みんなの管理組合

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    質問

その他

管理会社抜きでの臨時理事会の開催について

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    質問

管理組合の会計

積立金の運用方法(2)

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    質問

管理組合の運営

議事録への署名に関して

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    質問

建物の維持管理

ドアが

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    質問

住まいのトラブル

管理規約第12条の違反者は、出ていかなくてはいけないのですか?

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    質問

建物の瑕疵

賃貸マンションの漏水(2)

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    質問

住まいのトラブル

隣との壁

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    質問

管理組合の運営

マンションの管理人・管理員・管理者とは?

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大規模修繕工事

専門委員会の設置について

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    質問

管理組合の運営

総会の議題について

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    質問

住まいのトラブル

建物の維持管理

鳩のフン害防止策について

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    質問

管理組合の運営

専門業者との契約の変更

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    質問

その他

管理人が横柄な態度

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    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

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    質問

その他

カメムシの大量発生

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管理規約

管理組合の運営

民泊について

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    質問

管理組合の運営

熱心な理事長が辞めない

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    質問

建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(3)

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管理業の委託

管理業務の委託について

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    質問

建物の維持管理

機械式駐車場

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    質問

建物の維持管理

増圧直結給水方式に変更することは良いことなのか

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    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

管理組合の事務所の必要性

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    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

自転車置き場不足

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    質問

大規模修繕工事

管理業の委託

大規模修繕の見積書

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大規模修繕工事

管理組合の運営

大規模修繕のアンケートについて

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大規模修繕工事

建物の維持管理

コンサルタントが見積徴収した金額が怪しい

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    質問

その他

管理人さんの仕事量

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    質問

建物の維持管理

建替えの資金

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    質問

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理について基本的な質問です。

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    質問

管理組合の会計

マンションの管理費から修繕積立金へ

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総会出席率を上げる方法を教えて下さい。

管理組合の運営

うちのマンションでは、総会に出席者が1割程度です。約100戸のマンションで
10人程度ですので、つまり出席者のほとんどが理事で、区分所有者の興味が全く無いことが最大の問題だと思っています。
知人のマンションでは、同規模で30~40人は出席すると言っています。
特別決議を可決したこともあるので、うちのマンションも委任状を提出する人は
多くいますが、どうすると、そんなに総会に出席していただけるものなのか?お
知恵をいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

管理人が仕事をしない

管理業の委託

今の管理人はやっと長く続くような人で、住人への愛想も良い方だと思うのですが、自分が好きな場所しか掃除してくれません。
頼んでもやってくれません。
例えば自動ドアやエントランスの床は集中的に掃除していますが、壁や外はまったく手を付けてくれません。

住人への愛想は良いですが業者への愛想が悪いなどという評判も聞きました。

このような場合どうしたら良いですか。

管理費等の収納代行会社について

管理組合の運営

管理組合の会計

当マンションでは長年、組合員全員がマンションの最寄りの駅前にある〇〇銀行△△駅前支店に口座を開設し、同じ支店の管理組合口座に振り替えをしてもらっていました。
これまで特に不便は感じていなかったのですが、理事会後の雑談の中で「管理組合の指定銀行は自分のメインの取引銀行ではないので、月末に管理費等が引き落とされるときに残高不足とならないようにするのは大変だね」という話になりました。
管理会社に相談したところ「集金代行会社を介せばどこの銀行口座からも組合の銀行口座に振り替えできるのですが、1件当たり100円弱の収納代行手数料が発生します」と説明を受けました。
当マンションは48世帯なので毎月約4800円が持ち出しとなる計算ですが、自分の給料や年金が入ってくるメインの銀行から引き落とされるならとても便利ではないかと思います。
もちろん費用が発生することなので総会で審議が必要になると思いますが、皆さんのマンションで「集納代行会社」を使っていらっしゃるところがありましたらメリット、デメリットをお聞かせください。

規約改定後の対応と管理会社の業務範囲について

管理業の委託

管理規約

いま築24年25世帯のマンションの理事長をしております。時の経過とともに賃貸化が進んでおり、25世帯のうち10世帯くらいが外部オーナーです。
そこで、役員のなり手の不公平感をなくしたいということが発端となり、2年半数改選制や外部オーナー協力金制度の導入、民泊禁止や昨今の標準管理規約を参考とした比較的大幅な改定をおこないました。
規約改定するための準備期間中は、管理会社のフロント担当者も協力的で、理事に対して色々なアドバイスをしていただきました。無事可決承認できたのも、管理会社の一助があったからこそと思っています。

本マンションは、過去24年の間に何度か小さな規約改定を繰り返してきており、今回大きな規約改正をしたので、原始規約に改訂履歴を積み上げていくのではなく、きれいに順番や文言を整えた1冊の規約集にしたいと考えるようになりました。

そこで、管理会社のフロント担当にその旨を相談してみたところ、「規約のデータファイルを持っておりません」とまず返答がありました。そして面倒なのか、アドバイスしてくれていたときとは真逆で非協力的な態度となり、「業務範囲外」だと言わんばかりです。

管理規約の過去20年に渡る改定履歴の整理や一冊のまとめた規約に一新することは、管理会社の事務管理業務の範囲ではないのでしょうか?てっきりやってもらえると思っていましたが、みなさんのマンションではいかがでしょうか?管理会社にやらせてしかるべきかどうか、アドバイスをお願いいたします。

未収納者の督促状

管理組合の運営

管理業の委託

理事会において管理会社より未収納金の報告があり、督促内容については、長期滞納者に対する督促を行うさいに6ヶ月滞納の時点で、管理会社名の内容証明郵便による督促を行い、それでも滞納が続いた場合は、理事会の依頼があれば弁護士名で内容証明郵便を送りますとのことでした。会計担当理事が滞納者にたいして、6ヶ月も経ってからでは無くて、もっと早い時期に内容証明郵便を送れないかと聞いたところ、委託契約でそうなっており、会社の会計課から自動的に送られるシステムになっていると言われました。そこで質問ですが、委託契約の内容は変更できないのでしょうか?また、委託契約にそのように記載があったとしても、理事会(顧客)の依頼に対して対応するのが普通ではないでしょうか?

ちなみに管理を委託している会社はテレビCMが良く流れている大手の管理会社です。

銀行口座を作る

その他

銀行口座を作る時には総会が必要なのでしょうか?
作るだけで総会が必要な理由がよく分かりません。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

リーストレンタルの違い(防犯カメラ等)について教えてください

管理組合の会計

建物の維持管理

防犯カメラが壊れてしまい、新しい機器を導入する必要が出てきました。今は買い取りですが、リース契約もあるかと思い、会社で取引のある某大手リース会社の担当者に話をしてみました。すると「管理組合は正式な法人ではなく、会社の取引基準を満たさないので残念ながらうちでは取り扱えません。もし取り扱えたとしても、機器そのものだけで設置費用や保守費用はリースにはなじみません」という返事でした。
反対に担当者から「設置費用、保守費用も含め機器をレンタル」したらいいのでは、と勧められましたが、リースとレンタルの違いが今一つわかりません。どなたかわかりやすく説明してくださいませんでしょうか。

総会時の議決権行使と委任状の関係は?

管理組合の運営

これまで総会の議案に対する組合員の意思表示は出席して賛成か反対を表明するか、欠席する場合は、委任状に代理人の名前を記入して委任する(議長の場合もありうる)ことになっていましたが、管理会社から「国土交通省の指導もあり、委任状による意思表示のほかに議決権行使書によって一議案ごとの賛否を書面で取ったほうが良い」というアドバイスのもと、先日開催された総会から欠席する場合、「委任状」と「議決権行使書」のどちらかを提出してもらうことになりました。
ところが総会のとき、出席者の一人から「議決権行使」は委任状に比べ無責任な賛否の表明になるのでいかがなものかと発言がありました。
その人の考えでは「委任状」なら、事情が分かっている人による意思表明だが「議決権行使」は議案の内容も理解しないまま適当に賛否の表明ができてしまうので、信頼できないというのです。
私はこれまで議案のうちのこれだけは賛成できかねるという議案も委任状による採決では「反対」が伝わらないから、今回の方法はとてもいい案だと思うのですが、議決権行使はそんなにいい加減なものになってしまうのでしょうか。

近隣に迷惑をかける方の対処方法

住まいのトラブル

管理組合の運営

私のマンションには、以前から精神的に病んでいる方が、周りに迷惑をかけて
います。マンションの売買にも影響を与える可能性もあり、資産価値が下がって
しまうような気がします。主な迷惑行為は次の通りです。

①両隣のベランダに生ゴミ、生卵を投げ入れる、または両隣の廊下前に生ゴミをまく
②上階に向かって棒上の物でつつき騒音をだす。両隣の壁を叩いて騒音を出す。床を強く蹴る、または物をぶつけて騒音をだす。
③廊下の床、天井、壁に生卵をぶつけて汚す。その他、自転車置場、通路などにもあります。
④ベランダから物(ハンガーやゴミなど)を投げる

理事会役員が配偶者等に相談をして施設または病院で治療するとは言っているのですが、本人の自覚がなく、治療を受けようとしないようです。
役所にも相談しましたが、本人または家族が直接来ないとどうしようもないと受付けてくれませんでした。

理事会では以前に迷惑行為の禁止を強く伝え、一時的に収まったこともありますが、
しばらくすると再発するので、毎年理事が変わるたびにどうしようかと、検討するだけで先に進みません。
何か良いお知恵を頂きたいと思います。

宜しくお願いいたします。

管理費の値下げ交渉

管理業の委託

管理組合の会計

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では1戸当たりの平均が2万1千円、
管理費が1万2千円となっており、駐車場をあわせると、5万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

防犯カメラのリースと買取

管理組合の運営

その他

防犯カメラの更新を検討しています。

現在の防犯カメラは6台で6年間のリースが終了し、再リース3年目です。
セキュリティを高めたいとのことから、5台増設することとしまして、
管理会社から大手の防犯カメラ会社の他、2社の見積が提出されました。

某大手 買取価格 189万円(税別)
B社  買取価格 178万円(税別)
C社  買取価格 150万円(税別)
リース代金は2万5千円~3万2千円で+4千円でフルメンテナンス契約となる
そうです。

上記の他、理事会にて地元の防犯カメラ会社から見積を取得したところ、
同じ内容で、買取価格86万円の見積を取得しました。
ただし、そこはリースを行っていないとのことです。
理事の中には大手の方が安心だから、高くても大手の物を購入しようと
言っている方もおりますが、リースを組むと総額252万円にもなり、
地元の会社のカメラを3度入れ替えることが可能です。

最近のカメラは性能がよく故障もあまりないと聞きます。
また、どの会社の物も200万画素以上で、録画機能も4TBの物です。

皆様でしたら、リースと買取のどちらをお選びになるか、ご意見をお聞きしたいと思います。







斜面に建設されたマンションのバリアフリー化

建物の維持管理

大規模修繕工事

平地(5階建て、100戸)と斜面(3階建て、60戸)に建物が混在する複雑な構造のマンションです。平地の建物は2階おきにエレベーターが止まり、斜面の建物は途中の広場までしかエレベーターが使えません。高齢化に伴って階段歩行困難を訴える住民が増えましたが、エレベーターの追加建設は一部の居住者だけのメリットである割には高額、スロープの建設は全長50m以上の折り返し型が必要で巨大なコースターのようなものになってしまいます。手すりの増設くらいしかアイデアがありません。どちらか、バリアフリーの見地から何らかの対策をされたマンションがありましたら、ご経験をお聞かせ下さい。

管理組合法人の土地取得

管理組合の運営

大規模修繕工事

マンションに隣接する土地を駐車場用地として購入する話が出ています。
うちのマンションは法人化されているので登記についての問題はクリアされていますが、土地購入を決定する際の総会決議要件は特別決議でよいのでしょうか?
素人考えですが全員の承諾がいるような気がするのですが・・・。
それと購入に修繕積立金を使うのは良くないのでは思ってます。
詳しい方いらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。

転出者が出て管理費収入が減る場合の対策について

管理組合の会計

新築3年目の理事です。
最近、この4月に転出者が数名出る、と管理会社から連絡があり、駐車場利用料が年額にして100万円/年以上の減収となりますと、紙で連絡がありました。
それ以外には何も書いてありませんでした。
もうすぐ総会で、先日管理会社から来た、来期予算書を見ると、収入はその分が減っていますが、支出は1円も減っていません。
転出により、管理費、インターネット代、TV配信設備利用料などの収入も減ると思うのですが、減っていません。
今週末の理事会で、この点は確認してみますが、他のマンションでは、たとえばインターネット会社に支払う使用料は、転出者がある場合、減らないのでしょうか?
もっと転出者が増えた場合、この契約では管理組合が困ると思います。
業者との交渉の余地があるのか、あるいは他の業者も同じなのか、参考にお聞かせいただければありがたいです。
よろしくお願いします。

ドアが

建物の維持管理

最近玄関ドアが閉まらなかったり鍵が回りにくくなってきました。
正直そろそろ変えたいくらいです。
この場合は、各自で行わなければならないのでしょうか?
カギは共用の扉がいくつかありますが、問題なく使えるものなのでしょうか?
ご経験からお教えください。

専門委員会設置について

建物の維持管理

専門委員会は理事会の下部組織として設立されるのが、一般的だと思います。
しかし、マンションによっては、理事会と委員会が一体化(あるいは理事が委員会に参加したり、委員が理事会に参加する)場合もあるようです。
皆様の組合では、専門委員会と理事会の組織のあり方、意思疎通や情報共有はどのように行っていますか?
分離することでのメリット・デメリット、
一体化することでのメリット・デメリットを教えていただけないでしょうか?

管理組合が機能していない場合、どちらの方が適すると思いますか?
委員会が理事会を上回る立場になるのはいけないとわかっていますし、

▼当マンションの委員会発足で見込まれる問題
1、専門委員会と理事会を分離すると、委員会で答申したことが、理事会によって、全く異なる解釈でなぜかすり替えられる可能性が大きい。住民の言ったことを素直に受け入れない。組合員の話し合いで決まったはずのものが、良い方向で決まったものが、何故か悪い方向のものにストーリーが書き換えられてくる。また、必要のない話を余分に追加でつけてくる(アレンジされる)。
2、専門委員会と理事会を一体化すると、委員がおかしな事を前面に出て提案してでしゃばってやっているように誤解されかねない。理事会に権限があると思っている方々なので、自分の意見を強く発言するが、意見が相違し、毎度理事会と組合員の中でねじれ国会のようになっています。

そして、今年度8月までに間に合わせないといけない場合、どちらの方法が好ましいと思いますか?
もし間に合わないと、3コの案件があるのですが、1度にまとめて規約を制定できなくなるので、その分マンション管理士を何度も呼ぶことになります(時間とお金の無駄)
1度に全部済ませるべき話を当初からされていたのに、放置され、今に至っているような状況です。
短期間で、理事会と委員会が協力して、物事を進行する方法はありますでしょうか?


駐車場の工事見積

建物の維持管理

駐車場の工事見積は点検している会社でしか見積りを出すことは絶対ありえないという居住者がいます。
工事会社=点検会社のため無理だと言い張ってきます。

この考えは間違っていないかとは思うのですが、絶対に見積を出さないとまでは言い切れないのではないかと思っています。
例えばその見積を盾に点検している会社に対して見せつけたり、用途はあるでしょう。

実態はどうなのでしょうか?

水道水のことで相談です

建物の維持管理

テレビの番組で東京都は浄水場の殺菌に塩素ではなくオゾンを使っているので水道水がおいしいのだと言っていました。
でもうちの水は何となく薬臭い(塩素臭?)においがするのですが、マンションの受水槽には塩素消毒の設備がついているのでしょうか。
受水槽に藻が湧いていたとか、溜め水なら雑菌の繁殖もないわけではないと思いますので塩素消毒の装置がついていてもおかしくないのかもしれません。
最近のマンションには受水槽がないところが多いと聞きますし、古いマンションでも受水槽を撤去して、水道本管から直接各家庭に給水する方式に変更しているところがあるらしいです。
当マンションでもそのような工事は可能なのでしょうか。
安全でおいしい水が飲めるなら検討する価値があると思っています。

網戸の落下

その他

道路に面した窓から網戸が落ちて他人にケガをさせたら責任は誰が取るのでしょうか?一応規約では共用部になっています。経年劣化が原因でしたら保険は適応にならないのでしょうか?

マンション管理費用の見直し

管理組合の会計

今年、私共のマンションでは大規模修繕工事(築13年で一回目)に入りました。費用はこれまでの積立額のほぼ全額を費やして何とか目途が付いたのですが、今度は一般会計の管理費の方が駐車場の空きが続き赤字になりかかって、積立金の方から50万円移すという事が行われました。そんな事ではいけないという事で、理事会では管理費の削減問題に取り組み始めたのですが、理事会メンバーが話し合う機会もあまりなく管理会社の抵抗もあってうまく話が進みません。やはりコンサルタントに依頼すべきでしょうか?良きアドバイスをお願いします。

雪かきは誰がやるもの?

管理業の委託

最近寒くなってきており、首都圏でも雪が心配されます。
仮に積もった場合に雪かきは誰の仕事になるのでしょうか?
管理人さん?住人?
契約書には雪かきのことは書かれていません。

平日では仕事があるため、管理人さんにやって頂きたいということは思いますが、皆さんのマンションでは如何でしょうか?
また、専門家の方のご意見もお教え頂ければ幸いです。

滞納の解消

管理組合の会計

どうやらうちのマンションでは管理費を払わない人がいるようです。
まだ高額には至っていないようですが、支払う側としても溜まってからでは厳しいでしょうし、マンションとしても回収できることに越したことはありません。

そこで、皆さんのマンションでの事例やマンション管理士様のお考えをお教えください。
①たまたま1ヶ月払わなかった人への対処
②↑①が放置され溜まってきたときの対処、解決方法

※次年度の役員に内定しました。今後今まで以上にお世話になると思います。

エレベータリニューアル時の居住者対応

建物の維持管理

築35年、9階建て、32戸、エレベーター一基のマンションの理事長です。長期修繕計画上エレベーターのリニューアルを考えなくてはならない時期になりました。
維持管理についてはフルメンテナンス契約で毎月の点検結果も良好ですが、竣工当時の規格のため、最新の安全基準に達しておらずいくつかの項目で「既存不適格」となっています。
加えてメーカーから、保守部品の供給ができなくなるとアナウンスもあり、理事会で検討した結果、リニューアル工事を来年度の事業として総会に諮ることにしました。
工事期間は約一か月かかり、この間エレベータは全く使用できなくなるため、あらかじめ理事会議事録として区分所有者に案内したところ、上階の居住者数名から、買い物やゴミ出し、子供の通園、通学に支障が出るので管理組合で対応してくれなければ総会で反対するという手紙が理事会に届きました。
エレベータが止まると誰もが不自由ですが、安全面、マンションの資産価値等々、区分所有者全体の利益になるのだから、特定の人のために管理組合が便宜を図るというのも筋違いな気がします。
そうはいってもこのまま、回答も出さずに総会に臨めば紛糾することは明らかです。
皆さんのマンションで、特定の人に組合負担で便宜を図ったという事例はありますでしようか。

マンションの自主管理公園について

その他

住まいのトラブル

私のマンションの自主管理公園には、使用細則のようなものがありません。
大声で騒いだり、可動式遊具を大勢で乱雑に使用する、年齢層が高めの子どもがいるので気になります。
どのように対処すれば良いでしょうか?

ガラリから水が落ちている

建物の瑕疵

友達が新築マンションを購入し8年が経ちました。マンションの耐外風構造のフード付きガラリから茶色い水が落ちクロスにシミが出ています。品確法でいう瑕疵担保の対象になるのでしょうか?

エレベーター保守点検費用について

管理業の委託

管理組合の会計

エレベーター保守点検費用について,管理会社の定額委託費の中に組み込まれ,POG契約でEVは1機のみ。管理会社は大手で再委託により,メーカー系の会社が実際の点検を実施しています。独立系の点検会社と管理組合が直接契約すれば,費用を半分程度に抑えることができるかも?と聞きましたが実際はどうなのでしょうか?また,EVで何かあった時は人の生死にもかかわる可能性があるので,メーカー系から独立系にするのがよいのか?独立系は本当に安心なのか?が心配です。独立系にもいろいろな会社があるので一概に言えないかもしれませんが,なにかよいアドバイスがあればご教示ください。

総会出席率を上げる方法を教えて下さい。

管理組合の運営

うちのマンションでは、総会に出席者が1割程度です。約100戸のマンションで
10人程度ですので、つまり出席者のほとんどが理事で、区分所有者の興味が全く無いことが最大の問題だと思っています。
知人のマンションでは、同規模で30~40人は出席すると言っています。
特別決議を可決したこともあるので、うちのマンションも委任状を提出する人は
多くいますが、どうすると、そんなに総会に出席していただけるものなのか?お
知恵をいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

前々期の総会で決めた修繕を、今期で出来ますか。

建物の維持管理

前々期の総会で、共用部ドアの修繕が上限額を決め承認されました。しかし次期理事会では他の案件があってかドアの修繕を行いませんでした。今期の理事は手つかずのドアを修繕したいと考えています。しかし今年の予算にはドアの修繕は計上されていません。この場合は修繕できないのでしょうか?ドアは大分傷んできました。

マンションの電力料金削減

建物の維持管理

50戸に満たないマンションです。理事会で電気の自由化の話題が出ました。マンションとしては、すでに「共用部のLED化」「電子ブレーカーの導入」をやっています。管理会社からは「戸数からしてこれ以上の節減は望めない」言われました。どうでしょうか。他にも何かあれば教えてください。

管理組合の会計の入門

管理組合の会計

管理組合の運営

 はじめまして。今年度の役員になります(役職未定)。

(1)管理組合の会計について、少し勉強してみたいと思うのですが、初心者でも分かりやすい本やサイト等ありませんか?
 『マンション居住者のための管理組合会計がまるごとわかる本 :改訂版』(吉岡 順子/著)を読もうとしたところ、内容が難しすぎてさっぱり分かりませんでした。

(2)会計をチェックするには、まず、どのような点に気をつければ宜しいでしょうか?
 宜しくお願いいたします。

理事会に組合員は自由に出席できるのでしょうか?

管理組合の運営

現在、理事長をしております。
初めてのことなのですが、ある組合員から理事会に参加したいとの申し出がありました。

当マンションの管理規約を見ても、「理事会は理事で構成する。」「監事は理事会に参加して意見を述べることができる。」ぐらいしか記述が見当たりません。

そこで、組合員は、そもそも自由に理事会に参加できるものでしょうか?
それとも一定のルールや制限があるのでしょうか?

よく分からないまま一度参加を許してしまうと、それが慣例(当たり前)となったり、理事会に対して勝手な発言をされるのは嫌なので慎重になっています。「次回は出席しないでください」というのも言いづらいですし…。参加したいと申し出ている人物のことをあまり知らないからかもしれません。

管理会社の更新契約について

管理組合の運営

管理会社の契約を更新するときに、双方が3か月前に書面で申し出ることになっています。
多くのところでは、総会の前に契約期間満了を迎えることになっているのではないでしょうか。
そうすると、理事会が総会決議を経ないで契約の申し込みをすることになってしまいます。
理事会で決議できることなのでしょうか?

管理業務の委託について

管理業の委託

住まいのトラブル

新米理事長になりました。管理業務や管理外業務で悩んでおります。
エレベータの維持管理は、管理組合で、区分所有者の改修工事を理事長名で許可することになっております。エレバータの維持管理は、点検ファイルに収納し、理事会には報告しない。また、改修工事は、委託会社の管理人が警備の作業で許可をして、工事の掲示板に張ってから、許可書の印をもらいたいとのことです。
これでは、管理外業務も管理会社か管理人かの責任になるかの質問に理事会で決めてください。と質問されました。
また、前理事長の時に、区分所有者の改修工事で問題が起こり、今度の理事会で議論になる予定です。
皆様のマンションではどのようになっておりますか

設計図紛失

管理組合の運営

建物の維持管理

うちのマンションは、少し築年数も古いせいか、設計図は保管されていますが、構造計算書が見当たりません。管理会社に責任追及をしても、のらりくらりとして明快な回答や対応をしてくれません。

構造計算書がないと、どんな問題が考えられますでしょうか?

また、設計図も大きな図面が何冊かあるのですが、青焼きのために色が褪せて、敗れているところもあり、今後も紛失しないように保管してくれるのか不安です。

皆さんのマンションでは、どのようにしていますか?対応方法などをご教授いただければ幸いです。

よろしくお願いします。

ベランダの床の色が剥げてしまいました

住まいのトラブル

私事ですみません。
長いことベランダに置いていた植木鉢を移動したら床に丸い跡が残ってしまいました。
きれいにしようと思ってスポンジたわしでごしごしこすったら、グレーの色が剥げて
下地の緑色が出てきてしまいました。
たぶん下の階に水が漏らないようにグレーのペンキで塗ってあったのではないかと思いますが、剥げてしまったら下の階に水が漏ったり迷惑がかかってしまう事はないでしょうか。
緑色になってしまった大きさは直径10センチくらいです。
大事になる前にホームセンターで似た色のペンキを買って塗ったほうがいいでしょうか。
ドキドキしています。

管理会社の設備管理業務費

建物の維持管理

管理組合の会計

マンションでは様々な保守点検費(消防設備・給排水ポンプ・電気設備・EV・機械式駐車場・自動ドア・宅配ロッカー・雑排水管清掃等)を支払っていますが、更に管理委託費のなかに設備管理業務費というものが有り、毎年84000円(再委託)が計上されています。フロントマンによるとうちの会社は建築関係の部署が無いのでよそに頼んでいて、年に一度分厚い報告書が上がって来ますという話でした。その報告内容はあまり聞いたことが無く、管理に活かされていないような感じですが、そもそも設備管理業務というのは、そんな高い費用をかけて外部に依頼しないといけないものなのでしょうか?
 

マンション保険のことを検討しているのですが…

建物の維持管理

「水濡れ原因調査費用」のことがよく分かりません。
具体的に、どのような費用が支払対象となるのでしょうか?また、マンション保険に付帯した方がよいかどうかも含めアドバイスいただければ幸いです。

修繕積立金の値上げの説明会での提案について

大規模修繕工事

・平成28年の春から夏にかけて第2回目の大規模修繕工事を終えたマンションです。
・今後の「長期計画書・長期修繕積立金計画書」について、区分所有者に対する説明会を終えたばかりです。
・修繕積立金の値上げの説明会で、区分所有者より修繕周期が36年~48年の「アルミサッシの更新」の概算見積高が突出していることから、区分所有者の負担でやってもらえれば値上げが抑えられるとの意見がありました。
・その方の意は「修繕周期が来たからと言って一気に全部が傷むという事はないので各区分所有者のリフォー時に、区分所有者の責任と負担でおいてやってもらえれば値上げの抑制が可能になるので、是非管理組合として意思決定下さい。」というものです。
・管理規約も標準管理規約に沿っており、該当の条項は、第22条の第2項も委員として承知しております。
・潤沢に積立金を確保できている環境とは異なるマンションだけに、このような方法で対応した後に問題は起きないものか心配しています。
・どのマンションにも該当する部位である建具についてメーカーにお訊ねできないテーマだけに良い智慧があればおかしください。
・ただし「玄関扉」は統一性を維持する点からも共用部として管理組合の扱いとする考えです。

修繕積立金の使用

管理規約

管理組合の管理規約第31条では、第2項の六で、
「その他土地、共用部分および附属施設の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」という項目があります。
このためかか
2015年に「特別会計のを使って」次のことを実施しました。
①共用部床面など高圧洗浄の実施(建物内)
高齢者が増えて年末の清掃ができない方が多いとの事。で実施しました。
②エレベータ内の保護幕および床マット交換
総会で決議されたのでこれらは修繕積立金で支払い計上されています。
気になるのは、
①の共用部分床面など高圧洗浄の費用は、「一般会計」で賄うものと感じますがいかがでしょうか。また、この洗浄を毎年しましょうという提案が出ています。
②も、維持のためなので「一般会計」で賄うのではないかと感じますがいかがですか。
一般会計が不足気味?なのか「特別会計」から支出したような感じがしましたので質問させていただきました。今後のためにも勉強しておきたいと思います。よろしくお願いします。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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