防犯カメラの情報開示は何処まで？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

お世話になります
理事をやっております

マンションのすぐ出た道路で、住民の車と外部の方の車の事故が起こりました。

警察からマンションの防犯カメラの動画の提出を
管理人さん宛に来たのですか、、
防犯カメラ活用の初めての例でもあり、とりあえず管理会社へ
OK・NGの判断をお願いすように依頼したそうです。

警察からの依頼は、個人情報？この場合は映像は関係なく
提供はOKなのでしょうか？
最悪を想定すると、事故を起こした住民から
見られたくない映像情報もあり
勝手に出すなよと、揉める様な面倒なパターンも
あるような気もしました。

深く考えすぎの気もしますが
みなさんどうしておりますか？

追伸　管理規約にカメラ映像の使用方法には未明記です。住民には録画カメラ近傍部に「録画中」と明記のみです。

• 2020年08月27日

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RJC48という団体について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

理事長の自主勉強会らしいのですがRJC48という任意団体についてお教えいただければ幸いです。

雑誌で紹介されており素晴らしい取り組みだと思って早速入会申請したのですが，全くのノーリアクション。活動を終えてしまったのでしょうか？

結構立派なホームページがあります↓
https://rjc48.com/

会費がかかるようですが，入会申込に返事がないような団体に支払ってしまって大丈夫なのか少々疑問をいだいています。

もし入会して活動されている方がいれば，どのような団体の活動状況なのかお教えいただければ幸いです。

• 2020年08月27日

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グランドピアノの使用

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

グランドピアノの件です。防音設備のないマンションでは近所迷惑になるかと思いますが、許可されておりますでしょうか。

• 2020年08月27日

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エレベータ―保守管理会社をメーカーから独立系に変更する

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションでは近日中に臨時総会があり経費削減の一環としてエレベータ―保守管理会社の変更議案が出ておりますが、反対理由の中に、変更後問題が生じ元のメーカーに戻す場合従前の料金では受けてくれない。値上がりは免れません。だから変更には問題ありとの意見が出ています。本件について情報をお持ちの方はお教えください。

• 2020年08月25日

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管理規約

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理規約の他に附則規定で細則、要領、ルール、マニュアルなどの呼称で
規則類があります。整理する場合
1.細則＝総則の細かい取り決めを表すもの
2.要領＝単なる運営上の手順書
3.規則＝規約とは別の法律や条令などに従い守るべき事を決めたもの
と分けた場合、住民の合意、決議のやり方。及びそれぞれの保管の位置づけ
などを教えてください

• 2020年08月24日

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中古マンション販売広告になぜ管理会社明示規定がないのか

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

新規のマンション販売広告の物件概要に管理会社明示が規定されているのに、なぜ中古になると管理の状態、「管理会社」明示を規制から外されるのか。

• 2020年08月21日

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外壁にＤＩＹ（その後）

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

みなさま、貴重なご意見をありがとうございました。
遅くなりましたが、ご報告させていただきます。
皆様からのご意見をもとに、すぐに管理会社へ文書と写真をもって問合せと是正を求めました（7/30付）
しかしながら、今だになんら連絡がありません。
本日（8/18）満を持して、管理人さんに直接に聞いてみたところ「理事長がやったと聞いています」との事でした。
また理事長が？共用部分なのに・・・と独り言ちたところ、逆に「あなたは？」と問われました。
管理人は、この行為についてなんら疑問ももっていない様子でした。。。
現在の理事長は以前から同じような行為をしては、以前の管理人が始末してたり、前理事長らにさんざん注意されてたのを知っています。
独断専行が多いのですが他の理事たちも追従するばかりだし、ほかの住民も問題には関わらないようにしているし、わたしも直接意見したことがありますが、逆にいやがらせをされたので仕方ないと諦めるだけです。
こうやってマンションは、その理事体制や住人の意識によって、良くも悪くもなるんですね。。。

• 2020年08月18日

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入居者名簿の提出義務

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンション入居時に提出しないといけない、入居者名簿ですが、ことあるごとに管理会社より再提出を求められます。
強制権はないと聞いたことがあるのですが、管理員さんが会社がうるさいから！！と顔を合わすたびに言われます。このマンションの管理会社がおかしいのか、私の認識がおかしいのか、教えてください。
入居1年で、結婚による改姓をしました。

• 2020年08月14日

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NURO 光の導入方法は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションでNURO 光の導入が議題になっていますがどんな事を確認すればいいのかわかりません。また総会での承認内容もどの様な内容かわかりません。

どなたかのお知恵を貸していただけないでしょうか、よろしくお願いいたします。

• 2020年08月14日

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不審者がひと月に5回現れる。写真を掲示してはだめですか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

一カ月の間に不審者が午前3時頃、早朝5時頃、夜、昼間と5回ほどエントランスからインタホンを鳴らします。うち1回は居住者がオートドアを開けた際、マンション内に侵入。共有廊下を徘徊しているのを居住者が目撃、玄関のインタホンを鳴らしたようです。このようなことが3回あってエレベーター内、掲示板に注意喚起がされました。駐車場内を物色していたりしていたので、怖くて女性の居住者が警察にも通報。現行犯でないと職務質問等できない模様です。このような状況で、私は偶然にも昼間、マンションの外でこの不審者に遭遇（我が家のインタホンの画像があったので携帯に保存して顔を覚えていました）、後をつけると当マンション玄関に入りましたので、何かこのマンションに用があるのですか等尋ねました。深夜にも来てインタホンを押しましたねと尋ねると、来ていないと返答するので携帯の画像を見せました。そうすると不審者はそそくさと帰っていきました。この件を管理員に伝え、顔写真を掲示板に掲示できないかを聞いたところ、個人情報保護から掲示はできないと警察から言われていると聞かされました。本当にそうなのでしょうか？居住者の命の安全という観点からみると、不審者の顔を掲示しておく方がオートドアを開ける際にも注意して身の安全が保たれるのではないでしょうか。居住者の安全よりも不審者に対する個人情報保護の方が優先されるべきなのでしょうか。不審者は、随分前のインタホンの画像と全く同じ服装、この猛暑の中を長袖カジュアルシャツを袖まくり、不潔感あり、マスクも着用していない、世話をする人がいない独り者の50代の男性と推察しました。スーパーマーケットでの万引き犯の画像公開は人権侵害とされたことがありました。しかしながら、マンション内だけでの侵入する不審者の写真の掲示は問題になるのでしょうか。また、不審者はマンションの居住者ではありません。よろしくお願いいたします。

• 2020年08月11日

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定期総会の議案の出し方に関して

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

本年度の総会の議案が、
第１号議案　令和元年度事業報告及び決算報告並びに監査報告について
第２号議案　管理委託契約更新について
第３号議案　管理組合口座一部閉設承認について
第４号議案　屋外電線系統改修工事実施並びに修繕積立金取崩し承認について
第５号議案　融雪設備更新工事実施並びに修繕積立金取り崩し承認について
第６号議案　令和２年度事業計画（案）及び予算（案）承認について
第７号議案　役員改選（案）承認について

となっています。
問題なのが、第６号議案です。
設備点検
→エレベーター点検報告　年４回
その他色々あります・・・

来客用駐輪場運用ルールの変更について
→長時間駐車を避けるためフロントガラスにステッカーを見える場所に掲示願います

１階正面エントランス暗証番号および施錠時間の変更
→住民が配達員に暗証番号を教えて入ってくるので、暗証番号が漏れないように１８時からを２０時からに変更するという内容→そもそも暗証番号を漏らさないでくださいというのが理事会の役目でしょ…呆れる。全く理由になっていない。

駐輪場改修について
→以下の通り、見積もりを取得しました。理事会で継続検討予定です。
工事概要…
工事内容…現在の駐輪台数２１台　見積もりは３５・３６台
→理事会で検討中決まっていないの物に対して、果たして議案で出す必要はあるのか？
継続して検討していくことについての承認？？
アンケートも取ってないのに、現状に対して、台数だけ多い見積書出してくるし納得いかない。

他会計への振替について
→管理費から積立金会計へ
→特別会計から積立金会計へ

このように理事会で決める程度？？のことを議案でダラダラ羅列して出すべきなんでしょうか？
第５号までに入らなかった小さい議題を細かく並べた感じです。

そもそも検討中で議案不要と思うものもあるし、
こういったものは必要な物だけ、１議案ずつ議案としないのでしょうか？
その他で途中経過の報告程度で良い気もしますが、どうなのでしょう？？

皆様のマンションではどのような感じでやっていますか？
まとめてこまごました事も何でも承認している感じなのでしょうか？
教えていただけたらと幸いです。

• 2020年08月11日

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総会で可決された議案に虚偽の記述がある場合の対応方法

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション竣工時から小型自転車用として使われていた自転車置場を今回の定期総会で突然子供用自転車置場に変更する議案が提案されました。

その議案書には竣工当初より子供優先であったものとの虚偽の説明を前提に、子供専用に変更すると書かれていたことことから、賛成多数で可決されました。

総会後、過去の議案書を確認しましたが、何処にも一切子供優先とは書かれておらず、議案書は大人用自転車置場を子供専用に切り替えるための嘘の説明であることが分かりました。

このため、理事会に対し、議案書に虚偽の記述をしたことの釈明を求めましたが、理事会からはそれに対する回答はなく、代わりに改定した議案書に基き、１ヶ月以内に我々の自転車の撤去を要求してきました。

再度説明を求めたところ、今度は２週間後迄に撤去しなければ仮移動するとの最後通知が来ました。

我々は全く納得出来ませんことから、議案書の虚偽の記述を理由に議案書の無効を主張しようと思いますが、どの様に対応すれば良いのでしょうか？

• 2020年08月09日

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管理規約の改ざん

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

友人のマンションでは、５年連続で理事長をやっている方がいました。
長く理事長をやっている為、そのマンションではこの方が全ての修繕工事等を考えて、自分の意向に沿った形で工事や、マンション運営を進めていたそうです。

管理規約の電子版もその方が自分のパソコンに保管しており、規約が総会決議によって変更された場合、自分で規約の条文を変更し、管理会社に出力した原紙を渡し、印刷をかけて住人に規約の改定版を2度配布してきたそうです。

2年程前に、この理事長は退任したのですが。

今になって、管理規約を確認すると総会決議もしていないのに、規約の理事会の項目に、理事会は理事会運営規定に沿って進めるものとする、と言う内容の文言がいつの間にか追加されていたそうです。

理事会運営規定はこの理事長が自分で作成したもので、印刷された原紙を、新しい理事会役員にコピーをして、管理会社が配布するシステムになっていました。
理事会運営規定は理事会や総会で承認されものではありません。
管理会社も管理規約に上記の文言が追加されていた事に気が付かなかったそうです。理事会運営規定は参考文書程度に考えていたようです。

この場合、管理規約がこの理事長によって、勝手に改ざんされた不正として考えても良いのでしょうか？
実害はないのですが、総会決議無く管理規約の内容に追加文を勝手に入れた場合、何か罪に問われますか？

• 2020年08月09日

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訴訟の弁護士費用等

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

長期滞納者に支払い督促を行いましたら、異議を申し立てられて通常の訴訟になりました。
この滞納者は、これまで何回も話し合いを求めてもなしのつぶてでした。
訴訟になって1回目の時、この滞納者が毎月2000円上乗せして払うとの提案をしてきましたが、完納まで25年かかることになり、裁判官もあきれていました。
2度目には、いきなり40万円持ってきて、後は分割で半年で払うから和解にして欲しいと言ってきました。
弁護士が、その場では受け取れないと言ったら、翌日に管理組合の口座に振り込んできました。
これにより、裁判官と弁護士が、信用できるので和解するようにと言ってきました。
理事会ではとっても信用できないので、判決を取りたいということになり、遅延損害金、弁護士費用等を加算して請求し、判決を出していただくという方針になりました。
しかし、弁護士から、遅延損害金や弁護士費用を要求すると、裁判官の心証が悪くなるし、今までほとんど認められていない。認められてもせいぜい1割くらいだという話をされ、強く和解を求められました。
理事会では規約に基づいて請求しているのですし、滞納者に払えということは全く正当な業務であると考えているのですが、間違えているのでしょうか。
私たちの組合では、今まで滞納者と話し合いをもって解決してきましたが、この滞納者はどうにも対処できずに、初めて訴訟ということになりました。
他の弁護士さんもこのような対応なのでしょうか。

• 2020年08月09日

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管理会社との管理委託契約について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

大方のマンションでは、管理会社に管理委託をしていますが、その内容の確認をしていますか？
理事を体験した折に初めて知って、契約書を拝見して見て分かったことですが、確かに契約の内容は事細かに執行するべき内容が書かれていますが、その内容が管理組合側の意向望み等で書かれたというよりも、管理会社の用意したそのままです。そして誰一人としてその内容通り実行がなされているかの精査もなされていません。そして何よりもその契約が管理会社優位に見える不公正さに思えますからと、契約と云う重要性からして関心をもって理事会で提議するも、何故だか議題にも上がりませんでした。
確かに総会議案書には議案として有りますが、その内容は簡単な実施項目とその金額が明記されているだけで明細は示されておらず、変更なしの型通りの説明で毎回反対もなく議決し、責任者理事長印「めくら判」捺印で契約は継続です。
これってなんだか変ですね・・・
私は試しに管理員や清掃員また管理会社のフロントマンへ問い確かめましたが、誰一人としてその契約書自体の内容が把握していないから吃驚でした。こんなことが何十年も繰り返しています。これが現実の実態です。恥ずかしく情けないけど作り話ではなく事実であります。
こんな事は当方だけで珍しいのでしょうか・・・さてさて皆さん方は如何？お聞きします。
こんな杜撰な契約だから契約額も適正かどうかも疑わしく思えます。本来ならば基準みたいのが有り様にも思えますので、その基準と共に、他所からしての適正性を知りたいです。
管理会社との契約額は以下の通りです。
委託内容は（税込み年額）築50年都内市街地、規模は12階単棟約300戸です。
①収納会計費￥３６３、０００．②管理窓口費（週５日9時から１７時1名）￥５，６５８、９７２、③清掃業務費（週5日8時から14時3名）￥９，８１７、４０４、④給水設備維持管理費￥１，２５４、０００、合計￥１７、０９３、３７６。です。
昨今管理会社変更での契約見直しでの機会で節減も有りますが、逆に人件費高騰で値上げの様相ですが、管理組合側も杜撰だしその素人の管理組合の甘さに乗じての狡賢さを見る気がします。
管理組合って「井の中の蛙大海を知らず」の通り「孤独」で他所の事を知る機会もないから、この機会に「大海」眺めてみたいです。

• 2020年08月09日

• 13 得した
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籤引きで理事長になりましたがどの様なリスク管理が必要ですか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

昨日の理事会で籤引きで理事長になりましたことから理事長としての責務を教えていただけないでしょうか？

①無償のボランティアの理事長ですので、絶対に善管注意義務違反にはならない様な理事会運営を心がけて、ノーリスクの運営をする場合の注意点を教えてください。

②前理事長が今期理事会を無視して勝手に契約してしまった業者との契約は無効と思いますので一旦解除し、今期理事会で相見積もりをとり、最安の業者に発注しようと思います。

③前理事長の違法行為(理事会の了解なしに業者に発注)について、理事会として契約解除に伴う違約金分を損害賠償請求したいと考えています。

• 2020年08月09日

• 12 得した
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インターホン更新工事と決議について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

インターホン更新工事をするにあたり総会で決議を取ることになりました。インターホンはオートロックと火災警報付きです。当方マンションの管理規約には専有部、共用部の明示にインターホンは書いてありませんでした。管理会社へ問い合わせたところ管理規約に変更は無し、普通決議で問題なしとの回答がありました。この対応でリスクは無いでしょうか？教えてください。よろしくお願いします。

• 2020年08月08日

• 14 得した
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総会で監事で選任された方が理事長立候補は可能でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会で理事10名と監事1名の選任決議が可決され先週に第一回の理事会が開催されました。

理事会では理事長に立候補する理事がいない事から、くじ引きで理事長を決めようとしたところ、監事の方が理事長に手を挙げたことから、前回一致で幹事の方に理事長をお願いすることに決めました。

手続きとしては、理事長になる幹事1名と幹事になる理事1名に一旦退任いただき、それぞれの補充として入れ替わることにしました。

ところが管理会社から、このような目的での入れ替えは区分所有法に合致しない可能性があるとの見解で、未だ理事長が決まらない状況です。

本当に任期中の理事、監事の入れ替えはダメなのでしょう？

• 2020年08月08日

• 39 得した
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駐車場内での天井剥離落下による車の損傷

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンションの立体駐車場の天井塗装材が剥離して落下、下に駐車していた車が損傷する事故がありました。最初は管理組合の保険対応で修理できたのですが、修理後継続して同じ場所に駐車していて再び落下事故があり、同じ車が傷つきました。最初の修理後直ちに他の空きスペースに移動することも出来たはずなのに、他の場所に移しても同様なことが起こる可能性があるとして、管理組合の責任を求めている住人が居ます。このような場合、管理組合の責任は問われるでしょうか？

• 2020年08月06日

• 15 得した
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喫煙禁止マンションですが隣の住民が喫煙し注意していただいても無視されます

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私の家族は肺がん手術で入院しておりましたが、最近自宅に帰ってきました。

主治医からは煙草の煙は肺には大きなダメージとなるとので十分に注意にするようになっていたところ、隣家の住民の方がベランダで喫煙をされ、その煙が当家の換気口から入ってくるので大きなストレスとなっています。


主治医の注意もありましたことから、管理組合理事会に喫煙禁止の注意をお願いしたところ、最初は管理組合名で掲示板で喫煙禁止の注意を掲示していただきましたが効果がありませんことから、管理組合名で喫煙されている住民の方に対し、「隣家に肺ガン治療中の方がおられますのでベランダでの喫煙はご遠慮ください」との文書を２回投函していただきましたが、全く効果がなくベランダでの喫煙は以前より増えているようにさえ感じます。

肺ガン治療中で日々体力が落ちている家族に無用なストレスを与えないようと思い、理事会にさらなる改善を要請しましたが、理事会からは規約違反（正確には細則違反）ではあるが、個人対個人の問題ですので理事会としてはこれ以上の対応はできないと言われております。

ただ、私共にはマンションを買い替えるお金も体力のないので、このまま大きなストレスの中で人生の最後を迎えるのかと思うと耐え切れず自殺さえも考えてしまう毎日ですが、なにか良い方法はないのでしょうか？

• 2020年08月06日

• 53 得した
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駐輪場の強制的な移動

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。

私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。
突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。

移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。
更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか？
またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年10月01日

• 118 得した
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２０年での機械式駐車場の更新は適正でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションには約２００台分の機械式駐車場があり80%以上が使われていますが、最近故障が増えてきてさらに駐車場パレットの錆も酷くなってきたので、管理会社にペンキ塗装の見積もりをお願いしたところ、ペンキ塗装だけで１千３百万円との見積もりを貰いました。

さらに管理会社からは設置からもうすぐ２０年になるので、塗装をするなら機械式駐車場を最新型に更新した方がよいとの事で、２億７千万円も 見積もりが出ています。

質問ですが、機械式駐車場は２０年程度で更新するのが一般的なのでしょうか？
また２００台分で２億７千万円の見積りは適正なのでしょうか？

• 2019年03月06日

• 117 得した
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弁護士への委任は総会決議が必要なのでしょうか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

滞納や義務違反などの問題で、法的措置を取らざるを得なくなった場合とか、反対に予期せぬことで訴えられてしまった場合など、弁護士さんに依頼しようということになると思います。
弁護士さんに依頼するときは、総会で承認を得なければいけないのでしょうか。

• 2019年03月20日

• 115 得した
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総会出席票他の提出

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会の案内書に
「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」
と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか？

• 2019年02月08日

• 115 得した
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管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を８hr(9時〜17時、1hr休憩)から、１０hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定で以前に相談させて頂きましてありがとうございます。

ところが状況が変わり、管理会社からは最近の人手不足で管理員業務時間の変更が出来ないだけではなく、管理員のなり手が見つからないことから、来期からは時間延長が出来ないだけでは無く、クリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

私のマンションは半年前から管理員が欠員状態でで、管理会社の代用要員が交代で対応していますが、正社員で人件費が高いので、来期からは正規の管理員を配置し値上げした上に、クリーニング業務等の受付が出来ないとの申し入れを受けました。

値上げ+サービスの低下を事前に重要事項説明で説明し、これを議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので議案としては提出したくありません。

重要事項説明だけで済ませる事は可能でしょうか？

• 2019年05月26日

• 114 得した
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長期修繕計画の見直しについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは数年前に１回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が１つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか？

• 2019年08月04日

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モンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションはクレーマーが多く、総会はいつも大荒れとなります。
前期の総会では、修繕積立金の値上げを提案したところ、クレーマーから猛烈な反発を受け紛糾し、この議案だけで2時間以上も質疑応答が続きました。
特に強硬な１名のモンスタークレーマーは同じ様な意見・質問を執拗にに繰り返していたことから、最後には他の仲間のクレーマーから制止され、やっと採決出来ました。

そのモンスタークレーマーは総会後から半年以上、修繕積立金と管理費等迄も未払いを続けていましたが、先月突然未払分全てを支払い、さらに来期の理事に立候補してきました。

理事会としては、モンスタークレーマーの理事会への加入には強い拒否反応がありますことから、「最近までの管理費等の未払い」を理由に理事立候補を認めない旨を通知しました。
ところが、モンスタークレーマーからは、管理費は既に全額払っていることから、通知の撤回を要求してきました。

さらに通知を撤回しない場合は、組合員の権利を制限する理事会を提訴するとの申し入れがありましたが、このような事で提訴されるのでしょうか？

理事会としては、そのモンスタークレーマーだけは理事会から排除したいと考えていますが、今回のケースでは、管理規約、細則類で理事の立候補を阻止する条文がありませんことから、過去の管理費未納を理由にモンスタークレーマーを排除するのは難しいのでしょうか？

理事会としてはどの様に対応すればよいのかをアドバイスいただければと思います。

• 2019年06月16日

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外構照明の復旧について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私の部屋は１階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障（球切れではない）して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

• 2019年03月26日

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相見積もりについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は２社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。

ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ
(1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。
(2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。
(3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。
(4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。

等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。
インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。
「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」
「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」
「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」

この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか？

• 2019年10月24日

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管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。

管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書？を準備して貰うことになりました。
ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。

ただ理事長は現管理会社の無茶？な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。
また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。

ついては以下について質問させて下さい。
(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか？
(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか？
(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか？
標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月)
それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。
(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。
理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか？

尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。
この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。

以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

• 2019年05月20日

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通常総会での議案説明の担当について質問させて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

前回議案説明を管理会社にお願いすることについて質問させて頂きましたとこと、皆様から多くの素晴らしいアドバイスを頂きまして誠にありがとうございました。

皆様のアドバイスもあり、今年の総会での議案説明は極力管理会社にお願いするように交渉を始めているところですが、今度の総会では16議案のうち12議案(昨年は２議案だけ)を管理会社にお願いすることで交渉中です。

(1)収支報告、予算案
(2)管理業務依託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)
(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)
(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)
(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)
(6)役員報酬制度の導入
(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)
(8)マンション内のセキュリティ強化(防犯カメラの増設)

上記議案説明を管理会社にお願いしておりますが、私どもマンションはモンスター・クレーマー的な居住者の方かおり、毎年総会で大荒れになることもから、管理会社から下記の様な要請が来ています。

(1)と(8)以外は下記理由で管理組合から説明をお願いしたいとの申し入れです。
(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。
(3)は管理組合自身で長期修繕計画に基づいて説明した方が説得性がある。
(4)は管理組合の意思で値上げするので、管理組合で説明して欲しい。
(5)自身が工事を請負うので、クレーマーからの厳しい質問に耐えられない。
(6)管理報酬の導入は管理組合の中での話なので管理会社は関係ない。
(7)管理組合と組合員との間のトラブルなので管理会社が説明する理由が無い。

要するにモンスタークレーマーからの厳しい追及に耐えられないので、従来通り管理組合が矢面に立って対応して欲しいとの事だと思います。

ただ私どもも輪番制でやむを得ず担当している素人集団であり、かつプロ集団の管理会社には高い業務委託費を払っておりますことから、管理会社にお願いすることに問題は無いと思いますが如何でしょうか？

尚、私どものマンションでは、毎年必ず総会前に30分程度で重要事項説明会が行われています。

• 2019年03月06日

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大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。
管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。

理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。
一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。

管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。
(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。
(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。

上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか？

• 2019年06月06日

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大規模修繕工事で借り入れをしたい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

• 2016年06月06日

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監事の権限

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

監事の権限について質問をいたします。
前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を１時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。
どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。
理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか？
皆様のご意見をお聞かせください。

• 2019年03月26日

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外国籍の方の排除

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• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。
生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。
（民泊禁止に関しては既に決議済みです）
理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。
管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか？
国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。
その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。

よろしくお願いいたします。

• 2018年11月06日

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大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

• マンションタイプ :
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  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。

さて、大規模修繕工事が６月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。

(1)自動ドア化箇所が計画では１箇所であったものが、２箇所に増えている。
⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。
(2)EV充電設備の設置
⇨工事業者より国からの1／２補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。
(3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更)
⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。
(4)廊下の床材(合成樹脂製？)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。
⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。
(5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。
⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。
(6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。
⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。
(7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。
⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。
(8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。
⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。

質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。

この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか？
ご意見を宜しくお願い致します。

• 2019年07月13日

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事務用ロッカーを共用スペースに置くのは総会決議事項なのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは、昼間9時〜17時の間、管理員が常駐して受付業務をしています。
マンションの近辺にはクリーニング店が無いことから、受付でクリーニングの取次ぎサービスをしていますが、取次ぎサービスの時間帯が9時半から16時半と短いことから、利用者より不便との話が出ていました。
利用者からは、クリーニングを出すのは出勤する朝7時〜8時に、引き取りは帰宅時の19時〜21時に対応して欲しいとの要望が出ていました。

このため理事会で改善案について議論していましたが、ある理事の方から市販の事務用ロッカーを購入し、クリーニングを出す際はそのロッカーに入れ、出来上がったらクリーニングをロッカーに入れ、そのロッカーのキーをポストに入れておくものです。
理事会として、この改善案は数万円の事務用ロッカーを雑費で買えば出来ることから、直ぐに試行してみようとの話になりました。
ただ管理会社から、クリーニング引き継ぎサービスの委託業務契約書の中のクリーニング取次ぎサービス時間変更になり、更に共用スペースにロッカーを設置するので特別決議になるのではとの話が出ています。
数年前に自動販売機を設置する際は管理会社のアドバイスで特別決議で決議しました。

ただ、次の通常総会まで半年以上あり、改善案が数万円で実施できること、さらに実際の取次ぎ業務は従来通りの時間帯で、ロッカーを使わない方は従来通り受付にクリーニングを出せば良いので、理事会決議だけで実施してもよいのでと思います。

管理会社が言う通り、ロッカーの設置は総会決議事項で特別決議が必要なのでしょうか？

• 2019年03月17日

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大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。
具体的なクレームの内容は以下の２つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。
(1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ２枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。
→事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で３種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。
(2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。
→玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。

上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。
理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。
私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。

この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう？
ご意見を宜しくお願い致します。

• 2019年03月28日

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新任理事長の管理費不払い

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

今期最初の理事会で理事長の選任を行いましたが、立候補者が新任の理事の方しかいなかったのでその方にお願いしました。
ただかなり自分勝手な方で、例えば自分の部屋の周りの掃除が悪いとの理由で来期から業者を変えようとの提案があり、他の理事の皆様は掃除品質に問題無いとのことで反対多数で否決しました。

また管理員が理事長の意にそわない(理事長が細則を無視すると注意する等)
ので勝手に管理員の解任を管理会社に言い渡してしまいましたが、管理会社から理事会に報告があり、理事長以外の理事は管理員を高く評価していた事から、管理員解任を否決し、管理員を励ますために管理員の実績を高く評価する決議も行いました。
これらのトラブルから理事長は理事会・管理会社に強い不満を示し、以降自身の管理費等の不払いをしており大変困っています。

理事会では管理会社から管理費等の未払いとその対応について説明がありますが、理事長が説明を途中で打ち切らせます。
利害関係者なので退席するよう意見しても理事長自身が当事者であるとの理由で自身の正当性を主張されております。

まるで、モンスタークレーマーが理事長になったようで理事会が機能不全に陥っている状況ですが、誰も後任の理事長に立候補する意思を持った方がおりませんことから理事長の解任決議案を出す事もできません。

この様なケースはどの様に対応すれば良ろしいのでしょうか。

• 2019年10月24日

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国税庁は談合リベートを知ってる？

• マンションタイプ :
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• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか？」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。

記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。

おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。

だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか？

見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

• 2019年04月03日

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