みんなの管理組合

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建物の維持管理

管理組合の運営

駐車場の付置義務について

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管理組合の運営

住まいのトラブル

近隣に迷惑をかける方の対処方法

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管理組合の運営

一般会計の赤字

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管理組合の運営

防災と町内会

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管理組合の運営

自主管理のマンションです。良い管理会社の探し方、注意点

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管理組合の運営

管理業の委託

アンケートの有効性

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管理組合の運営

理事を辞めたい

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大規模修繕工事

管理組合の運営

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

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管理組合の会計

賃借人の駐車場利用料の未収金

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建物の維持管理

アスファルトからコケが・・・

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管理組合の会計

総会時の会計監査報告について

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管理組合の会計

修繕積立金の運用方法

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管理組合の運営

急きょ、理事長が長期出張で欠けた時は

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住まいのトラブル

マンションの面積

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管理組合の運営

管理業の委託

アンケートの有効性

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大規模修繕工事

網戸について

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建物の維持管理

外壁の全面打診検査について

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管理規約

住まいのトラブル

来客用駐車場の長時間使用について

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管理組合の運営

熱心な区分所有者からの難題に対応困難…

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管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理士のお仕事とは?

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管理業の委託

管理人が仕事をしない

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住まいのトラブル

タバコの臭い

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管理規約

区分所有者以外は、理事会に出られない?

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建物の維持管理

住まいのトラブル

壊れた窓ガラスの保険適用

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建物の維持管理

前々期の総会で決めた修繕を、今期で出来ますか。

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管理組合の会計

管理規約

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

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建物の維持管理

機械式駐車場

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その他

消防点検に来る人は資格のない人でもいいのですか?

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大規模修繕工事

管理組合の運営

大規模修繕工事は決議は?(普通決議or特別決議)

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管理組合の運営

管理規約

理事の任期を

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マンション管理について基本的な質問です。

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理では自主管理と管理委託があると思いますが、その違いと、それぞれのメリット・デメリットについて教えていただきたいと思います。

だいたい、自主管理と管理委託の明確な違いや、何をもって自主管理というのか?何をすると管理委託になるのか?正しく理解できていません。

マンション管理の根本のところで、とても大切な部分でもあると思うので、しっかりと押さえておきたいと思っています。

組合員に説明するにも、質問に答えるにも、必要な最低限の知識だと思い、初歩的な質問で恐縮ですが、お伺いせていただきたいと思います。

監事をやっていますが、理事会での議決や意見を言ってもいいのでしょうか?

管理組合の運営

その他

今期理事会で監事を任されています。監事の役割や大切なことはWEBで学習したのですが、理事会で決議をする場面とか、議論をする場面とか、意見交換などの場面で、監事として見ていることしかできないのでしょうか?

出来れば自分としても調べたり、意見を言い合ったり、アイデアを出したりしたいと思うのですが、かえって迷惑になるのではと案じています。

自分なりに管理組合の役員として誠実に職務にあたる上で、素朴な疑問です。

よろしくお願いします。

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

管理業の委託

 先日の理事会の場で、「前担当者が退職の為、新しい担当者に変わります。」と言われ、管理会社の担当者が紹介されました。中年で人の良さそうな方ですが、頂いた名刺には何の資格も記入されていませんでした。担当者になるには資格が必要ではないのでしょうか?皆様のマンションでは如何ですか?

みなさんが経験した総会に向けての管理会社の妨害工作ってありますか?

管理組合の運営

管理業の委託

現在、私のマンションでは管理会社変更に向けて理事会活動を進めていますが、管理会社がいろいろな嫌がらせや妨害工作をしてきます。現在一番激しいのが怪文書配布なのですが、今後、どんな手を使ってくるのか?理事会では想像もつかなくて、どんな対策を考えておいたほうが良いのか?頭を悩ませています。いまやられている怪文書については対応しない方向ですが、総会当日、議案が可決承認されるまで気を抜けないと考えています。みなさんがこれまで経験した管理会社の妨害工作やその対策をご教授いただければ幸いです。どうぞ、よろしくお願いします。

アンケートの有効性

管理組合の運営

管理業の委託

大手有名管理会社と契約しているマンションです。インターホン設置を決定した際に、それぞれの機種の説明が簡単に書いてある、二者択一のアンケート用紙が区分所有者に配られました。そして最終的には超最新モデルの高価な機種に決定されたとの理事会報告を受けました。

しかし後日この機種のスペックをネットで調べましたら、当マンションにはおよそ必要でないスペックが「超満載」であることが判明しました。理事会はアンケートの結果さえ区分所有者に知らせていません。となると、最初からこのアンケートは単なる「形式的なもの」で、この高価な機種を買わせたいために、「故意に」フルスペックをアンケートに載せなかった疑いさえあります。アンケートの無効を一区分所有者として主張することができるのなら、法的手段に訴えたいと思います。具体的な方法を教えてください。大手有名管理会社ですが、非常に悪質性を感じています。

これまで理事長は一見住人の声を管理会社に届けているようなパフォーマンスをしていますが、最終的には管理会社のいいなりになっています。理事会が管理会社の「悪質セールス」に騙されているのか、管理会社とグルなのか。そこそこの年齢の方なので、まるで知らないとは信じがたいのです。賃貸している区分所有者が多く、住人同士のつながりがあまりないのも一因です。

電気自動車充電設備の維持管理について

建物の維持管理

マンションの設備として駐車場に電気自動車の充電設備が設置されています。
将来、電気自動車が普及したときに備えた設備ですが、竣工後3年たっても電気自動車を購入した住民はなく、無用の長物化しています。
ところがこの設備の維持費が年間2万円かかっています。
点検作業といっても年4回の機械式駐車場の点検時に簡単な作動確認しているだけのようなので点検をやめてはどうかと理事の一人から提案がありました。
点検業者に聞くと点検をやめてもいいが、いざ使おうとしたとき不具合があっても責任はとれないと、つれない返事です。
同様の設備があるマンションも増えているかと思いますが、皆さんの所では充電設備の維持管理をどのようにしていらっしゃるか、またいくらぐらい費用がかかっているか教えていただけるとありがたいのですが。

管理組合は損害保険の代理店になれますか

その他

管理組合を法人にすれば「損害保険の代理店になれますか」
法人にならなくても損保代理店になれる方法はありますか。
保険会社に聞けば良いのですが、ここで質問させて頂きます。

代理店になれれば、
①予想される今後の値上げに少しでも役立つと感じます。
②高額になる損害保険に管理組合が関心を持つようになるかも。
③損害保険販売の資格者(できれば住人から)を組合の役員になって頂けるかも。

年間120万円の保険代が2015年220万円になりました。
2020年(5年契約)には、いくらになるか?不安です。
現在、管理会社のグループ会社を保険代理店として使っています。
その代理店は、地元にはありません。関西方面にあります。
管理会社は、損保代理店で利益を生み、工事で利益を生みます。
なぜか?管理費は簡単に値上げできないからと想像します。





大規模修繕の見積書

大規模修繕工事

管理業の委託

大手管理会社と契約をしているマンションです。
数年前の大規模修繕の際、2つの業者からの見積書が提出されました。
ひとつは管理会社の親会社傘下の子会社によるもの、
もうひとつは、マンション施工会社傘下の子会社によるもの。
つまり管理会社と施工会社の100%兄弟会社2社のみです。

素人が見ても、二社の内容やコストがあまりにも似通っており、
最初から出来レース、あるいは談合されたとしか思えないフシが
おおいにありました。管理会社に、本来の「競合」の意味に沿って
見積書を提出させる具体的な方法を教えてください。

40年マンションにオートロックを導入する問題

その他

居住者も高齢化しています。
オートロックの設置の提案があります。
反対も多いのですが、賛成も多い感じがします。
不便になる人(住人の一部および出入りする業者など)が増えるのは分ってます。
しかし、「安心安全」の名のもとに賛成が多い気がしております。
設置費用は1戸当たり3万円程度ですが、この程度で安心は買えるとは思っていません。
維持費もメンテナンス費用もかかり、おまけに不便になる可能性が大きい。
私はオートロック後付けに反対の立場です。がどのように説明すれば理解いただけるか大変難しく感じております。想像力の差が大きな問題のような気がしています。
毎日気が付いたことをメモしますが、説明・理解を得られそうな案がまとまりません。しかし、何か行動が必要と感じております。
オートロックを止められたマンションがあると、「みんなの管理組合」で読みました。我がマンションもそのようになる気がしてなりません。
しかし、オートロックを導入してからは、「不満はあっても」なかなか口に出せず、住人も出入り業者も辛抱して生活することになると想像しています。これは大変まずいです。説明不足ですが、問題を書ききれません。
オートロックの説明をするのに、管理会社のフロントマンが熱心すぎるのも問題と感じてます。
何かお気づきのアドバスあればお願いします。

一部共用部から全体共用部への用途変更

建物の維持管理

管理組合の運営

わゆる下駄ばきマンションです。

商業棟(地下1階~2階)の上の一部分に住宅棟(3階~2階)がある形状です。
商業棟1階のいち部分のフラット床の上に植栽がほどこされていました。
植栽下の店舗部分に水漏れが起こり、商業部会ではこの植栽を取り除き屋根に
用途変更する特別決議を行いました。

<これまで>
●植栽 商業部会の一部共用部 

<今回>
●屋根に用途変更 商業部会と住戸部会の共用部
 ※変更は商業部会のみで採決

躯体の屋根は住戸と商業の共用となるわけですが、この場合、住戸部会の総会
決議は不要ですか?

屋根へ変更に伴う防水施工費用の請求が、住戸部会に持分割でなされていますが
支払って問題ないでしょうか?

管理組合の会計基準

管理組合の会計

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

管理組合の会計

管理規約

以前質問した案件の続きになります。
管理規約の「敷地および共用部分の第三者の使用」の項に「電気室 東京電力株式会社」の記載があるので、この条項だけだと他の会社に切り替える場合は管理規約改訂が必要というのは理解できますが、今一度管理規約を読み返すと、電気室 東京電力株式会社、の記載がある次の項に、「前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地および共用部分等(駐車場および専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。」
と記載があります。この「第三者」が新電力会社の使用を認める(総会の通常決議マター)という解釈は出来ないでしょうか。

管理組合の理事長宅の修理費用

管理組合の会計

管理規約

管理組合の理事長宅で雨漏りがしたそうです。10年前の大規模改修工事では
屋根工事を行っていないため保険対応ができないとのこと。
管理会社からの見積もりでは、天井の漏水跡の補修工事に30万、
床フローリングに60万円でした。(屋根の漏水工事は数万円程度です。)
その際、理事長は「自分の知り合いの工事業者に仕事をさせたら、」
同額でランクアップの工事が可能。管理会社施工ではなく自分でランクアップ工事を
するので見積もりと同額の費用(合計90万)を自分に支払え」と申し入れて、
管理組合が了承し、支払いました。
組合員としては納得がいきません。管理組合の判断は業務違反にあたりませんか?
具体的な条文とかありましたら教えてください。
今後、どのように対処すればいいでしょうか。

インターホンの取り替え

建物の維持管理

管理組合の運営

管理組合から、インターホンの全戸取り替えをするにあたり、アンケートが来ました。
2機種の提案があり、機械そのものも含め総取り替え費用に、約600万円の差があります。

その結果約2000万円の、各部屋からリモートコントロールできる高価な機種に
決定されたという理事会報告がきましたが、区分所有者へのアンケートの結果や、その機種が選ばれた理由は何ひとつ書いてありません。

<質問1>
区分所有者にきちんと説明されていないことを理由に、このインターホン設置を一時止めることはできるでしょうか。(管理会社からは瞬時に一連の作業工程表が提出され、工事希望日を提出するよう催促されています。)アンケートによると、135世帯のうち現在のインターホンに不具合があったのは、たったの20世帯。取り替えの必要性自体に疑問がありますが、「メーカーの修理のパーツが無くなったから」というのが管理会社の大義名分です。

しかもアンケートによると、20世帯かしか問題がなかったのに、この取り替え決議後に、マンション正面玄関や我が家のインターホンにひどいノイズが突然入るようになり、いわば「取り替えなければならない状態」になったのは、自然のなりゆきなのか、それとも人為的な操作なのか、評判の悪い大手有名管理会社なので、大きな不信感を持っています。

<質問2>
総工費を戸数で割った単純計算ですと、1戸あたり約15万円になりますが、このマンションの造りは決して高級クラスではなく(アパートに毛の生えたレベル、但し立地条件はとても良い)、現在使われているインターホンはモニター画面無し。当マンション入り口にはセキュリティーカメラもあり、また各ドアには覗き窓もあります。突然こんな「建物に不相応な」インターホンに取り替えるのは、修繕積立金が高すぎるということではないでしょうか。修繕積立金が高くて、お金が有り余っているから、ディベート体質で有名な管理会社にこのような「過剰投資」をされてしまうのではないでしょうか。

管理会社には、お金が余っているからではなく、建物に合った投資をしてもらいたいのです。これから所有者が抗議できる手段があったら教えてください。





管理人に建物点検を任せてよいのか?

建物の維持管理

マンションの理事を務めて1年目です。
管理委託契約には建物などの点検業務があり、毎年1回の点検が義務付けられていることになっています。
理事会で、建物の点検は誰がやっているのかと聞くと、管理会社は管理人が巡回して目視点検していますと答えました。

事業者が点検したところ、屋上のシートのヒビが見つかった、雨漏れがありそうです、という報告書が理事会に出されました
管理会社は、事業者が補修工事します、というので、理事として立ち会いました。
立会の際に私が見たところ、パラペットタイルの白華現象がたくさん見つかりました。
これは、以前、理事会に提出された報告書には、2枚の写真がありましたが、私が見たところ、実は、10か所以上も白華現象がありました。
他にも、タイルのヘアークラックが数箇所にありました。

点検は誰がしていますかと理事会で聞きました。
毎月、管理人が屋上に上がって見ています、と言うのです。
しかし、管理人の報告では、ヒビがある等の報告はないとのことでした。
資格が無い管理人に点検を任せて大丈夫なのか、資格のある人に点検してもらうべきでは、と言うと、管理会社は黙っていました。
管理人は、どこをどう見たらよいのか、管理会社からは何も言われてないこともわかりました。
こういう場合、管理委託契約が正しく履行されていないとして、まずは、建物点検の再履行を文書で通告してもよいでしょうか?
よろしくお願いします。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

地下ピットにある排水ポンプについて

建物の維持管理

その他

埼玉の築20年のマンションです。
地下水が出やすい土地柄で、新築の時から大雨が降ると警報(排水の)が鳴って、管理会社が夜に来たりしていました。
築8年目に私達が理事の時に管理会社を変えて今に至っています。

管理会社が変わった当初、機械設備警備契約を確かにしていて、やはり大雨の時には提携している警備会社が駆けつけてくれたりしたのですが、ある時から警報があまり鳴らなくなりました。(当時は、警報があまりにも鳴るので警報が鳴る水位を上げた、と聞いた)
(警報水位を上げたらそもそも警報にならないだろうに、と思っていた)

その後、そもそも2つ付いている排水ポンプでは間に合わない事が多くなったため(と聞いている)、手動のポンプを別に購入して、大雨になりそうな時は管理人があらかじめそれを建物内のピット入り口に差し込んで帰るか、もっと急な事態の時は理事長やピット入り口近くの住人が(夜中でも)それを設置して水が溢れないようにする、という事が常態化するようになりました。

しかしながら、そもそも何かあっても住民が安心していられるようにしてくれるのが「管理」じゃないのか。昔は警報が鳴って管理会社警備会社が来ていたではないか。。と、ずっと疑問に思っていたことを今回再び理事になったのを機会に
「昔、警備会社さんと契約していてよく来てくれてたよね?今、あの契約どうなっているの?契約書ある?」と管理人に聞きました。すると管理人には
「どこを探してもこれしか契約書ないですよ」と、会社が変わった最初の5年間平成16年から平成20年までの終わった「機械警備業務請負契約書」を出してきました。

「火災異常」「満減水異常」「非常通報異常」「ガス異常」全て
平成21年から平成29年の今までは契約していないことが発覚しました。
では、管理会社との管理委託契約の金額はその分(月額2万)安くなっているのか?
調べました。金額は変わっていません。
もう一つ
昔、地下ピットに入ったときに写した写真にはあるコード類が今、ありません。
新築時から設置してあったものです。
これが満水警報装置ではないかと思います。今の管理会社が勝手に撤去したと思っています。
こんな事許されるのでしょうか。
何からどう交渉するべきか、教えて頂きたく
どうぞよろしくお願いいたします。

バルコニーの点検

建物の維持管理

はじめまして。
 管理組合の理事になりまして、管理委託契約の解釈について、管理会社の説明に納得がいかないことがあり、教えていただきたいことがあります。
 管理会社は管理対象部分の目視点検をすること、と契約書に書いてあります。建物は1回/年です。
目視点検の対象には、建物では屋上、廊下、外壁などが対象として書いてあり、「床・天井」も書いてあります。各所有者のバルコニーがありますが、これは、「床」に含まれるのではないでしょうか?
 管理会社に理事会で「床」にバルコニーが含まれるから、毎年点検してください、と聞いたところ、「バルコニーは床ではありません。床と書いてあるのは、エントランスなどの床です。バルコニーに行くには各室内を通るので、点検はしません。大規模修繕の場合は、足場を組んでバルコニーを修繕しますが。」と回答されました。
 何度聞いても、同じことしか言いませんが、管理会社の言う通りなのでしょうか? つまり、バルコニーの目視点検は、してもらえないのでしょうか。
ご指導をよろしくお願いします。

良くないコンサルの事例が出ている本・雑誌を教えてください。

大規模修繕工事

マンション大規模修繕工事を設計・監理方式としてコンサルを入れる方向で進んでいます。安い報酬金額を掲示し、施工会社からバックマージンやキックバックを受け取って出来レース(談合)を行っている。そんな、話題が耳に入ってきます。どんな手口で、やってくるのか?事例を挙げている本とか雑誌をご存じの方教えてください。よろしくお願いいたします。

大規模修繕工事コンサルタントの選定基準

大規模修繕工事

建物の維持管理

当マンションでは、大規模修繕工事を設計と施工を分離させ、設計監理者(コンサルタント)を選定するという方針になりました。

そこで、これからコンサルタントを選定しようということになっているのですが、その選定基準や選び方が難しいと考えています。

選定した方がいいコンサルんタントや、選定してはいけないコンサルタントがいると思うのですが、その基準や見極め方を教えていただきたいと思います。

よろしくお願いします。

総会時の議決権行使と委任状の関係は?

管理組合の運営

これまで総会の議案に対する組合員の意思表示は出席して賛成か反対を表明するか、欠席する場合は、委任状に代理人の名前を記入して委任する(議長の場合もありうる)ことになっていましたが、管理会社から「国土交通省の指導もあり、委任状による意思表示のほかに議決権行使書によって一議案ごとの賛否を書面で取ったほうが良い」というアドバイスのもと、先日開催された総会から欠席する場合、「委任状」と「議決権行使書」のどちらかを提出してもらうことになりました。
ところが総会のとき、出席者の一人から「議決権行使」は委任状に比べ無責任な賛否の表明になるのでいかがなものかと発言がありました。
その人の考えでは「委任状」なら、事情が分かっている人による意思表明だが「議決権行使」は議案の内容も理解しないまま適当に賛否の表明ができてしまうので、信頼できないというのです。
私はこれまで議案のうちのこれだけは賛成できかねるという議案も委任状による採決では「反対」が伝わらないから、今回の方法はとてもいい案だと思うのですが、議決権行使はそんなにいい加減なものになってしまうのでしょうか。

大規模修繕工事に関しての物置撤去について

大規模修繕工事

管理規約

大規模修繕工事に際して,1階で専用庭を使用しているAさんが物置を設置しており以下の件が問題になっています。良きアドバイスをお願いします。

①管理組合より「大規模修繕工事以前に,隣人から物置があることで避難通路の役目を成していない(ドアが開かないのでは?)と意見があったがどうか?」とAさんに言うと「ドアは開くし,大人1人は十分避難できるよう物置を設置している」と回答あり。大規模修繕の施工会社から「避難通路は通れればよいものではなく法律で1.5m以上幅を確保する必要がある」とのアドバイスもありました。大規模修繕工事に関しても,物置があってもなんとか足場は組めるが,物置と接している壁は塗装できないとのことです。Aさんに物置の撤去をお願いしても「引っ越しの予定もないので壁は塗装しなくてよい,撤去するにしても費用が10万以上かかるので管理組合より当然出してくれますよね」との回答。

②そもそも専用庭は専有部分ではなく共用部分にあたり,専用使用権を与えられているだけで,使用細則の第1条「専有部分及び専用使用部分の使用」の(16)に「バルコニー等にサンルーム・物置・温室・池等これらに類する建造物を建築又は設置すること」をしてはならないとはっきり明記されています。Aさんは「物置を設置するにあたり前管理会社に許可をもらった」といっていますが,今の管理会社から前管理会社に問い合わせをしてもらったが「そのような許可をした覚えもなく,許可証等も発行していない」とのことです。①の避難経路及び前管理会社が許可したしないに関係なく,この使用細則に違反している1点をもって,Aさんの自己負担で物置の撤去を求めることはできないでしょうか?

マンション共用部の消火器更新

建物の維持管理

当マンションの消火器は2008年製で、製造メーカーは機能有効期限を製造後8年
と明記してますが、2011年消防法改定で10年間使用可能との消防署見解です。
2018年までは使用可能らしいが、組合では2017年早々交換準備しています。
この判断でいいでしょうか?

備品の仕入れ先の指定について

管理業の委託

共用部分の管球の消費量と支払金額のバランスから、1灯あたりが割高に感じられました。
品番をチェックしてネットで調べたところ、2分の1以下で手に入りそうなので、「仕入れルートを見直したい。」と申しましたところ、管理会社のフロントから「同様のご希望を出された管理組合様の事例では、役員様がご自分で発注・支払いをし、実費を清算しています。」と言われ、管理会社の指定業者以外だったら発注業務は管理組合の方でどうぞ…と言われているように感じました。
備品の仕入れ先を指定すると、そうなるものなのでしょうか?

ミナトさんの質問に対する回答の中で、量販店で安いエアコンを買った良心的なフロントの話を読みまして…これは特に良心的なケースなのでしょうか?
一般的には、どうなのでしょうか?

管理会社の変更契約について

管理組合の会計

管理業の委託

管理会社の契約変更は総会決議と思いますが,もし理事長が独断専行して,理事会及び総会決議を経ず,他の管理会社と正式な委託契約(理事長印を押印)を結んだ場合,総会決議を経ていないのでその契約は無効とすることができるのでしょうか?また,契約を結んだ管理会社にとっては管理組合の総会決議を経たかどうかは関係なく,正式な契約書であり,それを無効にするには違約金や損害賠償を払う必要があるのでしょうか?

切れた電気の交換について

その他

土曜日曜はお休みですが、毎日8時半から4時まで管理員さん(男性)が勤務していています。
今朝、管理員さんに出会ったので、夕べ3階のエレベーター前の電気が切れていたことを伝えて、直してくださる?とお願いしたら、会社に連絡して専門家に来てもらいますとの返事でした。
今まで気持ちすぐに交換してくださっていたのにどうしたのかなと聞いたら、会社の新しい決まりで脚立に上がるのは危険作業なので管理員さんはやったらいけないことになったんですって。
確かに脚立に上るのは私も怖いし、危険作業化もしれませんが、いままで管理員さんは普通にやっていたし、専門の人は明日か明後日しか来れないとなると今晩も電気は切れたままです。
管理員さん個人に文句をいうわけではないけれど、これって管理会社の勝手じゃないかしら。

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

専門委員会設置について

建物の維持管理

専門委員会は理事会の下部組織として設立されるのが、一般的だと思います。
しかし、マンションによっては、理事会と委員会が一体化(あるいは理事が委員会に参加したり、委員が理事会に参加する)場合もあるようです。
皆様の組合では、専門委員会と理事会の組織のあり方、意思疎通や情報共有はどのように行っていますか?
分離することでのメリット・デメリット、
一体化することでのメリット・デメリットを教えていただけないでしょうか?

管理組合が機能していない場合、どちらの方が適すると思いますか?
委員会が理事会を上回る立場になるのはいけないとわかっていますし、

▼当マンションの委員会発足で見込まれる問題
1、専門委員会と理事会を分離すると、委員会で答申したことが、理事会によって、全く異なる解釈でなぜかすり替えられる可能性が大きい。住民の言ったことを素直に受け入れない。組合員の話し合いで決まったはずのものが、良い方向で決まったものが、何故か悪い方向のものにストーリーが書き換えられてくる。また、必要のない話を余分に追加でつけてくる(アレンジされる)。
2、専門委員会と理事会を一体化すると、委員がおかしな事を前面に出て提案してでしゃばってやっているように誤解されかねない。理事会に権限があると思っている方々なので、自分の意見を強く発言するが、意見が相違し、毎度理事会と組合員の中でねじれ国会のようになっています。

そして、今年度8月までに間に合わせないといけない場合、どちらの方法が好ましいと思いますか?
もし間に合わないと、3コの案件があるのですが、1度にまとめて規約を制定できなくなるので、その分マンション管理士を何度も呼ぶことになります(時間とお金の無駄)
1度に全部済ませるべき話を当初からされていたのに、放置され、今に至っているような状況です。
短期間で、理事会と委員会が協力して、物事を進行する方法はありますでしょうか?


マンションの汚水槽清掃は年2回必要ですか?

建物の維持管理

マンションの汚水槽清掃の提案が管理会社からありました。築10年ですが今まで行った記憶がありません。提案には年2回を勧める内容がありました。長期やっていないのであれば行っても良いかとも考えますが、年2回もやる必要があるのでしょうか?ちなみに40戸に満たないまんしょんです。ご経験者の方がおりましたらご意見お待ちしています。専門の方には本当に年2回も必要か教えてください。

雪かきは誰がやるもの?

管理業の委託

最近寒くなってきており、首都圏でも雪が心配されます。
仮に積もった場合に雪かきは誰の仕事になるのでしょうか?
管理人さん?住人?
契約書には雪かきのことは書かれていません。

平日では仕事があるため、管理人さんにやって頂きたいということは思いますが、皆さんのマンションでは如何でしょうか?
また、専門家の方のご意見もお教え頂ければ幸いです。

管理規約原本が存在しない場合の原本作成手続きについて

管理規約

理事をしております。管理室の中が手狭になってきたので、先日管理員と組合保管書類を整理・ファイリングしました。

その際に、なんと、(管理員のメモが所々書かれた)管理規約の写し(コピー)があるだけということが判明しました。
通常、区分所有者全員の記名押印がしてある承諾書とともに、管理規約原本があるはずですが…。

過去に数回管理規約・細則の内容変更をした記憶があるので、これを機に、①当初の条項、②過去に修正した条項、③最新の標準管理規約の改正点を盛り込んだ新管理規約を本マンションの正式な「管理規約原本」としたいと考えているのですが、どのような手続きを取ればよいでしょうか?

よろしくお願いいたします。

マンションのベランダにすだれをかけ朝顔を植えたい。

住まいのトラブル

私のマンションにおいて、ベランダでの布団干しは禁止になっています。ベランダに目隠し用のフェンスや、すだれを付ける事はOKでしょうか。そこに朝顔、ゴーヤ、風船かずらなどを植えるのも大丈夫でしょうか。ベランダは南側で、夏は「石焼ビビンバ」状態です。少しでも、涼しくならないか考えますが。トラブルは嫌です。

駐車場の工事見積

建物の維持管理

駐車場の工事見積は点検している会社でしか見積りを出すことは絶対ありえないという居住者がいます。
工事会社=点検会社のため無理だと言い張ってきます。

この考えは間違っていないかとは思うのですが、絶対に見積を出さないとまでは言い切れないのではないかと思っています。
例えばその見積を盾に点検している会社に対して見せつけたり、用途はあるでしょう。

実態はどうなのでしょうか?

マンション管理費用の見直し

管理組合の会計

今年、私共のマンションでは大規模修繕工事(築13年で一回目)に入りました。費用はこれまでの積立額のほぼ全額を費やして何とか目途が付いたのですが、今度は一般会計の管理費の方が駐車場の空きが続き赤字になりかかって、積立金の方から50万円移すという事が行われました。そんな事ではいけないという事で、理事会では管理費の削減問題に取り組み始めたのですが、理事会メンバーが話し合う機会もあまりなく管理会社の抵抗もあってうまく話が進みません。やはりコンサルタントに依頼すべきでしょうか?良きアドバイスをお願いします。

専門委員会を作る時の注意事項

建物の維持管理

理事長からの提案で、マンション設備修繕委員会を作ります。理事の中から委員長を決め委員は公募します。その他理事長、委員長の推薦、建設経験者となっています。私が心配なのは、建設経験者の事です。知識を振り回されて自由な委員会運営が出来なくなる事が心配です。又、委員のなり手が少なく結局理事が行う事にならないかも心配です。皆さんのところは、如何でしょうか?うまく機能している方教えて下さい。注意することが有りましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

専用庭と駐車場利用について

管理規約

マンション1階に居住している者ですが、専用庭を駐車場として使用してもよいのでしょうか?

ガラリから水が落ちている

建物の瑕疵

友達が新築マンションを購入し8年が経ちました。マンションの耐外風構造のフード付きガラリから茶色い水が落ちクロスにシミが出ています。品確法でいう瑕疵担保の対象になるのでしょうか?

マンションの自主管理公園について

住まいのトラブル

その他

私のマンションの自主管理公園には、使用細則のようなものがありません。
大声で騒いだり、可動式遊具を大勢で乱雑に使用する、年齢層が高めの子どもがいるので気になります。
どのように対処すれば良いでしょうか?

エレベータリニューアル時の居住者対応

建物の維持管理

築35年、9階建て、32戸、エレベーター一基のマンションの理事長です。長期修繕計画上エレベーターのリニューアルを考えなくてはならない時期になりました。
維持管理についてはフルメンテナンス契約で毎月の点検結果も良好ですが、竣工当時の規格のため、最新の安全基準に達しておらずいくつかの項目で「既存不適格」となっています。
加えてメーカーから、保守部品の供給ができなくなるとアナウンスもあり、理事会で検討した結果、リニューアル工事を来年度の事業として総会に諮ることにしました。
工事期間は約一か月かかり、この間エレベータは全く使用できなくなるため、あらかじめ理事会議事録として区分所有者に案内したところ、上階の居住者数名から、買い物やゴミ出し、子供の通園、通学に支障が出るので管理組合で対応してくれなければ総会で反対するという手紙が理事会に届きました。
エレベータが止まると誰もが不自由ですが、安全面、マンションの資産価値等々、区分所有者全体の利益になるのだから、特定の人のために管理組合が便宜を図るというのも筋違いな気がします。
そうはいってもこのまま、回答も出さずに総会に臨めば紛糾することは明らかです。
皆さんのマンションで、特定の人に組合負担で便宜を図ったという事例はありますでしようか。

理事のなり手不足

管理組合の運営

現在、マンションの理事のなり手が全くと言っていいほどいません。新たに入居された方などに打診しても断られる状況です。
標準管理規約の改正で外部からも理事になれるようになるとの噂を聞きましたが、本当でしょうか?ほんとうなら、どんな人がなれ、また相応しいのでしょうか?
どうかよろしくお願い致します。

注目度ランキング

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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人気の組合員ランキング

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  • 三毛猫

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