議決権行使書の余事記載の取り扱いについて

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

　議決権行使書に議案に対する質問、反対意見等の添付資料があった場合
総会（議長）対応について質問します。

　1）無視する（賛否のみカウント）
　2）出席者と同様の扱いで、質問として紹介する（紹介の範囲は議長の判断）
　3）議事録への反映は、出席者と同様に扱う又は反映不要と考えるか？
　4）本人への回答の要否はどうすれば？
以上

• 2018年11月28日

• 20 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

３，４年後の改修工事の費用と作業員の確保について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

大阪府の２４０戸の中古マンションの住民です。改修工事が２０２２年に予定されています。ここ数年の足場の費用や人件費の上昇のため、工事費用が大きくふくらんでいます。そこに、万博が開催されることになり、会場の建設とさらにカジノ関連の設備建設と、工事が目白押しになると予想されます。さて、その場合、これまでも改修作業員が建設現場に流れて行ってるのに、その傾向が拍車をかけるのではないかと予想しています。作業員の確保や工事の質の確保が難しくなるような気がします。２０２２年頃に、実際にそのような状況になるでしょうか？また、工事費も現状より１割ほど上昇するのではないかと思うのですが、いかかがでしょうか？
改修工事２０２１年に前倒しした場合、それほど工事費用も上昇していなくて、作業員も確保できるでしょうか？もちろん、先のことなのでわからないと言えばわかりませんが、おおよその予想でいいので意見を頂きたいと思います。

• 2018年11月27日

• 33 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事会ルールに所有者が苦しんでいます

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築45年 290居室、理事会役員＋監事が数十年固定メンバで自主管理しています。
総会を平日に開催し、欠席者は”議長一任”（議決権行使なし）の白紙委任状で、常に理事会リードで承認です。
常に理事会リードなので、
・工事承認でも長期も短期も修繕計画書なし
・収支決算において残高証明、通帳コピーなどなし
すべての合議が口頭説明だけ、という総会です。

加えて、規約にある”区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”（原文のまま）を利用して組合員に知らせることなくルールをつくり施行しています。
以下は口頭説明も書面通達もありません。

・賃貸/売却ともに候補者は入居前に理事会が面談し可否を決める
・賃貸/売却で仲介する業者を制限（業者指定はしないが、所有者が依頼した業者を追い返すことがある。大手含め40社以上が出入り禁止）
・売却においてオーナーチェンジ/業者買取を禁止
・転居は日/祝日禁止。夕方5時までとし、時間内に終わらない場合は日を改めて転居する。この場合、転居に要した日数分、転居費用を支払う
・親族といえども8日以上連泊する場合は入退室の転居費用を払う
・事前に申告のない訪問客は入館禁止
・事前に搬入届のない配達は入館禁止
・修繕見積もりなど所有者が依頼した業者を”認めた業者でない”と追い返す
・デイケア(介護)含む外部業者は日/祝日利用禁止。利用は夕方5時まで。
・セカンドハウスなど一時利用が目的の所有者は夜間オートロックキー所持の権利はない
・一部の非常用の外階段は常時施錠。利用禁止。

防犯監視を理由に館内いたるところに監視カメラを設置し、住民の生活を細かくチェックしています。住民が執行部に異議申し立てなどすると ”家族じゃない「男」が出入りしている” などと総会で追及してきます。

これらは”管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”なのでしょうか？

• 2018年11月27日

• 33 得した
• 5 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

エントランスの利用について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて投稿致します。

一年を通してマンションのエントランスには何も置いていないのですが、門松やクリスマスツリーなど、季節に合わせた装飾を施したらどうか？という意見があり検討したところ、季節行事に留まらず、季節ごとのフラワーアレンジメントや常設の水槽、近くの美術大学からの作品のレンタル等、様々な意見が出ました。

個人的に発表の場を求める人が多ければ企画画廊などは非常に良いと考えているのですが、皆様のマンションで、同じような試みをされているところはありますでしょうか？

別のマンションでは、捨てる本をエントランスにある指定の本棚に寄付し、誰でも持って行っていい運用をしておりました。

「うちのマンションはこんな事をしているよ」など、エントランスの利用方法について、何かありましたら（また、こうやってみたけれど、ここが問題だったなど）ご教示願いたいと思っておりますので、よろしく お願い致します。

• 2018年11月25日

• 30 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

「棟別」廃止で管理費が変わる？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築１７年と１５年の棟をつないだマンションの理事長です。マンションは見た目は単棟型にしか見えませんが、規約上は棟別総会も開けて、全体は「団地」と表現されます。会計上も修繕積立金が棟別に分かれています。
しかし住民に「棟別」の意識は無く、初の大規模改修を迎える今、私は規約上も会計上も「棟別」を廃止し、一本化を行おうと決意しました。「宇宙船〇〇号」乗り組み員として全員がひとつの運命共同体としてまとまる方が、より団結力も強くなるでしょう。
ところが、コンサル社の優秀な社員に「現在の管理費は棟別に計算されており、単棟扱いに変えるなら管理費の再計算で、管理費のアップの可能性もある」と指摘されました。当マンションの現行の規約も標準管理規約も、ともに「管理費の額については、区分所有者の共用部分の共用持ち分に応じて算出するものとする」と定めています。確かに、単棟型扱いなら共用持ち分が変わります。
「うーーーむ」と腕を組んでおります。管理費アップになるなら特別決議が通る訳がありません。管理費の額は今のままで、規約を変えるにはどうしたらいいのでしょう？

• 2018年11月22日

• 24 得した
• 4 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社の役目

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

• 2018年11月21日

• 66 得した
• 11 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理委託契約の更新の説明

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理委託契約を12月に更新します。2年前は総会の前に重要事項説明があり、総会後に言われるがまま、契約書に押印しました。
重要事項説明書と契約書とは違うのは解っています。
皆さまは契約書の説明を面談で聞いてから契約を交わしておられるのでしょうか？総会の前に時間を取るべきでしょうか？

• 2018年11月18日

• 28 得した
• 4 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

特別決議が必要でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

現在、大規模修繕工事について検討中です。
当マンションのタイルが結構浮きが多いことが調査の結果わかっています（特に低層階部分）。タイルを生かした修繕方法も当然検討していますが、いろいろ調べていくとタイルを撤去し、塗装に変更する修繕方法も視野に入れたいと思うようになりました。
タイル張りのマンション外観が、たとえ一部分の範囲であったとしても塗装仕様に変更するとなると、総会で特別決議をする必要があるでしょうか？

• 2018年11月18日

• 17 得した
• 2 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

機械式駐車場地下の排水ポンプ

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

排水ポンプの耐用年数は５年なのでと、取替工事の予算取りの提案しています。５年とは！？そんな物でしょうか？
機械式駐車場地下ピット内に設置される排水ポンプです。
車両浸水を防ぐ重要な機器と煽っています。

• 2018年11月18日

• 56 得した
• 7 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理委託契約書の変更内容について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理委託契約の更新と12月に総会があります。又、築11年で大規模修繕の話も出ています。
契約内容の変更の素案を出して来ました。
項目-基幹事務に 「本マンション(専有部分を除く)の維持又は修繕に関する企画、又は実施の調整業務のうち、長期修繕計画の見直し等業務の一部」
を追加して来ました。
意味不明でもありますが、既存では

基幹事務 - 区分(3) 本マンション(専有部分を除く)の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整 --
業務内容 「管理組合の長期修繕計画の見直し等」
となっています。

一部 を追加してるようです。管理会社主体になるのか？、免責ということか？、このような、項目必要でしょうか？
よろしくお願いします。

• 2018年11月18日

• 13 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

エレベーターリニューアル　業者選定に絡む管理会社の関与

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築約30年の４０戸ほどの分譲マンション（鉄筋）のエレベータリニューアルについて、理事会で約１年近く話し合っています。管理会社がかなり強制的に、現在使用しているメーカーでのリニューアルを強行に推し進めている状況です。
理事会で複数の見積もりを取ることを提案しても、利害関係のためかどうかは分かりませんが、管理会社寄りの理事長と数名の役員が阻止しようとします。
最近は、プロジェクトチームを立ち上げると言い出し、管理会社に有利な理事長と特定の人間だけで行う考えのようです。本来、エレベーリニューアルは法令に準拠したものであり、プロジェクトではないと考えます。
このような横暴を阻止する方法はないのでしょうか？
さらに、理事会の副理事長である私の友人は、このプロジェクトでは突然、理事に変更され、誓約書（業務上の秘密を意図的に漏洩した場合、懲戒解雇あるいは不正競争防止法違反（３年以下の懲役または３００万円以下の罰金）、窃盗罪（刑法２３５条ー１０年以下の懲役）、業務上横領罪、背任罪（刑法２４７条）.......
などとして刑事罰の対象となることもあります））に署名するよう要求されています。誓約書の内容は的外れですが、脅し（ハラストメント）に値すると思われます。どなたか、このような管理会社の横暴なやり方に対処するにはどうすればよろしいでしょうか？

• 2018年11月17日

• 29 得した
• 5 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

規約本文or細則

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションでは標準管理規約を少し手直ししただけの管理規約を使っています。
役員の報酬については「役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。」
という条文がありますが、「別に定めるところ」がないため、報酬なし、活動費は自腹、という状態です。理事会で、これでは活発な活動ができない、という声があがり、まず管理規約の見直し案を作成することにしました。
理事がそれぞれ案を作成し持ち寄ったのですが、形式が真っ二つに割れています。一つ目は、規約本文にはまったく手を入れず、役員報酬支払細則等を作成するパターン、二つ目は、規約の本文に金額等を直接書き込むパターンです。
一般的にはどちらなのでしょうか。
また、それぞれのメリット、デメリットがあれば教えて下さい。

• 2018年11月17日

• 40 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

消費税率変更予定と予算金額について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会に予算案を上程する場合の質問です。
消費税率を変更する方向でも、実施の時期が確定していないような場合、変更前の税率で予算案を出すべきでしょうか？

実際にそのような問題に直面しているわけではなく、向学のために質問させて頂きました。消費税が５％から８％になった時には早い段階で実施の時期が確定していたのか、戸惑いは無かったと記憶しております。

• 2018年11月16日

• 16 得した
• 3 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

インターホンについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

インターホンの改修をするに当たり、どこまでが共用部分で、どこからが専有部分になるのか疑問に思いました。
インターホンの線は共用部分になると思いますし、玄関の外についているインターホンも共用部分なのでしょう。
部屋の中のインターホンは専有部分なのでしょうか。
そうすると管理組合は外のインターホンまでの改修になるのでしょうか。
部屋の中のインターホンまで変える場合には各自の負担になるのでしょうか。
時々、自分で変えてしまっている方のことも聞きます。
というと、特に全体で変えなくてもいいのでしょうか。
部屋の中のインターホンが故障したときにはどちらの負担になるのでしょうか。
部屋の中のインターホンは、共用部分で専用使用権があるということなのでしょうか。

• 2018年11月14日

• 35 得した
• 5 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理委託費の削減につきまして。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

みなさま。
大変お世話になっております。現在、３５世帯、１１年目の理事長をしています。
管理会社に管理委託費の削減をお願いしたところ、管理員業務を廃止して、
清掃員にしてはどうか？という提案がなされました。。。

みなさま、どう思われますか？ご感想をお伺いしたく投稿させて
いただきました。
宜しくお願い致します！m(_ _)m

• 2018年11月14日

• 54 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

留守管理人とは？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

20数年前に分譲元が作成した当マンション規約・細則中に、「留守管理人」という言葉が、出てきます。例えば、駐車場細則などに、『（駐車場を使用することができる）使用者は、組合員又は”留守管理人”とその同居の家族とする。・・・・』と記載され、他の箇所にもしばしば”留守管理人”という言葉が出てきます。留守管理人＝賃借人 とは違うような記載方法です。
この単語の定義について、ネットその他で調べてみたのですが、定義が明確になされた解説がありません。法律用語でもないような気がします。
どなたかお詳しい方で、”留守管理人”の定義とその根拠について、判れば、お教え願えないでしょうか？規約・細則を改定する際に、これの取り扱いに苦慮しておりますので。

• 2018年11月13日

• 22 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

共用部分に自動販売機設置は普通決議or特別決議

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

いつもお世話になっております。
分からないことだらけでいつも助かっています。

共用部分の変更は総会の決議が必須ですが、
普通決議と特別決議の違いを教えて下さい。

「形状又は効用の著しい変更」特別決議、
「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」は普通決議なのですが、

共用部分に自動販売機を設置する場合は、
普通決議と特別決議どちらに当たりますか。
どういう変更が普通で、どういう変更が特別かが分かりにくいです。
何で区別したら良いですか。

• 2018年11月12日

• 27 得した
• 5 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

報告書改ざんされたかも

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築11年の理事です。
建物点検報告書を何回か管理員の管理の元、貸し出し閲覧しています。2015年版かで指摘番号の部分の写真がないと指摘して、フロントが忘失を認め写真入り頁を提出しました。未だ差し込まずにいました。(それが、6月位の事。施工不良の交渉事項でした。)
近日、貸し出し閲覧した所、その指摘番号部分自体がありません。1階部分だったのですが、桁番号が全く違っていました。おかしい！！です。何年版かは不確かですが、10年分、合う所がありません。この部分はすり替え証明できますが、初期の部分もすり替えられていたら、解りません。
報告書は管理室に格納しているのに、書き換えられては、元も子もありません。どのように、訴えて行けば良いでしょうか？
原本を提出させる事できるでしょうか？よろしくお願いします。
疑ってかからないといけないのは、全くストレスです。

• 2018年11月12日

• 6 得した
• 2 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理規約読みましたら

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

　生まれて初めてマンションの理事になり、勉強の為管理規約を読みました。私のマンションでは、総会の議事の所で「総会の議事は、議長を除く出席組合員の総数及び議決権総数の各過半数で決し、可否同数の場合は、議長の決するところによる。」とありました。
　議長には理事長がなっていますが、理事長票は賛成票で1票と思っていました。「議長を除く」と規約で決めれば、うちのマンションみたいな決議の仕方は、認められるのでしょうか？

• 2018年11月09日

• 12 得した
• 2 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理者と理事長の関係

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理者を置くと理事長の任務が、どう変わるのか？管理者が全体を進めるのか、理事長は単なる役員会だけのトップなのか？

• 2018年11月09日

• 34 得した
• 6 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

監視カメラの確認

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

子どもがゲーム機を無くしてしまったというお宅が「誰かが盗んだ」と怒っていて監視カメラを見せるように要求してきています。管理人さんにお願いしたら拒まれたと更に怒ってしまいました。
特に運用方法が決められている訳ではないのですが、これは管理人さんとしてできないと伝えたことは間違いではありませんよね？
理事会に管理人さんから説明してほしいと言われているのですが、どのように説明するのがよいのでしょうか？
お知恵をお貸しください。

• 2017年03月09日

• 49 得した
• 4 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

無料相談について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか？
やはり、有料の先生に依頼すべきですか？
もめているので弁護士の先生ですか？

• 2016年05月16日

• 49 得した
• 4 の回答
• 4 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

総会の委任状について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

• 2016年05月25日

• 48 得した
• 3 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理員の怠慢

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは？と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか？

• 2016年06月08日

• 48 得した
• 5 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

行政処分について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

いつもアドバイスありがとうございます。

当マンションの管理会社が行政処分を受けました。
そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員（区分所有者）には知らせる必要はないのでしょうか？
管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会（管理組合）のみに知らせればよいとの解釈ですか？

• 2019年01月08日

• 48 得した
• 6 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

賃借人の駐車場利用料の未収金

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

管理会社が賃借人（数十人）の借りている駐車場利用料金を請求せずに１年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず（管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明）に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか？

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

• 2017年03月09日

• 48 得した
• 3 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

外国人住民の騒音について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

直上階の住民からの四六時中の騒音に振り回され、安眠妨害されて通院するぐらいの影響が出ています。区分所有者は、外国人男性と日本人女性となっており、管理組合には、入居当初から『女性が暫く戻らない為、当面の間は男性の1人暮らしである、また男性が出張が多く家を空ける事が多い』という事になっていましたが、実際には、所有者の女性とは別人の女性と同居して、その他の外国人男性の3人で暫く住んでいました。そして、男性が出張に行っている様子は全くありませんでした。むしろ、自転車などでいつも何かを運んでいました。

その後、暫くしてから徐々に外国人男性が増え始めると同時に（計5人ぐらい）、家の中で何かの作業をしている様で、あちこちの部屋の上から『ドスンドスン』『ゴトゴト』『ズルズル』といった騒音が頻繁にして、とてもゆっくり眠れない状況に耐えられなくなりました。どうやら、彼等の目的はこの部屋を『仕事場』にする目的だった様です。ただ、この騒音に関しては、周りの方々にはあまり響かないような籠もった音の様です。

管理事務所（受付）に苦情を言ったところ、全くと言って良いほど、相手にして貰えず、『家を空ける事が多いと聞いている』『お宅だけの話でしょう』『上の人から間に入るなと言われている』『そんな事忙しくてやってられない』などと言った事を言われて、突っぱねられてしまいました。

どう考えても、納得出来ず、自治会の方々にお話をして、改善するようにとの文書を発送して頂きましたが、全く一向に変りなく、益々かくれて作業の量を増やして、騒音も酷くなっています。その後、自治会経由から、口頭で管理事務所から注意はして頂きましたが、直上階の民からは『そんな事はやっていない』『PCの仕事をしているか音は出ない』『出張に行っていた』と口実を言われただけで、何一つ改善しません。

そして、入居から１年を過ぎた頃に、突然以前住んでいた女性と男性が入れ替わったりしていますが、家の中で聞こえて来る騒音は、全くと変わらず同じ事をやっているとしか思えませんし、とても家族で住んでいる様子がありません。

このような場合、どうしたら良いのでしょうか？騒音の経験者の方々、専門知識の方からの良きアドバイスをお願い致します。

• 2018年11月01日

• 47 得した
• 8 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事長の暴走・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
（今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。）
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね？
皆様のお知恵をお貸しください。

• 2016年09月21日

• 47 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

駐車場使用料の会計について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは駐車場使用料の8割，自転車置場及びバイク置場の使用料の全てを管理費に計上しているため，年間の管理費収入の約2割をこれら3つの使用料に頼っている計算になります。そのため，毎年度数百万円の管理費を翌年度の管理費に繰り越しており，修繕積立金に繰り入れることもしていません。当マンションは機械式駐車場で今後維持費や交換に多額の費用がかかります。また，自転車置場もラック式なので同様にいづれ交換や修理が必要になります。たしかに管理費は充実しているように見えますが，長期修繕計画では今後，大幅な修繕積立金の値上げも計画されています。現状を把握するためにも管理費と修繕積立金は明確に区分経理をする必要があると考え，これら3つの使用料はすべて修繕積立金に計上すべきと考えますがいかがでしょうか？

• 2016年05月14日

• 47 得した
• 4 の回答
• 4 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

「工事完了祝賀会等費用」を一般会計から支出することの適否等

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私が居住しているマンションでは、「大規模修繕工事が施工業者の高度な技術力を以て素晴らしい出来上がりとなった」として、同工事終了後管理組合側15名(役員、大規模修繕工事専門委員会委員)と施工業者６名(会長等)との間で「工事完了祝賀会」を行い、その費用21,000円（祝賀会費用71,000円のうち業者側から50,000円の寄贈あり)及び上記業者側に贈呈した感謝状作成費用及び額縁購入代金23,000円、記念品購入代金45,000円の合計89,000円を理事会の議決により一般会計の「雑費」から支出しています。私としては、このような支出は、手続的には本来総会での当該支出の予算議決に基づくべきもので、「管理規約」上も議決権限のない理事会決議を根拠とした不適切な支出と考えています。そして、実体的には、管理組合側15名のみが参加する祝賀会費用をマンションオーナー（区分所有者）280名全員から強制徴収する管理費を充てることは適切ではなく、本来祝賀会参加費用は参加者の自己負担とすべきものと考えます。さらに、祝賀会費用71,000円の７割以上に当たる50,000円を業者から寄贈された金銭で賄われている点は、管理組合側が業者から利益供与を受けている。すなわち、管理組合側が業者側の金銭的負担により飲食をさせてもらっている部分（業者側におごってもらっている部分）があり、 これは本来契約の当事者として対等であるべき管理組合と工事業者の適正な関係を損ねるものであり、客観的には管理組合と業者との癒着が疑われるものと考えています。私の検討結果は以上のとおりですが、本来上記事案についてはどのように考えればよろしいでしょうか。また、私の考えの誤りや不相当な部分等があれば、ご教示をよろしくお願い致します。

• 2018年07月21日

• 46 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事会の決定に透明性がないときの住民としてのアクション

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当方区分所有のマンションで理事会が管理会社変更を総会に提案しようとしています。押しの強い理事長のほぼ一存で、自分と関係のある会社を十分な検討もなしに、管理費が安くなるという理由一点から提案するとのことです。通常、管理組合の変更といった重要事項を検討する場合、住民の意向をアンケート等で調査したり、然るべき他の業者との比較を公開して周知するなど、透明性が確保される必要があると常識的には思いますが、そういったことはこれまでなされず、理事会議事録を見てもほとんどプロセスがわかりません。このような状況で区分所有者にできることには、どんなことがありますでしょうか？ ちなみに、住民には無関心層が多く、このままいけばおそらくは総会で可決されると思います。

• 2018年08月21日

• 46 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

もうすぐ築20年を迎えようとしているマンションに住んでいます（輪番制で今期理事をしています）。

築15年を過ぎると毎年のように保険料が上がるので、最長5年間の掛け捨て保険（地震保険なし）に加入したほうが良いとの管理会社のアドバイスに従い、現在加入中です。来年には5年間の保険期限が到来します。

あるマンション管理士さんのブログを読んだのですが、「築20年以上や築25年以上については、更新は引き受けるものの、新規の保険については引き受けしない保険会社が出てきた」とか、「水漏れ事故の取り扱いが多い個人賠償責任保険を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる」とか書かれていました。

そうすると、今後時間の経過とともに、理事会で保険会社を何社か比較検討し、条件が良く、安い料金を提示した保険会社へ発注する、といったことができなくなる（更新する以外選択肢がなく、いま加入している保険会社のいわれるがまま？）のでしょうか？

• 2016年07月11日

• 45 得した
• 4 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

盲導犬は「ペット」なのか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私の知人のマンションの出来事です。
そのマンションには盲導犬の助けを借りて生活している人がいるそうです。
そしてペットは禁止されています。
大多数の住民は盲導犬に対してとやかく言う人はいないそうですが、
ある人が「盲導犬は犬でありペットである。エレベーター内で臭いは残るし正しく躾けられているのかもわからん。何よりペットは禁止だ。」と突っかかるそうです。
その度に知人や他の住民がなだめているとのことです。
個人的にこの人の発言には問題があり咎められてもおかしくないと思いますが、
①盲導犬や聴導犬といった人間の生活を支えてくれる生き物も「ペット」と扱われるのか
②このように突っかかる人に対しての対処法はないものなのか

アドバイザーの皆様の過去の事例などございましたらお聞かせ願いますでしょうか。
不自由な生活をしているのに更に責められるのはかわいそうだから何とかしたいと知人からの相談を受けております。

• 2016年06月22日

• 45 得した
• 4 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社による、見積提案について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

• 2016年05月30日

• 45 得した
• 4 の回答
• 4 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

区分所有法第１７条解釈

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

大型修繕工事の足場組上げが始まっています。総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが、先週末「管理組合」名でベランダ側に納まっている雨樋竪管を外壁沿いに移動という外観の意匠変更がある通知を全戸に配布されました。
添付写真は現在のものです。工事によりベランダの壁に竪管が設置されウザくなります。
この設計変更に問題ないのでしょうか。あるとしたら何でしょう。

• 2018年12月24日

• 44 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理費の値下げ交渉

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では１戸当たりの平均が２万１千円、
管理費が１万２千円となっており、駐車場をあわせると、５万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

• 2017年03月29日

• 44 得した
• 5 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

総会の決定事項を覆せるか。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。
前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換（管理会社が元請け）が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。
管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。
・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。（総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答）
・設備は定価（約1000万円）の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。（管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答）
結局、総会では、
・工事は行う
・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。
・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。
という内容で採択されました。
その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。
・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。
・オーバーホールで故障の原因になる部品（電装関係部品やインバータも含めて）をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。
・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35～40％くらいであり、50％で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。
工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400～500万円、オーバーホールが270万円～330万円（管理会社の見積が650万円）
ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。
総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。

• 2018年10月28日

• 44 得した
• 5 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理組合の役員の任期について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

最近、ふっと疑問思った事があり、投稿させて頂きました。
築３６年の１０００戸超の集合住宅の管理組合です。歴代の管理組合役員の名簿を見ていたところ、３０年以上いつも同じようなメンバーの方が役員に就かれている様で、何年かに交代でまた別の役職についています。１番長い方で、１４年間も同じ役職に就いておられたのには驚きました。
今後、こういった状況を続けて行くと、同じような考え方ばかりが先行して、発展しないのではないか？との疑問を持ちました。
こういった状況は、好ましい状況なのでしょうか？皆様のところはどうでしょうか？宜しくお願い致します。

• 2018年11月03日

• 44 得した
• 8 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

クレーマー対策

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

約１０年になる管理組合です。いろんな取組により、近隣のマンションと比較した中でも組合の運営（修繕積立金等　資金的な）はかなりいい状況です。
理事会はオープンで誰でも参加ＯＫとなっているのですが、ここ２年でいわゆるクレーマーが理事運営に理由もなくクレームを言ってきます。議論ではなく、言い方も恫喝や暴言で聞くに堪えません。
女性理事にも当然暴言や怒鳴りつけたりと枚挙にいとまがありません。先日も女性理事が足が震えていると怖がっている状況でした。
このクレーマーが理事に立候補してきたため、今後の理事のなり手がなくなることと、組合の運営の先行きが心配でなりません。総会も近いこともあり、どこのマンションでもありそうな事案ではないかと思いますが、度を越しているため、対応に苦慮しています。良い対処事案があれば教えてもらいたく相談しました。

• 2018年05月01日

• 44 得した
• 7 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、１世帯に２台までしか割り当てがありません。子供が２人いて私たち夫婦で４台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。

そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は１８０ｃｍと広く、自転車のハンドル幅を図っても５８ｃｍ程度なので、自転車を置いても有効幅で１２０ｃｍ以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。

現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。

駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか？つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか？あるいは建築基準法上で問題なのか？教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか？などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。

先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

• 2016年09月13日

• 44 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答