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管理組合の運営

広報紙の発行を考えています

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    質問

その他

管理組合の運営

植栽管理(+理事運営支援)が得意な植栽管理会社・植栽管理支援会社

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    質問

管理規約

管理組合の運営

管理規約を守らない居住者の対応策

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    質問

住まいのトラブル

マンション内の落とし物

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    質問

管理組合の運営

形骸化した総会と、参加者を動員する猿芝居の実態

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    質問

管理組合の運営

全部反対

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    質問

管理規約

共用部ゲストハウスを収益事業化

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    質問

管理規約

管理組合の運営

年1回行われる総会の出席者について

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    質問

管理規約

大規模修繕工事

特別決議で実施承認された駐車場平面化が実施されません

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    質問

管理組合の運営

議事録への署名に関して

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エレベータ―保守管理会社の独立系変更について

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近総会があり独立系の会社によるプレゼンを実施しました。その会社に変更した場合の金額提示を求めたところ、管理会社に任せており、この場で提示は出来ないと言われました。おそらく手数料が加算された金額が提示されると思います。一方当方が依頼した別の会社は現金額の約50%減の提示でしたが、遠方でコロナ禍の為プレゼンに参加出来ないと言われました。管理会社も利益確保の面でやむ負えないのだとは思いますが、妥協していいのか悩んでいます。感触では3割程度の削減になると思います。宜しくお願いします。

5G基地局誘致について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

収支改善の為5G基地局誘致を検討していますが、誘致依頼先及び方法がわかりません。さらに税務面で課税がどうなるのかも心配です。住民の合意形成はどうなのか。ご享受ください。

大規模修繕工事着工までの流れ

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事会にて大規模修繕工事について検討しております。
大規模修繕工事における総会決議なのですが、どのタイミングで必要になるのでしょうか?
(施工方法の決定、請負契約の締結、工事対象部位の決定、予算等)

適正価格

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

質問なんですが、現在の管理していただいている管理会社の今までの随時工事の見積もり数件があまりにも高いので、今回他業者に工事・点検部門も合い見積もりをお願いしようとしています。理事たちも高かった事を知っているのですが、再度事情を説明し将来の財産形成に非常に影響が出るかの知れないので、理事の皆さんの承認を基に管理会社の担当の方に建物保守・建設管理関係の合い見積もりを取ることの承認を得ようとしましたが、承認されません。「理事の皆さんの了解が得れないのであれば総会で皆さんにこの経緯を説明しようと思うので、反対意見も堂々と皆さんの前で言ってください。」といっても拒否されます。
理事会の依頼なしで、区分所有者数人の意見でも管理会社の詳細の開示を要求できるのでしょうか?そして管理業者はその要求に応じる事を必要としてもらえるのでしょうか?ご教示いただければ嬉しいです。宜しくお願い致します。

理事会に呼ばない事ってありますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。

防犯カメラ設置についても度々お世話になりました。今期も理事会に参加しております。

議事録の個別配布・建替えに関して委員会設立等の意識調査とか案を出して煙たがられていますが、理解を示して頂ける方もいて、去年よりは少し良いです。

それで、先日、当マンションでまた液体があり、副理事長(前理事長)が、緊急の理事会を要求されたそうです。
但し、○○さん(私です)は呼ばないようにと言われたそうです。

今回は、ごみ袋から漏れた?的な液体で、犯人捜しもどうかと、掲示板に注意喚起して、緊急会議はやりませんとなりました。

開催はされなかったのですが、理事会に特定の役員を呼ばないって事もあるんですか? 
理事長もやった事ありますが、呼ばないって考えた事もないので、今後の参考に教えて頂ければ助かります、宜しくお願い致します。

標準管理規約の「電磁的方法」の導入について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約の見直しをしています。
標準管理規約をベースに見直しをしているのですが、総会の招集、議決権行使、議事録など、「電磁的方法」を標準管理規約は取り入れています。
ですが、標準管理規約の内容では、住民には判りずらいのです。
皆様のマンションで良い規約案(電磁的方法)の案文を作成されていませんでしょうか。参考までにお教えいただければありがたいです。

機械式駐車の更新

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションは、築20年になり、機械式駐車を保有し、全世帯一台あたえられています。
計画では30年目に機械式駐車場の建て替えになっていますが、海が近いと言う事もあり、更新時期が早まることになりました。機械式駐車場の事で詳しく方にお聞きしたい事があります。今使用している機械式駐車場のタイプは油圧式で昇降していますがモーター式とのメリット、デメリットがわかるかた、モーター式の電気容量、電気料金など、どちらのタイプがコスパが良いか、故障しにくいとか、メンテ費が安いとかどんな情報でも良いので教えて頂きたいです。よろしくお願いします。

リフォームによる漏水

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめまして。
築27年でリフォーム後の中古物件に住んでいます。
浴室より漏水が発生しました。
原因は床スラブ貫通している排水ドレンに差し込んである、浴室からの配管部分よりの漏水でした。
管理会社からは貫通している排水ドレンは共用部分だけども、そこに接続している配管は専用部分だといって、マンションの保険は適用できないとの回答がありました。
この場合、前住人やリフォーム会社への責任を問えるのでしょうか。
ただし、前住人やリフォーム会社が不明です。

総会で決議すべき事項なのか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社は「居住者向け有料サービス」を提供しており、マンション分譲時に、個人加入ではなく管理組合一括加入が既定になっていました。
入居から数年経過後、そのサービスの費用対効果に甚だ疑問があり、総会において問題提起した結果、居住者にアンケートを実施することになりました。「退会希望」が圧倒的多数で「継続希望」を上回りました。
さて、ここからです。ご教示願います。
(1)アンケート結果を受けて理事会が管理会社に対して「退会」を通知すれば事足りると思っていたのですが、管理会社は「契約解除なので総会決議が必要」と言うのです。
管理会社の言い分は正しいのでしょうか?
(2)「退会」を決議するための臨時総会の招集通知書が配付されました。総会を欠席する人のために、委任状と議決権行使書が添えられています。後者は、解約を「承認する」「承認しない」の二択です。総会出席者は席上で挙手を求められるのでしょう。
これだと、アンケートと総会の二重決議にならないのでしょうか? また、もしも実施済みアンケートと臨時総会とで結論が違った場合は総会結論が優先されるのでしょうが、何か問題が生じたりしないでしょうか?
(3)アンケート回答の回収時期は4月下旬でした。臨時総会の開催日は10月下旬で、解約日を10月末日とすることになっています。アンケート回収から臨時総会開催まで半年は長すぎます。5月半ば頃まではコロナ第1波の影響で管理会社・管理組合とも活動を控え気味だったとはいえ、6月中には開催できた筈だと考えます(解約日6月末日)。
そこで、7~10月の4ヶ月分は過払いだから返金してもらいたい旨を総会席上で主張したいのですが、この主張は非常識でしょうか?

貯水槽の跡地使用について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長をやってます。給水工事で貯水槽を撤去しました。使用変更を定期総会で
議案にする予定です。
駐車場で利用する案を提出する予定ですが、跡地のコンクリートの強度が弱いと
現在工事中の現場監督から指摘されています。鉄筋を入れたコンクリート工事で
強度を上げたいと考えていますが、建築基準法に違反することにはなりませんか。
あるいは届ける必要はありますでしょうか。よろしくお願いします。

規約、細則を守らない人への具体的な対応

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

禁煙なのにタバコを吸う人、ペット禁止なのにペットを飼う人に対し、
何度も忠告しても聞かない人には、どう対応すればいいのでしょうか。
最終的には共同の利益に反するとのことで訴えることでしょうが、受忍限度を超えないとして、勝訴できないとか、仮に勝訴しても、弁護士費用の持ち出しになったりする懸念があります。「相手の立場に立って交渉」とか「相手の言い分も聞く」とか抽象的なアドバイスはよく聞きます、何かいい方法はありませんか

人件費

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理員(契約社員)が月~金、9:00~17:00まで常駐。管理会社から最低賃金が26円上がったので150h稼働(3,900円)+福利厚生費等で5,300円の値上げ申請がありましたが納得できないと突っぱねたところ3,900円だけでもとお願いされたが
管理員の給料を160,000万と仮定すると自給換算すると1,066円となるため理屈が合いません。値上げするための大義名分としか思えないのですが・・・
詳しい方アドバイスおねがいします。

事務管理費の相場

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当方5階建47戸のマンションで事務管理費は月に101,000円。同じ管理会社で11階建107戸の事務管理費が75,000円。調べても明確な算定基準はなく管理会社に支払う管理費で算定するのが妥当とか入居個数にもよるが各戸平均1,000~1,500円の負担とか色々でマンション業協会では一概には言えないが個数の多い方が負担が大きい方が普通ではないかという意見もあり。誰か教えて下さい。

理事会から臨時総会前の事前質問の提出依頼について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、臨時総会の開催案内が来ました。案内には、「総会当日に3つ以上質問する方は、事前に質問書を提出してください。」との記載がありました。
一般的に、この指示に対して従わなければならないのでしょうか。
理事会が当日の議事進行をスムーズに行う目的と思いますが、個人的には、平日は仕事で忙しく、総会直前(総会は通常、土日に実施)に資料を読むため、実施困難または当日朝提出となる可能性があります。
事前提出せず、当日質問した場合、あるいは事前質問以外の質問をした場合、理事会または出席者から白い目で見られないか、懸念しております。
何かアドバイス等いただけると幸いです。
(2週間以上前に総会資料をいただければ、対応できたと思うのですが・・・)

光回線の「戸建てプラン」と「マンション向けプラン」につきまして。

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま。大変お世話になっております。

現在、光回線の導入につきまして、議論をしております。
「マンション向けプラン」だと1本の光ファイバーを複数人で分けて使用するという形になるため、速度低下を懸念されている区分所有者の方もおり、各家庭で「戸建てプラン」で契約しても問題ないか?という問い合わせが来ております。

「戸建てプラン」は契約者のためにMDFやIDFの中にライターほどの大きさの機械を入れる。ということになると思いますが、MDFやIDFの中に1家庭のための機械を設置しても良いものか。悩んでおります。規約を改定すれば問題ないですか?
宜しくお願い致します。

管理組合活動協力金

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会役員です。
管理組合活動協力金に関する規約・細則を総会で定めるのですが(外部組合員が対象ではなく、輪番がまわってきても役員に就任しない組合員等対象、75歳以上免除可、後日役員就任したら返金可)、そのついでに、3年連続して定期総会で出席も委任状提出も議決権行使書も提出しない組合員に対して、2000円の協力金支払いを課すという条項を定めようと思います。

確かに、議決権行使書は権利ではありますが、当組合では、過年度に「区分所有者の責務」として「総会出席し管理組合の意思決定に参加すること、役員に就任するなど管理組合の活動に参加すること」を規約に定めました。これの具現化でもあり、「3年連続して」「定期総会に限る」「金額が少ない」ことから、裁判されても負けるとは思っていないのですが(「権利性」よりも議決権行使する人がいなくなったら管理組合の意思決定ができなくなってしまう方が問題です)、「公序良俗に反する」との反対意見が寄せられました。これに関する参考判例等ありますでしょうか。また、ご意見いただけたらありがたいです。

理事会議事録の閲覧、コピーについて。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会の議事録の閲覧とともに、規約違反の証拠として理事会の
に提出された、監視カメラに写された私の「全身写真」と「部屋番号」「氏名」を明記されたA4の資料の写しを請求いたしました。
議事録の閲覧は認められましたが、私の画像の写しをいただくのは
拒否されました。
私自身の保有個人情報として、請求することは不可なのでしょうか。

管理会社の委託解除に伴う自主管理について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日、理事長名で「管理会社との委託契約を解除し自主管理にすることにした」と書面が配布されました。
理由としては、委託費の大幅な増額請求があったこと、これまでも管理組合を主体としてマンション管理をしてきたことで自主管理することに問題はないと判断したそうで、管理項目や管理に係る委託業者の変更はなく、管理費、修繕積立金の金額変更はないとのこと。

また本来は臨時総会を開催する案件だが、コロナ禍と短期間での決定が必要なので、理事会で決定したとありました。
このような理由で住民の意見無しに理事会で勝手に決定できるのでしょうか。
私としては短期間での判断が必要だからといって、住民へアンケート等で意見や協議はできるのではないかと思うのですが…。

また今後、自主管理することでマンション価値が下がる等のデメリットはあるのでしょうか。

管理費等残額の保管口座への翌月末までの移し替え(イ方式)について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 適正化法規則では、「収納口座と保管口座との分離を明確にした上で、毎月、その月分として徴収され、た修繕積立金等金銭から当該月中に管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換える」ことを義務付けられています。
 
 保管口座からの支出は、支出の都度、組合の承認を得て支出することになるのでそれなりに組合の管理が強まると考え、適切とは思いますが、収納口座から保管口座に翌月末までに移し替えることがそこまで重要なことととも思われず、国土交通省も例外を認める通達を出しており、すっきりしません。

 翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換えることの意義は本来どのようなことでしょうか?

管理委託契約内のサービス業務の営業条項

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 管理会社のリプレースを検討する中で、見積もりを提出した他の管理会社の契約書案に「管理会社は、管理事務等以外において組合員等を対象とした管理委託契約書にサービス業務の営業を行うことができる」旨を定めたものがありました。
 標準管理委託契約書にはない項目ですが、これには管理会社としてはどのような意図があるのでしょうか?
 管理組合としては不利な項目になるのでしょうか?

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。
理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。
諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。

なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。
・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する
・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会)
・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする
・委員の資格:区分所有者で理事会経験者
・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。

注)現在の理事会は下記の通りです。
理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

給水ポンプ

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前増圧給水ポンプに関してオーバーホールの質問をいたしました初心理事長です。

その時の症状は圧力が上がらないというこで、管理会社からオーバーホールをしてはいかがなものかと見積もりをいただきました。オーバーホール200万円内コンサル代金30万円という事で皆様に相談いたしました。色々の意見頂きまして、壊れたところだけ直せばいいんじゃないと、判断して圧力タンクの交換だけいたしました。結果正常な状態に戻りました。

それから半年 モーターから異音がすると管理会社から報告を受けました。 このユニットは2つモーターポンプで作動しているタイプです
緊急で1つのポンプは止めて、1台のポンプで作動してます。と説明を受けましたが、ユニットのディスプレイを見に行くと交互運転 NO1ポンプ NO2ポンプ共に電流が流れているんです
多分壊れてないんです どーしたら良いですかね?

マンション管理士等との契約について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士、一級建築士との契約を考えています。総会で審議の予定ですが、当管理組合規約では、いわゆる「専門的知識を有する者の活用」の条項がありません。よって、そもそも、外部専門家と契約出来ないのでしょうか。

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。

犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。
多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。

防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。
清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか?
尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。

皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか?
また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか?

6月で任期満了ですが7月の空白期間の業務は?

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事長で今年6月で任期満了です。

私達のマンションはツツジなどの低木が多く根が浅いせいか夏枯れすることが多く困っています。
その対策として自動散水装置を導入することを理事会に提案しましたら、私以外の主要役員は勿体ないと反対でしたが理事会として6月の総会議案に提出する事になりました。

私は今期迄の理事長ですので6月末の総会で決議し植栽業者に発注し猛暑に備えたいと思いますが、7月に入ると理事長の任期を過ぎています。
(ただ理事会で毎月月末なので7月末迄は空白期間となります。)

来期残る理事会役員は反対派が多数ですので、総会で議決されても散水装置の工事を延期すると思います。

そこで6月末の総会で決議されたら、直ぐ業者に工事を発注し直ぐに工事を着工してもらい7月の新役員選任迄に工事を完了させようと思います。
その場合、反対派の理事が理事会迄工事の進行を止めるように要求してくると思いますが、それを無視して空白区間に業者と打ち合わせ工事を進めることは法律的に問題はあるのでしょうか?



台風被害の樹木の変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。
マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。
入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても
先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。
また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への
変更することにしました。
質問は
①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか?
②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか?

宜しくお願いいたします。

管理会社

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

何度か質問させていただ参考となる良い回答もいただきましたが、
どうやら当マンションの管理業務委託先の管理会社社員も閲覧しているようで対応(悪い意味で)の先回りをされているかもしれません。(確証はありませんが…)
 これはやむを得ない事なのでしょうか?

マンションの駐車場利用料金の決め方について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっております。
リスク管理の面から質問させて下さい。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。

私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。

その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。

役員(監事)の選任

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

役員の選任のことですが、当マンションでは標準管理規約に則り、理事と監事は総会で選任する定めにしています。一定数の役員選任方法は、細則により、立候補者を優先し、立候補者が欠ける場合は輪番制としています。立候補者は輪番順よりも先に1回立候補して役員になれば、自分の輪番順を1回パスできる規定です。こうしてあったところ、これまで慣習的には、立候補者及び輪番順の役員候補者間の話合いによる互選で、次期理事長及び監事も決めていたものでしたが、ある組合員の方が、執行責任を伴う理事又は理事長に選任されることを避ける為に、監事に立候補してきて、役員候補者間互選による理事又は理事長就任を拒否しました。規約には違反していないので「おかしい」とは言えません。実は、他の役員候補者などから身勝手だとの理由から不満が出されました。この際、管理規約を変更し、例えばですが、「(一定数の)役員は総会で選任する。理事長、監事、その他の役割は、役員間の互選で決定する。」という主旨の規定に変更することは何ら問題ないでしょうか?区分所有法にも抵触しないと考えられますが、ご意見をお聞かせ下さい。

理事長が訴えられたら

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

・大規模修繕工事の設計コンサルタントを募集。区分所有者で1級建築士のA氏が応募してきた。A氏はマンションの大規模修繕の経験がなかったため落選させたところ、公正でないとA氏が訴えてきた。
・総会で自分の意見が通らなかったことに腹をたて、理事を殴った。
等の事件がおきた場合、弁護士費用や裁判費用を管理費から支出するのは問題ないでしょうか。

隣のマンションとの境界フェンスについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか?

理事会の代理出席要件について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事会の代理出席を「配偶者又は一親等の親族に限る」という文言を追加した規約変更案が届きましたが、「成人に限る」の文言は追加しなくても良いのか、ふと気になりました。皆さんの規約ではどのようになっていますか?

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。
前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

伸びたエレベーターのロープを詰める??

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月5月25日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。
改めて状況を概述します。築18年目と築16年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは2基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのCIPに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで2台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。
(ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。)
その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答(フルメン契約切れは9月末)。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です(私=理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です)。
契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

駐輪場の強制移動 その2

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆さまのご意見を参考に、強制的に駐輪場を移動させられた4名が連名で「契約無しで大人用駐輪場400円の引き落としは法的に無効なので、理事会との話し合いを希望する」と伝えましたところ、やっと理事会メンバーとの打ち合わせが実現しました。

ただ話し合いでは、理事会としては「子供優先駐輪場の新規希望者が多い為、使用細則に定められた通り1年契約の期間満了1ヶ月前に契約解除を申し入れ、契約解除後に空きがある区画に仮移動したもので違法性は無い」との見解でした。
更に大人用駐輪場(400円)での契約を拒否するのであれば、管理組合として仮移動後の使用料は全額返却するが他に利用出来る駐輪場が無いので、4名の自転車はマンション外に退去するよう要求されました。

理事会の退去要求に対しては、我々4名の子供優先駐輪場の使用権を主張し、使用を希望する子供用自転車については空いている大人用自転車置場に置くか、或いは我々4名の自転車については大人用駐輪場でも200円の使用料を適用するようお願いしましたが、細則で決められた対応なので嫌ならマンションから自転車を退去しろとの主張です。

このように理事会と長時間話し合っても全くらちがあきませんが、今後どの様に対応すれば良いのかご意見を頂ければ助かります。

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。
早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1/3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。
ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。
私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか?
ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1/5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

月1回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月1回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか?
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか?
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか?

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

マンションのコンシェルジュサービスの合理化について教えて下さい。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションではコンシェルジュが昼間常駐(8時〜22時、2交代体制)し、宅配便発送受付業務、クリーニング取次ぎ業務などをやって頂いております。

来期よりコンシェルジュの昼間常駐時間を短縮(9時〜17時、1名)し、経費節減(2名→1名/日で経費半減)を図りたいとのことで、アンケート調査を実施したところ、クリーニング取り次ぎ業務で大きな不便が発生する事が分かりました。
具体的には、私のマンションの住民は帰宅時間が遅いことから、コンシェルジュサービスの終了時間が早いと、クリーニングが受け取れないとの問題です。

理事会としては、一部住民のクリーニングが受け取りの為にだけに、コンシェルジュを夜遅くまで配置するのは無駄との意見が多数である一方、不便を被る住民に対し何だかの対応が必要との意見が出ています。
遅い時間のクリーニングの受け取り対応策として提案されたのは
(1)コンビニの様なクリーニングボックスを設置し24時間対応とする。
(2)定時以降は管理員の方にクリーニングを引き渡して貰う。
上記のようなアイデアが出ておりますが、マンション管理には素人集団なので、実現性があるのか、どの様な問題点があるのかがよくわかりません。
また管理会社はコンシェルジュサービスの時間短縮(費用半減)に猛反対ですので、上記提案には無理との一点張りです。

さらに管理会社へはコンシェルジュの全廃(宅配便、クリーニングの取り次ぎも止め)についても提案しましたが、コンシェルジュが全ての事務処理(各種申請、使用届)を担当しているので、コンシェルジュの全廃は不可との話でした。
理事会からは事務処理は管理員に担当させればとの意見もありましたが、管理会社からは300軒を超える大規模マンションで、全てを管理員1名にやらせるマンションはあり得ないとの事でしたのでコンシェルジュを1名残す事にしました。

ついては皆様のマンションで、クリーニング取り次ぎ業務の合理化等をどの様にやられているか、さらにクリーニングボックス等の導入を検討された事がある場合の問題点などをアドバイス頂ければと思います。

皆様、よろしくお願いいたします。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

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マンション駐車場特別会計って適切?

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。 本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。 ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理) 新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。 そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。 ①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。 ②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。

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Daishiro さん

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。 規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか? 規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

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マサヒロ さん

タワーパーキングの使用料金

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

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ぎんぷじいじ さん

閲覧を拒否できる要件は何

当方管理規約第64条に 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

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やさしいヤモリ さん

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。 住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。 ①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。 ②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。 ③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。 上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。 上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。 現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。 私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。 副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。 自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。 今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。 金額は約600万円です。 戸数約600戸で4棟の団地型です。 ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。 過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。 よろしくお願いします。

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輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

規約では輪番制になっています。

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マンション住民の方、皆さんのマンションでは管理人さんはどれくらいの頻度で見回りをしていますか?1日何回、週に何回でもいいので頻度を教えてください マンション管理士さん、管理士さんから見て、管理人の見回りの頻度はどれくらいがベストだと思われますか? 見回りの頻度を増やして欲しいのですが、どれくらいが普通なのかわからないので教えて頂けると助かります

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前管理会社の不審な点が積み重なり、管理会社変更に成功しました。以前、こちらで相談にのって頂き、ありがとうございました。(管理会社変更には、前管理会社を含め、3つの会社をそれぞれプレゼンテーションさせて公平に決めております。)  変更からもう既に3か月。前管理会社が引継ぎに必要な書類、管理規約原本や、議事録原本、設備点検の報告書、竣工図書、決算から任期満了までの収支報告書などの書類を渡してくれません。 メールで催促しても返信しない、電話で誰が出たとしても、担当者が休んでいるとの返答を繰り返し対応しようとしません。小さい管理会社です。  また、今までトラブルになるからと管理室に理事長も入られせない、鍵も渡さない前管理会社でしたが、前管理会社が取り付けていた鍵がドアに穴をあけていたこともわかり、汚損されたままになっております。また、管理室内にあった電気錠制御盤も故障していて報告を受けてないこともわかりました。   状況をメールしても、無視されています。どのように対応したらよいでしょうか?やはり、裁判しかないのでしょうか? また、もし、マンションの書類を破棄されていた場合、罪にはならないのでしょうか? 

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