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管理規約

管理規約原本が存在しない場合の原本作成手続きについて

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管理規約

管理規約読みましたら

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管理組合の会計

マンション再資源ゴミ回収補助金につきまして

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建物の維持管理

その他

点検業者さんからの提案について

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建物の維持管理

機械式駐車場の部品交換について

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建物の維持管理

管理組合の会計

樹木の庭から芝生への変更は特別決議?

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管理業の委託

管理会社が書類を会社事務所で保管している件

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住まいのトラブル

支払督促という手続について

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管理組合の会計

理事会小口口座

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建物の維持管理

EVのリニューアル費用はどのくらいが適正か

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入居者名簿の提出義務

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション入居時に提出しないといけない、入居者名簿ですが、ことあるごとに管理会社より再提出を求められます。
強制権はないと聞いたことがあるのですが、管理員さんが会社がうるさいから!!と顔を合わすたびに言われます。このマンションの管理会社がおかしいのか、私の認識がおかしいのか、教えてください。
入居1年で、結婚による改姓をしました。

NURO 光の導入方法は?

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでNURO 光の導入が議題になっていますがどんな事を確認すればいいのかわかりません。また総会での承認内容もどの様な内容かわかりません。

どなたかのお知恵を貸していただけないでしょうか、よろしくお願いいたします。

不審者がひと月に5回現れる。写真を掲示してはだめですか

住まいのトラブル

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

一カ月の間に不審者が午前3時頃、早朝5時頃、夜、昼間と5回ほどエントランスからインタホンを鳴らします。うち1回は居住者がオートドアを開けた際、マンション内に侵入。共有廊下を徘徊しているのを居住者が目撃、玄関のインタホンを鳴らしたようです。このようなことが3回あってエレベーター内、掲示板に注意喚起がされました。駐車場内を物色していたりしていたので、怖くて女性の居住者が警察にも通報。現行犯でないと職務質問等できない模様です。このような状況で、私は偶然にも昼間、マンションの外でこの不審者に遭遇(我が家のインタホンの画像があったので携帯に保存して顔を覚えていました)、後をつけると当マンション玄関に入りましたので、何かこのマンションに用があるのですか等尋ねました。深夜にも来てインタホンを押しましたねと尋ねると、来ていないと返答するので携帯の画像を見せました。そうすると不審者はそそくさと帰っていきました。この件を管理員に伝え、顔写真を掲示板に掲示できないかを聞いたところ、個人情報保護から掲示はできないと警察から言われていると聞かされました。本当にそうなのでしょうか?居住者の命の安全という観点からみると、不審者の顔を掲示しておく方がオートドアを開ける際にも注意して身の安全が保たれるのではないでしょうか。居住者の安全よりも不審者に対する個人情報保護の方が優先されるべきなのでしょうか。不審者は、随分前のインタホンの画像と全く同じ服装、この猛暑の中を長袖カジュアルシャツを袖まくり、不潔感あり、マスクも着用していない、世話をする人がいない独り者の50代の男性と推察しました。スーパーマーケットでの万引き犯の画像公開は人権侵害とされたことがありました。しかしながら、マンション内だけでの侵入する不審者の写真の掲示は問題になるのでしょうか。また、不審者はマンションの居住者ではありません。よろしくお願いいたします。

定期総会の議案の出し方に関して

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

本年度の総会の議案が、
第1号議案 令和元年度事業報告及び決算報告並びに監査報告について
第2号議案 管理委託契約更新について
第3号議案 管理組合口座一部閉設承認について
第4号議案 屋外電線系統改修工事実施並びに修繕積立金取崩し承認について
第5号議案 融雪設備更新工事実施並びに修繕積立金取り崩し承認について
第6号議案 令和2年度事業計画(案)及び予算(案)承認について
第7号議案 役員改選(案)承認について

となっています。
問題なのが、第6号議案です。
設備点検
→エレベーター点検報告 年4回
その他色々あります・・・

来客用駐輪場運用ルールの変更について
→長時間駐車を避けるためフロントガラスにステッカーを見える場所に掲示願います

1階正面エントランス暗証番号および施錠時間の変更
→住民が配達員に暗証番号を教えて入ってくるので、暗証番号が漏れないように18時からを20時からに変更するという内容→そもそも暗証番号を漏らさないでくださいというのが理事会の役目でしょ…呆れる。全く理由になっていない。

駐輪場改修について
→以下の通り、見積もりを取得しました。理事会で継続検討予定です。
工事概要…
工事内容…現在の駐輪台数21台 見積もりは35・36台
→理事会で検討中決まっていないの物に対して、果たして議案で出す必要はあるのか?
継続して検討していくことについての承認??
アンケートも取ってないのに、現状に対して、台数だけ多い見積書出してくるし納得いかない。

他会計への振替について
→管理費から積立金会計へ
→特別会計から積立金会計へ

このように理事会で決める程度??のことを議案でダラダラ羅列して出すべきなんでしょうか?
第5号までに入らなかった小さい議題を細かく並べた感じです。

そもそも検討中で議案不要と思うものもあるし、
こういったものは必要な物だけ、1議案ずつ議案としないのでしょうか?
その他で途中経過の報告程度で良い気もしますが、どうなのでしょう??

皆様のマンションではどのような感じでやっていますか?
まとめてこまごました事も何でも承認している感じなのでしょうか?
教えていただけたらと幸いです。




総会で可決された議案に虚偽の記述がある場合の対応方法

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション竣工時から小型自転車用として使われていた自転車置場を今回の定期総会で突然子供用自転車置場に変更する議案が提案されました。

その議案書には竣工当初より子供優先であったものとの虚偽の説明を前提に、子供専用に変更すると書かれていたことことから、賛成多数で可決されました。

総会後、過去の議案書を確認しましたが、何処にも一切子供優先とは書かれておらず、議案書は大人用自転車置場を子供専用に切り替えるための嘘の説明であることが分かりました。

このため、理事会に対し、議案書に虚偽の記述をしたことの釈明を求めましたが、理事会からはそれに対する回答はなく、代わりに改定した議案書に基き、1ヶ月以内に我々の自転車の撤去を要求してきました。

再度説明を求めたところ、今度は2週間後迄に撤去しなければ仮移動するとの最後通知が来ました。

我々は全く納得出来ませんことから、議案書の虚偽の記述を理由に議案書の無効を主張しようと思いますが、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

管理規約の改ざん

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

友人のマンションでは、5年連続で理事長をやっている方がいました。
長く理事長をやっている為、そのマンションではこの方が全ての修繕工事等を考えて、自分の意向に沿った形で工事や、マンション運営を進めていたそうです。

管理規約の電子版もその方が自分のパソコンに保管しており、規約が総会決議によって変更された場合、自分で規約の条文を変更し、管理会社に出力した原紙を渡し、印刷をかけて住人に規約の改定版を2度配布してきたそうです。

2年程前に、この理事長は退任したのですが。

今になって、管理規約を確認すると総会決議もしていないのに、規約の理事会の項目に、理事会は理事会運営規定に沿って進めるものとする、と言う内容の文言がいつの間にか追加されていたそうです。

理事会運営規定はこの理事長が自分で作成したもので、印刷された原紙を、新しい理事会役員にコピーをして、管理会社が配布するシステムになっていました。
理事会運営規定は理事会や総会で承認されものではありません。
管理会社も管理規約に上記の文言が追加されていた事に気が付かなかったそうです。理事会運営規定は参考文書程度に考えていたようです。

この場合、管理規約がこの理事長によって、勝手に改ざんされた不正として考えても良いのでしょうか?
実害はないのですが、総会決議無く管理規約の内容に追加文を勝手に入れた場合、何か罪に問われますか?


訴訟の弁護士費用等

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期滞納者に支払い督促を行いましたら、異議を申し立てられて通常の訴訟になりました。
この滞納者は、これまで何回も話し合いを求めてもなしのつぶてでした。
訴訟になって1回目の時、この滞納者が毎月2000円上乗せして払うとの提案をしてきましたが、完納まで25年かかることになり、裁判官もあきれていました。
2度目には、いきなり40万円持ってきて、後は分割で半年で払うから和解にして欲しいと言ってきました。
弁護士が、その場では受け取れないと言ったら、翌日に管理組合の口座に振り込んできました。
これにより、裁判官と弁護士が、信用できるので和解するようにと言ってきました。
理事会ではとっても信用できないので、判決を取りたいということになり、遅延損害金、弁護士費用等を加算して請求し、判決を出していただくという方針になりました。
しかし、弁護士から、遅延損害金や弁護士費用を要求すると、裁判官の心証が悪くなるし、今までほとんど認められていない。認められてもせいぜい1割くらいだという話をされ、強く和解を求められました。
理事会では規約に基づいて請求しているのですし、滞納者に払えということは全く正当な業務であると考えているのですが、間違えているのでしょうか。
私たちの組合では、今まで滞納者と話し合いをもって解決してきましたが、この滞納者はどうにも対処できずに、初めて訴訟ということになりました。
他の弁護士さんもこのような対応なのでしょうか。

管理会社との管理委託契約について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大方のマンションでは、管理会社に管理委託をしていますが、その内容の確認をしていますか?
理事を体験した折に初めて知って、契約書を拝見して見て分かったことですが、確かに契約の内容は事細かに執行するべき内容が書かれていますが、その内容が管理組合側の意向望み等で書かれたというよりも、管理会社の用意したそのままです。そして誰一人としてその内容通り実行がなされているかの精査もなされていません。そして何よりもその契約が管理会社優位に見える不公正さに思えますからと、契約と云う重要性からして関心をもって理事会で提議するも、何故だか議題にも上がりませんでした。
確かに総会議案書には議案として有りますが、その内容は簡単な実施項目とその金額が明記されているだけで明細は示されておらず、変更なしの型通りの説明で毎回反対もなく議決し、責任者理事長印「めくら判」捺印で契約は継続です。
これってなんだか変ですね・・・
私は試しに管理員や清掃員また管理会社のフロントマンへ問い確かめましたが、誰一人としてその契約書自体の内容が把握していないから吃驚でした。こんなことが何十年も繰り返しています。これが現実の実態です。恥ずかしく情けないけど作り話ではなく事実であります。
こんな事は当方だけで珍しいのでしょうか・・・さてさて皆さん方は如何?お聞きします。
こんな杜撰な契約だから契約額も適正かどうかも疑わしく思えます。本来ならば基準みたいのが有り様にも思えますので、その基準と共に、他所からしての適正性を知りたいです。
管理会社との契約額は以下の通りです。
委託内容は(税込み年額)築50年都内市街地、規模は12階単棟約300戸です。
①収納会計費¥363、000.②管理窓口費(週5日9時から17時1名)¥5,658、972、③清掃業務費(週5日8時から14時3名)¥9,817、404、④給水設備維持管理費¥1,254、000、合計¥17、093、376。です。
昨今管理会社変更での契約見直しでの機会で節減も有りますが、逆に人件費高騰で値上げの様相ですが、管理組合側も杜撰だしその素人の管理組合の甘さに乗じての狡賢さを見る気がします。
管理組合って「井の中の蛙大海を知らず」の通り「孤独」で他所の事を知る機会もないから、この機会に「大海」眺めてみたいです。

籤引きで理事長になりましたがどの様なリスク管理が必要ですか

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日の理事会で籤引きで理事長になりましたことから理事長としての責務を教えていただけないでしょうか?

①無償のボランティアの理事長ですので、絶対に善管注意義務違反にはならない様な理事会運営を心がけて、ノーリスクの運営をする場合の注意点を教えてください。

②前理事長が今期理事会を無視して勝手に契約してしまった業者との契約は無効と思いますので一旦解除し、今期理事会で相見積もりをとり、最安の業者に発注しようと思います。

③前理事長の違法行為(理事会の了解なしに業者に発注)について、理事会として契約解除に伴う違約金分を損害賠償請求したいと考えています。

インターホン更新工事と決議について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

インターホン更新工事をするにあたり総会で決議を取ることになりました。インターホンはオートロックと火災警報付きです。当方マンションの管理規約には専有部、共用部の明示にインターホンは書いてありませんでした。管理会社へ問い合わせたところ管理規約に変更は無し、普通決議で問題なしとの回答がありました。この対応でリスクは無いでしょうか?教えてください。よろしくお願いします。

総会で監事で選任された方が理事長立候補は可能でしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で理事10名と監事1名の選任決議が可決され先週に第一回の理事会が開催されました。

理事会では理事長に立候補する理事がいない事から、くじ引きで理事長を決めようとしたところ、監事の方が理事長に手を挙げたことから、前回一致で幹事の方に理事長をお願いすることに決めました。

手続きとしては、理事長になる幹事1名と幹事になる理事1名に一旦退任いただき、それぞれの補充として入れ替わることにしました。

ところが管理会社から、このような目的での入れ替えは区分所有法に合致しない可能性があるとの見解で、未だ理事長が決まらない状況です。

本当に任期中の理事、監事の入れ替えはダメなのでしょう?

駐車場内での天井剥離落下による車の損傷

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの立体駐車場の天井塗装材が剥離して落下、下に駐車していた車が損傷する事故がありました。最初は管理組合の保険対応で修理できたのですが、修理後継続して同じ場所に駐車していて再び落下事故があり、同じ車が傷つきました。最初の修理後直ちに他の空きスペースに移動することも出来たはずなのに、他の場所に移しても同様なことが起こる可能性があるとして、管理組合の責任を求めている住人が居ます。このような場合、管理組合の責任は問われるでしょうか?

喫煙禁止マンションですが隣の住民が喫煙し注意していただいても無視されます

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の家族は肺がん手術で入院しておりましたが、最近自宅に帰ってきました。

主治医からは煙草の煙は肺には大きなダメージとなるとので十分に注意にするようになっていたところ、隣家の住民の方がベランダで喫煙をされ、その煙が当家の換気口から入ってくるので大きなストレスとなっています。


主治医の注意もありましたことから、管理組合理事会に喫煙禁止の注意をお願いしたところ、最初は管理組合名で掲示板で喫煙禁止の注意を掲示していただきましたが効果がありませんことから、管理組合名で喫煙されている住民の方に対し、「隣家に肺ガン治療中の方がおられますのでベランダでの喫煙はご遠慮ください」との文書を2回投函していただきましたが、全く効果がなくベランダでの喫煙は以前より増えているようにさえ感じます。

肺ガン治療中で日々体力が落ちている家族に無用なストレスを与えないようと思い、理事会にさらなる改善を要請しましたが、理事会からは規約違反(正確には細則違反)ではあるが、個人対個人の問題ですので理事会としてはこれ以上の対応はできないと言われております。

ただ、私共にはマンションを買い替えるお金も体力のないので、このまま大きなストレスの中で人生の最後を迎えるのかと思うと耐え切れず自殺さえも考えてしまう毎日ですが、なにか良い方法はないのでしょうか?

増圧ポンプの騒音

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて質問いたします。
 去年中古マンションの2階に入居しました(当時築20年、12階建、130世帯)が、部屋全体でずっとピーという音がして眠れません。管理人に聞くと真下1階にある給水ポンプの音でした。すぐ管理会社経由で専門家の調査がなされ、原因はポンプだと確定し、メーカーにサイレンサーを追加させ制振ゴムを敷きましたが音が止まず、今はポンプから少しでも遠いリビングの隅っこで睡眠薬を飲んで寝て、やっと暮らしています。ポンプ真上の部屋はずっと使えていません。前住人からのクレームは不思議となかったようです。
 一昨年増圧ポンプに変更した際、地下一階からすぐ真上の現在位置に移動したそうです。昼間は車の音や向かいの公園の子供の声などでポンプ騒音は気付き難いのですが(そのため購入してしまった)、朝晩等静かになると非常に気になり、まるで蚊が飛ぶ中で寝ているみたいです。皮肉にも騒音値は環境省基準以下で裁判を起こす事もできません。メーカーや管工事の専門家に聞くと、うちのマンションの敷地面積ならどこでもポンプは設置できたようですが、美観のため理事会は屋内にある今の場所にこだわったようです。
 そもそもポンプのような音の出る設備を居室の間近に設ける事が不適切だと思います。移設して欲しいと伝えましたが、理事会は応じず、次回ポンプを交換する際にも今の場所を変える気はないとまで言われました。もはやクレーマー扱いです。近所の住民にも聞きましたが、部屋の配置の関係で、騒音はうち一室しか聞こえないようです。私達はこのまま睡眠薬を一生服用して泣き寝入りするか、恐らくポンプ騒音は告知事項なので買値を下回る値段で部屋を売って出ていくしか道はないのでしょうか?長文で恐縮です。

非常照明の不具合について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて投稿させていただきます。

建築設備定期検査で非常照明の不具合が発生しております。
管理組合より交換工事の見積もりが提案されたのですが全交換の非常照明の工事でした。
まだ使えるところもあるのでバッテリーのみ、照明のみなど交換する事は可能でしょうか?

よろしくお願いいたします。

7月末の総会開催後の理事長の権限は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

7月末に総会が実施され、約10件の議案が可決され、最後に新たな理事会役員が選任され総会が終わりました。

新理事長は8月に開催する理事会で籤引きで選任することになっておりますが、その間は前理事長が暫定理事長として継続するしか無いと宣言し理事長印を手放しません。

ただ再任する私共の理事の誰かが理事長印を預かると申し入れましたが、新理事長が決まるまでは自分が暫定理事長だと宣言し、8月に入っても総会で決議された3件の改善工事の発注書に理事会決議無しで捺印したり、管理規約違反との理由で住民に勝手に警告書を発行したりと理事長としてやりたい放題です。

本来は7月総会で理事長の任期は終わっているので、理事長印の捺印は控えるべきだと思いますが、次期理事会の承認を得ずに理事長名で契約したり、勝手に理事長印を押した警告書を発行するのは区分所有法に違反しているのではと思いますが、このように任期後?も暫定理事長として権限を行使することには問題がないのでしょうか?

コロナウイルスの影響による管理会社の変化はあるのでしょうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
近年は管理会社(売り手)の力が強くなり、また自社の収益
アップを図るためあちらこちらのマンション管理組合に
対する委託費の値上げ要請が来ていると聞きます。
私の住んでいるマンションも管理委託費の値上げ要請が
来ています。
最近は、管理会社が「管理させてもらってる」から
「管理してあげてる」という態度が露骨に感じられます。
これが、主力となる管理員さんの人手不足のせいもあると
思いますが、今年に入ってからのコロナウイルスの影響で、
倒産が増え管理員さんの成り手不足が解消するんでしょうか?
また、管理会社の委託管理に対する態度も管理組合側に
良い方向に変わっていくのでしょうか?
皆様のお考えをお聞かせ頂けると参考になります。
よろしくお願い致します。

議長が被告になったら

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨年理事に就任し、当時は副理事長に、任期2年目となる今年は、副理事長が理事長をやるという慣例に従って、理事長をやっています。

うちのマンションは、2010年から管理費を浮かすべく、日常の清掃業務等に関しては管理会社派遣の業者ではなく、リタイアされた住民数名が理事長を契約者として業務委託契約をして、管理しているという変則的なことをやっています。

しかし、昨年、業務委託契約をしている管理員の一人(当マンションの住民の方です)が、理事会の役員に立候補したの受けて、理事会で利益相反にならないか協議。結局、立候補をするならば、業務委託契約はしないという決議になりました。
その管理員に対して、理事会として説明をするという段になり、当時管理員と事あるごとにもめていた理事長ではなく、理事長の委任を受けた副理事長の私が文書(決議書)をもって、その説明をすることになりました。

当然、その管理員は納得せず、精神的苦痛を受けたとして、弁護士を通じ、なぜか私個人に損害賠償請求をしてきました。
私は理事会決議を履行したまでの話なので、損害賠償請求には応じられないと、こちらも弁護士を立てて、その旨を回答。その後しばらくは、管理員側からの音沙汰はありませんでした。

その間、定期総会があり、私は理事長に就任。
しかし、今夏になって管理員側から裁判所を通じて訴状が届き、私は「被告」となりました。
理事会としては、当時の副理事長の独断に起因するものでは、理事会決議を履行しての請求と判断し、臨時総会を開いて、このような請求があったこと、また裁判費用等も予算から拠出することを住民全体に諮ろうを考えています。

ですが、そこで問題は「議長」をだれがやるかです。
当マンションの管理規約では、総会の議長は理事長がやることになっていますが、その理事長たる私が「被告」であり、またそのことについての総会にかけるとなれば、これも利益相反になるのでは憂慮しています。

私は、別の役員の方を議長に指名して、これも「議案」として、住民の方に諮ろうと考えていますが、このような場合はどうするのがベターな方法なのでしょうか?

駐輪場使用料の不払い自転車の処分について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で駐輪場値上げの法案が可決しましたが、それに頑なに反対する住民が、駐輪場使用料の不払いを始めました。
不払い住民には理事会として、駐輪場からの退去を電話と文書でお願いしましたが完全に無視されています。

理事会としては駐輪場には3人のウエイティングがありますので、不払い自転車には駐車場脇の空きスペースに移動していただき、チェーンで固定しようとの話になりましたが、管理会社は理事会による「自力救済」は法令違反となるので当分の間(1年程度)は放置するしかないとの見解です。

管理規約に違反して駐輪場に置かれたままの自転車を移動させるのは法令違反なのでしょうか。
また法令違反にならないようにするにはどのような方法がありますでしょうか?


空駐車場問題

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションは37戸の小規模マンションで敷地内29台敷地外(賃貸8台)を確保していますが、目下、内敷地内4台分が空き駐車状態です。敷地外空車分をを地主に返し残りを敷地内に戻ってもらおうと検討しましたが、大学生の子供を持つ住民より就職の為帰ってきた場合の為確保してほしいとの要望や元々入居時には全戸1台確保できる条件で購入しているため、認められないとの意見もありまとまりません。駐車料金は一般会計に組み込まれているため減車は収入に大きく作用します。敷地内駐車場は、屋根付きと屋根なしで金額に差をつけています。敷地外はマンションに隣接しており500円安く不便も感じません。3年ごとの抽選もネックになっております。住民の中には別途敷地外に借りている住民もおり、敷地内に戻るようお願いをしていますが、戻ってくれません。良い方法があればご享受ください。

機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか?

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか?

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか?

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか?
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️6m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約1m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約1mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか?
詳しい方にご教示願えれば助かります。

総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか?

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。 

隣の騒音について。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に2年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と3歳くらい女の子と乳幼児の4人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から22時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は2年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
2歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を2時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか?
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

皆様、よろしくお願いいたします。 

トランクルーム利用料の4倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

1組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか?
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか?
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

NPO法人について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜


皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった3年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか?
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか?

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか?
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか?
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか?

理事長の希望者がいない場合の選任の方法は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか?

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか?

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか?

機械式駐車場の2倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

1組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか?
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

修繕積立金が3倍に値上げです

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います?
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います?
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?


民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

10年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている(民泊禁止)(暴力団員の排除)を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

(専有部分の用途並びに民泊の禁止)
第12条・・・・・・・・・・・
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

(暴力団員の排除)
第19条の2 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の3/4以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築25年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために(民泊禁止)(暴力団員の排除)を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか?

人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の2案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか?

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

理事長の管理費未納

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。

新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の3人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。
ところが理事会では3人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは3人の引き落としが出来ないと報告がありました。

前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、3人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。

前理事長から管理規約の規定通り、3人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。

この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか??
因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

品格について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

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マンション管理業界の体質について

お世話になります。 初めて質問をさせて頂きます。 (少々堅い質問となり、恐縮です) 不動産関連業(特にマンション管理業)に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。 私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。 その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。 具体的には以下のような課題・問題です。 ①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない ②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である (本来は「組合+管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社+施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと) ③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない ④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。 (「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方) このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。 それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。 少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。 純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。 お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。

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K太 さん

駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。 5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。 新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。 この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。 その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。 このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

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さん

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。 ただ他の役員は立候補してきたが過半数で、その方々が理事会ではやりたい放題です。 例えば駐車場の平面化工事が総会の特別決議で決議されましたが、費用がもったいないとの理由で平面化工事は中止とし、代案として機械式駐車場の中下段の使用を止め電源を切り平面化工事完了とすると理事会で賛成多数で決議してしまいました。 (私は猛反対しましたが理事長も他の役員も同じ1票とのことで賛成多数で無視されました) 管理会社からは機械式駐車場の電源を切り放置することは共用部の管理の放棄であり、将来的には機械式駐車場が錆朽ちて事故が発生する可能性が高く、その場合には理事長が管理責任を負い、最悪、刑事罰を受ける可能性もあると脅されています。 家族とも相談し、理事会で総会決議通りに平面化を実施しないのであれば、理事長として責任が負えないので、理事長を辞任すると申し入れたところ、全員が納得の上で籤引きして理事長と決まったからには約束通り1年間理事長としてやる事を要求されています。 ただ籤引きだといわれても、理事長の自分が全く納得出来ないことを多数決で勝手に決められ、その責任を理事長として負わられる可能性があることには納得出来ません。

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Kawasaki さん

特別決議で決議された駐車場平面化が実施されません

先月の総会で特別決議で可決された駐車場平面化工事が、新理事会で反対が多く工事実施の決議が否決されました。 我々のマンションは300戸以上の大型マンションでして、約200台分の機械式駐車場がありますが、実際に使っているのは半分以下の90台程度です。 このため前期の理事会で約150台分を平面化して、駐車場の収納台数を100台にする案を作り理事会で議論しました。 費用が3000万円以上かかるため、理事の半数以上が反対でしたが、特別決議で容易には可決出来ないだろうとのことで、総会議案として提出することには了解を得ましたま。 総会では管理会社の頑張りもあり、3/4を大幅に超える(約80%)賛成を得て可決されました。 このため今月の新理事会で総会議案の内容の通り管理会社系の工事業者に発注することを理事長が提案したところ、反対派の理事が工事費が高いので別の工事業者を検討するまで保留とするとで否決されました。 すると理事長からは議案書に工事業者も明記し圧倒的多数で可決されているので、区分所有法に従い理事長の権限で発注するとのことで理事会が大混乱していますが、どのようにすれば正解でしょうか?

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KUMI さん

駐輪場使用料の不払い自転車の処分について

総会で駐輪場値上げの法案が可決しましたが、それに頑なに反対する住民が、駐輪場使用料の不払いを始めました。 不払い住民には理事会として、駐輪場からの退去を電話と文書でお願いしましたが完全に無視されています。 理事会としては駐輪場には3人のウエイティングがありますので、不払い自転車には駐車場脇の空きスペースに移動していただき、チェーンで固定しようとの話になりましたが、管理会社は理事会による「自力救済」は法令違反となるので当分の間(1年程度)は放置するしかないとの見解です。 管理規約に違反して駐輪場に置かれたままの自転車を移動させるのは法令違反なのでしょうか。 また法令違反にならないようにするにはどのような方法がありますでしょうか?

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さん

喫煙禁止マンションですが隣の住民が喫煙し注意していただいても無視されます

私の家族は肺がん手術で入院しておりましたが、最近自宅に帰ってきました。 主治医からは煙草の煙は肺には大きなダメージとなるとので十分に注意にするようになっていたところ、隣家の住民の方がベランダで喫煙をされ、その煙が当家の換気口から入ってくるので大きなストレスとなっています。 主治医の注意もありましたことから、管理組合理事会に喫煙禁止の注意をお願いしたところ、最初は管理組合名で掲示板で喫煙禁止の注意を掲示していただきましたが効果がありませんことから、管理組合名で喫煙されている住民の方に対し、「隣家に肺ガン治療中の方がおられますのでベランダでの喫煙はご遠慮ください」との文書を2回投函していただきましたが、全く効果がなくベランダでの喫煙は以前より増えているようにさえ感じます。 肺ガン治療中で日々体力が落ちている家族に無用なストレスを与えないようと思い、理事会にさらなる改善を要請しましたが、理事会からは規約違反(正確には細則違反)ではあるが、個人対個人の問題ですので理事会としてはこれ以上の対応はできないと言われております。 ただ、私共にはマンションを買い替えるお金も体力のないので、このまま大きなストレスの中で人生の最後を迎えるのかと思うと耐え切れず自殺さえも考えてしまう毎日ですが、なにか良い方法はないのでしょうか?

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東京急行 さん

マンション共有部への物置の設置について

お世話になります。東京都内のマンションで理事長を務めております。 マンション共有部に物置を設置した場合、法的にはどのような扱いになりますでしょうか。 具体的には以下を想定しております。 【物置のサイズ】 高さ×横幅×奥行=2m×2m×1m 【設置場所】 マンション共有の庭(1階) ※避難経路外です。 【用途】 防災備蓄品の格納 上記のような簡易的な物置であっても容積率や建ぺい率を考慮する必要がありますでしょうか。 宜しくお願い致します。

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K太 さん

7月末の総会開催後の理事長の権限は?

7月末に総会が実施され、約10件の議案が可決され、最後に新たな理事会役員が選任され総会が終わりました。 新理事長は8月に開催する理事会で籤引きで選任することになっておりますが、その間は前理事長が暫定理事長として継続するしか無いと宣言し理事長印を手放しません。 ただ再任する私共の理事の誰かが理事長印を預かると申し入れましたが、新理事長が決まるまでは自分が暫定理事長だと宣言し、8月に入っても総会で決議された3件の改善工事の発注書に理事会決議無しで捺印したり、管理規約違反との理由で住民に勝手に警告書を発行したりと理事長としてやりたい放題です。 本来は7月総会で理事長の任期は終わっているので、理事長印の捺印は控えるべきだと思いますが、次期理事会の承認を得ずに理事長名で契約したり、勝手に理事長印を押した警告書を発行するのは区分所有法に違反しているのではと思いますが、このように任期後?も暫定理事長として権限を行使することには問題がないのでしょうか?

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Tamagawa さん

議長が被告になったら

昨年理事に就任し、当時は副理事長に、任期2年目となる今年は、副理事長が理事長をやるという慣例に従って、理事長をやっています。 うちのマンションは、2010年から管理費を浮かすべく、日常の清掃業務等に関しては管理会社派遣の業者ではなく、リタイアされた住民数名が理事長を契約者として業務委託契約をして、管理しているという変則的なことをやっています。 しかし、昨年、業務委託契約をしている管理員の一人(当マンションの住民の方です)が、理事会の役員に立候補したの受けて、理事会で利益相反にならないか協議。結局、立候補をするならば、業務委託契約はしないという決議になりました。 その管理員に対して、理事会として説明をするという段になり、当時管理員と事あるごとにもめていた理事長ではなく、理事長の委任を受けた副理事長の私が文書(決議書)をもって、その説明をすることになりました。 当然、その管理員は納得せず、精神的苦痛を受けたとして、弁護士を通じ、なぜか私個人に損害賠償請求をしてきました。 私は理事会決議を履行したまでの話なので、損害賠償請求には応じられないと、こちらも弁護士を立てて、その旨を回答。その後しばらくは、管理員側からの音沙汰はありませんでした。 その間、定期総会があり、私は理事長に就任。 しかし、今夏になって管理員側から裁判所を通じて訴状が届き、私は「被告」となりました。 理事会としては、当時の副理事長の独断に起因するものでは、理事会決議を履行しての請求と判断し、臨時総会を開いて、このような請求があったこと、また裁判費用等も予算から拠出することを住民全体に諮ろうを考えています。 ですが、そこで問題は「議長」をだれがやるかです。 当マンションの管理規約では、総会の議長は理事長がやることになっていますが、その理事長たる私が「被告」であり、またそのことについての総会にかけるとなれば、これも利益相反になるのでは憂慮しています。 私は、別の役員の方を議長に指名して、これも「議案」として、住民の方に諮ろうと考えていますが、このような場合はどうするのがベターな方法なのでしょうか?

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丑松 さん

外壁にDIY

いつのまにか、正面玄関わきの外壁に清掃用のほうきやデッキブラシをぶらさげる木片が取り付けられていました。清掃は日勤の管理人が兼務しています。 現場を発見したわけではないので所業がその管理人なのか、派遣してる管理会社なのか、または役員なのかはわかりません。また、そのような行為について住民は知らされていません。これまでは清掃道具(雑巾やモップ)は裏玄関わきに置いていましたし、管理人用の物置も外に用意されています。 ボンドかなにかでガッチリ留められていてテコでも取れません。 美観以前に、このような勝手な行為は気遣いでもなんでもなく、共有部分の器物破損とおもえますが、大袈裟でしょうか。 どのように対応すればよいのでしょうか。。。。 よろしくお願いいたします。

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とらや さん

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