東京弁護士会の弁護士紹介制度

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

東京弁護士会はマンション管理士資格を持つ弁護士を管理組合に紹介する制度を設けました。
標準管理規約改正による外部専門家の活用に対応したものと思われます。
https://www.toben.or.jp/bengoshi/center/madoguchi/apartment.html

どんな仕組み？、費用は？、職務責任？、紹介（成約）事例？などを電話で聞きましたがすべて面談の上といい教えてくれません。
この制度あるいは別ルートで弁護士を理事・監事・管理者に起用している事例がありますか。
この制度に関するご意見もお願いします。

• 2019年09月07日

• 26 得した
• 2 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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専門家の起用

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

標準管理規約の改正で外部専門家の活用が増えつつあると思います。
弁護士やマンション管理士を外部理事・監事・管理者に採用している事例はどれくらいあるのでしょうか。
その対価は如何ほどでしょうか。
外部専門家がすべて信用できると限りません。
専門家と素人の理事では法的、経験において格段の差がありますので理事・監事は簡単に騙されます。この防止策を教えてください（標準管理規約のコメントは専門家は性善と考えているので心配です）。
因みに、私どもの外部理事の報酬は年額約330万円、外部会計監事は年額約100万円です。これ自体すでに騙されていると思ってはいます。

• 2019年09月07日

• 33 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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専門家の違法行為

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

修繕工事などにおける設計事務所などの違法行為、の事例を調査しています。
私どもも数億円規模の修繕工事の検討を始めるのですがすでに理事会が変な業者に操られているように感じます。
理事や組合員の目を覚ますには具体的事例の紹介（手口や被害）が最善と考えています。
現実に被害を受けた（そう感じる）方の事例を教えてください。
マスコミ報道でも結構です（須藤社長がたくさん紹介していましたがコピー取り損なっています）。

• 2019年09月07日

• 19 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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怪しい賃貸契約者？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

本来は分譲マンションなのですが、ある部屋のオーナーさんが賃貸にされていて、このたび新しい方が8月1日よりご入居との連絡を、不動産屋さんから受けました。ふつうは引っ越しの日をご連絡いただいたり、ご入居のあとは居住者の方に連絡表（ご家族や勤務先の緊急連絡先など）の記入をお願いしたりという手筈になるのですが。。。今回は9月に入っても誰も入居せず、契約された駐車場にも一度も車がとまっていません。
お聞きしていた携帯電話あてに、ショートメールで「お引越しの日が決まりましたら、ご連絡ください」というふうに問いかけてみましたが、なんの返事もなく少し不安になってきました。
もしも、という話で恐縮ですが、不動産屋さんのお話では、「部屋を見なくてもいい、とおっしゃって契約をされました」ということでしたので、誰だかわからない人に部屋をまた貸しされたり、シェアハウスや民泊のような形で不特定多数の人が出入りするのではないかと心配しています。管理規約は数年前に民泊やシェアハウスの禁止条項を入れましたので、万が一そのような場合はオーナーさんに是正勧告をすることになると思いますが、トラブルになる前に、民泊・シェアハウスの禁止について念を押す方法はありますでしょうか？

• 2019年09月04日

• 10 得した
• 1 の回答
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弔慰金について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築39年、4階建て16戸、全戸組合員と家族が居住して自主管理です。2006年管理規約全面改正しました。使用細則に慶弔費項目があり、「弔事について、各戸の組合員とその配偶者が死亡した場合について、1件5万円を管理費より支出する」とあります。問題点として①組合員とその配偶者だけでなく、家族も含めたほうが良い。②5万円は高すぎるのではないか。この2点です。概ね改正に向けて話し合いをしていますが、額が1万円と２万円で迷っています。家族は半額にという考えです。平均的額について情報収集しています。よろしくお願いいたします。

• 2019年09月04日

• 23 得した
• 3 の回答
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総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。
早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1／3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。
ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。
私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか？
ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1／5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

• 2019年09月03日

• 88 得した
• 6 の回答
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理事長の選任について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

いつも大変参考にさせて頂いております。
前期理事長を務めて、今期からは修繕委員会の委員長を務めております。

今期も既に期末を迎えて、今週末総会を控えている（既に議案書配布済み）のですが、理事長候補の方が急遽体調不良の為、理事長就任の辞退の連絡があったそうです。私自身は理事会の運営に発言権がある立場ではないですが、前期理事長として相談を受けております。

ウチのマンションは任期2年で半期で半数改選の輪番制で理事会を運営しています。理事長については前期副理事長が理事長に就任することも暗黙の了解ではなくルールで決めております。今回は今期副理事長で次期理事長の方が辞退されました。

副理事長が代行するというのがある意味答えかもしれませんが、引き継ぎの円滑化や理事長の仕事を覚えてもらうという意味で、副理事長は理事就任1年目の方になって頂くこともルール化しております。

ついては皆さんに相談がどのように理事長を選任すればいいのか？のアドバイスを頂けると助かります。私の浅い知識からはとりあえず議案書通りに進めて、副理事長（1年目）の方に理事長代行して頂く形にして、今期理事長にオブザーバーとして副理事長のサポートで半年ぐらい残ってもらい、半年後に臨時総会で理事長に就任してもらうということぐらいしか思いつかなかったです。

今期理事長は事態が事態なので半年ぐらいは留任は仕方ないとのご好意は頂いています。また臨時総会も大規模修繕工事を控えているので、次期はどこかのタイミングでは臨時総会を開きたいですねとは今期理事長とは話をしていたので臨時総会開催もそこまでハードルは高くありません。

ただ副理事長は代行やサポートがあるといっても、実質2年間理事長をされることになり、負担という意味ではどうなのかなとも思っています。

• 2019年09月03日

• 15 得した
• 2 の回答
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オートロック　自動ドアの修繕業者

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当文京区内のマンションの自動ドアは内側から見て右側だけに開く自動ドアですが、　設置後20年になり、オーバーホールするか、駆動部を全て取り替えるか、の検討に入っています。
例によって更新したがっている管理会社は信用出来ないので管理組合が修理にしろ更新にしろ直発注出来る信頼出来る独立系業者を探しております。　推薦出来る業者をご存じでしたらご教示お願い申し上げます。

• 2019年09月02日

• 30 得した
• 4 の回答
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臨時総会議案

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

臨時総会で総額が議決されている大規模修繕工事費が、管理規約（修繕積立金の取り崩し）に抵触している（添付）として臨時総会開催通知が届きました。詳細は不明ですが、どんな時規約に抵触するのでしょう。
総会は２週間後です。質疑応答をシミレーションしておきたいのです。

• 2019年08月30日

• 63 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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修繕積立金の取り崩しとは

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります
総会で大規模修繕工事に予算５億円を計上し、近く工事が終わり総額約４．８億円の請求が見込まれています。
この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。
予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。

• 2019年08月24日

• 116 得した
• 10 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
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修繕積立金の適正残高について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当方のマンションは、築19年で住戸数18の小規模の建物です。5年前に大規模修繕工事を済ませて、現在修繕積立金残高は、1,200万円あります。尚、修繕積立金の1住戸当たり月額は、12,780円です。（1M2/196円）この状況で今後10年を見据えて妥当かどうか、難しい予測ですがご教示願います。

• 2019年08月22日

• 56 得した
• 7 の回答
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役員の任期と辞任について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

いつもご意見・ご助言をありがとうございます。
せっかくのご意見に返信できていない場合もあり、この場をかりてお礼申し上げます。いろいろなご意見を参考にさせていただけてたすかっております。

さて、また皆さまからのご意見をうかがいたく認めました。

当マンションの役員は7名ですが、実際には理事長が独断専行で動き、それに副理事長・理事2名・監事が追従して運営しています。

規約では任期は2年で再任は妨げれないとあり、また、都合によって辞任する場合は理事会の承認を得ねばならないとあります。

現体制は2期目で、来年10月末までが任期となります。

先日、臨時理事会議事録に今後の予定として次期役員の選定とあったところ、
管理会社フロントマンから理事長らは辞めるのでもう一度理事になってほしいとお願いされました。理事長らが途中で退任する説明はありません。
辞めるという理事長らは4人なので、理事会過半数になるので承認へと運ぶと推測されます。
また、理事長が再任するときに、本人確認もなく新理事を立てることで解任させた元理事にも復帰して一緒に役員をしてほしいと、フロントマンが理事依頼とともに持ち掛けてきました。

ここで質問です。
理由もなく、任期途中での辞任は許されるのでしょうか。
さんざん好き勝手を行って、お金が無くなったところで辞めるはあまりにも無責任と思います。
しかも古参の理事たちを古い考えだのなんだのと否定しておきながら、尻ぬぐいさせるとは。。。管理会社は言われたままに動くだけなのでしょうか。

みなさまなら、どのように対処なさいますか。
他の住民は我関せずなので、よけいに。。。

区分所有法も視野に入れてますが、何卒、どうぞ、よろしくお願いいたします。

• 2019年08月21日

• 39 得した
• 5 の回答
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大規模修繕における住宅部会と店舗部会の費用負担割合について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

ショッピングセンターと商社の等価交換方式で建設された１棟のマンションで地下1階から地上1階及び2階駐車場が商店部会、その上一部分に帯状に住宅部会マンション（３階から１０階）の形状。しかし、住宅入口、商店入口はともに１階、階上駐車場入り口は共通、商店部会の貯水タンクやエレベーター機械室等は住宅部会内にある入り組んだ形状です。規約は複合用途型ですが、全体管理費等はなく各部会が各部会管理費等を管理し、それぞれの部会総会決裁を基に運用されています。
商店と住宅の持分割合は商店５３：住宅４７です。
外壁塗装等の大規模改修を行うに当たり、前回は外壁面積割合で商店２０：住宅８０で費用負担していますが、今回は住民から区分所有法では持分割合で負担ではないのか、という疑問がでています。
塔屋は全体共用と物件表示に記載されており、外壁塗りは面積割としても１０階までの足場代と工事監理料だけでも持分割合で費用負担請求できないものでしょうか？

• 2019年08月20日

• 16 得した
• 2 の回答
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外部所有者への郵送代の負担

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

実需のマンションです。
総会資料は、全ての区分所有者に発送して、
出席票／委任状／議決権行使書の提出をお願いしております。

大部分の人は、マンション内のポストに投函すればよいのですが、
一部、外部所有者の方がいて、マンション内には住んでいません。
その場合は、郵送にて対応しておりますが、
切手代が必要となります。

同じ区分所有者なのに、実際に住んでいる人と外部所有者とは、
コストの面で不公平ではないかと思います。

どのように対応しているでしょうか。
外部所有者とマンション内に住んでいる人とは、
管理費の額に特段差を設けていません。

不公平と言っても、僅かな金額であることは承知しておりますが、
このままで良いのか疑問です。

• 2019年08月19日

• 14 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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総会の採決結果について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会で議案の採決の結果が、賛成17・反対16で可決となりました（普通決議）。
しかし、その賛成の内訳は議決権行使書での賛成14で、総会の当日に出席していた19名中3名しか賛成せず、16名が反対しました。
おそらく総会当日に出た反対意見を聞いて、多くの人が反対した結果だと思います。
このような場合も総会での可決は正しいのでしょうか？法的または規約的に問題はないのでしょうか？

• 2019年08月18日

• 44 得した
• 9 の回答
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臨時総会 成立要件と、その後の普通決議の可決数について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

いつも参考にさせて頂いており、大変に助かっています。

所有者を常に無視し、総会において議決権をとらず「理事長一任」の欠席委任状（約8割）をたてに、理事会意見ばかりで運営する管理組合です。30年近く固定理事で管理組合を続け、一覧表での収支報告はするが、帳簿、領収書、通帳コピー等の会計開示には一切応じない。この間の横領着服も濃厚で、理事交代を願って臨時総会請求準備中です。

準備にあたり、議決数について、以下のように認識しています。
単棟型：298居室
・臨時総会成立要件として、欠席委任含め所有者の過半数の開催希望（約150）
・理事解任＝普通決議
欠席委任含め約150の議決
開催希望者のほぼ全数が「解任」に賛成すること、、と思っていました。

Yahoo!知恵袋で 総会成立要件と普通決議の可決数についての以下の投稿を知り、自身の認識が誤りか？と思い、確認させてほしいです。

Yahoo!知恵袋 2016/3/18
「今月の１４日に国交省は改正標準管理規約を発表しましたので、それを基に説明しますと、まず、４７条１項で議決権総数の半数以上の出席で総会は成立することになっています。
これは議案が普通決議で成立するものであろうが特別多数決議で成立するものであろうが、また、定期総会であろうが臨時総会であろうが、同じです。
ですから、極端な話、議決権総数が１００あったとして、そのうち出席者が、委任状または議決権行使書の提出者を含めて、出席者が議決権数で５０しかない場合でも、総会としては成立していますので、いったん議長は開会を宣言することになります。
それで、議案審議の後、採決してみて、４７条２項にある通り、普通決議では過半数の賛成で成立するのですから、議決権数で２６の賛成で可決ということになります。つまり、極端に言えば、１００のうちたった２６票で可決されることになります。」

上記の通りとすると
総会成立要件＝約150 はそのままですが
普通決議（理事解任）の可決数は、半数の約75でよいことになります。
理事長は自身擁護のため常に弁護士３人を管理費で雇ってます。
方向性の間違いを避けたく、詳しい方々にアドバイスを宜しくお願いいたします。

※当マンションの現行管理規約は 標準規約の改正を盛り込んでいません。いつ基準かわかりませんが 2016年度より旧いです。

• 2019年08月18日

• 38 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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総会議案について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

防水工事について工事会社2社の見積が提示され、総会当日に多数決をとり、どちらか一方を決めて工事の採決をとるようです。
ただ、議決権行使書の決議内容（どちらか決まっていないでとりあえず工事実施について賛成・反対）と、総会の決議内容（どちらか決まってから採決）で、決議内容が異なってしまうと思うのですが問題ないのでしょうか？
いままで総会の場で決議する内容が確定するようなことはなかったのですが…。

• 2019年08月17日

• 28 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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最高裁の判決について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
　一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
　今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか？

• 2019年08月16日

• 78 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

意見を言うときは　配偶者なら区分所有者と同じ扱い　なのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

お世話になります
理事をやっております。

区分所有者のご家族の方よりご意見があがりましたので
規約変更に関係する内容にまでいたる案件のため
区分所有者にあたる旦那様にも情報を共有して
ご確認をお願いしますと話したところ
以下の回答がありました。

①登記簿上は区分所有者では無いですが、
『問題ない（戸籍謄本や夫からの委任状を出せば全く問題ないが、
その必要もない。）』法務部勤務の方のアドバスだそうです

②意見を、『単なる区分所有者の《家族の意見》に過ぎない。』というのは
間違っています。

と言われておりますが、皆さんはどうおもいますか？

• 2019年08月14日

• 31 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私が住んでいるマンション（団地型マンション ９棟約２８０戸）では､管理会社(大手M社)から管理委託費値上げの申し出がありました｡

それを受けて、理事会では「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であり、管理会社を同じくする他の大型団地型マンションも値上げとなっている他､値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系､独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に､今月（８月）下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定(管理委託契約更新時期10月1日)です｡

ところが､既に配布された議案書によって上記値上げの具体的内容を確認したところ、次のとおり驚くことに相当部分の業務が値下げになっているのです｡

｢①出納･会計業務｣及び｢②管理運営業務｣がそれぞれ｢約176万円｣から｢約147万円｣へ｢約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)｣､｢③管理員業務｣が｢1320万円｣から｢1248万円｣に｢72万円値下げ｣→【合計約１３０万円の値下げ】

なお､上記以外の清掃業務等は､現状のまま変更はありません｡

結局､今回の値上げ申し出の具体的な理由は､管理委託費の｢調整値引き額｣について､これまで｢約430万円｣であったものを｢約100万円｣に減額するというものです｡

最終的には､管理委託費｢調整値引き額減額分約330万円（約４３０万円－約１００万円）｣から上記の｢①～③の値下げ分【合計130万円】」を差し引くと実質的には年額約200万円の値上げになります｡

上記のとおり､「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら､①～③は値下げと相反する結果となっているうえ､200万円の値上げの内訳が全くわかりませんので､その相当性について検討することができない状態です｡

私としては､｢管理業務主任者による重要事項説明会｣において、「人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら､反対に値下げとなっている業務がある理由や200万円の値上げの内訳を質そうと思っておりますが､本件について､どのような対応をすべきか等についてアドバイスいただけないでしょうか｡ よろしくお願い致します｡

• 2019年08月12日

• 41 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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マンション管理士等との契約について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンション管理士、一級建築士との契約を考えています。総会で審議の予定ですが、当管理組合規約では、いわゆる「専門的知識を有する者の活用」の条項がありません。よって、そもそも、外部専門家と契約出来ないのでしょうか。

• 2019年03月03日

• 97 得した
• 10 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

何度か質問させていただ参考となる良い回答もいただきましたが、
どうやら当マンションの管理業務委託先の管理会社社員も閲覧しているようで対応（悪い意味で）の先回りをされているかもしれません。（確証はありませんが…）
　これはやむを得ない事なのでしょうか？

• 2019年02月19日

• 96 得した
• 8 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。

犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。
多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。

防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。
清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか？
尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。

皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか？
また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか？

• 2019年09月09日

• 95 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

隣のマンションとの境界フェンスについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか？

• 2018年10月10日

• 94 得した
• 10 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
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マンションの駐車場利用料金の決め方について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

• 2019年04月22日

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理事会の代理出席要件について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

理事会の代理出席を「配偶者又は一親等の親族に限る」という文言を追加した規約変更案が届きましたが、「成人に限る」の文言は追加しなくても良いのか、ふと気になりました。皆さんの規約ではどのようになっていますか？

• 2019年02月03日

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伸びたエレベーターのロープを詰める？？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

先月５月２５日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。
改めて状況を概述します。築１８年目と築１６年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは２基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのＣＩＰに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで２台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。
（ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。）
その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答（フルメン契約切れは9月末）。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です（私＝理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です）。
契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

• 2019年06月25日

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管理会社の変更手続きについてお尋ねします

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年５２戸５階建てマンションの理事長を今年３月からしています。
前理事長が議長であった２月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

• 2019年04月01日

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理事長が訴えられたら

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

・大規模修繕工事の設計コンサルタントを募集。区分所有者で1級建築士のA氏が応募してきた。A氏はマンションの大規模修繕の経験がなかったため落選させたところ、公正でないとA氏が訴えてきた。
・総会で自分の意見が通らなかったことに腹をたて、理事を殴った。
等の事件がおきた場合、弁護士費用や裁判費用を管理費から支出するのは問題ないでしょうか。

• 2019年03月19日

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マンション管理士の立場

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

• 2017年08月31日

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マンションのコンシェルジュサービスの合理化について教えて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションではコンシェルジュが昼間常駐(8時〜22時、2交代体制)し、宅配便発送受付業務、クリーニング取次ぎ業務などをやって頂いております。

来期よりコンシェルジュの昼間常駐時間を短縮(9時〜17時、1名)し、経費節減(2名→1名/日で経費半減)を図りたいとのことで、アンケート調査を実施したところ、クリーニング取り次ぎ業務で大きな不便が発生する事が分かりました。
具体的には、私のマンションの住民は帰宅時間が遅いことから、コンシェルジュサービスの終了時間が早いと、クリーニングが受け取れないとの問題です。

理事会としては、一部住民のクリーニングが受け取りの為にだけに、コンシェルジュを夜遅くまで配置するのは無駄との意見が多数である一方、不便を被る住民に対し何だかの対応が必要との意見が出ています。
遅い時間のクリーニングの受け取り対応策として提案されたのは
(1)コンビニの様なクリーニングボックスを設置し24時間対応とする。
(2)定時以降は管理員の方にクリーニングを引き渡して貰う。
上記のようなアイデアが出ておりますが、マンション管理には素人集団なので、実現性があるのか、どの様な問題点があるのかがよくわかりません。
また管理会社はコンシェルジュサービスの時間短縮(費用半減)に猛反対ですので、上記提案には無理との一点張りです。

さらに管理会社へはコンシェルジュの全廃(宅配便、クリーニングの取り次ぎも止め)についても提案しましたが、コンシェルジュが全ての事務処理(各種申請、使用届)を担当しているので、コンシェルジュの全廃は不可との話でした。
理事会からは事務処理は管理員に担当させればとの意見もありましたが、管理会社からは300軒を超える大規模マンションで、全てを管理員1名にやらせるマンションはあり得ないとの事でしたのでコンシェルジュを1名残す事にしました。

ついては皆様のマンションで、クリーニング取り次ぎ業務の合理化等をどの様にやられているか、さらにクリーニングボックス等の導入を検討された事がある場合の問題点などをアドバイス頂ければと思います。

皆様、よろしくお願いいたします。

• 2019年03月15日

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月１回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月１回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか？
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか？
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか？

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

• 2019年04月17日

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総会に業者を呼ぶか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

防犯カメラを付けたい、インターネットの全戸一括契約をしたい、高額な設備を交換したい、等で多額の出費がある場合、総会に諮ると思いますが、その際に、普通業者も呼ぶものですか？
議案書にはなぜ必要でなぜその業者を選んだのか詳細に書かれており、理事はほとんどが説明できます。住民向けの説明会も開催しました。
業者が総会の場にいる必要はないと思うのですが、皆さんのマンションでは総会の席に業者が控えていますか？

• 2019年01月31日

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総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。
早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1／3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。
ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。
私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか？
ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1／5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

• 2019年09月03日

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修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい３社の見積りを理事会に提出します。１社は安く、残りの２社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分（マージン、リベート等）が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。（管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。）
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者（管理組合）にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。（全部委託しています。）
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと（管理組合の不利益になること）は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

• 2019年01月20日

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大規模修繕工事周期

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

建物の大規模修繕工事で鉄部塗装、外壁塗装の周期はどのくらいの周期で実施していますか？

• 2019年02月15日

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管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円（税抜）であったものが今期は40百万円（税抜）まで下げていました。
（前理事長は退任し、引っ越しをされました。）

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円（税抜）から55百万円（税抜）への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万（5％）から11百万円(25％)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

• 2019年05月11日

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「自力救済」違反について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来８ヶ月以上使用料の支払いがありません。
私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。
(電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。)

この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。
この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。

私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。
この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか？
この場合、警察に言っても無駄でしょうか？

• 2019年09月16日

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質問者には結果も報告してもらいたいのですが・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

色んな助言を受けて感謝している質問者も多くいると思います。　主にどの助言が有効で問題解決に役立ったかの結果報告もお願いしたい。

その為の専用の記入欄があれば書いてもらいやすくなると思ったのですが、皆さんいかがでしょうか？

• 2019年02月27日

• 81 得した
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駐車場の転貸2回目の対応は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

住民の方で、他の知り合いの方に2カ月間駐車場を貸しており
そのことが判明、本人も事実を認めました。
しかも2回目でした。

契約書は当然　転貸＝即時解約なので
本人は許してほしいと謝っております。
1回目はまあ初めてだし、厳重注意で終了。

2回目の半年後
証拠もあり本人も認めたので
規約に則り明日から使ってはいけないと書くだけです

但し住民の方から、まあ反省したのならば
許してあげればも当然います。

さてそこで皆さん大岡裁き？良い対応方法を相談したいです。

ここはしっかり2回目だし処罰をすべきか？
いやいやゴーンの様にペナルティをつけて？しばらく使う事をみとめるか？
みなさんはどんな対応を考えますか？？
あと駐車場の支払い遅れも最近慢性化している状態が先ほど解りました。

アドバイス＆体験談をお願いします。

• 2019年03月09日

• 81 得した
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