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    質問

住まいのトラブル

ペットに迷惑

26

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    質問

管理組合の運営

防災と町内会

10

    Thumb img 3746

    質問

住まいのトラブル

マンションが子供の遊び場になっている。

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    Thumb

    質問

管理組合の運営

全部反対

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    Thumb p1010442

    質問

住まいのトラブル

防犯カメラ モニター監視について

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    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

業者見積のタイミング

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    質問

管理業の委託

建物の維持管理

EV定期点検について

10

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    質問

管理組合の会計

積立金の運用方法(2)

22

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    質問

管理規約

住まいのトラブル

特別決議と普通決議

19

    Thumb biwako

    質問

大規模修繕工事

エレベーターリニューアルについて

14

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理事会決議?総会決議?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事をやっている知人から理事会決議とか総会決議とかいうワードが出てきます。
理事会で決められること、総会が必要なことの判断基準は何でしょうか?
漠然と大きい影響のあるものは総会が必要なのかとは思っていますが・・・。

いずれ理事が回ってきますので、参考にしたいと思っています。
知っているのと知らないのでは違うのかなと思いますので、ご教示ください。

防火管理者の理事が引っ越ししました

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション竣工依頼6年間防火管理者になってもらっていたA理事が転勤のため引っ越しされました。
A理事に代わる防火管理者を選任しなくてはならないのですが、当マンションは賃貸が多く、役員資格者(現に居住する区分所有者)が少なくて、毎年の役員選任にも苦労していますので、防火管理者を募集しても応募がないと思われます。
私たち残った役員が資格を取りにいければよいのですが、なかなか2日間の指定講習日に行くことができません。
一方、昨年の組合主催の防火訓練には賃借人の方も大勢参加して下さっていたので、賃借の方にも声をかけて、防火管理者になってもらうことはできますか?
(なっていただけそうな方の心当たりがあるのですが・・・)

皆さんのマンションでは防火管理者をどのように選ばれていますでしょうか。

理事を辞めたい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

タイトル通り、理事を辞めたいと考えています。
お知恵を借りれましたら幸いです。

うちのマンションは2年任期の半数改選で、今年理事をやり、来年も理事となります。

現在一歳の子供がおり仕事もしているため、毎月の理事会に参加するには相当大変でした。というのも土日は家事や保育園の準備、平日のご飯の作り置きなどやることはもりだくさんです。(家事育児ってどうしても母親がやることになってしまうんですよね…)
旦那は海外出張が多いので、理事会へは私が参加しています。今年は理事会へ出席するときは子供は旦那が日本にいるときは面倒をみるか、同じ理事の方の奥様が面倒を見てくれました。

こんな状態なので来年は勘弁してほしいとお願いしましたが、他の人が繰り上げになってしまうなどマンション内で摩擦が起こることも危惧されるのでどうにかやってほしいと言われています。
理事って断ることってできないんでしょうか?

管理規約附則の総会での撤廃を、承諾書・重要事項説明書が妨げることができるのか

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先生方、いつも有難うございます。私の住むマンションは2棟立てで、私たち1組は去年の3月に購入・入居いたしました。2組が来年3月に売主から引渡しを受け正式に入居してきます。入居説明会のときにしっかり読んでいなかったのも悪かったのですが、現状の管理契約では、第10条に1組2組共用のスペースは1,2組で按分して負担する、と謳われています。ところが、最後の最後に「附則」というのがついており、「2組の3月引渡しまでは1組が共用部分の費用をすべて見る」となっているのです。当然2組の本体ならびにまだ未完成の共用部分については売主が所有しています。おかしい!と今附則の撤廃を総会にかけようとしています。

心配なのは、1,2組全体管理費と住宅一部管理費の負担すべしと附則に書いてあるのですが、問題は10条にその全体管理費と一部管理費の中に本来2組(売主)の負担区分の定め(例えば面積按分とか)がないことです。

承諾書・重説に私たちはハンコはおしましたが、附則の撤廃は消費者契約法等との関係でも大丈夫なのでしょうか。売主事業者が消費者に加重な負担を強いる特約であることは明白なので。

よろしくご指導くださいませ。

大規模修繕のアンケートについて

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕の準備としてアンケートをする場合の質問です。
専有部分が賃貸されている場合、居住していない外部居住のオーナーに対して共用部分の傷み具合や不具合個所を尋ねても実感としてわからないと思われます。
その場合は賃借人に尋ねた方が良いようにも思われます。
しかし修繕積立金の負担義務は外部居住のオーナーにあるので、オーナーに対して意見を求めないのは失礼に感じられます。
皆様のマンションではどのようにしていますか?

給水ポンプ交換時期

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築16年目に入ったマンションです。
管理会社から給水ポンプの交換が提案されています。
今のところ特に問題はないのですが時々異音がするとのことです。
施工後、一度もオーバーホールをしていないので、交換よりもオーバーホールをした方がいいのではないかと考えていますが、どうなんでしょうか。
給水ポンプってこんなに寿命が短いのでしょうか。

借地権付きのマンションの今後について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは所有権と借地権が約半分ずつのようです。
このようなマンションの場合、将来はどのようになるのでしょうか?
ちなみに借地権はフロントマンによって回答が違います。
(旧法という方もいれば定期という方もいる)

尚、今後地主の方と相談などということになった場合は、管理会社が間に入り交渉
もしくは管理組合が弁護士を依頼し交渉するのでしょか?

共用部の電気料の削減,CCFLについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

共用部の電気料の削減を考えています。管理会社からはLED化が提案されています。対してCCFLを提案する理事もいます。CCFLは余り知られていませんが、実施されたマンションがありましたら、感想等教えてください。推奨する理事の話では、CCFLの方が良い様に思うのですが、なぜあまり知られていないのですか?そこも気になります。どんな情報でも結構です。お聞かせください。

工事が終わってから追加のお願いがありました

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合の理事をしています、
最近、集合郵便受けのダイヤル錠が壊れて鍵がかからないところが増えてきました。
管理組合では交換に先立ちアンケートを実施した結果、半数近くの方が交換を希望されていること、今は大丈夫でも近い将来壊れる可能性が高いことから、管理組合の費用で一斉交換(42戸分)することにしましたが、1軒だけ個人で錠を付け替えている住戸がありました。
組合ではその住戸にも一斉交換のお知らせをし、掲示板でも案内しましたが、工事希望日のアンケートにも一切回答がなく、解錠番号も組合では把握していないため、最終的にその一軒を除く41戸分の交換工事を実施しました。費用:218,000円(税別)
ところが、工事が終わって一か月ほどたって、そのお宅から工事代金は管理費から支払われたのであれば、自分の家も組合の費用で交換してほしいという申し入れがありました。
そこで新たに1個取り替える見積りを業者から取得してみたら、なんと14,000円(税別)というのです。41戸一斉に交換したときは一戸当たり5,317円(税別)で済んだのに3倍近いコストです。
組合としては全数交換するつもりでいたので交換するのはやぶさかでないのですが、理事の中には「交換の案内には十分時間をかけたし、その時に申し出ずに後から私もというのはどうかと思う。組合からはすでに終わった工事費の1軒分を補てんし、差額は本人に持ってもらうのが良いのでは」という意見の方もいてまとまりません。
管理組合の会計上、1万円が出せないわけではないのですが、言いなりに支出してはけじめがつかないというのがその根拠です。
私個人としては「5,317円だけ組合が負担します」というのは大人げないと思ってしまうのですが、やはり1軒だけ高い金額を組合が負担するのは公平ではないのでしょうか。

ガス感知器は専有部、共用部どちらですか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

50所帯のマンションです。今長期修繕計画の見直しを行っています。「ガス感知器の交換」の項目がありました。ガス感知器は、「専有部ではないか?」との意見と「共用部の消防設備になるのでは?」との意見が分かれました。どちらが良いのでしょうか?竣工当初から付いていました。よろしくお願いいたします。

前回大規模修繕工事の手抜き発覚について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、2回目の大規模修繕工事を実施中の管理組合の理事をしています。
工事監理をしているコンサルタント会社より、既存の劣化したシーリングを全て撤去してやり直す(打ち替え)仕様で今回実施しているが、前回(10数年前)の大規模修繕工事では、複数の箇所で既存の傷んだシーリングの上から新たにシーリングを充填する(増し打ち)をしているとの指摘がありました。

気になって過去の資料を振り返って見たところ、今回と同様、既存の劣化したシーリングを全て撤去してやり直す(打ち替え)仕様となっていました。それにも関わらず増し打ちをした形跡があるということは、私達の知らないところで手抜きをされていた事になります。

打ち替えも増し打ちも、工事完成後の見た目は全く分かりませんので、手抜きがされていたことに気付けるはずもありません。理事メンバーは今回の大規模修繕工事でその事実を知り、悔しい思いが沸き立っています。

前回工事した施工会社に対して、払う必要のなかったお金を返せとか、文句の一つでも言ってやりたい、と考えていますが、10数年前のことなので、為す術はないのでしょうか?よろしくお願いいたします。

大規模修繕談合リベート問題で盛り上がってるので便乗で質問です

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

これまでのやり取りで、私のマンションでの大規模修繕工事は談合の証のように
されていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思って
いましたが、私は今振り返ってみると「見積参加条件は一切不要」という結論で
す。

つまり、見積参加条件を設定しなければ「とんでもない業者」が見積参加してく
るということなのでしょうけれども、「とんでもない業者」が見積参加してきて
も、管理組合とすると一向に問題なく、迷惑でも何でもないということです。

管理組合として、最終の1社に絞り込む段階で、会社の規模や実績、当然社歴や
社員数、資本金などを調べるでしょう。そこで「とんでもない業者」は落選に必
然的になると思います。

管理組合では、自分の積立金だけではなく区分所有者全員の修繕積立金で大規模
修繕工事を実施するので、合議制でもあり「とんでもない業者」に発注すること
はあり得ないと思うのです。

管理組合として見積参加業者は多いに越したことはありません。50社こようが
100社こようが、絞り込みを行えばいいので、見積参加条件設定はするべきで
はないというのが私の結論なのですが、皆さんはいかがお考えでしょうか?

どうぞ、よろしくおねがいします。

大規模修繕 施工会社募集要領

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

11月12日のTITIさんのご質問で、施工業者募集するときに「見積もり参加条件」を設定したという事でしたが、問題なのでしょうか。
回答のいくつかで、まさしく談合の証のようにされていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思っていました。
「見積もり参加条件」はおかしいのでしょうか。
今まで大規模をなさった組合で、この条件設定がおかしいと思われた方、それでいいと思う方、ご意見ください。

総会時の会計監査報告について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

会計監査というのは総会迄に済んでいなくても構わないのでしょうか?
今年度の総会で、前年度の会計監査が済んでいなかったので今年度の総会で報告しますとありました。
何故、今年報告するのか?との住民からの質問に対して
「前年度間に合わなかったから。今年報告すると前年度の総会で報告しているので。」
という管理会社からの回答があったようです。
報告さえ済んでいれば翌年の総会での報告でもいいのでしょうか?

「フロン排出抑制法」について質問です。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「フロン排出抑制法」について質問です。平成27年4月に施行になっていますが、知りませんでした。30畳くらいのエントランスについている空調は送風口が天井についている形です。このようなマンションの空調設備は対象になるのでしょうか。対象になるようでしたら点検費を予算に計上しなくてはいけませんでしょうか。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

非難誘導灯は誰が修理するの?

管理組合の会計

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

1階が店舗で2階から5階が住宅となっている複合型のマンション理事長をしています。
今年の夏に「建築設備等定期検査」がありました。
その報告によりますと「1階の店舗の中にある非常用照明設備が照度不足のため改善が必要」となっています。
管理会社から非常用照明設備の交換費として82,400円(税込み)の見積りが出てきましたが、これは管理組合の費用で払わなくてはならないものなのでしょうか。
1階の店舗のどこについているどんな非常用照明設備なのか、私をはじめ管理組合の人は誰も知るよしもありません。
店舗の専有部内に設置され、その持ち主しか利用しない設備の交換費用を組合で持つというのがどうも納得いきません。店舗に負担してもらうべきではないでしょうか。
管理会社のフロントは「建物全体として受けた検査の指摘事項なので組合が負担するのが正しいのでは」と言っています。
それも一理あるとは思いますが、どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。

携帯電話基地局アンテナ収入にかかる税金

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

数年前、マンション屋上に携帯電話基地局アンテナが設置されました。
3年前の総会で税金を納めるか納めないかの議案がでましたが、
その時は納めなくてもいいのではとの意見から、今もそのままになっております。
しかし昨今、税務署より指摘を受け納税をした等の記事をインターネットで見て、
当マンションも納税をするべきではと思い管理会社にその旨を聞いたところ、
こちらから申告して納税しても、税務署から督促が来てから納税しても
納める金額は変わらないので督促が来てからでもいいのでは?との答えでした。
本当に同じ金額なのでしょうか?

ちなみに3年前に総会議案で試算してあったものは税理士さんに税務署に提出する
書類を書いていただくのに40万円ほどかかっていた記憶があります。これも必要な金額なのでしょうか?

ガス警報器交換

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

5年前にガス警報器を管理組合費用で一斉交換をしました。その際は10年超交換を実施していない住戸が大半で誤発報が頻発していたため、管理組合費用で交換をしますが希望しますか というアンケートをとり1戸以外賛成だったため管理組合費用で交換しました。しかしその後の総会でも議案化され決議された形跡がないことがわかりました。
管理会社では、一度 管理組合費用で実施されてるのだから管理組合負担であるとの認識で長期修繕計画に織り込まれています。きちんとしたいのであれば次の総会で議案化すればいい。程度に考えていますが、次の総会の前に耐用年数がきてしまいます。
決議されていないということは費用の負担先が明確になっていないということだと思うのですが、理事会判断で管理組合費用で交換を実施していいものでしょうか。どういった手順をとるのが正しいのか教えて下さい。また個人で替えている方に対しては費用等はどうしたら良いのでしょうか。

管理会社が公的年金加入状況をを調査するの変ではありませんか?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社からマンションサポーター宛てに「平成28年厚生年金加入状況等調査への協力について」という書面。調査員への協力と本調査は全国から1800地区、約9万世帯を抽出して調査する。期間は10月28日から11月14日まで、一応マンションサポーターから理事長には事前の了解を得ることになっていますが、居住者へは理由、了解を得ず管理会社が理事長だけに話しを通すだけで、このようなことしてもいいのですか?私のマンションでは今のところきてないようです。
次の理事会でフロントマンにどういうことなのか聞いてみますが、拒否しするつもりです。これこそ個人情報だと思いませんか?教えて下さい、よろしくお願いします。

共用部へのアイリスオーヤマのLED導入について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション修繕委員です。共用部の照明のリニューアルで数社にLED化の見積りを依頼していますが、パナ、東芝等のメーカー品を使用して施工するプランは各社ともほぼ同額、アイリスオーヤマのみ自社製品使用で半額の見積りを出してきました。以前はアイリスの製品の評判は悪かったのは知っているのですが、最近はどうなのでしょうか?半額ならば最悪再度全交換してもいいことになるので、アイリスを選択してみてもいい気がしているのですが。

ベランダの非常階段

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

消防点検でベランダの非常階段の点検が有りました。開けると下にオリーブの木が有って「これは、降りられませんね。下の階の人に注意しておきます。」と点検業者の方が言ってくれました。しかし、下の人は、留守で点検が出来なかったそうです。ベランダから下をみると、木はそのままです。どうすれば、良いでしょう。下の方は夜も遅く帰る様で話したことは有りません。

理事会参加について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

中古マンションを購入し途中入居なのですが、役員選出はフロアが一巡するまでは今の所、輪番制を維持するみたいで、その方式が終わるにはまだ4,5年かかります。転居したばかりの新参者なので、今すぐ役員とは言わないまでも毎月の理事会の内容には興味があります。理事ではない組合員がオブザーバーとして理事会に参加することは可能なのでしょうか?あるいは、参加するには何か手続きが必要でしょうか?それとも、そもそも組合員の理事会参加は無理なのでしょうか?

防火管理者の理事が引っ越ししました

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション竣工依頼6年間防火管理者になってもらっていたA理事が転勤のため引っ越しされました。
A理事に代わる防火管理者を選任しなくてはならないのですが、当マンションは賃貸が多く、役員資格者(現に居住する区分所有者)が少なくて、毎年の役員選任にも苦労していますので、防火管理者を募集しても応募がないと思われます。
私たち残った役員が資格を取りにいければよいのですが、なかなか2日間の指定講習日に行くことができません。
一方、昨年の組合主催の防火訓練には賃借人の方も大勢参加して下さっていたので、賃借の方にも声をかけて、防火管理者になってもらうことはできますか?
(なっていただけそうな方の心当たりがあるのですが・・・)

皆さんのマンションでは防火管理者をどのように選ばれていますでしょうか。

部屋を増やしたら、火災報知器は増やす?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「子供が大きくなったので1室を分けて2部屋にしたい。」との申請が有りました。
専有部なので自由なのでしょうが、火災報知機は増やした1室分追加する必要が有ると思うのですが、ご本人は「市販の報知器を買って付ける」と言っているそうです。良いのでしょうか?全体の警報に繋がらなくては、マンションではだめだと思うのですが、如何でしょうか?どなたか教えてください。

管理規約と使用細則の違いについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理規約と使用細則について
現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑
問が出てきています。

そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事
項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ
き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。

具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約
改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用
細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。

みなさん教えてください。
よろしくお願いします。

長期修繕計画の更新頻度について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

長期修繕計画は何年間を目処に作成するものでしょうか?

敷地内に車イスを駐輪した場合の料金について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築27年目の55戸がファミリー分譲タイプ、36戸が投資向けワンルームのマンションです。ワンルームはほとんど賃貸者ですが3戸のみ所有者が住んでいます。その内の1戸が高齢者の一人住まいです。前年度理事会に「足が悪いため車イスを購入したが部屋には狭くて入らないので、駐輪場のすみに置かせてほしい」と許可を求めてきました。杖をついて少し歩ける状態だそうです。
確かにワンルームなので事情は分かります。またドア前にアルコープなどなく廊下にも置けません。そのため上記理由や駐輪場利用の規定に車イスは入っていないという事からバリアフリー対策の一環という事で無料で(自転車バイクは駐輪登録代を毎年払っています。)駐輪場のすみにおくのを許可しました。
今年度も駐輪登録の時期になってきましたが、このまま無料でよいのかどうか、よく分からず困っています。
どのように考えたらよいかアドバイスいただきたいのですが。

水景の維持管理

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の住む団地には水が流れている小川のような水景施設があります。
もちろん本物の川ではありませんし、湧き水でもないのでポンプで水を循環して流しています。
この「小川」は当団地のシンボルでもあり、この景観にあこがれて購入された方もたくさんいらっしゃいます。しかし団地ができてから20年たち、子供達が水辺で遊ぶこともなく、ポンプの維持管理費や消毒用の薬剤の費用や周囲の草取りなど負担が大きく、費用対効果が低いのではないかという意見が寄せられ、設備を存続させるか休止するか、住民アンケートを実施しました。実はその結果に対する対応が本日のご相談です。
アンケートに答えてくださいった方のほとんどは維持し続けるための労力とコストを考えて休止に賛成してくれたのですが、非常に強硬な反対意見があり「もし休止したら資産価値の低下につながるので絶対反対。もし組合が休止を決定したら理事長を訴える」とまで言われています。(過去に訴訟の実績あり)
来たる通常総会の議案として上程すれば、おそらく賛成多数で可決承認されると思いますが、もし理事長が訴えられる事態に発展することを考えると、寝た子を起こさないほうが良いのかとも思ってしまいます。
とりとめのないご相談ですが良い知恵がございますでしょうか。

管理方法および管理会社

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築35年、個数49戸です。高齢化70歳以上50%以上と非居住者約10戸が多くなり、管理方法と管理会社の運営に困っております。理事が順番に回ってくりが、非居住者約が免除されるので早い階と遅い階など不平が多い。また、高齢化により理事を免除したい意向が多数あります。なにか良いアイデアはありませんか。

不誠実な管理会社

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

1、修繕積立金、管理費の保全処置は、管理費は**建設とは独立した口座で管理しているとの回答、修繕積立金(残高なし、業務上横領の疑い)管理費の銀行残高証明書を要求(開示なし)
2、長年にわたり会計報告がなし
3、管理規約に利害関係者の請求により閲覧させると明記されているが個人情報保護法により閲覧不可(規約違反)
上記の質問をしたところ、弁護士同伴なら会いましょう、管理会社は裁判も辞さない構えです。
我々区分所有者はマンション適正化法により住民主体の管理組合を求めています。

駐車場に電気自動車用コンセントを付けるにはどうすれば良いですか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の役員をしています。区分所有者の方から電気自動車の購入を考えているとの相談が有りました。駐車場にコンセントを引き充電をすることになると思いますが、そんなことは出来るのでしょうか?出来たとして電気料はどうするのでしょうか?駐車場には数か所コンセントは有りますが、管理員さんが清掃時に使うくらいです。
実際に電気自動車用のコンセントがあり、運用をされているマンションがございましたら、どうすれば良いか教えてください。よろしくお願いいたします。

シェアハウス禁止について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

シェアハウス禁止について教えてください。
民泊禁止についてはいろいろと探せたのですが、シェアハウスについてはよくわかりません。
当然「脱法シェアハウス」は禁止しなければいけないと思うのですが、それは部屋を細かくいくつにも区切ってそれぞれに貸すからでしょう。
しかし、区分所有者が部屋を区切ることについては、躯体に影響がなければ組合として禁止はできないと思うのです。
また、複数の他人に貸すことについては、友人同士だったらどうなのでしょうか。節約のために友人同士とか、同じ会社に勤めている同士、変な例ですが籍の入っていない夫婦などの他人同士が借りたいという事もあると思うのですが、組合として禁止できるのでしょうか。

部屋を区切らずに例えば3DK/LDKだったら3人(組)に、4DK/LDKだったら4人(組)に貸すことはどうなのでしょうか。
それも禁止しなければいけないことになるのでしょうか。

シェアハウスだと民泊とは違い、ある程度長く住む人もいますよね。そうすると不特定多数とも違うし。
他の住民への迷惑度も民泊とは違う気がするのですが。

そもそも禁止する名目もわからなくなってきました。
禁止する場合の規約、使用細則の規定はどのようにしたらスッキリ全部を含められるのでしょうか。
教えてください。

民泊新法が成立したが

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

民泊新法が決まって、民泊できる日数が180日以下になりました。地域によっては民泊をするメリットが減る様に思います。そうすると届け出をしないで闇民泊みたいなことをして、稼ぐ人が増えるような気がします。マンションに違法●●や闇●●が存在すると、風紀が乱れるように思いますが。これは、考えすぎなのでしょうか?違法●●や闇●●を防ぐ方法が有ればおしえてください。ちなみに、うちのマンションは民泊禁止です。

規約変更の適用について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今回総会で規約の変更が可決されました。
しかし理事会及び管理会社の説明で、
法の不遡及の原則により、規約の改正により影響を受ける人で、施行前からその状態にある人には施行後も適用されない。(それが法の基本原則なので、規約に明記する必要は無い)
私は
規約の改正が行われたら施行後、住民全ての人に適用される
(経過措置・例外がある場合は規約に明記する)
と主張しましたが、皆さんは理事会と管理会社の意見に納得して賛成可決されました。
この場合、どの様に説明したらみんなの誤解を解くことが出来ますか?

※5/25捕捉します
例えばペット可のマンションで規約を改正してペット禁止とした場合、

私の解釈だと、
この場合すでに飼われている人も、施行後は規約違反になります。(規約改正前に特別の影響を受ける人がいるかいないか事前に調査する必要がある)

理事会・管理会社の解釈だと
施行後、すでに飼われていた方には適用されないので、飼い続けてもOKになり特別の影響を受ける人は発生しない。

管理員さん清掃員さんがいるのに、きれいにならない。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの清掃に不満のあるマンションです。管理員さん清掃員さんがいるのにきれいではありません。清掃員さんはゴミ出し等それなりに一生懸命ですが、管理員さんが清掃をしたところを見たことが有りません。管理員さんは、清掃をしないものなのでしょうか?協力して清掃に取り組む方法・改善した例がありましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

消防設備点検の項目と頻度について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして
当方10階建て(1・2階店舗、3-10階が住民居住区)になっております。

年に2回 
火災報知機の点検と消火器の点検を
実施しているのですがそれだけでいいのでしょうか?

連結送水管の耐圧試験(3年に1回)
非常灯のバッテリー確認、ガス漏れ警報器、避難ハシゴの点検など
他にもやらなくては行けないのではと思いますが、
抜け漏れ無くやりたいと考えます

消防設備点検では
1)どのな項目をしないといけないのか?
2)頻度はどのくらい行わないといけないのか?

教えて頂けると助かります。

共用部の電気料の削減,CCFLについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

共用部の電気料の削減を考えています。管理会社からはLED化が提案されています。対してCCFLを提案する理事もいます。CCFLは余り知られていませんが、実施されたマンションがありましたら、感想等教えてください。推奨する理事の話では、CCFLの方が良い様に思うのですが、なぜあまり知られていないのですか?そこも気になります。どんな情報でも結構です。お聞かせください。

複数の住戸を複数の人が共有していてよく分からない

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住むマンションは22戸と小規模ですが、そのうち2戸の専有部分を所有している方がおります。つい先日その方が亡くなられて、血縁関係のある3人の相続人が共同相続しました(まだ遺産分割をしていない状況だと聞きました)。

今度、通常総会を開催する予定で準備を進めておりますが、法令上、3人の相続人は総会に関してどのように扱われるのでしょうか?

議決権数は「1住戸につき1個」と規約に書いてあるので、2個だと思います…。

HP上に個人情報や帳票をアップするのはどうでしょうか?

管理規約

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今年の総会に文書管理に対しての細の議案が出されました。
簡単にまとめますと、理事会からIT委員会に諮問し、文書類の電子保存とその共有・活用をするというもので、個人情報保護に配慮しつつもホームページ上で共有・活用ができるように公開するというものです。
3通りの公開度に分け、
【公開範囲3】HP上からそのままみられるもの:階段下に掲示しているお知らせ、広報、規約集、各種申請書類
【公開範囲2】ID/パスワードを設ける:総会議案書、総会議事録、資産関連(会計サマリー/帳票類及び備品台帳)、長期修繕計画・予算、理事会議事録
【公開しない】防犯カメラ画像データ、設計図面
個人情報保護法も今年から新しくなり、さらに注意が必要なところにHP上でパスワードはかけるものの公開するのは、保護法に抵触するのではないかと思われます。
帳票も理事会がその公開範囲を決めるとなっていますが、ID/パスワードは、各戸に別々のものを割り振るものではなく、単一のID・パスワードを使うものと思われ、この運用も議案内では、未定義です。電子媒体の選定などもIT委員会に委嘱することができ、年度ごとに理事会と委嘱先で確認する。
文書は電子化による保存を原則とし既存の紙媒体も電子媒体に置き換え、公開を原則とするとあります。
もちろん、文書の電子化は不可欠の時代ですが、それをHP上にアップするのは、大変危険な気がします。また、運用に誰かがいつも関わるのであれば、それも問題な気がします。
個人情報が漏れてしまうかもしれない。帳票類も掲載できるのは、問題ではないかと思います。
これは、取り越し苦労でしょうか。

ご意見を頂ければ幸いです。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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