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管理組合の会計

大規模修繕工事

大規模修繕の進め方について

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    質問

大規模修繕工事

管理規約に法律違反の条項があるが理事会等が無視している場合の対処法

25

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建物の維持管理

修繕積立金の予算について

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管理組合の運営

役員報酬

9

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管理規約

専有部分の特別管理で修繕積立金を使う議案について

39

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    質問

管理組合の運営

管理規約

輪番制の理事会で幹事になりました。

6

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管理組合の運営

建物の維持管理

理事の解任について

35

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    質問

建物の維持管理

消防点検

13

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    質問

管理組合の運営

議決権行使書の開示

7

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    質問

建物の維持管理

長期修繕書の金額は、税抜きそれとも税込み?

18

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クレマー組合員を理事会役員にしないのは区分所有法違反でしょうか

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合役員は立候補制ですが、定員に満たない場合は輪番制とし、役員定数は12名で任期2年でなので、毎年度6名が交代します。
従来は役員に立候補する者は誰もいませんでしたが、今年度は3名の立候補がありました。
ただ、その内の1名は過去に管理組合への不満から、管理費を1年間未納した札付きのクレーマーでしたので、総会では次期理事会の役員候補には載せず、圧倒的多数の賛成で承認されました。
ところが、クレーマー本人から、当マンションの管理規約(標準管理規約に準拠)を見ても、管理費未納問題は解決していることから、自分を理事会役員候補に載せないのは管理規約違反であるので、理事長を誠実義務違反で提訴すると脅してきました。
このようなクレーマー組合員の強迫行為に対して、理事会としてどのように対応すれば良いのか、ご教示いただければ助かります。

規約変更後に理事長が保管すべき一通の書面とは

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事長をしています。
当マンションでは、標準管理規約第72条3項と同記載の規約の条項が下記の通り定められています。

「規約が規約原本の内容から総会決議に変更されているときは、理事長は、1通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本および規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。」

過去の総会において、規約の追加や、規約の削除を何度かしてきていましたが、
標準管理規約第72条第3項と同じ規約条項に基づく、1通の書面を作成しておりませんでした。
私が理事長に就く直前の第○回通常総会で規約の追加を、私の就任後の第△回臨時総会で、規約の削除が行われたことから、管理会社に対して、理事長が署名押印すべき1通の書面の作成を依頼したのですが、

そこで後日渡されたものとして、
「現に有効な規約」とタイトルのつけられたファイルに
①過去の第□回通常総会や第●回通常総会で制定された使用細則等に関連する議案の総会議案書のコピー
②第○回通常総会で規約追加の議案の総会議案書のコピー
③第△回臨時総会の規約削除の議案の総会議案書のコピー
④管理規約等改訂履歴と題して、①〜③の総会の日付と議案の「タイトル」を列記した表
⑤「本管理規約集は、規約原本及び規約変更を決議した○○年○月○日に開催した臨時総会の議事録の内容と相違ありません。」  ●年●月●日 ●●管理組合 理事長  印
と記載されたA4用紙が収まっていました。

私はてっきり、相違ないですという記載の前か後に、変更後の条項に差し替えた規約を第1条から最後の条項まで一気に列挙したものを1通の書面を用意して、その書面に付属させる形で、規約原本と、規約変更に関わる過去の総会議事録のコピーを添付するものかと考えていました。

まとめですが、
1、このファイルで理事長が保管すべき1通の書面と言えるのでしょうか?
2、書面に、変更後の条項に修正したものも含めて他の管理規約の記載を全て列挙しなくてよいのでしょうか?
3、管理規約の他に、使用細則の内容の記載も必要なのでしょうか?
4、「○○に開催した臨時総会の議事録の内容と相違ない」というような形で、複数の総会でそれぞれ規約変更しているにも関わらず、最新の総会のみに限定して記載するのはおかしいのではないでしょうか?

防水士シ-ル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

防水シ-ルの保証期間は?

決議の必要性について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私は分譲マンションの区分所有者です。管理組合の役員ではありません。
例年の流れは、毎年5月の定期総会時期が近づくと、総会開催の案内文と共に総会議案集と委任状が各戸に配布されていました。
去年と今年は、コロナ渦を理由として定期総会を中止する旨が記載された文書と総会議案集が配布されたのみでした。
今年の議案集の中に疑問点があり、管理規約を調べていくうちに、2年連続して決議をしないことは規約上問題ないのだろうかと思い、書面で理事長に質問をしました。回答は弁護士に聞いたものとされていましたが、その内容は曖昧で納得できるものではなかったため、自分なりに掘り下げてみました。
国土交通省がWEB上で公表しているQ&Aの記載の確認、公的機関(公益財団法人マンション管理センター)への相談、管理会社へのヒアリング(担当者は議案集の配布のみでは決議したことにならないと忠告している)を経て、2年連続で決議をしないことは規約違反であると確信し、自分が調べた内容を資料として添付した上で、書面にて理事長に再度質問をしたところ、今度は、弁護士が記名押印した回答書が出てきました。
回答は、私が添付した資料には一切触れず、総会中止を知らせる文書に「検討事項があればコロナ渦終息後、臨時総会を開催することも検討します」と記載されていることに言及して、「意見を述べる機会を残しており、検討事項がなければ承諾していただいたものとして取り扱う」とのことで、去年の「文書決議」については、誰からの何の意見もなく、このような方法も許容範囲であると考えていただきたいというものでした。書面決議を文書決議と言い換えていることが巧妙であることに加えて、委任状も、議決権行使書も配布されず、意見がないことが決議になるという論理は間違っていると思うのですが、弁護士相手に区分所有者としてどのように行動すべきか迷っています。弁護士は管理組合の委任を受けて回答しているとのことですが、理事長を弁護するために回答書を作成して報酬を得ているとしか思えません。
皆様のアドバイスをいただけると幸いです。よろしくお願いします。

お金のことです

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

検討中ですが、組合員向けに、規約等 管理の事を解りやすくした小冊子を作成し必要な方のみお金を徴収できるようにしたいのですが、名目的に何があてはまるのか(クラウドファン…?募金?)?実際 可能なのか?課税以外(管理会社に聞けるから)わかりやすく教えて頂きたいです。

マンション管理顧問契約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理顧問契約で再委託に関する質問です。

これはA社の契約内容です。
乙は、本契約に基づく委託業務の全部又は一部を乙と業務委託契約を締結する者(以下「再委託先」という。)に対し再委託できるものとする。

これはB社の契約内容です。
乙は、本業務の全部又は一部を甲の了解なしに第三者へ再委託してはならない。

こんなに違うものでしょうか。

増圧ポンプのオーバーホール

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築7年 20戸 7階建のマンションです。管理会社が増圧ポンプのオーバーホールの時期ですのでするべきですと言って見積を出して来ました。ポンプはテラルのMC4-4032-2.2AD 見積金額は90万円(長期修繕計画と同じ)
現在ポンプに異常はないようです。この見積は概ね妥当なのか、そもそもオーバーホールは必要なのか教えて下さい

管理組合がモンスター

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

分譲マンション。
近年、高齢化によるマンションの売買で新しい住民による、
マウント管理に問題。

数年前より、積極的な管理組合活動に参加をしている3世帯の男性
40・50・60代の三人男性陣 
まず、1. 40代 緻密ではないが知識。
   2. 50代 中身の伴わない意見と感情的な表現
   3. 60代 コバンザメ

高齢者の多い住民に対し、充分な説明もなく半ば強制的な運営に困っている。


問題1
充分な説明がないままにアンケートを行い、このアンケート結果を議事録で
全戸に配布。 
名前はないが
〇号棟〇〇室  アンケート未提出 や 一部賛同を得られず未決
など個人を特定する議事録の配布。


問題2
マンションの修繕費の値上げについて
充分な説明もなく、今後必要と思われる修繕項目の選択と意見をかけ
記銘あり。  同様、議事録にて公表。

問題3
アンケートの根回しをしているつもりだが、高齢者が理解できる内容と説明がなく、半ば強制的なアンケート内容。
管理組合で意見を言えば、『じゃやればどうですか』の脅迫
話し合いではなく、脅迫になる。 モンスター。


この三人の勘違いモンスターを説得する材料として、
法的な意見と納得させる言い方を教えてください。

問1は個人情報保護や特定個人情報などに関わるのではと思いますが
いかがでしょうか。


教えてください。 













第1回目大規模修繕工事の年限について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築後8年目、延床面積1910.95㎡、占有部分25戸のマンションの管理組合の役員をしております。
管理会社から、そろそろ第1回目の大規模修繕工事の検討を始めたい旨の申入れがあり、先方から1回目の工事は法令で築後13年以内に実施することと一般的に解釈されていると言われました。こちらは修繕の周期を規定する法律は存在しないと反論したものの、①建築基準法12条により築後10年を超えた建物は外壁の全面打診調査を義務付けられているが、3年以内に修繕が計画されていれば全面打診調査をしなくてよい。②外壁打診調査は多額の費用がかかるため実施を回避し3年以内に大規模修繕工事を実施する方が得策である、よって結果的に13年以内に大規模修繕工事を実施するように法律が立てつけていると主張してきます。
今年9月改訂の長期修繕計画作成ガイドラインには「大規模修繕の周期は一般的に12~15 年程度」と記載されており、13年を超えて修繕工事を実施しているマンションが多くあることが想像されます。管理会社が言うように法律が13年以内に工事を実施するように求めるなら、13年を超えて工事を実施しているマンションは法律違反ということになってしまいます。しかし、法律違反で罰金など聞いたことがありません。1回目の大規模修繕工事は、管理会社が主張するように法的に築後13年以内に実施しなければならないという説は正しいのでしょうか。皆さんどうなさっているのでしょうか。教えてください。

機械式駐車場利用細則改ざんと現駐車両扱い

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事をしています。理事会で監事から機械式駐車場利用細則、入庫できる車両サイズがいつの間にか改ざん(サイズUP)が行われていると報告が上がりました。管理組合が警察署に提出する車庫証明証や当マンション駐車場利用許可証を発行していることが分かりました。理事会で管理会社は総会で利用細則が変更され、また問題なく駐車できていると説明。監事は安全基準など(サイズ含む)管轄である国土交通省や駐車場製造会社等が認可し販売メンテナンスをしている機械でありたとえ総会承認でサイズ含む変更等が承認されたとしてもそもそも変更などできる訳が無いと意見しています。後日マンション竣工図書の許容車両サイズと利用細則サイズが異なっていることが分かったようです。また管理会社説明総会承認ですが議案にもなっていないようです。
そこで皆さんにアドバイスいただきたいのですが
①管理会社説明 問題なく駐車できているから車庫証明や駐車場利用許可証は有効?
②サイズ変更は総会承認で可能?
③利用細則改ざん判明後の理事会対応
④車庫証明証、駐車場利用許可証発行済車への対応

理事としてどのように考えるべきか非常に困っています。宜しくお願いします。

何者かが、勝手に示談書に署名【その2】

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

【続き】

2021年3月に、マンション管理組合の総会が開催されました。その総会に、保険代理店が出席したのですが『ドレイン詰りによる漏水』という報告書を見ているにも関わらず、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

保険代理店の担当者は、『一級建築士の調査費用28万円(税別)に対して、保険会社の鑑定人が、約7万円の査定した』ということを、伝えに来ただけでした。

『9階の内装復旧費が、約48万円掛かった』と言うことを総会で報告し、保険代理店の担当者も聞いていましたが、保険金の支払いについては黙っていました。

この時点では当方も、マンション総合保険から保険金が支払われると、思っていませんでした。保険について素人なので、無理もないでしょう。

今になって『ドレイン詰りによる漏水』が原因なら、管理組合が加入するマンション総合保険で、保険金が支払われることを知りました。

2021年3月の総会で、私たち区分所有者は保険の知識がないなりに『ドレイン詰りによる漏水なので、10階区分所有者が契約している火災保険で、9階の内装復旧費 約48万円を負担してもらえないのか?』などと、真剣に話し合っていました。

その総会に保険代理店が出席し、そばで聞いていながら、9階の内装復旧費の保険金支払いについては、一切触れませんでした。

10階区分所有者が契約している火災保険は、10階専有部に対する保険です。バルコニーは共用部のため、10階の区分所有者が契約している火災保険では、保険金は支払われません。

2021年8月は記録的な大雨でした。報道によると例年の5倍の降水量があったようですが、9階には今のところ漏水被害はありません。

そんぽADRセンターに相談したところ、保険会社に直接、問い合わせるよう言われました。

保険会社に問い合わせたところ、『くい違いがあるようです。すでに保険金は支払われています。その際、示談書に被害者様のご署名と捺印をいただいております』と言われ、示談書の偽造が発覚しました。

何者かが、勝手に示談書に署名

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

何者かが、勝手に示談書に署名、捺印していました。当方は全く身に覚えがありません。筆跡や印鑑を調べるため、保険会社に示談書のコピーを郵送するよう連絡済みです。

これは犯罪ではありませんか?
築36年になる分譲マンションの区分所有者です。10階バルコニーのドレインが詰り、9階専有部分に水濡れ損害がありました。当方が所有する部屋が被害を受けました。

示談書の偽造をしたことは、何の罪として、どこに、どんなふうに訴えたらいいですか?

【詳しい経緯を追記】
マンション管理組合の副理事長をしております。

管理組合が加入している「マンション総合保険」が5年契約なのですが、この12月に満期を迎えます。この保険には『建物管理賠償責任』の特約と『個人賠償責任補償』の特約があります。

ちなみに、5年前に保険会社と契約した管理組合の理事長は、所有した物件を売却して区分所有者でなくなっており、現在は、当マンションと無関係です。


2020年7月に、9階専有部分に漏水損害が発生しました。当方が被害者です。

2020年9月に、一級建築士による調査を行い、その後、報告書を保険会社に提出しました。

漏水の原因は、10階の区分所有者が清掃を怠ったことによる、10階バルコニーのドレイン詰りでした。外壁などの経年劣化ではありません。

バルコニーは共用部ですが、10階の区分所有者に専有使用権があり、適切な管理を行わなくてはなりません。

管理会社によると『少なくとも4,5年前から、9階の同じ箇所から漏っていた』と言っており、その都度、修理の記録があります。

2020年1月にマンションを購入したので、4,5年前の状況をよく知りませんでした。

9階の漏水箇所付近に、エアコンの冷媒配管、ガス給湯器の給水・給湯管、外壁のひび割れ、換気扇のベンドキャップ、アルミサッシ、バルコニー防水、など、疑わしい箇所が集中している為、的確な漏水原因を掴めないでいたようです。

4,5年前から、管理会社と繋がりのある防水業者が、その都度修理していたようですが、結果的に、見当違いの箇所を修理していました。←【これは、今になって判ったことです】

管理会社の言いなりで、毎回、数十万円の修理費を、管理組合の修繕積立金から支払っていました。



【その2】へ続く

マンションの長期修繕計画書について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

すみません。
何も無知な状態で質問しております。
15年目、39戸のマンション管理組合です。
マンション管理委託会社が作成してくる長期修繕計画書案の内容がかなり杜撰だったので、過去15年分のマンション総会資料等に添付された長期修繕計画案を調べました。そうしたら、マンション管理委託会社が作成したものは、金額を500万円と5,000万円を間違えるような出鱈目な数値であることが判明しました。
そして、現在、マンションの付帯設備で高額な修理が必要となり、修繕積立金が全く足りないことが分かり、住民内で揉めております。
ただ、色々なネット記事を読んでも、「長期修繕計画案に不備があっても、マンション管理委託会社に責任は問えないよ。」となっています。

国土交通省総合政策局不動産業課の文書で
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション 標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要
があります。
当該文書の中で 「長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約とは別個の契約とする旨を記載(別表第1関係)」
と明記されております。

因みに、私のマンションの管理委託契約で、重要事項説明書の内容を確認したところ
基幹業務について、「長期修繕計画書案の作成業務及び建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは個別の契約とする。」
と明記されております。

これが意味するところは、マンション管理委託会社からすると、「うちはサービスで長期修繕計画書案を作成してあげているのだから、案の内容に不備があったり、金額が出鱈目でも全然問題ない。ちゃんとした長期修繕計画案が欲しいなら、別に契約を結ぶ必要があるよ。高額な修理費が発生しても、うちに責任は問えないよ。こっちは、ちゃんと毎年、マンション総会で管理委託契約の了解を得て、契約もしているから。」
となってしまうのでしょうか?
マンション管理委託会社に責任を問えない根拠は何かあるのでしょうか?
ある弁護士のサイトに上記内容を書き込んだところ、「無謀な裁判です。」と即答されました。
どなたか教えてください。

役員選任議案で各役員別に賛否を問う事の是非

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

役員選任議案で各役員別に賛否を問う事の是非について皆さんのご意見をうかがいたいと思っております。
ずっと思っていたことなのですが、総会での役員選任議案は全員に対して賛成もしくは反対の意思表明しかできず、一部候補者について不適格だと思っていてもその意思を表明する手段がありませんでした。

役員全体を1チームとして承認するか否かということだという事は理解しているのですが、竣工後年数がたってきて、特定の方の組合運営を見聞きする中で「あの人には任せたくない」ということが出てきます。

よほどのことが無い限り、反対票が過半数となり役員として否認される方はまず出ないとは思いますが、全員に対しての賛否では組合員としての意思表明が制限されているようで、釈然としません。

株主総会における役員選任議案においては、管掌の異なる役員の構成も含めての経営陣としての賛否として理解できます。マンションの管理組合ではチームとしてというよりも組合員代表としての適格性の判断の方が重い様に思えてなりません。

皆さんのマンションではこの様な議論はなされていますでしょうか。
あるいは各候補別に賛否を問う形となっているのでしょうか。

郵便受け口のサイズ変更

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

住民の方からご意見が

当方30年過ぎのマンションです
古いマンションなので各世帯 郵便受けは3㎝まで対応となっております。
大きくしてよーとの意見に対して皆さんどうしてますか?

・お金をかければ、ポストの一新
・お金をかけないなら、管理人さん宛に送って、ドアノブに引っかけるとか
(セキュリティーはエントランス扉付きのマンションです)

皆さんどうしてます???

総会決議で顧問契約したマンション管理士の、理事会での契約解除は違反ですか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

数年前の定期総会でマンション管理士との顧問契約が決議され、それ以降顧問契約を継続してきました。
ところが、2年後の理事会で、経費削減のためマンション管理士の契約解除したいとの提案があり、議論の結果理事会の賛成多数で、マンション管理士との顧問契約を解除しました。
ところが、一部組合員より、総会決議無しの顧問契約解除は、「総会決議事項として総会で決議した事案は総会に諮ったうえで変更する」の原則に反するとの指摘がありました。
その主張は、区分所有法第18条の「共用部分の管理に関する事項は、・・・、集会の決議で決する。」の『管理に関する事項』に該当し、さらに管理規約(48 条 15)「その他管理組合 の業務に関する重要事項」に該当するとのことから、総会決議決議無しの「マンション管理士との顧問契約解除」は法令違反との解釈でした。
管理会社の顧問弁護士とも相談した結果、臨時総会を開催して、顧問契約解除の経緯を説明し、理事会決議だけでの「マンション管理士との顧問契約解除」を謝罪した結果、一件落着となりましたが、私には不満が残っております。
そこで、皆様にお聞きしたいのは、総会決議で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、本当に区分所有法等に違反しているのでしょうか?

管理組合の顧問について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当管理組合では理事会の承認で,管理組合として過去の理事長経験者等に顧問を委嘱することが出来ます。
この場合の顧問にも,民法上の準委任に基く委嘱として管理組合に対して善管注意義務を負うことになるもの思いますが,如何でしょうか。

管理組合の顧問の法的位置付け

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当管理組合では理事会の承認で,管理組合として過去の理事長経験者等に顧問を委嘱することが出来ます。
この場合の顧問にも,民法上の準委任に基く委嘱として善管注意義務を負うことになるもの思いますが,如何でしょうか。

マンション管理センタ-の見解

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ-にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ-を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

駐車場の外部貸し

管理規約

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。
管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く?→?→?・・→契約、までどうすればいいのでしょうか?
また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか?
具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。
理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。
諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。

なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。
・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する
・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会)
・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする
・委員の資格:区分所有者で理事会経験者
・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。

注)現在の理事会は下記の通りです。
理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

マンション管理士等との契約について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士、一級建築士との契約を考えています。総会で審議の予定ですが、当管理組合規約では、いわゆる「専門的知識を有する者の活用」の条項がありません。よって、そもそも、外部専門家と契約出来ないのでしょうか。

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。

犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。
多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。

防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。
清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか?
尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。

皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか?
また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか?

台風被害の樹木の変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。
マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。
入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても
先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。
また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への
変更することにしました。
質問は
①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか?
②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか?

宜しくお願いいたします。

6月で任期満了ですが7月の空白期間の業務は?

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事長で今年6月で任期満了です。

私達のマンションはツツジなどの低木が多く根が浅いせいか夏枯れすることが多く困っています。
その対策として自動散水装置を導入することを理事会に提案しましたら、私以外の主要役員は勿体ないと反対でしたが理事会として6月の総会議案に提出する事になりました。

私は今期迄の理事長ですので6月末の総会で決議し植栽業者に発注し猛暑に備えたいと思いますが、7月に入ると理事長の任期を過ぎています。
(ただ理事会で毎月月末なので7月末迄は空白期間となります。)

来期残る理事会役員は反対派が多数ですので、総会で議決されても散水装置の工事を延期すると思います。

そこで6月末の総会で決議されたら、直ぐ業者に工事を発注し直ぐに工事を着工してもらい7月の新役員選任迄に工事を完了させようと思います。
その場合、反対派の理事が理事会迄工事の進行を止めるように要求してくると思いますが、それを無視して空白区間に業者と打ち合わせ工事を進めることは法律的に問題はあるのでしょうか?



管理会社

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

何度か質問させていただ参考となる良い回答もいただきましたが、
どうやら当マンションの管理業務委託先の管理会社社員も閲覧しているようで対応(悪い意味で)の先回りをされているかもしれません。(確証はありませんが…)
 これはやむを得ない事なのでしょうか?

マンションの駐車場利用料金の決め方について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっております。
リスク管理の面から質問させて下さい。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。

私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。

その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。

役員(監事)の選任

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

役員の選任のことですが、当マンションでは標準管理規約に則り、理事と監事は総会で選任する定めにしています。一定数の役員選任方法は、細則により、立候補者を優先し、立候補者が欠ける場合は輪番制としています。立候補者は輪番順よりも先に1回立候補して役員になれば、自分の輪番順を1回パスできる規定です。こうしてあったところ、これまで慣習的には、立候補者及び輪番順の役員候補者間の話合いによる互選で、次期理事長及び監事も決めていたものでしたが、ある組合員の方が、執行責任を伴う理事又は理事長に選任されることを避ける為に、監事に立候補してきて、役員候補者間互選による理事又は理事長就任を拒否しました。規約には違反していないので「おかしい」とは言えません。実は、他の役員候補者などから身勝手だとの理由から不満が出されました。この際、管理規約を変更し、例えばですが、「(一定数の)役員は総会で選任する。理事長、監事、その他の役割は、役員間の互選で決定する。」という主旨の規定に変更することは何ら問題ないでしょうか?区分所有法にも抵触しないと考えられますが、ご意見をお聞かせ下さい。

理事長が訴えられたら

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

・大規模修繕工事の設計コンサルタントを募集。区分所有者で1級建築士のA氏が応募してきた。A氏はマンションの大規模修繕の経験がなかったため落選させたところ、公正でないとA氏が訴えてきた。
・総会で自分の意見が通らなかったことに腹をたて、理事を殴った。
等の事件がおきた場合、弁護士費用や裁判費用を管理費から支出するのは問題ないでしょうか。

理事会の代理出席要件について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事会の代理出席を「配偶者又は一親等の親族に限る」という文言を追加した規約変更案が届きましたが、「成人に限る」の文言は追加しなくても良いのか、ふと気になりました。皆さんの規約ではどのようになっていますか?

隣のマンションとの境界フェンスについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか?

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。
前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

伸びたエレベーターのロープを詰める??

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月5月25日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。
改めて状況を概述します。築18年目と築16年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは2基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのCIPに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで2台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。
(ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。)
その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答(フルメン契約切れは9月末)。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です(私=理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です)。
契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。
早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1/3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。
ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。
私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか?
ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1/5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

駐輪場の強制移動 その2

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆さまのご意見を参考に、強制的に駐輪場を移動させられた4名が連名で「契約無しで大人用駐輪場400円の引き落としは法的に無効なので、理事会との話し合いを希望する」と伝えましたところ、やっと理事会メンバーとの打ち合わせが実現しました。

ただ話し合いでは、理事会としては「子供優先駐輪場の新規希望者が多い為、使用細則に定められた通り1年契約の期間満了1ヶ月前に契約解除を申し入れ、契約解除後に空きがある区画に仮移動したもので違法性は無い」との見解でした。
更に大人用駐輪場(400円)での契約を拒否するのであれば、管理組合として仮移動後の使用料は全額返却するが他に利用出来る駐輪場が無いので、4名の自転車はマンション外に退去するよう要求されました。

理事会の退去要求に対しては、我々4名の子供優先駐輪場の使用権を主張し、使用を希望する子供用自転車については空いている大人用自転車置場に置くか、或いは我々4名の自転車については大人用駐輪場でも200円の使用料を適用するようお願いしましたが、細則で決められた対応なので嫌ならマンションから自転車を退去しろとの主張です。

このように理事会と長時間話し合っても全くらちがあきませんが、今後どの様に対応すれば良いのかご意見を頂ければ助かります。

マンションのコンシェルジュサービスの合理化について教えて下さい。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションではコンシェルジュが昼間常駐(8時〜22時、2交代体制)し、宅配便発送受付業務、クリーニング取次ぎ業務などをやって頂いております。

来期よりコンシェルジュの昼間常駐時間を短縮(9時〜17時、1名)し、経費節減(2名→1名/日で経費半減)を図りたいとのことで、アンケート調査を実施したところ、クリーニング取り次ぎ業務で大きな不便が発生する事が分かりました。
具体的には、私のマンションの住民は帰宅時間が遅いことから、コンシェルジュサービスの終了時間が早いと、クリーニングが受け取れないとの問題です。

理事会としては、一部住民のクリーニングが受け取りの為にだけに、コンシェルジュを夜遅くまで配置するのは無駄との意見が多数である一方、不便を被る住民に対し何だかの対応が必要との意見が出ています。
遅い時間のクリーニングの受け取り対応策として提案されたのは
(1)コンビニの様なクリーニングボックスを設置し24時間対応とする。
(2)定時以降は管理員の方にクリーニングを引き渡して貰う。
上記のようなアイデアが出ておりますが、マンション管理には素人集団なので、実現性があるのか、どの様な問題点があるのかがよくわかりません。
また管理会社はコンシェルジュサービスの時間短縮(費用半減)に猛反対ですので、上記提案には無理との一点張りです。

さらに管理会社へはコンシェルジュの全廃(宅配便、クリーニングの取り次ぎも止め)についても提案しましたが、コンシェルジュが全ての事務処理(各種申請、使用届)を担当しているので、コンシェルジュの全廃は不可との話でした。
理事会からは事務処理は管理員に担当させればとの意見もありましたが、管理会社からは300軒を超える大規模マンションで、全てを管理員1名にやらせるマンションはあり得ないとの事でしたのでコンシェルジュを1名残す事にしました。

ついては皆様のマンションで、クリーニング取り次ぎ業務の合理化等をどの様にやられているか、さらにクリーニングボックス等の導入を検討された事がある場合の問題点などをアドバイス頂ければと思います。

皆様、よろしくお願いいたします。

月1回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月1回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか?
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか?
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか?

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

大規模修繕工事周期

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

建物の大規模修繕工事で鉄部塗装、外壁塗装の周期はどのくらいの周期で実施していますか?

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

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管理委託契約書について

私共の管理組合が管理会社との間で契約時期に当たり更改するというので、中味を見ますと、10年前のものと変わらない部分が有り、標準管理委託契約書と違う文言が有りましたので、理事会に提言しましたが、管理会社は他の管理組合にも同じ内容で契約していると応じた事で理事会は安心してそのままで更改するようです。 管理運営に関心のある方々の管理組合は如何でしょうか? 内容は「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」の内容ですが 管理会社は長期修繕計画を作成するために必要な基礎データーを取りまとめ、長期修繕計画へ反映し、管理会社の技術的な判断を基に作成し、書面又は電磁的方法で提出する、また、その長期修繕計画案と修繕積立金会計の資金状況を基に 、資金計画案を作成し・・・」等とありますが、何も実施しておりませんし、 5年に一度、参考にも成らない長期修繕計画なるものを提出するだけです。 まだ、他に文言が有りますが、管理会社は修繕、設備更新等、全て、管理会社が実施するものだという意味が見られます。 私共の、管理組合のお粗末さが残念です。 ちなみに、管理会社はひし。

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大規模修繕工事のコンサルタント評判

現在、10社の大阪圏内のコンサルタントが応募しております、何方か良いコンサルを知って居られればご教示ください。

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