管理人の日勤週３日を２日にしたい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

お世話になっております。
戸数50戸未満の小規模マンションの区分所有者です。現在管理組合の理事を務めております。
質問させて頂きたいのですが、管理会社の管理人の日勤を、週３日から２日にしているマンション管理組合はありますでしょうか？
　昨年よりコロナで来客も減り、マンション住民の往来も少ないこともあり、在宅勤務をしている当方が管理人の仕事ぶりを見かけると、共用部の定期清掃や点検もそこそこにして、管理室に篭っていることが多く、また、ある特定の居住者の方々と管理室の窓口で30分以上もの長話を週に一度以上見かけることが度々あります。
日勤で来ている管理人は、70歳代で、これまで10年近く当方のマンションに勤めていて顔見知りではあるのですが、ちょっと度が過ぎると感じています。
　他の居住者からも長話の目撃情報だけでなく、手続きで管理人を訪ねたが長話中で手続きのタイミングが合わなかったといった苦情もチラホラ聞きます。
　そこで、管理会社との契約見直しし、日勤を週３日から２日に変更してはどうかと考えてます。
　どんな影響があるかある程度は想定しますが、実際に、日勤週２日で管理会社は契約変更を受け容れるものでしょうか。週２日で管理会社に委託しているマンションはありますでしょうか？
また、日数変更に当たり、管理会社は抵抗すると想定しますが、管理委託契約記載の管理作業の内容や頻度をチェックして見直しすれば実現可能か判断できるものでしょうか？

• 2021年05月15日

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緊急対応業務費

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築23年、58戸の分譲マンションです。某大手のデベロッパー系の管理会社です。
ほとんどのマンションは緊急対応の業務を委託契約されていると思いますが当マンションは年間90数万円の緊急対応業務費を支払っています。どのマンションもそんな高い金額を支払っているのでしょうか？管理会社が言うには違いはコールセンター若しくは警備会社が異常信号を受信した場合、個別の部屋番号が表示されるそうです。そこまでの高額な契約は必要でしょうか？

• 2021年05月11日

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管理会社、理事長に許可？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンション戸数、13戸に住む予定の者です。
ＮＵＲＯ光の通常プランの導入を検討しておりますがその場合は管理会社、もしくは理事長に許可を頂いた方が良いのでしょうか？具体的な工事はなく10分程マンション内のＭＤＦ？にアクセスが必要と説明されました。
また、許可を取る場合は具体的に書面で行った方がいいのでしょうか？

• 2021年05月11日

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総会の議決数に委任状は含まれるのか

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

会則には「総会は委任状を含め全会員の半数以上で成立し、議案は出席会員の半数以上で可決する」とあります。
この「出席会員」の解釈は当日リアルにそこに出席した人だけですか？
それとも委任状が指定している出席者は委任状分だけ多く議決権を持っていることになりますか？
委任状を出した方は総会の成立には寄与するものの、議案に参加できないということでしょうか？

• 2021年05月07日

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コンプライアンス違反について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンション管理組合においては、多くのマンション同様理事会制を
導入しておりますが、理事会とは別に検討部会なる組織を作り実質的な運営を
行い、本来、理事会の責任と権限の範囲にあるべき諮問機関を逸脱した行為を
続けている、又、管理組合運営に精通している部員がいない為、コンプライアンス違反に該当することもわからず運営されています、管理会社は営利目的が優先
され指導力は期待できない（善管注意義務違反）、一度行政指導を望んでいるのですが、どのように対応すれば良いでしょうか、ご指導願います。
　　　　

• 2021年05月04日

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建物・設備管理業務費の内訳提示について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか？

• 2021年05月02日

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建物・設備管理業務費の内訳提示について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか？

• 2021年05月02日

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建物・設備管理業務費の内訳提示について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか？

• 2021年05月02日

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建物・設備管理業務費の内訳提示について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか？

• 2021年05月02日

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建物・設備管理業務費の内訳提示について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか？

• 2021年05月02日

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管理組合が加入している『マンション総合保険』について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理組合が加入している『マンション総合保険』について質問します。10階建てマンションで、10階バルコニーのドレインゴミ詰りが原因で9階に雨漏りしました。

雨漏りの原因は複合的です。『マンション総合保険』には、建物管理賠償責任の特約と個人賠償責任補償の特約があります。

【主たる原因】
①バルコニーに植木鉢に入った植物を放置し、10階区分所有者がドレイン清掃を怠った。
②バルコニー　10階サッシ下部の防水が劣化していた。


9階の内装復旧に48万円ほど掛かったのですが、どの保険で対応することになりますか？


A）9階の修理費用は『マンション総合保険』の保険金で支払われますか？

B）ドレインゴミ詰りを起こした、10階区分所有者が加入している損害保険で、保険金が支払われるのでしょうか？

C）9階の修理費用は、マンション管理組合の修繕積立金で負担でしょうか？

• 2021年05月02日

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共同住宅、清掃契約

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

ウィークリーマンション（部屋の鍵を貸す）為、清掃契約が必要

• 2021年04月27日

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モンスタークレーマー

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは
27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が（外部区分）
自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の（女性）70代と副理事が２名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は８戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職員でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

• 2021年04月27日

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モンスタークレーマー

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは
27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が（外部区分）
自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の（女性）70代と副理事が２名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は８戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

• 2021年04月27日

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モンスタークレーマー

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは
27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が（外部区分）
自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の（女性）70代と副理事が２名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は８戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

• 2021年04月27日

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役員報酬の源泉徴収

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事への役員報酬を検討しています。
金額等を調べていたら、マンション理事へ役員報酬を支払う場合、源泉徴収が必要になるという見解を見つけました。
管理組合の役員報酬は課税対象で、管理組合は源泉徴収をして納税する必要がある。
という見解です。
源泉徴収が必要であるならば、役員報酬導入のハードルはかなり上がるかなと考えています。
役員報酬を導入されている方、どうしていますでしょうか？

よろしくお願いします。

• 2021年04月26日

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玄関ドアの装飾

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

現在理事をしております。
私のマンションでは新たに入居した人が、玄関ドアに３０㎝×20㎝のスペースでWELCOMの文字とその周りに花の装飾をしております。不快感はありません。
共用部ですがこのくらいは許されるのでしょうか。参考書や裁判例では、色を変えるとかは規約違反として認められていませんが、このような場合はどうでしょうか。理事として、どう対応していいか、教えてください。

• 2021年04月24日

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機械式駐車場建て替えにあって

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションに住み早くも22年になります。近々に２回目の大規模修繕工事を迎えます。また長期修繕計画ではさ34年目には機械式駐車場の建て替えを考えてます。最近、住民に駐車場の必要性のアンケートをとりました。結果、車を手放す考えのかたはいませんでした。それにより駐車場を建て替えについて検討してます。
現在の駐車の動力は、油圧式によるもので、３段パレットタイプです。機械式駐車場は他に電気駆動式のタイプがあります。どちらも一長一短あると思いますが、ランニングコストから見てどちらが良いのか教えて頂きたいのです。

• 2021年04月14日

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「1つの議案に賛成と反対がある場合」の結果報告です

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

いつもお世話になっております。
上記タイトルでご指南頂きありがとうございした。

先日、定例総会があり、「委員会設置　賛成：契約　反対」でいいか聞いたら、複合案件なので、一つの賛否しか出来ないと管理会社担当から言われました。

ですが、理事会・委員会にオブザーバーとして出る時に都度理事会の許可をとる手間を省く為、また、出席するのに自社の理由付け（契約があると動きやすい）等、という事で契約形式をお願いしたい旨、リフォーム部担当より、ご説明がありましたので、契約も賛成しました。

因みに、委員会に協力してもいいよって方いらっしゃいます？と伺った所、誰もいらっしゃらなかったです。根気よくやっていくしかありませんね。

やっと、2年の役員を終えて、こちらの皆様にお教え頂きとても助かりました、改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

• 2021年04月12日

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防火管理についての管理会社の業務

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理委託契約の業務仕様書第一の１.（３）防火管理①の一、では、乙は、甲が行う必要のある防火管理業務について説明を行う。とあります。
この関係でお尋ねします。

私は2月半ばの研修を経て防火管理者に選任されました。3月半ばにはそのことでフロントマンからメールが届きました。
「消防署へ届け出に行く旨の案内」と「消防計画（案）についてご確認をお願いします。平成30年に届け出たものを参考に添付します」と言う内容でした。私は、なり立てで「確認」の意味となぜ平成30年のものを添付するのかがわからず、前任者に尋ねました。「毎年内容には変わりがない。平成30年のでも同じ」という返事だったので、「確認をしました。OKです」とフロントマンにメールで返事をしました。
●①ここで第一の質問です。フロントマンとはメールのやりとりのみですが、契約が定める「説明」とはこの程度のものでしょうか。経験がない身に対しては、もう少し説明があっていいのでは、と思われました。

年2回の消防自主検査についてお聞きします。
今年の3月の理事会の資料に
「消防設備保守点検不良、実施日2021.9月26日」という不良アイテムの写真と消防設備不具合改修工事の見積書（2月9日付）がついてきました。（煙検知器の不動作2か所、避難口の誘導灯の劣化、屋上の表示灯破損）。
見積内容は理事会で承認され、4月15日に工事予定です。
さて「去年の9月の点検の不良の報告が今年の3月とは遅いのではないか？」と3月の理事会で私は言いましたが、フロントマンからは返事がありませんでした。
そうこうするうちに6か月後の点検が到来し、3月27日に一斉に業者により行われました。
3月27日時点では不具合は直してありません。
●第2の質問。9月の点検の結果の不具合を3月の理事会に報告するのは、よくあるケースでしょうか。また直さないうちに6か月後の点検（３．２７）を行った結果はどう考えればいいでしょうか。

※上記のフロントマンは業務全般において積極的に働くタイプではありません。
以上

• 2021年04月11日

• 4 得した
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駐輪場の強制的な移動

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。

私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。
突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。

移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。
更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか？
またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年10月01日

• 118 得した
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２０年での機械式駐車場の更新は適正でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションには約２００台分の機械式駐車場があり80%以上が使われていますが、最近故障が増えてきてさらに駐車場パレットの錆も酷くなってきたので、管理会社にペンキ塗装の見積もりをお願いしたところ、ペンキ塗装だけで１千３百万円との見積もりを貰いました。

さらに管理会社からは設置からもうすぐ２０年になるので、塗装をするなら機械式駐車場を最新型に更新した方がよいとの事で、２億７千万円も 見積もりが出ています。

質問ですが、機械式駐車場は２０年程度で更新するのが一般的なのでしょうか？
また２００台分で２億７千万円の見積りは適正なのでしょうか？

• 2019年03月06日

• 117 得した
• 7 の回答
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総会出席票他の提出

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会の案内書に
「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」
と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか？

• 2019年02月08日

• 115 得した
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弁護士への委任は総会決議が必要なのでしょうか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

滞納や義務違反などの問題で、法的措置を取らざるを得なくなった場合とか、反対に予期せぬことで訴えられてしまった場合など、弁護士さんに依頼しようということになると思います。
弁護士さんに依頼するときは、総会で承認を得なければいけないのでしょうか。

• 2019年03月20日

• 115 得した
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管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を８hr(9時〜17時、1hr休憩)から、１０hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定で以前に相談させて頂きましてありがとうございます。

ところが状況が変わり、管理会社からは最近の人手不足で管理員業務時間の変更が出来ないだけではなく、管理員のなり手が見つからないことから、来期からは時間延長が出来ないだけでは無く、クリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

私のマンションは半年前から管理員が欠員状態でで、管理会社の代用要員が交代で対応していますが、正社員で人件費が高いので、来期からは正規の管理員を配置し値上げした上に、クリーニング業務等の受付が出来ないとの申し入れを受けました。

値上げ+サービスの低下を事前に重要事項説明で説明し、これを議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので議案としては提出したくありません。

重要事項説明だけで済ませる事は可能でしょうか？

• 2019年05月26日

• 114 得した
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長期修繕計画の見直しについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは数年前に１回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が１つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか？

• 2019年08月04日

• 113 得した
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モンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションはクレーマーが多く、総会はいつも大荒れとなります。
前期の総会では、修繕積立金の値上げを提案したところ、クレーマーから猛烈な反発を受け紛糾し、この議案だけで2時間以上も質疑応答が続きました。
特に強硬な１名のモンスタークレーマーは同じ様な意見・質問を執拗にに繰り返していたことから、最後には他の仲間のクレーマーから制止され、やっと採決出来ました。

そのモンスタークレーマーは総会後から半年以上、修繕積立金と管理費等迄も未払いを続けていましたが、先月突然未払分全てを支払い、さらに来期の理事に立候補してきました。

理事会としては、モンスタークレーマーの理事会への加入には強い拒否反応がありますことから、「最近までの管理費等の未払い」を理由に理事立候補を認めない旨を通知しました。
ところが、モンスタークレーマーからは、管理費は既に全額払っていることから、通知の撤回を要求してきました。

さらに通知を撤回しない場合は、組合員の権利を制限する理事会を提訴するとの申し入れがありましたが、このような事で提訴されるのでしょうか？

理事会としては、そのモンスタークレーマーだけは理事会から排除したいと考えていますが、今回のケースでは、管理規約、細則類で理事の立候補を阻止する条文がありませんことから、過去の管理費未納を理由にモンスタークレーマーを排除するのは難しいのでしょうか？

理事会としてはどの様に対応すればよいのかをアドバイスいただければと思います。

• 2019年06月16日

• 113 得した
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相見積もりについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は２社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。

ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ
(1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。
(2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。
(3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。
(4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。

等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。
インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。
「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」
「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」
「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」

この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか？

• 2019年10月24日

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外構照明の復旧について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私の部屋は１階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障（球切れではない）して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

• 2019年03月26日

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管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。

管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書？を準備して貰うことになりました。
ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。

ただ理事長は現管理会社の無茶？な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。
また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。

ついては以下について質問させて下さい。
(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか？
(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか？
(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか？
標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月)
それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。
(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。
理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか？

尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。
この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。

以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

• 2019年05月20日

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通常総会での議案説明の担当について質問させて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

前回議案説明を管理会社にお願いすることについて質問させて頂きましたとこと、皆様から多くの素晴らしいアドバイスを頂きまして誠にありがとうございました。

皆様のアドバイスもあり、今年の総会での議案説明は極力管理会社にお願いするように交渉を始めているところですが、今度の総会では16議案のうち12議案(昨年は２議案だけ)を管理会社にお願いすることで交渉中です。

(1)収支報告、予算案
(2)管理業務依託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)
(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)
(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)
(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)
(6)役員報酬制度の導入
(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)
(8)マンション内のセキュリティ強化(防犯カメラの増設)

上記議案説明を管理会社にお願いしておりますが、私どもマンションはモンスター・クレーマー的な居住者の方かおり、毎年総会で大荒れになることもから、管理会社から下記の様な要請が来ています。

(1)と(8)以外は下記理由で管理組合から説明をお願いしたいとの申し入れです。
(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。
(3)は管理組合自身で長期修繕計画に基づいて説明した方が説得性がある。
(4)は管理組合の意思で値上げするので、管理組合で説明して欲しい。
(5)自身が工事を請負うので、クレーマーからの厳しい質問に耐えられない。
(6)管理報酬の導入は管理組合の中での話なので管理会社は関係ない。
(7)管理組合と組合員との間のトラブルなので管理会社が説明する理由が無い。

要するにモンスタークレーマーからの厳しい追及に耐えられないので、従来通り管理組合が矢面に立って対応して欲しいとの事だと思います。

ただ私どもも輪番制でやむを得ず担当している素人集団であり、かつプロ集団の管理会社には高い業務委託費を払っておりますことから、管理会社にお願いすることに問題は無いと思いますが如何でしょうか？

尚、私どものマンションでは、毎年必ず総会前に30分程度で重要事項説明会が行われています。

• 2019年03月06日

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大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。
管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。

理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。
一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。

管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。
(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。
(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。

上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか？

• 2019年06月06日

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大規模修繕工事で借り入れをしたい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

• 2016年06月06日

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外国籍の方の排除

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。
生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。
（民泊禁止に関しては既に決議済みです）
理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。
管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか？
国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。
その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。

よろしくお願いいたします。

• 2018年11月06日

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監事の権限

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

監事の権限について質問をいたします。
前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を１時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。
どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。
理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか？
皆様のご意見をお聞かせください。

• 2019年03月26日

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大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。

さて、大規模修繕工事が６月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。

(1)自動ドア化箇所が計画では１箇所であったものが、２箇所に増えている。
⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。
(2)EV充電設備の設置
⇨工事業者より国からの1／２補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。
(3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更)
⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。
(4)廊下の床材(合成樹脂製？)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。
⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。
(5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。
⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。
(6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。
⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。
(7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。
⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。
(8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。
⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。

質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。

この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか？
ご意見を宜しくお願い致します。

• 2019年07月13日

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新任理事長の管理費不払い

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

今期最初の理事会で理事長の選任を行いましたが、立候補者が新任の理事の方しかいなかったのでその方にお願いしました。
ただかなり自分勝手な方で、例えば自分の部屋の周りの掃除が悪いとの理由で来期から業者を変えようとの提案があり、他の理事の皆様は掃除品質に問題無いとのことで反対多数で否決しました。

また管理員が理事長の意にそわない(理事長が細則を無視すると注意する等)
ので勝手に管理員の解任を管理会社に言い渡してしまいましたが、管理会社から理事会に報告があり、理事長以外の理事は管理員を高く評価していた事から、管理員解任を否決し、管理員を励ますために管理員の実績を高く評価する決議も行いました。
これらのトラブルから理事長は理事会・管理会社に強い不満を示し、以降自身の管理費等の不払いをしており大変困っています。

理事会では管理会社から管理費等の未払いとその対応について説明がありますが、理事長が説明を途中で打ち切らせます。
利害関係者なので退席するよう意見しても理事長自身が当事者であるとの理由で自身の正当性を主張されております。

まるで、モンスタークレーマーが理事長になったようで理事会が機能不全に陥っている状況ですが、誰も後任の理事長に立候補する意思を持った方がおりませんことから理事長の解任決議案を出す事もできません。

この様なケースはどの様に対応すれば良ろしいのでしょうか。

• 2019年10月24日

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事務用ロッカーを共用スペースに置くのは総会決議事項なのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは、昼間9時〜17時の間、管理員が常駐して受付業務をしています。
マンションの近辺にはクリーニング店が無いことから、受付でクリーニングの取次ぎサービスをしていますが、取次ぎサービスの時間帯が9時半から16時半と短いことから、利用者より不便との話が出ていました。
利用者からは、クリーニングを出すのは出勤する朝7時〜8時に、引き取りは帰宅時の19時〜21時に対応して欲しいとの要望が出ていました。

このため理事会で改善案について議論していましたが、ある理事の方から市販の事務用ロッカーを購入し、クリーニングを出す際はそのロッカーに入れ、出来上がったらクリーニングをロッカーに入れ、そのロッカーのキーをポストに入れておくものです。
理事会として、この改善案は数万円の事務用ロッカーを雑費で買えば出来ることから、直ぐに試行してみようとの話になりました。
ただ管理会社から、クリーニング引き継ぎサービスの委託業務契約書の中のクリーニング取次ぎサービス時間変更になり、更に共用スペースにロッカーを設置するので特別決議になるのではとの話が出ています。
数年前に自動販売機を設置する際は管理会社のアドバイスで特別決議で決議しました。

ただ、次の通常総会まで半年以上あり、改善案が数万円で実施できること、さらに実際の取次ぎ業務は従来通りの時間帯で、ロッカーを使わない方は従来通り受付にクリーニングを出せば良いので、理事会決議だけで実施してもよいのでと思います。

管理会社が言う通り、ロッカーの設置は総会決議事項で特別決議が必要なのでしょうか？

• 2019年03月17日

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大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。
具体的なクレームの内容は以下の２つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。
(1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ２枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。
→事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で３種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。
(2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。
→玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。

上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。
理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。
私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。

この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう？
ご意見を宜しくお願い致します。

• 2019年03月28日

• 106 得した
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国税庁は談合リベートを知ってる？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか？」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。

記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。

おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。

だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか？

見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

• 2019年04月03日

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