修繕積立金が決済用預金ですが管理会社が勝手に引き出せますか?

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

修繕積立金の預金が保護されるとのことでと決済預金の総合口座つになっているようです。管理会社が勝手に引き出せますか?

• 2019年10月06日

• 21 得した
• 2 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

共用部植栽の伐採

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

先日 剪定工事が行われたのですが、気付いてみると、新たに4本の樹木が無残に伐採されました。
以前にも、数本伐採されているのですが、
我慢してきました。
全て我が家から見下ろす場所にあり、私は
その景観に大変愛着を持っていました。
なんの断りも、事前通告もなく伐採されたので、
復旧を要請したいです。

現在の理事長は、傲慢な活動んする人なので、
個別に解決は期待できないでしょうし、
住民に同意を求めてめも、当該樹木の景観に
関係するのは数軒のみです。

泣き寝入りするしかないのでしょうか？
私は、復旧同等の話し合いができなければ、
民事調停を申し立てたいです。

また組合員が、組合を提訴することは
できないのでしょうか？
この理事長には、多くの問題があるので、
きちんと意思表示をしたいです。

• 2019年10月05日

• 43 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。（賃貸での入居者）
約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。

裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。　

確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金（減免申請されています）が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。

そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか？

給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。
ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。
おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。

この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で
規約を作りたいので教えて下さい。

• 2019年10月04日

• 80 得した
• 10 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

駐輪場の強制的な移動

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。

私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。
突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。

移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。
更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか？
またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか？

• 2019年10月01日

• 107 得した
• 10 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

専門委員会の設置

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事会の諮問委員会として、管理規約及び管理委託契約書の変更等を調査or検討する専門委員会を設置したいと考えています。
管理規約・管理委託契約書検討委員会（仮称）が設置されているマンションで、その要綱or運用規約があったら教えて下さい。

• 2019年10月01日

• 48 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理組合と管理会社業界では旧態依然「キャシュレス・ペーパーレス・理事会レス」へ

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

本日消費税１０％へ実行。政府は、国民の理解を得ると共に、経済への影響を考慮して、「キャシュレス」体制を組んで実効性を高めました。「キャシュレス」化は元より、PayPay、Suicaの【電子マネー】、【クレジットカード】、【デビットカード】と実用化し、国民老若男女全てがスマフォを持ちキャッシュレス環境は整っている。またパソコンも浸透、インターネットと共にメールやラインＳＮＳ等でのコミュニケ―ションが普及をしており「ペーパーレス」の環境も整っています。
そうした状況下での我が管理組合では、
①光ファイバーネットとパソコン所有インフラが整っているが、管理組合は組合員間のメールやラインを禁止、ホームページも管理書類の電子化も無い。その上全てで現金扱いだから不正への懸念と共に、コミュニティーは醸成が削がれている。
②、総会の議案書や各議事録と諸々の通知も掲示板や書類にて配布です。これらの書類の印刷の費用や手間暇は大変です。（当方の組合員数は２７５）加えて理事会での資料（窓口管理員報告５~８頁）、管理会からの会計報告なども全て紙で提供されます。こんな提供では誰も見もしません。今や管理組合向けの「情報共有のＩＴによるマンション管理システム」は充分に整っています。
③、管理組合の運営では、役員（理事理事長）は輪番の素人。仕方がなくなるから（無知無関心無責任無気力）理事会はサイレント。そのリーダーも素人だから前例に従う形骸化であり全くに機能せず。だから何事も管理会社へ相談するしかない、だが管理会社のサポートは、素人で時給雇用の管理員では役不足、フロントマンも管理組合の掛け持ち（１５）だから不可能で有る。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律が出来てその主旨は、「マンションの外部専門家による運営」です。その為に「マンション管理士」を作りましたが、未だに外部管理化は極小が実態です。
素人による管理組合の運営はそもそも機能するはずも無いのだから、「理事会レス」方向は必至の現実がある。
こうした現実とともに社会の仕組みや制度が整っていてニーズ（必要性）が有る現実に、私の知る限りではそうした機運が聞こえません。
提言と共に、皆さん方のこうした現実での忌憚ないご意見を望む、なお最早実施済みまたは進行中というご意見も伺いたし・・・宜しく。

• 2019年10月01日

• 49 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

大規模修繕に向けた劣化診断について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

こんにちは。
大規模修繕に向けた修繕委員会メンバーです。
2008年竣工の200世帯以上の大規模マンションで来年には築12年が経過します。修繕委員会メンバーであれこれ検討して大規模修繕を15年目に延期するためにも現在のマンションの劣化診断を実施して延期妥当性を説明する為の判断材料としたく思います。
管理会社には劣化診断見積りを依頼しましたが修繕委員会として管理会社以外に見積りを取得したく思います。
どなたか劣化診断可能な会社をご紹介して頂けないでしょうか？
宜しくお願いします。

• 2019年09月29日

• 44 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

某マンションでは理事が、出席者が足りなくて理事会が成立しないかもというプレッシャーに負け、自分が出席できないときは配偶者でも親でも息子でも、とりあえず誰かを座らせておけばいい、というルールを理事会内だけで作り、運用しています。というわけで、理事会の成立要件である過半数の10人が出席していても、内訳は、理事4人、組合員2人、組合員ですらない人4人、というような有り様です。
管理規約はほとんど標準管理規約の丸写しですから、
・理事会は理事をもって構成する。
・監事は、理事会に出席して意見をのべることができる。
と書かれており、理事会に出席して発言できるのは理事と監事だけのはずです。（代理出席に関する規定はありません。）
また、一回代理出席して「私、好きかも」と思ったご婦人は、理事である夫が出席できるときにもついてくるようになり、ほぼ毎回夫婦で参加する理事もいます。
こういう運営をしたいのなら、総会で規約の変更を議決しなければならないはずで、理事会メンバーの口約束だけでこのような運営をするのは違法だと思うのですが、どうなんでしょう。
例えば、上記の4人、2人、4人という出席者で決まり支出した費用を、理事会自体が無効だから返せと言われたら、対抗できますか。

• 2019年09月26日

• 53 得した
• 5 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

リフォームについて

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築約25年の分譲マンションです。
最近リフォームをされている部屋がありその内容を聞くと、天井、壁を取り除き躯体をむき出し（コンクリート打ちっ放し状態）にし、そこに棚や、照明、火災報知器を直接取り付けていることがわかりました。内装の壁や天井が無い状態でコンクリート打ちっ放しの内装になります。
一部躯体コンクリートにはクリア塗装が施されています。
当然躯体には何らかの止めビス（プラグレスアンカー等）で器具を取り付けているわけですから、規約違反になると思うのですが、仮に最小限の取付穴で施工し、コンクリート打ちっ放し状態（共用部分の壁）で住むことに管理組合として許可しても良いものなのでしょうか。

• 2019年09月26日

• 29 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

事務管理業務の基幹業務に含まれる？？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。
・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。
・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務（マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。）」がある。
・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。

ところで、当マンションでは（他のマンションもほとんど同じだと思いますが）、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。

そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。

設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。
事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。

事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

• 2019年09月21日

• 62 得した
• 6 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンション室内の水漏

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

一年ほど前にフロアタイルが浮いてきて
内装業者にみてもらったところマンション室内で水がまわった跡がありました。

自宅の付帯設備からの水漏れ跡がないので
同時期に大規模修繕工事でベランダの高圧洗浄が原因の可能性があり、管理会社に言ったところ
施工元からうちは関係ないとの回答でした。

自分で調べて組合で入っている水漏れ原因調査保険が使えるのかな？と思ったのですが、使えるのでしょうか？

• 2019年09月18日

• 46 得した
• 4 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

専有部ガス配管の個別容量アップを認めるべきか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築４５年ほどの当マンションでは、
集中暖房が機能的に寿命となることから、都市ガスを使った個別暖房に切替しました。そこで、各戸にリビングに１台修繕積立金で都市ガスＦＦ式暖房機を設置することになり、工事も行われています。

そこで、とある住民がＦＦ式暖房機は設置する必要ないから、４ＬＤＫ全てに自分でリフォームして好きなように取り付けたい。となり、

管理組合で排気するに際し穴をあけることから、躯体に影響を及ぼすから承認できない。
→当該組合員から工事内容の申請がなされ、当該工法を３分の１以上の住戸が実施をした場合、ガスの供給量が足りなくなり、共用ガス配管の工事が必要となり、概算で約２００万掛かることや、工事を実施する際は全戸のガス供給を２日から１週間程度止める必要がある旨、がわかった。
今年初めて運用されることもあり、今後当工法で申請される可能性がある事、全戸ガス供給が複数日止まってしまう事は日常生活に大きな支障をきたす恐れがあることから、当該申請を承認することが出来ない旨の回答をしたところ、
結果に不服として工事の承認請求および期日内に承認決定通知がない場合は法的手段を取ることを検討する旨の通告書が届いた。

そこで、他のマンションでは、ガス暖房運用などルールはどのように制定されているのでしょうか？
当マンションでは、今回からの運用の為、ガスの容量を直接定めるような規約やガス暖房の運用ルールは定めていません。
ただし使用細則禁止行為に「建物の主要構造部（建物の構造上不可欠な柱・壁及び梁をいう）に孔をあけたり、切削するなどの行為をすること」とありました。

ガスの新設・増設は１か月前までに申請してくださいとなっているが、
肝心のその却下できるような明確な基準等は先ほど示した「切削」くらいで、他に却下条件をそのものを禁止する条文は見当たりませんでした。
もし仮に裁判になったとして、管理組合側の主張はどこまで正当性が認められるものでしょうか？
規約に制定があることに対して却下は認められるのか、組合で定めた内容に裁判所で合法だと認められる内容のものか、このような現状の場合は、弁護士さん（司法的立場・見解）から見て、
どうなりますでしょうか？よろしくお願いいたします。

私個人は、まず、ガスの運用に関するルールを規約できちっと定めるべきだと考えています。

• 2019年09月17日

• 18 得した
• 3 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

口座引落日の規約改定

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

現状の管理規約に口座引落日が当月分を１０日に引き落とす記載があります。
管理会社変更され、引落が前月の２７日となりましたので、管理規約の条文を変更しようとしておりますが、将来的に管理会社が変わるたびに規約変更することのないように、標準管理規約に記載のある「当月分は別に定める徴収日までに一括して徴収する」としたいのですが、この「別に定める」使用細則になるのでしょうか？
理事会の承認で「別に定める」ようにできないでしょうか？
お知恵をお借りしたいと思います。

何卒、宜しくお願いいたします。

• 2019年09月17日

• 27 得した
• 2 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

「自力救済」違反について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来８ヶ月以上使用料の支払いがありません。
私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。
(電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。)

この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。
この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。

私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。
この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか？
この場合、警察に言っても無駄でしょうか？

• 2019年09月16日

• 81 得した
• 6 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理組合理事長の独裁　裏金が動いているかの調べ方をご存知の方、教えて下さい

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

今年から　長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や　意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、
当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。
積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は　少なくとも５年前から理事長職を続けています。
関わるうちに　理事長の行動が悪徳政治家のようで　ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で　物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年　マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート　キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで　マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。
裏金が動いているかの調べ方をご存知の方　いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。

• 2019年09月14日

• 69 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

監事辞任後の補充公募について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

監事が任期途中（残任期は９ヶ月／２年）で体調不良により辞任を申し出ましたので、理事会で後任を公募することになったのですが、その審議中に理事の１人が理事を辞任し、公募において監事に立候補したいと発言されたのですが、そうなると理事も定員割れしてしまいます。規約にはそういった可否の記載はありませんが、法律上？社会通念上？どうなのでしょう。教えていただけましたら幸いです。

• 2019年09月13日

• 34 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

規約（専有部分の用途）の改定について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

専有部分の用途は、住居をメインと考えるマンションです。
専有部分の問題は、まだ出ていません。

マンション規約の専有部分の用途は、暴力団、民泊だけを制限してます。
その部分に「ウィークリーマンション」「シェアハウス」「無許可託児所」「グループホーム」など不特定の出入りがある用途を認めない主旨の改定をしようと考えてます。

いまの管理会社は「その規約改定をすると、問題があるマンションではないかという風評被害がでて、資産価値が落ちるので改定はしない方がよい」と意見してきました。

「資産価値が落ちる」という言葉で、不安がる人が出てしまいました。

マンションを守る（住環境を守る）ことを考えれば、問題の出ていない今が改定のチャンスであり、改定により資産価値が上がると思っています。

みなさんは、専有部分の用途を詳細にして制限することを、どのように思いますか？

• 2019年09月12日

• 53 得した
• 9 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

毎回、出欠票出さずに総会出席する人の発言権

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

はじめまて投稿いたします。
皆様のご意見を伺いたい件がございます‼

私は現在、マンションの理事をしています。

組合員の中に一人問題がある人がおりまして、
総会に出てきては
「以前のこの処理はおかしい」
「これは法律的に間違っている」
「過去の判例ではこうなっている」

などと一人で発言を続け、毎年定時総会が3時間ぐらいななります。

お聞きしたいのは、
この人は毎回出欠の意思表示をせずに突然出席してきます。
そして一人で発言を繰り返します。

出欠票の提出無く突然参加してきた場合、
参加を拒むことは出来ないものでしょうか？

議長が当てるまで発言は控えるように言ってもお構い無しで本当に困っています。

皆様のお知恵を貸して下さい。
宜しくお願いいたします。

• 2019年09月12日

• 45 得した
• 6 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンションの規模と大規模修繕の方式について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

大規模修繕の方式として、設計監理方式と責任施工方式がありますが、５０戸未満の小規模マンションは責任施工方式が向くと聞いた事があります。
一方で中規模より大きなマンションでは、修繕委員などの人材が確保できれば設計監理方式の方が良いと聞きます。
マンションの規模によって結論が変わる理由を教えてください。
また、上記の認識と反対の…小規模でも設計監理方式で実施して良かった経験談をお持ちの方はお聞かせください。
よろしくお願いします。

• 2019年09月10日

• 16 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。

犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。
多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。

防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。
清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか？
尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。

皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか？
また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか？

• 2019年09月09日

• 95 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

アドバイザリーボード（諮問委員会）の設置

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。
理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会（アドバイザリーボード）の設置検討を進めようとしています。
諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合（同じ人がずっと理事長を続けるのと同様）常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。

なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。
・目的：快適な住環境と資産価値の維持向上に資する
・委員会の役割：理事会への助言や提案（執行権限は全て理事会）
・委員会の構成：5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする
・委員の資格：区分所有者で理事会経験者
・委員の任期及び解任：毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。

注）現在の理事会は下記の通りです。
理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 （計4名）

• 2019年01月14日

• 99 得した
• 8 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンション管理士等との契約について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンション管理士、一級建築士との契約を考えています。総会で審議の予定ですが、当管理組合規約では、いわゆる「専門的知識を有する者の活用」の条項がありません。よって、そもそも、外部専門家と契約出来ないのでしょうか。

• 2019年03月03日

• 97 得した
• 10 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

何度か質問させていただ参考となる良い回答もいただきましたが、
どうやら当マンションの管理業務委託先の管理会社社員も閲覧しているようで対応（悪い意味で）の先回りをされているかもしれません。（確証はありませんが…）
　これはやむを得ない事なのでしょうか？

• 2019年02月19日

• 96 得した
• 8 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。

犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。
多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。

防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。
清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか？
尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。

皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか？
また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか？

• 2019年09月09日

• 95 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンションの駐車場利用料金の決め方について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

• 2019年04月22日

• 94 得した
• 9 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

隣のマンションとの境界フェンスについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか？

• 2018年10月10日

• 94 得した
• 10 の回答
• 3 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

伸びたエレベーターのロープを詰める？？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

先月５月２５日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。
改めて状況を概述します。築１８年目と築１６年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは２基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのＣＩＰに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで２台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。
（ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。）
その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答（フルメン契約切れは9月末）。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です（私＝理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です）。
契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

• 2019年06月25日

• 92 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事会の代理出席要件について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

理事会の代理出席を「配偶者又は一親等の親族に限る」という文言を追加した規約変更案が届きましたが、「成人に限る」の文言は追加しなくても良いのか、ふと気になりました。皆さんの規約ではどのようになっていますか？

• 2019年02月03日

• 92 得した
• 8 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

理事長が訴えられたら

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

・大規模修繕工事の設計コンサルタントを募集。区分所有者で1級建築士のA氏が応募してきた。A氏はマンションの大規模修繕の経験がなかったため落選させたところ、公正でないとA氏が訴えてきた。
・総会で自分の意見が通らなかったことに腹をたて、理事を殴った。
等の事件がおきた場合、弁護士費用や裁判費用を管理費から支出するのは問題ないでしょうか。

• 2019年03月19日

• 91 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンション管理士の立場

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

• 2017年08月31日

• 91 得した
• 12 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年５２戸５階建てマンションの理事長を今年３月からしています。
前理事長が議長であった２月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

• 2019年04月01日

• 91 得した
• 7 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

マンションのコンシェルジュサービスの合理化について教えて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションではコンシェルジュが昼間常駐(8時〜22時、2交代体制)し、宅配便発送受付業務、クリーニング取次ぎ業務などをやって頂いております。

来期よりコンシェルジュの昼間常駐時間を短縮(9時〜17時、1名)し、経費節減(2名→1名/日で経費半減)を図りたいとのことで、アンケート調査を実施したところ、クリーニング取り次ぎ業務で大きな不便が発生する事が分かりました。
具体的には、私のマンションの住民は帰宅時間が遅いことから、コンシェルジュサービスの終了時間が早いと、クリーニングが受け取れないとの問題です。

理事会としては、一部住民のクリーニングが受け取りの為にだけに、コンシェルジュを夜遅くまで配置するのは無駄との意見が多数である一方、不便を被る住民に対し何だかの対応が必要との意見が出ています。
遅い時間のクリーニングの受け取り対応策として提案されたのは
(1)コンビニの様なクリーニングボックスを設置し24時間対応とする。
(2)定時以降は管理員の方にクリーニングを引き渡して貰う。
上記のようなアイデアが出ておりますが、マンション管理には素人集団なので、実現性があるのか、どの様な問題点があるのかがよくわかりません。
また管理会社はコンシェルジュサービスの時間短縮(費用半減)に猛反対ですので、上記提案には無理との一点張りです。

さらに管理会社へはコンシェルジュの全廃(宅配便、クリーニングの取り次ぎも止め)についても提案しましたが、コンシェルジュが全ての事務処理(各種申請、使用届)を担当しているので、コンシェルジュの全廃は不可との話でした。
理事会からは事務処理は管理員に担当させればとの意見もありましたが、管理会社からは300軒を超える大規模マンションで、全てを管理員1名にやらせるマンションはあり得ないとの事でしたのでコンシェルジュを1名残す事にしました。

ついては皆様のマンションで、クリーニング取り次ぎ業務の合理化等をどの様にやられているか、さらにクリーニングボックス等の導入を検討された事がある場合の問題点などをアドバイス頂ければと思います。

皆様、よろしくお願いいたします。

• 2019年03月15日

• 90 得した
• 6 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

月１回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月１回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか？
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか？
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか？

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

• 2019年04月17日

• 89 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

いつもお世話になっております。
リスク管理の面から質問させて下さい。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。

私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。

その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。

• 2019年11月09日

• 89 得した
• 7 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

役員（監事）の選任

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

役員の選任のことですが、当マンションでは標準管理規約に則り、理事と監事は総会で選任する定めにしています。一定数の役員選任方法は、細則により、立候補者を優先し、立候補者が欠ける場合は輪番制としています。立候補者は輪番順よりも先に１回立候補して役員になれば、自分の輪番順を１回パスできる規定です。こうしてあったところ、これまで慣習的には、立候補者及び輪番順の役員候補者間の話合いによる互選で、次期理事長及び監事も決めていたものでしたが、ある組合員の方が、執行責任を伴う理事又は理事長に選任されることを避ける為に、監事に立候補してきて、役員候補者間互選による理事又は理事長就任を拒否しました。規約には違反していないので「おかしい」とは言えません。実は、他の役員候補者などから身勝手だとの理由から不満が出されました。この際、管理規約を変更し、例えばですが、「（一定数の）役員は総会で選任する。理事長、監事、その他の役割は、役員間の互選で決定する。」という主旨の規定に変更することは何ら問題ないでしょうか？区分所有法にも抵触しないと考えられますが、ご意見をお聞かせ下さい。

• 2019年10月27日

• 89 得した
• 10 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

新任理事長の管理費不払い

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

今期最初の理事会で理事長の選任を行いましたが、立候補者が新任の理事の方しかいなかったのでその方にお願いしました。
ただかなり自分勝手な方で、例えば自分の部屋の周りの掃除が悪いとの理由で来期から業者を変えようとの提案があり、他の理事の皆様は掃除品質に問題無いとのことで反対多数で否決しました。

また管理員が理事長の意にそわない(理事長が細則を無視すると注意する等)
ので勝手に管理員の解任を管理会社に言い渡してしまいましたが、管理会社から理事会に報告があり、理事長以外の理事は管理員を高く評価していた事から、管理員解任を否決し、管理員を励ますために管理員の実績を高く評価する決議も行いました。
これらのトラブルから理事長は理事会・管理会社に強い不満を示し、以降自身の管理費等の不払いをしており大変困っています。

理事会では管理会社から管理費等の未払いとその対応について説明がありますが、理事長が説明を途中で打ち切らせます。
利害関係者なので退席するよう意見しても理事長自身が当事者であるとの理由で自身の正当性を主張されております。

まるで、モンスタークレーマーが理事長になったようで理事会が機能不全に陥っている状況ですが、誰も後任の理事長に立候補する意思を持った方がおりませんことから理事長の解任決議案を出す事もできません。

この様なケースはどの様に対応すれば良ろしいのでしょうか。

• 2019年10月24日

• 89 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。
早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1／3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。
ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。
私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか？
ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1／5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

• 2019年09月03日

• 88 得した
• 6 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

総会に業者を呼ぶか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

防犯カメラを付けたい、インターネットの全戸一括契約をしたい、高額な設備を交換したい、等で多額の出費がある場合、総会に諮ると思いますが、その際に、普通業者も呼ぶものですか？
議案書にはなぜ必要でなぜその業者を選んだのか詳細に書かれており、理事はほとんどが説明できます。住民向けの説明会も開催しました。
業者が総会の場にいる必要はないと思うのですが、皆さんのマンションでは総会の席に業者が控えていますか？

• 2019年01月31日

• 88 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

大規模修繕工事周期

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

建物の大規模修繕工事で鉄部塗装、外壁塗装の周期はどのくらいの周期で実施していますか？

• 2019年02月15日

• 88 得した
• 8 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答

修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい３社の見積りを理事会に提出します。１社は安く、残りの２社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分（マージン、リベート等）が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。（管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。）
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者（管理組合）にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。（全部委託しています。）
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと（管理組合の不利益になること）は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

• 2019年01月20日

• 87 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
• 詳細・回答