みんなの管理組合

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管理組合の運営

組合員の理事会参加

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その他

管理組合の運営

理事会及び総会への出席して理事長が代理で管理規約で代理出席は認めていなかった。

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管理組合の運営

コピー機のリース切れ

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    質問

その他

受水槽の水はどれ位保存がきくのか

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その他

管理会社が公的年金加入状況をを調査するの変ではありませんか?

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管理組合の運営

管理規約

理事会議事録の閲覧について

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管理組合の運営

建物の維持管理

設備点検や一斉工事を拒否する区分所有者への対応

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管理組合の運営

管理業の委託

第三者管理について質問させていただきます。

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建物の瑕疵

管理組合の運営

築10年の瑕疵調査を依頼するべきでしょうか?

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建物の維持管理

駐車場の鉄部塗装

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管理規約

専用庭と駐車場利用について

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管理組合の運営

総会議案の取扱について

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    質問

管理規約

布団を干したい

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建物の維持管理

電気自動車充電設備の維持管理について

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管理組合の運営

管理規約

輪番制の理事会で幹事になりました。

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その他

インターネットどっちがお得?

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その他

部屋を増やしたら、火災報知器は増やす?

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    質問

住まいのトラブル

マンションの保険

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建物の維持管理

前々期の総会で決めた修繕を、今期で出来ますか。

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    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事に関する保証対応について

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    質問

建物の維持管理

アスファルトからコケが・・・

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住まいのトラブル

大停電

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    質問

管理規約

火災感知器の故障がありました。修理の為の入室を拒否されたら中に入れない?

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管理規約

店舗・事務所使用細則

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    質問

建物の維持管理

その他

点検業者さんからの提案について

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住まいのトラブル

特例と公平について

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    質問

管理組合の運営

管理組合の理事

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住まいのトラブル

管理規約

食材通販組合の通い箱について

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    質問

管理業の委託

管理人の仕事ですか?

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    質問

大規模修繕工事

前回大規模修繕工事の手抜き発覚について

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管理会社抜きでの臨時理事会の開催について

その他

管理会社の担当さんが交代されることになり、
3年半お世話になったその方に、
ちょっとしたお礼も兼ねてプレゼントを贈ろうと思います。

理事長とはメールにてお話させて頂いてるのですが、
他6名(わたし除く)との連絡が、連絡先等がまだわからないので
集まり、お話したいなと思いますが、

この場合、 管理会社抜きでの臨時理事会?? になると思うのですが、
管理会社抜きでの理事会、可能なのでしょうか?

議題というか
*担当さんへのプレゼントについて*
*ひとり500円~1000円程度の集金について*
が 話し合いの内容です。

こんなことで…

住まいのトラブル

私はマンションのお花の管理(自主的に)をしています。入り口から7~8m入ったところに花壇があって、そこに大きな百合が植えてあります。
毎年大きくなって、今年は今まで以上に見事に咲いています。
マンションの方ばかりでなく、通りがかりの方も「きれいね」と言って行くくらいです。
今朝、水をやりに行ったら2本の枝が折られ、持って行かれてしまっていました。
こんなことは今年初めてです。
毎日 日に焼け、蚊に刺されながらもお世話してきた私にはショックです。

こんなことで防犯カメラのモニターの確認をお願いしてもいいのでしょうか。
誰がやったかわかっても、もう元には戻らないこともわかってはいますが…

水景の維持管理

建物の維持管理

私の住む団地には水が流れている小川のような水景施設があります。
もちろん本物の川ではありませんし、湧き水でもないのでポンプで水を循環して流しています。
この「小川」は当団地のシンボルでもあり、この景観にあこがれて購入された方もたくさんいらっしゃいます。しかし団地ができてから20年たち、子供達が水辺で遊ぶこともなく、ポンプの維持管理費や消毒用の薬剤の費用や周囲の草取りなど負担が大きく、費用対効果が低いのではないかという意見が寄せられ、設備を存続させるか休止するか、住民アンケートを実施しました。実はその結果に対する対応が本日のご相談です。
アンケートに答えてくださいった方のほとんどは維持し続けるための労力とコストを考えて休止に賛成してくれたのですが、非常に強硬な反対意見があり「もし休止したら資産価値の低下につながるので絶対反対。もし組合が休止を決定したら理事長を訴える」とまで言われています。(過去に訴訟の実績あり)
来たる通常総会の議案として上程すれば、おそらく賛成多数で可決承認されると思いますが、もし理事長が訴えられる事態に発展することを考えると、寝た子を起こさないほうが良いのかとも思ってしまいます。
とりとめのないご相談ですが良い知恵がございますでしょうか。

バルコニ―でのBBQ

管理組合の運営

管理規約

こんにちわ、

所有しているリゾートマンションの総会で使用細則の変更、「バルコニーでの
バーベキュー禁止」議案が可決しました。

リゾートマンションを購入する際のパンフレットにもバルコニーで
バーベキューをしている写真が載っており、規約にも火器の禁止も無く
これまでは年に1、2度はバルコニーでバーベキューをやっていたのですが
お住まいの方が理事の為、たまに来る外部所有者がバルコニーで騒ぐのが
迷惑と言い出したことからのようです。

販売当初から13年間も良かったルールが、一部の理事だけで変えられる
ことが残念でなりません。当マンションは外部所有者が4分の3ほどいて、
総会議案書は殆ど内容をみないで委任状が提出されています。

質問は今回の使用細則変更を来年、廃止する議案を出すことが可能かどうかです。

一度、総会で決まったとはいえ、議案を出せば必ず可決される今の管理組合運営に
も問題はありますが、ろくな議論も無く、バーベキューを禁止したことが許せない
からです。



火災報知機の音は、誰が止めるの

その他

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

電子ブレーカーの意義について

大規模修繕工事

その他

6~7年前に節電目的で電子ブレーカーを導入しました。
当時はLEDの初期費用がまだ高く、一括受電は全員の合意が必要など、他の節電手段のハードルが高かったので、比較的容易に導入できる電子ブレーカーを選択しました。
導入後、毎月648円の電子ブレーカー保守費がずっと発生し続けているのが気になっています。

その後、値段がこなれてきた頃にLED化をし、電力の自由化に伴ってより有利な条件の電力会社へ変更したところ、その電気代削減効果は顕著です。

電力環境の変化があっても電子ブレーカーは継続している、他の節電手段に切り替えて廃止している、等の情報がありましたらお教え下さい。よろしくお願いします。

マンションの各種届出について

管理組合の運営

今期は副理事長、任期2年で来期は理事長をやります。表題の件ですが、マンションの入退居をはじめとする各種届出ですが、住民への周知がうまくなされておらず提出状況が良くありません。過去には引越業者や初めて入居されてきた方が区画外駐車や他人の区画に駐車し、どこに連絡していいかわからない住民が警察を呼んだこともありました。

住民への周知が重要なのはわかっていますが、新築から10年経ち、本来であれば大きな修繕もなく、アフターサービス期間である為理事会の負担が比較的軽い2〜7年目ぐらいに、そういったマンションのルールなどを周知する期間としてしっかりできていれば良かったのですが、残念なことに理事会の活動もままならず、管理会社も中小の為、日常管理と理事会に出席するので手一杯の状態だったようです。(今期の理事会では暗黒時代と呼んでいます(笑))

管理会社は7年目に変更して、再スタートをし、現在は管理組合の運営は正常化しています。そういった現状ですが、地道な住民への周知の必要性はわかっているものの、何か妙案やヒントがあればご教授頂ければ幸いです。

個人の意見はあり?

管理組合の運営

以前何を言っても反対してくる人がいると投稿しました。
どうやらその人が掃除や植栽に口出しをして業者が困っているということなのです。
掃除は自分の家の周りだけ、剪定は思うようにと。
今まで渋々やっているようなのですが、どうにかしてほしいと管理会社の方から言ってきました。
そもそも個人で意見するのは本来あってはならないものと思います。
皆さんのお住まいのマンションではこのようなことはありましたか?
また専門家の皆様、対処法などございましたら、ご教示くださいませ。

組合活動協力金に反対してくる棟外区分所有者

管理組合の運営

先月行われた通常総会で、特別決議事項として、管理規約の変更及び棟外所有者に対して組合活動協力金制度導入の議案が可決承認されました。
理事会役員も新メンバーになり、私が新理事長に就任しました。組合活動協力金として、月額3000円を負担することとなったのですが、理事会時に管理会社から「棟外区分所有者1名が、払いたくないとのクレームをつけてきた」との報告が上がりました。
過去の審議プロセスについて、前期理事会はしっかりとなされたと思います。こういう場合、今期理事会が反対する棟外区分所有者に対して取るべき主張はどのようにすればよいでしょうか?淡々と、「総会で可決承認されているので、個人的な異議は受け付けられない」といえば足りますでしょうか?よろしくお願いいたします。

理事会の運営について

管理組合の運営

理事会の運営について疑義があったので文書で照会し回答を求めました。
質問要旨
①一昨年の定期総会議案書に管理規約原本の作成について、今回の諸規定の変更を含めて製本化すると提案決定されているが、いつ製本化をするのか。
②党マンションは、リゾートマンションで定住者が少なく理事会活動に関心を持ってもらうために議事録を全戸に配布していたが、通信費の節減と称して全戸配布をやめました。その後の理事会内容が全く周知されていないので、通信費の節減も大事だが都市型マンションと違って非定住者が圧倒的な当マンションとしては、理事会活動にとかく無関心になりがちな方々にも理事会活動に協力してもらうためにも情報の開示こそが優先すべきであり、今後どのような方法で周知をしていくのか理事会の見解を求めました。
③管理会社と理事長間で確認書を取り交わしたとありました。(議事録)
確認書について開示請求をしました。
(経過)
マンション駐車場の一部を賃貸契約していました。契約残存期間がまだ12年も残っているのに大幅に値上げした契約を更新してしまい管理組合に数百万円の損害を結果的に与えてしまいました。契約当事者としての理事長の善管注意義務違反であり、損害賠償の義務があるのではないかと定期総会や文書で理事会に対して見解を求めていましたが、管理会社の適切な指導がなかったためとして理事の責任を回避してすべて管理会社の責任であるとして理事会において、管理会社に対して損害の弁償を申し入れて管理会社も一部過失を認めて数十万円の支払いを提示、理事会では改めて増額と文書による回答を求めていました。(議事録に記載)
定期総会の際、この件の報告がなかったので質問したところ、管理会社での数十万円の受領をすれば残額は理事長・理事会の責任を問われるとして管理会社からは受領しないことに理事会で決定されたので、総会の席上「貰うものを貰って、理事長の責任・弁償はどうするかを理事会で判断すべきだはないか」と発言しました。
確認書の作成は、この請求権を放棄する内容のものらしく開示請求をしたものです。

これら多くの質問事項に対して、ご意見箱の投書と同等の扱いとして個別回答はしないとした理事会の判断は納得いきません。理事会の情報開示の在り方について法的根拠を含めて教示ください。

フロン漏えい点検

管理業の委託

建物の維持管理

小規模マンションの理事長です。理事会にて突然マンション管理業者より、マンション入り口にあるエアコンが改正フロン法の簡易点検の対象機器であるということがわかったので、管理費とは別に次年度分としてエアコンメーカーに直接依頼用の見積書が提示されました。改正フロン法によると簡易点検は四半期に1度ユーザーが点検し記録をとっておくというもの。管理業者が点検はできないのか聞いたのですが、エアコンメーカーに依頼がその管理会社の方針とのこと。みなさんのマンションでも簡易点検のみでもエアコンメーカーまたはエアコン業者に依頼しているものなんでしょうか?

ご指導よろしくお願いいたします。

通常総会終了後の支出内容の誤り判明

管理組合の会計

平成28年度の通常総会が5月末に終わり、平成28年度会計報告及び監査報告の件も承認されましたが、新年度になって平成28年度の植栽年間契約額の過払いが判明した場合どのようにするべきかご教示ください。監事監査でも判明しなかったため、
本件過払いの戻入処理の仕方(平成28年度末の貸借対照表の修正)と、これを踏まえて全組合員にどのように周知するべきか、ご指導くだされば幸いです。

民泊と不動産賃貸との線引きは?

その他

大規模修繕工事

ビジネスとして行う民泊と、ビジネス以外の民泊は、どのような違いがあるのでしょうか?

個人のオーナーがマンションの一室を住宅用に賃貸する場合、一般的には2年契約ですが実際はもっと短くなる場合もあると思います。(賃借人は1カ月前に連絡すれば中途解約できるので。)
民泊との線引きはどこにあるのでしょうか?

民泊を禁止する規約が、適用される場合とされない場合があればお教えください。
過去に民泊サイトで集客をしている部屋のオーナーに注意勧告をしたところ「友人に貸している。その友人が誰に転貸しているかは知らない。」と弁明されたことがあります。

民泊新法が成立したが

住まいのトラブル

民泊新法が決まって、民泊できる日数が180日以下になりました。地域によっては民泊をするメリットが減る様に思います。そうすると届け出をしないで闇民泊みたいなことをして、稼ぐ人が増えるような気がします。マンションに違法●●や闇●●が存在すると、風紀が乱れるように思いますが。これは、考えすぎなのでしょうか?違法●●や闇●●を防ぐ方法が有ればおしえてください。ちなみに、うちのマンションは民泊禁止です。

在宅率を上げる有効な方法はありませんか?

管理組合の運営

今年40世帯のワンルームマンションの理事長になりました。東京都心に位置し、通勤に便利なため単身で生活しているわけですが、全世帯の半分くらいが賃貸です。
今回初めて理事になったのですが、理事会で、管理会社より自動火災報知設備の感知器一斉交換の提案がなされました。
「実施するのはいいのだけど、全戸に実施できるのか?」(私)という問いに対して、「現状外部のオーナーすべての連絡先を把握できている訳ではないし、今住んでいる賃貸人にもいたりいなかったりですから、在宅をお願いしても全部実施は厳しいでしょう。」(管理会社)との回答でした。
「工事日を決めて交換工事実施後、未実施先の世帯へのフォローはどうなっているのか?」(私)という問いに対して、「3回位はフォローしてくれると思います。」(管理会社)とのこと。
一斉交換をするからには、できる限り工事日に在宅していただきたいのですが、結局理事会からのお願いベースでしかないですよね。在宅率を上げる有効な方法やノウハウはありませんか?また、ずーっとやらない住戸も出るような予感がしています。その住戸に対して、放置するスタンスで良いのでしょうか?アドバイスをお願いします。

駐車場に電気自動車用コンセントを付けるにはどうすれば良いですか

管理組合の運営

管理組合の役員をしています。区分所有者の方から電気自動車の購入を考えているとの相談が有りました。駐車場にコンセントを引き充電をすることになると思いますが、そんなことは出来るのでしょうか?出来たとして電気料はどうするのでしょうか?駐車場には数か所コンセントは有りますが、管理員さんが清掃時に使うくらいです。
実際に電気自動車用のコンセントがあり、運用をされているマンションがございましたら、どうすれば良いか教えてください。よろしくお願いいたします。

マンション管理組合と管理人の近隣住民に対するずさんな対応について

住まいのトラブル

その他

私は管理組合の者ではありません。マンションの近隣に住んでいます。以前からマンション内の清掃に朝から事前連絡もなく騒音を出し、その事に苦情を言うと、管理人は逆ギレ、高圧的態度をとり謝罪すらせず、正当化しています。私の居住地から1.4メートルの場所に機械式駐車場を設置し、夜間でも77dBもの騒音を出し、その事に対しても全く対応せず、知らぬ存ぜぬの態度です。話し合いをもとめてもボイコットをし、隠蔽体質もある為、今回、京都府公害審査会に調停申請し、平成29年第1号事件となり7月14日に開催となります。ただ管理組合はボイコットする可能性もあると思われます。管理人は近隣住民に対して、いかなる場合も逆ギレし横柄な態度をとる事は当たり前なんでしょうか?マンション側に非があるわけですし、マンション住民ではなく、近隣住民に対してその様な対応ですから、ずさんな管理組合も全く機能していない様に思います。しっかりと指導してくれる所はないでしょうか?ちゃんとやっている管理組合もいますので、これを放っておくのはいかがでしょうか?何かよい方法はありませんか?

理事会及び総会への出席して理事長が代理で管理規約で代理出席は認めていなかった。

その他

管理組合の運営

24年目に入る30世帯の小規模マンションですが、管理会社の言うがままに過ぎ去り、現役を引退し ふと・・・何気なく理事会の事を色々調べたら理事会に出席した人と署名している人が違っていた。家族だから良いと思っていたが、マンション管理規約では認めてはいなかった。当マンションでは理事3名、監事1名なので理事3名が出席ていれば理事会は成立しているので議事録の理事出席を欠席に修正すれば良いと思うのですが、平成28年度第3回理事会議事録が理事2名(内1名理事長代理)で監事1名だった為に理事会そのものが成立していない事になってしまいました。また、監事が署名しているので余計にややこしい事になっています。これは・・・今更ながらですが、まずいと思います。個人的には、成立していないので組合員へ謝罪し議事録を回収し廃棄し、議案は改めて審議すべきだと思いますが・・・管理会社が議事録を作成しています。何をどうすれば良いか??サッパリです!!すべての議事録と総会議事録が理事長代理です。総会も不成立になるのでしょうか??

理事会(初心者)です。 理事と理事との個別の連絡についての質問です。

その他

初心者なので、お手柔らかにお願いいたします。
理事長、 副理事、 会計理事、 理事2名、 監査 の6名にて運営しております。
70強の戸数のマンションです。

各理事の連絡先が名簿には記載がないため、(電話番号)。個別に連絡したい場合は
いちいち管理会社を通さないといけないものなのでしょうか?

理事長に折り入ってお話したいことがありまして、 管理会社に連絡先を聞けば教えて頂けるのでしょうか? それとも、 個人情報うんぬんでそれは無理なのでしょうか?

【排水ポンプ二台交換】管理会社のコントラクションマネジメント費用

建物の維持管理

初めての質問となります。宜しくお願い致します。
私の住んでいるマンションでこの度、排水ポンプの交換が議題としてあがっております。

見積りを確認したところ
「弊社CM費」という項目がありました。
これは管理会社のコンストラクションマネジメント費のようですが
このように管理組合と業者間にCM業者として仲介するのは
当たり前のものなのでしょうか?
工事費の20%に相当する金額をCM費として積んでおり
そもそも業者と管理組合直接の契約で問題ないとおもいます。

管理会社は大手管理会社となりますが
皆様のマンションの設備工事でも
毎回このCM費は入っておりますでしょうか?

どうぞ宜しくお願い致します。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

管理人さんの仕事量

その他

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

役員報酬

管理組合の運営

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

外に住んでいる方の連絡先

その他

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

隣との壁

住まいのトラブル

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

花を植えてはいけないんですか

その他

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

監視カメラの確認

住まいのトラブル

子どもがゲーム機を無くしてしまったというお宅が「誰かが盗んだ」と怒っていて監視カメラを見せるように要求してきています。管理人さんにお願いしたら拒まれたと更に怒ってしまいました。
特に運用方法が決められている訳ではないのですが、これは管理人さんとしてできないと伝えたことは間違いではありませんよね?
理事会に管理人さんから説明してほしいと言われているのですが、どのように説明するのがよいのでしょうか?
お知恵をお貸しください。

無料相談について

管理組合の運営

その他

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか?
やはり、有料の先生に依頼すべきですか?
もめているので弁護士の先生ですか?

管理員の怠慢

管理業の委託

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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