Thumb default icon 2

    質問

管理規約

危険物の持ち込みに灯油は入るのでしょうか?

12

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

LPガスから都市ガスへの以降について

6

    Thumb theuwzlcaq

    質問

管理組合の運営

LINEについて

12

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

管理業の委託

管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

114

    Thumb 2013 05 30 12.06.43

    質問

管理組合の会計

管理組合の運営

会計期間をずらすことは可能か

23

    Thumb

    質問

管理規約

理事会の成立

23

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の運営

理事を辞めたい

17

    Thumb

    質問

住まいのトラブル

ペットに迷惑

27

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

非常用発電機について

41

    Thumb im000008

    質問

管理組合の運営

マンション管理士の立場

91

scroll down
理事会に呼ばない事ってありますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。

防犯カメラ設置についても度々お世話になりました。今期も理事会に参加しております。

議事録の個別配布・建替えに関して委員会設立等の意識調査とか案を出して煙たがられていますが、理解を示して頂ける方もいて、去年よりは少し良いです。

それで、先日、当マンションでまた液体があり、副理事長(前理事長)が、緊急の理事会を要求されたそうです。
但し、○○さん(私です)は呼ばないようにと言われたそうです。

今回は、ごみ袋から漏れた?的な液体で、犯人捜しもどうかと、掲示板に注意喚起して、緊急会議はやりませんとなりました。

開催はされなかったのですが、理事会に特定の役員を呼ばないって事もあるんですか? 
理事長もやった事ありますが、呼ばないって考えた事もないので、今後の参考に教えて頂ければ助かります、宜しくお願い致します。

標準管理規約の「電磁的方法」の導入について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約の見直しをしています。
標準管理規約をベースに見直しをしているのですが、総会の招集、議決権行使、議事録など、「電磁的方法」を標準管理規約は取り入れています。
ですが、標準管理規約の内容では、住民には判りずらいのです。
皆様のマンションで良い規約案(電磁的方法)の案文を作成されていませんでしょうか。参考までにお教えいただければありがたいです。

機械式駐車の更新

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションは、築20年になり、機械式駐車を保有し、全世帯一台あたえられています。
計画では30年目に機械式駐車場の建て替えになっていますが、海が近いと言う事もあり、更新時期が早まることになりました。機械式駐車場の事で詳しく方にお聞きしたい事があります。今使用している機械式駐車場のタイプは油圧式で昇降していますがモーター式とのメリット、デメリットがわかるかた、モーター式の電気容量、電気料金など、どちらのタイプがコスパが良いか、故障しにくいとか、メンテ費が安いとかどんな情報でも良いので教えて頂きたいです。よろしくお願いします。

リフォームによる漏水

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめまして。
築27年でリフォーム後の中古物件に住んでいます。
浴室より漏水が発生しました。
原因は床スラブ貫通している排水ドレンに差し込んである、浴室からの配管部分よりの漏水でした。
管理会社からは貫通している排水ドレンは共用部分だけども、そこに接続している配管は専用部分だといって、マンションの保険は適用できないとの回答がありました。
この場合、前住人やリフォーム会社への責任を問えるのでしょうか。
ただし、前住人やリフォーム会社が不明です。

総会で決議すべき事項なのか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社は「居住者向け有料サービス」を提供しており、マンション分譲時に、個人加入ではなく管理組合一括加入が既定になっていました。
入居から数年経過後、そのサービスの費用対効果に甚だ疑問があり、総会において問題提起した結果、居住者にアンケートを実施することになりました。「退会希望」が圧倒的多数で「継続希望」を上回りました。
さて、ここからです。ご教示願います。
(1)アンケート結果を受けて理事会が管理会社に対して「退会」を通知すれば事足りると思っていたのですが、管理会社は「契約解除なので総会決議が必要」と言うのです。
管理会社の言い分は正しいのでしょうか?
(2)「退会」を決議するための臨時総会の招集通知書が配付されました。総会を欠席する人のために、委任状と議決権行使書が添えられています。後者は、解約を「承認する」「承認しない」の二択です。総会出席者は席上で挙手を求められるのでしょう。
これだと、アンケートと総会の二重決議にならないのでしょうか? また、もしも実施済みアンケートと臨時総会とで結論が違った場合は総会結論が優先されるのでしょうが、何か問題が生じたりしないでしょうか?
(3)アンケート回答の回収時期は4月下旬でした。臨時総会の開催日は10月下旬で、解約日を10月末日とすることになっています。アンケート回収から臨時総会開催まで半年は長すぎます。5月半ば頃まではコロナ第1波の影響で管理会社・管理組合とも活動を控え気味だったとはいえ、6月中には開催できた筈だと考えます(解約日6月末日)。
そこで、7~10月の4ヶ月分は過払いだから返金してもらいたい旨を総会席上で主張したいのですが、この主張は非常識でしょうか?

貯水槽の跡地使用について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長をやってます。給水工事で貯水槽を撤去しました。使用変更を定期総会で
議案にする予定です。
駐車場で利用する案を提出する予定ですが、跡地のコンクリートの強度が弱いと
現在工事中の現場監督から指摘されています。鉄筋を入れたコンクリート工事で
強度を上げたいと考えていますが、建築基準法に違反することにはなりませんか。
あるいは届ける必要はありますでしょうか。よろしくお願いします。

規約、細則を守らない人への具体的な対応

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

禁煙なのにタバコを吸う人、ペット禁止なのにペットを飼う人に対し、
何度も忠告しても聞かない人には、どう対応すればいいのでしょうか。
最終的には共同の利益に反するとのことで訴えることでしょうが、受忍限度を超えないとして、勝訴できないとか、仮に勝訴しても、弁護士費用の持ち出しになったりする懸念があります。「相手の立場に立って交渉」とか「相手の言い分も聞く」とか抽象的なアドバイスはよく聞きます、何かいい方法はありませんか

人件費

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理員(契約社員)が月~金、9:00~17:00まで常駐。管理会社から最低賃金が26円上がったので150h稼働(3,900円)+福利厚生費等で5,300円の値上げ申請がありましたが納得できないと突っぱねたところ3,900円だけでもとお願いされたが
管理員の給料を160,000万と仮定すると自給換算すると1,066円となるため理屈が合いません。値上げするための大義名分としか思えないのですが・・・
詳しい方アドバイスおねがいします。

事務管理費の相場

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当方5階建47戸のマンションで事務管理費は月に101,000円。同じ管理会社で11階建107戸の事務管理費が75,000円。調べても明確な算定基準はなく管理会社に支払う管理費で算定するのが妥当とか入居個数にもよるが各戸平均1,000~1,500円の負担とか色々でマンション業協会では一概には言えないが個数の多い方が負担が大きい方が普通ではないかという意見もあり。誰か教えて下さい。

理事会から臨時総会前の事前質問の提出依頼について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、臨時総会の開催案内が来ました。案内には、「総会当日に3つ以上質問する方は、事前に質問書を提出してください。」との記載がありました。
一般的に、この指示に対して従わなければならないのでしょうか。
理事会が当日の議事進行をスムーズに行う目的と思いますが、個人的には、平日は仕事で忙しく、総会直前(総会は通常、土日に実施)に資料を読むため、実施困難または当日朝提出となる可能性があります。
事前提出せず、当日質問した場合、あるいは事前質問以外の質問をした場合、理事会または出席者から白い目で見られないか、懸念しております。
何かアドバイス等いただけると幸いです。
(2週間以上前に総会資料をいただければ、対応できたと思うのですが・・・)

光回線の「戸建てプラン」と「マンション向けプラン」につきまして。

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま。大変お世話になっております。

現在、光回線の導入につきまして、議論をしております。
「マンション向けプラン」だと1本の光ファイバーを複数人で分けて使用するという形になるため、速度低下を懸念されている区分所有者の方もおり、各家庭で「戸建てプラン」で契約しても問題ないか?という問い合わせが来ております。

「戸建てプラン」は契約者のためにMDFやIDFの中にライターほどの大きさの機械を入れる。ということになると思いますが、MDFやIDFの中に1家庭のための機械を設置しても良いものか。悩んでおります。規約を改定すれば問題ないですか?
宜しくお願い致します。

管理組合活動協力金

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会役員です。
管理組合活動協力金に関する規約・細則を総会で定めるのですが(外部組合員が対象ではなく、輪番がまわってきても役員に就任しない組合員等対象、75歳以上免除可、後日役員就任したら返金可)、そのついでに、3年連続して定期総会で出席も委任状提出も議決権行使書も提出しない組合員に対して、2000円の協力金支払いを課すという条項を定めようと思います。

確かに、議決権行使書は権利ではありますが、当組合では、過年度に「区分所有者の責務」として「総会出席し管理組合の意思決定に参加すること、役員に就任するなど管理組合の活動に参加すること」を規約に定めました。これの具現化でもあり、「3年連続して」「定期総会に限る」「金額が少ない」ことから、裁判されても負けるとは思っていないのですが(「権利性」よりも議決権行使する人がいなくなったら管理組合の意思決定ができなくなってしまう方が問題です)、「公序良俗に反する」との反対意見が寄せられました。これに関する参考判例等ありますでしょうか。また、ご意見いただけたらありがたいです。

理事会議事録の閲覧、コピーについて。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会の議事録の閲覧とともに、規約違反の証拠として理事会の
に提出された、監視カメラに写された私の「全身写真」と「部屋番号」「氏名」を明記されたA4の資料の写しを請求いたしました。
議事録の閲覧は認められましたが、私の画像の写しをいただくのは
拒否されました。
私自身の保有個人情報として、請求することは不可なのでしょうか。

管理会社の委託解除に伴う自主管理について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日、理事長名で「管理会社との委託契約を解除し自主管理にすることにした」と書面が配布されました。
理由としては、委託費の大幅な増額請求があったこと、これまでも管理組合を主体としてマンション管理をしてきたことで自主管理することに問題はないと判断したそうで、管理項目や管理に係る委託業者の変更はなく、管理費、修繕積立金の金額変更はないとのこと。

また本来は臨時総会を開催する案件だが、コロナ禍と短期間での決定が必要なので、理事会で決定したとありました。
このような理由で住民の意見無しに理事会で勝手に決定できるのでしょうか。
私としては短期間での判断が必要だからといって、住民へアンケート等で意見や協議はできるのではないかと思うのですが…。

また今後、自主管理することでマンション価値が下がる等のデメリットはあるのでしょうか。

管理費等残額の保管口座への翌月末までの移し替え(イ方式)について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 適正化法規則では、「収納口座と保管口座との分離を明確にした上で、毎月、その月分として徴収され、た修繕積立金等金銭から当該月中に管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換える」ことを義務付けられています。
 
 保管口座からの支出は、支出の都度、組合の承認を得て支出することになるのでそれなりに組合の管理が強まると考え、適切とは思いますが、収納口座から保管口座に翌月末までに移し替えることがそこまで重要なことととも思われず、国土交通省も例外を認める通達を出しており、すっきりしません。

 翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換えることの意義は本来どのようなことでしょうか?

管理委託契約内のサービス業務の営業条項

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 管理会社のリプレースを検討する中で、見積もりを提出した他の管理会社の契約書案に「管理会社は、管理事務等以外において組合員等を対象とした管理委託契約書にサービス業務の営業を行うことができる」旨を定めたものがありました。
 標準管理委託契約書にはない項目ですが、これには管理会社としてはどのような意図があるのでしょうか?
 管理組合としては不利な項目になるのでしょうか?

火災保険5年契約一括払いの予算について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

火災保険の料金の値上げが予定されているため、
値上げ前に5年契約で共用部分の火災保険に入ることになりました。
支払いは管理費会計より、一括払い1,000万円です。

保険料を支払うお金が管理費会計にないため、
1,000万円、修繕積立金会計より借り入れし、
毎年200万円ずつ、管理費会計より修繕積立金会計に返済します。


管理費会計収支予算案の支出の部の
保険料は、200万円となっています。
収入の部に
借入の1,000万円はありません。


管理会社のフロントは
マンション会計では
予算には借り入れは計上しない
と言っています。
貸借対照表に計上するので問題ないと言っています。
(貸借対照表は見せてもらってません。)


発生主義の考えからいくと
借り入れも、保険料の前払いも発生するのだから
予算に記載すべきなのでは?と思うのですが
違いますか?
これでは、収支予算案だけを見ると、
5年契約で一括払い1,000万円という事実や
借り入れをするという事実が
みえなくなってしまいます。

私の考えでは
「予算案の支出の部
  保険料 200万円
  長期保険料前払い 800万円」
「予算案の収入の部
  長期借入による収入 1000万円」
も記載すべきなのでは?
と思います。

臨時総会の会日

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

近々臨時総会を開催する予定です。
臨時総会招集を請求した場合、「理事長は2週間以内にその請求のあった日から4週間以内の日を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。」と管理規約にあります。

現在理事長に承諾してもらい、コロナ禍や高齢組合員に重要議案内容を十分理解してもらうため、4週間以内の会日を1~2週間伸ばした会日を計画しています。

ところが万一、組合員中から1~2週間伸ばした会日は管理規約違反(4週間以内の会日違反)に当たるため、臨時総会自体が無効だと主張された場合、無効になる可能性があり、その場合管理会社フロントは責任も取れないと指導がありました。

この場合、臨時総会自体が無効になるのでしょうか。
ご教示よろしくお願いします。

理事長不在と代理

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、新期の役員の互選がありました。
くじ引きで、当日欠席の方が理事長に選出されたのですが、後日お願いにお伺いいたしましたら拒否されてしまいました。
副理事長も、理事長が決まっていないのなら代理は嫌だと言っています。
前期の理事長は監事になりましたので、理事長の代理はできないはずですが、いまだに印鑑を保管し、管理会社も、前理事長に連絡を取って出金などの処理をしています。
次回理事会で、もう一度話し合うことになりますが、この場合、誰が理事会を招集することになりますか。

管理会社との更新はメールでOKなの?

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社から配布された「重要事項説明書」には、
「契約の更新」が記載されています。

「本契約を更新しようとする場合は、本契約の有効期限が満了する日の
三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨申し出るものとする。」

しかし、理事長へメールで契約更新の意思を確認するに留まり、書面の提出はないということです。

1.メールの確認も「書面」に該当するのでしょうか。
2.このことは他のマンションでも普通の行為なのでしょうか。
3.契約行為に問題はないのでしょうか。

重要事項説明書の印刷代について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私が監事を務める管理組合では、総会議案書の印刷代と送付代を管理組合が負担する契約になっています。(館内居住者はポスト投函、外部居住者は送付)
2年契約で1年おきに管理委託契約更新があり、昨年は契約更新年であるとともに、国交省から出された標準管理委託契約書の改訂に準じた変更があったため、例年より重要事項説明書のページ数がかなり多くなった影響か、印刷代が前年の1,5倍でした。

議案書は管理組合が作成し、組合員の皆様にお知らせする書面なので、その印刷代を管理組合が負担する契約に疑問はないのですが、重要事項説明書の印刷代は契約の当事者である管理組合と管理会社のどちらが負担すべきなのか?改めて疑問が湧きました。

皆さんのマンションでは、管理委託契約にかかる費用…書類の印刷代の他、重要事項説明を開催する際に使用する会場使用料(総会とは別に単体で開催した場合)など、どちらが負担していますか?
細かい質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。

管理者解任事由

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有法25条2項 に、
管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。

どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。

判例を紹介戴ければ有り難いです。



コンサルタント会社導入時の手続きについて

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。次の定期総会に議案上程して年間契約で締結する予定なのですが、開催月がまだ先となることから、それまでの間の費用は管理費会計の予備費から支払う予定ですがこの処理は正しいのでしょうか?

特別決議で決議された駐車場平面化が実施されません

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月の総会で特別決議で可決された駐車場平面化工事が、新理事会で反対が多く工事実施の決議が否決されました。

我々のマンションは300戸以上の大型マンションでして、約200台分の機械式駐車場がありますが、実際に使っているのは半分以下の90台程度です。

このため前期の理事会で約150台分を平面化して、駐車場の収納台数を100台にする案を作り理事会で議論しました。
費用が3000万円以上かかるため、理事の半数以上が反対でしたが、特別決議で容易には可決出来ないだろうとのことで、総会議案として提出することには了解を得ましたま。

総会では管理会社の頑張りもあり、3/4を大幅に超える(約80%)賛成を得て可決されました。
このため今月の新理事会で総会議案の内容の通り管理会社系の工事業者に発注することを理事長が提案したところ、反対派の理事が工事費が高いので別の工事業者を検討するまで保留とするとで否決されました。

すると理事長からは議案書に工事業者も明記し圧倒的多数で可決されているので、区分所有法に従い理事長の権限で発注するとのことで理事会が大混乱していますが、どのようにすれば正解でしょうか?

総会の事前説明資料について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり10月に初めての理事での総会があります。去年も一昨年も総会では事前に上がった議案以外の意見、理事会への罵倒が続きました。前理事長が出来るだけ情報を公開しない考えで普段理事会への質問に無回答だった事が大きな要因だったと思います。今回は事前に総会にあげようと思っている事をお知らせしたり、アンケートとして意見を聞くとか、その後総会で質問回答集を付けるとかはしても良い事でしょうか?

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。

私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。

ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。

事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。

このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。

このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

管理会社の優越的地位の濫用

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合が昨年まで直接契約をしていた業者を今年からは管理会社の協力指定業者になったので、その業者に発注工事をする場合、見積もり額の金額により3%から10%を上乗せさせていただきます、
会社のシステムといわれました、この態様を教えて下さい

外に住んでいる方の連絡先

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

理事会が勝手に運営細則を作ることは管理規約違反?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で理事会運営の変更についての議案が提出され、管理規約の一部変更と理事会運営細則の制定する事(細則案は無し)が特別決議で承認されました。
ただ総会での提案内容と最近住民に配付された運営細則の内容に下記の様な違いがあります。
(1)管理規約では理事を12名以下と改訂し、議案では今期は12名のままとしたにもかかわらず、新設した運営細則では理由も説明されず10名とされ、理事が2名減員となっています。
(2)議案で役員報酬は5千円程度と明記されているにもかかわらず、運営細則で理事長1万円、副理事長8千円、理事6千円と変更されています。

理事会に質問状を出したところ、(1)については総会後2名の理事の辞退者が出たことから、経費節減のために定員を10名に変更したとの回答です。
また(2)については理事長等に負荷が大きいことから、理事辞退者の分の報酬額をあてたものとの回答です。

上記回答に対して「運営細則を新たに制定する場合には、その内容を総会に諮る必要があるのでは」と再質問したところ、
総会時点では完全な使用細則は準備出来ないので、総会後に総会の議案の内容に沿って理事会で作成するものであり、総会時に仕様細則の原案を準備する必要は無いとの回答でした。

総会で運営細則の具体的な内容説明無しで、総会後に理事会が勝手に運営細則を作ることは管理規約違反では無いでしょうか?

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。

規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。
管理規約第61条(管理費等の過不足)
1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。

今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。

そこで質問させていただきたいのですが
1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか?
2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか?
3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか?
あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか?

以上宜しくお願い申し上げます。

大規模修繕の進め方について

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我が家のマンションでは、再来年に初めての大規模修繕工事を予定しています。

現在、修繕委員会の募集をした段階で、管理組合の役員をしている私はそちらにも関わることになりそうです。

大規模修繕について調べていると、設計監理方式や責任施工方式があったり、コンサルタントを付ける場合があったりと、色々選択肢があり迷っています。

特に費用の面で文句を言ってくる住人の方も多くなりそうなので、納得感のある工事にするためにはどうすれば良いか知りたいです。

ざっくりとして質問で恐縮ですが、大規模修繕を経験した方でアドバイスやその他に注意点があれば伺いたいと思っています。よろしくお願いします。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

鉄部塗装と仮設足場

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

長期修繕計画標準様式(国土省監修)などによると、大規模修繕は、12年周期、鉄部塗装は、4年周期となっています。
私のマンション(4棟、10~11階建て、508戸)では、手すりなどの鉄部塗装は5年ごとに、仮設足場を半分かけて、行っています。大規模修繕は、全面足場をかけて、原則15年毎です。
しかし、上記標準によると、4年ごとの鉄部塗装には、仮設足場の計上がありません。
手すりなどの鉄部塗装については、仮設足場をかけないで施工する方法が一般的なのでしょうか?
教えていただければ幸いです。

管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体
のはずですが
マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が
マンション規約の「管理組合の業務」に

・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。
実際には
・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要
・業者売り禁止
・法人貸し出し禁止
・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止
・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める
・身内であっても宿泊禁止

などで、規約には載せてません。
信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては
区分所有法の
・規約で別段の定めをすることができる
⇒ 規約で
・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

を 決めているのだから、それでいいのだと、します。

「別段の定め」を決めることができても、
管理組合の本来の目的は「共有部分」です
逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

役員間の連絡問題

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは役員が8名います。連絡方法に苦慮しています。役員メンバーリストにメールアドレス、電話番号を記載したものを全員に配付しています。主に、理事長からのアクション事項や連絡事項の通知は、全メンバーにいちいち電話連絡する訳にも行かないため、Eメールで連絡するのですが、殆どのメンバーからレスポンスがありません。それで後で分かったのですが、Eメールは開けて見る習慣のない人が何人かいます。また、見ても、すぐに応答しない人、わざと放っておく人もいたりして、理事会の会合時以外では、相互連絡による連携が満足に取れません。どうすれば、また何に気をつければ上手な連絡方法がとれるのか、アドバイスをお願いします。

アフターサービスの債務債権

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築5年目のマンション管理組合の専門委員を務めています。
Ⅰ、Ⅱ期のアフターサービス点検のうち、屋上、外壁、バルコニー等の建物共用部の一部が点検不履行だったことをⅣ期に事業主が認めたため、Ⅴ期(昨年)になり以下の内容の確認書案を管理組合から事業主に提出しました。
・管理組合は外部専門家に、点検、補修工事案作成及び工事監理を有償で委託する
・この委託費は事業主が負担する
・補修工事後の1年後に管理組が点検し不具合が見つかった場合は事業主が再度補修する

この案に対して、1年後の再補修は受け入れられないと事業主が拒否してきましたので、管理組合から、1年後の再補修工事は確認書から省くことを事業主に伝えましたが、その後、事業主は以下の内容の新たな確認書修正案を出してきました。
・合意事項:外部専門家の指示に従い補修工事を事業主負担で実施する。
      外部専門家への委託費を事業主が負担する。
・補修工事:期間(略)。工事後に工事完了確認書を管理組合が事業主に提出する。
・確認事項:本確認書締結時において、本件事象等に関し本確認書に記載する他は互いに何ら債務債権がないことを確認する。
・開示・漏洩の禁止:(守秘義務については先般の質問でお聞きしましたので、略)

昨年11月の臨時総会で外部専門家委託議案が承認されたので、事業主が委託費用を負担する点は承認されそうと考えて専門家に委託して、現在、点検実施中です。
しかし、確認書のうち「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるため、たとえば1年後に管理組合が自主点検をした結果、再び屋上雨漏りなどの不具合が見つかった場合に、アフターサービス期間中であっても、事業主に無償補修工事を請求できないのか、その点がよくわかりません。
確認書修正案の締結はまだですが、その前にご質問させていただくことにしました。
ご教示いただきますようよろしくお願いします。

毎回、出欠票出さずに総会出席する人の発言権

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまて投稿いたします。
皆様のご意見を伺いたい件がございます‼

私は現在、マンションの理事をしています。

組合員の中に一人問題がある人がおりまして、
総会に出てきては
「以前のこの処理はおかしい」
「これは法律的に間違っている」
「過去の判例ではこうなっている」

などと一人で発言を続け、毎年定時総会が3時間ぐらいななります。

お聞きしたいのは、
この人は毎回出欠の意思表示をせずに突然出席してきます。
そして一人で発言を繰り返します。

出欠票の提出無く突然参加してきた場合、
参加を拒むことは出来ないものでしょうか?

議長が当てるまで発言は控えるように言ってもお構い無しで本当に困っています。

皆様のお知恵を貸して下さい。
宜しくお願いいたします。

管理人への携帯電話貸与と使用法について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年3月から管理会社の業務委託先が変更となりました。
これまでは管理人とはべつに清掃担当者がいましたが、新しい管理会社は管理人が清掃も担当することになりました。
理事長が経費削減として管理会社と決めたそうです。
ところが、実際には管理人室が不在になる事が多いため不都合が生じるとして、
ひと月もしないうちに理事会で管理人に携帯電話を貸与することに決めたそうです。管理組合は法人化していないので携帯電話の契約はできず、管理会社が代行契約をおこない、諸経費は請求にされることになります。
その携帯電話貸与については理事会議事録にも、その直後の別件で開催された臨時総会でも議事案にも記載されてましたが、その臨時総会の席で、貸与する携帯電話は管理人の不在時は理事長が使用すると、議長である理事長が付け加えました。席上でそれならなば、きちんと使用方法をきめて議題にあげるべきではないか?との意見がだされましたが、理事長は「管理人室から掛けることはほとんどないが、これまで自分で携帯を使ってきたんですよ!」と怒鳴り、うやむやに終わりました。議事録にはやはり理事長使用の件は記載されおらず、契約方法については適切な方法を調査中と書いてあるのみ。でも、実際には臨時総会時点で携帯は渡されて使用されています。その後の報告もありません。貸与も理事長使用も決してNGではないかと思われますが、大義名分だけで住民に告げないのはだまさえれているような気がします。現・理事長は独断専行でいつも報告だけ、議事録も自分にとって都合が悪い質問や意見は載せません。こういう行為は理事長なら許されるんでしょうか?
ちなにみ、長時間の管理人不在に支障ありという意見の出どころは明確ではありません。理事長が“ご意見として”と言っただけです。
長ったらしくて申し訳ありませんが、どなたかご意見・ご教示をお願いいたします。。。

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。

管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。
(理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。)

35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。

総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。
(1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。
(2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。
(3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。

専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。
(一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。)

管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

某マンションでは理事が、出席者が足りなくて理事会が成立しないかもというプレッシャーに負け、自分が出席できないときは配偶者でも親でも息子でも、とりあえず誰かを座らせておけばいい、というルールを理事会内だけで作り、運用しています。というわけで、理事会の成立要件である過半数の10人が出席していても、内訳は、理事4人、組合員2人、組合員ですらない人4人、というような有り様です。
管理規約はほとんど標準管理規約の丸写しですから、
・理事会は理事をもって構成する。
・監事は、理事会に出席して意見をのべることができる。
と書かれており、理事会に出席して発言できるのは理事と監事だけのはずです。(代理出席に関する規定はありません。)
また、一回代理出席して「私、好きかも」と思ったご婦人は、理事である夫が出席できるときにもついてくるようになり、ほぼ毎回夫婦で参加する理事もいます。
こういう運営をしたいのなら、総会で規約の変更を議決しなければならないはずで、理事会メンバーの口約束だけでこのような運営をするのは違法だと思うのですが、どうなんでしょう。
例えば、上記の4人、2人、4人という出席者で決まり支出した費用を、理事会自体が無効だから返せと言われたら、対抗できますか。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

理事会決議での委任契約解除について

当マンションではマンション管理士、税理士を理事会決議において解約しています。委任契約の際は勿論総会決議を行っていますが、その決議に用いた契約書「期間内であっても甲において総会もしくは理事会において解約の決議があった場合もしくは信頼関係を著しく・・・」の条項に基づき理事会で決議し通知を行っています。相手先はどちらも個人事務所ではなく、管理士はNPO法人〇〇マンション管理組合連合会でしたが何ら問題もなく処理されています。なお年次総会では解約を活動報告し承認もされています。解約に総会決議を必要とするのは解約項目に理事会決議が明示されていない場合と思われますが、皆さまの管理組合では如何でしょうか?

Thumb
サンライズ さん

理事会の録音について

先日の理事会で、理事会の録音は禁止、との通達がありました。議事録を作成しているのは管理会社、その議事録を理事長が承認になるので、録音は必要ない、が理由でした。ただ、それでも、会議の意見の真意と議事録の間違いは発生する可能性があるので、エビデンスとしては必要かと思いましたが、どうも、管理会社はかなり強硬な姿勢でした。というのは、理事会の司会を管理会社が行っており、司会者はかなり録音に関してはかなり強硬に反論していました。これって、録音が管理会社にとって、管理会社側の論理でしょうか。理事の一人からは自由に意見が言えなくなる、との意見もありましたが、組合員の中での話なので、組合員全員がオブザーブ可能であり、残されたら困ることを言うことに、疑問を感じますが。いかがでしょうか。

Thumb default icon 2
TOSHI さん

共有財産(専用庭樹木)の処分

お世話になります。  修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです… 当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。 この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。 ① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか? 理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。 「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、 管理組合としては基本的に伐採、 伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う) という方向で総会議案を検討しては、となっています。 ② この専用庭樹木を 伐採(共有財産の処分) または 共有財産→私有財産 するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。 どうぞ宜しくお願いいたします!

Thumb default icon 1
J さん

理事会の書面決議

理事です。コロナのため、理事会を書面決議にて行うと管理会社から理事長経由で連絡がきました。 規約には理事会の書面決議について規定がありません。 (総会については全員が賛成すれば行うことができるとあります) そもそも理事会を集まらずに行ってよいのかわかりません。

Thumb default icon 1
sato さん

マンション管理における機械式駐車場の長期修繕計画のトラブルについて

2021年10月現在で、マンション管理組合の理事長です 当マンションは、39戸で2006年に建設し15年目 機械式駐車場が23台分(3段4棟、3段5棟の2台)設置 マンション管理は、管理委託会社(A)に任せており、建設当初から、Aよりマンション管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出 2018~2019年にかけて機械式の長期停止トラブルがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施 その後、機械式の管理会社(B)→Aあて「今後、機械式のチェーン交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり 機械式の高額修理が続く可能性があり、A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出 また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、マンション全体の修繕積立金が-3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明 先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「マンション建設会社とAに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。 本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか? 仮に、裁判を起こした場合、マンション建設会社とAに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか? 仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか? 同じような裁判判例はありますでしょうか?

Thumb default icon 2
すぎもと さん

専有部同士の漏水工事の調査費用を組合にあてるの?

素朴な疑問です 漏水箇所は専有部内台所下のエルボー配管 各世帯の水道弁以降は専有部なので →止めたら漏水は止まりました →管理会社立会 漏水なので下の階の専有部に被害 なので、、、、 上階 専有部→ 下の階 専有部の 専有部同士の同氏の保険やり取りと思いましたが。。。 管理会社より 配管のピンホール部修繕は専有部者 調査費用は管理組合対応、調査費で保険会社に請求 まずは組合で立て替えて下さいとの事 組合は専有部間なので、管理会社がメインで工事する場合は ご自由にどうそのスタイルでした 注文書は交わしておりません あれ????疑惑です これ合ってますでしょうか? 私は専有部→専有部なので全部当事者間の争と思っております。

Thumb default icon 2
カレー大好き さん

掲示物の承認

管理会社が作成した掲示物を理事会が承認するのはなぜでしょうか? 承認できる根拠は規約などにあるのでしょうか? どこのマンションでも管理組合名などで生活音の相談、ベランダでの排水など禁止行為の注意喚起文書を掲示されていると思います。 特に禁止する根拠が曖昧なベランダでの排水などへの注意喚起は気になります。 単に管理会社が作成した掲示物を管理者として承認しているだけなのでしょうか?承認する際は決議も必要になるのでしょうか? 理事会の決議事項にもないし、よくわからなくなりました。

Thumb default icon 2
gibson さん

マンション管理センタ-の見解

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ-にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ-を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

Thumb
サンライズ さん

機械式駐車場の電装部品交換

築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。 以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。 電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。 電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。 交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト(モーター、シーケンサ)、基盤・インバーターとの記載です。 お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。 ①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか? ②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか?(不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか?) ③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか?

Thumb default icon 2
うどん さん

駐車場の外部貸し

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。 管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く?→?→?・・→契約、までどうすればいいのでしょうか? また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか? 具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

Thumb default icon 1
のんちゃん さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb 888c8d3b e4bb 49cd 94fb 994189d9b579

竜巻 さん

Thumb 6f30304e 3507 497e a07e e21d1ab04bb5

asaka50 さん

Thumb

三毛猫 さん

Thumb kosumosu

メロディー さん

Thumb 2010.12.3 017

cocoa さん

Thumb im000020

美夕 さん

Thumb p1010442

さん

Thumb default icon 2

クッシー さん

Thumb

このみ さん

Thumb im000008

黒猫 風ちゃん さん