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役員経験者のジレンマ

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合での役員経験が多数ありますと、輪番制で初めて就任した理事さんたちの活動が心もとなく見えてしまいます。
退任後は口出しをしてはいけないと思いますが、理事会議事録を見て「この判断は組合に不利なのではないか?」と感じるときもあります。

このサイトで熱心過ぎる組合員が理事会を牛耳ってしまう弊害が度々投稿されます。
やはり退任後は気にしないのが王道でしょうか?
役員経験者の方、逆に現在就任中の方、ご意見お聞かせください。

問題児の理事を辞任させる方法はありますか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は管理組合の理事長です。

私のマンションは理事が6名います。そのうちのA氏がとても問題児で「A氏が理事会に出るのであれば私は欠席します」という理事が2~3名現れてしまうほどA氏は周囲から嫌われてしまっていて、現在の理事会はA氏の独壇場です。

A氏の人の気持ちも考えない、卑劣な言葉や、支離滅裂とする説明や議事に、理事がヘキヘキとしています。

さすがに、現状は問題があると理事数名が立ち上がって、A氏更迭を検討していますが、管理規約にも理事の解任に関して明言されてなく、具体的な手段や方法論がわかりません。

理事全員でA氏対して抗議や辞任を促せばいいのだと思うのですが、簡単に理事を辞任しそうにありません。

どのようにすればいいのでしょうか?
本当に困っています。
ご教授頂きたいので、どうぞ、よろしくお願いします。

マンション共用部の消火器更新

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの消火器は2008年製で、製造メーカーは機能有効期限を製造後8年
と明記してますが、2011年消防法改定で10年間使用可能との消防署見解です。
2018年までは使用可能らしいが、組合では2017年早々交換準備しています。
この判断でいいでしょうか?

タワーマンションの部屋の改造

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

32階のマンションで30階の方が隣同士の2部屋を所有しています。その方が、壁を取り外して1部屋に変えたいと言って来たらOKなのでしょうか?タワーマンションとかは構造上問題ないと聞いています。規約で決めれば可能なのでしょうか?

理事の任期を

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事の任期を2年の半数改選にしたいと検討しております。
現在は輪番制で人数は5名です。(うち1名監事)
というのも、管理会社の対応の悪さは我々の怠慢も1つの原因ではないかと考えました。
モンスターと呼ばれるほどの行動言動はないにしても我々がある程度担当者にハッパをかけるくらいでなければ何も変わらないのだと最近になって反省しております。
そしてこれは今年の理事だけがこの意識では元に戻ってしまうという懸念があるため、半分は残って継続していくことが必要ではないかと考えております。
その際には6名に増やそうとも考えております。

そこで皆様にお聞きしたいのは、「2年の半数改選にした場合のデメリットと対処法」です。
現在でも回ってきたものの出席されない方はいます。
単純に年数が増えるのでこのような方が増えるのではないかと不安なところはあります。

皆様のマンションで実際に起こった「デメリットに当たること」、「そのときの対処方法」をお教え頂ければ幸いです。
また、専門家の方々、この変更についてなにかアドバイス頂きたく存じます。
どうぞ、宜しくお願い致します。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

駐輪場の改造

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

坂の多い土地柄もあり、自転車を利用する人があまりいないため、駐輪場に自転車はほとんどなく、原付バイクのほうが多いくらいです。
ところが自転車用の固定ラックがあるために原付バイクがラックの隙間を見つけてあっちを向いたりこっちを向いたり、大変乱雑な置き方になっています。
このような状況の中で、バイクの利用者から、自転車用のラックをなくしてもらえるとバイクもきちんと止められるので、組合で検討してほしいという意見がありました。
もともと駐輪場の料金は徴収しておらず、空いているところに自由における決まりなのでバイクを止めることは特に禁止されていません。
理事会で気になったのは①駐輪場の駐輪ラックを撤去して別な目的(バイク置き場)にすることは規約上「重大変更」として4分の3の承認が必要なのか、②一部のバイク利用者のために組合が費用を負担することに対して駐輪場を使用していない方から苦情が出ないかという心配です。
うちはこうして解決したよとかいうアドバイスをいただけませんでしょうか。

理事会の議事録について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会の議事録に理事のハンコが押印されてないのですが、理事のハンコは特にいらないものなのでしょうか?私の認識では「議事録は理事会後に管理会社が議事録案を理事に回覧し、確認・修正後に理事のハンコを押印したものが各戸に配られるという流れ」と思ってましたがいかがでしょうか。
また、配布は各戸へのメールボックス直接投函なのですが、これは管理会社が対応するのでしょうか?それとも理事会が対応するのでしょうか。

重要事項説明書の位置づけ

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社が作成する重要事項説明書と
管理組合と管理会社との間で締結する委受託契約書の
関係について教えてください。

総会で、ある事項(委受託に関すること)の議決を取りますが、
それに先立ち、管理会社から重要事項説明書の説明があります。

事前に総会資料として配布されていますが、その中身が
総会で可決された内容が盛り込まれたものなのです。
案ではなく、総会の日付(未来の日付)で管理会社代表者の捺印済み写しなのです。
原本は理事長宛てと明記されていますが、受け取っていません。

この重要事項説明書に違和感を持ち、管理会社に尋ねましたが
中身が否決された場合は委受託契約は結ばないので、問題ない旨の回答です。

委受託契約書があって初めて重要事項説明書が存在するものだ思うのですが、
如何でしょうか。

重要事項説明書の位置づけを教えてくださいますようお願い致します。

受信障害対策共聴施設について質問です。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションは建築時に受信障害対策共聴施設をもって近所に配線をしています。大分年数が経ち改修が見込まれます。地デジになってからはかつてのような障害は無いと認識しているのですが、続けなければいけないのでしょうか?マンションは5階建てです。又、ご近所の電波状態を調べるのには、当然費用が掛かるでしょうが、いくら位なのでしょうか?教えてください。

役員辞退を認める規約の変更

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは輪番制で役員を決めていましたが、役員になっても一回も出席しない人がいたりして理事会の運営がうまくいかず、7・8年前の総会で「役員の当番になっても参加できない人から年間24000円(月額2000円)のペナルティーを徴収する」と規約を変更しました。
当初は効果があり、役員辞退者は減ったのですが、最近はお金を払えば役員をしなくてもよいといった風潮になり、辞退者が続出しています。
理事会で話し合った結果、もう一度輪番制に戻し、辞退の理由を厳しくすべきではないかという結論に達しましたが、辞退者の数を考慮すると規約の改正に必要な4分の3の決議が得られそうにありません。
何とか現状を変革したいのですが何から手を付けて良いか途方に暮れています。
厳しいお言葉は覚悟していますので、知恵をお貸しください。

理事会の独占

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事3名・監事1名の理事会で、1名の理事が、理事長2年、その後監事2年、またその後、副理事長を努めています。また、毎年1名は入れ替わるとのことですが、この理事に近い人間を選んで2から3名で交代で入れ替わっています。他の区分所有者が立候補しても、推薦しても受付ないそうです。(推薦されたのは、うるさい方の区分所有者ですが。)
ただ、何年もほぼ同じメンバーで、しかも1名の理事が中心になって運営されることは好ましくありません。(現理事長は、新しい区分所有者ですが、他の3人は仲間ですので、意見は簡単には反映されないようです)この状況を打破したいのですが、何か。良い方法は無いでしょうか。皆様のお知恵をお貸しください。

理事会参加について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

中古マンションを購入し途中入居なのですが、役員選出はフロアが一巡するまでは今の所、輪番制を維持するみたいで、その方式が終わるにはまだ4,5年かかります。転居したばかりの新参者なので、今すぐ役員とは言わないまでも毎月の理事会の内容には興味があります。理事ではない組合員がオブザーバーとして理事会に参加することは可能なのでしょうか?あるいは、参加するには何か手続きが必要でしょうか?それとも、そもそも組合員の理事会参加は無理なのでしょうか?

宅配ボックスの入れ替えについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近12か所のうち3か所の鍵が壊れて使えない状況になってしまいました。
残りの箇所で需要は賄えていますが「使用禁止」の張り紙が3か所もあるとみっともないという声が上がっています。
業者の見積りを依頼したところ、出張費が30000円で部品代は別との事。
宅配ボックスも電気製品なので15年もたつと、だんだん壊れてくるものとは思いますが、故障の都度の修理はいつの間にか大きな金額になってしまいます。
いっその事、電気を使わないメカ式の宅配ボックスに丸ごと入れ換えることも検討したいのですが、メカ式のメリット、デメリット等教えていただけませんでしょうか。

アスファルトからコケが・・・

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

アスファルトからコケが大量に生えている状態です。
これはどうやって処理したら良いでしょうか?
恐らく管理人さんは仕事として言われていなかったと思っております。
他の箇所はいつもキレイにしてくれていますので。

まず
①大量のコケをどうにかする手段
②今後の清掃として管理人さんの仕事にするのか業者の仕事にするのか
何か良いアイデアがあればご教示ください。

エレベーター独立系のフルメンテはどうですか?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーターの保守契約をメーカー系から独立系のフルメンテへ変更を検討しています。安全面などで問題はないでしょうか。切り替えを経験された方がいたら教えてください。築5年の物件マンションです。

共用部分の電気料節減

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

高圧一括受電でなくても、低圧のまま共用部分の電気料節減ができると聞きましたがどのようなものですか。
高圧一括受電とのメリットの違いを教えてください。

共用部へのトイレ新設

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長です。当マンションには共用部のトイレが設置されておらず、管理員さんのためにトイレを新設したいと考えております。管理会社に頼むのも一考だとは思いますが、理事会でも検討したいと考えております。インターネットで検索してもあまりヒットしないのでご助言ください。
業者の選定方法と費用について教えていただけますでしょうか。

電力設備についてご教示ください

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションには電力会社の変圧器の置き場である「借室電気室」がありますが、最近は機器の性能が向上し「借室電気室」を置かないでも電力の供給を受けられると人づてに聞きました。
当マンションでも既存の設備を最新の設備に置き換えることは可能ですか。
もし可能なら、その仕組みを知りたいと思っています。
電気の知識が乏しいものですから、どなたかわかりやすく説明してくださる方はいらっしゃいませんでしょうか。
ちなみに当マンションは築25年、27戸、3階建ての低層でエレベーター、機械式駐車場はありません。
どうぞよろしくお願いします。


専有部分のリフォーム

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

仲介の不動産会社が一時購入し、リフォーム申請を管理組合に堤出しました。
内容は全面リフォーム(スケルトン)台所、風呂、トイレが現状から大幅に移動
変更であり、理事会としてその申請は許可するべきか判断できません。

住居専用マンション内に個人事務所があることが発覚した場合の対応

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。つい先日理事会があり、リフォーム申請書(専有部のトイレを交換したいという内容)が理事長宛に提出されたとの報告がありました。

専有部内のトイレを交換する工事の承認については何も問題なかったのですが、よく見ると申請書の宛名に「●●法律事務所 弁護士●●」という記載と社判が押されていました。私どものマンションは1階が店舗ですが、2階以上は住居専用であり、事務所としての利用は管理規約上NGです。勝手に営業行為をしていたことが明るみになったのでした。いつからそういう行為をしていたかはまだわかりません。今後、不特定多数の人がマンション内に行き来されたり、他の住民にも事務所OKと勘違いされては困るので、理事会としては容認してはならない、ルール違反者を取り締まるべきという方向で話がまとまりました。

ただ心配なのは、相手が弁護士事務所ということなので、「管理規約違反だ」と言っても、何だかんだと言いくるめられてしまうのでは?とか、素人なので慎重になってしまいます。理事会としては事務所容認とはしたくないのですが、どうやって攻略していったらよいでしょう?

竣工図面の電子化について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

竣工図面の電子化を検討しています。見積もりを収集しているところですが、相場がわからず金額の妥当性が判断できません。ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか?
また電子化は、建築・意匠の図面だけではなく、設備関係の図面も必要でしょうか?
他にも保存メディアの選択の注意点などありましたら教えてください。

マンションの杭工事

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの杭が支持層まで届いているか心配です。
チェックや点検・検査の方法はありますでしょうか?
理事会で話題がでました。
教えてください。よろしくお願いします。

管理委託契約書の変更

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、当管理組合では管理委託契約書の変更が法に従って、適正に行われたかを精査しています。
管理委託契約書の(契約の変更)第21条「甲又は乙が本契約の変更を申し出る場合は、有効期間が満了する日の3ヶ月前までに、その相手方に対し、変更内容等について書面をもって申し出るものとする。2 前項の申し入れがあった場合に甲及び乙は、誠実にその変更内容を検討し、その相手方に対して回答しなければならない。協議の結果、甲及び乙でその契約の変更を合意した場合には、契約の変更に際して乙は管理業務主任者をして、甲の組合員全員及び理事長に対して重要事項の説明会を開催するものとする。3・・・・。4・・・・。」がありました。
2004年にこの条項が削除されており、管理会社に「管理会社からの変更内容等の申し出書面」と「管理組合からの回答書(写し)」が存在しているか確認したところ、「第21条の「変更」管理組合様に不利益を伴う場合の変更(重大変更)を指しており、第21条の条文は平成15年(2003年)4月国土交通省公表の標準管理委託契約書の内容に準じて前条(契約の更新)に集約いたしました。その為、ご指摘いただいた「弊社からの変更申し出書面」はご提出しておりません。また、「管理組合の回答書」につきましても弊社は受領しておりません。」との回答がありました。この回答内容は全く納得できません。この条文の削除が正式な書面を用いたプロセスがなされていない以上、これ以降の変更が無効であるとも考えます。管理会社に対してどのような対応を求めるのが適切でしょうか。尚、2004年の重要事項説明書には契約更新(契約条件同一)と記載されています。また、重要事項説明会は開催されていません。

アンケートの有効性

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大手有名管理会社と契約しているマンションです。インターホン設置を決定した際に、それぞれの機種の説明が簡単に書いてある、二者択一のアンケート用紙が区分所有者に配られました。そして最終的には超最新モデルの高価な機種に決定されたとの理事会報告を受けました。

しかし後日この機種のスペックをネットで調べましたら、当マンションにはおよそ必要でないスペックが「超満載」であることが判明しました。理事会はアンケートの結果さえ区分所有者に知らせていません。となると、最初からこのアンケートは単なる「形式的なもの」で、この高価な機種を買わせたいために、「故意に」フルスペックをアンケートに載せなかった疑いさえあります。アンケートの無効を一区分所有者として主張することができるのなら、法的手段に訴えたいと思います。具体的な方法を教えてください。大手有名管理会社ですが、非常に悪質性を感じています。

これまで理事長は一見住人の声を管理会社に届けているようなパフォーマンスをしていますが、最終的には管理会社のいいなりになっています。理事会が管理会社の「悪質セールス」に騙されているのか、管理会社とグルなのか。そこそこの年齢の方なので、まるで知らないとは信じがたいのです。賃貸している区分所有者が多く、住人同士のつながりがあまりないのも一因です。

注意文について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社からの連絡で、組合員から苦情が来ているとのことでした。
平置き駐車場で隣の車がドアを開けるときに自分の車を度々傷つけるので全体の注意として掲示してほしい。但し、心当たりがある方は管理会社に申し出てほしいと必ず1文入れてくれとのことだそうです。
自分では直接苦情を言いに行けないので、相手から申し出ていただきたいとの趣旨のようです。
まるで自首を要請するような内容なので、このまま掲示を許可していいかわかりません。
どうしたらいいのでしょうか。

弁明の機会の具体的方法を教えてください。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

区分所有法58条(使用禁止請求)や59条(競売請求)を理事会として行うことを考えています。どちらも総会決議の前に、当該区分所有者に対して弁明の機会を与えると定められています。「弁明の機会を与える」とは具体的にどうすればいいのでしょうか?理事会に出席してもらい、先方の言い分を聞けばOKなのでしょうか?よろしくお願い致します。

エレベーターリニューアルについて

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

エレベーターリニュアル(制御リニューアル)の相場はどれくらいですか。
700万/台ぐらいでしょうか。
また、リニューアル時、地震時管制運転装置は追加すべきでしょうか。
教えてください。

マンションの資産価値と用途制限の関係は?

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションを住宅専用とするか、事務所可にするか、という問題に関係する質問です。
住宅専用とするメリットは不特定多数の人が出入りしないので、ルールを周知させやすく環境が荒らされにくい事だと思うのですが、事務所利用を制限する事によってマーケットが狭くなり、売り難い、貸しにくい物件になるという側面もあると思います。

届け出を出さずに不特定の人を宿泊させる民泊は現在の法律では違法だと思いますので、制限したほうが良いと思っています。今後東京オリンピックの宿泊施設不足対応に向けて規制緩和されるかも知れないと聴きますが、その時に管理組合の姿勢が問われると思います。

用途制限によって良好な住環境を維持して守られる資産価値と、
多様な利用目的を許容する事で生まれる資産価値と、
このバランスを皆様のマンションではどのようにしているか、お聞かせください。

スロープの傾斜

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションは、21階建ての171戸で平成元年に新築で入居しました。当マンションの入り口は3段の階段とスロープで設計されています。
1住民より、当スロープはバリアフリー法の傾斜より傾斜度ややきついので、作り直すべきとの意見がありました。入り口部分を直しても過半数の住居はマンション内に階段があり車いすの利用は不可能です。又、建築基準法3条2項の既存不的確で法律的にも、修繕の義務はないと思います。この場合、車いすの方が当該スロープを利用した際に転倒し怪我した場合の責任は、マンション管理組合にあるのでしょうか?又は、自己責任でしょうか?法律上?道義上?の責任は如何でしょうか?

蚊が大量発生しています

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションにて蚊が大量発生しています。
これに対して業者より消毒をしてもらおうと見積もりを依頼したら、
40万円の見積もりが来ました。
この見積もりは妥当でしょうか?
また、相場はいくらくらいなのでしょうか?
教えてください!

理事会でどんどん物事を進めてしまうのに歯止めをかけるには?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの理事会は、
理事会で計画を立てる→理事会で方針を決めつける→理事会議事録でこのように理事会で決定したと流れてくる→物事が行われる寸前や物事が終わってから住民がおかしいと言い出す→時間が切迫し、もう時間がないからこれで決めますと強行する・・・というような構造です。
理事会での立案と住民の考えていることがあまりに民意からかけ離れていて、後々になってからいつも問題を言い始めることになってしまいます。
これを解決する何か良い方法はないでしょうか?


管理組合の理事の責任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

理事役員に選ばれた場合、どのような義務が発生するのでしょうか?

マンション共有部の深夜電気消灯について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは、マンション建物内通路(共用部内)の電気を深夜0時から消灯しています。
又、屋内非常階段(裏口階段)も、同様深夜消灯しています。
※各階に電気のオンオフスイッチがあって、常時消灯、使う時だけ電気をつけて、上り下りしたら消すようになっています。

これは、本来消防法違反になるものでしょうか?
具体的にはマンションでは、どのような規定になっているのでしょうか?


居住者名簿の書き換え

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

入居時に提出される届出をもって居住者名簿としているマンションです。この度、入居届を現状に合わせた内容にして、再提出を管理組合で各戸に依頼しました。何戸か未提出なのですが、管理会社からは再提出は「任意」なので、催促は出来ませんと言われました。「個人情報」云々と言われますが、出来ないのでしょうか?情報は流しませんが、管理組合として心配です。催促できるかどうか教えてください。

広告看板等の誘致のしかたについて

大規模修繕工事

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

壁面を広告用に貸し出したとしたら、道路を走行する車両から良く見えるところに立地しているマンションです。
実際に過去には売り主さんが壁面に広告を出していて、私はそれによりこの建物が販売中のマンションであることを知りました。
売主さん(リノベーター)は既に倒産しています。
管理組合がマンションの壁面(共用部分?)を広告媒体として貸し出す場合はどのようにしたら良いのか、手続き等をご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

また、既に屋上に看板を設置したり、壁面を広告用に貸し出しているマンションの方がいらっしゃいましたら、その経験に基づいたアドバイスをいただけませんでしょうか。
よろしく御願いします。

マンションのバイク置き場の規約について

管理規約

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションのバイク置き場は6台分あります。
そのうち一番大きなスペースに置いてあるバイクがどうみても250cc以上はありそうな物です。
しかし規約にはバイクの大きさが125cc 迄と書いてあります。
これは規約違反になりますか?
それとも管理組合が黙認していれば置いてもよいのでしょうか?

火災感知器の故障がありました。修理の為の入室を拒否されたら中に入れない?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

専有部内にある共有部として扱っている火災感知器の故障に対し「管理規約23条で正当な理由がない場合には立ち入りを拒否できない。」と認識しております。しかし、「この規約があっても拒否された場合には、管理組合が強制的に立ち入ることはできない。」と業者に言われました。実際に拒否されたら室内に入れないのでしょうか?

大規模修繕は、春工事・秋工事じゃないといけないのですか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕委員になりました。修繕委員会に出て素朴な質問です。そこでは、春工事・秋工事と言っていましたが、夏とか冬はダメなのですか?町中を見るとビルの工事は1年中どこかでやっていますよね。マンションの大規模だけ春工事・秋工事の意味が良く解りません。教えてください。

網戸について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

網戸(枠含)について、バルコニーの網戸の費用負担は、個人負担でしょうか。はっきりしないので教えてください。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。 ①通常総会など、議長=理事長のケースで  ・白紙委任状  ・代理人として理事長を指名した委任状  の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか? ②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで  上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

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