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管理組合の運営

不法投棄の自転車を処分方法

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管理組合の会計

修繕積立金の運用方法について

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管理組合の運営

「フロン排出抑制法」について質問です。

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その他

建物の維持管理

共有植栽の管理ルール

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建物の維持管理

テレビ設備の保守について

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住まいのトラブル

非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

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大規模修繕工事

網戸について

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管理組合の運営

役員辞退を認める規約の変更

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その他

切れた電気の交換について

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建物の維持管理

専門委員会を作る時の注意事項

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エレベーター 修繕費用

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

エレベーターの修繕費用について教えてください。

築年数が17年、7階建て、16戸のマンションに住んでいます。
昨年、管理会社よりエレベーターメンテナンスを独立系からメーカーメンテに変更の提案があり、メンテ費用が月々500円安くなるからと変更されました。
(メーカーはあまり良い噂を聞かない外資系のOです。)
今年の、総会で管理会社からエレベーター修繕の提案があり、
ロープ交換で130万円、制御関係で400万円とのこと。
話しを聞くとメーカーからの提案で15年を超えているから交換が必要と一方的に言われたとのこと。メーカーの対応に疑問を持っています。
そんな大金は見込んでいないのでどうしたらよいか困っています。
独立系から見積りを取る方法はないでしょうか。
詳しい方教えてください。
この件で、管理会社に対しても疑問をもっています。
もしかしたらこの修繕提案を受けて、メンテ会社を交換したのではないか?と
考えます。

小さいマンションなので修繕積立金も限界があります。
何卒よろしくお願いいたします。

駐車場建替え費用の負担について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

機械式駐車場から自走式駐車場へ建て替えをします。建替え費用は、駐車場利用者のみが負担しなければならないのでしょうか。管理規約では、駐車場は共用部分です。区分所有法の趣旨からすると、区分所有者全員が負担するべきなのではないでしょうか。

管理会社の不審な言動、理事会の方々に苦情を言われる原因

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

説明が難しいのですが、担当の管理会社の方が原因で住民の皆様に苦情が出ているのが現状です。
私は1階の居住で専用庭があり、雑草や外からのゴミの投げ捨てやタバコまで投げ入れられては火災につながる危険から、まめに掃除が出来ないこともあり管理会社の方にそうだんを何度かした後、工事をすることにしたのですが。
後で何かあっては困るので順序も書類も完璧に揃えてこういう工事をするとリフォーム業者に書いていただき管理室に提出。
ところが工事当日管理会社の方から電話があり、住民からクレームが出ているとのことで、今からそちらに伺いますと。
そして言われた事は『こんな工事はダメです。最悪現状復帰していただくことになりますので、その旨了承しましたと一筆書いてください』と。
まず工事許可証を管理会社が理事長に見せていないのが原因かと思ったのですが、実際は報告もしておらず、勝手に工事をしたことになっているのです。
しかも私が提出した許可証は紛失したとのこと。
この件以前にも腑に落ちないことが沢山あって書ききれません。
話すたびに内容が異なるこの担当者との会話には我慢の限界です。
せっかく購入したけれど、住みたくなくなってきておりどうしたら解決するのかアドバイスをいただけたらと思い質問しました。もめたくはないのですが怒りが収まらないです。

竣工図がありません。請求できますか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築15年のマンションです。大規模修繕を前にして、建物診断を行いましたところ、手元にある設計図と食い違う箇所が幾つか見つかりました。管理組合には設計図は有るのですが竣工図がありません。①竣工図を請求できるのでしょうか。②このように竣工図を管理組合に渡していないことへの罰則は有るのでしょうか?よろしくお願いいたします。

雨どい延長改造工事の費用負担

建物の瑕疵

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2年前に中古物件として購入した居住者から、
1箇所、ベランダの雨どいから雨水口まで約1mの距離があり、
雨にベランダ上の階からの汚れなどが落ちるとクレーム

ベランダは共有部のため組合費用にて延長の改良工事を要望 
過去に同部屋にて居住していた5-6の家族からは同じクレームは無く、
今回あがったのは初、本人特有の意見と思われる。

中子物件購入時に雨どいが短い状態を見て購入しているため、
延長改良工事の費用負担(3-4万)は
本人が対応すべきか、それとも組合負担か、それとも半分半分か
アドバイスをお願い致します。

ベランダ排水口の経年劣化の費用請求

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年ベランダの雨水の排水口の蓋が錆により、劣化し壊れました。
50世帯中1件のみの発生、他の居住者の部屋はそこまでの劣化はみられていない。

規約をみると「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければいけない」と規約で定められているため、
個人負担になると判断していいのでしょうか?

すごく微妙です。

賃貸の方への使用細則はどう渡すの

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ふと疑問に思いました。
区分所有者が変更になるときには、規約・使用細則は前区分所有者から引き継がれますが、賃貸で入居される方には使用細則が渡されるのですか。
使用細則は占有者にも効力を及ぼすものですから、しっかり規則を知っていていただかないと困りますよね。
私のところは、どうも管理会社が渡している気配はないようです。
これから賃貸化が進むと心配になりました。

ゴミ置場の修繕

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2ヶ月前くらいから理事になりました。
前管理人の方なのですが、10年程勤めていました。清掃をあまりやらない人で
ゴミ置場に絨毯のようなものを敷き詰めて10年近く その状態が続きました。
その方が定年で、新しい管理人さんが来ました。その方は、キレイ好きな人で良かったのですが、敷きもをとるとコンクリートがかなり劣化していました。
私達所有者も、日頃から汚いと思いながら管理人さんや管理会社の担当者に
特に何も言わないままでいたので、非はありますが 劣化したコンクリートを
修復するとしたら、費用は組合員の負担になるのでしょうか?
管理会社に請求することはできますか?

消防設備点検の項目と頻度について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして
当方10階建て(1・2階店舗、3-10階が住民居住区)になっております。

年に2回 
火災報知機の点検と消火器の点検を
実施しているのですがそれだけでいいのでしょうか?

連結送水管の耐圧試験(3年に1回)
非常灯のバッテリー確認、ガス漏れ警報器、避難ハシゴの点検など
他にもやらなくては行けないのではと思いますが、
抜け漏れ無くやりたいと考えます

消防設備点検では
1)どのな項目をしないといけないのか?
2)頻度はどのくらい行わないといけないのか?

教えて頂けると助かります。

管理規約を変更したとき

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で管理規約を変更した場合、組合員に新しく製本した規約を再配布すればよいと思いますが、当管理組合ではそこまでしておらず、規約が変更されたときの総会の議案書と議事録を規約原本と一緒に保管しているだけで、それぞれの組合員の保管している規約は当初配布されたものがそのままになっているのが現状です。
このたび、民泊禁止の決議をしたのですが、現所有者がマンションを売買した場合に新所有者に引き継がれる「規約」が旧版のままだった場合、民泊禁止の規約がきちんと新所有者に伝わるのか心配です。
皆さんのマンションではこうした規約変更をした場合どの様な扱いをしていらっしゃるでしょうか。

総会の議決権の取り扱いについて、委任状変更は普通決議でできるか

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

【質問の本題】
1.理事長あての委任状が140件もあった場合、普通決議も理事長が賛成すれば、その委任状が140件分の賛成票になるのか。委任状除く会場にいた人と「議決権行使書(賛否の記載欄等がある)」の数をあわせて過半数と考えたほうがよろしいか。
※出席者全員が反対しても可決されてしまうシステム
2.特別決議の場合、どう扱ったらいいいのか。委任状は賛成でも反対いずれも表されていないため、過半数(140/252)が委任状である以上、特別決議で必要な3/4の賛成は得られず可決させるのは不可能。
3、総会の委任状の様式は普通決議で決められるのでしょうか

【現状】
規約にどおりに運営すると、125の委任状があったため出席者ひとり挙手で可決した事例が起きており、「実際に審議に参加している出席者の意見が反映されないこと」が総会出席者減少の原因のひとつと考えています。
そのことから規約や様式で議長は議決権もたず、実際に出席している人と議決権行使書の数だけで賛否をきめる方式に改めたい、まじめに議論した方の意見が反映されやすいようにしたいと考えている。もし、よい案があれば教えていただけると幸いです。

【概要】
当マンションは築44年で管理体系が自主管理、理事は各フロアに1世帯ずつおり(11階建2棟ですので22世帯で理事会が構成)、毎年交代(ほぼ輪番)で理事役員(理事長はそのなかで選出)が回ってくる。
総会が行われていますが、ここ数年総会の出席率低下が顕著で、昨年は92/252件出席、委任状140。
総会の理事長が議長ではなく、(標準管理規約とは違う)「司会」という役割になっており、議長は次年度副理事長が行う(最初に立候補、推薦を募るがでないため)という流れが通常になっている。

【管理規約と様式】
「議長は総会組合員のなかから選出する」(国土交通省で示された標準管理規約では「理事長」になっている)
「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は議長の決する。」
「次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、総会組合員の3/4および議決権総数の3/4以上。」(特別決議に関する規約)
になっており、委任状の様式には
「総会の議決権行使を●号棟●号室●●、または理事長に委任する」
となっています。

共用部にトイレ設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大規模修繕工事中に施工業者が設置して使用していた仮設トイレを、
管理組合で買い取って、マンションの共用部(庭)に基礎を打って
設置されてしまいました。
組合員には、理事会議事録に買い取る旨のみ記載し配布しただけで、
設置に関する詳細が通知されていません。
共用部の変更にあたるので、総会決議が必要と思いますが
今後懸念されることと、それを未然に防ぐ対応はどうしたらよいでしょうか。

尚、定時総会は来月開催予定ですので、
以下の質問は、してみようと思います。
① 総会決議なしで、共用トイレを設置した理由
② せめて、使途、管理方法、注意事項等を住人へ書面で案内して欲しいし、
使用細則を規定して欲しい。

給湯管の工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 築30年が経過し、ここ数年漏水事故が頻発していますので給湯管の取り換え工事を行うことで検討中です。(給水管は3年前にライニング工法で更生。)
 排水管・給水管は共用部分・専有部分と一体となっているので、標準管理規約でも記載があるように、管理組合で修繕工事可能(総会決議は得る)と考えております。 給湯管は給湯器から風呂、台所に繋がっており、共用部分がない。このような部分の工事に管理組合が修繕積立金を取り崩して工事するのはどのような点に留意したらよいか教えていただきたく存じます。

光ケーブルテレビの利用料

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築10年程度、50戸程度のマンションです。当初から全戸にTV光ケーブルが敷設され、光ケーブル運営会社との契約で各戸毎月350円程度の利用料を負担しています。コンテンツサービスは別途契約ですが、通常の地デジがこの費用に含まれており、殆どの人は地デジのみでこの施設を利用し、毎月この利用料を支払っています。最初の3年間は契約の縛りがあったようですが、その後は毎年自動継続になっています。そこで疑問なのですが、この施設は地デジを見るのに必須のインフラと理解していますが、10年を経過しても料金が変わらないものでしょうか。インフラ自体は殆どメンテ費がかからないと理解しており、また10年も経てば初期費用は十分回収されている筈なので、利用料の大幅な減額があって良いと思っていますが如何でしょうか。管理組合として光ケーブル運営会社に問合せても契約なので、と交渉の余地はなさそうでした。なお、インターネットは別のインフラがあり別の会社との契約です。質問は以下のとおりです。
・今の光ケーブル運営会社に料金を下げてもらう方法があるでしょうか。
・別のTV光ケーブル事業社に乗り換えてコストを下げる方法があるでしょうか。(今の施設を撤去、或いは生かして)
この方面に詳しい方のご意見をよろしくお願いします。

エレベータのメインロープ(主索)取替時期は妥当か

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

メーカー系POG契約を行っているエレベータの点検報告書に、
「メインロープ(主索)の取替えをお願いします。」とありました。

磨耗部分9.8mm、未磨耗部分10.1mm、97.0%なのに、
なんだか早い取替のような気がします。
走行距離は、550km/月程度です。

妥当なのかどうか判断が出来ませんので、
アドバイスをお願いします。

専門委員会を新設したい

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このサイトを紹介くださった方から、管理改善委員会という専門委員会を勧められました。当マンションは小さめですので、植栽委員会、修繕委員会、など複数の委員会を立ち上げるには人数が集まりません。多目的・多機能の委員会ということで新設を考えていますが、もし、他のマンションでの事例がありましたら、規約や細則などのサンプルを見せていただけないでしょうか?どうぞよろしくお願いいたします。

給水方法の変更

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは築30年が経ち、中庭の受水槽が劣化しているので
交換または、増圧直結方式への変更の提案が管理会社からありました。
受水槽のメンテナンスがなくなることはメリットですが、増圧直結方式の
場合も、ポンプ点検が必要とのことでした。
そもそも5階建ての当マンションに増圧ポンプが必要なのでしょうか?
マンションの配管設備や水圧の関係もあるとのことですが、管理会社以外に
問い合わせるとしたら、どこに相談したらよいのでしょうか?
教えてください。

外壁タイル工事について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

手が届く範囲での点検の後、組合でゴンドラなどで点検して浮き、膨れが広範囲にある場合、 施工時の下地が悪い事となると思いますが、この事は、施工会社に責任、保障工事させる事(かし)はできるでしょうか?アフターサービスは、あくまで、漏水、雨漏り迄行かないと適用できないのでしょうか?
よろしく、お願いします。

役員報酬について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

役員のなり手が不足しているので、役員報酬の改定を考えています。
皆さんのマンションでは、どのくらい支払っていますか?
また、就任に対して払うのか?理事会出席ごとに払うのか?なども教えてください。
報酬の他にも、役員就任へのモチベーションが上がるアイデアがあれば教えてください。
よろしくお願いします。

給水ポンプユニット分解整備

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめまして 初心者理事長です

15階のマンションですが増圧給水ボンプの分解整備の見積りで納得いかず悩んでいます。、

管理会社からの見積りで当初分解整備代金150万廃棄物処理費4万 CM費34万です

CM費って何 っと管理会社に質問したら、後日明細作ってくれました

工事管理費¥32700×3事務対応費¥32700保険料¥18630経費¥21800×4工事保証料¥105000値引き¥1630 計¥340,000

管理会社22%のCM費プラスきっと業者に丸投げの廃棄物代金¥40000ー 38万ですよ

これは普通の事でしょうか?

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

外に住んでいる方の連絡先

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

隣との壁

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

理事会のオブザーバー参加について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

避難誘導灯はLEDにできますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか?

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

マンション管理士の違法行為

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理士って違法行為に無頓着な人が多くいませんか。
滞納費について管理組合の者として、組合員と交渉してみたり内容証明を送ってみたり、支払督促や訴状作成などの手伝いをしたり。会計については確定申告の手伝いをしたり。
交渉や内容証明作成は、有償であれば犯罪です。(弁護士法・行政書士法)
もっとまずいのは、裁判書類については、”無償であっても”作成・作成の手助けはもちろん、アドバイスすらも業として行う事は犯罪です。(司法書士法)
同様に確定申告関係も、”無償であっても”アドバイスすらも行政職員を除いて税理士以外が業として行う事も犯罪です。(税理士法)

単なるコミュニティサイトで素人が話をしている分にはまだ「業として(反復継続)」とは言えなかったりしますが、プロを名乗っている以上は反復継続しており、犯罪行為をしているのは明らかで本当に情けないと思います。
大手のマンション管理士のサイトでも、滞納対処の実績とか顧問契約内容として違法行為が堂々と載っています。
このサイトから飛んで見たマンション管理士のサイトにもやはり違法行為が載って居るのが何件か。

他にも、完全に公道なのに勝手に、「利便性を考えて道路にスロープを置いてみた」なんて言って喜んでいるマンション管理士も居ました。他の通行者や通行自転車の転倒とかを全く考えておらず飽きれるばかりです。

違法行為については管理組合を通じて私たちが責任を負わされるのに、自称プロのマンション管理士を雇って手放しで喜んでいる理事達にも辟易します。

みなさんはマンション管理士をしっかり監督できていますか。
もし違法な業務をしていたマンション管理士が居るなら、顧問料などの返還を求めるべきです。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

花を植えてはいけないんですか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

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