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住まいのトラブル

ノラ猫への餌やりで困っています。

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管理組合の運営

理事会議事録の改竄(書き換え)森友問題に酷似

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管理規約

危険物の持ち込みに灯油は入るのでしょうか?

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    Thumb

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その他

駐車場の使い方

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管理組合の運営

その他

共用部へのトイレ新設

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管理組合の会計

マンション管理費用の見直し

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    Thumb 2012 10 07 12.38.39

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大規模修繕工事

大規模修繕工事完了後の注意点について

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管理組合の運営

管理組合員をやめたい

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大規模修繕工事

サッシュの交換について

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住まいのトラブル

管理規約

来客用駐車場の長時間使用について

1

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理事会決議による修繕積立金の取り崩しの可否

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 緊急工事のための予備費として修繕積立会計に100万円を計上し、理事会の決議で取り崩せる議案が総会に提案されました。これは用途も不明確で、総会議決もなく、脱法行為と思いますし、管理費の余剰費の範囲で支出しておくか、臨時総会で議決すべきと思います。
 さらに事後報告が否決された時を考えると100万円という限度額は理事にとっても精神的に負担だと思いますが、可決可能な議案でしょうか?
 また、理事会での管理費からの支出専決限度額はいくらが適当でしょうか?

管理規約では、標準管理規約に沿って、「次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。」と定めています。
 一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
 三 敷地及び共用部分等の変更
 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
 五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

管理会社の更新契約について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の契約を更新するときに、双方が3か月前に書面で申し出ることになっています。
多くのところでは、総会の前に契約期間満了を迎えることになっているのではないでしょうか。
そうすると、理事会が総会決議を経ないで契約の申し込みをすることになってしまいます。
理事会で決議できることなのでしょうか?

管理員さんが交代になって掲示板が悲しいことに・・・

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長年来てくれていた管理員さんがお年ということで辞められて、新しい管理員さんが来るようになりました。
顔を合わせると挨拶を返してくれるし、ゴミ置場もきれいに掃除してくれますし、とても良い方なのですが、一つもの足らないところがあって気になっています。
些細なことと笑われるかもしれませんが、掲示板が急に乱雑になったのです。
前の管理員さんは、掲示物の位置をきちんとそろえ、画びょうもプラスチックの画びょうの色をそろえて見栄え良く掲示してくれていたのですが、今度の方は見栄えを気にしないようで、掲示物が重なっていたり、隙間が妙にちぐはぐだったり、斜めっていたり、とにかく美観が悪くなりました。
管理員さんに直接言ったら気を悪くするでしょうし、組合に話をしても「フチ子さんが神経質すぎるだけ」と言われそうで言い出せないでいます。
しょうがないので自分の階段の所だけは縦横をそろえて貼りなおしているのですが、
角の立たない解決方法はありませんでしょうか。

管理会社の出してくる見積りに不信感を感じています

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理会社が理事会に提出してくる見積書がいい加減で困っています。
今期は機械式駐車場の制御盤更新の見積り900,000円、消火ポンプのバルブ交換100,000円が出てきましたが、機械式駐車場は空き区画が多くなり、埋め戻しを検討中です。必要ないのではと聞いたら壊れてはいないが業者の点検報告書に「交換をお勧めします」と書いてありましたというのです。また消火ポンプのバルブに関してはバルブ廻りに緑青が見られるためとのこと。ちょっと錆が出ているだけで、水が漏れているとかバルブの機能には何も問題なさそうです。
今期の理事会メンバーに設備に詳しい人がいて、この修繕は必要か否か管理会社に投げ返していますがが、これまでは管理会社の言いなりに工事を発注していた模様です。今まで管理会社に騙され、食いものにされていたと思うと悔しい思いです。
他の管理組合様ではどのように管理会社の見積りを精査されていますでしょうか。
参考にさせていただきたいのでぜひご協力ください。

会計期間をずらすことは可能か

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私達が住むマンションの会計期間は4月1日始まり、翌年の3月末までです。会計を締めて6月に通常総会をしています。
6月に総会が集中しているせいなのか分かりませんが、この頃になると管理会社のフロントマンの動き(反応)がとても鈍くなります。

ふと思ったギモンなのですが、会計期間を4・5ヶ月後にずらして、暑さが落ち着いた秋頃に通常総会をする、といったことは手続き上可能なのでしょうか?また、会計期間をずらすと何か不都合がありますでしょうか?

屋上の断熱工事の実施について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

1970年築(48年目)の10階建ての400戸の分譲マンションで、5年前の大規模修繕工事にて、屋上防水工事(10年保証)を実施済み。5年アフター点検も実施済みです。(未だ5年保証期間が残っている状況。)
ここで、質問です。10階(最上階)は、分譲時屋上の断熱対策をしていないため、夏場、10階が非常に高温になるため、「屋上断熱工事」を3000万円にて、今期実施ずる旨の予算を総会で計上しました。
3年前にも、屋上断熱の議論があったらしいのですが、「断熱工事」は、「防水工事」と違い11階の住民のためだけの工事であるため、修繕積立金からの支出は衡平性を欠くとのことで、反対者が多く出たとのこと。一方で、超高齢化した10階の住民は夏場の高温のため、住環境が劣悪となり、一刻も早く(断熱)対応してほしいとの意見です。
管理組合として、屋上の「断熱工事」を進めていくべきなのでしょうか。
10階の区分所有者個人の問題なのか。管理組合の問題なのか。判断に迷っています。ご意見頂きますようお願いします。

滞納管理費の回収について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

相続人全員が相続放棄の手続きをしたため、
相続財産管理人を選任をする予定なのですが、

臨時総会の議案書に「○○○号室の清掃費用と相続財産管理人の報酬として100万円を予納をいたしますので、相続財産管理人を選任し○○○号室の処分を行うこと及び積立金を取り崩し予納することをご承認ください」と書いてあります。

そこで疑問なのは、清掃費用とは通常相続財産管理人の費用とは別に発生するものなのでしょうか?
そもそも清掃とは誰が行い(相続財産管理人の業務範疇なのか)、
不用品などはどのように処分されるのでしょうか?

わからないので、教えていただけないでしょうか?


マンションのバイク置き場の規約について

管理規約

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションのバイク置き場は6台分あります。
そのうち一番大きなスペースに置いてあるバイクがどうみても250cc以上はありそうな物です。
しかし規約にはバイクの大きさが125cc 迄と書いてあります。
これは規約違反になりますか?
それとも管理組合が黙認していれば置いてもよいのでしょうか?

第三者管理について質問させていただきます。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

うちのマンションでは居住者の高齢化に伴い、理事のなり手不足に悩んでおります。今期も理事定数から1人欠けた現状で、新規理事会のスタートとなりました。そこで、役職を決めるにあたって、理事全員が病気などを理由に理事長が決まりませんでした。そこで、理事長を第三者に管理をしてもらったらどうかという提案がありました。

そもそも、そんなことが出来るのか?出来るのであれば、どんなことに注意をして、どんな人に頼めばいいのか?などをご教授いただきたいと思います。

修繕積立金も、ある程度溜まってきていることから、第三者に理事長を委託して、万が一、お金が引き出されることはないのか?それから、修繕工事など第三者理事長の意向で特定の業者に集中してしまうのでは、などを案じています。

管理組合の預金通帳名義変更について

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今期役員が選出され、約4ヵ月が経過したところです。
現在、理事長をしている方が任期途中で長期出張(仕事)となり、急きょ交代せざるを得なくなりました。
後任の理事長が未定なため、副理事長が理事長を代行している状況です。

組合の預金通帳の名義が出張で行ってしまった方の名義のままなのですが、来期理事会理事長が決定するまでそのままにしていても問題ないでしょうか?
それともいま代行している副理事長の名義に変更するのでしょうか?

改正個人情報保護法が施行に対する対策は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は60戸くらいのマンション理事をしています。
5月30日に個人情報保護法が改正・施行された、というニュースを読みました。
それにともなって、マンション管理組合も「個人情報取扱業者」とされ、遵守しないといけません。この法律に違反すると、個人情報保護委員会の勧告・命令を受けることがあり、その命令にも違反した場合には、罰則として懲役刑や罰金刑もあるようですね。

組合員名簿や駐車場等の専用使用部分の利用者リスト、新入居時にもらう届け出書類など、管理室に保管されています。管理会社や管理員におまかせなので、適宜情報が更新されているか、一部疑問なところはありますが・・・。

ニュースを読んで情報管理がいっそう厳しくなったようだ、という認識になりましたが、具体的に理事会が今後協議して気を配るべきポイントがあればお教えください。金庫とかも本格的に購入すべきでしょうか?

管理員が遅刻した場合の対応

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの居住者ですが、質問させていただきます。
管理員の勤務時間は平日9時~15時です。
管理員に用事があって、その日たまたま出勤されるのを待っていたところ、9時になっても予定通り来ませんでした。

なかなか来ないので一度部屋に戻り、9時45分頃管理室へ伺ったところ管理員が勤務していました。
30分程遅刻したようですが、知らん顔な感じでした。

そのまま何もなかったかのように数日が過ぎているのですが、このような場合は仕方なしとして放っておいてよいものでしょうか?
皆様のマンションでは、管理員が遅刻した場合にどうしていますか?

議事録への署名に関して

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事が皆、忙しく揃うのが難しいです。
揃うの待って理事会を開催するとすべてが後手後手になります。
平成28年度は年4回(管理会社主導)でした。
理事3名ですが、2名で開催し後日(翌日でも)説明し理解を得られたら署名して貰う事は問題無いでしょうか?
お手数ですが、お教えください。

クレーマー対応について(リフォーム後の騒音の苦情)

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今月の総会で選任された新米理事長です。
理事長になって早々、居住者の方から投書がありました。

上階の部屋が昨年フローリングのリフォームをしたのだが、それまでに比べ騒音がひどくなったという内容です。
どうも初めは直接上階に文句を言いに行ったようなのですが、話がこじれたらしく
今回組合に当時のリフォーム申請書を開示しろと言っています。
念のため理事会で記録を調べたらきちんと届は出おり、内容を見るとリフォーム細則に則った材質(遮音等級)で、地元の工務店の名前も入っていました。
理事会としては申請書は第三者に開示すべきではないという意見で一致しており、申請書には不備はないということをお伝えしたのですが、今度は申請書に記載された材料より低い等級の材料を使ったに違いないとか、リフォームが終わった後に理事会が申請書通りに工事が行われたことの検証をしたか、とか飛んでもないことを言い始めました。
理事会としては申請書に不備が無ければ許可をすることになりますし、終了後の検証は決まりがありません。
今後どのように対応して良いのか困り果てています。
良い知恵がありましたら教えていただけると嬉しいです。

民泊について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

房総の海岸に建つリゾートマンションを所有しております。
夏は長期間滞在しますが、オフシーズンは月に1度行くか行かないか程度の利用です。
共用の大浴場もあり、結構よいマンションだと思っております。
そこで質問ですが、最近、民泊の問題が取り上げられていて、規約で禁止にしているマンションが多いようですが、リゾートマンションでは、会社の保養所として利用している場合や複数の友人に短期間貸ことなど多いと思います。
しかしながら、リゾートマンションとはいえ、毎日お住まいの方も何人かいらっしゃって、現在の理事会では民泊禁止の規約改定を検討しているとのことです。
私は、自分が利用しない空いている期間などは民泊として貸し出したいと思っていたので、どのようになるか、見守っております。規約改定は4分の3の特別決議が必要ということから、私に賛同してくださる方が多くいれば規約改定は出来ないと思いますが、おっぴらに反対をして、お住まいの方達と今後、付き合い方が変わってしまうような事態は避けたいと思っております。何か良い方法はないでしょうか?

お知恵をお借りしたいと思います。

マンションの書類の保管方法について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの書類の保管方法について悩んでいます。
私のマンションは築20年を超え、書類がかさんできました。
例えば…
・新築の図面
・総会書類や議事録
・毎月の定期報告
・マンションの検査報告書(消防や設備点検などなど)
・理事会の議事録
などなどなどなど…。
今は管理室の書棚に入れてありますが、そのう棚が満杯になることは間違いありません(-_-;)
理事会の議事録や規約などデータ化した書類もあって、管理ができていないのが実情です。『データはホームページで一覧が見れるといいね~」なんて理事会では話してますが、どこにお願いしたら費用がかさまずに管理ができるかアイデアもなく頓挫しています。ちなみに管理会社は「困りますね~」なんて他人事です…。
皆さんのマンションではどうやっていますか?また専門家の先生のアドバイスなどありましたら教えてください。
よろしくお願いいたします。

滞納管理費の回収について

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理費・修繕積立金が滞納されています。
区分所有者が亡くなり、親族全てが相続放棄しているため、相続財産管理人選任を選任する予定です。

そこで質問ですが、
1、司法書士・弁護士では、どのように仕事内容の差が出てくるのか?
得て不得手があるのか?
能力・金額的に差などあるのか?
現在、弁護士に相続者がいるか調査し、親族全てが相続放棄してことがわかり、今後の対応を進めようとしています。

2、負債者が多数いるとして、売却した資産が負債に割り当てられるのは、申し立てを行う管理組合のみになるのか?例えば固定資産税や電気会社・ガス会社・水道会社などにも債務があると思いますが、それらに対しても売却した資産は同時に割り当てられるのでしょうか?債権者自体が個々で債務がありますと申請を行わないと債務状態がわからないものなのでしょうか?
管理組合としては相続財産管理人選任し、競売を行ったうえで、
競売の売却資産で負債及び相続財産管理人費用を賄えれば、余剰金を国庫に返納。
競売の売却資産で相続財産管理人費用を含む負債を賄えなければ、超過分を競売のオーナーから支払ってもらうことになるという解釈で正しいのでしょうか?

3、もしもこのまま放置されたらどうなるのか?
相続財産管理人選任をし、競売にかけないと、負債が永久に溜まりっぱなしになる為、負債を回収できる・できないは置いておいて、支払い主がいない以上、管理組合として放置する選択肢は一切ないということで良いでしょうか?
それ以外の対処法(手段)はないということで宜しいのでしょうか?


専門家の方からのアドバイス募集しています。




水景の維持管理について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションの中庭に小さな噴水の付いた池があります。
引っ越してきたときは噴水もきちんと出ていて「なんてオシャレなんでしょ」とうれしかったのですが、ここ2~3年前くらいからでしょうか、噴水の水が出なくなり、池の水も緑色に濁った状態になっています。
理事会でも対応を検討してくれているのですが、回覧されてきた理事会のお知らせには、改修費が何百万円もかかるのですぐに修理できない、と書いてありました。
このままでは見た目も悪いし、ボウフラが湧いたりして衛生的にも悪い影響が出てきそうです。
個人的には元通りの池に戻ってほしいのですが、修理に何百万円もかけるのはもったいない気がします。いっそのこと水を抜いて土を入れ、花壇にしてはどうかとも思うのですが、同じように水景の維持がうまくいかなかったマンションの解決事例を紹介していただけないでしょうか。

管理規約の変更、製本して全戸配布は必要か

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会の副理事長になりました。今回の総会では標準管理規約の改正に伴い、マンションの規約を変更しました。理事会では、大幅に変わったので規約を製本し、全戸に配布したらどうか協議しました。細則まで入れると結構なページ数になり、お金がかかるので2の足を踏んでいます。①ほしい人には実費で配布する。②原本として1冊管理員室に置いて、見たい人に閲覧させる。の意見が出ています。「実際配布しても、読む人はまれでほとんど読まれていない。」「何かある時は管理員に聞きに来るので管理員室にあれば良いのではないか。」との意見もありました。結果、法的に問題なければ全戸配布はしない方向となりました。皆様のところはどうしていますか、教えてください。

適正な管理費は?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

自分のマンションは50戸で約1,000万円の管理費を年間に払っています。以前のマンションはいわゆるタワーマンションで600戸を越える大規模マンションですが、管理費は4,000万円弱でした。今のマンションは平日は管理人を置いてますが、それでも高過ぎる気がします。一般的には50戸程度の適正な管理費はいくら程度が妥当でしょうか?

管理費2割削減,下げた1割を修繕積立充当

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

  50戸ほどの小規模管理組合でこ今年の総会から理事なる予定です。 今までの管理費と修繕積立金について組合改革をすべきとの認識をしている区分所有者同士で定期的に集まって打ち合わせによって意思統一を進めています。 修繕積立が足りないことから,管理会社のイエスマンである理事長を除いて,打ち合わせているところです。議題は
①管理会社の入札選定をすること。②目標額を管理費2割削減して,削減した1割を修繕積立金へ,もう1割を区分所有者へ還元したいと検討しています。

 その前提となる修繕計画の見直しをしています。 建築関係に勤務の区分所有者へ協力を依頼して修繕スパンの見直しや現行管理会社の修繕箇所見落としなどを調整しているところです。

 だれかにそのことを聞かれたのか。 しきりに現在の理事長とともに管理会社が区分所有者まわりにまわって総会での白紙委任状集めようと動きを見せています。 我々としては,その総会前に理事会で(管理会社だけの利益を追求しようとする)理事長解任決議予定です。

 戻りまして受託意思確認の打診と見積徴収するのは一社ごとに選定するのは難しいし,かといって指名競争するのも選定理由が乏しくて理事にIT関係の人がいて入札するのに仕様書公開と指値募集したほうがいいとの提案がありました。

 フェアにしたいので今の管理会社も参加可能にしたいと考えてます。 その委託仕様では他の組合員から苦情のないよう現状のサービスレベルを落とさないこと。というのが前提です。

 無論のこと現状の委託仕様書は受託管理会社が作っているので,まったく意味がありません。競争委託を実施している組合さんから知恵を借りて仕様書づくりをしていますが,参考となる意見がありましたらと思い投稿しました。

投資用1RマンションのEVホール等に設置する防犯カメラの導入方法について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になっております。

掲題について、現状は定期メンテナンス込のリース契約にて防犯カメラを設置しているのですが、つい先日、ゴミ置き場に大型ゴミの不法投棄があった際に防犯カメラの映像を確認した所、かなり長期間に渡って正常な記録が取れていなかった事から、リプレースを兼ねて新たな防犯カメラ設置業者とレンタル契約を締結したい旨の決議事項が上程されておりました。
主な内容はHDレコーダー1台、カメラ4台、液晶モニターの設置据付工事(既設配線流用可)、レンタル機器の遠隔状態監視、定期保守点検、動産保険等で、約15,000円/月と伺いました。

しかし、当管理組合は3年後に実施予定の大規模修繕の想定費用に対して、修繕積立額が未達となる見通しのため、修繕積立金の増額を検討しております。様々な選択肢を比較考慮した結果、レンタル契約が妥当であるとの提案であれば、まだ納得感もあろうと思うのですが、契約方法毎の得失比較や相見積もり結果などが一切提示されなかったため、管理会社へ提案内容を再検討すべきである旨を主張したのですが、管理会社の強い意向により受け入れられず、賛成多数(私と理事長の2名以外の組合員は殆ど理事長一任の委任状提出)で承認されてしまいました。

個人的には、レンタル契約(6年契約とのこと)よりも、資機材一式を管理組合にて購入し、通常付与される保証期間1年を追加料金支払の上で延長してもらう等の方が、コスト面では明らかに優位であると思ったのですが、2点ほどお伺いしたい事がございます。

①本件の場合、区分所有者にとってレンタル契約を選択するメリットとしてはどのような内容が想定されますでしょうか。
②投資用ワンルームマンションにて管理組合が防犯カメラの資機材一式を購入し、運用する事は困難なのでしょうか。誰が防犯カメラの機器異常を把握して対応するのか※、といった課題は生じうると考えておりますが、私の自宅が当該物件より歩いて数分の距離にあるため、機器異常時のメール発報を私が受けて1次対応にあたるといった方策も可能性として考えております。
※管理会社に対し、原業務委託契約に当該業務を追加し、委託費用の更改も行うことで対応出来ないか質問した所、不可とのことでした。

以上、ご賢察を頂けると幸甚です。
ご不明点などございましたら、ご指摘願います。
築10年、総戸数は22戸です。

修繕積立金の㎡単価は上層階ほど高い?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

タワーマンションではなく12階建ての普通のマンションですが、㎡単価が上階に上がる程高く設定されていることが、判明しました。管理規約には『共有持ち分の比率による』と書かれていましたが、、。
こうゆうことはあり得るのでしょうか?

雪の日

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日の大雪の翌日、管理人さんが雪かきをしていたのですが、ある住人がこっちもはやくやれと、怒鳴っていました。雪かきは、管理人さんの業務なのでしょうか?とても一人で出来る範囲ではないと思い気の毒に感じました。

専門業者の変更について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

雑排水管清掃業者を変更したいのですが、この変更には総会決議が必要でしょうか。それとも理事会で決定できるものなのでしょうか。

一部理事のたかり行為について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私自身は今期理事から外れましたが、今期理事の複数名が工事にからんで業者にキックバックを要求している疑いが濃厚になっています。証拠がそろえば刑事事件かと思いますが、現時点では業者に対してそのような要求があっても断固として拒否するよう依頼するに留まっています。一部理事にそのような犯罪行為をやめさせる方法はないでしょうか。なお修繕積立金の横領などの疑いは、現時点ではないと思われます。あくまで業者へのたかり行為です。

理事会の議事録について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会の議事録に理事のハンコが押印されてないのですが、理事のハンコは特にいらないものなのでしょうか?私の認識では「議事録は理事会後に管理会社が議事録案を理事に回覧し、確認・修正後に理事のハンコを押印したものが各戸に配られるという流れ」と思ってましたがいかがでしょうか。
また、配布は各戸へのメールボックス直接投函なのですが、これは管理会社が対応するのでしょうか?それとも理事会が対応するのでしょうか。

専有部ですか共用部ですか

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、マンションの廊下にクーラーの室外機置き場が有ります。その上にコンクリートで幅40センチくらいのひさしが有ります。室外機の保護のためについているのかと思いますが、その上に植木・子供の自転車等を乗せている方がおります。質問内容は、この部分は、共用部なのか専有部かです。廊下に飛び出したひさしなので共有部と思うのですが、地震等で物が落ちたり廊下を塞ぐことになるのでやめさせたいのですが、如何でしょうか?

理事の輪番制の始め方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事については従来、立候補者でなんとかやってきましたが、高齢化などもありなり手が少なくなり困窮しています。
定数確保とやる気のある方の発掘も兼ね、一部輪番制を入れ混合型にしたいと考えています。
輪番制を入れると言うルールは総会決議事項でしょうか、それとも理事会決議でOKでしょうか?
それとそれは規約とか使用細則とかに明文化しなければいけないものなのでしょうか?

加圧給水ユニットのインバーター交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

加圧給水ユニットのインバーターが安定しない報告と給水ユニットの交換の提案が点検業者からありました。ユニットの交換は結構金額が掛かります。こんな時不安定なインバーターの交換だけは出来ないのでしょうか?どなたか、経験者おりましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

役員報酬について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

役員のなり手が不足しているので、役員報酬の改定を考えています。
皆さんのマンションでは、どのくらい支払っていますか?
また、就任に対して払うのか?理事会出席ごとに払うのか?なども教えてください。
報酬の他にも、役員就任へのモチベーションが上がるアイデアがあれば教えてください。
よろしくお願いします。

理事会日の決め方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

唐突ですけれども、みなさんのマンションではどのように理事会の日程を決めてますか?
出席率が良くないので決め方を参考にしたいのですが。

実際にされている方法でも、なんでも良いので教えてください。
ご意見お願いします。

個人の意見はあり?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前何を言っても反対してくる人がいると投稿しました。
どうやらその人が掃除や植栽に口出しをして業者が困っているということなのです。
掃除は自分の家の周りだけ、剪定は思うようにと。
今まで渋々やっているようなのですが、どうにかしてほしいと管理会社の方から言ってきました。
そもそも個人で意見するのは本来あってはならないものと思います。
皆さんのお住まいのマンションではこのようなことはありましたか?
また専門家の皆様、対処法などございましたら、ご教示くださいませ。

自治会について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

分譲マンションにお住まいの方は、一般的に皆さんその地区の自治会にも入っているものなのですか?
マンションはマンションの管理組合があるので自治会加入はないものだと勝手に勘違いしてたのですが、この度加入するかしないかの書類が送られてきて、どうすればいいのか迷ってます。
運動会とかお花見とか初詣とか消防団とかいろいろめんどくさそうな行事も多いし役員も回ってくるので、特に困ることがなければ入りたくないのですが、加入しないことによって何か困ることがあるのなら入ろうかなと思います。
こういうの初めてなので、よくわかりません。
自治会長さんに聞くと加入を強制されそうなのでこちらで質問させていただきました。
入ってないけど特に困らないよ、とか、入ってないためにこういうことで困ったよ、とか、こういうのがあるから入ったほうがいいよ、とか皆さんの意見を聞かせてください。
よろしくお願いします。
ちなみに、ゴミはマンションのゴミ置き場なので自治会のゴミ置き場とは全く関係ありません。

総会の録音禁止

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会に参加できないため、録音をお願いしたところ禁止しているので出来ないと理事から言われました。総会案内に禁止の旨、今年から書かれていましたが管理規約や細則ではそのような決まりは有りません。そのような決め事は有効なのでしょうか?

ドアが

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近玄関ドアが閉まらなかったり鍵が回りにくくなってきました。
正直そろそろ変えたいくらいです。
この場合は、各自で行わなければならないのでしょうか?
カギは共用の扉がいくつかありますが、問題なく使えるものなのでしょうか?
ご経験からお教えください。

保険代理店からの保険の提案について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築浅大規模マンションですが、いま、マンション総合保険の見直しを検討しています。
先日、理事会に保険代理店(A社とします)の方が来られて、保険プランについてご説明して下さいました。

(1)
A社より、プレゼン資料をベースに各保険会社の比較が提示されましたが、肝心の見積書の提示がございませんでした。
(後日メールで頂けるという話になりましたが。)
これは、法的に問題ないのでしょうか?

(2)
管理会社も保険代理店をやっているので、管理会社にも事前に同条件で見積りを依頼していたのですが、何故か管理会社よりもA社の方が著しく安い見積りが出てきました。
同じ保障内容で同じ保険会社なのに、保険料に著しい差が出てくるのは何故でしょうか?
管理会社は、『A社がコンプライアンス違反的なことをしているのではないか』と言っていました。
A社は『独自のノウハウ、独自の計算式により、ここまで安くなるのです』と主張していました。

管理会社からの見積書と、後日A社から届いた見積書を見比べてみると、再調達価額(共用部分)の項目に違いが見つかりました。

(3)
万が一、コンプライアンス違反的なやり方で保険料を安くした保険に加入して、事故が起きた場合、保険金の支払いの際に不利になることはあるのでしょうか?

(4)
マンション管理組合に対して、マンション総合保険を提案する者に必要な資格というものは有るのでしょうか?


部分的でも結構ですので、お答え頂けましたら幸甚です。
御知恵を拝借したいと思います。どうぞ宜しくお願いいたします。

古物営業の事業所の許可申請

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先生方へ
 お教えください。
 住民の方から"古物営業”の事業所としての許可を管理組合として出してほしいと要望(警察への届け出書類に管理組合の許可が必要だそうです)が出ました。規約では”住宅として使用する”となっているので、規約変更しない限りNGとなると考えています。 いかがでしょうか。
 ただ、住民の方の中には、既に事務所として利用している方(外観は全くわかりません)もいくらかいます。こちらは警察に届けるとかの話はないと思うので勝手に事務所登録しているのだと思います。考え方ですが周囲に迷惑をかけない限りは黙認もありかなと考えています。見つけ出すのも困難ですし、あら探しをするのもぎくしゃくするだけだと思います。クレーム等が出てきた場合は理事会対応もあると思うのですがいかがでしょうか。
 よろしくお願いします。

特別決議と普通決議

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

・自転車置場の増設、駐輪料の改定、バイク置場の自転車置場への転用・・・等、【普通決議】で決を採ってきました。
・今回、1台分の駐車場の設置とこれまでの変更点をまとめるために管理規約に含まれる「別表(置場、駐輪料、駐輪台数をまとめた一覧表)」を改定しようとしているのですが、管理会社は【特別決議】と言っています。
・「別表」の改定をしなければ【普通決議】とのことです。根拠は判例とのこと。
何かしっくりこないのですが、どなたかご教示下さい。
●判例
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf


===わたしのマンションの管理規約です===
第25条
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費、管理一時金
二 修繕積立金、修繕積立一時金
三 その他管理上必要と認められるもの
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとし、負担金額及び賦課徴収方法については、総会(第42条に定める総会をいう。)において普通決議で決する。
===
第47条
総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
(以下略)
===ここまで===

共用照明LED化工事のレンタルについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築21年62世帯のマンションです。このたび、共用照明LED化工事をすることになりました。4月の通常総会での議決を経て5月から検討を始めることになります。
最近は、工事費をレンタルでやってる会社もあると聞きます。
初期費用を抑えられるメリットはありますが、他にメリット・デメリットはどのようなことがあるでしょうか?

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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