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管理組合の会計

賃借人の駐車場利用料の未収金

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その他

火災報知機の音は、誰が止めるの

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管理組合の運営

死亡した区分所有者の議決権行使について

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その他

管理組合の運営

長期修繕計画書の承認が及ぶ範囲について

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住まいのトラブル

盲導犬は「ペット」なのか?

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    質問

大規模修繕工事

エレベーターリニューアルについて

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管理組合の運営

組合員の理事会参加

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その他

困っています

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その他

花を植えてはいけないんですか

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    質問

管理組合の運営

管理規約

役員の資格要件緩和について

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ペット飼育者に困っています

住まいのトラブル

最近入居してきた方(区分所有者の関係者、外国人)の犬に困っています。廊下、階段、エレベーター、敷地内で放し飼い状態です。大きな犬ではないのですが、よく吠える犬で、子供もかまれそうになりました。
回りの方たちや管理員さんが何回注意しても聞いてくれません。
当マンションではペット飼育細則もしっかり定めており、ペット飼育者はペットクラブに入ることになっているのですが、会長が入会するように言っても入りません。
粗相をしてもそもままにしています。どうしたらいいでしょう。

点検業者さんからの提案について

建物の維持管理

その他

設備点検の報告書とともに耐用年数に近付いた部品の交換や、オーバーホールを勧められることがあります。
日々使用していて誤作動や不具合は一切感じられないものでも、「壊れる前ぶれがあるものではなく、突然壊れたら困るのでは?」と不安を煽られることもあります。

家電製品は耐用年数だからといって買い替える人はまず居ないと思います。
壊れたり、使用感が悪くなったら買い替えるのではないでしょうか。

共用部分は「居住者の皆さんに不便をかけてはいけない」という思いがあり、業者さんの提案はそこの部分を突いてきます。
まだ壊れていない設備の交換のタイミングは、皆様はどのように判断していらっしゃいますか?

また、設備関係のお仕事の経験のある方、本当はまだ継続使用が可能なものも一定の期間が経過したら交換を勧める決まりになっているものなのでしょうか?
その提案はどのくらい真に受ける必要があるのでしょうか?

定期清掃の値上げは総会決議?

管理組合の運営

定期清掃の会社が、人件費の高騰を理由に業務費の値上げを言ってきています。認めるには、総会の決議が必要でしょうか?理事会判断で決められませんか?

総会での質問の対処法について

管理組合の運営

現在、管理組合の理事長をしており、今度の総会で議長を務める予定です。
初めてなので要領がよくわかりませんが、総会の場で組合員から出た質問について、質問を拒否したり、即答できない場合は調べた上で後日説明したりすることは認められますでしょうか?

ガラリから水が落ちている

建物の瑕疵

友達が新築マンションを購入し8年が経ちました。マンションの耐外風構造のフード付きガラリから茶色い水が落ちクロスにシミが出ています。品確法でいう瑕疵担保の対象になるのでしょうか?

新入居者の掲示

管理組合の運営

新しく転居してこられる入居者に関して。「新入居者のお知らせ」を掲示してきました。内容は、引っ越し日・氏名・家族構成(人数)・駐車場番号です。先日の理事会で理事長より「個人情報なので、今後掲示はしないこととしたい。」と提案が有りました。戸数の少ないマンションです。コミュニケーションも良く落ち着いたマンションです。どなたが越してきたか位知りたいし、声も掛けづらいです。掲示はだめでしょうか?

専有部分のメンテナンス

住まいのトラブル

当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社(コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等)を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
(場所は大阪です)

盲導犬は「ペット」なのか?

住まいのトラブル

私の知人のマンションの出来事です。
そのマンションには盲導犬の助けを借りて生活している人がいるそうです。
そしてペットは禁止されています。
大多数の住民は盲導犬に対してとやかく言う人はいないそうですが、
ある人が「盲導犬は犬でありペットである。エレベーター内で臭いは残るし正しく躾けられているのかもわからん。何よりペットは禁止だ。」と突っかかるそうです。
その度に知人や他の住民がなだめているとのことです。
個人的にこの人の発言には問題があり咎められてもおかしくないと思いますが、
①盲導犬や聴導犬といった人間の生活を支えてくれる生き物も「ペット」と扱われるのか
②このように突っかかる人に対しての対処法はないものなのか

アドバイザーの皆様の過去の事例などございましたらお聞かせ願いますでしょうか。
不自由な生活をしているのに更に責められるのはかわいそうだから何とかしたいと知人からの相談を受けております。

専有部分のリフォーム工事について相談です。

管理規約

住まいのトラブル

うちのマンションでは専有部分のリフォームの際に、管理組合に申請を出し、許
可をもらうことになっているのですが、そのルールがあいまいで、ほとんど理事
長がめくら判で許可を出しているのが実態です。

みなさんのマンションではどうされていますか?
具体的には・・・
1.ガラスが割れた
2.キッチンやユニットバスなど水回りの位置を変更したい
3.温水の床暖房を電気式に変更したい
4.IHクッキングヒーターにしたい
5.バルコニーに人工芝やデッキを置きたい
6.エアコンを増設するために配管用のスリーブをコンクリートに開けたい
7.カーペットをフローリングに変えたい
8.ピアノを弾きたいので防音室に改造したい
などなど考えればきりがないほどあると思います。

いいアイデアや検討するべきこと、注意事項があればご教授ください。
よろしくお願いします。

理事輪番制

管理組合の運営

私の住んでいる理事は輪番制となっており、全員1年での交代です。
同じマンションの人に聞いた話では、稀に理事になったのにほとんど出席もせず何もしないような人がいるそうです。(そういう人はマンション内で挨拶しても無視されます。)
仮になんらかの理由で本人が出席できないとしたら同居人(配偶者や親等)が出席することは可能ですよね?
また、それすら行わないような家庭に対してなんらかの強制力のようなものを働かすことはできないのでしょうか?
私が理事になったときにそのような人が現れてしまうと成り立たなくなってしまいそうで不安です。

隣との壁

住まいのトラブル

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

マンション内の幼児用自転車について

住まいのトラブル

この間、突然エレベーターから自転車にまたがった子供が出てきました。危うくぶつかりそうになりました。自転車置き場は車止めがついていて子供用(幼児用)の自転車は止めづらいです。ドア前は共用部でだめですが、自宅玄関内でしたら止めても良いのでしょうか。「廊下は乗ってはいけないとか」ルールを作ろうと話は出ていますが、決めかねています。良いアイデア有りましたらお願いします。

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

大規模修繕工事

管理組合の運営

総会で承認された大規模修繕工事が、着工後に、工事の仕様変更や追加工事等のため、総会で承認した金額を超過する可能性が出てきました。
この場合、予算の追加については、理事会決議で承認し、工事を進めるといった段取りで問題はないでしょうか?

管理人さんの仕事量

その他

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

マンション防災担当者の責任について

管理組合の運営

建築5年目のマンションに住んでいます。
この6月から理事長となりました。

妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。

理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。

質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。
管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。


・防火管理者の資格取得
・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など)
・共用備蓄品の管理


よろしくお願いいたします。

非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

住まいのトラブル

シェア上位の大手管理会社に管理委託する築11年目のマンションの理事を
しております。
この度「建築基準法による建築設備等定期点検」の報告書により共用部分の
非常灯8カ所が器具不良による不点灯(照度0)要是正という点検結果が
記載されており、それに基づき管理会社が見積書(市場価格の2倍の金額)
を提示してきました。
あまりの高額に本当に点灯しないのか、自身で点検してみると照度には
バラツキが見られるもののすべて正常に点灯しておりました。
結果、単にバッテリーが経年劣化していただけで交換のみで十分対応が可能と
思われましたので、私の判断で工事を停止させました。
これを調査した検査会社は管理会社のグループ会社ですが、業界ではこのような
検査でも事実に反する記載をして高額な工事を促すのが常態化しているので
しょうか?
私たち一般人の感覚では建築基準法による検査であれば、相当厳格な検査で
虚偽の報告などあり得ないことと考え、告発されるべき事態のように思います。
このようなケースについて皆様のご経験に基づくご意見を頂きたく存じます。

マンションのベランダにすだれをかけ朝顔を植えたい。

住まいのトラブル

私のマンションにおいて、ベランダでの布団干しは禁止になっています。ベランダに目隠し用のフェンスや、すだれを付ける事はOKでしょうか。そこに朝顔、ゴーヤ、風船かずらなどを植えるのも大丈夫でしょうか。ベランダは南側で、夏は「石焼ビビンバ」状態です。少しでも、涼しくならないか考えますが。トラブルは嫌です。

マンションの自主管理公園について

その他

住まいのトラブル

私のマンションの自主管理公園には、使用細則のようなものがありません。
大声で騒いだり、可動式遊具を大勢で乱雑に使用する、年齢層が高めの子どもがいるので気になります。
どのように対処すれば良いでしょうか?

修繕積立金の運用方法について

管理組合の会計

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。
修繕積立金の運用をもっと利回りのよいものにできないかと考えていて、マンションすまい・る債の購入を選択肢として考えていました。

しかし、今年度のマンションすまい・る債の募集チラシに記載の募集利率が0.080%をみて、ガクッとしています。昨年は利率0.2%以上はあったはずなのに…。

マンションの修繕積立金は組合員の方から集めた大切な資金ですから、安全性が高いと考えられている方法(元本保証等)で運用するつもりです。

マンションすまい・る債以外で、魅力のある他の選択肢があればお教えください。

民泊の問題

管理規約

管理規約第12条には「専ら住戸として使用する・・」となっているマンションです。しかし、実質的に事務所としている人が居住するマンションです。
通常総会で民泊を禁止する内容の規約変更を特別決議で可決いたしました。後日、外部所有者の方から「既に民泊を行っています。もし民泊ができなくなると、大きく収入が減り不利益を被ることになります。特別の影響が及ぶ者として私の承諾が必要ではないでしょうか、当然承諾いたしません。」との文章が理事会に届きました。どのように対応するべきでしょうか。皆様のご意見をお聞かせください。よろしくお願いいたします。

共有部分の貸し出しスペースの値上げ

管理組合の運営

住まいのトラブル

当方のマンションでは、1階に1つだけ部屋がありそこの家の庭を月2000円で貸し出しています。しかし駐車場の車3台分の広さがあり、近辺の駐車場は月3万~5万します。管理費の値上げに伴い、値上げを提案するように考えておりますが月幾らが妥当であり、ガイドライン等の法的根拠が欲しいです。ちなみに家の前の庭なので1階の人が我が物顔で占有しています。

民泊容認で注意すべき点は?

その他

仮に、管理組合として民泊を認めるという方向にした場合、避難誘導灯などの消防設備はホテル並みに沢山設置しなければならないのでしょうか?
他にも、民泊を認めなければ不要なものが、認めると必要になってくるなど、注意すべき点がありましたら教えてください。

管理会社作成の劣化診断報告書の信頼性 その2

管理組合の運営

大規模修繕工事

8月27日に「管理会社作成の劣化診断報告書の信頼性」について質問をしたものです。アドバイスをいただき、どうもありがとうございました。お返事はどちらも管理会社ではない第3者に劣化診断を依頼すべき、というものでしたが、すでにお金を払って行った管理会社の劣化診断の報告書があるのに、また第三者に劣化診断を依頼するのはお金の無駄遣いだ、という意見が住民から出る可能性があります。皆さんを説得するよい情報やご経験があればぜひお願いいたします。

管理組合の会計基準

管理組合の会計

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

部屋の中に入れることを拒む住人への対策は?

住まいのトラブル

管理組合の運営

築13年110戸のマンションの理事をしています。
毎年1回、雑排水管清掃を実施しているのですが、管理会社からの報告で、竣工以来一度も実施したことがない住戸が1戸あることが判明しました。

管理会社の担当者や管理員さんには、ここ数年、雑排水管清掃の日が近くなるとお手紙を入れたりして実施するように促しているようですが、まったく聞き入れてもらえません。
その特定の住戸の方は、何の事情があるのか分かりませんが、部屋の中に他人を入れることを強く拒んでいるとのことです。

理事会としても、当該住戸の方が嫌の一点張りであれば、手の施しようもないのでは…と諦めモードになっています。放っておく以外に何か良い手があればお教えください。

専用庭の樹木の手入れ

その他

住まいのトラブル

専用庭の片隅の高木(棕櫚)が大きくなりすぎてお隣の一戸建ての方から苦情がきてしまいました。(風の日に葉っぱの音がうるさい)
マンションの2階の高さまぐらい伸びているので5mはあるかもしれません。
とても自分では切ったりできないので、定例の植栽作業の時に業者さんに何とかなりませんかと聞いてみたところ、管理組合と取り交わした仕様書に書かれていてない木なのでうちではできませんと断られてれしまいました。
境界ギリギリとは言え、確かに専用庭に生えているので、規約上やむをえないのかもしれませんが、私が植えたわけではなく、3年前にこの部屋を中古で購入したときはすでに今の状態でした。
やはり、自分で業者さんを探して自費で手入れするしかないのでしょうか。
何か良い知恵があったらアドバイスをお願いいたします。

管理員さんが交代になって掲示板が悲しいことに・・・

その他

長年来てくれていた管理員さんがお年ということで辞められて、新しい管理員さんが来るようになりました。
顔を合わせると挨拶を返してくれるし、ゴミ置場もきれいに掃除してくれますし、とても良い方なのですが、一つもの足らないところがあって気になっています。
些細なことと笑われるかもしれませんが、掲示板が急に乱雑になったのです。
前の管理員さんは、掲示物の位置をきちんとそろえ、画びょうもプラスチックの画びょうの色をそろえて見栄え良く掲示してくれていたのですが、今度の方は見栄えを気にしないようで、掲示物が重なっていたり、隙間が妙にちぐはぐだったり、斜めっていたり、とにかく美観が悪くなりました。
管理員さんに直接言ったら気を悪くするでしょうし、組合に話をしても「フチ子さんが神経質すぎるだけ」と言われそうで言い出せないでいます。
しょうがないので自分の階段の所だけは縦横をそろえて貼りなおしているのですが、
角の立たない解決方法はありませんでしょうか。

役員選出のアンケート結果の公表について

住まいのトラブル

管理組合の運営

またまた、大問題が出てきました。すいませんお手数をお掛け致します。
①理事会で無記名でアンケートをすることが決まり、まとめて公表しようとしました。コメントを自筆で公表しようと理事会で同意されました。そこで公表しようと理事会と理事回覧で見本をつけて了承を2回得ました。だけれども、中に自筆6通と103 ○○(反理事長派・大規模修繕委員会 委員長)の名前があり個人情報に抵触するので、コメントは、ワープロで変換した公表すべきと管理会社の担当者からアドバイスか助言がありました。それで、臨時理事会を開催することにありました。理事会で承認され、回覧で2回承認されても、反理事長派の打ち合わせてそのようになったかなと思います。無記名のアンケートですが、103 ○○ と自筆は個人情報になるのでしょうか。
②当理事会で行ったアンケート調査。私のアンケートの紛失事件(管理会社の変更を提言した用紙)
個人情報が問題になるならば、私のアンケートの紛失が問題ではないですか。
窃盗罪?か。業務妨害にあたるか。こちらが重要ではないと管理会社も他の理事も
問題にしておりません。私が面倒であるので犯人捜しをしたくないと否定したら不問になりましたが、ここをついてきました。防犯カメラがあり調べれば、犯人がわかりますが・・・・・・皆様、どちらが問題でしょうか  
 より良いマンション管理で悩んでいる反管理会社及び反大規模修繕委員会の理事長です。情けないですね。前年、部屋番号 署名付きのアンケートを前理事会と大規模修繕委員会が実施しております。(私は思想調査みたいですが、管理会社の変更を堂々と提出しました。)これを当理事会でまとめた結果の配布を迫られております。以上


バルコニーの点検

建物の維持管理

はじめまして。
 管理組合の理事になりまして、管理委託契約の解釈について、管理会社の説明に納得がいかないことがあり、教えていただきたいことがあります。
 管理会社は管理対象部分の目視点検をすること、と契約書に書いてあります。建物は1回/年です。
目視点検の対象には、建物では屋上、廊下、外壁などが対象として書いてあり、「床・天井」も書いてあります。各所有者のバルコニーがありますが、これは、「床」に含まれるのではないでしょうか?
 管理会社に理事会で「床」にバルコニーが含まれるから、毎年点検してください、と聞いたところ、「バルコニーは床ではありません。床と書いてあるのは、エントランスなどの床です。バルコニーに行くには各室内を通るので、点検はしません。大規模修繕の場合は、足場を組んでバルコニーを修繕しますが。」と回答されました。
 何度聞いても、同じことしか言いませんが、管理会社の言う通りなのでしょうか? つまり、バルコニーの目視点検は、してもらえないのでしょうか。
ご指導をよろしくお願いします。

水景の維持管理について

建物の維持管理

当マンションの中庭に小さな噴水の付いた池があります。
引っ越してきたときは噴水もきちんと出ていて「なんてオシャレなんでしょ」とうれしかったのですが、ここ2~3年前くらいからでしょうか、噴水の水が出なくなり、池の水も緑色に濁った状態になっています。
理事会でも対応を検討してくれているのですが、回覧されてきた理事会のお知らせには、改修費が何百万円もかかるのですぐに修理できない、と書いてありました。
このままでは見た目も悪いし、ボウフラが湧いたりして衛生的にも悪い影響が出てきそうです。
個人的には元通りの池に戻ってほしいのですが、修理に何百万円もかけるのはもったいない気がします。いっそのこと水を抜いて土を入れ、花壇にしてはどうかとも思うのですが、同じように水景の維持がうまくいかなかったマンションの解決事例を紹介していただけないでしょうか。

大規模修繕員会による委託業務評価アンケ-トのその後

その他

管理組合の運営

またまた悩めるアツモリソウです。上記件ですが、大規模修繕委員会が、8月19日の
会議を開き、当理事会の対応の批判をマンションの掲示版に記載しました。
前総会で決議して、当理事会で討議しなく、組合員に配布を求めてきたので、配布する手続きがないと拒否した。大規模派の理事が総会で決議されているので配布するような要請があった。私理事長は、配布する理由がないと拒否。たとえば、①前理事会で承認を得ていない。②新旧理事会の引き継ぎ事項にもない。当理事会で大規模修繕委員会にまとめて配布する話がない。③配布する許可の承認の議論していない。以上配布を理事長とみとめなかった。大規模修繕委員会は、委員5名(1名欠員)、当理事(大規模派オブザーバー?)が8月19日に会議を行い、「理事長が配布をしない」の意見を大規模親善委員の掲示版や理事会掲示版の記載した。掲載理由は、前総会で「詳細の結果は後で再度報告する」を使って自分達の正当性を主張している。このまま静観することにしましたが、なにか良いアドバイスがあるか。ご助言をお願い致します。以上

滞納管理費の回収について

大規模修繕工事

相続人全員が相続放棄の手続きをしたため、
相続財産管理人を選任をする予定なのですが、

臨時総会の議案書に「○○○号室の清掃費用と相続財産管理人の報酬として100万円を予納をいたしますので、相続財産管理人を選任し○○○号室の処分を行うこと及び積立金を取り崩し予納することをご承認ください」と書いてあります。

そこで疑問なのは、清掃費用とは通常相続財産管理人の費用とは別に発生するものなのでしょうか?
そもそも清掃とは誰が行い(相続財産管理人の業務範疇なのか)、
不用品などはどのように処分されるのでしょうか?

わからないので、教えていただけないでしょうか?


賃貸マンションの漏水について

建物の瑕疵

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

総会での理事の議決権行使

管理組合の運営

管理組合の理事10人の理事会で、「A議案」が賛成7人、反対3人で決議され「総会」に提案されることになりました。
「提案」に反対の理事の行動はどのような行動を起こすことができますか。
総会の「出席届」は「出席届・委任状・議決権行使書」が1枚の紙になっています。
「議決権行使書」は、「欠席の場合」とあります。
①私(理事)は「総会議案A」については、「反対」なので「議決権行使」する予定 です。理事である私は総会に欠席して「議決権行使」することは、良くないかもし れませんが、そこまでする必要があるか迷います。
②私は、組合員の立場で「議案A」について、総会前に組合員に改めて反対の理由を 文書で説明し、「委任状」でなく「議決権行使」をしていただくようにお願いした いのですが、この行動は何かのルール違反になりますでしょうか。


管理費の赤字を修繕積立金で補填する

管理組合の会計

管理組合の運営

過去にSAWAさんの質問で、管理費が赤字なので長い間、修繕積立金から
補填していた件ですが、、、。
「とんでもないこと」という先生方の回答でしたが、
私のマンションの規約では、「管理費に不足を生じた場合は補填できる」
とありますが、これは管理規約作成上、問題ないのでしょうか?
また、資金の借入をした時は「積立金から償還に充当できる」とありますが、
「管理費とは区別して経理しなければならない」ともあります。
以上、よろしくお願いします。

特別決議を普通決議に変更

管理規約

総会に提案予定の「議案A」を総会で「賛成多数決議」にもって行くため、管理規約では「特別決議」であった「議案A」を「普通決議」で「賛成多数決議」にもって行く提案(規約の変更・・・特別決議➡普通決議に)がされました。
なぜここまでするのでしょう?「議案A」は、住民のアンケートの結果では反対が35%ほどありました。この数字から「特別決議」では無理があると賛成派の理事は思ったのでしょう。
管理規約では「共用部分の変更は(500万円以上より)、特別決議としております」。この500万円を外して普通決議にすれば、議案Aは「賛成多数で決議」される可能性が高くなるでしょう。
500万円以上よりと管理規約に書くこと自体が「区分所有法」に違反していると最近言いだしました。しかし、設備投資費用の暴走を抑えてきたのかもしれません。
説明不足の面がありますが、この文書から感じられることなどありましたらアドバイスお願いします。

防火管理者とは

管理組合の運営

これから防火管理者を理事の中から毎年出そうということになりました。

そこで、防火管理者の仕事、責任について簡単にお教え頂ければ幸いです。
それを引継ぎとして今後残していきたいという動きになっています。

水道水のことで相談です

建物の維持管理

テレビの番組で東京都は浄水場の殺菌に塩素ではなくオゾンを使っているので水道水がおいしいのだと言っていました。
でもうちの水は何となく薬臭い(塩素臭?)においがするのですが、マンションの受水槽には塩素消毒の設備がついているのでしょうか。
受水槽に藻が湧いていたとか、溜め水なら雑菌の繁殖もないわけではないと思いますので塩素消毒の装置がついていてもおかしくないのかもしれません。
最近のマンションには受水槽がないところが多いと聞きますし、古いマンションでも受水槽を撤去して、水道本管から直接各家庭に給水する方式に変更しているところがあるらしいです。
当マンションでもそのような工事は可能なのでしょうか。
安全でおいしい水が飲めるなら検討する価値があると思っています。

注目度ランキング

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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