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    質問

建物の維持管理

建替えの資金

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    質問

建物の維持管理

総会で予算化されていない工事案件発注実施への対策

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    質問

大規模修繕工事

管理規約の専有部分床面改修

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    質問

大規模修繕工事

外階段には樹脂のシートは張らないものなのですか

18

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    質問

管理組合の会計

駐車場を貸し出しています。

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    質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

EV 独立系保守点検会社

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    質問

その他

管理規約

戸境壁にピクチャーレールを設置する件について

9

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    質問

その他

管理人が何時も酒臭い

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    質問

管理組合の運営

コピー機のリース切れ

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    質問

管理業の委託

建物の維持管理

EV定期点検について

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管理費の赤字を修繕積立金で補填する

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

過去にSAWAさんの質問で、管理費が赤字なので長い間、修繕積立金から
補填していた件ですが、、、。
「とんでもないこと」という先生方の回答でしたが、
私のマンションの規約では、「管理費に不足を生じた場合は補填できる」
とありますが、これは管理規約作成上、問題ないのでしょうか?
また、資金の借入をした時は「積立金から償還に充当できる」とありますが、
「管理費とは区別して経理しなければならない」ともあります。
以上、よろしくお願いします。

マンション内駐車場の利用期限を決めていますか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションは築20年、5階建て12戸の小さなマンションです。
1回部分がピロティになっていて、駐車スペースが3台分ありすべて契約中です。
車は車種が変わりましたが利用している人は入居当初から変わっていません。
私自身は車を所有していないので全く気にならなかったのですが、最近引っ越してこられた方が、駐車場を同じ人がずっと使っているのは不公平だと言い始めました。
なんでもその人がいうには、他のマンションでは駐車場の区画を毎年抽選で見直しているのだとか。
確かに契約中の3人の方以外は近隣の駐車場を借りていますが、今まで誰も文句を言ってきた人はいないので、少しびっくりしています。
契約期間を何年とか区切って、そのたびに抽選で利用者を決めていらっしゃるマンションは多いのでしょうか。
つまらない質問ですみません。

専有部分の電気温水器を修繕積立金で全交換したい理事と管理会社。

管理組合の会計

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築28年、250戸のリゾートマンションです。
今、電気温水器が寿命を超えているので、漏水事故が心配なので
全戸の温水器を交換したいと理事会が言い出しました。
仕事にしたい管理会社と理事長の温水器は既に故障しているので
タダで交換したい思惑が一致した結果だとみられます。
ただ、専有部分について共有の積立金は流用できないはずですが、
それを知っている管理会社がなぜ押し通すのでしょうか?
なにか法的に逃げ道があるのでしょうか?
既に交換済の組合員もいますし、使わない人達もいますので、
金銭的にも不公平だと思います。
管理規約には、専有部分に積立金を流用できるとは記載されていません。
以上、よろしくお願いします。


総会の白紙委任状が多く、議長に一任となり議案の全てが決まってしまう。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

250戸のリゾートマンションですが、毎年、総会への出席は10名の理事と
20名程度の組合員です。
①出欠票、②委任状(代理人の名前が無ければ議長に一任)、③議決権行使書を
届ける事になりますが、白紙委任状が半数以上と管理会社から発表されます。
理事会は管理会社に、理事会、総会の運営を丸投げしているので、理事への
質問も殆どが管理会社からの回答になります。
出席者からの猛反対で、継続審議となったものもありますが、殆どの議案は
白紙委任状の数の力で決まってしまいます。
質問ですが、議決権については管理規約で一戸に1議決権、書面又は代理人
によって議決権を行使できるとしかありません。
総会の出席票にある「代理人の名前が無ければ議長に一任」については、
管理規約にないので無効ではないでしょうか?
また、出席届は管理会社に送られるので、管理会社の言う票数を確認する術が
ありませんので、見せてもらうことは出来ないのでしょうか?
個人情報だから見せられないと言われたこともあります。
また、役員は半数(5名)が毎年交代することになっていますが、辞めるはずの
5名が再度、立候補するため白紙委任状で再任され、新規の立候補者は落選と
なり、理事会のメンバーが変わることはありません。
規約では、再任を妨げないとあるだけです。
これを打開するする方法はあるのでしょうか?
以上、よろしくお願いします。



個人情報保護法が改正されると聞きました

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

個人情報保護法が改正され、管理組合も対象になると聞きました。
今までは対象ではなかったのですか。
個人情報、個人情報と騒いで組合に非協力的な方もいましたが、あれは何だったのでしょうか?
改正のポイントや今後の注意点を教えてください。

大規模修繕工事のコンサルタントってリベートもらってるんですか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

yahooニュースにこんなのが載っていました。

<マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci
 分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の20%に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

詳しくはリンクからたどれると思います。
こんなコンサルタントがいるんですか?

外に住んでいる方の連絡先

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

理事会日の決め方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

唐突ですけれども、みなさんのマンションではどのように理事会の日程を決めてますか?
出席率が良くないので決め方を参考にしたいのですが。

実際にされている方法でも、なんでも良いので教えてください。
ご意見お願いします。

宅配ボックスを変更したい

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションに設置されている宅配ボックスを変更したいと検討中です。
今のボックスはダイヤルで開錠する方式で防犯上問題があったり、長期間ボックスを使用していても誰が使用しているかわからなかったりします。
お勧めの宅配ボックスがあれば教えてください。
また皆さまのマンションでお使いの宅配ボックスはどんなのをお使いなのでしょうか?
使い勝手や便利だと感じる点(逆に残念だと感じる点も)など実際の使用感を教えて頂けましたらうれしいです(^^♪

一人の居住者に困っています。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事を行っているマンションの理事を務めています。
工事の方も終盤に来ている状況で、現在バルコニーの完了アンケートが配布されて施工会社が指摘したところを直していただいて居住者の印鑑を取得中で順調に来ていると思っていたのですが、施工会社から一世帯のみ仕上がりに納得がいかず完了印がもらえないと相談を受けました。
施工者曰く何度も手直ししているが、仕上がりに限界がきているとの事です。
バルコニーの所有権は共用部分に帰属しているので、個人的な美観を何処まで受け入れていいのか判断がつきません。機能的な不具合でなければ管理組合理事として完了したと受け入れていいのでしょうか?個人の意見が優先されるのでしょうか?教えていただければと思います。よろしくお願いします。

特別決議を普通決議に変更

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会に提案予定の「議案A」を総会で「賛成多数決議」にもって行くため、管理規約では「特別決議」であった「議案A」を「普通決議」で「賛成多数決議」にもって行く提案(規約の変更・・・特別決議➡普通決議に)がされました。
なぜここまでするのでしょう?「議案A」は、住民のアンケートの結果では反対が35%ほどありました。この数字から「特別決議」では無理があると賛成派の理事は思ったのでしょう。
管理規約では「共用部分の変更は(500万円以上より)、特別決議としております」。この500万円を外して普通決議にすれば、議案Aは「賛成多数で決議」される可能性が高くなるでしょう。
500万円以上よりと管理規約に書くこと自体が「区分所有法」に違反していると最近言いだしました。しかし、設備投資費用の暴走を抑えてきたのかもしれません。
説明不足の面がありますが、この文書から感じられることなどありましたらアドバイスお願いします。

総会での理事の議決権行使

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の理事10人の理事会で、「A議案」が賛成7人、反対3人で決議され「総会」に提案されることになりました。
「提案」に反対の理事の行動はどのような行動を起こすことができますか。
総会の「出席届」は「出席届・委任状・議決権行使書」が1枚の紙になっています。
「議決権行使書」は、「欠席の場合」とあります。
①私(理事)は「総会議案A」については、「反対」なので「議決権行使」する予定 です。理事である私は総会に欠席して「議決権行使」することは、良くないかもし れませんが、そこまでする必要があるか迷います。
②私は、組合員の立場で「議案A」について、総会前に組合員に改めて反対の理由を 文書で説明し、「委任状」でなく「議決権行使」をしていただくようにお願いした いのですが、この行動は何かのルール違反になりますでしょうか。


総会出席率を上げる方法を教えて下さい。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションでは、総会に出席者が1割程度です。約100戸のマンションで
10人程度ですので、つまり出席者のほとんどが理事で、区分所有者の興味が全く無いことが最大の問題だと思っています。
知人のマンションでは、同規模で30~40人は出席すると言っています。
特別決議を可決したこともあるので、うちのマンションも委任状を提出する人は
多くいますが、どうすると、そんなに総会に出席していただけるものなのか?お
知恵をいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

管理人が仕事をしない

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今の管理人はやっと長く続くような人で、住人への愛想も良い方だと思うのですが、自分が好きな場所しか掃除してくれません。
頼んでもやってくれません。
例えば自動ドアやエントランスの床は集中的に掃除していますが、壁や外はまったく手を付けてくれません。

住人への愛想は良いですが業者への愛想が悪いなどという評判も聞きました。

このような場合どうしたら良いですか。

管理費等の収納代行会社について

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは長年、組合員全員がマンションの最寄りの駅前にある〇〇銀行△△駅前支店に口座を開設し、同じ支店の管理組合口座に振り替えをしてもらっていました。
これまで特に不便は感じていなかったのですが、理事会後の雑談の中で「管理組合の指定銀行は自分のメインの取引銀行ではないので、月末に管理費等が引き落とされるときに残高不足とならないようにするのは大変だね」という話になりました。
管理会社に相談したところ「集金代行会社を介せばどこの銀行口座からも組合の銀行口座に振り替えできるのですが、1件当たり100円弱の収納代行手数料が発生します」と説明を受けました。
当マンションは48世帯なので毎月約4800円が持ち出しとなる計算ですが、自分の給料や年金が入ってくるメインの銀行から引き落とされるならとても便利ではないかと思います。
もちろん費用が発生することなので総会で審議が必要になると思いますが、皆さんのマンションで「集納代行会社」を使っていらっしゃるところがありましたらメリット、デメリットをお聞かせください。

規約改定後の対応と管理会社の業務範囲について

管理業の委託

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

いま築24年25世帯のマンションの理事長をしております。時の経過とともに賃貸化が進んでおり、25世帯のうち10世帯くらいが外部オーナーです。
そこで、役員のなり手の不公平感をなくしたいということが発端となり、2年半数改選制や外部オーナー協力金制度の導入、民泊禁止や昨今の標準管理規約を参考とした比較的大幅な改定をおこないました。
規約改定するための準備期間中は、管理会社のフロント担当者も協力的で、理事に対して色々なアドバイスをしていただきました。無事可決承認できたのも、管理会社の一助があったからこそと思っています。

本マンションは、過去24年の間に何度か小さな規約改定を繰り返してきており、今回大きな規約改正をしたので、原始規約に改訂履歴を積み上げていくのではなく、きれいに順番や文言を整えた1冊の規約集にしたいと考えるようになりました。

そこで、管理会社のフロント担当にその旨を相談してみたところ、「規約のデータファイルを持っておりません」とまず返答がありました。そして面倒なのか、アドバイスしてくれていたときとは真逆で非協力的な態度となり、「業務範囲外」だと言わんばかりです。

管理規約の過去20年に渡る改定履歴の整理や一冊のまとめた規約に一新することは、管理会社の事務管理業務の範囲ではないのでしょうか?てっきりやってもらえると思っていましたが、みなさんのマンションではいかがでしょうか?管理会社にやらせてしかるべきかどうか、アドバイスをお願いいたします。

未収納者の督促状

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会において管理会社より未収納金の報告があり、督促内容については、長期滞納者に対する督促を行うさいに6ヶ月滞納の時点で、管理会社名の内容証明郵便による督促を行い、それでも滞納が続いた場合は、理事会の依頼があれば弁護士名で内容証明郵便を送りますとのことでした。会計担当理事が滞納者にたいして、6ヶ月も経ってからでは無くて、もっと早い時期に内容証明郵便を送れないかと聞いたところ、委託契約でそうなっており、会社の会計課から自動的に送られるシステムになっていると言われました。そこで質問ですが、委託契約の内容は変更できないのでしょうか?また、委託契約にそのように記載があったとしても、理事会(顧客)の依頼に対して対応するのが普通ではないでしょうか?

ちなみに管理を委託している会社はテレビCMが良く流れている大手の管理会社です。

銀行口座を作る

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

銀行口座を作る時には総会が必要なのでしょうか?
作るだけで総会が必要な理由がよく分かりません。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

リーストレンタルの違い(防犯カメラ等)について教えてください

管理組合の会計

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

防犯カメラが壊れてしまい、新しい機器を導入する必要が出てきました。今は買い取りですが、リース契約もあるかと思い、会社で取引のある某大手リース会社の担当者に話をしてみました。すると「管理組合は正式な法人ではなく、会社の取引基準を満たさないので残念ながらうちでは取り扱えません。もし取り扱えたとしても、機器そのものだけで設置費用や保守費用はリースにはなじみません」という返事でした。
反対に担当者から「設置費用、保守費用も含め機器をレンタル」したらいいのでは、と勧められましたが、リースとレンタルの違いが今一つわかりません。どなたかわかりやすく説明してくださいませんでしょうか。

理事が引っ越しの為欠員

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事の方が引っ越しました。その為理事に欠員が出てしまいました。この場合新しい理事を決めなくてはいけないのでしょうか?管理規約には、理事5名以内となっています。今期は理事4名でスタートしました。5名以内と規約で謳って有るのでこのままで良いのでしょうか?皆様のご意見おまちしております。

マンションの保険

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合の理事をしています。
お恥ずかしい話ですが、先日子供が洗面所で悪さをして床がが水浸しになりました。
そのうえ、下の階の洗面所の天井から漏水させてしまい弁償しなくてはなりません。
他人に迷惑をかけた漏水事故なので管理組合にも報告したところ、「マンションの保険は共用部にかけてあるので個人の部屋は対象外です。復旧費用はご自身の保険で賄ってください」と管理会社の方から説明がありました。
でも、下の階の方とお話ししていたら、こういう漏水事故はあなたの部屋は自分持ちだけれど、私の方の天井の復旧工事は管理組合の保険が適用されるのでは、と教えてもらいました。

管理組合の保険で直してもらえたらうれしいのですが、ほかのマンションではどのように対処されていますか。

マンションの汚れ

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションの壁の汚れが目立ってきました。大規模修繕は5年後を計画していますが、外階段の手すり下の壁が特に筋状に汚れています。高圧洗浄機できれいになりますか?実際に使われているマンションがございましたら状況を教えてください。よろしくお願いいたします。

外階段には樹脂のシートは張らないものなのですか

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大掛かり案足場を組んで大規模修繕工事が進んでいます。
今日は工事の内容について質問です。
廊下の床なのですが、滑り止めというのでしょうか、凹凸のついた樹脂製のシートの張替が始まりました。
竣工後14年たっていましたので、それなりに黒ずんだり、接着剤がはがれてパカパカして部分がありましたが、見違えるようにきれいになっています。
疑問はここからで、廊下の延長に外階段があるのですが、階段部分は何も手をかけていません。コンクリートの表面を見ると細かいヒビが入っていて蜘蛛の巣のような模様になっています。
せっかく廊下がきれいになったのに、延長部分の階段のところでぷつんと切れてコンクリートむき出しというのは少し残念です。
理事会や修繕委員会の方々が長い時間かけて準備して下さった結果ですから何か理由があるのかもしれません。
今更工事の内容を変えることもできないのは承知していますが、一般的な工事なのか、単なる経費節約なのか知りたいと思い投稿しました。


居住者名簿の更新で出したくない人への対応方法

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

近所のマンション火災がおき
住民連絡や賃貸のオーナーと連携が遅れ、
修繕が、なかなか進まない事がありました。

そのことを参考に、うちのマンションでも
20年以上行っていなかった
居住者名簿を更新することになりました。

火事や急病人が出た場合にのみ使う事を条件に
自宅外の緊急連絡先を追加し、名簿更新を依頼しましたが、
やはり完全に無視1件・個人情報出したくない1件、と回答がありました。
他は全て集まってしまいました(協力 50件 すごいいい数字らしい)

個人情報を出した側の住民は、
全員分集めないと不公平だよ!
火災が起きて、そのまま連絡がつかなくなったらどうするんだ
などの不満もあり

登記簿調べたらなど言う方もいました。
問題を起こしたわけでもないので、
そこまで勝手に調べるのも失礼かなとも考えてます。

理事会はどこを着地地点にすればよいか困っています。
こんな風にしたら集まるよなど
まとめ方にアドバイスがあれば是非お願いします。

未収金について困っています(深刻です)

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2年ほど前に高齢の一人暮らしの居住者が孤独死されました。
身よりの方が一人もいらっしゃらなく、葬儀など市の福祉課にすべてお任せしたのですが、故人の所有されていた居室はそれ以来空室のままです。
管理組合では「身寄りのない方の遺産は国のものになり、国が競売を行うので、買受人が未収金を払ってくれるだろう」と考えていたのですが、2年たった今でも何の動きもありませんし、当時いろいろ動いてくれた市の福祉課に相談に行っても故人と縁故の無い管理組合理事長にはお話しできませんと冷たい返事です。
この間も未収金は増え続ける一方ですが、管理組合としてただ行政の動くのを待ち続けるしかないのか、何か打つ手はあるのかアドバイスをいただけると幸いです。
ちなみに管理会社は行政が動くまで打つ手はないと考えているようです。

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 先日の理事会の場で、「前担当者が退職の為、新しい担当者に変わります。」と言われ、管理会社の担当者が紹介されました。中年で人の良さそうな方ですが、頂いた名刺には何の資格も記入されていませんでした。担当者になるには資格が必要ではないのでしょうか?皆様のマンションでは如何ですか?

機械式駐車場の部品交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方の機械式駐車場は地下埋設型の3段パレット式です。
現在築13年目で、現在のところ利用に不都合はありません。
保守点検会社さんから、近接スイッチ・リミットスイッチ・油圧のオイル等が耐用年数を超過しているため、全箇所の交換を勧められました。
これまでは壊れたところだけを部分的に補修・応急措置をして済ませて来ました。
実際に壊れるまで使っていると危険なものでしょうか?
また、別の会社に相見積もりを取ると、補修工事後の保守点検をセットで依頼することが条件になると聴きましたが、そういうものなのでしょうか?
保守点検と、部品の交換工事を別の会社に依頼すると何か困ることがありますか?
経験者の方、設備に詳しい方、教えてください。

各住戸玄間扉の鍵を変えてしまった理事会と最大手の管理会社

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

インターホン設備更新の際、マンション理事会が、建物正面玄関の鍵と住戸玄間扉のシリンダー錠や鍵を、管理委託している大手管理会社に同時に発注し、交換してしまいました。支払いには修繕積立金が使われます。管理規約では、前者は共用部、後者は専用部と明確に規定されています。建物正面玄間と各住居の鍵は、機械的に連動さえしておらず、以前使っていた住戸玄間の鍵を使い続けることは可能であったにも関わらず、総会も開かず一方的に替えられてしまいました。以下がその「手口」です。

理事会は事前に区分所有者に「共用部の鍵タイプに関する質問」と題したアンケートを配りました。そのアンケートには、ディンプル錠を選んだ場合は「自動的に」各住戸扉の交換を行うという小さな但し書きがついていたのです。共用錠にディンプル錠希望者が多かったことから、総会も開かず専用部の鍵も平然と変えてしまったのです。住民から苦情があったとみられ、次回6月の総会で「つじつま合わせ」のための「意見確認決議」を行うように弁護士に注意されたようです。

今回の鍵交換にはさらに深刻な問題があります。このディンプル錠は、製造会社と鍵番号さえわかれば、誰でも複製を発注できるということです。特に管理会社と取引がある鍵業者は、要請があればすぐに対応するとのこと。つまり、各住戸の鍵を管理会社に発注したということは、この管理会社が合鍵を持っていると同じことであり、居住者の居宅にいつでも入れることができます。

管理人や管理会社による窃盗や不法侵入が報じられているなか、こんなことがまかり通ってよいのでしょうか。たとえ管理会社が直接手を下さなくても、個人の鍵情報を第三者に渡して犯罪を誘導し、管理会社としてさらに防犯ビジネスを売り込む、というシナリオはおおいにありえます。

全棟が賃貸物件であるなど特殊なケースは別として、マンション管理会社に住戸玄間扉シリンダー錠や鍵の交換を発注することに問題はないのでしょうか。専用部は住人のプライバシーに関わる部分であり、たとえ管理会社でも関わってはいけない部分という認識でしたので、今回の最大手管理会社は、高かろう悪かろうの噂を通り越して、犯罪レベルに達しようとしている印象さえ持ちました。

共用部の駐車場について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になっております。初めて投稿いたします。さて、早速ですが、共用部の駐車場について、質問をしたいことがあります。
 質問前に背景を述べます。共用部の駐車場ではあるのですが、マンションが竣工した後に抽選で決まった方々がずっと使用しており、使用者が何らかの理由で使用なくなった時まで順番待ちというルールになっています。契約の更新は、1年ごとに自動更新というルールになっています。
 私の住むマンションは全40戸で、20戸分=20台の機械式駐車場(地下2段)があります。常に5戸くらいが順番待ちの状態ですが、空きがあるまで、5年以上待っていることが多いです。
 昨年、竣工後12年経過して、大規模修繕工事を完了し、今年、長期修繕計画を見直しするタイミングです。その長期修繕計画に合わせて、管理会社が修繕積立金を月額3千円値上げを提案してきました。将来は、さらに、1万円近く修繕積立金を上げる計画になっています。
 その長期修繕計画の内訳を確認した結果、設備工事関連の総費用の35%が機械式駐車場の交換も含めた修繕費であることに気が付きました。つまり、3千円(将来さらに1万円)の値上げの根拠として、機械式駐車場が大きな負担となっているのです。
 機械式駐車場の修繕費は、共用部として、費用計上されています。一方、マンション竣工当時に抽選で決まった方々が、毎年自動更新というルールのもとで、ある意味、専有部のように使用している状況。さらに、修繕積立金で共用部として均等に値上げされてしまう、という状況は、「矛盾」を感じます。駐車場の月額使用料は、管理費に計上されているため、修繕積立金と異なる支払先になっています。
 前置きが長くなりましたが、<質問>です。
専有部のように使用している駐車場でも、共用部として扱うのが正しいのでしょうか。むしろ、専有部のように使用できるルールを公平性を欠いているとして、ルール改正を訴えるのが良いのでしょうか。修繕積立金の中で、駐車場を
使用している住戸からは、多めの積立金を徴収し、駐車場を使用しているのと使用していないとで分けることで、公平性を保つようにするべきでしょうか。
 非常に複雑な問題なのですが、どこから手を付ければよいかわからず、質問させていただきました。管理組合の理事として、長期修繕計画をうまくまとめたいと考えております。アドバイス頂けますと、幸甚です。宜しくお願いいたします。

理事会(初心者)です。 理事と理事との個別の連絡についての質問です。

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初心者なので、お手柔らかにお願いいたします。
理事長、 副理事、 会計理事、 理事2名、 監査 の6名にて運営しております。
70強の戸数のマンションです。

各理事の連絡先が名簿には記載がないため、(電話番号)。個別に連絡したい場合は
いちいち管理会社を通さないといけないものなのでしょうか?

理事長に折り入ってお話したいことがありまして、 管理会社に連絡先を聞けば教えて頂けるのでしょうか? それとも、 個人情報うんぬんでそれは無理なのでしょうか?

管理組合の債権放棄

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは電話債権を管理費会計で債権計上しています。
また、管理費等の未収者に延滞遅延金を計上していますが、遅延金の
免除依頼がありますが、債権放棄は全員合意が必要で聞きました。
管理組合ではどうすればよいでしょうか?

ペット委員会

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちわ
私の住む築8年のマンションではペットの飼育が可能となっており、
私も犬を一匹飼っております。
最近、理事会でペット飼育のマナーが悪いとの掲示が多く、
ペット委員会を立ち上げようという動きになっているようです。
そもそも管理規約にペット飼育細則及びペット委員会細則があり
当初からペット委員会を運営していれば、ペットマナーなども
守れたことと思っております。

お尋ねしたいのは、建築後の入居当初に細則にあるペット委員会を
設置しなかったのは管理会社の怠慢でしょうか?
または管理組合の当初の理事会の怠慢でしょうか?
私の考えは当初は管理会社の言いなりに理事会を進めていたので
細則に記載があることをしなかったのは管理会社の説明不足が原因だと
思っております。
皆様のお考えを教えてください。

共用部分における管理会社の営業行為について

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最大手の管理会社が、共用部分である建物入り口管理室前に、管理とは直接関係ない、自社で展開している個人向けのサービスのちらしを次から次へと置くので、居住者として、たいへん不快な思いをしています。

この最大手管理会社は、現在ホールディングカンパニーの下に、いろいろな事業を展開しています。当初は不動産売買や賃貸代行業程度でしたが、最近ではリフォーム、売電事業、家事代行、見守りサービスなど、自社で展開しているサーービスのチラシを、居住者が通り過ぎる玄関口管理室前に平然と置き、まるで商業ビルの入り口のように扱っています。

管理人がちらしを置くことは、れっきとした営業行為です。この最大手管理会社は、理事長の許可を取ったと正当化していますが、玄関口やホールの所有者は区分所有者であり、ちらしの内容どれを見ても、他の会社でもやっていることです。たとえ理事長でも、このような特定の業者に便宜を図って、共用部分で営業行為をさせることは許されるのでしょうか。PRをしたければ、個々の郵便受けに入れるべきではないでしょうか。

この最大手管理会社は「新しい未来価値の創造」とか「管理を超えた答」など、まことしやかな触れ込みで、建物管理以外の分野に口を出し、いろいろなサービスを次から次へと売りこんでいるようです。しかし個人的には、その多くは必ずしも必要とは思えず、効果も疑わしい、単なる会社全体への「利益誘導」としか思えないものばかりです。

なによりも、区分所有者の居住空間に、平気で安っぽいちらしを次から次へと置くこと自体、この最大手管理会社が、住人のために管理業務をしているとはとても思えません。できれば法規的な面からご回答願えると助かります。





ルーフバルコニーの庭園

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最上階にお住まいの方がルーフバルコニーに庭園を造ってしまいました。
管理会社からの点検報告で分かったので、管理会社から基に戻すように
伝えてもらったのですが、購入時にルーフバルコニーは何に使ってもよい
といわれ、庭園を持つことが夢だったらしく、さらに数百万円かかった
ので、今さら戻すつもりはないとのです。管理員から枯葉などで排水口
が詰まるとの報告をうけており、また数年後には大規模修繕工事も予定
されているので、なんとかしたいと思います。
やはり法的手段しかないのでしょうか?

建替えの資金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここで相談することではないかもしれませんが、友人のマンションで建替えの話が出始めたそうです。友人は建替えに賛成したいけれど、年金生活で資金もなく、新しくローンを組むわけにもいかずに困っています。建替えに参加せずほかに引っ越すとなったら周りの住民の方たちとも離れてしまうことも心細いようです。他人事でなく自分もそうなったらどうしていいかわかりません。何か方法はないものでしょうか。

役員経験者のジレンマ

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合での役員経験が多数ありますと、輪番制で初めて就任した理事さんたちの活動が心もとなく見えてしまいます。
退任後は口出しをしてはいけないと思いますが、理事会議事録を見て「この判断は組合に不利なのではないか?」と感じるときもあります。

このサイトで熱心過ぎる組合員が理事会を牛耳ってしまう弊害が度々投稿されます。
やはり退任後は気にしないのが王道でしょうか?
役員経験者の方、逆に現在就任中の方、ご意見お聞かせください。

掃除の範囲

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

清掃員さんによる掃除の範囲は基本的には居住者の目に着くような箇所や、スタッフが使用する箇所と考えて良いものでしょうか?

PSやインターネット配線が設置されている部屋、倉庫等も年1回は掃除した方が良いとの声が挙がっています。
個人的には多く人が立ち入る場所ではありませんので、人件費をかけてまで毎年やるのではなく、3~5年に1回程度で良いのかなと思っています。
もっと居住者や外観に影響のある場所に重視したいとの考えです。

理事会の運営について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会の運営について疑義があったので文書で照会し回答を求めました。
質問要旨
①一昨年の定期総会議案書に管理規約原本の作成について、今回の諸規定の変更を含めて製本化すると提案決定されているが、いつ製本化をするのか。
②党マンションは、リゾートマンションで定住者が少なく理事会活動に関心を持ってもらうために議事録を全戸に配布していたが、通信費の節減と称して全戸配布をやめました。その後の理事会内容が全く周知されていないので、通信費の節減も大事だが都市型マンションと違って非定住者が圧倒的な当マンションとしては、理事会活動にとかく無関心になりがちな方々にも理事会活動に協力してもらうためにも情報の開示こそが優先すべきであり、今後どのような方法で周知をしていくのか理事会の見解を求めました。
③管理会社と理事長間で確認書を取り交わしたとありました。(議事録)
確認書について開示請求をしました。
(経過)
マンション駐車場の一部を賃貸契約していました。契約残存期間がまだ12年も残っているのに大幅に値上げした契約を更新してしまい管理組合に数百万円の損害を結果的に与えてしまいました。契約当事者としての理事長の善管注意義務違反であり、損害賠償の義務があるのではないかと定期総会や文書で理事会に対して見解を求めていましたが、管理会社の適切な指導がなかったためとして理事の責任を回避してすべて管理会社の責任であるとして理事会において、管理会社に対して損害の弁償を申し入れて管理会社も一部過失を認めて数十万円の支払いを提示、理事会では改めて増額と文書による回答を求めていました。(議事録に記載)
定期総会の際、この件の報告がなかったので質問したところ、管理会社での数十万円の受領をすれば残額は理事長・理事会の責任を問われるとして管理会社からは受領しないことに理事会で決定されたので、総会の席上「貰うものを貰って、理事長の責任・弁償はどうするかを理事会で判断すべきだはないか」と発言しました。
確認書の作成は、この請求権を放棄する内容のものらしく開示請求をしたものです。

これら多くの質問事項に対して、ご意見箱の投書と同等の扱いとして個別回答はしないとした理事会の判断は納得いきません。理事会の情報開示の在り方について法的根拠を含めて教示ください。

大規模修繕工事の定期清掃

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションではもうすぐ、大規模修繕工事が始まります。
外壁や屋上防水の他、廊下の長尺シートの張替を行う予定です。
工事期間は約4ヶ月~5か月間です。
その間、廊下の定期清掃は実施しないという管理会社からの説明があり
ましたが、費用について、何もいっておりませんでした。
管理委託費として毎月、同額を支払っているのですが、年4回のうち、
2回は実施しない期間となりますので、当然、返金して頂けると思って
よろしいのでしょうか?

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。 ①通常総会など、議長=理事長のケースで  ・白紙委任状  ・代理人として理事長を指名した委任状  の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか? ②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで  上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

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