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    質問

住まいのトラブル

店舗前に勝手に禁止の固定物を設置

6

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    質問

管理組合の会計

駐車場建替え費用の負担について

16

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    質問

大規模修繕工事

外国人騒音問題

48

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    質問

大規模修繕工事

機械式駐車場の老朽化による建て替えについてのトラブル

23

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    質問

管理組合の会計

建物の維持管理

専有部分の電気温水器を修繕積立金で全交換したい理事と管理会社。

26

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管理組合の運営

マンションの各種届出について

19

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    質問

建物の維持管理

総会での決議について

28

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    質問

建物の維持管理

外壁タイル

10

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    質問

管理規約

管理組合の運営

駐輪場使用料の不払い自転車の処分について

61

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    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事について

21

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防災委員会運営費とは

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防災委員会の予算が、防災委員会運営費という名目で予算化されます。防災委員会運営費は、理事会の諮問に対して、調査や検討に費用という認識もあるようです。しかしながら、防災委員会が居住者の安全のために、その予算内で防災備品を購入する費用に当てることも可能なのでしょうか。

マンション駐車場特別会計って適切?

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。
本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。
ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理)
新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。

そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。
①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。
②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。








前々回の決算書に問題があった場合について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
さて、昨年度令和1年度の定例総会がコロナで流れて、そのままになっている関係で、まだ1年度の決算報告が済んでいません。今度の定例総会で2回分まとめてやるのですか?というご質問を受け、ひとまず先に1年度分の決算書だけを皆さんに郵送しておこうと思い、決算書の作成をしましたが、どうにも計算が合わなくて、何がおかしいのかわからず、計算のし直しばかりしていました。
そこで、ふと目にとまったのが1年度の前、平成30年度の決算書です。平成30年度の決算書の中で管理費会計の貸借対照表を見て、あれ?と思いました。期末の通帳残高と現金を足したものが次期繰越収支差額と同じでないのはおかしいのではないでしょうか?
ちょうど、この両方の金額の差額分だけ、ただいま作成中の令和1年度の決算書でずれが出ているようです。
どうすればよいでしょうか?(自分で作ったものですので、私のミスだと思いますが。。。)

閲覧を拒否できる要件は何

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

当方管理規約第64条に
理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

管理費会計の収支計算書と収支予算書について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

決算書の中に含まれております管理費収支計算書と収支予算書についてお尋ねいたします。(ただいま予算書を試行錯誤中です)
①収支計算書の中で(収入の部)には前期繰越金(通帳残高や現金)が含まれていますが、予算書の中の(収入の部)科目にはそれが含まれていないようですが問題ないでしょうか?
②また、予算書の中で予算の欄と同じ年の実績の欄を並べてありますが、予算の欄の前期繰越収支差額と実績の欄の前期繰越収支差額は同じ額になっていますが、これは普通でしょうか?

③もう一つ、予算の欄で、特に数字を入れなくてもいい欄はありますか?(繰り越し収支差額の予算とか、なんだかおかしいような気がします)

訳がわからないまま作っていますので、あきれた質問かもしれませんが、教えていただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

理事会の書面決議

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近のコロナ禍で月1回の理事会開催が、開催反対者が出ると難しくなっています。そんな場合、理事会では、理事の過半数の承諾があれば、ほぼ全ての案件で書面決議を原則として可能とするように、次回総会で管理規約を改定してしまうことは問題ないと言えるでしょうか?お尋ねします。現行の管理規約では、専有住戸の模様替えとか共用部分の管理とか、比較的影響度の小さい案件のみが理事会での書面決議可能な規定になっております。 以上

家賃支援給付金の申請

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から「居住者から家賃支援給付金の申請をしたいから、駐車場の証明書類を出してほしいと言われている。」と連絡がきました。
駐車場の使用料も家賃に含まれて、家賃支援給付金の対象になるのでしょうか。
また、私のマンションでは、現に居住する方が事務所使用をするのは構わないのですが、事務所として賃貸はできないことになっていますし、現状、そのような使用もありません。
自宅を事務所として家賃を計上しているのかもしれませんが、家賃支援給付金場合、ローンや自己取引は対象にならないとネットに出ていました。
皆様の周りで「家賃支援給付金の申請」が出されたというところはありませんか。

エレベーター内マット

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会の決議を経ずに、理事会のみの判断(決議)で、エレベーター内に床マットのリース契約を締結することは可能ですか?

再任の法的な意味合いについて

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの管理規約(役員の任期)の中に「また、再任を希望する場合は、1期2年の間隔をあける。」と記載されております。
今回理事が不足しているため理事に立候補し、後は総会で承認されるだけだったはずなのですが、同居の妻が1年半前まで理事だった事を理由に、「これは再任にあたるから立候補自体が無効だ。」という反対意見が出てまいりました。

自室の購入者(区分所有者)は妻(組合員)ですが、私は立候補を認められている(組合員の同居人)にあたります。

このような場合も「再任」となり、立候補は無効となるものでしょうか?
宜しくお願いいたします。

マンション空きスペースに駐輪場を増設したい

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、私のマンションでは来客用駐輪場が存在しません。
今後、違法駐輪を防ぎたいので、マンションの空きスペースに来客用駐輪場を新設したいのですが、そもそもこれって可能なのでしょうか?

宅配ボックスのリプレイスに関して

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、当マンションの宅配ボックスは、大手のシステムのカード式ロッカーで、宅配ボックスに荷物が入るとインターホンに知らせが来るタイプです。
その宅配ボックスもほぼ16年経ち、故障も出て来た為、本年度リプレイスを予定してます。
その時、現在の会社だけの見積もりでは心配なので、他社でも見積もりを取りたいのですが、宅配システムとその保守で信頼できる会社を教えて頂くと助かります。
宜しくお願いします。

監事の補助として決算書類の確認を組合員が行う場合

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

組合員が監事の補助として決算書類が揃っているか確認を行う場合、理事会に承認はいるのでしょうか。

駐輪場不足の改善(リニューアル、他)

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初にめて投稿させて頂きます。

入居当初から不足している駐輪場についての
ご相談です。

駐輪場所追加策として、これまで
隙間エリアの活用、バイク置き場の流用、
屋外エリアの活用などして参りましたが
まだまだ足りません。

更に、電動自転車の増加に伴い
ラックで隣接する自転車の接触トラブルも
発生しております。

そこで、ラックの取り替え、平置きの追加など
リニューアルを数年前より検討しております。

併せて、入居当初から置き場の変更は無く
居住者アンケートでも変更の要望があります。

質問としては以下の4つです。

1.障害者平置き駐車場(1台分)を
 駐輪場に変更できるか
 (現在、障害者宅利用が無く一般宅が利用)

2.全居住者対象(約50世代)の駐輪場所変更は
 何年単位が適当か、もくしは、変更不可能か

3.平置き駐輪場の駐輪代はいくらが妥当か
 (現在ラック:300円/月,バイク置場:2000円/月)

4.1軒に複数台保有の居住者は
 どうしても全て駐輪場に置く事は出来ず
 ポーチにも消防法でNGとされていますが
 玄関に置かない際は通路で無ければOKと
 すべきか

よろしくお願いします。

管理人の副業

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっています。
標記なのですが、管理人がマンション管理士の資格を持っていて、県の管理士会に登録、紹介を受けますというプロフィールを公開しています。また、市のアドバイザー登録もしていて、受任も可能です。
契約社員なので、副業はよいのでしょうか。
管理会社に確認していますが半年もなしの礫です。

同人は、副業の方が気になっていつも心ここにあらずなのか、居住者対応が悪すぎで、上から目線です。例:〇〇をフロントに聞いてほしいのですが、という要望に対し、その場所は専用使用部分なので範囲ではありません、というような回答です。そして、専用使用部分とは、という説明を得意げに始める。清掃対応も半年間放置です。
副業OKだったとしても、プロフィールに対応できる時間帯を書くとか対応はあると思うのに、平日土日いつでも対応可なんて書いてあります。勤務時間中に依頼者からの電話だってあるだろうに、不透明すぎですよね。

インターホン更新の施工会社選定と進め方について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方のマンションで、管理会社から築15年経過するという理由でインターホン更新の話が挙がりました。インターホンは、パナソニックかアイホンしか選択肢がないそうなのですが、管理会社からの見積金額が、2年前に見直した長期修繕計画より、税込金額が100万以上高いのが出てきました。
長期修繕計画は、管理会社から提示された金額で、10%の税込で計画したものです。矛盾を感じています。エントランスにインターホンがあるので、全戸一括更新となりますが、不具合の有無も確認せずにキャンペーンがあるからと臨時総会の開催まで提案してきました。

見積や進め方をとやかく言っても、うまく逃げられてしまいそうなのですが、当方のマンション管理組合理事会で、管理会社を通さずに、インターホン更新の見積を取得、施工依頼できるものでしょうか。全戸のインターホンの状態を確認しないで進めるものでしょうか。

皆さまのマンションではいかがでしょうか。

ご回答頂けると幸甚です。宜しくお願いします。

規約にない居住者届は有効か

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年末の母娘餓死事件(毎日新聞大阪板12月22日夕刊)報道を受けた管理組合理事長が1月9日、「居住者届」を管理事務所宛て提出するよう求める書面を全戸に配布しました。
個人情報提出させる「目的も使用法も管理の方法も」曖昧模糊。規約(使用細則)を盾にしていますが、ここには提出書面様式もありません。入居時に提出した名簿、その後の子供が移転したときの異動届提出もきっちり行い、毎年一度の所轄署員(警察、消防署)の訪問聞き取りにも包み隠さず答えてきました。
従来と違うのはメールアドレスも求められていることです。SNS禍誘導のリスクもあります。
この居住者届を提出しなかったとき、法令による罰則があるのでしょうか。

理事報酬の支給にあたって理事の任期を設けることは可能でしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションで理事報酬を設定しようと考えています。立候補制+輪番制の管理組合です。報酬額は理事長>副理事長>その他理事で傾斜をかけます。また理事会への出席日数×何千円をベースにすることでやる気がある人ない人の不公平感が出ないようにする予定です。
ただ、懸念点として理事報酬があると何年も理事長として居座る人も出てくる可能性があります。他のマンションの事例でそういったことがあると聞きます。この問題を防ぐために管理規約を変更して「理事の任期は上限〇〇年まで」と決めたいです。

・そのように管理規約で決めることは可能でしょうか?
・他に予防策がありましたら教えてください。

事故物件

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

年末(2020年12月22日)、毎日新聞大阪版夕刊の1面に「同居母娘餓死 数カ月発見されず」の記事が載りました。
該当マンションに住んでいますが、事故物件として査定に影響があるのでしょうか。

町内会費の支払い計上について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合が町内会費1年分は144,000円の代行徴収を行っています。

月次収支推移表の
・9月に84,000円(前払7ヶ月分)
・7月に144,000円(支払い1年分)が記載されています。

正しい記載の仕方をご教示くださいませんでしょうか。

当町内会の会計期は、3月末〆です。
当マンションの会計期は、8月末〆です。

月次収支推移表に
9月に84,000円の前払費用が9月から3月迄の7ヶ月分として
記載されています。

7月に町内会費1年分は144,000円を支払いました。
4月吉日付の町内会から管理組合宛の請求書の支払いです。

月次収支推移表の
7月に144,000円が記載されています。

宜しくお願いいたします。

立候補を認めない方法

管理組合の運営

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当管理組合の理事長が、以前はレストランで今は憩いの場として使用されてた管理組合所有の部屋を、同マンションに居住する組合員と勝手に契約書を取り交わして、レストランを開店してしまいました。
理事長は辞任致しましたが、レストランは営業を続けています。
今後の問題ですが、この理事長の立候補を永久に認めないために、理事会でどのような決議が出来るか教えて下さい。

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。
理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会(アドバイザリーボード)の設置検討を進めようとしています。
諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合(同じ人がずっと理事長を続けるのと同様)常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。

なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。
・目的:快適な住環境と資産価値の維持向上に資する
・委員会の役割:理事会への助言や提案(執行権限は全て理事会)
・委員会の構成:5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする
・委員の資格:区分所有者で理事会経験者
・委員の任期及び解任:毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。

注)現在の理事会は下記の通りです。
理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 (計4名)

給水ポンプ

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前増圧給水ポンプに関してオーバーホールの質問をいたしました初心理事長です。

その時の症状は圧力が上がらないというこで、管理会社からオーバーホールをしてはいかがなものかと見積もりをいただきました。オーバーホール200万円内コンサル代金30万円という事で皆様に相談いたしました。色々の意見頂きまして、壊れたところだけ直せばいいんじゃないと、判断して圧力タンクの交換だけいたしました。結果正常な状態に戻りました。

それから半年 モーターから異音がすると管理会社から報告を受けました。 このユニットは2つモーターポンプで作動しているタイプです
緊急で1つのポンプは止めて、1台のポンプで作動してます。と説明を受けましたが、ユニットのディスプレイを見に行くと交互運転 NO1ポンプ NO2ポンプ共に電流が流れているんです
多分壊れてないんです どーしたら良いですかね?

マンション管理士等との契約について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士、一級建築士との契約を考えています。総会で審議の予定ですが、当管理組合規約では、いわゆる「専門的知識を有する者の活用」の条項がありません。よって、そもそも、外部専門家と契約出来ないのでしょうか。

本や雑誌を上の階から投げ落とす住民がいます。

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

犬の糞害の件では色々とアドバイスを頂きありがとうございました。

犬の糞害の件もあり、モラルの低下を心配しておりましたが、最近はゴミ袋を廊下に放置するだけでは無く、上の階の廊下から中庭に、ゴミ袋だけで無く、本や雑誌、新聞紙を縛ったものを投げ落とす住民が出てきました。
多分ゴミ置場に持っていくのが面倒なので投げ落とすものとは思いますが、掲示板に注意喚起の掲示をしても効果がありません。

防犯カメラでは投げ落とす住民迄は写っておりませんが、仮に犯人を特定出来ても、犯人は「怪我をさせた訳ではなく汚物でもないのに何が悪い」と開き直るのは目に見えています。
清掃員に対応を指示しておりますが、清掃会社からは住民モラルの改善を強く要求されておりますが、当方のマンションは極端にモラルが低いのでしょうか?
尚、私どものマンションは都区内で、普通以上の高級マンションだと思います。

皆様のマンションではこの様な問題が発生した場合、どの様に対応されているのでしょうか?
また、このような場合、どの様な法律に違反し、それを提訴することは出来るのでしょうか?

6月で任期満了ですが7月の空白期間の業務は?

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事長で今年6月で任期満了です。

私達のマンションはツツジなどの低木が多く根が浅いせいか夏枯れすることが多く困っています。
その対策として自動散水装置を導入することを理事会に提案しましたら、私以外の主要役員は勿体ないと反対でしたが理事会として6月の総会議案に提出する事になりました。

私は今期迄の理事長ですので6月末の総会で決議し植栽業者に発注し猛暑に備えたいと思いますが、7月に入ると理事長の任期を過ぎています。
(ただ理事会で毎月月末なので7月末迄は空白期間となります。)

来期残る理事会役員は反対派が多数ですので、総会で議決されても散水装置の工事を延期すると思います。

そこで6月末の総会で決議されたら、直ぐ業者に工事を発注し直ぐに工事を着工してもらい7月の新役員選任迄に工事を完了させようと思います。
その場合、反対派の理事が理事会迄工事の進行を止めるように要求してくると思いますが、それを無視して空白区間に業者と打ち合わせ工事を進めることは法律的に問題はあるのでしょうか?



台風被害の樹木の変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。
マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。
入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても
先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。
また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への
変更することにしました。
質問は
①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか?
②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか?

宜しくお願いいたします。

管理会社

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

何度か質問させていただ参考となる良い回答もいただきましたが、
どうやら当マンションの管理業務委託先の管理会社社員も閲覧しているようで対応(悪い意味で)の先回りをされているかもしれません。(確証はありませんが…)
 これはやむを得ない事なのでしょうか?

マンションの駐車場利用料金の決め方について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっております。
リスク管理の面から質問させて下さい。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。

私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。

その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。

理事会の代理出席要件について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事会の代理出席を「配偶者又は一親等の親族に限る」という文言を追加した規約変更案が届きましたが、「成人に限る」の文言は追加しなくても良いのか、ふと気になりました。皆さんの規約ではどのようになっていますか?

理事長が訴えられたら

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

・大規模修繕工事の設計コンサルタントを募集。区分所有者で1級建築士のA氏が応募してきた。A氏はマンションの大規模修繕の経験がなかったため落選させたところ、公正でないとA氏が訴えてきた。
・総会で自分の意見が通らなかったことに腹をたて、理事を殴った。
等の事件がおきた場合、弁護士費用や裁判費用を管理費から支出するのは問題ないでしょうか。

隣のマンションとの境界フェンスについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか?

役員(監事)の選任

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

役員の選任のことですが、当マンションでは標準管理規約に則り、理事と監事は総会で選任する定めにしています。一定数の役員選任方法は、細則により、立候補者を優先し、立候補者が欠ける場合は輪番制としています。立候補者は輪番順よりも先に1回立候補して役員になれば、自分の輪番順を1回パスできる規定です。こうしてあったところ、これまで慣習的には、立候補者及び輪番順の役員候補者間の話合いによる互選で、次期理事長及び監事も決めていたものでしたが、ある組合員の方が、執行責任を伴う理事又は理事長に選任されることを避ける為に、監事に立候補してきて、役員候補者間互選による理事又は理事長就任を拒否しました。規約には違反していないので「おかしい」とは言えません。実は、他の役員候補者などから身勝手だとの理由から不満が出されました。この際、管理規約を変更し、例えばですが、「(一定数の)役員は総会で選任する。理事長、監事、その他の役割は、役員間の互選で決定する。」という主旨の規定に変更することは何ら問題ないでしょうか?区分所有法にも抵触しないと考えられますが、ご意見をお聞かせ下さい。

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。
前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

伸びたエレベーターのロープを詰める??

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月5月25日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。
改めて状況を概述します。築18年目と築16年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは2基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのCIPに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで2台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。
(ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。)
その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答(フルメン契約切れは9月末)。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です(私=理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です)。
契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

駐輪場の強制移動 その2

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆さまのご意見を参考に、強制的に駐輪場を移動させられた4名が連名で「契約無しで大人用駐輪場400円の引き落としは法的に無効なので、理事会との話し合いを希望する」と伝えましたところ、やっと理事会メンバーとの打ち合わせが実現しました。

ただ話し合いでは、理事会としては「子供優先駐輪場の新規希望者が多い為、使用細則に定められた通り1年契約の期間満了1ヶ月前に契約解除を申し入れ、契約解除後に空きがある区画に仮移動したもので違法性は無い」との見解でした。
更に大人用駐輪場(400円)での契約を拒否するのであれば、管理組合として仮移動後の使用料は全額返却するが他に利用出来る駐輪場が無いので、4名の自転車はマンション外に退去するよう要求されました。

理事会の退去要求に対しては、我々4名の子供優先駐輪場の使用権を主張し、使用を希望する子供用自転車については空いている大人用自転車置場に置くか、或いは我々4名の自転車については大人用駐輪場でも200円の使用料を適用するようお願いしましたが、細則で決められた対応なので嫌ならマンションから自転車を退去しろとの主張です。

このように理事会と長時間話し合っても全くらちがあきませんが、今後どの様に対応すれば良いのかご意見を頂ければ助かります。

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。
早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1/3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。
ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。
私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか?
ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1/5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

マンションのコンシェルジュサービスの合理化について教えて下さい。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションではコンシェルジュが昼間常駐(8時〜22時、2交代体制)し、宅配便発送受付業務、クリーニング取次ぎ業務などをやって頂いております。

来期よりコンシェルジュの昼間常駐時間を短縮(9時〜17時、1名)し、経費節減(2名→1名/日で経費半減)を図りたいとのことで、アンケート調査を実施したところ、クリーニング取り次ぎ業務で大きな不便が発生する事が分かりました。
具体的には、私のマンションの住民は帰宅時間が遅いことから、コンシェルジュサービスの終了時間が早いと、クリーニングが受け取れないとの問題です。

理事会としては、一部住民のクリーニングが受け取りの為にだけに、コンシェルジュを夜遅くまで配置するのは無駄との意見が多数である一方、不便を被る住民に対し何だかの対応が必要との意見が出ています。
遅い時間のクリーニングの受け取り対応策として提案されたのは
(1)コンビニの様なクリーニングボックスを設置し24時間対応とする。
(2)定時以降は管理員の方にクリーニングを引き渡して貰う。
上記のようなアイデアが出ておりますが、マンション管理には素人集団なので、実現性があるのか、どの様な問題点があるのかがよくわかりません。
また管理会社はコンシェルジュサービスの時間短縮(費用半減)に猛反対ですので、上記提案には無理との一点張りです。

さらに管理会社へはコンシェルジュの全廃(宅配便、クリーニングの取り次ぎも止め)についても提案しましたが、コンシェルジュが全ての事務処理(各種申請、使用届)を担当しているので、コンシェルジュの全廃は不可との話でした。
理事会からは事務処理は管理員に担当させればとの意見もありましたが、管理会社からは300軒を超える大規模マンションで、全てを管理員1名にやらせるマンションはあり得ないとの事でしたのでコンシェルジュを1名残す事にしました。

ついては皆様のマンションで、クリーニング取り次ぎ業務の合理化等をどの様にやられているか、さらにクリーニングボックス等の導入を検討された事がある場合の問題点などをアドバイス頂ければと思います。

皆様、よろしくお願いいたします。

月1回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月1回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか?
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか?
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか?

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

大規模修繕工事周期

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

建物の大規模修繕工事で鉄部塗装、外壁塗装の周期はどのくらいの周期で実施していますか?

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機械式駐車場建て替えにあって

マンションに住み早くも22年になります。近々に2回目の大規模修繕工事を迎えます。また長期修繕計画ではさ34年目には機械式駐車場の建て替えを考えてます。最近、住民に駐車場の必要性のアンケートをとりました。結果、車を手放す考えのかたはいませんでした。それにより駐車場を建て替えについて検討してます。 現在の駐車の動力は、油圧式によるもので、3段パレットタイプです。機械式駐車場は他に電気駆動式のタイプがあります。どちらも一長一短あると思いますが、ランニングコストから見てどちらが良いのか教えて頂きたいのです。

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ふみにゃーん さん

役員報酬の源泉徴収

理事への役員報酬を検討しています。 金額等を調べていたら、マンション理事へ役員報酬を支払う場合、源泉徴収が必要になるという見解を見つけました。 管理組合の役員報酬は課税対象で、管理組合は源泉徴収をして納税する必要がある。 という見解です。 源泉徴収が必要であるならば、役員報酬導入のハードルはかなり上がるかなと考えています。 役員報酬を導入されている方、どうしていますでしょうか? よろしくお願いします。

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しむ さん

玄関ドアの装飾

現在理事をしております。 私のマンションでは新たに入居した人が、玄関ドアに30㎝×20㎝のスペースでWELCOMの文字とその周りに花の装飾をしております。不快感はありません。 共用部ですがこのくらいは許されるのでしょうか。参考書や裁判例では、色を変えるとかは規約違反として認められていませんが、このような場合はどうでしょうか。理事として、どう対応していいか、教えてください。

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マサヒロ さん

「1つの議案に賛成と反対がある場合」の結果報告です

いつもお世話になっております。 上記タイトルでご指南頂きありがとうございした。 先日、定例総会があり、「委員会設置 賛成:契約 反対」でいいか聞いたら、複合案件なので、一つの賛否しか出来ないと管理会社担当から言われました。 ですが、理事会・委員会にオブザーバーとして出る時に都度理事会の許可をとる手間を省く為、また、出席するのに自社の理由付け(契約があると動きやすい)等、という事で契約形式をお願いしたい旨、リフォーム部担当より、ご説明がありましたので、契約も賛成しました。 因みに、委員会に協力してもいいよって方いらっしゃいます?と伺った所、誰もいらっしゃらなかったです。根気よくやっていくしかありませんね。 やっと、2年の役員を終えて、こちらの皆様にお教え頂きとても助かりました、改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

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aka さん

コンプライアンス違反について

当マンション管理組合においては、多くのマンション同様理事会制を 導入しておりますが、理事会とは別に検討部会なる組織を作り実質的な運営を 行い、本来、理事会の責任と権限の範囲にあるべき諮問機関を逸脱した行為を 続けている、又、管理組合運営に精通している部員がいない為、コンプライアンス違反に該当することもわからず運営されています、管理会社は営利目的が優先 され指導力は期待できない(善管注意義務違反)、一度行政指導を望んでいるのですが、どのように対応すれば良いでしょうか、ご指導願います。     

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たかちゃん さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで専用使用権付き駐車場を1000円(権利無しは14000円)にしたり共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作ったりしています。今期役員は規約に則り奮闘中で、マンションに資産がないのも元理事長が無駄な支出や利益相反取引をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動く出していることを知りました。賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリのラインで集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

防火管理についての管理会社の業務

管理委託契約の業務仕様書第一の1.(3)防火管理①の一、では、乙は、甲が行う必要のある防火管理業務について説明を行う。とあります。 この関係でお尋ねします。 私は2月半ばの研修を経て防火管理者に選任されました。3月半ばにはそのことでフロントマンからメールが届きました。 「消防署へ届け出に行く旨の案内」と「消防計画(案)についてご確認をお願いします。平成30年に届け出たものを参考に添付します」と言う内容でした。私は、なり立てで「確認」の意味となぜ平成30年のものを添付するのかがわからず、前任者に尋ねました。「毎年内容には変わりがない。平成30年のでも同じ」という返事だったので、「確認をしました。OKです」とフロントマンにメールで返事をしました。 ●①ここで第一の質問です。フロントマンとはメールのやりとりのみですが、契約が定める「説明」とはこの程度のものでしょうか。経験がない身に対しては、もう少し説明があっていいのでは、と思われました。 年2回の消防自主検査についてお聞きします。 今年の3月の理事会の資料に 「消防設備保守点検不良、実施日2021.9月26日」という不良アイテムの写真と消防設備不具合改修工事の見積書(2月9日付)がついてきました。(煙検知器の不動作2か所、避難口の誘導灯の劣化、屋上の表示灯破損)。 見積内容は理事会で承認され、4月15日に工事予定です。 さて「去年の9月の点検の不良の報告が今年の3月とは遅いのではないか?」と3月の理事会で私は言いましたが、フロントマンからは返事がありませんでした。 そうこうするうちに6か月後の点検が到来し、3月27日に一斉に業者により行われました。 3月27日時点では不具合は直してありません。 ●第2の質問。9月の点検の結果の不具合を3月の理事会に報告するのは、よくあるケースでしょうか。また直さないうちに6か月後の点検(3.27)を行った結果はどう考えればいいでしょうか。 ※上記のフロントマンは業務全般において積極的に働くタイプではありません。 以上

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百年のすみか さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作りました。今期役員は、マンションに資産がないのは元理事長が無駄な支出をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動いており、賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリ集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

建物・設備管理業務費の内訳提示について

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。 ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。 通常、開示しないものなのでしょうか?

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こくぞう さん

モンスタークレーマー

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは 27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が(外部区分) 自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の(女性)70代と副理事が2名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は8戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職員でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

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