戸建て光インターネットを理事長は拒否する

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

個別で光回線構内調査し道糸が張り巡らされたので、新規申し込み許可を
理事長が拒否している

光配線方式による１０ギガは意見書にあった２０１５年頃の調査承認は当時の理事会や総会の議事録を精査しても確認できなかったが、当マンションの各住戸には光配線によるインターネットは提供されていないため理事会では具体的にどのこの業者の何というサービスかを明記さいれていないが、
今回の要望は新たに始まった高速サービスの利用の可否と考えて対応することで一致　

• 2022年01月21日

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戸建て光インターネットを理事長は拒否する

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

光回線の新規申し込みの入館許可が承認されない
質問の回答
光配線方式による１０ギガは意見書にあった２０１５年頃の調査承認は当時の理事会や総会の議事録を精査しても確認できなかったが、当マンションの各住戸には光配線によるインターネットは提供されていないため理事会では具体的にどのこの業者の何というサービスかを明記さいれていないが、
今回の要望は新たに始まった高速サービスの利用の可否と考えて対応することで一致　

• 2022年01月21日

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戸建て光インターネットを理事長は拒否する

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

光回線の新規申し込みの入館許可が承認されない
質問の回答
光配線方式による１０ギガは意見書にあった２０１５年頃の調査承認は当時の理事会や総会の議事録を精査しても確認できなかったが、当マンションの各住戸には光配線によるインターネットは提供されていないため理事会では具体的にどのこの業者の何というサービスかを明記さいれていないが、
今回の要望は新たに始まった高速サービスの利用の可否と考えて対応することで一致　

• 2022年01月21日

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理事会の仲間集めって出来ていますか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事会をうまく動かすには仲間集めが大切だとよく聞きますが、皆さんは仲間作り出来ていますか？
私はもともと人付き合いが苦手なので難しく、さらに理事会活動をやってもマンション管理や理事会に興味のない居住者が多いので、そろそろ限界を感じるようになりました。みなさんはいかがですか？

• 2022年01月19日

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屋上の防水

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

先日マンションの定期点検報告書を閲覧いたしました。

気になったのが、屋上防水シートがはがれている場所の画像がありましたが、
経過観察と分類されておりました。
めくれ具合から半年ほど経過しているのではないかと感じたのですが、今まで組合員の閲覧は出来ない規定であったため今回が初めての閲覧です。
そこで疑問ですが、経過監査tsしている間にどんどんシート下に水が入り夜間凍結し体積が膨らみ結果隙間がどんどん大きくなり階下や基本構造の劣化につながると思うのですが、これを経過…とか放置する管理会社や管理組合は責任を全うしているのでしょうか？
緊急で応急処置だけでもすべきではないのでしょうか？
考えすぎでしょうか？

• 2022年01月18日

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居住者への対応について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

いつも大変参考にさせて頂いております。

現在目下大規模修繕工事を実施しており、修繕委員会の委員長を務めております。

皆さまのご意見を伺いたいのですが、大規模修繕工事の居住者への対応についてです。
大規模修繕工事がもう間も無く竣工を迎えるのですが、このコロナ禍もあり在宅勤務をされている一部居住者からweb会議をするから音出し工事をこの時間（酷い時は丸々1日）やらないで欲しいと施工会社に申し入れをして、工事の中断が発生しています。（施工範囲はバルコニー等の専有使用のところもありますが共用部です。）

これまでは先般の雪の影響をはじめとして、天候不良も重なり、またその影響が大きかったので工期延長を理事会と相談して決めましたが、今後もそのような（あくまでも私個人の意見ですが）ワガママを聞いて工期が延長することには納得できません。延長することで、超過費用（足場代や現場事務所賃料など）も発生します。

もちろん我々管理組合や管理会社、施工会社は施工前説明会をコロナ禍でもあったので、対面だけでなくweb会議方式でも開催し、また着工後も工事掲示板を設置して、洗濯干し可否の情報だけでなく、騒音情報や溶剤を使用するので臭気情報等を適宜広報していますし、特に影響のある住戸には個別に連絡事項を都度事前投函していたりしております。

やれることは可能な限りやっていると思っていますが、どこまで居住者の個別事情につき合わないといけないのか？また工期延長は正直したくないので、何か対策があればそちらをご教示頂きたいです。

以上、長文になりましたが、よろしくお願いします。

• 2022年01月18日

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駐車場規則

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

少々長い質問です。
機械式駐車場が約50台あり、区画のサイズは大～小の４種類（幅、高さの違い）あります。
築８年目で小型車用区画（１１台分）には７台の空きがありますが、大型車用区画（１４台分）は満車が数年続いています。一方、大型車で駐車を希望する方が５台ありますが、数年間、空きを待っています。
この大型車用区画に駐車している車のうち６台は小型車です。
現在の駐車場細則には区分所有者、占有者等の優先順位がありますが、車のサイズによる優先順位はなく、先着順でサイズに関係なく契約できたようで、先に入居した方が便利で大きな区画に居座っているのが実情です。
当初の管理会社が駐車場収入確保を優先した結果のようです。
そこで理事会では大型車用区画にいる小型車を小型車用区画に移動してもらうため、４年前の理事会が自主的移動を呼びかけましたが反応がありませんでした。

今期、４種類の区画毎に利用できるサイズを規則として決めて不適合者には移動してもらう対策案について住民アンケート調査を行ったところ、８割の方が賛成しました。しかし不適合車の住民は回答率が低く、あきらかに既得権益にすがる様子がうかがえます。不適合者とは保有車のサイズを大きく上回るサイズの区画に駐車しているもので、今回のアンケートの自由意見では、「ぎりぎりおさまっていますが、後席のドアが開けられない状態で子供の乗り降りなど困っております。車のサイズにあった場所の要望があった場合、一定のルールで譲っていただくシステムを希望します」と不適合を正当化しようとする意見もあります。
機械式の中に車を止めて子供が出入りするとは、常識がある人なら危なくてやりません。

このような理屈を言う契約者もいますが、区画別サイズを決めて移動してもらう際に、理事会でサイズを規則として承認しただけで効果があるのか、あるいは総会で「区画別サイズを決める」議案（管理規約の変更）として承認し詳細なサイズは次期理事会で決める方が効果があるのか、ご意見をいただければありがたいです。
理事会では、特別決議が必要では？、上程せずに理事会決議で済ましてもよいのでは、と意見が割れています。
総会上程の扱いはどうしたらよいのか、アドバイスをいただきたく、よろしくお願いします。

• 2022年01月17日

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区分所有者とは？家族は

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

トラブルや困ったこと、理事に訴えたい事、検討してもらいたいことを私(夫が、区分所有者？)が伝えても、取り合ってもらえず、「夫が言わないと動けない」と言われます。(当マンションでは理事が管理会社に丸投げで、実質管理会社と話しています)
私は2年前に夫が住んでいたこのマンションに嫁入りして住み始めました。
夫は日中会社に行ってしまい、マンションは寝るためだけの生活…マンションの問題など取り合おうとしません、余裕もありません。
一戸建ての自治会での経験では、世帯主の名前で家族もいつでも意見を言え、総会にも出席し反映して貰うことができました。
マンションの場合は生計を同とする家族でも、意見は自由に聞いてもらえないのでしょうか。家族は区分所有者にならないのでしょうか？
今後、理事になったとしても、代理で理事会や総会で意見を言い意見をフェアに聞いては貰えないのでしょうか？
そのへんの決まりの根拠、規約、法などがありましたら、教えていただけましたら幸いです。

ちなみに当マンションの管理規約は標準管理規約の一部抜粋のものです。

• 2022年01月17日

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恒久の上水工事　専用使用権と共有部はどちらが優先されるのか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

お世話になります。
1〜2階はテナント
3階からは居住区のマンションです。
40年近いマンションに住んでおります。

地下に埋没した
全体が関係するメイン上水管にヒビが入り
緊急工事

地下なので他にも漏水してると考えて
地上の共有部の壁に配管新設
暫定でパイパス化をして取付けました。

すると配管で
そもそも1階と2階の間を通したこともあり
店舗よりクレーム

暫定でとりつけたのはわかるけど
専用使用権があるから看板立てたりする時に
美観が悪いから、最終的には地下に動かしてよとのこと！

今後の進め方でご相談

来季総会を開く上で
2階店舗の専用使用権を話し
移動は当たり前で予算をとるべきか？

いやいや専用使用権があっても
みんなの上水は共有部の設備
それを共有部の壁に這わしたので
恒久案として提案すべきか？

所有者が納得するように
持っていき方に迷います。

管理会社の窓口担当は
専用使用権が優先だからと言ってます？
地下に埋没ありきで予算取りじゃないかと

なんか違和感が？
あってますか？

• 2022年01月11日

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総会の理事代理出席について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

先日総会がありました。当マンション会計担当理事は当期開催（出席）された理事会全て配偶者が代理出席していました。規約には理事会代理出席規定はありますが総会代理出席規定はありません。総会で理事代理出席者が会計報告や総会議事録に署名捺印を行ってもよいものでしょうか。代理出席者は区分所有者ではありません。

• 2022年01月11日

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理事の役割

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

管理組合の理事の役割について。
当マンションの規約では理事長、副理事長、理事、監事についての業務内容が明記されておりますが、実際の所、記載がある通りに業務を行う場面が多いのでしょうか？
輪番制で次期会計理事になる予定ですが住み始めてから仕事の関係上、昼夜逆転の生活の為、入居者の方とお話しする機会が全くなく、会計理事の流れを把握しきれておりません。
管理費等の収納、保管、運用、支出等については毎月目を通さなければならないのでしょうか？

• 2022年01月06日

• 12 得した
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マンション建築時の資料や修繕工事資料、理事録他

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理人室に件名記載の資料が置かれていると知ったので、管理人室の管理人さんを訪ねたのですが、「管理会社に言ってください」と言われました。管理会社とはトラブルによりトラウマがあるので、連絡したくない気持ちですし、マンション適正化法に区分所有者はいつでも見ることが出来ると言うような文言があったように思うのですが、管理会社を通さなければ見ることができない　という事態は正当なのでしょうか。
ご回答よろしくお願いいたします。

• 2021年12月28日

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玄関ドアのゴムパッキンの劣化による交換は管理費からか個人負担か

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

管理組合の役員をやっております。
この度、居住者から玄関ドアの緩衝用のゴムパッキンが劣化して、ドアに隙間が空いて、隅間風が入ってくるとのことで、交換を要望されました。
つきましては、この部分は共用部か専有部か、交換費用は組合負担か、個人負担か
お教えください。

また、関連して、ちょうつがいはどちらについても教えてください。

• 2021年12月28日

• 24 得した
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私どものマンションは地下一階に部屋があります

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私どものマンションでは、地下一階にも部屋を作っております、冠水の心配があります。
管理会社に確認したところ、私どものマンションは時間当たり50mmの雨までは耐える排水設計とのことですが、逆にいえば時間当たり50mmを超える雨が降った場合には、地下一階の部屋が冠水すると思います。
冠水する場合には部屋の修復費は管理組合負担でしょうか？

• 2021年12月17日

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調停に応じる場合の総会決議

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理規約に定める管理費が共用部分の持分割合になっていないということで（確かに、そうなっていません）、区分所有者の一人から簡易裁判所での調停を起こされました。
管理組合理事長が調停に出席するには、総会決議は必要ですか。
調停がまとまるときも総会決議は必要ですか。
弁護士を立てる場合の費用は、管理費から出せますか。

よろしくお願いします。

• 2021年12月17日

• 5 得した
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各住戸の竣工図がない…大規模マンションなのにページ数も少ない

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

昨年、新築マンションを購入し、思うところがあり、今年、竣工図を確認したところ、各住戸の竣工図がないことに気づきました。不動産担当者にも確認したところ、『施工業者に問い合わせましたが、元々各住戸の竣工図は作っていないとのことでした』と言われました。
各住戸の竣工図や設計図書を手に入れる権利は、マンション購入者にないのでしょうか？
また、管理室に保管されている竣工図も、ページ数が明らかに少なく、法律を満たしているのか疑わしいと思っております(たとえば、仕様書のページも、メーカー名や品番もについても記載がありません）。
最低限法律的に必要な竣工図の種類、内容についても、お手数ですが、当方素人のためご回答いただければ幸いです。どうぞよろしくお願い申し上げます。

• 2021年12月17日

• 3 得した
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各住戸の竣工図がない…大規模マンションなのにページ数も少ない

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

昨年、新築マンションを購入し、思うところがあり、今年、竣工図を確認したところ、各住戸の竣工図がないことに気づきました。不動産担当者にも確認したところ、『施工業者に問い合わせましたが、元々各住戸の竣工図は作っていないとのことでした』と言われました。
各住戸の竣工図や設計図書を手に入れる権利は、マンション購入者にないのでしょうか？
また、管理室に保管されている竣工図も、ページ数が明らかに少なく、法律を満たしているのか疑わしいと思っております(たとえば、仕様書のページも、メーカー名や品番もについても記載がありません）。
最低限法律的に必要な竣工図の種類、内容についても、お手数ですが、当方素人のためご回答いただければ幸いです。どうぞよろしくお願い申し上げます。

• 2021年12月17日

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アンケート結果の活用

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

数年後、道路拡張で駐車場が無くなるまでの間、空いてる部分をコインパーキングとしてサブリースを計画し、アンケートを実施いたしました。
賛成2：反対１、という結果でしたが、アンケートに寄せられた、反対の方々の意見は、賛成の方々の３倍以上で、その内容も、あまりに切実な思いや、強い反対の意思が込められています。（反対の方々は全員記入していました。）
理事会としても、ただ単に多数決という訳にはいかにように思えてきております。
この結果と、寄せられた意見をそのまま全て（賛成反対合計約２０人分）公表し、全員に読んで頂きたいと思うほどです。
このような場合、アンケート結果はどのように公表するのが、賢明でしょうか？その間に得られる収益を世帯数で割っても５万円〜１０万円といったところです。
反対を押し切って、この計画を実行するほどのことがあるのか、なども疑問に思えてきております。
このアンケート結果の公表の仕方、その後どのように持っていくといいのか等、未経験者ばかりの理事会で、頭を抱えております。
ご教示の程、宜しくお願いいたします。

• 2021年12月14日

• 16 得した
• 3 の回答
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戸建て光インターネットを理事長は拒否する

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

現在マンション管理会社のマンションタイプを全戸で導入しています。
７年前にＮＴＴが現地調査し構内に引ける道糸を引いてありまが、
経緯が分からないと拒否しています。
居住者もどれだけインターネット利用していない人２割ほど調査でわかつてます。
理解しいない理事長を理解させる方法は
１０万円給付と一緒で何にこだわるのでしょうか
意見書めあす箱にだす提案書原案を教えて

• 2021年12月09日

• 14 得した
• 11 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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給排水管交換は必要か？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

現在何も異常を感じた事も聞いた事も無いのですが、長期修繕計画にある給排水管交換は必要なのか？

• 2021年12月05日

• 10 得した
• 4 の回答
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機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか？

• 2019年03月07日

• 240 得した
• 16 の回答
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リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日（本日）毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。　http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか？

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

• 2019年04月03日

• 229 得した
• 14 の回答
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マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長１名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、１組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか？
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか？

• 2019年03月22日

• 219 得した
• 14 の回答
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モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を１台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️６m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約１m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約１mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を１台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか？
詳しい方にご教示願えれば助かります。

• 2019年02月26日

• 206 得した
• 17 の回答
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総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

• 2019年02月21日

• 205 得した
• 15 の回答
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理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の３５条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。　

• 2019年02月18日

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隣の騒音について。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に２年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と３歳くらい女の子と乳幼児の４人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から２２時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は２年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
２歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

• 2019年02月03日

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総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を２時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか？
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

皆様、よろしくお願いいたします。　

• 2019年02月15日

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トランクルーム利用料の４倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

１組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか？
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか？
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年01月29日

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NPO法人について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

• 2019年04月06日

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現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった３年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか？
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか？

• 2019年02月27日

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マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか？
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか？
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか？

• 2019年01月26日

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理事長の希望者がいない場合の選任の方法は？

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか？

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか？

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか？

• 2019年02月25日

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機械式駐車場の２倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

１組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか？
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年02月24日

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修繕積立金が３倍に値上げです

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は６年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の３倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います？
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います？
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか？

• 2019年08月06日

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民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

１０年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている（民泊禁止）（暴力団員の排除）を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

（専有部分の用途並びに民泊の禁止）
第１２条・・・・・・・・・・・
２　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３　区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

（暴力団員の排除）
第１９条の２ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の３／４以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築２５年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために（民泊禁止）（暴力団員の排除）を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年02月08日

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人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の４割アップを要求してきました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の４割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の２案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか？

• 2019年04月23日

• 163 得した
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大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか？

• 2019年04月11日

• 156 得した
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品格について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

• 2019年02月05日

• 152 得した
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理事長の管理費未納

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。

新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の３人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。
ところが理事会では３人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは３人の引き落としが出来ないと報告がありました。

前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、３人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。

前理事長から管理規約の規定通り、３人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。

この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか？？
因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

• 2019年06月11日

• 147 得した
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