マンション共有部への物置の設置について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

お世話になります。東京都内のマンションで理事長を務めております。

マンション共有部に物置を設置した場合、法的にはどのような扱いになりますでしょうか。

具体的には以下を想定しております。

【物置のサイズ】
高さ×横幅×奥行＝2m×2m×1m

【設置場所】
マンション共有の庭（1階）
※避難経路外です。

【用途】
防災備蓄品の格納

上記のような簡易的な物置であっても容積率や建ぺい率を考慮する必要がありますでしょうか。

宜しくお願い致します。

• 2020年07月29日

• 30 得した
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順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

ただ他の役員は立候補してきたが過半数で、その方々が理事会ではやりたい放題です。

例えば駐車場の平面化工事が総会の特別決議で決議されましたが、費用がもったいないとの理由で平面化工事は中止とし、代案として機械式駐車場の中下段の使用を止め電源を切り平面化工事完了とすると理事会で賛成多数で決議してしまいました。
(私は猛反対しましたが理事長も他の役員も同じ１票とのことで賛成多数で無視されました)

管理会社からは機械式駐車場の電源を切り放置することは共用部の管理の放棄であり、将来的には機械式駐車場が錆朽ちて事故が発生する可能性が高く、その場合には理事長が管理責任を負い、最悪、刑事罰を受ける可能性もあると脅されています。

家族とも相談し、理事会で総会決議通りに平面化を実施しないのであれば、理事長として責任が負えないので、理事長を辞任すると申し入れたところ、全員が納得の上で籤引きして理事長と決まったからには約束通り１年間理事長としてやる事を要求されています。

ただ籤引きだといわれても、理事長の自分が全く納得出来ないことを多数決で勝手に決められ、その責任を理事長として負わられる可能性があることには納得出来ません。

• 2020年07月29日

• 47 得した
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外壁にＤＩＹ

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

いつのまにか、正面玄関わきの外壁に清掃用のほうきやデッキブラシをぶらさげる木片が取り付けられていました。清掃は日勤の管理人が兼務しています。
現場を発見したわけではないので所業がその管理人なのか、派遣してる管理会社なのか、または役員なのかはわかりません。また、そのような行為について住民は知らされていません。これまでは清掃道具（雑巾やモップ）は裏玄関わきに置いていましたし、管理人用の物置も外に用意されています。
ボンドかなにかでガッチリ留められていてテコでも取れません。
美観以前に、このような勝手な行為は気遣いでもなんでもなく、共有部分の器物破損とおもえますが、大袈裟でしょうか。
どのように対応すればよいのでしょうか。。。。
よろしくお願いいたします。

• 2020年07月27日

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特別決議で決議された駐車場平面化が実施されません

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

先月の総会で特別決議で可決された駐車場平面化工事が、新理事会で反対が多く工事実施の決議が否決されました。

我々のマンションは300戸以上の大型マンションでして、約200台分の機械式駐車場がありますが、実際に使っているのは半分以下の90台程度です。

このため前期の理事会で約150台分を平面化して、駐車場の収納台数を100台にする案を作り理事会で議論しました。
費用が3000万円以上かかるため、理事の半数以上が反対でしたが、特別決議で容易には可決出来ないだろうとのことで、総会議案として提出することには了解を得ましたま。

総会では管理会社の頑張りもあり、3/4を大幅に超える(約80%)賛成を得て可決されました。
このため今月の新理事会で総会議案の内容の通り管理会社系の工事業者に発注することを理事長が提案したところ、反対派の理事が工事費が高いので別の工事業者を検討するまで保留とするとで否決されました。

すると理事長からは議案書に工事業者も明記し圧倒的多数で可決されているので、区分所有法に従い理事長の権限で発注するとのことで理事会が大混乱していますが、どのようにすれば正解でしょうか？

• 2020年07月27日

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業法違反疑いへの対処方法について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション購入時の管理規約には、『除草』と記載があるものの、その後いつの間にか『簡易な除草』に変更となっていました。管理会社に確認した所、説明会の開催実績は無く、委託料同額の従前と同様の内容にて更新手続きのみ行われている事が確認できました。
が、業務内容は『簡易な除草』に変更済みで問題無く、ホントに簡易な除草しかしなくなりました。
業務内容が削減されたにも関わらず、単純更新は業法違反では無いかと指摘しておりますが、管理会社はのらりくらりです…
どの様に対処したらよろしいでしょうか？
ご経験等踏まえて、アドバイスお願い致します。

• 2020年07月27日

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大規模修繕工事方法で設計管理方式採用

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

２０２２年に大規模修繕工事を予定してます。2年前に修繕委員会発足させて、修繕積立金や管理費の見直しを行いました。年間管理会社に支払っている管理委託費を管理会社に見直しさせたところ、月40万円値引きに成功しました。それもあり管理会社に不信感が湧きました。ネット等にある方式の比較表をみても、管理会社方式だと施工手抜きになっても同じグループ会社で管理することで、品質の追求がない、修繕工事の価格が高騰が想定されるので、今回の修繕工事は設計管理方式で大規模修繕工事行う方向になりました。そこで設計管理方式で大規模修繕工事を行った管理組合の方にお聞きしたいです。
①設計事務所との契約金はいくらでしたか？
②設計管理方式で工事を行って失敗点、改善点はありましたか？

他に情報がありましたら頂きたいです。よろしくお願いします。

• 2020年07月26日

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管理費等の保証契約の要否について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

甲の名義の収納口座で印鑑を甲、通帳を管理会社、集金代行会社が管理会社から再委託を受けて収納するイ方式の場合の保証契約についてのお尋ねです。
集金代行会社に再委託する場合は「保証契約を締結して甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合」に該当すると思います。
管理業協会のＦＡＱでは、「集金代行会社が倒産等した場合については、「管理費等保証制度」の保証は適用されません。」とあります。
なぜ、集金代行会社に再委託する場合も保証契約の必要な場合とされているのでしょうか？
的外れだったらすみません。

• 2020年07月26日

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マンション総合保険の個人賠償保険特約を外したいが、

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築24年目の35戸の小規模マンションです。積立マンション総合保険（2017年3/22～2022年3/22の5年）の個人賠償保険特約を外したい。共用部保険料2,361,690円、特約保険料（個人賠償保険）462,000円　計2,361,690円です。個人賠償保険の補償額は1,000万円と少ない。これを使用したのは平成25年の1件だけです。よって、居住者の皆さんが自動車保険等の特約に付けている個人賠償保険を利用したい（保証は年1000円位で国内無制限、海外1億円等）。ところが、管理会社は当マンション管理（当マンション独自と）規約第24条（損害保険）を変更しない限り外せないと言っています。本当にそうでしょうか？
管理組合が単独で損害保険を契約できる条項と解釈しています。下記に第24条を列記します。
第24条（損害保険）区分所有者は、共用部分に関し、管理組合が次の各号に掲げる損害保険の契約を締結することを承認する。一共用部分火災保険　二施設所有管理者賠償責任保険　三個人賠償保険　四その他総会の決議に基づく損害保険
以上です。よろしくお願いいたします。

• 2020年07月26日

• 12 得した
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管理費支払いの口座名義

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

初めて投稿します。管理組合への銀行振替のための組合員の口座は”組合員が各自開設する預金口座”とあるのですが、この口座は同居の家族、例えば妻や成人した子どもの口座を指定できないのでしょうか？

• 2020年07月26日

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理事会議事録の代理署名

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事長が出張続きで理事会議事録に署名押印が出来ません。
代理で副理事長が署名押印をしても問題ありませんか？
（理事長員は副理事長が預かっています）

• 2020年07月25日

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マンション内の住居者宅でコロナ感染者が発生したとき

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

表記の事態が発生した場合、保健所から消毒をする必要上管理事務所または管理組合に連絡が来ることはないのでしょうか。

• 2020年07月23日

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総会開催直前の議決権行使から当日出席への変更は可能ですか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

先週総会が開催されましたが、理事会に批判的な住民の方が事前に議決権行使していたにもかかわらず、突然当日出席に変更した場合の賛否の変更は可能なのでしょうか？

以前から理事会と反対派住民で揉めておりましたが、今期は新型コロナで議決権行使との話がございまして、理事会反対派の方も多くが議決権行使としておりました。

ところが反対派の方が突然当日になって議決権行使から当日出席に変更すると受付に来たことから、管理会社の受付の方が当日の変更は出来ないので、オブザーバーでの出席なら出席化となりました。

総会の途中までは問題ありませんでしたが、特別決議の議案で僅差で可決されたところ、反対派の方から当日出席しているので、議決権行使を止めて当日の採決に参加する権利があると主張され、議決権行使で賛成したものをこの場で反対にすると言い出されました。

理事会は変更は出来ないとして無視しようとされたところ、反対派の住民の方からそれは違法なので特別決議での採決は無効と言いましたが、理事会側は有効との判断で無視して総会を進めてしまいました。

このような場合には本当に総会の特別決議の議案は無効となるのでしょうか？
また議決権行使の内容の変更はいつまで可能なのでしょうか？

• 2020年07月23日

• 47 得した
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マンション管理業界の体質について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

お世話になります。
初めて質問をさせて頂きます。
（少々堅い質問となり、恐縮です）

不動産関連業（特にマンション管理業）に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。

私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。
その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。

具体的には以下のような課題・問題です。
①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない
②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である
（本来は「組合＋管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社＋施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと）
③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない
④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。
（「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方）

このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。
それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。

少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。
純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。

お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。

• 2020年07月19日

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防犯カメラの設置（増設）に関して

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

いつもお世話になっております。

防犯カメラの増設に関して、理事長の権限・・の相談にアドバイスを頂きありがとうございました。

本日理事会開催があり、事前に相談が・・と言ったところ、相談をする旨、お知らせを配り、他の理事さん達は来られ、私のところにも配布したとの事です。

なので、「理事会をすっとばして」という事ではなかった、という事でお騒がせして申し訳ありませんでした。

• 2020年07月19日

• 8 得した
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駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。

5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。

新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。

この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。

その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。

このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか？

• 2020年07月18日

• 65 得した
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事務管理業務費を支払い、書類作成代等も支払う

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

管理会社に事務管理業務費を支払って、かつ、総会資料、管理組合運営に係る費用（コピー代、郵送料）も、管理組合負担の委託契約となっておりますが、他の管理組合も同じ様に支払っているのでしょうか。

• 2020年07月17日

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排水ポンプの故障・交換について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

はじめて投稿させていただきます、よろしくお願いいたします。
今年、自宅マンション（390戸、築6年半）の理事長を務めています。

管理会社から、排水ポンプ（合計92台）のうち42台に不具合があるため交換を、という提示を受けています。交換費用は業者によって違いますが700万円～800万円ほどの見積です。

ちなみに昨年度の理事会でも、すでに6台を交換済みとのこと。つまり合計では92台のうち計48台、5割強にすでに不具合が出ている、ということになります。

この掲示板のほかのトピックをみると、状況によっては排水ポンプの寿命は5年ほど、といった記述も見かけましたが、それにしても築6年そこそこで過半とは、壊れすぎではないかと...

（ちなみにマンション自体は丘の上に立地しており、川や近隣などから流れ込む可能性はありません。地形的にみて、直接マンション敷地に雨として降ったもの以外を排水することはないはずです。）

みなさま、もしコメントございましたら、ぜひお聞かせ願えましたら幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

• 2020年07月15日

• 40 得した
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機械式駐車場の更新で台数が変更の場合は特別決議でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私共のマンションは約100台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は稼働率は50%以下で、全体としては約60%の稼働率で、空きパレットが40台近く有ります。

理事会としては機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を３段式から２段式とすることで稼働率を90%近くまで引き上げる提案を今期の総会で出しました。

理事会での会合では、管理会社より駐車場の台数変更については「特別決議」で提出するようアドバイスがありましたが、台数変更には管理規約の改訂は必要なく、かつ「著しい変更」には該当しないと判断したことから、「普通決議」で提案しました。

ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(３段式⇨２段式)は「特別決議」が一般的であり、マンション管理のバイブルと言われている？「コンメンタール マンション標準管理規約 ：稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

実際にその本を掲げ追及されたところ、管理会社のフロントマンまで「特別決議にすべきものと指摘しましたが理事会が無視しました」と発言し大混乱となり「普通決議」で決議はしましたが、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。

ついては、機械式駐車場の仕様変更(３段式⇨２段式)が本当に「普通決議」で決議されるべき議案であるのか教えて頂ければと思います。

ただ最近の車離れによる駐車場の使用台数減は一般的な傾向でありますことから、平面化工事が「特別決議」であることは国交省のガイドラインでも明確ですが、機械式駐車場の仕様変更(３段式⇨２段式)まで「普通決議」との主張には納得出来ません。

• 2020年07月13日

• 90 得した
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マンションを私物化する老齢理事・監事に対し

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

お世話になっております。
たびたび質問させて頂いております。
30年近く、役員であり続け、理事（監事）という利権を利用し、マンションを私物化する老齢組合員に苦しめられています。
彼らのリコールも含め、規約にさえ載せない理事会だけで決めた、所有者に不利益で不条理なルールの撤回をはかり、有志会を形成しています。有志の集まりで代表者など特定人物の名前を名乗っているわけではありません。
総会時の議決権委任や、適正管理に向けての諸活動を「有志会に委任する」という委任状形式の署名を1/5以上 集めました。
ですが、この段階で、人（組合員の名前）に委任しているのではなく、任意団体「有志会」に委任しているので、この委任状は無効だ、という意見が出てきています。署名を集めるだけでも２年半にわたり、大変な労力をかけたにもかかわらず、です。改善を求める管理組合(理事・監事）側ではなく、署名運動を疑問視する、少し法律に詳しいを自負する組合員からです。
有志会＝任意団体への署名 を 法的に有効とする解釈、または手続き等ございますでしょうか？
相談先が 見当違いであれば、その点も含めてアドバイス頂けますと幸いです。

• 2020年07月11日

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古築のマンションの行く末について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

当マンションでは昨年「耐震診断」が行われその結果は「耐震性不合格」と共に、その結果での補強予算は6億円工期12か月と示されています。その中でいきなり全組合員へ「①何もしない②耐震補強する③建て替え④敷地売却」のアンケートの回答書が配られました。
突然のアンケート回答を求められても、何もしないリスクや建て替えや敷地売却の具体性や可能性も示されずでは回答のしようが有りません。
当マンションは築50年を迎えています。当然建物も何れは限界を迎えますから、諸々と補修するべく箇所も多く大規模修繕を控えていますから、これからかかる修繕費は6億円どころか桁違いになると想定しますから、当然修繕積立金も足りないから借金しなければなりません。
当マンションは古築だから組合員も皆年金暮らしの高齢者ばかりだから値上げなんか受け入れる余裕も有りませで困っています。重ねて高齢者には建て替えや敷地売却なんてことは出来るはずも有りません。（終の棲家だから）
調べてみたら、耐震診断をしても耐震補強をしないケースが多いようです。
当然私も後期高齢者で年金暮らしだから、「何もしない」と回答するしか有りません。
後は地震で破壊が起きたらば仕方がないとの覚悟を持つも、地震が起こらない、被害が少ない幸運を望むのみです。
この様な現状は古築マンションの現実です。何れは何処も皆古築を迎えます。
皆さま方では如何なのでしょうかお聞きしたいです？
またこうした中で良い知恵を出して上手く出来たお話しが伺えますと悩まずに済みますので宜しくお願いいたします。

• 2020年07月09日

• 45 得した
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通常総会での議案説明について質問させて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

通常総会での議案説明についての質問です。
当方のマンションでは通常総会の議案の内、収支報告、予算案については管理会社で報告していただいております。
それ以外の議案は担当理事が説明しておりますが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からの質問で立ち往生してしまうケースもあります。

その理由は議案の大部分は理事会からの要請で管理会社が作成していることから、担当理事の方と言えども、専門的な質問には耐えられません。
そのため今回の総会では、15件の議案の全ての説明を管理会社に依頼しようとしましたが、過去に全ての議案を管理会社が代行して説明したことは無いと断られました。
皆様のマンションでは、実際にはどの範囲(例えば、規約関係、利用料改定、共用施設改造、設備更新、次期理事選任)の議案説明を管理会社にお願いしているのでしょうか？

因みに私のマンションの管理は全て管理会社にお願いしております。

• 2019年02月22日

• 142 得した
• 9 の回答
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管理会社委託業務費の一般管理費１０%と管理報酬５%の妥当性について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。
その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。

各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。
これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。
さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか？

各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか？
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか？
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか？

• 2019年01月27日

• 136 得した
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管理会社と理事長がグルとなってのやり放題を防ぐ手立てはありませんか！

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私達のマンションは現理事長が就任するまでは、住民に寄り添った運営で、住民との関係はとても良かったのですが、現理事長になってから住民の意向を無視する様になり住民からも下記の様な不満が出ています。
(1)費用がかかる新たな事業を検討する場合は、先ず事業を検討することを総会で提案し承認を受けてから次に理事会で検討をする様にしていたのが、無くなりました。
(2)事業の検討の際は必ず住民アンケートを行い、賛成が多数のもの以外は議案化しない事にしていましたが、最近ではアンケートを実施しなくなりました。
(3)トラブル等で住民から理事会への面談要請があった場合は、理事長が直接住民と会っていましたが、現理事長になってから直接対話はなりました。

この様に現理事長に変わってからは理事長による独裁体制に変わり、事業検討の承認無しで、しかも事前アンケート無しで、新たな事業の計画(照明LED化、自動ドア・ノンタッチキー化、使えているポンプの更新、EVスタンド設置、一方で管理費・修繕積立費の大幅値上げ)が行われる様になりました。
特に修繕積立費は国交省の基準に合わせるとの事で3倍以上の大幅値上げで、当家は4000円から14000円(約70m2)と月1万円のコストアップでたまったものではありません。

また上記の様な計画を住民アンケート無しで実施することから、住民からは理事長との直接対話の声が出ておりますが、理事長は住民との対話は一切拒否しております。
理事長の意向で、住民からの質問事項については文書での提出が要求される様になり、それを理事会で諮った後で回答ことから時間がかかり住民の不満は高まるばかりです。

さらに問題なのは管理会社と理事長がグルであることです。
先日住民より、マンション管理士の顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、理事長個人で対応して貰う事で理事会決議していました。
ところが、管理会社の顧問弁護士から理事会に対し、理事会での決議は法的に問題があり無効との見解が示され、結局は管理組合としてクレーマー住民に対峙する事になってしまいました。

この様な、理事長と管理会社がグルとなっての事業のやり放題をやめさせ、修繕積立金を元の水準レベル(若干の値上げは止む無し)に戻すにはどの様な方法があるのか教えていただけないでしょうか？

• 2019年04月17日

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自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私もこのサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近質問に対して少し無責任な回答が増えているなぁと感じています。

例えば「公開空地への自転車置場増設工事の実施」についての質問に対して以下の回答がありました。

(1)「理事会は、過去の総会で認められていない事業を検討することはできません。 」として事業の検討自体を不当と言っている様に読めます。
駐輪場の増設などの事業の検討の可否すらも総会決議事項と勘違いする様な言い方を区分所有法の根拠も無く一方的に書き込むのは如何なものかと思います。

(2)「防犯に配慮して常に施錠されている公開空地の駐輪場化を阻止する為に行政に通報」とのアドバイスもありましたが、もし行政がコンプライアンス違反と判断すれば施錠を止めなければならず、質問者が心配している防犯の問題が出てくることに言及されておりません。

この様に質問者に寄り添わず、自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えている様に感じておりますことから、是非アドバイザー方のバランスが良い回答を引き続き期待しております。

• 2019年04月14日

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臨時総会が必要なのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

1年前の定期総会で機械式駐車場の塗装5百万円が賛成多数で可決されましたが、担当理事が交代しとこともあり1年間放置していたところ、今回の定期総会でその事が追求されました。

理事長からは今年度中に実施すると回答したところ、質問者からは昨年度に実施予定となっており期限を過ぎているので昨年の総会決議は無効との指摘がありました。

理事長は理事会で実施の1年延期を決めているので、再度の総会決議は不要と回答しましたが、質問者は納得せず臨時総会の開催を要求しています。

このような場合は本当に臨時総会が必要なのでしょうか？

• 2019年07月21日

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本サイトのルール変更を提案します

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

６.25付「伸びたエレべーターのロープ」を投稿した「ぺっちゃ」です。９人もの方から回答を頂き深謝します。個別での返信をまとめ、ひとつの提案とさせて頂きます。昨日やっと定期総会が終わりました。１年前の定期総会は、出席・委任状・議決権が56％止まりで特別決議は流れ。しかしその総会で、ＣＩＰを第１回大規模修繕のコンサルに決定し、同時に私が理事長になり、今回の定期総会では出席（委・議含む）は89％へ劇的に伸びました。前総会後、管理会社大手の住〇が「管理費１００万円値上げか撤退か」を迫り、我々は撤退を選択。管理会社変更のコンサルも重ねてＣＩＰに依頼。昨日の総会で２００万円の管理費削減を報告した所です。この激動そのものの１年間、理事会は年２４回（前年は７回）をこなし、Ａ３の新聞を17回発行。団地型の管理規約も単棟型に。来年2月には大規模修繕の足場組みです。今期理事会も既に年24回の理事会開催を決定。振り返ればＣＩＰの優秀なメンバーにはホントに頭が下がります。さて前置きが長くなりましたが本題です。このサイトには、理事会にかける前に多くのアドバイスを頂き深謝です。そこで今回の問題となっているＡ氏の事です（名指しは止めて、の声に従います）。実は私は2年前まで新聞社の社長をしていたのですが、一番困るのは投書者や取材先等の「なりすまし」でした。しかし巧妙な「なりすまし」でも文言の隙間から正体を見抜くのが仕事です。文章というものには隠しきれないものがあるのです。Ａ氏が管理組合と争いながら違法のベランダ喫煙を強行した記事を見て「管理組合の人間ではない」と分かり、更に温かい忠告者に呼び捨て返信するのを見て、疑念が膨らみました。そして今回のエレベーター問題での投稿からは、私の職業的確信として「この人は管理会社の方で、おそらくフロントで、このサイトで憂さ晴らしをしている」という判断に至りました。結論です。回答者は回答者として確認・登録された人物に限定すべきです。匿名では2チャンネル化します。素晴らしいサイトに2チャンネルが潜り込まないようすべきです。全国各地の管理組合から「うちではこうだった」という素朴な体験報告が集まるのが目標だったのでしょうが、体験報告が体験にとどまらず、匿名を鎧に、「回答者」として「無知非自覚の他への評価者」に背伸びする現象も問題です。どうかご検討くださるよう願います。

• 2019年07月01日

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マンションと個人の「個人賠償責任保険」を合わせて保険請求出来ますか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションとして加入している「個人賠償責任保険」とは別に、個人でも火災保険に付帯している「個人賠償責任保険」にも加入しています。

仮定の話ですが、もし水漏れ事故が発生した場合に、マンションとして加入している「個人賠償責任保険」で保険請求し、さらに個人で加入している「個人賠償責任保険」でも保険請求する事が出来るのでしょうか？

• 2019年06月02日

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マンション総合保険の更新を迎えますが、個人賠償責任特約を継続すべきでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当方のマンションの管理組合が加入している「マンション総合保険」が５年目の更新時期を迎えますが、特約の「個人賠償責任保険」保険料が大幅に値上げされることから、理事会として「個人賠償責任保険」を継続するかどうか議論しています。

多くの組合員の方はマンションとして加入している「個人賠償責任保険」の存在を知らず、当方のマンションでも発生している漏水事故の修理・補償には個人で加入している「個人賠償責任保険」を使っているケースが多くあります。
(管理会社経由で漏水報告はありますが、その住民に対してマンションの「個人賠償保険」のことはアナウンスしていません。)

一方で保険の存在を知っており個人では保険に加入していない賃借者の方は、漏水事故での保険請求だけではなく、賃借人の子供がマンション外で起こした自転車事故での補償・修理代まで要求してきて保険請求した例もあり、理事会で揉めたことがあります。

この様に大半の組合員の方は個人の火災保険で加入している一方、保険の存在を知り敢えて個人では保険に加入しない組合員・貸借人もいる不公平な状況を解消するため、今回の更新では高額な費用となる「個人賠償責任保険」を止めようとの意見が出ています。

皆様のマンションでは、「個人賠償責任保険」についてどのように考えておられますか教えて頂けますと助かります。

• 2019年06月01日

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駐車場使用料の未収トラブルについて管理会社の責任は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。
発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。

本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。
当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。

駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると
(1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは？
(2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか？
(3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか？
(4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか？
(5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか？

過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

• 2019年01月18日

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区画所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

先日、定期総会が開催され、管理会社との「管理委託契約の更改」の議案が提出され、人件費の値上げ、一般管理費の増額(5%→10%)について賛成多数で可決されました。

ところが、総会後に一部の区画所有者より、総会前の重要事項説明会で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘がありました。

この件を管理会社に問い質したところ、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従って、下記について説明し問題なしとの見解でした。
(1)業者の商号又は名称、住所、登録番号と登録年月日
(2)管理事務対象のマンションの所在地、部分に関する事
(3)管理事務の内容および実施方法
(4)管理事務に要する費用並びにその支払い時期及び方法
(5)保証契約、免責、契約期間、契約の更新に関する事項

上記の内容については説明する義務があるので、サービス内容の変更等については説明しているが、一般管理費の増額(5%→10%)については業務内容の変更ではない事から説明する必要は無いとの見解でした。

確かに管理会社が言う通り一般管理費の増額(5%→10%)は、総会議案で提出し詳しく説明しておりますので、重要事項説明会での説明は不要との見解を、クレームを言ってきた区画所有者に伝えたところ、明確な法令違反なので国交相の相談窓口に通報すると言われています。

質問ですが、クレームを言う区分所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか？

• 2019年05月29日

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「管理会社リプレイス検討委員会」設置の件

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。

理事会では「管理会社リプレイス検討委員会」設置の話があり、設置する方向で検討したいと思いますが、その場合の注意点について教えて頂けますでしょうか。
尚、理事会メンバーの大半は今の大手管理会社の継続の意見ですが、住民の方々は独立系の安い管理会社へのリプレイスの意見も多い状況です。

(1)標準管理規約第５５条第１項に従った専門委員会を考えておりますが、その場合一般公募の委員と理事会の委員の割合は、理事会側を過半数にして問題ないでしょうか？

(2)仮に専門委員会の答申が独立系管理会社へのリプレイスとなった場合でも、その答申を拒否して現状の大手管理会社の継続で提案しても問題ないでしょうか？

(3)専門委員会の答申を無視する場合、理事会と専門委員会推奨の管理会社のどちらが良いかの住民説明会(両社のプレゼン)の開催が要求されると思いますが開催する必要はあるのでしょうか？

(4)専門委員会にリプレイスに詳しいマンション管理士に入って貰おうと思いますが、その場合の費用はどの程度でしょうか？

以上よろしくお願いします。

• 2019年07月03日

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管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。
ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。

ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。
管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。

上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。

記事「マンション購入後の管理費＆・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html
「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」

当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の４点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。
(1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか？
(2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか？
(2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか？
(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか？

• 2019年04月27日

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管理費の滞納督促

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

久しぶりに投稿します。

皆さんのマンションでは、どのように管理費の滞納督促されていますか？
どうやら外にお住いの方が何ヶ月も滞納を続けているのですが、管理会社が連絡しても無視しているのか、なかなか連絡がとれず支払いが滞っています。

マンションに住んで入ればまだどうにかできると思うのですが、、、。

督促の手が多いに越したころは有りません。
良いアイデアを頂けないでしょうか。

• 2019年02月05日

• 124 得した
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自転車事故での9500万円の損害賠償も「個人賠償責任保険」の対象でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

自転車で歩行者の女性をひいてしまった小学生の親に9500万円の損害賠償を命じる判決が出たとのニュースを見ました。

この様なマンション外での自転車事故の場合でも、マンションとして加入している「個人賠償責任保険」で補償されるのでしょうか？

また補償される場合の補償金額の上限はあるのでしょうか？

• 2019年06月03日

• 124 得した
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コンサルは雇うべきか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月５～６万円と思ったより高額で戸惑っています。月５～６万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか？また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか？　具体的に教えて頂けると助かります。

• 2019年02月20日

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毎回、総会が大揉めに揉め予定を２時間以上もオーバーします。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

順番で 理事会役員役員に決まり、住民側で総会に出席しましたが、一部住民から集中砲火を浴び、大揉めに揉めていました。

次の総会は私が理事として集中砲火を浴びる？事になるので前回の総会の議事録を読み返していますが、理不尽な要求に理事側はただ謝るだけで終始住民ペースでした。

具体的なやりとりを議事録から拾うと
Ｑ1:(旧理事長:Ａ)理事長時代に清掃・植栽共に地元の業者に変更し、費用を７割に下げた。ところが今期は理事会の判断で大手業者にスポットで清掃・植栽を依頼したが、これでは折角のコスト削減効果が無くなる。
Ａ1:(理事長:Ｂ)本件については理事会として、日常の清掃・植栽作業・・
Ｑ2:(旧理事長:A)理事長は司会に徹しろ！担当理事から回答しろ！
Ａ2:(担当理事:C)担当理事の〇〇です。理事会としてマンション内の汚れが目立ち、植栽も荒れている事から・・・
Ｑ3:(旧理事長:A)全然説明になっていない！清掃については切替てとても綺麗になり、植栽も地元に頼み・・。
Ａ3:(理事長:B)理事長として私が判断して・・
Q4:(元理事長:D)これも説明になっていない。スポットで頼んだ業者の信用調査は・・
Ａ4:(担当理事:C)説明になって無く申し訳ありません。業者については管理会社に依頼して・・
A4+(フロント:E)当社が使っている業者を理事会に紹介しただけで、推奨したことはありません。
Ｑ5:(元理事長:D)予算を50万円オーバーしているが規約違反であり、臨時総会が必要である。・・
A5:(理事長:B)理事長として責任を感じております。ただ既に終わった事ですので・・

この様なやりとりが延々と続き総会が２時間以上オーバーしましたが、回答に対しては、質問者の仰る通りですとの姿勢でひたすら耐えていました。

そこで質問ですが
①皆様の総会でもこの様な理事会側が言われた放題でただ耐える進行は普通なのでしょうか？
②上に書きました清掃・植栽の問題指摘は質問者側の言い分が正しいのでしょうか？
③もし私達のマンションが特殊な場合、皆様はどの様に進行していくのでしょうか？
④理事会は一部住民の使い走りの様に思われますが、これが一般的なのでしょうか？
⑤現状の理事会に疑問を持ち理事を辞退したいと思いますが、もし辞めた場合は何かペナルティーはあるのでしょうか？

• 2019年05月06日

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専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。

ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。

ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。
喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。
ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。

ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが？
◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが？
◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか？

• 2019年05月17日

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理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

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• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。

内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、６月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。

この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。
この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。

管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。
この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか？

• 2019年05月15日

• 122 得した
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人気の組合員ランキングについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

「人気の組合員ランキング」は必要なのでしょうか？
私もたくさんのポイントをいただいて、嬉しいし誇らしくもあります。
しかし最近、「得した」ポイントを得るのが目的のような回答が多く見られます。
他の方の回答と全く同じフレーズを繰り返しているだけとか、質問の内容とかみ合っていない持論を載せるだけとか。
皆さんはどう思いますかなどという質問に、他の方と同じような意見を言うのは構わないと思いますが、アドバイスを求めている質問に、フレーズまで同じ答えをするのは変だと思います。
同じ意見なら、その方に「得した」を入れればいいでしょう。

サイトが活発化しているということとは違う感じを受けます。
以前は質問にみんなで一緒になって考えるというような感じを受けていましたが、最近は自分の得点のために回答している方がいるように思います。

「人気の組合員ランキング」の弊害が出ているのではないでしょうか。
確かに自分の回答にポイントが入ると嬉しいです。
励みにもなります。
それはランキングがなくても変わらないと思います。

アドバイザーの方は、ランキングがある意味信頼度のバロメーターになると思いますが、一般組合員はそんな必要もないのではないでしょうか。

最近「得した」ポイントの意味が本末転倒になっているような気もします。

• 2019年02月25日

• 121 得した
• 9 の回答
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修繕積立金の取り崩しとは

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります
総会で大規模修繕工事に予算５億円を計上し、近く工事が終わり総額約４．８億円の請求が見込まれています。
この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。
予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。

• 2019年08月24日

• 121 得した
• 10 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
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