Thumb default icon 2

    質問

管理業の委託

管理組合の会計

通帳の名義変更が遅い

13

    Thumb icon tetu

    質問

住まいのトラブル

管理組合の運営

居住者が玄関ポーチ内に防犯カメラを設置

29

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

大規模修繕工事

管理人への携帯電話貸与と使用法について

55

    Thumb default icon 2

    質問

管理業の委託

管理組合の運営

共用部分の鍵の保管について

68

    Thumb 6f30304e 3507 497e a07e e21d1ab04bb5

    質問

管理業の委託

管理組合の運営

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

176

    Thumb default icon 2

    質問

建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(3)

0

    Thumb cip

    質問

大規模修繕工事

特殊建築物定期調査

9

    Thumb default icon 1

    質問

その他

宅配ロッカー 暗証番号の管理方法

4

    Thumb 57 33

    質問

管理組合の運営

管理規約

問題児の理事を辞任させる方法はありますか?

52

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事周期

87

scroll down
理事会より総会では「役員候補者としない」と通知されました。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの理事会の理事は、基本は立候補制で、足りない場合に輪番制で任命されますが、最近数年間立候補者はいませんでした。
私は管理組合には色々と改善提案を行なって参りましたが殆ど改善されない事から、来期ので理事会の理事募集応募し立候補しましたが、理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知されました。
理事会に理由を聞いたところ、輪番制の理事候補が既に決まっているので、役員候補者は遠慮下さいとの事でした。

管理規約では「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」とありますので、理事会の判断で勝手に立候補した理事候補を除外するのは規約違反だと思います。
来週に総会ですが、私の名前が無い総会資料が既に配布されています。

私としては理事会に入り組合活動の活性化を図りたいのですが、この様な場合どの様に対応すればよいのでしょうか?

本サイトのルール変更を提案します

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

6.25付「伸びたエレべーターのロープ」を投稿した「ぺっちゃ」です。9人もの方から回答を頂き深謝します。個別での返信をまとめ、ひとつの提案とさせて頂きます。昨日やっと定期総会が終わりました。1年前の定期総会は、出席・委任状・議決権が56%止まりで特別決議は流れ。しかしその総会で、CIPを第1回大規模修繕のコンサルに決定し、同時に私が理事長になり、今回の定期総会では出席(委・議含む)は89%へ劇的に伸びました。前総会後、管理会社大手の住〇が「管理費100万円値上げか撤退か」を迫り、我々は撤退を選択。管理会社変更のコンサルも重ねてCIPに依頼。昨日の総会で200万円の管理費削減を報告した所です。この激動そのものの1年間、理事会は年24回(前年は7回)をこなし、A3の新聞を17回発行。団地型の管理規約も単棟型に。来年2月には大規模修繕の足場組みです。今期理事会も既に年24回の理事会開催を決定。振り返ればCIPの優秀なメンバーにはホントに頭が下がります。さて前置きが長くなりましたが本題です。このサイトには、理事会にかける前に多くのアドバイスを頂き深謝です。そこで今回の問題となっているA氏の事です(名指しは止めて、の声に従います)。実は私は2年前まで新聞社の社長をしていたのですが、一番困るのは投書者や取材先等の「なりすまし」でした。しかし巧妙な「なりすまし」でも文言の隙間から正体を見抜くのが仕事です。文章というものには隠しきれないものがあるのです。A氏が管理組合と争いながら違法のベランダ喫煙を強行した記事を見て「管理組合の人間ではない」と分かり、更に温かい忠告者に呼び捨て返信するのを見て、疑念が膨らみました。そして今回のエレベーター問題での投稿からは、私の職業的確信として「この人は管理会社の方で、おそらくフロントで、このサイトで憂さ晴らしをしている」という判断に至りました。結論です。回答者は回答者として確認・登録された人物に限定すべきです。匿名では2チャンネル化します。素晴らしいサイトに2チャンネルが潜り込まないようすべきです。全国各地の管理組合から「うちではこうだった」という素朴な体験報告が集まるのが目標だったのでしょうが、体験報告が体験にとどまらず、匿名を鎧に、「回答者」として「無知非自覚の他への評価者」に背伸びする現象も問題です。どうかご検討くださるよう願います。

マンション打診検査

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちわ。
2008年に新築された大型マンション(約200戸)です。
場所は大阪府内です。
今後大規模修繕を検討する前に、外壁タイルの打診検査(ブランコ)を実施検討したく思います
皆様の経験より、最適な業者様をご紹介して頂けないでしょうか?
管理会社が頼りないので修繕委員会のメンバーで検討進めたく思っています。
宜しくお願いします。

管理費にアーケード通行料と称する費用を徴収されることは合法でしょうか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が現在居住しているマンションは、2006年に分譲されたものでアーケードがある商店街に面しています。これまで10数年間、入居当初のどさくさに紛れて、管理規約にアーケード通行料を負担しなければならないと規定されていました。その道路は市道で、支払先はアーケード組合という商店主からなる組合です。マンション管理組合とアーケード組合との覚書・契約書は一切なく、一方的に区分所有者が支払わなくてはならないとされています。市道に出入りするだけで通行料を負担しなければならないのは不法行為ではないかと思いますが、全国的に見てもそのような例はあるのでしょうか?なお、アーケード組合の定款には、組合員は商店主しかなれないようになっています。近隣の同じ状態のマンション管理組合は支払っていません。

複合棟マンションの会計 他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

再度質問させていただきます。
平成15年竣工 30階建、高層マンションに住んでおります。
商業棟、地下駐車場(公共駐車場)含むマンションです。

会計資料を見てもわかりづらく、収納口座と保管口座が 全て一緒になっております。以前 口座を住宅棟、商業棟、地下駐車場棟に分けて欲しいと意見しましたが、それはできないとの事でした。
複合棟の場合は、棟別に 口座を分ける事は しないものなのでしょうか?

今年度 以下の計画修繕工事が実施される予定です。こういった工事は するものなのでしょうか?
・店舗用電子メーター更新900万円
・店舗用給水、中水メーター更新工事440万円
この2工事は、16年経過した為だそうです。

・住宅棟給水ポンプ更新工事1030万
・排水ポンプ更新工事225万
この2工事は、過去にオーバーホールしたり、異音が発生した為だそうです。
・火災感知器等交換工事380万
消防設備点検で指摘されたとの事です。

インターホンの件で質問させていただき、貴重なご意見をありがとうございました。よく資料を見たところ、管理会社からは、高層タワーマンションであり、内部の配線を耐火性のある特殊な仕様にし、施工に時間を要し費用が高くなるとありました。竣工当初のものが故障したとしても部品が無く、故障してからだと長期間使用できない為 防災面からも考えてだそうです。消費税が上がる前にとも書かれています。

管理会社の言っていることを信じられず 何度も質問をして申し訳ございませんが お教えいただけると助かります。
宜しくお願い致します。

管理人の有給休暇

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションの管理会社は、独立系G社の子会社です。
管理人業務仕様書の項目についての質問です

管理人の休日の項目の中で、土日祝日や夏期・年末年始休暇以外に「管理人に与えられる休日 労働基準法第39条第1項の労働日を基準とする」
管理人に与えられる休日が3日以上連続する場合は代勤者をもって管理業務を行う、管理人に与えられる休日のため週の基準時間に満たない場合があっても費用の清算は行わないとあります。

要は、管理人が有給休暇を取っても管理組合は、委託費を全額払わされています。
一般的なビジネスでは派遣社員や業務委託社員の有給休暇の費用を負担することは、まずないと思います。
親会社がHPで公開している仕様書には、このような項目はありません。

数々の問題行動から、最近やっと交代しましたが、5年ほど勤務していた管理人が目いっぱい有給を取っており、委託費が実質値上げ状態になっていました。

有給休暇の費用は、管理組合として負担しないことを(負担するとしても上限〇日など)要求することは非常識でしょうか。

機械式駐車場について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは平成19年に竣工で59戸のマンションです。
駐車場は機械式で59戸全戸に割り当てられている専用使用権の駐車場です。
最近高齢化が進み40軒が駐車場を使用していますが、13戸が使用しておらず、
今後駐車場の修繕費が多くかかる事から、使用者だけで駐車場の費用を負担してほしいとの意見が出ていて来ています。
さらに駐車場を使用しないところが増えてくる傾向であり、使用者のみで負担という方法がとれるでしょうか、ご意見を頂ければ有難いです。

管理会社と理事会主導型で困っています。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
平成15年に竣工した30階タワー型マンション に住む者です。
竣工当初から 管理会社と担当者が代わっておらず、担当者と理事長との繋がりも密であります。
毎年総会に参加しますが 少人数で高齢者が多く、例年顔ぶれもほぼ変わらず、ほぼ管理会社任せになっております。

今年度の総会資料の支出項目の中で、自家用発電機負荷試験という項目があり、平成26年度 12期から75万円計上されております。
管理会社からは 法令点検ですので 年一回行うとの事です。点検すらしているのかもわかりません。
機械室のワット数を調べてもらった所 320kwだそうです。この金額は 妥当なのでしょうか?


今期 各戸インターフォンも取り替えるとの事で、パナソニック製品 5500万円程の計上されております。212戸あります。 型番を教えて欲しいと管理会社に言ったところ 理事長に口止めされているから言わなくてよいとの返答でした。

煩わしい者は、厄介者扱いされて 全くと言っていいほど 情報の一つももらえません。
一住民であり、一戸の家主であります。自分の財産を守りたいのですが、管理会社と理事長、理事会主導型ですので 何一つ意見が通りません。
どうしたら 情報開示してもらえるのでしょうか?
何か手立てがありましたら お教え頂けないでしょうか?
理事会は、輪番制と言いながら主要メンバーは 変わらずじまいです。どうしたらよいのでしょうか…

お忙しいところ恐縮ですが 宜しくお願いいたします。

理事長と修繕委員長の兼務について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは地方都市の40数戸のマンションですが、2回目の大規模修繕を検討中です。
昨年10月に臨時総会を開き修繕員会の設立について承認可決されました。
修繕委員会設立の理由としては、①大規模修繕は長期間となるので担当を固定化し継続性を持たせる ②調査検討するする諮問機関(委員会)と議決機関(理事会)の機能を分離させて理事会の負担を減らすとのことでした。
また臨時総会で「修繕委員会の募集をかけて、人員が集まらなかった場合はどうするのか?」との質問に対して「その場合は現理事会でコンサル業者を選び、定期総会に提案するところまでは行う。それ以降は次期理事会にお願いする形となる。」と理事長が回答されました。

その後、修繕委員会の募集が行われ、修繕委員会のメンバーの報告がされましたが修繕委員5人中4人が理事会役員となっていました。また理事長が修繕委員長になっていました。
機能を分離するとのことでしたが、委員会設立後は理事会の際に新たに修繕委員となった1名が出席し、大規模修繕に関する議題に参加する形をとっていました。
今年の5月には新年度の理事会になりましたので、形の上では現在は理事会と分離していますが、現在も理事会の際に修繕委員会が参加し、合同で協議するという形に変わりありません。

ご意見を伺いたいのですが、委員会メンバー5人中4人が理事会役員で修繕委員会が成立と言えるのでしょうか?理事会と委員会の機能を分離しているようにも思えません。
また約半年の間でしたが、理事長が修繕委員長を兼務していたのはどうなんでしょうか?理事長が設計士さんや建築関係の仕事をされているのなら委員長と兼務は問題ないとは思いますが、そうではありません。

なんとなく、おかしいように感じましたので投稿させていただきました。




伸びたエレベーターのロープを詰める??

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月5月25日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。
改めて状況を概述します。築18年目と築16年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは2基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのCIPに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで2台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。
(ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。)
その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答(フルメン契約切れは9月末)。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です(私=理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です)。
契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

管理会社との話し合いについて

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

高額な管理委託費に疑問を持ち、理事会でコンサル導入を提案しました。
今後はコンサルに査定してもらった結果を元に管理会社と管理委託費削減に向けた話し合いをするつもりなのですが、まだコンサルすら決まっていないのに早々に管理会社側が上司を連れて話をしたいと言ってきました。

これは素直に話し合いに応じた方が良いのでしょうか?

自主管理を進める上での課題

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは竣工後、2年目から自主管理を運営してきましたが
世代交代が進むにつれて、当初の意気込みが薄れてきています。
理事長も毎年輪番制で交代される事から、中長期の視点で管理・運営
する上での課題も指摘されております。

ついては、理事会内部に長期管理計画委員会なるものの設置を
検討しておりますが、注意する点等ありましたら、教えて下さい。

又、外部のコンサルタント事業者を活用に当たっても、注意点等
ありましたら、教えて下さい。

管理会社のリプレイス

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社のリプレイスを考えております。
現在、管理者管理の為、会計理事の会計士への丸投げや不透明な管理業務の支出、オーナーの管理組合への関与の排除等々、総会屋的な総会が続いております。
管理会社のリプレイスを実施された方の現行管理会社の見極め方や、リプレイス先の管理会社の見極め方に関して、意見交換が出来れば嬉しいです。

総会資料の修正

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜2000年

団地型マンションです 10前に1500世帯へ総会資料が配布されました
(開催日.議案と解説資料)7割の1060世帯が、議長への委任状 300世帯が議決権行使の事前提出で 当日参加者は100名です、委任状及び議決権行使書回収後に、判断が覆るような議案内容の
修正資料が配布されました 事前提出者に確認ないまま閉会しました 法的に問題ではないか

ガス漏れ警報器の設置数と部屋数の関係

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております

ガスを使っている台所の上には
当然ガス漏れ警報器が必要と考えますが
他の部屋への設置は必要なのでしょうか?

各部屋にはガス栓があり当然必要と考えておりましたが
センサーも1万近くし高いので
一つあればいいのでは?との意見も他の理事から上がっております

皆さんのマンションは
どうなっておりますか?

法律で付けないと駄目と規定されていれば
当然栓のある各部屋につけますが
努力義務くらいでしたらば台所だけで
十分だと思ってしまいます。

4k、8kテレビ対応

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年(2005)、585戸、高層マンションです。
現在、地デジ、BS、パーフェクトTV対応となっています。
理事会による検討では、左旋コンバータ方式採用でコンバータ、単価28万円が324台必要、費用9000万円と、の報告でした・
戸当たり15万円です。
こんなに費用がかかるのですか。

どこに検討してもらうのが良いでしょうか。

管理会社の範囲

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理会社が自社以外の指定工事会社に発注したら手数料が発生するといっております

専有部トイレ便器の取替え工事、理事会便りへの掲載

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

①居住者から、トイレの便器の取替えを、個別に頼むのではなく管理組合で一括募集し、工事業者の選定と紹介をしてくれとの意見があり理事会で協議、理事会としては、専有部の工事であり各自要望や予算も違う、業者の紹介にしてもその会社が妥当かどうかなどの判断はできない、あくまでも個人的に対応すべきで管理組合としては対応できない旨を居住者に伝えた。理事会の対応としては間違っていないと思いますが、それに対して居住者からはそれでは自分で募集案内の掲示文を貼り、募集を行う、業者も自分の知っている業者を紹介する、と言ってきたが、マンション内で個人的に営業とみられるような活動が可能なのか、掲示文は貼ってもよいのでしょうか。
②同上の件で、本人から自分の今回の要望をなぜ理事会便り(マンション内に掲示する毎月の理事会報告)に掲載しない、との話があった。理事会としては管理組合として業者を紹介するというようなことになれば理事会便りには掲載するが、専有部のことであり業者の紹介はできないという結論なので、本人にその結果を報告すれば掲載する必要はないではないかと、話したが納得いかず居住者全員に自分の要望を知らせるべきだと言っている。この場合掲載すべきだったのでしょうか。

モンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションはクレーマーが多く、総会はいつも大荒れとなります。
前期の総会では、修繕積立金の値上げを提案したところ、クレーマーから猛烈な反発を受け紛糾し、この議案だけで2時間以上も質疑応答が続きました。
特に強硬な1名のモンスタークレーマーは同じ様な意見・質問を執拗にに繰り返していたことから、最後には他の仲間のクレーマーから制止され、やっと採決出来ました。

そのモンスタークレーマーは総会後から半年以上、修繕積立金と管理費等迄も未払いを続けていましたが、先月突然未払分全てを支払い、さらに来期の理事に立候補してきました。

理事会としては、モンスタークレーマーの理事会への加入には強い拒否反応がありますことから、「最近までの管理費等の未払い」を理由に理事立候補を認めない旨を通知しました。
ところが、モンスタークレーマーからは、管理費は既に全額払っていることから、通知の撤回を要求してきました。

さらに通知を撤回しない場合は、組合員の権利を制限する理事会を提訴するとの申し入れがありましたが、このような事で提訴されるのでしょうか?

理事会としては、そのモンスタークレーマーだけは理事会から排除したいと考えていますが、今回のケースでは、管理規約、細則類で理事の立候補を阻止する条文がありませんことから、過去の管理費未納を理由にモンスタークレーマーを排除するのは難しいのでしょうか?

理事会としてはどの様に対応すればよいのかをアドバイスいただければと思います。

給水ポンプにおける管理会社の産業廃棄物処理代金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

給水ポンプのオーバーオールで、未だに決着出来ていない初心者理事長です。
管理会社の見積りに修理後の産業廃棄物処理代金4万とあり、高価部品などで、組合で保管するので、4万引かないでと言ったのですが、元請が処理すると、言い張ります。
そもそも、修理をポンプ会社の下請けに出して,おそらくその会社が持ち帰ると思うのですが、そうだとしたら、それって,産業廃棄物処理,運搬の法律違反ではないかと思うのですが,管理会社がお金を取って処理するのなら、産業廃棄物処理及び運搬業者に出さなければならないのでは?
ご存知の方よろしくお願いします。

管理会社委託業務費の一般管理費10%と管理報酬5%の妥当性について

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。
その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。

各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。
これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。
さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか?

各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか?
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか?
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか?

自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私もこのサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近質問に対して少し無責任な回答が増えているなぁと感じています。

例えば「公開空地への自転車置場増設工事の実施」についての質問に対して以下の回答がありました。

(1)「理事会は、過去の総会で認められていない事業を検討することはできません。 」として事業の検討自体を不当と言っている様に読めます。
駐輪場の増設などの事業の検討の可否すらも総会決議事項と勘違いする様な言い方を区分所有法の根拠も無く一方的に書き込むのは如何なものかと思います。

(2)「防犯に配慮して常に施錠されている公開空地の駐輪場化を阻止する為に行政に通報」とのアドバイスもありましたが、もし行政がコンプライアンス違反と判断すれば施錠を止めなければならず、質問者が心配している防犯の問題が出てくることに言及されておりません。

この様に質問者に寄り添わず、自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えている様に感じておりますことから、是非アドバイザー方のバランスが良い回答を引き続き期待しております。

駐車場使用料の未収トラブルについて管理会社の責任は?

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。
発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。

本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。
当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。

駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると
(1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは?
(2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか?
(3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか?
(4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか?
(5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか?

過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

区画所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、定期総会が開催され、管理会社との「管理委託契約の更改」の議案が提出され、人件費の値上げ、一般管理費の増額(5%→10%)について賛成多数で可決されました。

ところが、総会後に一部の区画所有者より、総会前の重要事項説明会で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘がありました。

この件を管理会社に問い質したところ、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従って、下記について説明し問題なしとの見解でした。
(1)業者の商号又は名称、住所、登録番号と登録年月日
(2)管理事務対象のマンションの所在地、部分に関する事
(3)管理事務の内容および実施方法
(4)管理事務に要する費用並びにその支払い時期及び方法
(5)保証契約、免責、契約期間、契約の更新に関する事項

上記の内容については説明する義務があるので、サービス内容の変更等については説明しているが、一般管理費の増額(5%→10%)については業務内容の変更ではない事から説明する必要は無いとの見解でした。

確かに管理会社が言う通り一般管理費の増額(5%→10%)は、総会議案で提出し詳しく説明しておりますので、重要事項説明会での説明は不要との見解を、クレームを言ってきた区画所有者に伝えたところ、明確な法令違反なので国交相の相談窓口に通報すると言われています。

質問ですが、クレームを言う区分所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

マンションと個人の「個人賠償責任保険」を合わせて保険請求出来ますか?

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションとして加入している「個人賠償責任保険」とは別に、個人でも火災保険に付帯している「個人賠償責任保険」にも加入しています。

仮定の話ですが、もし水漏れ事故が発生した場合に、マンションとして加入している「個人賠償責任保険」で保険請求し、さらに個人で加入している「個人賠償責任保険」でも保険請求する事が出来るのでしょうか?

マンション総合保険の更新を迎えますが、個人賠償責任特約を継続すべきでしょうか?

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方のマンションの管理組合が加入している「マンション総合保険」が5年目の更新時期を迎えますが、特約の「個人賠償責任保険」保険料が大幅に値上げされることから、理事会として「個人賠償責任保険」を継続するかどうか議論しています。

多くの組合員の方はマンションとして加入している「個人賠償責任保険」の存在を知らず、当方のマンションでも発生している漏水事故の修理・補償には個人で加入している「個人賠償責任保険」を使っているケースが多くあります。
(管理会社経由で漏水報告はありますが、その住民に対してマンションの「個人賠償保険」のことはアナウンスしていません。)

一方で保険の存在を知っており個人では保険に加入していない賃借者の方は、漏水事故での保険請求だけではなく、賃借人の子供がマンション外で起こした自転車事故での補償・修理代まで要求してきて保険請求した例もあり、理事会で揉めたことがあります。

この様に大半の組合員の方は個人の火災保険で加入している一方、保険の存在を知り敢えて個人では保険に加入しない組合員・貸借人もいる不公平な状況を解消するため、今回の更新では高額な費用となる「個人賠償責任保険」を止めようとの意見が出ています。

皆様のマンションでは、「個人賠償責任保険」についてどのように考えておられますか教えて頂けますと助かります。

本サイトのルール変更を提案します

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

6.25付「伸びたエレべーターのロープ」を投稿した「ぺっちゃ」です。9人もの方から回答を頂き深謝します。個別での返信をまとめ、ひとつの提案とさせて頂きます。昨日やっと定期総会が終わりました。1年前の定期総会は、出席・委任状・議決権が56%止まりで特別決議は流れ。しかしその総会で、CIPを第1回大規模修繕のコンサルに決定し、同時に私が理事長になり、今回の定期総会では出席(委・議含む)は89%へ劇的に伸びました。前総会後、管理会社大手の住〇が「管理費100万円値上げか撤退か」を迫り、我々は撤退を選択。管理会社変更のコンサルも重ねてCIPに依頼。昨日の総会で200万円の管理費削減を報告した所です。この激動そのものの1年間、理事会は年24回(前年は7回)をこなし、A3の新聞を17回発行。団地型の管理規約も単棟型に。来年2月には大規模修繕の足場組みです。今期理事会も既に年24回の理事会開催を決定。振り返ればCIPの優秀なメンバーにはホントに頭が下がります。さて前置きが長くなりましたが本題です。このサイトには、理事会にかける前に多くのアドバイスを頂き深謝です。そこで今回の問題となっているA氏の事です(名指しは止めて、の声に従います)。実は私は2年前まで新聞社の社長をしていたのですが、一番困るのは投書者や取材先等の「なりすまし」でした。しかし巧妙な「なりすまし」でも文言の隙間から正体を見抜くのが仕事です。文章というものには隠しきれないものがあるのです。A氏が管理組合と争いながら違法のベランダ喫煙を強行した記事を見て「管理組合の人間ではない」と分かり、更に温かい忠告者に呼び捨て返信するのを見て、疑念が膨らみました。そして今回のエレベーター問題での投稿からは、私の職業的確信として「この人は管理会社の方で、おそらくフロントで、このサイトで憂さ晴らしをしている」という判断に至りました。結論です。回答者は回答者として確認・登録された人物に限定すべきです。匿名では2チャンネル化します。素晴らしいサイトに2チャンネルが潜り込まないようすべきです。全国各地の管理組合から「うちではこうだった」という素朴な体験報告が集まるのが目標だったのでしょうが、体験報告が体験にとどまらず、匿名を鎧に、「回答者」として「無知非自覚の他への評価者」に背伸びする現象も問題です。どうかご検討くださるよう願います。

コンサルは雇うべきか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月5~6万円と思ったより高額で戸惑っています。月5~6万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか?また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか? 具体的に教えて頂けると助かります。

管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。
ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。

ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。
管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。

上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html
「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」

当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。
(1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか?
(2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか?
(2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか?
(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。

ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。

ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。
喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。
ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。

ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが?
◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが?
◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

人気の組合員ランキングについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「人気の組合員ランキング」は必要なのでしょうか?
私もたくさんのポイントをいただいて、嬉しいし誇らしくもあります。
しかし最近、「得した」ポイントを得るのが目的のような回答が多く見られます。
他の方の回答と全く同じフレーズを繰り返しているだけとか、質問の内容とかみ合っていない持論を載せるだけとか。
皆さんはどう思いますかなどという質問に、他の方と同じような意見を言うのは構わないと思いますが、アドバイスを求めている質問に、フレーズまで同じ答えをするのは変だと思います。
同じ意見なら、その方に「得した」を入れればいいでしょう。

サイトが活発化しているということとは違う感じを受けます。
以前は質問にみんなで一緒になって考えるというような感じを受けていましたが、最近は自分の得点のために回答している方がいるように思います。

「人気の組合員ランキング」の弊害が出ているのではないでしょうか。
確かに自分の回答にポイントが入ると嬉しいです。
励みにもなります。
それはランキングがなくても変わらないと思います。

アドバイザーの方は、ランキングがある意味信頼度のバロメーターになると思いますが、一般組合員はそんな必要もないのではないでしょうか。

最近「得した」ポイントの意味が本末転倒になっているような気もします。

管理会社と理事長がグルとなってのやり放題を防ぐ手立てはありませんか!

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは現理事長が就任するまでは、住民に寄り添った運営で、住民との関係はとても良かったのですが、現理事長になってから住民の意向を無視する様になり住民からも下記の様な不満が出ています。
(1)費用がかかる新たな事業を検討する場合は、先ず事業を検討することを総会で提案し承認を受けてから次に理事会で検討をする様にしていたのが、無くなりました。
(2)事業の検討の際は必ず住民アンケートを行い、賛成が多数のもの以外は議案化しない事にしていましたが、最近ではアンケートを実施しなくなりました。
(3)トラブル等で住民から理事会への面談要請があった場合は、理事長が直接住民と会っていましたが、現理事長になってから直接対話はなりました。

この様に現理事長に変わってからは理事長による独裁体制に変わり、事業検討の承認無しで、しかも事前アンケート無しで、新たな事業の計画(照明LED化、自動ドア・ノンタッチキー化、使えているポンプの更新、EVスタンド設置、一方で管理費・修繕積立費の大幅値上げ)が行われる様になりました。
特に修繕積立費は国交省の基準に合わせるとの事で3倍以上の大幅値上げで、当家は4000円から14000円(約70m2)と月1万円のコストアップでたまったものではありません。

また上記の様な計画を住民アンケート無しで実施することから、住民からは理事長との直接対話の声が出ておりますが、理事長は住民との対話は一切拒否しております。
理事長の意向で、住民からの質問事項については文書での提出が要求される様になり、それを理事会で諮った後で回答ことから時間がかかり住民の不満は高まるばかりです。

さらに問題なのは管理会社と理事長がグルであることです。
先日住民より、マンション管理士の顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、理事長個人で対応して貰う事で理事会決議していました。
ところが、管理会社の顧問弁護士から理事会に対し、理事会での決議は法的に問題があり無効との見解が示され、結局は管理組合としてクレーマー住民に対峙する事になってしまいました。

この様な、理事長と管理会社がグルとなっての事業のやり放題をやめさせ、修繕積立金を元の水準レベル(若干の値上げは止む無し)に戻すにはどの様な方法があるのか教えていただけないでしょうか?

「管理会社リプレイス検討委員会」設置の件

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。

理事会では「管理会社リプレイス検討委員会」設置の話があり、設置する方向で検討したいと思いますが、その場合の注意点について教えて頂けますでしょうか。
尚、理事会メンバーの大半は今の大手管理会社の継続の意見ですが、住民の方々は独立系の安い管理会社へのリプレイスの意見も多い状況です。

(1)標準管理規約第55条第1項に従った専門委員会を考えておりますが、その場合一般公募の委員と理事会の委員の割合は、理事会側を過半数にして問題ないでしょうか?

(2)仮に専門委員会の答申が独立系管理会社へのリプレイスとなった場合でも、その答申を拒否して現状の大手管理会社の継続で提案しても問題ないでしょうか?

(3)専門委員会の答申を無視する場合、理事会と専門委員会推奨の管理会社のどちらが良いかの住民説明会(両社のプレゼン)の開催が要求されると思いますが開催する必要はあるのでしょうか?

(4)専門委員会にリプレイスに詳しいマンション管理士に入って貰おうと思いますが、その場合の費用はどの程度でしょうか?

以上よろしくお願いします。

自転車事故での9500万円の損害賠償も「個人賠償責任保険」の対象でしょうか?

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

自転車で歩行者の女性をひいてしまった小学生の親に9500万円の損害賠償を命じる判決が出たとのニュースを見ました。

この様なマンション外での自転車事故の場合でも、マンションとして加入している「個人賠償責任保険」で補償されるのでしょうか?

また補償される場合の補償金額の上限はあるのでしょうか?

毎回、総会が大揉めに揉め予定を2時間以上もオーバーします。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

順番で 理事会役員役員に決まり、住民側で総会に出席しましたが、一部住民から集中砲火を浴び、大揉めに揉めていました。

次の総会は私が理事として集中砲火を浴びる?事になるので前回の総会の議事録を読み返していますが、理不尽な要求に理事側はただ謝るだけで終始住民ペースでした。

具体的なやりとりを議事録から拾うと
Q1:(旧理事長:A)理事長時代に清掃・植栽共に地元の業者に変更し、費用を7割に下げた。ところが今期は理事会の判断で大手業者にスポットで清掃・植栽を依頼したが、これでは折角のコスト削減効果が無くなる。
A1:(理事長:B)本件については理事会として、日常の清掃・植栽作業・・
Q2:(旧理事長:A)理事長は司会に徹しろ!担当理事から回答しろ!
A2:(担当理事:C)担当理事の〇〇です。理事会としてマンション内の汚れが目立ち、植栽も荒れている事から・・・
Q3:(旧理事長:A)全然説明になっていない!清掃については切替てとても綺麗になり、植栽も地元に頼み・・。
A3:(理事長:B)理事長として私が判断して・・
Q4:(元理事長:D)これも説明になっていない。スポットで頼んだ業者の信用調査は・・
A4:(担当理事:C)説明になって無く申し訳ありません。業者については管理会社に依頼して・・
A4+(フロント:E)当社が使っている業者を理事会に紹介しただけで、推奨したことはありません。
Q5:(元理事長:D)予算を50万円オーバーしているが規約違反であり、臨時総会が必要である。・・
A5:(理事長:B)理事長として責任を感じております。ただ既に終わった事ですので・・

この様なやりとりが延々と続き総会が2時間以上オーバーしましたが、回答に対しては、質問者の仰る通りですとの姿勢でひたすら耐えていました。

そこで質問ですが
①皆様の総会でもこの様な理事会側が言われた放題でただ耐える進行は普通なのでしょうか?
②上に書きました清掃・植栽の問題指摘は質問者側の言い分が正しいのでしょうか?
③もし私達のマンションが特殊な場合、皆様はどの様に進行していくのでしょうか?
④理事会は一部住民の使い走りの様に思われますが、これが一般的なのでしょうか?
⑤現状の理事会に疑問を持ち理事を辞退したいと思いますが、もし辞めた場合は何かペナルティーはあるのでしょうか?

理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。

内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。

この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。
この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。

管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。
この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?

20年での機械式駐車場の更新は適正でしょうか?

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションには約200台分の機械式駐車場があり80%以上が使われていますが、最近故障が増えてきてさらに駐車場パレットの錆も酷くなってきたので、管理会社にペンキ塗装の見積もりをお願いしたところ、ペンキ塗装だけで1千3百万円との見積もりを貰いました。

さらに管理会社からは設置からもうすぐ20年になるので、塗装をするなら機械式駐車場を最新型に更新した方がよいとの事で、2億7千万円も 見積もりが出ています。

質問ですが、機械式駐車場は20年程度で更新するのが一般的なのでしょうか?
また200台分で2億7千万円の見積りは適正なのでしょうか?

管理費の滞納督促

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

久しぶりに投稿します。

皆さんのマンションでは、どのように管理費の滞納督促されていますか?
どうやら外にお住いの方が何ヶ月も滞納を続けているのですが、管理会社が連絡しても無視しているのか、なかなか連絡がとれず支払いが滞っています。

マンションに住んで入ればまだどうにかできると思うのですが、、、。

督促の手が多いに越したころは有りません。
良いアイデアを頂けないでしょうか。

総会出席票他の提出

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会の案内書に
「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」
と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか?

弁護士への委任は総会決議が必要なのでしょうか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

滞納や義務違反などの問題で、法的措置を取らざるを得なくなった場合とか、反対に予期せぬことで訴えられてしまった場合など、弁護士さんに依頼しようということになると思います。
弁護士さんに依頼するときは、総会で承認を得なければいけないのでしょうか。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

本サイトのルール変更を提案します

6.25付「伸びたエレべーターのロープ」を投稿した「ぺっちゃ」です。9人もの方から回答を頂き深謝します。個別での返信をまとめ、ひとつの提案とさせて頂きます。昨日やっと定期総会が終わりました。1年前の定期総会は、出席・委任状・議決権が56%止まりで特別決議は流れ。しかしその総会で、CIPを第1回大規模修繕のコンサルに決定し、同時に私が理事長になり、今回の定期総会では出席(委・議含む)は89%へ劇的に伸びました。前総会後、管理会社大手の住〇が「管理費100万円値上げか撤退か」を迫り、我々は撤退を選択。管理会社変更のコンサルも重ねてCIPに依頼。昨日の総会で200万円の管理費削減を報告した所です。この激動そのものの1年間、理事会は年24回(前年は7回)をこなし、A3の新聞を17回発行。団地型の管理規約も単棟型に。来年2月には大規模修繕の足場組みです。今期理事会も既に年24回の理事会開催を決定。振り返ればCIPの優秀なメンバーにはホントに頭が下がります。さて前置きが長くなりましたが本題です。このサイトには、理事会にかける前に多くのアドバイスを頂き深謝です。そこで今回の問題となっているA氏の事です(名指しは止めて、の声に従います)。実は私は2年前まで新聞社の社長をしていたのですが、一番困るのは投書者や取材先等の「なりすまし」でした。しかし巧妙な「なりすまし」でも文言の隙間から正体を見抜くのが仕事です。文章というものには隠しきれないものがあるのです。A氏が管理組合と争いながら違法のベランダ喫煙を強行した記事を見て「管理組合の人間ではない」と分かり、更に温かい忠告者に呼び捨て返信するのを見て、疑念が膨らみました。そして今回のエレベーター問題での投稿からは、私の職業的確信として「この人は管理会社の方で、おそらくフロントで、このサイトで憂さ晴らしをしている」という判断に至りました。結論です。回答者は回答者として確認・登録された人物に限定すべきです。匿名では2チャンネル化します。素晴らしいサイトに2チャンネルが潜り込まないようすべきです。全国各地の管理組合から「うちではこうだった」という素朴な体験報告が集まるのが目標だったのでしょうが、体験報告が体験にとどまらず、匿名を鎧に、「回答者」として「無知非自覚の他への評価者」に背伸びする現象も問題です。どうかご検討くださるよう願います。

Thumb default icon 2
ぺっちゃさん さん

伸びたエレベーターのロープを詰める??

先月5月25日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。 改めて状況を概述します。築18年目と築16年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは2基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのCIPに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで2台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。 (ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。) その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答(フルメン契約切れは9月末)。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です(私=理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です)。 契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

Thumb default icon 2
ぺっちゃさん さん

「管理会社リプレイス検討委員会」設置の件

管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。 理事会では「管理会社リプレイス検討委員会」設置の話があり、設置する方向で検討したいと思いますが、その場合の注意点について教えて頂けますでしょうか。 尚、理事会メンバーの大半は今の大手管理会社の継続の意見ですが、住民の方々は独立系の安い管理会社へのリプレイスの意見も多い状況です。 (1)標準管理規約第55条第1項に従った専門委員会を考えておりますが、その場合一般公募の委員と理事会の委員の割合は、理事会側を過半数にして問題ないでしょうか? (2)仮に専門委員会の答申が独立系管理会社へのリプレイスとなった場合でも、その答申を拒否して現状の大手管理会社の継続で提案しても問題ないでしょうか? (3)専門委員会の答申を無視する場合、理事会と専門委員会推奨の管理会社のどちらが良いかの住民説明会(両社のプレゼン)の開催が要求されると思いますが開催する必要はあるのでしょうか? (4)専門委員会にリプレイスに詳しいマンション管理士に入って貰おうと思いますが、その場合の費用はどの程度でしょうか? 以上よろしくお願いします。

Thumb 5f2945df b43b 4cb8 a22c 6afd6ba9cc44
さくら さん

管理会社と理事会主導型で困っています。

初めて質問させていただきます。 平成15年に竣工した30階タワー型マンション に住む者です。 竣工当初から 管理会社と担当者が代わっておらず、担当者と理事長との繋がりも密であります。 毎年総会に参加しますが 少人数で高齢者が多く、例年顔ぶれもほぼ変わらず、ほぼ管理会社任せになっております。 今年度の総会資料の支出項目の中で、自家用発電機負荷試験という項目があり、平成26年度 12期から75万円計上されております。 管理会社からは 法令点検ですので 年一回行うとの事です。点検すらしているのかもわかりません。 機械室のワット数を調べてもらった所 320kwだそうです。この金額は 妥当なのでしょうか? 今期 各戸インターフォンも取り替えるとの事で、パナソニック製品 5500万円程の計上されております。212戸あります。 型番を教えて欲しいと管理会社に言ったところ 理事長に口止めされているから言わなくてよいとの返答でした。 煩わしい者は、厄介者扱いされて 全くと言っていいほど 情報の一つももらえません。 一住民であり、一戸の家主であります。自分の財産を守りたいのですが、管理会社と理事長、理事会主導型ですので 何一つ意見が通りません。 どうしたら 情報開示してもらえるのでしょうか? 何か手立てがありましたら お教え頂けないでしょうか? 理事会は、輪番制と言いながら主要メンバーは 変わらずじまいです。どうしたらよいのでしょうか… お忙しいところ恐縮ですが 宜しくお願いいたします。

Thumb default icon 2
Lotus さん

理事会より総会では「役員候補者としない」と通知されました。

私のマンションの理事会の理事は、基本は立候補制で、足りない場合に輪番制で任命されますが、最近数年間立候補者はいませんでした。 私は管理組合には色々と改善提案を行なって参りましたが殆ど改善されない事から、来期ので理事会の理事募集応募し立候補しましたが、理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知されました。 理事会に理由を聞いたところ、輪番制の理事候補が既に決まっているので、役員候補者は遠慮下さいとの事でした。 管理規約では「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」とありますので、理事会の判断で勝手に立候補した理事候補を除外するのは規約違反だと思います。 来週に総会ですが、私の名前が無い総会資料が既に配布されています。 私としては理事会に入り組合活動の活性化を図りたいのですが、この様な場合どの様に対応すればよいのでしょうか?

Thumb b9043393 4a79 49af a5e5 78b1fca30aa6
青山 さん

マンション打診検査

こんにちわ。 2008年に新築された大型マンション(約200戸)です。 場所は大阪府内です。 今後大規模修繕を検討する前に、外壁タイルの打診検査(ブランコ)を実施検討したく思います 皆様の経験より、最適な業者様をご紹介して頂けないでしょうか? 管理会社が頼りないので修繕委員会のメンバーで検討進めたく思っています。 宜しくお願いします。

Thumb default icon 1
ベリー さん

大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。 さて、大規模修繕工事が6月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。 (1)自動ドア化箇所が計画では1箇所であったものが、2箇所に増えている。 ⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。 (2)EV充電設備の設置 ⇨工事業者より国からの1/2補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。 (3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更) ⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。 (4)廊下の床材(合成樹脂製?)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。 ⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。 (5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。 ⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。 (6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。 ⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。 (7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。 ⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。 (8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。 ⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。 質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。 この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか? ご意見を宜しくお願い致します。

Thumb default icon 2
KUMI さん

理事長と修繕委員長の兼務について

当マンションは地方都市の40数戸のマンションですが、2回目の大規模修繕を検討中です。 昨年10月に臨時総会を開き修繕員会の設立について承認可決されました。 修繕委員会設立の理由としては、①大規模修繕は長期間となるので担当を固定化し継続性を持たせる ②調査検討するする諮問機関(委員会)と議決機関(理事会)の機能を分離させて理事会の負担を減らすとのことでした。 また臨時総会で「修繕委員会の募集をかけて、人員が集まらなかった場合はどうするのか?」との質問に対して「その場合は現理事会でコンサル業者を選び、定期総会に提案するところまでは行う。それ以降は次期理事会にお願いする形となる。」と理事長が回答されました。 その後、修繕委員会の募集が行われ、修繕委員会のメンバーの報告がされましたが修繕委員5人中4人が理事会役員となっていました。また理事長が修繕委員長になっていました。 機能を分離するとのことでしたが、委員会設立後は理事会の際に新たに修繕委員となった1名が出席し、大規模修繕に関する議題に参加する形をとっていました。 今年の5月には新年度の理事会になりましたので、形の上では現在は理事会と分離していますが、現在も理事会の際に修繕委員会が参加し、合同で協議するという形に変わりありません。 ご意見を伺いたいのですが、委員会メンバー5人中4人が理事会役員で修繕委員会が成立と言えるのでしょうか?理事会と委員会の機能を分離しているようにも思えません。 また約半年の間でしたが、理事長が修繕委員長を兼務していたのはどうなんでしょうか?理事長が設計士さんや建築関係の仕事をされているのなら委員長と兼務は問題ないとは思いますが、そうではありません。 なんとなく、おかしいように感じましたので投稿させていただきました。

Thumb default icon 2
5Lの男 さん

マンション駐車場に突然にテントが出現したら

分譲マンションの立体駐車場(2階建て)の1階に画像のバイク用テント?が出現した。規約では細かい事まで記載が無いが、台風等の強風で飛ばされ付近の車損傷につながる可能性もある。また、許可をして流行すれば立駐ではない駐車場などに流行して資産価値の低下にもなるのでは?この様なトラブルの経験はありませんか?教えて下さい。

Thumb dsc04320
マッチャンマン さん

修繕積立金値上げのプロセス

先日の定時総会で管理会社主導による修繕積立金の大幅値上げが可決されました。2ヶ月前に議案の通知があり、有志による説明会の開催も拒否されたうえでのスピード可決でした。このため、例年通り総会出席者はまばらで、賛成票の大半が議決権行使書によるものでした。議決権行使書で賛成票を投じた組合員の中には、議案の中身すら把握せず、取り合えず全部〇を付けて提出した方(自分も今まではそうでした)が相当数いることも確認されています。組合員の無関心と大規模マンションの横の繋がりの薄さに見事つけ込まれた格好となりました。 そこでご質問です。上記決定を覆すために、どのような方策が考えられるでしょうか。ご教授お願いいたします。

Thumb default icon 2
ビックフライオオタニサン さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu

メロディー さん

Thumb 45539474 8aa9 4160 9fc9 917372487dc0

竜巻 さん

Thumb

三毛猫 さん

Thumb 2010.12.3 017

cocoa さん

Thumb default icon 2

クッシー さん

Thumb im000020

美夕 さん

Thumb 6f30304e 3507 497e a07e e21d1ab04bb5

asaka50 さん

Thumb p1010442

さん

Thumb im000008

黒猫 風ちゃん さん

Thumb

このみ さん