Thumb default icon 2

    質問

管理業の委託

管理組合の運営

エレベーター点検と植栽剪定の契約

9

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

定期清掃の場所を増やす時に総会の決議は必要ですか?

19

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

一部共用部から全体共用部への用途変更

9

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

その他

防犯カメラのリースと買取

21

    Thumb default icon 1

    質問

管理組合の会計

マンション管理費用の見直し

34

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理委託再契約の、重要事項説明時にて契約違反他の指摘を無視しての再契約

16

    Thumb default icon 2

    質問

その他

管理業の委託

定額業務委託費について

23

    Thumb biwako

    質問

管理規約

店舗・事務所使用細則

9

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

建物の維持管理

ベランダ排水口の経年劣化の費用請求

10

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

居住者名簿の書き換え

14

scroll down
特別決議の範囲で管理会社と別見解

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前このサイトで、「乱雑極まりない自転車駐輪場の改革」について相談し、多大なご忠告をいただいた新米の理事長です。その節はありがとうございました。皆様のお陰様で議論は進んでいます。
その議論の過程で、対策の一つに「電動シェア自転車の導入による私物自転車の削減」があります。フルタイムシテム社の「宅配便ボックス中の1ボックス4台1ユニットでの電子的管理が行き届いた電動シェア自転車」を導入の予定です。それで導入のためには、存在価値ゼロの「坪庭」を潰して宅配便ボックスを増設し(現在不足中)、そのうち一つのボックスに自転車のカギとバッテリーを収納するつもりです。
さて、理事会で、私は「宅配ボックス増設は共用部の著しい用途変更で特別決議だが、シェア自転車の導入自体は単なる『買い物』だから普通決議」と言いました。しかし管理会社のフロントは「どちらも特別決議と思う」と言い張り、「思う」というだけで根拠は示しません。
さらに、自転車の駐輪場の一部をバイク駐輪場に変更する事について、私は「屋根はそのまま残し、邪魔なレーンだけ撤去し、位置もそのままで、用途も『駐輪場のまま』だから、普通決議でできる」と言いました。しかしフロントは全く同じように「特別決議と思う」と言い張るだけです。

①上記の疑問への正解をご教示ください。

②特別決議に関する勉強をしたいのですが、どういう学習の仕方がお勧めでしょうか? なにか「バイブル」的な基本文献があるのでしょうか(複数でも)? あるいは国が示した「根拠」的性格を有する公的文章があるのでしょうか? (このサイトの「特別決議」でヒットした十数件のやり取りはコピーしましたが、総体的理解にはまだ不足です) 

管理組合内における情報流通について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私は昨年理事をしておりまして、管理組合における諸々の情報流通において「電子メール」を活用してきました。
 具体的には、通常の管理員との連絡や役員との連絡意見交換等と、窓口報告や理事会議事録などの電子化された添付ファイルの配布を得て情報交換ををしていました。
電子メールでの情報交換のメリットとして、まずは口頭での言った言わない曖昧さが無い文書記録が残される事と共に、文書するには冷静な思考の上で行われるからより吟味した内容で分かりやすく伝わる。またいちいち面会せずに都合の良い時に伝えられます。
 ところが今期の理事長が理事会にて「電子メール」での流通を禁止しまして、現在古くからの「文書」でのやり取りに逆戻っています。その意図根拠を示すと共に禁止をやめるように依頼をしておりますが、いまだに回答はないまま放置です。
 この情報通信インフラ整備された現代の時風からして逆転する現況からして困ってります。現在は「マンション管理センタ」での「未来ネット」有るように、管理組合の運営にての「電子情報化」が進んでいます。
 つきましてはこうした「電子メール禁止」についてのご見解並びに対策についてご意見願います。

不祥事を起こした銀行と取引のある管理組合の対応は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

みなさま、こんにちは。
今、世間を騒がしている銀行があります。
SU銀行に定期預金1000万円を預けている管理組合は現在の状況でどう対応すれば良いと思われますか。
仮定の質問です(直面している管理組合もあると思われますが)。
最新版の標準管理規約を使用、管理組合で組合資金に関する細則はないものとします。

現在の状況
シェアハウスの経営破たんで銀行の不正融資が発覚しマスコミに大きく取り上げられる事態になった。
第3者委員会の調査で約800件の行員の不正が指摘されかつそれらが組織の命令であったことも明らかになった。
現経営陣が退陣した。
銀行の格付けはA3からBaa1に下がり今後も格下げ方向で見直すとのこと。

(対応案)
1.預金残高はペイオフの保証範囲内であり、また破たんしても承継銀行が預金を引き継ぐと考えられ組合資金の毀損はないので現状維持で良い。
2.すぐに臨時総会を開催し「口座は解約、資金は他の優良銀行へ移す。」という議案の承認を得てその通り実行する。


管理者様
この質問が本サイトに不適切であると判断された場合は遠慮なく削除願います。

修繕費用

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現状、管理委託会社が数年以上前に作成した長期修繕計画がありますが、現時点においてこれの修繕(工事)関係(給排水管、エレベータ、機械式駐車装置ほか)の金額数字の主なものについて、改めて点検したい思っています。手っとり早いのが、市販積算資料との対比と思いますが、マンション修繕関係で世の中にどのような積算資料があり、どれがお勧めで、それはどこで入手できるのか、ご教示いただけませんでしょうか。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その3)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっております。
早速ですが,「大規模修繕工事の進め方について」というアンケートが,理事会から配布されました。
同アンケートの内容およびこれまでの経緯につきまして,妥当か否か,ご意見をいただけますと幸いです。

経緯は下記のとおりです。

1 かなり前に,無料の建物診断が実施され,タイルの引っ張り耐力やアルカリ度が測定された。診断結果は「すぐにでも大規模修繕が必要」なランクにあるとのこと。

2 数週間前に,大規模修繕工事に関して,「設計監理方式」と「責任施工方式」とについてのメリットおよびデメリットの一般的な説明,ならびに国交省の「マンションの管理の適正化に関する指針」などの資料が配布された。

3 本日,同アンケートが配布された。

下記の項目につきましては,特にご意見をいただきたいです。

(1)タイルの引っ張り耐力やアルカリ度の数値が測定された。しかし,どのような値であれば,「すぐにでも大規模修繕が必要」なランクとなるかという説明が一切ない。
(2)記載された「メリットおよびデメリット」の説明は妥当か?

(3)まずはじめに施工方式を決定しようとしているが,妥当か?

(4)これまでに予算規模が全く示されていないが,妥当か?

その他お気付きの点がありましたら,ご意見をおねがいします。


以上,よろしくお願いいたします。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その2)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その1)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

理事会決定事項に対する質問の是非

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前期まで理事長を務めており、引継ぎ事項について内容を曲解されて決済された事項について質問を行うべきか教えてください。

引継ぎ事項として外部コンサルの是非を判断するために、一度外部講師(無料)を読んで勉強会をするよう引継書に残し、今期理事会で説明いたしました。
先日議事録を見ると、勉強会を行わずに「外部コンサルは費用がかかるから呼ばない」との一足飛びの決済がされていることから引き継いだ趣旨を勘違いされているようです。

既に理事ではない一般住民ですが、引継ぎ事項が勘違いした上で決済されたことについて質問状を送るべきなのか教えてください。


個人的には外部コンサルを入れるべきかと思いますが、理事会が理解したうえで入れないと決定されれば異議を唱えるつもりはありません。今回は十分な理解をせずに邪推すればフロントの言いなりで却下したように受取ってしまいます。
これから長く住むことから、マンション環境はよくしたいですが、権限がない中で活動しても状況を変えるには力不足で歯痒い思いをしております。

総会承認された今期の事業計画の来期への延期の適切な手続きは?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で承認され次期に引き継いだある事業を次の理事会が一旦中止して、見直して来期の総会に変更案をかけることが分りました。 
そうすると1期遅れることになりますし、期待していた事業が最終的にキャンセルされる可能性も出てきました。

Q1:今期やらないならば、総会承認された予算にも影響しますが、
 
交替した次期の理事会の判断だけで、いわば勝手に議決案件を取りやめても良いものでしょうか? 

特段の延期理由が無い場合に、前期理事会で提案し総会承認を得た事業計画を次の理事会判断だけで中止や延期するのは問題ではないか? (延期理由は大きな障害となる理由ではありません)

こういう事をやられては総会議決の意味が無くなります。

こういう場合は早急に今期中に臨時総会を開催して「延期(中止)」自体の承認が必要ではないでしょうか?

ボランティアでやってる役員は間違ったり、ゆるい対応をしても仕方ないないと思われておりあまり追及されることはありませんが、うるさ型の年寄りは異常にしつこく追求する場合があります。(おそらく認知症になってる)

管理会社は理事会で決めたのだから、何でもありで、責任も理事会にあるというような態度です。 フロントマンのサポートが悪くて助言も期待できず、理事会で依頼したこともやらないままで総会も荒れます。 

修繕のために使う資金の選択に総会承認が必要でしょうか。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま、こんにちは。

銀行などに預けたマンションの修繕積立金が以下の構成でした。
銀行A(格付AA)大口定期預金2000万円
銀行B(格付BB)大口定期預金2000万円
住宅金融支援機構(格付AA)すまい・る債4000万円

今般、大規模修繕で6000万円の支出がありましたが担当理事は理事会や総会で議題に上げることもなく銀行Aとすまい・る債の解約資金(合計6000万円)を支払いにあてました。結果、格付の低い銀行に資金が残ることになり金融機関リスクは増加しています。

そこでお教えいただきたいのですがこの管理組合が最新版の標準管理規約を採用しており組合資金の保管・運用に関する独自の規約や細則がなかった場合、上記の行為に何か問題があるでしょうか。
(実際にあった事例を簡略化しております。資金の選択は管理会社が提案し理事長が組合印を押したことで行われたと思われます。もちろん大規模修繕の予算は別途、承認されています。)
よろしくお願い申し上げます。

大規模修繕マンションの為にフロント業務の変更の説明会で議事録がない

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ホテルタイプのマンションとして話題を集めた築年数40年超えのビンテージマンションについてです。
管理組合の理事長は16年目の方です。
来るべき大規模修繕に関して修繕費が足りないのでそれまでこのマンションの売りであったサービスのほとんどを終了し、今までの24時間対応の管理会社から大手のマンション管理会社に移行させ、人件費を浮かせたいということです。
そして浮かせた人件費を修繕費に当てるという事でした。そのことについて先月区分所有者とテナントさんも参加した説明会が開かれました。
しかし総会で決定してないことを決定事項のように説明しますので、参加者からは反論や疑問がたくさん出ました。(すでに新しい管理会社の方を二名連れてこられて来たので驚きました!)
理事は出された疑問に具体的な解決案を出しませんでした。
そしてこの集会について議事録を作成しませんでした。
なのでわたし個人が議事録を作り、それを各部屋へポスティングしようと思うのですが、何か法律的に問題はありますか?

ルーフバルコニーの色について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

第一回大規模修繕の工事が進行中のマンションです。
これまでコンクリートがむき出しだったルーフバルコニーにもウレタン防水を施す事になり、その色を従前のコンクリート色に近いグレーにすることを、役員と修繕委員で決め、決定色として掲示をしていたところ、ルーフバルコニーの専用使用権がある部屋の区分所有者1名から「追加料金を払ってもいいから別の色にして欲しい。」という要望がありました。

ルーフバルコニーは共用部分で、当該区分所有者の持ち物ではなく、この要望に困惑しております。

この件だけならば、正直申しまして何色でも良いと思っています。当該ルーフバルコニーが外観として見える事は無いからです。(真上から撮った航空写真でない限り色はわからないと思われる。)
ただ、1つ我侭を聞き入れた結果、次々と「ウチだけこうして欲しい」という要望が出されたら手に負えなくなることが懸念されます。

このような場合、どのように対応するのが望ましいかご指南下さい。
また、実際どのようにしたという経験談がありましたらお聞かせ下さい。

漏水報告について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近受け取った理事会報告に、以下のような漏水報告がありました。

「平成30年X月XX日に、専有部の給管より漏水が発生した旨の報告を受けた。専有部の給水間は床下にあるので、日常的に点検できない。今後、専有部のリフォーム実施時には給水管、給湯管の更新を推奨し、修繕設備委員会においても検討する事とした。」

この報告からでは、発生場所や原因、室内の床・構造躯体コンクリート・階下の天井との関係などはわかりません。専有部のリフォーム実施時に、個人で更新することを薦めている一方で、修繕設備委員会にて検討、つまり修繕積立金の取り崩しの可能性も示唆している、極めて曖昧な内容です。

昨年11月の理事会報告では、渉外委員会が専有部の範囲、専有部の修繕等に関する管理規約改正を目標として検討とのありましたが、今だに何の報告もありません。今のところ、各戸の床スラブ下から構造躯体コンクリート間の専有部分に配管されていると理解していますが、定かではありません。

築25年経っていますので、むやみに交換に反対するのが意図ではありません。しかし、このマンションでは、理事長と修繕設備委員長が施工会社(ゼネコン)の現役社員で、規約で義務付けられている総会を開かず、あたりまえのように工事を決定強行しています。ちなみに祖堅千鶴子さん著の「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」に規約違反として取り上げられた私の2件の投稿、P36のQ35とP106のQ138は、このマンションのことです。特にQ138の鍵の件については、住民のプライバシーにも関わるうえ、受注した管理会社の社長が(一社)マンション管理業協会の責任ある地位におり、業界そのものに不審感を抱いたので、国土交通省の相談機関にも相談、理事会相手に見せしめ裁判を起こしました。この件ついては、いろいろな意味で参考になると思いますので、改めて後日談を投稿させていただきます。

施工会社が作成した全戸の見取り図がありますが、ごく普通のマンションです。配水管は共用部と専用部分がつながっており、以上のような経緯もあるので、無駄のない経済負担のための正しい進め方など、今後区分所有者として成り行きをどのように注視するべきか、経験のある方がいらしたらお聞かせください。

台風時の勤務ルールはどうすべき

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社と締結した管理委託契約には、
勤務日と勤務時間が定められています。

とは言っても台風などの場合は、
「ゴミ搬出時の際の立ち合い」などの
必要最低限の業務を行えば、
勤務時間内であっても、
早めに帰宅させることで人員の安全も
確保すべきではないかと思います。

この場合、
管理組合としてどう対応するのが良いでしょうか。

管理組合が口を挟むべきではないのかもしれませんが、
台風などの自然災害の場合のルール化が必要かと思います。

管理会社でリスク管理?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸築21年、副理事長で修繕委員長をやっています。数百万円規模の工事をすることになり、管理会社からは見積もりがでていましたが、独自に業者を見つけ、今日の修繕委員会で見積もりを提出してもらいました。

管理会社が出した見積もりより3割以上安かったです。ところが修繕委員の1人から、「それだけの規模の金額を管理組合が発注するのは危険、もし工事中に倒産でもしたらどうするのか。誰が責任を取るのか。その業者に発注するにしても管理会社を通して発注したらどうか。そのために1割くらい高くなっても、リスク管理だと思えば仕方ないのでは?」という意見がでました。

なんでわざわざ高くなる発注方法を取らなければいけないのか、私は納得ができません。みなさんはどう思いますか?

「マンションの管理の適正化に関する指針」につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理の適正化に関する指針(平成28年3月14日国土交通省告示第490号)につきまして,
文書http://www.mlit.go.jp/common/001122894.pdfは,改正後の文書と理解しています。あっていますか?

また,改正前の文書はどこにありますか?

関連して,「コミュニティ形成」は結局どうなりましたでしょうか?できれば,各ステークホルダーにとってのメリットとデメリットを知りたいです。

ご存じの方が居られましたら教えてください。
よろしくお願いします。

生活音・騒音問題

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

下階住人より、「足音等騒音がうるさい」と1~2年に1回のペースでクレームをうけます。(中古マンション購入です。前居住者も同じクレームを言われていたようです)

入居し2日目で 手紙が投函され、子供の足音がうるさいとの苦言を頂きました。
すぐに防音レベルの高い絨毯を購入し、謝罪も行いなるべく迷惑のないように生活をしています。
子供も小学生となり、一人という事もあるので走り回ったり等もほぼないです。(しつけてるという点もありますが)

ただそれでも一定のペースでクレームをうけます(最近は管理会社経由)

騒音問題は主観の問題となるので、お互いが配慮しあう以上には解決は難しいと思っています。
共同住宅ですし「受忍限度」が判断基準になると思いますので一度、騒音計を区役所から借用し、測定をしたいなと考えています(先方は協力的ではないようですが)

下記ご質問となります。
①東京都条例136条をみると 第一種区域~第四種区域でわかれておりそれぞれ 騒音レベルが定められています。当方は23区内となりますがどこの区域に属するかが不明です。地域別に区域を調べるには役所へ電話するのがよいでしょうか?

②お互いの話し合い、配慮が前提ですが 解決が難しければ 騒音計にて測定し受忍限度を超えているかいないかで 折り合いをつけるべきと考えておりますが
(場合により調停もありえると考慮しています) 他によりよい方法があるようでしたらご教示ください。

※尚、下階住人は音に神経質なだけで「クレーマーor少し変わった人」という印象一切ありません(年齢は50代程度です)

集会招集請求について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日、大規模修繕について定期集会で承認されたにもかかわらずお一人の区分所有者様を代表に5分の1にあたる署名を募って質問状が管理組合宛に届きました。
回答期限が一方的に一週間後と決められていましたので管理組合として理事会で検討ののち正式な回答をさせて頂く為延長のお願いの旨の文書を提出しておりましたが、指定した期日に回答はなかったとして集会招集請求書がまた同じ署名捺印のコピーと共に送られてまいりました。
当方としては真摯に受け止め、十分に説明をさせて頂くつもりだったのですがそもそも代表者の署名の原本と捺印、集められた署名の原本と捺印はすべてコピーであり、質問状と集会招集請求書に使い回すのは有効なのでしょうか?
宜しくお願い致します。

管理委託再契約の、重要事項説明時にて契約違反他の指摘を無視しての再契約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理会社との管理委託契約更新においての重要事項説明時(契約事項一部変更有に付き総会前の単独説明会)に契約違反について複数の質問書(内容は以下詳細)にて指摘をし、契約書訂正並びに違反事実確認を管理会社説明員から口頭ですが組合員出席者前で後程回答の約束を得ました。(残念ながら議事録はない)
その後いつまで待っても管理会社から回答が無いに付き、理事会理事長へその回答の確認を求めましたら、管理会社から理事会へ回答が有り、その回答は総会の管理委託契約再契約議案時に理事長よりの説明済みにて、議案可決により再契約をしたとの回答を受ける。
しかし、総会時での理事長からの説明は一部のみであり、肝心の契約違反項目については全くに説明無く、前年度契約書のままの訂正無しでの再契約がなされました。
これでは肝心の重要事項説明の主旨(「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」)からは逸脱しているばかりか、管理会社の職務怠慢と共に管理組合理事長の無責任、どうも管理会社と理事長ともに緊張感が無く、形骸化の典型であり、つるんでいる様に見えます。
本来は再契約への違反なのですが、肝心の理事会理事長が無知無関心なこともあって、対処がなされません。放置出来ない事ながら、一組合員として対処には限界で手立てが有りません。
こうした事が他の管理組合での実態並びに、対応についてのご意見並びにお知恵を拝借願います。
重要事項説明時での契約違反他について指摘事項
1、管理規約に定める管理対象
管理委託契約書の「管理対象部分」にて「但し公道は除く」とあるも、清掃作業にて実際に周囲公道の清掃をしている。契約書誤りに付き明確にしての新規契約書の要求。
2、管理事務に関する定額委託業務費の内訳が無いに付き、明細の提示並びにその根拠
本件のみが、総会時にて理事長から口頭での説明が有った。ただし議案書の訂正並びに説明書は未発行。
3、管理員の出納支払い業務において、契約書での規定外の管理員の直接支払い違反の指摘と事実確認、並びに管理員への注意と再行為への歯止め策要求。
他は省略します。

規約違反による修繕積立金の取り崩し

管理組合の会計

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

11年目26戸の理事です。

当マンションでは、2年に1回の雑排水管清掃が修繕積立金から支出されています。過去に何度も同様に行われており、その時の役員たちは誰も気付かずにスルーしています。おそらく総会の決議で予算も取っています。
しかし、管理規約を調べてみると、明らかに規約違反でした。

ちなみに、雑排水管清掃は1戸あたり4000円が相場と聞きましたが、相場の倍以上の費用がかかっています。
管理会社がこのような処理をする理由はあるのでしょうか。
一般会計に余裕を持たせるように見せつつ、数千万円の積立金から10万程度余分に抜いても気付かれないだろうという管理会社の悪意しか感じられません。
ちなみに、管理会社は大手デベ系です。

このように、雑排水管清掃のような管理項目で修繕積立金を取り崩しているマンションは他にもございますか。

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

総会で承認された大規模修繕工事が、着工後に、工事の仕様変更や追加工事等のため、総会で承認した金額を超過する可能性が出てきました。
この場合、予算の追加については、理事会決議で承認し、工事を進めるといった段取りで問題はないでしょうか?

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

もうすぐ築20年を迎えようとしているマンションに住んでいます(輪番制で今期理事をしています)。

築15年を過ぎると毎年のように保険料が上がるので、最長5年間の掛け捨て保険(地震保険なし)に加入したほうが良いとの管理会社のアドバイスに従い、現在加入中です。来年には5年間の保険期限が到来します。

あるマンション管理士さんのブログを読んだのですが、「築20年以上や築25年以上については、更新は引き受けるものの、新規の保険については引き受けしない保険会社が出てきた」とか、「水漏れ事故の取り扱いが多い個人賠償責任保険を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる」とか書かれていました。

そうすると、今後時間の経過とともに、理事会で保険会社を何社か比較検討し、条件が良く、安い料金を提示した保険会社へ発注する、といったことができなくなる(更新する以外選択肢がなく、いま加入している保険会社のいわれるがまま?)のでしょうか?

共用部分における管理会社の営業行為について その2

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日最大手管理会社の営業行為について質問に対し、いくつかの回答をいただきました。その中にリフォーム会のことがありましたので、別途指摘質問させていただきます。当マンションでも、マンション集会室にて、管理会社によるリフォーム会が行われたことがあります。例のごとくこの最大手管理会社は、理事会の承認を得たといいます。

しかし、この共用部分である集会室には「運営細則」があり、どんな目的のためにでも使ってよいわけではありません。その細則によれば、使用できる者は「管理組合がその業務に使用する場合」の他、「組合員及び占有者」であり、会議、冠婚葬祭、親睦行事、その他これらに準ずる組合員を主体とする場合、と4つがあげられています。ただし例外として、保健所や消防署などの「公共機関」が居住者の便宜のために使用する場合となっています。この集会室運営細則は、管理規約の規定に基くものです。

この細則を読むと、管理会社が営業行為(リフォーム会)のために利用できるとはとても思えません。この最大手の管理会社は、多くの住人が休んでいる週末に、派手なPR用のぼりを静かなマンション内に設置し、リフォーム部の社員がパンフをかかえて終日この集会室で「客」を待っていました。

多くのマンション住民は、理事会の決定や総会の多数決での決定が絶対的なものだと思い込んでいます。管理規約は健全なマンション運営の指針です。にも関わらず、決議自体が、管理規約や細則に則ったものであるか疑問に持つ者があまりいないことに、管理会社はつけこんでくるわけです。乱暴な表現をすれば、理事会さえ丸め込めば何でもできる、ということでしょうか。

管理規約やそれに基づく細則に反する決議は、理事会でも総会でも「無効」であるというのが私の理解です。組合員や占有者の福利のためにある集会室を、特定業者(最大手管理会社)の営利事業のために使用を許したのは、不当行為であると思っています。理事長や他の住人に話してももラチがあかないからこのようなサイトに投稿しているわけですので、情緒的な回答ではなくて、あくまでも「法律面」からのアドヴァイスいただけたら幸いです。

P.S.
理事長に理由を聞くとひとこと「お世話になっているから」だそうです。
癒着の噂が絶えず、結果理事会も管理会社も信用を失うのは当然ですね。

排水管工事について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

排水管工事(取り換え)を予定しているのですが、専有部分の枝管も修繕積立金で一緒に行いたいと考えています。組合員から、修繕積立金を専有部分に使うのはおかしいと意見が出ましたが、ダメなのでしょうか。

居住者間のトラブルに巻き込まれた理事長です

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

輪番で理事長になりましたyuriと申します。
当マンションの規約では1階の居室以外はフローリング禁止となっています。
しかし築20年を過ぎ、当初のカーペットが痛んでしまったため2階以上でもこっそりフローリングに張り替えているお宅もあるようです。
こうした現状の中、とうとう居住者間のトラブルに発展してしまいました。
あるお宅がこっそりフローリングにリフォームしたということで下の階の方が直接上の部屋に文句を言いに行ったところ上の階の方はそんなんことをしていないと突っぱねたらしいのです。
腹の虫が収まらない下の階の方は今度は管理組合にかみついてきました。
これは明らかに規約違反であるから、管理組合の理事長が居室を確認し、フローリング工事していたら不法行為として現状復帰させよ、というのです。
確かに規約には区分所有者が規約に違反したら理事長は理事会の決議を経て現状回復の要求ができると書いてありますが、工事はしていないと言っている上階の居室に立ち入って工事したかしないか確認するなどとてもできません。
管理会社に相談しましたが、居住者間のトラブルには関与できませんと冷たい返事です。
困ってしまいました。

理事会に夫婦で出席する理事長

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿させていただきます。
私は、53戸のマンションで副理事長をしております。

端的に申しますと、理事長の奥さん(所有権無し)が理事会や総会にやってきては発言し、管理会社に指図をします。所有者でない人物が理事会で議案の審議に関わったり中心的立場で管理会社と交渉するのは規約では認められてないと思われるのですが、皆さんの管理組合で同じような事例または解決した経験ございますか?ご指南賜りたいと思います。
(事例)理事は全員で3名です。私や他の理事の間で意見交換をしていると、横から奥さんが介入し、自分ペースで物事を進めてしまいます。理事らが理事長と議論になると夫婦二人で攻めて来られるので議論が一歩的になりがちです。管理会社は調整役になる事も無く傍観している状況です。

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。

そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。

みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか?

ご教授いただければ幸いです。

理事長と裁判について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事候補者の高齢化や長期不在などで、理事の資格を見直し、賃貸者には理事長他の三役のほかに枠を広げ、三役には区分所有者に限定していましたが、区分所有者の子どもや孫までの親族2親等まで拡大し、現在の理事長は区分所有者の子どもさんが就任し、奥さんと協力して頑張っていただいています。ある日、居住者から裁判になった時、管理組合を代表する管理者としての理事長は区分所有者に限られると理事長さんは言われたらしい。私の記憶では、管理組合規約の理事長に選任されれば、管理組合の管理者であり、裁判の当事者として対応できることをどこかで読みましたが、どの条文かがはっきりしません。ご教示ください。

理事輪番制

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいる理事は輪番制となっており、全員1年での交代です。
同じマンションの人に聞いた話では、稀に理事になったのにほとんど出席もせず何もしないような人がいるそうです。(そういう人はマンション内で挨拶しても無視されます。)
仮になんらかの理由で本人が出席できないとしたら同居人(配偶者や親等)が出席することは可能ですよね?
また、それすら行わないような家庭に対してなんらかの強制力のようなものを働かすことはできないのでしょうか?
私が理事になったときにそのような人が現れてしまうと成り立たなくなってしまいそうで不安です。

全部反対

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

心配のし過ぎかもしれませんが。

総会が近いため過去の議事録を回したところ、全ての議案に反対する方がいました。
新理事まで反対。
しかもわざわざ出席しての反対。
そして必ず意見を出しているようでした。

少し嫌な予感がしています。
総会のときになにか文句をつけてきたら、数年後に役員になったら崩壊するのではないかといった心配が広がっています。

このような人いるものなんでしょうか?

修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「マンション管理費を30%削減します。」「成功報酬でいいので初期費用不要!!」というマンション管理士は詐欺に近いものと判断されます。 さらに管理費低減した額は修繕積立に充当できますが,成功報酬だけはいただきますと荒稼ぎに近いマンション管理士が多くなってきたと思います。 士業としては成り立たない資格と言われていますが実態がわからないことも多いです。

 わたくしのマンションでは一切,マンション管理士をあてにしていません。 いろいろと複数名の管理士に相談してから意味がないと知ったからです。 なぜかというと共用部分の修繕計画を見ることは見れるけど,実務で修繕をしていない管理士がほとんどで,現場を見ても実際に改良して将来の修繕費を減らすとか,修繕材料を変えて修繕周期を延伸とか専門的知識を持たないからです。

 むしろ建設経験者とかリフォーム関係の設計事務所の設計者とか実務に精通している人たちの意見を取り入れます。修繕計画の原点となる部分に欠けているマンション管理士ばかりだから大規模修繕ばかりを唱えて大きなお金を動かそうとします。 これは設計コンサルとつながっているのではと疑ってしまいます。

 マンションの維持管理のために組合員にいる建設経験者がいます。リフォーム受発注の利害関係もあるせいか維持管理の助言はするものの,勤務先にも話さず受発注については一切かかわることを拒否する組合員でいい人です。
 マンション修繕で実務面で信用できないマンション管理士が多すぎるし,特に成功報酬のマンション管理士はダメ?とききますが,この方たちの修繕技術は0に等しいのでしょうか。  マンション管理士は建築関連法など法規だけで合格する。 修繕計画実務になると何もできない存在なのでしょうか。

未収納者の督促状

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会において管理会社より未収納金の報告があり、督促内容については、長期滞納者に対する督促を行うさいに6ヶ月滞納の時点で、管理会社名の内容証明郵便による督促を行い、それでも滞納が続いた場合は、理事会の依頼があれば弁護士名で内容証明郵便を送りますとのことでした。会計担当理事が滞納者にたいして、6ヶ月も経ってからでは無くて、もっと早い時期に内容証明郵便を送れないかと聞いたところ、委託契約でそうなっており、会社の会計課から自動的に送られるシステムになっていると言われました。そこで質問ですが、委託契約の内容は変更できないのでしょうか?また、委託契約にそのように記載があったとしても、理事会(顧客)の依頼に対して対応するのが普通ではないでしょうか?

ちなみに管理を委託している会社はテレビCMが良く流れている大手の管理会社です。

総会の補助業務について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で、管理委託の見直しをコンサルタントに依頼することになり、管理組合の承認を得るため、臨時総会を開催することになりました。そこで、管理会社に総会の準備を申し入れ、総会の議案書の原稿を渡し、製本して全区分所有者に配布してくださいと依頼しました。ところが、いつもの管理会社の封筒ではなく、一般の茶封筒で管理組合が直接配布しているかのような形で配られていました。さらに、総会には出席出来ないと言われ、結局、理事会で受付やら議事録作成をしなければならなくなった訳ですが、管理委託契約では総会補助業務というのが入っているにも関わらず、議題によって補助することを拒否されるのは有りなんでしょうか? 

設備の更新に管理会社を使わなかったら

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備を更新したり修繕工事を行ったりする際に、管理会社が自ら元請けとして請け負ったり、他社の見積をもってきて勧めたりしますが、管理会社が絡んだ案件は、非常に割高であることが分かってきました。(近所の水道屋さん等で見積を頼み比較すると、管理会社が20~40%くらい割高です)
割高であるなら使わなければいいのですが、一部の理事が「管理会社から買わなかったら誰が管理するんだ」と意味のよく分からないことを言います。他社で買った設備の管理を管理会社がやるはずがない、といっているのですが、そんなことがあり得るのですか。管理委託契約書に「管理対象部分は・・・・」と明記されており、設備管理業務仕様書にもしっかりかかれているのに、「他社で買ったものは知りません」などと言えるはずがないと思うのですが。
管理会社を工事から閉め出したら、何か仕返しをされるでしょうか。

転出者が出て管理費収入が減る場合の対策について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新築3年目の理事です。
最近、この4月に転出者が数名出る、と管理会社から連絡があり、駐車場利用料が年額にして100万円/年以上の減収となりますと、紙で連絡がありました。
それ以外には何も書いてありませんでした。
もうすぐ総会で、先日管理会社から来た、来期予算書を見ると、収入はその分が減っていますが、支出は1円も減っていません。
転出により、管理費、インターネット代、TV配信設備利用料などの収入も減ると思うのですが、減っていません。
今週末の理事会で、この点は確認してみますが、他のマンションでは、たとえばインターネット会社に支払う使用料は、転出者がある場合、減らないのでしょうか?
もっと転出者が増えた場合、この契約では管理組合が困ると思います。
業者との交渉の余地があるのか、あるいは他の業者も同じなのか、参考にお聞かせいただければありがたいです。
よろしくお願いします。

テレビ設備の保守について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

テレビ設備の保守について2点お尋ねします。

1点目:
大手ケーブルテレビ会社からテレビ設備の保守について以下のような提案がありました。

次のテレビ設備(共用部)の保守を無料でケーブルテレビ会社が負担する。
・分配器
・ブースター
・テレビ端子(各戸)
※出張費・作業費・交換機器などの負担を含む。

マンション側の負担
2年に1回、各戸で電波調査する。その際、営業の機会がほしい。
※電波調査がマンション全戸の過半数を超えることが必要。

これは、お得な「ディール」でしょうか?
分配器やテレビ端子の交換は、毎年のようにどこかで発生するものでしょうか?
ブースターは10~15年使えるようです。それほど故障するとも思えませんが、定期的に調整が必要なのでしょうか?
マンション住民の負担をどう判断するかによりますが、安売りしているような気がしてなりません。
ご意見を伺いたいです。

2点目:
ケーブルなどを含めてテレビ設備の保守は一般的にどの程度の期間で更新するものでしょうか?
築36年のマンションです。
ケーブルテレビには15年程前に切り替えています。
その際、テレビ端子は交換したように思います。
同軸ケーブルはずっとそのままのはずです。

ケーブル更新の場合は、分配器やテレビ端子などもまとめて交換すると思います。
その場合はおそらく他の業者に依頼することになるため、結局、ケーブルテレビ会社の負担は、ほぼブースター交換だけのように思います。

駐輪場が一杯

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近車離れということもあってか、1家に数台、1人1台くらいの割合での自転車を使っているように感じます。
私が住んでいるマンションでも同様で、駐輪場に収まりきらない量の自転車があり、来客用駐輪場も一杯の状態です。(来客用兼住民用の状態)
住民用の駐輪場と併設されているのですが、入り口の方まで停まっている状態で、出し入れ(特に朝の出勤・通学の時間帯)に込み合ってしまいます。
管理人さんが毎朝整理している様子ですが、結局帰ると同じ状態です。

漠然としてしまって申し訳ありませんが、何か良い対策はありませんか?
プロの方のご意見、他のマンションではどうなっているのかお聞きしたいです。

管理規約第12条の違反者は、出ていかなくてはいけないのですか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

規約の「第12条住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」となっているマンションです。もし、区分所有者が、そこを別の目的で使用した場合に、マンションから出て行って貰うことになるのでしょうか?例えば違反者が「住宅のみの使用に戻した」事が確認できればOKになると思いますが如何でしょうか?

民泊について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか?
細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

マンションのICT(情報通信技術)化とインフラ(装置環境)の実態

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨今世の中はICT時代。スマフォで代表する如くに猫も杓子も老人から子供まで日常の生活で欠かせないほどに身近な存在となっています。そしてその発展は「いつでも・どこでも・何でも・誰でも」簡単にネットワークが利用できる[IOT]「ユビキタスネット社会(快適便利で自由平等な)」へと進んでいる中で、マンションの管理組合での「情報通信インフラ」無管理の実態が有ります。
当方は都内市街地築48年単棟275戸の住宅ですが、管理組合が全くに無関心無管理です。
我が家はKDDIとのVDSL(光電話含む)によるネット接続をしております。それが最近になって接続でかなりの頻度で回線が切れて(電話も途中で)使い物にならず対策にサービスマンに来てもらい調査回復を期待しましたが、結論は根本的な原因は不明で電話回線(メタル配線)が古いので新しくするしかないでした。
個人対処が出来ませんので管理組合に相談をしましたが、全くに無関与で加入状態等の実態も把握されていませんばかりか、管理人も役員理事も皆ど素人でちんぷんかんぷん状態です。(管理会社のフロントマンもIT音痴で頼りにならない)どうもVDSL接続戸は各社とも頻繁に接続不良の実態も判明。
現状の実態を把握するに調査をしましたらば、1、KDDIVDSL、2、NTTVDSL、3、NTT光ケーブル直接(各フロアーまで配線済み)4、ケーブルTV、5、無線と5種のばらばらに混然一体の加入に驚愕しました。マンションの電話端子盤室はVDSLや光端末が混然とばらばらに一面にあり手の付けようも有りません状態でした。つまり管理組合が無関与だから各戸別に勝手に申し込みをしてきた結果です。
この状態からしたらば、NTTの光ケーブル配線が各フロアーまでされているのだから、これに一本化すればすっきりするだけでなく、元より管理組合が関与して全戸へ光配線をしていれば快適な環境を整えたはずです。今後の[IOT(「モノ」がインターネットに接続)]へは光ケーブル布施接続整備は必須です。
現状一部戸が有償で光ケーブル配線を入れているがそれも何戸が加入の実態も把握できていません。
諸々管理組合関係団体のセミナーや交流会に参加していますが、このテーマでの話は皆無状態です。
皆様方の実態についてお聞きします。また専門家諸氏の建設的なご見解もお願いいたします。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

外国籍の方の排除

本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。 生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。との理由です。 (民泊禁止に関しては既に決議済みです) 理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。 管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。と考えますが、いかがでしょうか? 国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。 その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。 よろしくお願いいたします。

Thumb default icon 2
gorilla さん

大手管理会社と土木系理事による不可解な予算案

当マンションの予算案は、一般社会での概念と異なると思われるフシがありますので、皆さんのご意見をお聞きしたいと思います。当マンションの第25回定期総会で、以下のような集合インターホン更新工事の予算が、何の証拠もなく提出されました。 (以下引用) II.集合インターホン更新工事 インターホン会衆工事に向けて、居住者へのアンケート案を作成中です。インターホンの不具合(雑音等)が発生しているとの意見も出ており、改修工事の検討を行います。仕様については、次年度にアンケート等でご意見を頂き真偽する事とし、以下のとおり計上を行います。 ○予算金額:30、000、000円 (引用おわり) 一見まことしやかな予算案ですが、最終的に管理会社に支払われたのは2千万円、予算と実行価格との間に1千万円もの差があるのです。一般的な予算原則のひとつに「厳密性」があります。たかがマンションのインターホンの更新で、予算と実行価格との間に1千万円もの差があることに不審感を持ち、区分所有者法に基いて、予算根拠の提出を求めました。その際に提出されたのが、添付の画像です。 (さらに、理事会報告を追ってみると、次年度以降、500万円以上の、予算化されていない工事が、修繕委員会と理事会経由で管理会社に発注され、区分所有者には事後報告されています。その多くは、予算として総会で報告されるに値するものです。)←訂正削除。 理事長に予算3千万円の根拠を求めた際、彼は「予算確保」という言葉を使いました。つまり、当初予算の3千万円は、インターホン交換の現実的な費用というよりも、最初から管理会社への利益誘導として支払われる金額であった、と解釈するとつじつまが合うのです。例えれば、行政予算が1億円で、業者が8千万円で落札したとすると、余った2千万円で、年度末に小工事をあちこちで行う、そんなイメージです。 直近の総会で、エレベーター1基交換費用として、1750万円という数字が出されました。予算は通常「厳密性」の原則に基くので、内容がわからなくては不可の判断ができません。理事長、副理事長、修繕係は、当マンション施工会社(ゼネコン)の現役社員なので、こういうやり方なのでしょうか。当マンションの管理会社は、(一社)マンション管理業協会の責任者なので、他のマンションでもこのような方法で予算計上しているのですか。

Thumb default icon 2
台風 さん

顧客第一主義の管理会社は存在するか

幼稚な質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。 管理委託費を受け取る以外には利益を求めない、そんな管理会社はないでしょうか。 修繕や設備の更新が必要なときは、安くて腕のいい業者を紹介・手配してくれるだけ、自社の売り上げアップにつながらないため不要な工事を提案したりしない、客の利益を第一に考えてくれ、利益相反になる業務は行わない、そんな管理会社です。 今の管理会社は不要な工事を実施するために平気で嘘をつき、自社が工事に入りこむことにより、異常なほど割高な工事代金になるなど、顧客の利益など一切考えていないように思います。本当に必要な工事の提案でも、騙されているのではと身構えてしまう、これは管理会社が工事で稼ごうとするのが元凶だと思います。 顧客第一主義の管理会社はないでしょうか。 または、工事の手配はするが、工事の当事者にはなれない、こんな契約に応じる管理会社はありますか?

Thumb default icon 2
果糖ブドウ糖 さん

理事会に於ける監事の発言について

32戸のマンションです。理事3人+監事1人で理事会を構成しています。 管理会社が「専有部分のお助けサービス」を提案し、理事たちは管理組合全員での加入(月額料金一戸あたり300円は管理費等と一緒に徴収)に前向きでしたが、管理組合の管理の対象は「共用部分および敷地」であり、専用部分に対するサービスの仲介は管理組合の権能を超えるという理由により、監事が「管理組合を経由せず、希望者だけ管理会社と直接契約すべきでは?」と意見しましたところ、 「そのようなプランは用意していないので、この話は無かった事にしてください。」と管理会社はこの提案を取り下げました。 監事は理事会に出席して意見を述べる事が出来ても、決議に加わる事は出来ませんが、今回のケースでは監事の発言が理事たちの希望を覆す結果に繋がってしまいました。 理事たちが前向きに検討している事業が、規約や法律に違反している場合に監事が「ちょっと待った。」と言うのは、業務監査の範疇と考えて問題ありませんか?

Thumb
三毛猫 さん

「金額が空欄の工事仕様書を出しますから」について

以前、大規模修繕のコンサルの選び方について相談させていただいた者です。 費用圧縮のため、設計管理方式を採用してコンサルを探す気満々だったのですが、 管理会社(デベロッパー系)の方から、 「やるなら止めないが、コンサルはあまりおすすめしない」 「あまり仕事をせずにお金だけ持っていかれるケースが多い」 「金額を空欄にした工事仕様書を出すから、それを使って組合で自由に業者を募ればいい」 との意見がありました。 たしかに金額が空欄の仕様書が出るのであれば、自由に使えて比較もしやすいので わざわざコンサルを入れなくても透明性は担保できるのかなという気がしてしまいます。 しかし、結局はコンサルを入れずに管理会社の主導で進めることになるわけで 「何か落とし穴がありそうで怖い」というのも正直なところです (必要のない修繕や過剰なパーツを仕様書に入れ込んでくる、とか?)。 はっきり言うと、管理会社の言うことを信じていいのか不安です。 上記の状況ですと、どのような点に注意を払っておくべきでしょうか。 また、それでもやはりコンサルを探すべきでしょうか?

Thumb default icon 2
プラム さん

買取事業者による専有部分のリノベーション工事について

当マンションは築30年超の小規模マンションです。 先般、リノベーション工事の申請が管理組合にありましたので 概要と経緯をお知らせして皆様の管理組合ではどのような対応 をされているのかご意見をお願いいたします。 当マンションでは数年前から買取事業者のチラシがポストに入 るようになりました。組合で「専有部分修繕工事細則」を作成 して総会に提出して承認を得ました。 今回のリノベーション工事の申請では買取事業者が買取っている にも関わらず、証明する資料(売買契約等)が添付されていない こと、2か月半に及ぶ大掛かりな工事(スケルトン工事を含む) でも設計図もないこともあり、細則に従い理事会で協議した結果 「不承認」として買取事業者に通知しました。 結果を受けて工事担当者が管理組合に問い合わせにやってきました。 当方から上記2点の資料を添付するほか、細則に制定している建築 士等による外部の専門家による調査のために調査負担金を事前に 払込むように依頼しました。 数日後に担当者から今回の工事申請は売却主とも協議した結果、 売買を取りやめることになったので工事申請を取り下げることに なりました。 今回の工事申請は買取事業者が素人の管理組合では何の問題もなく 通るものと考えて既に工事関係者を手配しているため調査などで 工事着工がさらに長引くと支障が出ることを考えて中止したもの と考えています。 (本細則のなかで工事を3つに区分して①届出不要の工事 ②事前に 届出で行う工事 ③事前に工事申請して組合の承認を得て行う工事 です。ほとんど工事は①と②で行われています。今回は初めての ケースでした。当初の質問に補足説明いたしました。)

Thumb default icon 2
アカシア さん

管理組合の役員の任期について

最近、ふっと疑問思った事があり、投稿させて頂きました。 築36年の1000戸超の集合住宅の管理組合です。歴代の管理組合役員の名簿を見ていたところ、30年以上いつも同じようなメンバーの方が役員に就かれている様で、何年かに交代でまた別の役職についています。1番長い方で、14年間も同じ役職に就いておられたのには驚きました。 今後、こういった状況を続けて行くと、同じような考え方ばかりが先行して、発展しないのではないか?との疑問を持ちました。 こういった状況は、好ましい状況なのでしょうか?皆様のところはどうでしょうか?宜しくお願い致します。

Thumb default icon 2
ぱーそん さん

総会の決定事項を覆せるか。

初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。 前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換(管理会社が元請け)が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。 管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。 ・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。(総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答) ・設備は定価(約1000万円)の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。(管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答) 結局、総会では、 ・工事は行う ・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。 ・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。 という内容で採択されました。 その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。 ・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。 ・オーバーホールで故障の原因になる部品(電装関係部品やインバータも含めて)をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。 ・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35~40%くらいであり、50%で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。 工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400~500万円、オーバーホールが270万円~330万円(管理会社の見積が650万円) ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。 総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。

Thumb default icon 2
果糖ブドウ糖 さん

外国人住民の騒音について

直上階の住民からの四六時中の騒音に振り回され、安眠妨害されて通院するぐらいの影響が出ています。区分所有者は、外国人男性と日本人女性となっており、管理組合には、入居当初から『女性が暫く戻らない為、当面の間は男性の1人暮らしである、また男性が出張が多く家を空ける事が多い』という事になっていましたが、実際には、所有者の女性とは別人の女性と同居して、その他の外国人男性の3人で暫く住んでいました。そして、男性が出張に行っている様子は全くありませんでした。むしろ、自転車などでいつも何かを運んでいました。 その後、暫くしてから徐々に外国人男性が増え始めると同時に(計5人ぐらい)、家の中で何かの作業をしている様で、あちこちの部屋の上から『ドスンドスン』『ゴトゴト』『ズルズル』といった騒音が頻繁にして、とてもゆっくり眠れない状況に耐えられなくなりました。どうやら、彼等の目的はこの部屋を『仕事場』にする目的だった様です。ただ、この騒音に関しては、周りの方々にはあまり響かないような籠もった音の様です。 管理事務所(受付)に苦情を言ったところ、全くと言って良いほど、相手にして貰えず、『家を空ける事が多いと聞いている』『お宅だけの話でしょう』『上の人から間に入るなと言われている』『そんな事忙しくてやってられない』などと言った事を言われて、突っぱねられてしまいました。 どう考えても、納得出来ず、自治会の方々にお話をして、改善するようにとの文書を発送して頂きましたが、全く一向に変りなく、益々かくれて作業の量を増やして、騒音も酷くなっています。その後、自治会経由から、口頭で管理事務所から注意はして頂きましたが、直上階の民からは『そんな事はやっていない』『PCの仕事をしているか音は出ない』『出張に行っていた』と口実を言われただけで、何一つ改善しません。 そして、入居から1年を過ぎた頃に、突然以前住んでいた女性と男性が入れ替わったりしていますが、家の中で聞こえて来る騒音は、全くと変わらず同じ事をやっているとしか思えませんし、とても家族で住んでいる様子がありません。 このような場合、どうしたら良いのでしょうか?騒音の経験者の方々、専門知識の方からの良きアドバイスをお願い致します。

Thumb default icon 2
ぱーそん さん

管理委託費の削減につきまして。

みなさま。 大変お世話になっております。現在、35世帯、11年目の理事長をしています。 管理会社に管理委託費の削減をお願いしたところ、管理員業務を廃止して、 清掃員にしてはどうか?という提案がなされました。。。 みなさま、どう思われますか?ご感想をお伺いしたく投稿させて いただきました。 宜しくお願い致します!m(_ _)m

Thumb img 4214
noriri さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu

メロディー さん

Thumb

三毛猫 さん

Thumb 120617 204425

cocoa さん

Thumb p1010442

さん

Thumb default icon 2

クッシー さん

Thumb default icon 2

管理(すが さとし) さん

Thumb photo

美夕 さん

Thumb

このみ さん

Thumb im000008

黒猫 風ちゃん さん

Thumb default icon 2

taro さん