みんなの管理組合

    Thumb 2014 10 02 14.29.11

    質問

建物の瑕疵

コンクリートがら

34

    Thumb 0 16

    質問

住まいのトラブル

専有部分のメンテナンス

36

    Thumb cip

    質問

大規模修繕工事

特殊建築物定期調査

9

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

修繕積立金の運用方法

16

    Thumb default admin icon

    質問

管理規約

管理規約の改正について

6

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

理事会出席

12

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

理事のなり手不足

29

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の運営

管理組合広報紙のノウハウは?

10

    Thumb img 3746

    質問

管理組合の運営

理事会の出席数

23

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

フレンンドクラブ

13

    Thumb

    質問

その他

マンション分譲会社に組織改編・社名変更がありました。

6

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

暴力団等の排除規定について

8

    Thumb

    質問

住まいのトラブル

駐輪場が一杯

39

    Thumb

    質問

その他

民泊容認で注意すべき点は?

12

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

植栽の変更は、総会決議ですか?

8

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

管理組合の会計

破綻する長期修繕計画

20

    Thumb default admin icon

    質問

管理規約

住まいのトラブル

ペット飼育について

12

    Thumb default admin icon

    質問

管理組合の運営

防災訓練について

21

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

専門業者との契約の変更

8

    Thumb default icon 2

    質問

その他

管理員の健康管理、福利厚生について

23

    Thumb 120617 204425

    質問

大規模修繕工事

排水管工事について

40

    Thumb p1010442

    質問

住まいのトラブル

防犯カメラ モニター監視について

16

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

管理業の委託

通帳の名義変更が遅い

13

    Thumb default admin icon

    質問

管理組合の会計

予算と決算の立て方について

6

    Thumb 090727 195830 3989658568 o

    質問

管理規約

住まいのトラブル

住居専用マンション内に個人事務所があることが発覚した場合の対応

15

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

宅配ボックスの入れ替えについて

8

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

駐車場の付置義務について

25

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

電力一括受電と個別契約

20

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の会計

その他

携帯電話基地局アンテナ収入にかかる税金

10

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

良くないコンサルの事例が出ている本・雑誌を教えてください。

10

共用部シーリング不良の対応について

住まいのトラブル

建物の瑕疵

もうすぐ竣工9年のマンションの元理事長です。共用部(玄関枠やメーターボックス枠、面格子など)に使用しているシーリングが軟化してベトベトしている不良が見つかりました。この手の案件は結構発生しているようで、原料メーカーでは酷い箇所を除いて、付着防止剤の塗布対応だけを行った(手や服に付着しないため)のですが、知り合いのコンサルからは軟化したシーリングは剥がすのに手間がかかるため大規模修繕での張り替えの際に余計な工賃を取られる可能性があるとアドバイスを受けました。全面張り替えが最善ですがそれをしてもらえない場合、将来の修繕時に余計な工賃が発生した場合は補償する内容の一筆もらうことは可能でしょうか。何か良い対応方法があれば教えてください。

管理会社作成の長期修繕計画がいい加減

管理組合の運営

管理会社から、理事会時に現存する当マンションの長期修繕計画を見せられたのですが、各項目明細(数量や単価)がまったく存在せず、簡単なグラフだけで大雑把極まりないものでした。

担当者に、「ここに書いてある工事金額はどうやって算出したのか?根拠となる数量や単価を示してほしい。」とリクエストしたのですが、案の定はっきりとした回答が出てきません。

いま(竣工以来ずっと)委託している管理会社は、全部で15~20棟くらいしか管理していないし、管理ノウハウもあまりないような印象を持ちました。住んでいる人の意識も低いので、なんとなく今に至っているような気がします。

きちんと対価を払ってでも、当マンションの個別性・特殊性を反映した、現実的な計画書を作成したいと思ったのですが、これ以上管理会社に頼れそうにありません。

このような場合、どういう所/会社へ相談すれば良いのでしょうか?
よろしくお願いします。

マンションの面積

住まいのトラブル

 マンションを買った娘が、パンフレットの面積と登記簿の面積が違う、登記簿はパンフレットより狭いと言っています。どうしてなのでしょうか。税金とかに影響はないのか心配です。よろしくお願い致します。

専有部の給水管取り替え工事の進め方

大規模修繕工事

過去に共用部と専有部の給水管の内面研磨・ライニング補修して、赤水、漏水などの障害は発生していませんが、ライニングの保証期間が切れるため、念のため給水管の劣化診断を実施しました。
その結果、共用部より専有部の方に、曲がり部接手に、ライニングの劣化、2mmの錆こぶ(給水管径の15%)が見つかり、再ライニングは無理、緊急性はないが、できるだけ早い時期に給水管を交換することが望ましいという診断結果がでました。
共用部は予算も確保され、すぐにでも工事できますが、専有部は約100万円/戸の費用が掛かるため、5年後を目標に共用部の取り替えと並行して、専有部の取り替えをどう進めるか苦慮しています。リホームで専有部の給水管を交換済の方もいます。
1.5年間、専有部の特別修繕積立金を徴収して、5年後に全部取り替え。
  積立できない組合員は、その後〇年以内の取り替え、漏水保険加入を義務付け。
  あるいは、修繕積立金より貸し付けて取り替える。
2.さっさと共用部を取り替えて、専有部は組合員各自に〇年以内の取り替えを義務
  付ける。期限内に取り替えられない組合員には修繕積立金より貸し付けて取り替
  える。貸付金を期限内に返済できない場合は法的処置をする。
など、どう進めて良いのか、組合員をどう説得したらよいか何か好事例などあれば教えてください。
なお、現在、管理組合の修繕委員(専門は電気)を担当していますが、次期理事会役員の番で、理事長をやらざるを得ないかもしれません。
よろしくお願いいたします。


特殊建築物定期調査

大規模修繕工事

 マンションには特殊建築物定期調査が必要となりました。
 法律では、竣工、外壁改修等の後10年を超えてから最初の調査である場合に、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を全面的に打診等により調査しなければならないとなっているようです。
 私どものマンションは新築に入居してまだ3年目で、外壁改修は大規模修繕に合わせて実施するものと考えています。
 修繕積立金を改定するのか理事会で検討することになりまして、長期修繕計画では大規模修繕工事を15年目頃に設定しようかと考えていました。(管理会社の案では12年目でしたが、ある勉強会では15年目でよいと聞きまして、理事会も15年目と考えています)
 しかし、上述の特殊建築物定期調査の実施年が15年目となってしまうのでは遅いのでしょうか。
 もし12年目に早めなければならないとなると、修繕工事時期が想定より早まり、長期で見ると、工事費が増えてしまうと思います。したがって、必要な積立金も増えてしまい、積み立て金改定案を変更する必要があります。できれば、15年目に大規模修繕工事としたいのです。

 そこで、お聞きしたいのは、第1回の大規模修繕時期は15年目ではダメなのか、12年目に実施しなければいけないのか、という点です。
 まだ先の長い話ですが、修繕見立て金の改定をそろそろ議案として出そうかと議論しているため、ご教示いただければありがたいです。
 よろしくお願いします。

ノラ猫への餌やりで困っています。

住まいのトラブル

輪番で理事になりました。2回目です。
さて、動物(ノラ猫)への餌やりなのですが、困っています。敷地内でノラ猫に餌を与えている人がいます。容器は缶です。管理員さんが見つけた時は片づけているようですが、土曜の深夜になると5~多い時は10匹位が集まるようです。そんなにノラ猫がいるのかと不思議です。張り紙を貼ってもみました。本人とも話したのですが「きれいに、食べさせますから。」「どうにも、かわいそうで・・」とか言って話になりません。「実は、フンとか実害もあるのです。」と言っても「その辺は、私にはどうにもできないです・・」となんともあやふやに会話が終わってしまいます。餌場は、敷地の端の方ですが、これから暖かくなると鳴き声が心配です。餌やりをやめさせることはできないですか、何方か良いアイデアありませんでしょうか。

改正した管理規約について

管理規約

このたび管理規約の改正を行いました。
改正した箇所は6カ所~10カ所ほどになりました。

改正後の管理規約の冊子を作製するのは管理組合でやるしかないのでしょうか。
管理会社に対し、『改正後の規約を条項なども今回増えたので、加筆、修正して、最新のものをデータ(CDーR)など作成してくれないのか?』
と理事会で役員のひとりが聞きました。
『さすがにそこまでは管理会社の業務に入っていない。規約改正が承認された時の総会の議事録を、原規約と共に一緒に保管しています。』との回答でした。

つぎはぎだらけの管理規約は、きちんとした形で一冊作成したいというのが管理組合の意向です。
この件はそういった製本?業者に依頼するのが妥当かなあと思いますが、役員のひとりは『業者に依頼すれば、すごい高い料金がかかる上に、データが業者に残り情報漏洩の点からも絶対に嫌だ。信用できる業者がどれほどあるか?』と強硬に反対します。
今回各世帯に配布する気はありませんので管理組合として一冊(CD-R)を作成したいのですが、業者に依頼した経験のある管理組合の方や管理規約改正後の取扱の仕方など他の管理組合ではどうなさっているのかお聞きしたくて投稿しました。

また、マンションの専門家の立場から、どのように対処するのが正しいのか、
原管理規約と総会議事録をセットにして保管してすませるのは妥当なことなのか等お聞きしたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

カメムシの大量発生

その他

私の娘のマンションですが、郊外の小高い丘のマンションを中古で買いました。近くに自然もあり子供の為にも環境は良いそうです。ところが、昨年秋頃に、カメムシが大量発生したそうで、その形と匂いで相当落ち込んでいました。暖かくなると又発生するのかと思うと気が重い様子です。これは、個人で対応するしかないのでしょうか。越して間もないので、相談できる方もマンション内にいないようです。個人で殺虫剤を用意するしかないのでしょうか?良いアイデアがありましたらよろしくお願いいたします。

マンション再資源ゴミ回収補助金につきまして

管理組合の会計

先生方。いつもお世話になります。
当マンションは、各階に「ダストステーション」なるものがあり、そこに分別してゴミを出し、基本的には毎日清掃業者が回収、というシステムになっています。

先日数字を見て唖然としたのですが、当組合(川崎市)の資源ゴミ補助金収入は約11万円、同市内の友人のマンションの方に聞いたところ、ウチの6~7倍の収入があり、貴重な収入になっているとのことでした。考えられるのは
 1)住民の民度が低く、ちゃんとリサイクルの概念を持ってゴミを出していない
 2)清掃業者がいい加減な分別処理を行っている
 3)市以外でももっと有利な条件で引き取ってくれる業者がある

1)2)は管理組合で徹底して行こうと思うのですが、3)という可能性もあるのでしょうか?ちなみに川崎市の場合

◆資源対象
川崎市:新聞紙、雑誌、段ボ-ル、牛乳パック、衣類・古布等、一升びん、ビ-ルびん等のリターナブルびん
◆奨励金
川崎市:3円/kg

となっています。ご指導いただける先生、いらっしゃいましたらどうか宜しくお願い致します。

1階の人専用の庭の扱い

管理組合の運営

住まいのトラブル

初めて投稿します。

1階の人だけ自分の部屋から通じる芝の庭があります。
この庭を他のマンション内の木々の剪定と一緒に手入れをしろと言ってきています。
専用の庭をマンションに住んでいる方々のお金で手入れをするということは如何なものなのでしょうか?

可だとした場合には、金額が高くなることが予想されますので、他の方々にも説明が必要でしょう。
否の場合には、この方にしっかり説明する必要があります。
どちらにせよしっかりとした根拠を武装しておく必要があるため、ご教示くださいませ。

壊れた窓ガラスの保険適用

建物の維持管理

住まいのトラブル

ある住人から「窓ガラスが割れたのですが管理組合の保険で直りますか?」と管理組合に問い合わせがありました。
確かに「規約に窓ガラスは共用部」と書いてありますが、自分で何かぶつけて割ってしまったのなら個人負担するものと思います。
ただ、今回は事情が違うようで、ガラス屋さんに見てもらったら「ものがぶつかったのではなく、太陽熱によるひび割れ」と言われたというのです。
そしてほかのマンションの同様の事例で管理組合が保険で直したのを知っていると教えてもらったのだそうです。

今の理事会のメンバーは誰もそんな事例を知りません。果たして保険は適用される可能性はあるのでしょうか。
管理会社に問い合わせていますが1か月たってもなんの返事もないので質問させていただきました。
(ちなみに申し出てこられた方は、とても良い方で、自己負担はやぶさかではないが、もし他のお部屋でも同じことが起こったら、皆さんにも関係することなので、組合に報告しました、とのことです。)

定期清掃の場所を増やす時に総会の決議は必要ですか?

管理組合の運営

私のマンションは、道路に面した北と西側にベランダの無い窓がついています。そのため、年に2回窓を定期清掃時洗浄しています。今回清掃のアンケートを取ったところ、窓についている網戸を洗浄してもらっている人といない人が存在することが判明しました。私としては、網戸は個人がきれいにするものと思っていました。現在、定期清掃の仕様には、網戸の洗浄までは入っていません。理事会としてはベランダが無い窓の網戸洗浄を個人で行うのは危険なので管理組合で網戸の洗浄を行う事を決めました。網戸洗浄を対象のお宅、全戸行うとしたら当然費用は掛かるものと認識して決めました。行うことに対して総会の決議は必要でしょうか?もし、現状の金額で出来るようでしたら、それでも総会の決議になるのでしょうか?教えてください。

なにをやっても反対

住まいのトラブル

何を呼びかけても反対されたり、まったく協力してくれない人に手を焼いています。
総会には全て反対に票をいれたり、ひどいときは消防設備や排水管清掃も居留守をつかわれます。
挨拶をしても反応がありません。
意思を持っての反対や、本当に在宅していなのであれば仕方ないのですが・・・。

皆さんのお住まいのマンションではこのような方がいらっしゃる場合にはどう対応されてこられたのでしょうか?

マンション管理について基本的な質問です。

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理では自主管理と管理委託があると思いますが、その違いと、それぞれのメリット・デメリットについて教えていただきたいと思います。

だいたい、自主管理と管理委託の明確な違いや、何をもって自主管理というのか?何をすると管理委託になるのか?正しく理解できていません。

マンション管理の根本のところで、とても大切な部分でもあると思うので、しっかりと押さえておきたいと思っています。

組合員に説明するにも、質問に答えるにも、必要な最低限の知識だと思い、初歩的な質問で恐縮ですが、お伺いせていただきたいと思います。

監事をやっていますが、理事会での議決や意見を言ってもいいのでしょうか?

管理組合の運営

その他

今期理事会で監事を任されています。監事の役割や大切なことはWEBで学習したのですが、理事会で決議をする場面とか、議論をする場面とか、意見交換などの場面で、監事として見ていることしかできないのでしょうか?

出来れば自分としても調べたり、意見を言い合ったり、アイデアを出したりしたいと思うのですが、かえって迷惑になるのではと案じています。

自分なりに管理組合の役員として誠実に職務にあたる上で、素朴な疑問です。

よろしくお願いします。

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

管理業の委託

 先日の理事会の場で、「前担当者が退職の為、新しい担当者に変わります。」と言われ、管理会社の担当者が紹介されました。中年で人の良さそうな方ですが、頂いた名刺には何の資格も記入されていませんでした。担当者になるには資格が必要ではないのでしょうか?皆様のマンションでは如何ですか?

みなさんが経験した総会に向けての管理会社の妨害工作ってありますか?

管理組合の運営

管理業の委託

現在、私のマンションでは管理会社変更に向けて理事会活動を進めていますが、管理会社がいろいろな嫌がらせや妨害工作をしてきます。現在一番激しいのが怪文書配布なのですが、今後、どんな手を使ってくるのか?理事会では想像もつかなくて、どんな対策を考えておいたほうが良いのか?頭を悩ませています。いまやられている怪文書については対応しない方向ですが、総会当日、議案が可決承認されるまで気を抜けないと考えています。みなさんがこれまで経験した管理会社の妨害工作やその対策をご教授いただければ幸いです。どうぞ、よろしくお願いします。

アンケートの有効性

管理組合の運営

管理業の委託

大手有名管理会社と契約しているマンションです。インターホン設置を決定した際に、それぞれの機種の説明が簡単に書いてある、二者択一のアンケート用紙が区分所有者に配られました。そして最終的には超最新モデルの高価な機種に決定されたとの理事会報告を受けました。

しかし後日この機種のスペックをネットで調べましたら、当マンションにはおよそ必要でないスペックが「超満載」であることが判明しました。理事会はアンケートの結果さえ区分所有者に知らせていません。となると、最初からこのアンケートは単なる「形式的なもの」で、この高価な機種を買わせたいために、「故意に」フルスペックをアンケートに載せなかった疑いさえあります。アンケートの無効を一区分所有者として主張することができるのなら、法的手段に訴えたいと思います。具体的な方法を教えてください。大手有名管理会社ですが、非常に悪質性を感じています。

これまで理事長は一見住人の声を管理会社に届けているようなパフォーマンスをしていますが、最終的には管理会社のいいなりになっています。理事会が管理会社の「悪質セールス」に騙されているのか、管理会社とグルなのか。そこそこの年齢の方なので、まるで知らないとは信じがたいのです。賃貸している区分所有者が多く、住人同士のつながりがあまりないのも一因です。

電気自動車充電設備の維持管理について

建物の維持管理

マンションの設備として駐車場に電気自動車の充電設備が設置されています。
将来、電気自動車が普及したときに備えた設備ですが、竣工後3年たっても電気自動車を購入した住民はなく、無用の長物化しています。
ところがこの設備の維持費が年間2万円かかっています。
点検作業といっても年4回の機械式駐車場の点検時に簡単な作動確認しているだけのようなので点検をやめてはどうかと理事の一人から提案がありました。
点検業者に聞くと点検をやめてもいいが、いざ使おうとしたとき不具合があっても責任はとれないと、つれない返事です。
同様の設備があるマンションも増えているかと思いますが、皆さんの所では充電設備の維持管理をどのようにしていらっしゃるか、またいくらぐらい費用がかかっているか教えていただけるとありがたいのですが。

管理組合は損害保険の代理店になれますか

その他

管理組合を法人にすれば「損害保険の代理店になれますか」
法人にならなくても損保代理店になれる方法はありますか。
保険会社に聞けば良いのですが、ここで質問させて頂きます。

代理店になれれば、
①予想される今後の値上げに少しでも役立つと感じます。
②高額になる損害保険に管理組合が関心を持つようになるかも。
③損害保険販売の資格者(できれば住人から)を組合の役員になって頂けるかも。

年間120万円の保険代が2015年220万円になりました。
2020年(5年契約)には、いくらになるか?不安です。
現在、管理会社のグループ会社を保険代理店として使っています。
その代理店は、地元にはありません。関西方面にあります。
管理会社は、損保代理店で利益を生み、工事で利益を生みます。
なぜか?管理費は簡単に値上げできないからと想像します。





非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

住まいのトラブル

シェア上位の大手管理会社に管理委託する築11年目のマンションの理事を
しております。
この度「建築基準法による建築設備等定期点検」の報告書により共用部分の
非常灯8カ所が器具不良による不点灯(照度0)要是正という点検結果が
記載されており、それに基づき管理会社が見積書(市場価格の2倍の金額)
を提示してきました。
あまりの高額に本当に点灯しないのか、自身で点検してみると照度には
バラツキが見られるもののすべて正常に点灯しておりました。
結果、単にバッテリーが経年劣化していただけで交換のみで十分対応が可能と
思われましたので、私の判断で工事を停止させました。
これを調査した検査会社は管理会社のグループ会社ですが、業界ではこのような
検査でも事実に反する記載をして高額な工事を促すのが常態化しているので
しょうか?
私たち一般人の感覚では建築基準法による検査であれば、相当厳格な検査で
虚偽の報告などあり得ないことと考え、告発されるべき事態のように思います。
このようなケースについて皆様のご経験に基づくご意見を頂きたく存じます。

盲導犬は「ペット」なのか?

住まいのトラブル

私の知人のマンションの出来事です。
そのマンションには盲導犬の助けを借りて生活している人がいるそうです。
そしてペットは禁止されています。
大多数の住民は盲導犬に対してとやかく言う人はいないそうですが、
ある人が「盲導犬は犬でありペットである。エレベーター内で臭いは残るし正しく躾けられているのかもわからん。何よりペットは禁止だ。」と突っかかるそうです。
その度に知人や他の住民がなだめているとのことです。
個人的にこの人の発言には問題があり咎められてもおかしくないと思いますが、
①盲導犬や聴導犬といった人間の生活を支えてくれる生き物も「ペット」と扱われるのか
②このように突っかかる人に対しての対処法はないものなのか

アドバイザーの皆様の過去の事例などございましたらお聞かせ願いますでしょうか。
不自由な生活をしているのに更に責められるのはかわいそうだから何とかしたいと知人からの相談を受けております。

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

大規模修繕工事

管理組合の運営

総会で承認された大規模修繕工事が、着工後に、工事の仕様変更や追加工事等のため、総会で承認した金額を超過する可能性が出てきました。
この場合、予算の追加については、理事会決議で承認し、工事を進めるといった段取りで問題はないでしょうか?

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

管理組合の運営

もうすぐ築20年を迎えようとしているマンションに住んでいます(輪番制で今期理事をしています)。

築15年を過ぎると毎年のように保険料が上がるので、最長5年間の掛け捨て保険(地震保険なし)に加入したほうが良いとの管理会社のアドバイスに従い、現在加入中です。来年には5年間の保険期限が到来します。

あるマンション管理士さんのブログを読んだのですが、「築20年以上や築25年以上については、更新は引き受けるものの、新規の保険については引き受けしない保険会社が出てきた」とか、「水漏れ事故の取り扱いが多い個人賠償責任保険を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる」とか書かれていました。

そうすると、今後時間の経過とともに、理事会で保険会社を何社か比較検討し、条件が良く、安い料金を提示した保険会社へ発注する、といったことができなくなる(更新する以外選択肢がなく、いま加入している保険会社のいわれるがまま?)のでしょうか?

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

排水管工事について

大規模修繕工事

排水管工事(取り換え)を予定しているのですが、専有部分の枝管も修繕積立金で一緒に行いたいと考えています。組合員から、修繕積立金を専有部分に使うのはおかしいと意見が出ましたが、ダメなのでしょうか。

問題児の理事を辞任させる方法はありますか?

管理組合の運営

管理規約

私は管理組合の理事長です。

私のマンションは理事が6名います。そのうちのA氏がとても問題児で「A氏が理事会に出るのであれば私は欠席します」という理事が2~3名現れてしまうほどA氏は周囲から嫌われてしまっていて、現在の理事会はA氏の独壇場です。

A氏の人の気持ちも考えない、卑劣な言葉や、支離滅裂とする説明や議事に、理事がヘキヘキとしています。

さすがに、現状は問題があると理事数名が立ち上がって、A氏更迭を検討していますが、管理規約にも理事の解任に関して明言されてなく、具体的な手段や方法論がわかりません。

理事全員でA氏対して抗議や辞任を促せばいいのだと思うのですが、簡単に理事を辞任しそうにありません。

どのようにすればいいのでしょうか?
本当に困っています。
ご教授頂きたいので、どうぞ、よろしくお願いします。

駐車場使用料の会計について

管理組合の会計

私のマンションでは駐車場使用料の8割,自転車置場及びバイク置場の使用料の全てを管理費に計上しているため,年間の管理費収入の約2割をこれら3つの使用料に頼っている計算になります。そのため,毎年度数百万円の管理費を翌年度の管理費に繰り越しており,修繕積立金に繰り入れることもしていません。当マンションは機械式駐車場で今後維持費や交換に多額の費用がかかります。また,自転車置場もラック式なので同様にいづれ交換や修理が必要になります。たしかに管理費は充実しているように見えますが,長期修繕計画では今後,大幅な修繕積立金の値上げも計画されています。現状を把握するためにも管理費と修繕積立金は明確に区分経理をする必要があると考え,これら3つの使用料はすべて修繕積立金に計上すべきと考えますがいかがでしょうか?

駐輪場が一杯

住まいのトラブル

最近車離れということもあってか、1家に数台、1人1台くらいの割合での自転車を使っているように感じます。
私が住んでいるマンションでも同様で、駐輪場に収まりきらない量の自転車があり、来客用駐輪場も一杯の状態です。(来客用兼住民用の状態)
住民用の駐輪場と併設されているのですが、入り口の方まで停まっている状態で、出し入れ(特に朝の出勤・通学の時間帯)に込み合ってしまいます。
管理人さんが毎朝整理している様子ですが、結局帰ると同じ状態です。

漠然としてしまって申し訳ありませんが、何か良い対策はありませんか?
プロの方のご意見、他のマンションではどうなっているのかお聞きしたいです。

居住者間のトラブルに巻き込まれた理事長です

管理組合の運営

管理規約

輪番で理事長になりましたyuriと申します。
当マンションの規約では1階の居室以外はフローリング禁止となっています。
しかし築20年を過ぎ、当初のカーペットが痛んでしまったため2階以上でもこっそりフローリングに張り替えているお宅もあるようです。
こうした現状の中、とうとう居住者間のトラブルに発展してしまいました。
あるお宅がこっそりフローリングにリフォームしたということで下の階の方が直接上の部屋に文句を言いに行ったところ上の階の方はそんなんことをしていないと突っぱねたらしいのです。
腹の虫が収まらない下の階の方は今度は管理組合にかみついてきました。
これは明らかに規約違反であるから、管理組合の理事長が居室を確認し、フローリング工事していたら不法行為として現状復帰させよ、というのです。
確かに規約には区分所有者が規約に違反したら理事長は理事会の決議を経て現状回復の要求ができると書いてありますが、工事はしていないと言っている上階の居室に立ち入って工事したかしないか確認するなどとてもできません。
管理会社に相談しましたが、居住者間のトラブルには関与できませんと冷たい返事です。
困ってしまいました。

大規模修繕 施工会社募集要領

大規模修繕工事

11月12日のTITIさんのご質問で、施工業者募集するときに「見積もり参加条件」を設定したという事でしたが、問題なのでしょうか。
回答のいくつかで、まさしく談合の証のようにされていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思っていました。
「見積もり参加条件」はおかしいのでしょうか。
今まで大規模をなさった組合で、この条件設定がおかしいと思われた方、それでいいと思う方、ご意見ください。

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

管理組合の運営

管理業の委託

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。

そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。

みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか?

ご教授いただければ幸いです。

監視カメラの確認

住まいのトラブル

子どもがゲーム機を無くしてしまったというお宅が「誰かが盗んだ」と怒っていて監視カメラを見せるように要求してきています。管理人さんにお願いしたら拒まれたと更に怒ってしまいました。
特に運用方法が決められている訳ではないのですが、これは管理人さんとしてできないと伝えたことは間違いではありませんよね?
理事会に管理人さんから説明してほしいと言われているのですが、どのように説明するのがよいのでしょうか?
お知恵をお貸しください。

消火器の交換

管理組合の運営

消火設備点検の報告で「消火器が古くなったので交換」を勧められました。見た目では解らないのですが交換しなくてはだめですか?ネットで消火器本体が安く売られていますが、それでも良いのでしょうか。自分たちで交換でも良いのでしょうか。

総会の補助業務について

管理業の委託

理事会で、管理委託の見直しをコンサルタントに依頼することになり、管理組合の承認を得るため、臨時総会を開催することになりました。そこで、管理会社に総会の準備を申し入れ、総会の議案書の原稿を渡し、製本して全区分所有者に配布してくださいと依頼しました。ところが、いつもの管理会社の封筒ではなく、一般の茶封筒で管理組合が直接配布しているかのような形で配られていました。さらに、総会には出席出来ないと言われ、結局、理事会で受付やら議事録作成をしなければならなくなった訳ですが、管理委託契約では総会補助業務というのが入っているにも関わらず、議題によって補助することを拒否されるのは有りなんでしょうか? 

熱心な区分所有者からの難題に対応困難…

管理組合の運営

区分所有者のX氏は、マンション管理に一生懸命な方ですが、その半面、管理組合(理事会)や管理会社に対して細かいことを要望書というカタチでいろいろ要求してきます。先日は、要望書に対する回答が来ない(遅い)ぞ!と理事会、管理会社の担当者に対してお怒りの様子でした。
比較的自由な時間があるようでセミナーに参加したり、いくつか本を読んで勉強し、一方的に理事会に次々と難題を提示してきます。どう接していけばよいか悩んでいます。マンションのことを考えていただいており、勉強になり、ありがたい存在なのだと言い聞かせ、前向きにとらえようとしているのですが、要求が厳しいと素直に受け止められないのが実情です。何か上手に接していく方法はないものでしょうか?

管理組合の保険について no.2

その他

前回の回答ありがとうございます。10月に初めて保険お支払の用紙にサイン、印をしました。その際今までどのくらい保険が使われたのか、総会議事録(収支報告書)も見ましたが明記されていないので、まず保険会社に電話し過去3年の履歴開示を求めました。始めは個人情報だからと取り合ってもらえませんでしたが、担当を代え説いた出すと渋々6件教えて貰いました。しかしどこに支払ったかは拒否。
先日 理事会があり管理会社に保健の履歴開示、収支報告書に明記されていない理由を聞くと個人情報(個人賠償)だから言えない、収支報告書には保険加入時の金額は明記してあるなどとはぐらかされ、しまいには怒り出す始末です。ただ工事はほぼ1社で「保険関係に特化しているから」と言う理由で、とても変です。
保険に関する(日程、作業場所、金額、支払われたのが業者か管理会社か個人か、個人賠償も含むなど)開示してもらういい方法(管理会社、保険会社に対して)ありましたら、御回答よろしくお願いします。

専有部分のメンテナンス

住まいのトラブル

当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社(コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等)を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
(場所は大阪です)

大規模修繕工事に関する保証対応について

大規模修繕工事

大規模修繕工事に関するご質問です。
大規模修繕工事完了後、アフターの保証期間内であれば施工会社が不具合や劣化箇所の補修対応を行ってくれるかと思います。
指摘すれば何でも補修対応してくれるのでは?と素人的に期待してしまうのですが、「天災による劣化は対象外」等制限がありそうですね。
この保証に関することで、何でも良いので、注意すべき点がございましたらお教えください。よろしくお願いいたします。

〈追伸〉
私の住むマンションでは、数年後に第一回目の大規模修繕工事の時期を迎えます。今から少しずつ大規模修繕工事のことを勉強しております。

マンション防災担当者の責任について

管理組合の運営

建築5年目のマンションに住んでいます。
この6月から理事長となりました。

妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。

理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。

質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。
管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。


・防火管理者の資格取得
・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など)
・共用備蓄品の管理


よろしくお願いいたします。

注目度ランキング

エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

Thumb default icon 2

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

Thumb 120617 204425

網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

Thumb default icon 2

民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

Thumb default icon 2

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

Thumb default icon 2

受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

Thumb 2014 10 02 14.29.11

POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

Thumb

LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

Thumb default icon 2

外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

Thumb

マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

Thumb 2014 10 02 14.29.11

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu
    • 1位
    • 1402
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • メロディー

Thumb
    • 2位
    • 456
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • 三毛猫

Thumb 120617 204425
    • 3位
    • 353
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • cocoa

Thumb images 3
    • 4位
    • 146
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • どすこい

Thumb 2015 11 22 17.26.25
    • 5位
    • 130
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • naruto

Thumb default icon 2
    • 6位
    • 104
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • ブリッジ

Thumb 2011 0801 141122 p1010648
    • 7位
    • 97
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • はるさん

Thumb p1010442
    • 8位
    • 59
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
Thumb default icon 2
    • 9位
    • 38
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • DT1

Thumb default icon 2
    • 9位
    • 38
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • てつさん