Thumb

    質問

建物の維持管理

管理業の委託

ベランダひび割れ問題

17

    Thumb prunus persica    4035837 1

    質問

大規模修繕工事

管理規約

大規模修繕工事に関しての物置撤去について

32

    Thumb

    質問

管理組合の会計

お金がない

17

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

理事会の時間を短縮したい

24

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

その他

戸別の電力自由化について

27

    Thumb 41trawsrqcl

    質問

建物の瑕疵

管理組合の運営

築10年の瑕疵調査を依頼するべきでしょうか?

17

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

管理組合の運営

理事会議事録の保管場所

12

    Thumb 2014 11 24 11.43.58

    質問

管理組合の運営

エレベーターの操作パネルが破損

34

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

長期滞納者の面接をしました。管理組合、管理会社の対応も判明しました。

6

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

組合員の理事会参加

9

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修繕積立金の㎡単価は上層階ほど高い?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

タワーマンションではなく12階建ての普通のマンションですが、㎡単価が上階に上がる程高く設定されていることが、判明しました。管理規約には『共有持ち分の比率による』と書かれていましたが、、。
こうゆうことはあり得るのでしょうか?

会計職辞退の申し出

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事の選任について教えてください。うちのマンションでは、理事会の構成の項で、集会で選出される3名の理事を持って構成するとあります。また、理事会は、過半数の出席によって成立するとあります。うちは9階建てで、ワンフロア3戸なので2年任期で、部屋番号の縦列での輪番制です。201-901、202-902、203-903の3組で移動していきます。1Fは店舗です。今回、総会で、3の列から、理事長私、副理事長Aさん、会計Bさん、監事Cさん、理事Dさんを選んでます。Dさんはほぼ連絡が取れない方で、ほかの部屋番号の方は賃貸で理事資格がありません。今日、会計のBさんが、同居ではない、妹さんとお見えになり、高齢と、若干の障害があるので、会計などの難しい役はおろしてほしいと申し出がありました。理事ならば、妹さんが一緒に会議には出られるので、それでよければ何とかしますとのお話です。この場合、会計を副理事長のAさんにお願いするべきだと思いますが、手続きはどのようにすればよいでしょうか?Aさんは、土日はお休みでないらしく、私と休みがあわず、お会いしたことがありません。もともと、総会には、私とCさんしか出席しておらず、私が引き受けました。

理事会の決議で棄権が多くて賛否いずれも過半数に満たない場合

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

工事の見積りを2社にとり100万円と70万円でした。高いほうが安心感がある。とのことで高い方の会社に値下げを条件に発注することになりました。工事の内容も解らずに賛成している理事(おばさん理事)もいるので内容が解らない人は棄権を選択できるように決議の仕方を変えようと思います。
そうした場合、棄権が多くて賛否いずれも過半数に満たないようになる可能性があります。いずれかに決めなければならない場合、棄権した理事に再度賛否に加わるように要請すべきでしょうか?理事長に一任では独善になってしまいますしどうしたらよいでしょうか。

修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「マンション管理費を30%削減します。」「成功報酬でいいので初期費用不要!!」というマンション管理士は詐欺に近いものと判断されます。 さらに管理費低減した額は修繕積立に充当できますが,成功報酬だけはいただきますと荒稼ぎに近いマンション管理士が多くなってきたと思います。 士業としては成り立たない資格と言われていますが実態がわからないことも多いです。

 わたくしのマンションでは一切,マンション管理士をあてにしていません。 いろいろと複数名の管理士に相談してから意味がないと知ったからです。 なぜかというと共用部分の修繕計画を見ることは見れるけど,実務で修繕をしていない管理士がほとんどで,現場を見ても実際に改良して将来の修繕費を減らすとか,修繕材料を変えて修繕周期を延伸とか専門的知識を持たないからです。

 むしろ建設経験者とかリフォーム関係の設計事務所の設計者とか実務に精通している人たちの意見を取り入れます。修繕計画の原点となる部分に欠けているマンション管理士ばかりだから大規模修繕ばかりを唱えて大きなお金を動かそうとします。 これは設計コンサルとつながっているのではと疑ってしまいます。

 マンションの維持管理のために組合員にいる建設経験者がいます。リフォーム受発注の利害関係もあるせいか維持管理の助言はするものの,勤務先にも話さず受発注については一切かかわることを拒否する組合員でいい人です。
 マンション修繕で実務面で信用できないマンション管理士が多すぎるし,特に成功報酬のマンション管理士はダメ?とききますが,この方たちの修繕技術は0に等しいのでしょうか。  マンション管理士は建築関連法など法規だけで合格する。 修繕計画実務になると何もできない存在なのでしょうか。

総会決議の否決、可決

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日の総会の開票結果は下記です。
ーーーーーーーーー
総組合員数 42
議場出席(承認) 1
議場出席(非承認) 12
議場出席(棄権) 1
議決権行使書(承認) 7
議決権行使書(非承認) 4
委任状 9
ーーーーーーーーー
出席組合員数 34
欠席組合員数 8
ーーーーーーーーー
承認 17
非承認 16
棄権 1
ーーーーーーーーー

管理会社が言うには、棄権は非承認あつかいで、結果17:17の同数になり、
管理規約に記載の「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。」
の意味は、「議長は採決時に一度議決権を行使し、可否同数の場合にもう一度行使できるわけではない」※から、
34の過半数に満たないから否決である。

と言ってきています。

でも、少し違う考え方もあります。
つまり【棄権】を出席とカウントしなければ、
出席組合員数 33

ーーーーーーーーー
承認 17
非承認 16
となり、可決承認とならないでしょうか。

なお※の証明として管理会社は、
日本評論者のコンメンタールマンション標準管理規約の第6章 管理組合 第4節 総会(S47)P155~156の
可否同数の場合は過半数といえないから否決になるの箇所をひいてもってきています。


どう考えるべきでしょうか。




電話代について

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理室の固定電話代は一月、5600円位は普通でしょうか?管理人が個人的な電話をしてるのをよく、耳にするのですが、、、
又、別にNTTに2800円程の支出が毎月有り、管理人の携帯代と思われますが、これも組合が負担すべきなのでしょうか?
明細に今更、気づいたのですが、皆様の組合はいかがですか?

クレーマー対策

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

約10年になる管理組合です。いろんな取組により、近隣のマンションと比較した中でも組合の運営(修繕積立金等 資金的な)はかなりいい状況です。
理事会はオープンで誰でも参加OKとなっているのですが、ここ2年でいわゆるクレーマーが理事運営に理由もなくクレームを言ってきます。議論ではなく、言い方も恫喝や暴言で聞くに堪えません。
女性理事にも当然暴言や怒鳴りつけたりと枚挙にいとまがありません。先日も女性理事が足が震えていると怖がっている状況でした。
このクレーマーが理事に立候補してきたため、今後の理事のなり手がなくなることと、組合の運営の先行きが心配でなりません。総会も近いこともあり、どこのマンションでもありそうな事案ではないかと思いますが、度を越しているため、対応に苦慮しています。良い対処事案があれば教えてもらいたく相談しました。

定額業務委託費について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年、管理会社を変更しました。
ところが定額業務委託費にもかかわらず、管理員業務費で派遣元との関係で
12日分不足しているとの理由で前の管理会社から差額分を請求してきました。
管理委託契約をじっくり見ても管理員業務費を含む定額業務委託費は精算する
必要がない費用と書かれています。
前の管理会社は管理委託契約をろくに見ないで請求してきたのではないかと
唖然としています。前の管理会社にはこの管理委託契約をたてに支払いを拒絶
するつもりです。
何かこの件でご経験がある方は是非、お願いいたします。

ガス漏れ警報器の交換費用負担

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております

ガス漏れ警報器自体は法令に関係しておらず
本来交換が区分所有者の判断に委ねられております

但し、当マンションは ガス漏れ警報器が
管理人室の火災報知器制御盤に連動しており
異常時は発報できる仕組みがある事から
4年目の制御盤含む一斉更新では各部屋も交換しました

その後、ガス漏れの警報器本体が5年目で保証が切れる事から
次回もマンションの費用で。。。。と考える意見と
今度は区分所有者の費用でとの意見があがっております。

組合費でやるのも安全上重要ですが、
法律上の規制が無い事から、次回区分所有者の内の交換費用は
各個人でいいのではと考えております

ガス漏れの交換は皆さんどのように考えて運営していますか?
教えて下さい

積立マンション総合保険の会計処理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年初めて理事長になり、会計書類を見ていて、わからないことがあります。当マンションでは、積立マンション総合保険に加入し、一括で3,774,740円支払っております。これには、満期返戻金280万円がついております。保険料支出の欄を見ると、1年分の保険料として194,948円計上されています。この計算は、(3774740-2800000)/5であります。まだ戻りもしていない満期返戻金を保険料に組み込むことはできるのでしょうか?このことにより、収支決算書から推定される預金残高と、実際の預金残高が一致しません。この一括払い分が不足してます。管理費会計の貸借対照表には、前払い費用として779,792円が、¥974,740×4/5として計上されております。この書き方で正しいのでしょうか。また、簡単に修繕積立金会計から管理費会計に振替をおこしております。

損害賠償請求権は可分債権ですか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

下記判決のうち、「右損害賠償請求権は可分債権であるから、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属するものと解するのが相当」の部分がひっかかります。

わかりやすく説明いただけると助かります。また、「共用部分のひび割れ」はどうなってしまうのでしょうか?だれにも損害賠償を請求できない、ということでしょうか?

東京高裁平成8年12月26日判決
 控訴人の主張は、被控訴人らの行為により、本件建物の共用部分にひび割れ等の瑕疵が生じたことによる損害の賠償を求めるというにあるから、本件損害賠償請求権は、本件建物の共用部分の共有者である各区分所有者に帰属するのであり、しかも、右損害賠償請求権は可分債権であるから、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属するものと解するのが相当であって、本件損害賠償請求権が控訴人の組合員である区分所有者全員に総有的に帰属する旨の控訴人の前記主張は採用し難い。

双方代理でしょうか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

◯◯マンションの保険証券の保険契約者の欄が、
「◯◯マンション管理組合 代行 △△管理会社 代表取締役 山田太郎」との表記となっています。

△△管理会社は、当該保険の保険代理店です。

いかがでしょうか?

修繕工事費用の相場を知りたいです

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「ある程度の納得感」の下に、修繕工事費用の相場を知りたいです。

「こんな方法でやった」といったご経験のある方のお話を伺いたいです。

もし居られないようでしたら、アイデアでも構いません。

※個人的には、客観的な(すなわち公開されている)情報がベースとなっている必要があると考えております。

理事の輪番制の始め方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事については従来、立候補者でなんとかやってきましたが、高齢化などもありなり手が少なくなり困窮しています。
定数確保とやる気のある方の発掘も兼ね、一部輪番制を入れ混合型にしたいと考えています。
輪番制を入れると言うルールは総会決議事項でしょうか、それとも理事会決議でOKでしょうか?
それとそれは規約とか使用細則とかに明文化しなければいけないものなのでしょうか?

理事会議事録要約の配布先について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今期役員に選任され、先日第1回目の理事会がありました。管理会社から理事長へ議事録と結果(議事録の要約)通知の素案が来ました。素案には通知先(配布先)として、組合員と居住者が併記されていました。前期までの記録を見たら今回同様、組合員と居住者宛となっていました。総会結果通知も同様でした。総会開催案内だけは組合員のみでした。
賃貸入居者にも関わる内容もありますが、組合員への通知とは別個に作成し通知すべきと思いました。修繕情報とか滞納情報を賃貸入居者にお知らせする事について、皆さまのお考えをお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

管理費2割削減,下げた1割を修繕積立充当

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

  50戸ほどの小規模管理組合でこ今年の総会から理事なる予定です。 今までの管理費と修繕積立金について組合改革をすべきとの認識をしている区分所有者同士で定期的に集まって打ち合わせによって意思統一を進めています。 修繕積立が足りないことから,管理会社のイエスマンである理事長を除いて,打ち合わせているところです。議題は
①管理会社の入札選定をすること。②目標額を管理費2割削減して,削減した1割を修繕積立金へ,もう1割を区分所有者へ還元したいと検討しています。

 その前提となる修繕計画の見直しをしています。 建築関係に勤務の区分所有者へ協力を依頼して修繕スパンの見直しや現行管理会社の修繕箇所見落としなどを調整しているところです。

 だれかにそのことを聞かれたのか。 しきりに現在の理事長とともに管理会社が区分所有者まわりにまわって総会での白紙委任状集めようと動きを見せています。 我々としては,その総会前に理事会で(管理会社だけの利益を追求しようとする)理事長解任決議予定です。

 戻りまして受託意思確認の打診と見積徴収するのは一社ごとに選定するのは難しいし,かといって指名競争するのも選定理由が乏しくて理事にIT関係の人がいて入札するのに仕様書公開と指値募集したほうがいいとの提案がありました。

 フェアにしたいので今の管理会社も参加可能にしたいと考えてます。 その委託仕様では他の組合員から苦情のないよう現状のサービスレベルを落とさないこと。というのが前提です。

 無論のこと現状の委託仕様書は受託管理会社が作っているので,まったく意味がありません。競争委託を実施している組合さんから知恵を借りて仕様書づくりをしていますが,参考となる意見がありましたらと思い投稿しました。

総会にて専有権を持たない人が委任状なしで聴講は可能?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

上記タイトルの通りなのですが、、
委任状無くても総会では聴講は可能と思っております。

議決権がないので当然挙手はできませんが、
話は聞かせてあけてもいいと思っています。

皆さんはどうしておりますか?

理事になる権利

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事に選任方法は様々ですが、完全輪番制、輪番と立候補混合がほとんどと思います。私どもは混合型が10年間採用されてきました。立候補は理事になる権利、輪番は理事を引き受ける義務と考えることができますか。理事になることを妨害する事は権利侵害として不当行為に該当しますか。

宅地建物取引業法の改正

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

本年、宅地建物取引業法の改正があり。①依頼者(売主又は購入希望者)が「売買引き渡し後のトラブル防止のため、建築士等の資格者が建物の基礎や外壁等の主要な部分について劣化・不具合の調査を行う事が出来るようになりました。管理組合においては、共用部の調査(インスペクション)を許可するがどうかを決め、もし許可の場合の対応(立会い、手続き)を決める必要がある。」と担当者から言われました。又、②「重要事項の説明義務の項目が増えた。」とも言われました。
インスペクションと言われてもよく解りません。管理組合には負担は無いと言いますが、調査されて不利になる事が出てこないか?管理会社の修繕提案に利用されないか心配です。皆様のマンションではどうですか?ご助言をお願いします。

マンションの自治的防災対策

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築21年62世帯一部7階のマンションで副理事長をしています。先日の通常総会でAEDの導入が決まりました。今後、AEDの講習会だけでなく、管理組合として自治的な防災対策を具体化していきたいと思います。ちなみに現在はそれらしいことをやっていません。昨年、久しぶりに消防署を呼んで防火訓練をやり、今後は毎年実施しようと決めたものの、「この行政区はマンションが多く防火訓練は毎年ではなく2年に一度にしてほしい」と言われました。
防火訓練の他に、どのような対策が考えられるでしょうか?実際にやられている方がいたら参考にさせてください。

無料相談について

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか?
やはり、有料の先生に依頼すべきですか?
もめているので弁護士の先生ですか?

監視カメラの確認

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

子どもがゲーム機を無くしてしまったというお宅が「誰かが盗んだ」と怒っていて監視カメラを見せるように要求してきています。管理人さんにお願いしたら拒まれたと更に怒ってしまいました。
特に運用方法が決められている訳ではないのですが、これは管理人さんとしてできないと伝えたことは間違いではありませんよね?
理事会に管理人さんから説明してほしいと言われているのですが、どのように説明するのがよいのでしょうか?
お知恵をお貸しください。

管理員の怠慢

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

問題児の理事を辞任させる方法はありますか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は管理組合の理事長です。

私のマンションは理事が6名います。そのうちのA氏がとても問題児で「A氏が理事会に出るのであれば私は欠席します」という理事が2~3名現れてしまうほどA氏は周囲から嫌われてしまっていて、現在の理事会はA氏の独壇場です。

A氏の人の気持ちも考えない、卑劣な言葉や、支離滅裂とする説明や議事に、理事がヘキヘキとしています。

さすがに、現状は問題があると理事数名が立ち上がって、A氏更迭を検討していますが、管理規約にも理事の解任に関して明言されてなく、具体的な手段や方法論がわかりません。

理事全員でA氏対して抗議や辞任を促せばいいのだと思うのですが、簡単に理事を辞任しそうにありません。

どのようにすればいいのでしょうか?
本当に困っています。
ご教授頂きたいので、どうぞ、よろしくお願いします。

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

管理人の扱い

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現場で働くマンション管理人は建物や住人との直接接触し、そのマンションや住民の事を熟知するので重要性が最も高いとの認識。何か事が有ると唯一対処できる頼りになるのも管理人しかおりません。
ところが、その管理人の雇用形態は、まず利益相反ある管理会社所属であり、常に管理会社優先志向です。管理組合は二次的になる。
その雇用は時給1000円前後のパートで有り、安給料で不安定雇用である。加えて住民からのクレームもあるからストレスも結構多い。(9-5時、月―金6日勤務で月給は14万円、)とても家族を養える報酬ではない。だから実際の雇用者は定年退職者と雇用不安定者などである。満足する機能は期待できない現実です。そして最近は募集広告を出してもなかなか集まらないようです。
その管理人の働く現場をよく観察すると、まず管理人室で監督者がいない終日一人勤務、だから自己管理任せとなる。しかしその管理人の人格を全く知らない。こうした環境での実態で、管理組合の資金の取り扱いでも日常の現金扱いから、預金の入出金振込も印鑑通帳を同時扱いも出来て一人で行っております。
ところが管理組合役員は無知無関心、職業を持っているから普段はそこのマンションには不在である。まさに油断隙だらけである、不安定で安給料の管理人が、貧乏借金などでお金に困っている状況が有ったら、とても恐ろしいと思います。
現実に、ネット検索すると管理会社や管理人、管理組合の役員の管理組合の資金の横領事件を頻繁に有る。
そこで、管理人の立場を管理会社から放して、「専門家管理人」派遣制度が有れば、マンションの管理が向上への思いが有ります。
当然今までの管理人の不安定安給料では無く、それ相当の給料を出さなければなりません。今管理会社への窓口管理費はなぜか管理人給料の3倍以上である。だから管理組合が直接の雇用をすると、そのままの費用を給料へ回せます。専門家管理人は自己管理が出来るし、価値に見合っての給料を払うは、管理人は誇りをもって管理組合へ貢献してくれるはずです。加えて管理会社との関係も管理組合側となるから、管理会社も緊張感を持つようになり、より良い関係へ期待できます。
実現性や現実での様々な実態について、ご意見をいただければと願っております。

盲導犬は「ペット」なのか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の知人のマンションの出来事です。
そのマンションには盲導犬の助けを借りて生活している人がいるそうです。
そしてペットは禁止されています。
大多数の住民は盲導犬に対してとやかく言う人はいないそうですが、
ある人が「盲導犬は犬でありペットである。エレベーター内で臭いは残るし正しく躾けられているのかもわからん。何よりペットは禁止だ。」と突っかかるそうです。
その度に知人や他の住民がなだめているとのことです。
個人的にこの人の発言には問題があり咎められてもおかしくないと思いますが、
①盲導犬や聴導犬といった人間の生活を支えてくれる生き物も「ペット」と扱われるのか
②このように突っかかる人に対しての対処法はないものなのか

アドバイザーの皆様の過去の事例などございましたらお聞かせ願いますでしょうか。
不自由な生活をしているのに更に責められるのはかわいそうだから何とかしたいと知人からの相談を受けております。

管理会社による、見積提案について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

管理費の値下げ交渉

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では1戸当たりの平均が2万1千円、
管理費が1万2千円となっており、駐車場をあわせると、5万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。

そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。

現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。

駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。

先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

大規模修繕 施工会社募集要領

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

11月12日のTITIさんのご質問で、施工業者募集するときに「見積もり参加条件」を設定したという事でしたが、問題なのでしょうか。
回答のいくつかで、まさしく談合の証のようにされていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思っていました。
「見積もり参加条件」はおかしいのでしょうか。
今まで大規模をなさった組合で、この条件設定がおかしいと思われた方、それでいいと思う方、ご意見ください。

駐車場使用料の会計について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは駐車場使用料の8割,自転車置場及びバイク置場の使用料の全てを管理費に計上しているため,年間の管理費収入の約2割をこれら3つの使用料に頼っている計算になります。そのため,毎年度数百万円の管理費を翌年度の管理費に繰り越しており,修繕積立金に繰り入れることもしていません。当マンションは機械式駐車場で今後維持費や交換に多額の費用がかかります。また,自転車置場もラック式なので同様にいづれ交換や修理が必要になります。たしかに管理費は充実しているように見えますが,長期修繕計画では今後,大幅な修繕積立金の値上げも計画されています。現状を把握するためにも管理費と修繕積立金は明確に区分経理をする必要があると考え,これら3つの使用料はすべて修繕積立金に計上すべきと考えますがいかがでしょうか?

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

管理員さんのごみ袋チェックはOK?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

総会の委任状について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

シェア上位の大手管理会社に管理委託する築11年目のマンションの理事を
しております。
この度「建築基準法による建築設備等定期点検」の報告書により共用部分の
非常灯8カ所が器具不良による不点灯(照度0)要是正という点検結果が
記載されており、それに基づき管理会社が見積書(市場価格の2倍の金額)
を提示してきました。
あまりの高額に本当に点灯しないのか、自身で点検してみると照度には
バラツキが見られるもののすべて正常に点灯しておりました。
結果、単にバッテリーが経年劣化していただけで交換のみで十分対応が可能と
思われましたので、私の判断で工事を停止させました。
これを調査した検査会社は管理会社のグループ会社ですが、業界ではこのような
検査でも事実に反する記載をして高額な工事を促すのが常態化しているので
しょうか?
私たち一般人の感覚では建築基準法による検査であれば、相当厳格な検査で
虚偽の報告などあり得ないことと考え、告発されるべき事態のように思います。
このようなケースについて皆様のご経験に基づくご意見を頂きたく存じます。

専有部分のリフォーム工事について相談です。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは専有部分のリフォームの際に、管理組合に申請を出し、許
可をもらうことになっているのですが、そのルールがあいまいで、ほとんど理事
長がめくら判で許可を出しているのが実態です。

みなさんのマンションではどうされていますか?
具体的には・・・
1.ガラスが割れた
2.キッチンやユニットバスなど水回りの位置を変更したい
3.温水の床暖房を電気式に変更したい
4.IHクッキングヒーターにしたい
5.バルコニーに人工芝やデッキを置きたい
6.エアコンを増設するために配管用のスリーブをコンクリートに開けたい
7.カーペットをフローリングに変えたい
8.ピアノを弾きたいので防音室に改造したい
などなど考えればきりがないほどあると思います。

いいアイデアや検討するべきこと、注意事項があればご教授ください。
よろしくお願いします。

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

総会で承認された大規模修繕工事が、着工後に、工事の仕様変更や追加工事等のため、総会で承認した金額を超過する可能性が出てきました。
この場合、予算の追加については、理事会決議で承認し、工事を進めるといった段取りで問題はないでしょうか?

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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