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住まいのトラブル

エレベーターの中に・・・

7

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管理組合の運営

マンション管理組合理事会決議無効確認の件

19

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管理組合の会計

駐車場使用料の会計組み入れ

9

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大規模修繕工事

管理組合の運営

理事の出席数不足で理事会が成立しません

32

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建物の維持管理

大規模修繕工事

マンションの解体費用積立金の創設について

55

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管理規約

管理組合の運営

重要事項説明書の位置づけ

8

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管理組合の運営

役員辞退を認める規約の変更

20

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管理組合の運営

建物の維持管理

連結送水管及び消火栓ホースの耐圧検査

11

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大規模修繕工事

駐車場会計の余剰資金を修繕積立金会計へ振替るための理由説明

21

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住まいのトラブル

管理規約

来客用駐車場の長時間使用について

1

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管理費の値下げ交渉

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では1戸当たりの平均が2万1千円、
管理費が1万2千円となっており、駐車場をあわせると、5万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

防犯カメラのリースと買取

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

防犯カメラの更新を検討しています。

現在の防犯カメラは6台で6年間のリースが終了し、再リース3年目です。
セキュリティを高めたいとのことから、5台増設することとしまして、
管理会社から大手の防犯カメラ会社の他、2社の見積が提出されました。

某大手 買取価格 189万円(税別)
B社  買取価格 178万円(税別)
C社  買取価格 150万円(税別)
リース代金は2万5千円~3万2千円で+4千円でフルメンテナンス契約となる
そうです。

上記の他、理事会にて地元の防犯カメラ会社から見積を取得したところ、
同じ内容で、買取価格86万円の見積を取得しました。
ただし、そこはリースを行っていないとのことです。
理事の中には大手の方が安心だから、高くても大手の物を購入しようと
言っている方もおりますが、リースを組むと総額252万円にもなり、
地元の会社のカメラを3度入れ替えることが可能です。

最近のカメラは性能がよく故障もあまりないと聞きます。
また、どの会社の物も200万画素以上で、録画機能も4TBの物です。

皆様でしたら、リースと買取のどちらをお選びになるか、ご意見をお聞きしたいと思います。







斜面に建設されたマンションのバリアフリー化

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

平地(5階建て、100戸)と斜面(3階建て、60戸)に建物が混在する複雑な構造のマンションです。平地の建物は2階おきにエレベーターが止まり、斜面の建物は途中の広場までしかエレベーターが使えません。高齢化に伴って階段歩行困難を訴える住民が増えましたが、エレベーターの追加建設は一部の居住者だけのメリットである割には高額、スロープの建設は全長50m以上の折り返し型が必要で巨大なコースターのようなものになってしまいます。手すりの増設くらいしかアイデアがありません。どちらか、バリアフリーの見地から何らかの対策をされたマンションがありましたら、ご経験をお聞かせ下さい。

管理組合法人の土地取得

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションに隣接する土地を駐車場用地として購入する話が出ています。
うちのマンションは法人化されているので登記についての問題はクリアされていますが、土地購入を決定する際の総会決議要件は特別決議でよいのでしょうか?
素人考えですが全員の承諾がいるような気がするのですが・・・。
それと購入に修繕積立金を使うのは良くないのでは思ってます。
詳しい方いらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。

転出者が出て管理費収入が減る場合の対策について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新築3年目の理事です。
最近、この4月に転出者が数名出る、と管理会社から連絡があり、駐車場利用料が年額にして100万円/年以上の減収となりますと、紙で連絡がありました。
それ以外には何も書いてありませんでした。
もうすぐ総会で、先日管理会社から来た、来期予算書を見ると、収入はその分が減っていますが、支出は1円も減っていません。
転出により、管理費、インターネット代、TV配信設備利用料などの収入も減ると思うのですが、減っていません。
今週末の理事会で、この点は確認してみますが、他のマンションでは、たとえばインターネット会社に支払う使用料は、転出者がある場合、減らないのでしょうか?
もっと転出者が増えた場合、この契約では管理組合が困ると思います。
業者との交渉の余地があるのか、あるいは他の業者も同じなのか、参考にお聞かせいただければありがたいです。
よろしくお願いします。

ドアが

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近玄関ドアが閉まらなかったり鍵が回りにくくなってきました。
正直そろそろ変えたいくらいです。
この場合は、各自で行わなければならないのでしょうか?
カギは共用の扉がいくつかありますが、問題なく使えるものなのでしょうか?
ご経験からお教えください。

専門委員会設置について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

専門委員会は理事会の下部組織として設立されるのが、一般的だと思います。
しかし、マンションによっては、理事会と委員会が一体化(あるいは理事が委員会に参加したり、委員が理事会に参加する)場合もあるようです。
皆様の組合では、専門委員会と理事会の組織のあり方、意思疎通や情報共有はどのように行っていますか?
分離することでのメリット・デメリット、
一体化することでのメリット・デメリットを教えていただけないでしょうか?

管理組合が機能していない場合、どちらの方が適すると思いますか?
委員会が理事会を上回る立場になるのはいけないとわかっていますし、

▼当マンションの委員会発足で見込まれる問題
1、専門委員会と理事会を分離すると、委員会で答申したことが、理事会によって、全く異なる解釈でなぜかすり替えられる可能性が大きい。住民の言ったことを素直に受け入れない。組合員の話し合いで決まったはずのものが、良い方向で決まったものが、何故か悪い方向のものにストーリーが書き換えられてくる。また、必要のない話を余分に追加でつけてくる(アレンジされる)。
2、専門委員会と理事会を一体化すると、委員がおかしな事を前面に出て提案してでしゃばってやっているように誤解されかねない。理事会に権限があると思っている方々なので、自分の意見を強く発言するが、意見が相違し、毎度理事会と組合員の中でねじれ国会のようになっています。

そして、今年度8月までに間に合わせないといけない場合、どちらの方法が好ましいと思いますか?
もし間に合わないと、3コの案件があるのですが、1度にまとめて規約を制定できなくなるので、その分マンション管理士を何度も呼ぶことになります(時間とお金の無駄)
1度に全部済ませるべき話を当初からされていたのに、放置され、今に至っているような状況です。
短期間で、理事会と委員会が協力して、物事を進行する方法はありますでしょうか?


駐車場の工事見積

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

駐車場の工事見積は点検している会社でしか見積りを出すことは絶対ありえないという居住者がいます。
工事会社=点検会社のため無理だと言い張ってきます。

この考えは間違っていないかとは思うのですが、絶対に見積を出さないとまでは言い切れないのではないかと思っています。
例えばその見積を盾に点検している会社に対して見せつけたり、用途はあるでしょう。

実態はどうなのでしょうか?

水道水のことで相談です

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

テレビの番組で東京都は浄水場の殺菌に塩素ではなくオゾンを使っているので水道水がおいしいのだと言っていました。
でもうちの水は何となく薬臭い(塩素臭?)においがするのですが、マンションの受水槽には塩素消毒の設備がついているのでしょうか。
受水槽に藻が湧いていたとか、溜め水なら雑菌の繁殖もないわけではないと思いますので塩素消毒の装置がついていてもおかしくないのかもしれません。
最近のマンションには受水槽がないところが多いと聞きますし、古いマンションでも受水槽を撤去して、水道本管から直接各家庭に給水する方式に変更しているところがあるらしいです。
当マンションでもそのような工事は可能なのでしょうか。
安全でおいしい水が飲めるなら検討する価値があると思っています。

網戸の落下

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

道路に面した窓から網戸が落ちて他人にケガをさせたら責任は誰が取るのでしょうか?一応規約では共用部になっています。経年劣化が原因でしたら保険は適応にならないのでしょうか?

エレベーター点検と植栽剪定の契約

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンション管理組合では、エレベーター点検と植栽剪定
の会社とは、管理会社を通さずに管理組合で直接契約している
のですが、管理会社は1年契約なので毎年総会で重要事項説明
を聞いてから総会で更新の承認をするのに、エレベーター点検
や植栽剪定の契約は自動更新となっていて毎年内容を精査せず
に更新していて大丈夫なのでしょうか?
エレベーター点検については最近は独立系に変更すると費用が
半額になるということもよく聞きますし、植栽剪定についても
枯れている箇所が目立ってきました。
管理組合として、今後、どのように勧めればよいのか、教えて
頂ければ幸いです。

省エネ法改正について教えてください

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

省エネ法の改正で、マンションは2017年から法定の定期調査の提出義務がなくなると人から聞いたのですが、国土交通省のホームページを見ても良くわかりません。
省エネ関しては今後ますます規制が強化されていくものだと思っていましたが、今までやっていたことを止めるという緩和もありうるのでしょうか。

長期修繕計画の見直しにかかる金額について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

7年前に作成した長期修繕計画の見直しを管理会社から提案されています。見積もり金額は48万円くらいです。管理委託契約書に別個の契約と書かれています。

7年前(管理組合設立当時)に作成したのも同じ管理会社ですが、新築当時1人のオーナーが1棟全部所有していたマンションを分譲再販したという経緯から、1回目の長期修繕計画の作成費用は現在の管理組合では負担していません。管理会社はサービスだったと話しています。分譲時の販促資料に含まれていたので、管理組合設立よりも前から存在していたものです。A4の紙が8枚+A3の紙が7枚のボリュームで素人目にはいい加減に見えないものです。

初めて作成する際は、竣工図面から各部分の面積を拾う作業にかかる時間は膨大だと思いますし、専門技術者も必要と考えますと50万くらいかかるのは納得できます。
しかしその大変な作業は1回目に済んでおり、1回目の数字の根拠…数量X単価=○○円 というデータがあれば、2回目以降は技術者でなくても算出できそうにも思え、見直しのたびに50万弱の金額がかかるのだろうか?と疑問に思いました次第です。
因みに現在築9年目で大規模修繕はまだです。今回が初めての見直しです。

国土交通省から5年ごとの見直しが推奨されていることが、今回の提案の理由ですが、皆様のマンションでは推奨どおり5年ごとに見直しをなさっていますか?
その都度50万くらいの費用をかけていますか?
実際のところ皆さんのマンションではどうしているのかを教えて下さい。

管理組合でのフリーペーパー導入可否について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

皆様のマンションでは、管理組合でフリーペーパーを導入されていますか?
マンション管理士が作る記事などがあり、管理組合に役立つ情報だと思い、フリーペーパーの導入を依頼したのですが、否定される判決が出されました。
理由として、以下のような内容になります。

1、不動産業者が発行する1特定の営利企業の情報誌を配布することは、広告(営利目的)に当たり、発行元の企業からマージンをもらっていると誤解されかねないのでできない。
2、無料のフリーペーパーを導入することにより、私のところも入れてくれ!と広がり、収集がつかなくなる。今後そのようなことも避けていかなくてはならない。
ラックが必要になったり、氾濫する。
3、公共性のないものを配布するのはふさわしくない。市役所や消防局・水道凍結の情報などであれば話は別だが、そういった類ではない。
4、広告のウエイトが多い。
など、上記事情から管理組合での発行はできないが、私個人での配布は許可するという判断が出されました。管理組合が私に情報誌を寄こし、私個人で全戸に配布する、一部の住民に配布するのは良いという判断です。これについてどのように思われますでしょうか?
管理組合が責任を持てないから配れない事情は一定の理解はできますが、かといって、
私が全戸に配布するのも、しないのも、あなたの判断次第で、それで誤解を生むのもしょうがないという話なのです。配布する上でふせんをつけて誤解のない文章を作って投函すればよいとのことで言われました。
この情報誌を依頼した動機が、出版社等、確認の電話もしたうえで、マンション単位で申込みをする話で、個人で取り入れることができないとなったからです。
そのことと、マンションで輪番制が昨今取り入れられ、皆が管理組合の知識や興味を持ってもらうのに良いと感じたからです。
例えば管理人室に置いておいて、欲しい人だけ持っていく形であれば、欲しくない人にも迷惑の掛かる話ではないと思っていたのですが、理事会の見解は、1番の話同様に回答されました。

一般的にはこれほどにも、フリーペーパーの拒否傾向が強いものなのでしょうか?
理事会ではこのような対応がふさわしいのでしょうか?
もし、他に考えられる適切な方法があれば教えていただけないでしょうか?

共用廊下の美観を何とか取り戻したいのですが・・・

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

自分のマンションを悪く言うのは気が引けるのですが、共用廊下の美観があまりにもひどくなってきて理事会役員一同困っています。
入居当初はお隣さんとも行き来があって、コミュニケーションも良いマンションでしたが、年月が経つにつれ、住民の顔ぶれもすっかり変わってしまい、今では見知らぬ人が半分くらいになっています。
それと歩調を合わすかのように、住民のマナーもだんだん悪くなり、特に共用廊下に面した窓の格子には傘がズラ―ッとかかっていて、子供のサッカーボールやシューズ、一輪車などなど、ここは物置じゃないぞ!というくらいの乱雑さです。
組合では掲示板やエレベーターの中に「共用部は避難経路になるので物を置かないよう」掲示をしたり、全戸にチラシを入れたりしていますが、一向に効果が上がりません。
今年の理事は4人中3人が入居当初の仲間でもあるので、私たちが何とかしなくてはということは一致したのですが、何から手を付ければよいのか困っています。
こんなになるまで放っていたのが悪いと言われればそれまでですが、何か良い知恵がありませんでしょうか。どうかよろしくお願いします。

管理会社との委託契約期間について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、管理会社との委託契約は2年間となっていますが、知人のマンションでは1年契約と聞きました。管理会社との1年契約と2年契約のメリット・デメリット、あるいはおすすめなどを教えていただければ幸いです。

監視カメラの確認

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

子どもがゲーム機を無くしてしまったというお宅が「誰かが盗んだ」と怒っていて監視カメラを見せるように要求してきています。管理人さんにお願いしたら拒まれたと更に怒ってしまいました。
特に運用方法が決められている訳ではないのですが、これは管理人さんとしてできないと伝えたことは間違いではありませんよね?
理事会に管理人さんから説明してほしいと言われているのですが、どのように説明するのがよいのでしょうか?
お知恵をお貸しください。

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

メールボックスの細工

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合のお知らせを全戸配布することになりました。メールボックスへ投函をしていた時のことです。メールボックスの差し込み口に、「広告・チラシ等お断り」とテプラが貼ってあり、裏からテープ等で止めているのか口が開きませんでした。お知らせが投函できず、お部屋のドアに挟んでおきました。メールボックスは共用部だと思います。細工をしても良いのでしょうか?他の方で「チラシお断り」を貼っている方もおりますが、口が開かないのはその方だけでした。他のマンションではありませんか?あった場合どうされていますかお知らせくださいよろしくお願いいたします。

皆さんのマンションには「理事会運用マニュアル」のようなものはありますか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築15年のマンションの理事長ですが、理事会活動に無関心な人が年々増えて苦労しています。
竣工当初は物珍しさもあってか、理事会に対する関心もそれなりにあったと思うのですが、最近無関心な方が増え、役員の輪番が回ってきても、なんだかんだできない理由を並べて辞退する人も出てきました。
皆さんに改めて管理組合活動に関心を持ってもらいたいと思い、「管理組合とはどういう組織なのか、こんな活動内容で、どうやって物事を決めていくのか」をわかりやすくまとめて、あなたも管理組合の一員で、みんなが平等に当番を担うのは当たり前なんですよという啓蒙冊子を作ろうと理事会メンバーで資料を集めていますが、なかなか前に進みません。
横着者と叱られそうですが、皆さんのマンションで「こんなマニュアルを運用しているよ」とか「どこそこにこういう資料がありますよ」といったアドバイスをいただけませんでしょうか。

防火管理者の理事が引っ越ししました

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション竣工依頼6年間防火管理者になってもらっていたA理事が転勤のため引っ越しされました。
A理事に代わる防火管理者を選任しなくてはならないのですが、当マンションは賃貸が多く、役員資格者(現に居住する区分所有者)が少なくて、毎年の役員選任にも苦労していますので、防火管理者を募集しても応募がないと思われます。
私たち残った役員が資格を取りにいければよいのですが、なかなか2日間の指定講習日に行くことができません。
一方、昨年の組合主催の防火訓練には賃借人の方も大勢参加して下さっていたので、賃借の方にも声をかけて、防火管理者になってもらうことはできますか?
(なっていただけそうな方の心当たりがあるのですが・・・)

皆さんのマンションでは防火管理者をどのように選ばれていますでしょうか。

こんなことで…

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私はマンションのお花の管理(自主的に)をしています。入り口から7~8m入ったところに花壇があって、そこに大きな百合が植えてあります。
毎年大きくなって、今年は今まで以上に見事に咲いています。
マンションの方ばかりでなく、通りがかりの方も「きれいね」と言って行くくらいです。
今朝、水をやりに行ったら2本の枝が折られ、持って行かれてしまっていました。
こんなことは今年初めてです。
毎日 日に焼け、蚊に刺されながらもお世話してきた私にはショックです。

こんなことで防犯カメラのモニターの確認をお願いしてもいいのでしょうか。
誰がやったかわかっても、もう元には戻らないこともわかってはいますが…

管理委託再契約の、重要事項説明時にて契約違反他の指摘を無視しての再契約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理会社との管理委託契約更新においての重要事項説明時(契約事項一部変更有に付き総会前の単独説明会)に契約違反について複数の質問書(内容は以下詳細)にて指摘をし、契約書訂正並びに違反事実確認を管理会社説明員から口頭ですが組合員出席者前で後程回答の約束を得ました。(残念ながら議事録はない)
その後いつまで待っても管理会社から回答が無いに付き、理事会理事長へその回答の確認を求めましたら、管理会社から理事会へ回答が有り、その回答は総会の管理委託契約再契約議案時に理事長よりの説明済みにて、議案可決により再契約をしたとの回答を受ける。
しかし、総会時での理事長からの説明は一部のみであり、肝心の契約違反項目については全くに説明無く、前年度契約書のままの訂正無しでの再契約がなされました。
これでは肝心の重要事項説明の主旨(「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」)からは逸脱しているばかりか、管理会社の職務怠慢と共に管理組合理事長の無責任、どうも管理会社と理事長ともに緊張感が無く、形骸化の典型であり、つるんでいる様に見えます。
本来は再契約への違反なのですが、肝心の理事会理事長が無知無関心なこともあって、対処がなされません。放置出来ない事ながら、一組合員として対処には限界で手立てが有りません。
こうした事が他の管理組合での実態並びに、対応についてのご意見並びにお知恵を拝借願います。
重要事項説明時での契約違反他について指摘事項
1、管理規約に定める管理対象
管理委託契約書の「管理対象部分」にて「但し公道は除く」とあるも、清掃作業にて実際に周囲公道の清掃をしている。契約書誤りに付き明確にしての新規契約書の要求。
2、管理事務に関する定額委託業務費の内訳が無いに付き、明細の提示並びにその根拠
本件のみが、総会時にて理事長から口頭での説明が有った。ただし議案書の訂正並びに説明書は未発行。
3、管理員の出納支払い業務において、契約書での規定外の管理員の直接支払い違反の指摘と事実確認、並びに管理員への注意と再行為への歯止め策要求。
他は省略します。

駐車場建替え費用の負担について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

機械式駐車場から自走式駐車場へ建て替えをします。建替え費用は、駐車場利用者のみが負担しなければならないのでしょうか。管理規約では、駐車場は共用部分です。区分所有法の趣旨からすると、区分所有者全員が負担するべきなのではないでしょうか。

大規模修繕談合リベート問題で盛り上がってるので便乗で質問です

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

これまでのやり取りで、私のマンションでの大規模修繕工事は談合の証のように
されていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思って
いましたが、私は今振り返ってみると「見積参加条件は一切不要」という結論で
す。

つまり、見積参加条件を設定しなければ「とんでもない業者」が見積参加してく
るということなのでしょうけれども、「とんでもない業者」が見積参加してきて
も、管理組合とすると一向に問題なく、迷惑でも何でもないということです。

管理組合として、最終の1社に絞り込む段階で、会社の規模や実績、当然社歴や
社員数、資本金などを調べるでしょう。そこで「とんでもない業者」は落選に必
然的になると思います。

管理組合では、自分の積立金だけではなく区分所有者全員の修繕積立金で大規模
修繕工事を実施するので、合議制でもあり「とんでもない業者」に発注すること
はあり得ないと思うのです。

管理組合として見積参加業者は多いに越したことはありません。50社こようが
100社こようが、絞り込みを行えばいいので、見積参加条件設定はするべきで
はないというのが私の結論なのですが、皆さんはいかがお考えでしょうか?

どうぞ、よろしくおねがいします。

理事を辞めたい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

タイトル通り、理事を辞めたいと考えています。
お知恵を借りれましたら幸いです。

うちのマンションは2年任期の半数改選で、今年理事をやり、来年も理事となります。

現在一歳の子供がおり仕事もしているため、毎月の理事会に参加するには相当大変でした。というのも土日は家事や保育園の準備、平日のご飯の作り置きなどやることはもりだくさんです。(家事育児ってどうしても母親がやることになってしまうんですよね…)
旦那は海外出張が多いので、理事会へは私が参加しています。今年は理事会へ出席するときは子供は旦那が日本にいるときは面倒をみるか、同じ理事の方の奥様が面倒を見てくれました。

こんな状態なので来年は勘弁してほしいとお願いしましたが、他の人が繰り上げになってしまうなどマンション内で摩擦が起こることも危惧されるのでどうにかやってほしいと言われています。
理事って断ることってできないんでしょうか?

総会の決議事項

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

全200戸位のマンションです。
組合員の中に、なんでも臨時総会の開催を要求する人がいて困っています。
総会の決議が重要な点は理解しているつもりですが投資用に持っている人も多く
総会会場の確保も容易ではなく、費用も馬鹿になりません。
申し出ている組合員の話としては新たなケーブルテレビを導入するのでパイプスペースに線を入れたいとのこと。共用部の変更にあたるので総会の決議だとのことですが、理事会としてまず絶対に臨時総会の議案対象になるのか。なるのなら根拠となる条文は何か理事長から質問されています。規約は標準管理規約とほゞ同文で細かい決まりは書いてありません。
議事の対象となる共用部分の変更の範囲とは一般的な話でどの位の程度のものでしょうか。重大な変更でなく形状の変化も小規模なものなら、もう少し簡単な方法で処理したいのですが。

大規模修繕コンサルタント

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、修繕委員が理事会の許可なく管理組合名で掲示した件で質問させていただいたのですが、どうやら違っております。削除を考えましたが、いろいろ助言を頂いたので、削除できませんでした。
正確な情報は以下の通りです。

9月中:先日、建物診断報告会及び理事会にて、後日、修繕業者の公募を開始のお知らせを住民に知らせると、コンサルより報告を受け、理事会で承認。
募集要項の中身は報告なし。
10月2日:管理組合名で公募のおしらせと募集要項を掲示。
理事長含め管理組合理事は掲示板で詳細を知る事となる。
10月4日:管理人に理事長の許可なく掲示しているが、誰がどのような指示で掲示したのか、聞き取り。

コンサルタントが7か所の掲示板に掲示を依頼してきたため、管理人は理事会の許可を得たのか?確認した所、許可を得ているとの事で掲示。

つまりコンサルが理事会に中身の承諾を得ずに、許可を得ていると嘘の申告で掲示しています。コンサルは許されるのでしょうか?
理事長に報告したが、以前、口頭でお知らせを掲示する旨を建物報告診断会でコンサルが住民に伝えている内容が網羅しているので、問題なしとのことでした。

コンサルが組合名を語るのは許されるのでしょうか?

管理費の値上げについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今月(10月7日)の理事会で管理費の値上を管理会社から言ってきました。
来月総会がある為 総会議案に載せようとしているのですが、他の全組合員に管理会社から直接の説明もなく(総会で説明すればいいと考えているようですが、委任状を出す方はどうするのか?)総会議案に載せていいものでしょうか?
説明の為の臨時総会を開催したほうがいいか?
だいたい理事会に出席している人数が半数以上を満たしていなかったので、理事会ではなく打合せです。(理事会議事録の人数ごまかして明記していたので、理事会ではなく打合せに訂正させました)
もう一度理事会をやりどうするのか聞くことになってますが、理事数名で総会議案に載せる決定は出来ないのでは?
回答よろしくお願いします。

理事会議事録の閲覧について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

組合員から理事会に対して、理事会議事録の閲覧を求められた場合、どのように応じなければなりませんでしょうか?

管理費等の滞納と時効について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等の滞納が発生した場合、何年で時効にかかるのでしょうか?

一度決まった修繕積立金は下げることはできない?

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

入居後5年もたたずに修繕積立金の値上げが決まったという経緯があります。
(現在築年数19年)
変更後17,550円となったので、だいたい270円/㎡です。
周りのマンションの相場と比べ群を抜いて高いことに最近気が付きました。
管理会社に理由を聞いても
「このようにきちんと積立てられているマンションは少ないので理想的です」とか
「大規模修繕をして積立てがマイナスになるような金額にはできない」など
あまり納得のいく返事はもらえませんでした。
今現在、滞りなく積立てられているのでかなりの金額になっています。
それでも金額を下げる事は無理なのでしょうか?





台風時の勤務ルールはどうすべき

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社と締結した管理委託契約には、
勤務日と勤務時間が定められています。

とは言っても台風などの場合は、
「ゴミ搬出時の際の立ち合い」などの
必要最低限の業務を行えば、
勤務時間内であっても、
早めに帰宅させることで人員の安全も
確保すべきではないかと思います。

この場合、
管理組合としてどう対応するのが良いでしょうか。

管理組合が口を挟むべきではないのかもしれませんが、
台風などの自然災害の場合のルール化が必要かと思います。

修繕積立金の運用方法

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめてお世話になります。現在築1年半のマンションに住んでおります。ご相談なのは、ここ数年は積み上げられて行くであろう「修繕積立資金」の運用方法です。
マイナス金利の現下ではあるものの、最初の大きな工事まで運用を行いたいと思うのですが、難しいでしょうか?有益な事例等ありましたらご教示ください。

管理委託契約書の内容が、説明無く書き換えられました。

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理業務委託契約書の中で、総会議案書・議事録等の書類については、管理業者が保管する、と定められていました。これが2年前に何の説明もなく、「管理組合が保管する」という文言に改められ、理事会への説明もなく、重要事項説明でその点について触れられることなく、「従前と同一内容」ということで総会承認を受け、現在に至っています。今期の検証で判明し、管理会社に照会したところ、タイプミスではなく、「当社の方針として、他の組合に対しても、管理組合での保管を求めている」という確信犯であることが表明されました。
信頼を裏切る非常に重要な問題だと思うのですが、管理会社側は、「重要な事項ではないので、重要事項説明会で説明していなくても問題ない」との言い分です。管理委託契約自体は、文言を元に戻す対応で良いと思いますが、再発防止の観点から、この管理会社に何らかの対応をさせたいのですが、どのような対応を求めるのが適切でしょうか。

機械式駐車場

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

中古のマンションを探している人が、機械式の駐車場のあるマンションを買うか悩んでいます。機械式駐車場は金食い虫と言われますが、本当ですか?

管理組合の運営

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理費だけで運営ができなくで組合会計が破たんしているのですが管理会社を変更し、委託できない部分を組合で運営しようと考えておりますが、だれもしなければ理事長が値さをとり(過去の管理会社実績よりは断然安い)業務をすることは可能でしょうか?

管理組合備品の紛失

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当管理組合では毎年駐輪登録を行っています。最終的に登録していない自転車は廃棄処分にしています。その際、廃棄する自転車を一カ所に集めチェーンで固定し、しばらく様子を見ます。一定期間引き取りに来なかった場合管理会社に委託し処分業者に持って行ってもらいます。
今期も廃棄しなければいけない自転車が出て管理会社がチェーンでロックしようとしたところ、チェーンが見つからないと言ってきました。前年度の担当者に聞いても「倉庫にしまったはず」と言われ探したのですが見つからなかったそうです。理事会に「(管理費より)チェーンを新しく購入したい」と許可を求めてきましたが、管理会社の担当者が直接チェーンを外し、倉庫にしまっているので管理会社に責任はないのでしょうか。高価な備品ではありませんが考え方としてどう考えたらいいのでしょうか。

密接に関係ある総会議案書の書き方

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

密接に関係ある総会議案書の書き方についてです。

第3号議案が、来期の収支予算案
第4号議案が、来期以降の長期修繕計画案となっています。

第3号議案では、
管理費や各種費用(清掃費や点検費)の削減が盛り込まれており、
その削減分を第4号議案の長期修繕計画案に反映する総会議案となっています。

第3号議案が、否決されれば、
長期修繕計画へ計上する金額が確保出来ないため、
第4号議案だけ可決されても実行困難な計画となります。

第3号議案が否決され、第4号議案が可決されることは、
恐らくないとは思いますが、議案書の第4号議案には、
第3号が可決されることを条件とする旨を書いた方が良いのでしょうか。
その場合は、どのように書けば、住民に伝わるでしょうか。

第4号議案を可決するには、第3号議案を可決しなさいと誘導的な議案書と
誤解されるのではと懸念しています。

総会承認された今期の事業計画の来期への延期の適切な手続きは?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で承認され次期に引き継いだある事業を次の理事会が一旦中止して、見直して来期の総会に変更案をかけることが分りました。 
そうすると1期遅れることになりますし、期待していた事業が最終的にキャンセルされる可能性も出てきました。

Q1:今期やらないならば、総会承認された予算にも影響しますが、
 
交替した次期の理事会の判断だけで、いわば勝手に議決案件を取りやめても良いものでしょうか? 

特段の延期理由が無い場合に、前期理事会で提案し総会承認を得た事業計画を次の理事会判断だけで中止や延期するのは問題ではないか? (延期理由は大きな障害となる理由ではありません)

こういう事をやられては総会議決の意味が無くなります。

こういう場合は早急に今期中に臨時総会を開催して「延期(中止)」自体の承認が必要ではないでしょうか?

ボランティアでやってる役員は間違ったり、ゆるい対応をしても仕方ないないと思われておりあまり追及されることはありませんが、うるさ型の年寄りは異常にしつこく追求する場合があります。(おそらく認知症になってる)

管理会社は理事会で決めたのだから、何でもありで、責任も理事会にあるというような態度です。 フロントマンのサポートが悪くて助言も期待できず、理事会で依頼したこともやらないままで総会も荒れます。 

最近の注目度ランキング

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隣のマンションとの境界フェンスについて

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。 隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。 「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。 みなさんはどう思いますか?

Thumb 010
しうまい さん

管理組合内における情報流通について

私は昨年理事をしておりまして、管理組合における諸々の情報流通において「電子メール」を活用してきました。  具体的には、通常の管理員との連絡や役員との連絡意見交換等と、窓口報告や理事会議事録などの電子化された添付ファイルの配布を得て情報交換ををしていました。 電子メールでの情報交換のメリットとして、まずは口頭での言った言わない曖昧さが無い文書記録が残される事と共に、文書するには冷静な思考の上で行われるからより吟味した内容で分かりやすく伝わる。またいちいち面会せずに都合の良い時に伝えられます。  ところが今期の理事長が理事会にて「電子メール」での流通を禁止しまして、現在古くからの「文書」でのやり取りに逆戻っています。その意図根拠を示すと共に禁止をやめるように依頼をしておりますが、いまだに回答はないまま放置です。  この情報通信インフラ整備された現代の時風からして逆転する現況からして困ってります。現在は「マンション管理センタ」での「未来ネット」有るように、管理組合の運営にての「電子情報化」が進んでいます。  つきましてはこうした「電子メール禁止」についてのご見解並びに対策についてご意見願います。

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ポッターアンクル さん

マンションの解体費用積立金の創設について

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。 マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。 当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。 スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます(収益事業の税金を免除するなど)。 管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。 しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。 みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか?また、この案に何か問題点はございますか?ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

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ポトスの葉 さん

特別決議の範囲で管理会社と別見解

以前このサイトで、「乱雑極まりない自転車駐輪場の改革」について相談し、多大なご忠告をいただいた新米の理事長です。その節はありがとうございました。皆様のお陰様で議論は進んでいます。 その議論の過程で、対策の一つに「電動シェア自転車の導入による私物自転車の削減」があります。フルタイムシテム社の「宅配便ボックス中の1ボックス4台1ユニットでの電子的管理が行き届いた電動シェア自転車」を導入の予定です。それで導入のためには、存在価値ゼロの「坪庭」を潰して宅配便ボックスを増設し(現在不足中)、そのうち一つのボックスに自転車のカギとバッテリーを収納するつもりです。 さて、理事会で、私は「宅配ボックス増設は共用部の著しい用途変更で特別決議だが、シェア自転車の導入自体は単なる『買い物』だから普通決議」と言いました。しかし管理会社のフロントは「どちらも特別決議と思う」と言い張り、「思う」というだけで根拠は示しません。 さらに、自転車の駐輪場の一部をバイク駐輪場に変更する事について、私は「屋根はそのまま残し、邪魔なレーンだけ撤去し、位置もそのままで、用途も『駐輪場のまま』だから、普通決議でできる」と言いました。しかしフロントは全く同じように「特別決議と思う」と言い張るだけです。 ①上記の疑問への正解をご教示ください。 ②特別決議に関する勉強をしたいのですが、どういう学習の仕方がお勧めでしょうか? なにか「バイブル」的な基本文献があるのでしょうか(複数でも)? あるいは国が示した「根拠」的性格を有する公的文章があるのでしょうか? (このサイトの「特別決議」でヒットした十数件のやり取りはコピーしましたが、総体的理解にはまだ不足です) 

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ぺっちゃさん さん

共用部分の鍵の保管について

たびたびお願いいたします。 小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社(大手電車系)への依存体質が強すぎるマンションです。 現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週5日の4時間勤務なので、ほとんどは不在です。 このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。 ・役員同士の打ち合わせ場所として使えない ・書類が閲覧できない ・組合独自に業者から見積りを取れない ・火災・災害時の初動の遅れ ・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。 質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか? 現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか? また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか? 他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。 よろしくお願いいたします。

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1000bay さん

修繕委員会(情報が違っていましたので終了)

修繕委員が理事会の承諾を得ずに、管理組合名で掲示しました。 内容としては、大規模修繕工事業者公募のおしらせと募集要項です。 募集要項の中身について、管理組合1理事として、異議があるのですが、募集要項の中身についても理事会に事前に報告はありません。 近日、募集をかける事は理事会へ報告はありましたが、内容までは報告がありません。 こんな勝手な事は許されるのでしょうか?

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いまやん さん

大規模修繕コンサルタント

先日、修繕委員が理事会の許可なく管理組合名で掲示した件で質問させていただいたのですが、どうやら違っております。削除を考えましたが、いろいろ助言を頂いたので、削除できませんでした。 正確な情報は以下の通りです。 9月中:先日、建物診断報告会及び理事会にて、後日、修繕業者の公募を開始のお知らせを住民に知らせると、コンサルより報告を受け、理事会で承認。 募集要項の中身は報告なし。 10月2日:管理組合名で公募のおしらせと募集要項を掲示。 理事長含め管理組合理事は掲示板で詳細を知る事となる。 10月4日:管理人に理事長の許可なく掲示しているが、誰がどのような指示で掲示したのか、聞き取り。 コンサルタントが7か所の掲示板に掲示を依頼してきたため、管理人は理事会の許可を得たのか?確認した所、許可を得ているとの事で掲示。 つまりコンサルが理事会に中身の承諾を得ずに、許可を得ていると嘘の申告で掲示しています。コンサルは許されるのでしょうか? 理事長に報告したが、以前、口頭でお知らせを掲示する旨を建物報告診断会でコンサルが住民に伝えている内容が網羅しているので、問題なしとのことでした。 コンサルが組合名を語るのは許されるのでしょうか?

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いまやん さん

長期修繕計画に含まれない修繕

小規模マンションの副理事長です。 2年任期の2年目ですが、1年目の大半は恥ずかしながら無関心理事だったため、何も知らずに管理会社に修繕の発注をしていました(他の役員もみな勉強不足)。 そこで、1年目に発注した修繕について見直しをしているのですが、修繕積立金会計の支出として予算化されていた修繕の大半は、長計に含まれていないことがわかりました。 具体的には、「自動ドア修繕」「給水ポンプ分解整備」というのが10年目ということで長計に入っていますが、「電灯分電盤部品交換」「動力盤部品交換」「消防設備バッテリー交換」という3つは含まれていない上、単に壊れてもいないスイッチ類を交換するというような重要性の低い修繕でした。 財政上の問題から、長計以上の出費は控えなければならないので、不要な支出であったと反省しています。 質問なのですが、管理会社が有料で作った長計なのに、管理会社が提案してくる修繕が含まれていないのは、長計自体に不備があるということでしょうか。 また、他のマンションでは、このようなスイッチの交換のような修繕はどのようにしておりますか。 我々は、「いきなり共用部の電気がつかなくなる」みたいに不安を煽られて発注してしまいました。しかも、てっきり長計上の修繕だと思い込んでいました。

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1000bay さん

防犯カメラ レコーダ 故障 修理と買い替えの判断

防犯カメラのレコーダーが故障したとのことで、管理会社から修理費9万円余りの見積りが理事会に提出されました。(購入時期不明) また、別件で17年前に設置した屋外のライトつきカメラが故障しているとの報告を受けております。(具体的な対応策の提案はありません) どちらも修理よりは買い替えを検討したほうがよいのでは、と思いますが、迅速に修理するほうがよいのか、と迷っております。皆様はこのような場合、どのように対応されていますか?ご教示いただきたいと思います。

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理事長名称詐称

本組合理事長が選任された本人ではなく、その婦人がその職務を執行しています。 総会、理事会全ての出席は婦人であり、議事録記名捺印のみ、本人名称になっています。標準管理規約を採用しており、代理出席は認められませんが、代理出席委任状すら出ていません。議事録等いくつかの書類には婦人名が理事長とういう職責のもと記載されたものもあります。管理会社に確認した所、その事実は把握していましたが、輪番制での理事のなり手もなく、積極的に申し出られた方を蔑ろにできないとの理由で、他組合委員に事実を告知できず、理事会にもアドバイスできていませんでした。現在その婦人が独善的に管理会社変更を画策しています。このような理事長名を詐称する婦人を罰則する規定はあるのでしょうか。臨時総会動議が必要でしょうか。 ご回答をお願いします。

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