みんなの管理組合

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

建物の瑕疵

共用部シーリング不良の対応について

8

    Thumb 2013 12 26 12.02.27

    質問

その他

管理費と修繕積立金

18

    Thumb default icon 1

    質問

建物の維持管理

住まいのトラブル

壊れた窓ガラスの保険適用

17

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

住まいのトラブル

駐車場利用料など使用料の未収金について、承継人に対して債権行使する方法

25

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

防災訓練

26

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

管理組合の会計

専有部分の電気温水器を修繕積立金で全交換したい理事と管理会社。

11

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

理事会議事録の必要性について

17

    Thumb cimg5825

    質問

住まいのトラブル

非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

42

    Thumb default icon 1

    質問

その他

切れた電気の交換について

31

    Thumb

    質問

建物の維持管理

外壁の全面打診検査について

48

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

マンションの汚水槽清掃は年2回必要ですか?

31

    Thumb img 3746

    質問

建物の瑕疵

ガラリから水が落ちている

29

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

プレイロットの遊具の撤去

26

    Thumb

    質問

管理組合の運営

理事長の暴走・・・

45

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の運営

管理組合広報紙のノウハウは?

10

    Thumb img 3746

    質問

管理組合の運営

理事会の出席数

24

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

ノラ猫への餌やりで困っています。

9

    Thumb biwako

    質問

管理規約

団地、棟総会の決議事項について

9

    Thumb

    質問

建物の維持管理

竣工図面の電子化について

14

    Thumb img 2635

    質問

住まいのトラブル

その他

マンションの自主管理公園について

29

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

マンション内の幼児用自転車について

26

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

その他

無料相談について

45

    Thumb default admin icon

    質問

管理組合の運営

総会の議題について

7

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

その他

防犯カメラのリースと買取

16

    Thumb img 2635

    質問

住まいのトラブル

その他

マンションの自主管理公園について

29

    Thumb default admin icon

    質問

管理組合の運営

管理規約

理事会の構成について

6

    Thumb default admin icon

    質問

管理組合の運営

管理規約

管理組合法人と罰則について

0

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

部屋の中に入れることを拒む住人への対策は?

12

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

マンションの看板

3

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

エレベーターの改修工事に1700万!!

20

総会の出欠票と議長に一任する白紙委任状について

管理組合の運営

管理規約

祖堅先生のご指摘の「白紙委任状の議長に一任」とは理事長の
議決権の行使に一任した訳ではないので、理事長が自分の好きに
行使する事は許されない。
先生のご意見に私も力づけられましたが、民法、区分所有法において
法的に主張できるのでしょうか?
また、標準管理規約上も禁止事項とはなっていないようですが。

本来、管理会社が理事会を指導すべきなのに、仕事をし易い理事会の
継続の為に肩入れしています。
管理会社の上層部に抗議した場合、効果はあるのでしょうか?

次の総会で、理事会に出欠票、議決権票、委任状の原本の確認を
求めるつもりですが、原本は見せない決まり、あるいは管理会社に
保管しているので、すぐには見せられないと言われたら、出席票の
数が確認できないので総会は成立しないと主張できますか?

以上、よろしくお願いします。


総会の議長委任の有効性と扱いについて

管理組合の運営

受任者の指名をしていない委任状の扱いを議長に委任としています。
しかし、当マンションでは、議長は組合員の中から総会の決議を経て選任することになっています。どなたが議長になるかわからないのに、委任票は有効ですか。
また、規約では、可否同数の時に議長が決するとなっていますが、議長は議決権を持つのでしょうか。
このようなことをしたら議長を務める人は2票を持つことになると思うのですが、同じ組合員としておかしくないですか。
議長委任の票の有効性と扱いについて教えてください。

「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

管理組合の運営

管理規約

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。

①通常総会など、議長=理事長のケースで
 ・白紙委任状
 ・代理人として理事長を指名した委任状
 の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか?

②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで
 上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

管理費の赤字を修繕積立金で補填する

管理組合の運営

管理組合の会計

過去にSAWAさんの質問で、管理費が赤字なので長い間、修繕積立金から
補填していた件ですが、、、。
「とんでもないこと」という先生方の回答でしたが、
私のマンションの規約では、「管理費に不足を生じた場合は補填できる」
とありますが、これは管理規約作成上、問題ないのでしょうか?
また、資金の借入をした時は「積立金から償還に充当できる」とありますが、
「管理費とは区別して経理しなければならない」ともあります。
以上、よろしくお願いします。

マンション内駐車場の利用期限を決めていますか

管理組合の運営

当マンションは築20年、5階建て12戸の小さなマンションです。
1回部分がピロティになっていて、駐車スペースが3台分ありすべて契約中です。
車は車種が変わりましたが利用している人は入居当初から変わっていません。
私自身は車を所有していないので全く気にならなかったのですが、最近引っ越してこられた方が、駐車場を同じ人がずっと使っているのは不公平だと言い始めました。
なんでもその人がいうには、他のマンションでは駐車場の区画を毎年抽選で見直しているのだとか。
確かに契約中の3人の方以外は近隣の駐車場を借りていますが、今まで誰も文句を言ってきた人はいないので、少しびっくりしています。
契約期間を何年とか区切って、そのたびに抽選で利用者を決めていらっしゃるマンションは多いのでしょうか。
つまらない質問ですみません。

専有部分の電気温水器を修繕積立金で全交換したい理事と管理会社。

建物の維持管理

管理組合の会計

築28年、250戸のリゾートマンションです。
今、電気温水器が寿命を超えているので、漏水事故が心配なので
全戸の温水器を交換したいと理事会が言い出しました。
仕事にしたい管理会社と理事長の温水器は既に故障しているので
タダで交換したい思惑が一致した結果だとみられます。
ただ、専有部分について共有の積立金は流用できないはずですが、
それを知っている管理会社がなぜ押し通すのでしょうか?
なにか法的に逃げ道があるのでしょうか?
既に交換済の組合員もいますし、使わない人達もいますので、
金銭的にも不公平だと思います。
管理規約には、専有部分に積立金を流用できるとは記載されていません。
以上、よろしくお願いします。


総会の白紙委任状が多く、議長に一任となり議案の全てが決まってしまう。

管理組合の運営

250戸のリゾートマンションですが、毎年、総会への出席は10名の理事と
20名程度の組合員です。
①出欠票、②委任状(代理人の名前が無ければ議長に一任)、③議決権行使書を
届ける事になりますが、白紙委任状が半数以上と管理会社から発表されます。
理事会は管理会社に、理事会、総会の運営を丸投げしているので、理事への
質問も殆どが管理会社からの回答になります。
出席者からの猛反対で、継続審議となったものもありますが、殆どの議案は
白紙委任状の数の力で決まってしまいます。
質問ですが、議決権については管理規約で一戸に1議決権、書面又は代理人
によって議決権を行使できるとしかありません。
総会の出席票にある「代理人の名前が無ければ議長に一任」については、
管理規約にないので無効ではないでしょうか?
また、出席届は管理会社に送られるので、管理会社の言う票数を確認する術が
ありませんので、見せてもらうことは出来ないのでしょうか?
個人情報だから見せられないと言われたこともあります。
また、役員は半数(5名)が毎年交代することになっていますが、辞めるはずの
5名が再度、立候補するため白紙委任状で再任され、新規の立候補者は落選と
なり、理事会のメンバーが変わることはありません。
規約では、再任を妨げないとあるだけです。
これを打開するする方法はあるのでしょうか?
以上、よろしくお願いします。



個人情報保護法が改正されると聞きました

その他

個人情報保護法が改正され、管理組合も対象になると聞きました。
今までは対象ではなかったのですか。
個人情報、個人情報と騒いで組合に非協力的な方もいましたが、あれは何だったのでしょうか?
改正のポイントや今後の注意点を教えてください。

大規模修繕工事のコンサルタントってリベートもらってるんですか?

大規模修繕工事

yahooニュースにこんなのが載っていました。

<マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci
 分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の20%に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

詳しくはリンクからたどれると思います。
こんなコンサルタントがいるんですか?

外に住んでいる方の連絡先

その他

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

理事会日の決め方

管理組合の運営

唐突ですけれども、みなさんのマンションではどのように理事会の日程を決めてますか?
出席率が良くないので決め方を参考にしたいのですが。

実際にされている方法でも、なんでも良いので教えてください。
ご意見お願いします。

宅配ボックスを変更したい

大規模修繕工事

マンションに設置されている宅配ボックスを変更したいと検討中です。
今のボックスはダイヤルで開錠する方式で防犯上問題があったり、長期間ボックスを使用していても誰が使用しているかわからなかったりします。
お勧めの宅配ボックスがあれば教えてください。
また皆さまのマンションでお使いの宅配ボックスはどんなのをお使いなのでしょうか?
使い勝手や便利だと感じる点(逆に残念だと感じる点も)など実際の使用感を教えて頂けましたらうれしいです(^^♪

一人の居住者に困っています。

大規模修繕工事

大規模修繕工事を行っているマンションの理事を務めています。
工事の方も終盤に来ている状況で、現在バルコニーの完了アンケートが配布されて施工会社が指摘したところを直していただいて居住者の印鑑を取得中で順調に来ていると思っていたのですが、施工会社から一世帯のみ仕上がりに納得がいかず完了印がもらえないと相談を受けました。
施工者曰く何度も手直ししているが、仕上がりに限界がきているとの事です。
バルコニーの所有権は共用部分に帰属しているので、個人的な美観を何処まで受け入れていいのか判断がつきません。機能的な不具合でなければ管理組合理事として完了したと受け入れていいのでしょうか?個人の意見が優先されるのでしょうか?教えていただければと思います。よろしくお願いします。

特別決議を普通決議に変更

管理規約

総会に提案予定の「議案A」を総会で「賛成多数決議」にもって行くため、管理規約では「特別決議」であった「議案A」を「普通決議」で「賛成多数決議」にもって行く提案(規約の変更・・・特別決議➡普通決議に)がされました。
なぜここまでするのでしょう?「議案A」は、住民のアンケートの結果では反対が35%ほどありました。この数字から「特別決議」では無理があると賛成派の理事は思ったのでしょう。
管理規約では「共用部分の変更は(500万円以上より)、特別決議としております」。この500万円を外して普通決議にすれば、議案Aは「賛成多数で決議」される可能性が高くなるでしょう。
500万円以上よりと管理規約に書くこと自体が「区分所有法」に違反していると最近言いだしました。しかし、設備投資費用の暴走を抑えてきたのかもしれません。
説明不足の面がありますが、この文書から感じられることなどありましたらアドバイスお願いします。

総会での理事の議決権行使

管理組合の運営

管理組合の理事10人の理事会で、「A議案」が賛成7人、反対3人で決議され「総会」に提案されることになりました。
「提案」に反対の理事の行動はどのような行動を起こすことができますか。
総会の「出席届」は「出席届・委任状・議決権行使書」が1枚の紙になっています。
「議決権行使書」は、「欠席の場合」とあります。
①私(理事)は「総会議案A」については、「反対」なので「議決権行使」する予定 です。理事である私は総会に欠席して「議決権行使」することは、良くないかもし れませんが、そこまでする必要があるか迷います。
②私は、組合員の立場で「議案A」について、総会前に組合員に改めて反対の理由を 文書で説明し、「委任状」でなく「議決権行使」をしていただくようにお願いした いのですが、この行動は何かのルール違反になりますでしょうか。


総会出席率を上げる方法を教えて下さい。

管理組合の運営

うちのマンションでは、総会に出席者が1割程度です。約100戸のマンションで
10人程度ですので、つまり出席者のほとんどが理事で、区分所有者の興味が全く無いことが最大の問題だと思っています。
知人のマンションでは、同規模で30~40人は出席すると言っています。
特別決議を可決したこともあるので、うちのマンションも委任状を提出する人は
多くいますが、どうすると、そんなに総会に出席していただけるものなのか?お
知恵をいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

管理人が仕事をしない

管理業の委託

今の管理人はやっと長く続くような人で、住人への愛想も良い方だと思うのですが、自分が好きな場所しか掃除してくれません。
頼んでもやってくれません。
例えば自動ドアやエントランスの床は集中的に掃除していますが、壁や外はまったく手を付けてくれません。

住人への愛想は良いですが業者への愛想が悪いなどという評判も聞きました。

このような場合どうしたら良いですか。

管理費等の収納代行会社について

管理組合の運営

管理組合の会計

当マンションでは長年、組合員全員がマンションの最寄りの駅前にある〇〇銀行△△駅前支店に口座を開設し、同じ支店の管理組合口座に振り替えをしてもらっていました。
これまで特に不便は感じていなかったのですが、理事会後の雑談の中で「管理組合の指定銀行は自分のメインの取引銀行ではないので、月末に管理費等が引き落とされるときに残高不足とならないようにするのは大変だね」という話になりました。
管理会社に相談したところ「集金代行会社を介せばどこの銀行口座からも組合の銀行口座に振り替えできるのですが、1件当たり100円弱の収納代行手数料が発生します」と説明を受けました。
当マンションは48世帯なので毎月約4800円が持ち出しとなる計算ですが、自分の給料や年金が入ってくるメインの銀行から引き落とされるならとても便利ではないかと思います。
もちろん費用が発生することなので総会で審議が必要になると思いますが、皆さんのマンションで「集納代行会社」を使っていらっしゃるところがありましたらメリット、デメリットをお聞かせください。

規約改定後の対応と管理会社の業務範囲について

管理規約

管理業の委託

いま築24年25世帯のマンションの理事長をしております。時の経過とともに賃貸化が進んでおり、25世帯のうち10世帯くらいが外部オーナーです。
そこで、役員のなり手の不公平感をなくしたいということが発端となり、2年半数改選制や外部オーナー協力金制度の導入、民泊禁止や昨今の標準管理規約を参考とした比較的大幅な改定をおこないました。
規約改定するための準備期間中は、管理会社のフロント担当者も協力的で、理事に対して色々なアドバイスをしていただきました。無事可決承認できたのも、管理会社の一助があったからこそと思っています。

本マンションは、過去24年の間に何度か小さな規約改定を繰り返してきており、今回大きな規約改正をしたので、原始規約に改訂履歴を積み上げていくのではなく、きれいに順番や文言を整えた1冊の規約集にしたいと考えるようになりました。

そこで、管理会社のフロント担当にその旨を相談してみたところ、「規約のデータファイルを持っておりません」とまず返答がありました。そして面倒なのか、アドバイスしてくれていたときとは真逆で非協力的な態度となり、「業務範囲外」だと言わんばかりです。

管理規約の過去20年に渡る改定履歴の整理や一冊のまとめた規約に一新することは、管理会社の事務管理業務の範囲ではないのでしょうか?てっきりやってもらえると思っていましたが、みなさんのマンションではいかがでしょうか?管理会社にやらせてしかるべきかどうか、アドバイスをお願いいたします。

未収納者の督促状

管理組合の運営

管理業の委託

理事会において管理会社より未収納金の報告があり、督促内容については、長期滞納者に対する督促を行うさいに6ヶ月滞納の時点で、管理会社名の内容証明郵便による督促を行い、それでも滞納が続いた場合は、理事会の依頼があれば弁護士名で内容証明郵便を送りますとのことでした。会計担当理事が滞納者にたいして、6ヶ月も経ってからでは無くて、もっと早い時期に内容証明郵便を送れないかと聞いたところ、委託契約でそうなっており、会社の会計課から自動的に送られるシステムになっていると言われました。そこで質問ですが、委託契約の内容は変更できないのでしょうか?また、委託契約にそのように記載があったとしても、理事会(顧客)の依頼に対して対応するのが普通ではないでしょうか?

ちなみに管理を委託している会社はテレビCMが良く流れている大手の管理会社です。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

役員報酬

管理組合の運営

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

管理人さんの仕事量

その他

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

隣との壁

住まいのトラブル

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

花を植えてはいけないんですか

その他

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

管理員の怠慢

管理業の委託

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

無料相談について

管理組合の運営

その他

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか?
やはり、有料の先生に依頼すべきですか?
もめているので弁護士の先生ですか?

管理会社による、見積提案について

建物の維持管理

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

管理員さんのごみ袋チェックはOK?

その他

先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

管理組合の運営

管理業の委託

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

注目度ランキング

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

Thumb 120617 204425

エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

Thumb default icon 2

網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

Thumb default icon 2

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

Thumb default icon 2

民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

Thumb default icon 2

受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

Thumb 2014 10 02 14.29.11

POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

Thumb

外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

Thumb

LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

Thumb default icon 2

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

Thumb default icon 2

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu
    • 1位
    • 1482
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • メロディー

Thumb
    • 2位
    • 534
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • 三毛猫

Thumb 120617 204425
    • 3位
    • 447
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • cocoa

Thumb images 3
    • 4位
    • 147
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • どすこい

Thumb 2015 11 22 17.26.25
    • 5位
    • 139
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • naruto

Thumb p1010442
    • 6位
    • 135
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
Thumb 2011 0801 141122 p1010648
    • 7位
    • 116
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • はるさん

Thumb default icon 2
    • 8位
    • 104
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • ブリッジ

Thumb default icon 2
    • 9位
    • 49
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • けにゃむ

Thumb default icon 2
    • 10位
    • 38
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • てつさん