長期修繕計画の見直し

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当方築24年のマンションで、近々2回目の大規模修繕工事を控えています。長期修繕計画ですが、元々管理会社が数年前に作成したものがあります。これによると今後積立金不足が見えています。また、国交省では５年ごとに見直しを推奨しています。管理会社に見直しを求めますが、客観性に懸念があり、当方管理組合に専門家がおりません。管理会社作成計画書の検証方法、つまり見直しの具体的方法、外部コンサルの探し方、有料と思われる見直しの金額など、国交省が求める見直しはどういう手続をとるのが正当なのでしょうか？

• 2018年05月22日

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マンション管理適正化診断サービス

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

ちょうどマンション保険の満期に伴いタイトルの
日新火災海上保険の見積もりのため
日本マンション管理士会連合会（日管連）の
無料診断を受けるようにしているのですが、
すでに受けられた方でこれから受けるのに
参考になる情報があれば教えてもらえると助かります。

• 2018年05月21日

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理事会議事録の保管場所

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

規約には「理事会議事録は理事長保管」とあるが、業務委託契約書の機関事務以外の事務管理業務の中には①管理規約の原本②総会議案書③総会議案書等を、甲（管理組合）事務所に保管する。とあり
管理会社は理事会議事録の存在をあいまいにしている。
そこで、②総会議事録を「理事会議事録」と読み替えることが出来るか教えてほしい。

• 2018年05月21日

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規約変更の適用について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

今回総会で規約の変更が可決されました。
しかし理事会及び管理会社の説明で、
法の不遡及の原則により、規約の改正により影響を受ける人で、施行前からその状態にある人には施行後も適用されない。（それが法の基本原則なので、規約に明記する必要は無い）
私は
規約の改正が行われたら施行後、住民全ての人に適用される
(経過措置・例外がある場合は規約に明記する)
と主張しましたが、皆さんは理事会と管理会社の意見に納得して賛成可決されました。
この場合、どの様に説明したらみんなの誤解を解くことが出来ますか？

• 2018年05月21日

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現在における、区分所有者の実態を知りたいです

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

２０１７年１０月に放送の「クローズアップ現代」から、こちらにたどり着きました。それで、もしお分かりの方が居られましたら教えてください。

同番組のテーマに対する反響はどの程度でしょうか？それがわかる客観的な指標といったものはないでしょうか？

また、下記において、「管理会社と利益相反である」に類型化される区分所有者の方々は、例えば、こちらの掲示板ではどのくらいの割合でしょうか（換言すれば、専ら「純粋な生活防衛」に関心のある方々）？

「マンション管理運営おいては、まず、管理組合と管理会社との攻防があります（利益相反なので、本質的に）。管理組合においても、管理会社との利害関係から見たとき、その職業に起因して、利益相反である区分所有者とそうではない区分所有者がいます。」

• 2018年05月21日

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リプレイスする時の管理会社の探し方のアドバイスをして下さい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

現在デベロッパー系の管理会社ですがサービスが悪くリプレイスと同時にコストを下げたいので独立系管理会社を探したいのですが独立系は知名度がなく規模も小さいのでどこを選べば良いのか解りません。
資本金1000万円社員20～30人程度のところなどありますが思わず大丈夫かな？と不安に思ってしまいます。大事なのは会社の規模ではなく担当者と管理員の人柄や能力次第だと思うのですがどうやって選べばいいかアドバイスをください。大阪近辺でいい管理会社をご存知でしたら紹介してください。

• 2018年05月20日

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理事会の運営について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築39年、総戸数16戸、4階建て、自主管理のマンションです。理事長を含め３人の理事で理事会を構成しています。規約では、全員出席で成立となっていますが、これがなかなか困難で、今年度は、議事案も多く、「管理運営委員」を4名お願いしました。
そこで、理事2人と、運営委員２～３名が出席した場合は、理事会成立とみなすことはできないか考えています。規約改正しないとだめでしょうか？

• 2018年05月20日

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電子ブレーカーと高圧一括受電の併用について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

こちらや他の掲示板等で、電子ブレーカーと高圧一括受電は併用できないと目にしたのですが、その理由を教えて頂けますでしょうか。
当マンションでは昨年電子ブレーカーを導入し、今更に管理会社から高圧一括受電業者を斡旋されています。調べたところ一括受電をしてしまうと電子ブレーカーによる基本料金値下げの意味が無くなるという事なのかなと感じたのですが、仕組みがよく理解出来ていません。宜しくお願い致します。

• 2018年05月20日

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マンション屋上かからの漏水について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

　当マンションは築４８年と古く、ここ１０年に、何回もの漏水工事をしてきましたに漏水が止まりません。
　その事が原因かどうかは分かりませんが、最上階のその下の階に漏水現象が起きております。当初管理会社からの調査では上の階からの漏水と判断されましたが、実際には漏水するような事は全くなく、その後も何度も階下に漏水が起こりましたが、その後は空き家にしておりますのに、苦情となり困っています。漏水が起きるときは雨降り時のようです。
　私としましての見解は、屋上の排水が悪くあふれていて割れ目や排水管のどこかで水漏れしていて割れ目を伝っての漏水ではないかと思っています。
　そして怖いのが、その漏水が鉄筋の錆びらせてその隙間から漏水していると共に、鉄筋のアルカリ化現象により爆裂現象のほうも心配です。
ご意見ご見解をお願いします。

• 2018年05月20日

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本掲示板における質問欄の「得した」数につきまして

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

例えば、「修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ？」との質問がされていますが、その質問の枠内に「35 得した」との表記がついています。一般の読者がこれを見たとき、「修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ？」との主張（テーゼ）に、35人の賛同者がいる、と誤解するのではないでしょうか？

実際には、この「35」はこの質問への各回答への「得した」数の合計だと思われますが、これでは、明らかに不当な主張を含む質問→多くの反論する内容の回答→それら回答への「得した」数の増加→質問欄の「得した」数の増加、といったことが可能となります。

すくなくとも、質問欄の「得した」数には、何らかの注意書きが必要かと思われます。

• 2018年05月20日

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建て替えにおける容積率・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

当マンションは都内北区駅近、高台にあり、築４８年であり、旧公団建築です。単棟１２階建で２７５戸のかなり古く各戸が５０へーべと狭く、住まいだけでなく住民も高齢者の配偶者を亡くされたご婦人ばかりの老老マンション老々介護状態で、最早建て替えを検討しておりますが、５分の４の賛同を得るのが困難です。
何とか建て替えのメリットを見せて賛同者を得たいと思っております。建て替えで各戸を広くするとともに、新たな住居を増やしてそれの売却益で所有者の負担を少なくする方法が無いかと思案しております。聞くところによりますと建て替え推進法にて容積率が緩和されていると聞きます。
つきましては、当マンションは敷地が約７１００へーべあり現建物の敷地面積は１５００へーべで空きスペース敷地が広いです。具体的に容積率などが分かりません。
出来るならば、現２７５戸の倍以上の戸数の建築が出来ればと思案していますが、高さ制限なども不確かですので、敷地最大と最高階数がどこまで可能かのご教授願います。また、建て替え期間の移転先の考慮と、おおよそですが建て替え総予算額までわかりますとありがたいです。

• 2018年05月19日

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滞納者に対して

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

何ヶ月も滞納が続いている方に督促をしています。
規約に基づいて3ヶ月以上続く場合には、遅延損害金を課しています。

総会の際に督促にかかった金額を管理組合が負担するのおかしいという声が上がってきました。
皆様のマンションでは、督促費用も滞納された方に負担を強いているのでしょうか。
また、この場合にどのように説明したら良いのか、お知恵をお貸しください。

• 2018年05月17日

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長期修繕計画について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当マンションは築３０年を超えて３回目の大規模修繕を５年後に計画
しています。５年前に修繕積立金の基準を国土交通省ガイドラインの
１㎡２１８円に変えました（それまでは２８０円）３年前に管理会社
（昨年変更）が作成した同計画が総会で承認されましたが、３回目の
大規模修繕工事で修繕積立金を全て使い果たすものでした。
念のため過去２回の大規模修繕工事を書庫のなかに入って調べた結果
長期修繕計画とぴったりの工事額で積立金を使い果たしていました。

昨年、理事長になり、管理費の見直しに始まり組合文書の杜撰な管理
などもあって管理会社の変更を実施しました。
今回、新管理会社で改めて長期修繕計画を別契約(有償）で作成するこ
になりました。

そこで質問ですが、当マンションは３０年を超えるマンションで今後
３０年間の計画で建替え問題に触れないままで計画していいものか
わかりません。建替えとなると巨額の資金が必要となります。
建替えは容積率に余裕がある２００件弱のマンションしか行われてい
ないのが現状です。万一、更地にしても取り壊し費用に費やされて所
有者にはほどんど返ってこない有り様です。
建替えるか建替えないかを今回の計画で敢えて表明するのかどうか皆
様のご意見をお願いいたします。

• 2018年05月17日

• 10 得した
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ベランダ倉庫の撤去と猶予期間

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションのベランダに取り付け型の倉庫を設置している方がいます。
購入した時点で倉庫ありということで、あたり前のように使用していましたが、管理組合は以前の所有者が設置する時から反対していたにもかかわらず設置となってしまったようです。
この度、改めて撤去の申し出を口頭でしたのですが、文書で申し出をしたいと考えています。
猶予期間はどのくらいを目安にしたら良いでしょうか？

• 2018年05月14日

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配水管の減圧弁交換工事

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションの総会の資料で
配水管の減圧弁工事が入っていました

地下のタンクから各世帯に水を送るときに
圧力を下げる装置があるそうです、

管理会社曰く、古くなってきたので
交換しましょうとの事でした

あまり聞かない工事なのですが
他の皆さんのマンションでも実施しておますか？

• 2018年05月12日

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粉飾決算

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

総会で決算書に計算上明らかな過剰預り金記載があり追及したところ、「不足なら問題だが多いのだからいいだろう」の管理会社派遣フロントの見解。管理組合の会計事務とはこんなものだろうか。

• 2018年05月12日

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案内板の処分

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

こんにちは。よろしくお願いします。

マンションの入り口付近に、入居者の名前がわかる鉄製の案内板があります。
サビが目立ってきたのですが、古いし、もういらないから処分しようという意見が出ました。
なお新しい案内板を作る予定はありません。

共用部分の処分となると、民法２５１条の共有者の全員の同意が必要なのでしょうか？
それとも区分所有法の１７条か１８条で判断するのでしょうか？

• 2018年05月12日

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月の途中で区分所有者が交代した場合の会計処理について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

３２戸のマンションで監事をしております。
会計監査をしておりましたら、一般会計の口座に「所有者変更による管理費等返還」という支出の記録がありました。

月の途中でお部屋の売買があったようで、前所有者から１か月分徴収した当月分の管理費等を日割り精算して返還した模様です。
金額の根拠が不明なので返還金の明細がわかる精算書の開示を求めようと考えているところです。
２点わからないことがあります。

１．徴収される管理費等の中には修繕積立金も含まれているのですが修繕会計の口座には返還された記録がありません。修繕積立金は未経過分を返還しないものでしょうか？

２．月別収支報告書上では、これらの動きは特に顕れていません。発生主義の場合、今回のような返還があっても収入としては何も変化が無いものでしょうか？

ご教示よろしく御願いします。

• 2018年05月10日

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宅配ＢＯＸについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

保管期間が過ぎた荷物はどういう運用されていますか？

• 2018年05月09日

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マンション保険の処理と支払

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

5年契約のマンション総合保険に入っています。
5年分一括で支払った期の収支報告書に、支払った金額全額が支出として記載されていました。
それ以降の期には、支出に保険金は記載されていません。
シンマイさんの質問のところでは1年分ずつ処理されているようですが、全額支出として処理してもいいのでしょうか。
また、事故が起こった時に、工事した業者に直接保険金が支払われていて、組合では金額も把握できません。
管理会社に聞いても個人情報だと言って教えてくれません。
代々の理事長も、管理会社に言われるままにハンコを押していたのでわからないという状態です。
保険会社に尋ねたのですが、直近1年分ぐらいしか教えていただけませんでした。
大手の管理会社なので信用はしているのですが、この処理でいいのでしょうか。組合として明確に保険使用の状況を把握したいと思うのですが。

• 2018年05月08日

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大規模修繕工事で借り入れをしたい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

• 2016年06月06日

• 93 得した
• 8 の回答
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マンション管理士の立場

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

• 2017年08月31日

• 72 得した
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管理人さんの仕事量

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜～金曜（７：３０～１５：００）、土曜（７：３０～１２：００）に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか？
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

• 2016年06月14日

• 66 得した
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役員報酬

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか？

• 2016年01月20日

• 66 得した
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マンションの顧問の利益相反について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

• 2017年04月07日

• 62 得した
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監査をするための期間について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の１週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の１週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは？と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「ＸＸからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害？された経験がありましたらお聞かせください。

• 2016年06月12日

• 62 得した
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大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所（コンサルタント会社）を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Ａという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、５社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか？

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

• 2016年11月12日

• 61 得した
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役員を区分所有者以外にお願いできますか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は５人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして（出そうな人）3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか？

• 2016年12月10日

• 60 得した
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コミュニティー形成について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

• 2016年06月06日

• 57 得した
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マンションに取り付けられたキーボックス

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か？」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか？断りなく付けることは問題にならないのでしょうか？どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

• 2017年01月30日

• 56 得した
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外に住んでいる方の連絡先

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね？

みなさんのマンションでこのようなことありましたか？

• 2017年04月18日

• 55 得した
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理事会のオブザーバー参加について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

• 2017年06月18日

• 55 得した
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隣との壁

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

• 2016年06月17日

• 54 得した
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避難誘導灯はLEDにできますか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか？

• 2017年09月12日

• 53 得した
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管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私は、平成３０年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

• 2016年08月15日

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大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3～5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか？と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3～5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか？


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

（ちなみに当マンションは7階建てです）


はっきりと「大丈夫です！」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

• 2016年06月17日

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外壁の全面打診検査について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築１０年を経過したら、外壁の全面打診検査を３年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか？
しかし、築１４年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
　築１３年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか？

• 2016年01月16日

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マンション管理士の違法行為

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンション管理士って違法行為に無頓着な人が多くいませんか。
滞納費について管理組合の者として、組合員と交渉してみたり内容証明を送ってみたり、支払督促や訴状作成などの手伝いをしたり。会計については確定申告の手伝いをしたり。
交渉や内容証明作成は、有償であれば犯罪です。（弁護士法・行政書士法）
もっとまずいのは、裁判書類については、”無償であっても”作成・作成の手助けはもちろん、アドバイスすらも業として行う事は犯罪です。（司法書士法）
同様に確定申告関係も、”無償であっても”アドバイスすらも行政職員を除いて税理士以外が業として行う事も犯罪です。（税理士法）

単なるコミュニティサイトで素人が話をしている分にはまだ「業として（反復継続）」とは言えなかったりしますが、プロを名乗っている以上は反復継続しており、犯罪行為をしているのは明らかで本当に情けないと思います。
大手のマンション管理士のサイトでも、滞納対処の実績とか顧問契約内容として違法行為が堂々と載っています。
このサイトから飛んで見たマンション管理士のサイトにもやはり違法行為が載って居るのが何件か。

他にも、完全に公道なのに勝手に、「利便性を考えて道路にスロープを置いてみた」なんて言って喜んでいるマンション管理士も居ました。他の通行者や通行自転車の転倒とかを全く考えておらず飽きれるばかりです。

違法行為については管理組合を通じて私たちが責任を負わされるのに、自称プロのマンション管理士を雇って手放しで喜んでいる理事達にも辟易します。

みなさんはマンション管理士をしっかり監督できていますか。
もし違法な業務をしていたマンション管理士が居るなら、顧問料などの返還を求めるべきです。

• 2017年09月04日

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花を植えてはいけないんですか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

• 2016年08月05日

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無料相談について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか？
やはり、有料の先生に依頼すべきですか？
もめているので弁護士の先生ですか？

• 2016年05月16日

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