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その他

管理組合の運営

マンションの自治的防災対策

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管理組合の会計

予算と決算の立て方について

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管理組合の運営

防災と町内会

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その他

管理業の委託

大手管理会社の営業について

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大規模修繕工事

理事会議事録の必要性について

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住まいのトラブル

網戸は共用部?その修理は誰が行う。

24

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建物の維持管理

竣工図面の電子化について

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管理業の委託

建物の維持管理

清掃作業不備への指摘及び対策について

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建物の維持管理

その他

ロンドンのマンション火災で心配になりました。

8

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建物の維持管理

ガス漏れ警報器の交換費用負担

19

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防犯カメラのレンタル契約について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

既設34台の防犯カメラのリプレースとして、総会案件として予算化されて、今期理事会にて詳細検討をして実施されました。その経緯でカメラ性能向上も有り検討結果カメラ25台にて、4社へ見積もり依頼をして提案はレンタルが一社のみで、他社はリースでの提案でした。私は検討経緯でレンタルは本来短期の場合に適するのと、高額となるのでリースの契約が望ましいとの意見を出して反対しましたが、無知無関心な理事達には理解されず、結果的にはレンタルで決定して実施がなされました。
その後契約内容を精査して、契約期間が6年でありで工事費含み10万円/月と判明、その総額は720万円(更新すると12年1440万円、買取工事費込みだと400万円)と高額で有り、本来レンタルは途中解約できるはずなのに、但し書きで途中解約の場合は、契約残期間の清算「違約金」が明記されており、これではリース契約をなんら変わらないです。
当初工事費は含まずに機器のみ7万円/月レンタルでしたが、知らないうちに工事費込みのレンタルとなっていました。つまり工事費が3万円/月となるから、6年契約だと216万円(12か月x6年x3万円)となり驚愕しております。契約を更新するとますます工事費が高くなる仕組みに見えます。どうもこの契約には胡散臭いカラクリが有り、業者とのリベート疑惑を感じます。
まずは、恒久資産となる防犯カメラではリースかレンタルかの優劣、そして工事費込みのこのレンタル契約はおかしいと思えます。そしてこれだけの価格差は管理組合への損害賠償に値すると思えます。
ご意見ご判断を願います。

管理規約の専有部分床面改修

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

購入予定のマンション管理規約細則に部屋内リフォームについて
細則(絨毯の床はリフォーム後も絨毯であること)
有効でしょうか?
フローリングを検討してますが、この場合、どうすればいいのでしょうか教授ねがいます。

雑排水清掃の拒否者への対応について

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

築12年、約600世帯のマンションの理事です。
当マンションはディスポーザもあり、年1回の定期清掃を、
管理費負担にて、全戸実施をお願いしていますが、
竣工から1度も清掃されていない方が複数名おります。

管理会社からは、管理規約上で専有部の立ち入りは「出来る」としか記載がなく、
強制的に実施出来るものではないと回答がありました。
そのため、必要性を掲示板や全戸配布で説明したり、
未実施者に対しては、書面で理由の開示や面談を求めたりしていますが、
特定の方からは何も返答がない状態です。

強制的な対応は難しいとは考えていますが、
逆流による他の区分所有者宅の汚水吹上が起きた場合を想定すると、
他の区分所有者の財産権を脅かしている可能性があるとも言えます。

該当の未実施者には、なにかトラブルがあった場合は、費用請求しますと伝えていますが、何も回答がない状況のため、
この状態にあることを、他の区分所有者へ共有することは問題あるのでしょうか?
またその場合、どこまでの情報を開示できるものでしょうか?

共用照明LED化工事のレンタルについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築21年62世帯のマンションです。このたび、共用照明LED化工事をすることになりました。4月の通常総会での議決を経て5月から検討を始めることになります。
最近は、工事費をレンタルでやってる会社もあると聞きます。
初期費用を抑えられるメリットはありますが、他にメリット・デメリットはどのようなことがあるでしょうか?

杜撰な管理会社に対して

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年、約30戸のマンションです。2年前に購入して居住しておりますが、1年以上経っても総会開催の気配すら感じなかったので、相当な回数を管理会社に突っつき、やっと今週開催に漕ぎ着けました。それまで、約1年かかって、分かったことは、設立総会以来1度も総会開催していないこと、今回の交渉中に会計データを紛失したこと、年間350万円管理委託費を取っているのに長期滞納者約4名をほっておいて滞納額が約900万円あること、しまいには今まで3回ほど横領(1300万円、1300万円、800万円)を繰返してきたこと、幸い現在は通帳と印鑑は取り返し、横領金額も返金させましたが、杜撰な管理を挙げたらきりがありません。今回の総会では、減額提示をしてくると思いますが、それだけでは納得出来ませんが、この管理会社にどんなペナルティを課せば良いと思われますか、アドバイスをお願いいたします。

管理会社及び 管理組合の対応に不安があります。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社及び管理組合の対応に不安があります。(下記に事例記載)
◎MS概要
・管理組合、理事長は1年毎の輪番制。
・管理会社に管理業務(管理員含む)委託している。
・管理規約以外に細則等はない。
・管理組合理事会には管理会社が同席し管理会社主導で管理業務が
 実施されているため日常管理が管理会社の業務内容に直接関わる事に
 偏っている。
◎一部事例
①駐車場地盤工事の際、駐車場契約利用者全員の個人情報
(駐車場所番号、居住号室、姓名の個人情報)記載の書面が配布元も
 無記名のまま全戸配布(駐車場契約利用者以外にも)され回収を求めたが
 管理会社から理事長の指示を受け管理員に配布させたもので管理会社に何ら
 責任は無いとして非対応。
②契約利用中(駐車料は管理組合が徴収)の駐車車両に頻繁(現在も被害継続)に 傷を付けられるため管理組合理事長に防犯対応の相談をしたが、個人的な案件に は対応しないとして非対応。
③具体的な事実確認もなく、理事長名でペット飼育(犬)のマナー違反者に
 対する注意勧告書が掲示板掲示や区分所有者全戸へ配布、エレベーター内へ
 貼り紙等が頻繁になされ、内容に懲罰的表現も含まれ不快。
  管理会社で特定している個人への見せしめと思われる。
④同棟居住者の3割がアルコーブに私物を放置しているが黙認状態である。
(防犯・防火上も不安を感じる)
⑤自治会から頻繁にゴミ出しマナー違反者への注意書が掲示板や全戸配布され、 
 又、内容に防犯カメラで監視している等、恫喝的表現が含まれ不快。
 管理組合と自治会の分離ができていない。
⑥防犯を理由に防犯カメラが設置されたがペット飼育やゴミ出し状況の監視用に 
 使用され、対応がヒステリックになっている。
⑦現在、管理会社の紹介による施工業者での大規模修繕工事が始まっているが
 管理組合による工事委員会の設置もなく、監理監督及び工事に関する一切
(問合せ、連絡先)が施工業者とされ管理会社や管理組合が関わらない
 事となっている。

  以上の事もあり、管理組合理事長に対しマンション管理士等専門知識を有する
 者の活用又や公的機関等の利用を提案しているが管理会社の意向で実現しない。
 改善を求める法的手段や改善方法はありませんか。
以上

機械式駐車場 部品交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から機械式駐車場の部品交換が提案されました。
現在、保守点検では特に異常は出ていませんが、消耗は見られるとのことです。
確かに保全周期を過ぎていますので、経年劣化はあるとは思います。
ただ、管理会社の説明にひいてしまうものを感じました。
制御盤や基盤などは、不具合が起きる前の前兆もなく、いきなり壊れるという説明です。
部品によっては、2,3か月かかるものもあり、このまま放っておいて装置が動かなくなった場合には、迷惑をかけることになる方に管理組合が保証しなければならない。
交通費や別の駐車場確保の費用など、組合が保証することになる。
途中で止まった場合など、子供が転落する事故も考えられる。
こんな説明をされると、選択肢がなくなるように思えました。
理事長は「素人ではどのくらい持つのか判断できないから、リスクを冒すより工事をしよう。」という意見です。

素人では管理会社の説明に「そうですか」というしかありません。
機械式駐車場の工事の目安など教えていただけませんか。

工事等発注の際には注文書は不要ですか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

工事を実施したり、議案書を印刷してもらったりしているのに注文書がありません
ひどいものになると見積書もありません
これはマンションでは普通なのでしょうか?
過去の理事長は管理会社に言われるがままに「支払指示書」に押印し、費用を支払っていたみたいです
見積書がないのに発注していること、
注文書がないのに工事を実施していることも、料金を支払っていることも考えられませんが、これは普通のことなのでしょうか?

総会議案で未承認の工事でも予算案で承認されれば工事を実施できますか

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

共有部の蛍光灯をLEDに変更する議案(工事費1300万円)審議で蛍光灯での工事費の見積を取っていなかったため裁決不可となりました。5ヶ月後の総会でこのLED工事は次年度予算案に組入れて予算案として承認されました。(蛍光灯の見積はこの時点でも取っていませんでした。)その後、工事は実施されました。
私は予算案はあくまでも経費の予定なので予算案が承認されても工事自体は承認されていないと思うのですが私の認識は間違っているのでしょうか?

直結増圧給水方式への変更工事の見積もり

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築21年62世帯のマンションです。直結増圧給水方式への変更工事を行なうことになりました。工事ができるのは自治体指定の業者だけだというし、管理会社から相見積を頼む程度しかできないのでしょうか?管理会社によれば、業者によって工法が違うのでそこで工事金額が変わってくると言ってました。
たとえば管理組合でネットで調べるなどして登録業者を見つけて見積もりを頼めば、管理会社が持ってくる金額より安くできるでしょうか?

敷地内に車イスを駐輪した場合の料金について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築27年目の55戸がファミリー分譲タイプ、36戸が投資向けワンルームのマンションです。ワンルームはほとんど賃貸者ですが3戸のみ所有者が住んでいます。その内の1戸が高齢者の一人住まいです。前年度理事会に「足が悪いため車イスを購入したが部屋には狭くて入らないので、駐輪場のすみに置かせてほしい」と許可を求めてきました。杖をついて少し歩ける状態だそうです。
確かにワンルームなので事情は分かります。またドア前にアルコープなどなく廊下にも置けません。そのため上記理由や駐輪場利用の規定に車イスは入っていないという事からバリアフリー対策の一環という事で無料で(自転車バイクは駐輪登録代を毎年払っています。)駐輪場のすみにおくのを許可しました。
今年度も駐輪登録の時期になってきましたが、このまま無料でよいのかどうか、よく分からず困っています。
どのように考えたらよいかアドバイスいただきたいのですが。

理事会出席の必要性

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

いつもお世話になっております。
今期、理事長になりました。
総会終了後、役員も決まり次回理事会はいつにしますか?となった際の話です。
例年通り来月の…となった時にお一人の方が
「何でそんなに理事会を開催するのか。以前理事をやった時は一年間で3回しかやらなかった。
毎月用事があるわけないので理事会開催の必要はない。」と。
「何かあった時にだけ理事会を開催すればいい。」とも言われました。
そうしたらもう一人の方は
「日にちを決めても出席できない。」と。
もともと監事を含めても4人しかいない理事会なので、半数の方には出席していただかないと理事会として何も決められないとお話ししても
「そういう事を言っているのではない。出席を強制されても困る。」と話になりません。
前期理事の方が理事会の必要性を説明してくださったのですが態度は変わらず。
どちらも協力して理事会をやっていく気など更々ありません。
正直、理事会として成立しないのではとも思っております。

このような方々に対する何か良い知恵はありますでしょうか?
(ちなみに私の知る限りここ数年間はほぼ毎月理事会を開催しておりました。)

保険の支払い口座は管理会社口座であっているのでしょうか

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

保険の支払い口座は
皆さんどうなっていますか?

加入者と支払いは「組合」ですが
調べてみると
支払い口座は委託先の管理会社口座に
振り込みとなっていました。

管理会社は保険会社からの支払いがあってから
漏水の時などは修理工事を発注していました。

保険で得していないか心配です。
みなさんはどうやって管理していますか?

密接に関係ある総会議案書の書き方

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

密接に関係ある総会議案書の書き方についてです。

第3号議案が、来期の収支予算案
第4号議案が、来期以降の長期修繕計画案となっています。

第3号議案では、
管理費や各種費用(清掃費や点検費)の削減が盛り込まれており、
その削減分を第4号議案の長期修繕計画案に反映する総会議案となっています。

第3号議案が、否決されれば、
長期修繕計画へ計上する金額が確保出来ないため、
第4号議案だけ可決されても実行困難な計画となります。

第3号議案が否決され、第4号議案が可決されることは、
恐らくないとは思いますが、議案書の第4号議案には、
第3号が可決されることを条件とする旨を書いた方が良いのでしょうか。
その場合は、どのように書けば、住民に伝わるでしょうか。

第4号議案を可決するには、第3号議案を可決しなさいと誘導的な議案書と
誤解されるのではと懸念しています。

非常灯取り換え工事について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総数36台の非常照明の更新時期ということで管理会社から二社の見積もりを提示してもらっています。A社の見積もりは消費税込みで1,404,000円、B社は1,512,000円です。両社はパナソニックの同じ製品を使用していて最も多いのがNNFG21000J(28台)です。ところがB社の見積もりには同製品の見積もりは定価どうりの60,000円であるのにA社はその単価が34,800円になっています。工事費その他の諸費用はA社が210,000円。B社が290,000円です。B社は消費税加算前に874,000円の値引きが記載されています。二社の見積もりは妥当なものでしょうか?またA社は管理会社の系列です。管理会社の見積もりの提示自体を信用していいのでしょうか?

管理会社と利害関係のある理事会役員

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私は一般組合員ですが、理事に※管理会社と利害関係にある方がいます
もし、その人が理事会あるいは、大規模修繕委員会の委員で管理会社が受注出来るように配慮したり、業者選定の情報を管理会社に伝えた場合、もしくは、する前に、善管義務違反などを根拠に、その人を業者選定の話し合いの場から排除することは出来ますか?

※管理会社のグループ会社に勤めています

宅配ボックスの設置の時期について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。利便性を高めるため、エントランスに宅配ボックスの設置を検討しております。設置場所の照明器具移設など若干の工事が必要です。4.5年後に第2回目大規模修繕工事実施の計画があります。設置工事は、大規模修繕と一緒に行ったほうがよいのかどうか教えていただきたいと思います。よろしくお願い申し上げます。

携帯電話屋上アンテナ機器電気代の件

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション屋上に携帯電話のアンテナを設置しています。
その設備の電気料金を年額で頂いていますが、納税の対象となりますか?
(アンテナ設置料は対象になる事を理解しています)

管理会社との管理委託契約(リプレイス)

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

62世帯、築21年のマンションで理事をしています。
現在は大手の管理会社に管理を委託しています。
数年前、いくつか不信感をもつようなことがあったのですが、結局そのままその管理会社を使っています。

管理委託費について相場感を知ろうと、初めて他社に見積もりを頼みました。100万円以上安かったです。その前に今の管理会社が自主的に値段を下げていたのですが、そこからでも100万円弱の差があります。それがわかったのが2月の理事会です。このままでは今の管理会社を選択できませんと理事長が発言しました。「いくら下げればいいかおしえていただけませんか?」と今の管理会社が言いましたが、「それは他社をたたき台にすることになるのでできない」と。
4月が通常総会です。3月の理事会ですべての議案を決めなくてはいけません。管理委託契約についてもです。3月の理事会で決まればいいのですが、決まらない恐れも大きいです。

タイムスケジュール的に、どうすればいいのか悩んでます。たとえば今の管理会社と1年契約ではなく半年契約で議案に上程して、その半年間で、今の管理会社と新しい管理会社のどちらがいいか、住民にも材料を示して選んでもらう、こんな形がいいのかなと思っていますが、どうなんでしょうか?

管理員の直接雇用

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

こんにちは、
友人の住んでいる、マンションの話ですが、
管理会社の対応が悪く、管理会社を変更したいとのことですが、
管理員さんはとても良い人なので、そのまま残ってほしいとの要望が多く、
管理員さんを管理組合で直接雇用できないかと相談を受けたのですが、
私のマンションでも管理員の直接雇用は経験がなく、直接雇用の場合の
雇用上のリスク(指導や勤怠管理)などのデメリットもあるように思えます。

どのように説明したらよいでしょうか?
宜しくお願いします。

管理会社が保険金詐欺

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理委託会社が代理店の保険会社に、管理会社の保険担当者ががウソの事項を加えた工事見積を保険会社に提出して保険金を受け取っている。保険金詐欺でないか。

滞納者との話し合いは誰がするのでしょうか。

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

輪番で役員が回ってきて、アミダで理事長になってしまいました。
滞納が起こった場合、理事長が直接その人と話をしなければいけないのでしょうか。住民同士などで気が引けるのですが。
管理会社との契約では督促などしてくださることになっていますが、電話や手紙で返事がない場合には弁護士さんに依頼しないといけないのでしょうか。
当方では顧問としてマンション管理士さんと契約しています。
マンション管理士さんにお願いすることもいけないのでしょうか。
いきなり弁護士さんにお願いするのも威圧的過ぎるように感じますし、滞納が起こるたびに毎回弁護士さんに依頼するのもどうかと思うのですが。

大規模修繕工事に関する保証対応について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に関するご質問です。
大規模修繕工事完了後、アフターの保証期間内であれば施工会社が不具合や劣化箇所の補修対応を行ってくれるかと思います。
指摘すれば何でも補修対応してくれるのでは?と素人的に期待してしまうのですが、「天災による劣化は対象外」等制限がありそうですね。
この保証に関することで、何でも良いので、注意すべき点がございましたらお教えください。よろしくお願いいたします。

〈追伸〉
私の住むマンションでは、数年後に第一回目の大規模修繕工事の時期を迎えます。今から少しずつ大規模修繕工事のことを勉強しております。

熱心な区分所有者からの難題に対応困難…

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有者のX氏は、マンション管理に一生懸命な方ですが、その半面、管理組合(理事会)や管理会社に対して細かいことを要望書というカタチでいろいろ要求してきます。先日は、要望書に対する回答が来ない(遅い)ぞ!と理事会、管理会社の担当者に対してお怒りの様子でした。
比較的自由な時間があるようでセミナーに参加したり、いくつか本を読んで勉強し、一方的に理事会に次々と難題を提示してきます。どう接していけばよいか悩んでいます。マンションのことを考えていただいており、勉強になり、ありがたい存在なのだと言い聞かせ、前向きにとらえようとしているのですが、要求が厳しいと素直に受け止められないのが実情です。何か上手に接していく方法はないものでしょうか?

専有部分のメンテナンス

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社(コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等)を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
(場所は大阪です)

専門委員会を新設したい

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このサイトを紹介くださった方から、管理改善委員会という専門委員会を勧められました。当マンションは小さめですので、植栽委員会、修繕委員会、など複数の委員会を立ち上げるには人数が集まりません。多目的・多機能の委員会ということで新設を考えていますが、もし、他のマンションでの事例がありましたら、規約や細則などのサンプルを見せていただけないでしょうか?どうぞよろしくお願いいたします。

修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「マンション管理費を30%削減します。」「成功報酬でいいので初期費用不要!!」というマンション管理士は詐欺に近いものと判断されます。 さらに管理費低減した額は修繕積立に充当できますが,成功報酬だけはいただきますと荒稼ぎに近いマンション管理士が多くなってきたと思います。 士業としては成り立たない資格と言われていますが実態がわからないことも多いです。

 わたくしのマンションでは一切,マンション管理士をあてにしていません。 いろいろと複数名の管理士に相談してから意味がないと知ったからです。 なぜかというと共用部分の修繕計画を見ることは見れるけど,実務で修繕をしていない管理士がほとんどで,現場を見ても実際に改良して将来の修繕費を減らすとか,修繕材料を変えて修繕周期を延伸とか専門的知識を持たないからです。

 むしろ建設経験者とかリフォーム関係の設計事務所の設計者とか実務に精通している人たちの意見を取り入れます。修繕計画の原点となる部分に欠けているマンション管理士ばかりだから大規模修繕ばかりを唱えて大きなお金を動かそうとします。 これは設計コンサルとつながっているのではと疑ってしまいます。

 マンションの維持管理のために組合員にいる建設経験者がいます。リフォーム受発注の利害関係もあるせいか維持管理の助言はするものの,勤務先にも話さず受発注については一切かかわることを拒否する組合員でいい人です。
 マンション修繕で実務面で信用できないマンション管理士が多すぎるし,特に成功報酬のマンション管理士はダメ?とききますが,この方たちの修繕技術は0に等しいのでしょうか。  マンション管理士は建築関連法など法規だけで合格する。 修繕計画実務になると何もできない存在なのでしょうか。

コンクリートがら

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの公園の築山の中からコンクリート片(1mx0.5m×0.3m程度が最大で他に小さいものが多数)が出てきました。建設工事時に捨てられたものです。
1年ほど前から、コンクリート片が頭を出していることを指摘していたが、当初は”石です。”と答えておりました。理事会側がコンクリートがらとしつこく指摘したところ建設会社が重機を入れて撤去整地しました。報告書にもコンクリートがらと記載されていましたが、施工会社や販売会社は一切謝罪や説明なし。委託管理会社からの報告のみでした。”産業廃棄物の不法投棄ではないのか。当事者からの説明がないとはどういうことだと!”委託管理会社に詰め寄っている状態です。
本件は裁判に持っていけるような内容でしょうか。

共用廊下の使用方法

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションは廊下に私物を置くのは禁止となっています。ですが、一部の居住者が傘や傘立て、生協の箱などを置きたいから使用細則を変更してほしいというのです。それを言い出したのが役員達なのです。理事会で多数決して決めるというのです。どのように攻防すればよいのでしょうか?廊下やエントランスに色々な箱やケース、傘等を置かれると美観も損ないますし、我も我もと他の居住者も私物を置くようになると思います。以前は自転車を置いていた人もいましたが、理事会が何期かに渡って注意して最近はとてもきれいになっていたのに。。。管理員さんの清掃を阻害しますし、資産価値が下がると言っても資産価値を軽視するのです。一旦汚い状態にしてしまうと後で改善できません。現状維持のためにもルール変更は避けたいのですが、どのように説明すれば分かってもらえるのでしょうか?他の管理組合でもそういうことを言う人は多いのでしょうか?

クレーマー対策

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

約10年になる管理組合です。いろんな取組により、近隣のマンションと比較した中でも組合の運営(修繕積立金等 資金的な)はかなりいい状況です。
理事会はオープンで誰でも参加OKとなっているのですが、ここ2年でいわゆるクレーマーが理事運営に理由もなくクレームを言ってきます。議論ではなく、言い方も恫喝や暴言で聞くに堪えません。
女性理事にも当然暴言や怒鳴りつけたりと枚挙にいとまがありません。先日も女性理事が足が震えていると怖がっている状況でした。
このクレーマーが理事に立候補してきたため、今後の理事のなり手がなくなることと、組合の運営の先行きが心配でなりません。総会も近いこともあり、どこのマンションでもありそうな事案ではないかと思いますが、度を越しているため、対応に苦慮しています。良い対処事案があれば教えてもらいたく相談しました。

受水槽の更新

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。

実際のところどうなんでしょうか?
経験談など教えてもらえるとうれしいです。

管理費会計が本当は赤字なのですが・・・

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

竣工11年目のマンションの監事になりました。
先日総会前理事会が開かれ、今期の会計の収支と来季予算が話し合われたのですが、気になることがありました。
竣工当初から管理費会計は収支がカツカツだったのですが、消費税が8%になったところから正味赤字に陥っています。
しかし、総会の収支報告では管理費会計は赤字に見えません。なぜかというと積立金口から資金移動を行って帳尻を合わせているからです。
積立金は計画的な修繕のために集めているので、ほかの用途に使ってはいけないのではないかと思って規約を見ましたが、やはり修繕積立金を取り崩す理由に「管理費会計の補てん」は書かれていません。
去年の総会の資料を探してみてみたら同じように積立金から資金移動をして管理費会計は黒字になっていました。
監事としておかしいと言いたいところですが、過去の管理組合が認めてきたことに逆らうと問題が大きくなりそうで困っています。
監事としてどのような対応をしたらよいかアドバイスください。


エレベーターの操作パネルが破損

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

38世帯のマンションの理事をしております。先日、何者かが1階エレベーターの操作パネルの一部を破損させました。現在、応急処置として、テープで操作パネルを接着させ、「原因調査中」との掲示文を作成して、掲示しました。

過去に一度もそういった事件は起きたことがなく、第三者による犯行というよりは住民の誰かがやったことではないか、と予想しています。

理事会としての対応として、防犯カメラのチェック、警察へ被害届を出す、犯人を特定させる、マンション保険の申請をする等、色々な意見・アイデアが出されていますが、解決・実行へ向け何を優先して動いたらよいか分かりません。

こういった事件が起きたときの理事会の初動対応のアドバイスをお願いいたします。

滞納問題で裁判になった時の弁護士費用を当該滞納者に請求してよいのか?

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。今回で 3回目の質問をさせていただきます。

本マンションには、本当に悪質と言っても過言ではない長期滞納者が一人います。
督促をすると、「◯月末までに払います」と理事会宛へお手紙を書いたり、払うつもりがないのに、「払います」と都合の良いことを返事してきます。
最初はそれを真に受けていたのですが、いざ支払い期日が来ると、電話になかなか出なくなり、引き落としを確認すると結局支払われていないのでした。

何だかんだとのらりくらりとかわされながらも、数カ月前にようやく理事長が管理会社担当者と3者面談を実施できました。理事長なりに当該滞納者へ諭したり、任意売却の選択があることを伝え、その時は前向きに応じる姿勢を見せましたが、やはり効果がなく、裏切られました。あれこれ懐柔策を考え、手を尽くしました(割愛します…)が、最後通告しても1円も払おうとしません。

現在滞納額は、約170万円まで膨らみ続けています。

これ以上はもう振り回されないぞと、理事メンバー全員の総意で法的措置(訴訟)をすることを決議しました。次回理事会までに、マンション管理の滞納問題に長けた弁護士を探すなどして、具体的な協議に入る予定です。

管理費及び修繕積立金(滞納分)及び遅延損害金だけでなく、弁護士へ支払う費用も当該滞納者へ請求してやりたいのですが、請求しても問題ないでしょうか?
その他、今後もスムーズに回収できるとは思えず、競売までこれから長期戦になる予感がしますので、通常訴訟中における注意点などがあれば教えてください。

管理会社と利害関係のある理事会役員

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私は一般組合員ですが、理事に※管理会社と利害関係にある方がいます
もし、その人が理事会あるいは、大規模修繕委員会の委員で管理会社が受注出来るように配慮したり、業者選定の情報を管理会社に伝えた場合、もしくは、する前に、善管義務違反などを根拠に、その人を業者選定の話し合いの場から排除することは出来ますか?

※管理会社のグループ会社に勤めています

滞納の解消

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

どうやらうちのマンションでは管理費を払わない人がいるようです。
まだ高額には至っていないようですが、支払う側としても溜まってからでは厳しいでしょうし、マンションとしても回収できることに越したことはありません。

そこで、皆さんのマンションでの事例やマンション管理士様のお考えをお教えください。
①たまたま1ヶ月払わなかった人への対処
②↑①が放置され溜まってきたときの対処、解決方法

※次年度の役員に内定しました。今後今まで以上にお世話になると思います。

タイルの剥落について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築13年目の小規模マンションです。
昨年、東面2階部分のタイルが数枚、剥落しました。
人が通行しないところでしたので、人的被害はありませんでした。
管理会社が調べてみると、2階部分が30%ほど浮いており、そこは事業主が修理しました。
全面調査するよう依頼しましたが、手の届く範囲しかできないとの返事でした。
部分調査の結果、西面も2階部分が危険とのことで、2階部分のタイルを全部剥がしました。タイルのアフターサービス期間が過ぎており、原因不明であるが、ここも、事業主が直すと言っています。
事業主と管理会社から、大規模修繕を早急に行うようにと言われています。
ただ、ここまでタイルが浮いていると、欠陥なのではないかと思います。
今後、調査していない部分が剥落して、人的被害が発生しても困りますし、どのように対応していけばよいのでしょうか。

駐車場の工事見積

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

駐車場の工事見積は点検している会社でしか見積りを出すことは絶対ありえないという居住者がいます。
工事会社=点検会社のため無理だと言い張ってきます。

この考えは間違っていないかとは思うのですが、絶対に見積を出さないとまでは言い切れないのではないかと思っています。
例えばその見積を盾に点検している会社に対して見せつけたり、用途はあるでしょう。

実態はどうなのでしょうか?

管理費等の滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在当マンションでは、100万円を超える滞納者に悩んでいます。
滞納者は、行方不明で全く連絡が取れないということで、法的手段に出ようと思いますが、どんな方法がありますでしょうか?
また、管理会社はお手上げ状態といった感じですが、どんな支援を要求すればいいでのでしょうか?
よろしくお願いします。

大規模修繕工事に関しての物置撤去について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に際して,1階で専用庭を使用しているAさんが物置を設置しており以下の件が問題になっています。良きアドバイスをお願いします。

①管理組合より「大規模修繕工事以前に,隣人から物置があることで避難通路の役目を成していない(ドアが開かないのでは?)と意見があったがどうか?」とAさんに言うと「ドアは開くし,大人1人は十分避難できるよう物置を設置している」と回答あり。大規模修繕の施工会社から「避難通路は通れればよいものではなく法律で1.5m以上幅を確保する必要がある」とのアドバイスもありました。大規模修繕工事に関しても,物置があってもなんとか足場は組めるが,物置と接している壁は塗装できないとのことです。Aさんに物置の撤去をお願いしても「引っ越しの予定もないので壁は塗装しなくてよい,撤去するにしても費用が10万以上かかるので管理組合より当然出してくれますよね」との回答。

②そもそも専用庭は専有部分ではなく共用部分にあたり,専用使用権を与えられているだけで,使用細則の第1条「専有部分及び専用使用部分の使用」の(16)に「バルコニー等にサンルーム・物置・温室・池等これらに類する建造物を建築又は設置すること」をしてはならないとはっきり明記されています。Aさんは「物置を設置するにあたり前管理会社に許可をもらった」といっていますが,今の管理会社から前管理会社に問い合わせをしてもらったが「そのような許可をした覚えもなく,許可証等も発行していない」とのことです。①の避難経路及び前管理会社が許可したしないに関係なく,この使用細則に違反している1点をもって,Aさんの自己負担で物置の撤去を求めることはできないでしょうか?

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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