理事長の了解だけで使用していた
問題で積もった赤字が900万ほどありますが、管理会社と旧理事長を訴える考えですがこの問題の管理組合の議決にこの旧理事長たち当事者の票は含まれますか?除外にはならないでしょうか?また訴訟の専門弁護士がいらっしゃたら紹介してほしいです。

共有部分の貸し出しスペースの値上げ

管理組合の運営

住まいのトラブル

当方のマンションでは、1階に1つだけ部屋がありそこの家の庭を月2000円で貸し出しています。しかし駐車場の車3台分の広さがあり、近辺の駐車場は月3万~5万します。管理費の値上げに伴い、値上げを提案するように考えておりますが月幾らが妥当であり、ガイドライン等の法的根拠が欲しいです。ちなみに家の前の庭なので1階の人が我が物顔で占有しています。

管理組合の運営

管理組合の会計

管理組合の運営

管理費だけで運営ができなくで組合会計が破たんしているのですが管理会社を変更し、委託できない部分を組合で運営しようと考えておりますが、だれもしなければ理事長が値さをとり(過去の管理会社実績よりは断然安い)業務をすることは可能でしょうか?

過去の理事長、管理会社の責任について

大規模修繕工事

管理組合の会計

はじめまして、質問させて頂きます、7年落ちの中古マンションを購入し、住んで5年がすぎたのですが、三年前に監事に勝手に任命され初めてマンションの管理費の収支をみました、内容はずさんでひどいもので管理費のみで運営されておらず修繕積立て金を切り崩して補填しておりました。その後様々なトラブルがあり、有志で組合委員会をつくり管理会社を変更いたしました。そこまでは良いのですが過去の赤字補てん額が900万近くあり、近い将来修繕積立金を値上げするのですが少しでも安くする為に旧管理会社や旧理事長に訴訟を考えております、過去の理事長は一度も赤字や臨時総会を開かず、議事録すらまともに回覧しておりませんでした。値上げは一律2万~3万になる計算ですが、理事長になった人と一般の組合が一律というのは納得できません。数か月後に理事長に立候補し、この問題を追及する予定ですが法律的なアドバイスをお願いいたします。旧管理会社は理事長に説明し、印鑑を頂いているとにげる予想がされ、不正会計処理部分以外の追及がむずかしそうです。よろしくお願いします。妻は心配で不眠症になっています(会計の専門家で試算表ですぐ赤字等を見抜いた)

総会の決議事項

建物の維持管理

管理規約

全200戸位のマンションです。
組合員の中に、なんでも臨時総会の開催を要求する人がいて困っています。
総会の決議が重要な点は理解しているつもりですが投資用に持っている人も多く
総会会場の確保も容易ではなく、費用も馬鹿になりません。
申し出ている組合員の話としては新たなケーブルテレビを導入するのでパイプスペースに線を入れたいとのこと。共用部の変更にあたるので総会の決議だとのことですが、理事会としてまず絶対に臨時総会の議案対象になるのか。なるのなら根拠となる条文は何か理事長から質問されています。規約は標準管理規約とほゞ同文で細かい決まりは書いてありません。
議事の対象となる共用部分の変更の範囲とは一般的な話でどの位の程度のものでしょうか。重大な変更でなく形状の変化も小規模なものなら、もう少し簡単な方法で処理したいのですが。

複数の管理会社に分割委託

管理業の委託

いつもお世話になります。
築4年目で、理事を務めています。
8年契約のリース物件がいくつかありますが、リース契約書には、途中で現管理会社(賃借人)を解約する場合は、転借人(管理組合)にリース残額全額等を請求できる、という特約が書いてあります。残額は1千万円近くとなります。
住民アンケートの結果、管理費削減と管理品質向上のために、現管理会社を解約して別の管理会社に委託したいのですが、特約があるため、解約は無理なようです。
しかし、リース物件だけの管理は現管理会社に引き続き(残りのリース期間)委託するとしても、他の維持保守管理は来期からは別の管理会社に切り替える方法があれば、そうしようと思いますが、こういう複数の管理会社との管理委託契約は、できますか? 
他の事例などがあれば、よろしくお願いします。

管理組合負担の固定資産税は何に課税されているのですか

管理組合の会計

現在理事長を務めています。
総会が近づき、管理会社が1年分の会計資料をまとめてきました。
この資料を監事さんにチェックしていただき、監査報告をしてもらう事になっていますが、監事さんから自分ひとりでは何もわからないので理事長も一緒に見てほしいということになり管理会社の担当に教えてもらいながら資料のチェックを始めました。
その中で監事さんが疑問に思ったことがあり担当者に聞いたのですが担当者も良く理解しておらず、もやもやしたものが残っています。
疑問とは、収支決算報告の中に「租税公課」として固定資産が計上されているのですが、何にに課税されているかという事です。
自分のつたない知識ではマンションは専有部を除いて区分所有者の共有物という認識で、共用部分の固定資産税は各区分所有者が持ち分い応じて負担しているものと思っていました。
そもそも管理組合が負担する固定資産税とは何に課税されているのでしょうか。
しかもその税額は私の払っている自室の固定資産税より金額が小さいのです。
税務署に行けば教えてもらえるとは思いますが、なかなか時間が取れません。
ご存知の方がいらっしゃいましたらどうかご教示ください。

住戸窓ガラスについて

建物の維持管理

素朴な質問ですが、サッシの窓ガラスは共用部になるのでしょうか?
共用部になるのであれば、ガラスを割ってしまった場合は修繕積立金管理組合負担で交換してもらえることになるのでしょうか?

防犯カメラの確認

管理規約

マンション内でちょっとしたトラブルが起こり、居住者から防犯カメラを確認したいという要請がありました。
管理会社と理事長が立ち会いの元その居住者も確認したようですが、防犯カメラの使用細則を読むと「居住者からの申し出の場合には、必要である旨が記載された書面の提出があり、理事会の決議を経て、必要と思われる人間に確認させて、申出者には報告する。申出者には画像提供を行わない。」と書かれていました。

この居住者は様々要望の多い方で管理会社として手を焼いてるとのことでした。

今回は理事会の決議なしに見せてしまったので仕方ないと思いますが、今後どのように対処していけば良いのかご教示ください。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

管理人さんの仕事量

その他

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

役員報酬

管理組合の運営

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

外に住んでいる方の連絡先

その他

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

隣との壁

住まいのトラブル

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

花を植えてはいけないんですか

その他

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

無料相談について

管理組合の運営

その他

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか?
やはり、有料の先生に依頼すべきですか?
もめているので弁護士の先生ですか?

監視カメラの確認

住まいのトラブル

子どもがゲーム機を無くしてしまったというお宅が「誰かが盗んだ」と怒っていて監視カメラを見せるように要求してきています。管理人さんにお願いしたら拒まれたと更に怒ってしまいました。
特に運用方法が決められている訳ではないのですが、これは管理人さんとしてできないと伝えたことは間違いではありませんよね?
理事会に管理人さんから説明してほしいと言われているのですが、どのように説明するのがよいのでしょうか?
お知恵をお貸しください。

管理員の怠慢

管理業の委託

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

注目度ランキング

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

Thumb 120617 204425

エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

Thumb default icon 2

網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

Thumb default icon 2

受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

Thumb 2014 10 02 14.29.11

POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

Thumb

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

Thumb default icon 2

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

Thumb default icon 2

民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

Thumb default icon 2

外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

Thumb

LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

Thumb default icon 2

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu
    • 1位
    • 1654
    • Like icon
  • メロディー

Thumb
    • 2位
    • 717
    • Like icon
  • 三毛猫

Thumb 120617 204425
    • 3位
    • 625
    • Like icon
  • cocoa

Thumb p1010442
    • 4位
    • 313
    • Like icon
Thumb 2015 11 22 17.26.25
    • 5位
    • 158
    • Like icon
  • naruto

Thumb images 3
    • 6位
    • 149
    • Like icon
  • どすこい

Thumb 17358808 333133243751095 9131638559932418884 o
    • 7位
    • 144
    • Like icon
  • 作業服マンション管理士

Thumb 2011 0801 141122 p1010648
    • 8位
    • 138
    • Like icon
  • はるさん

Thumb default icon 2
    • 9位
    • 115
    • Like icon
  • 管理(すが さとし)

Thumb default icon 2
    • 10位
    • 113
    • Like icon
  • ブリッジ