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    質問

管理組合の運営

防火管理者とは

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    質問

建物の維持管理

LED見積りの考え方

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    質問

大規模修繕工事

大規模修繕の金額等につきまして。

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    質問

その他

管理業の委託

管理委託契約書の変更内容について

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    質問

管理組合の運営

死亡した区分所有者の議決権行使について

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    質問

管理規約

総則27条 専有部分の改修 の規約改正案について

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    質問

その他

理事会(初心者)です。 理事と理事との個別の連絡についての質問です。

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    質問

その他

管理組合の運営

大規模修繕員会による委託業務評価アンケ-トのその後

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    質問

管理組合の運営

管理業の委託

専有部の鍵

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    質問

その他

管理組合の運営

管理組合による自治会の一括加入について

63

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理事の管理人室入室禁止

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私管理組合理事をしておりますが、諸々と管理組合改善や提案をするためと基本的な情報の実態を知るために、監視室へ入室して管理人と調査をしてきましたが。理事長がいきなり理事会で管理人の業務に支障の理由で入室禁止を提議して理事会で可決してしまいました。それ以後入室が出来ません。但し理事長や管理会社の営業マンや外部の業者が入室している実態は有ります。管理人は管理会社の雇人ですので理事長の意向には逆らえませんから、理事長の言いなりになりますので黙秘です。
その要因は、多分に理事長らが調べられては困る状態があるようです。
この点での管理規約上には一切取り決めは有りません。
その後は全く管理室へ入室できません。理事の仕事への支障もありますし、外部の雇用人管理人の監督監視も出来なくなりまして、また管理人不在時の問題発生時には全く対応も出来ない状態になり困ったおります。
こんな取り決めを何とか解決したいが対応策が有りません。「理事の管理人室入室禁止」無効への対策についてご教授願います。

管理員さん清掃員さんがいるのに、きれいにならない。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの清掃に不満のあるマンションです。管理員さん清掃員さんがいるのにきれいではありません。清掃員さんはゴミ出し等それなりに一生懸命ですが、管理員さんが清掃をしたところを見たことが有りません。管理員さんは、清掃をしないものなのでしょうか?協力して清掃に取り組む方法・改善した例がありましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

床下配管

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

室内床下配管の修理の責任範囲は専有部扱いで区分所有者か、または管理組合となるのかを教えて下さい。管理規約には給排水管は共用部と明記しています。

管理費の滞納が減りません

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションに住んでいない方の管理費の滞納が解消されずに困っています。
管理会社に催促するよう伝えても、連絡が繋がらないとのことです。
1年以上も滞納しているので、繋がらないでは済まされません。

皆様のマンションでこのような場合にどのように解消したのかお教えください。

注意文について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社からの連絡で、組合員から苦情が来ているとのことでした。
平置き駐車場で隣の車がドアを開けるときに自分の車を度々傷つけるので全体の注意として掲示してほしい。但し、心当たりがある方は管理会社に申し出てほしいと必ず1文入れてくれとのことだそうです。
自分では直接苦情を言いに行けないので、相手から申し出ていただきたいとの趣旨のようです。
まるで自首を要請するような内容なので、このまま掲示を許可していいかわかりません。
どうしたらいいのでしょうか。

居住者名簿の書き換え

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

入居時に提出される届出をもって居住者名簿としているマンションです。この度、入居届を現状に合わせた内容にして、再提出を管理組合で各戸に依頼しました。何戸か未提出なのですが、管理会社からは再提出は「任意」なので、催促は出来ませんと言われました。「個人情報」云々と言われますが、出来ないのでしょうか?情報は流しませんが、管理組合として心配です。催促できるかどうか教えてください。

連結送水管及び消火栓ホースの耐圧検査

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から消防設備の下記の見積が出てきました。

連結送水管耐圧検査 1系統 12万円(税別)
消火栓ホース耐圧検査 23箇所 11万円(税別)

消火栓ホースに関しては、交換の見積も出ていて、
消火栓ホース交換 23箇所(処分費含む)35万円(税別)

となっています。

質問は消火栓ホースは耐圧検査が良いのか、交換がよいのか
です。
10年を超え、3年毎に耐圧検査をするとなると、3回実施
すると新しいホースが購入できる金額です。

または、連結送水管も含め、この耐圧検査の料金が高いのか
どうかも確認したいところです。

宜しくお願いいたします。

共有植栽の管理ルール

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共有植栽が多く緑豊かな築15年の大規模マンションです。
長年植栽管理は居住者有志が管理し業者に委託をしてきました。
数百本の植栽は個体管理されていますが、課題先送りで高木が増え色々な問題が居住者から寄せられています。
日照、生育不足、落ち葉、枯れ、倒木、害虫毛虫などなど対策要請が住民から寄せられています。
共有部でありながら専有している勘違い居住者もいるなかで、ルール作りを考えています。
アドバイスを下されば幸いです。

組合員に一切説明なく800万円もの工事が実施されてしまいました

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築19年 約120戸のマンションです
管理規約は原始規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

前期の総会で「次期事業計画(案)」
駐車場アスファルト工事(予算案参照)として、普通決議で事業承認されています。
予算案の表には、駐車場アスファルト工事として1000万円計上されています。
組合員に与えられている情報はこれだけです。工事の必要性や工法、実施業者については一切情報がありません。
この工事は、過去3年間総会で事業承認を受けていますが、敷地内アスファルトに傷みがないこと、工事費用が高額であることから、当時の理事会では工事実施が見送られてきたそうです。
それが、今年になって急に「アスファルト工事を実施する」と理事会議事録に記載がありました。理事会議事録は掲示板への掲示のみなので、ほとんどの組合員がこのことを知りませんでした。
一部の組合員で「工事の必要性を説明して欲しい」「ほとんどの組合員が工事実施を知らないので、きちんと説明してから決議を取って欲しい」と理事会に要望書を提出しましたが、全く回答がありませんでした。
要望書提出後の理事会議事録には「総会で承認を得た案件なので、説明会は不要とした」と書かれていました。
実際の工事費用は1000万円ではなく800万円だったようです。

組合員が管理会社に確認したところ、アスファルト工事実施にあたり、アスファルトの傷み具合は確認していない、工法や実施業者についても検討していない、理事会の方から工事を実施したいと依頼があった、と答えたそうです
当マンションの修繕積立金は不足しています。

教えていただきたいことは次の二つです
①当マンションの管理規約からすると、この事業は本来、特別決議の案件でしょうか?その場合は、再決議の必要がありますか?
②事業承認を受けているとしても、工法や工事業者までの承認は受けていません。これを理事会決議のみで実施しても問題はないのでしょうか?

修繕積立金が不足していることもあり、理事の責任を追及するべきだ、との声も多くあります。
ですが、ほとんどの組合員は無関心です。修繕積立金が不足していることも知りません(長期修繕計画は理事会のみで共有していて、その存在すら周知されていません。)

大手管理会社の営業について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

以前理事を引き受けた際、当マンションが契約している大手管理会社が、修繕積立金の大幅値上げを提案してきました。彼らによると、「資産価値を上げるためにはもっと積み立てが必要」ということで、近隣のマンションとの比較資料を提示してきました。

この大手管理会社は、同じ地域で「AマンションはXXがあるからあなたのマンションも購入しないと資産価値が下がる」あるいは「新築のマンションはYYがあるからあなたのマンションも資産価値を上げるために導入すべき」というセールストークを盛んに展開します。この場合の資産価値とは、売買価格とか賃貸料のことだと思ってください。ちなみにこの大手管理会社は、不動産会社を含むホールディングカンパニーに属しています。

この大手管理会社は、近隣のAマンションにもBマンションにもCマンション同じようなことを言っている可能性があり、多分皆さんの地域で近隣のマンションを比較しても、同じような料金帯に収まっているのが現実ではないでしょうか。しかも、この大手管理会社の役員がマンション管理業の業界団体の理事をしている事実からすれば、健全な競争を妨げる独占禁止法違反の疑いさえ持ちます。

しかし、マンションの資産価格というのは、建物もさることながら、不動産市場や経済など社会情勢に影響されることもあります。社会的変化により一般的な資産価値が下がった場合、多くのマンション所有者は、資産価値に見合わない高額な管理費や積立金だけを払わされることになります。

自社従業員による「理事会サポート」などという、利益相反するサービスを平気で売り込んでいる管理会社です。マンション管理士や一級建築士などを従業員として抱えているので、理論上ホールディングカンパニーの利益のためなら、どんなシナリオでも作ることができます。そもそも「管理会社」と謳いながら、投資的な観点から、修繕積立金や管理料をアドヴァイスするのは、正しいビジネスのあり方なのでしょうか。私には「詐欺的」にさえ思えるのですが。

マンション管理組合理事会決議無効確認の件

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理規約にて理事長の代理(配偶者)は認めておりませんが、副理事長(区分所有者)及び理事(区分所有者)が出席している場合は、2名以上の理事(区分所有者)出席にて理事会の成立を認めております。今回、理事会議事録が開催日より77日後に管理会社より郵送されてきました。(議事録が郵送されて初めて理事会を開催したことが分かる)署名を確認したところ理事長代理1名(区分所有者では無い配偶者)、副理事長(区分所有者)、監事(区分所有者)の3名の署名(理事(区分所有者)1名が欠席)がありました。区分所有者理事1名の理事会はさすがにまずいだろうと内々で話したところ理事会に無視されました。管理規約を無視した理事会に対して訴訟を行ったところ、被告訴訟代理人(弁護士)より理事長代理は慣行であり原告の請求には理由がなく、速やかに棄却されるべきである。との答弁書が郵送されてきました。第1回公判へ出廷したところ被告訴訟代理人(弁護士)は欠席でした。慣行の主文は今まで理事や組合員から異議がなされていないからとの事なのですが、組合員(区分所有者)名簿は理事長しか持ってませんから誰も区分所有者か配偶者(一親等の親族)か知らないのです。異議とか以前の問題で組合員は全員、理事会出席者は自動的に区分所有者と思っております。原告は自ら法廷に立ちますが、被告は管理組合費用か弁護士費用を出すとの事。これも管理組合員は誰も知らないとの事。過去のこのような事例がありましたらご助言願います。

専有部サービス導入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めまして、こんにちは。
私どものマンション管理組合で、専有部サービスの導入を検討しております。
内容は、専有部内の給排水設備、電気設備、トイレ等の衛生設備などのトラブル
に電話一本で駆けつけてくれ、30分程度の作業で修理ができるものは、
その場で直してくれるサービスです。その他、管球交換や家具の移動など年2回
まで対応して下さるそうです。
1世帯当たり月額300円(税別)で全戸加入が条件とのことです。
お年寄りが多くなってきたので、導入したら利用はあると思いますが、
そもそも専有部内のトラブルに関して、管理組合で費用を負担することが
良いことなのかどうか疑問です。

理事会でも賛否は別れていますが、そういった他にはない付帯サービスが
あれば、お年寄りなどからは喜ばれ、管理組合の運営の評価にもつながる
ような気もします。

皆様のご意見をお聞かせください。
宜しくお願いいたします。

マンスリーマンションは規約で禁止できるのか

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

素朴な疑問です。管理規約の12条は標準管理規約のままです。マンスリーマンションのような賃貸借契約は出来るのでしょうか?極端にそれを繰り返すような事は規約で禁止できるのでしょうか?よろしくお願いいたします。

インターネット回線契約

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは将来の修繕積立金の不足を値上げや一時金だけでなく、管理費を
見直すことで、組合員の負担を減らす考えのもと、某大手管理会社から独立系管理会社へ
管理委託会社を変更することが進められています。

某大手管理会社が突然、うちと管理委託契約を終了する場合、インターネット契約も
終了となりますと言ってきました。
確かにインターネット回線はその管理会社が運営しており、入居当初から
そのインターネット回線を使用しています。しかし管理委託契約とは別の契約に
なっているのですが、管理委託が終了するからといって、他のサービスも契約解除する
なんて、このような事がゆるされるのでしょうか?

また、他のインターネット接続会社に変更した場合は、3割ほど安くなる
ようなので、金額的にはウェルカムなのですが、メールアドレスが変更される
ことに懸念されている方もいるので、できればそのまま使いたいと思っています。

何かてだてはありますでしょうか?

理事会の委任

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは築30年、20世帯で、居住者も高齢者が多く、
管理組合活動も理事会が年数回しか行っていない小規模マンションです。
理事会も4名の内、出席者があつまらず、理事会が成立しないことも
かなりあります。
理事会を成立させる為に、理事会の委任状をだすことも検討しています。
管理会社の担当者は理事会での委任はできませんと言っていますが、
知り合いのリゾートマンションを所有している方は、リゾートマンション
では委任しないと理事会は、ほとんど成立しないので、理事会でも委任状を
集めているとのことでした。

理事会の委任は本来はどのように認められているのでしょうか?
教えてください、宜しくお願いいたします。

総会招集手続きに瑕疵があった場合について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

この半年間に、臨時総会が1回、通常総会が1回ありましたが、一部の区分所有者に招集通知が発送されていない事実が発覚しました。
原因は管理会社の事務的なミスか、業務懈怠か、まだわかっていません。
この失態に理事会が関与していないことを管理会社は認めています。
臨時総会の議案は大規模修繕工事の承認と、修繕積立金の徴収額の値上げに関するものでした。
通知が発送されなかった人数も不明で(管理会社は、外部居住者の数名と言っています。)彼らを抜かした状態で議案は可決され、大規模修繕工事は既に着工しています。
過ぎてしまった時は戻すことができませんが、このような場合どのように対処すべきでしょうか?

修繕委員会と大規模修繕委員会

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションです。11年前に1回めの大規模修繕工事をおこないました。次回はオリンピックが終わった4年後の2021年に行なう予定です。1回目にはなかったのですが、数期前に「適正修繕委員会」という委員会ができ、理事会役員と特別委員がメンバーで毎月開催しています。1回めには、「大規模修繕委員会」を立ち上げましたが、日常的に「修繕委員会」等がある管理組合は、大規模修繕工事の際には、別に「大規模修繕委員会」を立ち上げるところが多いのでしょうか?その時のメンバーは「修繕委員会」とまったく別になるのでしょうか?それとも、今ある「修繕委員会」で大規模修繕工事も担当するのでしょうか?

ルーフバルコニーの庭園

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最上階にお住まいの方がルーフバルコニーに庭園を造ってしまいました。
管理会社からの点検報告で分かったので、管理会社から基に戻すように
伝えてもらったのですが、購入時にルーフバルコニーは何に使ってもよい
といわれ、庭園を持つことが夢だったらしく、さらに数百万円かかった
ので、今さら戻すつもりはないとのです。管理員から枯葉などで排水口
が詰まるとの報告をうけており、また数年後には大規模修繕工事も予定
されているので、なんとかしたいと思います。
やはり法的手段しかないのでしょうか?

火災保険、網戸がひょうで敗れました。申請できますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

網戸が全戸についているマンションです。夏にひょうが降りました。我が家の網戸も敗れてしまいました。管理組合に被害の報告が8件ほどあり、8件分を1事故として火災保険に申請をしたのですが、その後4件が名乗り出てきました。被害の申し出を掲示板で募ったのですが、その方は外部所有者で賃貸に出しているので掲示板を見てなかったようです。この場合、保険では同じように「ひょう被害として」申請できるのでしょうか?管理会社の担当者も応えられませんでした。

大規模修繕はオリンピックの前か後が良いのか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕委員会に出てもう一つの疑問。あと5年くらいまでに実施を考えるそうです。東京オリンピックの前と後どっちがお得でしょうか?やっぱり後でしょうか?「オリンピックのすぐ後だとして、すぐはかえって高くなるのでは」という人がいました。どうなのでしょうか教えてください。

専有部分へのサービス

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

専有部分へのサービス料が全体の管理費より支払われています。
これは規約違反にはなりませんか?

管理組合負担の固定資産税は何に課税されているのですか

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在理事長を務めています。
総会が近づき、管理会社が1年分の会計資料をまとめてきました。
この資料を監事さんにチェックしていただき、監査報告をしてもらう事になっていますが、監事さんから自分ひとりでは何もわからないので理事長も一緒に見てほしいということになり管理会社の担当に教えてもらいながら資料のチェックを始めました。
その中で監事さんが疑問に思ったことがあり担当者に聞いたのですが担当者も良く理解しておらず、もやもやしたものが残っています。
疑問とは、収支決算報告の中に「租税公課」として固定資産が計上されているのですが、何にに課税されているかという事です。
自分のつたない知識ではマンションは専有部を除いて区分所有者の共有物という認識で、共用部分の固定資産税は各区分所有者が持ち分い応じて負担しているものと思っていました。
そもそも管理組合が負担する固定資産税とは何に課税されているのでしょうか。
しかもその税額は私の払っている自室の固定資産税より金額が小さいのです。
税務署に行けば教えてもらえるとは思いますが、なかなか時間が取れません。
ご存知の方がいらっしゃいましたらどうかご教示ください。

防犯カメラ増設の臨時総会後の追加分について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨日、臨時総会にて防犯カメラの設置が承認されました。
出席者の中から、防犯カメラを一台追加してほしいとの意見があり
出席者は全員、もっともだと思い、付けたいと言いましたが、
総会の議案では、台数(14台)と予算(135万円)が記載されて
おり、1台追加するのには、もう一度臨時総会または、来年5月の
通常総会まで待たないといけないとう管理会社からの説明がありました。
そこで総会終了後の理事会にて、今回の防犯カメラ設置の際に、将来的に
設置を考え、意見のでた箇所までの配線工事のみを今期の予備費から
拠出し、来年の通常総会にて防犯カメラ追加の承認を得ることとしました。
理由は
①現在、数台のカメラがつぶれ防犯上の懸念があることから、再度総会を
開催するなど、これ以上、工事を延ばしたくない。
②意見が出た場所は必要な場所なので、今回の工事で先に付けることとし、
比較的安全な場所を次回の追加分とすることも可能。
③今回の工事の中で追加分の配線工事を実施しておけば安価で済む。
④今回工事をしておけば、追加する際はカメラ代金だけで設置しますと工事
業者も言ってくれている。

などなどです。

心配なのは、追加分の配線工事を予備費から出すことで、後々、問題が
生じないかということです、皆様からのご意見を頂きたいと思います。

役員辞退を認める規約の変更

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは輪番制で役員を決めていましたが、役員になっても一回も出席しない人がいたりして理事会の運営がうまくいかず、7・8年前の総会で「役員の当番になっても参加できない人から年間24000円(月額2000円)のペナルティーを徴収する」と規約を変更しました。
当初は効果があり、役員辞退者は減ったのですが、最近はお金を払えば役員をしなくてもよいといった風潮になり、辞退者が続出しています。
理事会で話し合った結果、もう一度輪番制に戻し、辞退の理由を厳しくすべきではないかという結論に達しましたが、辞退者の数を考慮すると規約の改正に必要な4分の3の決議が得られそうにありません。
何とか現状を変革したいのですが何から手を付けて良いか途方に暮れています。
厳しいお言葉は覚悟していますので、知恵をお貸しください。

マイナンバー制度

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マイナンバー制度が導入されましたが、管理組合にはどの様に関係してきますか?

民泊禁止をしたのに民泊が発覚

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月、総会で民泊禁止の規約変更をしました。ところが、今月に入り総会より以前に民泊している部屋が見つかりました。抑止力として規約の変更をしたのに、実際に民泊が見つかりました。この後どうしようか悩んでいます。実際に民泊を中止させた方の体験談とか良い方法がありましたら、ご教授ください。理事長が部屋の立ち入り、中止の請求が出来ます。当方95戸で駅近の築15年の3LDKが主体のマンションです。私は理事長に今期なりました。
最後に、そのお部屋のドアに、民泊禁止の張り紙や、中止の請求を書いたビラを投函するのは違反ですか?

業者見積のタイミング

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築25年(100戸超)陸屋根のマンションです。
10年前に第1回大規模改修を行い、長期修繕計画では2年後に2回目の大規模改修を
予定しています。

昨年、最上階住戸に漏水があったという事で、年末の定期総会で建築劣化診断調査
の実施が決議されました。ところが今年度の理事長はこの調査を行わずに
屋根のみの単独改修を意図し、理事会承認も総会承認も行わずに、4社見積作業を
行いました。

屋根改修を行う旨の総会承認もなく、理事会承認もなく屋根に業者を上げ見積もり
を行う事は法律的に問題ないですか?(住民の決定に従って業者に接触するのでは
なく、先行して業者にアプローチするのはおかしいと思います。)

電子ブレーカーの意義について

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

6~7年前に節電目的で電子ブレーカーを導入しました。
当時はLEDの初期費用がまだ高く、一括受電は全員の合意が必要など、他の節電手段のハードルが高かったので、比較的容易に導入できる電子ブレーカーを選択しました。
導入後、毎月648円の電子ブレーカー保守費がずっと発生し続けているのが気になっています。

その後、値段がこなれてきた頃にLED化をし、電力の自由化に伴ってより有利な条件の電力会社へ変更したところ、その電気代削減効果は顕著です。

電力環境の変化があっても電子ブレーカーは継続している、他の節電手段に切り替えて廃止している、等の情報がありましたらお教え下さい。よろしくお願いします。

バルコニーの私物移動について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの大規模修繕工事が行われる際に、バルコニーにある私物をどけるように言われました。そのとおりだと思うのですが、下に敷いたウッドデッキや鉢などは部屋に置けない場合、どうしたらよいのでしょうか。

フロン漏えい点検

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

小規模マンションの理事長です。理事会にて突然マンション管理業者より、マンション入り口にあるエアコンが改正フロン法の簡易点検の対象機器であるということがわかったので、管理費とは別に次年度分としてエアコンメーカーに直接依頼用の見積書が提示されました。改正フロン法によると簡易点検は四半期に1度ユーザーが点検し記録をとっておくというもの。管理業者が点検はできないのか聞いたのですが、エアコンメーカーに依頼がその管理会社の方針とのこと。みなさんのマンションでも簡易点検のみでもエアコンメーカーまたはエアコン業者に依頼しているものなんでしょうか?

ご指導よろしくお願いいたします。

総会の録音禁止

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会に参加できないため、録音をお願いしたところ禁止しているので出来ないと理事から言われました。総会案内に禁止の旨、今年から書かれていましたが管理規約や細則ではそのような決まりは有りません。そのような決め事は有効なのでしょうか?

マンション雨戸

住まいのトラブル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

台風21号では、強風によりベランダ仕切り板が飛ばされる等の被害が出ました。
来年の台風シーズンまでに、後付けの雨戸を設置したいという希望が出ています。
後付けのマンション雨戸の可能性及び問題点について教えてください。
実際に設置されたマンションの経験談もお願いいたします。

議決権行使書の余事記載の取り扱いについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 議決権行使書に議案に対する質問、反対意見等の添付資料があった場合
総会(議長)対応について質問します。

 1)無視する(賛否のみカウント)
 2)出席者と同様の扱いで、質問として紹介する(紹介の範囲は議長の判断)
 3)議事録への反映は、出席者と同様に扱う又は反映不要と考えるか?
 4)本人への回答の要否はどうすれば?
以上

マンションのスプリンクラー

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の友達が、高層マンションに住んでいます。スプリンクラー付きのマンションです。1室を改修し子供部屋を増やしました。このとき、自動火災報知設備とスプリンクラーを付けなくては、いけないでしょうか?付けるのであれば感知器は個人負担と思いますが、スプリンクラーも個人負担で良いでしょうか?

一部理事のたかり行為について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私自身は今期理事から外れましたが、今期理事の複数名が工事にからんで業者にキックバックを要求している疑いが濃厚になっています。証拠がそろえば刑事事件かと思いますが、現時点では業者に対してそのような要求があっても断固として拒否するよう依頼するに留まっています。一部理事にそのような犯罪行為をやめさせる方法はないでしょうか。なお修繕積立金の横領などの疑いは、現時点ではないと思われます。あくまで業者へのたかり行為です。

総会議決事項のうち、管理委託契約の締結について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

標準管理規約と同様にわがマンションの管理規約にもあります。この内容ですが、継続的に更新している管理委託契約も含めて毎年度提案するのか、管理委託契約先や管理委託契約内容が変更になる年度にのみ、提案するのか、教えて下さい

庭園灯が破損されない対策はありますか

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの外周に沿って、庭園灯が設置されています。
いつのまにか、庭園灯が破壊されています。

自然災害ではなく、明らかにバットのようなもので、
意図的に壊されています。

防犯カメラに映らない箇所の庭園灯です。

その都度、保険を適用して修理していますが、
修理までの間は、夜間暗いため防犯や景観が損なわれます。

庭園灯の前は一般道路となっていて、
低い緑で覆われている程度でフェンスはありません。

何回も壊されているので困っています。
何かよい対策はありませんか。

管理会社 組合作らない

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

88世帯 即完売し、全住居の引越しも済んでいます。3ヶ月くらいで組合ができますと案内があり、その後半年と言われ、そのあとそのうちにと言われました。不動産会社、その子会社の管理会社にも何度も問い合わせていますが、もう入居から9ヶ月たった今も一度も集まりもありません。
管理人の態度があまりにもひどく、清掃もせずに、部屋で居眠りしています。
高級新築マンションとは思えない汚れようです。
この場合どこに言えばいいのでしょうか?

4K8Kテレビ受信の費用について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 4K8Kのテレビ放送が始まる前に、マンションの共同受信システムを更新しなくてはいけないようです。まず共同アンテナの更新が必要で、ブースターや分配器、各戸の壁にあるテレビ端子まで新しいものにする必要があるそうです。
 しかし、それがいくらくらいでできるのか、どのくらいの工期が必要なのか、やり方に選択肢があるのかどうか、ネットを検索してもよく分かりません。当方102戸のマンションで、築14~16年です。
 巨額がかかるなら、大規模修繕の計画を左右することにもなります。
 ご存知の方、ぜひご教示ください。

修繕委員会と大規模修繕委員会

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションです。11年前に1回めの大規模修繕工事をおこないました。次回はオリンピックが終わった4年後の2021年に行なう予定です。1回目にはなかったのですが、数期前に「適正修繕委員会」という委員会ができ、理事会役員と特別委員がメンバーで毎月開催しています。1回めには、「大規模修繕委員会」を立ち上げましたが、日常的に「修繕委員会」等がある管理組合は、大規模修繕工事の際には、別に「大規模修繕委員会」を立ち上げるところが多いのでしょうか?その時のメンバーは「修繕委員会」とまったく別になるのでしょうか?それとも、今ある「修繕委員会」で大規模修繕工事も担当するのでしょうか?

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区分所有法第17条解釈

大型修繕工事の足場組上げが始まっています。総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが、先週末「管理組合」名でベランダ側に納まっている雨樋竪管を外壁沿いに移動という外観の意匠変更がある通知を全戸に配布されました。 添付写真は現在のものです。工事によりベランダの壁に竪管が設置されウザくなります。 この設計変更に問題ないのでしょうか。あるとしたら何でしょう。

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やさしいヤモリ さん

駐車場使用料の未収トラブルについて

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。 発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。 本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。 当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。 駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると (1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは? (2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか? (3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか? (4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか? (5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか? 過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

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asaka50 さん

管理員が副理事長、その旦那さんが監事です…

副理事長が奥さまで、監事が旦那さまのマンションなのですが、複数の住戸を購入されていて区分所有者名が違うので、いいのかな?と思っていました。 でもその奥さまは管理員さんなんです。 災害があり、マンションの被害も酷く…いつ修理の見込みかを尋ねたら、私が(管理員)保険申請をしてるけど忙しくてまだ出来てないと言われました。 管理会社には担当者はいてますが…いろいろ調べたら、あらゆる工事の手配も管理員さんというか副理事長がされています。 理事会はその夫婦が決めた業者しか工事をさせないし、協議にならない状態みたいです。 こういうものなのか?と疑問を抱いてしまうと、管理員さんへの印象が悪くなってしまってます。 やはり管理会社と組合が対等な立場じゃないといけないと思うんですが、どうなのでしょうか?

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こは さん

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。 理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。 諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。 なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。 ・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する ・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会) ・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする ・委員の資格:区分所有者で理事会経験者 ・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。 注)現在の理事会は下記の通りです。 理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

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bblong さん

管理組合法人の共用部分の賃料収益についての課税問題等

管理組合法人がマンションの共用部分である屋上に携帯電話基地局を設置した業者から賃料を受領しています。その賃料は各区分所有者に帰属すべきものです。私の疑問は、(1)管理組合法人が、その賃料につき、管理組合法人の収益として課税されると主張しているのですが、この主張ないし課税処分は、当該賃料収益は法律上は各区分所有者に帰属することとは矛盾するのではないか、(2)管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか、

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jsmendy さん

行政処分について

いつもアドバイスありがとうございます。 当マンションの管理会社が行政処分を受けました。 そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか? 管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

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ショーン さん

床下の雑排水管の材質

平成9年竣工のマンションです。 築18年目に雑排水管から水漏れが発生しました。 管理会社にその水漏れの理由を聞いても教えてくれません。 最終的に水漏れを起こしたお部屋の方の話で原因がわかったのですが。 それは雑排水管の材質は「白ガス管」というものでした。 てっきり、塩ビ管だと思っていたのですが。 販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。 その当時はまだ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。 果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか? 白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?

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kario さん

管理規約に法律違反の条項があるが理事会等が無視している場合の対処法

私の所有のマンションは、管理組合の法人化後も法人化前の管理規約のままで、法人となったことによる規約の改正(区分所有法47条)もせず、また、ほかにも違法な条項があります。理事会及び管理会社に、総会前にその点を指摘して、規約改正の議案の作成、区分所有者に対する送付、総会での決議をするよう求めても無視ないしは先送りされています。対処する方策いかん。

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jsmendy さん

上階からの水漏れ事故

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り) 前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。 前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか? 施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。 孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。 その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。 水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

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新米理事miki3056 さん

妥当な金額ですか?委託管理費が1戸あたり11,000円/月

●全部委託 ●管理員は居ません(理事会のときのみ来ます) ●清掃員は週に4日通っています。1日あたり3時間。簡単な清掃とゴミ出しのみ。

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2ex1 さん

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