管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は、郵便法上問題はありませんか？管理会社のスタンスにも問題は生じませんか？個人情報の漏洩とも絡めて疑問を禁じえません。

• 2021年09月23日

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管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は、郵便法上問題はありませんか？管理会社のスタンスにも問題は生じませんか？個人情報の漏洩とも絡めて疑問を禁じえません。

• 2021年09月23日

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管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は、郵便法上問題はありませんか？管理会社のスタンスにも問題は生じませんか？個人情報の漏洩とも絡めて疑問を禁じえません。

• 2021年09月23日

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住戸内の消防設備点検について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは「共同住宅用 自動火災報知設備」を設置のため
管理室よりの遠隔点検を行なって来ました。
点検会社が変わり、住戸立入りの点検を実施しました。
遠隔点検で十分なのではないのですか？
又、この遠隔点検は住戸内の全ての部屋の点検を網羅しているのでしょうか？
実地点検は不在も多いですし、全部屋に立入れるかも不明なのに、実施したと記録されることも、考えられます。

• 2021年09月23日

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管理費徴収金の間違え（？）の処理方法について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事です。当マンションの管理費徴収額（a)は、専用面積割り(b)+町内会費(c)+インターネット接続料（ｄ）で、町内会費とインターネット接続料は、各区分所有者同額です。徴収額（a)はマンション当初から変わっていません。面積割りの単価は購入当初はどの区分所有者も同額でした。プロバイダーの入れ替え等で接続料(ｄ）は約７割程度に下がっています。特段管理会社から徴収金の減額の提案もありませんし（担当者に変更しないの？と口頭で聞いたような気がするだけです。そのような内訳になっていることも知りませんでした）、財政的な利点も考えて管理費徴収金額は減額しないのかなと思っていました。結果的、インターネット接続料が下がった分だけ、面積割りに（b)上乗せされています。その結果、面積割りの単価が、専用面積ごとにばらばらになっており、一番安価な単価で修正すると、マンション全体で約10万円/年ほどの違いとなっており返金が必要です。過去のトータルでは100万円を超える金額となっています（当方の指摘で気が付いたようですが、担当者はまだ理解していません）相談ですが、①臨時総会を開催し説明。現在の徴収金の減額変更（面積単価を同じ）を行う。②差額分を返却すべきと思いますが、毎年決算（監査）報告しているので返却しないでよいのか？管理会社に対応はと投げかけていますが回答はありません。
放置していると、差額が大きくなるばかりです。

• 2021年09月23日

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管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は郵便法上問題はありませんか？またマンション管理会社の行為としても問題はありませんか？

• 2021年09月23日

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管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理人が管理費の督促状を個人のポストに投函する行為は郵便法上問題はありませんか？またマンション管理会社の行為としても問題はありませんか？

• 2021年09月23日

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共用部の不快臭について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンションの理事をしている者です。
毎年、夏場頃から秋の中旬頃まで消臭剤？お香？のような香りが漂います。
管理会社の人とも話をし文章を作成して頂き掲示、配布を行いましたが問題解決までは至りません。
このような臭い問題について皆様どのようになさっていますか？

参考までに…
・匂いが強く感じられるのは1階部分（入り口は2階）
・不快臭について皆さん感じられてはいるが強く訴えてくる方は　　　　　1人
・マンションの構造上（地下から最上階まで吹き抜けがある）地下に空気が溜まりやすい

• 2021年09月22日

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マンション自主管理について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

賃金アップ等の理由により、管理委託を打ち切りする管理会社があると、聞いています。儲からなくかったから、止めますとは理不尽で、管理会社の責務も感じられません。（管理が難しいマンションほど切られるような気がします）。管理組合として、対抗する方策を考える必要があるともいます。上手くいっている自主管理（自主管理上の工夫）とか、管理会社への対抗方法とか、何かできないでしょうか？ちなみに当方のマンションは、管理会社お任せですが①複数者競争による委託費を削減②管理会社経由の見積もりよりも大幅に削減③マンションに移住する方から備品の寄付④ボランテァの募集とか。（管理会社からの提案無しです）

• 2021年09月19日

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総会決議事項と思うが、どうかをお尋ねします。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

大規模修繕工事で、総会の決議を経てコンサル会社が決定して、進めているが、新理事会が突然コンサル会社に解約通知書を出すと組合員通知してきた。　解約は、総会に諮って決めるものと思っているが、理事会独自で通知書を出すことができるのかとの疑問を持っています。どうかお教え願います。

• 2021年09月19日

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通常総会時の資料について

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

『通常総会開催のご案内』の内容についてです。
議案の他に、資料として、
「賃借対照表」「預金残高証明書」「貸出金残高証明書」「積立債券の残高証明書」「積立マンション総合保険証書コピー」「管理費等収支報告書」「管理費会計月次収支報告書」「積立金会計月次収支報告書」「定額委託業務費内訳表」「年間事業報告書」「監査報告書」
「次期定額委託業務費内訳表」「次期年間事業計画案」「次期管理費等収支予算書」　
がありました。

「管理費等収支報告書」についてお尋ねします。修繕費(支出)は「不測の事故に対応」、備品消耗品費(支出)は「清掃用具・共用部分電球交換代等」と、備考欄に記載されているのですが、明細書はありません。
どこの修繕にいくら必要だったのか、理事会判断で購入したコミュニティルームの幼児用便座がいくらだったのか等、個々のケースにかかった費用は知らされていません。
管理費の収入・支出に関する具体的な明細書は、ないことが普通でしょうか。

冒頭、資料の一覧を記載させていただきましたが、皆様の管理組合も同じような感じですか。
因みに、町会費は「賃借対照表」にはなく、「管理費等収支報告書」「管理費等収支予算書」に、入っています。

• 2021年09月14日

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マンション管理士の顧問契約の解除は総会決議では？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事会運営のアドバイスをもらうために４年前に総会に提案し、マンション管理士と顧問契約を締結しました。
以降、顧問として理事会に出席して貰い理事会運営について意見を貰ったり、管理規約関係の見直しをお願いしておりました。
本年の総会で役員の大半が退任して理事長も交代したことから、今度は新理事会の理事会決議だけでマンション管理士との顧問契約を解除してしまいました。
マンション管理士との顧問契約は「管理組合の管理に関する事項」ですので、総会決議が必要ではと申し入れましたが、顧問契約が１年毎の契約で新理事会は契約の更新をしないだけですので、臨時総会は不要との見解です。
４年前のマンション管理士との顧問契約締結の際には「管理に関する事項の変更」ということで、総会決議としていたものが、新理事会の一存で顧問契約を解除してしまうことは違法では無いのでしょうか？

• 2021年09月11日

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管理委託費について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションはシニアー向けマンション（１０階建て２３３戸）で昨年の設立総会で管理方式が管理者管理方式成ってしまいました。これにより管理委託費のほとんどが世間の相場の倍ぐらいの金額で契約させられています。例えて、エレベター保守点検費、消防設備点検費、清掃合む費等ですが、具体的に業者を指定し削減を依頼していますが取り合ってくれません。これに対してどのような対応をすれば良いかお教えいただければ幸いです。

• 2021年09月10日

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管理委託費について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションはシニアー向けマンションで設立総会で管理方式が管理者管理方式に成ってしまいました。この状況で管理委費の内、主なものエレベーター保守点検費、消防設備点検費、清掃業務費等が一般的な金額の倍近くで契約させられています。それ以外も一般的な金額に比較して非常に高いです。
何とかこれを削減したく交渉していますが取り合ってくれていません。
この様な状況を解決する方法があるかお教えいただければ有難いです。

• 2021年09月10日

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動力電源の契約見直しと電子ブレーカーの関係は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションの動力電源の基本料金を節約するために電子ブレーカーの導入を勧められるマンションは多いと思います。

マンションの動力電源は、新築当初、全ての動力を一度に使えるような契約にされていると聞きます。実際に全ての動力が一度に使われることは少ないので竣工後に実情に合わせてダウンサイズするために電子ブレーカーは効果があると聞きますが…

一般家庭で基本料金を節約しようと思ったら、契約アンペア数が使用している電気製品の量に対し過大ではないか？見直して、適切と思われるアンペアまで下げて契約し直すと思います。

マンションの動力電源では契約自体の見直しではなく、なぜ電子ブレーカーの追加となるのでしょうか？
電気の専門家ではないので、平易にご教示いただけましたら幸いです。

• 2021年09月07日

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専門委員会設立について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンション築2年で150戸程度です。管理組合理事6名で、月１で理事会を行なっています。
コロナ禍の為、第１期理事会設立が遅れてしまい、現在の第２期で色々決め事をしなければならない状況です。
その中で専門委員会の活用についてどうかと思いました。
設立にはメリットデメリットありそうな気がしますが、知見がなく分かりません。
詳しい方、ご教示頂けますようお願いします。

• 2021年09月07日

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暴力団員の排除条項に基づく賃貸借契約書及び誓約書について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

暴力団員の排除に関する規定に関して、管理規約の改正検討中に湧いてきた疑問がありますので、質問させてください。

標準管理規約第19条の２第1項では、
専有部分を第三者に貸与する場合には、貸借契約書中に次の事項を定めることとされています。
①契約の相手方が暴力団員ではなく、契約後も暴力団員にならないことを確約すること。
②暴力団員であることが判明したら催告なく解約できること。
③区分所有者が解約権を行使しないときは管理組合が解約権を代理行使すること。
更に、同条第2項において、
④解約権の代理行使を容認することの書面及び暴力団員ではなく団員にもならないことの誓約書を管理組合に提出すること。
第1項・第2項併せて以上の４点が定められています。

ところで、マンションの専有部分を賃貸する場合は、大抵の場合、専門の不動産業者に依頼して、業者さんの斡旋のもとで賃貸借契約書が取り交わされます。
この場合、殆どの業者さんは、国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています。
この標準契約書には、上記の①及び②は、それぞれ第7条（反社会的勢力の排除）及び第10条第3・4項（契約の解除）で同様の規定が存在しているのですが、
③については標準契約書中に記載がありません。

また、④の後段の誓約書については、
各都道府県の暴力団追放センターにおいて雛形が示されていますが、
通常の商取引を想定して作られており、これをマンションの賃貸借に用いるためには、相当修正しなければなりません。
また、前段の解約権の代理行使容認書に関しては当然何の雛形もありません。

そこでお伺いします。
皆さんのマンションで、標準管理規約第19条の２と同じ規定を設けておられる場合、
実際の賃貸借契約において、上記③の契約書条文及び④の容認書・誓約書の文面について、どのような取扱いをされているのか、ご教示頂ければ幸いです。

なお、マンション管理センターに照会したところ、契約書条文及び容認書・誓約書ともに、雛形となるようなものは「ない」とのお答えでした。

• 2021年09月06日

• 23 得した
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街路灯漏電　配線交換工事 談合疑い

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築20年のマンションです。
3年前理事長勤め管理会社のいい加減さを知り未だに情報取るようにしていますが、この度過誤できない事案が発生しまして、お知恵を拝借出来ればと思います。

公園状の遊歩道があり街路灯8本ほど足元灯２０本程配線長100メートル程で一箇所のみ10メートル程レンガ掘削工程がありますが、その他は露出チューブで工事されています。

春くらいから漏電による停電が多発し保守会社が点検30万にて実施　　のちに修繕工事として50万超えで工事したのですが、途中さらに範囲が広く配線換え必要とさらに100万超えの見積もりを臨時総会にて、工事予定だそうです。
が、点検の時に発見せず後出しで、どんどん高額工事　　まるっきり自社受注ありきの仮工事で放置　管理会社に確認した所　相見積もり取る動きしたものの、聞くところによると、最初の仮放置業者より高めの見積もりを出すように言われているそうで‥
完全な談合かと感じこちらで業者見積もりは出したいと交渉中です。が

これだけ馬鹿にした見積もりを出す管理会社はどうしたものかと悩んでいます。

ちなみに大手の三です。

理事も退任した一区分所有者がここまで口出しして良いものか　考えたりしています。

• 2021年08月31日

• 27 得した
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マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

お世話になります。マンション管理に関して全く詳しくないですが、質問させてください。
私は現在理事会のメンバーではないですが、10期目に役員をすることが決まっております。

現在住んでるマンションが今年で9期を迎えます。
戸数は120戸です。

長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、
今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。

追加分もふくめて、ざっくり運用計画を記載しますと、
2051年までにマンション管理に必要な経費（支出）
１４億円

2051年までに入ってくるであろう予算（収入）
１１億円

となり、30年で3億円不足することがわかりました。


これは、事実上破たんと考えても良いでしょうか？

なぜ、今までわからなかったのか？責任はどこにあるのか？問い詰めることはできるのか（訴訟なども）？
また、この不足分を補てんするためにはどのような方法があるでしょうか？

ご教示いただけますと幸いです。

• 2021年08月31日

• 42 得した
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特殊建築物定期調査報告業務の委託について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

初めて質問させていただきます。

昨年より、管理費削減のために、これまで管理会社に委託（丸投げ）していた清掃や植栽管理について、管理組合が直に各業者さんに委託していくことになりました。

その一環として、今年提出期限の特殊建築物定期調査報告について、
理事会が選定した、消防用設備点検などをメインにされている近隣の業者さんにお願いしようと検討していますが、
理事会では、「何かあった場合の管理組合の負担が大きいのでは」
「これまで通り管理会社経由であれば、管理会社が対応してくれるはず」
との意見も出ています。

どのような問題が想定されるのか、どなたかご教示いただけないでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

• 2021年08月29日

• 5 得した
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駐輪場の強制的な移動

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。

私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。
突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。

移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。
更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか？
またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年10月01日

• 118 得した
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２０年での機械式駐車場の更新は適正でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションには約２００台分の機械式駐車場があり80%以上が使われていますが、最近故障が増えてきてさらに駐車場パレットの錆も酷くなってきたので、管理会社にペンキ塗装の見積もりをお願いしたところ、ペンキ塗装だけで１千３百万円との見積もりを貰いました。

さらに管理会社からは設置からもうすぐ２０年になるので、塗装をするなら機械式駐車場を最新型に更新した方がよいとの事で、２億７千万円も 見積もりが出ています。

質問ですが、機械式駐車場は２０年程度で更新するのが一般的なのでしょうか？
また２００台分で２億７千万円の見積りは適正なのでしょうか？

• 2019年03月06日

• 117 得した
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弁護士への委任は総会決議が必要なのでしょうか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

滞納や義務違反などの問題で、法的措置を取らざるを得なくなった場合とか、反対に予期せぬことで訴えられてしまった場合など、弁護士さんに依頼しようということになると思います。
弁護士さんに依頼するときは、総会で承認を得なければいけないのでしょうか。

• 2019年03月20日

• 115 得した
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総会出席票他の提出

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会の案内書に
「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」
と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか？

• 2019年02月08日

• 115 得した
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管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を８hr(9時〜17時、1hr休憩)から、１０hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定で以前に相談させて頂きましてありがとうございます。

ところが状況が変わり、管理会社からは最近の人手不足で管理員業務時間の変更が出来ないだけではなく、管理員のなり手が見つからないことから、来期からは時間延長が出来ないだけでは無く、クリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

私のマンションは半年前から管理員が欠員状態でで、管理会社の代用要員が交代で対応していますが、正社員で人件費が高いので、来期からは正規の管理員を配置し値上げした上に、クリーニング業務等の受付が出来ないとの申し入れを受けました。

値上げ+サービスの低下を事前に重要事項説明で説明し、これを議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので議案としては提出したくありません。

重要事項説明だけで済ませる事は可能でしょうか？

• 2019年05月26日

• 114 得した
• 8 の回答
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長期修繕計画の見直しについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは数年前に１回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が１つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか？

• 2019年08月04日

• 114 得した
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モンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションはクレーマーが多く、総会はいつも大荒れとなります。
前期の総会では、修繕積立金の値上げを提案したところ、クレーマーから猛烈な反発を受け紛糾し、この議案だけで2時間以上も質疑応答が続きました。
特に強硬な１名のモンスタークレーマーは同じ様な意見・質問を執拗にに繰り返していたことから、最後には他の仲間のクレーマーから制止され、やっと採決出来ました。

そのモンスタークレーマーは総会後から半年以上、修繕積立金と管理費等迄も未払いを続けていましたが、先月突然未払分全てを支払い、さらに来期の理事に立候補してきました。

理事会としては、モンスタークレーマーの理事会への加入には強い拒否反応がありますことから、「最近までの管理費等の未払い」を理由に理事立候補を認めない旨を通知しました。
ところが、モンスタークレーマーからは、管理費は既に全額払っていることから、通知の撤回を要求してきました。

さらに通知を撤回しない場合は、組合員の権利を制限する理事会を提訴するとの申し入れがありましたが、このような事で提訴されるのでしょうか？

理事会としては、そのモンスタークレーマーだけは理事会から排除したいと考えていますが、今回のケースでは、管理規約、細則類で理事の立候補を阻止する条文がありませんことから、過去の管理費未納を理由にモンスタークレーマーを排除するのは難しいのでしょうか？

理事会としてはどの様に対応すればよいのかをアドバイスいただければと思います。

• 2019年06月16日

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通常総会での議案説明の担当について質問させて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

前回議案説明を管理会社にお願いすることについて質問させて頂きましたとこと、皆様から多くの素晴らしいアドバイスを頂きまして誠にありがとうございました。

皆様のアドバイスもあり、今年の総会での議案説明は極力管理会社にお願いするように交渉を始めているところですが、今度の総会では16議案のうち12議案(昨年は２議案だけ)を管理会社にお願いすることで交渉中です。

(1)収支報告、予算案
(2)管理業務依託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)
(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)
(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)
(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)
(6)役員報酬制度の導入
(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)
(8)マンション内のセキュリティ強化(防犯カメラの増設)

上記議案説明を管理会社にお願いしておりますが、私どもマンションはモンスター・クレーマー的な居住者の方かおり、毎年総会で大荒れになることもから、管理会社から下記の様な要請が来ています。

(1)と(8)以外は下記理由で管理組合から説明をお願いしたいとの申し入れです。
(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。
(3)は管理組合自身で長期修繕計画に基づいて説明した方が説得性がある。
(4)は管理組合の意思で値上げするので、管理組合で説明して欲しい。
(5)自身が工事を請負うので、クレーマーからの厳しい質問に耐えられない。
(6)管理報酬の導入は管理組合の中での話なので管理会社は関係ない。
(7)管理組合と組合員との間のトラブルなので管理会社が説明する理由が無い。

要するにモンスタークレーマーからの厳しい追及に耐えられないので、従来通り管理組合が矢面に立って対応して欲しいとの事だと思います。

ただ私どもも輪番制でやむを得ず担当している素人集団であり、かつプロ集団の管理会社には高い業務委託費を払っておりますことから、管理会社にお願いすることに問題は無いと思いますが如何でしょうか？

尚、私どものマンションでは、毎年必ず総会前に30分程度で重要事項説明会が行われています。

• 2019年03月06日

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外構照明の復旧について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私の部屋は１階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障（球切れではない）して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

• 2019年03月26日

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管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。

管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書？を準備して貰うことになりました。
ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。

ただ理事長は現管理会社の無茶？な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。
また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。

ついては以下について質問させて下さい。
(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか？
(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか？
(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか？
標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月)
それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。
(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。
理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか？

尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。
この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。

以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

• 2019年05月20日

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大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。
管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。

理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。
一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。

管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。
(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。
(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。

上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか？

• 2019年06月06日

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外国籍の方の排除

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。
生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。
（民泊禁止に関しては既に決議済みです）
理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。
管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか？
国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。
その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。

よろしくお願いいたします。

• 2018年11月06日

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大規模修繕工事で借り入れをしたい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

• 2016年06月06日

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監事の権限

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

監事の権限について質問をいたします。
前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を１時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。
どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。
理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか？
皆様のご意見をお聞かせください。

• 2019年03月26日

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大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。

さて、大規模修繕工事が６月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。

(1)自動ドア化箇所が計画では１箇所であったものが、２箇所に増えている。
⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。
(2)EV充電設備の設置
⇨工事業者より国からの1／２補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。
(3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更)
⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。
(4)廊下の床材(合成樹脂製？)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。
⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。
(5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。
⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。
(6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。
⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。
(7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。
⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。
(8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。
⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。

質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。

この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか？
ご意見を宜しくお願い致します。

• 2019年07月13日

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新任理事長の管理費不払い

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

今期最初の理事会で理事長の選任を行いましたが、立候補者が新任の理事の方しかいなかったのでその方にお願いしました。
ただかなり自分勝手な方で、例えば自分の部屋の周りの掃除が悪いとの理由で来期から業者を変えようとの提案があり、他の理事の皆様は掃除品質に問題無いとのことで反対多数で否決しました。

また管理員が理事長の意にそわない(理事長が細則を無視すると注意する等)
ので勝手に管理員の解任を管理会社に言い渡してしまいましたが、管理会社から理事会に報告があり、理事長以外の理事は管理員を高く評価していた事から、管理員解任を否決し、管理員を励ますために管理員の実績を高く評価する決議も行いました。
これらのトラブルから理事長は理事会・管理会社に強い不満を示し、以降自身の管理費等の不払いをしており大変困っています。

理事会では管理会社から管理費等の未払いとその対応について説明がありますが、理事長が説明を途中で打ち切らせます。
利害関係者なので退席するよう意見しても理事長自身が当事者であるとの理由で自身の正当性を主張されております。

まるで、モンスタークレーマーが理事長になったようで理事会が機能不全に陥っている状況ですが、誰も後任の理事長に立候補する意思を持った方がおりませんことから理事長の解任決議案を出す事もできません。

この様なケースはどの様に対応すれば良ろしいのでしょうか。

• 2019年10月24日

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大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。
具体的なクレームの内容は以下の２つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。
(1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ２枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。
→事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で３種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。
(2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。
→玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。

上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。
理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。
私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。

この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう？
ご意見を宜しくお願い致します。

• 2019年03月28日

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事務用ロッカーを共用スペースに置くのは総会決議事項なのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは、昼間9時〜17時の間、管理員が常駐して受付業務をしています。
マンションの近辺にはクリーニング店が無いことから、受付でクリーニングの取次ぎサービスをしていますが、取次ぎサービスの時間帯が9時半から16時半と短いことから、利用者より不便との話が出ていました。
利用者からは、クリーニングを出すのは出勤する朝7時〜8時に、引き取りは帰宅時の19時〜21時に対応して欲しいとの要望が出ていました。

このため理事会で改善案について議論していましたが、ある理事の方から市販の事務用ロッカーを購入し、クリーニングを出す際はそのロッカーに入れ、出来上がったらクリーニングをロッカーに入れ、そのロッカーのキーをポストに入れておくものです。
理事会として、この改善案は数万円の事務用ロッカーを雑費で買えば出来ることから、直ぐに試行してみようとの話になりました。
ただ管理会社から、クリーニング引き継ぎサービスの委託業務契約書の中のクリーニング取次ぎサービス時間変更になり、更に共用スペースにロッカーを設置するので特別決議になるのではとの話が出ています。
数年前に自動販売機を設置する際は管理会社のアドバイスで特別決議で決議しました。

ただ、次の通常総会まで半年以上あり、改善案が数万円で実施できること、さらに実際の取次ぎ業務は従来通りの時間帯で、ロッカーを使わない方は従来通り受付にクリーニングを出せば良いので、理事会決議だけで実施してもよいのでと思います。

管理会社が言う通り、ロッカーの設置は総会決議事項で特別決議が必要なのでしょうか？

• 2019年03月17日

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給水ポンプ

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

以前増圧給水ポンプに関してオーバーホールの質問をいたしました初心理事長です。

その時の症状は圧力が上がらないというこで、管理会社からオーバーホールをしてはいかがなものかと見積もりをいただきました。オーバーホール200万円内コンサル代金30万円という事で皆様に相談いたしました。色々の意見頂きまして、壊れたところだけ直せばいいんじゃないと、判断して圧力タンクの交換だけいたしました。結果正常な状態に戻りました。

それから半年 モーターから異音がすると管理会社から報告を受けました。 このユニットは2つモーターポンプで作動しているタイプです
緊急で１つのポンプは止めて、1台のポンプで作動してます。と説明を受けましたが、ユニットのディスプレイを見に行くと交互運転 NO1ポンプ NO2ポンプ共に電流が流れているんです
多分壊れてないんです どーしたら良いですかね？

• 2019年02月23日

• 105 得した
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国税庁は談合リベートを知ってる？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか？」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。

記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。

おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。

だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか？

見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

• 2019年04月03日

• 105 得した
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