みんなの管理組合

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住まいのトラブル

ベランダの床の色が剥げてしまいました

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管理組合の運営

電子掲示板の導入について

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建物の維持管理

長期修繕計画の更新頻度について

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その他

専門業者の変更について

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管理組合の運営

マンションの管理者と理事長は違うのですか。

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管理組合の会計

管理規約

携帯電話基地局を屋上に設置する手続きについて

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住まいのトラブル

マンションが子供の遊び場になっている。

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大規模修繕工事

外階段には樹脂のシートは張らないものなのですか

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管理組合の運営

管理規約

管理費等の滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか?

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管理組合の運営

理事輪番制

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建物の維持管理

植栽の変更は、総会決議ですか?

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管理組合の運営

住まいのトラブル

管理費等の滞納と時効について

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住まいのトラブル

なにをやっても反対

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管理組合の会計

管理業の委託

通帳の名義変更が遅い

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管理組合の運営

管理業の委託

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

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管理組合の運営

防災訓練について

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建物の維持管理

建物の瑕疵

マンションの杭工事

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大規模修繕工事

管理組合の会計

破綻する長期修繕計画

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管理組合の会計

その他

携帯電話基地局アンテナ収入にかかる税金

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管理規約

住まいのトラブル

来客用駐車場の長時間使用について

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大規模修繕工事

サッシュの交換について

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管理組合の運営

管理規約

古物営業の事業所の許可申請

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その他

マンション分譲会社に組織改編・社名変更がありました。

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管理組合の運営

管理規約

3/14発表の改正標準管理規約のコミュニティ条項削除について教えて下さい

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管理規約

暴力団等の排除規定について

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管理組合の運営

定期清掃の場所を増やす時に総会の決議は必要ですか?

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管理組合の運営

管理規約

複数の住戸を複数の人が共有していてよく分からない

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住まいのトラブル

マンションの騒音苦情について

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管理業の委託

住まいのトラブル

管理業務の委託について

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管理組合の運営

一般会計の赤字

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斜面に建設されたマンションのバリアフリー化

大規模修繕工事

建物の維持管理

平地(5階建て、100戸)と斜面(3階建て、60戸)に建物が混在する複雑な構造のマンションです。平地の建物は2階おきにエレベーターが止まり、斜面の建物は途中の広場までしかエレベーターが使えません。高齢化に伴って階段歩行困難を訴える住民が増えましたが、エレベーターの追加建設は一部の居住者だけのメリットである割には高額、スロープの建設は全長50m以上の折り返し型が必要で巨大なコースターのようなものになってしまいます。手すりの増設くらいしかアイデアがありません。どちらか、バリアフリーの見地から何らかの対策をされたマンションがありましたら、ご経験をお聞かせ下さい。

管理組合法人の土地取得

大規模修繕工事

管理組合の運営

マンションに隣接する土地を駐車場用地として購入する話が出ています。
うちのマンションは法人化されているので登記についての問題はクリアされていますが、土地購入を決定する際の総会決議要件は特別決議でよいのでしょうか?
素人考えですが全員の承諾がいるような気がするのですが・・・。
それと購入に修繕積立金を使うのは良くないのでは思ってます。
詳しい方いらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。

転出者が出て管理費収入が減る場合の対策について

管理組合の会計

新築3年目の理事です。
最近、この4月に転出者が数名出る、と管理会社から連絡があり、駐車場利用料が年額にして100万円/年以上の減収となりますと、紙で連絡がありました。
それ以外には何も書いてありませんでした。
もうすぐ総会で、先日管理会社から来た、来期予算書を見ると、収入はその分が減っていますが、支出は1円も減っていません。
転出により、管理費、インターネット代、TV配信設備利用料などの収入も減ると思うのですが、減っていません。
今週末の理事会で、この点は確認してみますが、他のマンションでは、たとえばインターネット会社に支払う使用料は、転出者がある場合、減らないのでしょうか?
もっと転出者が増えた場合、この契約では管理組合が困ると思います。
業者との交渉の余地があるのか、あるいは他の業者も同じなのか、参考にお聞かせいただければありがたいです。
よろしくお願いします。

ドアが

建物の維持管理

最近玄関ドアが閉まらなかったり鍵が回りにくくなってきました。
正直そろそろ変えたいくらいです。
この場合は、各自で行わなければならないのでしょうか?
カギは共用の扉がいくつかありますが、問題なく使えるものなのでしょうか?
ご経験からお教えください。

専門委員会設置について

建物の維持管理

専門委員会は理事会の下部組織として設立されるのが、一般的だと思います。
しかし、マンションによっては、理事会と委員会が一体化(あるいは理事が委員会に参加したり、委員が理事会に参加する)場合もあるようです。
皆様の組合では、専門委員会と理事会の組織のあり方、意思疎通や情報共有はどのように行っていますか?
分離することでのメリット・デメリット、
一体化することでのメリット・デメリットを教えていただけないでしょうか?

管理組合が機能していない場合、どちらの方が適すると思いますか?
委員会が理事会を上回る立場になるのはいけないとわかっていますし、

▼当マンションの委員会発足で見込まれる問題
1、専門委員会と理事会を分離すると、委員会で答申したことが、理事会によって、全く異なる解釈でなぜかすり替えられる可能性が大きい。住民の言ったことを素直に受け入れない。組合員の話し合いで決まったはずのものが、良い方向で決まったものが、何故か悪い方向のものにストーリーが書き換えられてくる。また、必要のない話を余分に追加でつけてくる(アレンジされる)。
2、専門委員会と理事会を一体化すると、委員がおかしな事を前面に出て提案してでしゃばってやっているように誤解されかねない。理事会に権限があると思っている方々なので、自分の意見を強く発言するが、意見が相違し、毎度理事会と組合員の中でねじれ国会のようになっています。

そして、今年度8月までに間に合わせないといけない場合、どちらの方法が好ましいと思いますか?
もし間に合わないと、3コの案件があるのですが、1度にまとめて規約を制定できなくなるので、その分マンション管理士を何度も呼ぶことになります(時間とお金の無駄)
1度に全部済ませるべき話を当初からされていたのに、放置され、今に至っているような状況です。
短期間で、理事会と委員会が協力して、物事を進行する方法はありますでしょうか?


駐車場の工事見積

建物の維持管理

駐車場の工事見積は点検している会社でしか見積りを出すことは絶対ありえないという居住者がいます。
工事会社=点検会社のため無理だと言い張ってきます。

この考えは間違っていないかとは思うのですが、絶対に見積を出さないとまでは言い切れないのではないかと思っています。
例えばその見積を盾に点検している会社に対して見せつけたり、用途はあるでしょう。

実態はどうなのでしょうか?

水道水のことで相談です

建物の維持管理

テレビの番組で東京都は浄水場の殺菌に塩素ではなくオゾンを使っているので水道水がおいしいのだと言っていました。
でもうちの水は何となく薬臭い(塩素臭?)においがするのですが、マンションの受水槽には塩素消毒の設備がついているのでしょうか。
受水槽に藻が湧いていたとか、溜め水なら雑菌の繁殖もないわけではないと思いますので塩素消毒の装置がついていてもおかしくないのかもしれません。
最近のマンションには受水槽がないところが多いと聞きますし、古いマンションでも受水槽を撤去して、水道本管から直接各家庭に給水する方式に変更しているところがあるらしいです。
当マンションでもそのような工事は可能なのでしょうか。
安全でおいしい水が飲めるなら検討する価値があると思っています。

網戸の落下

その他

道路に面した窓から網戸が落ちて他人にケガをさせたら責任は誰が取るのでしょうか?一応規約では共用部になっています。経年劣化が原因でしたら保険は適応にならないのでしょうか?

エレベーター点検と植栽剪定の契約

管理組合の運営

管理業の委託

うちのマンション管理組合では、エレベーター点検と植栽剪定
の会社とは、管理会社を通さずに管理組合で直接契約している
のですが、管理会社は1年契約なので毎年総会で重要事項説明
を聞いてから総会で更新の承認をするのに、エレベーター点検
や植栽剪定の契約は自動更新となっていて毎年内容を精査せず
に更新していて大丈夫なのでしょうか?
エレベーター点検については最近は独立系に変更すると費用が
半額になるということもよく聞きますし、植栽剪定についても
枯れている箇所が目立ってきました。
管理組合として、今後、どのように勧めればよいのか、教えて
頂ければ幸いです。

省エネ法改正について教えてください

建物の維持管理

その他

省エネ法の改正で、マンションは2017年から法定の定期調査の提出義務がなくなると人から聞いたのですが、国土交通省のホームページを見ても良くわかりません。
省エネ関しては今後ますます規制が強化されていくものだと思っていましたが、今までやっていたことを止めるという緩和もありうるのでしょうか。

長期修繕計画の見直しにかかる金額について

大規模修繕工事

建物の維持管理

7年前に作成した長期修繕計画の見直しを管理会社から提案されています。見積もり金額は48万円くらいです。管理委託契約書に別個の契約と書かれています。

7年前(管理組合設立当時)に作成したのも同じ管理会社ですが、新築当時1人のオーナーが1棟全部所有していたマンションを分譲再販したという経緯から、1回目の長期修繕計画の作成費用は現在の管理組合では負担していません。管理会社はサービスだったと話しています。分譲時の販促資料に含まれていたので、管理組合設立よりも前から存在していたものです。A4の紙が8枚+A3の紙が7枚のボリュームで素人目にはいい加減に見えないものです。

初めて作成する際は、竣工図面から各部分の面積を拾う作業にかかる時間は膨大だと思いますし、専門技術者も必要と考えますと50万くらいかかるのは納得できます。
しかしその大変な作業は1回目に済んでおり、1回目の数字の根拠…数量X単価=○○円 というデータがあれば、2回目以降は技術者でなくても算出できそうにも思え、見直しのたびに50万弱の金額がかかるのだろうか?と疑問に思いました次第です。
因みに現在築9年目で大規模修繕はまだです。今回が初めての見直しです。

国土交通省から5年ごとの見直しが推奨されていることが、今回の提案の理由ですが、皆様のマンションでは推奨どおり5年ごとに見直しをなさっていますか?
その都度50万くらいの費用をかけていますか?
実際のところ皆さんのマンションではどうしているのかを教えて下さい。

管理組合でのフリーペーパー導入可否について

管理組合の運営

住まいのトラブル

皆様のマンションでは、管理組合でフリーペーパーを導入されていますか?
マンション管理士が作る記事などがあり、管理組合に役立つ情報だと思い、フリーペーパーの導入を依頼したのですが、否定される判決が出されました。
理由として、以下のような内容になります。

1、不動産業者が発行する1特定の営利企業の情報誌を配布することは、広告(営利目的)に当たり、発行元の企業からマージンをもらっていると誤解されかねないのでできない。
2、無料のフリーペーパーを導入することにより、私のところも入れてくれ!と広がり、収集がつかなくなる。今後そのようなことも避けていかなくてはならない。
ラックが必要になったり、氾濫する。
3、公共性のないものを配布するのはふさわしくない。市役所や消防局・水道凍結の情報などであれば話は別だが、そういった類ではない。
4、広告のウエイトが多い。
など、上記事情から管理組合での発行はできないが、私個人での配布は許可するという判断が出されました。管理組合が私に情報誌を寄こし、私個人で全戸に配布する、一部の住民に配布するのは良いという判断です。これについてどのように思われますでしょうか?
管理組合が責任を持てないから配れない事情は一定の理解はできますが、かといって、
私が全戸に配布するのも、しないのも、あなたの判断次第で、それで誤解を生むのもしょうがないという話なのです。配布する上でふせんをつけて誤解のない文章を作って投函すればよいとのことで言われました。
この情報誌を依頼した動機が、出版社等、確認の電話もしたうえで、マンション単位で申込みをする話で、個人で取り入れることができないとなったからです。
そのことと、マンションで輪番制が昨今取り入れられ、皆が管理組合の知識や興味を持ってもらうのに良いと感じたからです。
例えば管理人室に置いておいて、欲しい人だけ持っていく形であれば、欲しくない人にも迷惑の掛かる話ではないと思っていたのですが、理事会の見解は、1番の話同様に回答されました。

一般的にはこれほどにも、フリーペーパーの拒否傾向が強いものなのでしょうか?
理事会ではこのような対応がふさわしいのでしょうか?
もし、他に考えられる適切な方法があれば教えていただけないでしょうか?

共用廊下の美観を何とか取り戻したいのですが・・・

管理組合の運営

その他

自分のマンションを悪く言うのは気が引けるのですが、共用廊下の美観があまりにもひどくなってきて理事会役員一同困っています。
入居当初はお隣さんとも行き来があって、コミュニケーションも良いマンションでしたが、年月が経つにつれ、住民の顔ぶれもすっかり変わってしまい、今では見知らぬ人が半分くらいになっています。
それと歩調を合わすかのように、住民のマナーもだんだん悪くなり、特に共用廊下に面した窓の格子には傘がズラ―ッとかかっていて、子供のサッカーボールやシューズ、一輪車などなど、ここは物置じゃないぞ!というくらいの乱雑さです。
組合では掲示板やエレベーターの中に「共用部は避難経路になるので物を置かないよう」掲示をしたり、全戸にチラシを入れたりしていますが、一向に効果が上がりません。
今年の理事は4人中3人が入居当初の仲間でもあるので、私たちが何とかしなくてはということは一致したのですが、何から手を付ければよいのか困っています。
こんなになるまで放っていたのが悪いと言われればそれまでですが、何か良い知恵がありませんでしょうか。どうかよろしくお願いします。

管理会社との委託契約期間について

管理組合の運営

管理業の委託

私のマンションでは、管理会社との委託契約は2年間となっていますが、知人のマンションでは1年契約と聞きました。管理会社との1年契約と2年契約のメリット・デメリット、あるいはおすすめなどを教えていただければ幸いです。

監視カメラの確認

住まいのトラブル

子どもがゲーム機を無くしてしまったというお宅が「誰かが盗んだ」と怒っていて監視カメラを見せるように要求してきています。管理人さんにお願いしたら拒まれたと更に怒ってしまいました。
特に運用方法が決められている訳ではないのですが、これは管理人さんとしてできないと伝えたことは間違いではありませんよね?
理事会に管理人さんから説明してほしいと言われているのですが、どのように説明するのがよいのでしょうか?
お知恵をお貸しください。

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

メールボックスの細工

管理組合の運営

管理組合のお知らせを全戸配布することになりました。メールボックスへ投函をしていた時のことです。メールボックスの差し込み口に、「広告・チラシ等お断り」とテプラが貼ってあり、裏からテープ等で止めているのか口が開きませんでした。お知らせが投函できず、お部屋のドアに挟んでおきました。メールボックスは共用部だと思います。細工をしても良いのでしょうか?他の方で「チラシお断り」を貼っている方もおりますが、口が開かないのはその方だけでした。他のマンションではありませんか?あった場合どうされていますかお知らせくださいよろしくお願いいたします。

皆さんのマンションには「理事会運用マニュアル」のようなものはありますか

管理組合の運営

築15年のマンションの理事長ですが、理事会活動に無関心な人が年々増えて苦労しています。
竣工当初は物珍しさもあってか、理事会に対する関心もそれなりにあったと思うのですが、最近無関心な方が増え、役員の輪番が回ってきても、なんだかんだできない理由を並べて辞退する人も出てきました。
皆さんに改めて管理組合活動に関心を持ってもらいたいと思い、「管理組合とはどういう組織なのか、こんな活動内容で、どうやって物事を決めていくのか」をわかりやすくまとめて、あなたも管理組合の一員で、みんなが平等に当番を担うのは当たり前なんですよという啓蒙冊子を作ろうと理事会メンバーで資料を集めていますが、なかなか前に進みません。
横着者と叱られそうですが、皆さんのマンションで「こんなマニュアルを運用しているよ」とか「どこそこにこういう資料がありますよ」といったアドバイスをいただけませんでしょうか。

部屋の壁のひび割れについて

建物の維持管理

建物の瑕疵

初めて質問します。
先日、部屋の壁に上から下まで斜めにひびが入っていることを発見しました。
2か月前にクロスを張り替えたのでクロスの施工不良と思い施工会社に来ていただいたのですが、クロスを一部はがしたところ、コンクリートにひびが入っていることがわかりました。
隣の住戸に接しているコンクリートなので、構造上のものなので、クロスはすぐに張り替えたら一時的にはきれいになりますが、専門家の診断を仰いだほうがいいといわれました。
隣の住居との壁なので共有部分になると思いますが、築年数も20年になり今更管理組合に報告後、施工会社に調査などというアクションを起こした場合、もし欠陥構造なら資産価値が下がることになり、他の住居者の方にもご迷惑をかけることになったしまうのではないかと心配です。
正直、物件の売却を念頭にクロスを張り替えていたので、このような場合は事を荒立てるべきではないのでしょうか?
よろしくお願いいたします。


理事会出席

管理組合の運営

出張が非常に多いため、理事会の出席をSkypeやLINE電話等で認められないものかと思ったのですが、この場合には規約を変える必要があるのでしょうか?
定期総会には時間があり、早急に実施する場合には臨時総会が必要と思うのですが、早くできる方法はないでしょうか?

皆さまのお知恵をお貸しください。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

役員報酬

管理組合の運営

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

管理人さんの仕事量

その他

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

花を植えてはいけないんですか

その他

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

隣との壁

住まいのトラブル

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

無料相談について

管理組合の運営

その他

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか?
やはり、有料の先生に依頼すべきですか?
もめているので弁護士の先生ですか?

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

管理会社による、見積提案について

建物の維持管理

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

管理員の怠慢

管理業の委託

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

管理組合の運営

管理業の委託

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

管理員さんのごみ袋チェックはOK?

その他

先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

建物の維持管理

住まいのトラブル

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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