みんなの管理組合

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大規模修繕工事

バルコニーの私物移動について

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建物の維持管理

LED化について

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その他

インターネットどっちがお得?

8

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    質問

管理組合の運営

管理規約

管理規約を守らない居住者の対応策

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    質問

大規模修繕工事

良くないコンサルの事例が出ている本・雑誌を教えてください。

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管理規約

住まいのトラブル

来客用駐車場の長時間使用について

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建物の維持管理

植栽の変更は、総会決議ですか?

8

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建物の維持管理

「ドアの戸当たり」は誰が直すのか

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管理組合の会計

その他

携帯電話基地局アンテナ収入にかかる税金

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管理規約

暴力団等の排除規定について

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    質問

建物の維持管理

マンション保険のことを検討しているのですが…

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管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理について基本的な質問です。

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大規模修繕工事

大規模修繕工事について

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管理組合の運営

総会の議題について

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管理組合の運営

理事が引っ越しの為欠員

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住まいのトラブル

非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

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建物の維持管理

ガス感知器は専有部、共用部どちらですか?

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建物の維持管理

管理会社による、見積提案について

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住まいのトラブル

マンション内の落とし物

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管理業の委託

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

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大規模修繕工事

建物の維持管理

受水槽の更新

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    質問

管理組合の会計

修繕積立金の運用方法

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住まいのトラブル

マンションの保険

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管理組合の運営

防災訓練

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住まいのトラブル

その他

駐車場料金の請求について

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住まいのトラブル

少額訴訟という手続について

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管理組合の会計

賃借人の駐車場利用料の未収金

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その他

カメムシの大量発生

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管理組合の運営

管理規約

アルコーブの利用の制限について

9

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    質問

その他

植栽にチャドクガが発生

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大規模修繕の見積書

大規模修繕工事

管理業の委託

大手管理会社と契約をしているマンションです。
数年前の大規模修繕の際、2つの業者からの見積書が提出されました。
ひとつは管理会社の親会社傘下の子会社によるもの、
もうひとつは、マンション施工会社傘下の子会社によるもの。
つまり管理会社と施工会社の100%兄弟会社2社のみです。

素人が見ても、二社の内容やコストがあまりにも似通っており、
最初から出来レース、あるいは談合されたとしか思えないフシが
おおいにありました。管理会社に、本来の「競合」の意味に沿って
見積書を提出させる具体的な方法を教えてください。

40年マンションにオートロックを導入する問題

その他

居住者も高齢化しています。
オートロックの設置の提案があります。
反対も多いのですが、賛成も多い感じがします。
不便になる人(住人の一部および出入りする業者など)が増えるのは分ってます。
しかし、「安心安全」の名のもとに賛成が多い気がしております。
設置費用は1戸当たり3万円程度ですが、この程度で安心は買えるとは思っていません。
維持費もメンテナンス費用もかかり、おまけに不便になる可能性が大きい。
私はオートロック後付けに反対の立場です。がどのように説明すれば理解いただけるか大変難しく感じております。想像力の差が大きな問題のような気がしています。
毎日気が付いたことをメモしますが、説明・理解を得られそうな案がまとまりません。しかし、何か行動が必要と感じております。
オートロックを止められたマンションがあると、「みんなの管理組合」で読みました。我がマンションもそのようになる気がしてなりません。
しかし、オートロックを導入してからは、「不満はあっても」なかなか口に出せず、住人も出入り業者も辛抱して生活することになると想像しています。これは大変まずいです。説明不足ですが、問題を書ききれません。
オートロックの説明をするのに、管理会社のフロントマンが熱心すぎるのも問題と感じてます。
何かお気づきのアドバスあればお願いします。

一部共用部から全体共用部への用途変更

建物の維持管理

管理組合の運営

わゆる下駄ばきマンションです。

商業棟(地下1階~2階)の上の一部分に住宅棟(3階~2階)がある形状です。
商業棟1階のいち部分のフラット床の上に植栽がほどこされていました。
植栽下の店舗部分に水漏れが起こり、商業部会ではこの植栽を取り除き屋根に
用途変更する特別決議を行いました。

<これまで>
●植栽 商業部会の一部共用部 

<今回>
●屋根に用途変更 商業部会と住戸部会の共用部
 ※変更は商業部会のみで採決

躯体の屋根は住戸と商業の共用となるわけですが、この場合、住戸部会の総会
決議は不要ですか?

屋根へ変更に伴う防水施工費用の請求が、住戸部会に持分割でなされていますが
支払って問題ないでしょうか?

管理組合の会計基準

管理組合の会計

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

管理組合の会計

管理規約

以前質問した案件の続きになります。
管理規約の「敷地および共用部分の第三者の使用」の項に「電気室 東京電力株式会社」の記載があるので、この条項だけだと他の会社に切り替える場合は管理規約改訂が必要というのは理解できますが、今一度管理規約を読み返すと、電気室 東京電力株式会社、の記載がある次の項に、「前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地および共用部分等(駐車場および専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。」
と記載があります。この「第三者」が新電力会社の使用を認める(総会の通常決議マター)という解釈は出来ないでしょうか。

管理組合の理事長宅の修理費用

管理組合の会計

管理規約

管理組合の理事長宅で雨漏りがしたそうです。10年前の大規模改修工事では
屋根工事を行っていないため保険対応ができないとのこと。
管理会社からの見積もりでは、天井の漏水跡の補修工事に30万、
床フローリングに60万円でした。(屋根の漏水工事は数万円程度です。)
その際、理事長は「自分の知り合いの工事業者に仕事をさせたら、」
同額でランクアップの工事が可能。管理会社施工ではなく自分でランクアップ工事を
するので見積もりと同額の費用(合計90万)を自分に支払え」と申し入れて、
管理組合が了承し、支払いました。
組合員としては納得がいきません。管理組合の判断は業務違反にあたりませんか?
具体的な条文とかありましたら教えてください。
今後、どのように対処すればいいでしょうか。

インターホンの取り替え

建物の維持管理

管理組合の運営

管理組合から、インターホンの全戸取り替えをするにあたり、アンケートが来ました。
2機種の提案があり、機械そのものも含め総取り替え費用に、約600万円の差があります。

その結果約2000万円の、各部屋からリモートコントロールできる高価な機種に
決定されたという理事会報告がきましたが、区分所有者へのアンケートの結果や、その機種が選ばれた理由は何ひとつ書いてありません。

<質問1>
区分所有者にきちんと説明されていないことを理由に、このインターホン設置を一時止めることはできるでしょうか。(管理会社からは瞬時に一連の作業工程表が提出され、工事希望日を提出するよう催促されています。)アンケートによると、135世帯のうち現在のインターホンに不具合があったのは、たったの20世帯。取り替えの必要性自体に疑問がありますが、「メーカーの修理のパーツが無くなったから」というのが管理会社の大義名分です。

しかもアンケートによると、20世帯かしか問題がなかったのに、この取り替え決議後に、マンション正面玄関や我が家のインターホンにひどいノイズが突然入るようになり、いわば「取り替えなければならない状態」になったのは、自然のなりゆきなのか、それとも人為的な操作なのか、評判の悪い大手有名管理会社なので、大きな不信感を持っています。

<質問2>
総工費を戸数で割った単純計算ですと、1戸あたり約15万円になりますが、このマンションの造りは決して高級クラスではなく(アパートに毛の生えたレベル、但し立地条件はとても良い)、現在使われているインターホンはモニター画面無し。当マンション入り口にはセキュリティーカメラもあり、また各ドアには覗き窓もあります。突然こんな「建物に不相応な」インターホンに取り替えるのは、修繕積立金が高すぎるということではないでしょうか。修繕積立金が高くて、お金が有り余っているから、ディベート体質で有名な管理会社にこのような「過剰投資」をされてしまうのではないでしょうか。

管理会社には、お金が余っているからではなく、建物に合った投資をしてもらいたいのです。これから所有者が抗議できる手段があったら教えてください。





管理人に建物点検を任せてよいのか?

建物の維持管理

マンションの理事を務めて1年目です。
管理委託契約には建物などの点検業務があり、毎年1回の点検が義務付けられていることになっています。
理事会で、建物の点検は誰がやっているのかと聞くと、管理会社は管理人が巡回して目視点検していますと答えました。

事業者が点検したところ、屋上のシートのヒビが見つかった、雨漏れがありそうです、という報告書が理事会に出されました
管理会社は、事業者が補修工事します、というので、理事として立ち会いました。
立会の際に私が見たところ、パラペットタイルの白華現象がたくさん見つかりました。
これは、以前、理事会に提出された報告書には、2枚の写真がありましたが、私が見たところ、実は、10か所以上も白華現象がありました。
他にも、タイルのヘアークラックが数箇所にありました。

点検は誰がしていますかと理事会で聞きました。
毎月、管理人が屋上に上がって見ています、と言うのです。
しかし、管理人の報告では、ヒビがある等の報告はないとのことでした。
資格が無い管理人に点検を任せて大丈夫なのか、資格のある人に点検してもらうべきでは、と言うと、管理会社は黙っていました。
管理人は、どこをどう見たらよいのか、管理会社からは何も言われてないこともわかりました。
こういう場合、管理委託契約が正しく履行されていないとして、まずは、建物点検の再履行を文書で通告してもよいでしょうか?
よろしくお願いします。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

地下ピットにある排水ポンプについて

建物の維持管理

その他

埼玉の築20年のマンションです。
地下水が出やすい土地柄で、新築の時から大雨が降ると警報(排水の)が鳴って、管理会社が夜に来たりしていました。
築8年目に私達が理事の時に管理会社を変えて今に至っています。

管理会社が変わった当初、機械設備警備契約を確かにしていて、やはり大雨の時には提携している警備会社が駆けつけてくれたりしたのですが、ある時から警報があまり鳴らなくなりました。(当時は、警報があまりにも鳴るので警報が鳴る水位を上げた、と聞いた)
(警報水位を上げたらそもそも警報にならないだろうに、と思っていた)

その後、そもそも2つ付いている排水ポンプでは間に合わない事が多くなったため(と聞いている)、手動のポンプを別に購入して、大雨になりそうな時は管理人があらかじめそれを建物内のピット入り口に差し込んで帰るか、もっと急な事態の時は理事長やピット入り口近くの住人が(夜中でも)それを設置して水が溢れないようにする、という事が常態化するようになりました。

しかしながら、そもそも何かあっても住民が安心していられるようにしてくれるのが「管理」じゃないのか。昔は警報が鳴って管理会社警備会社が来ていたではないか。。と、ずっと疑問に思っていたことを今回再び理事になったのを機会に
「昔、警備会社さんと契約していてよく来てくれてたよね?今、あの契約どうなっているの?契約書ある?」と管理人に聞きました。すると管理人には
「どこを探してもこれしか契約書ないですよ」と、会社が変わった最初の5年間平成16年から平成20年までの終わった「機械警備業務請負契約書」を出してきました。

「火災異常」「満減水異常」「非常通報異常」「ガス異常」全て
平成21年から平成29年の今までは契約していないことが発覚しました。
では、管理会社との管理委託契約の金額はその分(月額2万)安くなっているのか?
調べました。金額は変わっていません。
もう一つ
昔、地下ピットに入ったときに写した写真にはあるコード類が今、ありません。
新築時から設置してあったものです。
これが満水警報装置ではないかと思います。今の管理会社が勝手に撤去したと思っています。
こんな事許されるのでしょうか。
何からどう交渉するべきか、教えて頂きたく
どうぞよろしくお願いいたします。

バルコニーの点検

建物の維持管理

はじめまして。
 管理組合の理事になりまして、管理委託契約の解釈について、管理会社の説明に納得がいかないことがあり、教えていただきたいことがあります。
 管理会社は管理対象部分の目視点検をすること、と契約書に書いてあります。建物は1回/年です。
目視点検の対象には、建物では屋上、廊下、外壁などが対象として書いてあり、「床・天井」も書いてあります。各所有者のバルコニーがありますが、これは、「床」に含まれるのではないでしょうか?
 管理会社に理事会で「床」にバルコニーが含まれるから、毎年点検してください、と聞いたところ、「バルコニーは床ではありません。床と書いてあるのは、エントランスなどの床です。バルコニーに行くには各室内を通るので、点検はしません。大規模修繕の場合は、足場を組んでバルコニーを修繕しますが。」と回答されました。
 何度聞いても、同じことしか言いませんが、管理会社の言う通りなのでしょうか? つまり、バルコニーの目視点検は、してもらえないのでしょうか。
ご指導をよろしくお願いします。

良くないコンサルの事例が出ている本・雑誌を教えてください。

大規模修繕工事

マンション大規模修繕工事を設計・監理方式としてコンサルを入れる方向で進んでいます。安い報酬金額を掲示し、施工会社からバックマージンやキックバックを受け取って出来レース(談合)を行っている。そんな、話題が耳に入ってきます。どんな手口で、やってくるのか?事例を挙げている本とか雑誌をご存じの方教えてください。よろしくお願いいたします。

大規模修繕工事コンサルタントの選定基準

大規模修繕工事

建物の維持管理

当マンションでは、大規模修繕工事を設計と施工を分離させ、設計監理者(コンサルタント)を選定するという方針になりました。

そこで、これからコンサルタントを選定しようということになっているのですが、その選定基準や選び方が難しいと考えています。

選定した方がいいコンサルんタントや、選定してはいけないコンサルタントがいると思うのですが、その基準や見極め方を教えていただきたいと思います。

よろしくお願いします。

マンション管理士のお仕事とは?

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理士のお仕事って何でしょうか?
漠然とした質問で恐縮です。
マンション管理士さんごとに特徴や売りや得意分野などあると思うのですが、一般的に、どんなことを目的に管理組合はマンション管理士さんに依頼するのか?ご教授いただきたいと思います。

区分所有者の権利と義務について

管理組合の運営

住まいのトラブル

区分所有者の権利と義務のバランスについて質問です。
規約を守らず管理費等を払わない者にも、きちんと規約を守り管理費等を払っている区分所有者と同等の権利はあるのでしょうか?

①民泊が規約違反となるマンションで特定の区分所有者により民泊ビジネスが行われ、その利用客が共用設備の宅配BOXを利用している為に、他の区分所有者の利用が圧迫されているケース

②常習的に管理費等の支払を延滞させている(3ヶ月纏めて後払いする)区分所有者が、その滞納期間中に管理会社の対応にクレームを言うケース

管理組合は「規約違反」や「管理費等未払い」を理由に共用部分の利用や権利の主張を制限することは出来ますか?
それともやはり他の区分所有者と平等に扱うべきでしょうか?

マンション竣工時に残された資材

大規模修繕工事

これから大規模修繕工事(一回目)を具体的に実施する検討に入りました。
現在、修繕委員をしております。

先日、張り切って管理員と一緒にマンション建物内や敷地を巡回しました。
誰も目につかないような場所に、物置っぽいスペースがあり、その扉の鍵を開けて初めて見ました。

そうしたところ、竣工時に使用したと思われる使い古しのペンキ、タイル、ボード、
ダンボールに入った工具類(もちろん錆びている)、軍手、脚立、よく分からない材料・建築資材などなど、15年間くらい誰も何も触っていない状態で発見されました。

これら放置されたモノは、さっさと廃棄処分すべきものと見て感じたのですが、その認識で間違っていませんでしょうか?
というのも、わざわざ誰も目につかないような場所に長年竣工時に使用したモノを保管してあり、大規模修繕工事(一回目)のときに役に立ったりするのか?とも、ふと思ったからです。よろしくお願いします。

部屋の中に入れることを拒む住人への対策は?

管理組合の運営

住まいのトラブル

築13年110戸のマンションの理事をしています。
毎年1回、雑排水管清掃を実施しているのですが、管理会社からの報告で、竣工以来一度も実施したことがない住戸が1戸あることが判明しました。

管理会社の担当者や管理員さんには、ここ数年、雑排水管清掃の日が近くなるとお手紙を入れたりして実施するように促しているようですが、まったく聞き入れてもらえません。
その特定の住戸の方は、何の事情があるのか分かりませんが、部屋の中に他人を入れることを強く拒んでいるとのことです。

理事会としても、当該住戸の方が嫌の一点張りであれば、手の施しようもないのでは…と諦めモードになっています。放っておく以外に何か良い手があればお教えください。

防火管理者を選任する仕組み

管理組合の運営

60世帯のマンションの新米理事です。
長期間に渡り、防火管理者の任を受けてくれていた方が退任となりました。
数ヶ月前に開催した通常総会時に突然「辞めます」と…。

その方は、「前からずっと辞めたかったのに次が決まらず辞められなかった。過去に「辞めたい」と理事会に申し上げていたのに何も動こうとしなかった。」というような ご主張をされておりました。

その後すぐに、後任の防火管理者を公募しましたが、誰も名乗りませんでした。
なんとなく予想はしていましたが…。
そして、理事会内で検討しようとしても、他の理事は誰一人代替案も出さないまま
下を向いて沈黙の時間が流れました。

本当に誰もいなければ、私が防火管理者を引き受けようかと思っているのですが、
ずっと引き受け続けるのもどうかなあと。
そして、これを機に住民のみんなが公平に負担するような仕組みにできないかと思うのですが、住民を巻き込んでいくような活動・経験はもちろんありません。

みなさんのマンションでは防火管理者をどうやって選び、次の人へバトンタッチしているのでしょうか?
任期はどのくらいなのでしょうか?

本人のやる気を待っていては、当マンションではだれもなり手がいないことだけは確かです。

理事のなり手がいません。会社は理事になれますか

管理組合の運営

管理規約

居住者の高齢化に伴い役員のなり手がいなくて困っています。
昨年まで理事長をしてくださっていた方も、マンションを売却して息子さんのところへ引っ越していかれました。
新しい所有者は近所の大きな会社で当マンションの何部屋かを会社名義で所有して、社宅として使っています。(引っ越してこられた社員の方に聞きました)
もちろん賃貸の方に役員はお願いできませんが、所有者である「会社」に役員をお願いできないかご相談です。
物の本によればたいていのマンションの規約は「現に居住する組合員」でないと役員になれないとあります。
幸いといっては何ですが当マンションの規約では「現に居住する」という文言がなく「区分所有者の中から選任する」ことになっています。
このような場合、会社(法人)が役員になれるのでしょうか。

「ドアの戸当たり」は誰が直すのか

建物の維持管理

久しぶりに質問します。いまだ、自主管理で頑張っています。先日の理事会で「玄関の戸当たりのゴムが傷んで開けるたびに気を使っているがこれは誰が直す?」となりました。「個人で直すと好み等で形がまちまちになるのは、みっともない」「共用部でないのか、管理組合で直すべきだ」等の意見が出ました。共用部として、管理組合で交換しても良いのでしょうか?私は、共用部として管理組合が直すべきと考えています。よろしくお願いいたします。

専有部分のリフォーム工事について相談です。

管理規約

住まいのトラブル

うちのマンションでは専有部分のリフォームの際に、管理組合に申請を出し、許
可をもらうことになっているのですが、そのルールがあいまいで、ほとんど理事
長がめくら判で許可を出しているのが実態です。

みなさんのマンションではどうされていますか?
具体的には・・・
1.ガラスが割れた
2.キッチンやユニットバスなど水回りの位置を変更したい
3.温水の床暖房を電気式に変更したい
4.IHクッキングヒーターにしたい
5.バルコニーに人工芝やデッキを置きたい
6.エアコンを増設するために配管用のスリーブをコンクリートに開けたい
7.カーペットをフローリングに変えたい
8.ピアノを弾きたいので防音室に改造したい
などなど考えればきりがないほどあると思います。

いいアイデアや検討するべきこと、注意事項があればご教授ください。
よろしくお願いします。

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

管理組合の運営

住まいのトラブル

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。

そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。

現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。

駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。

先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

理事輪番制

管理組合の運営

私の住んでいる理事は輪番制となっており、全員1年での交代です。
同じマンションの人に聞いた話では、稀に理事になったのにほとんど出席もせず何もしないような人がいるそうです。(そういう人はマンション内で挨拶しても無視されます。)
仮になんらかの理由で本人が出席できないとしたら同居人(配偶者や親等)が出席することは可能ですよね?
また、それすら行わないような家庭に対してなんらかの強制力のようなものを働かすことはできないのでしょうか?
私が理事になったときにそのような人が現れてしまうと成り立たなくなってしまいそうで不安です。

滞納問題で裁判になった時の弁護士費用を当該滞納者に請求してよいのか?

管理組合の運営

住まいのトラブル

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。今回で 3回目の質問をさせていただきます。

本マンションには、本当に悪質と言っても過言ではない長期滞納者が一人います。
督促をすると、「◯月末までに払います」と理事会宛へお手紙を書いたり、払うつもりがないのに、「払います」と都合の良いことを返事してきます。
最初はそれを真に受けていたのですが、いざ支払い期日が来ると、電話になかなか出なくなり、引き落としを確認すると結局支払われていないのでした。

何だかんだとのらりくらりとかわされながらも、数カ月前にようやく理事長が管理会社担当者と3者面談を実施できました。理事長なりに当該滞納者へ諭したり、任意売却の選択があることを伝え、その時は前向きに応じる姿勢を見せましたが、やはり効果がなく、裏切られました。あれこれ懐柔策を考え、手を尽くしました(割愛します…)が、最後通告しても1円も払おうとしません。

現在滞納額は、約170万円まで膨らみ続けています。

これ以上はもう振り回されないぞと、理事メンバー全員の総意で法的措置(訴訟)をすることを決議しました。次回理事会までに、マンション管理の滞納問題に長けた弁護士を探すなどして、具体的な協議に入る予定です。

管理費及び修繕積立金(滞納分)及び遅延損害金だけでなく、弁護士へ支払う費用も当該滞納者へ請求してやりたいのですが、請求しても問題ないでしょうか?
その他、今後もスムーズに回収できるとは思えず、競売までこれから長期戦になる予感がしますので、通常訴訟中における注意点などがあれば教えてください。

エレベーターの操作パネルが破損

管理組合の運営

38世帯のマンションの理事をしております。先日、何者かが1階エレベーターの操作パネルの一部を破損させました。現在、応急処置として、テープで操作パネルを接着させ、「原因調査中」との掲示文を作成して、掲示しました。

過去に一度もそういった事件は起きたことがなく、第三者による犯行というよりは住民の誰かがやったことではないか、と予想しています。

理事会としての対応として、防犯カメラのチェック、警察へ被害届を出す、犯人を特定させる、マンション保険の申請をする等、色々な意見・アイデアが出されていますが、解決・実行へ向け何を優先して動いたらよいか分かりません。

こういった事件が起きたときの理事会の初動対応のアドバイスをお願いいたします。

コンクリートがら

建物の瑕疵

マンションの公園の築山の中からコンクリート片(1mx0.5m×0.3m程度が最大で他に小さいものが多数)が出てきました。建設工事時に捨てられたものです。
1年ほど前から、コンクリート片が頭を出していることを指摘していたが、当初は”石です。”と答えておりました。理事会側がコンクリートがらとしつこく指摘したところ建設会社が重機を入れて撤去整地しました。報告書にもコンクリートがらと記載されていましたが、施工会社や販売会社は一切謝罪や説明なし。委託管理会社からの報告のみでした。”産業廃棄物の不法投棄ではないのか。当事者からの説明がないとはどういうことだと!”委託管理会社に詰め寄っている状態です。
本件は裁判に持っていけるような内容でしょうか。

管理費等の滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか?

管理組合の運営

管理規約

現在当マンションでは、100万円を超える滞納者に悩んでいます。
滞納者は、行方不明で全く連絡が取れないということで、法的手段に出ようと思いますが、どんな方法がありますでしょうか?
また、管理会社はお手上げ状態といった感じですが、どんな支援を要求すればいいでのでしょうか?
よろしくお願いします。

受水槽の更新

大規模修繕工事

建物の維持管理

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。

実際のところどうなんでしょうか?
経験談など教えてもらえるとうれしいです。

民泊について

その他

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか?
細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

タイルの剥落について

大規模修繕工事

建物の維持管理

築13年目の小規模マンションです。
昨年、東面2階部分のタイルが数枚、剥落しました。
人が通行しないところでしたので、人的被害はありませんでした。
管理会社が調べてみると、2階部分が30%ほど浮いており、そこは事業主が修理しました。
全面調査するよう依頼しましたが、手の届く範囲しかできないとの返事でした。
部分調査の結果、西面も2階部分が危険とのことで、2階部分のタイルを全部剥がしました。タイルのアフターサービス期間が過ぎており、原因不明であるが、ここも、事業主が直すと言っています。
事業主と管理会社から、大規模修繕を早急に行うようにと言われています。
ただ、ここまでタイルが浮いていると、欠陥なのではないかと思います。
今後、調査していない部分が剥落して、人的被害が発生しても困りますし、どのように対応していけばよいのでしょうか。

玄関ドアが閉まりにくくなりました

建物の維持管理

住まいのトラブル

先日、専用庭の棕櫚の木についてご相談したものです。
皆様からのアドバイス大変参考になりました。
今日は玄関のドアのことでご相談します。
玄関のドアはバネがついていて自動で閉まるようになっているのですが、このごろ最後まできちんと閉まらなくなってしまいました。
ちょうど扉の厚みくらい閉まりきらない状態ですが、手でちょっとだけ押したり引いたりすればきちんと閉まります。
足元を見たら枠の足で踏むところ(カマチというのでしょうか)に1か所こすれた痕があります。
今すぐに生活に支障があるわけではないのですが、だんだん気になってきましたので、どうしたら直るのか知りたくて質問させていただきました。
玄関の扉はマンションのものなので個人で勝手に交換してはいけないと友達から聞きましたが、修理もしてはいけないのでしょうか。
アドバイスいただけると幸いです。






大規模修繕工事に関しての物置撤去について

大規模修繕工事

管理規約

大規模修繕工事に際して,1階で専用庭を使用しているAさんが物置を設置しており以下の件が問題になっています。良きアドバイスをお願いします。

①管理組合より「大規模修繕工事以前に,隣人から物置があることで避難通路の役目を成していない(ドアが開かないのでは?)と意見があったがどうか?」とAさんに言うと「ドアは開くし,大人1人は十分避難できるよう物置を設置している」と回答あり。大規模修繕の施工会社から「避難通路は通れればよいものではなく法律で1.5m以上幅を確保する必要がある」とのアドバイスもありました。大規模修繕工事に関しても,物置があってもなんとか足場は組めるが,物置と接している壁は塗装できないとのことです。Aさんに物置の撤去をお願いしても「引っ越しの予定もないので壁は塗装しなくてよい,撤去するにしても費用が10万以上かかるので管理組合より当然出してくれますよね」との回答。

②そもそも専用庭は専有部分ではなく共用部分にあたり,専用使用権を与えられているだけで,使用細則の第1条「専有部分及び専用使用部分の使用」の(16)に「バルコニー等にサンルーム・物置・温室・池等これらに類する建造物を建築又は設置すること」をしてはならないとはっきり明記されています。Aさんは「物置を設置するにあたり前管理会社に許可をもらった」といっていますが,今の管理会社から前管理会社に問い合わせをしてもらったが「そのような許可をした覚えもなく,許可証等も発行していない」とのことです。①の避難経路及び前管理会社が許可したしないに関係なく,この使用細則に違反している1点をもって,Aさんの自己負担で物置の撤去を求めることはできないでしょうか?

マンション共用部の消火器更新

建物の維持管理

当マンションの消火器は2008年製で、製造メーカーは機能有効期限を製造後8年
と明記してますが、2011年消防法改定で10年間使用可能との消防署見解です。
2018年までは使用可能らしいが、組合では2017年早々交換準備しています。
この判断でいいでしょうか?

熱心な理事長が辞めない

管理組合の運営

のりあきさんの質問に触発されて質問します。理事長は70代です。もう7年も理事長をして熱心なのですがいろいろと横暴で、独裁と言っていいくらいです。
理事長とぶつかって出て行った方もいるくらいです。
自分は知識があるから、自分でなければできないと公言しています。管理会社を小間使いぐらいしか思っていないようで態度も横柄で、そのせいかフロントも何回も変わっています。
立候補を認めていますし、総会では委任状が多くて通ってしまいます。皆さんも半分あきらめかけています。
どうにかなりませんか。

管理費会計が本当は赤字なのですが・・・

管理組合の会計

竣工11年目のマンションの監事になりました。
先日総会前理事会が開かれ、今期の会計の収支と来季予算が話し合われたのですが、気になることがありました。
竣工当初から管理費会計は収支がカツカツだったのですが、消費税が8%になったところから正味赤字に陥っています。
しかし、総会の収支報告では管理費会計は赤字に見えません。なぜかというと積立金口から資金移動を行って帳尻を合わせているからです。
積立金は計画的な修繕のために集めているので、ほかの用途に使ってはいけないのではないかと思って規約を見ましたが、やはり修繕積立金を取り崩す理由に「管理費会計の補てん」は書かれていません。
去年の総会の資料を探してみてみたら同じように積立金から資金移動をして管理費会計は黒字になっていました。
監事としておかしいと言いたいところですが、過去の管理組合が認めてきたことに逆らうと問題が大きくなりそうで困っています。
監事としてどのような対応をしたらよいかアドバイスください。


非常用照明の交換

建物の維持管理

理事会に非常用照明の劣化と不具合で管理会社より見積が届きました。結構高いので話を聞くと「今後を考え、LED化を勧めます。LEDの器具の為高い。」というものでした。非常用照明とは、通常は消えていて停電の非常時にそのバッテリーで点灯するものと認識しております。通常は点灯しないのならLEDにする効果は少ないのではないかと思います。如何でしょうか?皆様のお考えをお聞かせください。

マンションの汚水槽清掃は年2回必要ですか?

建物の維持管理

マンションの汚水槽清掃の提案が管理会社からありました。築10年ですが今まで行った記憶がありません。提案には年2回を勧める内容がありました。長期やっていないのであれば行っても良いかとも考えますが、年2回もやる必要があるのでしょうか?ちなみに40戸に満たないまんしょんです。ご経験者の方がおりましたらご意見お待ちしています。専門の方には本当に年2回も必要か教えてください。

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

管理規約第12条の違反者は、出ていかなくてはいけないのですか?

住まいのトラブル

規約の「第12条住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」となっているマンションです。もし、区分所有者が、そこを別の目的で使用した場合に、マンションから出て行って貰うことになるのでしょうか?例えば違反者が「住宅のみの使用に戻した」事が確認できればOKになると思いますが如何でしょうか?

総会の委任状について

その他

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

注目度ランキング

エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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