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その他

住まいのトラブル

専用庭の樹木の手入れ

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建物の維持管理

駐車場の鉄部塗装

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その他

大規模修繕工事

民泊と不動産賃貸との線引きは?

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管理組合の会計

管理組合法人の購入した土地の固定資産税について

10

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建物の維持管理

住まいのトラブル

失火法について

15

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管理組合の会計

大規模修繕工事

大規模修繕工事の定期清掃

17

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建物の維持管理

雪の日

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管理業の委託

管理室の鍵がない

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その他

民泊をしたいのですが。

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管理規約

管理組合の運営

ペット委員会

18

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「増圧直結給水方式」への切替工事の賛否

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築22年め、62世帯のマンションです。現在は貯水槽水道方式ですが、毎年管理会社から「増圧直結給水方式」への切替工事を勧められていました。ちなみに、「切り替えるとこういうメリットデメリットがありますよ」と言った感じでなにがなんでもというわけではありません。2年前の理事会では「多額の費用をかけてまで行うメリットはない」として、「工事は必要ない」と結論をだしそれは議事録にも残りました。次の期もその次の期も第一回の理事会で、管理会社は増圧直結給水方式への切り替え工事のメリットデメリットの説明をしました。その2期の理事会は、それだけの説明では判断がつかず保留にしていました。

昨年から、修繕委員会では大規模修繕工事をオリンピック後に2年ずらし、それを踏まえて長期修繕計画の見直しをしています。その際に、再度管理会社から増圧直結給水方式への切り替え工事のメリットデメリットの説明がありました。うちの管理組合の修繕委員会のメンバーは、理事会役員+修繕特別委員という構成です。論議のなかで、長期的にみれば増圧直結給水方式へ切り替えたほうがメリットがあると結論をだし、それを踏まえた長期修繕計画案を作成し、このたび住民説明会を行う予定です。

この段になって、一度理事会でやらないと決めたのにそれをやるのはおかしいのではないか、貯水槽がまだ使えるのだから切り替え工事をする必要はないのではないか、という意見が修繕委員会のメンバーの中から出てきました。

一度理事会で「やらない」と決めて議事録にも残っているからといって、それを覆すことはできないのでしょうか?

共用廊下の使用方法

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションは廊下に私物を置くのは禁止となっています。ですが、一部の居住者が傘や傘立て、生協の箱などを置きたいから使用細則を変更してほしいというのです。それを言い出したのが役員達なのです。理事会で多数決して決めるというのです。どのように攻防すればよいのでしょうか?廊下やエントランスに色々な箱やケース、傘等を置かれると美観も損ないますし、我も我もと他の居住者も私物を置くようになると思います。以前は自転車を置いていた人もいましたが、理事会が何期かに渡って注意して最近はとてもきれいになっていたのに。。。管理員さんの清掃を阻害しますし、資産価値が下がると言っても資産価値を軽視するのです。一旦汚い状態にしてしまうと後で改善できません。現状維持のためにもルール変更は避けたいのですが、どのように説明すれば分かってもらえるのでしょうか?他の管理組合でもそういうことを言う人は多いのでしょうか?

広告看板等の誘致のしかたについて

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

壁面を広告用に貸し出したとしたら、道路を走行する車両から良く見えるところに立地しているマンションです。
実際に過去には売り主さんが壁面に広告を出していて、私はそれによりこの建物が販売中のマンションであることを知りました。
売主さん(リノベーター)は既に倒産しています。
管理組合がマンションの壁面(共用部分?)を広告媒体として貸し出す場合はどのようにしたら良いのか、手続き等をご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

また、既に屋上に看板を設置したり、壁面を広告用に貸し出しているマンションの方がいらっしゃいましたら、その経験に基づいたアドバイスをいただけませんでしょうか。
よろしく御願いします。

不誠実な管理会社

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

1、修繕積立金、管理費の保全処置は、管理費は**建設とは独立した口座で管理しているとの回答、修繕積立金(残高なし、業務上横領の疑い)管理費の銀行残高証明書を要求(開示なし)
2、長年にわたり会計報告がなし
3、管理規約に利害関係者の請求により閲覧させると明記されているが個人情報保護法により閲覧不可(規約違反)
上記の質問をしたところ、弁護士同伴なら会いましょう、管理会社は裁判も辞さない構えです。
我々区分所有者はマンション適正化法により住民主体の管理組合を求めています。

修繕積立金運用について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕積立金が3億円弱あります。調べたところ、ペイオフ対策で分散した口座が、金融機関統合が相次いだ結果、同じ銀行に複数の口座をもつことになってしまいました。また、証券会社の公社債投信などが運用を停止したため、約6,000万円が預り金になっています。将来の修繕・維持管理のために安全な運用を心掛けたいのですが、運用方法、ポートフォリオの組み方をご教示下さい。また、運用方法の変更、運用金融機関の決定は総会決議が必要だと思うのですが、それで良いでしょうか。

一部理事のたかり行為について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私自身は今期理事から外れましたが、今期理事の複数名が工事にからんで業者にキックバックを要求している疑いが濃厚になっています。証拠がそろえば刑事事件かと思いますが、現時点では業者に対してそのような要求があっても断固として拒否するよう依頼するに留まっています。一部理事にそのような犯罪行為をやめさせる方法はないでしょうか。なお修繕積立金の横領などの疑いは、現時点ではないと思われます。あくまで業者へのたかり行為です。

ベランダの窓ガラスの修繕

建物の瑕疵

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事長宛てに区分所有者さまから手紙が投函されていたそうだす。
その内容について質問したいのですが、数年前に大規模修繕で足場の鉄骨が
ベランダの窓ガラスにあたりヒビがはいってしまったようです。が当時はヒビ
だけということで、業者の方や管理人さんなどには言わずにいたようです。
しかし最近になり、ヒビ割れ部分が割れてガラスが破損してしまったようです。
ガラス交換工事の依頼をされてきました。とりあえず管理会社の担当フロントの
方に理事長から連絡したようですが、どうも担当の方がイマイチはっきりとした
対応をする方ではないので…
依頼をされた方は、当時すぐであれば業者のほうに修繕代を請求できたと思うが
年月が経過しているので自己負担もやむを得ないと思っているようです。
修繕費用は、区分所有者さまの負担になるのでしょうか?
私の認識では、窓ガラスは専用部分だと思っているのですが。
仮に当時ヒビ割れを申告したとしても区分所有者さまの負担となるのでしょうか?長々となってしまいましが よろしくお願いします。

理事長解任への実態

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当方の管理組合では、理事長が独裁者で管理規約などは全く無視状態で自己勝手で理事会運営をしています。理事監理がいるが輪番でなった人ばかりで、無知無関心無責任無気力だから、理事長の勝手気ままに運営が進んでしまい、特に管理会社とつるんでいる模様があり、予算化もしない工事案件をどんどん発注をしており、私一人が反対しても決まってしまい困っています。
理事長を解任するしかないので、ネットでその手立てを探るとほぼ皆五分の一の組合員の合意で「臨時総会を開いて解任請求をすれば」と有りますが、その結果の「解任が出来た」実態がどこにも見当たりません。その実態をご存知でしたらばお教え願います。またそれ以外での理事長解任の方法が有りましたらばお教え願います。

火災報知機の点検結果報告の書き方

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

半年おきに火災報知機の点検を行っております。
例えば9階の不在の方もいても、点検結果に○があがっているのですが
この書き方で合っているのでしょうか?

こんな書き方です
9階 作動式スポット20台+定温式スポット10台+音響+発信機 結果○

個人的には こうあるべきかと
901 作動式スポット5台+定温式スポット5台 結果○
902 作動式スポット5台+定温式スポット5台 結果○
903 作動式スポット5台+定温式スポット5台 結果- 不在のため未実施
・・・
9階廊下 音響+発信機 結果○

と書くのが良い気がしますが
アドバイスをお願いします

掃除の範囲

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

清掃員さんによる掃除の範囲は基本的には居住者の目に着くような箇所や、スタッフが使用する箇所と考えて良いものでしょうか?

PSやインターネット配線が設置されている部屋、倉庫等も年1回は掃除した方が良いとの声が挙がっています。
個人的には多く人が立ち入る場所ではありませんので、人件費をかけてまで毎年やるのではなく、3~5年に1回程度で良いのかなと思っています。
もっと居住者や外観に影響のある場所に重視したいとの考えです。

次期理事会役割の選任

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは、理事の選出については賃借人も含めてますが、三役(理事長・副理事長・会計)については、区分所有者に限定してます。ところが、次期理事会の選任会議において、理事長に区分所有者ではない賃借人が内定したと聞き、規約違反と伝えました。ただ、区分所有者の高齢化などで、対応できない方々も多く、比較的若く、意欲や管理組合への理解がある賃借人を取り込みには、区分所有法や裁判での管理者などの法的な制約などがありましたら、教えて下さい。

民泊禁止条項におけるシェアハウスの定義について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

所有する区分マンションの総会で、最近民泊禁止条項の追加が決議されました。国交省による定型文を第12条に追加する内容です。
ここで気になるのが「シェアハウス」の定義についてです。賃借人が家族・兄弟・友人と住む、また婚前の恋人との同棲など、通常の賃貸で許容範囲と見做されている事例まで、この条文の追加を受けて規約違反となってしまう可能性はないでしょうか。
またそのような事態を回避するためには、具体的にどのような条文とすれば良いのでしょうか。

管理費と修繕積立金の間の資金振替えについて

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

適正化法に定められた区分経理に基づく管理費と修繕積立金の間の資金振替えについてご教示をお願いします。管理費が不足する場合、修繕積立金から管理費への資金振替えはダメですが、管理費が余る場合は管理費から修繕積立金への資金振替えはOKでしょうか?私のマンションは管理費が余るのを前提に修繕積立金への振替えを毎期、行っています。そもそも、管理費が余るのが常態化しているのなら、管理費を値下げすべきだと思うのですが、アドバイスをお願い致します。

排水管の「更新」と「更生」

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 築30年で排水管は階下にモルタルで埋め込まれた状態です。過去、漏水はありませんが調査したところ改修が必要との結果が出ました。
 更新の場合、モルタルの斫りが必要で騒音・粉塵が長期間続くので更生がベターと思うのですが、排水管改修工事を実施された管理組合でどのように比較検討されたか教えていただけませんでしょうか?
 また、この手の工事に知見のある方のアドバイスをいただければ幸甚です。

大規模修繕工事の検討の進め方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2021年前後に1回目の大規模修繕工事を実施予定にしてます。前期に修繕委員会募集前にまずは理事会との関係などのルールを決めた方がいいと、修繕委員会細則を総会にかけ、決議しました。また建物診断も実施し、今期、居住者向けに建物診断結果報告会を開催しました。

前期は副理事長、今期は理事長という立場で出来ることをやっているつもりですが、今後どう進めていけばいいか悩んでおります。早々に修繕委員会の募集をした方がいいのか、ただ修繕委員会を募集して委員会が発足しても具体的な検討課題が無ければ意味がないので、まずは理事会で修繕委員会で検討すべき具体的なことを詰めた上で募集した方がいいのか。そもそもまだ動くのは早くて、まずは住民や理事会で勉強会などを開催する準備期間なのか。皆さまのご意見を伺いたく、よろしくお願いします。

修繕工事における管理会社の責任区分

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕を実施したところ、請負った業者の設置ミスが判明
業者はドロン?しておりつかまらない状態になりました。

請負業者が悪いのは明白ですが、
本工事は管理会社の提案
また請負業者選定も
管理会社からのお勧めもあり、進めた業者・工事です。

見積をみると
組合から業者に発注となっているので
管理会社の責任は一見ないようにも見えます
管理会社の責任はないのでしょうか?

大規模修理 銀行融資

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

銀行融資

マンション内掲示板の利用ルール

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション内にある掲示板の利用ルールについて教えて下さい。

当マンションの掲示版は全てを管理員さんが掲示しております。
工事や点検の掲示物はもちろんそれでいいと思いますが、全戸ポスティングされた管理会社のセールス(給湯器の交換等)も、数種類掲示されている事も度々あります。
かなり昔は掲示物に理事長印が必要だった記憶があるのですが、いつのまにかそのような決まりもなくなり、理事会(管理組合)としてはノータッチの状態です。

このまま全て管理員さん任せでよいのでしょうか?

専有部の鍵

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

はじめまして、
現在、築32年のマンションにて理事をしております。
先日の理事会で、理事の一人が管理会社と専有部の鍵を
管理員に預ける契約を個人的にしていることが解りました。
鍵を預ける理由としては、週に2回、留守中にハウスキーパーが
掃除に入るとのことです。
個別の契約で費用を管理会社に支払っているらしいのですが、
管理組合が委託契約を交わしている管理会社にその付帯契約の
ような個人的な契約を交わしても良いのでしょうか?
もしかすると、同じ様に鍵を預かってもらいたい方もいる
のではないかと思ったりもします。

管理会社としては、基本的には鍵は預からず、特例として
行っているとのことでしたが、その方だけ特別?と不公平感
を覚えました。

この件について、今後どのように進めるべきか、何か良い案が
ありましたら、教えてください。

宜しくお願いいたします。








防水シールの防水保障期間

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

7年前の大規模修繕工事の際に、躯体と窓枠の間の防水シール(シリコン)の更新工事を行っています。住民から、窓枠下側にわずかながら漏水により壁紙にシミができており、防水シールの再工事が要求されました。工事業者(大手)からは保証期間(5年間)を過ぎており、工事費(約50万円、大半が外部足場設置費用)の見積もりが出されました。理事長としての対応方法を御教授ください。
1.状況から台風等の強風・強雨時にしか漏水は発生せず、また量もごくわずかであることから、5年後の大規模修繕工事まで工事を待ってもらう、という判断は妥当でしょうか(内装への損傷はほとんどないと思います。結露程度)。
2.防水シール工事後7年後の漏水は、保証対象外となる、という業者の主張は妥当なのでしょうか。防水工事は12年毎に設定されていることと矛盾を感じます。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

外に住んでいる方の連絡先

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

理事会のオブザーバー参加について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

隣との壁

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

避難誘導灯はLEDにできますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか?

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

マンション管理士の違法行為

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理士って違法行為に無頓着な人が多くいませんか。
滞納費について管理組合の者として、組合員と交渉してみたり内容証明を送ってみたり、支払督促や訴状作成などの手伝いをしたり。会計については確定申告の手伝いをしたり。
交渉や内容証明作成は、有償であれば犯罪です。(弁護士法・行政書士法)
もっとまずいのは、裁判書類については、”無償であっても”作成・作成の手助けはもちろん、アドバイスすらも業として行う事は犯罪です。(司法書士法)
同様に確定申告関係も、”無償であっても”アドバイスすらも行政職員を除いて税理士以外が業として行う事も犯罪です。(税理士法)

単なるコミュニティサイトで素人が話をしている分にはまだ「業として(反復継続)」とは言えなかったりしますが、プロを名乗っている以上は反復継続しており、犯罪行為をしているのは明らかで本当に情けないと思います。
大手のマンション管理士のサイトでも、滞納対処の実績とか顧問契約内容として違法行為が堂々と載っています。
このサイトから飛んで見たマンション管理士のサイトにもやはり違法行為が載って居るのが何件か。

他にも、完全に公道なのに勝手に、「利便性を考えて道路にスロープを置いてみた」なんて言って喜んでいるマンション管理士も居ました。他の通行者や通行自転車の転倒とかを全く考えておらず飽きれるばかりです。

違法行為については管理組合を通じて私たちが責任を負わされるのに、自称プロのマンション管理士を雇って手放しで喜んでいる理事達にも辟易します。

みなさんはマンション管理士をしっかり監督できていますか。
もし違法な業務をしていたマンション管理士が居るなら、顧問料などの返還を求めるべきです。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

花を植えてはいけないんですか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

管理員の怠慢

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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