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    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

管理組合でのフリーペーパー導入可否について

8

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住まいのトラブル

管理規約

食材通販組合の通い箱について

9

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    質問

管理組合の会計

面倒な滞納者対策

15

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    質問

住まいのトラブル

マンションの面積

10

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建物の維持管理

電力一括受電と個別契約

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    質問

管理組合の運営

電子掲示板の導入について

8

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管理組合の運営

新入居者の掲示

21

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その他

切れた電気の交換について

31

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管理業の委託

管理組合の運営

大規模修繕委員会と委員の行動について

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    質問

大規模修繕工事

共用部分の電気料節減

13

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大規模修繕工事の定期清掃

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションではもうすぐ、大規模修繕工事が始まります。
外壁や屋上防水の他、廊下の長尺シートの張替を行う予定です。
工事期間は約4ヶ月~5か月間です。
その間、廊下の定期清掃は実施しないという管理会社からの説明があり
ましたが、費用について、何もいっておりませんでした。
管理委託費として毎月、同額を支払っているのですが、年4回のうち、
2回は実施しない期間となりますので、当然、返金して頂けると思って
よろしいのでしょうか?

総会で予算化されていない工事案件発注実施への対策

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で予算化されていない工事案件、事前理事会で止めるように意見をしたのも関わらず、理事長独裁発注して工事は今実施中です。2件あって総額150万円になります。
実はその工事自体は必要で私も賛成をしました。ただ緊急性は無いので次回総会に提議を提案しましたから、まさか発注をするとは思わなかった。
前年度からの案件で、前年度の理事会議事録で検討され見積もりも取っていた案件です。何で総会議案に出さなかったか疑念が有ります。
なお、組合会計の小口修繕予算は100万円で最早半分の50万円使っています。だから予算オーバーになります。予備費で出来るとの噂を聞いておりますが、予備費も当然緊急性や妥当性が必要との認識です。
これに対しての対策が有りましたらばご指導ご教授願います。

タウンハウス形式の団地でのネズミ駆除について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

タウンハウス形式の団地で理事長をやっています。
今月一部の住戸内でネズミ被害があり、住民から管理組合に駆除の要請がありました。
しかし、当団地は6~10戸の住宅(全戸に専用庭付)が2階建て長屋形式で建設されているタウンハウスです。全戸数は200弱。
このような立地で、側溝に殺鼠剤をまくというのはそもそも可能なのか(15年くらい前にやったことがあるそうですが)、また効果があるのか、どなたか教えてくださいませんか?
基本は各家庭で侵入路を防ぐべきで、組合がやるべきことなのか疑問に思っているのですが、どうでしょう。
よろしくお願いします。

テレビ設備の保守について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

テレビ設備の保守について2点お尋ねします。

1点目:
大手ケーブルテレビ会社からテレビ設備の保守について以下のような提案がありました。

次のテレビ設備(共用部)の保守を無料でケーブルテレビ会社が負担する。
・分配器
・ブースター
・テレビ端子(各戸)
※出張費・作業費・交換機器などの負担を含む。

マンション側の負担
2年に1回、各戸で電波調査する。その際、営業の機会がほしい。
※電波調査がマンション全戸の過半数を超えることが必要。

これは、お得な「ディール」でしょうか?
分配器やテレビ端子の交換は、毎年のようにどこかで発生するものでしょうか?
ブースターは10~15年使えるようです。それほど故障するとも思えませんが、定期的に調整が必要なのでしょうか?
マンション住民の負担をどう判断するかによりますが、安売りしているような気がしてなりません。
ご意見を伺いたいです。

2点目:
ケーブルなどを含めてテレビ設備の保守は一般的にどの程度の期間で更新するものでしょうか?
築36年のマンションです。
ケーブルテレビには15年程前に切り替えています。
その際、テレビ端子は交換したように思います。
同軸ケーブルはずっとそのままのはずです。

ケーブル更新の場合は、分配器やテレビ端子などもまとめて交換すると思います。
その場合はおそらく他の業者に依頼することになるため、結局、ケーブルテレビ会社の負担は、ほぼブースター交換だけのように思います。

総会の出席票について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会の出席票に【①出席票】、当日万が一欠席等された場合に備え【②議決権行使書】もしくは【③委任状】を併せて記入してください。と書面に明記してあるのですが、欠席する人はわかります。出席するのに、何故?万が一欠席したとしても、出席した各戸と委任状を提出した各戸の票から決議するのでは?
管理会社がその場で計算するのが面倒だから?
その出席票は理事にも見せず、管理会社の思うがままに進めることになるのでは?
おかしいと思うのですが、回答お願いします。

使用細則と駐輪場収入の変更

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場の収入と使用細則の変更は理事会だけで決議しても良いのでしょうか?

具体的にですと、今年度駐輪場のラック新設工事があったので本来8月にあるはずの駐輪場の申し込み用紙の配布及び集金が未だされてなく、従って収入は0円です。
(工事期間は10日間だったので、その期間以外は通常通り駐輪場は使えていました。)
この工事に伴い、元々は10月からの一年間となっていた使用細則を1月からの一年間に変更するようです。
この2つの件を理事会だけで決議して、総会では報告で済ますようです。

今年度の駐輪場収入がない事や使用細則の変更は総会で決める事だと思うのですが。

アドバイス宜しくお願いいたします。

耐震強度について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築47年の単棟型12階建て275戸のマンションです。旧建築基準法での鉄筋コンクリートのⅬ字型(ややV字)構造です。その中心部(曲がり部)がエレベータホールとなったおり直結一体構造です。
15年くらい前に曲がり入口玄関中心部一階の柱を耐震補強はしました。念お玉耐震診断はおなっており詳細は不明も「不適」でした。
本来ならば立て替えがベストとおもえておりますが、居住者も共々の老老マンションで建て替えにも向かいません。
安心へのコメントをお願いいたします。
そしてできれば建て替へのお知恵を拝借したい。
よろしくお願いいたします。

防犯カメラ増設の臨時総会後の追加分について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨日、臨時総会にて防犯カメラの設置が承認されました。
出席者の中から、防犯カメラを一台追加してほしいとの意見があり
出席者は全員、もっともだと思い、付けたいと言いましたが、
総会の議案では、台数(14台)と予算(135万円)が記載されて
おり、1台追加するのには、もう一度臨時総会または、来年5月の
通常総会まで待たないといけないとう管理会社からの説明がありました。
そこで総会終了後の理事会にて、今回の防犯カメラ設置の際に、将来的に
設置を考え、意見のでた箇所までの配線工事のみを今期の予備費から
拠出し、来年の通常総会にて防犯カメラ追加の承認を得ることとしました。
理由は
①現在、数台のカメラがつぶれ防犯上の懸念があることから、再度総会を
開催するなど、これ以上、工事を延ばしたくない。
②意見が出た場所は必要な場所なので、今回の工事で先に付けることとし、
比較的安全な場所を次回の追加分とすることも可能。
③今回の工事の中で追加分の配線工事を実施しておけば安価で済む。
④今回工事をしておけば、追加する際はカメラ代金だけで設置しますと工事
業者も言ってくれている。

などなどです。

心配なのは、追加分の配線工事を予備費から出すことで、後々、問題が
生じないかということです、皆様からのご意見を頂きたいと思います。

遅延損害金を複利で加算

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いろいろと長い経緯はあるのですが、前理事長に対して現理事長があからさまに悪意を抱いています。
現理事長になった時、それまで前理事長がいろいろと改革してきたことをなんだかんだと反故にする決議をしたり、せっかく管理会社を変えたのに引き継ぎ期間の間に臨時総会を開催して、今までの慣れた会社がいいと戻してしまいました。
その管理会社と共謀して前理事長を貶めるため誹謗中傷を全戸配布したりしましたので、前理事長が怒って「組合員としての地位が復権されるまで管理費は止める」と言って支払い拒否をしてしまいました。
それを受け、現理事長が「悪質極まりない行為だ。」ということで悪質な滞納者として氏名を掲示、全戸配布で公表し、遅延損害金を加算して請求することを理事会で決議しました。
前理事長が話し合いを求めても、管理費の支払いが済むまでは話は聞かないと拒否していました。
次の月になると、遅延損害金を含めた滞納額に14%の遅延損害金を加算して請求していました。
これは管理会社の指導もあるとのことです。
いわゆる複利で遅延損害金を加算していいのでしょうか。
また、今まで遅延損害金は一度も課したことはありません。前理事長のケースだけです。滞納者の氏名の公表も今までされたことはありませんでした。
こんなことが通っていいのでしょうか。

総会で、出席者から動議が提出されたらどうしますか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で駐輪場とバイク置き場の値段の改正がありました。駐輪を一月100円から200円にバイクは一月500円から1000円というものです。出席者から「同じ2倍だがバイクは高いのでは」という意見があり、700円にする動議が出されました。「総会での決議は可否を問うもので、今回は、理事会提出の議案の可否を問います」との理事長の説明のもと決議を取りました。委任状もあるので当然理事会案で可決されました。700円と言った人は、ぶぜんと席を立ってしまいました。理事会の対応、総会の進め方に間違えは、無かったのでしょうか?

面倒な滞納者対策

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理費をだいたい半年分溜めては払う、そしてまた溜めて払うということを繰り返している方がいます。
理事会で毎回督促状況を報告されますが、一応電話に出たり、対面したり伝わっているようです。

皆さまのマンションでこのような方にはどのように対応され、毎月支払ってもらうための対策などありましたらご教示ください。

節電対策

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共用部電気代を削減する方法について
最良な方法のアドバイスをお願いします。
・電力会社変更案
・LED化(設置した備品耐久期間に不安)
・電子ブレーカーに不安があります

共用部電力会社の見直しについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも勉強させて頂いてます。

現在マンション共用部の電力会社見直しを検討しております
(65戸程度のマンション)

現在、東京電力との契約で下記状況です。
・契約形態:低圧高負荷 40kw
・力率:80%
・年間使用量(昨年1年間)は、1,370,000円程度、45,000kw程度

東京電力2年契約(ビジネスパック?)がもっとも低価格との説明を管理会社よりうけましたが、いろいろな電力卸業者がいますが
本当にこのプランがベストなのか気になっております。

ご教示頂ければ幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。


理事会ボイコット

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今年理事となり、理事長の横暴ぶりに改善を始めて、理事長ともまた理事会でも正々堂々と議論をしてきました。その経緯で理事長と管理会社のとの癒着ぶりに注意をしてきました。
そうして経緯で、今月6回目に理事会での通知書を私だけに「理事会中止」と伝えて。私理事を「ボイコット」しました。
実際は理事会は開催されており、その理事会内容は私への「欠席裁判」が行われま様です。
こんななことが行われても、何れバレルのことが明確なのに、実に馬鹿げて行為ですが、この事に対処する手立てをご教授願います。
なお、区分所有法がらみでの違法行為についても見解を願います。
念のため、私はクレーマーでは有りません。

防火管理者に理事長がなっても良いですか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンショの役員は監事を含めて5人です。今回改選があり輪番で役員が決まりました。外部にお住いの理事が2名で理事長は居住の役員で決まりました。ところが防火管理者が決まりません。居住者の方が良いとの意見が強く、理事長が防火管理者になる予定です。マンションの管理権限者が理事長で防火管理者を選任するのに本人(理事長)を防火管理者にしても良いのでしょうか?よろしくお願いいたします。

総会の議案について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

フロントの作成した総会の議案を変更、付け足したいのですが、理事役員の議決が必要でしょうか?おおよそ、他理事には説明するとして、フロントとのやりとりだけではダメでしょうか?
理事だけで打合せしたとしても、文書と、承認印が必要ですか?

総則27条 専有部分の改修 の規約改正案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現行では:組合員はその専有部分について、次に揚げる行為(以下「専有部分の改修」という)を行おうとするときは、あらかじめ理事長(第38条に定める理事長をいう)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。ただし、木部造作等の軽易な改良及び現場回復のための修繕を除く。

に付け足して

「専有部分の改修にあたっては、建築基準法・消防法に適合し、かつ、許認可を伴う改修については、許認可の写しを理事長に提出しなければならない。」

を提案してきました。組合員にとってのメリット、デメリットを教えてください。元々、民泊禁止のための規約改正案を考えていたので、関係ないのですが。

規約改正案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

民泊禁止のために改正案を求めているのに、
現行:総則21条(組合員の責務)
「組合員は対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」
に加え、2.を付け足してきました。
「2.組合員は他の専有部分または共用部分に損害を与えたときは、その責任と負担においてこれを賠償しなければならない。」

何の意味があるのでしょうか?組合員に厳しくなるのではないか?
国土省の標準管理規約で推奨しているのでしょうか?理事の段階で承認しても問題はないでしょうか?

外部専門家、専門的知識を有する者の活用について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で外部専門家をつけると申し入れたのですが、総会で議決を取る必要あるのですか?

理事会の決議で良いのですか?理事の承認は得ています。

規約には専門的知識を有する者の活用は認められている。

一級建築士かマンション管理士か人選は追ってする。と言ってます。

総会議案に載せねばならないなら、早く、確認を取っておきたいのです。

家庭用消火器の取替え周期

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション全戸の家庭用消火器の取替え周期を教えてください。

駐車場使用料の会計について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは駐車場使用料の8割,自転車置場及びバイク置場の使用料の全てを管理費に計上しているため,年間の管理費収入の約2割をこれら3つの使用料に頼っている計算になります。そのため,毎年度数百万円の管理費を翌年度の管理費に繰り越しており,修繕積立金に繰り入れることもしていません。当マンションは機械式駐車場で今後維持費や交換に多額の費用がかかります。また,自転車置場もラック式なので同様にいづれ交換や修理が必要になります。たしかに管理費は充実しているように見えますが,長期修繕計画では今後,大幅な修繕積立金の値上げも計画されています。現状を把握するためにも管理費と修繕積立金は明確に区分経理をする必要があると考え,これら3つの使用料はすべて修繕積立金に計上すべきと考えますがいかがでしょうか?

駐輪場が一杯

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近車離れということもあってか、1家に数台、1人1台くらいの割合での自転車を使っているように感じます。
私が住んでいるマンションでも同様で、駐輪場に収まりきらない量の自転車があり、来客用駐輪場も一杯の状態です。(来客用兼住民用の状態)
住民用の駐輪場と併設されているのですが、入り口の方まで停まっている状態で、出し入れ(特に朝の出勤・通学の時間帯)に込み合ってしまいます。
管理人さんが毎朝整理している様子ですが、結局帰ると同じ状態です。

漠然としてしまって申し訳ありませんが、何か良い対策はありませんか?
プロの方のご意見、他のマンションではどうなっているのかお聞きしたいです。

総会の補助業務について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で、管理委託の見直しをコンサルタントに依頼することになり、管理組合の承認を得るため、臨時総会を開催することになりました。そこで、管理会社に総会の準備を申し入れ、総会の議案書の原稿を渡し、製本して全区分所有者に配布してくださいと依頼しました。ところが、いつもの管理会社の封筒ではなく、一般の茶封筒で管理組合が直接配布しているかのような形で配られていました。さらに、総会には出席出来ないと言われ、結局、理事会で受付やら議事録作成をしなければならなくなった訳ですが、管理委託契約では総会補助業務というのが入っているにも関わらず、議題によって補助することを拒否されるのは有りなんでしょうか? 

転出者が出て管理費収入が減る場合の対策について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新築3年目の理事です。
最近、この4月に転出者が数名出る、と管理会社から連絡があり、駐車場利用料が年額にして100万円/年以上の減収となりますと、紙で連絡がありました。
それ以外には何も書いてありませんでした。
もうすぐ総会で、先日管理会社から来た、来期予算書を見ると、収入はその分が減っていますが、支出は1円も減っていません。
転出により、管理費、インターネット代、TV配信設備利用料などの収入も減ると思うのですが、減っていません。
今週末の理事会で、この点は確認してみますが、他のマンションでは、たとえばインターネット会社に支払う使用料は、転出者がある場合、減らないのでしょうか?
もっと転出者が増えた場合、この契約では管理組合が困ると思います。
業者との交渉の余地があるのか、あるいは他の業者も同じなのか、参考にお聞かせいただければありがたいです。
よろしくお願いします。

居住者間のトラブルに巻き込まれた理事長です

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

輪番で理事長になりましたyuriと申します。
当マンションの規約では1階の居室以外はフローリング禁止となっています。
しかし築20年を過ぎ、当初のカーペットが痛んでしまったため2階以上でもこっそりフローリングに張り替えているお宅もあるようです。
こうした現状の中、とうとう居住者間のトラブルに発展してしまいました。
あるお宅がこっそりフローリングにリフォームしたということで下の階の方が直接上の部屋に文句を言いに行ったところ上の階の方はそんなんことをしていないと突っぱねたらしいのです。
腹の虫が収まらない下の階の方は今度は管理組合にかみついてきました。
これは明らかに規約違反であるから、管理組合の理事長が居室を確認し、フローリング工事していたら不法行為として現状復帰させよ、というのです。
確かに規約には区分所有者が規約に違反したら理事長は理事会の決議を経て現状回復の要求ができると書いてありますが、工事はしていないと言っている上階の居室に立ち入って工事したかしないか確認するなどとてもできません。
管理会社に相談しましたが、居住者間のトラブルには関与できませんと冷たい返事です。
困ってしまいました。

修繕積立金の取り崩しについて

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築23年のマンションの理事長を務めていますisokoと申します。
今日は修繕積立金の取り崩しについてご相談です。
現在管理組合では40ヶ月を超す長期滞納者に対する訴訟を考えていますが、その費用の支払いについてめどが立たず、前に進めません。
組合の抱えるもう一つも問題が駐車場の空き問題です。15台分ある機械式駐車場がほとんど利用されておらず、管理費の収入が毎年支出とトントンのため、訴訟の費用が捻出できないのです。
幸い修繕積立金は次回の大規模修繕を行ったとしても余裕があるため、修繕積立金から訴訟費用を捻出できないかと考えました。
規約を見ると、修繕積立金を取り崩す要件の一つに「敷地および共用部分の管理に関し区分所有者全体の利益のために特別に必要な場合」とあります。
滞納金回収は区分所有者全体の利益に合致するので、訴訟の費用を積立金から支出する根拠になるでしょうか。それとも一般会計からしか支出は許されないのでしょうか。

テレビ設備の保守について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

テレビ設備の保守について2点お尋ねします。

1点目:
大手ケーブルテレビ会社からテレビ設備の保守について以下のような提案がありました。

次のテレビ設備(共用部)の保守を無料でケーブルテレビ会社が負担する。
・分配器
・ブースター
・テレビ端子(各戸)
※出張費・作業費・交換機器などの負担を含む。

マンション側の負担
2年に1回、各戸で電波調査する。その際、営業の機会がほしい。
※電波調査がマンション全戸の過半数を超えることが必要。

これは、お得な「ディール」でしょうか?
分配器やテレビ端子の交換は、毎年のようにどこかで発生するものでしょうか?
ブースターは10~15年使えるようです。それほど故障するとも思えませんが、定期的に調整が必要なのでしょうか?
マンション住民の負担をどう判断するかによりますが、安売りしているような気がしてなりません。
ご意見を伺いたいです。

2点目:
ケーブルなどを含めてテレビ設備の保守は一般的にどの程度の期間で更新するものでしょうか?
築36年のマンションです。
ケーブルテレビには15年程前に切り替えています。
その際、テレビ端子は交換したように思います。
同軸ケーブルはずっとそのままのはずです。

ケーブル更新の場合は、分配器やテレビ端子などもまとめて交換すると思います。
その場合はおそらく他の業者に依頼することになるため、結局、ケーブルテレビ会社の負担は、ほぼブースター交換だけのように思います。

管理費の値下げ交渉

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では1戸当たりの平均が2万1千円、
管理費が1万2千円となっており、駐車場をあわせると、5万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

未収納者の督促状

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会において管理会社より未収納金の報告があり、督促内容については、長期滞納者に対する督促を行うさいに6ヶ月滞納の時点で、管理会社名の内容証明郵便による督促を行い、それでも滞納が続いた場合は、理事会の依頼があれば弁護士名で内容証明郵便を送りますとのことでした。会計担当理事が滞納者にたいして、6ヶ月も経ってからでは無くて、もっと早い時期に内容証明郵便を送れないかと聞いたところ、委託契約でそうなっており、会社の会計課から自動的に送られるシステムになっていると言われました。そこで質問ですが、委託契約の内容は変更できないのでしょうか?また、委託契約にそのように記載があったとしても、理事会(顧客)の依頼に対して対応するのが普通ではないでしょうか?

ちなみに管理を委託している会社はテレビCMが良く流れている大手の管理会社です。

民泊について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか?
細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

管理規約第12条の違反者は、出ていかなくてはいけないのですか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

規約の「第12条住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」となっているマンションです。もし、区分所有者が、そこを別の目的で使用した場合に、マンションから出て行って貰うことになるのでしょうか?例えば違反者が「住宅のみの使用に戻した」事が確認できればOKになると思いますが如何でしょうか?

エレベーター保守点検

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

こんにちわ、エレベーター保守点検について質問です。
理事の中で、以前すんでいたマンションでは保守点検を独立系に変更して
保守費が半額になったことから、当マンションでも変更してはという意見が
でました。管理会社も他のマンションの実例を聞いたら、独立系に変更
した管理組合もあり、特に支障はないとのこと。
しかし、理事会の中の一人が、人命に関わる事だから慎重に進めたいといい
独立系に変更する事を反対しています。
私は自動車で例えるなら、車検をメーカーに出すか、街中の民間車検や
コバックに出すとしたら、多くの方は民間車検やコバックなどのチェーン
店を使っているのではといったところ、その方は、自分は必ずデーラーに
車検を依頼しているとのことで、例えが悪かったと、後々反省した次第です。

この理事の方が、エレベーター保守点検を独立系に変更する事に賛成してもらう
ように説得する良い案はありませんか?

宜しくお願いいたします。

消火器の交換

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

消火設備点検の報告で「消火器が古くなったので交換」を勧められました。見た目では解らないのですが交換しなくてはだめですか?ネットで消火器本体が安く売られていますが、それでも良いのでしょうか。自分たちで交換でも良いのでしょうか。

管理費の滞納が減りません

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションに住んでいない方の管理費の滞納が解消されずに困っています。
管理会社に催促するよう伝えても、連絡が繋がらないとのことです。
1年以上も滞納しているので、繋がらないでは済まされません。

皆様のマンションでこのような場合にどのように解消したのかお教えください。

全部反対

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

心配のし過ぎかもしれませんが。

総会が近いため過去の議事録を回したところ、全ての議案に反対する方がいました。
新理事まで反対。
しかもわざわざ出席しての反対。
そして必ず意見を出しているようでした。

少し嫌な予感がしています。
総会のときになにか文句をつけてきたら、数年後に役員になったら崩壊するのではないかといった心配が広がっています。

このような人いるものなんでしょうか?

大規模修繕工事に関する保証対応について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に関するご質問です。
大規模修繕工事完了後、アフターの保証期間内であれば施工会社が不具合や劣化箇所の補修対応を行ってくれるかと思います。
指摘すれば何でも補修対応してくれるのでは?と素人的に期待してしまうのですが、「天災による劣化は対象外」等制限がありそうですね。
この保証に関することで、何でも良いので、注意すべき点がございましたらお教えください。よろしくお願いいたします。

〈追伸〉
私の住むマンションでは、数年後に第一回目の大規模修繕工事の時期を迎えます。今から少しずつ大規模修繕工事のことを勉強しております。

マンション防災担当者の責任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

建築5年目のマンションに住んでいます。
この6月から理事長となりました。

妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。

理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。

質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。
管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。


・防火管理者の資格取得
・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など)
・共用備蓄品の管理


よろしくお願いいたします。

専有部分のメンテナンス

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社(コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等)を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
(場所は大阪です)

滞納者との話し合いは誰がするのでしょうか。

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

輪番で役員が回ってきて、アミダで理事長になってしまいました。
滞納が起こった場合、理事長が直接その人と話をしなければいけないのでしょうか。住民同士などで気が引けるのですが。
管理会社との契約では督促などしてくださることになっていますが、電話や手紙で返事がない場合には弁護士さんに依頼しないといけないのでしょうか。
当方では顧問としてマンション管理士さんと契約しています。
マンション管理士さんにお願いすることもいけないのでしょうか。
いきなり弁護士さんにお願いするのも威圧的過ぎるように感じますし、滞納が起こるたびに毎回弁護士さんに依頼するのもどうかと思うのですが。

熱心な区分所有者からの難題に対応困難…

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有者のX氏は、マンション管理に一生懸命な方ですが、その半面、管理組合(理事会)や管理会社に対して細かいことを要望書というカタチでいろいろ要求してきます。先日は、要望書に対する回答が来ない(遅い)ぞ!と理事会、管理会社の担当者に対してお怒りの様子でした。
比較的自由な時間があるようでセミナーに参加したり、いくつか本を読んで勉強し、一方的に理事会に次々と難題を提示してきます。どう接していけばよいか悩んでいます。マンションのことを考えていただいており、勉強になり、ありがたい存在なのだと言い聞かせ、前向きにとらえようとしているのですが、要求が厳しいと素直に受け止められないのが実情です。何か上手に接していく方法はないものでしょうか?

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エレベーターの改修工事に1700万!!

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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