みんなの管理組合

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    質問

その他

英語塾を開く事を報告すべきか

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管理組合の運営

長期滞納者の面接をしました。管理組合、管理会社の対応も判明しました。

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管理組合の会計

建物の維持管理

リーストレンタルの違い(防犯カメラ等)について教えてください

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    質問

大規模修繕工事

給水ポンプ交換時期

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その他

住まいのトラブル

マンションの自主管理公園について

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建物の瑕疵

管理組合の運営

築10年の瑕疵調査を依頼するべきでしょうか?

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住まいのトラブル

盲導犬は「ペット」なのか?

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管理規約

管理組合の運営

理事会の構成について

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    質問

その他

部屋を増やしたら、火災報知器は増やす?

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管理組合の会計

建物の維持管理

専有部分の電気温水器を修繕積立金で全交換したい理事と管理会社。

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    質問

住まいのトラブル

隣との壁

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その他

管理会社が公的年金加入状況をを調査するの変ではありませんか?

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    質問

建物の維持管理

窓枠サッシ内の戸車交換

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管理組合の運営

管理組合の会計

未収金について困っています(深刻です)

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大規模修繕工事

大規模修繕工事完了後の注意点について

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管理組合の運営

管理規約

管理組合における規約違反、区分所有法違反について

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管理規約

管理組合の運営

民泊について

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その他

エレベーターを一時的に止めると費用が発生しますか?

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大規模修繕工事

修繕積立金の値上げの説明会での提案について

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管理組合の運営

防火管理者不在です

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管理組合の運営

理事会の出席数

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管理組合の運営

役員報酬

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建物の維持管理

電子ブレーカーの有効性について

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管理組合の会計

管理費と修繕積立金について

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    質問

住まいのトラブル

管理組合の運営

滞納問題で裁判になった時の弁護士費用を当該滞納者に請求してよいのか?

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    質問

管理組合の会計

転出者が出て管理費収入が減る場合の対策について

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    質問

管理組合の運営

エレベーターの操作パネルが破損

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    質問

管理組合の運営

受信障害対策共聴施設について質問です。

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    質問

建物の維持管理

増圧直結給水方式に変更することは良いことなのか

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    質問

管理組合の運営

管理業の委託

理事会議事録について

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議事録への署名に関して

管理組合の運営

理事が皆、忙しく揃うのが難しいです。
揃うの待って理事会を開催するとすべてが後手後手になります。
平成28年度は年4回(管理会社主導)でした。
理事3名ですが、2名で開催し後日(翌日でも)説明し理解を得られたら署名して貰う事は問題無いでしょうか?
お手数ですが、お教えください。

クレーマー対応について(リフォーム後の騒音の苦情)

住まいのトラブル

管理組合の運営

今月の総会で選任された新米理事長です。
理事長になって早々、居住者の方から投書がありました。

上階の部屋が昨年フローリングのリフォームをしたのだが、それまでに比べ騒音がひどくなったという内容です。
どうも初めは直接上階に文句を言いに行ったようなのですが、話がこじれたらしく
今回組合に当時のリフォーム申請書を開示しろと言っています。
念のため理事会で記録を調べたらきちんと届は出おり、内容を見るとリフォーム細則に則った材質(遮音等級)で、地元の工務店の名前も入っていました。
理事会としては申請書は第三者に開示すべきではないという意見で一致しており、申請書には不備はないということをお伝えしたのですが、今度は申請書に記載された材料より低い等級の材料を使ったに違いないとか、リフォームが終わった後に理事会が申請書通りに工事が行われたことの検証をしたか、とか飛んでもないことを言い始めました。
理事会としては申請書に不備が無ければ許可をすることになりますし、終了後の検証は決まりがありません。
今後どのように対応して良いのか困り果てています。
良い知恵がありましたら教えていただけると嬉しいです。

民泊について

管理規約

管理組合の運営

房総の海岸に建つリゾートマンションを所有しております。
夏は長期間滞在しますが、オフシーズンは月に1度行くか行かないか程度の利用です。
共用の大浴場もあり、結構よいマンションだと思っております。
そこで質問ですが、最近、民泊の問題が取り上げられていて、規約で禁止にしているマンションが多いようですが、リゾートマンションでは、会社の保養所として利用している場合や複数の友人に短期間貸ことなど多いと思います。
しかしながら、リゾートマンションとはいえ、毎日お住まいの方も何人かいらっしゃって、現在の理事会では民泊禁止の規約改定を検討しているとのことです。
私は、自分が利用しない空いている期間などは民泊として貸し出したいと思っていたので、どのようになるか、見守っております。規約改定は4分の3の特別決議が必要ということから、私に賛同してくださる方が多くいれば規約改定は出来ないと思いますが、おっぴらに反対をして、お住まいの方達と今後、付き合い方が変わってしまうような事態は避けたいと思っております。何か良い方法はないでしょうか?

お知恵をお借りしたいと思います。

マンションの書類の保管方法について

大規模修繕工事

マンションの書類の保管方法について悩んでいます。
私のマンションは築20年を超え、書類がかさんできました。
例えば…
・新築の図面
・総会書類や議事録
・毎月の定期報告
・マンションの検査報告書(消防や設備点検などなど)
・理事会の議事録
などなどなどなど…。
今は管理室の書棚に入れてありますが、そのう棚が満杯になることは間違いありません(-_-;)
理事会の議事録や規約などデータ化した書類もあって、管理ができていないのが実情です。『データはホームページで一覧が見れるといいね~」なんて理事会では話してますが、どこにお願いしたら費用がかさまずに管理ができるかアイデアもなく頓挫しています。ちなみに管理会社は「困りますね~」なんて他人事です…。
皆さんのマンションではどうやっていますか?また専門家の先生のアドバイスなどありましたら教えてください。
よろしくお願いいたします。

滞納管理費の回収について

大規模修繕工事

大規模修繕工事

マンションの管理費・修繕積立金が滞納されています。
区分所有者が亡くなり、親族全てが相続放棄しているため、相続財産管理人選任を選任する予定です。

そこで質問ですが、
1、司法書士・弁護士では、どのように仕事内容の差が出てくるのか?
得て不得手があるのか?
能力・金額的に差などあるのか?
現在、弁護士に相続者がいるか調査し、親族全てが相続放棄してことがわかり、今後の対応を進めようとしています。

2、負債者が多数いるとして、売却した資産が負債に割り当てられるのは、申し立てを行う管理組合のみになるのか?例えば固定資産税や電気会社・ガス会社・水道会社などにも債務があると思いますが、それらに対しても売却した資産は同時に割り当てられるのでしょうか?債権者自体が個々で債務がありますと申請を行わないと債務状態がわからないものなのでしょうか?
管理組合としては相続財産管理人選任し、競売を行ったうえで、
競売の売却資産で負債及び相続財産管理人費用を賄えれば、余剰金を国庫に返納。
競売の売却資産で相続財産管理人費用を含む負債を賄えなければ、超過分を競売のオーナーから支払ってもらうことになるという解釈で正しいのでしょうか?

3、もしもこのまま放置されたらどうなるのか?
相続財産管理人選任をし、競売にかけないと、負債が永久に溜まりっぱなしになる為、負債を回収できる・できないは置いておいて、支払い主がいない以上、管理組合として放置する選択肢は一切ないということで良いでしょうか?
それ以外の対処法(手段)はないということで宜しいのでしょうか?


専門家の方からのアドバイス募集しています。




水景の維持管理について

建物の維持管理

当マンションの中庭に小さな噴水の付いた池があります。
引っ越してきたときは噴水もきちんと出ていて「なんてオシャレなんでしょ」とうれしかったのですが、ここ2~3年前くらいからでしょうか、噴水の水が出なくなり、池の水も緑色に濁った状態になっています。
理事会でも対応を検討してくれているのですが、回覧されてきた理事会のお知らせには、改修費が何百万円もかかるのですぐに修理できない、と書いてありました。
このままでは見た目も悪いし、ボウフラが湧いたりして衛生的にも悪い影響が出てきそうです。
個人的には元通りの池に戻ってほしいのですが、修理に何百万円もかけるのはもったいない気がします。いっそのこと水を抜いて土を入れ、花壇にしてはどうかとも思うのですが、同じように水景の維持がうまくいかなかったマンションの解決事例を紹介していただけないでしょうか。

管理規約の変更、製本して全戸配布は必要か

管理規約

理事会の副理事長になりました。今回の総会では標準管理規約の改正に伴い、マンションの規約を変更しました。理事会では、大幅に変わったので規約を製本し、全戸に配布したらどうか協議しました。細則まで入れると結構なページ数になり、お金がかかるので2の足を踏んでいます。①ほしい人には実費で配布する。②原本として1冊管理員室に置いて、見たい人に閲覧させる。の意見が出ています。「実際配布しても、読む人はまれでほとんど読まれていない。」「何かある時は管理員に聞きに来るので管理員室にあれば良いのではないか。」との意見もありました。結果、法的に問題なければ全戸配布はしない方向となりました。皆様のところはどうしていますか、教えてください。

適正な管理費は?

管理業の委託

自分のマンションは50戸で約1,000万円の管理費を年間に払っています。以前のマンションはいわゆるタワーマンションで600戸を越える大規模マンションですが、管理費は4,000万円弱でした。今のマンションは平日は管理人を置いてますが、それでも高過ぎる気がします。一般的には50戸程度の適正な管理費はいくら程度が妥当でしょうか?

特別決議と普通決議

管理規約

住まいのトラブル

・自転車置場の増設、駐輪料の改定、バイク置場の自転車置場への転用・・・等、【普通決議】で決を採ってきました。
・今回、1台分の駐車場の設置とこれまでの変更点をまとめるために管理規約に含まれる「別表(置場、駐輪料、駐輪台数をまとめた一覧表)」を改定しようとしているのですが、管理会社は【特別決議】と言っています。
・「別表」の改定をしなければ【普通決議】とのことです。根拠は判例とのこと。
何かしっくりこないのですが、どなたかご教示下さい。
●判例
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf


===わたしのマンションの管理規約です===
第25条
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費、管理一時金
二 修繕積立金、修繕積立一時金
三 その他管理上必要と認められるもの
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとし、負担金額及び賦課徴収方法については、総会(第42条に定める総会をいう。)において普通決議で決する。
===
第47条
総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
(以下略)
===ここまで===

加圧給水ユニットのインバーター交換

建物の維持管理

加圧給水ユニットのインバーターが安定しない報告と給水ユニットの交換の提案が点検業者からありました。ユニットの交換は結構金額が掛かります。こんな時不安定なインバーターの交換だけは出来ないのでしょうか?どなたか、経験者おりましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

防火管理者不在です

管理組合の運営

3年に一度の消防設備点検報告を消防署に提出することになりましたが、防火管理者をしてくださっていた方が、先月突然転居されてしまわれたため、防火管理者の記名押印ができていません。
管理会社に相談したところ、防火管理者の記名押印が無いと消防署で受け付けてもらえないだろうということで、急きょ防火管理者の募集をしていますが、どなたからも良いご返事をいただけていません。
防火管理者不在の場合、消防法に定めれられた届出は提出できないのでしょうか。
また、そのときは管理組合に対して、何らかの罰則があるのでしょうか。
どなたも手を上げないのであれば、私が資格をとることはやぶさかでないのですが、
講習の日程を調べると、ずいぶん先になってしまいます。
良い知恵がありましたら教えてください。

駐車場の鉄部塗装

建物の維持管理

大規模から7年目で立体駐車場塗装の提案が管理会社からありました。管理会社が請け負いとなり、管理会社の推薦する工事会社3社の見積もりが出ました。仕様では同じ会社の塗料を使う提案です。金額に大差はなく、判断に困っています。あまり、お金のないマンションです。安くて良いのが希望です。塗料にはグレードとかありますか?その違いによって工事費に変化や駐車場自体のリスクは、生じるのでしょうか?教えてください

総会で出た意見をどこまで議事録に残すか

管理組合の運営

相談させて頂きます。
総会の議案について、質疑応答の際に組合員から出た意見等について、どの程度議事録に記載する必要があるのでしょうか?

少数の人がネガティブな意見を多く発言していたので、その全てを記載することははばかられます。
顕名であればまだしも、議事録には発言者の名前を載せないのであれば、なおさらだと思われます。

法的には、議事録の正確性は必要だと思うのですが、議場で出た意見について、全てを記載する必要はあるのでしょうか?
宜しくお願いいたします。

広報紙の発行を考えています

管理組合の運営

以前管理会社からの要望があがってこないと投稿した者です。
その後改善されましたが、要望の検討結果を発信するのにいちいち1つの事項につき1つの貼紙では場所が埋まってしまいます。
そこで広報紙として1枚の紙に意見要望の結果のような枠を設けたらどうだろうかという案が挙がりました。
新聞のように単純に文字だけではまったく目に止まらず作るだけムダになりかねないため、多少絵やデザインの入ったものを想定しています。
チラシと新聞を合わせたようなものです。

皆様のマンションでは広報誌は発行されていますか?
専門家の皆様が見てこられた数あるマンションで素晴らしいという広報誌はございましたか?
このようなフォーマットが良いのではないかという紹介がございましたら、是非ともご教示くださいませ。

全部反対

管理組合の運営

心配のし過ぎかもしれませんが。

総会が近いため過去の議事録を回したところ、全ての議案に反対する方がいました。
新理事まで反対。
しかもわざわざ出席しての反対。
そして必ず意見を出しているようでした。

少し嫌な予感がしています。
総会のときになにか文句をつけてきたら、数年後に役員になったら崩壊するのではないかといった心配が広がっています。

このような人いるものなんでしょうか?

LED見積りの考え方

建物の維持管理

LED化に取り組んでいます。管理会社、地域の電気工事会社、組合がネットで探した業者で見積もりを取りました。3社ともそれぞれの特色がありました。①器具交換を少なくしてコストを下げる。②費用対効果を強く前面に出す会社、③とにかく安い(海外製品)です。理事の意見に「仕様をそろえないと比較ができない。」と「提案の内容で、良い会社を選定する。」意見が出ました。一般的にどのような基準で決められていますか。ご教授ください。よろしくお願い致します。

臨時総会決議なしに長期火災保険に変更

管理組合の会計

管理規約には「収支案変更時は臨時総会決議必要」とあるにも関わらず、予算案では年払いの火災保険加入として総会決議承認を得ながら、臨時総会決議なしに5年長期の火災保険に加入してしまいました。近々に総会開催予定ですがどう追求すべきでしょうか?

店舗・事務所使用細則

管理規約

私の知人のマンションですが、11階建ての40戸程度の都心のマンションです。1階に店舗1戸があり、2階事務所が1戸、その他は住宅となっています。
ここで、1階の店舗と2階の事務所を持っている区分所有者が、2階の住戸に住んでいるのですが、今は、理事ではなく、1区分所有者です。
この度、総会が開催されるのですが、4号議案に、店舗・事務所使用細則(普通決議)(内容は店舗の利用の制限、例えば、コンビニ禁止等が明記されています。)
管理会社と理事会に対し、区分所有法31条にも記載があるように、一部の区分所有者に特別の影響及ぼす時は、その承諾を得なければならない。よって内容の説明を求め、また、修正案も提示しましたが、無視して、そのまま総会議案書提案されました。こんな総会への議案の提起は問題ないのでしょうか。
(尚、現行管理規約では、詳細な利用の制限までは、規定が無く、今までは、都度、管理組合と協議して店舗・事務所の入居者を決めていたとのこと)
(管理規約の変更では、特別決議で承認されないおそれがあるので、細則を新たに作成した模様。)

HP上に個人情報や帳票をアップするのはどうでしょうか?

管理規約

その他

今年の総会に文書管理に対しての細の議案が出されました。
簡単にまとめますと、理事会からIT委員会に諮問し、文書類の電子保存とその共有・活用をするというもので、個人情報保護に配慮しつつもホームページ上で共有・活用ができるように公開するというものです。
3通りの公開度に分け、
【公開範囲3】HP上からそのままみられるもの:階段下に掲示しているお知らせ、広報、規約集、各種申請書類
【公開範囲2】ID/パスワードを設ける:総会議案書、総会議事録、資産関連(会計サマリー/帳票類及び備品台帳)、長期修繕計画・予算、理事会議事録
【公開しない】防犯カメラ画像データ、設計図面
個人情報保護法も今年から新しくなり、さらに注意が必要なところにHP上でパスワードはかけるものの公開するのは、保護法に抵触するのではないかと思われます。
帳票も理事会がその公開範囲を決めるとなっていますが、ID/パスワードは、各戸に別々のものを割り振るものではなく、単一のID・パスワードを使うものと思われ、この運用も議案内では、未定義です。電子媒体の選定などもIT委員会に委嘱することができ、年度ごとに理事会と委嘱先で確認する。
文書は電子化による保存を原則とし既存の紙媒体も電子媒体に置き換え、公開を原則とするとあります。
もちろん、文書の電子化は不可欠の時代ですが、それをHP上にアップするのは、大変危険な気がします。また、運用に誰かがいつも関わるのであれば、それも問題な気がします。
個人情報が漏れてしまうかもしれない。帳票類も掲載できるのは、問題ではないかと思います。
これは、取り越し苦労でしょうか。

ご意見を頂ければ幸いです。

各住戸玄間扉の鍵を変えてしまった理事会と最大手の管理会社

管理業の委託

管理組合の運営

インターホン設備更新の際、マンション理事会が、建物正面玄関の鍵と住戸玄間扉のシリンダー錠や鍵を、管理委託している大手管理会社に同時に発注し、交換してしまいました。支払いには修繕積立金が使われます。管理規約では、前者は共用部、後者は専用部と明確に規定されています。建物正面玄間と各住居の鍵は、機械的に連動さえしておらず、以前使っていた住戸玄間の鍵を使い続けることは可能であったにも関わらず、総会も開かず一方的に替えられてしまいました。以下がその「手口」です。

理事会は事前に区分所有者に「共用部の鍵タイプに関する質問」と題したアンケートを配りました。そのアンケートには、ディンプル錠を選んだ場合は「自動的に」各住戸扉の交換を行うという小さな但し書きがついていたのです。共用錠にディンプル錠希望者が多かったことから、総会も開かず専用部の鍵も平然と変えてしまったのです。住民から苦情があったとみられ、次回6月の総会で「つじつま合わせ」のための「意見確認決議」を行うように弁護士に注意されたようです。

今回の鍵交換にはさらに深刻な問題があります。このディンプル錠は、製造会社と鍵番号さえわかれば、誰でも複製を発注できるということです。特に管理会社と取引がある鍵業者は、要請があればすぐに対応するとのこと。つまり、各住戸の鍵を管理会社に発注したということは、この管理会社が合鍵を持っていると同じことであり、居住者の居宅にいつでも入れることができます。

管理人や管理会社による窃盗や不法侵入が報じられているなか、こんなことがまかり通ってよいのでしょうか。たとえ管理会社が直接手を下さなくても、個人の鍵情報を第三者に渡して犯罪を誘導し、管理会社としてさらに防犯ビジネスを売り込む、というシナリオはおおいにありえます。

全棟が賃貸物件であるなど特殊なケースは別として、マンション管理会社に住戸玄間扉シリンダー錠や鍵の交換を発注することに問題はないのでしょうか。専用部は住人のプライバシーに関わる部分であり、たとえ管理会社でも関わってはいけない部分という認識でしたので、今回の最大手管理会社は、高かろう悪かろうの噂を通り越して、犯罪レベルに達しようとしている印象さえ持ちました。

民泊について

その他

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか?
細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

消火器の交換

管理組合の運営

消火設備点検の報告で「消火器が古くなったので交換」を勧められました。見た目では解らないのですが交換しなくてはだめですか?ネットで消火器本体が安く売られていますが、それでも良いのでしょうか。自分たちで交換でも良いのでしょうか。

理事輪番制

管理組合の運営

私の住んでいる理事は輪番制となっており、全員1年での交代です。
同じマンションの人に聞いた話では、稀に理事になったのにほとんど出席もせず何もしないような人がいるそうです。(そういう人はマンション内で挨拶しても無視されます。)
仮になんらかの理由で本人が出席できないとしたら同居人(配偶者や親等)が出席することは可能ですよね?
また、それすら行わないような家庭に対してなんらかの強制力のようなものを働かすことはできないのでしょうか?
私が理事になったときにそのような人が現れてしまうと成り立たなくなってしまいそうで不安です。

マンション防災担当者の責任について

管理組合の運営

建築5年目のマンションに住んでいます。
この6月から理事長となりました。

妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。

理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。

質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。
管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。


・防火管理者の資格取得
・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など)
・共用備蓄品の管理


よろしくお願いいたします。

熱心な区分所有者からの難題に対応困難…

管理組合の運営

区分所有者のX氏は、マンション管理に一生懸命な方ですが、その半面、管理組合(理事会)や管理会社に対して細かいことを要望書というカタチでいろいろ要求してきます。先日は、要望書に対する回答が来ない(遅い)ぞ!と理事会、管理会社の担当者に対してお怒りの様子でした。
比較的自由な時間があるようでセミナーに参加したり、いくつか本を読んで勉強し、一方的に理事会に次々と難題を提示してきます。どう接していけばよいか悩んでいます。マンションのことを考えていただいており、勉強になり、ありがたい存在なのだと言い聞かせ、前向きにとらえようとしているのですが、要求が厳しいと素直に受け止められないのが実情です。何か上手に接していく方法はないものでしょうか?

管理組合の保険について no.2

その他

前回の回答ありがとうございます。10月に初めて保険お支払の用紙にサイン、印をしました。その際今までどのくらい保険が使われたのか、総会議事録(収支報告書)も見ましたが明記されていないので、まず保険会社に電話し過去3年の履歴開示を求めました。始めは個人情報だからと取り合ってもらえませんでしたが、担当を代え説いた出すと渋々6件教えて貰いました。しかしどこに支払ったかは拒否。
先日 理事会があり管理会社に保健の履歴開示、収支報告書に明記されていない理由を聞くと個人情報(個人賠償)だから言えない、収支報告書には保険加入時の金額は明記してあるなどとはぐらかされ、しまいには怒り出す始末です。ただ工事はほぼ1社で「保険関係に特化しているから」と言う理由で、とても変です。
保険に関する(日程、作業場所、金額、支払われたのが業者か管理会社か個人か、個人賠償も含むなど)開示してもらういい方法(管理会社、保険会社に対して)ありましたら、御回答よろしくお願いします。

大規模修繕工事に関する保証対応について

大規模修繕工事

大規模修繕工事に関するご質問です。
大規模修繕工事完了後、アフターの保証期間内であれば施工会社が不具合や劣化箇所の補修対応を行ってくれるかと思います。
指摘すれば何でも補修対応してくれるのでは?と素人的に期待してしまうのですが、「天災による劣化は対象外」等制限がありそうですね。
この保証に関することで、何でも良いので、注意すべき点がございましたらお教えください。よろしくお願いいたします。

〈追伸〉
私の住むマンションでは、数年後に第一回目の大規模修繕工事の時期を迎えます。今から少しずつ大規模修繕工事のことを勉強しております。

転出者が出て管理費収入が減る場合の対策について

管理組合の会計

新築3年目の理事です。
最近、この4月に転出者が数名出る、と管理会社から連絡があり、駐車場利用料が年額にして100万円/年以上の減収となりますと、紙で連絡がありました。
それ以外には何も書いてありませんでした。
もうすぐ総会で、先日管理会社から来た、来期予算書を見ると、収入はその分が減っていますが、支出は1円も減っていません。
転出により、管理費、インターネット代、TV配信設備利用料などの収入も減ると思うのですが、減っていません。
今週末の理事会で、この点は確認してみますが、他のマンションでは、たとえばインターネット会社に支払う使用料は、転出者がある場合、減らないのでしょうか?
もっと転出者が増えた場合、この契約では管理組合が困ると思います。
業者との交渉の余地があるのか、あるいは他の業者も同じなのか、参考にお聞かせいただければありがたいです。
よろしくお願いします。

専有部分のメンテナンス

住まいのトラブル

当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社(コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等)を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
(場所は大阪です)

管理費の値下げ交渉

管理業の委託

管理組合の会計

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では1戸当たりの平均が2万1千円、
管理費が1万2千円となっており、駐車場をあわせると、5万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

滞納問題で裁判になった時の弁護士費用を当該滞納者に請求してよいのか?

住まいのトラブル

管理組合の運営

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。今回で 3回目の質問をさせていただきます。

本マンションには、本当に悪質と言っても過言ではない長期滞納者が一人います。
督促をすると、「◯月末までに払います」と理事会宛へお手紙を書いたり、払うつもりがないのに、「払います」と都合の良いことを返事してきます。
最初はそれを真に受けていたのですが、いざ支払い期日が来ると、電話になかなか出なくなり、引き落としを確認すると結局支払われていないのでした。

何だかんだとのらりくらりとかわされながらも、数カ月前にようやく理事長が管理会社担当者と3者面談を実施できました。理事長なりに当該滞納者へ諭したり、任意売却の選択があることを伝え、その時は前向きに応じる姿勢を見せましたが、やはり効果がなく、裏切られました。あれこれ懐柔策を考え、手を尽くしました(割愛します…)が、最後通告しても1円も払おうとしません。

現在滞納額は、約170万円まで膨らみ続けています。

これ以上はもう振り回されないぞと、理事メンバー全員の総意で法的措置(訴訟)をすることを決議しました。次回理事会までに、マンション管理の滞納問題に長けた弁護士を探すなどして、具体的な協議に入る予定です。

管理費及び修繕積立金(滞納分)及び遅延損害金だけでなく、弁護士へ支払う費用も当該滞納者へ請求してやりたいのですが、請求しても問題ないでしょうか?
その他、今後もスムーズに回収できるとは思えず、競売までこれから長期戦になる予感がしますので、通常訴訟中における注意点などがあれば教えてください。

エレベーターの操作パネルが破損

管理組合の運営

38世帯のマンションの理事をしております。先日、何者かが1階エレベーターの操作パネルの一部を破損させました。現在、応急処置として、テープで操作パネルを接着させ、「原因調査中」との掲示文を作成して、掲示しました。

過去に一度もそういった事件は起きたことがなく、第三者による犯行というよりは住民の誰かがやったことではないか、と予想しています。

理事会としての対応として、防犯カメラのチェック、警察へ被害届を出す、犯人を特定させる、マンション保険の申請をする等、色々な意見・アイデアが出されていますが、解決・実行へ向け何を優先して動いたらよいか分かりません。

こういった事件が起きたときの理事会の初動対応のアドバイスをお願いいたします。

コンクリートがら

建物の瑕疵

マンションの公園の築山の中からコンクリート片(1mx0.5m×0.3m程度が最大で他に小さいものが多数)が出てきました。建設工事時に捨てられたものです。
1年ほど前から、コンクリート片が頭を出していることを指摘していたが、当初は”石です。”と答えておりました。理事会側がコンクリートがらとしつこく指摘したところ建設会社が重機を入れて撤去整地しました。報告書にもコンクリートがらと記載されていましたが、施工会社や販売会社は一切謝罪や説明なし。委託管理会社からの報告のみでした。”産業廃棄物の不法投棄ではないのか。当事者からの説明がないとはどういうことだと!”委託管理会社に詰め寄っている状態です。
本件は裁判に持っていけるような内容でしょうか。

受水槽の更新

建物の維持管理

大規模修繕工事

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。

実際のところどうなんでしょうか?
経験談など教えてもらえるとうれしいです。

総会の委任状について

その他

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

管理規約第12条の違反者は、出ていかなくてはいけないのですか?

住まいのトラブル

規約の「第12条住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」となっているマンションです。もし、区分所有者が、そこを別の目的で使用した場合に、マンションから出て行って貰うことになるのでしょうか?例えば違反者が「住宅のみの使用に戻した」事が確認できればOKになると思いますが如何でしょうか?

管理費等の滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか?

管理組合の運営

管理規約

現在当マンションでは、100万円を超える滞納者に悩んでいます。
滞納者は、行方不明で全く連絡が取れないということで、法的手段に出ようと思いますが、どんな方法がありますでしょうか?
また、管理会社はお手上げ状態といった感じですが、どんな支援を要求すればいいでのでしょうか?
よろしくお願いします。

全部反対

管理組合の運営

心配のし過ぎかもしれませんが。

総会が近いため過去の議事録を回したところ、全ての議案に反対する方がいました。
新理事まで反対。
しかもわざわざ出席しての反対。
そして必ず意見を出しているようでした。

少し嫌な予感がしています。
総会のときになにか文句をつけてきたら、数年後に役員になったら崩壊するのではないかといった心配が広がっています。

このような人いるものなんでしょうか?

タイルの剥落について

建物の維持管理

大規模修繕工事

築13年目の小規模マンションです。
昨年、東面2階部分のタイルが数枚、剥落しました。
人が通行しないところでしたので、人的被害はありませんでした。
管理会社が調べてみると、2階部分が30%ほど浮いており、そこは事業主が修理しました。
全面調査するよう依頼しましたが、手の届く範囲しかできないとの返事でした。
部分調査の結果、西面も2階部分が危険とのことで、2階部分のタイルを全部剥がしました。タイルのアフターサービス期間が過ぎており、原因不明であるが、ここも、事業主が直すと言っています。
事業主と管理会社から、大規模修繕を早急に行うようにと言われています。
ただ、ここまでタイルが浮いていると、欠陥なのではないかと思います。
今後、調査していない部分が剥落して、人的被害が発生しても困りますし、どのように対応していけばよいのでしょうか。

駐車場の工事見積

建物の維持管理

駐車場の工事見積は点検している会社でしか見積りを出すことは絶対ありえないという居住者がいます。
工事会社=点検会社のため無理だと言い張ってきます。

この考えは間違っていないかとは思うのですが、絶対に見積を出さないとまでは言い切れないのではないかと思っています。
例えばその見積を盾に点検している会社に対して見せつけたり、用途はあるでしょう。

実態はどうなのでしょうか?

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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