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    質問

管理規約

新標準管理規約

9

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    質問

その他

駐輪場の改造

20

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    質問

建物の維持管理

大規模修繕工事

直結増圧給水の工事について。

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    質問

管理組合の運営

会計職辞退の申し出

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    質問

その他

管理組合の運営

専有部サービス導入について

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    質問

その他

エントランスの鍵

9

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    質問

管理組合の運営

管理組合運営協力金の要請

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    質問

住まいのトラブル

建物の維持管理

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

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    質問

管理規約

マンスリーマンションは規約で禁止できるのか

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    質問

管理組合の運営

熱心な区分所有者からの難題に対応困難…

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管理費等の滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在当マンションでは、100万円を超える滞納者に悩んでいます。
滞納者は、行方不明で全く連絡が取れないということで、法的手段に出ようと思いますが、どんな方法がありますでしょうか?
また、管理会社はお手上げ状態といった感じですが、どんな支援を要求すればいいでのでしょうか?
よろしくお願いします。

ドアが閉まらない

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ここ数年、玄関ドアの閉まりが悪くなってしまいました。
どういう状況かと言うと、しっかりドアノブを下げて閉めないと閉まってくれません。
入居当時は全くこのようなことはありませんでした。

ドアのカギも締まりが悪く、時間を要してしまいます。
出かけるときにカギをかけるために数十秒というのは時間を要した感覚です。

周囲の住民にも聞いてみると同じような状況とのことでした。
大規模修繕工事にはあと10年ほどあります。
この場合、個人での負担になるのでしょうか?
それとも議題に挙げることで修繕してもらえる問題でしょうか?

恐らくこういったことは他のマンションでも起こり得るのかと思います。
その時の対応等ありましたら教えて頂きたいです。

総会の委任状について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

駐輪場が一杯

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近車離れということもあってか、1家に数台、1人1台くらいの割合での自転車を使っているように感じます。
私が住んでいるマンションでも同様で、駐輪場に収まりきらない量の自転車があり、来客用駐輪場も一杯の状態です。(来客用兼住民用の状態)
住民用の駐輪場と併設されているのですが、入り口の方まで停まっている状態で、出し入れ(特に朝の出勤・通学の時間帯)に込み合ってしまいます。
管理人さんが毎朝整理している様子ですが、結局帰ると同じ状態です。

漠然としてしまって申し訳ありませんが、何か良い対策はありませんか?
プロの方のご意見、他のマンションではどうなっているのかお聞きしたいです。

修繕積立金の運用方法について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。
修繕積立金の運用をもっと利回りのよいものにできないかと考えていて、マンションすまい・る債の購入を選択肢として考えていました。

しかし、今年度のマンションすまい・る債の募集チラシに記載の募集利率が0.080%をみて、ガクッとしています。昨年は利率0.2%以上はあったはずなのに…。

マンションの修繕積立金は組合員の方から集めた大切な資金ですから、安全性が高いと考えられている方法(元本保証等)で運用するつもりです。

マンションすまい・る債以外で、魅力のある他の選択肢があればお教えください。

民泊をしたいのですが。

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

数戸所有しております。
空家もあることから、民泊を利用したいのですが、注意点を教えて頂けますか?

尚規約は、標準規約と変わりません。

管理会社の変更契約について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の契約変更は総会決議と思いますが,もし理事長が独断専行して,理事会及び総会決議を経ず,他の管理会社と正式な委託契約(理事長印を押印)を結んだ場合,総会決議を経ていないのでその契約は無効とすることができるのでしょうか?また,契約を結んだ管理会社にとっては管理組合の総会決議を経たかどうかは関係なく,正式な契約書であり,それを無効にするには違約金や損害賠償を払う必要があるのでしょうか?

排水管工事について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

排水管工事(取り換え)を予定しているのですが、専有部分の枝管も修繕積立金で一緒に行いたいと考えています。組合員から、修繕積立金を専有部分に使うのはおかしいと意見が出ましたが、ダメなのでしょうか。

網戸について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

網戸(枠含)について、バルコニーの網戸の費用負担は、個人負担でしょうか。はっきりしないので教えてください。

無料相談について

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、議長の権限について、もめていたので、数人のマンション管理士の先生に無料で相談に乗っていただいたのですが、見解が相違すれこともありました。
そんな場合、仮に間違っていた場合、無料相談なので、責任をとってもらうことは可能ですか?
やはり、有料の先生に依頼すべきですか?
もめているので弁護士の先生ですか?

管理組合法人の購入した土地の固定資産税について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合法人が隣接する土地を駐車場用地として購入しました。
当然、固定資産税がかかってくると思いますが、課税部分について各区分所有者の負担はどうなるのでしょうか。

エレベーター保守点検費用について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーター保守点検費用について,管理会社の定額委託費の中に組み込まれ,POG契約でEVは1機のみ。管理会社は大手で再委託により,メーカー系の会社が実際の点検を実施しています。独立系の点検会社と管理組合が直接契約すれば,費用を半分程度に抑えることができるかも?と聞きましたが実際はどうなのでしょうか?また,EVで何かあった時は人の生死にもかかわる可能性があるので,メーカー系から独立系にするのがよいのか?独立系は本当に安心なのか?が心配です。独立系にもいろいろな会社があるので一概に言えないかもしれませんが,なにかよいアドバイスがあればご教示ください。

サッシュの交換について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

廊下側の大規模修繕工事中(築40年超)です。一部の住民が大規模修繕のついでにサッシュの交換を管理組合に要請されましたが、この交換工事は、一体どちらが費用負担するのでしょうか。理事は今まで個人負担と言ってましたが、標準管理規約などでは共用部となっているのではないでしょうか。

管理費及び修繕積立金の保管方法(ペイオフ対策も含む)について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当管理組合の預金口座は以下の4銀行のとおりです。2銀行で残高が1000万円以上となっており,またいくら定期預金の利子がすずめの涙といっても普通預金よりは20~30倍はあるのに平然と数千万円を普通預金においています。管理規約には「会計業務遂行のために管理組合の預金口座を開設する」としかないので,細かなことは管理会社任せになっているのが現状です。さらにここ3~4年はほぼ①の口座で支出入すべてを管理しており残高が非常に多くなっています。こんなペイオフや定期預金の利息を意識していない管理体制はあまりにも杜撰だと感じています。管理費及び修繕積立金の保管方法(ペイオフ対策も含む)について何かよきアドバイスがあればご教示ください。

※金額はあくまでも架空の金額で実際の額ではありません。
①収納口座 A銀行(普通預金2000万円)
②保管口座 B銀行(普通預金100万円+定期預金700万円)
③保管口座 C銀行(普通預金1200万円+定期預金900万円)
④保管口座 D銀行(普通預金50万円+定期預金200万円)

駐車場使用料の会計について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは駐車場使用料の8割,自転車置場及びバイク置場の使用料の全てを管理費に計上しているため,年間の管理費収入の約2割をこれら3つの使用料に頼っている計算になります。そのため,毎年度数百万円の管理費を翌年度の管理費に繰り越しており,修繕積立金に繰り入れることもしていません。当マンションは機械式駐車場で今後維持費や交換に多額の費用がかかります。また,自転車置場もラック式なので同様にいづれ交換や修理が必要になります。たしかに管理費は充実しているように見えますが,長期修繕計画では今後,大幅な修繕積立金の値上げも計画されています。現状を把握するためにも管理費と修繕積立金は明確に区分経理をする必要があると考え,これら3つの使用料はすべて修繕積立金に計上すべきと考えますがいかがでしょうか?

管理会社の設備管理業務費

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションでは様々な保守点検費(消防設備・給排水ポンプ・電気設備・EV・機械式駐車場・自動ドア・宅配ロッカー・雑排水管清掃等)を支払っていますが、更に管理委託費のなかに設備管理業務費というものが有り、毎年84000円(再委託)が計上されています。フロントマンによるとうちの会社は建築関係の部署が無いのでよそに頼んでいて、年に一度分厚い報告書が上がって来ますという話でした。その報告内容はあまり聞いたことが無く、管理に活かされていないような感じですが、そもそも設備管理業務というのは、そんな高い費用をかけて外部に依頼しないといけないものなのでしょうか?
 

マンション管理士を選ぶポイントは?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事の役員がおらず、理事をマンション管理士に任せるか悩んでいます。

マンション管理士を選ぶポイントを教えて頂けますか?

大規模修繕工事に関する保証対応について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に関するご質問です。
大規模修繕工事完了後、アフターの保証期間内であれば施工会社が不具合や劣化箇所の補修対応を行ってくれるかと思います。
指摘すれば何でも補修対応してくれるのでは?と素人的に期待してしまうのですが、「天災による劣化は対象外」等制限がありそうですね。
この保証に関することで、何でも良いので、注意すべき点がございましたらお教えください。よろしくお願いいたします。

〈追伸〉
私の住むマンションでは、数年後に第一回目の大規模修繕工事の時期を迎えます。今から少しずつ大規模修繕工事のことを勉強しております。

マンション管理費用の見直し

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年、私共のマンションでは大規模修繕工事(築13年で一回目)に入りました。費用はこれまでの積立額のほぼ全額を費やして何とか目途が付いたのですが、今度は一般会計の管理費の方が駐車場の空きが続き赤字になりかかって、積立金の方から50万円移すという事が行われました。そんな事ではいけないという事で、理事会では管理費の削減問題に取り組み始めたのですが、理事会メンバーが話し合う機会もあまりなく管理会社の抵抗もあってうまく話が進みません。やはりコンサルタントに依頼すべきでしょうか?良きアドバイスをお願いします。

建設業許可の「特定」と「一般」について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕の工事業者の選定の際に、その業者の建設業許可が「特定」か「一般」かの違いによって、施主となる管理組合にどのような影響が考えられるか教えてください。

バックナンバーの質問「コンサルタントが見積もり徴収した金額が怪しい」に対する、アドバイザーの先生からの回答の中に、工事業者の選定基準の1つとして表題の「特定」が挙げられていました。

有識者の方、大規模修繕の経験上ご存知の方、ご教唆よろしくお願いします。

管理会社作成の長期修繕計画がいい加減

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社から、理事会時に現存する当マンションの長期修繕計画を見せられたのですが、各項目明細(数量や単価)がまったく存在せず、簡単なグラフだけで大雑把極まりないものでした。

担当者に、「ここに書いてある工事金額はどうやって算出したのか?根拠となる数量や単価を示してほしい。」とリクエストしたのですが、案の定はっきりとした回答が出てきません。

いま(竣工以来ずっと)委託している管理会社は、全部で15~20棟くらいしか管理していないし、管理ノウハウもあまりないような印象を持ちました。住んでいる人の意識も低いので、なんとなく今に至っているような気がします。

きちんと対価を払ってでも、当マンションの個別性・特殊性を反映した、現実的な計画書を作成したいと思ったのですが、これ以上管理会社に頼れそうにありません。

このような場合、どういう所/会社へ相談すれば良いのでしょうか?
よろしくお願いします。

総会に出席する意義について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

臨時総会での議案説明の後、質疑応答の時に
「委任状で結果が出ているなら、質問しても意味が無いですよね?」というご意見が出席者から出た時がありました。

当時の理事長は
「結果は出ていますが、議論を尽くしてから採決に進みましょう。
 今日ここへ足を運んでくださった皆様がいるのですから。」
と言って、質疑応答(4~5問)の後に採決した結果、満場一致での可決でした。

議決権行使書や委任状で結果が決まっているのでは?
という出席者の「無力感」があるのは事実だと思います。
総会という場を真に民主的な場にするにはどうしたら良いでしょうか。
皆様のマンションで実際にやっていることなどありましたら教えてください。

宅配BOXについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

保管期間が過ぎた荷物はどういう運用されていますか?

携帯電話基地局を屋上に設置するには?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

携帯電話基地局をマンション屋上に設置する際に基を付けなければならない事はどういうところでしょうか?決議は普通決議でよいですか?

一部共用部から全体共用部への用途変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

わゆる下駄ばきマンションです。

商業棟(地下1階~2階)の上の一部分に住宅棟(3階~2階)がある形状です。
商業棟1階のいち部分のフラット床の上に植栽がほどこされていました。
植栽下の店舗部分に水漏れが起こり、商業部会ではこの植栽を取り除き屋根に
用途変更する特別決議を行いました。

<これまで>
●植栽 商業部会の一部共用部 

<今回>
●屋根に用途変更 商業部会と住戸部会の共用部
 ※変更は商業部会のみで採決

躯体の屋根は住戸と商業の共用となるわけですが、この場合、住戸部会の総会
決議は不要ですか?

屋根へ変更に伴う防水施工費用の請求が、住戸部会に持分割でなされていますが
支払って問題ないでしょうか?

ガス警報器交換

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

5年前にガス警報器を管理組合費用で一斉交換をしました。その際は10年超交換を実施していない住戸が大半で誤発報が頻発していたため、管理組合費用で交換をしますが希望しますか というアンケートをとり1戸以外賛成だったため管理組合費用で交換しました。しかしその後の総会でも議案化され決議された形跡がないことがわかりました。
管理会社では、一度 管理組合費用で実施されてるのだから管理組合負担であるとの認識で長期修繕計画に織り込まれています。きちんとしたいのであれば次の総会で議案化すればいい。程度に考えていますが、次の総会の前に耐用年数がきてしまいます。
決議されていないということは費用の負担先が明確になっていないということだと思うのですが、理事会判断で管理組合費用で交換を実施していいものでしょうか。どういった手順をとるのが正しいのか教えて下さい。また個人で替えている方に対しては費用等はどうしたら良いのでしょうか。

アスファルトからコケが・・・

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

アスファルトからコケが大量に生えている状態です。
これはどうやって処理したら良いでしょうか?
恐らく管理人さんは仕事として言われていなかったと思っております。
他の箇所はいつもキレイにしてくれていますので。

まず
①大量のコケをどうにかする手段
②今後の清掃として管理人さんの仕事にするのか業者の仕事にするのか
何か良いアイデアがあればご教示ください。

団地、棟総会の決議事項について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

普通の団地型マンションなのですが、今まで単棟型の規約で運営していました。
築年数も経過し今年の標準管理規約改定に伴い、団地型の標準管理規約を参考に改定していますが、義務違反者に対する措置や復旧及び建替え決議は、棟ごとで棟総会で決議することとなっています。その他の管理の事項は、原則、団地管理規約及び使用細則で定めますが、棟単独で、例えば、使用細則(例えば、その棟の通路の使用禁止など)の設定は、棟総会で可能なのでしょうか。団地の規約に詳しい方、教えてください。

戸境壁にピクチャーレールを設置する件について

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私が住んでいるマンションの管理規定-使用細則において、「共有部分である柱、外壁、戸境壁等に改造等を行うこと、釘を打つ等の損傷行為を行うことは禁止する」と原則を規定した上で、その後に「前項の規定に関らず、壁掛け時計、絵画、エアコン設置に伴う配管カバーの設置など、躯体に対する影響が軽微であると管理組合が認めた場合実施できる。」と続きます。

この規定を踏まえて、管理組合宛にピクチャーレール(許容荷重は1メートルあたり10キロのものでピクチャーレールとしては一般家庭用として一般的なもの)を戸境壁(下地はコンクリート)に設置することの了解を得ようと質問状を出したところ、回答は「躯体に影響があると考えられ不可」というものでした。

私がなぜ「なぜ壁掛け時計や絵画はよくて、ピクチャーレールはだめなのか。可・不可の判断基準は何か」を書面で問い合わせましたが、返事がありません。
電話で問い合わせると、「ピクチャーレールはいろいろと重いものを掛けられそうで躯体に影響ありそうだ」という話になったということですが、結局、何の建築の知識も持たない素人の主観で判断がなされているということがわかりました。

躯体に影響を及ぼすかどうかの判断は、素人ではなく、きちんと専門家に相談した上で決めるべきだと思います。素人の主観で判断されてはたまったものではありません。
管理規約には、「管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導、その他の援助を求めたりすることができる」
とあります。

今回のケースなどは、まさにこれに該当するケースであり建築の専門家に相談した上で決定することと思うのですが、皆様はどうお考えでしょうか?

共用部電力会社の見直しについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも勉強させて頂いてます。

現在マンション共用部の電力会社見直しを検討しております
(65戸程度のマンション)

現在、東京電力との契約で下記状況です。
・契約形態:低圧高負荷 40kw
・力率:80%
・年間使用量(昨年1年間)は、1,370,000円程度、45,000kw程度

東京電力2年契約(ビジネスパック?)がもっとも低価格との説明を管理会社よりうけましたが、いろいろな電力卸業者がいますが
本当にこのプランがベストなのか気になっております。

ご教示頂ければ幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。


ゴミ置場の修繕

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2ヶ月前くらいから理事になりました。
前管理人の方なのですが、10年程勤めていました。清掃をあまりやらない人で
ゴミ置場に絨毯のようなものを敷き詰めて10年近く その状態が続きました。
その方が定年で、新しい管理人さんが来ました。その方は、キレイ好きな人で良かったのですが、敷きもをとるとコンクリートがかなり劣化していました。
私達所有者も、日頃から汚いと思いながら管理人さんや管理会社の担当者に
特に何も言わないままでいたので、非はありますが 劣化したコンクリートを
修復するとしたら、費用は組合員の負担になるのでしょうか?
管理会社に請求することはできますか?

重要事項説明書の位置づけ

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社が作成する重要事項説明書と
管理組合と管理会社との間で締結する委受託契約書の
関係について教えてください。

総会で、ある事項(委受託に関すること)の議決を取りますが、
それに先立ち、管理会社から重要事項説明書の説明があります。

事前に総会資料として配布されていますが、その中身が
総会で可決された内容が盛り込まれたものなのです。
案ではなく、総会の日付(未来の日付)で管理会社代表者の捺印済み写しなのです。
原本は理事長宛てと明記されていますが、受け取っていません。

この重要事項説明書に違和感を持ち、管理会社に尋ねましたが
中身が否決された場合は委受託契約は結ばないので、問題ない旨の回答です。

委受託契約書があって初めて重要事項説明書が存在するものだ思うのですが、
如何でしょうか。

重要事項説明書の位置づけを教えてくださいますようお願い致します。

欅の木を切るべきか残すべきか

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの正面エントランスの両脇に立派な欅の木が2本あります。
15年前の入居当時は夏場は木陰を楽しみ、秋には紅葉を愛でてきましたが、年月が経つうちにどんどん樹は大きくなり、今では3階の部屋が日陰になるほど育ってしまいました。
秋の落ち葉も尋常な量ではなく、管理員さんは一日中落ち葉掃除をしているのに、ご近所からは家の前が落ち葉だらけだと苦情が来る始末です。
居住者からもベランダの排水口に落ち葉がたまるので排水口が詰まらないか心配という声もあり、理事会メンバーにもいっそのこと根元から伐採してはという極端な意見の人もいます。
植栽業者から「強剪定」をして樹形を整えるよう勧められてきたのに理事会で結論を先延ばしにしていたつけが回ってきました。
皆さんのところで大きくなりすぎた欅の樹をこうしたよという事例がありましたらご紹介ください。
ちなみに当マンションの欅は一本の太い幹ではなく、根元から何本も細い幹が出ていて扇型に広がった形をしています。



総会の議題について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

総会当日、事前に配布された総会議案書に書かれていない議題が理事会より提案されました。決議することはできるのでしょうか?

消防設備点検の報告漏れ時の罰金はどちらが負担?

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

そもそもモレがあり、
1・2階店舗の増改築時の火災報知器や非常灯更新時に
工事は行っても、消防署への提出を全く行っていなかった模様です。
ちなみに改造内容は管理会社が進めた更新工事にあたります。

最悪を想定すると、罰金刑(30万以下)になるらしいのですが
管理会社に消防設備法定点検一連を委託しているので、
管理会社が支払う事になるのでしょうか?
それとも、当マンションの組合から支払い?

委託してるので、管理会社だと思っていますが合っていますか?

光回線の導入

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。

光回線について、以前にも導入が検討されましたが、下見調査の結果、建物の構造上導入できる住居とできない住居があるとの事で導入不可となりました。(MDF室までは開通しております)
しかし今度NURO光の導入を検討しているようで下見調査があるようです。
光回線が開通不可でNURO光なら開通可能という事はあるのでしょうか?

なお導入に際し、光回線とNURO光、それぞれのメリット・デメリットも教えて頂ければとおもいます。

竣工図がありません。請求できますか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築15年のマンションです。大規模修繕を前にして、建物診断を行いましたところ、手元にある設計図と食い違う箇所が幾つか見つかりました。管理組合には設計図は有るのですが竣工図がありません。①竣工図を請求できるのでしょうか。②このように竣工図を管理組合に渡していないことへの罰則は有るのでしょうか?よろしくお願いいたします。

共用部シーリング不良の対応について

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

もうすぐ竣工9年のマンションの元理事長です。共用部(玄関枠やメーターボックス枠、面格子など)に使用しているシーリングが軟化してベトベトしている不良が見つかりました。この手の案件は結構発生しているようで、原料メーカーでは酷い箇所を除いて、付着防止剤の塗布対応だけを行った(手や服に付着しないため)のですが、知り合いのコンサルからは軟化したシーリングは剥がすのに手間がかかるため大規模修繕での張り替えの際に余計な工賃を取られる可能性があるとアドバイスを受けました。全面張り替えが最善ですがそれをしてもらえない場合、将来の修繕時に余計な工賃が発生した場合は補償する内容の一筆もらうことは可能でしょうか。何か良い対応方法があれば教えてください。

管理組合でのフリーペーパー導入可否について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

皆様のマンションでは、管理組合でフリーペーパーを導入されていますか?
マンション管理士が作る記事などがあり、管理組合に役立つ情報だと思い、フリーペーパーの導入を依頼したのですが、否定される判決が出されました。
理由として、以下のような内容になります。

1、不動産業者が発行する1特定の営利企業の情報誌を配布することは、広告(営利目的)に当たり、発行元の企業からマージンをもらっていると誤解されかねないのでできない。
2、無料のフリーペーパーを導入することにより、私のところも入れてくれ!と広がり、収集がつかなくなる。今後そのようなことも避けていかなくてはならない。
ラックが必要になったり、氾濫する。
3、公共性のないものを配布するのはふさわしくない。市役所や消防局・水道凍結の情報などであれば話は別だが、そういった類ではない。
4、広告のウエイトが多い。
など、上記事情から管理組合での発行はできないが、私個人での配布は許可するという判断が出されました。管理組合が私に情報誌を寄こし、私個人で全戸に配布する、一部の住民に配布するのは良いという判断です。これについてどのように思われますでしょうか?
管理組合が責任を持てないから配れない事情は一定の理解はできますが、かといって、
私が全戸に配布するのも、しないのも、あなたの判断次第で、それで誤解を生むのもしょうがないという話なのです。配布する上でふせんをつけて誤解のない文章を作って投函すればよいとのことで言われました。
この情報誌を依頼した動機が、出版社等、確認の電話もしたうえで、マンション単位で申込みをする話で、個人で取り入れることができないとなったからです。
そのことと、マンションで輪番制が昨今取り入れられ、皆が管理組合の知識や興味を持ってもらうのに良いと感じたからです。
例えば管理人室に置いておいて、欲しい人だけ持っていく形であれば、欲しくない人にも迷惑の掛かる話ではないと思っていたのですが、理事会の見解は、1番の話同様に回答されました。

一般的にはこれほどにも、フリーペーパーの拒否傾向が強いものなのでしょうか?
理事会ではこのような対応がふさわしいのでしょうか?
もし、他に考えられる適切な方法があれば教えていただけないでしょうか?

コピー機のリース切れ

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合では、5年間のリースが3月に終了します。現在のコピー機は5年間でインク・メンテナンス含めて、およそ100万円。白黒のみ、A3.A4.B4.B5の用紙が使えますが、実際に使うのはA3とA4が中心です。自治会などもわずかですか使います。
管理組合以外の人がコピー機を使うと1枚10円いただいてます。
4人の役員は個人のPCで文書を作成し、個人のプリンターでプリントします。インク代は管理組合が負担しています。会議での資料は、PCとプリンターを持った方が中心になって提案・報告をしています。
現在、16人の役員の内4人が個人のPCで作成した資料を会議で配布しています。
私(役員)は、個人的にプリンターは不要なので持っていません。そこで管理組合にリースが切れるこの時期にプリントができる「複合機」を置くように提案していますが、プリンターをおくならPCが必用でそれらの管理する人がいないとのことで、提案を受け入れてくれません。何故か高級コピー機にこだわっているようです。私は、コンビニでプリントして、会議に資料を出し続けてきました。役員終了後であっても私がPCと複合機の管理をしましょと言っても聞き入れる様子はありません。
色々考えられますが、何か良い知恵をお貸ください。

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隣のマンションとの境界フェンスについて

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。 隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。 「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。 みなさんはどう思いますか?

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しうまい さん

管理組合内における情報流通について

私は昨年理事をしておりまして、管理組合における諸々の情報流通において「電子メール」を活用してきました。  具体的には、通常の管理員との連絡や役員との連絡意見交換等と、窓口報告や理事会議事録などの電子化された添付ファイルの配布を得て情報交換ををしていました。 電子メールでの情報交換のメリットとして、まずは口頭での言った言わない曖昧さが無い文書記録が残される事と共に、文書するには冷静な思考の上で行われるからより吟味した内容で分かりやすく伝わる。またいちいち面会せずに都合の良い時に伝えられます。  ところが今期の理事長が理事会にて「電子メール」での流通を禁止しまして、現在古くからの「文書」でのやり取りに逆戻っています。その意図根拠を示すと共に禁止をやめるように依頼をしておりますが、いまだに回答はないまま放置です。  この情報通信インフラ整備された現代の時風からして逆転する現況からして困ってります。現在は「マンション管理センタ」での「未来ネット」有るように、管理組合の運営にての「電子情報化」が進んでいます。  つきましてはこうした「電子メール禁止」についてのご見解並びに対策についてご意見願います。

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ポッターアンクル さん

マンションの解体費用積立金の創設について

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。 マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。 当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。 スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます(収益事業の税金を免除するなど)。 管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。 しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。 みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか?また、この案に何か問題点はございますか?ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

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ポトスの葉 さん

特別決議の範囲で管理会社と別見解

以前このサイトで、「乱雑極まりない自転車駐輪場の改革」について相談し、多大なご忠告をいただいた新米の理事長です。その節はありがとうございました。皆様のお陰様で議論は進んでいます。 その議論の過程で、対策の一つに「電動シェア自転車の導入による私物自転車の削減」があります。フルタイムシテム社の「宅配便ボックス中の1ボックス4台1ユニットでの電子的管理が行き届いた電動シェア自転車」を導入の予定です。それで導入のためには、存在価値ゼロの「坪庭」を潰して宅配便ボックスを増設し(現在不足中)、そのうち一つのボックスに自転車のカギとバッテリーを収納するつもりです。 さて、理事会で、私は「宅配ボックス増設は共用部の著しい用途変更で特別決議だが、シェア自転車の導入自体は単なる『買い物』だから普通決議」と言いました。しかし管理会社のフロントは「どちらも特別決議と思う」と言い張り、「思う」というだけで根拠は示しません。 さらに、自転車の駐輪場の一部をバイク駐輪場に変更する事について、私は「屋根はそのまま残し、邪魔なレーンだけ撤去し、位置もそのままで、用途も『駐輪場のまま』だから、普通決議でできる」と言いました。しかしフロントは全く同じように「特別決議と思う」と言い張るだけです。 ①上記の疑問への正解をご教示ください。 ②特別決議に関する勉強をしたいのですが、どういう学習の仕方がお勧めでしょうか? なにか「バイブル」的な基本文献があるのでしょうか(複数でも)? あるいは国が示した「根拠」的性格を有する公的文章があるのでしょうか? (このサイトの「特別決議」でヒットした十数件のやり取りはコピーしましたが、総体的理解にはまだ不足です) 

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ぺっちゃさん さん

共用部分の鍵の保管について

たびたびお願いいたします。 小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社(大手電車系)への依存体質が強すぎるマンションです。 現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週5日の4時間勤務なので、ほとんどは不在です。 このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。 ・役員同士の打ち合わせ場所として使えない ・書類が閲覧できない ・組合独自に業者から見積りを取れない ・火災・災害時の初動の遅れ ・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。 質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか? 現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか? また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか? 他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。 よろしくお願いいたします。

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1000bay さん

修繕委員会(情報が違っていましたので終了)

修繕委員が理事会の承諾を得ずに、管理組合名で掲示しました。 内容としては、大規模修繕工事業者公募のおしらせと募集要項です。 募集要項の中身について、管理組合1理事として、異議があるのですが、募集要項の中身についても理事会に事前に報告はありません。 近日、募集をかける事は理事会へ報告はありましたが、内容までは報告がありません。 こんな勝手な事は許されるのでしょうか?

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いまやん さん

大規模修繕コンサルタント

先日、修繕委員が理事会の許可なく管理組合名で掲示した件で質問させていただいたのですが、どうやら違っております。削除を考えましたが、いろいろ助言を頂いたので、削除できませんでした。 正確な情報は以下の通りです。 9月中:先日、建物診断報告会及び理事会にて、後日、修繕業者の公募を開始のお知らせを住民に知らせると、コンサルより報告を受け、理事会で承認。 募集要項の中身は報告なし。 10月2日:管理組合名で公募のおしらせと募集要項を掲示。 理事長含め管理組合理事は掲示板で詳細を知る事となる。 10月4日:管理人に理事長の許可なく掲示しているが、誰がどのような指示で掲示したのか、聞き取り。 コンサルタントが7か所の掲示板に掲示を依頼してきたため、管理人は理事会の許可を得たのか?確認した所、許可を得ているとの事で掲示。 つまりコンサルが理事会に中身の承諾を得ずに、許可を得ていると嘘の申告で掲示しています。コンサルは許されるのでしょうか? 理事長に報告したが、以前、口頭でお知らせを掲示する旨を建物報告診断会でコンサルが住民に伝えている内容が網羅しているので、問題なしとのことでした。 コンサルが組合名を語るのは許されるのでしょうか?

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いまやん さん

長期修繕計画に含まれない修繕

小規模マンションの副理事長です。 2年任期の2年目ですが、1年目の大半は恥ずかしながら無関心理事だったため、何も知らずに管理会社に修繕の発注をしていました(他の役員もみな勉強不足)。 そこで、1年目に発注した修繕について見直しをしているのですが、修繕積立金会計の支出として予算化されていた修繕の大半は、長計に含まれていないことがわかりました。 具体的には、「自動ドア修繕」「給水ポンプ分解整備」というのが10年目ということで長計に入っていますが、「電灯分電盤部品交換」「動力盤部品交換」「消防設備バッテリー交換」という3つは含まれていない上、単に壊れてもいないスイッチ類を交換するというような重要性の低い修繕でした。 財政上の問題から、長計以上の出費は控えなければならないので、不要な支出であったと反省しています。 質問なのですが、管理会社が有料で作った長計なのに、管理会社が提案してくる修繕が含まれていないのは、長計自体に不備があるということでしょうか。 また、他のマンションでは、このようなスイッチの交換のような修繕はどのようにしておりますか。 我々は、「いきなり共用部の電気がつかなくなる」みたいに不安を煽られて発注してしまいました。しかも、てっきり長計上の修繕だと思い込んでいました。

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1000bay さん

防犯カメラ レコーダ 故障 修理と買い替えの判断

防犯カメラのレコーダーが故障したとのことで、管理会社から修理費9万円余りの見積りが理事会に提出されました。(購入時期不明) また、別件で17年前に設置した屋外のライトつきカメラが故障しているとの報告を受けております。(具体的な対応策の提案はありません) どちらも修理よりは買い替えを検討したほうがよいのでは、と思いますが、迅速に修理するほうがよいのか、と迷っております。皆様はこのような場合、どのように対応されていますか?ご教示いただきたいと思います。

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ぴー さん

理事長名称詐称

本組合理事長が選任された本人ではなく、その婦人がその職務を執行しています。 総会、理事会全ての出席は婦人であり、議事録記名捺印のみ、本人名称になっています。標準管理規約を採用しており、代理出席は認められませんが、代理出席委任状すら出ていません。議事録等いくつかの書類には婦人名が理事長とういう職責のもと記載されたものもあります。管理会社に確認した所、その事実は把握していましたが、輪番制での理事のなり手もなく、積極的に申し出られた方を蔑ろにできないとの理由で、他組合委員に事実を告知できず、理事会にもアドバイスできていませんでした。現在その婦人が独善的に管理会社変更を画策しています。このような理事長名を詐称する婦人を罰則する規定はあるのでしょうか。臨時総会動議が必要でしょうか。 ご回答をお願いします。

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