Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

エレベーターリニューアル専門部会

24

    Thumb default icon 1

    質問

管理規約

区分所有者以外は、理事会に出られない?

10

    Thumb biwako

    質問

その他

管理組合の運営

マンションエントランスでの「憩いの場」の事例

35

    Thumb

    質問

建物の維持管理

機械式駐車場の部品交換について

19

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

建物の維持管理

ベランダ排水口の経年劣化の費用請求

10

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

蚊が大量発生しています

14

    Thumb default icon 2

    質問

その他

管理組合は損害保険の代理店になれますか

19

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

管理費と修繕積立金の間の資金振替えについて

15

    Thumb icon tetu

    質問

住まいのトラブル

管理組合の運営

居住者が玄関ポーチ内に防犯カメラを設置

29

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

理事会の運営について

19

scroll down
火災保険5年契約一括払いの予算について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

火災保険の料金の値上げが予定されているため、
値上げ前に5年契約で共用部分の火災保険に入ることになりました。
支払いは管理費会計より、一括払い1,000万円です。

保険料を支払うお金が管理費会計にないため、
1,000万円、修繕積立金会計より借り入れし、
毎年200万円ずつ、管理費会計より修繕積立金会計に返済します。


管理費会計収支予算案の支出の部の
保険料は、200万円となっています。
収入の部に
借入の1,000万円はありません。


管理会社のフロントは
マンション会計では
予算には借り入れは計上しない
と言っています。
貸借対照表に計上するので問題ないと言っています。
(貸借対照表は見せてもらってません。)


発生主義の考えからいくと
借り入れも、保険料の前払いも発生するのだから
予算に記載すべきなのでは?と思うのですが
違いますか?
これでは、収支予算案だけを見ると、
5年契約で一括払い1,000万円という事実や
借り入れをするという事実が
みえなくなってしまいます。

私の考えでは
「予算案の支出の部
  保険料 200万円
  長期保険料前払い 800万円」
「予算案の収入の部
  長期借入による収入 1000万円」
も記載すべきなのでは?
と思います。

臨時総会の会日

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

近々臨時総会を開催する予定です。
臨時総会招集を請求した場合、「理事長は2週間以内にその請求のあった日から4週間以内の日を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。」と管理規約にあります。

現在理事長に承諾してもらい、コロナ禍や高齢組合員に重要議案内容を十分理解してもらうため、4週間以内の会日を1~2週間伸ばした会日を計画しています。

ところが万一、組合員中から1~2週間伸ばした会日は管理規約違反(4週間以内の会日違反)に当たるため、臨時総会自体が無効だと主張された場合、無効になる可能性があり、その場合管理会社フロントは責任も取れないと指導がありました。

この場合、臨時総会自体が無効になるのでしょうか。
ご教示よろしくお願いします。

管理組合のディジタル化

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

この度の菅新総理の目玉政策「ディジタル庁設置」に鑑み、管理組合のディジタル化は是非の思いも有っての提言です。
現代社会は、「ICT(情報通信技術)化」と共に「ユビキタス(いつでもどこでも誰でも)社会化」する中でほぼ何処の家庭にもパソコンが有ってなおかつ、老若男女皆がスマフォを持って使いこなしています中で、管理組合の現状は「旧態依然」であります。
当マンションでは具体的に以下の通りです。
1、 当マンションは300戸築50年ですが、連絡や各記録はほぼ「紙」によります。
2、 その内容は、通常の一般組合員への通知や役員への連絡などだけでなく総会の案内や議案書も全て紙媒体です。それだけでなく各議事録や管理会社との契約や各種報告連絡等と、会計記録、各種工事関係の契約書や完成図や長期修繕計画書なども全て紙媒体です。(管理会社からの報告なども紙媒体)だから役員共に誰も見ません。
3、 紙媒体をファイルにして書庫に保管していますが、その数は膨大であり管理室は書庫で一杯狭いです。
4、 書庫のファイルはインデックス等で整理がなされていませんから、探そうとしてもなかなか探せない。だから正に「飾り物」であり、役に立っていません。
5、 一般の各種連絡や議事録のような記録は、ある時期からパソコンが導入されて書かれていますが、作られた書類をプリンタで打ち出して紙媒体でファイルをしています。
6、 パソコンで書いた書類も、ファイルインデックス化がされていないから、電子ファイルではあるも探し出すのに大変です。
7、 ところが当住宅内のICT情報通信インフラ(設備化)光ファイバーで整っていますのでほぼ各戸が導入済みで各連絡関係は今すぐにも可能ですが、何故だか不思議と活用へ行きません。
8、 従って、管理組合に関心を持つ者は、その都度紙による「閲覧請求書」を提出によります。
以上の通りですので何度も提言をしていますが、なかなか理解を得られず未だに進みません。せめてペーパーレスからでも始めてほしいです。
こうしたディジタル化への施策としてマンション管理センターでの「未来ネット」が有り素晴らしいインフラであり役に立つと思える。
この度の国のディジタル庁設置により、その風潮も整いますと共に見込み期待をしています。皆様方の現状実態並びにディジタル化実施実例等と今後への提言のご意見を望みます。

理事長不在と代理

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、新期の役員の互選がありました。
くじ引きで、当日欠席の方が理事長に選出されたのですが、後日お願いにお伺いいたしましたら拒否されてしまいました。
副理事長も、理事長が決まっていないのなら代理は嫌だと言っています。
前期の理事長は監事になりましたので、理事長の代理はできないはずですが、いまだに印鑑を保管し、管理会社も、前理事長に連絡を取って出金などの処理をしています。
次回理事会で、もう一度話し合うことになりますが、この場合、誰が理事会を招集することになりますか。

管理会社との更新はメールでOKなの?

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社から配布された「重要事項説明書」には、
「契約の更新」が記載されています。

「本契約を更新しようとする場合は、本契約の有効期限が満了する日の
三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨申し出るものとする。」

しかし、理事長へメールで契約更新の意思を確認するに留まり、書面の提出はないということです。

1.メールの確認も「書面」に該当するのでしょうか。
2.このことは他のマンションでも普通の行為なのでしょうか。
3.契約行為に問題はないのでしょうか。

臨時総会議長の権限

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

臨時総会請求に基づく議長権限について質問をさせていただきます。

理事長と組合員の管理業務の見直しの意見が分裂しています。
そこで管理規約に基づき、見直し同意者である組合員5分の1以上の同意を得て、理事長に臨時総会招集の請求をした場合、理事長がこれを承諾すれば、規約により理事長が議長になれます。
理事長が拒否すれば、同意者の中から選任できます。

理事長が議長になれば、有意義な議案に持って行くことができます。
理事長が議長になり、有意義な議案に持っていかれないためには
臨時総会招集の請求書だけでなく、添付資料
 議長推薦
 議題・議案提案
どの程度まで揃えなければならないのでしょうか。
アドバイスをお願いします。

大規模修繕における「コストオン方式」の実態について

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕において、管理会社からコストオン方式の提案が入るケースがあると耳にします。
修繕の総工費の何%かを組合が管理会社に支払う仕組みとなっていることが多いようです。

仮に管理会社に修繕の設計監理の部分を委託しているのだとしても、
一般的な設計管理料が総工費の3-5%程度なのに対して
コストオンの相場は総工費の10~15%などと聞きます。
とうてい業務内容に見合っているようには思えません。

また、もし設計監理業務の委託先が管理会社でなく別の会社だった場合、
このコストオン分はそもそも何の業務に対するお金なのかさえわかりません。
修繕が入るからといって管理業務にそこまでエクストラの負担がかかるとも考えにくいです。
総会の開催やビラでの注意喚起がちょっと増える程度でしょう。

要はこのコストオン方式、
「バックマージンを開き直って表に出し、
 もっともらしい名前を付けただけのもの」、
言ってみればただの「ショバ代」なのではないかと感じています。
そこで、以下をご教示いただけますでしょうか。

・修繕に際して管理会社からコストオン方式の提案はありましたか
・その費用は何の対価と説明を受けましたか
・総工費の何%ぐらいの規模で提案されましたか

宜しくお願いいたします。

副理事長の出番について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代理し、理事長が欠けたときはその職務を行う。」と規約で定められている場合に、理事長が多忙でその職務が滞った場合に、副理事長に代行していただくことは妥当でしょうか?
事故があったわけでも、欠けたわけでもないので、副理事長の出番ではないとも考えられます。

皆様のマンションでは、副理事長の出番はどのようにしていますでしょうか?

管理会社と管理組合間の個人情報の管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は、管理組合の理事をしております。先般、定期総会が終了しましたが、今回の総会では議決権行使書を使用しました。議決権行使書の結果として、1人反対者がいましたので、私が理事会で管理会社に反対者の部屋番号と名前を教えて欲しいと発言したところ、個人情報なので開示できないと断られました(私が知りたかった理由は、機会があれば組合にどのような不満があるか、その人から知りたかっただけです)。管理組合と委託契約を結んでいる管理会社の個人情報とはそもそも管理組合の保有情報であり、管理組合は管理会社にとって第3者ではないので、開示できるのではないでしょうか。管理会社と管理組合間の個人情報の管理についての正しい考え方をお教えください。

管理会社のフロントマンの業務内容について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。

都内の50戸規模のマンションで理事長を務めております。

フロントマンの主な業務にはどのようなものがあるのでしょうか?
私が知る限りでは以下かなと考えています。

①修繕や点検の立会い、管理、監督
②理事会・総会の資料作成・運営
③クレーム処理
④(役所等の)手続き
⑤その他(組合からの依頼・雑務)の対応

質問の意図ですが、当マンションでは大手管理会社様に管理をして頂いておりますが、フロントマンの対応は余り褒められたものではありません。
依頼をしても1~2週間放置は当たり前で、音沙汰が無い場合に再度問合せをすると「そうでしたね。内容を詳しく教えてください」などの返答が来ることもあります(こちらとしては「今から詳しい内容を聞くの?この1~2週間は何だったんだ・・・」となってしまいます)。
ここ数年で3人ほどのフロントマンに対応して頂きましたが、3人ともこのような感じでした。
フロントマンはいくつものマンションを兼任して管理しているようですので、当マンションだけに時間が割けるわけではないのは承知しています。
以前フロントマンに下記のような質問をしたことがあります。
「1人あたり何棟位管理しているんですか?」
これに対して明確な回答は頂けなかったのですが「10棟くらいですか?」と聞いたところ「もうちょっと多いです」とだけ教えてくれました。
一般的には一か月の営業日は20日程度なので、1人当たり10棟を管理していたとしても1つのマンションに割ける時間は2営業日くらいなのかと。
「工事の立会いに1日」「クレームや雑務処理に1日」くらいしか当マンションに時間を掛けられていないのかな、と考えています。

ダラダラと経験談を例にとってすみません。
具体的な質問は以下です。
①どこの会社も10棟以上の管理をしているものでしょうか(逆に「1人で1棟」のような場合もあるのでしょうか)
※管理するマンション戸数にも依ると思いますので一般的なものを教えて頂きたいです。

②上記の①~⑤以外に時間を大きく取られるような業務はあるのでしょうか。

③このような管理で業務が回っているのでしょうか。
「フロントマンはいつも火の車で、満足に管理なんてできていない」や「1人20棟くらいまでなら余裕ですよ」などの答えがお聞きしたいです。

宜しくお願い致します。

通常総会ボツ議案に対する臨時総会の妥当性

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。
修繕積立金の値上げに関して、6月の通常総会で否決(特別決議)されました。理事会が11月に臨時総会を予定しておりその議案が

・管理費や修繕積立金の変更を現行の特別決議から普通決議へ格下げ

です。6月定例総会では賛成は過半数を超えていたので普通決議に格下げすればすんなり通ると目論んでいるようです。どうして否決されたのかも分析すらせず本末転倒で呆れます。
皆様に伺いたいのは以下となります。宜しくお願い致します。

質問1
総会決議済みの議案(可決・否決を問わず)は常識的に最低でも1年間は同じ趣旨の議案上程はできないと思います。
※総会決議に際して重大な手落ちや違反行為がない限り…

今回のように、本質的に修繕積立金の値上げと同義な本議案も1年間上程できないのではないでしょうか?つまり11月臨時総会議案として不適ではないでしょうか?
それとも本議案が通っても即値上げになる訳でもなく、来年6月の通常総会で値上げ議案が上程(普通決議として)される2段構えであればなんら問題ないのでしょうか?

質問2
臨時総会議案として不適だった場合、臨時総会を開催して本議案決議を強行する理事会は管理組合に損害を与えることになりますか?

以上

理事会における欠席役員の扱いについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。

理事会資料は管理会社が作成し、会議の事前に配ってくれます、それと一緒に出欠票も投函してくれます。

その出欠通知票に
私は出席をして決議権を行使します。なお、本票提出後都合にて欠席する場合は議長に下記の権限を委任します。<理事会における決議に関する一切の件>

とあります。

① 役員は委任の委任は出来ない、欠席した役員は欠席の扱いとして、賛否の票は数えないと教えて頂きましたが、一切の件で提出しても欠席扱いでよろしいでしょうか? 

② 事前に賛成(もしくは反対)です、または議長と同じで良い、と表明してた場合は、欠席しても賛否の票として数えられるものでしょうか?

いつも出席してますが、万が一行けなかったら、議長に権限を委任って、どこまでなのか教えて頂ければと思います。

よろしくお願いします。

EVのリニューアル費用はどのくらいが適正か(管理組合はエレベータ業界のネギ鴨)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先の「2020年06月01日修繕委員会は怪しい」にてお伝えしました3基で総額1億円のリニューアルですが、皆様方から「お気の毒なマンション」と揶揄されましたが、ネットで相場を検索するとこの1億円は異常でした。金額が適正でないは相見積もり無しでの既設の日立一社での提起に付き、総会では議決書での反対もあると同時に、総会時にも多くの組合員から異議が有って「再検討」となりました。
その後、「シルバーキングさんからの2018年02月06日付」を拝見して、回答された「菅理(すがさとし)」さんの回答から、「エレベーター会社の掟(敷居と枠が大事)はまさにその通りを知り、「独立系の新興会社」2社へ見積を依頼し、その結果は驚くほどの三分の一以下の安価でした。これらの会社は最近実績も増えて成長発展をしており信頼性も確かのようです。(テレビCM具志堅用高とコマドリ姉妹のように)
エレベータ業界はどうも過去からの先業王手(三菱・東芝・日立・オーチス・フジテック)が大方7割のシェアーを持っていているから後発新興専業会社等を排除する汚い業界のようで、だから既設優先の「民製談合」が堂々と行われてしまう。
だが、この大きな価格差(3倍)はどうも素人の管理組合相手だからではないかと気が付きました。
素人ばかりだと、リニューアルは既設のエレベータ会社に安易に相談をしますからと好い様に口車に乗せられてしまうのと、素人はシェアーが高いのと大会社だからと安心して信用をしてしまいます。
だが、エレベータ需要先はマンションだけではなく官公庁や一般産業界もあるからして、そこは皆専門家がいますから、新興専業会社との競合では、この価格差での受注は不可能に思えます。
重ねてメンテナンス費用も価格差が大きいです。
だから、当方の場合のように無知な素人相手に平気で馬鹿高い見積りをしてもばれずに安易に受注が出来て丸儲けをしているに思えます。つまり「見縊られている(軽視する。あなどる。)」。
大規模修繕業界でのコンサルタントの悪い体質がマスコミで報道が有りましたが、エレベータ業界も同じように素人マンションは油断隙だらけだから食い物にしている様に見えます。
そこで、精査する意味でエレベータリニューアル体験する管理組合関係者と、エレベータ業界に詳しい方にその「実態と対策」についてご意見を願います。

ボイド型マンションの自然吸気口についての法令について教えて下さい

建物の瑕疵

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

35階建てボイド型共同住宅で、下層階エレベータホールに自然吸気口ガラリがあります。ガラリにシャッターを設けて平常時閉鎖し火災時には非常ベルに連動して自動で解放するとの計画があります。

1 消防関係の法令上問題はありませんか?

2 吹抜けに面した居室(窓と吸気口あり)の換気について建築関係の法令上問題はありませんか?

漏水で冠水した中廊下で転倒。2週間入院した

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

60歳代、区分所有女性から相談を受けました。
当マンションはメゾネットタイプで中廊下になっています。先日この中廊下の天井から漏水があり約5m高さの冠水になりました。管理人の不慣れから住民への通報が遅れ、冠水を知らずに廊下餌出た女性が仰向けに店頭し2週間の入院を余儀なくされ、リハビリ通院にタクシーを使っています。
管理組合はマンション総合保険(水濡れ補償特約、施設賠償特約付加)に加入しているが、代理店担当者も理事長も取り合わない。損害賠償請求する方法があるか。

輪番制が守られない

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

役員を公募しても名乗りを上げる方がいないため、次期役員も決まらないまま定期総会が開催されました。このままでは困るので輪番制にしたらどうかという意見が出、賛成多数で承認され、1号室のつく系統の方々が役員に決まりました。※議案には輪番制のことは記載されていませんでした。しかも規約にもその件は追記されていません。その後、次期役員選出をする時期になりましたが、2号室のつく系統の方が役員となる順番ですが、「高齢」「病弱」「無関心」などの理由で辞退者が多く、その次の期の組合員(第3期)まで候補者の範囲を広げてお願いし何とか必要最低限の人員が確保できました。さらにその次の期にいたっては、順番にあたる系統の組合員は全員辞退、やむを得ず現在いる役員だけでスタートしましたが当然、管理組合の運営に支障をきたす事態になっています。その為、2か月後に臨時総会を開催し追加の役員を決めたいと思いますが、規約に輪番制とする旨の規約の変更をしていない以上、強制力はないのでしょうか?増してや、事前に輪番制につき討議したいという議題もなく総会のなかの次期役員選任を輪番制で決めてしまった行為は適法でしょうか。私としては臨時総会は輪番制を正式に規約に追加する「規約の変更」を第一号議案とする総会にしてはどうかと思います。それを根拠に次期役員を自動的に決定することにした方が、辞退者に気持ちの準備をする時間もできますし、マンションの売買を考えている方も不動産会社に来期は役員の順番がくるのでそれを条件に販売してほしいと説明することもできます。2か月後に控えた臨時総会をどう乗り越えるか御助言いただければ幸です。

管理規約に反した総会決議は有効ですか?

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 特別修繕費について、管理規約に反して、修繕計画にない工事を修繕積立金口に予算計上して、総会で決議しました。

 規約と内容は次の通りです。

(特別修繕費)
第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。
一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用(第25条第2号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕)
二 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用
三 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用
2 修繕積立金は、毎月積み立てるものとする。

(修繕)
第25条 敷地及び共用部分等の修繕については、次のとおり区分する。
一 普通修繕
軽易な偶発的損傷箇所を区分所有者等の申し出又は管理者の判断により行う修繕
二 計画修繕
イ 一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕
口 不測の事故その他の事由により発生した相当規模の損傷の修繕
ハ 故障又は事故を未然に防止するための修繕で相当規模の修繕

参考 経緯とマンションの概要
 3~7階の住民が冬季にエレベータを待つ間、ガラリからの冷気吹込が辛いとの訴え受て、前年度の理事会がガラリに開閉可能なシャッターを設ける為の予算 1,300万円を計上した。

 吹き抜けのあるロ字型のマンションです。
 全35階の内3~7階のエレベータ前に空気吸入口(ガラリ)があります。火災時の排煙と、平時に吹抜回廊に面した部屋への新鮮空気供給のためです。

 年間計画修繕積立金 収入5,500万円です。2030年度までの計画修繕費用が不足するため前年度に積立金を値上げしています。

 組合員総数 254名 総会参加者 43名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については 5名が反対でした。

マンション標準管理規約の第7条専有部分の範囲について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション標準管理規約の第7条専有部分の範囲の3項に
「第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」
という記述がありますが、想像力を駆使してもどのような箇所が該当するのかわかりません。

私は管理組合の規約を改正するにあたって、標準管理規約に準ずるように読み込んでいますが、この部分は理解できないので、どなたかアドバイス願います。

修繕積立金の予算について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕積立金からの出金は金額の大小にかかわらず総会の予算決議が必要との事ですが、予め予備費を計上しておくことはできますか?
たとえば、○○の修繕予算として、1500万円の支出が総会で承認されていたとします。
不測の事態が発生して50万円の超過があった場合、改めて臨時総会を開いて承認をとる必要がありますか?
この場合、修繕積立金の予算として予備費300万円が承認されていれば、そこから流用できませんか?
もし予備費があっても流用できないなら、臨時総会ではなく書面総会で承認できませんか?

エレベーター点検会社をジャパンエレベーターに変更について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、東芝エレベーターにエレベーター点検契約し、月53、000円
ジャパンエレベーターサービスは月3万円です。
ジャパンエレベーターサービスの会社又は
契約されたマンション管理組合の方サービスの状況、
など教えてください。

通常総会での議案説明について質問させて下さい。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

通常総会での議案説明についての質問です。
当方のマンションでは通常総会の議案の内、収支報告、予算案については管理会社で報告していただいております。
それ以外の議案は担当理事が説明しておりますが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からの質問で立ち往生してしまうケースもあります。

その理由は議案の大部分は理事会からの要請で管理会社が作成していることから、担当理事の方と言えども、専門的な質問には耐えられません。
そのため今回の総会では、15件の議案の全ての説明を管理会社に依頼しようとしましたが、過去に全ての議案を管理会社が代行して説明したことは無いと断られました。
皆様のマンションでは、実際にはどの範囲(例えば、規約関係、利用料改定、共用施設改造、設備更新、次期理事選任)の議案説明を管理会社にお願いしているのでしょうか?

因みに私のマンションの管理は全て管理会社にお願いしております。

管理会社委託業務費の一般管理費10%と管理報酬5%の妥当性について

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。
その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。

各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。
これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。
さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか?

各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか?
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか?
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか?

自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私もこのサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近質問に対して少し無責任な回答が増えているなぁと感じています。

例えば「公開空地への自転車置場増設工事の実施」についての質問に対して以下の回答がありました。

(1)「理事会は、過去の総会で認められていない事業を検討することはできません。 」として事業の検討自体を不当と言っている様に読めます。
駐輪場の増設などの事業の検討の可否すらも総会決議事項と勘違いする様な言い方を区分所有法の根拠も無く一方的に書き込むのは如何なものかと思います。

(2)「防犯に配慮して常に施錠されている公開空地の駐輪場化を阻止する為に行政に通報」とのアドバイスもありましたが、もし行政がコンプライアンス違反と判断すれば施錠を止めなければならず、質問者が心配している防犯の問題が出てくることに言及されておりません。

この様に質問者に寄り添わず、自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えている様に感じておりますことから、是非アドバイザー方のバランスが良い回答を引き続き期待しております。

管理会社と理事長がグルとなってのやり放題を防ぐ手立てはありませんか!

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは現理事長が就任するまでは、住民に寄り添った運営で、住民との関係はとても良かったのですが、現理事長になってから住民の意向を無視する様になり住民からも下記の様な不満が出ています。
(1)費用がかかる新たな事業を検討する場合は、先ず事業を検討することを総会で提案し承認を受けてから次に理事会で検討をする様にしていたのが、無くなりました。
(2)事業の検討の際は必ず住民アンケートを行い、賛成が多数のもの以外は議案化しない事にしていましたが、最近ではアンケートを実施しなくなりました。
(3)トラブル等で住民から理事会への面談要請があった場合は、理事長が直接住民と会っていましたが、現理事長になってから直接対話はなりました。

この様に現理事長に変わってからは理事長による独裁体制に変わり、事業検討の承認無しで、しかも事前アンケート無しで、新たな事業の計画(照明LED化、自動ドア・ノンタッチキー化、使えているポンプの更新、EVスタンド設置、一方で管理費・修繕積立費の大幅値上げ)が行われる様になりました。
特に修繕積立費は国交省の基準に合わせるとの事で3倍以上の大幅値上げで、当家は4000円から14000円(約70m2)と月1万円のコストアップでたまったものではありません。

また上記の様な計画を住民アンケート無しで実施することから、住民からは理事長との直接対話の声が出ておりますが、理事長は住民との対話は一切拒否しております。
理事長の意向で、住民からの質問事項については文書での提出が要求される様になり、それを理事会で諮った後で回答ことから時間がかかり住民の不満は高まるばかりです。

さらに問題なのは管理会社と理事長がグルであることです。
先日住民より、マンション管理士の顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、理事長個人で対応して貰う事で理事会決議していました。
ところが、管理会社の顧問弁護士から理事会に対し、理事会での決議は法的に問題があり無効との見解が示され、結局は管理組合としてクレーマー住民に対峙する事になってしまいました。

この様な、理事長と管理会社がグルとなっての事業のやり放題をやめさせ、修繕積立金を元の水準レベル(若干の値上げは止む無し)に戻すにはどの様な方法があるのか教えていただけないでしょうか?

臨時総会が必要なのでしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

1年前の定期総会で機械式駐車場の塗装5百万円が賛成多数で可決されましたが、担当理事が交代しとこともあり1年間放置していたところ、今回の定期総会でその事が追求されました。

理事長からは今年度中に実施すると回答したところ、質問者からは昨年度に実施予定となっており期限を過ぎているので昨年の総会決議は無効との指摘がありました。

理事長は理事会で実施の1年延期を決めているので、再度の総会決議は不要と回答しましたが、質問者は納得せず臨時総会の開催を要求しています。

このような場合は本当に臨時総会が必要なのでしょうか?

マンション総合保険の更新を迎えますが、個人賠償責任特約を継続すべきでしょうか?

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方のマンションの管理組合が加入している「マンション総合保険」が5年目の更新時期を迎えますが、特約の「個人賠償責任保険」保険料が大幅に値上げされることから、理事会として「個人賠償責任保険」を継続するかどうか議論しています。

多くの組合員の方はマンションとして加入している「個人賠償責任保険」の存在を知らず、当方のマンションでも発生している漏水事故の修理・補償には個人で加入している「個人賠償責任保険」を使っているケースが多くあります。
(管理会社経由で漏水報告はありますが、その住民に対してマンションの「個人賠償保険」のことはアナウンスしていません。)

一方で保険の存在を知っており個人では保険に加入していない賃借者の方は、漏水事故での保険請求だけではなく、賃借人の子供がマンション外で起こした自転車事故での補償・修理代まで要求してきて保険請求した例もあり、理事会で揉めたことがあります。

この様に大半の組合員の方は個人の火災保険で加入している一方、保険の存在を知り敢えて個人では保険に加入しない組合員・貸借人もいる不公平な状況を解消するため、今回の更新では高額な費用となる「個人賠償責任保険」を止めようとの意見が出ています。

皆様のマンションでは、「個人賠償責任保険」についてどのように考えておられますか教えて頂けますと助かります。

本サイトのルール変更を提案します

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

6.25付「伸びたエレべーターのロープ」を投稿した「ぺっちゃ」です。9人もの方から回答を頂き深謝します。個別での返信をまとめ、ひとつの提案とさせて頂きます。昨日やっと定期総会が終わりました。1年前の定期総会は、出席・委任状・議決権が56%止まりで特別決議は流れ。しかしその総会で、CIPを第1回大規模修繕のコンサルに決定し、同時に私が理事長になり、今回の定期総会では出席(委・議含む)は89%へ劇的に伸びました。前総会後、管理会社大手の住〇が「管理費100万円値上げか撤退か」を迫り、我々は撤退を選択。管理会社変更のコンサルも重ねてCIPに依頼。昨日の総会で200万円の管理費削減を報告した所です。この激動そのものの1年間、理事会は年24回(前年は7回)をこなし、A3の新聞を17回発行。団地型の管理規約も単棟型に。来年2月には大規模修繕の足場組みです。今期理事会も既に年24回の理事会開催を決定。振り返ればCIPの優秀なメンバーにはホントに頭が下がります。さて前置きが長くなりましたが本題です。このサイトには、理事会にかける前に多くのアドバイスを頂き深謝です。そこで今回の問題となっているA氏の事です(名指しは止めて、の声に従います)。実は私は2年前まで新聞社の社長をしていたのですが、一番困るのは投書者や取材先等の「なりすまし」でした。しかし巧妙な「なりすまし」でも文言の隙間から正体を見抜くのが仕事です。文章というものには隠しきれないものがあるのです。A氏が管理組合と争いながら違法のベランダ喫煙を強行した記事を見て「管理組合の人間ではない」と分かり、更に温かい忠告者に呼び捨て返信するのを見て、疑念が膨らみました。そして今回のエレベーター問題での投稿からは、私の職業的確信として「この人は管理会社の方で、おそらくフロントで、このサイトで憂さ晴らしをしている」という判断に至りました。結論です。回答者は回答者として確認・登録された人物に限定すべきです。匿名では2チャンネル化します。素晴らしいサイトに2チャンネルが潜り込まないようすべきです。全国各地の管理組合から「うちではこうだった」という素朴な体験報告が集まるのが目標だったのでしょうが、体験報告が体験にとどまらず、匿名を鎧に、「回答者」として「無知非自覚の他への評価者」に背伸びする現象も問題です。どうかご検討くださるよう願います。

マンションと個人の「個人賠償責任保険」を合わせて保険請求出来ますか?

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションとして加入している「個人賠償責任保険」とは別に、個人でも火災保険に付帯している「個人賠償責任保険」にも加入しています。

仮定の話ですが、もし水漏れ事故が発生した場合に、マンションとして加入している「個人賠償責任保険」で保険請求し、さらに個人で加入している「個人賠償責任保険」でも保険請求する事が出来るのでしょうか?

駐車場使用料の未収トラブルについて管理会社の責任は?

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。
発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。

本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。
当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。

駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると
(1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは?
(2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか?
(3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか?
(4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか?
(5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか?

過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

区画所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、定期総会が開催され、管理会社との「管理委託契約の更改」の議案が提出され、人件費の値上げ、一般管理費の増額(5%→10%)について賛成多数で可決されました。

ところが、総会後に一部の区画所有者より、総会前の重要事項説明会で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘がありました。

この件を管理会社に問い質したところ、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従って、下記について説明し問題なしとの見解でした。
(1)業者の商号又は名称、住所、登録番号と登録年月日
(2)管理事務対象のマンションの所在地、部分に関する事
(3)管理事務の内容および実施方法
(4)管理事務に要する費用並びにその支払い時期及び方法
(5)保証契約、免責、契約期間、契約の更新に関する事項

上記の内容については説明する義務があるので、サービス内容の変更等については説明しているが、一般管理費の増額(5%→10%)については業務内容の変更ではない事から説明する必要は無いとの見解でした。

確かに管理会社が言う通り一般管理費の増額(5%→10%)は、総会議案で提出し詳しく説明しておりますので、重要事項説明会での説明は不要との見解を、クレームを言ってきた区画所有者に伝えたところ、明確な法令違反なので国交相の相談窓口に通報すると言われています。

質問ですが、クレームを言う区分所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

「管理会社リプレイス検討委員会」設置の件

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。

理事会では「管理会社リプレイス検討委員会」設置の話があり、設置する方向で検討したいと思いますが、その場合の注意点について教えて頂けますでしょうか。
尚、理事会メンバーの大半は今の大手管理会社の継続の意見ですが、住民の方々は独立系の安い管理会社へのリプレイスの意見も多い状況です。

(1)標準管理規約第55条第1項に従った専門委員会を考えておりますが、その場合一般公募の委員と理事会の委員の割合は、理事会側を過半数にして問題ないでしょうか?

(2)仮に専門委員会の答申が独立系管理会社へのリプレイスとなった場合でも、その答申を拒否して現状の大手管理会社の継続で提案しても問題ないでしょうか?

(3)専門委員会の答申を無視する場合、理事会と専門委員会推奨の管理会社のどちらが良いかの住民説明会(両社のプレゼン)の開催が要求されると思いますが開催する必要はあるのでしょうか?

(4)専門委員会にリプレイスに詳しいマンション管理士に入って貰おうと思いますが、その場合の費用はどの程度でしょうか?

以上よろしくお願いします。

管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。
ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。

ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。
管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。

上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html
「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」

当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。
(1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか?
(2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか?
(2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか?
(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

管理費の滞納督促

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

久しぶりに投稿します。

皆さんのマンションでは、どのように管理費の滞納督促されていますか?
どうやら外にお住いの方が何ヶ月も滞納を続けているのですが、管理会社が連絡しても無視しているのか、なかなか連絡がとれず支払いが滞っています。

マンションに住んで入ればまだどうにかできると思うのですが、、、。

督促の手が多いに越したころは有りません。
良いアイデアを頂けないでしょうか。

自転車事故での9500万円の損害賠償も「個人賠償責任保険」の対象でしょうか?

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

自転車で歩行者の女性をひいてしまった小学生の親に9500万円の損害賠償を命じる判決が出たとのニュースを見ました。

この様なマンション外での自転車事故の場合でも、マンションとして加入している「個人賠償責任保険」で補償されるのでしょうか?

また補償される場合の補償金額の上限はあるのでしょうか?

コンサルは雇うべきか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月5~6万円と思ったより高額で戸惑っています。月5~6万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか?また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか? 具体的に教えて頂けると助かります。

毎回、総会が大揉めに揉め予定を2時間以上もオーバーします。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

順番で 理事会役員役員に決まり、住民側で総会に出席しましたが、一部住民から集中砲火を浴び、大揉めに揉めていました。

次の総会は私が理事として集中砲火を浴びる?事になるので前回の総会の議事録を読み返していますが、理不尽な要求に理事側はただ謝るだけで終始住民ペースでした。

具体的なやりとりを議事録から拾うと
Q1:(旧理事長:A)理事長時代に清掃・植栽共に地元の業者に変更し、費用を7割に下げた。ところが今期は理事会の判断で大手業者にスポットで清掃・植栽を依頼したが、これでは折角のコスト削減効果が無くなる。
A1:(理事長:B)本件については理事会として、日常の清掃・植栽作業・・
Q2:(旧理事長:A)理事長は司会に徹しろ!担当理事から回答しろ!
A2:(担当理事:C)担当理事の〇〇です。理事会としてマンション内の汚れが目立ち、植栽も荒れている事から・・・
Q3:(旧理事長:A)全然説明になっていない!清掃については切替てとても綺麗になり、植栽も地元に頼み・・。
A3:(理事長:B)理事長として私が判断して・・
Q4:(元理事長:D)これも説明になっていない。スポットで頼んだ業者の信用調査は・・
A4:(担当理事:C)説明になって無く申し訳ありません。業者については管理会社に依頼して・・
A4+(フロント:E)当社が使っている業者を理事会に紹介しただけで、推奨したことはありません。
Q5:(元理事長:D)予算を50万円オーバーしているが規約違反であり、臨時総会が必要である。・・
A5:(理事長:B)理事長として責任を感じております。ただ既に終わった事ですので・・

この様なやりとりが延々と続き総会が2時間以上オーバーしましたが、回答に対しては、質問者の仰る通りですとの姿勢でひたすら耐えていました。

そこで質問ですが
①皆様の総会でもこの様な理事会側が言われた放題でただ耐える進行は普通なのでしょうか?
②上に書きました清掃・植栽の問題指摘は質問者側の言い分が正しいのでしょうか?
③もし私達のマンションが特殊な場合、皆様はどの様に進行していくのでしょうか?
④理事会は一部住民の使い走りの様に思われますが、これが一般的なのでしょうか?
⑤現状の理事会に疑問を持ち理事を辞退したいと思いますが、もし辞めた場合は何かペナルティーはあるのでしょうか?

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。

ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。

ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。
喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。
ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。

ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが?
◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが?
◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。

内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。

この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。
この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。

管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。
この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?

人気の組合員ランキングについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「人気の組合員ランキング」は必要なのでしょうか?
私もたくさんのポイントをいただいて、嬉しいし誇らしくもあります。
しかし最近、「得した」ポイントを得るのが目的のような回答が多く見られます。
他の方の回答と全く同じフレーズを繰り返しているだけとか、質問の内容とかみ合っていない持論を載せるだけとか。
皆さんはどう思いますかなどという質問に、他の方と同じような意見を言うのは構わないと思いますが、アドバイスを求めている質問に、フレーズまで同じ答えをするのは変だと思います。
同じ意見なら、その方に「得した」を入れればいいでしょう。

サイトが活発化しているということとは違う感じを受けます。
以前は質問にみんなで一緒になって考えるというような感じを受けていましたが、最近は自分の得点のために回答している方がいるように思います。

「人気の組合員ランキング」の弊害が出ているのではないでしょうか。
確かに自分の回答にポイントが入ると嬉しいです。
励みにもなります。
それはランキングがなくても変わらないと思います。

アドバイザーの方は、ランキングがある意味信頼度のバロメーターになると思いますが、一般組合員はそんな必要もないのではないでしょうか。

最近「得した」ポイントの意味が本末転倒になっているような気もします。

修繕積立金の取り崩しとは

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります
総会で大規模修繕工事に予算5億円を計上し、近く工事が終わり総額約4.8億円の請求が見込まれています。
この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。
予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

管理組合活動協力金

理事会役員です。 管理組合活動協力金に関する規約・細則を総会で定めるのですが(外部組合員が対象ではなく、輪番がまわってきても役員に就任しない組合員等対象、75歳以上免除可、後日役員就任したら返金可)、そのついでに、3年連続して定期総会で出席も委任状提出も議決権行使書も提出しない組合員に対して、2000円の協力金支払いを課すという条項を定めようと思います。 確かに、議決権行使書は権利ではありますが、当組合では、過年度に「区分所有者の責務」として「総会出席し管理組合の意思決定に参加すること、役員に就任するなど管理組合の活動に参加すること」を規約に定めました。これの具現化でもあり、「3年連続して」「定期総会に限る」「金額が少ない」ことから、裁判されても負けるとは思っていないのですが(「権利性」よりも議決権行使する人がいなくなったら管理組合の意思決定ができなくなってしまう方が問題です)、「公序良俗に反する」との反対意見が寄せられました。これに関する参考判例等ありますでしょうか。また、ご意見いただけたらありがたいです。

Thumb default icon 1
zhimawari さん

理事会議事録の閲覧、コピーについて。

理事会の議事録の閲覧とともに、規約違反の証拠として理事会の に提出された、監視カメラに写された私の「全身写真」と「部屋番号」「氏名」を明記されたA4の資料の写しを請求いたしました。 議事録の閲覧は認められましたが、私の画像の写しをいただくのは 拒否されました。 私自身の保有個人情報として、請求することは不可なのでしょうか。

Thumb default icon 1
Pink2466j さん

管理会社の委託解除に伴う自主管理について

先日、理事長名で「管理会社との委託契約を解除し自主管理にすることにした」と書面が配布されました。 理由としては、委託費の大幅な増額請求があったこと、これまでも管理組合を主体としてマンション管理をしてきたことで自主管理することに問題はないと判断したそうで、管理項目や管理に係る委託業者の変更はなく、管理費、修繕積立金の金額変更はないとのこと。 また本来は臨時総会を開催する案件だが、コロナ禍と短期間での決定が必要なので、理事会で決定したとありました。 このような理由で住民の意見無しに理事会で勝手に決定できるのでしょうか。 私としては短期間での判断が必要だからといって、住民へアンケート等で意見や協議はできるのではないかと思うのですが…。 また今後、自主管理することでマンション価値が下がる等のデメリットはあるのでしょうか。

Thumb 20200516 085746
TOROKO さん

形骸化する総会と議決決定の検証。管理組合の未来に希望が持てません。

年一回の総会は、管理組合の総決算と次年度の実施計画の決定の重大な機会なります。その実態は以下のごとくです。 1、  最初に、総会が早く終了が主目的の如く、終わる時間決めて始まります。 2、  始まると、議案書の通り一字一句全てをだらだらと説明が続くのでそれだけで大きく時間が経過します。(議案数が20ほど多い) 議案書は事前に配られているから参加者は皆承知しているので、要点を要領よくすれば良いのに無駄な時間です。 3、  個別の議案の質問は受けるのですが、初めから執行部側の用意した者を議長は指定する。(猿芝居) 不都合と思われる質問者を議長は避ける。 4、  数問質問を受けると、参加者(事前執行部用意者)から議事進行の声がかかって、打ち切って決議に入ります。 5、  だから肝心の重要な質問が出来ないまま、全て可決します。要因は、事前議決行使書(全議案賛成)と委任状が半数以上だから事前に決まっている。 6、 当方ではおおよそですが、年間の総予算は1億円ほどになります。 7、 この様は、管理会社関係業者と執行部(理事等)が典型的な「つるむ(共犯関係を結ぶ)」、「なれ合い、隠蔽」模様の搾取疑念を持ちます。 8、 議決権行使書と委任状の集計の検証をしましたが、まず集計が操作されているのと、その氏名に区分所有者名以外が有り、その正当性に疑念が有ります。この集計をだれがしてその検証を誰がしたが示されていない。 9、 結局想定通り1時間で終了します。執行部はしゃんしゃんと手打ちで喜んでいますが、肝心の総会の中身は闇のままです。 馬鹿馬鹿しいのだがこれが現実です。まるでどこかの国の政治自治体を彷彿します。 ある著名な専門家が言うに、「管理組合が主体性を発揮」「総会は議論をする場ではない」と云いますが、輪番でなる理事理事長監事は全て素人だから機能せず、つまりコンプライアンス(法令順守)とガバナンス(統治)がなされておらず、この機会しか無いです。この場で議論が出来なければ正常化せずの管理組合の未来は望めません。  さて、総会の形骸化した総会は我が方だけなのか?逆に見習う正しく行われている実態等皆さん方の現実と、如何すれば改善を図れるかの建設的なご意見を望む。 特に8のような議決の正当性の見解も願います。

Thumb default icon 2
迷える子羊 さん

火災保険5年契約一括払いの予算について

火災保険の料金の値上げが予定されているため、 値上げ前に5年契約で共用部分の火災保険に入ることになりました。 支払いは管理費会計より、一括払い1,000万円です。 保険料を支払うお金が管理費会計にないため、 1,000万円、修繕積立金会計より借り入れし、 毎年200万円ずつ、管理費会計より修繕積立金会計に返済します。 管理費会計収支予算案の支出の部の 保険料は、200万円となっています。 収入の部に 借入の1,000万円はありません。 管理会社のフロントは マンション会計では 予算には借り入れは計上しない と言っています。 貸借対照表に計上するので問題ないと言っています。 (貸借対照表は見せてもらってません。) 発生主義の考えからいくと 借り入れも、保険料の前払いも発生するのだから 予算に記載すべきなのでは?と思うのですが 違いますか? これでは、収支予算案だけを見ると、 5年契約で一括払い1,000万円という事実や 借り入れをするという事実が みえなくなってしまいます。 私の考えでは 「予算案の支出の部   保険料 200万円   長期保険料前払い 800万円」 「予算案の収入の部   長期借入による収入 1000万円」 も記載すべきなのでは? と思います。

Thumb default icon 2
わんわん さん

規約、細則を守らない人への具体的な対応

禁煙なのにタバコを吸う人、ペット禁止なのにペットを飼う人に対し、 何度も忠告しても聞かない人には、どう対応すればいいのでしょうか。 最終的には共同の利益に反するとのことで訴えることでしょうが、受忍限度を超えないとして、勝訴できないとか、仮に勝訴しても、弁護士費用の持ち出しになったりする懸念があります。「相手の立場に立って交渉」とか「相手の言い分も聞く」とか抽象的なアドバイスはよく聞きます、何かいい方法はありませんか

Thumb default icon 2
マサヒロ さん

理事会に呼ばない事ってありますか?

いつもお世話になっております。 防犯カメラ設置についても度々お世話になりました。今期も理事会に参加しております。 議事録の個別配布・建替えに関して委員会設立等の意識調査とか案を出して煙たがられていますが、理解を示して頂ける方もいて、去年よりは少し良いです。 それで、先日、当マンションでまた液体があり、副理事長(前理事長)が、緊急の理事会を要求されたそうです。 但し、○○さん(私です)は呼ばないようにと言われたそうです。 今回は、ごみ袋から漏れた?的な液体で、犯人捜しもどうかと、掲示板に注意喚起して、緊急会議はやりませんとなりました。 開催はされなかったのですが、理事会に特定の役員を呼ばないって事もあるんですか?  理事長もやった事ありますが、呼ばないって考えた事もないので、今後の参考に教えて頂ければ助かります、宜しくお願い致します。

Thumb default icon 1
aka さん

通帳を建物と駐車場に分けて、管理したい

お世話になります。 修繕積立金を建物と駐車場の2冊の通帳で、管理したいのですが、管理会社は できないと、一点張りです。 そうしたらできるようになりますか? よろしくお願い致します。

Thumb default icon 1
理事長やりたくないけど さん

管理組合のディジタル化

この度の菅新総理の目玉政策「ディジタル庁設置」に鑑み、管理組合のディジタル化は是非の思いも有っての提言です。 現代社会は、「ICT(情報通信技術)化」と共に「ユビキタス(いつでもどこでも誰でも)社会化」する中でほぼ何処の家庭にもパソコンが有ってなおかつ、老若男女皆がスマフォを持って使いこなしています中で、管理組合の現状は「旧態依然」であります。 当マンションでは具体的に以下の通りです。 1、 当マンションは300戸築50年ですが、連絡や各記録はほぼ「紙」によります。 2、 その内容は、通常の一般組合員への通知や役員への連絡などだけでなく総会の案内や議案書も全て紙媒体です。それだけでなく各議事録や管理会社との契約や各種報告連絡等と、会計記録、各種工事関係の契約書や完成図や長期修繕計画書なども全て紙媒体です。(管理会社からの報告なども紙媒体)だから役員共に誰も見ません。 3、 紙媒体をファイルにして書庫に保管していますが、その数は膨大であり管理室は書庫で一杯狭いです。 4、 書庫のファイルはインデックス等で整理がなされていませんから、探そうとしてもなかなか探せない。だから正に「飾り物」であり、役に立っていません。 5、 一般の各種連絡や議事録のような記録は、ある時期からパソコンが導入されて書かれていますが、作られた書類をプリンタで打ち出して紙媒体でファイルをしています。 6、 パソコンで書いた書類も、ファイルインデックス化がされていないから、電子ファイルではあるも探し出すのに大変です。 7、 ところが当住宅内のICT情報通信インフラ(設備化)光ファイバーで整っていますのでほぼ各戸が導入済みで各連絡関係は今すぐにも可能ですが、何故だか不思議と活用へ行きません。 8、 従って、管理組合に関心を持つ者は、その都度紙による「閲覧請求書」を提出によります。 以上の通りですので何度も提言をしていますが、なかなか理解を得られず未だに進みません。せめてペーパーレスからでも始めてほしいです。 こうしたディジタル化への施策としてマンション管理センターでの「未来ネット」が有り素晴らしいインフラであり役に立つと思える。 この度の国のディジタル庁設置により、その風潮も整いますと共に見込み期待をしています。皆様方の現状実態並びにディジタル化実施実例等と今後への提言のご意見を望みます。

Thumb default icon 2
ポッターアンクル さん

管理委託契約内のサービス業務の営業条項

 管理会社のリプレースを検討する中で、見積もりを提出した他の管理会社の契約書案に「管理会社は、管理事務等以外において組合員等を対象とした管理委託契約書にサービス業務の営業を行うことができる」旨を定めたものがありました。  標準管理委託契約書にはない項目ですが、これには管理会社としてはどのような意図があるのでしょうか?  管理組合としては不利な項目になるのでしょうか?

Thumb default icon 2
gibson さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb 888c8d3b e4bb 49cd 94fb 994189d9b579

竜巻 さん

Thumb 6f30304e 3507 497e a07e e21d1ab04bb5

asaka50 さん

Thumb kosumosu

メロディー さん

Thumb

三毛猫 さん

Thumb 2010.12.3 017

cocoa さん

Thumb im000020

美夕 さん

Thumb p1010442

さん

Thumb default icon 2

クッシー さん

Thumb

このみ さん

Thumb im000008

黒猫 風ちゃん さん