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建物の維持管理

機械式駐車場

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    質問

管理組合の運営

管理規約

理事のなり手がいません。会社は理事になれますか

21

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    質問

住まいのトラブル

管理組合の運営

1階の人専用の庭の扱い

11

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    質問

その他

建て替えにおける容積率・・・

4

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    質問

住まいのトラブル

駐輪場が一杯

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    質問

管理組合の会計

臨時総会決議なしに長期火災保険に変更

27

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    質問

管理組合の運営

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

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    質問

管理組合の運営

理事会の時間を短縮したい

24

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その他

不法投棄

1

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    質問

その他

管理規約

総会の議決権の取り扱いについて、委任状変更は普通決議でできるか

17

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部屋の防火扉

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

部屋によっては防火扉が室内にあるとのことでした。
この場合扱いは共用部分ということで間違いないものでしょうか?
点検は消防関係の点検と同じと考えてもよろしいものでしょうか?

リース契約の残高

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になります。
築4年目の理事をしています。

マンションには、宅配ロッカーなどのリース設備がありまして、8年契約となっています。
そのリース契約では、途中、管理会社が変わる場合は、残額を一括返済することとあるため、この条項に沿うと、4年目ですから、1,000万円以上の残高返済となります。
このリース残額の一括返済は、管理組合の負担となり、管理会社の変更を難しくしていると思います。
一括返済しなくても済むのか、他のマンションではどうされているのでしょうか?
ご教示いただきたく、よろしくお願いします。

理事会のオブザーバー参加について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

管理会社変更が特別決議項目として管理規約に記載。普通決議で変更できる?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理規約に管理会社変更が特別決議を要する項目に記載されています。おそらく原始規約で記載されていたものと思われますが、管理会社変更自体は普通決議なので、実際に管理会社を変更するときは普通決議でよいのでしょうか?それとも管理規約変更の特別決議がまず必要なのでしょうか?また、原始規約には記載がなく、規約変更を経て管理会社変更が特別決議を要する項目に記載されていた場合は、上記とはステップが異なる(普通決議ではなく特別決議が必要)のでしょうか?

普通決議案件の成立条件を変更できる?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

普通決議の案件、例えば管理費の変更について、成立条件を変える(例えば議決権総数の5分の4以上のような特別な決議が必要、というように成立条件を厳しくする)ことは可能ですか?
例えば、①理事会でガイドラインのようなものを作って管理費改訂は特別な決議が必要と決めただけの場合、②総会で管理費改訂は特別な決議条件にする、という議案を出して承認(普通決議)を受けた場合、③管理規約にその要件を盛り込んで、管理規約改訂の承認(特別決議)を受けた場合、など。
どれも、変更は出来ない(管理費の改訂の成立条件は普通決議のまま)という解釈でよろしいでしょうか。

理事会決議による修繕積立金の取り崩しの可否

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 緊急工事のための予備費として修繕積立会計に100万円を計上し、理事会の決議で取り崩せる議案が総会に提案されました。これは用途も不明確で、総会議決もなく、脱法行為と思いますし、管理費の余剰費の範囲で支出しておくか、臨時総会で議決すべきと思います。
 さらに事後報告が否決された時を考えると100万円という限度額は理事にとっても精神的に負担だと思いますが、可決可能な議案でしょうか?
 また、理事会での管理費からの支出専決限度額はいくらが適当でしょうか?

管理規約では、標準管理規約に沿って、「次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。」と定めています。
 一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
 三 敷地及び共用部分等の変更
 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
 五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

管理会社の更新契約について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の契約を更新するときに、双方が3か月前に書面で申し出ることになっています。
多くのところでは、総会の前に契約期間満了を迎えることになっているのではないでしょうか。
そうすると、理事会が総会決議を経ないで契約の申し込みをすることになってしまいます。
理事会で決議できることなのでしょうか?

管理員さんが交代になって掲示板が悲しいことに・・・

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長年来てくれていた管理員さんがお年ということで辞められて、新しい管理員さんが来るようになりました。
顔を合わせると挨拶を返してくれるし、ゴミ置場もきれいに掃除してくれますし、とても良い方なのですが、一つもの足らないところがあって気になっています。
些細なことと笑われるかもしれませんが、掲示板が急に乱雑になったのです。
前の管理員さんは、掲示物の位置をきちんとそろえ、画びょうもプラスチックの画びょうの色をそろえて見栄え良く掲示してくれていたのですが、今度の方は見栄えを気にしないようで、掲示物が重なっていたり、隙間が妙にちぐはぐだったり、斜めっていたり、とにかく美観が悪くなりました。
管理員さんに直接言ったら気を悪くするでしょうし、組合に話をしても「フチ子さんが神経質すぎるだけ」と言われそうで言い出せないでいます。
しょうがないので自分の階段の所だけは縦横をそろえて貼りなおしているのですが、
角の立たない解決方法はありませんでしょうか。

管理会社の出してくる見積りに不信感を感じています

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理会社が理事会に提出してくる見積書がいい加減で困っています。
今期は機械式駐車場の制御盤更新の見積り900,000円、消火ポンプのバルブ交換100,000円が出てきましたが、機械式駐車場は空き区画が多くなり、埋め戻しを検討中です。必要ないのではと聞いたら壊れてはいないが業者の点検報告書に「交換をお勧めします」と書いてありましたというのです。また消火ポンプのバルブに関してはバルブ廻りに緑青が見られるためとのこと。ちょっと錆が出ているだけで、水が漏れているとかバルブの機能には何も問題なさそうです。
今期の理事会メンバーに設備に詳しい人がいて、この修繕は必要か否か管理会社に投げ返していますがが、これまでは管理会社の言いなりに工事を発注していた模様です。今まで管理会社に騙され、食いものにされていたと思うと悔しい思いです。
他の管理組合様ではどのように管理会社の見積りを精査されていますでしょうか。
参考にさせていただきたいのでぜひご協力ください。

会計期間をずらすことは可能か

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私達が住むマンションの会計期間は4月1日始まり、翌年の3月末までです。会計を締めて6月に通常総会をしています。
6月に総会が集中しているせいなのか分かりませんが、この頃になると管理会社のフロントマンの動き(反応)がとても鈍くなります。

ふと思ったギモンなのですが、会計期間を4・5ヶ月後にずらして、暑さが落ち着いた秋頃に通常総会をする、といったことは手続き上可能なのでしょうか?また、会計期間をずらすと何か不都合がありますでしょうか?

屋上の断熱工事の実施について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

1970年築(48年目)の10階建ての400戸の分譲マンションで、5年前の大規模修繕工事にて、屋上防水工事(10年保証)を実施済み。5年アフター点検も実施済みです。(未だ5年保証期間が残っている状況。)
ここで、質問です。10階(最上階)は、分譲時屋上の断熱対策をしていないため、夏場、10階が非常に高温になるため、「屋上断熱工事」を3000万円にて、今期実施ずる旨の予算を総会で計上しました。
3年前にも、屋上断熱の議論があったらしいのですが、「断熱工事」は、「防水工事」と違い11階の住民のためだけの工事であるため、修繕積立金からの支出は衡平性を欠くとのことで、反対者が多く出たとのこと。一方で、超高齢化した10階の住民は夏場の高温のため、住環境が劣悪となり、一刻も早く(断熱)対応してほしいとの意見です。
管理組合として、屋上の「断熱工事」を進めていくべきなのでしょうか。
10階の区分所有者個人の問題なのか。管理組合の問題なのか。判断に迷っています。ご意見頂きますようお願いします。

滞納管理費の回収について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

相続人全員が相続放棄の手続きをしたため、
相続財産管理人を選任をする予定なのですが、

臨時総会の議案書に「○○○号室の清掃費用と相続財産管理人の報酬として100万円を予納をいたしますので、相続財産管理人を選任し○○○号室の処分を行うこと及び積立金を取り崩し予納することをご承認ください」と書いてあります。

そこで疑問なのは、清掃費用とは通常相続財産管理人の費用とは別に発生するものなのでしょうか?
そもそも清掃とは誰が行い(相続財産管理人の業務範疇なのか)、
不用品などはどのように処分されるのでしょうか?

わからないので、教えていただけないでしょうか?


マンションのバイク置き場の規約について

管理規約

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションのバイク置き場は6台分あります。
そのうち一番大きなスペースに置いてあるバイクがどうみても250cc以上はありそうな物です。
しかし規約にはバイクの大きさが125cc 迄と書いてあります。
これは規約違反になりますか?
それとも管理組合が黙認していれば置いてもよいのでしょうか?

第三者管理について質問させていただきます。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

うちのマンションでは居住者の高齢化に伴い、理事のなり手不足に悩んでおります。今期も理事定数から1人欠けた現状で、新規理事会のスタートとなりました。そこで、役職を決めるにあたって、理事全員が病気などを理由に理事長が決まりませんでした。そこで、理事長を第三者に管理をしてもらったらどうかという提案がありました。

そもそも、そんなことが出来るのか?出来るのであれば、どんなことに注意をして、どんな人に頼めばいいのか?などをご教授いただきたいと思います。

修繕積立金も、ある程度溜まってきていることから、第三者に理事長を委託して、万が一、お金が引き出されることはないのか?それから、修繕工事など第三者理事長の意向で特定の業者に集中してしまうのでは、などを案じています。

管理組合の預金通帳名義変更について

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今期役員が選出され、約4ヵ月が経過したところです。
現在、理事長をしている方が任期途中で長期出張(仕事)となり、急きょ交代せざるを得なくなりました。
後任の理事長が未定なため、副理事長が理事長を代行している状況です。

組合の預金通帳の名義が出張で行ってしまった方の名義のままなのですが、来期理事会理事長が決定するまでそのままにしていても問題ないでしょうか?
それともいま代行している副理事長の名義に変更するのでしょうか?

改正個人情報保護法が施行に対する対策は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は60戸くらいのマンション理事をしています。
5月30日に個人情報保護法が改正・施行された、というニュースを読みました。
それにともなって、マンション管理組合も「個人情報取扱業者」とされ、遵守しないといけません。この法律に違反すると、個人情報保護委員会の勧告・命令を受けることがあり、その命令にも違反した場合には、罰則として懲役刑や罰金刑もあるようですね。

組合員名簿や駐車場等の専用使用部分の利用者リスト、新入居時にもらう届け出書類など、管理室に保管されています。管理会社や管理員におまかせなので、適宜情報が更新されているか、一部疑問なところはありますが・・・。

ニュースを読んで情報管理がいっそう厳しくなったようだ、という認識になりましたが、具体的に理事会が今後協議して気を配るべきポイントがあればお教えください。金庫とかも本格的に購入すべきでしょうか?

管理員が遅刻した場合の対応

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの居住者ですが、質問させていただきます。
管理員の勤務時間は平日9時~15時です。
管理員に用事があって、その日たまたま出勤されるのを待っていたところ、9時になっても予定通り来ませんでした。

なかなか来ないので一度部屋に戻り、9時45分頃管理室へ伺ったところ管理員が勤務していました。
30分程遅刻したようですが、知らん顔な感じでした。

そのまま何もなかったかのように数日が過ぎているのですが、このような場合は仕方なしとして放っておいてよいものでしょうか?
皆様のマンションでは、管理員が遅刻した場合にどうしていますか?

議事録への署名に関して

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事が皆、忙しく揃うのが難しいです。
揃うの待って理事会を開催するとすべてが後手後手になります。
平成28年度は年4回(管理会社主導)でした。
理事3名ですが、2名で開催し後日(翌日でも)説明し理解を得られたら署名して貰う事は問題無いでしょうか?
お手数ですが、お教えください。

クレーマー対応について(リフォーム後の騒音の苦情)

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今月の総会で選任された新米理事長です。
理事長になって早々、居住者の方から投書がありました。

上階の部屋が昨年フローリングのリフォームをしたのだが、それまでに比べ騒音がひどくなったという内容です。
どうも初めは直接上階に文句を言いに行ったようなのですが、話がこじれたらしく
今回組合に当時のリフォーム申請書を開示しろと言っています。
念のため理事会で記録を調べたらきちんと届は出おり、内容を見るとリフォーム細則に則った材質(遮音等級)で、地元の工務店の名前も入っていました。
理事会としては申請書は第三者に開示すべきではないという意見で一致しており、申請書には不備はないということをお伝えしたのですが、今度は申請書に記載された材料より低い等級の材料を使ったに違いないとか、リフォームが終わった後に理事会が申請書通りに工事が行われたことの検証をしたか、とか飛んでもないことを言い始めました。
理事会としては申請書に不備が無ければ許可をすることになりますし、終了後の検証は決まりがありません。
今後どのように対応して良いのか困り果てています。
良い知恵がありましたら教えていただけると嬉しいです。

民泊について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

房総の海岸に建つリゾートマンションを所有しております。
夏は長期間滞在しますが、オフシーズンは月に1度行くか行かないか程度の利用です。
共用の大浴場もあり、結構よいマンションだと思っております。
そこで質問ですが、最近、民泊の問題が取り上げられていて、規約で禁止にしているマンションが多いようですが、リゾートマンションでは、会社の保養所として利用している場合や複数の友人に短期間貸ことなど多いと思います。
しかしながら、リゾートマンションとはいえ、毎日お住まいの方も何人かいらっしゃって、現在の理事会では民泊禁止の規約改定を検討しているとのことです。
私は、自分が利用しない空いている期間などは民泊として貸し出したいと思っていたので、どのようになるか、見守っております。規約改定は4分の3の特別決議が必要ということから、私に賛同してくださる方が多くいれば規約改定は出来ないと思いますが、おっぴらに反対をして、お住まいの方達と今後、付き合い方が変わってしまうような事態は避けたいと思っております。何か良い方法はないでしょうか?

お知恵をお借りしたいと思います。

家庭用火災警報器の取付は皆さんどうしていますか

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

10年くらい前に、消防法が改正され
各自設置義務があるそうです
ですが高層階の世帯の設備で、そもそも火災報知機が
ついている世帯は免除となります

うちでは低層~中層階の方は
世帯によって考え方が異なり6~7割くらいが
各自購入で実施済みでした

法の実施から約10年目の更新にあたり、
住人の意見で一斉にやった方がいいのでは?
との話もあり検討に入りました。

費用と効果を見ると 
一個あたり2000円くらいで買えて、10年使用可能
一世帯あたりで多分3ヶ支給で6000円くらいかと
重大火災につながる事が1/3程度になり効果があるようですので
実施すべきと考えました

そこでご相談

10年目の今のタイミングで、一部未実施の世帯があるなかで
費用もかかる事から、なるべく公平にやりたいと思っております。
理事会で相談する前に、皆さんのマンションでは
どの様に対応しておりますか?

庭園灯が破損されない対策はありますか

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの外周に沿って、庭園灯が設置されています。
いつのまにか、庭園灯が破壊されています。

自然災害ではなく、明らかにバットのようなもので、
意図的に壊されています。

防犯カメラに映らない箇所の庭園灯です。

その都度、保険を適用して修理していますが、
修理までの間は、夜間暗いため防犯や景観が損なわれます。

庭園灯の前は一般道路となっていて、
低い緑で覆われている程度でフェンスはありません。

何回も壊されているので困っています。
何かよい対策はありませんか。

理事会の議事録について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会の議事録に理事のハンコが押印されてないのですが、理事のハンコは特にいらないものなのでしょうか?私の認識では「議事録は理事会後に管理会社が議事録案を理事に回覧し、確認・修正後に理事のハンコを押印したものが各戸に配られるという流れ」と思ってましたがいかがでしょうか。
また、配布は各戸へのメールボックス直接投函なのですが、これは管理会社が対応するのでしょうか?それとも理事会が対応するのでしょうか。

専有部ですか共用部ですか

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、マンションの廊下にクーラーの室外機置き場が有ります。その上にコンクリートで幅40センチくらいのひさしが有ります。室外機の保護のためについているのかと思いますが、その上に植木・子供の自転車等を乗せている方がおります。質問内容は、この部分は、共用部なのか専有部かです。廊下に飛び出したひさしなので共有部と思うのですが、地震等で物が落ちたり廊下を塞ぐことになるのでやめさせたいのですが、如何でしょうか?

古物営業の事業所の許可申請

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先生方へ
 お教えください。
 住民の方から"古物営業”の事業所としての許可を管理組合として出してほしいと要望(警察への届け出書類に管理組合の許可が必要だそうです)が出ました。規約では”住宅として使用する”となっているので、規約変更しない限りNGとなると考えています。 いかがでしょうか。
 ただ、住民の方の中には、既に事務所として利用している方(外観は全くわかりません)もいくらかいます。こちらは警察に届けるとかの話はないと思うので勝手に事務所登録しているのだと思います。考え方ですが周囲に迷惑をかけない限りは黙認もありかなと考えています。見つけ出すのも困難ですし、あら探しをするのもぎくしゃくするだけだと思います。クレーム等が出てきた場合は理事会対応もあると思うのですがいかがでしょうか。
 よろしくお願いします。

節電対策

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共用部電気代を削減する方法について
最良な方法のアドバイスをお願いします。
・電力会社変更案
・LED化(設置した備品耐久期間に不安)
・電子ブレーカーに不安があります

総会の録音禁止

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会に参加できないため、録音をお願いしたところ禁止しているので出来ないと理事から言われました。総会案内に禁止の旨、今年から書かれていましたが管理規約や細則ではそのような決まりは有りません。そのような決め事は有効なのでしょうか?

修繕積立金運用について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕積立金が3億円弱あります。調べたところ、ペイオフ対策で分散した口座が、金融機関統合が相次いだ結果、同じ銀行に複数の口座をもつことになってしまいました。また、証券会社の公社債投信などが運用を停止したため、約6,000万円が預り金になっています。将来の修繕・維持管理のために安全な運用を心掛けたいのですが、運用方法、ポートフォリオの組み方をご教示下さい。また、運用方法の変更、運用金融機関の決定は総会決議が必要だと思うのですが、それで良いでしょうか。

建物点検報告書等、各報告書の所在について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

各報告書は管理室に保管されているのは良いのですが、理事に就任して数年経っているのに何種類の報告書があるのか、又、初めてみた報告書もありました。築10年にもなりますので、所在を図書館のように著してほしいとフロントに要望しました。
管理人が不在の場合フロントがおおよそ把握しているので、相談してくれと、言います。管理室、報告書も組合の物ですので要望しても当然だと思うのですが、いかがでしょうか?厭がっているのでしょうか?
又、報告書は何種類あるものですか?
竣工図書、月次報告書、議事録、建物点検報告書、特殊建築物定期調査報書、消防設備点検報告書、EV点検報告書、、
修繕も始まるので把握しておきたいのです。よろしくお願いします。

マンションの各種届出について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今期は副理事長、任期2年で来期は理事長をやります。表題の件ですが、マンションの入退居をはじめとする各種届出ですが、住民への周知がうまくなされておらず提出状況が良くありません。過去には引越業者や初めて入居されてきた方が区画外駐車や他人の区画に駐車し、どこに連絡していいかわからない住民が警察を呼んだこともありました。

住民への周知が重要なのはわかっていますが、新築から10年経ち、本来であれば大きな修繕もなく、アフターサービス期間である為理事会の負担が比較的軽い2〜7年目ぐらいに、そういったマンションのルールなどを周知する期間としてしっかりできていれば良かったのですが、残念なことに理事会の活動もままならず、管理会社も中小の為、日常管理と理事会に出席するので手一杯の状態だったようです。(今期の理事会では暗黒時代と呼んでいます(笑))

管理会社は7年目に変更して、再スタートをし、現在は管理組合の運営は正常化しています。そういった現状ですが、地道な住民への周知の必要性はわかっているものの、何か妙案やヒントがあればご教授頂ければ幸いです。

建替えの資金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここで相談することではないかもしれませんが、友人のマンションで建替えの話が出始めたそうです。友人は建替えに賛成したいけれど、年金生活で資金もなく、新しくローンを組むわけにもいかずに困っています。建替えに参加せずほかに引っ越すとなったら周りの住民の方たちとも離れてしまうことも心細いようです。他人事でなく自分もそうなったらどうしていいかわかりません。何か方法はないものでしょうか。

管理費と修繕積立金

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いま賃貸マンションに住んでいるのですが、東京都内にある中古マンションの購入を探しています。新築マンションは僕の所得では到底手が出ませんので…。
いくつか不動産屋へ行くと、たまたまかもしれませんが比較的大きなマンション(総戸数100以上)で築15~20年のマンションをよく紹介されますが、70平米くらいで管理費と修繕積立金が合計月額3万以上になっているマンションや、2万以下や2万円ちょっとで抑えられているマンションがあります。
この3万と2万のマンションは、似たような築年でなぜ月額1万近くも差が出てくるのでしょうか?管理会社が違うから?マンション管理の質が高い分だけよいのでしょうか?不動産屋に聞いてもそんなの知らないよって顔をされましたが…。
でも管理費と修繕積立金の合計が3万も4万もするマンションは、ローンの支払いも考えなきゃいけないし、売りに出したとき売れにくいですよね?大した問題じゃないかもですが気になっています。

役員経験者のジレンマ

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合での役員経験が多数ありますと、輪番制で初めて就任した理事さんたちの活動が心もとなく見えてしまいます。
退任後は口出しをしてはいけないと思いますが、理事会議事録を見て「この判断は組合に不利なのではないか?」と感じるときもあります。

このサイトで熱心過ぎる組合員が理事会を牛耳ってしまう弊害が度々投稿されます。
やはり退任後は気にしないのが王道でしょうか?
役員経験者の方、逆に現在就任中の方、ご意見お聞かせください。

未収金について困っています(深刻です)

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2年ほど前に高齢の一人暮らしの居住者が孤独死されました。
身よりの方が一人もいらっしゃらなく、葬儀など市の福祉課にすべてお任せしたのですが、故人の所有されていた居室はそれ以来空室のままです。
管理組合では「身寄りのない方の遺産は国のものになり、国が競売を行うので、買受人が未収金を払ってくれるだろう」と考えていたのですが、2年たった今でも何の動きもありませんし、当時いろいろ動いてくれた市の福祉課に相談に行っても故人と縁故の無い管理組合理事長にはお話しできませんと冷たい返事です。
この間も未収金は増え続ける一方ですが、管理組合としてただ行政の動くのを待ち続けるしかないのか、何か打つ手はあるのかアドバイスをいただけると幸いです。
ちなみに管理会社は行政が動くまで打つ手はないと考えているようです。

改正個人情報保護法が施行に対する対策は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は60戸くらいのマンション理事をしています。
5月30日に個人情報保護法が改正・施行された、というニュースを読みました。
それにともなって、マンション管理組合も「個人情報取扱業者」とされ、遵守しないといけません。この法律に違反すると、個人情報保護委員会の勧告・命令を受けることがあり、その命令にも違反した場合には、罰則として懲役刑や罰金刑もあるようですね。

組合員名簿や駐車場等の専用使用部分の利用者リスト、新入居時にもらう届け出書類など、管理室に保管されています。管理会社や管理員におまかせなので、適宜情報が更新されているか、一部疑問なところはありますが・・・。

ニュースを読んで情報管理がいっそう厳しくなったようだ、という認識になりましたが、具体的に理事会が今後協議して気を配るべきポイントがあればお教えください。金庫とかも本格的に購入すべきでしょうか?

理事会の運営について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会の運営について疑義があったので文書で照会し回答を求めました。
質問要旨
①一昨年の定期総会議案書に管理規約原本の作成について、今回の諸規定の変更を含めて製本化すると提案決定されているが、いつ製本化をするのか。
②党マンションは、リゾートマンションで定住者が少なく理事会活動に関心を持ってもらうために議事録を全戸に配布していたが、通信費の節減と称して全戸配布をやめました。その後の理事会内容が全く周知されていないので、通信費の節減も大事だが都市型マンションと違って非定住者が圧倒的な当マンションとしては、理事会活動にとかく無関心になりがちな方々にも理事会活動に協力してもらうためにも情報の開示こそが優先すべきであり、今後どのような方法で周知をしていくのか理事会の見解を求めました。
③管理会社と理事長間で確認書を取り交わしたとありました。(議事録)
確認書について開示請求をしました。
(経過)
マンション駐車場の一部を賃貸契約していました。契約残存期間がまだ12年も残っているのに大幅に値上げした契約を更新してしまい管理組合に数百万円の損害を結果的に与えてしまいました。契約当事者としての理事長の善管注意義務違反であり、損害賠償の義務があるのではないかと定期総会や文書で理事会に対して見解を求めていましたが、管理会社の適切な指導がなかったためとして理事の責任を回避してすべて管理会社の責任であるとして理事会において、管理会社に対して損害の弁償を申し入れて管理会社も一部過失を認めて数十万円の支払いを提示、理事会では改めて増額と文書による回答を求めていました。(議事録に記載)
定期総会の際、この件の報告がなかったので質問したところ、管理会社での数十万円の受領をすれば残額は理事長・理事会の責任を問われるとして管理会社からは受領しないことに理事会で決定されたので、総会の席上「貰うものを貰って、理事長の責任・弁償はどうするかを理事会で判断すべきだはないか」と発言しました。
確認書の作成は、この請求権を放棄する内容のものらしく開示請求をしたものです。

これら多くの質問事項に対して、ご意見箱の投書と同等の扱いとして個別回答はしないとした理事会の判断は納得いきません。理事会の情報開示の在り方について法的根拠を含めて教示ください。

他者所有隣地地下に導管があり、土地使用料の請求を受けている

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 50年近く前に建ったマンションです。元々建物の周りは駐車場であったのが、玄関部分他のごく一部を除き、30年ほど前に、まわりのほとんどが競売にかけられ、他人のものになってしまいました。我々のマンション建物は、袋地になってしまった状況です。結果的に他人土地に排水管、ガス管等が通っている状況です。
 昭和62年に当事者双方が裁判所に出向き、調停が行われ、その条項として、①相手方は、当方の配管が相手方所有土地を通ることを承認する ②当方は、マンションの大修繕及び建て替えの際には、配管を撤去する となっています。
 約30年ほど経って、今更ながら土地使用料をよこせとうるさく言われています。応じなければ、「排水管受けにセメントを流し封鎖する」との脅迫まで飛び出す次第です。複雑な事情がからんでおり、裁判に訴えるべきかと考えています。アドバイスいただきたく、よろしくお願いします。
 補足・・画像の中の地番41‐6の真ん中に排水管が2本とガス管が1本通っているようです。41‐5が当方所有地。41‐4、6、7が他人土地です。

長期修繕書の金額は、税抜きそれとも税込み?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

インターホンのリニューアルの為見積りを取りました。長期修繕計画書に基づき予算が総会で承認されております。ところが、「戸別カメラ無し」なら予算内、「戸別カメラ有り」ですと予算を超えてしまいました。一人の役員から長期修繕計画の金額は、「税抜き」それとも「税込み」ですか?という質問が私に届きました。確かに、税抜きなら予算内です。どちらなのでしょうか?

共用部分における管理会社の営業行為について

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最大手の管理会社が、共用部分である建物入り口管理室前に、管理とは直接関係ない、自社で展開している個人向けのサービスのちらしを次から次へと置くので、居住者として、たいへん不快な思いをしています。

この最大手管理会社は、現在ホールディングカンパニーの下に、いろいろな事業を展開しています。当初は不動産売買や賃貸代行業程度でしたが、最近ではリフォーム、売電事業、家事代行、見守りサービスなど、自社で展開しているサーービスのチラシを、居住者が通り過ぎる玄関口管理室前に平然と置き、まるで商業ビルの入り口のように扱っています。

管理人がちらしを置くことは、れっきとした営業行為です。この最大手管理会社は、理事長の許可を取ったと正当化していますが、玄関口やホールの所有者は区分所有者であり、ちらしの内容どれを見ても、他の会社でもやっていることです。たとえ理事長でも、このような特定の業者に便宜を図って、共用部分で営業行為をさせることは許されるのでしょうか。PRをしたければ、個々の郵便受けに入れるべきではないでしょうか。

この最大手管理会社は「新しい未来価値の創造」とか「管理を超えた答」など、まことしやかな触れ込みで、建物管理以外の分野に口を出し、いろいろなサービスを次から次へと売りこんでいるようです。しかし個人的には、その多くは必ずしも必要とは思えず、効果も疑わしい、単なる会社全体への「利益誘導」としか思えないものばかりです。

なによりも、区分所有者の居住空間に、平気で安っぽいちらしを次から次へと置くこと自体、この最大手管理会社が、住人のために管理業務をしているとはとても思えません。できれば法規的な面からご回答願えると助かります。





ルーフバルコニーの庭園

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最上階にお住まいの方がルーフバルコニーに庭園を造ってしまいました。
管理会社からの点検報告で分かったので、管理会社から基に戻すように
伝えてもらったのですが、購入時にルーフバルコニーは何に使ってもよい
といわれ、庭園を持つことが夢だったらしく、さらに数百万円かかった
ので、今さら戻すつもりはないとのです。管理員から枯葉などで排水口
が詰まるとの報告をうけており、また数年後には大規模修繕工事も予定
されているので、なんとかしたいと思います。
やはり法的手段しかないのでしょうか?

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。 ①通常総会など、議長=理事長のケースで  ・白紙委任状  ・代理人として理事長を指名した委任状  の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか? ②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで  上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

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