通常総会時の資料について

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

『通常総会開催のご案内』の内容についてです。
議案の他に、資料として、
「賃借対照表」「預金残高証明書」「貸出金残高証明書」「積立債券の残高証明書」「積立マンション総合保険証書コピー」「管理費等収支報告書」「管理費会計月次収支報告書」「積立金会計月次収支報告書」「定額委託業務費内訳表」「年間事業報告書」「監査報告書」
「次期定額委託業務費内訳表」「次期年間事業計画案」「次期管理費等収支予算書」　
がありました。

「管理費等収支報告書」についてお尋ねします。修繕費(支出)は「不測の事故に対応」、備品消耗品費(支出)は「清掃用具・共用部分電球交換代等」と、備考欄に記載されているのですが、明細書はありません。
どこの修繕にいくら必要だったのか、理事会判断で購入したコミュニティルームの幼児用便座がいくらだったのか等、個々のケースにかかった費用は知らされていません。
管理費の収入・支出に関する具体的な明細書は、ないことが普通でしょうか。

冒頭、資料の一覧を記載させていただきましたが、皆様の管理組合も同じような感じですか。
因みに、町会費は「賃借対照表」にはなく、「管理費等収支報告書」「管理費等収支予算書」に、入っています。

• 2021年09月14日

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マンション管理士の顧問契約の解除は総会決議では？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事会運営のアドバイスをもらうために４年前に総会に提案し、マンション管理士と顧問契約を締結しました。
以降、顧問として理事会に出席して貰い理事会運営について意見を貰ったり、管理規約関係の見直しをお願いしておりました。
本年の総会で役員の大半が退任して理事長も交代したことから、今度は新理事会の理事会決議だけでマンション管理士との顧問契約を解除してしまいました。
マンション管理士との顧問契約は「管理組合の管理に関する事項」ですので、総会決議が必要ではと申し入れましたが、顧問契約が１年毎の契約で新理事会は契約の更新をしないだけですので、臨時総会は不要との見解です。
４年前のマンション管理士との顧問契約締結の際には「管理に関する事項の変更」ということで、総会決議としていたものが、新理事会の一存で顧問契約を解除してしまうことは違法では無いのでしょうか？

• 2021年09月11日

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管理委託費について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションはシニアー向けマンション（１０階建て２３３戸）で昨年の設立総会で管理方式が管理者管理方式成ってしまいました。これにより管理委託費のほとんどが世間の相場の倍ぐらいの金額で契約させられています。例えて、エレベター保守点検費、消防設備点検費、清掃合む費等ですが、具体的に業者を指定し削減を依頼していますが取り合ってくれません。これに対してどのような対応をすれば良いかお教えいただければ幸いです。

• 2021年09月10日

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管理委託費について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションはシニアー向けマンションで設立総会で管理方式が管理者管理方式に成ってしまいました。この状況で管理委費の内、主なものエレベーター保守点検費、消防設備点検費、清掃業務費等が一般的な金額の倍近くで契約させられています。それ以外も一般的な金額に比較して非常に高いです。
何とかこれを削減したく交渉していますが取り合ってくれていません。
この様な状況を解決する方法があるかお教えいただければ有難いです。

• 2021年09月10日

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動力電源の契約見直しと電子ブレーカーの関係は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションの動力電源の基本料金を節約するために電子ブレーカーの導入を勧められるマンションは多いと思います。

マンションの動力電源は、新築当初、全ての動力を一度に使えるような契約にされていると聞きます。実際に全ての動力が一度に使われることは少ないので竣工後に実情に合わせてダウンサイズするために電子ブレーカーは効果があると聞きますが…

一般家庭で基本料金を節約しようと思ったら、契約アンペア数が使用している電気製品の量に対し過大ではないか？見直して、適切と思われるアンペアまで下げて契約し直すと思います。

マンションの動力電源では契約自体の見直しではなく、なぜ電子ブレーカーの追加となるのでしょうか？
電気の専門家ではないので、平易にご教示いただけましたら幸いです。

• 2021年09月07日

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専門委員会設立について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンション築2年で150戸程度です。管理組合理事6名で、月１で理事会を行なっています。
コロナ禍の為、第１期理事会設立が遅れてしまい、現在の第２期で色々決め事をしなければならない状況です。
その中で専門委員会の活用についてどうかと思いました。
設立にはメリットデメリットありそうな気がしますが、知見がなく分かりません。
詳しい方、ご教示頂けますようお願いします。

• 2021年09月07日

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暴力団員の排除条項に基づく賃貸借契約書及び誓約書について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

暴力団員の排除に関する規定に関して、管理規約の改正検討中に湧いてきた疑問がありますので、質問させてください。

標準管理規約第19条の２第1項では、
専有部分を第三者に貸与する場合には、貸借契約書中に次の事項を定めることとされています。
①契約の相手方が暴力団員ではなく、契約後も暴力団員にならないことを確約すること。
②暴力団員であることが判明したら催告なく解約できること。
③区分所有者が解約権を行使しないときは管理組合が解約権を代理行使すること。
更に、同条第2項において、
④解約権の代理行使を容認することの書面及び暴力団員ではなく団員にもならないことの誓約書を管理組合に提出すること。
第1項・第2項併せて以上の４点が定められています。

ところで、マンションの専有部分を賃貸する場合は、大抵の場合、専門の不動産業者に依頼して、業者さんの斡旋のもとで賃貸借契約書が取り交わされます。
この場合、殆どの業者さんは、国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています。
この標準契約書には、上記の①及び②は、それぞれ第7条（反社会的勢力の排除）及び第10条第3・4項（契約の解除）で同様の規定が存在しているのですが、
③については標準契約書中に記載がありません。

また、④の後段の誓約書については、
各都道府県の暴力団追放センターにおいて雛形が示されていますが、
通常の商取引を想定して作られており、これをマンションの賃貸借に用いるためには、相当修正しなければなりません。
また、前段の解約権の代理行使容認書に関しては当然何の雛形もありません。

そこでお伺いします。
皆さんのマンションで、標準管理規約第19条の２と同じ規定を設けておられる場合、
実際の賃貸借契約において、上記③の契約書条文及び④の容認書・誓約書の文面について、どのような取扱いをされているのか、ご教示頂ければ幸いです。

なお、マンション管理センターに照会したところ、契約書条文及び容認書・誓約書ともに、雛形となるようなものは「ない」とのお答えでした。

• 2021年09月06日

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街路灯漏電　配線交換工事 談合疑い

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築20年のマンションです。
3年前理事長勤め管理会社のいい加減さを知り未だに情報取るようにしていますが、この度過誤できない事案が発生しまして、お知恵を拝借出来ればと思います。

公園状の遊歩道があり街路灯8本ほど足元灯２０本程配線長100メートル程で一箇所のみ10メートル程レンガ掘削工程がありますが、その他は露出チューブで工事されています。

春くらいから漏電による停電が多発し保守会社が点検30万にて実施　　のちに修繕工事として50万超えで工事したのですが、途中さらに範囲が広く配線換え必要とさらに100万超えの見積もりを臨時総会にて、工事予定だそうです。
が、点検の時に発見せず後出しで、どんどん高額工事　　まるっきり自社受注ありきの仮工事で放置　管理会社に確認した所　相見積もり取る動きしたものの、聞くところによると、最初の仮放置業者より高めの見積もりを出すように言われているそうで‥
完全な談合かと感じこちらで業者見積もりは出したいと交渉中です。が

これだけ馬鹿にした見積もりを出す管理会社はどうしたものかと悩んでいます。

ちなみに大手の三です。

理事も退任した一区分所有者がここまで口出しして良いものか　考えたりしています。

• 2021年08月31日

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マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

お世話になります。マンション管理に関して全く詳しくないですが、質問させてください。
私は現在理事会のメンバーではないですが、10期目に役員をすることが決まっております。

現在住んでるマンションが今年で9期を迎えます。
戸数は120戸です。

長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、
今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。

追加分もふくめて、ざっくり運用計画を記載しますと、
2051年までにマンション管理に必要な経費（支出）
１４億円

2051年までに入ってくるであろう予算（収入）
１１億円

となり、30年で3億円不足することがわかりました。


これは、事実上破たんと考えても良いでしょうか？

なぜ、今までわからなかったのか？責任はどこにあるのか？問い詰めることはできるのか（訴訟なども）？
また、この不足分を補てんするためにはどのような方法があるでしょうか？

ご教示いただけますと幸いです。

• 2021年08月31日

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特殊建築物定期調査報告業務の委託について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

初めて質問させていただきます。

昨年より、管理費削減のために、これまで管理会社に委託（丸投げ）していた清掃や植栽管理について、管理組合が直に各業者さんに委託していくことになりました。

その一環として、今年提出期限の特殊建築物定期調査報告について、
理事会が選定した、消防用設備点検などをメインにされている近隣の業者さんにお願いしようと検討していますが、
理事会では、「何かあった場合の管理組合の負担が大きいのでは」
「これまで通り管理会社経由であれば、管理会社が対応してくれるはず」
との意見も出ています。

どのような問題が想定されるのか、どなたかご教示いただけないでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

• 2021年08月29日

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業者の見積もり先について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションの年数が経過するにつれ，様々な備品の修繕費用(間接照明の取替え)が発生しています。
修繕について，管理会社は，系列の会社からの見積を提示するのですが，明らかに割高な金額となっています。
理事会としても，少しでも，安くならないかということで，相見積りをとり比較したいのですが，知り合いもなく，探すのに苦労しています。皆さまにおかれましても，様々な修繕が発生していると思いますが，どのように業者を探しておられるのでしょうか。相見積りをとる金額ルールなども設定されているのでしょぅか。

• 2021年08月28日

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給水ポンプ交換について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事を務めています。築15年、１２Ｆのマンションです。建物の地下施設に給水タンク、給水ポンプ他施設が設置されています。管理会社から点検報告書（数枚）に予防保全として、給水ポンプ交換の記載がある。交換してほしいとの事で見積もり書が提出されました。点検報告書は、点検項目の全ての項目に手書きでない〇が記載されています。交換だけは手書きです。①１５年過ぎると自動的に交換するのですか？②ポンプは２台あり、２台同時に故障しなければ１台で大丈夫とのこと（その旨質問しましたら、担当者は、はじめはダメと言っていましたが、一斉に使用しない限りは問題ないとのこと）③点検報告書はコピペの様に〇が記載で、一度も、部品交換とかしていません、ポンプというのはそのような機械ですか？故障の予兆はあるのですか？④具体な点検方法を教えてほしいと質問しましたが、担当者は点検報告書のとおりでとの回答です。通常総会で修繕積立金からの支出であり、リスクや点検報告等説明してほしいと要望したら、取り消しました。費用もかかることから、通常総会で情報提供し、判断しようと思ったのですが。

• 2021年08月28日

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「区分所有者又は占有者」と「区分所有者等」との違いについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

現在、管理規約の見直しをしているところです。
標準管理規約の条文を読んでいて分からないところがあるので、質問します。

１　標準管理規約第66条（義務違反者に対する措置）に、「区分所有者又は占有者」という言葉が出てきます。
「占有者」は、「区分所有法第6条第3項の占有者をいう。」と標準管理規約第2条第3号に書いてあります。
そこで、区分所有法第6条第3項を見ると「区分所有者以外の専有部分の占有者」となっています。稲本・鎌野「コンメンタールマンション区分所有法（第3版）」（56頁）を捲ると、「専有部分の賃借人（または転借人）のほか、使用借人、同居人、権限なき占有者（不法占拠者）が含まれる。」とあります。

２　ところで、標準管理規約第66条の次の条文である第67条（理事長の勧告及び指示等）にいくと、「区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）」という定義文が出てきます。

３　ここで疑問が生じました。
「占有者」に借人や同居人が含まれるのであれば、66条の「区分所有者又は占有者」と67条の「区分所有者等」とは、具体的にどう違うのでしょうか。
コンメンタールの解説だけで考えると、67条の「区分所有者等」には「不法占拠者」が含まれていないので、不法占拠者に対しては67条に基づく勧告・指示・警告ができないということでしょうか。それもおかしな話しです。

また、66条と67条は違反者への対応という趣旨を同じくする条文なのに、対象者を敢えて異なる定義にしている理由はどこにあるのでしょうか。

細かな話しで申し訳ありませんが、改正条文を作成する際、「区分所有者又は占有者」と書くか、それとも「区分所有者等」と書くか、迷うことが多々あります。
どなたかご存知の方がいらっしゃれば、ご教示をお願いします。

• 2021年08月27日

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大規模修繕工事の仕様書について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

再来年に大規模修繕工事が計画されております、マンション内のアンケート等で
改良案、共用部でそれぞれが修繕を希望する事案の集計をしてある程度の仕様書を
作成した方が良いのでは無いかと思いますが、詳細な仕様書を作成されているでしょうか？　

• 2021年08月26日

• 8 得した
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理事長の権限

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

すみません、以前にも投稿させていただいたトラブルの経過で生まれた事柄なのですがご回答頂ければ幸です。管理組合員素人で面倒臭く思われるかもしれませんが…

話を聞いて事実やこちらの事情をよく理解して穏やかに謝罪してほしい今後の改善につなげて欲しいし脅かされている今の暮しを助けてほしい理解がほしい件がありました。輪番制理事長に話しましたが理事長は私の話の触りしか聞かず、理解のズレた内容で理事会に掛け、物事を決めていきました。理事長はその後アクセスしても無視で、管理会社にも終始理事会で話したい誰か他の方を入れて(話を理解してもらいたくて)話したいと訴えてきましたが、いつも誠意ある対応には遠くじらされ、そして答えはいつも却下(何も進展しない)でした。
３ヶ月後理事長に最度管理事務同席で会えたので今までの不満を話したけれどやはり理解をしてもらえませんでした。管理会社側にとって都合の良い態度なので管理会社も態度がフェアーではありません。
そして、理事長が逆ギレし「もう話は聞かない」と言われました。
それに伴って、理事長が話を聞かないというから、管理会社も対応できないと言ってきましたが、本当に理事長の言葉により管理会社は対応できないでしょうか。
理事長さんにはもう話が分からなそうなので今の1対２のままで、こちらが頑張りアクセスする意義は無いかと感じるのですが管理会社にはまだ正したいことや理解してほしい事、行ってもらわないと困る事が有るのですが、理事長が言えば管理会社も対応できないのでしょうか。

お聞きしたいのは最後の数行ですが、よろしくお願い致します。

• 2021年08月24日

• 73 得した
• 7 の回答
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機械式駐車場は電動式と油圧式どちらが安全？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

うちのマンションは、機械式駐車場の更新時期にきています。現在は油圧式の昇降型の機械式駐車場を用いてます。機械式駐車場を更新するに当たり、安全基準が見直されて色々な機器か増えました。
機械式駐車場でハード的な事故（パレットの落下）は、油圧式より電動式の方が多く、油圧式の方が安全な気がします。
そうした場合、次回も油圧式を選定した方良いのか悩みます。詳し方がいらっしゃたらアドバイスお願い致します。

• 2021年08月20日

• 10 得した
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理事会決議のみでマンション管理士の活用が可能か

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

総会決議を経ずに、理事会の判断でマンション管理士に費用を払って活用することは可能でしょうか。その後、引続き活用する場合には、総会決議を行うことで良いでしょうか。

• 2021年08月19日

• 8 得した
• 1 の回答
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エレベータの部品交換

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

エレベータの部品の取替えは，どのタイミングでされているのでしょうか。
管理会社からは，取替周期が到来しているので，順次取替えするように勧められています。(制御盤(速度検出装置，制御用電源装置，インバータ装置，制御基板(IFB/RMB)など)，かご(戸位置検出制御盤，かご位置検出用センサーなど)，ドア(位置検出装置など)諸々です。)
今のところ，不具合は生じていません。また，定期検査是正項目となっていません。

• 2021年08月08日

• 3 得した
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立駐の有効利用

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

　築8年目で約50台の立駐があり、パレットのサイズは小型車用から大型車用まで４種類あります。
　最初のころは先着順でどこでも駐車ができました。
　最近は全体では６台ほどの空きが続いていますがほぼ小型車用の区画です。
　大型車用の区画が満車のため大型車で駐車したい3名ほどが4年ほど待ち続けています。大型車用区画には小型車が６台契約していますが、便利なためか駐車区画の変更に協力する方はいないようです。
　車のサイズに応じて駐車できる位置を割り当てる細則が無いため、大型車で駐車したい希望者がいつまでも駐車できません。
　空き区画の有効利用により駐車場利用料を増やすための実例をご教示いただけますか？よろしくお願いします。

• 2021年08月07日

• 14 得した
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議決権の内容の開示について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

長期修繕計画の見直しについて、臨時総会が開催されました。
組合員総数の約6割が議決権を行使しましたが、その行使内容（賛成、反対、意見）について、理事会に開示の申し出をしましたが、個人情報なので、開示できないとの回答を受けました。
開示申し出理由は、その数値の正当性の確認です。
この回答事由、回答結果は正しいのでしょうか。

• 2021年08月06日

• 21 得した
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機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか？

• 2019年03月07日

• 240 得した
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リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日（本日）毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。　http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか？

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

• 2019年04月03日

• 229 得した
• 14 の回答
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マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長１名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、１組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか？
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか？

• 2019年03月22日

• 217 得した
• 14 の回答
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モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を１台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️６m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約１m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約１mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を１台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか？
詳しい方にご教示願えれば助かります。

• 2019年02月26日

• 206 得した
• 17 の回答
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総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

• 2019年02月21日

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理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。

前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。

その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。

会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の３５条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。
皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか？

またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。
さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。
またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。

皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。
また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。

皆様、宜しくお願いいたします。　

• 2019年02月18日

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隣の騒音について。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に２年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と３歳くらい女の子と乳幼児の４人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から２２時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。
私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は２年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。
２歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。
騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

• 2019年02月03日

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総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を２時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか？
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか？

皆様、よろしくお願いいたします。　

• 2019年02月15日

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トランクルーム利用料の４倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

１組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか？
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか？
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年01月29日

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NPO法人について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

• 2019年04月06日

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現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった３年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか？
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか？

• 2019年02月27日

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マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか？
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか？
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか？

• 2019年01月26日

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理事長の希望者がいない場合の選任の方法は？

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

新米の理事長ですが、初めて投稿させて頂きます。

当管理組合は役員数10名(5名ずつ交替)2年任期の輪番制で当方も今期から理事になりました。
先日、今期最初の理事会に出席しましたら、議題の最初に理事長の専任の話になりましたが、前期の理事の方の中から選任しようと延々と議論がされましたが決まらず、最後は新任理事を含めた全員でクジ引きで理事長を決めました。

皆さんの管理組合では、どの様に理事長を決めているのでしょうか？

また理事長は大きな権限がありますが、もしクレーマーの方が理事長に立候補した場合(今の理事にはクレーマーの方はいません)の歯止めはどのようにされているのでしょうか？

最近組合役員をやらない人が増えている様ですが皆さまの管理組合ではいかがでしょうか？

• 2019年02月25日

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機械式駐車場の２倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

１組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか？
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年02月24日

• 170 得した
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修繕積立金が３倍に値上げです

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は６年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の３倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います？
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います？
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか？

• 2019年08月06日

• 165 得した
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民泊禁止等で管理規約を変更したいのですが特別決議では可決できません

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

１０年以上改訂されていない管理規約を、最近問題になっている（民泊禁止）（暴力団員の排除）を標準管理規約に合せ下記の様に改訂しようとしています。

（専有部分の用途並びに民泊の禁止）
第１２条・・・・・・・・・・・
２　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
３　区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

（暴力団員の排除）
第１９条の２ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前
条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に
定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員・・・・・・・・

ただ、管理規約は特月決議で住民の３／４以上の賛成が必要ですが、総会では委任状を出さない、議決権を行使しないで欠席する住民が圧倒的に多く特別決議で可決する見通しがありません。

マンションは築２５年で老朽化が進みスラム化する危険性がありますので、マンションの資産価値の低下を防ぐために（民泊禁止）（暴力団員の排除）を明文化したいのですが、どのように対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年02月08日

• 164 得した
• 11 の回答
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人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の４割アップを要求してきました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の４割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の２案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか？

• 2019年04月23日

• 163 得した
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大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか？

• 2019年04月11日

• 156 得した
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品格について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。
何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。
質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。
そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。
このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。
何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。
皆さんはいかがお考えでしょうか。

• 2019年02月05日

• 152 得した
• 13 の回答
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理事長の管理費未納

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。

新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の３人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。
ところが理事会では３人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは３人の引き落としが出来ないと報告がありました。

前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、３人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。

前理事長から管理規約の規定通り、３人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。

この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか？？
因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

• 2019年06月11日

• 147 得した
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