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    質問

管理組合の運営

総会の議長委任の有効性と扱いについて

8

    Thumb

    質問

建物の維持管理

その他

点検業者さんからの提案について

22

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

大規模修繕工事

ドラム式洗濯乾燥機のかさ上げはどの位

19

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

住まいのトラブル

共用廊下について

19

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

役員拒否問題他

17

    Thumb default icon 1

    質問

住まいのトラブル

ベランダの床の色が剥げてしまいました

28

    Thumb

    質問

住まいのトラブル

管理組合の運営

区分所有者の権利と義務について

17

    Thumb

    質問

建物の維持管理

エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

14

    Thumb 57 33

    質問

管理組合の運営

管理業の委託

管理会社との委託契約期間について

23

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理業の委託

建物点検報告書等、各報告書の所在について

23

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議決権行使の区分所有者の数

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約に細かくうたっていないのですが。
マンション1号室をABの共有者がいて、その人が2号室もABで購入した場合
WENDYNETでは
1号室を代表をA 2号室をAとしたときは1名
1号室を代表をA 2号室をBとしたときは2名となると書かれていますが

マンション管理センターに確認したところ
各部屋の構成要素で考え1号室も2号室も同じなので1名
議決権行使者はAかBか決めると云われました。

有斐閣の本では単純に
1号がAB  2号がABの場合は1名とあります。
1号がAB  2号がABCの場合は2名と書いてありますから恐らくセンターの考えと同じなのですが どちらが区分所有法上正しいのですか。 

議決権行使の区分所有者の数

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

特別決議で議決権を行使する区分所有者の人数の数え方について

1号室をAB 2号室を同じくAB の共有者が購入した場合
議決権2票は良いのですが人数については

1号室をAが2号室もAが代表者になったケースと
1号室をAで2号室をBとしたケースでは人数が前者が1 後者が2となると書いてある本と

それぞれの構成要素を考え1号室も2号室もABとABで同じであり
代表はAかBかどちらかが議決権2を行使する代表とならなければならず結果人数は1になる
と書いてある本があるのですが
どちらが正しいのですか。

「なりすまし」「役員の選任での資格審査」

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

なりすまし 【 スプーフィング 】 spoofing / 成り済まし。「自分以外のある特定の人物のふりをして、その人に成り代わって活動すること」です。実は今世間ではやりの「特殊詐欺・オレオレ詐欺」もこのなりすましの典型です。
管理組合という自治体は、素人の輪番理事によっての運営だから「ガバナンス・組織をまとめて治める」また「コンプライアンス・法令遵守」が大変弱いから、正に「油断・隙」だらけで、度々この役員の「横領」「使い込み」「リベート」「裏金」等の犯罪が多発しています。
実は当管理組合も総会を控えていて、組合役員(理事監事理事長)の選任についての問題点の提起です。
大方の管理組合では、自薦他薦ないし輪番で役員候補を出して総会で選任がなされていますが、さてその候補者の資格審査が全くに無い点が気になります。残念ながら当管理組合でも、総会時に資格(管理規約に明記)の審査が無いから、過去にその資格のない人が度々役員就任していました。たまたま大きな犯罪事件へは至らなかったが、非常識な権力行使で度々混乱が起きています。とても恐ろしい現象に思えてしまいます。
まず、「オレオレ詐欺(息子への成りすますし)」の典型で、本人でないつまり「他人に成りすます事」が有り得るからです。(当住宅は275戸も有りますと、住んでいる人が誰だかはほとんど分かりません位に、残念ながらコミュニティーは有りません)最大の権力者の理事長になったらば「オレオレ詐欺」よりも簡単にやり放題何でも出来てしまう。
そして、管理組合の役員の仕事は大変重要であり、素人の無知無関心無責任無気力で出来るほど甘い職務では有りません。選任する役員のプロフィールや資質や能力を確認無しでは、理事会は無機能になるし、逆に一寸頭の良いずる賢い輩からしたらば実に好都合な環境です。特に役員全員をつるんで選任してしまうと・・・「言わずもがな」
常識な一般社会でのそれぞれの組織への参加自体だけでも、身分証明や戸籍謄本、健康保険証、免許証、履歴書などの証明を提示しています。まして重要な権力を行使できる、会社で言えば社長などの重役になりますだけに、とても有り得ない現象に思えます。
さてさて皆さん方の現場では如何でしょうかね・・・もしその現実を把握して資格審査の実施をされているならば是非にお聞きしたいです。

管理会社への業務委託内容に理事長印の保管及び押印が入っている

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事長になりたてです。前理事長が契約した今期の業務委託契約書には、理事長印を「定例的な証明、官公庁等への申請、管理組合が事前承認した管理会社の取引各社との契約締結時に印鑑を使用する。この場合、管理会社は所定の押印簿を備え、押印記録を保存しなければならない。」とあります。
会社で言えば代表者印ですので、非常に不安に感じました。何かあれば管理者としての私の責任ですが、他の管理組合ではどのように管理なさっていますか?

管理会社が入居者名簿を個人情報保護法を理由に理事長に提出しない

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私は理事長になって2か月ですが、組合員(区分所有者)に連絡を取りたく、管理会社に電話番号を知らせてほしいと言ったところ、入居者名簿が管理会社及び警備会社宛になっているため、個人情報保護法を理由に管理組合には開示できないと言ってきました。もともと、管理組合は管理会社に業務委託をしている形なのに、第三者への情報提供という事で情報を開示できないと言うのです。
今まで全て管理会社任せになっていた管理組合の責任(築19年)ですが、業務委託契約の覚書等で「個人データの取得、名簿の作成・補完を委託する」という事で、管理組合と管理会社が名簿を保管できるようにできないのでしょうか?

理事会の成立について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

(理事会の成立及び議事)
第53条 理事会の議事は、理事の半数以上が出席 しなければ、開くことができず、その議事は出席 理事の過半数で決する。
理事は、書面によって議決権を行使することができ、書面によって議決権を行使する理事は理事会に出席したものとする。

前段の無効にするような後段をどのように考えればよいのでしょうか?

防犯カメラの機種変更について

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

自転車の盗難事件があり、防犯カメラの録画を確認した所画像が不鮮明でした。現在はレンタルで月2万円(6年契約)を210万画素月2万2千円(6年契約)に変更する場合、理事会で決定できますか?
総会の手続きが必要ですか?

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円(税抜)であったものが今期は40百万円(税抜)まで下げていました。
(前理事長は退任し、引っ越しをされました。)

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円(税抜)から55百万円(税抜)への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万(5%)から11百万円(25%)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

総会の決議成立要件の緩和

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。

総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。

ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。

区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。

現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。
今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。
私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。
下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?
 この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか?

管理規定 総会決議事項として十一があります。
一 ・・・・・・
二 ・・・・・・


十一 その他管理組合の業務に関する重要事項

以上

毎回、総会が大揉めに揉め予定を2時間以上もオーバーします。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

順番で 理事会役員役員に決まり、住民側で総会に出席しましたが、一部住民から集中砲火を浴び、大揉めに揉めていました。

次の総会は私が理事として集中砲火を浴びる?事になるので前回の総会の議事録を読み返していますが、理不尽な要求に理事側はただ謝るだけで終始住民ペースでした。

具体的なやりとりを議事録から拾うと
Q1:(旧理事長:A)理事長時代に清掃・植栽共に地元の業者に変更し、費用を7割に下げた。ところが今期は理事会の判断で大手業者にスポットで清掃・植栽を依頼したが、これでは折角のコスト削減効果が無くなる。
A1:(理事長:B)本件については理事会として、日常の清掃・植栽作業・・
Q2:(旧理事長:A)理事長は司会に徹しろ!担当理事から回答しろ!
A2:(担当理事:C)担当理事の〇〇です。理事会としてマンション内の汚れが目立ち、植栽も荒れている事から・・・
Q3:(旧理事長:A)全然説明になっていない!清掃については切替てとても綺麗になり、植栽も地元に頼み・・。
A3:(理事長:B)理事長として私が判断して・・
Q4:(元理事長:D)これも説明になっていない。スポットで頼んだ業者の信用調査は・・
A4:(担当理事:C)説明になって無く申し訳ありません。業者については管理会社に依頼して・・
A4+(フロント:E)当社が使っている業者を理事会に紹介しただけで、推奨したことはありません。
Q5:(元理事長:D)予算を50万円オーバーしているが規約違反であり、臨時総会が必要である。・・
A5:(理事長:B)理事長として責任を感じております。ただ既に終わった事ですので・・

この様なやりとりが延々と続き総会が2時間以上オーバーしましたが、回答に対しては、質問者の仰る通りですとの姿勢でひたすら耐えていました。

そこで質問ですが
①皆様の総会でもこの様な理事会側が言われた放題でただ耐える進行は普通なのでしょうか?
②上に書きました清掃・植栽の問題指摘は質問者側の言い分が正しいのでしょうか?
③もし私達のマンションが特殊な場合、皆様はどの様に進行していくのでしょうか?
④理事会は一部住民の使い走りの様に思われますが、これが一般的なのでしょうか?
⑤現状の理事会に疑問を持ち理事を辞退したいと思いますが、もし辞めた場合は何かペナルティーはあるのでしょうか?

総会における普通、特別決議の該当事例教えて下さい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕計画 管理規約の改正 会計処理の変更
駐車場収入分配金の変更等 総会における議案の
普通or特別決議の線引き定義教えて下さい

管理人への携帯電話貸与と使用法について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年3月から管理会社の業務委託先が変更となりました。
これまでは管理人とはべつに清掃担当者がいましたが、新しい管理会社は管理人が清掃も担当することになりました。
理事長が経費削減として管理会社と決めたそうです。
ところが、実際には管理人室が不在になる事が多いため不都合が生じるとして、
ひと月もしないうちに理事会で管理人に携帯電話を貸与することに決めたそうです。管理組合は法人化していないので携帯電話の契約はできず、管理会社が代行契約をおこない、諸経費は請求にされることになります。
その携帯電話貸与については理事会議事録にも、その直後の別件で開催された臨時総会でも議事案にも記載されてましたが、その臨時総会の席で、貸与する携帯電話は管理人の不在時は理事長が使用すると、議長である理事長が付け加えました。席上でそれならなば、きちんと使用方法をきめて議題にあげるべきではないか?との意見がだされましたが、理事長は「管理人室から掛けることはほとんどないが、これまで自分で携帯を使ってきたんですよ!」と怒鳴り、うやむやに終わりました。議事録にはやはり理事長使用の件は記載されおらず、契約方法については適切な方法を調査中と書いてあるのみ。でも、実際には臨時総会時点で携帯は渡されて使用されています。その後の報告もありません。貸与も理事長使用も決してNGではないかと思われますが、大義名分だけで住民に告げないのはだまさえれているような気がします。現・理事長は独断専行でいつも報告だけ、議事録も自分にとって都合が悪い質問や意見は載せません。こういう行為は理事長なら許されるんでしょうか?
ちなにみ、長時間の管理人不在に支障ありという意見の出どころは明確ではありません。理事長が“ご意見として”と言っただけです。
長ったらしくて申し訳ありませんが、どなたかご意見・ご教示をお願いいたします。。。

管理者解任事由

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有法25条2項 に、
管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。

どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。

判例を紹介戴ければ有り難いです。



管理規約

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

個人情報保護法を遵守するために管理規約を改正したいが、条文をどのように作り、その条文をどの位置に設けるべきでしょうか。既に管理規約を改正した例があれば,具体的に教えてください。

鉄部塗装と仮設足場

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

長期修繕計画標準様式(国土省監修)などによると、大規模修繕は、12年周期、鉄部塗装は、4年周期となっています。
私のマンション(4棟、10~11階建て、508戸)では、手すりなどの鉄部塗装は5年ごとに、仮設足場を半分かけて、行っています。大規模修繕は、全面足場をかけて、原則15年毎です。
しかし、上記標準によると、4年ごとの鉄部塗装には、仮設足場の計上がありません。
手すりなどの鉄部塗装については、仮設足場をかけないで施工する方法が一般的なのでしょうか?
教えていただければ幸いです。

管理規約の全戸配布 配布の漢字

管理規約

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

初めて質問させていただきます。
理事会で広報になり、毎月理事会だよりを発行しています。
今年度管理規約を改定して全戸配布予定ですが、そのことを理事会だよりに載せると、漢字は配付ではないかと1人の住民から指摘されました。
国土交通省のホームページでは配布となっていますが、どちらが正しいでしょうか?

フロントのレジを廃止し、料金徴収を銀行振替とするのは総会決議ですか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、来客駐車場、ゲストハウス、会議ルームの料金徴収はフロントで現金のみでした。

理事会でフロントのレジを廃止し、料金徴収は銀行振替とし手数料は管理組合負担でとの話があり、理事会としては利便性が高まるとの判断で了解し実施に移しました。

ところが一部住民より現金徴収から銀行振替とする事は総会決議事項であるので、直ぐに銀行振替は中止撤回するよう要求がありました。
当初は銀行振替は理事会決議で良いと言っていた管理会社は、住民からの指摘に対し銀行振替は一旦中止し半年後の総会迄待った方が良いと言い出しました。

この様な場合、総会決議迄待たないで、理事会決議だけで実施してしまうと大きな問題となるのでしょうか?

値上がり対策について

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年、現行植栽管理業者さんから契約を辞退され、金銭面で解決が出来なかったため、他の業者さん3社から見積もりを集めたところ、どちらも現行の2,5倍~3倍の金額でした。そのうち2社は組合員からの紹介、直接の見積もり依頼でしたので、恣意的に横並びの金額に操作されたことは考えられず、リアルな相場の高騰なのだと思います。

検討に時間がかかり、結果的に昨年は1度も植木屋さんによる剪定は行わずに終わりました。管理員さんが手の届く範囲は切って下さったそうで、さほど見苦しくない状態を維持できています。

「業者さんによる剪定は2年に1回でも大丈夫なのでは?」と申したところ「我々は伸びた枝を見慣れているが、外部からは管理が行き届かないマンションという印象を受けるだろう。」というご意見もあり、従前どおり1年に1回の剪定間隔を維持する方向で、新しい植栽管理会社さんと契約する運びとなりました。

今後も同様の値上がりに直面した場合に備えての質問です。

消防設備点検など法定されているものは間隔を伸ばすことはできませんが、他に間隔を伸ばしてみたが大丈夫だったとか、以前は行っていたが廃止しても問題なかった管理がありましたら教えてください。
また、資産価値に影響を及ぼさない「削りどころ」のアイデアがございましたら教えてください。

また、逆に節約目的で廃止したら、かえってマンションの資産価値が下がってしまったとか、やはり再開したなどのご経験があれば、お聞かせ願えませんでしょうか?
よろしくお願いします。


駐車場使用料の未収トラブルについて管理会社の責任は?

管理組合の運営

管理組合の会計

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。
発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。

本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。
当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。

駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると
(1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは?
(2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか?
(3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか?
(4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか?
(5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか?

過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私もこのサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近質問に対して少し無責任な回答が増えているなぁと感じています。

例えば「公開空地への自転車置場増設工事の実施」についての質問に対して以下の回答がありました。

(1)「理事会は、過去の総会で認められていない事業を検討することはできません。 」として事業の検討自体を不当と言っている様に読めます。
駐輪場の増設などの事業の検討の可否すらも総会決議事項と勘違いする様な言い方を区分所有法の根拠も無く一方的に書き込むのは如何なものかと思います。

(2)「防犯に配慮して常に施錠されている公開空地の駐輪場化を阻止する為に行政に通報」とのアドバイスもありましたが、もし行政がコンプライアンス違反と判断すれば施錠を止めなければならず、質問者が心配している防犯の問題が出てくることに言及されておりません。

この様に質問者に寄り添わず、自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えている様に感じておりますことから、是非アドバイザー方のバランスが良い回答を引き続き期待しております。

コンサルは雇うべきか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月5~6万円と思ったより高額で戸惑っています。月5~6万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか?また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか? 具体的に教えて頂けると助かります。

人気の組合員ランキングについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「人気の組合員ランキング」は必要なのでしょうか?
私もたくさんのポイントをいただいて、嬉しいし誇らしくもあります。
しかし最近、「得した」ポイントを得るのが目的のような回答が多く見られます。
他の方の回答と全く同じフレーズを繰り返しているだけとか、質問の内容とかみ合っていない持論を載せるだけとか。
皆さんはどう思いますかなどという質問に、他の方と同じような意見を言うのは構わないと思いますが、アドバイスを求めている質問に、フレーズまで同じ答えをするのは変だと思います。
同じ意見なら、その方に「得した」を入れればいいでしょう。

サイトが活発化しているということとは違う感じを受けます。
以前は質問にみんなで一緒になって考えるというような感じを受けていましたが、最近は自分の得点のために回答している方がいるように思います。

「人気の組合員ランキング」の弊害が出ているのではないでしょうか。
確かに自分の回答にポイントが入ると嬉しいです。
励みにもなります。
それはランキングがなくても変わらないと思います。

アドバイザーの方は、ランキングがある意味信頼度のバロメーターになると思いますが、一般組合員はそんな必要もないのではないでしょうか。

最近「得した」ポイントの意味が本末転倒になっているような気もします。

管理会社と理事長がグルとなってのやり放題を防ぐ手立てはありませんか!

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは現理事長が就任するまでは、住民に寄り添った運営で、住民との関係はとても良かったのですが、現理事長になってから住民の意向を無視する様になり住民からも下記の様な不満が出ています。
(1)費用がかかる新たな事業を検討する場合は、先ず事業を検討することを総会で提案し承認を受けてから次に理事会で検討をする様にしていたのが、無くなりました。
(2)事業の検討の際は必ず住民アンケートを行い、賛成が多数のもの以外は議案化しない事にしていましたが、最近ではアンケートを実施しなくなりました。
(3)トラブル等で住民から理事会への面談要請があった場合は、理事長が直接住民と会っていましたが、現理事長になってから直接対話はなりました。

この様に現理事長に変わってからは理事長による独裁体制に変わり、事業検討の承認無しで、しかも事前アンケート無しで、新たな事業の計画(照明LED化、自動ドア・ノンタッチキー化、使えているポンプの更新、EVスタンド設置、一方で管理費・修繕積立費の大幅値上げ)が行われる様になりました。
特に修繕積立費は国交省の基準に合わせるとの事で3倍以上の大幅値上げで、当家は4000円から14000円(約70m2)と月1万円のコストアップでたまったものではありません。

また上記の様な計画を住民アンケート無しで実施することから、住民からは理事長との直接対話の声が出ておりますが、理事長は住民との対話は一切拒否しております。
理事長の意向で、住民からの質問事項については文書での提出が要求される様になり、それを理事会で諮った後で回答ことから時間がかかり住民の不満は高まるばかりです。

さらに問題なのは管理会社と理事長がグルであることです。
先日住民より、マンション管理士の顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、理事長個人で対応して貰う事で理事会決議していました。
ところが、管理会社の顧問弁護士から理事会に対し、理事会での決議は法的に問題があり無効との見解が示され、結局は管理組合としてクレーマー住民に対峙する事になってしまいました。

この様な、理事長と管理会社がグルとなっての事業のやり放題をやめさせ、修繕積立金を元の水準レベル(若干の値上げは止む無し)に戻すにはどの様な方法があるのか教えていただけないでしょうか?

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。

ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。

ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。
喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。
ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。

ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが?
◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが?
◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

毎回、総会が大揉めに揉め予定を2時間以上もオーバーします。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

順番で 理事会役員役員に決まり、住民側で総会に出席しましたが、一部住民から集中砲火を浴び、大揉めに揉めていました。

次の総会は私が理事として集中砲火を浴びる?事になるので前回の総会の議事録を読み返していますが、理不尽な要求に理事側はただ謝るだけで終始住民ペースでした。

具体的なやりとりを議事録から拾うと
Q1:(旧理事長:A)理事長時代に清掃・植栽共に地元の業者に変更し、費用を7割に下げた。ところが今期は理事会の判断で大手業者にスポットで清掃・植栽を依頼したが、これでは折角のコスト削減効果が無くなる。
A1:(理事長:B)本件については理事会として、日常の清掃・植栽作業・・
Q2:(旧理事長:A)理事長は司会に徹しろ!担当理事から回答しろ!
A2:(担当理事:C)担当理事の〇〇です。理事会としてマンション内の汚れが目立ち、植栽も荒れている事から・・・
Q3:(旧理事長:A)全然説明になっていない!清掃については切替てとても綺麗になり、植栽も地元に頼み・・。
A3:(理事長:B)理事長として私が判断して・・
Q4:(元理事長:D)これも説明になっていない。スポットで頼んだ業者の信用調査は・・
A4:(担当理事:C)説明になって無く申し訳ありません。業者については管理会社に依頼して・・
A4+(フロント:E)当社が使っている業者を理事会に紹介しただけで、推奨したことはありません。
Q5:(元理事長:D)予算を50万円オーバーしているが規約違反であり、臨時総会が必要である。・・
A5:(理事長:B)理事長として責任を感じております。ただ既に終わった事ですので・・

この様なやりとりが延々と続き総会が2時間以上オーバーしましたが、回答に対しては、質問者の仰る通りですとの姿勢でひたすら耐えていました。

そこで質問ですが
①皆様の総会でもこの様な理事会側が言われた放題でただ耐える進行は普通なのでしょうか?
②上に書きました清掃・植栽の問題指摘は質問者側の言い分が正しいのでしょうか?
③もし私達のマンションが特殊な場合、皆様はどの様に進行していくのでしょうか?
④理事会は一部住民の使い走りの様に思われますが、これが一般的なのでしょうか?
⑤現状の理事会に疑問を持ち理事を辞退したいと思いますが、もし辞めた場合は何かペナルティーはあるのでしょうか?

管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。
ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。

ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。
管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。

上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html
「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」

当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。
(1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか?
(2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか?
(2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか?
(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

20年での機械式駐車場の更新は適正でしょうか?

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションには約200台分の機械式駐車場があり80%以上が使われていますが、最近故障が増えてきてさらに駐車場パレットの錆も酷くなってきたので、管理会社にペンキ塗装の見積もりをお願いしたところ、ペンキ塗装だけで1千3百万円との見積もりを貰いました。

さらに管理会社からは設置からもうすぐ20年になるので、塗装をするなら機械式駐車場を最新型に更新した方がよいとの事で、2億7千万円も 見積もりが出ています。

質問ですが、機械式駐車場は20年程度で更新するのが一般的なのでしょうか?
また200台分で2億7千万円の見積りは適正なのでしょうか?

理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。

内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。

この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。
この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。

管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。
この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?

管理費の滞納督促

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

久しぶりに投稿します。

皆さんのマンションでは、どのように管理費の滞納督促されていますか?
どうやら外にお住いの方が何ヶ月も滞納を続けているのですが、管理会社が連絡しても無視しているのか、なかなか連絡がとれず支払いが滞っています。

マンションに住んで入ればまだどうにかできると思うのですが、、、。

督促の手が多いに越したころは有りません。
良いアイデアを頂けないでしょうか。

弁護士への委任は総会決議が必要なのでしょうか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

滞納や義務違反などの問題で、法的措置を取らざるを得なくなった場合とか、反対に予期せぬことで訴えられてしまった場合など、弁護士さんに依頼しようということになると思います。
弁護士さんに依頼するときは、総会で承認を得なければいけないのでしょうか。

総会出席票他の提出

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会の案内書に
「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」
と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか?

外国籍の方の排除

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。
生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。
(民泊禁止に関しては既に決議済みです)
理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。
管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか?
国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。
その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。

よろしくお願いいたします。

外構照明の復旧について

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の部屋は1階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障(球切れではない)して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

通常総会での議案説明の担当について質問させて下さい。

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前回議案説明を管理会社にお願いすることについて質問させて頂きましたとこと、皆様から多くの素晴らしいアドバイスを頂きまして誠にありがとうございました。

皆様のアドバイスもあり、今年の総会での議案説明は極力管理会社にお願いするように交渉を始めているところですが、今度の総会では16議案のうち12議案(昨年は2議案だけ)を管理会社にお願いすることで交渉中です。

(1)収支報告、予算案
(2)管理業務依託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)
(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)
(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)
(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)
(6)役員報酬制度の導入
(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)
(8)マンション内のセキュリティ強化(防犯カメラの増設)

上記議案説明を管理会社にお願いしておりますが、私どもマンションはモンスター・クレーマー的な居住者の方かおり、毎年総会で大荒れになることもから、管理会社から下記の様な要請が来ています。

(1)と(8)以外は下記理由で管理組合から説明をお願いしたいとの申し入れです。
(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。
(3)は管理組合自身で長期修繕計画に基づいて説明した方が説得性がある。
(4)は管理組合の意思で値上げするので、管理組合で説明して欲しい。
(5)自身が工事を請負うので、クレーマーからの厳しい質問に耐えられない。
(6)管理報酬の導入は管理組合の中での話なので管理会社は関係ない。
(7)管理組合と組合員との間のトラブルなので管理会社が説明する理由が無い。

要するにモンスタークレーマーからの厳しい追及に耐えられないので、従来通り管理組合が矢面に立って対応して欲しいとの事だと思います。

ただ私どもも輪番制でやむを得ず担当している素人集団であり、かつプロ集団の管理会社には高い業務委託費を払っておりますことから、管理会社にお願いすることに問題は無いと思いますが如何でしょうか?

尚、私どものマンションでは、毎年必ず総会前に30分程度で重要事項説明会が行われています。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

監事の権限

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

監事の権限について質問をいたします。
前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を1時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。
どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。
理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか?
皆様のご意見をお聞かせください。

事務用ロッカーを共用スペースに置くのは総会決議事項なのでしょうか?

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは、昼間9時〜17時の間、管理員が常駐して受付業務をしています。
マンションの近辺にはクリーニング店が無いことから、受付でクリーニングの取次ぎサービスをしていますが、取次ぎサービスの時間帯が9時半から16時半と短いことから、利用者より不便との話が出ていました。
利用者からは、クリーニングを出すのは出勤する朝7時〜8時に、引き取りは帰宅時の19時〜21時に対応して欲しいとの要望が出ていました。

このため理事会で改善案について議論していましたが、ある理事の方から市販の事務用ロッカーを購入し、クリーニングを出す際はそのロッカーに入れ、出来上がったらクリーニングをロッカーに入れ、そのロッカーのキーをポストに入れておくものです。
理事会として、この改善案は数万円の事務用ロッカーを雑費で買えば出来ることから、直ぐに試行してみようとの話になりました。
ただ管理会社から、クリーニング引き継ぎサービスの委託業務契約書の中のクリーニング取次ぎサービス時間変更になり、更に共用スペースにロッカーを設置するので特別決議になるのではとの話が出ています。
数年前に自動販売機を設置する際は管理会社のアドバイスで特別決議で決議しました。

ただ、次の通常総会まで半年以上あり、改善案が数万円で実施できること、さらに実際の取次ぎ業務は従来通りの時間帯で、ロッカーを使わない方は従来通り受付にクリーニングを出せば良いので、理事会決議だけで実施してもよいのでと思います。

管理会社が言う通り、ロッカーの設置は総会決議事項で特別決議が必要なのでしょうか?

大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。
具体的なクレームの内容は以下の2つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。
(1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ2枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。
→事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で3種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。
(2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。
→玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。

上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。
理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。
私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。

この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう?
ご意見を宜しくお願い致します。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

毎回、総会が大揉めに揉め予定を2時間以上もオーバーします。

順番で 理事会役員役員に決まり、住民側で総会に出席しましたが、一部住民から集中砲火を浴び、大揉めに揉めていました。 次の総会は私が理事として集中砲火を浴びる?事になるので前回の総会の議事録を読み返していますが、理不尽な要求に理事側はただ謝るだけで終始住民ペースでした。 具体的なやりとりを議事録から拾うと Q1:(旧理事長:A)理事長時代に清掃・植栽共に地元の業者に変更し、費用を7割に下げた。ところが今期は理事会の判断で大手業者にスポットで清掃・植栽を依頼したが、これでは折角のコスト削減効果が無くなる。 A1:(理事長:B)本件については理事会として、日常の清掃・植栽作業・・ Q2:(旧理事長:A)理事長は司会に徹しろ!担当理事から回答しろ! A2:(担当理事:C)担当理事の〇〇です。理事会としてマンション内の汚れが目立ち、植栽も荒れている事から・・・ Q3:(旧理事長:A)全然説明になっていない!清掃については切替てとても綺麗になり、植栽も地元に頼み・・。 A3:(理事長:B)理事長として私が判断して・・ Q4:(元理事長:D)これも説明になっていない。スポットで頼んだ業者の信用調査は・・ A4:(担当理事:C)説明になって無く申し訳ありません。業者については管理会社に依頼して・・ A4+(フロント:E)当社が使っている業者を理事会に紹介しただけで、推奨したことはありません。 Q5:(元理事長:D)予算を50万円オーバーしているが規約違反であり、臨時総会が必要である。・・ A5:(理事長:B)理事長として責任を感じております。ただ既に終わった事ですので・・ この様なやりとりが延々と続き総会が2時間以上オーバーしましたが、回答に対しては、質問者の仰る通りですとの姿勢でひたすら耐えていました。 そこで質問ですが ①皆様の総会でもこの様な理事会側が言われた放題でただ耐える進行は普通なのでしょうか? ②上に書きました清掃・植栽の問題指摘は質問者側の言い分が正しいのでしょうか? ③もし私達のマンションが特殊な場合、皆様はどの様に進行していくのでしょうか? ④理事会は一部住民の使い走りの様に思われますが、これが一般的なのでしょうか? ⑤現状の理事会に疑問を持ち理事を辞退したいと思いますが、もし辞めた場合は何かペナルティーはあるのでしょうか?

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さくら さん

管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。 ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。 ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。 管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。 上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。 記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日) https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/ 「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」 プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18 https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html 「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」 当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。 (1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか? (2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか? (2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか? (4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

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asaka50 さん

理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。 内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。 この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。 この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。 管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。 この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?

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白雲 さん

管理人への携帯電話貸与と使用法について

今年3月から管理会社の業務委託先が変更となりました。 これまでは管理人とはべつに清掃担当者がいましたが、新しい管理会社は管理人が清掃も担当することになりました。 理事長が経費削減として管理会社と決めたそうです。 ところが、実際には管理人室が不在になる事が多いため不都合が生じるとして、 ひと月もしないうちに理事会で管理人に携帯電話を貸与することに決めたそうです。管理組合は法人化していないので携帯電話の契約はできず、管理会社が代行契約をおこない、諸経費は請求にされることになります。 その携帯電話貸与については理事会議事録にも、その直後の別件で開催された臨時総会でも議事案にも記載されてましたが、その臨時総会の席で、貸与する携帯電話は管理人の不在時は理事長が使用すると、議長である理事長が付け加えました。席上でそれならなば、きちんと使用方法をきめて議題にあげるべきではないか?との意見がだされましたが、理事長は「管理人室から掛けることはほとんどないが、これまで自分で携帯を使ってきたんですよ!」と怒鳴り、うやむやに終わりました。議事録にはやはり理事長使用の件は記載されおらず、契約方法については適切な方法を調査中と書いてあるのみ。でも、実際には臨時総会時点で携帯は渡されて使用されています。その後の報告もありません。貸与も理事長使用も決してNGではないかと思われますが、大義名分だけで住民に告げないのはだまさえれているような気がします。現・理事長は独断専行でいつも報告だけ、議事録も自分にとって都合が悪い質問や意見は載せません。こういう行為は理事長なら許されるんでしょうか? ちなにみ、長時間の管理人不在に支障ありという意見の出どころは明確ではありません。理事長が“ご意見として”と言っただけです。 長ったらしくて申し訳ありませんが、どなたかご意見・ご教示をお願いいたします。。。

Thumb default icon 2
エシール さん

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。 今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。 私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。 下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?  この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか? 管理規定 総会決議事項として十一があります。 一 ・・・・・・ 二 ・・・・・・ ・ ・ 十一 その他管理組合の業務に関する重要事項 以上

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さん

値上がり対策について

昨年、現行植栽管理業者さんから契約を辞退され、金銭面で解決が出来なかったため、他の業者さん3社から見積もりを集めたところ、どちらも現行の2,5倍~3倍の金額でした。そのうち2社は組合員からの紹介、直接の見積もり依頼でしたので、恣意的に横並びの金額に操作されたことは考えられず、リアルな相場の高騰なのだと思います。 検討に時間がかかり、結果的に昨年は1度も植木屋さんによる剪定は行わずに終わりました。管理員さんが手の届く範囲は切って下さったそうで、さほど見苦しくない状態を維持できています。 「業者さんによる剪定は2年に1回でも大丈夫なのでは?」と申したところ「我々は伸びた枝を見慣れているが、外部からは管理が行き届かないマンションという印象を受けるだろう。」というご意見もあり、従前どおり1年に1回の剪定間隔を維持する方向で、新しい植栽管理会社さんと契約する運びとなりました。 今後も同様の値上がりに直面した場合に備えての質問です。 消防設備点検など法定されているものは間隔を伸ばすことはできませんが、他に間隔を伸ばしてみたが大丈夫だったとか、以前は行っていたが廃止しても問題なかった管理がありましたら教えてください。 また、資産価値に影響を及ぼさない「削りどころ」のアイデアがございましたら教えてください。 また、逆に節約目的で廃止したら、かえってマンションの資産価値が下がってしまったとか、やはり再開したなどのご経験があれば、お聞かせ願えませんでしょうか? よろしくお願いします。

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三毛猫 さん

総会の決議成立要件の緩和

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。 総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。 ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。 区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。 現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

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PLT さん

管理者解任事由

区分所有法25条2項 に、 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。 どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。 判例を紹介戴ければ有り難いです。

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えびす さん

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。 ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。 ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。 喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。 ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。 ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか? ◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが? ◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが? ◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

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竜巻 さん

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。 組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。 複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。 複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。 (1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか? (2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか? (3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか? 宜しくお願いいたします。

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