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    質問

管理組合の運営

マンションの管理人・管理員・管理者とは?

5

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    質問

建物の維持管理

専門委員会設置について

32

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    質問

その他

40年マンションにオートロックを導入する問題

8

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    質問

管理組合の運営

専門業者との契約の変更

9

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    質問

管理組合の運営

常任理事について

22

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    質問

管理組合の会計

遅延損害金の課し方

19

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    質問

建物の維持管理

長期修繕書の金額は、税抜きそれとも税込み?

18

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    質問

大規模修繕工事

管理規約

大規模修繕工事に関しての物置撤去について

32

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    質問

住まいのトラブル

管理規約

食材通販組合の通い箱について

9

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    質問

大規模修繕工事

理事会議事録の必要性について

17

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クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

電子投票システムについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理新聞(2016/7/15、第1011号)に、大型マンションを中心に電子投票システムが広がっているという記事を読みました。導入したマンションでは、組合員、理事会、管理会社それぞれにメリットがあり、合意形成に関する満足度を高め、円滑な管理組合運営を助けるものとあります。
私達のマンションも300戸と比較的大型なので、この記事を読み、私自身興味を惹かれました。ただ、すでに導入している管理組合を身近に知りませんし、まだそういうサービスを提供する会社を呼んで説明会を開催してもらうほど、勉強しているわけではありません。
投票する利用者は、今まで通り「紙による投票」と「電磁的投票」の選択が可能になり、各々が便利だと思われる方法から選べば良いので、不便はないかと思うのですが…。一方で「電子投票」と聞いて、代理投票やなりすまし投票など悪いイメージも同時に抱いてしまいます。
電子投票システムの良し悪しについてご存知の方がいらっしゃいましたら、アドバイスをいただけると助かります。よろしくお願いいたします。

マンション住民の高齢化(孤独死や認知症)への対応

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日介護系のドキュメンタリー番組を観て知ったのですが、マンションの住民が経年とともに高齢化するのに加えて、今までマンションに住んでいなかった高齢者が、子供の近くに住むためとか、病院が近い、車の運転ができなくても生活できるという理由で郊外の住宅を売却して都心マンションに住み替えるという事例も増えているそうです。

そして、実際に新しい住環境に馴染めず、外出しようとせずテレビばかりを見るとか、孤立して引きこもってしまうという事例や、認知症を患い、近隣住民に迷惑をかけるという事例が起きており、これから一層増えていくのではないかと予測します。

そこで、孤立死を防ぐ独居高齢者の見守りや認知症になった高齢者の方にどう対応するかなど、マンション住民の高齢化への対応が課題となりますが、理事会(管理組合)として、住民の孤独死や認知症にどこまで取り組む必要があるのでしょうか?
皆様のマンションですでに取り組まれている施策や事例があればお教えください。よろしくお願いいたします。

規約と法律と条令の関係は?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションには管理規約・細則がありますが、一方で、建築基準法、消防法、区分所有法など法律で規定されていることもあります。
他に市区町村条令もありますが、それらの関係はどのようになっているのでしょうか?
厳しさに差がある場合は、何が優先されるのでしょうか?

建替えの資金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここで相談することではないかもしれませんが、友人のマンションで建替えの話が出始めたそうです。友人は建替えに賛成したいけれど、年金生活で資金もなく、新しくローンを組むわけにもいかずに困っています。建替えに参加せずほかに引っ越すとなったら周りの住民の方たちとも離れてしまうことも心細いようです。他人事でなく自分もそうなったらどうしていいかわかりません。何か方法はないものでしょうか。

管理組合の理事の責任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

理事役員に選ばれた場合、どのような義務が発生するのでしょうか?

ドアにカギの追加は出来ますか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

外から自由に出入り出来るマンションです。不安なので玄関ドアにカギを追加したい旨申し出が有りました。特に細則等は有りません。ドアの外側は共用部で変更は出来ないと思うのですが、どう対応すれば良いでしょうか?

理事会に組合員は自由に出席できるのでしょうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事長をしております。
初めてのことなのですが、ある組合員から理事会に参加したいとの申し出がありました。

当マンションの管理規約を見ても、「理事会は理事で構成する。」「監事は理事会に参加して意見を述べることができる。」ぐらいしか記述が見当たりません。

そこで、組合員は、そもそも自由に理事会に参加できるものでしょうか?
それとも一定のルールや制限があるのでしょうか?

よく分からないまま一度参加を許してしまうと、それが慣例(当たり前)となったり、理事会に対して勝手な発言をされるのは嫌なので慎重になっています。「次回は出席しないでください」というのも言いづらいですし…。参加したいと申し出ている人物のことをあまり知らないからかもしれません。

滞納問題で裁判になった時の弁護士費用を当該滞納者に請求してよいのか?

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。今回で 3回目の質問をさせていただきます。

本マンションには、本当に悪質と言っても過言ではない長期滞納者が一人います。
督促をすると、「◯月末までに払います」と理事会宛へお手紙を書いたり、払うつもりがないのに、「払います」と都合の良いことを返事してきます。
最初はそれを真に受けていたのですが、いざ支払い期日が来ると、電話になかなか出なくなり、引き落としを確認すると結局支払われていないのでした。

何だかんだとのらりくらりとかわされながらも、数カ月前にようやく理事長が管理会社担当者と3者面談を実施できました。理事長なりに当該滞納者へ諭したり、任意売却の選択があることを伝え、その時は前向きに応じる姿勢を見せましたが、やはり効果がなく、裏切られました。あれこれ懐柔策を考え、手を尽くしました(割愛します…)が、最後通告しても1円も払おうとしません。

現在滞納額は、約170万円まで膨らみ続けています。

これ以上はもう振り回されないぞと、理事メンバー全員の総意で法的措置(訴訟)をすることを決議しました。次回理事会までに、マンション管理の滞納問題に長けた弁護士を探すなどして、具体的な協議に入る予定です。

管理費及び修繕積立金(滞納分)及び遅延損害金だけでなく、弁護士へ支払う費用も当該滞納者へ請求してやりたいのですが、請求しても問題ないでしょうか?
その他、今後もスムーズに回収できるとは思えず、競売までこれから長期戦になる予感がしますので、通常訴訟中における注意点などがあれば教えてください。

理事会の時間を短縮したい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このほど輪番制で初めて理事になりました。115世帯のマンションで、理事は10名程出席します。

毎月一度理事会をやっており、先日3度目の理事会だったのですが、午前10時から始めて終わったのが14時過ぎ…。
(理事会案内では終了時間は10時~12時と書かれています。)

理事会が長引いた理由は…
・すごく熱心(?)な方(ご年配の方)がいて話が長い、話が脱線する。
・理事の中でも意見が別れるが、まとめ役がいない。マンションの専門家じゃないし、なかなか決められない、よくわからない。管理会社のフロントは積極的じゃない。
・課題も小修繕のことや植裁のこと、長期滞納者の事など過去の残課題も含めてたくさんある。

長い会議は、集中力も続きませんし、正直うんざりしてしまいました。
そこで、他のマンションでは、理事会の時間を短縮するために何か工夫していることはありますか?よろしくお願いいたします。

受水槽の水はどれ位保存がきくのか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの受水槽の水は水道水と同じだと思いますが。地震とかで水道が止まった後に、飲み水として何日くらい飲めますか?友人から3日位で匂いが出て飲めなくなるといわれました。本当でしょうか。

マンションのスプリンクラー

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の友達が、高層マンションに住んでいます。スプリンクラー付きのマンションです。1室を改修し子供部屋を増やしました。このとき、自動火災報知設備とスプリンクラーを付けなくては、いけないでしょうか?付けるのであれば感知器は個人負担と思いますが、スプリンクラーも個人負担で良いでしょうか?

増圧直結給水方式に変更することは良いことなのか

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの一室を親から継いで数年目の新米オーナーです。
理事会の広報紙が私のところにも届くので読んでいるのですが、いま貯水槽を撤去して増圧直結給水方式に切り替えようと検討しているようです。

貯水槽管理の手間がなくなって、配水管からの水が使え(水質の劣化を防ぎ)、水槽があったスペースは、駐車場や駐輪場に有効活用できる等とメリットが書かれています。

一方で、何かしらの災害があった際にマンション居住者に水槽の水が使えるとも聞きました。マイナスの側面はないのかな…。

組合の資金的に比較的余裕がある場合、マンションにある貯水槽を撤去し、増圧直結給水方式に変えることは本当に良いことなのでしょうか。実際に貯水槽の撤去~増圧直結給水方式に変えた方や専門家のご意見を伺いたいです。よろしくお願いいたします。

マンションみらいネットについて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンションみらいネットの概要や特典について具体的に教えてください。

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

もうすぐ築20年を迎えようとしているマンションに住んでいます(輪番制で今期理事をしています)。

築15年を過ぎると毎年のように保険料が上がるので、最長5年間の掛け捨て保険(地震保険なし)に加入したほうが良いとの管理会社のアドバイスに従い、現在加入中です。来年には5年間の保険期限が到来します。

あるマンション管理士さんのブログを読んだのですが、「築20年以上や築25年以上については、更新は引き受けるものの、新規の保険については引き受けしない保険会社が出てきた」とか、「水漏れ事故の取り扱いが多い個人賠償責任保険を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる」とか書かれていました。

そうすると、今後時間の経過とともに、理事会で保険会社を何社か比較検討し、条件が良く、安い料金を提示した保険会社へ発注する、といったことができなくなる(更新する以外選択肢がなく、いま加入している保険会社のいわれるがまま?)のでしょうか?

〈マンションのねずみ駆除〉

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

天井裏で小動物が走っている音がしたので、調べるとネズミがいるとの事でした。糞もあり、何匹かいるようです。
他の住人も走り回っている音を聞いたと言っています。ネズミは繁殖力もあり配線もかじるので、管理組合に相談した所、予算の関係で当面は個別で対応して欲しいとの事でした。
ネズミの被害にあった数軒だけが対応してもあまり効果がないと思います。
業者を呼んで早く全体で取り組むようには、今後どのようにすれば良いでしょうか?

死亡した区分所有者の議決権行使について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

通常総会の開催を数週間後に開催する予定です。
「区分所有者Aが死亡し、まだ相続の手続きが終わっておりません」と遺族の方より理事長へ連絡・相談がありました。
このような場合、区分所有者Aの議決権は誰が行使したらよいのでしょうか?

備品の仕入れ先の指定について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共用部分の管球の消費量と支払金額のバランスから、1灯あたりが割高に感じられました。
品番をチェックしてネットで調べたところ、2分の1以下で手に入りそうなので、「仕入れルートを見直したい。」と申しましたところ、管理会社のフロントから「同様のご希望を出された管理組合様の事例では、役員様がご自分で発注・支払いをし、実費を清算しています。」と言われ、管理会社の指定業者以外だったら発注業務は管理組合の方でどうぞ…と言われているように感じました。
備品の仕入れ先を指定すると、そうなるものなのでしょうか?

ミナトさんの質問に対する回答の中で、量販店で安いエアコンを買った良心的なフロントの話を読みまして…これは特に良心的なケースなのでしょうか?
一般的には、どうなのでしょうか?

管理規約を守らない居住者の対応策

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事会メンバーとして活動しています。
ある居住者が、子供用の自転車を指定の駐輪場に置かず、エレベーター(または外階段)を使って自室に持ち込んでいることがわかりました。おそらく複数名はいると思います。

管理規約には「自転車は自転車出入り口から車路を通って、自転車置き場へ置くこと」と決められており、自転車置き場は300円/月を管理組合へ支払うことになっています。自転車置き場は満車ではなく、空き区画がある状況です。

共用廊下を自転車を押して走行し、エレベーターに乗り入れようとした子供を注意し、管理人へ報告したところ、管理人もそのような状況を知っていて、数年前から注意しているにも関わらず改善されないとのことでした。

管理組合として、管理規約を守らない居住者の対応をしていかねばと思いますが、自分の都合を主張してくる相手に対して何か妙案があればお教えください。

防犯カメラ モニター監視について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

防犯カメラのモニターですが、現在は管理員室でオンにしたまま映像が映っています。当然管理員はいつでも見れる状態で、管理員室をのぞけば外からでもモニターが見れる状態です。
管理会社は、いつも見ていなければ意味がないし、オフにしなければならない根拠はないと言っていますがそうなのでしょうか。
録画を見る場合には立ち合いとか、いろいろ厳しく規定はされていますが常時見られているのはいい気がしません。
管理会社は警備業の登録はしていません。管理員が見ていていいのでしょうか。

銀行口座を作る

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

銀行口座を作る時には総会が必要なのでしょうか?
作るだけで総会が必要な理由がよく分かりません。

修繕積立金の運用方法について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。
修繕積立金の運用をもっと利回りのよいものにできないかと考えていて、マンションすまい・る債の購入を選択肢として考えていました。

しかし、今年度のマンションすまい・る債の募集チラシに記載の募集利率が0.080%をみて、ガクッとしています。昨年は利率0.2%以上はあったはずなのに…。

マンションの修繕積立金は組合員の方から集めた大切な資金ですから、安全性が高いと考えられている方法(元本保証等)で運用するつもりです。

マンションすまい・る債以外で、魅力のある他の選択肢があればお教えください。

管理組合の会計基準

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

管理費滞納者の遅延損害金請求について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

これまで管理費について1年間以上長期滞納をしてきた悪質な滞納者が、先日3か月分を払ってきたようです。この3か月分は直近の3か月分とするべきか?一番古い1年前の3か月分とするべきか?解釈に悩んでいます。

今、理事会では悪質な長期滞納者に対して遅延損害金の請求を考えていますが、1年前の3か月分として受け取ると遅延損害金が今後減り、悪質な滞納者としては、遅延損害金が大きく今後変わってくると考えて、今後も遅延損害金がかからない範囲で滞納をしてくる行動に出ないように、直近の3か月分と解釈をして、しっかりと遅延損害金を請求し続けていきたいと思っています。

マンション管理士や管理業務主任者のみなさん、ご指導よろしくお願いします。

受信障害対策共聴施設について質問です。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションは建築時に受信障害対策共聴施設をもって近所に配線をしています。大分年数が経ち改修が見込まれます。地デジになってからはかつてのような障害は無いと認識しているのですが、続けなければいけないのでしょうか?マンションは5階建てです。又、ご近所の電波状態を調べるのには、当然費用が掛かるでしょうが、いくら位なのでしょうか?教えてください。

遅延損害金を複利で加算

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いろいろと長い経緯はあるのですが、前理事長に対して現理事長があからさまに悪意を抱いています。
現理事長になった時、それまで前理事長がいろいろと改革してきたことをなんだかんだと反故にする決議をしたり、せっかく管理会社を変えたのに引き継ぎ期間の間に臨時総会を開催して、今までの慣れた会社がいいと戻してしまいました。
その管理会社と共謀して前理事長を貶めるため誹謗中傷を全戸配布したりしましたので、前理事長が怒って「組合員としての地位が復権されるまで管理費は止める」と言って支払い拒否をしてしまいました。
それを受け、現理事長が「悪質極まりない行為だ。」ということで悪質な滞納者として氏名を掲示、全戸配布で公表し、遅延損害金を加算して請求することを理事会で決議しました。
前理事長が話し合いを求めても、管理費の支払いが済むまでは話は聞かないと拒否していました。
次の月になると、遅延損害金を含めた滞納額に14%の遅延損害金を加算して請求していました。
これは管理会社の指導もあるとのことです。
いわゆる複利で遅延損害金を加算していいのでしょうか。
また、今まで遅延損害金は一度も課したことはありません。前理事長のケースだけです。滞納者の氏名の公表も今までされたことはありませんでした。
こんなことが通っていいのでしょうか。

総会で出た意見をどこまで議事録に残すか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

相談させて頂きます。
総会の議案について、質疑応答の際に組合員から出た意見等について、どの程度議事録に記載する必要があるのでしょうか?

少数の人がネガティブな意見を多く発言していたので、その全てを記載することははばかられます。
顕名であればまだしも、議事録には発言者の名前を載せないのであれば、なおさらだと思われます。

法的には、議事録の正確性は必要だと思うのですが、議場で出た意見について、全てを記載する必要はあるのでしょうか?
宜しくお願いいたします。

共用部にトイレ設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大規模修繕工事中に施工業者が設置して使用していた仮設トイレを、
管理組合で買い取って、マンションの共用部(庭)に基礎を打って
設置されてしまいました。
組合員には、理事会議事録に買い取る旨のみ記載し配布しただけで、
設置に関する詳細が通知されていません。
共用部の変更にあたるので、総会決議が必要と思いますが
今後懸念されることと、それを未然に防ぐ対応はどうしたらよいでしょうか。

尚、定時総会は来月開催予定ですので、
以下の質問は、してみようと思います。
① 総会決議なしで、共用トイレを設置した理由
② せめて、使途、管理方法、注意事項等を住人へ書面で案内して欲しいし、
使用細則を規定して欲しい。

部屋の中に入れることを拒む住人への対策は?

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築13年110戸のマンションの理事をしています。
毎年1回、雑排水管清掃を実施しているのですが、管理会社からの報告で、竣工以来一度も実施したことがない住戸が1戸あることが判明しました。

管理会社の担当者や管理員さんには、ここ数年、雑排水管清掃の日が近くなるとお手紙を入れたりして実施するように促しているようですが、まったく聞き入れてもらえません。
その特定の住戸の方は、何の事情があるのか分かりませんが、部屋の中に他人を入れることを強く拒んでいるとのことです。

理事会としても、当該住戸の方が嫌の一点張りであれば、手の施しようもないのでは…と諦めモードになっています。放っておく以外に何か良い手があればお教えください。

マンション管理について基本的な質問です。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理では自主管理と管理委託があると思いますが、その違いと、それぞれのメリット・デメリットについて教えていただきたいと思います。

だいたい、自主管理と管理委託の明確な違いや、何をもって自主管理というのか?何をすると管理委託になるのか?正しく理解できていません。

マンション管理の根本のところで、とても大切な部分でもあると思うので、しっかりと押さえておきたいと思っています。

組合員に説明するにも、質問に答えるにも、必要な最低限の知識だと思い、初歩的な質問で恐縮ですが、お伺いせていただきたいと思います。

ペット飼育について

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

現在、私が住むマンションはペット飼育禁止となっていますが、理事会として飼育を認める方向で検討しております。どのように進めていったらよいでしょうか?

バルコニーの点検

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめまして。
 管理組合の理事になりまして、管理委託契約の解釈について、管理会社の説明に納得がいかないことがあり、教えていただきたいことがあります。
 管理会社は管理対象部分の目視点検をすること、と契約書に書いてあります。建物は1回/年です。
目視点検の対象には、建物では屋上、廊下、外壁などが対象として書いてあり、「床・天井」も書いてあります。各所有者のバルコニーがありますが、これは、「床」に含まれるのではないでしょうか?
 管理会社に理事会で「床」にバルコニーが含まれるから、毎年点検してください、と聞いたところ、「バルコニーは床ではありません。床と書いてあるのは、エントランスなどの床です。バルコニーに行くには各室内を通るので、点検はしません。大規模修繕の場合は、足場を組んでバルコニーを修繕しますが。」と回答されました。
 何度聞いても、同じことしか言いませんが、管理会社の言う通りなのでしょうか? つまり、バルコニーの目視点検は、してもらえないのでしょうか。
ご指導をよろしくお願いします。

水景の維持管理について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションの中庭に小さな噴水の付いた池があります。
引っ越してきたときは噴水もきちんと出ていて「なんてオシャレなんでしょ」とうれしかったのですが、ここ2~3年前くらいからでしょうか、噴水の水が出なくなり、池の水も緑色に濁った状態になっています。
理事会でも対応を検討してくれているのですが、回覧されてきた理事会のお知らせには、改修費が何百万円もかかるのですぐに修理できない、と書いてありました。
このままでは見た目も悪いし、ボウフラが湧いたりして衛生的にも悪い影響が出てきそうです。
個人的には元通りの池に戻ってほしいのですが、修理に何百万円もかけるのはもったいない気がします。いっそのこと水を抜いて土を入れ、花壇にしてはどうかとも思うのですが、同じように水景の維持がうまくいかなかったマンションの解決事例を紹介していただけないでしょうか。

民泊と不動産賃貸との線引きは?

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ビジネスとして行う民泊と、ビジネス以外の民泊は、どのような違いがあるのでしょうか?

個人のオーナーがマンションの一室を住宅用に賃貸する場合、一般的には2年契約ですが実際はもっと短くなる場合もあると思います。(賃借人は1カ月前に連絡すれば中途解約できるので。)
民泊との線引きはどこにあるのでしょうか?

民泊を禁止する規約が、適用される場合とされない場合があればお教えください。
過去に民泊サイトで集客をしている部屋のオーナーに注意勧告をしたところ「友人に貸している。その友人が誰に転貸しているかは知らない。」と弁明されたことがあります。

役員選出のアンケート結果の公表について

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

またまた、大問題が出てきました。すいませんお手数をお掛け致します。
①理事会で無記名でアンケートをすることが決まり、まとめて公表しようとしました。コメントを自筆で公表しようと理事会で同意されました。そこで公表しようと理事会と理事回覧で見本をつけて了承を2回得ました。だけれども、中に自筆6通と103 ○○(反理事長派・大規模修繕委員会 委員長)の名前があり個人情報に抵触するので、コメントは、ワープロで変換した公表すべきと管理会社の担当者からアドバイスか助言がありました。それで、臨時理事会を開催することにありました。理事会で承認され、回覧で2回承認されても、反理事長派の打ち合わせてそのようになったかなと思います。無記名のアンケートですが、103 ○○ と自筆は個人情報になるのでしょうか。
②当理事会で行ったアンケート調査。私のアンケートの紛失事件(管理会社の変更を提言した用紙)
個人情報が問題になるならば、私のアンケートの紛失が問題ではないですか。
窃盗罪?か。業務妨害にあたるか。こちらが重要ではないと管理会社も他の理事も
問題にしておりません。私が面倒であるので犯人捜しをしたくないと否定したら不問になりましたが、ここをついてきました。防犯カメラがあり調べれば、犯人がわかりますが・・・・・・皆様、どちらが問題でしょうか  
 より良いマンション管理で悩んでいる反管理会社及び反大規模修繕委員会の理事長です。情けないですね。前年、部屋番号 署名付きのアンケートを前理事会と大規模修繕委員会が実施しております。(私は思想調査みたいですが、管理会社の変更を堂々と提出しました。)これを当理事会でまとめた結果の配布を迫られております。以上


工事が終わってから追加のお願いがありました

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合の理事をしています、
最近、集合郵便受けのダイヤル錠が壊れて鍵がかからないところが増えてきました。
管理組合では交換に先立ちアンケートを実施した結果、半数近くの方が交換を希望されていること、今は大丈夫でも近い将来壊れる可能性が高いことから、管理組合の費用で一斉交換(42戸分)することにしましたが、1軒だけ個人で錠を付け替えている住戸がありました。
組合ではその住戸にも一斉交換のお知らせをし、掲示板でも案内しましたが、工事希望日のアンケートにも一切回答がなく、解錠番号も組合では把握していないため、最終的にその一軒を除く41戸分の交換工事を実施しました。費用:218,000円(税別)
ところが、工事が終わって一か月ほどたって、そのお宅から工事代金は管理費から支払われたのであれば、自分の家も組合の費用で交換してほしいという申し入れがありました。
そこで新たに1個取り替える見積りを業者から取得してみたら、なんと14,000円(税別)というのです。41戸一斉に交換したときは一戸当たり5,317円(税別)で済んだのに3倍近いコストです。
組合としては全数交換するつもりでいたので交換するのはやぶさかでないのですが、理事の中には「交換の案内には十分時間をかけたし、その時に申し出ずに後から私もというのはどうかと思う。組合からはすでに終わった工事費の1軒分を補てんし、差額は本人に持ってもらうのが良いのでは」という意見の方もいてまとまりません。
管理組合の会計上、1万円が出せないわけではないのですが、言いなりに支出してはけじめがつかないというのがその根拠です。
私個人としては「5,317円だけ組合が負担します」というのは大人げないと思ってしまうのですが、やはり1軒だけ高い金額を組合が負担するのは公平ではないのでしょうか。

タバコの煙対策の掲示について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住むマンションでは、バルコニー等使用細則があり、バルコニーや専用庭での喫煙は明確に禁止されております。

しかし、タバコの煙が干している洗濯物につく等のクレームが居住者から理事会に上がってきたため、注意喚起文のお知らせを作成し、全戸投函および掲示をする準備を進めています。

理事会でのやりとりの中で、部屋の中で喫煙をしても換気のために窓を開けられると他の人に影響を与える可能性があるので、掲示文の中に、「喫煙は部屋の中で窓を閉めて吸ってください」と踏み込んで記述すべきか否か悩んでしまいました。

そこまで具体化せず、「煙や臭いで他の居住者にご迷惑をかけないようにお願いします」程度の記述で十分効果があるものでしょうか?
注意喚起文等の対策で良いアイデアがありましたら、お教えください。

防火管理者とは

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

これから防火管理者を理事の中から毎年出そうということになりました。

そこで、防火管理者の仕事、責任について簡単にお教え頂ければ幸いです。
それを引継ぎとして今後残していきたいという動きになっています。

1階の人専用の庭の扱い

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿します。

1階の人だけ自分の部屋から通じる芝の庭があります。
この庭を他のマンション内の木々の剪定と一緒に手入れをしろと言ってきています。
専用の庭をマンションに住んでいる方々のお金で手入れをするということは如何なものなのでしょうか?

可だとした場合には、金額が高くなることが予想されますので、他の方々にも説明が必要でしょう。
否の場合には、この方にしっかり説明する必要があります。
どちらにせよしっかりとした根拠を武装しておく必要があるため、ご教示くださいませ。

水道水のことで相談です

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

テレビの番組で東京都は浄水場の殺菌に塩素ではなくオゾンを使っているので水道水がおいしいのだと言っていました。
でもうちの水は何となく薬臭い(塩素臭?)においがするのですが、マンションの受水槽には塩素消毒の設備がついているのでしょうか。
受水槽に藻が湧いていたとか、溜め水なら雑菌の繁殖もないわけではないと思いますので塩素消毒の装置がついていてもおかしくないのかもしれません。
最近のマンションには受水槽がないところが多いと聞きますし、古いマンションでも受水槽を撤去して、水道本管から直接各家庭に給水する方式に変更しているところがあるらしいです。
当マンションでもそのような工事は可能なのでしょうか。
安全でおいしい水が飲めるなら検討する価値があると思っています。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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