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    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

規約違反者を理事会役員として承認することについて

21

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    質問

管理規約

役員拒否問題他

17

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    質問

管理組合の運営

災害用備蓄食品の管理方法について

49

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    質問

管理組合の会計

管理業の委託

監査をするための期間について

63

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    質問

建物の維持管理

大規模修繕工事

直結増圧給水の工事について。

42

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    質問

管理組合の運営

建物の維持管理

設備点検や一斉工事を拒否する区分所有者への対応

9

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    質問

建物の維持管理

水道の蛇口を閉めるときの音

21

    Thumb

    質問

その他

管理組合の運営

役員報酬について

23

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    質問

建物の維持管理

マンション共有部の深夜電気消灯について

14

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    質問

管理組合の会計

建物の維持管理

管理委託費値上げの是非は?

67

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管理室内のエアコン故障について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私どものマンションでは、2ヶ月に1度くらいのペースで理事会を開催しています。
先日理事会を開催したばかりなのですが、その後まもなくして管理室内のエアコンが故障してしまったとの報告が管理会社より報告がありました。

管理員は週5日勤務なので、猛暑の中、当面管理室内でエアコンが使えないとなると可哀想です。
エアコンは10万円くらいだと思うのですが、管理会社にエアコンの見積りをとってもらい、理事長判断で先に購入・設置、今度予定している8月後半の理事会で事後承認という形でも問題ないでしょうか?

エアコン故障の見積りのためだけに理事会を臨時に開催するというのも、現状厳しいです。アドバイスお願いいたします。

常任理事について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事の決め方について質問させて頂きます。
当マンションでは2年で半数交代の輪番制です。
外部所有者など参加されない方がおり、また、理事になっても理事会への参加が難しい方(高齢や小さなお子さんがいらっしゃる家庭)は2回に1回参加するなど、参加回数が少なくなってしまう方もいらっしゃいます。
しかし全人数でみると8~9割の方が参加されています。
最近一部の方から「理事を固定化し、常任理事として理事会運営を行ってはどうか」という意見があります。
理事会活動への積極的な方を集めて常任化し、活性化したいというのが目的のようですがはたしてそれでいいのか疑問が残ります。
皆様のご意見を伺えれば幸いです。

野良猫のフン

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近野良猫のフンがマンションエントランスのところに頻繁に目撃されているようです。
丸い小さな石が敷き詰められている箇所があり、猫にとってはトイレと勘違いしたり踏みごこちが良いのかもしれません・・・。
理事役員に聞くと当マンションで考えている対策として
少し大きめの荒い石を敷く
ことを考えているそうです。

これであれば大きく景観が変わることはないと思うのですが、
何かほかに良いアイデアがあればご教示ください。
(費用はできるだけかからないものでお願いします・・・。)

マンションのプランターの植栽

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの玄関前に、大きなプランターが有ります。当初から有るのですが、何時の頃からか隙間ができました。そこに草花を植える方がいます。以前からの植栽とのバランスも悪く、評判が悪いです。植栽の業者さんも手を出せないでいます。理事会では、強行に全ての植栽を入れ変えるしかないと考えています。その時は、理事会決議で出来ますか?

携帯電話基地局を屋上に設置する手続きについて

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

携帯電話会社から、当マンションの屋上に携帯電話基地局を設置させてほしいとの申し入れが理事会にありました。
設置にあたり、屋上を借りるため、賃借料をお支払いいただけるので、理事会としても前向きに検討したいと考えていますが、管理組合としてはどのような手続きをとればよいでしょうか?

管理規約原本が存在しない場合の原本作成手続きについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事をしております。管理室の中が手狭になってきたので、先日管理員と組合保管書類を整理・ファイリングしました。

その際に、なんと、(管理員のメモが所々書かれた)管理規約の写し(コピー)があるだけということが判明しました。
通常、区分所有者全員の記名押印がしてある承諾書とともに、管理規約原本があるはずですが…。

過去に数回管理規約・細則の内容変更をした記憶があるので、これを機に、①当初の条項、②過去に修正した条項、③最新の標準管理規約の改正点を盛り込んだ新管理規約を本マンションの正式な「管理規約原本」としたいと考えているのですが、どのような手続きを取ればよいでしょうか?

よろしくお願いいたします。

総会での決議事項をくつがえす場合の手続きについて

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

質問
大規模修繕工事の設計監理業務について、総会で可決承認され、設計監理会社と
業務委託契約を締結し、業務途中に契約解除をした方がいいと思われる事項が出
てきました。そこでの手続きについての質問です。

設計監理会社と途中で契約の解除をするには、総会で可決承認されているので、
解除するにも総会決議が必要だと認識していますが、理事会決議だけで契約を解
除をし、その後に総会にて追認をしてもらう形でいいものでしょうか?

以前に管理会社変更(リプレイス)を実施した際には、総会で新管理会社承認の
議案が可決されてから、従来の管理会社には解約の通知をしました。これは、新
管理会社承認の議案が万が一否決された場合に、事前に解約の通達をしてしまっ
ているときに、業務委託するところがなくなってしまい、理事会として責任が取
れなくなることを避けるために、新管理体制の総会決議を経て従来の管理会社に
対して、契約解除の通知をしました。

日常の管理業務委託と大規模修繕工事の設計監理業務では少し違うかもしれませ
んが、解除の承認を総会で事後的に議案化すれば、現状の設計監理会社に対して、
理事会決議のみで、解除の通知をしていいものでしょうか?
または総会決議をしてからでなければ解除の通知をしないほうがいいのでしょう
か?

先生方のご意見をお伺いしたいと思います。
よろしくお願いします。

火災報知器の無いマンション

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、築43年の古いマンションを訪ねました。火事の話から火災報知器の話になり、マンションの点検の話になった時、友人宅には火災報知器が無いことに気が付きました。これは、有りですか?彼は昔から付いていないと言います。確か法律で決まったのでは?教えてください。

プレイロットの遊具の撤去

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

プレイロットの遊具ですが、滑り台・小型のブランコ・ベンチ・砂場が有ります。ブランコが危険との意見が多く取り壊したいのですが、これには総会の決議が必要でしょうか?よろしくお願いいたします。

ペット10キロ以上の大型犬が3匹もいる。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理規約では、ペットOKのマンションです。70㎝以下、10㎏以下、2匹までとなっています。新しい入居者が、「不動産会社からは、ペットOKとしか聞いていない。」と言って大型犬3匹を飼っています。大きさは全て70㎝以上で「エレベーター内は、ゲージ若しくは抱っこ」となっていますが無理です。「最近、エレベーター内が動物くさい。」と苦情も出ています。本人も処分出来ないと困っているようです。どうしたら良いでしょうか。良いアイデア有りませんか?

ペット飼育者に困っています

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近入居してきた方(区分所有者の関係者、外国人)の犬に困っています。廊下、階段、エレベーター、敷地内で放し飼い状態です。大きな犬ではないのですが、よく吠える犬で、子供もかまれそうになりました。
回りの方たちや管理員さんが何回注意しても聞いてくれません。
当マンションではペット飼育細則もしっかり定めており、ペット飼育者はペットクラブに入ることになっているのですが、会長が入会するように言っても入りません。
粗相をしてもそもままにしています。どうしたらいいでしょう。

点検業者さんからの提案について

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備点検の報告書とともに耐用年数に近付いた部品の交換や、オーバーホールを勧められることがあります。
日々使用していて誤作動や不具合は一切感じられないものでも、「壊れる前ぶれがあるものではなく、突然壊れたら困るのでは?」と不安を煽られることもあります。

家電製品は耐用年数だからといって買い替える人はまず居ないと思います。
壊れたり、使用感が悪くなったら買い替えるのではないでしょうか。

共用部分は「居住者の皆さんに不便をかけてはいけない」という思いがあり、業者さんの提案はそこの部分を突いてきます。
まだ壊れていない設備の交換のタイミングは、皆様はどのように判断していらっしゃいますか?

また、設備関係のお仕事の経験のある方、本当はまだ継続使用が可能なものも一定の期間が経過したら交換を勧める決まりになっているものなのでしょうか?
その提案はどのくらい真に受ける必要があるのでしょうか?

定期清掃の値上げは総会決議?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

定期清掃の会社が、人件費の高騰を理由に業務費の値上げを言ってきています。認めるには、総会の決議が必要でしょうか?理事会判断で決められませんか?

総会での質問の対処法について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

現在、管理組合の理事長をしており、今度の総会で議長を務める予定です。
初めてなので要領がよくわかりませんが、総会の場で組合員から出た質問について、質問を拒否したり、即答できない場合は調べた上で後日説明したりすることは認められますでしょうか?

ガラリから水が落ちている

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

友達が新築マンションを購入し8年が経ちました。マンションの耐外風構造のフード付きガラリから茶色い水が落ちクロスにシミが出ています。品確法でいう瑕疵担保の対象になるのでしょうか?

新入居者の掲示

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しく転居してこられる入居者に関して。「新入居者のお知らせ」を掲示してきました。内容は、引っ越し日・氏名・家族構成(人数)・駐車場番号です。先日の理事会で理事長より「個人情報なので、今後掲示はしないこととしたい。」と提案が有りました。戸数の少ないマンションです。コミュニケーションも良く落ち着いたマンションです。どなたが越してきたか位知りたいし、声も掛けづらいです。掲示はだめでしょうか?

専有部分のメンテナンス

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社(コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等)を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
(場所は大阪です)

盲導犬は「ペット」なのか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の知人のマンションの出来事です。
そのマンションには盲導犬の助けを借りて生活している人がいるそうです。
そしてペットは禁止されています。
大多数の住民は盲導犬に対してとやかく言う人はいないそうですが、
ある人が「盲導犬は犬でありペットである。エレベーター内で臭いは残るし正しく躾けられているのかもわからん。何よりペットは禁止だ。」と突っかかるそうです。
その度に知人や他の住民がなだめているとのことです。
個人的にこの人の発言には問題があり咎められてもおかしくないと思いますが、
①盲導犬や聴導犬といった人間の生活を支えてくれる生き物も「ペット」と扱われるのか
②このように突っかかる人に対しての対処法はないものなのか

アドバイザーの皆様の過去の事例などございましたらお聞かせ願いますでしょうか。
不自由な生活をしているのに更に責められるのはかわいそうだから何とかしたいと知人からの相談を受けております。

専有部分のリフォーム工事について相談です。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは専有部分のリフォームの際に、管理組合に申請を出し、許
可をもらうことになっているのですが、そのルールがあいまいで、ほとんど理事
長がめくら判で許可を出しているのが実態です。

みなさんのマンションではどうされていますか?
具体的には・・・
1.ガラスが割れた
2.キッチンやユニットバスなど水回りの位置を変更したい
3.温水の床暖房を電気式に変更したい
4.IHクッキングヒーターにしたい
5.バルコニーに人工芝やデッキを置きたい
6.エアコンを増設するために配管用のスリーブをコンクリートに開けたい
7.カーペットをフローリングに変えたい
8.ピアノを弾きたいので防音室に改造したい
などなど考えればきりがないほどあると思います。

いいアイデアや検討するべきこと、注意事項があればご教授ください。
よろしくお願いします。

理事輪番制

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいる理事は輪番制となっており、全員1年での交代です。
同じマンションの人に聞いた話では、稀に理事になったのにほとんど出席もせず何もしないような人がいるそうです。(そういう人はマンション内で挨拶しても無視されます。)
仮になんらかの理由で本人が出席できないとしたら同居人(配偶者や親等)が出席することは可能ですよね?
また、それすら行わないような家庭に対してなんらかの強制力のようなものを働かすことはできないのでしょうか?
私が理事になったときにそのような人が現れてしまうと成り立たなくなってしまいそうで不安です。

危険物の持ち込みに灯油は入るのでしょうか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ある住民から今年は寒いので
灯油ストーブを実家から持ってきたいと相談されました.

規約では危険物の持ち込みは当然NGですが
それ以上の事はかいてありません.

灯油タンクなどは当然ベランダなどに置くことになるので
禁止ですよと回答でよいのでしょうか?

火災報知機の点検結果報告の書き方

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

半年おきに火災報知機の点検を行っております。
例えば9階の不在の方もいても、点検結果に○があがっているのですが
この書き方で合っているのでしょうか?

こんな書き方です
9階 作動式スポット20台+定温式スポット10台+音響+発信機 結果○

個人的には こうあるべきかと
901 作動式スポット5台+定温式スポット5台 結果○
902 作動式スポット5台+定温式スポット5台 結果○
903 作動式スポット5台+定温式スポット5台 結果- 不在のため未実施
・・・
9階廊下 音響+発信機 結果○

と書くのが良い気がしますが
アドバイスをお願いします

管理組合広報紙のノウハウは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

100世帯ほどのマンションに住んでおり、この度広報担当の理事になりました。四半期に一度くらいのペースで、管理組合のトピックスやニュース等をお知らせする業務があるとのことでした。もちろん発行すらしていなかった期もあるそうです。

過去に発行された広報紙をみると、Wordにベタ打ちな感じで、統一感があるとはいえず、素人が作った感がアリアリとしていました。。私もそのような編集スキルがあるわけではなく、批評はすれど、いざ作成となるとなんだか気が重たいです。

とはいえ、住民に読んでもらうためのものですから、見やすいものが良いと思います。センス良く仕上げたいのですが、皆さんのマンションでは、管理組合向け広報紙の作成においてどのような工夫をなさってますか?
特に気にせず下手でも良し、手作り感満載でよいのかしら。。

アルコーブの利用の制限について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは住戸の玄関部分がアルコーブ仕様になっています。(玄関ドアの前にちょっとした専用スペースがあり廊下との境は木戸で仕切られている)
このスペースは該当住戸の専用使用が許されている場所と理解していますが、その使用方法について管理組合で制限ができるかどうかのご相談です。
現在ほとんどのお宅はアルコーブにちょっとした置物やかわいい鉢植えを置いたりして気持ちよく使っていますが、ある一軒がここに自転車や段ボール、紙袋を積み上げており、まるでゴミ置き場状態です。
見栄えが悪いだけでなく、不衛生なので片づけていただけないか管理組合からお願いしましたが『専用使用部分なのでどう使おうが私の勝手だ』と取りつく島もありません。
何とかこの状況を改善したいと思っているのですが、組合としてどのような動きをしてよいか途方に暮れています。
何か良い知恵はないでしょうか。

ベランダ排水口の経年劣化の費用請求

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年ベランダの雨水の排水口の蓋が錆により、劣化し壊れました。
50世帯中1件のみの発生、他の居住者の部屋はそこまでの劣化はみられていない。

規約をみると「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければいけない」と規約で定められているため、
個人負担になると判断していいのでしょうか?

すごく微妙です。

アスファルトからコケが・・・

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

アスファルトからコケが大量に生えている状態です。
これはどうやって処理したら良いでしょうか?
恐らく管理人さんは仕事として言われていなかったと思っております。
他の箇所はいつもキレイにしてくれていますので。

まず
①大量のコケをどうにかする手段
②今後の清掃として管理人さんの仕事にするのか業者の仕事にするのか
何か良いアイデアがあればご教示ください。

外部階段(螺旋階段)の設置について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

240世帯のマンションの住民です。当マンションには外部階段として螺旋階段が設置してあります。2つの棟がL字型に接しているのですが、それぞれの棟に外部階段がついています。ところが、築30年をすぎた頃から傷みが目立つようになってきて、頻繁に補修を施さなければなりません。金食い虫になっています。いっそのこと新しいのに作り直そうかとも考えているのですが、ここで一つ知りたいことがあります。2つの棟の接合部のすぐ横に新しい外部階段を作り、既存主のは撤去してしまいたいのですが、そのようなことは可能でしょうか。つまり、2つの棟が外部階段を共有しようというわけですが、建築基準法等にひっかかるのでしょうか。ご教授願います。

ガス警報器交換

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

5年前にガス警報器を管理組合費用で一斉交換をしました。その際は10年超交換を実施していない住戸が大半で誤発報が頻発していたため、管理組合費用で交換をしますが希望しますか というアンケートをとり1戸以外賛成だったため管理組合費用で交換しました。しかしその後の総会でも議案化され決議された形跡がないことがわかりました。
管理会社では、一度 管理組合費用で実施されてるのだから管理組合負担であるとの認識で長期修繕計画に織り込まれています。きちんとしたいのであれば次の総会で議案化すればいい。程度に考えていますが、次の総会の前に耐用年数がきてしまいます。
決議されていないということは費用の負担先が明確になっていないということだと思うのですが、理事会判断で管理組合費用で交換を実施していいものでしょうか。どういった手順をとるのが正しいのか教えて下さい。また個人で替えている方に対しては費用等はどうしたら良いのでしょうか。

管理組合法人の土地取得

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションに隣接する土地を駐車場用地として購入する話が出ています。
うちのマンションは法人化されているので登記についての問題はクリアされていますが、土地購入を決定する際の総会決議要件は特別決議でよいのでしょうか?
素人考えですが全員の承諾がいるような気がするのですが・・・。
それと購入に修繕積立金を使うのは良くないのでは思ってます。
詳しい方いらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。

新電力会社への切換は総会決議が必要か

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション共用部の電気代削減のため現行の東京電力から新電力会社への切り替えを検討しています。契約種別は従量電灯Cと低圧電力で、東京ガスのプランで試算すると約10%にあたる年間八万円ほど削減できることが分かりました。解約金も無く、不利益な事は無さそうなので理事会決議で決められるのか、総会決議が必要な案件なのか、教えてください。

宅配BOXについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

保管期間が過ぎた荷物はどういう運用されていますか?

専門委員会の設置について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会で規約委員会を制定する場合、総会決議に掛けたほうが良いのでしょうか?
その一つとして、輪番制の外部組合員に協力金を貰う旨に関して、実行していきたいと考えています。

■ 標準管理規約原文より
第55条(専門委員会の設置)
1 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

<標準管理規約コメント> 第55条関係
① 専門委員会の検討対象が理事会の責任と権限を越える事項である場合や、理事会活動に認められている経費以上の経費が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細則の制定が必要な場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。
② 専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるのである。必要に応じ検討対象に関する専門的知識を有する(組合員以外も含む。)の参加を求めることもできる。
>>今回の場合、決定事項が一部の組合員に影響を与えることから、設置の承認をするべきでしょうか?

http://www.11kanri.com/mame/bunrui/0079.html

火災報知器の無いマンション

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、築43年の古いマンションを訪ねました。火事の話から火災報知器の話になり、マンションの点検の話になった時、友人宅には火災報知器が無いことに気が付きました。これは、有りですか?彼は昔から付いていないと言います。確か法律で決まったのでは?教えてください。

なにをやっても反対

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

何を呼びかけても反対されたり、まったく協力してくれない人に手を焼いています。
総会には全て反対に票をいれたり、ひどいときは消防設備や排水管清掃も居留守をつかわれます。
挨拶をしても反応がありません。
意思を持っての反対や、本当に在宅していなのであれば仕方ないのですが・・・。

皆さんのお住まいのマンションではこのような方がいらっしゃる場合にはどう対応されてこられたのでしょうか?

マンションの面積

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションを買った娘が、パンフレットの面積と登記簿の面積が違う、登記簿はパンフレットより狭いと言っています。どうしてなのでしょうか。税金とかに影響はないのか心配です。よろしくお願い致します。

ガス警報器交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

5年前にガス警報器の一斉交換を実施し、耐用年数が近づいているため
交換の検討をしています。前回実施した際は、10年超使用していても
交換未実施の方がほとんどであったため、管理組合費用で一斉交換を実施
したようです。
保証期間は切れてもおそらくまだ使用出来るだろうと理事会では見送りの方針としたのですが、防災に関することですし安易に決めすぎたかなと思い始めました。
耐用年数が切れた後に万が一のことを想像すると管理組合としてはやはり交換をしておくべきでしょうか。

インターホンの取り替え

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合から、インターホンの全戸取り替えをするにあたり、アンケートが来ました。
2機種の提案があり、機械そのものも含め総取り替え費用に、約600万円の差があります。

その結果約2000万円の、各部屋からリモートコントロールできる高価な機種に
決定されたという理事会報告がきましたが、区分所有者へのアンケートの結果や、その機種が選ばれた理由は何ひとつ書いてありません。

<質問1>
区分所有者にきちんと説明されていないことを理由に、このインターホン設置を一時止めることはできるでしょうか。(管理会社からは瞬時に一連の作業工程表が提出され、工事希望日を提出するよう催促されています。)アンケートによると、135世帯のうち現在のインターホンに不具合があったのは、たったの20世帯。取り替えの必要性自体に疑問がありますが、「メーカーの修理のパーツが無くなったから」というのが管理会社の大義名分です。

しかもアンケートによると、20世帯かしか問題がなかったのに、この取り替え決議後に、マンション正面玄関や我が家のインターホンにひどいノイズが突然入るようになり、いわば「取り替えなければならない状態」になったのは、自然のなりゆきなのか、それとも人為的な操作なのか、評判の悪い大手有名管理会社なので、大きな不信感を持っています。

<質問2>
総工費を戸数で割った単純計算ですと、1戸あたり約15万円になりますが、このマンションの造りは決して高級クラスではなく(アパートに毛の生えたレベル、但し立地条件はとても良い)、現在使われているインターホンはモニター画面無し。当マンション入り口にはセキュリティーカメラもあり、また各ドアには覗き窓もあります。突然こんな「建物に不相応な」インターホンに取り替えるのは、修繕積立金が高すぎるということではないでしょうか。修繕積立金が高くて、お金が有り余っているから、ディベート体質で有名な管理会社にこのような「過剰投資」をされてしまうのではないでしょうか。

管理会社には、お金が余っているからではなく、建物に合った投資をしてもらいたいのです。これから所有者が抗議できる手段があったら教えてください。





給水方法の変更

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは築30年が経ち、中庭の受水槽が劣化しているので
交換または、増圧直結方式への変更の提案が管理会社からありました。
受水槽のメンテナンスがなくなることはメリットですが、増圧直結方式の
場合も、ポンプ点検が必要とのことでした。
そもそも5階建ての当マンションに増圧ポンプが必要なのでしょうか?
マンションの配管設備や水圧の関係もあるとのことですが、管理会社以外に
問い合わせるとしたら、どこに相談したらよいのでしょうか?
教えてください。

総会議長の選出

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約で、「総会議長は理事長」と規定されています。一般的に会議体の議長は、その会議体の構成員から選出すればよさそうなので、この規定は任意規定ではないでしょうか?また、理事会の意見は、理事長は述べる機会は多いでしょうから、会議を公平に運営すべき議長が組合員と直接意見をぶつけるのは好ましいとは言えないのではないでしょうか?もっとも、組合員が招集した総会では、招集した組合員は議長に就く等の規定もあるようですから、通常の総会では理事長が総会議長に就くという規定は強行規定と解するべきでしょうか。

管理組合法人の購入した土地の固定資産税について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合法人が隣接する土地を駐車場用地として購入しました。
当然、固定資産税がかかってくると思いますが、課税部分について各区分所有者の負担はどうなるのでしょうか。

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リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

初めて質問します。 2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか? これから大規模修繕工事を控えているので不安です。 本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。 よろしくお願いします。

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キラーカーン さん

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。 理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。 理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。 理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。 副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。 そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか? また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

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白雲 さん

NPO法人について

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。 NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。 コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

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さん

国税庁は談合リベートを知ってる?

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。 記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。 おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。 だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか? 見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

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キラーカーン さん

弁護士への委任は総会決議が必要なのでしょうか

滞納や義務違反などの問題で、法的措置を取らざるを得なくなった場合とか、反対に予期せぬことで訴えられてしまった場合など、弁護士さんに依頼しようということになると思います。 弁護士さんに依頼するときは、総会で承認を得なければいけないのでしょうか。

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このみ さん

社会犯罪と管理会社

先日警察署の方が、この地域で電話詐欺の報告が増えていることから、被害状況確認と注意喚起のため訪ねて来られました。このタイプの犯罪は、電話番号や家族構成などの、個人情報を事前に提供する何者かが存在すると聞いています。管理会社と犯罪との関係性は、マスコミでも取り上げられていますが、私自身も最近不審感を募らせています。 祖堅さんの著書でも取り上げていただいたように(P106)、当マンションでは、理事会と修繕係が、専有部のドアの鍵交換工事を、総会も開かずに管理会社に発注してしまいました。当方は拒否しましたが、渡されたのは、中身が丸見えのビニール袋に入った、誰でも番号で複製できるタイプの鍵とシリンダー。その内側には、工事の順番らしき番号が、手書きされています。ある区分所有者が、添付の弁護士による正式な問状を送りましたが、自分たちに非はないと主張して、鍵の交換を強行しました。 後日、管理会社の言い訳がマンション内に貼られており、「会社中探したが、どこにも個人情報である鍵番号は見つからず、管理会社として保管していない。鍵は、工事業者がカギ番号をランダムに振り当てているので、カギ番号が住戸の特定につながる可能性は全くない」と。普通のIQをお持ちの方なら、この内容がおかしいことが、すぐにわかるでしょう。 管理会社の行状を、犯罪という観点から見ると、いくつか不審な点があるのです。 1)弁護士の警告文書から工事開始日まで、十分な時間があったにもかかわらず、管理会社はかたくなに総会を開こうとしなかった。 2)鍵の交換後、民泊の疑いがあれば理事長や管理会社は専有部に入ることができる、という刑法130条の住居侵入罪に相当するような管理規約を作成した(2018年10月7日投稿)。 3)上記の張り紙の内容を見れば、鍵について「肝心なこと」は何も説明していないどころか隠していた可能性もあり。 4)この管理会社は、個人情報を紛失事件を、過去に一度ならず数回起こしている。 5)当マンション入り口には、管理規約に反し、掃除や、家事手伝い等のチラシが、山のように積まれており、なんとかして専有部に人を送り込みたいという意図さえ感じられる。 業界全体の犯罪関与を疑わざるを得ないのですが、どう思われますか。

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台風 さん

大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。 具体的なクレームの内容は以下の2つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。 (1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ2枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。 →事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で3種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。 (2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。 →玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。 上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。 理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。 私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。 この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう? ご意見を宜しくお願い致します。

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KUMI さん

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

初めまして。アライグマと申します。 築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。 前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。 数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。 ①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。 ②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。 以上、よろしくお願いいたします。

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アライグマ さん

監事の権限

監事の権限について質問をいたします。 前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を1時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。 どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。 理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか? 皆様のご意見をお聞かせください。

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晴れ時々理事長 さん

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。 住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。 もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。 上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。 私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。 この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

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KUMI さん

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