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大規模修繕工事

建物の維持管理

駐輪場の改善

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その他

管理組合の運営

植栽管理(+理事運営支援)が得意な植栽管理会社・植栽管理支援会社

54

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管理規約

管理規約の変更について

7

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住まいのトラブル

管理規約

規約変更について 承諾していない場合

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管理組合の運営

LINEについて

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管理組合の運営

管理組合の理事

11

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管理組合の会計

修繕積立金の運用方法

16

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大規模修繕工事

議事録の件です。

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管理組合の運営

理事会で実施するアンケートのこと

22

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    質問

管理規約

管理規約の細則とガイドライン

15

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電気幹線設備の改修

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは電気容量30アンペア/戸ですが50アンペア/戸へのアップを検討しています。2社に見積をとったところ1億円との回答でした。117戸のマンションですがこんなものでしょうか。

自動ドアの交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築12年のマンションです。過去に数回マンション正面オートロック自動ドアが開いたままとなり、緊急の連絡先に連絡をすることがありました。
先日も開いたままとなり、緊急の連絡先に連絡をした後の対応が遅かったため、管理会社へクレームをしたところ、自動ドアの交換を提案されました。
現状では交換をする必要はない(まだ早すぎる)と考えていますが、「防犯が」「耐用年数を超えている」「部品がなくなる」と言われると、理事さんたちの心が落ち着かない状態となります。

一般的には、多くのマンションさんではどういう状態となると自動ドアの交換を行っているのでしょうか。何年くらいで交換するところが多いのでしょうか。また、どうしても動かなくなってしまったとき、ドアが開かない/開きっぱなしとなってしまう状態において、防犯上はどのような対応をとるのが適切でしょうか。先ほど一般的と書きましたが、一般的でなくてもいいです。皆様のご経験をお聞かせいただけるでしょうか。
どうぞよろしくお願いします。

大規模修繕について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
2回目の大規模修繕の話が早いスピードで進んでいるようです。
先日、初めての説明会で工事業者が全て説明していたので、もう業者まで決まっているのかとの質問に対し、理事(監事)の方が普段から管理会社にお世話になっているのでこちらの業者に頼むとの回答でした。
その為、他の業者や相見積もり等は一切取っていません。
現在出ている見積もりの一戸当たりの金額は200万円となっております。(新たに何かを変更するなどの大がかりな工事等はなく、ほぼ修繕のみです)
国土交通省の平均から見ても高いと思っていますが、中心となる理事の方の意識が変わらない限り、一組合員ではどうにもならないことでしょうか。

また、建物診断のタイル調査についてですが、説明していた業者に赤外線サーモグラフィーでの点検を質問したところ、正式な調査として使用できるかわからないとの回答でした。
やはり調査は打診でないといけないのでしょうか。

長くなりましたが、宜しくお願いいたします。

「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいる友人がいます

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の友人も、「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいます。
友人が言うには、このマンションは厳しい規制があり、強制収容所のような雰囲気とのことです。
1.売却、賃貸ともに理事会の許可(面接)が必要です。
これは、売主と買主、貸主と借主の合意に基づく任意契約に対する介入で、違法行為だと思います。
2.理事会の許可(面接)の際に、原則的に外国人、高齢者は認めない行為は違法行為だと思います。
3.理事会は管理の名のもとに個人のプライバシーを無視するのは、プライバシー権の侵害だと思います。
4.知人の来訪する際にプライバシーに関わることを申告しないと中に入れないことは、プライバシー権の侵害だと思います。
5.来客や友人を専有部の自宅に宿泊させるのも許可が必要で、さらに入退出時に「外来者宿泊手数料」を徴収するのは越権行為だと思います。
6.上記、「外来者宿泊手数料」の支払いを拒否すると、管理人が支払う迄、部屋に請求に来る行為は脅迫行為だと思います。
7.外来者の入場は原則禁止で、NHKの集金人が管理組合から「訪問販売だ、出て行け」と言われてトラブルになったこともあります。
8.専用部のガス、水道工事でも指定業者以外の工事業者の利用を禁止するのは、越権行為だと思います。
8.管理規則により専有部のリフォームについても規制するのは越権行為だと思います。
例えば浴室のリフォームでは、既存のタイルの上に新しいタイルを張ること以外の工法を認めず、更にバランス釜の使用を強制するのは越権行為だと思います。
9.専用部への外来者の来訪を規制したり、専有部のリフォームを規制する管理規則は法令違反だと思い指摘しても、20年以上同じメンバーの理事会は聞く耳は持ちません。

雑誌でも上記の問題が指摘されています。
https://news.yahoo.co.jp/articles/283784fdd68b98ef7d327e596d9d7b4dde0399e7

友人は「有志の会」に入って弁護士を使った提訴も考えているようですが、管理組合からの圧力が強く苦労している様です。

この様な強大な権力を持った管理組合に対抗していくには、どの様な方法があるのか、是非ご教示下さい。

外国人(米軍賃貸)のゴミ出しについて。(マンション)

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ゴミ出しのマナーが悪い事が過去あり、日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すことは不法投棄にあたるため、今後捨てないように。との規約変更(案)が回覧で回ってきました。

現在はゴミ分別に協力を頂いて指定のゴミ袋でゴミを出す等、ルールを守っている中での規約変更(案)の案内がきた為、正直とまどっています。

本当に日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すと不法投棄にあたるのでしょうか。
法律の観点からアドバイス頂けると幸いです。

オンラインでの総会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

Zoom等のオンラインでの総会も現実的になってきたように思いますが、規約を改正すればできるのでしょうか。
もし、規約改正で可能となるのでしたら、どのような文言になりますか。
また注意点はありますか。

管理者管理方式について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は9月5日に神奈川県相模原市に新築されたシニアー向けマンションに転居しましたが、ここのマンションの管理方式が管理者管理方式との事で、一般的なマンションの管理が出来ない様になっています。
これを打開する方法は無いものでしょうか?
現在の状況ではマンションの所有者の社員が理事長に成り、理事は2名、監事一名は居住者より選出されますが、マンションは228戸のマンションです。
ご返事宜しくお願いします。

浴室 在来工法 修繕について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築47年になる秀和幡ヶ谷レジデンスです。
浴室改装を 在来工法 のみに制限されています。理由は、組合に質問しても答えないのでわかりません。

在来工法か ユニットか、所有者間では よく議論になります。
どちらにも メリット、デメリット あり、在来だからNGとは思いません、、が、修繕時の制限に、タイル張替え禁止、があります。

リフォーム(修繕時含め)のタイル交換禁止で、既存のタイルの上に新しいタイルを貼ること、とされています。

このような 工法で 防水は高まるのでしょうか?

老齢マンションのため、漏水事故につながることは避けるべき、と思っています。このような工法の推奨が、防水管理に繋がっているかどうか、ご教示いただきたく。

ルーフバルコニーにサンルーム設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

7階建てのマンションですが、6Fのルーフバルコニーにサンルームが設置されているのがわかりました。
1年以上話し合いを続けて、撤去をお願いしているのです応じていただけません。
話し合いでは、あくまで規約違反であることを根拠にしているのですが、発見当時の議事録に「建築基準法に違反している」と記載されています。当時の理事達は本当にそう思っていたのでしょうけれど、建築基準法などの知識はない今の役員では、それを証明することもできませんし、問題は規約に違反していることだと考えています。
しかし、相手方からは、建築基準法に違反したと明記しているのだから、その根拠を示せと責められています。
築20年ですから、当時よりは容積率も緩和されているのではないかと思いますし、たかが3畳程度のサンルームが建築基準法のどこに違反するのかと悩んでおります。
このサンルームには、家具を配置し、部屋として使用していることも見られますが、上階からのぞいてわかったことなので、それを指摘するのは憚れます。
お知恵をお貸しくださいませんでしょうか。

コロナ禍での総会で規約変更など

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

コロナ禍で2020/6の総会は、「書面による決議」のようなやり方、「集会」をしない形だけの「総会?」でした。
「規約54条(書面による決議)に追加する議案を決議しました。
約65%の委任状+議決権行使書で。」
2021年春から「大規模修繕」があります。おそらく過去最高額に。
追加議案とは
『天災(地震等)や人災(感染症等々)によって、総会が「集会によって」開催されない場合に限り、当該総会の開催の承認及び総会議案の決議は、組合員が全員一致ではなく、「開催の承認」は、組合員総数の「過半数」の賛成で「承認」され、総会の決議は「過半数決議」および「特別多数決議」によって決議される』。
質問
①コロナ禍に紛れて、集会によらない総会のようなソウカイ?を実施したうえに、このような規約が決議されたことに問題はないのでしょうか。
②今秋に臨時総会(2021年大規模改修の)が集会によらないソウカイがあります。この総会は総会でしょうか?
③中途半端に思える「追加された54条規約(書面による決議)は有効なのでしょうか。
④法律を規約で変更することに問題はないのでしょうか。
⑤ここフクオカでは集会にヨル総会は可能なのに、集会をしないよう組合がリードしている。困ったもんです。
すっきりしないので「アドバイス」をお願いします。

年度を超えて完了する工事に係る予算・決算処理について

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今回機械式駐車場の改修工事を実施することになりました。
11月に発注・契約締結して、工事は来年1月に着工・完成します。
11~12月は請負会社側で部品調達や施工準備を行うそうです。

当マンションの会計年度は1月に始まって12月に終了します。
理事会では、契約の締結を11月に行うので今期の予算を修正すべきだという人と、
工事が来年度になるので、来年度の当初予算に計上したのでよいという人との間で問題になっています。(管理会社もこの意見です。)

この場合、予算はどちらの年度に計上すべきなのでしょうか。
管理会社に従って来年度に回すとすれば、予算もないのに今年度で発注できるのかとか、万一、発注した後になって予算が認められなかったらどうしようとか色々心配しています。

また、今年度の予算を修正して工事を発注した場合、12月末の決算では、未払金処理等が必要なのでしょうか。

理事長と連絡が取りたい

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

所有する収益不動産の一つに、理事長方式のマンションがあります。
収益用不動産なので理事長も外部に住んでおり、困ったことに登記上の住所には住んでいません。
管理会社に連絡してみても個人情報なので教えられないと言われました。
そこで判例によると名簿閲覧の権利の方が、個人情報保護より強いと伝えたところ「その判例は理事長が名簿の開示を拒否した際の判例であって、管理会社に対する判例ではない。さらに管理会社で名簿を管理していないので名簿を見せる立場にない」とのことでした。
年一回の総会まで待てば会えると思いますが、管理会社からおかしなことを言われてその場で話し合いを拒否されたらまた一年待つことになってしまいます。
どうしたら理事長と連絡が取れるでしょうか。
なお、目的は総会招集を目的とした組合員名簿の閲覧です。

専用駐車場の使用権利および優先順位について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
私どものマンションはマンション下の専用駐車場が、31戸に対して18個しかありません。そのうち1個は来客用として使っていますので、17軒のお宅がマンション下駐車場を使い、それ以外の方は外部の駐車場(管理組合が契約)を使われています。管理規約に駐車場のことが何も書いてありませんでしたので、20年ぐらい前に駐車場使用規程を作り、「使用場所は管理組合が決めるということ、居住年数順で、車の使用頻度が高い人を優先すること」を明記しましたが、例えば「車を持っている人」しか契約できないとか、そのようなところまで詳しい表記はありません。
この10年ぐらいはマンション下でも空きが出ましたので賃貸の人にも数人使用許可を出していました。ところが、このところ急に空き家がリフォームされて新しいオーナー兼居住者の方が増えました関係で、少しずつ賃貸の人に外部駐車場へ移動していただき、とうとうマンション下の駐車場で賃貸の方は一人もいなくなりました。
そこで、お一人だけ、ご自分は車を持っておられませんが駐車場をご自分の来客用として使っておられる方がいたので、その方に外部駐車場への移動をお願いしたところ、どうしても納得してくださいません。
「車を持っていない人が契約できない」とは管理規約のどこにも書いていないとおっしゃって、古くから住んでおられるので居住年数順では優先されるはずだとも言われるのですが。。。
もう総会で決議をして新しい規約にしなければ無理でしょうか?
お知恵を拝借できれば幸いです。よろしくお願いいたします。

リプレースの際のマンション管理業協会保証機構の保証期間の取り扱い

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 マンション管理業協会保証機構の保証期間は細則によると、「保証委託契約は毎年10月1日付けで締結し、保証委託契約の有効期間は毎年10月1日から翌年9月30日までとする。」と一律の1年間とされています。
 
 このたび、管理組合で旧管理会社を12月31日で解約し、1月1日から新管理会社と契約する予定で、総会の議決を取ったところです。
 新管理会社の契約書を見ると保証期間は2021年10月1日から9月30日までとされています。
 
 このように管理委託契約期間が中途でリプレースした場合、1月1日から9月30日までの期間の保証の取り扱いはどうなるのでしょうか?
 無保証期間が生じるのでしょうか?

マンションに子猫が住みついて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの駐輪場に子猫が5匹生まれ、住みついています。
可愛いので隣の家、マンション居住者が餌を与えているようです。
最近の猫ブームで地域でも野良猫をよく見かけます。
有効な対策があれば教えてください。

管理会社の担当者が規約改定の阻止をしています

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。理事会で議論をして、管理組合の役員、組合員の
85%が規約の改正を望んでいるにも関わらず、管理会社の担当者が、阻止をします。そんな権限が、管理会社担当者にあるとは思えません。
曖昧な表現の規約の一部を、具体的なものに書き換えたいだけなのに、「僕の運用の考えの方が、良いと思います」と言い出し、阻止します。
その運用方法は、全員が反対です。
理事会では、規約の改正部分の文章は、すでに話し合っています。
次回の理事会で、臨時総会の議題(一部の規約の改正)をあげて、招集したいだけなのですが、それを阻止します。
次回の理事会で、理事長が発動して、理事長以外の役員が100%挙手して賛成ならば、臨時総会は招集できますか?

エレベータ―保守管理会社の独立系変更について

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近総会があり独立系の会社によるプレゼンを実施しました。その会社に変更した場合の金額提示を求めたところ、管理会社に任せており、この場で提示は出来ないと言われました。おそらく手数料が加算された金額が提示されると思います。一方当方が依頼した別の会社は現金額の約50%減の提示でしたが、遠方でコロナ禍の為プレゼンに参加出来ないと言われました。管理会社も利益確保の面でやむ負えないのだとは思いますが、妥協していいのか悩んでいます。感触では3割程度の削減になると思います。宜しくお願いします。

5G基地局誘致について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

収支改善の為5G基地局誘致を検討していますが、誘致依頼先及び方法がわかりません。さらに税務面で課税がどうなるのかも心配です。住民の合意形成はどうなのか。ご享受ください。

大規模修繕工事着工までの流れ

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事会にて大規模修繕工事について検討しております。
大規模修繕工事における総会決議なのですが、どのタイミングで必要になるのでしょうか?
(施工方法の決定、請負契約の締結、工事対象部位の決定、予算等)

適正価格

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

質問なんですが、現在の管理していただいている管理会社の今までの随時工事の見積もり数件があまりにも高いので、今回他業者に工事・点検部門も合い見積もりをお願いしようとしています。理事たちも高かった事を知っているのですが、再度事情を説明し将来の財産形成に非常に影響が出るかの知れないので、理事の皆さんの承認を基に管理会社の担当の方に建物保守・建設管理関係の合い見積もりを取ることの承認を得ようとしましたが、承認されません。「理事の皆さんの了解が得れないのであれば総会で皆さんにこの経緯を説明しようと思うので、反対意見も堂々と皆さんの前で言ってください。」といっても拒否されます。
理事会の依頼なしで、区分所有者数人の意見でも管理会社の詳細の開示を要求できるのでしょうか?そして管理業者はその要求に応じる事を必要としてもらえるのでしょうか?ご教示いただければ嬉しいです。宜しくお願い致します。

議事録の閲覧希望への対応

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

一部の住民の方から理事会議事録の閲覧依頼があり対応に苦慮しています。
理事会議事録を閲覧させる場合は、個人情報の部分は消し、コピー・写真撮影不可の前提で閲覧させていますが、組合員なので総会議事録のように全文を提出するよう要求されており、もし隠蔽するなら提訴すると言われ苦慮しています。
皆様はどの様に対応されていますか?

駐輪場使用料の不払い自転車の処分について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で駐輪場値上げの法案が可決しましたが、それに頑なに反対する住民が、駐輪場使用料の不払いを始めました。
不払い住民には理事会として、駐輪場からの退去を電話と文書でお願いしましたが完全に無視されています。

理事会としては駐輪場には3人のウエイティングがありますので、不払い自転車には駐車場脇の空きスペースに移動していただき、チェーンで固定しようとの話になりましたが、管理会社は理事会による「自力救済」は法令違反となるので当分の間(1年程度)は放置するしかないとの見解です。

管理規約に違反して駐輪場に置かれたままの自転車を移動させるのは法令違反なのでしょうか。
また法令違反にならないようにするにはどのような方法がありますでしょうか?


エレベーターのフルメンテ契約での部品交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築18年目と築16年目を一体化させたマンションです(エレベーターは各1台)。大手エレベーターメーカーと、新築当初からフルメンテナンス契約を結んでいますが、10月から安い他社に乗り替えます。(最初の10年くらいは安価なPOG契約にすれば良かったのに、バックマージンでもあったのでしょうか)
ところがここに来て過去の修繕履歴を調べたら、制御盤内リレー取り換えが3回、ブレーキ開放用バッテリ交換が2回、乗り場ボタン基盤取り換え、戸閉安全装置バンパー取り換え、扉ガイドイシュー取り換えが各1回くらい、それだけです。
以前にこの相談室で「メインロープ交換が8年目は早すぎないか」という相談があり、その際、「遅くても10年か12年目に交換」と回答されていました。
18年目に突入しているのにフルメンテの「やらずぼったくり」のようで、疑問を深くしています。
10月までにいろいろ交換させたいのですが、何かアドバイスをお願いします。

管理会社が推薦してくるマンション管理士

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前、管理委託費の適正化について管理会社と話し合いをするかどうか相談した者です。

結局話し合いには出席しましたが、管理会社からはたいした提案は有りませんでした。

そしてとある管理士を紹介されました。
調べてみると以前に管理会社主催のセミナーに講師として招かれていることが判りました。

このような管理会社と金銭授受関係にある管理士は信用して良いのでしょうか?

管理組合理事会の諮問機関設立について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築30年の130世帯のマンションで理事は1年交代で輪番制でもあり不慣れかつ専門知識もないことから 管理組合の諮問機関を設立(任意の会)理事会に対し住民が快適に暮らせるコミニュティ及び建物管理等の提言する方向で進んでいますが注意点等ありましたらご教示ください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

専門委員会の設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会の諮問委員会として、管理規約及び管理委託契約書の変更等を調査or検討する専門委員会を設置したいと考えています。
管理規約・管理委託契約書検討委員会(仮称)が設置されているマンションで、その要綱or運用規約があったら教えて下さい。

フロントのレジを廃止し、料金徴収を銀行振替とするのは総会決議ですか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、来客駐車場、ゲストハウス、会議ルームの料金徴収はフロントで現金のみでした。

理事会でフロントのレジを廃止し、料金徴収は銀行振替とし手数料は管理組合負担でとの話があり、理事会としては利便性が高まるとの判断で了解し実施に移しました。

ところが一部住民より現金徴収から銀行振替とする事は総会決議事項であるので、直ぐに銀行振替は中止撤回するよう要求がありました。
当初は銀行振替は理事会決議で良いと言っていた管理会社は、住民からの指摘に対し銀行振替は一旦中止し半年後の総会迄待った方が良いと言い出しました。

この様な場合、総会決議迄待たないで、理事会決議だけで実施してしまうと大きな問題となるのでしょうか?

理事会のオブザーバー参加について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

マンション管理会社以外の業者に発注する場合の管理会社の業務範囲・運用に関して

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

費用低減の為に、管理組合が業者へ直接契約する場合が有ると思います。
業者としては、設備点検業者、小規模な修理業者、大規模修繕業者、共用部の保険会社等です。
この場合、
・管理会社の業務範囲
・業者への連絡方法や業者立ち入りの対応
について参考にしたく、下記に質問させて頂きます。

(1)管理会社に行わせる場合:
管理委託契約全体の中身を作り替え、組合が直発注の場合でも、管理会社が「お世話をする」仕様に変更する必要がありますが、具体的にどの様に記載されているのでしょうか?

一方、国土交通省が指針として作成している「マンション標準管理委託契約書」別表第1-1(3)三 を見ると、
「乙(管理会社)は、甲(管理組合)が本マンションの維持または修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)を外注により乙(管理会社)以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」
とあるので、この部分の修正して、管理会社に対応させているのでしょうか?

また、業者の立入り対応も、管理会社にて実施する様に記載しているのでしょうか?
具体的な管理委託契約の記載例を開示して頂けると幸甚です。


(2)管理組合が行う場合:
例えばエレベータ年次点検を管理組合が直発注した業者へ依頼する場合は、
a)管理組合の理事が業者へ依頼する?
b)作業日のマンション連絡は、管理会社に依頼して、作業日案内を出してもらう?
c)作業日当日の立会は誰? 理事、管理員?
d)不具合発生時は、業者連絡先は管理組合に開示しているので、不具合を発見した管理組合員が業者へ連絡?それとも理事が連絡?


以上、管理組合が業者へ直発注した場合の運用についてご教示願います。

大規模修繕 共通仕様書について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕の工事をコンサル主導で公募しました。
7社ほど応募があり、見積もりを依頼したわけですが、その際の仕様書なんですが、コンサルが設計図を書き、それを元に数量を各施工業者が拾って、見積もりを作成することが普通なんでしょうか?てっきり、タイルの枚数とか統一した仕様書で見積もりを取ると思っていたのですが、詳しく聞いてみると、数量は各自施工会社が拾う。その上、その数量以上のコストがかかっても、管理組合に請求できないそうです。

規約を守らない住人への対策

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ペットの飼育を認めていないマンションの理事です。
犬を“飼っている”住人(区分所有者)がいるとクレームが入り対応したところ、飼っているのではなく貰ってくれる人を探している最中と主張し、対応した理事や管理人にクレームをつけるような対応で、すぐには改善する見通しではありません。
規約を守ってもらうための方法や対策などないでしょうか。
以前にも別件で問題を起こしている住人で、ある意味問題人物です。

修繕積立金値上げのプロセス

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日の定時総会で管理会社主導による修繕積立金の大幅値上げが可決されました。2ヶ月前に議案の通知があり、有志による説明会の開催も拒否されたうえでのスピード可決でした。このため、例年通り総会出席者はまばらで、賛成票の大半が議決権行使書によるものでした。議決権行使書で賛成票を投じた組合員の中には、議案の中身すら把握せず、取り合えず全部〇を付けて提出した方(自分も今まではそうでした)が相当数いることも確認されています。組合員の無関心と大規模マンションの横の繋がりの薄さに見事つけ込まれた格好となりました。
そこでご質問です。上記決定を覆すために、どのような方策が考えられるでしょうか。ご教授お願いいたします。

排水管の更生 工法

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当方、築40年になります。
排水管の竪管がかなり劣化が進んでおり更新・更生工事を検討しておりますが
工法がたくさんあって各業者とも自社の工法が優れているとしかいいません。
実際のところどの工法が優れており、劣っているのか一長一短があると思うのですが皆さまはどうお考えでしょうか?

鋳鉄菅(雑排水・汚水共用)の劣化診断(内視鏡検査)の結果、サビ、コブで肉厚が薄くなってはいますが穴が開いている等は確認できませんでしたがD判定、早急に検討が必要と言われました。

総会議案で未承認の工事でも予算案で承認されれば工事を実施できますか

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

共有部の蛍光灯をLEDに変更する議案(工事費1300万円)審議で蛍光灯での工事費の見積を取っていなかったため裁決不可となりました。5ヶ月後の総会でこのLED工事は次年度予算案に組入れて予算案として承認されました。(蛍光灯の見積はこの時点でも取っていませんでした。)その後、工事は実施されました。
私は予算案はあくまでも経費の予定なので予算案が承認されても工事自体は承認されていないと思うのですが私の認識は間違っているのでしょうか?

クリーニング取り次ぎサービスでのトラブルについて質問させて下さい。

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

コンシェルジュサービスについて質問させて下さい。
当方のマンションは8時から22時の間コンシェルジュの女性がおり、クリーニング取り次ぎサービスを行なっております。
最近問題になっているのが、クリーニングをが終わったにもかかわらず長期間取りに来ない住民が増えている事です。

取りに来ない理由は、クリーニングを仮保管している事務室を自分の衣装ケースの様に考えているようで、例えば春になると冬物のコート類をクリーニングに出し冬迄の半年以上取りに来ません。
コンシェルジュからはクリーニングが終わると連絡し、それでも引き取られない場合は引き取り要請の文章を投函し、その後は電話で繰り返し引き取り要請をしますがそれでも取りに来ないとの事です。

今では引き取りに来ないクリーニングが増え事務室の通路にも溢れている状況で安全上も問題でと思われます。
このため管理組合の判断で、半年以上の長期クリーニングを住民の部屋まで持参させたところ、一部住民から、他のマンションでは普通に長期保管しているものを一方的に取りやめるのは納得いかないと引き取り拒否の上、管理組合に厳重な抗議が来ました。

質問ですが、クリーニングサービスのあるマンションでは、この様に長期間引き取らない事を認めているケースは多いのでしょうか?
また長期保管を要求される住民には どの様に対応すれば良いのでしょうか?

タバコの匂いに敏感な人の対応方法

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

御世話になります
理事をやっております

先日、たばこ嫌いの方から
共有部の廊下・エレベーターからたばこの匂いがするのでなんとかならないか?との話がありました。
共有部は各専有部の部屋で吸っているたばこの排気が、風などでまわれば当然廊下に匂う事もあると思います。
エレベーターは基本、禁煙であるため 予想ですが部屋で出かける前に吸った人が
そのままエレベーターに乗れば肺に残っていた匂いが多少はするとは思います。

嫌いなことも人によっては違う事から理解できるので、
住民向けに「タバコの匂いに敏感な方もいるので意識してあげてください」と
掲示はしましたが、その後、ご本人の感覚では一向に改善されておらず
今度は全部屋に投函してくれと、かなり強気の発言
受動喫煙法で管理責任を問われるから、しっかりやってくれまで指示がありました。

かなり、こまった発言ですがみなさんはどの様に対応しておりますか?

受動喫煙法はしらべましたが、具体的な場所として、飲食店や事務所などはありましたが
マンション共有部の指示はなく、ご本人の拡大解釈と思われます。

細則の変更

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事の大半が、廊下に私物を置ける細則に変えたいと議案を出してきた時はどうしたらよいのでしょうか?廊下は共用部分だと言っても、みんなで多数決で決めればよいの一点張りで。二言目には民主主義だと言うのです。避難経路だと言っても幅が十分にあるから大丈夫だとか。もっともらしいことを言われると返す言葉がありません。バッチリと説明できる言葉はないでしょうか?このまま採決されてしまうともう終わりです。今期はもう理事長ではないので、立場が弱いです。将来の資産価値などを考えない人には説明の言葉がないので困っています。

規約(専有部分の用途)の改定について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

専有部分の用途は、住居をメインと考えるマンションです。
専有部分の問題は、まだ出ていません。

マンション規約の専有部分の用途は、暴力団、民泊だけを制限してます。
その部分に「ウィークリーマンション」「シェアハウス」「無許可託児所」「グループホーム」など不特定の出入りがある用途を認めない主旨の改定をしようと考えてます。

いまの管理会社は「その規約改定をすると、問題があるマンションではないかという風評被害がでて、資産価値が落ちるので改定はしない方がよい」と意見してきました。

「資産価値が落ちる」という言葉で、不安がる人が出てしまいました。

マンションを守る(住環境を守る)ことを考えれば、問題の出ていない今が改定のチャンスであり、改定により資産価値が上がると思っています。

みなさんは、専有部分の用途を詳細にして制限することを、どのように思いますか?

国から配布されるマスク

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

質問とは違いますが、皆様のお考えをお伺いできたらと思います。
国から布製のマスク2枚が全世帯に配布されることになりましたが、私自身は市販のマスクの在庫がありますので、この度配布されるマスクは必要はないです。
同じマンションに住む方の中には、お子さんもいらっしゃるので2枚では足りないという方もいると思います。
そこでマンション内で欲しい方と不用な方の橋渡しができればと考えました。
不用な方は管理員室ポストに入れていただいて、欲しい方は全戸に配布した申込書を管理員室ポストの入れていただくことにしました。
マスクが届くのはマンションでは同じ日になると思いますので、それから1週間ぐらいをめどに抽選をしようと思っています。

回収できる数が少ない予想もありますが、皆様はどのようにお感じになられますでしょうか。

是非ともご意見をお聞かせいただきたいのですが。
よろしくお願いいたします。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

理事会決議での委任契約解除について

当マンションではマンション管理士、税理士を理事会決議において解約しています。委任契約の際は勿論総会決議を行っていますが、その決議に用いた契約書「期間内であっても甲において総会もしくは理事会において解約の決議があった場合もしくは信頼関係を著しく・・・」の条項に基づき理事会で決議し通知を行っています。相手先はどちらも個人事務所ではなく、管理士はNPO法人〇〇マンション管理組合連合会でしたが何ら問題もなく処理されています。なお年次総会では解約を活動報告し承認もされています。解約に総会決議を必要とするのは解約項目に理事会決議が明示されていない場合と思われますが、皆さまの管理組合では如何でしょうか?

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サンライズ さん

理事会の録音について

先日の理事会で、理事会の録音は禁止、との通達がありました。議事録を作成しているのは管理会社、その議事録を理事長が承認になるので、録音は必要ない、が理由でした。ただ、それでも、会議の意見の真意と議事録の間違いは発生する可能性があるので、エビデンスとしては必要かと思いましたが、どうも、管理会社はかなり強硬な姿勢でした。というのは、理事会の司会を管理会社が行っており、司会者はかなり録音に関してはかなり強硬に反論していました。これって、録音が管理会社にとって、管理会社側の論理でしょうか。理事の一人からは自由に意見が言えなくなる、との意見もありましたが、組合員の中での話なので、組合員全員がオブザーブ可能であり、残されたら困ることを言うことに、疑問を感じますが。いかがでしょうか。

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TOSHI さん

共有財産(専用庭樹木)の処分

お世話になります。  修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです… 当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。 この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。 ① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか? 理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。 「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、 管理組合としては基本的に伐採、 伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う) という方向で総会議案を検討しては、となっています。 ② この専用庭樹木を 伐採(共有財産の処分) または 共有財産→私有財産 するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。 どうぞ宜しくお願いいたします!

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J さん

理事会の書面決議

理事です。コロナのため、理事会を書面決議にて行うと管理会社から理事長経由で連絡がきました。 規約には理事会の書面決議について規定がありません。 (総会については全員が賛成すれば行うことができるとあります) そもそも理事会を集まらずに行ってよいのかわかりません。

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sato さん

マンション管理における機械式駐車場の長期修繕計画のトラブルについて

2021年10月現在で、マンション管理組合の理事長です 当マンションは、39戸で2006年に建設し15年目 機械式駐車場が23台分(3段4棟、3段5棟の2台)設置 マンション管理は、管理委託会社(A)に任せており、建設当初から、Aよりマンション管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出 2018~2019年にかけて機械式の長期停止トラブルがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施 その後、機械式の管理会社(B)→Aあて「今後、機械式のチェーン交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり 機械式の高額修理が続く可能性があり、A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出 また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、マンション全体の修繕積立金が-3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明 先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「マンション建設会社とAに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。 本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか? 仮に、裁判を起こした場合、マンション建設会社とAに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか? 仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか? 同じような裁判判例はありますでしょうか?

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すぎもと さん

専有部同士の漏水工事の調査費用を組合にあてるの?

素朴な疑問です 漏水箇所は専有部内台所下のエルボー配管 各世帯の水道弁以降は専有部なので →止めたら漏水は止まりました →管理会社立会 漏水なので下の階の専有部に被害 なので、、、、 上階 専有部→ 下の階 専有部の 専有部同士の同氏の保険やり取りと思いましたが。。。 管理会社より 配管のピンホール部修繕は専有部者 調査費用は管理組合対応、調査費で保険会社に請求 まずは組合で立て替えて下さいとの事 組合は専有部間なので、管理会社がメインで工事する場合は ご自由にどうそのスタイルでした 注文書は交わしておりません あれ????疑惑です これ合ってますでしょうか? 私は専有部→専有部なので全部当事者間の争と思っております。

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カレー大好き さん

掲示物の承認

管理会社が作成した掲示物を理事会が承認するのはなぜでしょうか? 承認できる根拠は規約などにあるのでしょうか? どこのマンションでも管理組合名などで生活音の相談、ベランダでの排水など禁止行為の注意喚起文書を掲示されていると思います。 特に禁止する根拠が曖昧なベランダでの排水などへの注意喚起は気になります。 単に管理会社が作成した掲示物を管理者として承認しているだけなのでしょうか?承認する際は決議も必要になるのでしょうか? 理事会の決議事項にもないし、よくわからなくなりました。

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gibson さん

マンション管理センタ-の見解

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ-にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ-を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

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サンライズ さん

機械式駐車場の電装部品交換

築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。 以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。 電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。 電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。 交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト(モーター、シーケンサ)、基盤・インバーターとの記載です。 お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。 ①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか? ②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか?(不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか?) ③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか?

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うどん さん

駐車場の外部貸し

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。 管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く?→?→?・・→契約、までどうすればいいのでしょうか? また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか? 具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

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