Thumb 2012 03 20 11.31.42

    質問

建物の維持管理

マンション保険のことを検討しているのですが…

27

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    質問

管理組合の運営

区分所有者の変更についてどうやってますか?

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    質問

住まいのトラブル

マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

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    Thumb

    質問

住まいのトラブル

管理組合の運営

区分所有者の権利と義務について

17

    Thumb kosumosu

    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事

インターホンについて

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    質問

その他

管理組合の運営

長期修繕計画書の承認が及ぶ範囲について

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    質問

管理規約

大規模修繕工事

修繕委員は集まりますか?

27

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    質問

管理組合の運営

民泊禁止をしたのに民泊が発覚

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    質問

管理組合の運営

駐車場の公平な割り当て方法

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    質問

その他

銀行口座を作る

12

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管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。
ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。

ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。
管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。

上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html
「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」

当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。
(1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか?
(2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか?
(2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか?
(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

統合失調症?

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

組合員の一人が統合失調症のようで
自分の部屋が漏電していて、足が痺れると言って、階下の私のへやから電流を流している。
挙句に私の名字で宗教団体の一人だとか、個人攻撃を受けています。
マンションの一階にある店舗にも、空調の室外機が大きいのでマンションが揺れて振動でねれないと文句を言いに行ってるようです。

なんとかならないですかね

BS視聴化のための共同アンテナ工事費用負担

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております

住民の中でBSの視聴化のため共同アンテナをつけたい方がおります
そこで費用負担はみなさんどうなりますか?

規約上は専有部は特になにもできないので、、、
またBSは見ない人もいるので、、、

この様な費用負担で提案すべき事かと思いますが

アンテナ~中継器~各世帯入口=管理費で一括
世帯入り口~各部屋のコンセント工事=区分所有者負担

みなさんはどうしておりますか?

総会可決議案の未実施による次年度への繰り延べの取り扱いについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

前年度に、ある工事案件の施工方式や見積もりなどの詳細は未検討のまま、総会議案として予算だけの提起がされて次期理事会で詳細の検討をしての条件での可決でした。従って具体化した内容を組合員へ説明後に実施すると思っていましたが、検討が遅れたのか結局は未実施のまま年度末を迎えてしまいました。
従って、その議案は消滅となり、改めてその詳細を示した次年度の議案に提案になるとの認識でしたが、なんと次年度の総会議案を見ますと、新たな提案になく、予算項目での繰越扱いとなっています。
これでは、元の予算処置のままで、具体的な明細を示さないままでの実行がなされてしまうには、何か騙されたようで納得がいきません。
国や諸々の自治体、会社でも皆会計は予算制度になっています。そして厳しく検討議論がなされているは明らかです。こんなことが通ってしまうなら、どこかの独裁国家と同じく「無理が通って道理が引っ込む(道理にかなわない不正が平気で通用するようになれば、道理にかなった正しいことが行われなくなるという意味。)」そのものになります。悪い前例になる恐れも有って何とか総会で改めてもらうべく思慮中です。お知恵を拝借したい。
皆様方の所ではこうした実例が有って、どの様な対処をされていますかをお聞きします。また管理組合としての本来の在り方としての正誤のご意見をお伺いします。

総会で承認されたが、保管、周知されていない規約や規則等の有効性について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会で承認された規約や規則が組合員に配布されておらず、マンションを中古で購入された新しい組合員にそれらが継承されていません。
管理組合にも保管されていないため、それらを確認することもできません。
このような規約や規則はどこまで有効なのでしょうか?
過去数十年分の議案書を見れば、追加や削除された規約、規則を確認することはできますが、今からでもこれらを組合員に配布するべきでしょうか?

ガス警報器

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ガス警報器の有効期限が切れました。
前回(5年半年前)は全所帯(26)で交換したようです。
器具はCOSMOS のXW-205Gです。
管理会社は他の修理、交換等の見積もりが高いのですが、次回の理事会で見積もりを出すようです。現理事長はほぼ、管理会社の言いなりですので、対抗処置を取りたいのです。
マンションのガス警報器の交換は個人でも可能でしょうか?
こういうう場合のアドバイスをお願いします。

複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金 ?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

皆様
ご回答ありがとうございました。
質問を締め切りたいとおもいます。
三毛猫さんのご意見をもとに考えをまとめたいと思います。


複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金について

1 判例のマンションではどのようになっていますか? 
 輪番制になっている組合では複数戸分居住組合員に負担がかかっていると思います。

2 判例以外の事例がありましたら教えてください。

人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の2案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか?

収納口座の確認

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆さまは毎月、収納口座の明細確認はしていますか?
当方は87条2項1号イ の保管方法です。

収納口座から保管口座に翌月末迄に移し換えるのは、解るのですが、
そもそも収納口座にいくら集金されたのかが、不明で、
管理費等で抜かれる明細も不明で、残金が保管口座-管理費の口座に移行しているようです。

管理費は、保管口座-管理費 から支出した方が明快ではと思うのですが。

フロントに収納口座の通帳を見たいと言うと上記のコピーを送付してきて、ごまかそうとしています。

よろしくお願いします。

マンションの駐車場利用料金の決め方について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

高額滞納者からの遅延損害金収入の課税(所得税)有無について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

高額滞納者から任意売却により滞納管理費等の回収をいたしました。むろん遅延損害金(年利14.6%)も回収いたしました。
会計処理で遅延損害金は雑収入に計上いたしましたが、それに対する課税(所得税)の有無についてお答え願いないでしょうか。
私の考えとしては法定利率を守っており、非課税扱いになると思われます。
上記滞納額は250万円(8年間滞納)遅延損害金も250万円になっています。

重要事項説明書の印刷代について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私が監事を務める管理組合では、総会議案書の印刷代と送付代を管理組合が負担する契約になっています。(館内居住者はポスト投函、外部居住者は送付)
2年契約で1年おきに管理委託契約更新があり、昨年は契約更新年であるとともに、国交省から出された標準管理委託契約書の改訂に準じた変更があったため、例年より重要事項説明書のページ数がかなり多くなった影響か、印刷代が前年の1,5倍でした。

議案書は管理組合が作成し、組合員の皆様にお知らせする書面なので、その印刷代を管理組合が負担する契約に疑問はないのですが、重要事項説明書の印刷代は契約の当事者である管理組合と管理会社のどちらが負担すべきなのか?改めて疑問が湧きました。

皆さんのマンションでは、管理委託契約にかかる費用…書類の印刷代の他、重要事項説明を開催する際に使用する会場使用料(総会とは別に単体で開催した場合)など、どちらが負担していますか?
細かい質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。

管理員業務時間を8hrから10hrに増やしたいと思いますが?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を8hr(9時〜17時、1hr休憩)から、10hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定です。

この場合には、「管理会社への委託業務の件」の総会議案の中に記述があれば、敢えて「管理員の勤務時間の変更に伴う委託業務費の改定」を総会議案として提出する必要はないのでしょうか?
もし議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので、単独議案としては提出したくありません。

エントランスのタイル修理

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
当マンションタイル修理方法で相談したくメールしました。

写真の様に「割れ」と「汚れ」が目立ってきているため
修理見積をとりました。

タイル自体は交換できるのですが、
やはり色が今と同色レベルまで、合わせられないとの事です。
また新品にすれば、そこは明らかに直した感が出てしまい
これはこれで目立ちそうです。

そこで理事会内で相談した所
表面をサンダーなどの工具で磨き、割れた部分を
パテ?充填剤で入れて上から塗装したほうがいいのでは?

そもそも直さないで、ツタ植物などで目隠してしてしまえば?

みなさんはどのような対応で修理するのがいいのでしょうか?
ご経験があれば教えてください。
またその時の費用も教えて頂けると助かります。

総会の事前説明資料について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり10月に初めての理事での総会があります。去年も一昨年も総会では事前に上がった議案以外の意見、理事会への罵倒が続きました。前理事長が出来るだけ情報を公開しない考えで普段理事会への質問に無回答だった事が大きな要因だったと思います。今回は事前に総会にあげようと思っている事をお知らせしたり、アンケートとして意見を聞くとか、その後総会で質問回答集を付けるとかはしても良い事でしょうか?

共用部(廊下)の照明が明るすぎて消灯してもらいたい。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

寝室に面した共用部(廊下)の照明が眩しくて、睡眠に支障をきたすため、管理人に話し理事会で諮ってもらったものの、夜間の動線上の安全確保を理由に、個人の問題として取り上げてもらえませんでした。共用部には他にも照明が設置され、当該照明を消灯しても暗くて足元が不安などの障害はないように思えるのです。拙宅の寝室は廊下に面して、直接灯りが差し込む状態です。季節柄、窓を締め切り遮光カーテンをするため、今は支障はありませんが、これから気温の上昇とともに窓やカーテンを締め切りできない気候になります。共用部であり安全確保と言われるとこれ以上言えなくなるのですが、このような事例の解決方法ないものでしょうか。

役員間の連絡問題

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは役員が8名います。連絡方法に苦慮しています。役員メンバーリストにメールアドレス、電話番号を記載したものを全員に配付しています。主に、理事長からのアクション事項や連絡事項の通知は、全メンバーにいちいち電話連絡する訳にも行かないため、Eメールで連絡するのですが、殆どのメンバーからレスポンスがありません。それで後で分かったのですが、Eメールは開けて見る習慣のない人が何人かいます。また、見ても、すぐに応答しない人、わざと放っておく人もいたりして、理事会の会合時以外では、相互連絡による連携が満足に取れません。どうすれば、また何に気をつければ上手な連絡方法がとれるのか、アドバイスをお願いします。

保険金請求をした場合の経理処理について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

みなさま、こんにちは。
管理組合が保険金請求を行った場合の経理処理についてお伺いします。
マンションの専有部分で漏水被害がありました。上の階の専有部分でキッチンの給水管が破損したのが原因です。
管理会社が対応し業者に修理の手配をしました。修理費用はいったん管理組合で支払い、その後マンションの損害保険(個人賠償責任特約)を使って
保険金の請求手続きを行いました。まだ保険金は支払われておりません。

このような時、「保険金請求をした」ことを経理処理したほうが良いと思うのですがみなさまの管理組合ではどのように扱われていらっしゃいますか。当方の管理組合では経理処理をしていませんでした。たとえば未収金などの科目で計上すれば請求の事実が決算書にも反映できるので良いと思うのですが。

月1回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月1回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか?
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか?
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか?

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

大規模修繕の相見積もりの取り方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの理事長をしており、2回目の大規模修繕を予定しています。談合やリベートを防ぎ、公平で透明性の高い工事にしたいと思っています。そこで以下の方法で進めようと考えていますが、いかがでしょうか。

公平で透明性の高い工事にするために、アドバイスや他に実施した方が良いこと、あるいは気をつけなければならない注意点などがあればご教示いただければ幸いです。また費用の面からコンサルは入れないで進める予定です。

■進め方
1.工事範囲の調査は管理会社が行い、金額が空欄の仕様書を作成
2.住民の知り合いなどから施工会社を公募
3.施工会社への見積もり依頼は理事会にて行い管理会社には依頼先の社名は伏せる
4.見積もりは理事長宛に返送依頼
5.見積もりを一斉に開封し、金額の一番低い会社に発注

■公募についての質問
1.見積もり参加企業の条件について、基準が厳しすぎると応募がなく、基準が緩いと工事実績や財務状況に不安のある施工会社が応募して来そうな気がします。一般的な条件があればご教示ください。
2.公募の方法としては住民への紹介しかありません。できれば広く募りたいので、理事会ができる公募の方法はありますでしょうか。管理会社に公募を頼むと、管理会社の縁のある会社からの応募になりそうなため、理事会でできる公募の方法が望ましいと考えております。

以上となります。何卒よろしくお願い申し上げます。

国税庁は談合リベートを知ってる?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。

記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。

おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。

だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか?

見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

給水ポンプ

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前増圧給水ポンプに関してオーバーホールの質問をいたしました初心理事長です。

その時の症状は圧力が上がらないというこで、管理会社からオーバーホールをしてはいかがなものかと見積もりをいただきました。オーバーホール200万円内コンサル代金30万円という事で皆様に相談いたしました。色々の意見頂きまして、壊れたところだけ直せばいいんじゃないと、判断して圧力タンクの交換だけいたしました。結果正常な状態に戻りました。

それから半年 モーターから異音がすると管理会社から報告を受けました。 このユニットは2つモーターポンプで作動しているタイプです
緊急で1つのポンプは止めて、1台のポンプで作動してます。と説明を受けましたが、ユニットのディスプレイを見に行くと交互運転 NO1ポンプ NO2ポンプ共に電流が流れているんです
多分壊れてないんです どーしたら良いですかね?

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。
理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。
諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。

なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。
・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する
・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会)
・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする
・委員の資格:区分所有者で理事会経験者
・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。

注)現在の理事会は下記の通りです。
理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

マンション管理士等との契約について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士、一級建築士との契約を考えています。総会で審議の予定ですが、当管理組合規約では、いわゆる「専門的知識を有する者の活用」の条項がありません。よって、そもそも、外部専門家と契約出来ないのでしょうか。

管理会社

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

何度か質問させていただ参考となる良い回答もいただきましたが、
どうやら当マンションの管理業務委託先の管理会社社員も閲覧しているようで対応(悪い意味で)の先回りをされているかもしれません。(確証はありませんが…)
 これはやむを得ない事なのでしょうか?

隣のマンションとの境界フェンスについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか?

理事会の代理出席要件について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事会の代理出席を「配偶者又は一親等の親族に限る」という文言を追加した規約変更案が届きましたが、「成人に限る」の文言は追加しなくても良いのか、ふと気になりました。皆さんの規約ではどのようになっていますか?

管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。

管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書?を準備して貰うことになりました。
ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。

ただ理事長は現管理会社の無茶?な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。
また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。

ついては以下について質問させて下さい。
(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか?
(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか?
(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか?
標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月)
それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。
(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。
理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか?

尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。
この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。

以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。
前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

マンションの駐車場利用料金の決め方について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

理事長が訴えられたら

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

・大規模修繕工事の設計コンサルタントを募集。区分所有者で1級建築士のA氏が応募してきた。A氏はマンションの大規模修繕の経験がなかったため落選させたところ、公正でないとA氏が訴えてきた。
・総会で自分の意見が通らなかったことに腹をたて、理事を殴った。
等の事件がおきた場合、弁護士費用や裁判費用を管理費から支出するのは問題ないでしょうか。

マンションのコンシェルジュサービスの合理化について教えて下さい。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションではコンシェルジュが昼間常駐(8時〜22時、2交代体制)し、宅配便発送受付業務、クリーニング取次ぎ業務などをやって頂いております。

来期よりコンシェルジュの昼間常駐時間を短縮(9時〜17時、1名)し、経費節減(2名→1名/日で経費半減)を図りたいとのことで、アンケート調査を実施したところ、クリーニング取り次ぎ業務で大きな不便が発生する事が分かりました。
具体的には、私のマンションの住民は帰宅時間が遅いことから、コンシェルジュサービスの終了時間が早いと、クリーニングが受け取れないとの問題です。

理事会としては、一部住民のクリーニングが受け取りの為にだけに、コンシェルジュを夜遅くまで配置するのは無駄との意見が多数である一方、不便を被る住民に対し何だかの対応が必要との意見が出ています。
遅い時間のクリーニングの受け取り対応策として提案されたのは
(1)コンビニの様なクリーニングボックスを設置し24時間対応とする。
(2)定時以降は管理員の方にクリーニングを引き渡して貰う。
上記のようなアイデアが出ておりますが、マンション管理には素人集団なので、実現性があるのか、どの様な問題点があるのかがよくわかりません。
また管理会社はコンシェルジュサービスの時間短縮(費用半減)に猛反対ですので、上記提案には無理との一点張りです。

さらに管理会社へはコンシェルジュの全廃(宅配便、クリーニングの取り次ぎも止め)についても提案しましたが、コンシェルジュが全ての事務処理(各種申請、使用届)を担当しているので、コンシェルジュの全廃は不可との話でした。
理事会からは事務処理は管理員に担当させればとの意見もありましたが、管理会社からは300軒を超える大規模マンションで、全てを管理員1名にやらせるマンションはあり得ないとの事でしたのでコンシェルジュを1名残す事にしました。

ついては皆様のマンションで、クリーニング取り次ぎ業務の合理化等をどの様にやられているか、さらにクリーニングボックス等の導入を検討された事がある場合の問題点などをアドバイス頂ければと思います。

皆様、よろしくお願いいたします。

月1回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月1回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか?
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか?
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか?

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

総会に業者を呼ぶか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

防犯カメラを付けたい、インターネットの全戸一括契約をしたい、高額な設備を交換したい、等で多額の出費がある場合、総会に諮ると思いますが、その際に、普通業者も呼ぶものですか?
議案書にはなぜ必要でなぜその業者を選んだのか詳細に書かれており、理事はほとんどが説明できます。住民向けの説明会も開催しました。
業者が総会の場にいる必要はないと思うのですが、皆さんのマンションでは総会の席に業者が控えていますか?

大規模修繕工事周期

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

建物の大規模修繕工事で鉄部塗装、外壁塗装の周期はどのくらいの周期で実施していますか?

修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい3社の見積りを理事会に提出します。1社は安く、残りの2社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分(マージン、リベート等)が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。(管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。)
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者(管理組合)にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。(全部委託しています。)
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと(管理組合の不利益になること)は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

統合失調症?

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

組合員の一人が統合失調症のようで
自分の部屋が漏電していて、足が痺れると言って、階下の私のへやから電流を流している。
挙句に私の名字で宗教団体の一人だとか、個人攻撃を受けています。
マンションの一階にある店舗にも、空調の室外機が大きいのでマンションが揺れて振動でねれないと文句を言いに行ってるようです。

なんとかならないですかね

駐車場の転貸2回目の対応は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

住民の方で、他の知り合いの方に2カ月間駐車場を貸しており
そのことが判明、本人も事実を認めました。
しかも2回目でした。

契約書は当然 転貸=即時解約なので
本人は許してほしいと謝っております。
1回目はまあ初めてだし、厳重注意で終了。

2回目の半年後
証拠もあり本人も認めたので
規約に則り明日から使ってはいけないと書くだけです

但し住民の方から、まあ反省したのならば
許してあげればも当然います。

さてそこで皆さん大岡裁き?良い対応方法を相談したいです。

ここはしっかり2回目だし処罰をすべきか?
いやいやゴーンの様にペナルティをつけて?しばらく使う事をみとめるか?
みなさんはどんな対応を考えますか??
あと駐車場の支払い遅れも最近慢性化している状態が先ほど解りました。

アドバイス&体験談をお願いします。

管理会社の役目

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

毎回、総会が大揉めに揉め予定を2時間以上もオーバーします。

順番で 理事会役員役員に決まり、住民側で総会に出席しましたが、一部住民から集中砲火を浴び、大揉めに揉めていました。 次の総会は私が理事として集中砲火を浴びる?事になるので前回の総会の議事録を読み返していますが、理不尽な要求に理事側はただ謝るだけで終始住民ペースでした。 具体的なやりとりを議事録から拾うと Q1:(旧理事長:A)理事長時代に清掃・植栽共に地元の業者に変更し、費用を7割に下げた。ところが今期は理事会の判断で大手業者にスポットで清掃・植栽を依頼したが、これでは折角のコスト削減効果が無くなる。 A1:(理事長:B)本件については理事会として、日常の清掃・植栽作業・・ Q2:(旧理事長:A)理事長は司会に徹しろ!担当理事から回答しろ! A2:(担当理事:C)担当理事の〇〇です。理事会としてマンション内の汚れが目立ち、植栽も荒れている事から・・・ Q3:(旧理事長:A)全然説明になっていない!清掃については切替てとても綺麗になり、植栽も地元に頼み・・。 A3:(理事長:B)理事長として私が判断して・・ Q4:(元理事長:D)これも説明になっていない。スポットで頼んだ業者の信用調査は・・ A4:(担当理事:C)説明になって無く申し訳ありません。業者については管理会社に依頼して・・ A4+(フロント:E)当社が使っている業者を理事会に紹介しただけで、推奨したことはありません。 Q5:(元理事長:D)予算を50万円オーバーしているが規約違反であり、臨時総会が必要である。・・ A5:(理事長:B)理事長として責任を感じております。ただ既に終わった事ですので・・ この様なやりとりが延々と続き総会が2時間以上オーバーしましたが、回答に対しては、質問者の仰る通りですとの姿勢でひたすら耐えていました。 そこで質問ですが ①皆様の総会でもこの様な理事会側が言われた放題でただ耐える進行は普通なのでしょうか? ②上に書きました清掃・植栽の問題指摘は質問者側の言い分が正しいのでしょうか? ③もし私達のマンションが特殊な場合、皆様はどの様に進行していくのでしょうか? ④理事会は一部住民の使い走りの様に思われますが、これが一般的なのでしょうか? ⑤現状の理事会に疑問を持ち理事を辞退したいと思いますが、もし辞めた場合は何かペナルティーはあるのでしょうか?

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さくら さん

管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。 ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。 ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。 管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。 上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。 記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日) https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/ 「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」 プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18 https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html 「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」 当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。 (1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか? (2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか? (2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか? (4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

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asaka50 さん

理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。 内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。 この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。 この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。 管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。 この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?

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白雲 さん

管理人への携帯電話貸与と使用法について

今年3月から管理会社の業務委託先が変更となりました。 これまでは管理人とはべつに清掃担当者がいましたが、新しい管理会社は管理人が清掃も担当することになりました。 理事長が経費削減として管理会社と決めたそうです。 ところが、実際には管理人室が不在になる事が多いため不都合が生じるとして、 ひと月もしないうちに理事会で管理人に携帯電話を貸与することに決めたそうです。管理組合は法人化していないので携帯電話の契約はできず、管理会社が代行契約をおこない、諸経費は請求にされることになります。 その携帯電話貸与については理事会議事録にも、その直後の別件で開催された臨時総会でも議事案にも記載されてましたが、その臨時総会の席で、貸与する携帯電話は管理人の不在時は理事長が使用すると、議長である理事長が付け加えました。席上でそれならなば、きちんと使用方法をきめて議題にあげるべきではないか?との意見がだされましたが、理事長は「管理人室から掛けることはほとんどないが、これまで自分で携帯を使ってきたんですよ!」と怒鳴り、うやむやに終わりました。議事録にはやはり理事長使用の件は記載されおらず、契約方法については適切な方法を調査中と書いてあるのみ。でも、実際には臨時総会時点で携帯は渡されて使用されています。その後の報告もありません。貸与も理事長使用も決してNGではないかと思われますが、大義名分だけで住民に告げないのはだまさえれているような気がします。現・理事長は独断専行でいつも報告だけ、議事録も自分にとって都合が悪い質問や意見は載せません。こういう行為は理事長なら許されるんでしょうか? ちなにみ、長時間の管理人不在に支障ありという意見の出どころは明確ではありません。理事長が“ご意見として”と言っただけです。 長ったらしくて申し訳ありませんが、どなたかご意見・ご教示をお願いいたします。。。

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エシール さん

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。 今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。 私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。 下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?  この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか? 管理規定 総会決議事項として十一があります。 一 ・・・・・・ 二 ・・・・・・ ・ ・ 十一 その他管理組合の業務に関する重要事項 以上

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さん

値上がり対策について

昨年、現行植栽管理業者さんから契約を辞退され、金銭面で解決が出来なかったため、他の業者さん3社から見積もりを集めたところ、どちらも現行の2,5倍~3倍の金額でした。そのうち2社は組合員からの紹介、直接の見積もり依頼でしたので、恣意的に横並びの金額に操作されたことは考えられず、リアルな相場の高騰なのだと思います。 検討に時間がかかり、結果的に昨年は1度も植木屋さんによる剪定は行わずに終わりました。管理員さんが手の届く範囲は切って下さったそうで、さほど見苦しくない状態を維持できています。 「業者さんによる剪定は2年に1回でも大丈夫なのでは?」と申したところ「我々は伸びた枝を見慣れているが、外部からは管理が行き届かないマンションという印象を受けるだろう。」というご意見もあり、従前どおり1年に1回の剪定間隔を維持する方向で、新しい植栽管理会社さんと契約する運びとなりました。 今後も同様の値上がりに直面した場合に備えての質問です。 消防設備点検など法定されているものは間隔を伸ばすことはできませんが、他に間隔を伸ばしてみたが大丈夫だったとか、以前は行っていたが廃止しても問題なかった管理がありましたら教えてください。 また、資産価値に影響を及ぼさない「削りどころ」のアイデアがございましたら教えてください。 また、逆に節約目的で廃止したら、かえってマンションの資産価値が下がってしまったとか、やはり再開したなどのご経験があれば、お聞かせ願えませんでしょうか? よろしくお願いします。

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三毛猫 さん

総会の決議成立要件の緩和

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。 総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。 ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。 区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。 現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

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PLT さん

管理者解任事由

区分所有法25条2項 に、 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。 どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。 判例を紹介戴ければ有り難いです。

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えびす さん

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。 ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。 ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。 喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。 ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。 ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか? ◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが? ◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが? ◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

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竜巻 さん

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。 組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。 複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。 複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。 (1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか? (2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか? (3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか? 宜しくお願いいたします。

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