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管理組合の会計

その他

携帯電話基地局アンテナ収入にかかる税金

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管理組合の運営

管理業の委託

アンケートの有効性

14

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その他

規約と法律と条令の関係は?

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管理業の委託

管理組合の運営

大規模修繕委員会と委員の行動について

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管理業の委託

管理組合の運営

管理会社及び 管理組合の対応に不安があります。

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その他

管理組合の運営

大規模修繕員会による委託業務評価アンケ-トのその後

12

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建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(4)

4

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建物の維持管理

長期修繕計画に含まれない修繕

38

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大規模修繕工事

エレベーター内の落書き

28

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管理規約

管理組合の会計

専有部分へのサービス

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困っています

その他

  • マンションタイプ :
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  • 竣工年 :
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マンションの駐車場の空きが多くて困っています。何か対策方法はありませんか教えてほしいです。

マンションの管理人・管理員・管理者とは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
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管理人と管理員の違いは、何ですか。更に管理者は違うのですか?

マンションの杭工事

建物の瑕疵

建物の維持管理

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マンションの杭が支持層まで届いているか心配です。
チェックや点検・検査の方法はありますでしょうか?
理事会で話題がでました。
教えてください。よろしくお願いします。

タバコの臭い

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ベランダの扉を開けていると、リビングの奥の方までタバコの臭いが入ってくることがよくあります。張り紙などでマナーについての呼びかけを、管理会社から何度してもらっても一向に改善する気配がありません。
改善するための良いアイディアがあれば教えてください。

管理人の仕事ですか?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
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  • マンションの戸数 :
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  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションを賃貸用に1戸持っています。今は空きなのですが排水管清掃のお知らせとともに当日の立ち合いを言われました。カギを管理人に預けてあります。管理人の仕事では、無いのでしょうか?

輪番制の理事会で幹事になりました。

管理組合の運営

管理規約

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

輪番で回ってきて初めて理事を経験します。
先日初めての理事会で幹事の役職を仰せつかりましたが、
何をやっていいのかさっぱりわかりません。
幹事経験者の方、ご教授いただければ幸いです。
どうぞ、よろしくお願いします。

管理組合と自治会の違いについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合と自治会は、どのように違うのでしょうか?

マンションのエントランスの汚れ

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションのエントランスの汚れが目立ちますが
掃除をしても、みんなのマナーかもしれないのですが、
どういう風にすると、いつも綺麗に保てるのでしょうか。
 管理会社さんに頼むだけでなく
管理組合として、どんな取り組みがありますか。

マンション内で騒ぐのをやめさせるには

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションに外国の方が増えています。大きな声で話をしていて雰囲気が悪くなっています。どうすれば良いですか。

一般会計の赤字

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
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  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

駐車場の入居率が低下し、一般会計が赤字になるようになりました。
修繕積立金会計を取り崩して一般会計に充当してもいいのでしょうか?
あるいは、その場合には総会決議が必要でしょうか?
よろしくお願いします。

管理組合員をやめたい

管理組合の運営

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    単棟型
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  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合の加入と脱退の方法を教えてください。

自転車置き場不足

建物の維持管理

管理組合の運営

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは、自転車置き場が不足しています。
皆さんのマンションではどのような対策や対応をしてますでしょうか?

タバコの臭い

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
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  • 竣工年 :
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ベランダの扉を開けていると、リビングの奥の方までタバコの臭いが入ってくることがよくあります。張り紙などでマナーについての呼びかけを、管理会社から何度してもらっても一向に改善する気配がありません。
改善するための良いアイディアがあれば教えてください。

来客用駐車場の長時間使用について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

私が住むマンションには、来客用駐車場の使用に関する規程がないためか、長時間にわたって駐車している居住者がいます。このような現状を変えて良くしていきたいのですが、どうしたらよいでしょうか?

不法投棄

その他

  • マンションタイプ :
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  • マンションの戸数 :
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  • 竣工年 :
    2001年〜

通常有料の粗大ごみを平気でごみ置き場に置いてかえる住人が後を絶ちません。本来であればお金を払いステッカーをはり処理しないといけないのに、そのまま置かれているケースが何年も続いています。
その都度住人の目に留まる場所にそのゴミを移動し張り紙をはり注意喚起しているのですが、忘れたころにまた布団等が放置されていて困ったものです。
何かよい方法はないものでしょうか。

大規模修繕工事請負契約

大規模修繕工事

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近々、工事請負契約を行う予定の管理組合理事長です。契約書及び約款についての質問です。施工業者からは契約書、約款、内訳明細書、施工手順書の提出がありました。質問1)「民間連合協定マンション修繕工事請負契約書」でいう設計図書類に業者提出の内訳明細書及び施工手順書が当たるのでしょうか?
質問2)契約書に「契約上引き渡すべき図書(竣工図書)」の条項がありません。
質問3)約款に「契約上引き渡すべき図書(竣工図書)」の条項がありません。
質問4)約款に「検査等」の条項は有るのですが、検査時期が工事完了時になっています。工事途中の検査を希望する場合、約款に記述すべきでしょうか?
なを、工事は管理組合が直接発注する責任施工方式です。第1回目の修繕工事で屋根防水張替、外壁補修、バルコニー床、廊下床、階段化粧シート張替工事が主です。小規模(4階立て19戸)なマンションなのでコンサルなど入れてません。どうかアドバイスをお願い致します。

マンション内で騒ぐのをやめさせるには

住まいのトラブル

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マンションに外国の方が増えています。大きな声で話をしていて雰囲気が悪くなっています。どうすれば良いですか。

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)

建物の瑕疵

建物の維持管理

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  • 竣工年 :
    2001年〜

 先般(2016/6/8)、雨漏りの質問には、御懇切な御回答(2016/6/10)を頂き、有難う御座いました。大変参考になりました。
 さて、雨漏りの件ですが、
<先般、御相談した雨漏りの件(2016/6/8);>
1.賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしております。「5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり(2016/5/31)、発生は、昨年末か今年(2016)年1月頃から、この半年ほどの事です。」「このサッシの直上部は、斜行パラペット(斜め)「塗膜防水の上、タイル貼」(質問(1)に添付)。屋上に上ると、斜行パラペットのタイル浮き、シールの劣化等が有りました。」に付いて、
 再度の質問をお願い致します。
<今回の件(2016/8/9);>
今般(2016年7月~8月)施工業者から補修法の提案」(質問(2)~(5)に添付)が、3案有りましたが、それぞれ1長1短があり、いずれの案が最適か御教示を頂きたく宜しく御願い致します。
<状況>
6月に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定)を行った所、「漏水個所は斜行パラペットのタイル目地のシール劣化により、タイル裏に雨水が侵入し、サッシと躯体の空隙部(誘発目地のシール隙間かクラック)からサッシ上部に雨水が侵入し、サッシ上枠(勘合部)から雨水が落下している。」との事でした。
<漏水個所の補修法>
1.斜行パラペットのタイルを撤去し、下地調整のうえ、タイルを再施工。タイル上からセラミック浸透性吸水防止剤を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ
(質問(2)に添付)
→当方返答;やりたくない(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先に又同じ事が起こるのでは?)(タイルを再施工すると下地の防水が判らなくなる)。
但し、2と3はタイル無し、躯体のみとなるのでそれも不安ですが。

以下、質問(2)に続く。

管理組合法人と罰則について

管理規約

管理組合の運営

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管理組合法人特有の罰則規定はあるのでしょうか?

賃貸マンション漏水についてⅡ(2)

建物の瑕疵

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    2001年〜

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)の続き
<漏水個所の補修法>
2.斜行パラペットのタイルを撤去し、アスファルトシングル防水とする(質問(3)に添付)
→当方;耐久性に優れる。出来ればこれでやりたい。但し、屋根のシート防水とは別に施工したい(工期が長くなる。シートはあと2~3年は持つので)
→シングル防水は、設計当初(2003/12)から提案していた工法。
→短所;新築ではなく補修での施工となる為、一般的な納りが出来ない。
a.軒先跳ね出し;水切板は板金での納まり。風圧など不安。
b.水上立上部;立上不足(<90)、笠木部の納まり 。
c.塔屋とけらばの取合部;アス立上の押えは板金水切?タイルとの取合部は?
d.工期;長くなる。屋根のシート防水とは同時に施工すべき(笠木納り) ?

3.斜行パラペットのタイルを撤去し、塗膜防水(パラテックス)とする。
(質問(4)に添付)
→当方;保留(工期は短い。耐久性は?10~12年程度?)。
→長所;端部や板金の納まりが良好。
a.軒先跳出し;水切板は小さく出来る。板金の上から塗膜防水。
b.水上立上部;立上部の納まりが良好。笠木部は既設のまま施工出来る。
c.塔屋とけらばの取合部;塗膜立ち上げ、タイルとの取合部はシールのみ。
 板金水切不要。
d.工期;短い。14日程度。10月からの募集可能。
→短所;耐久性。10~12年程度?パラテックスの露出は好ましくない?
さらに、この他;
4.別のリフォーム業者の提案;
(1)タイルを撤去し、シリカ浸透性ケイ酸コンクリート改良材「マツパラエイト」コンクリートに浸透し、中でガラス化する。
(2)タイルを撤去しない。既設タイル上から東亞合成「クリアウォール」を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ。タイル撤去は望ましくない。

尚、費用は、補修工事のみ施工会社の負担にて施工出来る運びとなりました。
以上、御手数ですが、技術面での検討を御教示頂きたく、宜しくお願いたします。

総会の開催通知の効力について

管理組合の運営

管理規約

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  • 竣工年 :

ある外部に住む区分所有者宛に発送した総会の開催通知が、「宛先不明」で返送されてしまいました。招集手続き不備として総会は無効となってしまうのでしょうか?

納得できる「大規模修繕の進め方」(その1)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
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  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その2)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

賃貸マンション漏水についてⅡ(3)

建物の瑕疵

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  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)の続き
<漏水個所の補修法>
2.斜行パラペットのタイルを撤去し、アスファルトシングル防水とする(質問(3)に添付)
→当方;耐久性に優れる。出来ればこれでやりたい。但し、屋根のシート防水とは別に施工したい(工期が長くなる。シートはあと2~3年は持つので)
→シングル防水は、設計当初(2003/12)から提案していた工法。
→短所;新築ではなく補修での施工となる為、一般的な納りが出来ない。
a.軒先跳ね出し;水切板は板金での納まり。風圧など不安。
b.水上立上部;立上不足(<90)、笠木部の納まり 。
c.塔屋とけらばの取合部;アス立上の押えは板金水切?タイルとの取合部は?
d.工期;長くなる。屋根のシート防水とは同時に施工すべき(笠木納り) ?

3.斜行パラペットのタイルを撤去し、塗膜防水(パラテックス)とする。
(質問(4)に添付)
→当方;保留(工期は短い。耐久性は?10~12年程度?)。
→長所;端部や板金の納まりが良好。
a.軒先跳出し;水切板は小さく出来る。板金の上から塗膜防水。
b.水上立上部;立上部の納まりが良好。笠木部は既設のまま施工出来る。
c.塔屋とけらばの取合部;塗膜立ち上げ、タイルとの取合部はシールのみ。
 板金水切不要。
d.工期;短い。14日程度。10月からの募集可能。
→短所;耐久性。10~12年程度?パラテックスの露出は好ましくない?
さらに、この他;
4.別のリフォーム業者の提案;
(1)タイルを撤去し、シリカ浸透性ケイ酸コンクリート改良材「マツパラエイト」コンクリートに浸透し、中でガラス化する。
(2)タイルを撤去しない。既設タイル上から東亞合成「クリアウォール」を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ。タイル撤去は望ましくない。

尚、費用は、補修工事のみ施工会社の負担にて施工出来る運びとなりました。
以上、御手数ですが、技術面での検討を御教示頂きたく、宜しくお願いたします。


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管理会社の役目

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。 確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。 管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。 でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか… 皆さんはどうお考えになられますか。

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このみ さん

存亡の危機、相場の倍の金額です。

ホントの話です。他に頼る方がございませんので質問いたします。 戸数43戸11階建ての小さなマンションです。築15年過ぎて大規模修繕を迎え、そこでコンサルの修繕概算見積で、なんと8500万円の修繕費用が出てきました。ホントの話。 総タイル張り・コンクリート打ちっぱなし工法で費用がかなりかかるとのことです。ちなみにタイルの浮きが多くて20%ほどあるそうです。 にわかには信じがたいはなしです。ぼったくられていませんか? どう検証したらいいのでしょうか?

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ル・グランデ さん

理事会ルールに所有者が苦しんでいます

築45年 290居室、理事会役員+監事が数十年固定メンバで自主管理しています。 総会を平日に開催し、欠席者は”議長一任”(議決権行使なし)の白紙委任状で、常に理事会リードで承認です。 常に理事会リードなので、 ・工事承認でも長期も短期も修繕計画書なし ・収支決算において残高証明、通帳コピーなどなし すべての合議が口頭説明だけ、という総会です。 加えて、規約にある”区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”(原文のまま)を利用して組合員に知らせることなくルールをつくり施行しています。 以下は口頭説明も書面通達もありません。 ・賃貸/売却ともに候補者は入居前に理事会が面談し可否を決める ・賃貸/売却で仲介する業者を制限(業者指定はしないが、所有者が依頼した業者を追い返すことがある。大手含め40社以上が出入り禁止) ・売却においてオーナーチェンジ/業者買取を禁止 ・転居は日/祝日禁止。夕方5時までとし、時間内に終わらない場合は日を改めて転居する。この場合、転居に要した日数分、転居費用を支払う ・親族といえども8日以上連泊する場合は入退室の転居費用を払う ・事前に申告のない訪問客は入館禁止 ・事前に搬入届のない配達は入館禁止 ・修繕見積もりなど所有者が依頼した業者を”認めた業者でない”と追い返す ・デイケア(介護)含む外部業者は日/祝日利用禁止。利用は夕方5時まで。 ・セカンドハウスなど一時利用が目的の所有者は夜間オートロックキー所持の権利はない ・一部の非常用の外階段は常時施錠。利用禁止。 防犯監視を理由に館内いたるところに監視カメラを設置し、住民の生活を細かくチェックしています。住民が執行部に異議申し立てなどすると ”家族じゃない「男」が出入りしている” などと総会で追及してきます。 これらは”管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”なのでしょうか?

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ぽぽちゃん さん

修繕委員会について

 当方都内市街地での築48年275戸単棟のマンションです。長期修繕計画も出来ており、過去大規模修繕も3回実施しており、また修繕積立金も十分に積み立てられており、比較的整備はされている方だと思います。  そして数年後の大規模修繕を控えて新たに「修繕委員会」が設立されました。  私は昨年理事をして内部の事が見えるようになって実に杜撰な工事を行ってきた経緯を知り、現役時にはいわゆるプラント業に関わっていましたのでこうした工事やプロジェクト管理を得意としていましたので私の強みでこの修繕員会に参加して貢献をするべく立候補を予定しておりました。  所がいつまで待っても委員の募集が無く、内輪で内密にて結成がなされていました。  その委員を見ますと、一部に建築士が入っているが他の委員は全くの素人ばかりでした。その後議事録を閲覧して見ても管理規約や修繕委員会規約などのルール無視の行いがなされておりとても遺憾な状態です。  その例として 1、修繕委員の選定の経緯は、選定基準も無く密室隠密闇にての決定で、なおかつその選んだ委員は公表されていませんし、各委員の適正資質も公表無しのまま実施がなされています。 2、そして修繕委員会の答申を受ける側の「理事長」がメンバにいる事です。 3、議事録を見ると、総会にて否決案件を可決と偽って検討をしている。 4、それら間違いを指摘すると共に、諸々の提案を文書にて実施してきましたが、数か月経過しても返事なく、その後の議事録を見せないです。 5、ともかく過去の工事の価格が一般の常識からかけ離れた高額の事実。その工事はほぼ管理会社に行っている。 このような事実を鑑みますと、どうも修繕委員会は利権化の懸念を感じてきました。  一部の組合員に聞きますと、こうした委員は管理会社や工事会から飲食の接待を受けるばかりか、裏金リベートを受け取っている事も聞きました。  管理組合の土壌を鑑みますと正にど素人ばかりで「油断」「隙」だらけだから、いとも簡単に管理会社や業者癒着を懸念します。  そして理事会を含めての密室状態での隠蔽体質からはその証拠をつかみにくい現実が有ります。  理事会も含めて利権の様相が見えています。さて皆さん方の実態は如何でしょうか? それへの対処へのご意見並びに、またこうした疑念に対してのご見解を望みます。宜しく。

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ポッターアンクル さん

エントランスの利用について

初めて投稿致します。 一年を通してマンションのエントランスには何も置いていないのですが、門松やクリスマスツリーなど、季節に合わせた装飾を施したらどうか?という意見があり検討したところ、季節行事に留まらず、季節ごとのフラワーアレンジメントや常設の水槽、近くの美術大学からの作品のレンタル等、様々な意見が出ました。 個人的に発表の場を求める人が多ければ企画画廊などは非常に良いと考えているのですが、皆様のマンションで、同じような試みをされているところはありますでしょうか? 別のマンションでは、捨てる本をエントランスにある指定の本棚に寄付し、誰でも持って行っていい運用をしておりました。 「うちのマンションはこんな事をしているよ」など、エントランスの利用方法について、何かありましたら(また、こうやってみたけれど、ここが問題だったなど)ご教示願いたいと思っておりますので、よろしく お願い致します。

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トラさん さん

「棟別」廃止で管理費が変わる?

築17年と15年の棟をつないだマンションの理事長です。マンションは見た目は単棟型にしか見えませんが、規約上は棟別総会も開けて、全体は「団地」と表現されます。会計上も修繕積立金が棟別に分かれています。 しかし住民に「棟別」の意識は無く、初の大規模改修を迎える今、私は規約上も会計上も「棟別」を廃止し、一本化を行おうと決意しました。「宇宙船〇〇号」乗り組み員として全員がひとつの運命共同体としてまとまる方が、より団結力も強くなるでしょう。 ところが、コンサル社の優秀な社員に「現在の管理費は棟別に計算されており、単棟扱いに変えるなら管理費の再計算で、管理費のアップの可能性もある」と指摘されました。当マンションの現行の規約も標準管理規約も、ともに「管理費の額については、区分所有者の共用部分の共用持ち分に応じて算出するものとする」と定めています。確かに、単棟型扱いなら共用持ち分が変わります。 「うーーーむ」と腕を組んでおります。管理費アップになるなら特別決議が通る訳がありません。管理費の額は今のままで、規約を変えるにはどうしたらいいのでしょう?

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ぺっちゃさん さん

総会の採決で賛否半々の結果、規約により議長に一任の場合

掲題の件は、私としては一票差であっても正当な採決方法だと思いますが、半数の可決に反対する人たちが不満を持っている現実があります。この半数の反対者を無視して、いいものか、どうかをご教示願います。

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vetania さん

設備管理業務費を削減したい

管理会社に支払う設備管理業務費がもったいないと思います。 管理組合と業者が直接契約するだけで中間マージンがなくなり、何百万もお金が浮きます。 直接契約に変えるには、管理会社との間でどのような手続きが必要ですか。

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果糖ブドウ糖 さん

3,4年後の改修工事の費用と作業員の確保について

大阪府の240戸の中古マンションの住民です。改修工事が2022年に予定されています。ここ数年の足場の費用や人件費の上昇のため、工事費用が大きくふくらんでいます。そこに、万博が開催されることになり、会場の建設とさらにカジノ関連の設備建設と、工事が目白押しになると予想されます。さて、その場合、これまでも改修作業員が建設現場に流れて行ってるのに、その傾向が拍車をかけるのではないかと予想しています。作業員の確保や工事の質の確保が難しくなるような気がします。2022年頃に、実際にそのような状況になるでしょうか?また、工事費も現状より1割ほど上昇するのではないかと思うのですが、いかかがでしょうか? 改修工事2021年に前倒しした場合、それほど工事費用も上昇していなくて、作業員も確保できるでしょうか?もちろん、先のことなのでわからないと言えばわかりませんが、おおよその予想でいいので意見を頂きたいと思います。

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dragon さん

議決権行使書の余事記載の取り扱いについて

 議決権行使書に議案に対する質問、反対意見等の添付資料があった場合 総会(議長)対応について質問します。  1)無視する(賛否のみカウント)  2)出席者と同様の扱いで、質問として紹介する(紹介の範囲は議長の判断)  3)議事録への反映は、出席者と同様に扱う又は反映不要と考えるか?  4)本人への回答の要否はどうすれば? 以上

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