Thumb default icon 2

    質問

管理規約

防犯カメラの確認

24

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の運営

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

41

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

特別決議を普通決議に変更

11

    Thumb default icon 2

    質問

管理業の委託

建物の維持管理

エレベーター保守点検

37

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の運営

議決権行使書の開示

7

    Thumb default icon 1

    質問

建物の維持管理

ガス警報器交換

10

    Thumb default icon 1

    質問

管理規約

管理組合の運営

重要事項説明書の位置づけ

8

    Thumb

    質問

住まいのトラブル

特例と公平について

13

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理業の委託

アンケートの有効性

14

    Thumb 010

    質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

「増圧直結給水方式」への切替工事について

16

scroll down
マンションの洗濯物が通りから丸見えです。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの洗濯物についての問題です。マンションの洗濯物が通りから丸見えです。2階のベランダに男性用ブリーフが、物竿1本、端から端まで大量に干してあります。常にその状態で取り込む様子もなく、誰が見ても異様な感じです。3階くらいだと下からは見えないのですが、2階ですと通りからまる見えです。管理員さんも注意の仕方に苦慮しています。高齢の方で一人暮らしです。良いアイデアありましたらお願いいたします。

民泊の問題

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約第12条には「専ら住戸として使用する・・」となっているマンションです。しかし、実質的に事務所としている人が居住するマンションです。
通常総会で民泊を禁止する内容の規約変更を特別決議で可決いたしました。後日、外部所有者の方から「既に民泊を行っています。もし民泊ができなくなると、大きく収入が減り不利益を被ることになります。特別の影響が及ぶ者として私の承諾が必要ではないでしょうか、当然承諾いたしません。」との文章が理事会に届きました。どのように対応するべきでしょうか。皆様のご意見をお聞かせください。よろしくお願いいたします。

長期および多額滞納者の対処について

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

連続質問してすいません。8年前の理事会の時も滞納問題であった。10年以上の長期で多額滞納者がおります。理事長、前理事長、管理会社の社員3名が面接で管理費および大規模積立金を徴収している。滞納者はかなり難物で色々な理由をつけて欠席や少額返済しております。裁判をして延滞金もあります。やはりプロの人に頼んだことが良いか。悩んでおります。このまま継続して交渉するような申し送りをされました。理事会を開く前に皆様のお知恵を拝借したいと投稿する次第です。以上

管理方法および管理会社

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築35年、個数49戸です。高齢化70歳以上50%以上と非居住者約10戸が多くなり、管理方法と管理会社の運営に困っております。理事が順番に回ってくりが、非居住者約が免除されるので早い階と遅い階など不平が多い。また、高齢化により理事を免除したい意向が多数あります。なにか良いアイデアはありませんか。

特例と公平について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションでは管理規約・使用細則に則って、居住者間の調整を図るのが原則だと思いますが、実際にはある程度柔軟に運用されることもあると思います。
現場の最前線で対応をする管理員さんや、管理会社のフロント担当者は、その場で規約や細則と異なる特例を認めることができるのでしょうか?
理事会で話し合って決めるのが王道だとは思いますが、より迅速な判断が求められる場合はどのような手続きを踏むべきでしょうか?
災害などの緊急事態は別として、現場の管理員さんの判断で特例を認めた結果、組合員間に不公平感が生じたり、その結果損害が発生したりする問題を回避する方法はありますか?

具体例としては、近々退居の予定がある区分所有者が、引っ越しの前後に私物を一昼夜以上共用部分に出したままにしていたのを短期間だからと管理員さんが黙認していたら、他の居住者も同様の違反行為をするようになり、環境が荒れてしまったというケースをお考えください。

エレベーター工事期間中の特定居住者に対する補てん

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンション(築32年、7階建て、32戸、ロープ式エレベーター1基)でエレベータの更新を検討しています。
更新の内容はモーターを含めた制御装置の交換と新しい基準に合わせた各種安全対策です。
費用も1000万円を超える大事業で、居住者の日常生活にも大きな影響があるため、理事会単独で進めることは芳しくないと考え「エレベータリニューアル委員会」
を組織して広く意見を集めて進めることになりました。
エレベータ会社の説明によると、工期は3週間ほどかかり、その間エレベーターは一切使えなくなります。このことを第一回目の委員会で話し合ったところ、最上階に住む居住者から、飛んでもない意見が出てきて対応に苦慮しています。
その人いわく「自分は人口透析を受けているのでエレベータが使えないと病院に通えなくなる。ついては工事期間中入院するか、別な住まいに引っ越しをしなくてはならないが、管理組合で費用を補てんしてほしい」というのです。
工事は管理組合、ひいては全区分所有者のために行うもので、特定の人に金銭的な補充はできないと思うのですが、人の命にかかわることでもあり、まるっきり突っぱねてしまうのも気が引けます。
また困ったことにこの方はマンションが建つときの地権者一族で、親戚の持ち分と合わせると議決権数の半数をもっており、過去にもへそを曲げて総会の議案が否決されたこともありますので、下手をすると今回も総会で工事そのものが否決されてしまうかもしれません。
どのように説得したらよいかアドバイスをお願いいたします。


インターホンのリニューアルの時

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

インターホンのリニューアルを計画しています。業者から共用部の自動ドアのカギを非接触のカギに変える提案をいただきました。インターホンだけで良いと思うのですが、一緒だと安くできると言われました。どうも、業者に乗せられている様にも思います。みなさんのマンションで、インターホンと共用ドアのかぎの交換をしたところがありましたら、結果どうだったか教えてください。よろしくお願いいたします。

意見要望が伝わってこない

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

居住者からの意見要望が管理会社には伝わっているのですが、理事会でその話がないことが多々ありました。

なぜこれが発覚したのかというと、管理会社に意見を伝えた居住者から「なぜ私が伝えたことをやってくれないんだ!理事会は何をしているんだ!」との怒りが降ってきたことがあったからです。(内容はバルコニーでのタバコについての貼紙を新しくすること、増やすこと、全戸配付することでした。)

管理会社の仕事として居住者からの意見要望を会社の判断として理事会に伝えるかどうかを勝手に決めて良いものなのでしょうか?

管理員室への入室について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理員室へ入るには、管理会社へ前もって申請しなければ立ち入れないと理事長が現フロントマンに言われたそうです。理事長は合鍵を持っておらず、管理員室に保管されている管理組合に関する諸々の書類を自由に確認することはできない状態です。マンションには24時間管理システムが設置されており、その関係上、勝手な入室が制限されるというのは理解出来ますが、そもそも管理組合の持ち物であるにもかかわらず、管理会社の許可を得なければならないと言うのは如何かなとも思えます。理事長が、合鍵も持ってはいけないものでしょうか?

管理規約と使用細則の違いについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理規約と使用細則について
現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑
問が出てきています。

そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事
項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ
き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。

具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約
改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用
細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。

みなさん教えてください。
よろしくお願いします。

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

弁明の機会の具体的方法を教えてください。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

区分所有法58条(使用禁止請求)や59条(競売請求)を理事会として行うことを考えています。どちらも総会決議の前に、当該区分所有者に対して弁明の機会を与えると定められています。「弁明の機会を与える」とは具体的にどうすればいいのでしょうか?理事会に出席してもらい、先方の言い分を聞けばOKなのでしょうか?よろしくお願い致します。

増圧ユニットの交換工事か修理で悩んでいます。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 私のマンションは、直結増圧方式です2年位前から給水ユニットのつなぎ目からわずかに水が漏れています。漏れの箇所にバケツを置いてあるのですが、給水ユニットの交換が提案されました。見積を見ると数百万です。修理で直せないか見積を頂きました。50万円以内で収まりそうです。
 他のマンションで交換をしないで修理した場合の成功・失敗例等ございましたら、参考に教えてください。よろしくお願いいたします。

お金がない

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築28年のマンションに住んでいます。
修繕積立金の値上げを防ぐために、支出を減らそうという動きがあります。

そこで理事の方からの提案は、清掃関係や点検関係を管理組合と直接の契約にして、
年間の回数を減らして費用を抑えようというものでした。
単純に費用を減額するのでは、質が落ちるという懸念があるためと思われますが、
回数を減らすことで費用を減額しても質は落ちないものなのでしょうか?

新任理事同士がけんかをはじめました

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年7月に通常総会がありました。総会当日、新役員に選ばれた人たちの都合が悪く欠席してしまい(私も)、監事を含めた候補5名のうち1人しか出席しませんでした。

その後、互選で役職を決めないといけないとのことで、先月1回目の理事会を開きましたが、その日はどうしても欠席しなければならない事情があり、私は続けて欠席しました。

今月2回目の理事会があって初めて出席したところ、前回の理事会で理事長に選任されたAさんと会計になったBさんとで開始早々険悪なムードが流れていました。どうやら前回の理事会で、言葉使いが荒っぽいAさんがBさんを卑下するような発言があり、それに端を発して口論があったようなのです。

現在に至っては、両者の関係は悪化するばかりで、AさんもBさんも「こんな理事会に出たくないし、やってられない。理事を辞退する。」と管理会社へ言ってきたそうです。

理事・監事5名のうち、選任されて早々理事長と会計が辞退しそうなことに呆然としているのですが、最悪2人が理事を辞退した場合、副理事長Cさんが理事長となり、書記の私と監事のDさんの3人で今期を運営するということになりますか?
また、理事はそんな簡単に辞められるんですか?

機械式駐車場の部品交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方の機械式駐車場は地下埋設型の3段パレット式です。
現在築13年目で、現在のところ利用に不都合はありません。
保守点検会社さんから、近接スイッチ・リミットスイッチ・油圧のオイル等が耐用年数を超過しているため、全箇所の交換を勧められました。
これまでは壊れたところだけを部分的に補修・応急措置をして済ませて来ました。
実際に壊れるまで使っていると危険なものでしょうか?
また、別の会社に相見積もりを取ると、補修工事後の保守点検をセットで依頼することが条件になると聴きましたが、そういうものなのでしょうか?
保守点検と、部品の交換工事を別の会社に依頼すると何か困ることがありますか?
経験者の方、設備に詳しい方、教えてください。

理事会の出席数

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの理事5名・監事1名のマンションです。前回の理事会は理事2名監事1名で行いました。理事1名が仕事の為ドタキャンでした。フロントさんより「今回の欠席者は、理事長への委任状提出として会を進めます。」と言って始めました。これって有りですか?どうも腑に落ちないのですが。打ち合わせ、懇談だと思いますが如何でしょうか?皆様のマンションでは、この様なことは無いですか。

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。

そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。

現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。

駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。

先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

電子掲示板の導入について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。マンション内に管理組合用と自治会用の2つの掲示板がありますが、掲示物が何かと多く、乱雑な印象で見栄えがよくありません。

管理会社へ相談したところ、最近はマンション向けの電子掲示板があるとのアイデアをいただきました。ざっくり導入費用が30万円くらいで、文字が大きく、カラーで見やすいとのこと。

「住民に読まれる掲示板にしたい」という思いがあるのですが、電子掲示板の導入の是非や、読まれる掲示板になるための工夫があればお教えください。

専門業者の変更について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

雑排水管清掃業者を変更したいのですが、この変更には総会決議が必要でしょうか。それとも理事会で決定できるものなのでしょうか。

マンション共有部の深夜電気消灯について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは、マンション建物内通路(共用部内)の電気を深夜0時から消灯しています。
又、屋内非常階段(裏口階段)も、同様深夜消灯しています。
※各階に電気のオンオフスイッチがあって、常時消灯、使う時だけ電気をつけて、上り下りしたら消すようになっています。

これは、本来消防法違反になるものでしょうか?
具体的にはマンションでは、どのような規定になっているのでしょうか?


ベランダの非常階段

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

消防点検でベランダの非常階段の点検が有りました。開けると下にオリーブの木が有って「これは、降りられませんね。下の階の人に注意しておきます。」と点検業者の方が言ってくれました。しかし、下の人は、留守で点検が出来なかったそうです。ベランダから下をみると、木はそのままです。どうすれば、良いでしょう。下の方は夜も遅く帰る様で話したことは有りません。

水景の維持管理

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の住む団地には水が流れている小川のような水景施設があります。
もちろん本物の川ではありませんし、湧き水でもないのでポンプで水を循環して流しています。
この「小川」は当団地のシンボルでもあり、この景観にあこがれて購入された方もたくさんいらっしゃいます。しかし団地ができてから20年たち、子供達が水辺で遊ぶこともなく、ポンプの維持管理費や消毒用の薬剤の費用や周囲の草取りなど負担が大きく、費用対効果が低いのではないかという意見が寄せられ、設備を存続させるか休止するか、住民アンケートを実施しました。実はその結果に対する対応が本日のご相談です。
アンケートに答えてくださいった方のほとんどは維持し続けるための労力とコストを考えて休止に賛成してくれたのですが、非常に強硬な反対意見があり「もし休止したら資産価値の低下につながるので絶対反対。もし組合が休止を決定したら理事長を訴える」とまで言われています。(過去に訴訟の実績あり)
来たる通常総会の議案として上程すれば、おそらく賛成多数で可決承認されると思いますが、もし理事長が訴えられる事態に発展することを考えると、寝た子を起こさないほうが良いのかとも思ってしまいます。
とりとめのないご相談ですが良い知恵がございますでしょうか。

弁明の機会の具体的方法を教えてください。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

区分所有法58条(使用禁止請求)や59条(競売請求)を理事会として行うことを考えています。どちらも総会決議の前に、当該区分所有者に対して弁明の機会を与えると定められています。「弁明の機会を与える」とは具体的にどうすればいいのでしょうか?理事会に出席してもらい、先方の言い分を聞けばOKなのでしょうか?よろしくお願い致します。

マンションの杭工事

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの杭が支持層まで届いているか心配です。
チェックや点検・検査の方法はありますでしょうか?
理事会で話題がでました。
教えてください。よろしくお願いします。

民泊新法が成立したが

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

民泊新法が決まって、民泊できる日数が180日以下になりました。地域によっては民泊をするメリットが減る様に思います。そうすると届け出をしないで闇民泊みたいなことをして、稼ぐ人が増えるような気がします。マンションに違法●●や闇●●が存在すると、風紀が乱れるように思いますが。これは、考えすぎなのでしょうか?違法●●や闇●●を防ぐ方法が有ればおしえてください。ちなみに、うちのマンションは民泊禁止です。

管理員さん清掃員さんがいるのに、きれいにならない。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの清掃に不満のあるマンションです。管理員さん清掃員さんがいるのにきれいではありません。清掃員さんはゴミ出し等それなりに一生懸命ですが、管理員さんが清掃をしたところを見たことが有りません。管理員さんは、清掃をしないものなのでしょうか?協力して清掃に取り組む方法・改善した例がありましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

理事会でどんどん物事を進めてしまうのに歯止めをかけるには?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの理事会は、
理事会で計画を立てる→理事会で方針を決めつける→理事会議事録でこのように理事会で決定したと流れてくる→物事が行われる寸前や物事が終わってから住民がおかしいと言い出す→時間が切迫し、もう時間がないからこれで決めますと強行する・・・というような構造です。
理事会での立案と住民の考えていることがあまりに民意からかけ離れていて、後々になってからいつも問題を言い始めることになってしまいます。
これを解決する何か良い方法はないでしょうか?


「増圧直結給水方式」への切替工事の賛否

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築22年め、62世帯のマンションです。現在は貯水槽水道方式ですが、毎年管理会社から「増圧直結給水方式」への切替工事を勧められていました。ちなみに、「切り替えるとこういうメリットデメリットがありますよ」と言った感じでなにがなんでもというわけではありません。2年前の理事会では「多額の費用をかけてまで行うメリットはない」として、「工事は必要ない」と結論をだしそれは議事録にも残りました。次の期もその次の期も第一回の理事会で、管理会社は増圧直結給水方式への切り替え工事のメリットデメリットの説明をしました。その2期の理事会は、それだけの説明では判断がつかず保留にしていました。

昨年から、修繕委員会では大規模修繕工事をオリンピック後に2年ずらし、それを踏まえて長期修繕計画の見直しをしています。その際に、再度管理会社から増圧直結給水方式への切り替え工事のメリットデメリットの説明がありました。うちの管理組合の修繕委員会のメンバーは、理事会役員+修繕特別委員という構成です。論議のなかで、長期的にみれば増圧直結給水方式へ切り替えたほうがメリットがあると結論をだし、それを踏まえた長期修繕計画案を作成し、このたび住民説明会を行う予定です。

この段になって、一度理事会でやらないと決めたのにそれをやるのはおかしいのではないか、貯水槽がまだ使えるのだから切り替え工事をする必要はないのではないか、という意見が修繕委員会のメンバーの中から出てきました。

一度理事会で「やらない」と決めて議事録にも残っているからといって、それを覆すことはできないのでしょうか?

竣工図面の電子化について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

竣工図面の電子化を検討しています。見積もりを収集しているところですが、相場がわからず金額の妥当性が判断できません。ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか?
また電子化は、建築・意匠の図面だけではなく、設備関係の図面も必要でしょうか?
他にも保存メディアの選択の注意点などありましたら教えてください。

電子投票システムについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理新聞(2016/7/15、第1011号)に、大型マンションを中心に電子投票システムが広がっているという記事を読みました。導入したマンションでは、組合員、理事会、管理会社それぞれにメリットがあり、合意形成に関する満足度を高め、円滑な管理組合運営を助けるものとあります。
私達のマンションも300戸と比較的大型なので、この記事を読み、私自身興味を惹かれました。ただ、すでに導入している管理組合を身近に知りませんし、まだそういうサービスを提供する会社を呼んで説明会を開催してもらうほど、勉強しているわけではありません。
投票する利用者は、今まで通り「紙による投票」と「電磁的投票」の選択が可能になり、各々が便利だと思われる方法から選べば良いので、不便はないかと思うのですが…。一方で「電子投票」と聞いて、代理投票やなりすまし投票など悪いイメージも同時に抱いてしまいます。
電子投票システムの良し悪しについてご存知の方がいらっしゃいましたら、アドバイスをいただけると助かります。よろしくお願いいたします。

エレベーター独立系のフルメンテはどうですか?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーターの保守契約をメーカー系から独立系のフルメンテへ変更を検討しています。安全面などで問題はないでしょうか。切り替えを経験された方がいたら教えてください。築5年の物件マンションです。

インターホンのリニューアルの時

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

インターホンのリニューアルを計画しています。業者から共用部の自動ドアのカギを非接触のカギに変える提案をいただきました。インターホンだけで良いと思うのですが、一緒だと安くできると言われました。どうも、業者に乗せられている様にも思います。みなさんのマンションで、インターホンと共用ドアのかぎの交換をしたところがありましたら、結果どうだったか教えてください。よろしくお願いいたします。

リース契約の残高

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になります。
築4年目の理事をしています。

マンションには、宅配ロッカーなどのリース設備がありまして、8年契約となっています。
そのリース契約では、途中、管理会社が変わる場合は、残額を一括返済することとあるため、この条項に沿うと、4年目ですから、1,000万円以上の残高返済となります。
このリース残額の一括返済は、管理組合の負担となり、管理会社の変更を難しくしていると思います。
一括返済しなくても済むのか、他のマンションではどうされているのでしょうか?
ご教示いただきたく、よろしくお願いします。

計画修繕工事入札に係る工事業者の公募仕様書の作成方法

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期修繕計画に基づく計画修繕や設備更新工事を公募する場合、当該工事&設備更新の仕様書を理事会が作成できない場合は、外部専門家に有償で依頼する以外にないのでしょうか。
例えば、テレビ共同視聴設備交換(予算900万円)、共用部鉄部塗装工事(予算800万円)に関する仕様書の作成を管理組合理事が作成できない場合の対処方法をご指導ください。

建設業許可の「特定」と「一般」について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕の工事業者の選定の際に、その業者の建設業許可が「特定」か「一般」かの違いによって、施主となる管理組合にどのような影響が考えられるか教えてください。

バックナンバーの質問「コンサルタントが見積もり徴収した金額が怪しい」に対する、アドバイザーの先生からの回答の中に、工事業者の選定基準の1つとして表題の「特定」が挙げられていました。

有識者の方、大規模修繕の経験上ご存知の方、ご教唆よろしくお願いします。

消防設備点検の項目と頻度について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして
当方10階建て(1・2階店舗、3-10階が住民居住区)になっております。

年に2回 
火災報知機の点検と消火器の点検を
実施しているのですがそれだけでいいのでしょうか?

連結送水管の耐圧試験(3年に1回)
非常灯のバッテリー確認、ガス漏れ警報器、避難ハシゴの点検など
他にもやらなくては行けないのではと思いますが、
抜け漏れ無くやりたいと考えます

消防設備点検では
1)どのな項目をしないといけないのか?
2)頻度はどのくらい行わないといけないのか?

教えて頂けると助かります。

広告看板等の誘致のしかたについて

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

壁面を広告用に貸し出したとしたら、道路を走行する車両から良く見えるところに立地しているマンションです。
実際に過去には売り主さんが壁面に広告を出していて、私はそれによりこの建物が販売中のマンションであることを知りました。
売主さん(リノベーター)は既に倒産しています。
管理組合がマンションの壁面(共用部分?)を広告媒体として貸し出す場合はどのようにしたら良いのか、手続き等をご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

また、既に屋上に看板を設置したり、壁面を広告用に貸し出しているマンションの方がいらっしゃいましたら、その経験に基づいたアドバイスをいただけませんでしょうか。
よろしく御願いします。

耐震強度について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築47年の単棟型12階建て275戸のマンションです。旧建築基準法での鉄筋コンクリートのⅬ字型(ややV字)構造です。その中心部(曲がり部)がエレベータホールとなったおり直結一体構造です。
15年くらい前に曲がり入口玄関中心部一階の柱を耐震補強はしました。念お玉耐震診断はおなっており詳細は不明も「不適」でした。
本来ならば立て替えがベストとおもえておりますが、居住者も共々の老老マンションで建て替えにも向かいません。
安心へのコメントをお願いいたします。
そしてできれば建て替へのお知恵を拝借したい。
よろしくお願いいたします。

マンションの管理者と理事長は違うのですか。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理者と理事長は違うのですか?区分所有者でなくても管理者になれるようですが、管理会社(法人)が管理者になることも出来るのでしょうか?

注目度ランキング

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

Thumb 120617 204425

エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

Thumb default icon 2

網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

Thumb default icon 2

受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

Thumb 2014 10 02 14.29.11

POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

Thumb

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

Thumb default icon 2

外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

Thumb

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

Thumb default icon 2

管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

Thumb images 3

マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

Thumb default icon 2

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu

メロディー さん

Thumb

三毛猫 さん

Thumb 120617 204425

cocoa さん

Thumb p1010442

さん

Thumb default icon 2

管理(すが さとし) さん

Thumb default icon 2

クッシー さん

Thumb images 3

どすこい さん

Thumb 2015 11 22 17.26.25

naruto さん

Thumb 2011 0801 141122 p1010648

はるさん さん

Thumb default icon 2

ブリッジ さん