みんなの管理組合

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    質問

大規模修繕工事

管理規約

大規模修繕工事に関しての物置撤去について

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建物の維持管理

管理組合の運営

マンションのエントランスの汚れ

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大規模修繕工事

管理組合の運営

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

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管理組合の運営

管理組合運営協力金の要請

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住まいのトラブル

その他

戸別の電力自由化について

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管理組合の運営

不法投棄の自転車を処分方法

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管理組合の運営

専門業者との契約の変更

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建物の瑕疵

ガラリから水が落ちている

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    質問

その他

管理人が横柄な態度

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管理組合の会計

管理組合法人の購入した土地の固定資産税について

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管理組合の運営

総会の種類について

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    質問

その他

マンション分譲会社に組織改編・社名変更がありました。

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管理組合の運営

管理組合の理事の責任について

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住まいのトラブル

防犯カメラ モニター監視について

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建物の維持管理

建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)

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建物の維持管理

管理組合の会計

管理会社の設備管理業務費

28

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    質問

その他

マイナンバー制度

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    質問

住まいのトラブル

盲導犬は「ペット」なのか?

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    質問

管理規約

専用庭と駐車場利用について

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    質問

住まいのトラブル

タバコの臭い

2

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建物の維持管理

管理組合の会計

管理会社の設備管理業務費

28

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管理組合の運営

役員報酬

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管理規約

管理規約原本が存在しない場合の原本作成手続きについて

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管理組合の運営

管理規約

輪番制の理事会で幹事になりました。

6

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    質問

管理組合の運営

コミュニティー形成について

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    質問

建物の瑕疵

コンクリートがら

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    質問

管理組合の運営

管理室内のエアコン故障について

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建物の瑕疵

賃貸マンション漏水について(3)

4

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    質問

その他

管理人さんの仕事量

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    質問

その他

切れた電気の交換について

23

部分補修の依頼先。

大規模修繕工事

建物の維持管理

当マンションの修繕委員会では、建物調査診断や、セカンドオピニオン等から、大規模修繕を延期する方向で検討を進めています。

ところが、60戸以上ある部屋の中で一部屋だけ、ベランダの天井部分の塗装が剥がれ、剥がれ落ちてきてきている部屋があります。

管理会社さんに見積もりをお願いすることになったのですが、大規模修繕で全戸を一度にやるのに比べて、「非常に高額」になるという話でした。


管理会社さんにお願いすると、リベート等がやりとりされる分、普通より高いという話も聞きます。

また、管理会社さんとしては、大規模修繕は延期して欲しくないはずですので(大規模修繕費と管理費が管理会社の二大収入源という話も聞きます)、話を合わせて、見積もりを高く出すということも十分考えられるのではないでしょうか?(それで大規模修繕の延期を阻止できても、高額で工事を請け負えても、どちらでも得をするわけですから)


以上のことから、管理会社が推薦する工事業者とは別に、その価格が適正であるか確認する意味でも、一般の工事会社からも見積もりを取れないかと考えているのですが、そこで質問です。


1. こういった部分的な工事は、どういう会社にお願いすればいいのでしょうか?(工務店とか、そういう名前がつく会社ですか?もしくは一般住宅のリフォームとかやっている会社でもやってくれるのでしょうか?)そしてその会社は、一般的には(知り合いなどにいない場合)どのように探すものなのでしょうか?

2. そういった会社は、どれくらいの距離までなら仕事に来てもらえるのでしょうか?例えば当マンションは、千葉県の北西部にあるのですが、天井一枚のために、他県や、同じ県でも千葉県の東端とか南端から来てもらうのは、常識的に考えて厳しいように思えます。「だいたい市内」など、もし分かればその大まかな範囲を教えていただけないでしょうか?

3. これはもしわかる方いたらですが、たった一部屋、大規模修繕とは別口で剥がれたものを塗り替えるだけで、「非常に高額」になることは、普通に考えてありえるのでしょうか?全体を一括でやるより、幾分値段が上がることは十分あると思うのですが、それくらいで「非常に高額」になるのは、どうも異常に思えるのですが。


この2点(できれば3点)について、是非教えて下さい。宜しくお願い致します。

玄関ドアが閉まりにくくなりました

建物の維持管理

住まいのトラブル

先日、専用庭の棕櫚の木についてご相談したものです。
皆様からのアドバイス大変参考になりました。
今日は玄関のドアのことでご相談します。
玄関のドアはバネがついていて自動で閉まるようになっているのですが、このごろ最後まできちんと閉まらなくなってしまいました。
ちょうど扉の厚みくらい閉まりきらない状態ですが、手でちょっとだけ押したり引いたりすればきちんと閉まります。
足元を見たら枠の足で踏むところ(カマチというのでしょうか)に1か所こすれた痕があります。
今すぐに生活に支障があるわけではないのですが、だんだん気になってきましたので、どうしたら直るのか知りたくて質問させていただきました。
玄関の扉はマンションのものなので個人で勝手に交換してはいけないと友達から聞きましたが、修理もしてはいけないのでしょうか。
アドバイスいただけると幸いです。






蚊が大量発生しています

住まいのトラブル

マンションにて蚊が大量発生しています。
これに対して業者より消毒をしてもらおうと見積もりを依頼したら、
40万円の見積もりが来ました。
この見積もりは妥当でしょうか?
また、相場はいくらくらいなのでしょうか?
教えてください!

管理費と修繕積立金

その他

いま賃貸マンションに住んでいるのですが、東京都内にある中古マンションの購入を探しています。新築マンションは僕の所得では到底手が出ませんので…。
いくつか不動産屋へ行くと、たまたまかもしれませんが比較的大きなマンション(総戸数100以上)で築15~20年のマンションをよく紹介されますが、70平米くらいで管理費と修繕積立金が合計月額3万以上になっているマンションや、2万以下や2万円ちょっとで抑えられているマンションがあります。
この3万と2万のマンションは、似たような築年でなぜ月額1万近くも差が出てくるのでしょうか?管理会社が違うから?マンション管理の質が高い分だけよいのでしょうか?不動産屋に聞いてもそんなの知らないよって顔をされましたが…。
でも管理費と修繕積立金の合計が3万も4万もするマンションは、ローンの支払いも考えなきゃいけないし、売りに出したとき売れにくいですよね?大した問題じゃないかもですが気になっています。

住居専用マンション内に個人事務所があることが発覚した場合の対応

管理規約

住まいのトラブル

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。つい先日理事会があり、リフォーム申請書(専有部のトイレを交換したいという内容)が理事長宛に提出されたとの報告がありました。

専有部内のトイレを交換する工事の承認については何も問題なかったのですが、よく見ると申請書の宛名に「●●法律事務所 弁護士●●」という記載と社判が押されていました。私どものマンションは1階が店舗ですが、2階以上は住居専用であり、事務所としての利用は管理規約上NGです。勝手に営業行為をしていたことが明るみになったのでした。いつからそういう行為をしていたかはまだわかりません。今後、不特定多数の人がマンション内に行き来されたり、他の住民にも事務所OKと勘違いされては困るので、理事会としては容認してはならない、ルール違反者を取り締まるべきという方向で話がまとまりました。

ただ心配なのは、相手が弁護士事務所ということなので、「管理規約違反だ」と言っても、何だかんだと言いくるめられてしまうのでは?とか、素人なので慎重になってしまいます。理事会としては事務所容認とはしたくないのですが、どうやって攻略していったらよいでしょう?

非常用照明の交換

建物の維持管理

理事会に非常用照明の劣化と不具合で管理会社より見積が届きました。結構高いので話を聞くと「今後を考え、LED化を勧めます。LEDの器具の為高い。」というものでした。非常用照明とは、通常は消えていて停電の非常時にそのバッテリーで点灯するものと認識しております。通常は点灯しないのならLEDにする効果は少ないのではないかと思います。如何でしょうか?皆様のお考えをお聞かせください。

通帳の名義変更が遅い

管理組合の会計

管理業の委託

築15年のマンションです。
5月の総会で2度目の理事長を引き受けることになりました。
一度目はずいぶん昔で覚えていないことも多いのですが、管理組合の銀行届出印を引き継ぐのと同時に、確か管理組合の通帳の名義変更という面倒な手続きがあったかと思います。
何種類もの銀行の書類に名前を書いたり、押しにくい管理組合の届出印を押したり
して面倒だったなあという記憶があります。ところが今回は8月になっても管理会社から何も言ってきません。
しかも管理会社から送ってきて銀行届出印を押さなくてはならない5月に実施した消火器交換費用の払い戻し伝票の名義は前理事長のままです
管理会社の担当に聞くと、これから書類を用意してお持ちしますというばかりで一向に前に進みません。
当管理組合は2月決算なので今期もすでに半年が経過しているというのにまだ旧理事長名で伝票が決済されるのは管理会社が仕事をしていないということではないかと心配です。
ほかのマンションでもこの「名義変更」はこんな時間軸で動いているのでしょうか。

駐車場料金の請求について

住まいのトラブル

その他

新築のマンションに入居して3年たちます。
入居時から敷地内駐車場を契約してますが、突然管理会社から駐車場料金をさかのぼって648,000円全額支払ってほしいという手紙が届きました。
寝耳に水の話でびっくりです。
内容を読むと、毎月口座引き落としされている管理費、修繕積立金に本来上乗せすべき駐車場料金の請求が管理会社のミスで最初から漏れていたというのです。
管理費、修繕積立金は毎月口座引き落としされていて、いちいち内訳は確認していませんでしたが、領収書が発行されるわけでもなくきちんと処理されているものと信じていました。
この間、私が意図的に払わなかったのではなく、管理会社の請求ミスですから当然過去分は管理会社に負担してもらいたいと思いますが私のわがままでしょうか。
また、「消滅時効」成立しませんか。
もちろん連絡がきた今月以降はきちんと払うつもりです。

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

理事会参加

管理組合の運営

ふとした疑問ですが、理事会に役員でない人間が参加することはできるのでしょうか?
またそこで議題として何か発言することは可能でしょうか?
なにか踏まなければならない手順はありますか?

専用庭の樹木の手入れ

住まいのトラブル

その他

専用庭の片隅の高木(棕櫚)が大きくなりすぎてお隣の一戸建ての方から苦情がきてしまいました。(風の日に葉っぱの音がうるさい)
マンションの2階の高さまぐらい伸びているので5mはあるかもしれません。
とても自分では切ったりできないので、定例の植栽作業の時に業者さんに何とかなりませんかと聞いてみたところ、管理組合と取り交わした仕様書に書かれていてない木なのでうちではできませんと断られてれしまいました。
境界ギリギリとは言え、確かに専用庭に生えているので、規約上やむをえないのかもしれませんが、私が植えたわけではなく、3年前にこの部屋を中古で購入したときはすでに今の状態でした。
やはり、自分で業者さんを探して自費で手入れするしかないのでしょうか。
何か良い知恵があったらアドバイスをお願いいたします。

エレベータリニューアル時の居住者対応

建物の維持管理

築35年、9階建て、32戸、エレベーター一基のマンションの理事長です。長期修繕計画上エレベーターのリニューアルを考えなくてはならない時期になりました。
維持管理についてはフルメンテナンス契約で毎月の点検結果も良好ですが、竣工当時の規格のため、最新の安全基準に達しておらずいくつかの項目で「既存不適格」となっています。
加えてメーカーから、保守部品の供給ができなくなるとアナウンスもあり、理事会で検討した結果、リニューアル工事を来年度の事業として総会に諮ることにしました。
工事期間は約一か月かかり、この間エレベータは全く使用できなくなるため、あらかじめ理事会議事録として区分所有者に案内したところ、上階の居住者数名から、買い物やゴミ出し、子供の通園、通学に支障が出るので管理組合で対応してくれなければ総会で反対するという手紙が理事会に届きました。
エレベータが止まると誰もが不自由ですが、安全面、マンションの資産価値等々、区分所有者全体の利益になるのだから、特定の人のために管理組合が便宜を図るというのも筋違いな気がします。
そうはいってもこのまま、回答も出さずに総会に臨めば紛糾することは明らかです。
皆さんのマンションで、特定の人に組合負担で便宜を図ったという事例はありますでしようか。

賃貸マンション漏水についてⅡ(4)

建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)の続き
<漏水個所の補修法>
2.斜行パラペットのタイルを撤去し、アスファルトシングル防水とする(質問(3)に添付)
→当方;耐久性に優れる。出来ればこれでやりたい。但し、屋根のシート防水とは別に施工したい(工期が長くなる。シートはあと2~3年は持つので)
→シングル防水は、設計当初(2003/12)から提案していた工法。
→短所;新築ではなく補修での施工となる為、一般的な納りが出来ない。
a.軒先跳ね出し;水切板は板金での納まり。風圧など不安。
b.水上立上部;立上不足(<90)、笠木部の納まり 。
c.塔屋とけらばの取合部;アス立上の押えは板金水切?タイルとの取合部は?
d.工期;長くなる。屋根のシート防水とは同時に施工すべき(笠木納り) ?

3.斜行パラペットのタイルを撤去し、塗膜防水(パラテックス)とする。
(質問(4)に添付)
→当方;保留(工期は短い。耐久性は?10~12年程度?)。
→長所;端部や板金の納まりが良好。
a.軒先跳出し;水切板は小さく出来る。板金の上から塗膜防水。
b.水上立上部;立上部の納まりが良好。笠木部は既設のまま施工出来る。
c.塔屋とけらばの取合部;塗膜立ち上げ、タイルとの取合部はシールのみ。
 板金水切不要。
d.工期;短い。14日程度。10月からの募集可能。
→短所;耐久性。10~12年程度?パラテックスの露出は好ましくない?
さらに、この他;
4.別のリフォーム業者の提案;
(1)タイルを撤去し、シリカ浸透性ケイ酸コンクリート改良材「マツパラエイト」コンクリートに浸透し、中でガラス化する。
(2)タイルを撤去しない。既設タイル上から東亞合成「クリアウォール」を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ。タイル撤去は望ましくない。

尚、費用は、補修工事のみ施工会社の負担にて施工出来る運びとなりました。
以上、御手数ですが、技術面での検討を御教示頂きたく、宜しくお願いたします。

賃貸マンション漏水についてⅡ(3)

建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)の続き
<漏水個所の補修法>
2.斜行パラペットのタイルを撤去し、アスファルトシングル防水とする(質問(3)に添付)
→当方;耐久性に優れる。出来ればこれでやりたい。但し、屋根のシート防水とは別に施工したい(工期が長くなる。シートはあと2~3年は持つので)
→シングル防水は、設計当初(2003/12)から提案していた工法。
→短所;新築ではなく補修での施工となる為、一般的な納りが出来ない。
a.軒先跳ね出し;水切板は板金での納まり。風圧など不安。
b.水上立上部;立上不足(<90)、笠木部の納まり 。
c.塔屋とけらばの取合部;アス立上の押えは板金水切?タイルとの取合部は?
d.工期;長くなる。屋根のシート防水とは同時に施工すべき(笠木納り) ?

3.斜行パラペットのタイルを撤去し、塗膜防水(パラテックス)とする。
(質問(4)に添付)
→当方;保留(工期は短い。耐久性は?10~12年程度?)。
→長所;端部や板金の納まりが良好。
a.軒先跳出し;水切板は小さく出来る。板金の上から塗膜防水。
b.水上立上部;立上部の納まりが良好。笠木部は既設のまま施工出来る。
c.塔屋とけらばの取合部;塗膜立ち上げ、タイルとの取合部はシールのみ。
 板金水切不要。
d.工期;短い。14日程度。10月からの募集可能。
→短所;耐久性。10~12年程度?パラテックスの露出は好ましくない?
さらに、この他;
4.別のリフォーム業者の提案;
(1)タイルを撤去し、シリカ浸透性ケイ酸コンクリート改良材「マツパラエイト」コンクリートに浸透し、中でガラス化する。
(2)タイルを撤去しない。既設タイル上から東亞合成「クリアウォール」を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ。タイル撤去は望ましくない。

尚、費用は、補修工事のみ施工会社の負担にて施工出来る運びとなりました。
以上、御手数ですが、技術面での検討を御教示頂きたく、宜しくお願いたします。


賃貸マンション漏水についてⅡ(2)

建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)の続き
<漏水個所の補修法>
2.斜行パラペットのタイルを撤去し、アスファルトシングル防水とする(質問(3)に添付)
→当方;耐久性に優れる。出来ればこれでやりたい。但し、屋根のシート防水とは別に施工したい(工期が長くなる。シートはあと2~3年は持つので)
→シングル防水は、設計当初(2003/12)から提案していた工法。
→短所;新築ではなく補修での施工となる為、一般的な納りが出来ない。
a.軒先跳ね出し;水切板は板金での納まり。風圧など不安。
b.水上立上部;立上不足(<90)、笠木部の納まり 。
c.塔屋とけらばの取合部;アス立上の押えは板金水切?タイルとの取合部は?
d.工期;長くなる。屋根のシート防水とは同時に施工すべき(笠木納り) ?

3.斜行パラペットのタイルを撤去し、塗膜防水(パラテックス)とする。
(質問(4)に添付)
→当方;保留(工期は短い。耐久性は?10~12年程度?)。
→長所;端部や板金の納まりが良好。
a.軒先跳出し;水切板は小さく出来る。板金の上から塗膜防水。
b.水上立上部;立上部の納まりが良好。笠木部は既設のまま施工出来る。
c.塔屋とけらばの取合部;塗膜立ち上げ、タイルとの取合部はシールのみ。
 板金水切不要。
d.工期;短い。14日程度。10月からの募集可能。
→短所;耐久性。10~12年程度?パラテックスの露出は好ましくない?
さらに、この他;
4.別のリフォーム業者の提案;
(1)タイルを撤去し、シリカ浸透性ケイ酸コンクリート改良材「マツパラエイト」コンクリートに浸透し、中でガラス化する。
(2)タイルを撤去しない。既設タイル上から東亞合成「クリアウォール」を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ。タイル撤去は望ましくない。

尚、費用は、補修工事のみ施工会社の負担にて施工出来る運びとなりました。
以上、御手数ですが、技術面での検討を御教示頂きたく、宜しくお願いたします。

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)

建物の維持管理

建物の瑕疵

 先般(2016/6/8)、雨漏りの質問には、御懇切な御回答(2016/6/10)を頂き、有難う御座いました。大変参考になりました。
 さて、雨漏りの件ですが、
<先般、御相談した雨漏りの件(2016/6/8);>
1.賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしております。「5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり(2016/5/31)、発生は、昨年末か今年(2016)年1月頃から、この半年ほどの事です。」「このサッシの直上部は、斜行パラペット(斜め)「塗膜防水の上、タイル貼」(質問(1)に添付)。屋上に上ると、斜行パラペットのタイル浮き、シールの劣化等が有りました。」に付いて、
 再度の質問をお願い致します。
<今回の件(2016/8/9);>
今般(2016年7月~8月)施工業者から補修法の提案」(質問(2)~(5)に添付)が、3案有りましたが、それぞれ1長1短があり、いずれの案が最適か御教示を頂きたく宜しく御願い致します。
<状況>
6月に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定)を行った所、「漏水個所は斜行パラペットのタイル目地のシール劣化により、タイル裏に雨水が侵入し、サッシと躯体の空隙部(誘発目地のシール隙間かクラック)からサッシ上部に雨水が侵入し、サッシ上枠(勘合部)から雨水が落下している。」との事でした。
<漏水個所の補修法>
1.斜行パラペットのタイルを撤去し、下地調整のうえ、タイルを再施工。タイル上からセラミック浸透性吸水防止剤を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ
(質問(2)に添付)
→当方返答;やりたくない(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先に又同じ事が起こるのでは?)(タイルを再施工すると下地の防水が判らなくなる)。
但し、2と3はタイル無し、躯体のみとなるのでそれも不安ですが。

以下、質問(2)に続く。

布団を干したい

管理規約

当マンションではベランダに布団を干してはいけないということになっております。
ですが、やはり布団を陽に当てたいという声は多くあるようです。(どの程度の戸数かは不明)
以前理事会で議題に挙がったようなのですが、「景観の問題」と言われ知らないうちに消えてしまったとのことでした。
当マンションは大して高層でもありませんし、近所にある同じような高さのマンションでも干しています。「景観の問題」と言われても周囲には道路沿いにベランダがあるマンションでも布団を干しています。(当マンションは道路に対し垂直にベランダがある)
干したい派の人間としては納得がいっていない状況です。

こうした問題を解決するためにどのような手順を踏むべきなのか教えてください。

切れた電気の交換について

その他

土曜日曜はお休みですが、毎日8時半から4時まで管理員さん(男性)が勤務していています。
今朝、管理員さんに出会ったので、夕べ3階のエレベーター前の電気が切れていたことを伝えて、直してくださる?とお願いしたら、会社に連絡して専門家に来てもらいますとの返事でした。
今まで気持ちすぐに交換してくださっていたのにどうしたのかなと聞いたら、会社の新しい決まりで脚立に上がるのは危険作業なので管理員さんはやったらいけないことになったんですって。
確かに脚立に上るのは私も怖いし、危険作業化もしれませんが、いままで管理員さんは普通にやっていたし、専門の人は明日か明後日しか来れないとなると今晩も電気は切れたままです。
管理員さん個人に文句をいうわけではないけれど、これって管理会社の勝手じゃないかしら。

駐輪場の有料化

建物の維持管理

私のマンションでは駐輪場が当初から各区分所有者1台無料になっております。築20年を過ぎ、駐輪場にかなり傷みが出ています。2段式なので上段の人は大変苦労しています。無料のせいか管理が曖昧なのも問題です。不要自転車なのか?不使用だけど既得権の為に置いているのか?乗れないような放置自転車が有る一方で駐輪の待機者もいます。理事会では駐輪場を、①リニューアルして②有料化にして③管理を充実させたいのですが、アンケートでは有料化に反対が多いのです。リニューアルと管理(ステッカー等)には、お金が掛かるので有料化をしたいのですが。良いアイデアは、有りませんでしょうか。

花を植えてはいけないんですか

その他

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

役員報酬

管理組合の運営

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

隣との壁

住まいのトラブル

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

管理人さんの仕事量

その他

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

花を植えてはいけないんですか

その他

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

管理会社による、見積提案について

建物の維持管理

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

管理員の怠慢

管理業の委託

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

建物の維持管理

住まいのトラブル

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

管理員さんのごみ袋チェックはOK?

その他

先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

管理組合の運営

管理業の委託

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

住まいのトラブル

シェア上位の大手管理会社に管理委託する築11年目のマンションの理事を
しております。
この度「建築基準法による建築設備等定期点検」の報告書により共用部分の
非常灯8カ所が器具不良による不点灯(照度0)要是正という点検結果が
記載されており、それに基づき管理会社が見積書(市場価格の2倍の金額)
を提示してきました。
あまりの高額に本当に点灯しないのか、自身で点検してみると照度には
バラツキが見られるもののすべて正常に点灯しておりました。
結果、単にバッテリーが経年劣化していただけで交換のみで十分対応が可能と
思われましたので、私の判断で工事を停止させました。
これを調査した検査会社は管理会社のグループ会社ですが、業界ではこのような
検査でも事実に反する記載をして高額な工事を促すのが常態化しているので
しょうか?
私たち一般人の感覚では建築基準法による検査であれば、相当厳格な検査で
虚偽の報告などあり得ないことと考え、告発されるべき事態のように思います。
このようなケースについて皆様のご経験に基づくご意見を頂きたく存じます。

無料相談について

管理組合の運営

その他

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか?
やはり、有料の先生に依頼すべきですか?
もめているので弁護士の先生ですか?

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

大規模修繕工事

管理組合の運営

総会で承認された大規模修繕工事が、着工後に、工事の仕様変更や追加工事等のため、総会で承認した金額を超過する可能性が出てきました。
この場合、予算の追加については、理事会決議で承認し、工事を進めるといった段取りで問題はないでしょうか?

駐車場使用料の会計について

管理組合の会計

私のマンションでは駐車場使用料の8割,自転車置場及びバイク置場の使用料の全てを管理費に計上しているため,年間の管理費収入の約2割をこれら3つの使用料に頼っている計算になります。そのため,毎年度数百万円の管理費を翌年度の管理費に繰り越しており,修繕積立金に繰り入れることもしていません。当マンションは機械式駐車場で今後維持費や交換に多額の費用がかかります。また,自転車置場もラック式なので同様にいづれ交換や修理が必要になります。たしかに管理費は充実しているように見えますが,長期修繕計画では今後,大幅な修繕積立金の値上げも計画されています。現状を把握するためにも管理費と修繕積立金は明確に区分経理をする必要があると考え,これら3つの使用料はすべて修繕積立金に計上すべきと考えますがいかがでしょうか?

駐輪場が一杯

住まいのトラブル

最近車離れということもあってか、1家に数台、1人1台くらいの割合での自転車を使っているように感じます。
私が住んでいるマンションでも同様で、駐輪場に収まりきらない量の自転車があり、来客用駐輪場も一杯の状態です。(来客用兼住民用の状態)
住民用の駐輪場と併設されているのですが、入り口の方まで停まっている状態で、出し入れ(特に朝の出勤・通学の時間帯)に込み合ってしまいます。
管理人さんが毎朝整理している様子ですが、結局帰ると同じ状態です。

漠然としてしまって申し訳ありませんが、何か良い対策はありませんか?
プロの方のご意見、他のマンションではどうなっているのかお聞きしたいです。

排水管工事について

大規模修繕工事

排水管工事(取り換え)を予定しているのですが、専有部分の枝管も修繕積立金で一緒に行いたいと考えています。組合員から、修繕積立金を専有部分に使うのはおかしいと意見が出ましたが、ダメなのでしょうか。

注目度ランキング

民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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大規模修繕工事のブランコなど無足場工法

大規模修繕工事において、ブランコなど無足場工法が流行っているようですが、足場を組み立てる工法と無足場工法を検討していますが、どちらがいいのでしょうか?周囲のマンション大規模修繕工事では、みんな足場を組み立てている工法を採用しているようですが、メリット・デメリットなどが知りたいです。専門家のみなさんよろしくお願いします。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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マンションに地震保険は必要でしょうか?熊本地震を見て心配になりました。

地震保険は、家財にしかかけていません。地震がきてもマンションなら損害もなさそうだし、そもそも管理会社が持ってきた火災保険の提案に地震保険がついてないまま契約をしました。 ただ、熊本地震の映像を見ていて、うちのマンションも再検討をする必要性を感じました。数年以内に70%以上の確率で首都圏にも大きな地震が来るとか言われてしまうと、さすがに身構えてしまいます。マンションに地震保険は必要か、またどういうケースに保険金がおりるのか、詳しい方にお聞きしたいです。

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マイナンバー制度

マイナンバー制度が導入されましたが、管理組合にはどの様に関係してきますか?

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ドラム式洗濯乾燥機のかさ上げはどの位

ドラム式の洗濯乾燥機の購入を考えています。洗濯機の置き場が狭く3方が壁です。「これでは、排水管洗浄は出来ませんよ。かさ上げすれば大丈夫です。」と言われました。本当に大丈夫ですか?どの位かさ上げすれば安心でしょうか?結構な値段なので買うか悩んでいます。経験された方がおりましたら、知恵をお貸しください。

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人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu
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  • メロディー

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  • dem-hide:岩手金ヶ崎

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