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    質問

建物の維持管理

火災保険、網戸がひょうで敗れました。申請できますか?

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    質問

住まいのトラブル

建物の維持管理

ベランダ排水口の経年劣化の費用請求

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    質問

建物の維持管理

管理会社が工事完了後に談合を認めました!その後はどうすべき?

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    質問

管理組合の会計

面倒な滞納者対策

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    質問

大規模修繕工事

納得できる「大規模修繕の進め方」(その3)

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    質問

建物の維持管理

マンションの汚水槽清掃は年2回必要ですか?

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管理規約

ベランダでの喫煙について

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    質問

管理組合の会計

フレンンドクラブ

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    質問

大規模修繕工事

大規模修繕 施工会社募集要領

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    質問

住まいのトラブル

マンション各戸ポストへのチラシ広告投入実態迷惑行為への対策

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マンションの各種届出について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今期は副理事長、任期2年で来期は理事長をやります。表題の件ですが、マンションの入退居をはじめとする各種届出ですが、住民への周知がうまくなされておらず提出状況が良くありません。過去には引越業者や初めて入居されてきた方が区画外駐車や他人の区画に駐車し、どこに連絡していいかわからない住民が警察を呼んだこともありました。

住民への周知が重要なのはわかっていますが、新築から10年経ち、本来であれば大きな修繕もなく、アフターサービス期間である為理事会の負担が比較的軽い2〜7年目ぐらいに、そういったマンションのルールなどを周知する期間としてしっかりできていれば良かったのですが、残念なことに理事会の活動もままならず、管理会社も中小の為、日常管理と理事会に出席するので手一杯の状態だったようです。(今期の理事会では暗黒時代と呼んでいます(笑))

管理会社は7年目に変更して、再スタートをし、現在は管理組合の運営は正常化しています。そういった現状ですが、地道な住民への周知の必要性はわかっているものの、何か妙案やヒントがあればご教授頂ければ幸いです。

個人の意見はあり?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前何を言っても反対してくる人がいると投稿しました。
どうやらその人が掃除や植栽に口出しをして業者が困っているということなのです。
掃除は自分の家の周りだけ、剪定は思うようにと。
今まで渋々やっているようなのですが、どうにかしてほしいと管理会社の方から言ってきました。
そもそも個人で意見するのは本来あってはならないものと思います。
皆さんのお住まいのマンションではこのようなことはありましたか?
また専門家の皆様、対処法などございましたら、ご教示くださいませ。

組合活動協力金に反対してくる棟外区分所有者

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月行われた通常総会で、特別決議事項として、管理規約の変更及び棟外所有者に対して組合活動協力金制度導入の議案が可決承認されました。
理事会役員も新メンバーになり、私が新理事長に就任しました。組合活動協力金として、月額3000円を負担することとなったのですが、理事会時に管理会社から「棟外区分所有者1名が、払いたくないとのクレームをつけてきた」との報告が上がりました。
過去の審議プロセスについて、前期理事会はしっかりとなされたと思います。こういう場合、今期理事会が反対する棟外区分所有者に対して取るべき主張はどのようにすればよいでしょうか?淡々と、「総会で可決承認されているので、個人的な異議は受け付けられない」といえば足りますでしょうか?よろしくお願いいたします。

理事会の運営について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会の運営について疑義があったので文書で照会し回答を求めました。
質問要旨
①一昨年の定期総会議案書に管理規約原本の作成について、今回の諸規定の変更を含めて製本化すると提案決定されているが、いつ製本化をするのか。
②党マンションは、リゾートマンションで定住者が少なく理事会活動に関心を持ってもらうために議事録を全戸に配布していたが、通信費の節減と称して全戸配布をやめました。その後の理事会内容が全く周知されていないので、通信費の節減も大事だが都市型マンションと違って非定住者が圧倒的な当マンションとしては、理事会活動にとかく無関心になりがちな方々にも理事会活動に協力してもらうためにも情報の開示こそが優先すべきであり、今後どのような方法で周知をしていくのか理事会の見解を求めました。
③管理会社と理事長間で確認書を取り交わしたとありました。(議事録)
確認書について開示請求をしました。
(経過)
マンション駐車場の一部を賃貸契約していました。契約残存期間がまだ12年も残っているのに大幅に値上げした契約を更新してしまい管理組合に数百万円の損害を結果的に与えてしまいました。契約当事者としての理事長の善管注意義務違反であり、損害賠償の義務があるのではないかと定期総会や文書で理事会に対して見解を求めていましたが、管理会社の適切な指導がなかったためとして理事の責任を回避してすべて管理会社の責任であるとして理事会において、管理会社に対して損害の弁償を申し入れて管理会社も一部過失を認めて数十万円の支払いを提示、理事会では改めて増額と文書による回答を求めていました。(議事録に記載)
定期総会の際、この件の報告がなかったので質問したところ、管理会社での数十万円の受領をすれば残額は理事長・理事会の責任を問われるとして管理会社からは受領しないことに理事会で決定されたので、総会の席上「貰うものを貰って、理事長の責任・弁償はどうするかを理事会で判断すべきだはないか」と発言しました。
確認書の作成は、この請求権を放棄する内容のものらしく開示請求をしたものです。

これら多くの質問事項に対して、ご意見箱の投書と同等の扱いとして個別回答はしないとした理事会の判断は納得いきません。理事会の情報開示の在り方について法的根拠を含めて教示ください。

フロン漏えい点検

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

小規模マンションの理事長です。理事会にて突然マンション管理業者より、マンション入り口にあるエアコンが改正フロン法の簡易点検の対象機器であるということがわかったので、管理費とは別に次年度分としてエアコンメーカーに直接依頼用の見積書が提示されました。改正フロン法によると簡易点検は四半期に1度ユーザーが点検し記録をとっておくというもの。管理業者が点検はできないのか聞いたのですが、エアコンメーカーに依頼がその管理会社の方針とのこと。みなさんのマンションでも簡易点検のみでもエアコンメーカーまたはエアコン業者に依頼しているものなんでしょうか?

ご指導よろしくお願いいたします。

民泊と不動産賃貸との線引きは?

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ビジネスとして行う民泊と、ビジネス以外の民泊は、どのような違いがあるのでしょうか?

個人のオーナーがマンションの一室を住宅用に賃貸する場合、一般的には2年契約ですが実際はもっと短くなる場合もあると思います。(賃借人は1カ月前に連絡すれば中途解約できるので。)
民泊との線引きはどこにあるのでしょうか?

民泊を禁止する規約が、適用される場合とされない場合があればお教えください。
過去に民泊サイトで集客をしている部屋のオーナーに注意勧告をしたところ「友人に貸している。その友人が誰に転貸しているかは知らない。」と弁明されたことがあります。

民泊新法が成立したが

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

民泊新法が決まって、民泊できる日数が180日以下になりました。地域によっては民泊をするメリットが減る様に思います。そうすると届け出をしないで闇民泊みたいなことをして、稼ぐ人が増えるような気がします。マンションに違法●●や闇●●が存在すると、風紀が乱れるように思いますが。これは、考えすぎなのでしょうか?違法●●や闇●●を防ぐ方法が有ればおしえてください。ちなみに、うちのマンションは民泊禁止です。

在宅率を上げる有効な方法はありませんか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年40世帯のワンルームマンションの理事長になりました。東京都心に位置し、通勤に便利なため単身で生活しているわけですが、全世帯の半分くらいが賃貸です。
今回初めて理事になったのですが、理事会で、管理会社より自動火災報知設備の感知器一斉交換の提案がなされました。
「実施するのはいいのだけど、全戸に実施できるのか?」(私)という問いに対して、「現状外部のオーナーすべての連絡先を把握できている訳ではないし、今住んでいる賃貸人にもいたりいなかったりですから、在宅をお願いしても全部実施は厳しいでしょう。」(管理会社)との回答でした。
「工事日を決めて交換工事実施後、未実施先の世帯へのフォローはどうなっているのか?」(私)という問いに対して、「3回位はフォローしてくれると思います。」(管理会社)とのこと。
一斉交換をするからには、できる限り工事日に在宅していただきたいのですが、結局理事会からのお願いベースでしかないですよね。在宅率を上げる有効な方法やノウハウはありませんか?また、ずーっとやらない住戸も出るような予感がしています。その住戸に対して、放置するスタンスで良いのでしょうか?アドバイスをお願いします。

駐車場に電気自動車用コンセントを付けるにはどうすれば良いですか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の役員をしています。区分所有者の方から電気自動車の購入を考えているとの相談が有りました。駐車場にコンセントを引き充電をすることになると思いますが、そんなことは出来るのでしょうか?出来たとして電気料はどうするのでしょうか?駐車場には数か所コンセントは有りますが、管理員さんが清掃時に使うくらいです。
実際に電気自動車用のコンセントがあり、運用をされているマンションがございましたら、どうすれば良いか教えてください。よろしくお願いいたします。

マンション管理組合と管理人の近隣住民に対するずさんな対応について

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は管理組合の者ではありません。マンションの近隣に住んでいます。以前からマンション内の清掃に朝から事前連絡もなく騒音を出し、その事に苦情を言うと、管理人は逆ギレ、高圧的態度をとり謝罪すらせず、正当化しています。私の居住地から1.4メートルの場所に機械式駐車場を設置し、夜間でも77dBもの騒音を出し、その事に対しても全く対応せず、知らぬ存ぜぬの態度です。話し合いをもとめてもボイコットをし、隠蔽体質もある為、今回、京都府公害審査会に調停申請し、平成29年第1号事件となり7月14日に開催となります。ただ管理組合はボイコットする可能性もあると思われます。管理人は近隣住民に対して、いかなる場合も逆ギレし横柄な態度をとる事は当たり前なんでしょうか?マンション側に非があるわけですし、マンション住民ではなく、近隣住民に対してその様な対応ですから、ずさんな管理組合も全く機能していない様に思います。しっかりと指導してくれる所はないでしょうか?ちゃんとやっている管理組合もいますので、これを放っておくのはいかがでしょうか?何かよい方法はありませんか?

理事会及び総会への出席して理事長が代理で管理規約で代理出席は認めていなかった。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

24年目に入る30世帯の小規模マンションですが、管理会社の言うがままに過ぎ去り、現役を引退し ふと・・・何気なく理事会の事を色々調べたら理事会に出席した人と署名している人が違っていた。家族だから良いと思っていたが、マンション管理規約では認めてはいなかった。当マンションでは理事3名、監事1名なので理事3名が出席ていれば理事会は成立しているので議事録の理事出席を欠席に修正すれば良いと思うのですが、平成28年度第3回理事会議事録が理事2名(内1名理事長代理)で監事1名だった為に理事会そのものが成立していない事になってしまいました。また、監事が署名しているので余計にややこしい事になっています。これは・・・今更ながらですが、まずいと思います。個人的には、成立していないので組合員へ謝罪し議事録を回収し廃棄し、議案は改めて審議すべきだと思いますが・・・管理会社が議事録を作成しています。何をどうすれば良いか??サッパリです!!すべての議事録と総会議事録が理事長代理です。総会も不成立になるのでしょうか??

理事会(初心者)です。 理事と理事との個別の連絡についての質問です。

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初心者なので、お手柔らかにお願いいたします。
理事長、 副理事、 会計理事、 理事2名、 監査 の6名にて運営しております。
70強の戸数のマンションです。

各理事の連絡先が名簿には記載がないため、(電話番号)。個別に連絡したい場合は
いちいち管理会社を通さないといけないものなのでしょうか?

理事長に折り入ってお話したいことがありまして、 管理会社に連絡先を聞けば教えて頂けるのでしょうか? それとも、 個人情報うんぬんでそれは無理なのでしょうか?

【排水ポンプ二台交換】管理会社のコントラクションマネジメント費用

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めての質問となります。宜しくお願い致します。
私の住んでいるマンションでこの度、排水ポンプの交換が議題としてあがっております。

見積りを確認したところ
「弊社CM費」という項目がありました。
これは管理会社のコンストラクションマネジメント費のようですが
このように管理組合と業者間にCM業者として仲介するのは
当たり前のものなのでしょうか?
工事費の20%に相当する金額をCM費として積んでおり
そもそも業者と管理組合直接の契約で問題ないとおもいます。

管理会社は大手管理会社となりますが
皆様のマンションの設備工事でも
毎回このCM費は入っておりますでしょうか?

どうぞ宜しくお願い致します。

民泊禁止をしたのに民泊が発覚

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月、総会で民泊禁止の規約変更をしました。ところが、今月に入り総会より以前に民泊している部屋が見つかりました。抑止力として規約の変更をしたのに、実際に民泊が見つかりました。この後どうしようか悩んでいます。実際に民泊を中止させた方の体験談とか良い方法がありましたら、ご教授ください。理事長が部屋の立ち入り、中止の請求が出来ます。当方95戸で駅近の築15年の3LDKが主体のマンションです。私は理事長に今期なりました。
最後に、そのお部屋のドアに、民泊禁止の張り紙や、中止の請求を書いたビラを投函するのは違反ですか?

ロンドンのマンション火災で心配になりました。

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数日ロンドンマンションでの火災が起こり、火柱が上がっている映像がテレビで繰り返し放映され、「うちのタワーマンションは大丈夫なのか?」「火災の備えはどうなっているのか?」心配になりました。

地震に対する意識は世界で最も高いと思うのですが、火災に対しては防災訓練をしている記憶も、ここ最近はなく、意識が低い状態のままだと思います。

我が国では、ロンドンのマンションほど火柱が上がっている画像を見た記憶はありませんが、そもそも、火災に対しての備えは万全なのか?専門家にお伺いしたいと思います。

それから、万が一火災が起こった際を想定して、何を注意すればいいのか?何を考えておけばいいのか?どんな備えをしておいたほうがいいのか?管理組合として取り組むべきこと、あるいは、個人として取り組んでおいたほうがいいことなどご教授いただきたいと思います。

どうぞ、よろしくお願いします。

設備点検や一斉工事を拒否する区分所有者への対応

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

戸別火災報知器等の定期点検や清掃管の一斉清掃を拒否する区分所有者に、どう対応したら良いでしょうか。だいたい同じ住戸(複数)で、他人に立ち入って欲しくない、という理由のようです。管理会社は説得しかないと言いますが、そもそも一切の会話も拒否しているようです。応じて頂けずにトラブルがあった場合には責任が追及されることがあります、という注意文書は出しているのですが、長期間放置して火災や漏水が生じたときに他の住戸に迷惑がかかることを懸念しています。

部屋の防火扉

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

部屋によっては防火扉が室内にあるとのことでした。
この場合扱いは共用部分ということで間違いないものでしょうか?
点検は消防関係の点検と同じと考えてもよろしいものでしょうか?

リース契約の残高

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になります。
築4年目の理事をしています。

マンションには、宅配ロッカーなどのリース設備がありまして、8年契約となっています。
そのリース契約では、途中、管理会社が変わる場合は、残額を一括返済することとあるため、この条項に沿うと、4年目ですから、1,000万円以上の残高返済となります。
このリース残額の一括返済は、管理組合の負担となり、管理会社の変更を難しくしていると思います。
一括返済しなくても済むのか、他のマンションではどうされているのでしょうか?
ご教示いただきたく、よろしくお願いします。

理事会のオブザーバー参加について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

管理会社変更が特別決議項目として管理規約に記載。普通決議で変更できる?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理規約に管理会社変更が特別決議を要する項目に記載されています。おそらく原始規約で記載されていたものと思われますが、管理会社変更自体は普通決議なので、実際に管理会社を変更するときは普通決議でよいのでしょうか?それとも管理規約変更の特別決議がまず必要なのでしょうか?また、原始規約には記載がなく、規約変更を経て管理会社変更が特別決議を要する項目に記載されていた場合は、上記とはステップが異なる(普通決議ではなく特別決議が必要)のでしょうか?

管理組合における規約違反、区分所有法違反について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

下記の事例は、管理組合において、規約違反、区分所有法違反が行われたとことになるでしょうか。

【事例】
(1)当マンションにおいては、販売時の長期修繕計画は虚偽といえるぐらい、い加減なもので、販売時からX年経過後に作成された長期修繕計画も妥当性に欠けるものでした。

(2)また、販売時から(X+10年)以上たった現在まで、管理委託費等の管理費等についても、適正な相見積もりによる管理委託費等の削減は、一度も実施されておりません。

(3)(X+10年)の理事会において、翌期、(X+11年)期の管理組合の重要な目標として、長期修繕計画の見直し、管理委託費等の管理費等の大幅な削減、災害対策を設定し、(X+10年)期の管理組合の総会で承認されました。
 なお、(X+10年)の理事会において、管理費等の大幅な削減を実施できなかったことについては、正当な理由がありますが割愛します。

 しかしながら、(X+11年)期の理事会は、災害対策については実施したものの、長期修繕計画の見直し、管理委託費等の管理費等の大幅な削減ついては、ほとんど実施しなかったばかりか、管理組合にとって極めて重要な事項である、長期修繕計画の見直し、管理委託費等の管理費等の大幅な削減ついても、その翌期の、(X+12年)期管理組合の重要な目標に全く設定せず、(X+11年)期管理組合の総会で承認を得ようとしました。
 上記の事例の場合、(X+11年)期理事長等は、管理組合規約の役員の誠実義務等の規定及び、区分所有法の共同の利益等に違反するものと考えられますが、どのような規約及び法の解釈になるでしょうか。

未収金について困っています(深刻です)

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2年ほど前に高齢の一人暮らしの居住者が孤独死されました。
身よりの方が一人もいらっしゃらなく、葬儀など市の福祉課にすべてお任せしたのですが、故人の所有されていた居室はそれ以来空室のままです。
管理組合では「身寄りのない方の遺産は国のものになり、国が競売を行うので、買受人が未収金を払ってくれるだろう」と考えていたのですが、2年たった今でも何の動きもありませんし、当時いろいろ動いてくれた市の福祉課に相談に行っても故人と縁故の無い管理組合理事長にはお話しできませんと冷たい返事です。
この間も未収金は増え続ける一方ですが、管理組合としてただ行政の動くのを待ち続けるしかないのか、何か打つ手はあるのかアドバイスをいただけると幸いです。
ちなみに管理会社は行政が動くまで打つ手はないと考えているようです。

管理規約違反に対する罰則

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の住む住宅の管理組合理事は部屋番号に付された輪番制です。輪番の該当者が理事会に全く出席しない等で理事会が成立しないことが多くなります。輪番の義務を果たさない組合員に管理規約で罰則を設けることはできないのでしょうか。
また、ベランダ等共用部、専用使用部に移動の難しい私物を置くことに罰則を設けることはできないのでしょうか。

管理業務の委託について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

再質問ですいません。迷える羊です。管理業務の中に消防設備や点検があります。
防火管理者に聞きましたが、点検後、管理会社からなにも連絡がありません。
年2回の点検業務には、消防設備士?の資格がある人が点検するのでしょうか。
また、管理会社は、毎月1回の消防設備の点検があるがどのようなことをやるのでしょうか。
元の職場で行っていたが、当マンションでは私と副理事長が消火器のチェックもしたがその記録が1~3階はしているが、4~5階はやっていません。
年2回の設備点検と毎月の点検でもやるのが良いと思われますが、ご助言をいただきたくお願い申し上げます。以上

理事会の運営について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会の運営について疑義があったので文書で照会し回答を求めました。
質問要旨
①一昨年の定期総会議案書に管理規約原本の作成について、今回の諸規定の変更を含めて製本化すると提案決定されているが、いつ製本化をするのか。
②党マンションは、リゾートマンションで定住者が少なく理事会活動に関心を持ってもらうために議事録を全戸に配布していたが、通信費の節減と称して全戸配布をやめました。その後の理事会内容が全く周知されていないので、通信費の節減も大事だが都市型マンションと違って非定住者が圧倒的な当マンションとしては、理事会活動にとかく無関心になりがちな方々にも理事会活動に協力してもらうためにも情報の開示こそが優先すべきであり、今後どのような方法で周知をしていくのか理事会の見解を求めました。
③管理会社と理事長間で確認書を取り交わしたとありました。(議事録)
確認書について開示請求をしました。
(経過)
マンション駐車場の一部を賃貸契約していました。契約残存期間がまだ12年も残っているのに大幅に値上げした契約を更新してしまい管理組合に数百万円の損害を結果的に与えてしまいました。契約当事者としての理事長の善管注意義務違反であり、損害賠償の義務があるのではないかと定期総会や文書で理事会に対して見解を求めていましたが、管理会社の適切な指導がなかったためとして理事の責任を回避してすべて管理会社の責任であるとして理事会において、管理会社に対して損害の弁償を申し入れて管理会社も一部過失を認めて数十万円の支払いを提示、理事会では改めて増額と文書による回答を求めていました。(議事録に記載)
定期総会の際、この件の報告がなかったので質問したところ、管理会社での数十万円の受領をすれば残額は理事長・理事会の責任を問われるとして管理会社からは受領しないことに理事会で決定されたので、総会の席上「貰うものを貰って、理事長の責任・弁償はどうするかを理事会で判断すべきだはないか」と発言しました。
確認書の作成は、この請求権を放棄する内容のものらしく開示請求をしたものです。

これら多くの質問事項に対して、ご意見箱の投書と同等の扱いとして個別回答はしないとした理事会の判断は納得いきません。理事会の情報開示の在り方について法的根拠を含めて教示ください。

長期修繕書の金額は、税抜きそれとも税込み?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

インターホンのリニューアルの為見積りを取りました。長期修繕計画書に基づき予算が総会で承認されております。ところが、「戸別カメラ無し」なら予算内、「戸別カメラ有り」ですと予算を超えてしまいました。一人の役員から長期修繕計画の金額は、「税抜き」それとも「税込み」ですか?という質問が私に届きました。確かに、税抜きなら予算内です。どちらなのでしょうか?

修繕委員会について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 当方都内市街地での築48年275戸単棟のマンションです。長期修繕計画も出来ており、過去大規模修繕も3回実施しており、また修繕積立金も十分に積み立てられており、比較的整備はされている方だと思います。
 そして数年後の大規模修繕を控えて新たに「修繕委員会」が設立されました。
 私は昨年理事をして内部の事が見えるようになって実に杜撰な工事を行ってきた経緯を知り、現役時にはいわゆるプラント業に関わっていましたのでこうした工事やプロジェクト管理を得意としていましたので私の強みでこの修繕員会に参加して貢献をするべく立候補を予定しておりました。
 所がいつまで待っても委員の募集が無く、内輪で内密にて結成がなされていました。
 その委員を見ますと、一部に建築士が入っているが他の委員は全くの素人ばかりでした。その後議事録を閲覧して見ても管理規約や修繕委員会規約などのルール無視の行いがなされておりとても遺憾な状態です。
 その例として
1、修繕委員の選定の経緯は、選定基準も無く密室隠密闇にての決定で、なおかつその選んだ委員は公表されていませんし、各委員の適正資質も公表無しのまま実施がなされています。
2、そして修繕委員会の答申を受ける側の「理事長」がメンバにいる事です。
3、議事録を見ると、総会にて否決案件を可決と偽って検討をしている。
4、それら間違いを指摘すると共に、諸々の提案を文書にて実施してきましたが、数か月経過しても返事なく、その後の議事録を見せないです。
5、ともかく過去の工事の価格が一般の常識からかけ離れた高額の事実。その工事はほぼ管理会社に行っている。
このような事実を鑑みますと、どうも修繕委員会は利権化の懸念を感じてきました。
 一部の組合員に聞きますと、こうした委員は管理会社や工事会から飲食の接待を受けるばかりか、裏金リベートを受け取っている事も聞きました。
 管理組合の土壌を鑑みますと正にど素人ばかりで「油断」「隙」だらけだから、いとも簡単に管理会社や業者癒着を懸念します。
 そして理事会を含めての密室状態での隠蔽体質からはその証拠をつかみにくい現実が有ります。
 理事会も含めて利権の様相が見えています。さて皆さん方の実態は如何でしょうか?
それへの対処へのご意見並びに、またこうした疑念に対してのご見解を望みます。宜しく。

他者所有隣地地下に導管があり、土地使用料の請求を受けている

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 50年近く前に建ったマンションです。元々建物の周りは駐車場であったのが、玄関部分他のごく一部を除き、30年ほど前に、まわりのほとんどが競売にかけられ、他人のものになってしまいました。我々のマンション建物は、袋地になってしまった状況です。結果的に他人土地に排水管、ガス管等が通っている状況です。
 昭和62年に当事者双方が裁判所に出向き、調停が行われ、その条項として、①相手方は、当方の配管が相手方所有土地を通ることを承認する ②当方は、マンションの大修繕及び建て替えの際には、配管を撤去する となっています。
 約30年ほど経って、今更ながら土地使用料をよこせとうるさく言われています。応じなければ、「排水管受けにセメントを流し封鎖する」との脅迫まで飛び出す次第です。複雑な事情がからんでおり、裁判に訴えるべきかと考えています。アドバイスいただきたく、よろしくお願いします。
 補足・・画像の中の地番41‐6の真ん中に排水管が2本とガス管が1本通っているようです。41‐5が当方所有地。41‐4、6、7が他人土地です。

共用部の駐車場について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になっております。初めて投稿いたします。さて、早速ですが、共用部の駐車場について、質問をしたいことがあります。
 質問前に背景を述べます。共用部の駐車場ではあるのですが、マンションが竣工した後に抽選で決まった方々がずっと使用しており、使用者が何らかの理由で使用なくなった時まで順番待ちというルールになっています。契約の更新は、1年ごとに自動更新というルールになっています。
 私の住むマンションは全40戸で、20戸分=20台の機械式駐車場(地下2段)があります。常に5戸くらいが順番待ちの状態ですが、空きがあるまで、5年以上待っていることが多いです。
 昨年、竣工後12年経過して、大規模修繕工事を完了し、今年、長期修繕計画を見直しするタイミングです。その長期修繕計画に合わせて、管理会社が修繕積立金を月額3千円値上げを提案してきました。将来は、さらに、1万円近く修繕積立金を上げる計画になっています。
 その長期修繕計画の内訳を確認した結果、設備工事関連の総費用の35%が機械式駐車場の交換も含めた修繕費であることに気が付きました。つまり、3千円(将来さらに1万円)の値上げの根拠として、機械式駐車場が大きな負担となっているのです。
 機械式駐車場の修繕費は、共用部として、費用計上されています。一方、マンション竣工当時に抽選で決まった方々が、毎年自動更新というルールのもとで、ある意味、専有部のように使用している状況。さらに、修繕積立金で共用部として均等に値上げされてしまう、という状況は、「矛盾」を感じます。駐車場の月額使用料は、管理費に計上されているため、修繕積立金と異なる支払先になっています。
 前置きが長くなりましたが、<質問>です。
専有部のように使用している駐車場でも、共用部として扱うのが正しいのでしょうか。むしろ、専有部のように使用できるルールを公平性を欠いているとして、ルール改正を訴えるのが良いのでしょうか。修繕積立金の中で、駐車場を
使用している住戸からは、多めの積立金を徴収し、駐車場を使用しているのと使用していないとで分けることで、公平性を保つようにするべきでしょうか。
 非常に複雑な問題なのですが、どこから手を付ければよいかわからず、質問させていただきました。管理組合の理事として、長期修繕計画をうまくまとめたいと考えております。アドバイス頂けますと、幸甚です。宜しくお願いいたします。

直結増圧給水方式への変更工事の見積もり

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築21年62世帯のマンションです。直結増圧給水方式への変更工事を行なうことになりました。工事ができるのは自治体指定の業者だけだというし、管理会社から相見積を頼む程度しかできないのでしょうか?管理会社によれば、業者によって工法が違うのでそこで工事金額が変わってくると言ってました。
たとえば管理組合でネットで調べるなどして登録業者を見つけて見積もりを頼めば、管理会社が持ってくる金額より安くできるでしょうか?

役員経験者のジレンマ

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合での役員経験が多数ありますと、輪番制で初めて就任した理事さんたちの活動が心もとなく見えてしまいます。
退任後は口出しをしてはいけないと思いますが、理事会議事録を見て「この判断は組合に不利なのではないか?」と感じるときもあります。

このサイトで熱心過ぎる組合員が理事会を牛耳ってしまう弊害が度々投稿されます。
やはり退任後は気にしないのが王道でしょうか?
役員経験者の方、逆に現在就任中の方、ご意見お聞かせください。

防火管理者不在です

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

3年に一度の消防設備点検報告を消防署に提出することになりましたが、防火管理者をしてくださっていた方が、先月突然転居されてしまわれたため、防火管理者の記名押印ができていません。
管理会社に相談したところ、防火管理者の記名押印が無いと消防署で受け付けてもらえないだろうということで、急きょ防火管理者の募集をしていますが、どなたからも良いご返事をいただけていません。
防火管理者不在の場合、消防法に定めれられた届出は提出できないのでしょうか。
また、そのときは管理組合に対して、何らかの罰則があるのでしょうか。
どなたも手を上げないのであれば、私が資格をとることはやぶさかでないのですが、
講習の日程を調べると、ずいぶん先になってしまいます。
良い知恵がありましたら教えてください。

総会で、出席者から動議が提出されたらどうしますか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で駐輪場とバイク置き場の値段の改正がありました。駐輪を一月100円から200円にバイクは一月500円から1000円というものです。出席者から「同じ2倍だがバイクは高いのでは」という意見があり、700円にする動議が出されました。「総会での決議は可否を問うもので、今回は、理事会提出の議案の可否を問います」との理事長の説明のもと決議を取りました。委任状もあるので当然理事会案で可決されました。700円と言った人は、ぶぜんと席を立ってしまいました。理事会の対応、総会の進め方に間違えは、無かったのでしょうか?

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 先日の理事会の場で、「前担当者が退職の為、新しい担当者に変わります。」と言われ、管理会社の担当者が紹介されました。中年で人の良さそうな方ですが、頂いた名刺には何の資格も記入されていませんでした。担当者になるには資格が必要ではないのでしょうか?皆様のマンションでは如何ですか?

賃貸者の入居制限は管理組合としてできるんでしょうか?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築33年、49戸の管理員を二年やっております。分譲メインで一部賃貸です。
高齢化が進んでいます。
最近賃貸で入居された方、80オーバーのご夫妻で、11階にお住まいです。
お二人の中でも健康そうな奥様にお聞きしました。「屋内階段を下まで降りれますか?」と、問うとお答えが手を振って「無理です!ー」との事。ご主人は杖をついております。また、平常お見受けしても認知症はお二人ともある程度あると見受けられます。お二人とも愛想はいいんですけどね。
入居時から「避難困難者」なんです。火事などの避難時の介助が必要な方になります。お若い居住者が居られない日中に、火事が起こったら自分たちでの自力で避難はできません。
今度入る人、何歳なの?と新しい入居者があると理事長経験者の方から全て質問を頂きます。
管理組合は、避難困難者から「何かあった時の責任」が問われます。現理事長は大変心配しておられます。
管理組合として、重要事項説明の項目に「賃貸の入居条件は例えば70才以下」などと記載してもらうという入居制限は出来るのでしょうか?よろしくお願い致します。

管理組合の債権放棄

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは電話債権を管理費会計で債権計上しています。
また、管理費等の未収者に延滞遅延金を計上していますが、遅延金の
免除依頼がありますが、債権放棄は全員合意が必要で聞きました。
管理組合ではどうすればよいでしょうか?

マンションの汚れ

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションの壁の汚れが目立ってきました。大規模修繕は5年後を計画していますが、外階段の手すり下の壁が特に筋状に汚れています。高圧洗浄機できれいになりますか?実際に使われているマンションがございましたら状況を教えてください。よろしくお願いいたします。

管理費と修繕積立金

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いま賃貸マンションに住んでいるのですが、東京都内にある中古マンションの購入を探しています。新築マンションは僕の所得では到底手が出ませんので…。
いくつか不動産屋へ行くと、たまたまかもしれませんが比較的大きなマンション(総戸数100以上)で築15~20年のマンションをよく紹介されますが、70平米くらいで管理費と修繕積立金が合計月額3万以上になっているマンションや、2万以下や2万円ちょっとで抑えられているマンションがあります。
この3万と2万のマンションは、似たような築年でなぜ月額1万近くも差が出てくるのでしょうか?管理会社が違うから?マンション管理の質が高い分だけよいのでしょうか?不動産屋に聞いてもそんなの知らないよって顔をされましたが…。
でも管理費と修繕積立金の合計が3万も4万もするマンションは、ローンの支払いも考えなきゃいけないし、売りに出したとき売れにくいですよね?大した問題じゃないかもですが気になっています。

居住者名簿の更新で出したくない人への対応方法

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

近所のマンション火災がおき
住民連絡や賃貸のオーナーと連携が遅れ、
修繕が、なかなか進まない事がありました。

そのことを参考に、うちのマンションでも
20年以上行っていなかった
居住者名簿を更新することになりました。

火事や急病人が出た場合にのみ使う事を条件に
自宅外の緊急連絡先を追加し、名簿更新を依頼しましたが、
やはり完全に無視1件・個人情報出したくない1件、と回答がありました。
他は全て集まってしまいました(協力 50件 すごいいい数字らしい)

個人情報を出した側の住民は、
全員分集めないと不公平だよ!
火災が起きて、そのまま連絡がつかなくなったらどうするんだ
などの不満もあり

登記簿調べたらなど言う方もいました。
問題を起こしたわけでもないので、
そこまで勝手に調べるのも失礼かなとも考えてます。

理事会はどこを着地地点にすればよいか困っています。
こんな風にしたら集まるよなど
まとめ方にアドバイスがあれば是非お願いします。

契約中の専門業者さんの連絡先情報について

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

小規模のマンションで監事をしています。
分譲時からずっと植栽管理を御願いしていた業者さんから、遠方を理由に契約継続のお断りが管理会社を通してありました。管理組合との直接契約でした。
代わりとなる植栽業者さんを管理会社が探してくれたのですが、見積もりが従前の3倍で別の業者さんを探しているところです。

従前の業者さんが引っ越したわけでもなく、8年も継続していた契約を遠方を理由に断わられる事に不審を覚えまして、直接お話してみたいと思い、連絡先と担当者の紹介をフロントマンに求めましたところ、回答がありません。
催促しても尚、回答しないのです。

放置をすれば管理委託費が増えることが懸念されるので、直接ヒアリングをしようと考えたのですが、監事としての業務監査の域を超えていますでしょうか?

管理会社の下請けの業者さんと直接話したいといったら、秘密にされても仕方が無いと思うのですが、直接契約なので管理組合が知る権利があると思われます。
このような場合、フロントマンを通さず情報を得る方法がありましたらご教示下さい。

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区分所有法第17条解釈

大型修繕工事の足場組上げが始まっています。総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが、先週末「管理組合」名でベランダ側に納まっている雨樋竪管を外壁沿いに移動という外観の意匠変更がある通知を全戸に配布されました。 添付写真は現在のものです。工事によりベランダの壁に竪管が設置されウザくなります。 この設計変更に問題ないのでしょうか。あるとしたら何でしょう。

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やさしいヤモリ さん

駐車場使用料の未収トラブルについて

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。 発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。 本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。 当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。 駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると (1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは? (2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか? (3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか? (4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか? (5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか? 過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

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asaka50 さん

管理員が副理事長、その旦那さんが監事です…

副理事長が奥さまで、監事が旦那さまのマンションなのですが、複数の住戸を購入されていて区分所有者名が違うので、いいのかな?と思っていました。 でもその奥さまは管理員さんなんです。 災害があり、マンションの被害も酷く…いつ修理の見込みかを尋ねたら、私が(管理員)保険申請をしてるけど忙しくてまだ出来てないと言われました。 管理会社には担当者はいてますが…いろいろ調べたら、あらゆる工事の手配も管理員さんというか副理事長がされています。 理事会はその夫婦が決めた業者しか工事をさせないし、協議にならない状態みたいです。 こういうものなのか?と疑問を抱いてしまうと、管理員さんへの印象が悪くなってしまってます。 やはり管理会社と組合が対等な立場じゃないといけないと思うんですが、どうなのでしょうか?

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こは さん

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。 理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。 諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。 なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。 ・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する ・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会) ・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする ・委員の資格:区分所有者で理事会経験者 ・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。 注)現在の理事会は下記の通りです。 理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

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bblong さん

管理組合法人の共用部分の賃料収益についての課税問題等

管理組合法人がマンションの共用部分である屋上に携帯電話基地局を設置した業者から賃料を受領しています。その賃料は各区分所有者に帰属すべきものです。私の疑問は、(1)管理組合法人が、その賃料につき、管理組合法人の収益として課税されると主張しているのですが、この主張ないし課税処分は、当該賃料収益は法律上は各区分所有者に帰属することとは矛盾するのではないか、(2)管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか、

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jsmendy さん

行政処分について

いつもアドバイスありがとうございます。 当マンションの管理会社が行政処分を受けました。 そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか? 管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

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ショーン さん

床下の雑排水管の材質

平成9年竣工のマンションです。 築18年目に雑排水管から水漏れが発生しました。 管理会社にその水漏れの理由を聞いても教えてくれません。 最終的に水漏れを起こしたお部屋の方の話で原因がわかったのですが。 それは雑排水管の材質は「白ガス管」というものでした。 てっきり、塩ビ管だと思っていたのですが。 販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。 その当時はまだ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。 果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか? 白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?

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kario さん

管理規約に法律違反の条項があるが理事会等が無視している場合の対処法

私の所有のマンションは、管理組合の法人化後も法人化前の管理規約のままで、法人となったことによる規約の改正(区分所有法47条)もせず、また、ほかにも違法な条項があります。理事会及び管理会社に、総会前にその点を指摘して、規約改正の議案の作成、区分所有者に対する送付、総会での決議をするよう求めても無視ないしは先送りされています。対処する方策いかん。

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jsmendy さん

上階からの水漏れ事故

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り) 前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。 前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか? 施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。 孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。 その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。 水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

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新米理事miki3056 さん

妥当な金額ですか?委託管理費が1戸あたり11,000円/月

●全部委託 ●管理員は居ません(理事会のときのみ来ます) ●清掃員は週に4日通っています。1日あたり3時間。簡単な清掃とゴミ出しのみ。

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