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    質問

管理組合の運営

定期清掃の値上げは総会決議?

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大規模修繕工事

大規模修繕は、春工事・秋工事じゃないといけないのですか?

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その他

網戸の落下

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建物の維持管理

マンションのサッシ改良工事について

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管理規約

新標準管理規約

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管理業の委託

管理組合の運営

意見要望が伝わってこない

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その他

管理費と修繕積立金

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管理組合の会計

管理費会計が本当は赤字なのですが・・・

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    質問

管理業の委託

管理組合の会計

管理会社の変更契約について

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    質問

管理組合の運営

管理組合の会計

未収金について困っています(深刻です)

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通常総会においての議案として適正かどうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理会社が作成した長期修繕計画案なのですが、先般の通常総会において、議案に載せ承認を取りました。
そもそも一般論として、長期修繕計画表は、議案として載せるものなのでしょうか?
当マンションでの長期修繕計画表は、5年後に更新され提出してもらっています。

長期修繕計画表とは、管理会社が作成し組合員にモデルケースとして今後の工事予定などの参考にしてくださいというように、
資料を配布するだけでも良いのではないのでしょうか?
実際には、その資料を基に理事会が中心となって、今後の計画について予定を立てたり実行するものですよね?

今回議案として出され、実際総会当日、組合員から、「この案通りやならければいけないのか?」という質問が上がりました。
その質問にフロントマンは「あくまで案だからこのとおりにやるものではない。案として出したもの」との回答でした。
では、何について承認するのですか?となり「長期修繕計画表を作りました。組合員はわかりました」という意味での承認ということなのです。

ただ単に、提出物受け取りましたでいいことなのに、わざわざ議案にする必要性のある案件なのでしょうか?
それとも、議案にしなければならないような規則でもあるのでしょうか?
契約上は、長期修繕計画表を作成することになっているのですが、議案に上げ承認まで含めてやらなければならないのでしょうか?

保険代理店からの保険の提案について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築浅大規模マンションですが、いま、マンション総合保険の見直しを検討しています。
先日、理事会に保険代理店(A社とします)の方が来られて、保険プランについてご説明して下さいました。

(1)
A社より、プレゼン資料をベースに各保険会社の比較が提示されましたが、肝心の見積書の提示がございませんでした。
(後日メールで頂けるという話になりましたが。)
これは、法的に問題ないのでしょうか?

(2)
管理会社も保険代理店をやっているので、管理会社にも事前に同条件で見積りを依頼していたのですが、何故か管理会社よりもA社の方が著しく安い見積りが出てきました。
同じ保障内容で同じ保険会社なのに、保険料に著しい差が出てくるのは何故でしょうか?
管理会社は、『A社がコンプライアンス違反的なことをしているのではないか』と言っていました。
A社は『独自のノウハウ、独自の計算式により、ここまで安くなるのです』と主張していました。

管理会社からの見積書と、後日A社から届いた見積書を見比べてみると、再調達価額(共用部分)の項目に違いが見つかりました。

(3)
万が一、コンプライアンス違反的なやり方で保険料を安くした保険に加入して、事故が起きた場合、保険金の支払いの際に不利になることはあるのでしょうか?

(4)
マンション管理組合に対して、マンション総合保険を提案する者に必要な資格というものは有るのでしょうか?


部分的でも結構ですので、お答え頂けましたら幸甚です。
御知恵を拝借したいと思います。どうぞ宜しくお願いいたします。

理事の管理人室入室禁止

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私管理組合理事をしておりますが、諸々と管理組合改善や提案をするためと基本的な情報の実態を知るために、監視室へ入室して管理人と調査をしてきましたが。理事長がいきなり理事会で管理人の業務に支障の理由で入室禁止を提議して理事会で可決してしまいました。それ以後入室が出来ません。但し理事長や管理会社の営業マンや外部の業者が入室している実態は有ります。管理人は管理会社の雇人ですので理事長の意向には逆らえませんから、理事長の言いなりになりますので黙秘です。
その要因は、多分に理事長らが調べられては困る状態があるようです。
この点での管理規約上には一切取り決めは有りません。
その後は全く管理室へ入室できません。理事の仕事への支障もありますし、外部の雇用人管理人の監督監視も出来なくなりまして、また管理人不在時の問題発生時には全く対応も出来ない状態になり困ったおります。
こんな取り決めを何とか解決したいが対応策が有りません。「理事の管理人室入室禁止」無効への対策についてご教授願います。

管理員さん清掃員さんがいるのに、きれいにならない。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの清掃に不満のあるマンションです。管理員さん清掃員さんがいるのにきれいではありません。清掃員さんはゴミ出し等それなりに一生懸命ですが、管理員さんが清掃をしたところを見たことが有りません。管理員さんは、清掃をしないものなのでしょうか?協力して清掃に取り組む方法・改善した例がありましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

床下配管

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

室内床下配管の修理の責任範囲は専有部扱いで区分所有者か、または管理組合となるのかを教えて下さい。管理規約には給排水管は共用部と明記しています。

管理費の滞納が減りません

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションに住んでいない方の管理費の滞納が解消されずに困っています。
管理会社に催促するよう伝えても、連絡が繋がらないとのことです。
1年以上も滞納しているので、繋がらないでは済まされません。

皆様のマンションでこのような場合にどのように解消したのかお教えください。

注意文について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社からの連絡で、組合員から苦情が来ているとのことでした。
平置き駐車場で隣の車がドアを開けるときに自分の車を度々傷つけるので全体の注意として掲示してほしい。但し、心当たりがある方は管理会社に申し出てほしいと必ず1文入れてくれとのことだそうです。
自分では直接苦情を言いに行けないので、相手から申し出ていただきたいとの趣旨のようです。
まるで自首を要請するような内容なので、このまま掲示を許可していいかわかりません。
どうしたらいいのでしょうか。

居住者名簿の書き換え

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

入居時に提出される届出をもって居住者名簿としているマンションです。この度、入居届を現状に合わせた内容にして、再提出を管理組合で各戸に依頼しました。何戸か未提出なのですが、管理会社からは再提出は「任意」なので、催促は出来ませんと言われました。「個人情報」云々と言われますが、出来ないのでしょうか?情報は流しませんが、管理組合として心配です。催促できるかどうか教えてください。

連結送水管及び消火栓ホースの耐圧検査

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から消防設備の下記の見積が出てきました。

連結送水管耐圧検査 1系統 12万円(税別)
消火栓ホース耐圧検査 23箇所 11万円(税別)

消火栓ホースに関しては、交換の見積も出ていて、
消火栓ホース交換 23箇所(処分費含む)35万円(税別)

となっています。

質問は消火栓ホースは耐圧検査が良いのか、交換がよいのか
です。
10年を超え、3年毎に耐圧検査をするとなると、3回実施
すると新しいホースが購入できる金額です。

または、連結送水管も含め、この耐圧検査の料金が高いのか
どうかも確認したいところです。

宜しくお願いいたします。

共有植栽の管理ルール

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共有植栽が多く緑豊かな築15年の大規模マンションです。
長年植栽管理は居住者有志が管理し業者に委託をしてきました。
数百本の植栽は個体管理されていますが、課題先送りで高木が増え色々な問題が居住者から寄せられています。
日照、生育不足、落ち葉、枯れ、倒木、害虫毛虫などなど対策要請が住民から寄せられています。
共有部でありながら専有している勘違い居住者もいるなかで、ルール作りを考えています。
アドバイスを下されば幸いです。

組合員に一切説明なく800万円もの工事が実施されてしまいました

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築19年 約120戸のマンションです
管理規約は原始規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

前期の総会で「次期事業計画(案)」
駐車場アスファルト工事(予算案参照)として、普通決議で事業承認されています。
予算案の表には、駐車場アスファルト工事として1000万円計上されています。
組合員に与えられている情報はこれだけです。工事の必要性や工法、実施業者については一切情報がありません。
この工事は、過去3年間総会で事業承認を受けていますが、敷地内アスファルトに傷みがないこと、工事費用が高額であることから、当時の理事会では工事実施が見送られてきたそうです。
それが、今年になって急に「アスファルト工事を実施する」と理事会議事録に記載がありました。理事会議事録は掲示板への掲示のみなので、ほとんどの組合員がこのことを知りませんでした。
一部の組合員で「工事の必要性を説明して欲しい」「ほとんどの組合員が工事実施を知らないので、きちんと説明してから決議を取って欲しい」と理事会に要望書を提出しましたが、全く回答がありませんでした。
要望書提出後の理事会議事録には「総会で承認を得た案件なので、説明会は不要とした」と書かれていました。
実際の工事費用は1000万円ではなく800万円だったようです。

組合員が管理会社に確認したところ、アスファルト工事実施にあたり、アスファルトの傷み具合は確認していない、工法や実施業者についても検討していない、理事会の方から工事を実施したいと依頼があった、と答えたそうです
当マンションの修繕積立金は不足しています。

教えていただきたいことは次の二つです
①当マンションの管理規約からすると、この事業は本来、特別決議の案件でしょうか?その場合は、再決議の必要がありますか?
②事業承認を受けているとしても、工法や工事業者までの承認は受けていません。これを理事会決議のみで実施しても問題はないのでしょうか?

修繕積立金が不足していることもあり、理事の責任を追及するべきだ、との声も多くあります。
ですが、ほとんどの組合員は無関心です。修繕積立金が不足していることも知りません(長期修繕計画は理事会のみで共有していて、その存在すら周知されていません。)

大手管理会社の営業について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

以前理事を引き受けた際、当マンションが契約している大手管理会社が、修繕積立金の大幅値上げを提案してきました。彼らによると、「資産価値を上げるためにはもっと積み立てが必要」ということで、近隣のマンションとの比較資料を提示してきました。

この大手管理会社は、同じ地域で「AマンションはXXがあるからあなたのマンションも購入しないと資産価値が下がる」あるいは「新築のマンションはYYがあるからあなたのマンションも資産価値を上げるために導入すべき」というセールストークを盛んに展開します。この場合の資産価値とは、売買価格とか賃貸料のことだと思ってください。ちなみにこの大手管理会社は、不動産会社を含むホールディングカンパニーに属しています。

この大手管理会社は、近隣のAマンションにもBマンションにもCマンション同じようなことを言っている可能性があり、多分皆さんの地域で近隣のマンションを比較しても、同じような料金帯に収まっているのが現実ではないでしょうか。しかも、この大手管理会社の役員がマンション管理業の業界団体の理事をしている事実からすれば、健全な競争を妨げる独占禁止法違反の疑いさえ持ちます。

しかし、マンションの資産価格というのは、建物もさることながら、不動産市場や経済など社会情勢に影響されることもあります。社会的変化により一般的な資産価値が下がった場合、多くのマンション所有者は、資産価値に見合わない高額な管理費や積立金だけを払わされることになります。

自社従業員による「理事会サポート」などという、利益相反するサービスを平気で売り込んでいる管理会社です。マンション管理士や一級建築士などを従業員として抱えているので、理論上ホールディングカンパニーの利益のためなら、どんなシナリオでも作ることができます。そもそも「管理会社」と謳いながら、投資的な観点から、修繕積立金や管理料をアドヴァイスするのは、正しいビジネスのあり方なのでしょうか。私には「詐欺的」にさえ思えるのですが。

マンション管理組合理事会決議無効確認の件

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理規約にて理事長の代理(配偶者)は認めておりませんが、副理事長(区分所有者)及び理事(区分所有者)が出席している場合は、2名以上の理事(区分所有者)出席にて理事会の成立を認めております。今回、理事会議事録が開催日より77日後に管理会社より郵送されてきました。(議事録が郵送されて初めて理事会を開催したことが分かる)署名を確認したところ理事長代理1名(区分所有者では無い配偶者)、副理事長(区分所有者)、監事(区分所有者)の3名の署名(理事(区分所有者)1名が欠席)がありました。区分所有者理事1名の理事会はさすがにまずいだろうと内々で話したところ理事会に無視されました。管理規約を無視した理事会に対して訴訟を行ったところ、被告訴訟代理人(弁護士)より理事長代理は慣行であり原告の請求には理由がなく、速やかに棄却されるべきである。との答弁書が郵送されてきました。第1回公判へ出廷したところ被告訴訟代理人(弁護士)は欠席でした。慣行の主文は今まで理事や組合員から異議がなされていないからとの事なのですが、組合員(区分所有者)名簿は理事長しか持ってませんから誰も区分所有者か配偶者(一親等の親族)か知らないのです。異議とか以前の問題で組合員は全員、理事会出席者は自動的に区分所有者と思っております。原告は自ら法廷に立ちますが、被告は管理組合費用か弁護士費用を出すとの事。これも管理組合員は誰も知らないとの事。過去のこのような事例がありましたらご助言願います。

専有部サービス導入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めまして、こんにちは。
私どものマンション管理組合で、専有部サービスの導入を検討しております。
内容は、専有部内の給排水設備、電気設備、トイレ等の衛生設備などのトラブル
に電話一本で駆けつけてくれ、30分程度の作業で修理ができるものは、
その場で直してくれるサービスです。その他、管球交換や家具の移動など年2回
まで対応して下さるそうです。
1世帯当たり月額300円(税別)で全戸加入が条件とのことです。
お年寄りが多くなってきたので、導入したら利用はあると思いますが、
そもそも専有部内のトラブルに関して、管理組合で費用を負担することが
良いことなのかどうか疑問です。

理事会でも賛否は別れていますが、そういった他にはない付帯サービスが
あれば、お年寄りなどからは喜ばれ、管理組合の運営の評価にもつながる
ような気もします。

皆様のご意見をお聞かせください。
宜しくお願いいたします。

マンスリーマンションは規約で禁止できるのか

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

素朴な疑問です。管理規約の12条は標準管理規約のままです。マンスリーマンションのような賃貸借契約は出来るのでしょうか?極端にそれを繰り返すような事は規約で禁止できるのでしょうか?よろしくお願いいたします。

インターネット回線契約

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは将来の修繕積立金の不足を値上げや一時金だけでなく、管理費を
見直すことで、組合員の負担を減らす考えのもと、某大手管理会社から独立系管理会社へ
管理委託会社を変更することが進められています。

某大手管理会社が突然、うちと管理委託契約を終了する場合、インターネット契約も
終了となりますと言ってきました。
確かにインターネット回線はその管理会社が運営しており、入居当初から
そのインターネット回線を使用しています。しかし管理委託契約とは別の契約に
なっているのですが、管理委託が終了するからといって、他のサービスも契約解除する
なんて、このような事がゆるされるのでしょうか?

また、他のインターネット接続会社に変更した場合は、3割ほど安くなる
ようなので、金額的にはウェルカムなのですが、メールアドレスが変更される
ことに懸念されている方もいるので、できればそのまま使いたいと思っています。

何かてだてはありますでしょうか?

理事会の委任

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは築30年、20世帯で、居住者も高齢者が多く、
管理組合活動も理事会が年数回しか行っていない小規模マンションです。
理事会も4名の内、出席者があつまらず、理事会が成立しないことも
かなりあります。
理事会を成立させる為に、理事会の委任状をだすことも検討しています。
管理会社の担当者は理事会での委任はできませんと言っていますが、
知り合いのリゾートマンションを所有している方は、リゾートマンション
では委任しないと理事会は、ほとんど成立しないので、理事会でも委任状を
集めているとのことでした。

理事会の委任は本来はどのように認められているのでしょうか?
教えてください、宜しくお願いいたします。

総会招集手続きに瑕疵があった場合について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

この半年間に、臨時総会が1回、通常総会が1回ありましたが、一部の区分所有者に招集通知が発送されていない事実が発覚しました。
原因は管理会社の事務的なミスか、業務懈怠か、まだわかっていません。
この失態に理事会が関与していないことを管理会社は認めています。
臨時総会の議案は大規模修繕工事の承認と、修繕積立金の徴収額の値上げに関するものでした。
通知が発送されなかった人数も不明で(管理会社は、外部居住者の数名と言っています。)彼らを抜かした状態で議案は可決され、大規模修繕工事は既に着工しています。
過ぎてしまった時は戻すことができませんが、このような場合どのように対処すべきでしょうか?

修繕委員会と大規模修繕委員会

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションです。11年前に1回めの大規模修繕工事をおこないました。次回はオリンピックが終わった4年後の2021年に行なう予定です。1回目にはなかったのですが、数期前に「適正修繕委員会」という委員会ができ、理事会役員と特別委員がメンバーで毎月開催しています。1回めには、「大規模修繕委員会」を立ち上げましたが、日常的に「修繕委員会」等がある管理組合は、大規模修繕工事の際には、別に「大規模修繕委員会」を立ち上げるところが多いのでしょうか?その時のメンバーは「修繕委員会」とまったく別になるのでしょうか?それとも、今ある「修繕委員会」で大規模修繕工事も担当するのでしょうか?

ルーフバルコニーの庭園

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最上階にお住まいの方がルーフバルコニーに庭園を造ってしまいました。
管理会社からの点検報告で分かったので、管理会社から基に戻すように
伝えてもらったのですが、購入時にルーフバルコニーは何に使ってもよい
といわれ、庭園を持つことが夢だったらしく、さらに数百万円かかった
ので、今さら戻すつもりはないとのです。管理員から枯葉などで排水口
が詰まるとの報告をうけており、また数年後には大規模修繕工事も予定
されているので、なんとかしたいと思います。
やはり法的手段しかないのでしょうか?

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

監視カメラの確認

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

子どもがゲーム機を無くしてしまったというお宅が「誰かが盗んだ」と怒っていて監視カメラを見せるように要求してきています。管理人さんにお願いしたら拒まれたと更に怒ってしまいました。
特に運用方法が決められている訳ではないのですが、これは管理人さんとしてできないと伝えたことは間違いではありませんよね?
理事会に管理人さんから説明してほしいと言われているのですが、どのように説明するのがよいのでしょうか?
お知恵をお貸しください。

管理員の怠慢

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

管理会社による、見積提案について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

盲導犬は「ペット」なのか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の知人のマンションの出来事です。
そのマンションには盲導犬の助けを借りて生活している人がいるそうです。
そしてペットは禁止されています。
大多数の住民は盲導犬に対してとやかく言う人はいないそうですが、
ある人が「盲導犬は犬でありペットである。エレベーター内で臭いは残るし正しく躾けられているのかもわからん。何よりペットは禁止だ。」と突っかかるそうです。
その度に知人や他の住民がなだめているとのことです。
個人的にこの人の発言には問題があり咎められてもおかしくないと思いますが、
①盲導犬や聴導犬といった人間の生活を支えてくれる生き物も「ペット」と扱われるのか
②このように突っかかる人に対しての対処法はないものなのか

アドバイザーの皆様の過去の事例などございましたらお聞かせ願いますでしょうか。
不自由な生活をしているのに更に責められるのはかわいそうだから何とかしたいと知人からの相談を受けております。

問題児の理事を辞任させる方法はありますか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は管理組合の理事長です。

私のマンションは理事が6名います。そのうちのA氏がとても問題児で「A氏が理事会に出るのであれば私は欠席します」という理事が2~3名現れてしまうほどA氏は周囲から嫌われてしまっていて、現在の理事会はA氏の独壇場です。

A氏の人の気持ちも考えない、卑劣な言葉や、支離滅裂とする説明や議事に、理事がヘキヘキとしています。

さすがに、現状は問題があると理事数名が立ち上がって、A氏更迭を検討していますが、管理規約にも理事の解任に関して明言されてなく、具体的な手段や方法論がわかりません。

理事全員でA氏対して抗議や辞任を促せばいいのだと思うのですが、簡単に理事を辞任しそうにありません。

どのようにすればいいのでしょうか?
本当に困っています。
ご教授頂きたいので、どうぞ、よろしくお願いします。

大規模修繕 施工会社募集要領

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

11月12日のTITIさんのご質問で、施工業者募集するときに「見積もり参加条件」を設定したという事でしたが、問題なのでしょうか。
回答のいくつかで、まさしく談合の証のようにされていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思っていました。
「見積もり参加条件」はおかしいのでしょうか。
今まで大規模をなさった組合で、この条件設定がおかしいと思われた方、それでいいと思う方、ご意見ください。

管理員さんのごみ袋チェックはOK?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

シェア上位の大手管理会社に管理委託する築11年目のマンションの理事を
しております。
この度「建築基準法による建築設備等定期点検」の報告書により共用部分の
非常灯8カ所が器具不良による不点灯(照度0)要是正という点検結果が
記載されており、それに基づき管理会社が見積書(市場価格の2倍の金額)
を提示してきました。
あまりの高額に本当に点灯しないのか、自身で点検してみると照度には
バラツキが見られるもののすべて正常に点灯しておりました。
結果、単にバッテリーが経年劣化していただけで交換のみで十分対応が可能と
思われましたので、私の判断で工事を停止させました。
これを調査した検査会社は管理会社のグループ会社ですが、業界ではこのような
検査でも事実に反する記載をして高額な工事を促すのが常態化しているので
しょうか?
私たち一般人の感覚では建築基準法による検査であれば、相当厳格な検査で
虚偽の報告などあり得ないことと考え、告発されるべき事態のように思います。
このようなケースについて皆様のご経験に基づくご意見を頂きたく存じます。

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

総会で承認された大規模修繕工事が、着工後に、工事の仕様変更や追加工事等のため、総会で承認した金額を超過する可能性が出てきました。
この場合、予算の追加については、理事会決議で承認し、工事を進めるといった段取りで問題はないでしょうか?

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

もうすぐ築20年を迎えようとしているマンションに住んでいます(輪番制で今期理事をしています)。

築15年を過ぎると毎年のように保険料が上がるので、最長5年間の掛け捨て保険(地震保険なし)に加入したほうが良いとの管理会社のアドバイスに従い、現在加入中です。来年には5年間の保険期限が到来します。

あるマンション管理士さんのブログを読んだのですが、「築20年以上や築25年以上については、更新は引き受けるものの、新規の保険については引き受けしない保険会社が出てきた」とか、「水漏れ事故の取り扱いが多い個人賠償責任保険を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる」とか書かれていました。

そうすると、今後時間の経過とともに、理事会で保険会社を何社か比較検討し、条件が良く、安い料金を提示した保険会社へ発注する、といったことができなくなる(更新する以外選択肢がなく、いま加入している保険会社のいわれるがまま?)のでしょうか?

専有部分のリフォーム工事について相談です。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは専有部分のリフォームの際に、管理組合に申請を出し、許
可をもらうことになっているのですが、そのルールがあいまいで、ほとんど理事
長がめくら判で許可を出しているのが実態です。

みなさんのマンションではどうされていますか?
具体的には・・・
1.ガラスが割れた
2.キッチンやユニットバスなど水回りの位置を変更したい
3.温水の床暖房を電気式に変更したい
4.IHクッキングヒーターにしたい
5.バルコニーに人工芝やデッキを置きたい
6.エアコンを増設するために配管用のスリーブをコンクリートに開けたい
7.カーペットをフローリングに変えたい
8.ピアノを弾きたいので防音室に改造したい
などなど考えればきりがないほどあると思います。

いいアイデアや検討するべきこと、注意事項があればご教授ください。
よろしくお願いします。

共用部分における管理会社の営業行為について その2

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日最大手管理会社の営業行為について質問に対し、いくつかの回答をいただきました。その中にリフォーム会のことがありましたので、別途指摘質問させていただきます。当マンションでも、マンション集会室にて、管理会社によるリフォーム会が行われたことがあります。例のごとくこの最大手管理会社は、理事会の承認を得たといいます。

しかし、この共用部分である集会室には「運営細則」があり、どんな目的のためにでも使ってよいわけではありません。その細則によれば、使用できる者は「管理組合がその業務に使用する場合」の他、「組合員及び占有者」であり、会議、冠婚葬祭、親睦行事、その他これらに準ずる組合員を主体とする場合、と4つがあげられています。ただし例外として、保健所や消防署などの「公共機関」が居住者の便宜のために使用する場合となっています。この集会室運営細則は、管理規約の規定に基くものです。

この細則を読むと、管理会社が営業行為(リフォーム会)のために利用できるとはとても思えません。この最大手の管理会社は、多くの住人が休んでいる週末に、派手なPR用のぼりを静かなマンション内に設置し、リフォーム部の社員がパンフをかかえて終日この集会室で「客」を待っていました。

多くのマンション住民は、理事会の決定や総会の多数決での決定が絶対的なものだと思い込んでいます。管理規約は健全なマンション運営の指針です。にも関わらず、決議自体が、管理規約や細則に則ったものであるか疑問に持つ者があまりいないことに、管理会社はつけこんでくるわけです。乱暴な表現をすれば、理事会さえ丸め込めば何でもできる、ということでしょうか。

管理規約やそれに基づく細則に反する決議は、理事会でも総会でも「無効」であるというのが私の理解です。組合員や占有者の福利のためにある集会室を、特定業者(最大手管理会社)の営利事業のために使用を許したのは、不当行為であると思っています。理事長や他の住人に話してももラチがあかないからこのようなサイトに投稿しているわけですので、情緒的な回答ではなくて、あくまでも「法律面」からのアドヴァイスいただけたら幸いです。

P.S.
理事長に理由を聞くとひとこと「お世話になっているから」だそうです。
癒着の噂が絶えず、結果理事会も管理会社も信用を失うのは当然ですね。

理事輪番制

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいる理事は輪番制となっており、全員1年での交代です。
同じマンションの人に聞いた話では、稀に理事になったのにほとんど出席もせず何もしないような人がいるそうです。(そういう人はマンション内で挨拶しても無視されます。)
仮になんらかの理由で本人が出席できないとしたら同居人(配偶者や親等)が出席することは可能ですよね?
また、それすら行わないような家庭に対してなんらかの強制力のようなものを働かすことはできないのでしょうか?
私が理事になったときにそのような人が現れてしまうと成り立たなくなってしまいそうで不安です。

排水管工事について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

排水管工事(取り換え)を予定しているのですが、専有部分の枝管も修繕積立金で一緒に行いたいと考えています。組合員から、修繕積立金を専有部分に使うのはおかしいと意見が出ましたが、ダメなのでしょうか。

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。

そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。

みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか?

ご教授いただければ幸いです。

修繕積立金の取り崩しについて

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築23年のマンションの理事長を務めていますisokoと申します。
今日は修繕積立金の取り崩しについてご相談です。
現在管理組合では40ヶ月を超す長期滞納者に対する訴訟を考えていますが、その費用の支払いについてめどが立たず、前に進めません。
組合の抱えるもう一つも問題が駐車場の空き問題です。15台分ある機械式駐車場がほとんど利用されておらず、管理費の収入が毎年支出とトントンのため、訴訟の費用が捻出できないのです。
幸い修繕積立金は次回の大規模修繕を行ったとしても余裕があるため、修繕積立金から訴訟費用を捻出できないかと考えました。
規約を見ると、修繕積立金を取り崩す要件の一つに「敷地および共用部分の管理に関し区分所有者全体の利益のために特別に必要な場合」とあります。
滞納金回収は区分所有者全体の利益に合致するので、訴訟の費用を積立金から支出する根拠になるでしょうか。それとも一般会計からしか支出は許されないのでしょうか。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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