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    質問

住まいのトラブル

特例と公平について

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    質問

その他

管理会社の不審な言動、理事会の方々に苦情を言われる原因

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    質問

管理組合の運営

理事輪番制

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    質問

建物の維持管理

電力設備についてご教示ください

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    質問

管理規約

管理組合の運営

ペット委員会

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    質問

管理組合の会計

管理業の委託

管理委託費の相見積もりをとる方法は?

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    質問

管理組合の運営

居住者名簿の書き換え

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    質問

管理組合の会計

管理組合の運営

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

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    質問

管理業の委託

管理組合の運営

各住戸玄間扉の鍵を変えてしまった理事会と最大手の管理会社

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    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

民泊を許容しない方針の決議について

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管理組合の代表について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約の(理事長)の条項に

“管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。”

とあります。
監事が代表となるのはわかりますが、一般の理事が総会の決議もなく、また理事長という名目もなく管理組合を代表することができるのでしょうか。

監事の権限

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

監事の権限について質問をいたします。
前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を1時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。
どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。
理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか?
皆様のご意見をお聞かせください。

外構照明の復旧について

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の部屋は1階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障(球切れではない)して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

借地が出来るか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合を法人化しないと、別の土地購入がややこしい(法人登記に問題がある)というのは分かります。では、毎年輪番制で理事長が変わる場合には借地の場合は、借地契約を更新しなければならないのでしょうか。放置した時のリスクも併せてお答え願います。

社会犯罪と管理会社

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日警察署の方が、この地域で電話詐欺の報告が増えていることから、被害状況確認と注意喚起のため訪ねて来られました。このタイプの犯罪は、電話番号や家族構成などの、個人情報を事前に提供する何者かが存在すると聞いています。管理会社と犯罪との関係性は、マスコミでも取り上げられていますが、私自身も最近不審感を募らせています。

祖堅さんの著書でも取り上げていただいたように(P106)、当マンションでは、理事会と修繕係が、専有部のドアの鍵交換工事を、総会も開かずに管理会社に発注してしまいました。当方は拒否しましたが、渡されたのは、中身が丸見えのビニール袋に入った、誰でも番号で複製できるタイプの鍵とシリンダー。その内側には、工事の順番らしき番号が、手書きされています。ある区分所有者が、添付の弁護士による正式な問状を送りましたが、自分たちに非はないと主張して、鍵の交換を強行しました。

後日、管理会社の言い訳がマンション内に貼られており、「会社中探したが、どこにも個人情報である鍵番号は見つからず、管理会社として保管していない。鍵は、工事業者がカギ番号をランダムに振り当てているので、カギ番号が住戸の特定につながる可能性は全くない」と。普通のIQをお持ちの方なら、この内容がおかしいことが、すぐにわかるでしょう。

管理会社の行状を、犯罪という観点から見ると、いくつか不審な点があるのです。

1)弁護士の警告文書から工事開始日まで、十分な時間があったにもかかわらず、管理会社はかたくなに総会を開こうとしなかった。
2)鍵の交換後、民泊の疑いがあれば理事長や管理会社は専有部に入ることができる、という刑法130条の住居侵入罪に相当するような管理規約を作成した(2018年10月7日投稿)。
3)上記の張り紙の内容を見れば、鍵について「肝心なこと」は何も説明していないどころか隠していた可能性もあり。
4)この管理会社は、個人情報を紛失事件を、過去に一度ならず数回起こしている。
5)当マンション入り口には、管理規約に反し、掃除や、家事手伝い等のチラシが、山のように積まれており、なんとかして専有部に人を送り込みたいという意図さえ感じられる。

業界全体の犯罪関与を疑わざるを得ないのですが、どう思われますか。

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか?
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

議事録の閲覧希望への対応

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

一部の住民の方から理事会議事録の閲覧依頼があり対応に苦慮しています。
理事会議事録を閲覧させる場合は、個人情報の部分は消し、コピー・写真撮影不可の前提で閲覧させていますが、組合員なので総会議事録のように全文を提出するよう要求されており、もし隠蔽するなら提訴すると言われ苦慮しています。
皆様はどの様に対応されていますか?

大規模修繕工事の修繕図面の未提出

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築13年目のマンションです。大規模修繕工事を実施しましたが完了後に外壁タイルの修繕図面(修繕前後)が無い事が発覚しました。
施工会社に再三提出を求めていますが、「紛失した」との一点張りで出てきません。弁護士と相談する方法も考えましたが、費用がかかる上、図面が出るかどうかも分かりません。それならこのまま次回の大規模修繕工事へ向けて費用を貯めるのも方法だと考えています。そこで質問です。
①弁護士への依頼すべきか、費用を貯めるべきかどちらがベターなのでしょうか。
②修繕図面のないままで、次回の大規模修繕工事ができるのか。
③外壁に関して修繕図面がないマンションって事例として多いのですか?
そのマンションはどのような対応をして乗り切っているのか?



管理委託費の相見積もりをとる方法は?

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

複数の管理会社から、管理委託費の相見積もりを取りたいと考えています。
各会社に個別に連絡を取るものなのでしょうか。

具体的にどのような手順でやれば良いのかご存じの方、ぜひアドバイスをお願いします。

弁護士への委任は総会決議が必要なのでしょうか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

滞納や義務違反などの問題で、法的措置を取らざるを得なくなった場合とか、反対に予期せぬことで訴えられてしまった場合など、弁護士さんに依頼しようということになると思います。
弁護士さんに依頼するときは、総会で承認を得なければいけないのでしょうか。

施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか?

建物の瑕疵

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

施工不良が問題になっているレオパレス。3月18日、外部調査委員会が国交省に中間報告を提出した、との報道がありました。施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか? その場合、誰が、どうやって報告するのでしょうか?

実は私のマンションでも施工不良(壁の隙間から廃材が出てきた)が発覚したため、質問いたします。よろしくお願いします。

理事長が訴えられたら

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

・大規模修繕工事の設計コンサルタントを募集。区分所有者で1級建築士のA氏が応募してきた。A氏はマンションの大規模修繕の経験がなかったため落選させたところ、公正でないとA氏が訴えてきた。
・総会で自分の意見が通らなかったことに腹をたて、理事を殴った。
等の事件がおきた場合、弁護士費用や裁判費用を管理費から支出するのは問題ないでしょうか。

理事会議事録閲覧

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会議事録閲覧

お通夜状態の理事会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

とにかくお通夜状態です。
理事会の出席率はとってもいいのですが、皆さん資料に目を落としているだけで、全く発言しません。
理事長が、いろいろ皆さんに意見を求めたり話しかけたりするのですが、ウンとかハイぐらいの返事で終わってしまいます。
咳払いをするのも気が引けるような状態。
何とかなりませんか?

事務用ロッカーを共用スペースに置くのは総会決議事項なのでしょうか?

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは、昼間9時〜17時の間、管理員が常駐して受付業務をしています。
マンションの近辺にはクリーニング店が無いことから、受付でクリーニングの取次ぎサービスをしていますが、取次ぎサービスの時間帯が9時半から16時半と短いことから、利用者より不便との話が出ていました。
利用者からは、クリーニングを出すのは出勤する朝7時〜8時に、引き取りは帰宅時の19時〜21時に対応して欲しいとの要望が出ていました。

このため理事会で改善案について議論していましたが、ある理事の方から市販の事務用ロッカーを購入し、クリーニングを出す際はそのロッカーに入れ、出来上がったらクリーニングをロッカーに入れ、そのロッカーのキーをポストに入れておくものです。
理事会として、この改善案は数万円の事務用ロッカーを雑費で買えば出来ることから、直ぐに試行してみようとの話になりました。
ただ管理会社から、クリーニング引き継ぎサービスの委託業務契約書の中のクリーニング取次ぎサービス時間変更になり、更に共用スペースにロッカーを設置するので特別決議になるのではとの話が出ています。
数年前に自動販売機を設置する際は管理会社のアドバイスで特別決議で決議しました。

ただ、次の通常総会まで半年以上あり、改善案が数万円で実施できること、さらに実際の取次ぎ業務は従来通りの時間帯で、ロッカーを使わない方は従来通り受付にクリーニングを出せば良いので、理事会決議だけで実施してもよいのでと思います。

管理会社が言う通り、ロッカーの設置は総会決議事項で特別決議が必要なのでしょうか?

総会議事録の署名、捺印の意味について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会が終了し、後日、管理会社から総会議事録が回付され、確認のため理事長、理事、監事の署名、捺印が要請されました。この総会議事録の内容に若干事実と異なる個所があったので、私(監事)は意見書を付した上で署名、捺印しました。ところが全組合員に配布された総会議事録は何の訂正もない元のままの内容のものでした。署名、捺印から全組合員に配布されるまで、三か月以上も経っていて、この間管理会社、理事長、理事から何の反応もありませんでした。そこで管理会社に質したところ監事が署名、捺印がある以上修正には当たらないとの事で、もし総会議事録に疑義があるならば、無署名にすべきであるとの回答でした。この件について皆さんのご意見を頂きたいと思います。

マンションのコンシェルジュサービスの合理化について教えて下さい。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションではコンシェルジュが昼間常駐(8時〜22時、2交代体制)し、宅配便発送受付業務、クリーニング取次ぎ業務などをやって頂いております。

来期よりコンシェルジュの昼間常駐時間を短縮(9時〜17時、1名)し、経費節減(2名→1名/日で経費半減)を図りたいとのことで、アンケート調査を実施したところ、クリーニング取り次ぎ業務で大きな不便が発生する事が分かりました。
具体的には、私のマンションの住民は帰宅時間が遅いことから、コンシェルジュサービスの終了時間が早いと、クリーニングが受け取れないとの問題です。

理事会としては、一部住民のクリーニングが受け取りの為にだけに、コンシェルジュを夜遅くまで配置するのは無駄との意見が多数である一方、不便を被る住民に対し何だかの対応が必要との意見が出ています。
遅い時間のクリーニングの受け取り対応策として提案されたのは
(1)コンビニの様なクリーニングボックスを設置し24時間対応とする。
(2)定時以降は管理員の方にクリーニングを引き渡して貰う。
上記のようなアイデアが出ておりますが、マンション管理には素人集団なので、実現性があるのか、どの様な問題点があるのかがよくわかりません。
また管理会社はコンシェルジュサービスの時間短縮(費用半減)に猛反対ですので、上記提案には無理との一点張りです。

さらに管理会社へはコンシェルジュの全廃(宅配便、クリーニングの取り次ぎも止め)についても提案しましたが、コンシェルジュが全ての事務処理(各種申請、使用届)を担当しているので、コンシェルジュの全廃は不可との話でした。
理事会からは事務処理は管理員に担当させればとの意見もありましたが、管理会社からは300軒を超える大規模マンションで、全てを管理員1名にやらせるマンションはあり得ないとの事でしたのでコンシェルジュを1名残す事にしました。

ついては皆様のマンションで、クリーニング取り次ぎ業務の合理化等をどの様にやられているか、さらにクリーニングボックス等の導入を検討された事がある場合の問題点などをアドバイス頂ければと思います。

皆様、よろしくお願いいたします。

外国人騒音問題

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

数日前に引っ越して来た中国人の騒音に困っています。私が住んでいるアパートはかなり古い木造住宅です。当然のことではありますが、通常の建物よりも生活音が聞こえやすい環境にあります。
引っ越して来た当初よりその中国人は尋常ではない物音、話し声を出すので警察に電話して注意してもらいました。警察が来た後数十分は静かなのですが、またすぐに騒ぎ出します。当然大屋にも電話して
注意してもらうように言いましたが、本人に注意したのか定かではありません。というのもこのアパートの
大屋も中国人で、基本的に我関せずのスタンスであり、過去にも別の外国人の騒音にも便宜的に注意しました。といった対応だったからです。そして本日あまりにもうるさいので夕方過ぎに警察に来てもらい注意して
もらった時に、たまたま騒音相手の中国人と対面したので、うるいさいから静かにしろと怒気を強めていうと
「フツウニシテイルダケ」といい軽い口論となりました。私は自宅で仕事をしているのですが、その中国人はずっと
家にいます。こんな古いアパートに住む住人は通常貧乏学生か低所得者です。外国人であれば留学生か
就労者以外通常考えられません。その点も非常に不可思議です。警察官も民事不介入の立場なのか知りませんが我関せずで、何も言わずに帰ってしまいました。どうにかして騒音をやめさせたいのですがいい方法はないでしょうか。

通常総会の開催時期(2か月以内)について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

初めて登録。初めての投稿になります。
当団地の決算は、3/31です。管理規約は、国交省標準管理規約から作成していて、通常総会は、新会計年度開始後2か月以内(5月末まで)に開催することになっています。
これまでは、周辺の小学校等の施設を利用し開催していましたが、昨今の小学校は、運動会をこの5月末頃に開催するところも多く日程がバッティングします。また市民センターなどは抽選制が多く、抽選日になるまで開催日が決められないなど、不確定要素が多い状況です。さらに、2019年は天皇の即位の日ために、GWが長くなり、印刷業者も動かない状況もあります。
これらのことから、新会計年度開始後2か月以内の開催が難しい状況になっています。

ここからが皆様に質問というか、アドヴァイスいただきたい内容になりますが、
①新会計年度開始後2か月以内というのは、法的根拠がある期間なのでしょうか?
②この場合、罰則規定等がありますでしょうか?
③法廷根拠がない場合、開催時期について管理規約の改定(総数の3/4以上、議決権の3/4以上)を行えば(新会計年度開始後3か月以内など)、改定できるのか?
④現在規定(新会計年度開始後2か月以内)のままでの抜け道。(事前に組合員に理由を付して周知し反対がなければ可能など)

以上、よろしくお願いいたします。

総会の決議の微修正は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で設備の更新を提案し「A社から500万円で購入」することが決議されたとします。
総会での議論のなかで、「B社ならもっと安く買えるはず。B社は大手で財務内容もいいから安心」と発言した区分所有者がいたため、総会後に理事会で調べたところ、480万円で購入でき、アフターサービスもよいことがわかりました。
総会で議決された「A社から500万円で購入する」を、理事会の裁量で「B社から480万円で購入して手厚いアフターサービスを受ける」に微修正してしまうと相当まずいことになりますか。
それとも条件がよくなることについては不問に付されるでしょうか。
本来ならもう一度総会を開くべきでしょうが、そこまでやらないとだめですか。

保険金請求をした場合の経理処理について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

みなさま、こんにちは。
管理組合が保険金請求を行った場合の経理処理についてお伺いします。
マンションの専有部分で漏水被害がありました。上の階の専有部分でキッチンの給水管が破損したのが原因です。
管理会社が対応し業者に修理の手配をしました。修理費用はいったん管理組合で支払い、その後マンションの損害保険(個人賠償責任特約)を使って
保険金の請求手続きを行いました。まだ保険金は支払われておりません。

このような時、「保険金請求をした」ことを経理処理したほうが良いと思うのですがみなさまの管理組合ではどのように扱われていらっしゃいますか。当方の管理組合では経理処理をしていませんでした。たとえば未収金などの科目で計上すれば請求の事実が決算書にも反映できるので良いと思うのですが。

上階からの水漏れ事故

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が
ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り)
前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。
前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか?
施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。
孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。
その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。
水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

共用部の修繕を迫られています

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめて質問させていただきます。

住人より、共用部であるPS扉の交換を言われています。
昨年の台風で、当マンションでも数件の被害が寄せられ、保険対応できるか理事会で協議しましたが、1件だけ被害がどうしても認められませんでした。
PS扉に傷があるとおっしゃるのですが、かすり傷も見受けられません。かなりきつく修理を言われるので、写真にも写らない程度のものでしたが他の損害と同時に保険申請をしました。やはり被害と認められず保険が下りませんでした。
どうしても納得いかないようで、ことあるたびに理事をつかまえて直してほしいとおっしゃるので、管理費より修理することとなりました。
それで収まるはずだったのが、修理をした扉に汚れがついている、裏側に傷がついて返ってきたと言い、今度は扉の交換を迫られるようになりました。
共用部のことをこれまで言われることはなかったので、理事会としても困っています。
傷は認められないため、汚れを取ることは約束したのですが、業者が汚れ落としにいく日時を決めるために連絡を入れたところ、業者に直接取り替えて欲しいと言われたそうです。
話が違うのでそれは出来ないと伝えても、取り替えろの一点張りです。
理事会としては管理費を取り崩すこととなり、傷と思えない程度のことに対応していると、今後もほかの住人から同じようなことを言われるたびに取り合わなければいけなくなるので、やめた方がいいということになりました。
ところがどうしても受け入れられません。
共用部にこれまで執着をおかれることは珍しいケースでしょうか?

設置場所は玄関横のPS扉です。
ステンレス製(ヘアライン)で、傷と言うものは見受けられません。
大きなへこみも擦り傷もないものを取り替える必要があるのか、組合理事会の決定事項に納得いただけない場合の対処の仕方はどうすればいいでしょうか。
皆様のお知恵をお借りしたいです。宜しくお願いいたします。

理事会に於ける議決権の数について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

1部屋に1個の議決権があるマンションです。
理事の一人が、同じマンション内で売り出し中のお部屋を取得し、2室のオーナーになるそうです。
今後、総会では2つ議決権を持つことになると思いますが、理事会ではこれまで通り、1人としてカウントして問題ないでしょうか?

理事は4人です。当該理事は理事長ではありません。


管理委託費値上げの是非は?

管理組合の会計

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から、管理委託費の値上げの申し入れがありました。
金額の妥当性について、どのように判断したら良いのでしょうか?

規約変更について 承諾していない場合

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

分譲マンションの2階に居住。南のベランダ側に沿って防犯に配慮して常に施錠されている公開空地があり、その利用について駐輪場の増設に共用部分の変更をするため総会にて議決を採る通知を3月中頃受取、異論を期限内に投げたにもかかわらず返答なくこれから開かれる総会にて可決されそう。主に景観が変わり防犯面で被害の出る家の件数が少ない。総会当日に反対意見を述べても可決されそう。組合の中で話は決まっており、景観の粗悪化、防犯、騒音等の問題がクリアされないままの状態で承諾できない。
そもそも駐輪場が足りない問題は1年前から出ていた話だが公開空地の仕様変更については総会開催の1ヶ月前に初めて通知が来た話。規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければいけないと記載してあるがその権利を無視して強硬に、総会で可決されてしまうのでしょうか。

守秘義務とは何処まで必要なの?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合活動で、何処までの情報を守秘義務として遵守しなければいけないのか?専門家では無いので分かりません。なので、事案ごとに理事会で議論審議し、その目的の範囲でのみ許可すると理事会で決定しました。 外部との交流に大きな足かせとなるのですが、何処までが守秘義務なのか?わかる方はいませんか?また、管理組合の情報の一部でも漏らしたらどういう制裁があり得るのでしょうか?管理組合の理事会が制裁裁判化すかもしれないので教えて下さい。

個人情報保護法改正とマンション名簿について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

輪番で理事になり、理事として役に立つべくまずは居住者の事を知らなければとの思いから管理事務所にて名簿の閲覧を求めました。
ところが管理員から「個人情報」だからお見せ出来ませんと拒否をされて驚愕して、その後理事会で議論をしましたところ、当管理組合では「組合員名簿」「居住者名簿」「防災台帳名簿」の三種類が有ることが判明しました。だがその後理事会では頑なに「個人情報」だからこれら全ての名簿の閲覧は拒否となりました肝心の理事も含めて誰も見ることが出来ない名簿なんて「ナンセンス」で無意味を思いました。
その後その各名簿が平成6年作成時から24年間更新がなされていない事まで判明し、実態とかけ離れた全くに役に立たない名簿でした。
築年数が48年と古く居住者は高齢化した老齢夫婦、ご主人の死なれた単身の高齢の未亡人、ま居住外組合員も多く、居住状況が複雑でもあります。特に老人多いは寝たきりや車椅子や杖を突く人等日常の生活に不自由な人が多く、本来ならば隣近所とのかかわりはとても重要になります。先日も10日間家の中で倒れていた老齢のご婦人がいて、幸いにも無事でしたが、孤独死現象が実際に起こっています。せめて災害時の支援が必要な方の正しい名簿が有り住民間での情報共有がされていればの思いが有ります。
何でこんな馬鹿々々しい事が何故起こるかを考えてみましたが、どうも「個人情報保護法」の理解が短絡的であり無知による、「防止」のみが強調されておることも分かりました。
コミュニティーにおける名簿の重要性は、国や行政、町会であり学校で有り会社でもあらゆる所で個人情報法を遵守しながら機能をしています。
「組合員名簿」「居住者名簿」「防災台帳名簿」の三種類が有るが、内容からしたらば一体化した名簿の方が良いと思うと共によそ様ではそうした良いサンプルを垣間見ますから見習えます。
個人情報保護法には「個人情報の流通・利用」と「個人情報の保護」の二つの側面が見受けられますが、機能への議論がもっとなされてもいいのではないかと思っています。
さてこんな事は我が管理組合での現象なのでしょうか?皆さん方での現実の実態は如何でしょうか?また改善を推進しているのですが一向に正しい方向へ行きません。解決策と共にご意見ご見解を望みます。

共用部分の鍵の保管について

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

たびたびお願いいたします。
小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社(大手電車系)への依存体質が強すぎるマンションです。

現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週5日の4時間勤務なので、ほとんどは不在です。
このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。
・役員同士の打ち合わせ場所として使えない
・書類が閲覧できない
・組合独自に業者から見積りを取れない
・火災・災害時の初動の遅れ
・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない

しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。

質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか?
現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか?

また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか?
他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。

よろしくお願いいたします。

管理組合委託契約

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2月1日新管理会社管理委託契約を締結し4週間経過しましたが、
管理組合サポーが不満です。
その上解約通告を受け困っております。
①推奨頂ける管理会社がないか?
②現在の会社へ誠実義務違反等で場合によては、損害賠償が出来ないか?
③自主管理の道を選ぶ場合のアドバイスお願い申し上げます。

管理費・修繕積立金の管理と運用

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の管理費・修繕積立金の収納、管理及び運用をどのようにしてますか。(1)収納事務は管理組合か、管理会社に委託か、委託の場合、管理会社は収納代業者に再委託しているか、再委託の場合管理組合への報告はされているか、(2)管理費、修繕積立金の保管・管理は管理組合の自主管理か、管理会社への委託か、委託の場合に不正防止のための管理組合の監督方法、(3)管理費なかんずく修繕積立金の運用はどのように行っているか、「マンションすまい・る債」を活用しているか、(4)区分所有者として上記の点を知るための方法など、その他お気づきの点があれば、ご教示願います。

予備費の範囲内の支出について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様のマンションでは、予備費の範囲内の支出をどのように承認していますか?

設備の不具合があり、「高くても10万円以下らしいので、修理を発注して良いですか?」という承認の求め方を管理会社からされました。
10万円は、予備費と同じ金額です。

このようなラフな方法の背景には、口頭によるバックリとした見積りでも
「予備費の範囲内だったらかまわないよ。」という返事がもらえた歴史があるように感じました。
新任の理事長さんが緊急性が無いと判断し、見積書の取得と金額の交渉を指示しましたので、安易な承認は回避されています。

マンションによって、又は役員さんの人柄によって異なる運営がされていると思います。
皆様のマンションではどのように承認をしているか、実際のところを教えてください。
よろしく御願いします。


管理委託費の削減につきまして。

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま。
大変お世話になっております。現在、35世帯、11年目の理事長をしています。
管理会社に管理委託費の削減をお願いしたところ、管理員業務を廃止して、
清掃員にしてはどうか?という提案がなされました。。。

みなさま、どう思われますか?ご感想をお伺いしたく投稿させて
いただきました。
宜しくお願い致します!m(_ _)m

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

管理組合の代表について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約の(理事長)の条項に

“管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。”

とあります。
監事が代表となるのはわかりますが、一般の理事が総会の決議もなく、また理事長という名目もなく管理組合を代表することができるのでしょうか。

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

住民による臨時総会の開催要求

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

住民による臨時総会を理事長に開催要求をするにあたり、5分の一の同意を得たのですが、このあと実際に総会を理事会が開かない場合、住民により開催できるとあります。
しかし、この場合、議決権行使書に委任状などの作り方がわかりません。
どこかに参考となるものはありますでしょうか

自転車へのイタズラについては、誰が警察に届けるのが望ましいでしょうか?

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション共用部、自転車置場に駐輪中の自転車へイタズラされた場合、
誰が警察に届け出るのが正しいのでしょうか?

被害を受けた組合員本人でしょうか?
管理者である、理事長でしょうか?

当マンションには防犯カメラが設置されていて、犯行現場が録画されていると思います。
犯行時刻も大体分かっているようです。
イタズラには悪意を感じますが、悪質なモノではありません。

追記

タイヤの空気を抜かれたり、タイヤに小さな穴をあけられたり、自転車を勝手に移動されたりという類いのいたずらです。
当マンションの自転車置場には、外部の人も簡単に入れます。

総会の決議成立要件の緩和

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。

総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。

ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。

区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。

現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

毎回、総会が大揉めに揉め予定を2時間以上もオーバーします。

順番で 理事会役員役員に決まり、住民側で総会に出席しましたが、一部住民から集中砲火を浴び、大揉めに揉めていました。 次の総会は私が理事として集中砲火を浴びる?事になるので前回の総会の議事録を読み返していますが、理不尽な要求に理事側はただ謝るだけで終始住民ペースでした。 具体的なやりとりを議事録から拾うと Q1:(旧理事長:A)理事長時代に清掃・植栽共に地元の業者に変更し、費用を7割に下げた。ところが今期は理事会の判断で大手業者にスポットで清掃・植栽を依頼したが、これでは折角のコスト削減効果が無くなる。 A1:(理事長:B)本件については理事会として、日常の清掃・植栽作業・・ Q2:(旧理事長:A)理事長は司会に徹しろ!担当理事から回答しろ! A2:(担当理事:C)担当理事の〇〇です。理事会としてマンション内の汚れが目立ち、植栽も荒れている事から・・・ Q3:(旧理事長:A)全然説明になっていない!清掃については切替てとても綺麗になり、植栽も地元に頼み・・。 A3:(理事長:B)理事長として私が判断して・・ Q4:(元理事長:D)これも説明になっていない。スポットで頼んだ業者の信用調査は・・ A4:(担当理事:C)説明になって無く申し訳ありません。業者については管理会社に依頼して・・ A4+(フロント:E)当社が使っている業者を理事会に紹介しただけで、推奨したことはありません。 Q5:(元理事長:D)予算を50万円オーバーしているが規約違反であり、臨時総会が必要である。・・ A5:(理事長:B)理事長として責任を感じております。ただ既に終わった事ですので・・ この様なやりとりが延々と続き総会が2時間以上オーバーしましたが、回答に対しては、質問者の仰る通りですとの姿勢でひたすら耐えていました。 そこで質問ですが ①皆様の総会でもこの様な理事会側が言われた放題でただ耐える進行は普通なのでしょうか? ②上に書きました清掃・植栽の問題指摘は質問者側の言い分が正しいのでしょうか? ③もし私達のマンションが特殊な場合、皆様はどの様に進行していくのでしょうか? ④理事会は一部住民の使い走りの様に思われますが、これが一般的なのでしょうか? ⑤現状の理事会に疑問を持ち理事を辞退したいと思いますが、もし辞めた場合は何かペナルティーはあるのでしょうか?

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さくら さん

管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。 ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。 ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。 管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。 上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。 記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日) https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/ 「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」 プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18 https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html 「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」 当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。 (1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか? (2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか? (2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか? (4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

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asaka50 さん

理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。 内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。 この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。 この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。 管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。 この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?

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白雲 さん

管理人への携帯電話貸与と使用法について

今年3月から管理会社の業務委託先が変更となりました。 これまでは管理人とはべつに清掃担当者がいましたが、新しい管理会社は管理人が清掃も担当することになりました。 理事長が経費削減として管理会社と決めたそうです。 ところが、実際には管理人室が不在になる事が多いため不都合が生じるとして、 ひと月もしないうちに理事会で管理人に携帯電話を貸与することに決めたそうです。管理組合は法人化していないので携帯電話の契約はできず、管理会社が代行契約をおこない、諸経費は請求にされることになります。 その携帯電話貸与については理事会議事録にも、その直後の別件で開催された臨時総会でも議事案にも記載されてましたが、その臨時総会の席で、貸与する携帯電話は管理人の不在時は理事長が使用すると、議長である理事長が付け加えました。席上でそれならなば、きちんと使用方法をきめて議題にあげるべきではないか?との意見がだされましたが、理事長は「管理人室から掛けることはほとんどないが、これまで自分で携帯を使ってきたんですよ!」と怒鳴り、うやむやに終わりました。議事録にはやはり理事長使用の件は記載されおらず、契約方法については適切な方法を調査中と書いてあるのみ。でも、実際には臨時総会時点で携帯は渡されて使用されています。その後の報告もありません。貸与も理事長使用も決してNGではないかと思われますが、大義名分だけで住民に告げないのはだまさえれているような気がします。現・理事長は独断専行でいつも報告だけ、議事録も自分にとって都合が悪い質問や意見は載せません。こういう行為は理事長なら許されるんでしょうか? ちなにみ、長時間の管理人不在に支障ありという意見の出どころは明確ではありません。理事長が“ご意見として”と言っただけです。 長ったらしくて申し訳ありませんが、どなたかご意見・ご教示をお願いいたします。。。

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エシール さん

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。 今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。 私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。 下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?  この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか? 管理規定 総会決議事項として十一があります。 一 ・・・・・・ 二 ・・・・・・ ・ ・ 十一 その他管理組合の業務に関する重要事項 以上

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さん

値上がり対策について

昨年、現行植栽管理業者さんから契約を辞退され、金銭面で解決が出来なかったため、他の業者さん3社から見積もりを集めたところ、どちらも現行の2,5倍~3倍の金額でした。そのうち2社は組合員からの紹介、直接の見積もり依頼でしたので、恣意的に横並びの金額に操作されたことは考えられず、リアルな相場の高騰なのだと思います。 検討に時間がかかり、結果的に昨年は1度も植木屋さんによる剪定は行わずに終わりました。管理員さんが手の届く範囲は切って下さったそうで、さほど見苦しくない状態を維持できています。 「業者さんによる剪定は2年に1回でも大丈夫なのでは?」と申したところ「我々は伸びた枝を見慣れているが、外部からは管理が行き届かないマンションという印象を受けるだろう。」というご意見もあり、従前どおり1年に1回の剪定間隔を維持する方向で、新しい植栽管理会社さんと契約する運びとなりました。 今後も同様の値上がりに直面した場合に備えての質問です。 消防設備点検など法定されているものは間隔を伸ばすことはできませんが、他に間隔を伸ばしてみたが大丈夫だったとか、以前は行っていたが廃止しても問題なかった管理がありましたら教えてください。 また、資産価値に影響を及ぼさない「削りどころ」のアイデアがございましたら教えてください。 また、逆に節約目的で廃止したら、かえってマンションの資産価値が下がってしまったとか、やはり再開したなどのご経験があれば、お聞かせ願えませんでしょうか? よろしくお願いします。

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三毛猫 さん

総会の決議成立要件の緩和

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。 総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。 ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。 区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。 現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

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PLT さん

管理者解任事由

区分所有法25条2項 に、 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。 どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。 判例を紹介戴ければ有り難いです。

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えびす さん

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。 ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。 ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。 喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。 ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。 ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか? ◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが? ◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが? ◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

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竜巻 さん

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。 組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。 複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。 複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。 (1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか? (2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか? (3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか? 宜しくお願いいたします。

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