町内会の脱退

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンション居住者より町内会を脱退したと連絡あり。
購入時の契約では原則加入。
強制ではないようです。
対処方法を教えてください。

• 2020年04月20日

• 28 得した
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管理組合の確定申告について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

はじめまして、理事長を行っています。皆さんのマンションの管理組合は確定申告は行っているのでしょうか？
基本的には管理組合に税務調査が入る事はまず無いと聞きますが、他の管理組合の方はどうなのでしょうか？
私の管理組合が、仮に税務調査が入るとか、確定申告をするとなると、現在まで各種業務を委託契約で、現金で支払いをしているので、管理組合も、委託契約でお金をもらっている方も困ることになります。
皆さんの管理組合では、どの様な処理方法を行っているのでしょうか？

• 2020年04月19日

• 14 得した
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新型コロナウイルスの対応（特に、ゴミ取集業務の停止）

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事（前理事長）です。本県では、16日に緊急事態宣言がだされました。東京での宣言後、宣言が出た場合は、管理業務等できませんとの掲示が管理会社からありました。18日の朝に管理会社から理事長へ説明するとのことで、連絡があり、理事長も困って、一緒に説明を受けました。明日の19日から派遣業務を中止するとのことでした。当方のマンションは、建物の中にゴミ置き場があり、そこから、外の集積所まで運び、収集車が取りに来ます。集積所の準備、運び出し、ゴミ置き場、集積所の清掃が必要です。日曜日、月曜日以外毎日です。対応は？の質問に、管理組合でして下さい。本社の方針です。説明はそれだけですか？はい。他のマンションでは？理事で対応しています。掲示以外の資料は？特にありません。　いつものあきれた担当者（回答）です。理事長と当方で、清掃方法の手順書を作成掲示、清掃当番の募集（掲示板に記入できるように　一日2人）現在二名程度あります。お礼金（一日1000円）、埋まるまで（理事長（勤務時間シフトが必要と当方（妻）が担当）、ラウンジ、トイレの使用禁止の張り紙を当日にしました。清掃は、停止です。緊急事態ですから理解できますが。事前の説明が為されていないことに疑問がありましたが、留意点や工夫している事項などありましたら、教えて下さい。早く収束することを願っています。

• 2020年04月19日

• 46 得した
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国から配布されるマスク

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

質問とは違いますが、皆様のお考えをお伺いできたらと思います。
国から布製のマスク２枚が全世帯に配布されることになりましたが、私自身は市販のマスクの在庫がありますので、この度配布されるマスクは必要はないです。
同じマンションに住む方の中には、お子さんもいらっしゃるので２枚では足りないという方もいると思います。
そこでマンション内で欲しい方と不用な方の橋渡しができればと考えました。
不用な方は管理員室ポストに入れていただいて、欲しい方は全戸に配布した申込書を管理員室ポストの入れていただくことにしました。
マスクが届くのはマンションでは同じ日になると思いますので、それから１週間ぐらいをめどに抽選をしようと思っています。

回収できる数が少ない予想もありますが、皆様はどのようにお感じになられますでしょうか。

是非ともご意見をお聞かせいただきたいのですが。
よろしくお願いいたします。

• 2020年04月19日

• 48 得した
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共用部に損傷を付けた場合の弁償

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

共用部に損傷があり、防犯カメラで見たところ手荒い操作によるものでした。掲示物で申し出てください。としましたが、申し出ありません。さらに厳しい掲示で、修理代を請求するとの意見がありますが、犯人探しはするものですか？
一般的にどうしてるのでしょう？
管理会社に頼まず、理事会で掲示物作成も問題ないですか？
私個人は穏便に終わらせらいです。

• 2020年04月18日

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管理委託費の清算

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

緊急事態宣言が出されたことで、管理会社から管理員の勤務が変更になると連絡がありました。
私のところは早番と遅番の2名体制ですが、早番だけの出勤とすることになりました。
遅番については自宅待機とさせて、何かあったら出勤して対応する、休みではないので委託費はそのままにすると言われました。
こんな状況ですから出勤してこないのは仕方のないことですが、委託費の清算をしないというのは普通のことなのでしょうか。
短期間なら気になりませんが、何となく長引くような気がします。
周りの管理会社では、管理員を休ませて緊急時はフロントなどが対応し、委託費は後で清算するというところもあります。
管理会社のせいではないと思っていますが、どうなのでしょう。

• 2020年04月12日

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各種点検について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

コロナについて接触を避けるようにしなければいけない時期ですが、今月に排水管清掃が予定されています。
業者さんがどうのこうのということではないのですが、不特定多数の方と接触しているのですし、そういう方に住居の中での作業をしていただくことに、申し訳ないのですが不安があります。
排水管清掃もそうですが、消防点検も同じです。
消防点検など法律で決められているので、期間などの延ばせるのでしょうか。

皆さんの組合ではどのように対応なさっていますか。

• 2020年04月11日

• 18 得した
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修繕積立金の取り崩しによる総会議決案件

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

大規模修繕工事に向けて、設計士にアドバイザーの業務委託を、修繕積立金会計から支出しようと思いますが、別途、アドバイザー業務委託として単独で総会の議案としてあげる必要がありますか。

• 2020年04月11日

• 12 得した
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コロナ感染拡大防止と理事会開催の優先順位について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

新型コロナの影響で理事会が延期されている管理組合も多いと思います。
開催される場合、出席すべきか否かの判断について、質問です。
延期を提案しても理事長の開催の意思が固く、招集を受けた者は普通なら協力したいところですが、仮に自分が無症状の感染者で理事会に出席しウイルスを運んでしまうリスクを考えますと、協力が却ってアダになるような気もして躊躇っております。
（過信は良くありませんが、私自身は基礎疾患の無い中年で、自分が感染により重篤になる可能性よりも、無症状のままウイルスの運び屋になることが心配な状況です。）

管理会社を通して理事会資料をメール等で共有し、オンライン会議にしてはどうか、と提案してみたのですが、新しい期の第一回理事会のため、新役員さんの個人アドレスの入手がまだなので情報共有が困難なのと、新理事長さんが開催を希望しているので延期は難しいというお話でした。

このような場合、皆様はどのようになさいますでしょうか？

• 2020年04月10日

• 48 得した
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ポーチ内の立入り

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理員が門扉のあるポーチ内に立入ってまで、掃除をしていたようですが、ポーチは使用権のある共用部 ＝ 私邸との認識でよいですね？
道路に面して汚れるので室外機、手すりを掃除していたと言うのですが、ふつう、管理会社はポーチ内は立入り不可、禁止の教育をしませんか？

• 2020年04月09日

• 34 得した
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大規模修繕　設計監理

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

お世話になっております。大規模修繕の設計監理についてお尋ねいたします。
修繕委員の一人が設計監理を行うと理事会で決まったようです。発注者と設計監理が同じ状況で、問題が起きた場合の責任等を区分所有者に問えるのか、など疑問に思っております。
修繕委員が設計監理を担うリスクはありませんか？修繕委員の方は技術士（建設部門）の資格保有者のようです。以上、アドバイス、よろしくお願い申し上げます。

• 2020年04月05日

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マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。

皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。

また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。
管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。

よろしくお願い致します。

• 2020年04月03日

• 32 得した
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個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た、

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

PS内設置の、個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た。管理会社か、工事業者から直接個人宅へ請求が来るものだと思っていましたが、組合からの請求方法が普通のやり方でしょうか？管理会社が何かの目的でこの方法にしているのかなと、不自然におもいましたので、お尋ねしたいのですが。

• 2020年04月02日

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定期総会ができない

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。
今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。
ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。
このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。
なにか良い方法はないでしょうか。

• 2020年03月31日

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管理室に理事長も入れない

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。
鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。

　しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。

　法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき　といったことが書いてあるものはないでしょうか？うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

• 2020年03月24日

• 27 得した
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大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ（ノンバンクを紹介されました）若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか？②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか？③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は？無理の方の工事費が不足しますが、その対応は？　工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか？

• 2020年03月20日

• 41 得した
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総会の議題

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンション区分所有者です。
先日、管理組合より総会の通知が郵便にて届きました。総会の日時と場所は記されていましたが、肝心の会議の目的たる事項（議題）が記載されておりませんでした。しかし委任状の用紙がそこに同封されておりました。
そこで質問です。
議題の通知を受ける前に提出した委任状は法的に有効なのでしょうか。
議題の通知がなければ総会での決議は原則無効となってしまうので、もしかしたら遅れて議題の通知（議案書）のみを郵送してくるかもしれません。理事長が自己に有利な決議をするために、妙な形で委任状集めをしているのではないかと少々勘ぐっています。

• 2020年03月19日

• 7 得した
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大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。
大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。
月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、
大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。
ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。
アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

• 2020年03月14日

• 6 得した
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防犯カメラシステム を６年契約のレンタル方式

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を６年契約のレンタル方式にしています。

昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。
5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。

因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円＝2.7年で元が取れる計算です。

ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。

そこで質問ですが
①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか？
②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。
③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか？

以上宜しくお願いします。

• 2020年03月11日

• 54 得した
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コロナウイルスと通常総会

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

新型コロナウイルス対策で通常総会（4月開催予定）を書面決議（議決権行使書）に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか？

• 2020年03月11日

• 20 得した
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駐輪場の強制的な移動

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。

私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。
突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。

移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。
更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか？
またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年10月01日

• 118 得した
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２０年での機械式駐車場の更新は適正でしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションには約２００台分の機械式駐車場があり80%以上が使われていますが、最近故障が増えてきてさらに駐車場パレットの錆も酷くなってきたので、管理会社にペンキ塗装の見積もりをお願いしたところ、ペンキ塗装だけで１千３百万円との見積もりを貰いました。

さらに管理会社からは設置からもうすぐ２０年になるので、塗装をするなら機械式駐車場を最新型に更新した方がよいとの事で、２億７千万円も 見積もりが出ています。

質問ですが、機械式駐車場は２０年程度で更新するのが一般的なのでしょうか？
また２００台分で２億７千万円の見積りは適正なのでしょうか？

• 2019年03月06日

• 117 得した
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総会出席票他の提出

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会の案内書に
「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」
と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか？

• 2019年02月08日

• 115 得した
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管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を８hr(9時〜17時、1hr休憩)から、１０hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定で以前に相談させて頂きましてありがとうございます。

ところが状況が変わり、管理会社からは最近の人手不足で管理員業務時間の変更が出来ないだけではなく、管理員のなり手が見つからないことから、来期からは時間延長が出来ないだけでは無く、クリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

私のマンションは半年前から管理員が欠員状態でで、管理会社の代用要員が交代で対応していますが、正社員で人件費が高いので、来期からは正規の管理員を配置し値上げした上に、クリーニング業務等の受付が出来ないとの申し入れを受けました。

値上げ+サービスの低下を事前に重要事項説明で説明し、これを議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので議案としては提出したくありません。

重要事項説明だけで済ませる事は可能でしょうか？

• 2019年05月26日

• 114 得した
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弁護士への委任は総会決議が必要なのでしょうか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

滞納や義務違反などの問題で、法的措置を取らざるを得なくなった場合とか、反対に予期せぬことで訴えられてしまった場合など、弁護士さんに依頼しようということになると思います。
弁護士さんに依頼するときは、総会で承認を得なければいけないのでしょうか。

• 2019年03月20日

• 114 得した
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外構照明の復旧について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私の部屋は１階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障（球切れではない）して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

• 2019年03月26日

• 111 得した
• 9 の回答
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相見積もりについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は２社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。

ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ
(1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。
(2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。
(3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。
(4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。

等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。
インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。
「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」
「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」
「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」

この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか？

• 2019年10月24日

• 111 得した
• 12 の回答
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管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。

管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書？を準備して貰うことになりました。
ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。

ただ理事長は現管理会社の無茶？な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。
また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。

ついては以下について質問させて下さい。
(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか？
(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか？
(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか？
標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月)
それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。
(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。
理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか？

尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。
この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。

以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

• 2019年05月20日

• 111 得した
• 7 の回答
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通常総会での議案説明の担当について質問させて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

前回議案説明を管理会社にお願いすることについて質問させて頂きましたとこと、皆様から多くの素晴らしいアドバイスを頂きまして誠にありがとうございました。

皆様のアドバイスもあり、今年の総会での議案説明は極力管理会社にお願いするように交渉を始めているところですが、今度の総会では16議案のうち12議案(昨年は２議案だけ)を管理会社にお願いすることで交渉中です。

(1)収支報告、予算案
(2)管理業務依託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)
(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)
(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)
(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)
(6)役員報酬制度の導入
(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)
(8)マンション内のセキュリティ強化(防犯カメラの増設)

上記議案説明を管理会社にお願いしておりますが、私どもマンションはモンスター・クレーマー的な居住者の方かおり、毎年総会で大荒れになることもから、管理会社から下記の様な要請が来ています。

(1)と(8)以外は下記理由で管理組合から説明をお願いしたいとの申し入れです。
(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。
(3)は管理組合自身で長期修繕計画に基づいて説明した方が説得性がある。
(4)は管理組合の意思で値上げするので、管理組合で説明して欲しい。
(5)自身が工事を請負うので、クレーマーからの厳しい質問に耐えられない。
(6)管理報酬の導入は管理組合の中での話なので管理会社は関係ない。
(7)管理組合と組合員との間のトラブルなので管理会社が説明する理由が無い。

要するにモンスタークレーマーからの厳しい追及に耐えられないので、従来通り管理組合が矢面に立って対応して欲しいとの事だと思います。

ただ私どもも輪番制でやむを得ず担当している素人集団であり、かつプロ集団の管理会社には高い業務委託費を払っておりますことから、管理会社にお願いすることに問題は無いと思いますが如何でしょうか？

尚、私どものマンションでは、毎年必ず総会前に30分程度で重要事項説明会が行われています。

• 2019年03月06日

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モンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションはクレーマーが多く、総会はいつも大荒れとなります。
前期の総会では、修繕積立金の値上げを提案したところ、クレーマーから猛烈な反発を受け紛糾し、この議案だけで2時間以上も質疑応答が続きました。
特に強硬な１名のモンスタークレーマーは同じ様な意見・質問を執拗にに繰り返していたことから、最後には他の仲間のクレーマーから制止され、やっと採決出来ました。

そのモンスタークレーマーは総会後から半年以上、修繕積立金と管理費等迄も未払いを続けていましたが、先月突然未払分全てを支払い、さらに来期の理事に立候補してきました。

理事会としては、モンスタークレーマーの理事会への加入には強い拒否反応がありますことから、「最近までの管理費等の未払い」を理由に理事立候補を認めない旨を通知しました。
ところが、モンスタークレーマーからは、管理費は既に全額払っていることから、通知の撤回を要求してきました。

さらに通知を撤回しない場合は、組合員の権利を制限する理事会を提訴するとの申し入れがありましたが、このような事で提訴されるのでしょうか？

理事会としては、そのモンスタークレーマーだけは理事会から排除したいと考えていますが、今回のケースでは、管理規約、細則類で理事の立候補を阻止する条文がありませんことから、過去の管理費未納を理由にモンスタークレーマーを排除するのは難しいのでしょうか？

理事会としてはどの様に対応すればよいのかをアドバイスいただければと思います。

• 2019年06月16日

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大規模修繕工事で借り入れをしたい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

• 2016年06月06日

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大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。
管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。

理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。
一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。

管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。
(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。
(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。

上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか？

• 2019年06月06日

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外国籍の方の排除

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。
生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。
（民泊禁止に関しては既に決議済みです）
理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。
管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか？
国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。
その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。

よろしくお願いいたします。

• 2018年11月06日

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監事の権限

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

監事の権限について質問をいたします。
前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を１時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。
どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。
理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか？
皆様のご意見をお聞かせください。

• 2019年03月26日

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長期修繕計画の見直しについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは数年前に１回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が１つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか？

• 2019年08月04日

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大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。

さて、大規模修繕工事が６月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。

(1)自動ドア化箇所が計画では１箇所であったものが、２箇所に増えている。
⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。
(2)EV充電設備の設置
⇨工事業者より国からの1／２補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。
(3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更)
⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。
(4)廊下の床材(合成樹脂製？)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。
⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。
(5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。
⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。
(6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。
⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。
(7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。
⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。
(8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。
⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。

質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。

この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか？
ご意見を宜しくお願い致します。

• 2019年07月13日

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大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。
具体的なクレームの内容は以下の２つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。
(1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ２枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。
→事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で３種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。
(2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。
→玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。

上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。
理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。
私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。

この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう？
ご意見を宜しくお願い致します。

• 2019年03月28日

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事務用ロッカーを共用スペースに置くのは総会決議事項なのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは、昼間9時〜17時の間、管理員が常駐して受付業務をしています。
マンションの近辺にはクリーニング店が無いことから、受付でクリーニングの取次ぎサービスをしていますが、取次ぎサービスの時間帯が9時半から16時半と短いことから、利用者より不便との話が出ていました。
利用者からは、クリーニングを出すのは出勤する朝7時〜8時に、引き取りは帰宅時の19時〜21時に対応して欲しいとの要望が出ていました。

このため理事会で改善案について議論していましたが、ある理事の方から市販の事務用ロッカーを購入し、クリーニングを出す際はそのロッカーに入れ、出来上がったらクリーニングをロッカーに入れ、そのロッカーのキーをポストに入れておくものです。
理事会として、この改善案は数万円の事務用ロッカーを雑費で買えば出来ることから、直ぐに試行してみようとの話になりました。
ただ管理会社から、クリーニング引き継ぎサービスの委託業務契約書の中のクリーニング取次ぎサービス時間変更になり、更に共用スペースにロッカーを設置するので特別決議になるのではとの話が出ています。
数年前に自動販売機を設置する際は管理会社のアドバイスで特別決議で決議しました。

ただ、次の通常総会まで半年以上あり、改善案が数万円で実施できること、さらに実際の取次ぎ業務は従来通りの時間帯で、ロッカーを使わない方は従来通り受付にクリーニングを出せば良いので、理事会決議だけで実施してもよいのでと思います。

管理会社が言う通り、ロッカーの設置は総会決議事項で特別決議が必要なのでしょうか？

• 2019年03月17日

• 106 得した
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国税庁は談合リベートを知ってる？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか？」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。

記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。

おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。

だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか？

見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

• 2019年04月03日

• 105 得した
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アドバイザリーボード（諮問委員会）の設置

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。
理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会（アドバイザリーボード）の設置検討を進めようとしています。
諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合（同じ人がずっと理事長を続けるのと同様）常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。

なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。
・目的：快適な住環境と資産価値の維持向上に資する
・委員会の役割：理事会への助言や提案（執行権限は全て理事会）
・委員会の構成：5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする
・委員の資格：区分所有者で理事会経験者
・委員の任期及び解任：毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。

注）現在の理事会は下記の通りです。
理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 （計4名）

• 2019年01月14日

• 104 得した
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