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管理組合の運営

総会での質問の対処法について

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住まいのトラブル

オートロック装置のセキュリティー性

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管理組合の運営

受信障害対策共聴施設について質問です。

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修繕積立金の使いみちについて

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管理費と修繕積立金

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管理業の委託

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管理組合の運営

コミュニティー形成について

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その他

管理組合の運営

共用廊下の美観を何とか取り戻したいのですが・・・

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管理組合の運営

部屋の防火扉

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大規模修繕工事

その他

電子ブレーカーの意義について

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使用細則と駐輪場収入の変更

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場の収入と使用細則の変更は理事会だけで決議しても良いのでしょうか?

具体的にですと、今年度駐輪場のラック新設工事があったので本来8月にあるはずの駐輪場の申し込み用紙の配布及び集金が未だされてなく、従って収入は0円です。
(工事期間は10日間だったので、その期間以外は通常通り駐輪場は使えていました。)
この工事に伴い、元々は10月からの一年間となっていた使用細則を1月からの一年間に変更するようです。
この2つの件を理事会だけで決議して、総会では報告で済ますようです。

今年度の駐輪場収入がない事や使用細則の変更は総会で決める事だと思うのですが。

アドバイス宜しくお願いいたします。

耐震強度について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築47年の単棟型12階建て275戸のマンションです。旧建築基準法での鉄筋コンクリートのⅬ字型(ややV字)構造です。その中心部(曲がり部)がエレベータホールとなったおり直結一体構造です。
15年くらい前に曲がり入口玄関中心部一階の柱を耐震補強はしました。念お玉耐震診断はおなっており詳細は不明も「不適」でした。
本来ならば立て替えがベストとおもえておりますが、居住者も共々の老老マンションで建て替えにも向かいません。
安心へのコメントをお願いいたします。
そしてできれば建て替へのお知恵を拝借したい。
よろしくお願いいたします。

防犯カメラ増設の臨時総会後の追加分について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨日、臨時総会にて防犯カメラの設置が承認されました。
出席者の中から、防犯カメラを一台追加してほしいとの意見があり
出席者は全員、もっともだと思い、付けたいと言いましたが、
総会の議案では、台数(14台)と予算(135万円)が記載されて
おり、1台追加するのには、もう一度臨時総会または、来年5月の
通常総会まで待たないといけないとう管理会社からの説明がありました。
そこで総会終了後の理事会にて、今回の防犯カメラ設置の際に、将来的に
設置を考え、意見のでた箇所までの配線工事のみを今期の予備費から
拠出し、来年の通常総会にて防犯カメラ追加の承認を得ることとしました。
理由は
①現在、数台のカメラがつぶれ防犯上の懸念があることから、再度総会を
開催するなど、これ以上、工事を延ばしたくない。
②意見が出た場所は必要な場所なので、今回の工事で先に付けることとし、
比較的安全な場所を次回の追加分とすることも可能。
③今回の工事の中で追加分の配線工事を実施しておけば安価で済む。
④今回工事をしておけば、追加する際はカメラ代金だけで設置しますと工事
業者も言ってくれている。

などなどです。

心配なのは、追加分の配線工事を予備費から出すことで、後々、問題が
生じないかということです、皆様からのご意見を頂きたいと思います。

遅延損害金を複利で加算

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いろいろと長い経緯はあるのですが、前理事長に対して現理事長があからさまに悪意を抱いています。
現理事長になった時、それまで前理事長がいろいろと改革してきたことをなんだかんだと反故にする決議をしたり、せっかく管理会社を変えたのに引き継ぎ期間の間に臨時総会を開催して、今までの慣れた会社がいいと戻してしまいました。
その管理会社と共謀して前理事長を貶めるため誹謗中傷を全戸配布したりしましたので、前理事長が怒って「組合員としての地位が復権されるまで管理費は止める」と言って支払い拒否をしてしまいました。
それを受け、現理事長が「悪質極まりない行為だ。」ということで悪質な滞納者として氏名を掲示、全戸配布で公表し、遅延損害金を加算して請求することを理事会で決議しました。
前理事長が話し合いを求めても、管理費の支払いが済むまでは話は聞かないと拒否していました。
次の月になると、遅延損害金を含めた滞納額に14%の遅延損害金を加算して請求していました。
これは管理会社の指導もあるとのことです。
いわゆる複利で遅延損害金を加算していいのでしょうか。
また、今まで遅延損害金は一度も課したことはありません。前理事長のケースだけです。滞納者の氏名の公表も今までされたことはありませんでした。
こんなことが通っていいのでしょうか。

総会で、出席者から動議が提出されたらどうしますか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で駐輪場とバイク置き場の値段の改正がありました。駐輪を一月100円から200円にバイクは一月500円から1000円というものです。出席者から「同じ2倍だがバイクは高いのでは」という意見があり、700円にする動議が出されました。「総会での決議は可否を問うもので、今回は、理事会提出の議案の可否を問います」との理事長の説明のもと決議を取りました。委任状もあるので当然理事会案で可決されました。700円と言った人は、ぶぜんと席を立ってしまいました。理事会の対応、総会の進め方に間違えは、無かったのでしょうか?

面倒な滞納者対策

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理費をだいたい半年分溜めては払う、そしてまた溜めて払うということを繰り返している方がいます。
理事会で毎回督促状況を報告されますが、一応電話に出たり、対面したり伝わっているようです。

皆さまのマンションでこのような方にはどのように対応され、毎月支払ってもらうための対策などありましたらご教示ください。

節電対策

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共用部電気代を削減する方法について
最良な方法のアドバイスをお願いします。
・電力会社変更案
・LED化(設置した備品耐久期間に不安)
・電子ブレーカーに不安があります

共用部電力会社の見直しについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも勉強させて頂いてます。

現在マンション共用部の電力会社見直しを検討しております
(65戸程度のマンション)

現在、東京電力との契約で下記状況です。
・契約形態:低圧高負荷 40kw
・力率:80%
・年間使用量(昨年1年間)は、1,370,000円程度、45,000kw程度

東京電力2年契約(ビジネスパック?)がもっとも低価格との説明を管理会社よりうけましたが、いろいろな電力卸業者がいますが
本当にこのプランがベストなのか気になっております。

ご教示頂ければ幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。


理事会ボイコット

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今年理事となり、理事長の横暴ぶりに改善を始めて、理事長ともまた理事会でも正々堂々と議論をしてきました。その経緯で理事長と管理会社のとの癒着ぶりに注意をしてきました。
そうして経緯で、今月6回目に理事会での通知書を私だけに「理事会中止」と伝えて。私理事を「ボイコット」しました。
実際は理事会は開催されており、その理事会内容は私への「欠席裁判」が行われま様です。
こんななことが行われても、何れバレルのことが明確なのに、実に馬鹿げて行為ですが、この事に対処する手立てをご教授願います。
なお、区分所有法がらみでの違法行為についても見解を願います。
念のため、私はクレーマーでは有りません。

防火管理者に理事長がなっても良いですか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンショの役員は監事を含めて5人です。今回改選があり輪番で役員が決まりました。外部にお住いの理事が2名で理事長は居住の役員で決まりました。ところが防火管理者が決まりません。居住者の方が良いとの意見が強く、理事長が防火管理者になる予定です。マンションの管理権限者が理事長で防火管理者を選任するのに本人(理事長)を防火管理者にしても良いのでしょうか?よろしくお願いいたします。

総会の議案について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

フロントの作成した総会の議案を変更、付け足したいのですが、理事役員の議決が必要でしょうか?おおよそ、他理事には説明するとして、フロントとのやりとりだけではダメでしょうか?
理事だけで打合せしたとしても、文書と、承認印が必要ですか?

総則27条 専有部分の改修 の規約改正案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現行では:組合員はその専有部分について、次に揚げる行為(以下「専有部分の改修」という)を行おうとするときは、あらかじめ理事長(第38条に定める理事長をいう)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。ただし、木部造作等の軽易な改良及び現場回復のための修繕を除く。

に付け足して

「専有部分の改修にあたっては、建築基準法・消防法に適合し、かつ、許認可を伴う改修については、許認可の写しを理事長に提出しなければならない。」

を提案してきました。組合員にとってのメリット、デメリットを教えてください。元々、民泊禁止のための規約改正案を考えていたので、関係ないのですが。

規約改正案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

民泊禁止のために改正案を求めているのに、
現行:総則21条(組合員の責務)
「組合員は対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」
に加え、2.を付け足してきました。
「2.組合員は他の専有部分または共用部分に損害を与えたときは、その責任と負担においてこれを賠償しなければならない。」

何の意味があるのでしょうか?組合員に厳しくなるのではないか?
国土省の標準管理規約で推奨しているのでしょうか?理事の段階で承認しても問題はないでしょうか?

外部専門家、専門的知識を有する者の活用について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で外部専門家をつけると申し入れたのですが、総会で議決を取る必要あるのですか?

理事会の決議で良いのですか?理事の承認は得ています。

規約には専門的知識を有する者の活用は認められている。

一級建築士かマンション管理士か人選は追ってする。と言ってます。

総会議案に載せねばならないなら、早く、確認を取っておきたいのです。

家庭用消火器の取替え周期

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション全戸の家庭用消火器の取替え周期を教えてください。

事務所仕様の部屋を住居として使用

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

半分投資用のマンションです。住戸部分に現にお住まいの方と、事務所部分を自分で使用したり賃貸したりが半々です。
規約は単棟型で、特に事務所については触れていません。
事務所として登録されている部屋に賃貸で住んでいる方が、ベランダに洗濯機を置いて使用しているため、隣の住戸に石鹸水や洗濯屑が流れ、配水管が詰まってしまいました。
管理会社に苦情が来たので、理事会で検討し議事録に載せました。その後管理会社が事務所のオーナーの方、占有者の方に注意をしたところ、「配水管の清掃をしない住民の怠慢だ。」「事務所で生活してはいけないなどどこにも決められていない。」「議事録に載せるのは名誉棄損だ。」など取りつく島もなく電話を切られたそうです。
事務所として登記されている(?)ところを住戸として使用していいのでしょうか。
間取りは普通のいわゆるワンルームといえば言えないこともない間取りです。流し、トイレはありますがお風呂はありません。
ちなみに地下にコインランドリーがあります。
もともと身勝手な方なのはわかっていましたが、法的に不適切だと言えるようなことは何かないでしょうか。

管理費の値上げについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今月(10月7日)の理事会で管理費の値上を管理会社から言ってきました。
来月総会がある為 総会議案に載せようとしているのですが、他の全組合員に管理会社から直接の説明もなく(総会で説明すればいいと考えているようですが、委任状を出す方はどうするのか?)総会議案に載せていいものでしょうか?
説明の為の臨時総会を開催したほうがいいか?
だいたい理事会に出席している人数が半数以上を満たしていなかったので、理事会ではなく打合せです。(理事会議事録の人数ごまかして明記していたので、理事会ではなく打合せに訂正させました)
もう一度理事会をやりどうするのか聞くことになってますが、理事数名で総会議案に載せる決定は出来ないのでは?
回答よろしくお願いします。

遅延損害金の課し方

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期の滞納が任意売却によりようやく解消することになりました。
ところが突然当該区分所有者から「遅延損害金については何も話は聞いていないし、払える状況ではないので免除願いたい。」と嘆願書が送られてきました。
この区分所有者とは、滞納が起こってから2回面談していますし、連絡も常にとれる状態でした。
理事会でも状況を考慮して、売却が済むまで待ちますということで承認していました。
今回ようやく売買が成立したとのことで理事会も肩の荷を下ろすことができました。
ところがこの嘆願書により、管理会社が精算時に、勝手に遅延損害金の請求をしていたことが明らかになったのです。
規約では「遅延損害金を課すことができる。」となっていますが、当管理組合では今まで一度も遅延損害金を課した例はありません。
管理会社は、1、2か月でしたらつけませんが長期になるとつけて請求しますというのです。しかし、過去にも何件も長期滞納はありましたが遅延損害金を課したことはありませんでした。遅延損害金については一度も報告もありませんでした。
今回のケースについては「では、皆さんで免除するかどうか決めてください。」というのです。

過去に一度も課したこともなく、今回のケースは悪質性もありませんので、理事会に相談なくつけてしまった管理会社がおかしいと思うのですが。
ただ免除すればいいということとは問題が違うように思えるのですが、どうでしょうか。

エントランスホールの遊びの注意

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先週の雨の日曜日に、近所の小学校の運動会が中止だったことから、
小学生約20人くらいが、エントランスホールで遊んでいたらしく
ある居住者(女性)が注意したところ、高学年の男子生徒が、その
居住者を威嚇したことから、その方が管理会社へ通報し、管理会社が
警備員を派遣したことで、おさまりました。
エントランスホールは200㎡位あり、ソファーを置いているのですが
遊びや飲食を禁止しております。今回はボールで遊んだり、かなり大声
で周りに迷惑がかかることから注意したとのことでした。

子供のやることですので、わざわざ警備員を派遣することも無かったとも
思えますが、皆様はどのように対応していますでしょうか?

また、警備員の派遣について、管理会社より設備の故障や火災などの
緊急対応ではないので、派遣料として3000円を警備会社へ管理組合
から支払いますとのことでしたが、金額はともかく、管理会社の担当者が
来るべきと思い、その派遣料も不満です。

室内のインターホン

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

室内のインターホンが壊れたので、修理をしてほしいとの依頼が
理事会にありました。
管理規約では、インターホンは専有部以外となっていますが、
ガラスや網戸などと同様に、専用使用している部分の保全および
修繕は、各自が責任を負うことと記載があります。

長期修繕計画書では築15年目で全戸のインターホンを交換
する計画になっていますが、あと数年先です。

理事会としては勝手に交換されて、後々の全戸の公開の際に、
機種が違う、マンション設備に合わないなど、将来もめること
になることから、とりあえず修理を管理組合で行うこととしま
したが、もしかすると、既に各自の負担で修理を行っている
お部屋がないか心配です。

このような場合は、皆様はどのように対応されているので
しょうか?



大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

外に住んでいる方の連絡先

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

理事会のオブザーバー参加について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

隣との壁

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

避難誘導灯はLEDにできますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか?

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

マンション管理士の違法行為

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理士って違法行為に無頓着な人が多くいませんか。
滞納費について管理組合の者として、組合員と交渉してみたり内容証明を送ってみたり、支払督促や訴状作成などの手伝いをしたり。会計については確定申告の手伝いをしたり。
交渉や内容証明作成は、有償であれば犯罪です。(弁護士法・行政書士法)
もっとまずいのは、裁判書類については、”無償であっても”作成・作成の手助けはもちろん、アドバイスすらも業として行う事は犯罪です。(司法書士法)
同様に確定申告関係も、”無償であっても”アドバイスすらも行政職員を除いて税理士以外が業として行う事も犯罪です。(税理士法)

単なるコミュニティサイトで素人が話をしている分にはまだ「業として(反復継続)」とは言えなかったりしますが、プロを名乗っている以上は反復継続しており、犯罪行為をしているのは明らかで本当に情けないと思います。
大手のマンション管理士のサイトでも、滞納対処の実績とか顧問契約内容として違法行為が堂々と載っています。
このサイトから飛んで見たマンション管理士のサイトにもやはり違法行為が載って居るのが何件か。

他にも、完全に公道なのに勝手に、「利便性を考えて道路にスロープを置いてみた」なんて言って喜んでいるマンション管理士も居ました。他の通行者や通行自転車の転倒とかを全く考えておらず飽きれるばかりです。

違法行為については管理組合を通じて私たちが責任を負わされるのに、自称プロのマンション管理士を雇って手放しで喜んでいる理事達にも辟易します。

みなさんはマンション管理士をしっかり監督できていますか。
もし違法な業務をしていたマンション管理士が居るなら、顧問料などの返還を求めるべきです。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

花を植えてはいけないんですか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

管理員の怠慢

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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