承諾無くて組合資料の貸出し

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

約100戸の新人理事長です。
管理員から『管理会社が社内監査のため前期総会の資料を貸出しして欲しいと言ってます』と話が有りました。 当然、使用目的とか返却予定日とかが記載された貸出依頼状が来て、理事会が承諾してから借用書と引き換えに貸し出すと思っていましたが、何もなく、管理会社に貸出された後に借用書が届きました。
他にも、竣工図書の電子ファイルをフロントが借用して数ヶ月経過している事が判明しました。こちらは借用書もありません。

このような事は普通のことなのでしょうか。
組合役員が鍵を持っていないとのご質問を見て、こんな場合はどうなのか不安になりました。(私のところでは管理会社と警備会社、役員が鍵を持っています)

皆さんのところではどのようにされていますか？

• 2018年10月17日

• 36 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

有線放送解約と修繕積立金

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンション各戸１０００円（１階テナントは元々有線設備はありません）の聴取料が発生していた有線放送を不要とのことで解約しました。その費用を今後のために修繕積立金へ回す（１０００円値上げ）案が出ましたが、多数決で決めてもいいんでしょうか？1戸でも反対意見が出た場合は値上げは成立しないんでしょうか？
またテナントは元々有線設備が無いため、値上げに納得しにくいでしょうし、テナントのみ値上げ無しという判断は。。

• 2018年10月16日

• 22 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

共用部分の鍵の保管について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

たびたびお願いいたします。
小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社（大手電車系）への依存体質が強すぎるマンションです。

現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週５日の４時間勤務なので、ほとんどは不在です。
このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。
・役員同士の打ち合わせ場所として使えない
・書類が閲覧できない
・組合独自に業者から見積りを取れない
・火災・災害時の初動の遅れ
・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない

しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。

質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか？
現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか？

また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか？
他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。

よろしくお願いいたします。

• 2018年10月16日

• 56 得した
• 10 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

規律が緩すぎる会計処理について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

お世話になります。
管理会社（大手電車系）の見直しを進めたいと思い、過去の収支報告書を精査しておりまして、一般会計の方で以下の点がたびたび見受けられました。

１．予算の時点で赤字
ほぼ毎年のように、剰余金の取り崩しを前提とした予算が組まれています。
２．予算を上回る支出
決算における支出が予算を上回ることがたびたびあります。たとえば、小修繕費の予算５万円に対して、３０万の修繕工事（緊急ではない）が行われているなど。普通は臨時総会で予算を修正するのが先だと思うのですが……。

質問なのですが、上記２点はどの程度許容されるべきでしょうか。
よそのマンションでもよくあることで目くじら立てるほどでもないのか、厳しく追及していくべき問題なのか、その程度をお教えいただけますでしょうか。

また、雑排水管清掃を修繕積立金から支出されたことで以前も相談させていただきましたが、よく調べてみると、以前は一般会計からの支出でしたが、赤字回避のために修繕積立金に予算を組み替えたことがわかりました。
その際の総会資料を見ると、来期事業計画・予算に関する議題として、「修繕工事計画」の一覧には雑排水管清掃は記載されていないのに、後ろに付いている「収支予算書」という書類にはこっそり盛り込まれていました。表現がわかりにくいかもしれませんが、総会の時にみんなで目を通す所には記載せず、誰も見ないような予算書には記載し、予算の承認を取った形です。

これは、総会決議なしに修繕積立金を取り崩されたと言えると思います。故意であれば相当な悪意を感じますし、ミスであれば重い過失です。
これに対しては、管理組合としては、どのように対処すべきでしょうか。
おそらくフロントに苦情を言っても、「前の担当者のミスです。ごめんなさい」で済まされそうな気がします。

よろしくお願いいたします。

• 2018年10月16日

• 19 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事会で実施するアンケートのこと

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

300世帯を超えるマンションに住んでいます。理事会で考えたマンションをより良くするための施策（例えば、シェアリングを導入するなど）に対して、住民に向けたアンケートを行い、居住者の意見の集約・合意形成に活用したいと理事会で検討しています。
世帯数が多いので、書面（紙）のみでアンケートをとると、自由記載欄などのコメント集計作業が煩雑となってしまいます。一方、回答する側も手書きで書かなければならず面倒で提出すらしない人もでてくるように思います。
最近はどこのアンケートでも、書面（紙）以外にスマートフォン端末やパソコンで回答できるような設計がなされていると思うのですが、管理組合理事会が実施するアンケートでそのような支援をしてくれるサービスはあるのでしょうか？他にも回答する側に喜ばれるような良いアンケート手法があればお教えください。

• 2018年10月16日

• 19 得した
• 2 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

屋上で育った雑草の処理について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事になり、他の役員と一緒に初めて屋上へ上がる機会がありました。
屋上平場は露出アスファルト防水がされている、という説明でした。

屋上へ来てびっくりしたことは、ペンペン草みたいな雑草やコケ等が屋上の隅っこやドレン廻りで繁殖しており、そのまま放置されていたことでした。
管理会社の担当者や管理員も雑草除去などをサボっていました。どのくらいの期間かはわかりませんが…。

そこで気になりましたのは、そのまま放置していると、雑草の根がどんどん育ち、防水層を破ってしまい、しまいには漏水してしまう事態になってしまうのか…？、はたまた逆に、無理やりに雑草を引っこ抜いたら防水層を傷めてしまう（漏水してしまう）のではないか？とも思い、判断に迷いました。

雑草を放置するのは見栄えが良くないし、何かしらのケアをする必要がありそうですが、屋上で放置されたまま雑草が繁殖した際の、適切な処理方法があればお教えください。よろしくお願いします。

• 2018年10月15日

• 17 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

隣のマンションとの境界フェンスについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか？

• 2018年10月10日

• 87 得した
• 10 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

長期修繕計画に含まれない修繕

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

小規模マンションの副理事長です。

２年任期の２年目ですが、１年目の大半は恥ずかしながら無関心理事だったため、何も知らずに管理会社に修繕の発注をしていました（他の役員もみな勉強不足）。
そこで、１年目に発注した修繕について見直しをしているのですが、修繕積立金会計の支出として予算化されていた修繕の大半は、長計に含まれていないことがわかりました。
具体的には、「自動ドア修繕」「給水ポンプ分解整備」というのが１０年目ということで長計に入っていますが、「電灯分電盤部品交換」「動力盤部品交換」「消防設備バッテリー交換」という３つは含まれていない上、単に壊れてもいないスイッチ類を交換するというような重要性の低い修繕でした。
財政上の問題から、長計以上の出費は控えなければならないので、不要な支出であったと反省しています。

質問なのですが、管理会社が有料で作った長計なのに、管理会社が提案してくる修繕が含まれていないのは、長計自体に不備があるということでしょうか。
また、他のマンションでは、このようなスイッチの交換のような修繕はどのようにしておりますか。

我々は、「いきなり共用部の電気がつかなくなる」みたいに不安を煽られて発注してしまいました。しかも、てっきり長計上の修繕だと思い込んでいました。

• 2018年10月09日

• 38 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社 組合作らない

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

88世帯 即完売し、全住居の引越しも済んでいます。3ヶ月くらいで組合ができますと案内があり、その後半年と言われ、そのあとそのうちにと言われました。不動産会社、その子会社の管理会社にも何度も問い合わせていますが、もう入居から9ヶ月たった今も一度も集まりもありません。
管理人の態度があまりにもひどく、清掃もせずに、部屋で居眠りしています。
高級新築マンションとは思えない汚れようです。
この場合どこに言えばいいのでしょうか？

• 2018年10月09日

• 20 得した
• 3 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理員の持つ情報

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

用事から話が派生して、おや？と思ったのですが、過去に自転車盗難があったり(個人的に警察に連絡したそうです)、騒音苦情報告等、管理員が牛耳っています。理事会に報告ありません。
苦情、意見は理事会に報告あるべき事項だと思うのですが、どうでしょう？勝手に守秘義務と思ってるのでしょうか？苦情申し出た方は理事会に伝わってると思ってると思うのですが。

• 2018年10月08日

• 31 得した
• 6 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

民泊に関する、理事の立ち入り権限について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

住宅宿泊事業（民泊）等の禁止を定めた、管理規約の改正通知を受け取りました。すでに総会で承認されています。私は民泊に反対の立場なので、改正に異存はありません。しかし、１２条の専有部「用途制限」中、理事の立ち入り権限について、ネット公開されている、ブリリアマーレ有明というマンションと、当マンション（添付画像）の第１２条の文言を比べてみてください。

ブリリアマーレ有明の１２条
http://bma33.com/blog/115.html

当マンションの改正規約は、理事長の疑いさえあれば、専有部に立ち入りできるという内容で、ブリリアマーレ有明の規約と比べると、疑いの根拠、協力要請の方法、理事長の指定する者の範囲など、なにひとつ記載がありません。これでは、まるで「理事長が疑いさえ抱けば、専有部に入る権限があり、区分所有者及び占有者は、協力義務があるのだからこれに異議を唱えることはできない」と言わんばかりです。標準管理規約の第２２条のという一般的な立ち入り条件にさえ、まず立ち入りの請求義務が明記されています。

当マンションは、数年前に施工会社（大手ゼネコン）の現役社員が中心の理事会と修繕委員が、専有部と規定されている個人宅の扉の鍵交換を、総会も開かずに強行してしまいました。これは、祖堅さんの書著でも規約違反として取り上げていただきました（P138のQ106）。このとき渡された鍵は、カギ番号さえあれば、誰でも複製が作れてしまうタイプです。国土交通省の相談機関、マンション管理センターによれば、管理会社の下請けである鍵交換を行った業者が、個人情報として把握している可能性はおおいにあり、管理会社は情報を容易に入手できる立場にあります。

（一社）マンション管理業協会の責任者の立場にある大手管理会社が、個人宅扉の鍵が専有部であることくらい、知らないはずがありません。共有部のアンケートで強行された専有部の鍵交換は、専有部への立ち入りを可能にするためだったと思えなくもないのです。

疑いだけで、理事長などが専有部を勝手に調べるなど、憲法違反ではないでしょうか。万が一賃貸などにして、居住者に対し勝手なことをされたら、新たな法律問題に発展しかねません。他のマンションでも、こんな条文を使っているのでしょうか。「プリリアマーレ有明」と比べると、まるで「やくざマンション」のレベルではないでしょうか。

• 2018年10月07日

• 17 得した
• 2 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

エレベーター内の落書き

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンションエレベーター内に「◯◯死ね」の落書きあり、監視カメラで住人(小学生)が書いたことが分かりました。その後、どのように対処するべきでしょうか？ 人権侵害の落書きとして、学校などにも報告すべき？

• 2018年10月05日

• 28 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

大規模修繕コンサルタント

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

先日、修繕委員が理事会の許可なく管理組合名で掲示した件で質問させていただいたのですが、どうやら違っております。削除を考えましたが、いろいろ助言を頂いたので、削除できませんでした。
正確な情報は以下の通りです。

９月中：先日、建物診断報告会及び理事会にて、後日、修繕業者の公募を開始のお知らせを住民に知らせると、コンサルより報告を受け、理事会で承認。
募集要項の中身は報告なし。
１０月２日：管理組合名で公募のおしらせと募集要項を掲示。
理事長含め管理組合理事は掲示板で詳細を知る事となる。
１０月４日：管理人に理事長の許可なく掲示しているが、誰がどのような指示で掲示したのか、聞き取り。

コンサルタントが７か所の掲示板に掲示を依頼してきたため、管理人は理事会の許可を得たのか？確認した所、許可を得ているとの事で掲示。

つまりコンサルが理事会に中身の承諾を得ずに、許可を得ていると嘘の申告で掲示しています。コンサルは許されるのでしょうか？
理事長に報告したが、以前、口頭でお知らせを掲示する旨を建物報告診断会でコンサルが住民に伝えている内容が網羅しているので、問題なしとのことでした。

コンサルが組合名を語るのは許されるのでしょうか？

• 2018年10月05日

• 16 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

修繕委員会（情報が違っていましたので終了）

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

修繕委員が理事会の承諾を得ずに、管理組合名で掲示しました。
内容としては、大規模修繕工事業者公募のおしらせと募集要項です。
募集要項の中身について、管理組合１理事として、異議があるのですが、募集要項の中身についても理事会に事前に報告はありません。
近日、募集をかける事は理事会へ報告はありましたが、内容までは報告がありません。
こんな勝手な事は許されるのでしょうか？

• 2018年10月04日

• 23 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社との委託契約(図書保管)

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

お世話になります。
札幌のマンションで理事長をやっています。
管理会社との管理委託契約の図書の保管について管理会社と見解がことなり困っています。
契約更新は12月1日です。
契約上、議事録等の保管は管理会社が行うことになっていますが、管理会社は区分所有法により、理事会が管理しなければならないといいます。他のマンションも同じといいますが本当にそうなのか疑っています。
札幌にあるクリーンリバーという会社ですが、同じ会社と契約されている方はいませんか？
ローカルな話題で申し訳ありません。

• 2018年10月03日

• 16 得した
• 4 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

エレベーターのカゴ内に「定期検査報告済証」が見当たりません

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

今朝、マンションのエレベーターに乗ったときふと気づいたのですが、操作パネルの上の方に貼ってあった手のひら大のシールがありませんでした。（プラスチックんケースだけ残っていました。）
会社のエレベーターで確認したら「定期検査報告済証」となっていました。
有効期間は1年の様です。
もしかしたらマンションのエレベーターは定期検査に合格しなかったので掲示していないのでしょうか。それとも検査を受けていないのでしょうか。身の安全に係わる事なのですごく不安です。
来月の理事会で管理会社の担当者に聞いてみればいいのかもしれませんが、急に不安になってしまい、ご相談しました。
どなたか、お分かりの方がいらっしゃればアドバイスをください。

• 2018年10月03日

• 6 得した
• 1 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンション会計は、企業等の会計と違う？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

通常の企業やお店では、「前期末資産額」±「当期収支」＝「今期末資産額」になるのですが、マンションの会計では違うのでしょうか？

当マンションの会計報告（管理会社が代行）では、
　・前期末残高（貸借対照表）と当期の「前期繰越」額が異なる
　・当期1ヶ月目残高（同上）に対する1ヶ月目の収支＝2ヶ月目残高にならない （他月も同様）
のです。

これでは、何を基に会計監査すればよいのかさっぱりわかりませんが、ウチだけでしょうか??　それとも、マンションの会計ルールは、別にあるのでしょうか？

今後収益会計を新設しなければならないのですが、その際「前期末残高と当期スタート時点の残高が一致しない」ような会計処理で、税務署がOKを出すのか疑問なのです。

どなたかご存知でしたら、ご教示ください。

• 2018年10月03日

• 11 得した
• 3 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンションの解体費用積立金の創設について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。

マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。

当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。

スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます（収益事業の税金を免除するなど）。

管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。

しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。
みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか？また、この案に何か問題点はございますか？ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

• 2018年10月02日

• 55 得した
• 9 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

屋上防水は何回上塗りできますか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

お世話になっています。

大規模修繕で過去３回屋上防水を上塗りしてきております。　１級建築士より、もう重くなっているので建物への重量負荷を考えて、次回は剥がしてから防水工事を行った方が良いとのアドバイスがありました。　

１．さて、建物がどこまでの重量なら耐えられるかや、防水層の重量を測定する手法は確率してますか？

２．また、剥がす費用はいかほどになりますか？　（１㎡あたりで試算出来るのでしょうか？）

３．屋上だけなら足場は不要でしょうか？

防水工事会社のベテラン現場責任者も剥がした経験が無いと申しておりました。

以上よろしくお願いします。

• 2018年09月30日

• 13 得した
• 2 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

防犯カメラ　レコーダ　故障　修理と買い替えの判断

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

防犯カメラのレコーダーが故障したとのことで、管理会社から修理費９万円余りの見積りが理事会に提出されました。（購入時期不明）
また、別件で１７年前に設置した屋外のライトつきカメラが故障しているとの報告を受けております。（具体的な対応策の提案はありません）
どちらも修理よりは買い替えを検討したほうがよいのでは、と思いますが、迅速に修理するほうがよいのか、と迷っております。皆様はこのような場合、どのように対応されていますか？ご教示いただきたいと思います。

• 2018年09月27日

• 18 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

外国人住民の騒音について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

直上階の住民からの四六時中の騒音に振り回され、安眠妨害されて通院するぐらいの影響が出ています。区分所有者は、外国人男性と日本人女性となっており、管理組合には、入居当初から『女性が暫く戻らない為、当面の間は男性の1人暮らしである、また男性が出張が多く家を空ける事が多い』という事になっていましたが、実際には、所有者の女性とは別人の女性と同居して、その他の外国人男性の3人で暫く住んでいました。そして、男性が出張に行っている様子は全くありませんでした。むしろ、自転車などでいつも何かを運んでいました。

その後、暫くしてから徐々に外国人男性が増え始めると同時に（計5人ぐらい）、家の中で何かの作業をしている様で、あちこちの部屋の上から『ドスンドスン』『ゴトゴト』『ズルズル』といった騒音が頻繁にして、とてもゆっくり眠れない状況に耐えられなくなりました。どうやら、彼等の目的はこの部屋を『仕事場』にする目的だった様です。ただ、この騒音に関しては、周りの方々にはあまり響かないような籠もった音の様です。

管理事務所（受付）に苦情を言ったところ、全くと言って良いほど、相手にして貰えず、『家を空ける事が多いと聞いている』『お宅だけの話でしょう』『上の人から間に入るなと言われている』『そんな事忙しくてやってられない』などと言った事を言われて、突っぱねられてしまいました。

どう考えても、納得出来ず、自治会の方々にお話をして、改善するようにとの文書を発送して頂きましたが、全く一向に変りなく、益々かくれて作業の量を増やして、騒音も酷くなっています。その後、自治会経由から、口頭で管理事務所から注意はして頂きましたが、直上階の民からは『そんな事はやっていない』『PCの仕事をしているか音は出ない』『出張に行っていた』と口実を言われただけで、何一つ改善しません。

そして、入居から１年を過ぎた頃に、突然以前住んでいた女性と男性が入れ替わったりしていますが、家の中で聞こえて来る騒音は、全くと変わらず同じ事をやっているとしか思えませんし、とても家族で住んでいる様子がありません。

このような場合、どうしたら良いのでしょうか？騒音の経験者の方々、専門知識の方からの良きアドバイスをお願い致します。

• 2018年11月01日

• 47 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

「工事完了祝賀会等費用」を一般会計から支出することの適否等

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私が居住しているマンションでは、「大規模修繕工事が施工業者の高度な技術力を以て素晴らしい出来上がりとなった」として、同工事終了後管理組合側15名(役員、大規模修繕工事専門委員会委員)と施工業者６名(会長等)との間で「工事完了祝賀会」を行い、その費用21,000円（祝賀会費用71,000円のうち業者側から50,000円の寄贈あり)及び上記業者側に贈呈した感謝状作成費用及び額縁購入代金23,000円、記念品購入代金45,000円の合計89,000円を理事会の議決により一般会計の「雑費」から支出しています。私としては、このような支出は、手続的には本来総会での当該支出の予算議決に基づくべきもので、「管理規約」上も議決権限のない理事会決議を根拠とした不適切な支出と考えています。そして、実体的には、管理組合側15名のみが参加する祝賀会費用をマンションオーナー（区分所有者）280名全員から強制徴収する管理費を充てることは適切ではなく、本来祝賀会参加費用は参加者の自己負担とすべきものと考えます。さらに、祝賀会費用71,000円の７割以上に当たる50,000円を業者から寄贈された金銭で賄われている点は、管理組合側が業者から利益供与を受けている。すなわち、管理組合側が業者側の金銭的負担により飲食をさせてもらっている部分（業者側におごってもらっている部分）があり、 これは本来契約の当事者として対等であるべき管理組合と工事業者の適正な関係を損ねるものであり、客観的には管理組合と業者との癒着が疑われるものと考えています。私の検討結果は以上のとおりですが、本来上記事案についてはどのように考えればよろしいでしょうか。また、私の考えの誤りや不相当な部分等があれば、ご教示をよろしくお願い致します。

• 2018年07月21日

• 46 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社による、見積提案について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

• 2016年05月30日

• 45 得した
• 4 の回答
• 4 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

盲導犬は「ペット」なのか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私の知人のマンションの出来事です。
そのマンションには盲導犬の助けを借りて生活している人がいるそうです。
そしてペットは禁止されています。
大多数の住民は盲導犬に対してとやかく言う人はいないそうですが、
ある人が「盲導犬は犬でありペットである。エレベーター内で臭いは残るし正しく躾けられているのかもわからん。何よりペットは禁止だ。」と突っかかるそうです。
その度に知人や他の住民がなだめているとのことです。
個人的にこの人の発言には問題があり咎められてもおかしくないと思いますが、
①盲導犬や聴導犬といった人間の生活を支えてくれる生き物も「ペット」と扱われるのか
②このように突っかかる人に対しての対処法はないものなのか

アドバイザーの皆様の過去の事例などございましたらお聞かせ願いますでしょうか。
不自由な生活をしているのに更に責められるのはかわいそうだから何とかしたいと知人からの相談を受けております。

• 2016年06月22日

• 45 得した
• 4 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理組合の役員の任期について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

最近、ふっと疑問思った事があり、投稿させて頂きました。
築３６年の１０００戸超の集合住宅の管理組合です。歴代の管理組合役員の名簿を見ていたところ、３０年以上いつも同じようなメンバーの方が役員に就かれている様で、何年かに交代でまた別の役職についています。１番長い方で、１４年間も同じ役職に就いておられたのには驚きました。
今後、こういった状況を続けて行くと、同じような考え方ばかりが先行して、発展しないのではないか？との疑問を持ちました。
こういった状況は、好ましい状況なのでしょうか？皆様のところはどうでしょうか？宜しくお願い致します。

• 2018年11月03日

• 44 得した
• 8 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、１世帯に２台までしか割り当てがありません。子供が２人いて私たち夫婦で４台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。

そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は１８０ｃｍと広く、自転車のハンドル幅を図っても５８ｃｍ程度なので、自転車を置いても有効幅で１２０ｃｍ以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。

現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。

駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか？つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか？あるいは建築基準法上で問題なのか？教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか？などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。

先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

• 2016年09月13日

• 44 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

クレーマー対策

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

約１０年になる管理組合です。いろんな取組により、近隣のマンションと比較した中でも組合の運営（修繕積立金等　資金的な）はかなりいい状況です。
理事会はオープンで誰でも参加ＯＫとなっているのですが、ここ２年でいわゆるクレーマーが理事運営に理由もなくクレームを言ってきます。議論ではなく、言い方も恫喝や暴言で聞くに堪えません。
女性理事にも当然暴言や怒鳴りつけたりと枚挙にいとまがありません。先日も女性理事が足が震えていると怖がっている状況でした。
このクレーマーが理事に立候補してきたため、今後の理事のなり手がなくなることと、組合の運営の先行きが心配でなりません。総会も近いこともあり、どこのマンションでもありそうな事案ではないかと思いますが、度を越しているため、対応に苦慮しています。良い対処事案があれば教えてもらいたく相談しました。

• 2018年05月01日

• 44 得した
• 7 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理費の値下げ交渉

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では１戸当たりの平均が２万１千円、
管理費が１万２千円となっており、駐車場をあわせると、５万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

• 2017年03月29日

• 44 得した
• 5 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

総会の決定事項を覆せるか。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。
前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換（管理会社が元請け）が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。
管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。
・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。（総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答）
・設備は定価（約1000万円）の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。（管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答）
結局、総会では、
・工事は行う
・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。
・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。
という内容で採択されました。
その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。
・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。
・オーバーホールで故障の原因になる部品（電装関係部品やインバータも含めて）をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。
・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35～40％くらいであり、50％で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。
工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400～500万円、オーバーホールが270万円～330万円（管理会社の見積が650万円）
ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。
総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。

• 2018年10月28日

• 44 得した
• 5 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

シェア上位の大手管理会社に管理委託する築11年目のマンションの理事を
しております。
この度「建築基準法による建築設備等定期点検」の報告書により共用部分の
非常灯8カ所が器具不良による不点灯（照度0）要是正という点検結果が
記載されており、それに基づき管理会社が見積書（市場価格の2倍の金額）
を提示してきました。
あまりの高額に本当に点灯しないのか、自身で点検してみると照度には
バラツキが見られるもののすべて正常に点灯しておりました。
結果、単にバッテリーが経年劣化していただけで交換のみで十分対応が可能と
思われましたので、私の判断で工事を停止させました。
これを調査した検査会社は管理会社のグループ会社ですが、業界ではこのような
検査でも事実に反する記載をして高額な工事を促すのが常態化しているので
しょうか？
私たち一般人の感覚では建築基準法による検査であれば、相当厳格な検査で
虚偽の報告などあり得ないことと考え、告発されるべき事態のように思います。
このようなケースについて皆様のご経験に基づくご意見を頂きたく存じます。

• 2016年06月09日

• 43 得した
• 4 の回答
• 4 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理組合理事会の諮問機関設立について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築３０年の１３０世帯のマンションで理事は１年交代で輪番制でもあり不慣れかつ専門知識もないことから 管理組合の諮問機関を設立（任意の会）理事会に対し住民が快適に暮らせるコミニュティ及び建物管理等の提言する方向で進んでいますが注意点等ありましたらご教示ください。

• 2018年11月09日

• 43 得した
• 5 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

共用部にある樹木の伐採

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

前期総会の議案書・議事録に伐採に関する内容は有りませんでしたが，今期の理事会が伐採を進めてしまいました。
区分所有者Aさんは，前期役員のときに理事会で「共用部にある樹木の伐採はアンケート後に決定すべき」と反対していて，伐採直前にも理事長へ中止を求めましたが，理事長は前期の理事長と相談して，伐採を強行してしまいました。
（前期理事長は過去にも強行トラブルの実績があります。）
Aさんは前今両理事長個人に対して損害賠償を求めていて，理事長は非を認め何度も謝罪していますが，Aさんは損害賠償を取り下げません。
Aさんの主訴
・制止を無視して強行したことは，管理組合の秩序と和を乱す反逆行為であり，不当な組合運営。
・資産価値を低下させた。
・トラブルを解決するには金銭しかなく，それが一番良い手段である。
そこで，理事長から全区分所有者へ事の経緯と今後の対応を話し合う住民説明会の案内が配られました。
① 組合員が直接、役員に損害賠償責任を問うことは可能なのでしょうか。
② Aさんは金銭で解決しないと気が収まらないようですが，穏便に収める方法はないでしょうか。

• 2018年08月07日

• 43 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

• 2016年07月25日

• 43 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

大規模修繕　施工会社募集要領

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

１１月１２日のTITIさんのご質問で、施工業者募集するときに「見積もり参加条件」を設定したという事でしたが、問題なのでしょうか。
回答のいくつかで、まさしく談合の証のようにされていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思っていました。
「見積もり参加条件」はおかしいのでしょうか。
今まで大規模をなさった組合で、この条件設定がおかしいと思われた方、それでいいと思う方、ご意見ください。

• 2016年11月14日

• 43 得した
• 4 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

専有部分のリフォーム工事について相談です。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

うちのマンションでは専有部分のリフォームの際に、管理組合に申請を出し、許
可をもらうことになっているのですが、そのルールがあいまいで、ほとんど理事
長がめくら判で許可を出しているのが実態です。

みなさんのマンションではどうされていますか？
具体的には・・・
１．ガラスが割れた
２．キッチンやユニットバスなど水回りの位置を変更したい
３．温水の床暖房を電気式に変更したい
４．IHクッキングヒーターにしたい
５．バルコニーに人工芝やデッキを置きたい
６．エアコンを増設するために配管用のスリーブをコンクリートに開けたい
７．カーペットをフローリングに変えたい
８．ピアノを弾きたいので防音室に改造したい
などなど考えればきりがないほどあると思います。

いいアイデアや検討するべきこと、注意事項があればご教授ください。
よろしくお願いします。

• 2016年06月20日

• 43 得した
• 4 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理員さんのごみ袋チェックはOK？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

• 2016年06月03日

• 43 得した
• 5 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか？

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

• 2016年05月30日

• 43 得した
• 5 の回答
• 4 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事会の決定に透明性がないときの住民としてのアクション

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当方区分所有のマンションで理事会が管理会社変更を総会に提案しようとしています。押しの強い理事長のほぼ一存で、自分と関係のある会社を十分な検討もなしに、管理費が安くなるという理由一点から提案するとのことです。通常、管理組合の変更といった重要事項を検討する場合、住民の意向をアンケート等で調査したり、然るべき他の業者との比較を公開して周知するなど、透明性が確保される必要があると常識的には思いますが、そういったことはこれまでなされず、理事会議事録を見てもほとんどプロセスがわかりません。このような状況で区分所有者にできることには、どんなことがありますでしょうか？ ちなみに、住民には無関心層が多く、このままいけばおそらくは総会で可決されると思います。

• 2018年08月21日

• 43 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

修繕積立金の取り崩しについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築23年のマンションの理事長を務めていますisokoと申します。
今日は修繕積立金の取り崩しについてご相談です。
現在管理組合では40ヶ月を超す長期滞納者に対する訴訟を考えていますが、その費用の支払いについてめどが立たず、前に進めません。
組合の抱えるもう一つも問題が駐車場の空き問題です。15台分ある機械式駐車場がほとんど利用されておらず、管理費の収入が毎年支出とトントンのため、訴訟の費用が捻出できないのです。
幸い修繕積立金は次回の大規模修繕を行ったとしても余裕があるため、修繕積立金から訴訟費用を捻出できないかと考えました。
規約を見ると、修繕積立金を取り崩す要件の一つに「敷地および共用部分の管理に関し区分所有者全体の利益のために特別に必要な場合」とあります。
滞納金回収は区分所有者全体の利益に合致するので、訴訟の費用を積立金から支出する根拠になるでしょうか。それとも一般会計からしか支出は許されないのでしょうか。

• 2017年08月24日

• 42 得した
• 5 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

機械式駐車場地下の排水ポンプ

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

排水ポンプの耐用年数は５年なのでと、取替工事の予算取りの提案しています。５年とは！？そんな物でしょうか？
機械式駐車場地下ピット内に設置される排水ポンプです。
車両浸水を防ぐ重要な機器と煽っています。

• 2018年11月18日

• 42 得した
• 7 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答