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規約変更について 承諾していない場合

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管理組合の運営

理事の輪番制の始め方

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    質問

建物の維持管理

大規模修繕工事

管理会社作成の劣化診断報告書の信頼性

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理事会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

そもそも、1ヶ月に一回理事会は必要ですか?
文書確認で済む事も多く
無駄な時間が流れているような事もあるのですが
理事以外にフロアー毎の月当番、世話人等
色々な役が回ってきて、一人暮らしにとってはとても負担です

管理会社と理事長がグルとなってのやり放題を防ぐ手立てはありませんか!

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは現理事長が就任するまでは、住民に寄り添った運営で、住民との関係はとても良かったのですが、現理事長になってから住民の意向を無視する様になり住民からも下記の様な不満が出ています。
(1)費用がかかる新たな事業を検討する場合は、先ず事業を検討することを総会で提案し承認を受けてから次に理事会で検討をする様にしていたのが、無くなりました。
(2)事業の検討の際は必ず住民アンケートを行い、賛成が多数のもの以外は議案化しない事にしていましたが、最近ではアンケートを実施しなくなりました。
(3)トラブル等で住民から理事会への面談要請があった場合は、理事長が直接住民と会っていましたが、現理事長になってから直接対話はなりました。

この様に現理事長に変わってからは理事長による独裁体制に変わり、事業検討の承認無しで、しかも事前アンケート無しで、新たな事業の計画(照明LED化、自動ドア・ノンタッチキー化、使えているポンプの更新、EVスタンド設置、一方で管理費・修繕積立費の大幅値上げ)が行われる様になりました。
特に修繕積立費は国交省の基準に合わせるとの事で3倍以上の大幅値上げで、当家は4000円から14000円(約70m2)と月1万円のコストアップでたまったものではありません。

また上記の様な計画を住民アンケート無しで実施することから、住民からは理事長との直接対話の声が出ておりますが、理事長は住民との対話は一切拒否しております。
理事長の意向で、住民からの質問事項については文書での提出が要求される様になり、それを理事会で諮った後で回答ことから時間がかかり住民の不満は高まるばかりです。

さらに問題なのは管理会社と理事長がグルであることです。
先日住民より、マンション管理士の顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、理事長個人で対応して貰う事で理事会決議していました。
ところが、管理会社の顧問弁護士から理事会に対し、理事会での決議は法的に問題があり無効との見解が示され、結局は管理組合としてクレーマー住民に対峙する事になってしまいました。

この様な、理事長と管理会社がグルとなっての事業のやり放題をやめさせ、修繕積立金を元の水準レベル(若干の値上げは止む無し)に戻すにはどの様な方法があるのか教えていただけないでしょうか?

形骸化した総会と、参加者を動員する猿芝居の実態

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

5月は管理組合の総会の季節です。当管理組合もそれへ備えて理事会は大忙しです。
当方は築48年の古築マンションで275組合員がいますが、過去から継続して無関心派が多く、総会への参加者は少なく毎会3割くらいです。大方の管理組合に比べれば多い方かもしれません。それでも結局は欠席の事前議決書並びに議長への委任状のほうが多く、結局はあまり吟味されずにほぼ皆可決してしまう実態にどうしようもないディレンマに苦しんでいます。
ところがそうしたこと以外にも、その総会を裏でスムースに議事の進行を企んでの、管理会社、理事長理事、議長と動員した参加者の結託した猿芝居に気づいてしまい、重ねてのディレンマに苦しんでいます。
正に政治の世界での選挙演説での「支持有権者の動員」そのものです。重ねて国会の審議で「多数派の猿芝居」そのものです。
その実態は、総会の議案書が開催日前一ないし二週間の直前に配布だからよく吟味をさせない意図がある、また議長の議事進行では早く終了意図が見え見えで、個々の議案でもとりあえず質問をさせるが、直ぐに議決へ行きます。一部の参加者から執拗な意見が出ると、やじと共に、きまって参加者から議事進行の動議が出てきて拍手が起きます。結局はしっかりとした審議などは行われずにすべてが可決してしまいます。そして何よりも発言者は一桁と少なく、それ以外の参加者はブーイングと拍手ですから正に動員者そのものです。
そして最たる問題が、まともな組合員が参加しての質疑が、逆にクレーマーにされてしまい、ますますまともな参加者は減るだけでなく、こうしたまともな組合員は引っ越してしまいます。だからこの裏で仕切る者たちの思う壺が横行してしまいます。
この背景での懸念は、正に管理組合の理事会は「利権」であり、政治の世界と疑似するそこでの資金が不正にばれずに流れています。
こうした実態は皆さん方の管理組合では如何?
そしてこうした現実に気が付いての対処をされていましたらば、お知恵並びに実現への手立てを拝聴したい。
念のためこれは事実であり作り話では有りません・・・



自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私もこのサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近質問に対して少し無責任な回答が増えているなぁと感じています。

例えば「公開空地への自転車置場増設工事の実施」についての質問に対して以下の回答がありました。

(1)「理事会は、過去の総会で認められていない事業を検討することはできません。 」として事業の検討自体を不当と言っている様に読めます。
駐輪場の増設などの事業の検討の可否すらも総会決議事項と勘違いする様な言い方を区分所有法の根拠も無く一方的に書き込むのは如何なものかと思います。

(2)「防犯に配慮して常に施錠されている公開空地の駐輪場化を阻止する為に行政に通報」とのアドバイスもありましたが、もし行政がコンプライアンス違反と判断すれば施錠を止めなければならず、質問者が心配している防犯の問題が出てくることに言及されておりません。

この様に質問者に寄り添わず、自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えている様に感じておりますことから、是非アドバイザー方のバランスが良い回答を引き続き期待しております。

規約変更について 承諾していない場合

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

分譲マンションの2階に居住。南のベランダ側に沿って防犯に配慮して常に施錠されている公開空地があり、その利用について駐輪場の増設に共用部分の変更をするため総会にて議決を採る通知を3月中頃受取、異論を期限内に投げたにもかかわらず返答なくこれから開かれる総会にて可決されそう。主に景観が変わり防犯面で被害の出る家の件数が少ない。総会当日に反対意見を述べても可決されそう。組合の中で話は決まっており、景観の粗悪化、防犯、騒音等の問題がクリアされないままの状態で承諾できない。
そもそも駐輪場が足りない問題は1年前から出ていた話だが公開空地の仕様変更については総会開催の1ヶ月前に初めて通知が来た話。規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければいけないと記載してあるがその権利を無視して強硬に、総会で可決されてしまうのでしょうか。

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

自転車へのイタズラについては、誰が警察に届けるのが望ましいでしょうか?

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション共用部、自転車置場に駐輪中の自転車へイタズラされた場合、
誰が警察に届け出るのが正しいのでしょうか?

被害を受けた組合員本人でしょうか?
管理者である、理事長でしょうか?

当マンションには防犯カメラが設置されていて、犯行現場が録画されていると思います。
犯行時刻も大体分かっているようです。
イタズラには悪意を感じますが、悪質なモノではありません。

追記

タイヤの空気を抜かれたり、タイヤに小さな穴をあけられたり、自転車を勝手に移動されたりという類いのいたずらです。
当マンションの自転車置場には、外部の人も簡単に入れます。

NPO法人について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

非常用電源について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

神戸、東日本、熊本地震で今や日本中地震災害が身近な問題として感じています。
そして、最たる関心が「電源」です。
最近はタワーマンションが多く電源が無くなるとエレベータが停止して避難も出来なくなりますし、給水排水も停止しますので生活への影響も大きいです。従ってそれに備えて当方には「非常用電源」が備えられております。
ところ我が住宅では総会でもまた管理人からもそうした話題は出ませんし、問い合わせても「分かりません」です。仕方が無く発電機の仕様書の閲覧請求をしてもその在処も分からないとの回答です。これが管理組合の実体に呆れました。仕方が無く了解を得て組合倉庫内を探索してようやく仕様書を見つけました。
現在の「非常用電源装置」は2013年6年前にリプレースです。
メーカーは「ニシハツ㈱」製で形式がPX-65MSR三相三線交流ブラスレスです。容量は40KWで電圧は200Vor100V。ディーゼルエンジンは三菱ふそう・・・です。
災害時自動始動方式です。バッテリー24V40A(2個)、燃料タンクは60L(JIS2号軽油)、潤滑油APIクラスCD級、有効1.5L(全量9L)消費量0,06L/Hr
なお、配電先は専用部の動力回路(エレベータ(3基)、給排水ポンプ、消火栓ポンプ、動力用非常コンセント)のみです。ちなみに当住宅は単棟12階建て275戸です。(容量が適しているかは不明)
さて、幸運にも設置から一度も運転がされていません。こうした現状に以下の疑問が有ります。
1、非常用電源装置のメンテナンスって、当方の様に設置してから6年間何もせずに放置していていざという時に役に立つのか?
2、まだ一度も始動の経験が無いので、この仕様でどのくらいか動作(時間)するのか知りたい?
3、メンテナンスが必要ならば、まず燃料、潤滑油、バッテリーのそれぞれの交換周期?を知りたい。
4、同上、試し運転をしなくても大丈夫なのか?
5、なお、調査しますと最近はエンジンの燃料を「ガス」式が有るようですが、その比較利点?
6、太陽光発電の普及でマンションの屋上に設置されている例を見ますが、そこで非常用バッテリーでの停電対策出来るようですが、その比較利点?(当方の屋上はかなり広くまた何も設置は無いです)
以上やや専門性が高い質問ですが宜しくお願いいたします。

国税庁は談合リベートを知ってる?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。

記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。

おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。

だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか?

見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか?

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。
前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

建屋内工事騒音と移動困難者

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理員です。
近々エントランスでメールボックスの改善、宅配ボックス取り付け、セキュリティ対応など大掛かりなリノベーションが行われる予定です。数週間の工期の予定です。
工程の中に、床全面のタイルのハツリがあります。電動ハンマーなどによる施工で、相当の音が出るでしょう。

問題は、一階フロアに自由に移動できない方(奥様)がおられる点です。視力が弱いため単独では椅子に座ることもできません。分譲賃貸、お二人暮らしでご主人は昼間は働きに出られておられます。
工事の場所から居宅までは10mも離れていません。工事の場はお一人しかおりません。受忍限度を超える環境になります。耐えられないと思います。
健常者なら工事の時間は他の場所へ移動することもできますが、こちら方の場合は単独では移動ができません。

このような場合、当人及びご家族に対してどのような保護対応が考えられるでしょうか?
よろしくお願いします。

Y点P点とは、なんですか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕の見積参加業者の参加条件として、コンサルから以下のような文案が提示されました。
「経営事項審査結果通知書のY点(経営状況)が750点以上、P点(建築一式工事)が850点以上あること」
Y点P点について一通り説明を受けましたがさっぱり頭に入りませんでした。
これはどういうものなのでしょう?信頼度・重要度はどの程度のものなのでしょうか、これを評価にどう反映させたらいいのでしょうか?
優良業者が排除されないために気を付けておいたほうがよいことは何なのでしょうか?
そもそもコンサルが示した基準は妥当なものなのでしょうか、よいアドバイスをお願いします。

ちなみに、当マンションは個数43戸築16年目、参加条件のハードルは低めにしたいと思っております。

住民による臨時総会の開催要求

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

住民による臨時総会を理事長に開催要求をするにあたり、5分の一の同意を得たのですが、このあと実際に総会を理事会が開かない場合、住民により開催できるとあります。
しかし、この場合、議決権行使書に委任状などの作り方がわかりません。
どこかに参考となるものはありますでしょうか

共用部分専用使用部のワイヤー入りガラス窓の交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築30年13階建て234戸のマンションで、出窓のワイヤー入りガラスが経年劣化し、ヒビ割れしているお宅が、数件あります。管理費で修繕することに問題はないでしょうか? ちなみに、今大規模改修工事中で、網戸サッシ(共用部分専用使用)の交換は希望者が個人負担で交換することに決まっています。

理事は組合を代表できるか

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先の質問のpart2です。
皆様から回答いただき、「管理組合と理事長との利益が相反…」との条文の趣旨は分かったのですが、しかし、理事長でない理事が管理組合を代表することはできるのかという疑問は残ってしまいました。
区分所有法では、管理者は職務に関し区分所有者を代理するとしています。
規約では、区分所有法の管理者である理事長は、管理組合を代表し、業務の統括をするとしています。

理事長は職務の一部を他の理事に委任することができます。
委任を受けた理事は、委任の内容の範囲においてのみ権限を持ちます。

この理事は組合を代表するのではなく、理事長を代理するということになりませんか。
また、利益相反の場合、理事長はその事項に関し、区分所有者を代理することはできないということならわかります。

管理組合の代表は理事長であり、一人と定められています。
代表権まで他の理事にゆだねることはできるのでしょうか。

法人格のない理事には代表権がないので、そのため代表として理事長を置くのではないでしょうか。
区分所有法第51条では、利益相反の場合には監事が管理組合を代表するとはっきり規定されています。
公正公平な立場の監事だからこそ、理事長(理事会全体も含む)の利益相反に対抗して組合の代表になれるのだと思います。

理事が管理組合を代表できるということはどのようなことで正当とされるのでしょうか。

長々申し訳ございません。

駐車場のアスファルトをインターロッキングに変更するのは特別決議では?

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年 約350戸のマンションです
管理規約は昔の規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

総会で「駐車場事業計画(案)」として、駐車場のアスファルト舗装をより高級感のあるインターロッキング舗装に変更する事を普通決議で提案されてしまいました。
敷地内共有部分をアスファルトから全く仕様の違うインターロッキングブロックに変更し工事費用が3千万円と高額でありかつ修繕積立金が不足していることから、特別決議であるのではとの質問に対し納得いく説明が無いまま、普通決議で僅差で可決されました。

総会後に、組合員が管理会社に確認したところ、インターロッキングへの変更は現状の管理規約では特別決議との認識を理事会に伝えたが、理事会より最新の区分所有法で普通決議と判断したとのことでした。

教えていただきたいことは次の2点です
①当マンションの管理規約からすると、この決議は特別決議の案件だと思いますが、最新の区分所有法では普通決議となるのでしょうか?
②仮に区分所有法で普通決議と判断されるとしても、3千万円の金額から当マンションの管理規約では特別決議と判断出来ることから総会での普通決議は無効と思われますが、今後組合員としてはどの様に対応すれば良いのでしょうか?

大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。
具体的なクレームの内容は以下の2つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。
(1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ2枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。
→事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で3種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。
(2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。
→玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。

上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。
理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。
私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。

この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう?
ご意見を宜しくお願い致します。

クリーニング取り次ぎサービスでのトラブルについて質問させて下さい。

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

コンシェルジュサービスについて質問させて下さい。
当方のマンションは8時から22時の間コンシェルジュの女性がおり、クリーニング取り次ぎサービスを行なっております。
最近問題になっているのが、クリーニングをが終わったにもかかわらず長期間取りに来ない住民が増えている事です。

取りに来ない理由は、クリーニングを仮保管している事務室を自分の衣装ケースの様に考えているようで、例えば春になると冬物のコート類をクリーニングに出し冬迄の半年以上取りに来ません。
コンシェルジュからはクリーニングが終わると連絡し、それでも引き取られない場合は引き取り要請の文章を投函し、その後は電話で繰り返し引き取り要請をしますがそれでも取りに来ないとの事です。

今では引き取りに来ないクリーニングが増え事務室の通路にも溢れている状況で安全上も問題でと思われます。
このため管理組合の判断で、半年以上の長期クリーニングを住民の部屋まで持参させたところ、一部住民から、他のマンションでは普通に長期保管しているものを一方的に取りやめるのは納得いかないと引き取り拒否の上、管理組合に厳重な抗議が来ました。

質問ですが、クリーニングサービスのあるマンションでは、この様に長期間引き取らない事を認めているケースは多いのでしょうか?
また長期保管を要求される住民には どの様に対応すれば良いのでしょうか?

質問者には結果も報告してもらいたいのですが・・・

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

色んな助言を受けて感謝している質問者も多くいると思います。 主にどの助言が有効で問題解決に役立ったかの結果報告もお願いしたい。

その為の専用の記入欄があれば書いてもらいやすくなると思ったのですが、皆さんいかがでしょうか?

マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

御世話になります
理事をやっております

住民の方で、駐車場更新時に
何故か契約書を交わさない方がおります
数回契約書の提出をお願いしたが、未だに返事がありません
いるのは管理人さんから確認済みです

管理費の支払い状況は、たまに1っか月遅れていることもあるような人なので
まずはきちんと契約しておきたいと考えておりました

理事の立場でしたら
このまま、引き続き契約書のサインを求めるべきでしょうか?
それとも契約切れのためそもそも明け渡しを求めるべきでしょうか?

皆さんはどう考えますか??

長期修繕計画の見直し案について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築6年 約100戸のマンションです。管理会社から長期修繕計画が理事会に出され入居時計画より工事費3億7千万円増加しています。
当マンションは委託管理費見直しを行っており委託管理費差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位になります。要するに財政に合わせて工事予算を上げたのではないかと疑いたくなります。まだ、建物調査もしていない段階でこの値上げ額はおかしいと管理組合は考えていますが、管理会社から出されたものをそのまま組合員にまず通知してから見直しを依頼すべきか、そのままでは組合員が混乱するのである程度交渉してから総会でお知らせし決議するべきか、どういう対応が良いのでしょうか?

長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期修繕計画が10%の消費税で計画し直した場合も総会決議は必要ですか?

管理組合による自治会の一括加入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、1個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、2自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり(管理会社は関与しなくなるので)、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

総会における普通、特別決議の該当事例教えて下さい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕計画 管理規約の改正 会計処理の変更
駐車場収入分配金の変更等 総会における議案の
普通or特別決議の線引き定義教えて下さい

組合役員のなり手不足

管理組合の運営

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先月 「外部居住者役員の交通費について」で皆様からいただいたご回答なども参考に、理事会等への出席に際して交通費は支給しないと理事会で確認しました。

その役員候補の方にその旨を通知しましたが、通常総会の出席票を回収する段になって改選となる通常総会は欠席、役員改選議案は×との回答がありました。つまり交通費が支給されないので、役員にはならないとの意思表明と思われます。

当管理組合は役員数6名(3名ずつ交替)2年任期の輪番制で、ただでさえ任期2年目の理事の中に1名幽霊理事(1回も出席せず、ほとんど外部にいるようで携帯でも連絡が取れない)がいて実質5名なのに、これでは来期は実質4名になってしまいそうです。

組合役員をやらない人が増えるのを抑止するため、昨年内部・外部居住者にかかわらず組合役員をやらない場合は組合活動協力金を徴収することに対するアンケートを取ったところ、アンケート回収率自体が全戸数の半分に届かず、回答の中の約3分の1が反対意見でした。

組合活動活性化のために懇親会を初めて開催したり、ポイント制を試験的に導入したりして、総会等の組合行事への参加者は増えつつありますが、組合活動に無関心な人たちにはあまり効果がないようです。

このままでは組合役員への選任通知が来ても無視し続ければやらなくて済むという風潮が蔓延し、役員を引き受けた人は不公平感が増すばかりだと思われます。

ちなみに当マンションは中規模で役員報酬はなく、今後の導入も財政的に厳しくいため、その選択肢は難しいです。

またマンション竣工時は立候補制だったようですが、役員に立候補する人がいないため、輪番制へ変わったという経緯があります。

おそらく同様に組合役員のなり手不足に悩まれているマンションは少なくないものと思われますが、皆さまはどのような対策を取られているかをお教えいただけるとありがたいです。

よろしくお願いいたします。


総会議事録の署名、捺印の意味について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会が終了し、後日、管理会社から総会議事録が回付され、確認のため理事長、理事、監事の署名、捺印が要請されました。この総会議事録の内容に若干事実と異なる個所があったので、私(監事)は意見書を付した上で署名、捺印しました。ところが全組合員に配布された総会議事録は何の訂正もない元のままの内容のものでした。署名、捺印から全組合員に配布されるまで、三か月以上も経っていて、この間管理会社、理事長、理事から何の反応もありませんでした。そこで管理会社に質したところ監事が署名、捺印がある以上修正には当たらないとの事で、もし総会議事録に疑義があるならば、無署名にすべきであるとの回答でした。この件について皆さんのご意見を頂きたいと思います。

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

簡易建物診断

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

簡易建物診断は、築何年頃にすべきでしょうか?

修繕積立金の格差、かわら版

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
管理費、修繕積立金は1棟建ての場合、戸数の多いマンションの方が安くなるのでしょうか?
理事会から発信したい、かわら版は、管理会社に依頼せずに、理事会で作成すべきでしょうか?

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円(税抜)であったものが今期は40百万円(税抜)まで下げていました。
(前理事長は退任し、引っ越しをされました。)

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円(税抜)から55百万円(税抜)への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万(5%)から11百万円(25%)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金 ?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

皆様
ご回答ありがとうございました。
質問を締め切りたいとおもいます。
三毛猫さんのご意見をもとに考えをまとめたいと思います。


複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金について

1 判例のマンションではどのようになっていますか? 
 輪番制になっている組合では複数戸分居住組合員に負担がかかっていると思います。

2 判例以外の事例がありましたら教えてください。

管理委託契約書

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

いつもお世話になっております。

管理委託契約書の改定について教えてください。
来月行われる総会の際に使用される管理委託契約書を見たところ、平成30年3月に変更されている変更点がまったく反映されていませんでした。
これは特に問題ないことなのでしょうか。

通常総会の開催時期(2か月以内)について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

初めて登録。初めての投稿になります。
当団地の決算は、3/31です。管理規約は、国交省標準管理規約から作成していて、通常総会は、新会計年度開始後2か月以内(5月末まで)に開催することになっています。
これまでは、周辺の小学校等の施設を利用し開催していましたが、昨今の小学校は、運動会をこの5月末頃に開催するところも多く日程がバッティングします。また市民センターなどは抽選制が多く、抽選日になるまで開催日が決められないなど、不確定要素が多い状況です。さらに、2019年は天皇の即位の日ために、GWが長くなり、印刷業者も動かない状況もあります。
これらのことから、新会計年度開始後2か月以内の開催が難しい状況になっています。

ここからが皆様に質問というか、アドヴァイスいただきたい内容になりますが、
①新会計年度開始後2か月以内というのは、法的根拠がある期間なのでしょうか?
②この場合、罰則規定等がありますでしょうか?
③法廷根拠がない場合、開催時期について管理規約の改定(総数の3/4以上、議決権の3/4以上)を行えば(新会計年度開始後3か月以内など)、改定できるのか?
④現在規定(新会計年度開始後2か月以内)のままでの抜け道。(事前に組合員に理由を付して周知し反対がなければ可能など)

以上、よろしくお願いいたします。

管理会社の工事受注

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

素朴な疑問です。
管理会社のフロントの方は、工事受注のノルマか何かあるのでしょうか。
もちろん会社によって違うのかもしれませんが。

よく、工事、工事と言われます。
酷い時には「何かあったら理事会の責任になりますよ。」と強い口調で言われます。
素人なので本当に必要な工事かどうかわかりません。
あまりに工事のことを言われるので、ノルマをかけられているのかなぁと思いました。
どうなのでしょうか。

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。
今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。
私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。
下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?
 この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか?

管理規定 総会決議事項として十一があります。
一 ・・・・・・
二 ・・・・・・


十一 その他管理組合の業務に関する重要事項

以上

外部居住者役員の交通費について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合の役員は6人の輪番制(任期2年)で、半期ごとに半分の3人が入れ替わっています。区分所有者のうち、賃貸に出している外部居住者が約20%いますが、これまで管理組合役員は内部、外部居住者の区別なく、組合役員に就任しています(いわゆる組合活動協力金の類は徴収していません)

昨日、外部居住者の次期役員候補者から、理事会出席のために当マンションへ来るためには鉄道運賃が片道1000円近くかかるので、組合で交通費を出してもらえるのかとの問い合わせが来ました。これまで外部居住者役員で公共交通機関を使って理事会等の組合行事へ参加しても、交通費を組合では負担していません。

一般的には外部居住者役員の交通費を組合が負担するべきなのでしょうか?する必要はないのでしょうか?

エントランスのタイル修理

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
当マンションタイル修理方法で相談したくメールしました。

写真の様に「割れ」と「汚れ」が目立ってきているため
修理見積をとりました。

タイル自体は交換できるのですが、
やはり色が今と同色レベルまで、合わせられないとの事です。
また新品にすれば、そこは明らかに直した感が出てしまい
これはこれで目立ちそうです。

そこで理事会内で相談した所
表面をサンダーなどの工具で磨き、割れた部分を
パテ?充填剤で入れて上から塗装したほうがいいのでは?

そもそも直さないで、ツタ植物などで目隠してしてしまえば?

みなさんはどのような対応で修理するのがいいのでしょうか?
ご経験があれば教えてください。
またその時の費用も教えて頂けると助かります。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

毎回、総会が大揉めに揉め予定を2時間以上もオーバーします。

順番で 理事会役員役員に決まり、住民側で総会に出席しましたが、一部住民から集中砲火を浴び、大揉めに揉めていました。 次の総会は私が理事として集中砲火を浴びる?事になるので前回の総会の議事録を読み返していますが、理不尽な要求に理事側はただ謝るだけで終始住民ペースでした。 具体的なやりとりを議事録から拾うと Q1:(旧理事長:A)理事長時代に清掃・植栽共に地元の業者に変更し、費用を7割に下げた。ところが今期は理事会の判断で大手業者にスポットで清掃・植栽を依頼したが、これでは折角のコスト削減効果が無くなる。 A1:(理事長:B)本件については理事会として、日常の清掃・植栽作業・・ Q2:(旧理事長:A)理事長は司会に徹しろ!担当理事から回答しろ! A2:(担当理事:C)担当理事の〇〇です。理事会としてマンション内の汚れが目立ち、植栽も荒れている事から・・・ Q3:(旧理事長:A)全然説明になっていない!清掃については切替てとても綺麗になり、植栽も地元に頼み・・。 A3:(理事長:B)理事長として私が判断して・・ Q4:(元理事長:D)これも説明になっていない。スポットで頼んだ業者の信用調査は・・ A4:(担当理事:C)説明になって無く申し訳ありません。業者については管理会社に依頼して・・ A4+(フロント:E)当社が使っている業者を理事会に紹介しただけで、推奨したことはありません。 Q5:(元理事長:D)予算を50万円オーバーしているが規約違反であり、臨時総会が必要である。・・ A5:(理事長:B)理事長として責任を感じております。ただ既に終わった事ですので・・ この様なやりとりが延々と続き総会が2時間以上オーバーしましたが、回答に対しては、質問者の仰る通りですとの姿勢でひたすら耐えていました。 そこで質問ですが ①皆様の総会でもこの様な理事会側が言われた放題でただ耐える進行は普通なのでしょうか? ②上に書きました清掃・植栽の問題指摘は質問者側の言い分が正しいのでしょうか? ③もし私達のマンションが特殊な場合、皆様はどの様に進行していくのでしょうか? ④理事会は一部住民の使い走りの様に思われますが、これが一般的なのでしょうか? ⑤現状の理事会に疑問を持ち理事を辞退したいと思いますが、もし辞めた場合は何かペナルティーはあるのでしょうか?

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さくら さん

管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。 ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。 ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。 管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。 上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。 記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日) https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/ 「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」 プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18 https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html 「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」 当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。 (1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか? (2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか? (2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか? (4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

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asaka50 さん

理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。 内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。 この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。 この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。 管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。 この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?

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白雲 さん

管理人への携帯電話貸与と使用法について

今年3月から管理会社の業務委託先が変更となりました。 これまでは管理人とはべつに清掃担当者がいましたが、新しい管理会社は管理人が清掃も担当することになりました。 理事長が経費削減として管理会社と決めたそうです。 ところが、実際には管理人室が不在になる事が多いため不都合が生じるとして、 ひと月もしないうちに理事会で管理人に携帯電話を貸与することに決めたそうです。管理組合は法人化していないので携帯電話の契約はできず、管理会社が代行契約をおこない、諸経費は請求にされることになります。 その携帯電話貸与については理事会議事録にも、その直後の別件で開催された臨時総会でも議事案にも記載されてましたが、その臨時総会の席で、貸与する携帯電話は管理人の不在時は理事長が使用すると、議長である理事長が付け加えました。席上でそれならなば、きちんと使用方法をきめて議題にあげるべきではないか?との意見がだされましたが、理事長は「管理人室から掛けることはほとんどないが、これまで自分で携帯を使ってきたんですよ!」と怒鳴り、うやむやに終わりました。議事録にはやはり理事長使用の件は記載されおらず、契約方法については適切な方法を調査中と書いてあるのみ。でも、実際には臨時総会時点で携帯は渡されて使用されています。その後の報告もありません。貸与も理事長使用も決してNGではないかと思われますが、大義名分だけで住民に告げないのはだまさえれているような気がします。現・理事長は独断専行でいつも報告だけ、議事録も自分にとって都合が悪い質問や意見は載せません。こういう行為は理事長なら許されるんでしょうか? ちなにみ、長時間の管理人不在に支障ありという意見の出どころは明確ではありません。理事長が“ご意見として”と言っただけです。 長ったらしくて申し訳ありませんが、どなたかご意見・ご教示をお願いいたします。。。

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エシール さん

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。 今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。 私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。 下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?  この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか? 管理規定 総会決議事項として十一があります。 一 ・・・・・・ 二 ・・・・・・ ・ ・ 十一 その他管理組合の業務に関する重要事項 以上

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さん

値上がり対策について

昨年、現行植栽管理業者さんから契約を辞退され、金銭面で解決が出来なかったため、他の業者さん3社から見積もりを集めたところ、どちらも現行の2,5倍~3倍の金額でした。そのうち2社は組合員からの紹介、直接の見積もり依頼でしたので、恣意的に横並びの金額に操作されたことは考えられず、リアルな相場の高騰なのだと思います。 検討に時間がかかり、結果的に昨年は1度も植木屋さんによる剪定は行わずに終わりました。管理員さんが手の届く範囲は切って下さったそうで、さほど見苦しくない状態を維持できています。 「業者さんによる剪定は2年に1回でも大丈夫なのでは?」と申したところ「我々は伸びた枝を見慣れているが、外部からは管理が行き届かないマンションという印象を受けるだろう。」というご意見もあり、従前どおり1年に1回の剪定間隔を維持する方向で、新しい植栽管理会社さんと契約する運びとなりました。 今後も同様の値上がりに直面した場合に備えての質問です。 消防設備点検など法定されているものは間隔を伸ばすことはできませんが、他に間隔を伸ばしてみたが大丈夫だったとか、以前は行っていたが廃止しても問題なかった管理がありましたら教えてください。 また、資産価値に影響を及ぼさない「削りどころ」のアイデアがございましたら教えてください。 また、逆に節約目的で廃止したら、かえってマンションの資産価値が下がってしまったとか、やはり再開したなどのご経験があれば、お聞かせ願えませんでしょうか? よろしくお願いします。

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三毛猫 さん

総会の決議成立要件の緩和

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。 総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。 ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。 区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。 現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

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PLT さん

管理者解任事由

区分所有法25条2項 に、 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。 どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。 判例を紹介戴ければ有り難いです。

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えびす さん

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。 ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。 ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。 喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。 ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。 ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか? ◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが? ◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが? ◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

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竜巻 さん

管理規約の全戸配布 配布の漢字

初めて質問させていただきます。 理事会で広報になり、毎月理事会だよりを発行しています。 今年度管理規約を改定して全戸配布予定ですが、そのことを理事会だよりに載せると、漢字は配付ではないかと1人の住民から指摘されました。 国土交通省のホームページでは配布となっていますが、どちらが正しいでしょうか?

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