保険申請するかどうか理事会が決めるのですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

お世話になります。
去年の台風２１号で網戸が動かなくなりました。マンション保険申請
の基本的な考え方をご教示お願いします。

[状況]
網戸はバルコニー等に含まれ専用使用権付き共用設備として管理規約
に明記されてますので理事会へ打診したところ
・台風被害認定しないので管理組合としての修繕はしない
とのこと。否認理由を聞いても明確にしてもえませんが管理費による
修繕は諦めました。仕方なく損害保険申請に関しても確認したところ
・台風被害ではないので申請もしない
とのこと。保険金の支払判断は当然損保会社自身が行うものだと思って
たので面食らってます。
正直ショボい案件であり保険金も諦めておりますので以下の質問は素朴
な疑問としてご理解頂けると幸いです。

[質問１]
そもそも網戸が動かない程度の被害は損保会社は門前払いでしょうか？
損保会社に直接確認(被害状況も伝えて)したところ
・網戸が共用設備として管理規約に明記されているなら申請ＯＫ
とのことなので受付自体は半年経過した今からでもしてくれるようで
すが実際のところ否認率ほぼ100%なのかもしれません。
網戸の戸車がレールから外れて動かないのではなく枠自体が歪んだと
感じます。バラして組み直すだけで動くようになるかもしれませんが
損保会社の現地調査とかあった場合、影響あると思い手を付けてません。

[質問２]
理事会が保険金申請しないのは一般的なのでしょうか？
理事会が否認なので保険申請もしない…とか言われると損保会社の
査定を受託しているかの如くです。保険約款見れば理事長でも判断
可能なネタなら理解できますがグレーゾーンなら損保会社も否認する
とは限らないと思います。理事長から損保会社へ行う申請手続きが
面倒で足切りされてるのでしょうか？
保険理店(管理会社)も保険申請に絡んでいるかもしれませんがこの辺
りの知識も無いため適切な問合せ先も分からず紋々としております。

[質問３]
保険金請求を理事長へお願いするうえで、法令(区分所有法第２６条
２項)を根拠にできるでしょうか？当マンションの管理規約にも
・理事長は保険金額の請求及び受領について区分所有者を代理する
とあります。それとも理事会が台風被害認定した上での話でしょうか？

以上

• 2019年05月31日

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総会後に郵送で届いた議決権行使書の扱いは？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

タイトルの通りですが、総会当日までに届いたものは有効として議決に含めましたが、翌日に郵送で届いたものはどう扱えばよいでしょうか？
修繕積立金の増額についての議決で接戦でしたので、31議決権数の半数に届かず、値上げはされないことになりました。ところが、翌日届いた議決権行使書を見てみると、「値上げ賛成」となっており、それを入れますと16対15で結果が逆転してしまいます。来年また値上げの議案提出をするというお話になっていますが、どうするのが適当なのかご教示いただけると助かります。

• 2019年05月30日

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既存不適格の建物に施設を増設する場合について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

横面道路の拡幅計画があり、敷地の一部が収用され、建蔽率・容積率共に「既存不適格」となったマンションに関する質問です。

ゴミ置き場の容量が不足しており、現在は屋根の無い平置き駐輪場となっている箇所にゴミ置き場（屋根付き）を増設したいのですが、既に既存不適格の建物について、施設を追加する場合に　建蔽率・容積率はどのように考えたら良いでしょうか？

建築に詳しい方、同様の経験がある方、ご教示よろしく御願いします。
また、増設以外にゴミ置き場の用量不足を解決するアイデアがありましたら、お教えください。

• 2019年05月29日

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区画所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

先日、定期総会が開催され、管理会社との「管理委託契約の更改」の議案が提出され、人件費の値上げ、一般管理費の増額(5%→10%)について賛成多数で可決されました。

ところが、総会後に一部の区画所有者より、総会前の重要事項説明会で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘がありました。

この件を管理会社に問い質したところ、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従って、下記について説明し問題なしとの見解でした。
(1)業者の商号又は名称、住所、登録番号と登録年月日
(2)管理事務対象のマンションの所在地、部分に関する事
(3)管理事務の内容および実施方法
(4)管理事務に要する費用並びにその支払い時期及び方法
(5)保証契約、免責、契約期間、契約の更新に関する事項

上記の内容については説明する義務があるので、サービス内容の変更等については説明しているが、一般管理費の増額(5%→10%)については業務内容の変更ではない事から説明する必要は無いとの見解でした。

確かに管理会社が言う通り一般管理費の増額(5%→10%)は、総会議案で提出し詳しく説明しておりますので、重要事項説明会での説明は不要との見解を、クレームを言ってきた区画所有者に伝えたところ、明確な法令違反なので国交相の相談窓口に通報すると言われています。

質問ですが、クレームを言う区分所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか？

• 2019年05月29日

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規約を守らない住人への対策

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

ペットの飼育を認めていないマンションの理事です。
犬を“飼っている”住人（区分所有者）がいるとクレームが入り対応したところ、飼っているのではなく貰ってくれる人を探している最中と主張し、対応した理事や管理人にクレームをつけるような対応で、すぐには改善する見通しではありません。
規約を守ってもらうための方法や対策などないでしょうか。
以前にも別件で問題を起こしている住人で、ある意味問題人物です。

• 2019年05月28日

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給湯管の下階漏水について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築22年62世帯のマンションです。修繕委員長をしています。
私は３階に住んでいますが、銅管の給湯管にピンホールが空いて、２階の人に漏水被害を起こしてしまいました。現在、マンション保険で、代理店である管理会社が対応中です。ちなみに、キッチンの下でベニアで見えないところにあるため、クロスを破る必要があり、私の部屋の修理に５万円ほどかかるようです。うちのマンションでは以前にもあったそうです。みなさんのところでは、給湯管の下階漏水について、管理組合としてどんな関わり方をしていますか？

ちなみにこんな記事を見つけました。
コラム「給湯管の漏水増、組合で対応すべきでは」８ページ
https://tebra.top/dsk1905/html5.html#page=8
https://daikibo.jp.net/archives/9974

• 2019年05月28日

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駐車場整備会社を変更し、管理会社経由を管理組合の直契約とする場合の手続き

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私どものマンションでは、管理会社を介して駐車場整備会社を利用していました。
今回、総会で「駐車場整備会社を変更する」旨議案項目に明示し、変更前後の比較資料を総会議案書に添付し、、
契約形態として、「管理組合ー管理会社ー整備会社」の契約を「管理組合ー整備会社」に変更すると明記していました。
　総会で議決されたのですが、管理会社の担当者は「議案項目本体に契約形態の記載がないので、臨時総会で決める必要がある」と言っています。
資料は、改正前後の比較表であり、その内容を踏まえて、「駐車場整備会社を変更する」と言う議案を採決、議決しているので、臨時総会が必要と言う事に奇異を感じています。
アドバイスの程、お願い申し上げます。

• 2019年05月28日

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施工業者を決めたい！何を聞いたらいいか、肝になる質問は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

一回目の大規模修繕が始まりました。理事・修繕委員は皆初めての経験で右も左もわかりません。
さて、書類選考で、ヒアリングに呼ぶ業者5社決めました。
その後、ヒアリングでは、とりあえず先方の説明を３０分ほど聞いてこちらからいくつか質問したいのですが、何を聞いたらいいのか、よい考えが浮かびません。さしずめ、現場代理人の実績や緊急時の対応、アフターケアなどかと。
こちらとしては、下請けに丸投げさせない、コンサルへの不正な利益供与阻止といきたいところです。そのために、こんなことを業者に確認しておいたほうがいい、とか、こんな質問をぶつけてみたらどうか、など、できるだけ多くの方々のご助言をいただき、それを生かして私たちのヒアリングにつなげたいと思います。
お願いします！こういう質問をしてみたらいいよ、とか、これはぜひ聞いておくべきだ、とか、過去、これを確認をしておいたことが良い結果につながったなど、あれば教えてください！
できるだけ多くの方々のご意見を伺いたいと思います！皆様方、ご協力よくよろしくお願いします！

• 2019年05月27日

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タバコの匂いに敏感な人の対応方法

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

御世話になります
理事をやっております

先日、たばこ嫌いの方から
共有部の廊下・エレベーターからたばこの匂いがするのでなんとかならないか？との話がありました。
共有部は各専有部の部屋で吸っているたばこの排気が、風などでまわれば当然廊下に匂う事もあると思います。
エレベーターは基本、禁煙であるため　予想ですが部屋で出かける前に吸った人が
そのままエレベーターに乗れば肺に残っていた匂いが多少はするとは思います。

嫌いなことも人によっては違う事から理解できるので、
住民向けに「タバコの匂いに敏感な方もいるので意識してあげてください」と
掲示はしましたが、その後、ご本人の感覚では一向に改善されておらず
今度は全部屋に投函してくれと、かなり強気の発言
受動喫煙法で管理責任を問われるから、しっかりやってくれまで指示がありました。

かなり、こまった発言ですがみなさんはどの様に対応しておりますか？

受動喫煙法はしらべましたが、具体的な場所として、飲食店や事務所などはありましたが
マンション共有部の指示はなく、ご本人の拡大解釈と思われます。

• 2019年05月27日

• 55 得した
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エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

エレベーターのリニューアル工事後のメンテナンスで、リニューアル後数年はPOG契約で、途中からフルメンテナンス契約にと考えていたのですが、途中でフルメンテナンスに切り替えるのは不可ということでした。
独立系のメンテナンス会社ですが、どこもそうなのでしょうか？
因みに、リニューアル工事も同じところでやってもらうことを前提にしています。
それと、メンテナンスの費用がいくらになるか聞いたところ、管理会社を通さないと答えられないと言われました。
今回のリニューアル工事では、管理会社は仲介するだけで、契約は管理組合が直接行ってくださいとのことでしたが、リニューアル工事後のメンテナンス契約の費用をなぜ管理会社を通さなければ提示できないのか疑問に思いました。
やはり、管理会社にある程度持っていかれるということなのでしょうか？
詳しい方、お教え願えないでしょうか。
よろしくお願いします。

• 2019年05月26日

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管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を８hr(9時〜17時、1hr休憩)から、１０hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定で以前に相談させて頂きましてありがとうございます。

ところが状況が変わり、管理会社からは最近の人手不足で管理員業務時間の変更が出来ないだけではなく、管理員のなり手が見つからないことから、来期からは時間延長が出来ないだけでは無く、クリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

私のマンションは半年前から管理員が欠員状態でで、管理会社の代用要員が交代で対応していますが、正社員で人件費が高いので、来期からは正規の管理員を配置し値上げした上に、クリーニング業務等の受付が出来ないとの申し入れを受けました。

値上げ+サービスの低下を事前に重要事項説明で説明し、これを議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので議案としては提出したくありません。

重要事項説明だけで済ませる事は可能でしょうか？

• 2019年05月26日

• 108 得した
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光回線導入について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

現在はフレッツ光とU-NEXTの光回線は使用可能です。
新たにNURO光を入れて欲しいと住人から要望がありました。
理事会で話したようですが今度の夏の総会に上程予定となったようです。

導入には名刺サイズ位の大きさの器具を取り付けるようで、契約希望者の室内はコンセント部分に宅内工事が必要のようです。

この事案は理事会決議では駄目なのでしょうか？

宜しくお願い致します。

• 2019年05月25日

• 64 得した
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バイク駐輪場 新設について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理規約ではバイクは50ccまでで自転車駐輪場の一番奥に駐輪可でした。
昨年、大型バイク所有の方が賃貸で入居時に駐輪可能かと当時の理事長に打診したが駐輪可能と返答してしまった為、現在駐輪場の一番奥に駐輪しています。

大型バイクのエンジン音がうるさいとクレームがありマンション敷地内ではエンジンをかけず押して出入りしていますが距離があり大変なので改善を要求されました。また、夏場は暑さとバイクの重みの為、アスファルトにバイクスタンドによる陥没の穴があいてしまい、現在はスタンド部分に板を敷いて対応しているようです。

現在、理事会では使用していない駐車場2台分をバイク用に整備し管理規約にバイク置き場使用細則を追加する予定です。
使用料は今までバイクは200円としていましたが自動車の半分の6000円かそれに近い金額に値上げは難しいでしょうか？車用１区画にバイク2台駐輪し全部で4台駐輪可能です。
バイクスタンドによるアスファルトの陥没防止対策に縞鋼板を敷き、両脇には転倒防止用バリカーというものを設置予定です。
50ccでも200円は安い気がしますが値上げは厳しいでしょうか？
自転車は小学生以下は50円で中学生以上は100円です。いづれも月あたりの使用料です。

現在、スクーター1台とその大型バイクだけです。
宜しくお願い致します。

• 2019年05月25日

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２区分所有者の議決権数は

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

当マンションには２軒つづきで区分所有されて、中でつながって１軒のお宅として使われているお宅が２軒あります。
たとえば、302号と303号をお持ちで、303号のほうの玄関は実際には使われておらず、302号の玄関から中に入ると、303号にもともとあったお風呂やトイレはクローゼットなどにリフォームされています。
もちろん管理費などは2軒分をお支払いされているのですが、
こういう場合、総会の議決権数としては１軒のお宅が２つお持ちだという計算になるのでしょうか？
実はこれまで、どちらのお宅も１つの議決権としてしか数えておりませんでしたので、ご教示いただければ幸いです。。。

• 2019年05月25日

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総会の成立要件について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

ようやく皆さんに出欠表や議案書などをご送付し、いよいよ来週定例総会を開きます。
（きょうの質問１）今さらという感じの質問で申し訳ありませんが、委任状と議決権行使書をいただいた方々は出席者にカウントしてよいのですよね？
（きょうの質問２）一つの議案に対して（修繕積立金の値上げ）議決権行使書の中で「棄権」に印をつけた方がいるのですが、賛成反対の議決をとる場合（４分の３で成立）、「棄権」の方は、総数にはカウントして、賛成にも反対にもカウントしなければよいのでしょうか？
以上、教えていただけると助かります。

• 2019年05月25日

• 38 得した
• 3 の回答
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エレベーターのフルメンテ契約での部品交換

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築１８年目と築１６年目を一体化させたマンションです（エレベーターは各１台）。大手エレベーターメーカーと、新築当初からフルメンテナンス契約を結んでいますが、１０月から安い他社に乗り替えます。（最初の１０年くらいは安価なＰＯＧ契約にすれば良かったのに、バックマージンでもあったのでしょうか）
ところがここに来て過去の修繕履歴を調べたら、制御盤内リレー取り換えが３回、ブレーキ開放用バッテリ交換が２回、乗り場ボタン基盤取り換え、戸閉安全装置バンパー取り換え、扉ガイドイシュー取り換えが各１回くらい、それだけです。
以前にこの相談室で「メインロープ交換が８年目は早すぎないか」という相談があり、その際、「遅くても１０年か１２年目に交換」と回答されていました。
１８年目に突入しているのにフルメンテの「やらずぼったくり」のようで、疑問を深くしています。
１０月までにいろいろ交換させたいのですが、何かアドバイスをお願いします。

• 2019年05月25日

• 59 得した
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理事会メンバー

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

ワンルームマンションの個室所有者です。
理事会の構成員につきましてお尋ねいたします。
理事会では、役員に組合員以外の
(1) マンション管理について実務経験と専門的知識を持つ人で
(2) 理事会が推薦する人
を総会が承認したら役員にすることが出来る、という案が検討されています。
このような方にお願いする場合の資格や経済的な裏付けが必要ではあるまいかと個人的には思っておりますが、役員会では論議されていません。
組合員以外の方に役員をお願いする場合の（何らかの）目安などをご存知でしたら、アドバイスいただけますと助かります。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

• 2019年05月24日

• 24 得した
• 2 の回答
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大規模修繕の進め方について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

我が家のマンションでは、再来年に初めての大規模修繕工事を予定しています。

現在、修繕委員会の募集をした段階で、管理組合の役員をしている私はそちらにも関わることになりそうです。

大規模修繕について調べていると、設計監理方式や責任施工方式があったり、コンサルタントを付ける場合があったりと、色々選択肢があり迷っています。

特に費用の面で文句を言ってくる住人の方も多くなりそうなので、納得感のある工事にするためにはどうすれば良いか知りたいです。

ざっくりとして質問で恐縮ですが、大規模修繕を経験した方でアドバイスやその他に注意点があれば伺いたいと思っています。よろしくお願いします。

• 2019年05月24日

• 52 得した
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直結増圧給水ポンプの取替、分解整備

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

12期目のマンションです。3月の定期点検では問題なかったのに、管理員が水漏れしていると報告してきて、再び業者が点検したところ、「増圧ポンプエア抜きピンより漏水が見受けられる。」とのことでした。
管理会社は様子見をしているが、分解整備か、取替工事350万円を勧めてきました。
？？長計に入っている件ではなく、突然ですし、漏水自体が信用できませんが、(煽り、業者は管理会社の傘下)
正確、適正な点検を行なってもらうには、メーカーに依頼すれば良いのでしょうか？

長計でも、自動ドアの部品取替工事、機械式駐輪場地下排水ポンプ取替工事、、各種勧めてきます。

理事一人で各種業者を探して、正確な判断と見積りを取るのは、負担です。
これはマンション管理士さんに依頼した場合、どの位の委託料となるでしょうか？

• 2019年05月23日

• 47 得した
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借室電気室内の空調設備

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜2000年

借室電気室内の空調設備が故障し、約50万円ほどで、修理交換をしました。
費用は、管理組合で負担しましたが、電力会社に請求できるのでしょうか？

• 2019年05月21日

• 32 得した
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マンション管理士の立場

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

• 2017年08月31日

• 91 得した
• 12 の回答
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管理会社の変更手続きについてお尋ねします

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年５２戸５階建てマンションの理事長を今年３月からしています。
前理事長が議長であった２月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

• 2019年04月01日

• 91 得した
• 7 の回答
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理事長が訴えられたら

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

・大規模修繕工事の設計コンサルタントを募集。区分所有者で1級建築士のA氏が応募してきた。A氏はマンションの大規模修繕の経験がなかったため落選させたところ、公正でないとA氏が訴えてきた。
・総会で自分の意見が通らなかったことに腹をたて、理事を殴った。
等の事件がおきた場合、弁護士費用や裁判費用を管理費から支出するのは問題ないでしょうか。

• 2019年03月19日

• 91 得した
• 9 の回答
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マンションのコンシェルジュサービスの合理化について教えて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションではコンシェルジュが昼間常駐(8時〜22時、2交代体制)し、宅配便発送受付業務、クリーニング取次ぎ業務などをやって頂いております。

来期よりコンシェルジュの昼間常駐時間を短縮(9時〜17時、1名)し、経費節減(2名→1名/日で経費半減)を図りたいとのことで、アンケート調査を実施したところ、クリーニング取り次ぎ業務で大きな不便が発生する事が分かりました。
具体的には、私のマンションの住民は帰宅時間が遅いことから、コンシェルジュサービスの終了時間が早いと、クリーニングが受け取れないとの問題です。

理事会としては、一部住民のクリーニングが受け取りの為にだけに、コンシェルジュを夜遅くまで配置するのは無駄との意見が多数である一方、不便を被る住民に対し何だかの対応が必要との意見が出ています。
遅い時間のクリーニングの受け取り対応策として提案されたのは
(1)コンビニの様なクリーニングボックスを設置し24時間対応とする。
(2)定時以降は管理員の方にクリーニングを引き渡して貰う。
上記のようなアイデアが出ておりますが、マンション管理には素人集団なので、実現性があるのか、どの様な問題点があるのかがよくわかりません。
また管理会社はコンシェルジュサービスの時間短縮(費用半減)に猛反対ですので、上記提案には無理との一点張りです。

さらに管理会社へはコンシェルジュの全廃(宅配便、クリーニングの取り次ぎも止め)についても提案しましたが、コンシェルジュが全ての事務処理(各種申請、使用届)を担当しているので、コンシェルジュの全廃は不可との話でした。
理事会からは事務処理は管理員に担当させればとの意見もありましたが、管理会社からは300軒を超える大規模マンションで、全てを管理員1名にやらせるマンションはあり得ないとの事でしたのでコンシェルジュを1名残す事にしました。

ついては皆様のマンションで、クリーニング取り次ぎ業務の合理化等をどの様にやられているか、さらにクリーニングボックス等の導入を検討された事がある場合の問題点などをアドバイス頂ければと思います。

皆様、よろしくお願いいたします。

• 2019年03月15日

• 90 得した
• 6 の回答
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月１回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月１回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか？
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか？
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか？

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

• 2019年04月17日

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総会に業者を呼ぶか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

防犯カメラを付けたい、インターネットの全戸一括契約をしたい、高額な設備を交換したい、等で多額の出費がある場合、総会に諮ると思いますが、その際に、普通業者も呼ぶものですか？
議案書にはなぜ必要でなぜその業者を選んだのか詳細に書かれており、理事はほとんどが説明できます。住民向けの説明会も開催しました。
業者が総会の場にいる必要はないと思うのですが、皆さんのマンションでは総会の席に業者が控えていますか？

• 2019年01月31日

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大規模修繕工事周期

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

建物の大規模修繕工事で鉄部塗装、外壁塗装の周期はどのくらいの周期で実施していますか？

• 2019年02月15日

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修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい３社の見積りを理事会に提出します。１社は安く、残りの２社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分（マージン、リベート等）が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。（管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。）
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者（管理組合）にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。（全部委託しています。）
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと（管理組合の不利益になること）は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

• 2019年01月20日

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管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円（税抜）であったものが今期は40百万円（税抜）まで下げていました。
（前理事長は退任し、引っ越しをされました。）

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円（税抜）から55百万円（税抜）への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万（5％）から11百万円(25％)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

• 2019年05月11日

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質問者には結果も報告してもらいたいのですが・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

色んな助言を受けて感謝している質問者も多くいると思います。　主にどの助言が有効で問題解決に役立ったかの結果報告もお願いしたい。

その為の専用の記入欄があれば書いてもらいやすくなると思ったのですが、皆さんいかがでしょうか？

• 2019年02月27日

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駐車場の転貸2回目の対応は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

住民の方で、他の知り合いの方に2カ月間駐車場を貸しており
そのことが判明、本人も事実を認めました。
しかも2回目でした。

契約書は当然　転貸＝即時解約なので
本人は許してほしいと謝っております。
1回目はまあ初めてだし、厳重注意で終了。

2回目の半年後
証拠もあり本人も認めたので
規約に則り明日から使ってはいけないと書くだけです

但し住民の方から、まあ反省したのならば
許してあげればも当然います。

さてそこで皆さん大岡裁き？良い対応方法を相談したいです。

ここはしっかり2回目だし処罰をすべきか？
いやいやゴーンの様にペナルティをつけて？しばらく使う事をみとめるか？
みなさんはどんな対応を考えますか？？
あと駐車場の支払い遅れも最近慢性化している状態が先ほど解りました。

アドバイス＆体験談をお願いします。

• 2019年03月09日

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管理会社の役目

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

• 2018年11月21日

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管理組合による自治会の一括加入について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、１個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、２自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり（管理会社は関与しなくなるので）、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

• 2018年12月16日

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マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

御世話になります
理事をやっております

住民の方で、駐車場更新時に
何故か契約書を交わさない方がおります
数回契約書の提出をお願いしたが、未だに返事がありません
いるのは管理人さんから確認済みです

管理費の支払い状況は、たまに1っか月遅れていることもあるような人なので
まずはきちんと契約しておきたいと考えておりました

理事の立場でしたら
このまま、引き続き契約書のサインを求めるべきでしょうか？
それとも契約切れのためそもそも明け渡しを求めるべきでしょうか？

皆さんはどう考えますか？？

• 2019年01月30日

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長期修繕計画の見直し案について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築6年 約100戸のマンションです。管理会社から長期修繕計画が理事会に出され入居時計画より工事費３億7千万円増加しています。
当マンションは委託管理費見直しを行っており委託管理費差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体３億6千万円位になります。要するに財政に合わせて工事予算を上げたのではないかと疑いたくなります。まだ、建物調査もしていない段階でこの値上げ額はおかしいと管理組合は考えていますが、管理会社から出されたものをそのまま組合員にまず通知してから見直しを依頼すべきか、そのままでは組合員が混乱するのである程度交渉してから総会でお知らせし決議するべきか、どういう対応が良いのでしょうか？

• 2019年02月03日

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一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか？
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか？
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか？

宜しくお願いいたします。

• 2019年05月09日

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長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

長期修繕計画が10%の消費税で計画し直した場合も総会決議は必要ですか？

• 2019年02月21日

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大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。

さて、大規模修繕工事が６月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。

(1)自動ドア化箇所が計画では１箇所であったものが、２箇所に増えている。
⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。
(2)EV充電設備の設置
⇨工事業者より国からの1／２補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。
(3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更)
⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。
(4)廊下の床材(合成樹脂製？)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。
⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。
(5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。
⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。
(6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。
⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。
(7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。
⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。
(8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。
⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。

質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。

この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか？
ご意見を宜しくお願い致します。

• 2019年07月13日

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総会議事録の署名、捺印の意味について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会が終了し、後日、管理会社から総会議事録が回付され、確認のため理事長、理事、監事の署名、捺印が要請されました。この総会議事録の内容に若干事実と異なる個所があったので、私（監事）は意見書を付した上で署名、捺印しました。ところが全組合員に配布された総会議事録は何の訂正もない元のままの内容のものでした。署名、捺印から全組合員に配布されるまで、三か月以上も経っていて、この間管理会社、理事長、理事から何の反応もありませんでした。そこで管理会社に質したところ監事が署名、捺印がある以上修正には当たらないとの事で、もし総会議事録に疑義があるならば、無署名にすべきであるとの回答でした。この件について皆さんのご意見を頂きたいと思います。

• 2019年03月15日

• 75 得した
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簡易建物診断

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

簡易建物診断は、築何年頃にすべきでしょうか？

• 2019年02月17日

• 75 得した
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