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管理規約

マンション売却時のオープンハウスについて

7

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管理業の委託

管理組合の運営

意見要望が伝わってこない

13

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大規模修繕工事

専門委員会の設置について

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管理組合の運営

防火管理者不在です

18

    Thumb biwako

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管理規約

店舗・事務所使用細則

9

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建物の維持管理

室内への漏水事故 原因不明の場合、責任範囲は?

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    質問

その他

管理業の委託

定額業務委託費について

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    質問

管理組合の運営

議事録への押印

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    Thumb 2014 10 02 14.29.11

    質問

建物の維持管理

マンションで一括受電と電力自由化

23

    Thumb 120617 204425

    質問

その他

総会の委任状について

45

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管理費の滞納が減りません

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションに住んでいない方の管理費の滞納が解消されずに困っています。
管理会社に催促するよう伝えても、連絡が繋がらないとのことです。
1年以上も滞納しているので、繋がらないでは済まされません。

皆様のマンションでこのような場合にどのように解消したのかお教えください。

注意文について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社からの連絡で、組合員から苦情が来ているとのことでした。
平置き駐車場で隣の車がドアを開けるときに自分の車を度々傷つけるので全体の注意として掲示してほしい。但し、心当たりがある方は管理会社に申し出てほしいと必ず1文入れてくれとのことだそうです。
自分では直接苦情を言いに行けないので、相手から申し出ていただきたいとの趣旨のようです。
まるで自首を要請するような内容なので、このまま掲示を許可していいかわかりません。
どうしたらいいのでしょうか。

居住者名簿の書き換え

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

入居時に提出される届出をもって居住者名簿としているマンションです。この度、入居届を現状に合わせた内容にして、再提出を管理組合で各戸に依頼しました。何戸か未提出なのですが、管理会社からは再提出は「任意」なので、催促は出来ませんと言われました。「個人情報」云々と言われますが、出来ないのでしょうか?情報は流しませんが、管理組合として心配です。催促できるかどうか教えてください。

連結送水管及び消火栓ホースの耐圧検査

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から消防設備の下記の見積が出てきました。

連結送水管耐圧検査 1系統 12万円(税別)
消火栓ホース耐圧検査 23箇所 11万円(税別)

消火栓ホースに関しては、交換の見積も出ていて、
消火栓ホース交換 23箇所(処分費含む)35万円(税別)

となっています。

質問は消火栓ホースは耐圧検査が良いのか、交換がよいのか
です。
10年を超え、3年毎に耐圧検査をするとなると、3回実施
すると新しいホースが購入できる金額です。

または、連結送水管も含め、この耐圧検査の料金が高いのか
どうかも確認したいところです。

宜しくお願いいたします。

共有植栽の管理ルール

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共有植栽が多く緑豊かな築15年の大規模マンションです。
長年植栽管理は居住者有志が管理し業者に委託をしてきました。
数百本の植栽は個体管理されていますが、課題先送りで高木が増え色々な問題が居住者から寄せられています。
日照、生育不足、落ち葉、枯れ、倒木、害虫毛虫などなど対策要請が住民から寄せられています。
共有部でありながら専有している勘違い居住者もいるなかで、ルール作りを考えています。
アドバイスを下されば幸いです。

組合員に一切説明なく800万円もの工事が実施されてしまいました

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築19年 約120戸のマンションです
管理規約は原始規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

前期の総会で「次期事業計画(案)」
駐車場アスファルト工事(予算案参照)として、普通決議で事業承認されています。
予算案の表には、駐車場アスファルト工事として1000万円計上されています。
組合員に与えられている情報はこれだけです。工事の必要性や工法、実施業者については一切情報がありません。
この工事は、過去3年間総会で事業承認を受けていますが、敷地内アスファルトに傷みがないこと、工事費用が高額であることから、当時の理事会では工事実施が見送られてきたそうです。
それが、今年になって急に「アスファルト工事を実施する」と理事会議事録に記載がありました。理事会議事録は掲示板への掲示のみなので、ほとんどの組合員がこのことを知りませんでした。
一部の組合員で「工事の必要性を説明して欲しい」「ほとんどの組合員が工事実施を知らないので、きちんと説明してから決議を取って欲しい」と理事会に要望書を提出しましたが、全く回答がありませんでした。
要望書提出後の理事会議事録には「総会で承認を得た案件なので、説明会は不要とした」と書かれていました。
実際の工事費用は1000万円ではなく800万円だったようです。

組合員が管理会社に確認したところ、アスファルト工事実施にあたり、アスファルトの傷み具合は確認していない、工法や実施業者についても検討していない、理事会の方から工事を実施したいと依頼があった、と答えたそうです
当マンションの修繕積立金は不足しています。

教えていただきたいことは次の二つです
①当マンションの管理規約からすると、この事業は本来、特別決議の案件でしょうか?その場合は、再決議の必要がありますか?
②事業承認を受けているとしても、工法や工事業者までの承認は受けていません。これを理事会決議のみで実施しても問題はないのでしょうか?

修繕積立金が不足していることもあり、理事の責任を追及するべきだ、との声も多くあります。
ですが、ほとんどの組合員は無関心です。修繕積立金が不足していることも知りません(長期修繕計画は理事会のみで共有していて、その存在すら周知されていません。)

大手管理会社の営業について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

以前理事を引き受けた際、当マンションが契約している大手管理会社が、修繕積立金の大幅値上げを提案してきました。彼らによると、「資産価値を上げるためにはもっと積み立てが必要」ということで、近隣のマンションとの比較資料を提示してきました。

この大手管理会社は、同じ地域で「AマンションはXXがあるからあなたのマンションも購入しないと資産価値が下がる」あるいは「新築のマンションはYYがあるからあなたのマンションも資産価値を上げるために導入すべき」というセールストークを盛んに展開します。この場合の資産価値とは、売買価格とか賃貸料のことだと思ってください。ちなみにこの大手管理会社は、不動産会社を含むホールディングカンパニーに属しています。

この大手管理会社は、近隣のAマンションにもBマンションにもCマンション同じようなことを言っている可能性があり、多分皆さんの地域で近隣のマンションを比較しても、同じような料金帯に収まっているのが現実ではないでしょうか。しかも、この大手管理会社の役員がマンション管理業の業界団体の理事をしている事実からすれば、健全な競争を妨げる独占禁止法違反の疑いさえ持ちます。

しかし、マンションの資産価格というのは、建物もさることながら、不動産市場や経済など社会情勢に影響されることもあります。社会的変化により一般的な資産価値が下がった場合、多くのマンション所有者は、資産価値に見合わない高額な管理費や積立金だけを払わされることになります。

自社従業員による「理事会サポート」などという、利益相反するサービスを平気で売り込んでいる管理会社です。マンション管理士や一級建築士などを従業員として抱えているので、理論上ホールディングカンパニーの利益のためなら、どんなシナリオでも作ることができます。そもそも「管理会社」と謳いながら、投資的な観点から、修繕積立金や管理料をアドヴァイスするのは、正しいビジネスのあり方なのでしょうか。私には「詐欺的」にさえ思えるのですが。

マンション管理組合理事会決議無効確認の件

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理規約にて理事長の代理(配偶者)は認めておりませんが、副理事長(区分所有者)及び理事(区分所有者)が出席している場合は、2名以上の理事(区分所有者)出席にて理事会の成立を認めております。今回、理事会議事録が開催日より77日後に管理会社より郵送されてきました。(議事録が郵送されて初めて理事会を開催したことが分かる)署名を確認したところ理事長代理1名(区分所有者では無い配偶者)、副理事長(区分所有者)、監事(区分所有者)の3名の署名(理事(区分所有者)1名が欠席)がありました。区分所有者理事1名の理事会はさすがにまずいだろうと内々で話したところ理事会に無視されました。管理規約を無視した理事会に対して訴訟を行ったところ、被告訴訟代理人(弁護士)より理事長代理は慣行であり原告の請求には理由がなく、速やかに棄却されるべきである。との答弁書が郵送されてきました。第1回公判へ出廷したところ被告訴訟代理人(弁護士)は欠席でした。慣行の主文は今まで理事や組合員から異議がなされていないからとの事なのですが、組合員(区分所有者)名簿は理事長しか持ってませんから誰も区分所有者か配偶者(一親等の親族)か知らないのです。異議とか以前の問題で組合員は全員、理事会出席者は自動的に区分所有者と思っております。原告は自ら法廷に立ちますが、被告は管理組合費用か弁護士費用を出すとの事。これも管理組合員は誰も知らないとの事。過去のこのような事例がありましたらご助言願います。

専有部サービス導入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めまして、こんにちは。
私どものマンション管理組合で、専有部サービスの導入を検討しております。
内容は、専有部内の給排水設備、電気設備、トイレ等の衛生設備などのトラブル
に電話一本で駆けつけてくれ、30分程度の作業で修理ができるものは、
その場で直してくれるサービスです。その他、管球交換や家具の移動など年2回
まで対応して下さるそうです。
1世帯当たり月額300円(税別)で全戸加入が条件とのことです。
お年寄りが多くなってきたので、導入したら利用はあると思いますが、
そもそも専有部内のトラブルに関して、管理組合で費用を負担することが
良いことなのかどうか疑問です。

理事会でも賛否は別れていますが、そういった他にはない付帯サービスが
あれば、お年寄りなどからは喜ばれ、管理組合の運営の評価にもつながる
ような気もします。

皆様のご意見をお聞かせください。
宜しくお願いいたします。

マンスリーマンションは規約で禁止できるのか

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

素朴な疑問です。管理規約の12条は標準管理規約のままです。マンスリーマンションのような賃貸借契約は出来るのでしょうか?極端にそれを繰り返すような事は規約で禁止できるのでしょうか?よろしくお願いいたします。

インターネット回線契約

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは将来の修繕積立金の不足を値上げや一時金だけでなく、管理費を
見直すことで、組合員の負担を減らす考えのもと、某大手管理会社から独立系管理会社へ
管理委託会社を変更することが進められています。

某大手管理会社が突然、うちと管理委託契約を終了する場合、インターネット契約も
終了となりますと言ってきました。
確かにインターネット回線はその管理会社が運営しており、入居当初から
そのインターネット回線を使用しています。しかし管理委託契約とは別の契約に
なっているのですが、管理委託が終了するからといって、他のサービスも契約解除する
なんて、このような事がゆるされるのでしょうか?

また、他のインターネット接続会社に変更した場合は、3割ほど安くなる
ようなので、金額的にはウェルカムなのですが、メールアドレスが変更される
ことに懸念されている方もいるので、できればそのまま使いたいと思っています。

何かてだてはありますでしょうか?

理事会の委任

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは築30年、20世帯で、居住者も高齢者が多く、
管理組合活動も理事会が年数回しか行っていない小規模マンションです。
理事会も4名の内、出席者があつまらず、理事会が成立しないことも
かなりあります。
理事会を成立させる為に、理事会の委任状をだすことも検討しています。
管理会社の担当者は理事会での委任はできませんと言っていますが、
知り合いのリゾートマンションを所有している方は、リゾートマンション
では委任しないと理事会は、ほとんど成立しないので、理事会でも委任状を
集めているとのことでした。

理事会の委任は本来はどのように認められているのでしょうか?
教えてください、宜しくお願いいたします。

総会招集手続きに瑕疵があった場合について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

この半年間に、臨時総会が1回、通常総会が1回ありましたが、一部の区分所有者に招集通知が発送されていない事実が発覚しました。
原因は管理会社の事務的なミスか、業務懈怠か、まだわかっていません。
この失態に理事会が関与していないことを管理会社は認めています。
臨時総会の議案は大規模修繕工事の承認と、修繕積立金の徴収額の値上げに関するものでした。
通知が発送されなかった人数も不明で(管理会社は、外部居住者の数名と言っています。)彼らを抜かした状態で議案は可決され、大規模修繕工事は既に着工しています。
過ぎてしまった時は戻すことができませんが、このような場合どのように対処すべきでしょうか?

修繕委員会と大規模修繕委員会

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションです。11年前に1回めの大規模修繕工事をおこないました。次回はオリンピックが終わった4年後の2021年に行なう予定です。1回目にはなかったのですが、数期前に「適正修繕委員会」という委員会ができ、理事会役員と特別委員がメンバーで毎月開催しています。1回めには、「大規模修繕委員会」を立ち上げましたが、日常的に「修繕委員会」等がある管理組合は、大規模修繕工事の際には、別に「大規模修繕委員会」を立ち上げるところが多いのでしょうか?その時のメンバーは「修繕委員会」とまったく別になるのでしょうか?それとも、今ある「修繕委員会」で大規模修繕工事も担当するのでしょうか?

ルーフバルコニーの庭園

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最上階にお住まいの方がルーフバルコニーに庭園を造ってしまいました。
管理会社からの点検報告で分かったので、管理会社から基に戻すように
伝えてもらったのですが、購入時にルーフバルコニーは何に使ってもよい
といわれ、庭園を持つことが夢だったらしく、さらに数百万円かかった
ので、今さら戻すつもりはないとのです。管理員から枯葉などで排水口
が詰まるとの報告をうけており、また数年後には大規模修繕工事も予定
されているので、なんとかしたいと思います。
やはり法的手段しかないのでしょうか?

火災保険、網戸がひょうで敗れました。申請できますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

網戸が全戸についているマンションです。夏にひょうが降りました。我が家の網戸も敗れてしまいました。管理組合に被害の報告が8件ほどあり、8件分を1事故として火災保険に申請をしたのですが、その後4件が名乗り出てきました。被害の申し出を掲示板で募ったのですが、その方は外部所有者で賃貸に出しているので掲示板を見てなかったようです。この場合、保険では同じように「ひょう被害として」申請できるのでしょうか?管理会社の担当者も応えられませんでした。

大規模修繕はオリンピックの前か後が良いのか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕委員会に出てもう一つの疑問。あと5年くらいまでに実施を考えるそうです。東京オリンピックの前と後どっちがお得でしょうか?やっぱり後でしょうか?「オリンピックのすぐ後だとして、すぐはかえって高くなるのでは」という人がいました。どうなのでしょうか教えてください。

大規模修繕は、春工事・秋工事じゃないといけないのですか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕委員になりました。修繕委員会に出て素朴な質問です。そこでは、春工事・秋工事と言っていましたが、夏とか冬はダメなのですか?町中を見るとビルの工事は1年中どこかでやっていますよね。マンションの大規模だけ春工事・秋工事の意味が良く解りません。教えてください。

管理組合の債権放棄

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは電話債権を管理費会計で債権計上しています。
また、管理費等の未収者に延滞遅延金を計上していますが、遅延金の
免除依頼がありますが、債権放棄は全員合意が必要で聞きました。
管理組合ではどうすればよいでしょうか?

管理組合法人化について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合を法人化することになったのですが、印鑑は新しく作る必要があるのでしょうか?

新入居者の掲示

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しく転居してこられる入居者に関して。「新入居者のお知らせ」を掲示してきました。内容は、引っ越し日・氏名・家族構成(人数)・駐車場番号です。先日の理事会で理事長より「個人情報なので、今後掲示はしないこととしたい。」と提案が有りました。戸数の少ないマンションです。コミュニケーションも良く落ち着いたマンションです。どなたが越してきたか位知りたいし、声も掛けづらいです。掲示はだめでしょうか?

EV 独立系保守点検会社

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近、独立系の保守点検会社に委託しているところで、メーカーからの妨害と思われる行為が続いています。
1件は、築16年でエレベーターのドアに不具合が発生し、修理完了まで8か月かかりました。
メーカーに基盤を注文しても、何の返事もなく見積もりにも答えなかったとのことです。
何回か催促してようやく基盤が入手できたのですが、その後メーカーの立ち合いが必要とのことでしたが日程が合わないと断られ続けた結果です。
もう1件は、10年ほど前にリニューアルして、途中で保守点検を独立系に変えたのですが、現在1基停止している状態です。メーカーに部品の発注をしたら手元にないから製造しなければならないと言われ、見積もりを依頼しているのですが3か月たっても返事がきません。また、部品だけを販売したこともないため、巻き上げ機全体の交換になるといわれ、それも販売したことがないので社内で検討するといわれているようです。
もう1件は、リニューアルを検討して見積もりを依頼したところ、現在独立系が保守点検をしているので、見積もりは有料になるといわれました。
3件ともメーカー、独立系会社ともに違いますが、メーカーが自分たちに保守点検を戻させるような工作に思えてしまいます。
部品を渡さないわけではないので独禁法にも違反しないとのことと独立系も嘆いています。
エレベーターは命にかかわる事故にもつながります。
住民の命を人質にされているような気になります。
対処方法はありませんか。

適正な管理費は?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

自分のマンションは50戸で約1,000万円の管理費を年間に払っています。以前のマンションはいわゆるタワーマンションで600戸を越える大規模マンションですが、管理費は4,000万円弱でした。今のマンションは平日は管理人を置いてますが、それでも高過ぎる気がします。一般的には50戸程度の適正な管理費はいくら程度が妥当でしょうか?

駐車場会計の余剰資金を修繕積立金会計へ振替るための理由説明

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐車場会計の余剰資金を修繕積立金に回したいのですが、説得力のある理由説明はないでしょうかという質問です。

当マンションでは、機械式駐車場の特別会計を設けてます。長年ケチケチ修繕して来て、代替えしても余剰金が出るくらい資金が溜まってます。

一方で、長期修繕計画では、3回めの大規模修繕資金が足りず、値上げも検討する状況です。

国交省の標準管理規約では、余れば修繕積立金に回すことができる旨がありますね。

ただ現実には、ウチの場合、全戸の6割程度しか駐車場台数も無く、全戸が機械式駐車場の駐車料を払っているわけでは無いため、その人たちの一部は振替に反対で、逆に駐車料金を下げて欲しいとの意見もあるようです。

何か反対の方たちにそうだな!と理解していただけるような理由説明はないでしょうか?

管理室内のエアコン故障について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私どものマンションでは、2ヶ月に1度くらいのペースで理事会を開催しています。
先日理事会を開催したばかりなのですが、その後まもなくして管理室内のエアコンが故障してしまったとの報告が管理会社より報告がありました。

管理員は週5日勤務なので、猛暑の中、当面管理室内でエアコンが使えないとなると可哀想です。
エアコンは10万円くらいだと思うのですが、管理会社にエアコンの見積りをとってもらい、理事長判断で先に購入・設置、今度予定している8月後半の理事会で事後承認という形でも問題ないでしょうか?

エアコン故障の見積りのためだけに理事会を臨時に開催するというのも、現状厳しいです。アドバイスお願いいたします。

共用照明LED化工事のレンタルについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築21年62世帯のマンションです。このたび、共用照明LED化工事をすることになりました。4月の通常総会での議決を経て5月から検討を始めることになります。
最近は、工事費をレンタルでやってる会社もあると聞きます。
初期費用を抑えられるメリットはありますが、他にメリット・デメリットはどのようなことがあるでしょうか?

専有部分へのサービス

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

専有部分へのサービス料が全体の管理費より支払われています。
これは規約違反にはなりませんか?

役員辞退を認める規約の変更

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは輪番制で役員を決めていましたが、役員になっても一回も出席しない人がいたりして理事会の運営がうまくいかず、7・8年前の総会で「役員の当番になっても参加できない人から年間24000円(月額2000円)のペナルティーを徴収する」と規約を変更しました。
当初は効果があり、役員辞退者は減ったのですが、最近はお金を払えば役員をしなくてもよいといった風潮になり、辞退者が続出しています。
理事会で話し合った結果、もう一度輪番制に戻し、辞退の理由を厳しくすべきではないかという結論に達しましたが、辞退者の数を考慮すると規約の改正に必要な4分の3の決議が得られそうにありません。
何とか現状を変革したいのですが何から手を付けて良いか途方に暮れています。
厳しいお言葉は覚悟していますので、知恵をお貸しください。

消防設備点検結果の開示

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。

理事をやっております。

住民の方から、過去2-3回分の
消防設備設備の点検結果の開示を要求されました。
自分の隣の部屋や下の階はちゃんとやっているのか心配との事。

要求した世帯は1人だけですが、とてもおしゃべりな方で、
後で他の住民に拡散すると思っています。

そこで部屋番号だけで、名前を隠して
エントランスに掲示すれば問題ないと思いますが
みなさんはどう思われますか?

最近点検してない人も、点検に協力する人も出るかと思うので、
有益な情報かな?とも思っています。

フロン漏えい点検

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

小規模マンションの理事長です。理事会にて突然マンション管理業者より、マンション入り口にあるエアコンが改正フロン法の簡易点検の対象機器であるということがわかったので、管理費とは別に次年度分としてエアコンメーカーに直接依頼用の見積書が提示されました。改正フロン法によると簡易点検は四半期に1度ユーザーが点検し記録をとっておくというもの。管理業者が点検はできないのか聞いたのですが、エアコンメーカーに依頼がその管理会社の方針とのこと。みなさんのマンションでも簡易点検のみでもエアコンメーカーまたはエアコン業者に依頼しているものなんでしょうか?

ご指導よろしくお願いいたします。

マイナンバー制度

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マイナンバー制度が導入されましたが、管理組合にはどの様に関係してきますか?

修繕委員会と大規模修繕委員会

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションです。11年前に1回めの大規模修繕工事をおこないました。次回はオリンピックが終わった4年後の2021年に行なう予定です。1回目にはなかったのですが、数期前に「適正修繕委員会」という委員会ができ、理事会役員と特別委員がメンバーで毎月開催しています。1回めには、「大規模修繕委員会」を立ち上げましたが、日常的に「修繕委員会」等がある管理組合は、大規模修繕工事の際には、別に「大規模修繕委員会」を立ち上げるところが多いのでしょうか?その時のメンバーは「修繕委員会」とまったく別になるのでしょうか?それとも、今ある「修繕委員会」で大規模修繕工事も担当するのでしょうか?

防犯カメラ増設の臨時総会後の追加分について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨日、臨時総会にて防犯カメラの設置が承認されました。
出席者の中から、防犯カメラを一台追加してほしいとの意見があり
出席者は全員、もっともだと思い、付けたいと言いましたが、
総会の議案では、台数(14台)と予算(135万円)が記載されて
おり、1台追加するのには、もう一度臨時総会または、来年5月の
通常総会まで待たないといけないとう管理会社からの説明がありました。
そこで総会終了後の理事会にて、今回の防犯カメラ設置の際に、将来的に
設置を考え、意見のでた箇所までの配線工事のみを今期の予備費から
拠出し、来年の通常総会にて防犯カメラ追加の承認を得ることとしました。
理由は
①現在、数台のカメラがつぶれ防犯上の懸念があることから、再度総会を
開催するなど、これ以上、工事を延ばしたくない。
②意見が出た場所は必要な場所なので、今回の工事で先に付けることとし、
比較的安全な場所を次回の追加分とすることも可能。
③今回の工事の中で追加分の配線工事を実施しておけば安価で済む。
④今回工事をしておけば、追加する際はカメラ代金だけで設置しますと工事
業者も言ってくれている。

などなどです。

心配なのは、追加分の配線工事を予備費から出すことで、後々、問題が
生じないかということです、皆様からのご意見を頂きたいと思います。

管理費及び修繕積立金の保管方法(ペイオフ対策も含む)について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当管理組合の預金口座は以下の4銀行のとおりです。2銀行で残高が1000万円以上となっており,またいくら定期預金の利子がすずめの涙といっても普通預金よりは20~30倍はあるのに平然と数千万円を普通預金においています。管理規約には「会計業務遂行のために管理組合の預金口座を開設する」としかないので,細かなことは管理会社任せになっているのが現状です。さらにここ3~4年はほぼ①の口座で支出入すべてを管理しており残高が非常に多くなっています。こんなペイオフや定期預金の利息を意識していない管理体制はあまりにも杜撰だと感じています。管理費及び修繕積立金の保管方法(ペイオフ対策も含む)について何かよきアドバイスがあればご教示ください。

※金額はあくまでも架空の金額で実際の額ではありません。
①収納口座 A銀行(普通預金2000万円)
②保管口座 B銀行(普通預金100万円+定期預金700万円)
③保管口座 C銀行(普通預金1200万円+定期預金900万円)
④保管口座 D銀行(普通預金50万円+定期預金200万円)

遅延損害金の課し方

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期の滞納が任意売却によりようやく解消することになりました。
ところが突然当該区分所有者から「遅延損害金については何も話は聞いていないし、払える状況ではないので免除願いたい。」と嘆願書が送られてきました。
この区分所有者とは、滞納が起こってから2回面談していますし、連絡も常にとれる状態でした。
理事会でも状況を考慮して、売却が済むまで待ちますということで承認していました。
今回ようやく売買が成立したとのことで理事会も肩の荷を下ろすことができました。
ところがこの嘆願書により、管理会社が精算時に、勝手に遅延損害金の請求をしていたことが明らかになったのです。
規約では「遅延損害金を課すことができる。」となっていますが、当管理組合では今まで一度も遅延損害金を課した例はありません。
管理会社は、1、2か月でしたらつけませんが長期になるとつけて請求しますというのです。しかし、過去にも何件も長期滞納はありましたが遅延損害金を課したことはありませんでした。遅延損害金については一度も報告もありませんでした。
今回のケースについては「では、皆さんで免除するかどうか決めてください。」というのです。

過去に一度も課したこともなく、今回のケースは悪質性もありませんので、理事会に相談なくつけてしまった管理会社がおかしいと思うのですが。
ただ免除すればいいということとは問題が違うように思えるのですが、どうでしょうか。

マンションのスプリンクラー

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の友達が、高層マンションに住んでいます。スプリンクラー付きのマンションです。1室を改修し子供部屋を増やしました。このとき、自動火災報知設備とスプリンクラーを付けなくては、いけないでしょうか?付けるのであれば感知器は個人負担と思いますが、スプリンクラーも個人負担で良いでしょうか?

一部理事のたかり行為について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私自身は今期理事から外れましたが、今期理事の複数名が工事にからんで業者にキックバックを要求している疑いが濃厚になっています。証拠がそろえば刑事事件かと思いますが、現時点では業者に対してそのような要求があっても断固として拒否するよう依頼するに留まっています。一部理事にそのような犯罪行為をやめさせる方法はないでしょうか。なお修繕積立金の横領などの疑いは、現時点ではないと思われます。あくまで業者へのたかり行為です。

総会議決事項のうち、管理委託契約の締結について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

標準管理規約と同様にわがマンションの管理規約にもあります。この内容ですが、継続的に更新している管理委託契約も含めて毎年度提案するのか、管理委託契約先や管理委託契約内容が変更になる年度にのみ、提案するのか、教えて下さい

管理組合負担の固定資産税は何に課税されているのですか

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在理事長を務めています。
総会が近づき、管理会社が1年分の会計資料をまとめてきました。
この資料を監事さんにチェックしていただき、監査報告をしてもらう事になっていますが、監事さんから自分ひとりでは何もわからないので理事長も一緒に見てほしいということになり管理会社の担当に教えてもらいながら資料のチェックを始めました。
その中で監事さんが疑問に思ったことがあり担当者に聞いたのですが担当者も良く理解しておらず、もやもやしたものが残っています。
疑問とは、収支決算報告の中に「租税公課」として固定資産が計上されているのですが、何にに課税されているかという事です。
自分のつたない知識ではマンションは専有部を除いて区分所有者の共有物という認識で、共用部分の固定資産税は各区分所有者が持ち分い応じて負担しているものと思っていました。
そもそも管理組合が負担する固定資産税とは何に課税されているのでしょうか。
しかもその税額は私の払っている自室の固定資産税より金額が小さいのです。
税務署に行けば教えてもらえるとは思いますが、なかなか時間が取れません。
ご存知の方がいらっしゃいましたらどうかご教示ください。

輪番制で理事になるのは義務ですか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しい理事が決まり今期がスタートして5カ月が経ちました。1名の理事が1回も出席していません。理事長からも案内と共に欠席の理由等を訪ねても返事が無いようです。今後どうするかを話し合った中で気になる意見が有りました。「輪番制の理事は義務だから、ならなければいけないし、理事会も出なくてはいけない。」輪番制で順番が来たら理事になる事は「義務」なのでしょうか?管理組合の役員は義務でなるものなのでしょうか?ちょっと違うように思いますが、如何でしょうか?

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隣のマンションとの境界フェンスについて

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。 隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。 「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。 みなさんはどう思いますか?

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しうまい さん

管理組合内における情報流通について

私は昨年理事をしておりまして、管理組合における諸々の情報流通において「電子メール」を活用してきました。  具体的には、通常の管理員との連絡や役員との連絡意見交換等と、窓口報告や理事会議事録などの電子化された添付ファイルの配布を得て情報交換ををしていました。 電子メールでの情報交換のメリットとして、まずは口頭での言った言わない曖昧さが無い文書記録が残される事と共に、文書するには冷静な思考の上で行われるからより吟味した内容で分かりやすく伝わる。またいちいち面会せずに都合の良い時に伝えられます。  ところが今期の理事長が理事会にて「電子メール」での流通を禁止しまして、現在古くからの「文書」でのやり取りに逆戻っています。その意図根拠を示すと共に禁止をやめるように依頼をしておりますが、いまだに回答はないまま放置です。  この情報通信インフラ整備された現代の時風からして逆転する現況からして困ってります。現在は「マンション管理センタ」での「未来ネット」有るように、管理組合の運営にての「電子情報化」が進んでいます。  つきましてはこうした「電子メール禁止」についてのご見解並びに対策についてご意見願います。

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ポッターアンクル さん

マンションの解体費用積立金の創設について

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。 マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。 当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。 スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます(収益事業の税金を免除するなど)。 管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。 しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。 みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか?また、この案に何か問題点はございますか?ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

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ポトスの葉 さん

特別決議の範囲で管理会社と別見解

以前このサイトで、「乱雑極まりない自転車駐輪場の改革」について相談し、多大なご忠告をいただいた新米の理事長です。その節はありがとうございました。皆様のお陰様で議論は進んでいます。 その議論の過程で、対策の一つに「電動シェア自転車の導入による私物自転車の削減」があります。フルタイムシテム社の「宅配便ボックス中の1ボックス4台1ユニットでの電子的管理が行き届いた電動シェア自転車」を導入の予定です。それで導入のためには、存在価値ゼロの「坪庭」を潰して宅配便ボックスを増設し(現在不足中)、そのうち一つのボックスに自転車のカギとバッテリーを収納するつもりです。 さて、理事会で、私は「宅配ボックス増設は共用部の著しい用途変更で特別決議だが、シェア自転車の導入自体は単なる『買い物』だから普通決議」と言いました。しかし管理会社のフロントは「どちらも特別決議と思う」と言い張り、「思う」というだけで根拠は示しません。 さらに、自転車の駐輪場の一部をバイク駐輪場に変更する事について、私は「屋根はそのまま残し、邪魔なレーンだけ撤去し、位置もそのままで、用途も『駐輪場のまま』だから、普通決議でできる」と言いました。しかしフロントは全く同じように「特別決議と思う」と言い張るだけです。 ①上記の疑問への正解をご教示ください。 ②特別決議に関する勉強をしたいのですが、どういう学習の仕方がお勧めでしょうか? なにか「バイブル」的な基本文献があるのでしょうか(複数でも)? あるいは国が示した「根拠」的性格を有する公的文章があるのでしょうか? (このサイトの「特別決議」でヒットした十数件のやり取りはコピーしましたが、総体的理解にはまだ不足です) 

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ぺっちゃさん さん

共用部分の鍵の保管について

たびたびお願いいたします。 小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社(大手電車系)への依存体質が強すぎるマンションです。 現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週5日の4時間勤務なので、ほとんどは不在です。 このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。 ・役員同士の打ち合わせ場所として使えない ・書類が閲覧できない ・組合独自に業者から見積りを取れない ・火災・災害時の初動の遅れ ・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。 質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか? 現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか? また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか? 他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。 よろしくお願いいたします。

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1000bay さん

修繕委員会(情報が違っていましたので終了)

修繕委員が理事会の承諾を得ずに、管理組合名で掲示しました。 内容としては、大規模修繕工事業者公募のおしらせと募集要項です。 募集要項の中身について、管理組合1理事として、異議があるのですが、募集要項の中身についても理事会に事前に報告はありません。 近日、募集をかける事は理事会へ報告はありましたが、内容までは報告がありません。 こんな勝手な事は許されるのでしょうか?

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いまやん さん

大規模修繕コンサルタント

先日、修繕委員が理事会の許可なく管理組合名で掲示した件で質問させていただいたのですが、どうやら違っております。削除を考えましたが、いろいろ助言を頂いたので、削除できませんでした。 正確な情報は以下の通りです。 9月中:先日、建物診断報告会及び理事会にて、後日、修繕業者の公募を開始のお知らせを住民に知らせると、コンサルより報告を受け、理事会で承認。 募集要項の中身は報告なし。 10月2日:管理組合名で公募のおしらせと募集要項を掲示。 理事長含め管理組合理事は掲示板で詳細を知る事となる。 10月4日:管理人に理事長の許可なく掲示しているが、誰がどのような指示で掲示したのか、聞き取り。 コンサルタントが7か所の掲示板に掲示を依頼してきたため、管理人は理事会の許可を得たのか?確認した所、許可を得ているとの事で掲示。 つまりコンサルが理事会に中身の承諾を得ずに、許可を得ていると嘘の申告で掲示しています。コンサルは許されるのでしょうか? 理事長に報告したが、以前、口頭でお知らせを掲示する旨を建物報告診断会でコンサルが住民に伝えている内容が網羅しているので、問題なしとのことでした。 コンサルが組合名を語るのは許されるのでしょうか?

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いまやん さん

長期修繕計画に含まれない修繕

小規模マンションの副理事長です。 2年任期の2年目ですが、1年目の大半は恥ずかしながら無関心理事だったため、何も知らずに管理会社に修繕の発注をしていました(他の役員もみな勉強不足)。 そこで、1年目に発注した修繕について見直しをしているのですが、修繕積立金会計の支出として予算化されていた修繕の大半は、長計に含まれていないことがわかりました。 具体的には、「自動ドア修繕」「給水ポンプ分解整備」というのが10年目ということで長計に入っていますが、「電灯分電盤部品交換」「動力盤部品交換」「消防設備バッテリー交換」という3つは含まれていない上、単に壊れてもいないスイッチ類を交換するというような重要性の低い修繕でした。 財政上の問題から、長計以上の出費は控えなければならないので、不要な支出であったと反省しています。 質問なのですが、管理会社が有料で作った長計なのに、管理会社が提案してくる修繕が含まれていないのは、長計自体に不備があるということでしょうか。 また、他のマンションでは、このようなスイッチの交換のような修繕はどのようにしておりますか。 我々は、「いきなり共用部の電気がつかなくなる」みたいに不安を煽られて発注してしまいました。しかも、てっきり長計上の修繕だと思い込んでいました。

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1000bay さん

防犯カメラ レコーダ 故障 修理と買い替えの判断

防犯カメラのレコーダーが故障したとのことで、管理会社から修理費9万円余りの見積りが理事会に提出されました。(購入時期不明) また、別件で17年前に設置した屋外のライトつきカメラが故障しているとの報告を受けております。(具体的な対応策の提案はありません) どちらも修理よりは買い替えを検討したほうがよいのでは、と思いますが、迅速に修理するほうがよいのか、と迷っております。皆様はこのような場合、どのように対応されていますか?ご教示いただきたいと思います。

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ぴー さん

理事長名称詐称

本組合理事長が選任された本人ではなく、その婦人がその職務を執行しています。 総会、理事会全ての出席は婦人であり、議事録記名捺印のみ、本人名称になっています。標準管理規約を採用しており、代理出席は認められませんが、代理出席委任状すら出ていません。議事録等いくつかの書類には婦人名が理事長とういう職責のもと記載されたものもあります。管理会社に確認した所、その事実は把握していましたが、輪番制での理事のなり手もなく、積極的に申し出られた方を蔑ろにできないとの理由で、他組合委員に事実を告知できず、理事会にもアドバイスできていませんでした。現在その婦人が独善的に管理会社変更を画策しています。このような理事長名を詐称する婦人を罰則する規定はあるのでしょうか。臨時総会動議が必要でしょうか。 ご回答をお願いします。

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