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建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(3)

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管理組合の運営

総会での理事の議決権行使

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建物の維持管理

屋上の防水についてお尋ねいたします。

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その他

管理組合は損害保険の代理店になれますか

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管理組合の運営

管理組合運営協力金の要請

26

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管理組合の運営

熱心な区分所有者からの難題に対応困難…

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管理組合の運営

住まいのトラブル

共有部分の貸し出しスペースの値上げ

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管理組合の会計

管理規約

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

8

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    質問

その他

4K・8K放送について

6

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    質問

大規模修繕工事

専門委員会の設置について

10

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インターネット回線契約

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは将来の修繕積立金の不足を値上げや一時金だけでなく、管理費を
見直すことで、組合員の負担を減らす考えのもと、某大手管理会社から独立系管理会社へ
管理委託会社を変更することが進められています。

某大手管理会社が突然、うちと管理委託契約を終了する場合、インターネット契約も
終了となりますと言ってきました。
確かにインターネット回線はその管理会社が運営しており、入居当初から
そのインターネット回線を使用しています。しかし管理委託契約とは別の契約に
なっているのですが、管理委託が終了するからといって、他のサービスも契約解除する
なんて、このような事がゆるされるのでしょうか?

また、他のインターネット接続会社に変更した場合は、3割ほど安くなる
ようなので、金額的にはウェルカムなのですが、メールアドレスが変更される
ことに懸念されている方もいるので、できればそのまま使いたいと思っています。

何かてだてはありますでしょうか?

理事会の委任

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは築30年、20世帯で、居住者も高齢者が多く、
管理組合活動も理事会が年数回しか行っていない小規模マンションです。
理事会も4名の内、出席者があつまらず、理事会が成立しないことも
かなりあります。
理事会を成立させる為に、理事会の委任状をだすことも検討しています。
管理会社の担当者は理事会での委任はできませんと言っていますが、
知り合いのリゾートマンションを所有している方は、リゾートマンション
では委任しないと理事会は、ほとんど成立しないので、理事会でも委任状を
集めているとのことでした。

理事会の委任は本来はどのように認められているのでしょうか?
教えてください、宜しくお願いいたします。

総会招集手続きに瑕疵があった場合について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

この半年間に、臨時総会が1回、通常総会が1回ありましたが、一部の区分所有者に招集通知が発送されていない事実が発覚しました。
原因は管理会社の事務的なミスか、業務懈怠か、まだわかっていません。
この失態に理事会が関与していないことを管理会社は認めています。
臨時総会の議案は大規模修繕工事の承認と、修繕積立金の徴収額の値上げに関するものでした。
通知が発送されなかった人数も不明で(管理会社は、外部居住者の数名と言っています。)彼らを抜かした状態で議案は可決され、大規模修繕工事は既に着工しています。
過ぎてしまった時は戻すことができませんが、このような場合どのように対処すべきでしょうか?

修繕委員会と大規模修繕委員会

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションです。11年前に1回めの大規模修繕工事をおこないました。次回はオリンピックが終わった4年後の2021年に行なう予定です。1回目にはなかったのですが、数期前に「適正修繕委員会」という委員会ができ、理事会役員と特別委員がメンバーで毎月開催しています。1回めには、「大規模修繕委員会」を立ち上げましたが、日常的に「修繕委員会」等がある管理組合は、大規模修繕工事の際には、別に「大規模修繕委員会」を立ち上げるところが多いのでしょうか?その時のメンバーは「修繕委員会」とまったく別になるのでしょうか?それとも、今ある「修繕委員会」で大規模修繕工事も担当するのでしょうか?

ルーフバルコニーの庭園

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最上階にお住まいの方がルーフバルコニーに庭園を造ってしまいました。
管理会社からの点検報告で分かったので、管理会社から基に戻すように
伝えてもらったのですが、購入時にルーフバルコニーは何に使ってもよい
といわれ、庭園を持つことが夢だったらしく、さらに数百万円かかった
ので、今さら戻すつもりはないとのです。管理員から枯葉などで排水口
が詰まるとの報告をうけており、また数年後には大規模修繕工事も予定
されているので、なんとかしたいと思います。
やはり法的手段しかないのでしょうか?

火災保険、網戸がひょうで敗れました。申請できますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

網戸が全戸についているマンションです。夏にひょうが降りました。我が家の網戸も敗れてしまいました。管理組合に被害の報告が8件ほどあり、8件分を1事故として火災保険に申請をしたのですが、その後4件が名乗り出てきました。被害の申し出を掲示板で募ったのですが、その方は外部所有者で賃貸に出しているので掲示板を見てなかったようです。この場合、保険では同じように「ひょう被害として」申請できるのでしょうか?管理会社の担当者も応えられませんでした。

大規模修繕はオリンピックの前か後が良いのか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕委員会に出てもう一つの疑問。あと5年くらいまでに実施を考えるそうです。東京オリンピックの前と後どっちがお得でしょうか?やっぱり後でしょうか?「オリンピックのすぐ後だとして、すぐはかえって高くなるのでは」という人がいました。どうなのでしょうか教えてください。

大規模修繕は、春工事・秋工事じゃないといけないのですか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕委員になりました。修繕委員会に出て素朴な質問です。そこでは、春工事・秋工事と言っていましたが、夏とか冬はダメなのですか?町中を見るとビルの工事は1年中どこかでやっていますよね。マンションの大規模だけ春工事・秋工事の意味が良く解りません。教えてください。

管理組合の債権放棄

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは電話債権を管理費会計で債権計上しています。
また、管理費等の未収者に延滞遅延金を計上していますが、遅延金の
免除依頼がありますが、債権放棄は全員合意が必要で聞きました。
管理組合ではどうすればよいでしょうか?

管理組合法人化について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合を法人化することになったのですが、印鑑は新しく作る必要があるのでしょうか?

役員任期の変更について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションで管理組合理事をやっています。前期は理事長をやっていました。
現在、役員は6人ずつ1年任期で全員交代になっています。
前期から、「任期2年半数改選」を検討し、ようやく今の理事会でまとまりそうです。

人数を6人から8人に
任期を2年にし、4人ずつ毎年改選

これから、住民に対して啓蒙をしていこうと思っています。
そこで、同じように途中でこのように「役員任期の変更・半数改選」した管理組合さんの経験をお聞かせいただけないでしょうか?

みんな賛成してくれた、反対があった。
2年任期半数改選にしてこんなメリットがあった、などなど。

民泊等の規約改定について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の所有している投資用のワンルームマンション(44戸 築12年)で、
民泊を禁止するか、可能とするかでもめています。
駅から徒歩3分にあり、都心にも電車で20分もかからない場所なので
常に部屋は借り手がいます。
既に一部(約6戸程度)はサブリースで運用しているらしく、サブリース
会社が1週間~1ケ月程度のウィークリーマンションとして貸し出しており
その部屋(6戸程度)は人の出入りが多く、時には旅行者も利用している
とのことです。
一部の民泊反対者は、民泊では安定した収益を望めない、居住環境が悪く
なる事から普通に部屋を借りる人が減るなどとネガティブな意見が出ています。
私自身も民泊に興味があり、民泊をすることにより収益増も望め、民泊利用を
する際のルールをしっかり決め、守らせることで、居住環境も守れると思って
おります。
お聞きしたいのは、既にウィークリーマンションとして利用しているのに
民泊等の禁止ができるのか、民泊等を許可した場合は、どのようなルールを
決めておくと良いのかを知りたいです。
なお、マンションの規約では、「専ら住居とするほか、周囲に迷惑の掛からない
小事務所等に利用することもできる」とあります。

宜しくお願いいたします。


ガスの感知器の交換

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ガスの感知器が入居当初からあるマンションです。理事会で初めての交換を考えています。「地震や器具の故障でガスが漏れたら自動でガスが止まるから、感知器は不要。」「感知器は専有部なので個人で交換するのが当然」「たとえ専有部でも全戸一斉に交換となれば、管理組合で費用は出すのが当然。」と意見が割れています。そもそも不要なのか?費用はどこが出すの?みなさんのマンションでは如何でしょうか?

専有部分であっても安全のためを理由に感震ブレーカーの設置を強制できますか

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

感震ブレーカー付分電盤の取付が総会で決議されました。既に個人で分電盤を新調済みの家庭には感震ブレーカーのみを取り付けることになりました。しかしメインブレーカーは共用部と繋がっており準共用部といえますが感震ブレーカーは共用部と全く繋がりがないので専有部分だと思います。
①専有部分に該当する設備を総会で決めたこと自体が無効ではないでしょうか
②安全のためなら管理組合に専有部分についても強制できる権限があるのでしょうか
③強制出来るとしても管理組合が指定した感震ブレーカー以外の簡易型やコンセントタイプなどを選択をする権利はあると思いますがいかがでしょうか

エレベーター保守点検

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

こんにちわ、エレベーター保守点検について質問です。
理事の中で、以前すんでいたマンションでは保守点検を独立系に変更して
保守費が半額になったことから、当マンションでも変更してはという意見が
でました。管理会社も他のマンションの実例を聞いたら、独立系に変更
した管理組合もあり、特に支障はないとのこと。
しかし、理事会の中の一人が、人命に関わる事だから慎重に進めたいといい
独立系に変更する事を反対しています。
私は自動車で例えるなら、車検をメーカーに出すか、街中の民間車検や
コバックに出すとしたら、多くの方は民間車検やコバックなどのチェーン
店を使っているのではといったところ、その方は、自分は必ずデーラーに
車検を依頼しているとのことで、例えが悪かったと、後々反省した次第です。

この理事の方が、エレベーター保守点検を独立系に変更する事に賛成してもらう
ように説得する良い案はありませんか?

宜しくお願いいたします。

火災警報器の負担について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

火災警報器が設置義務化になった時、管理組合で負担して全戸配布されました。
それから年月が経ち、誤報も多くなってきましたので理事会では設置替えをどうしようかという事になりました。
火災警報器は全体に連動しているものではなく、すでに新しいものに個人で替えているところもあります。
本来は専用部分とされるのが妥当かとも思われますが、設置時に全戸配布されていることも考えましたら、今更専用部分だという主張もおかしいかなとも思います。

今回見積もりを取って気が付いたのですが、消防法で設置しなければいけないのは台所と寝室とのことです。
ところが、各家庭によって寝室として使う部屋数はまちまちのはずです。
独身とかご夫婦だけでしたら寝室は1室だと思いますし、お子さんがいればもっと増えます。

最初に配布した時には、1戸にいくつ(経費からみると2個)という割合で配布しているようで、消防法も考えられていなかったようです。
長期修繕計画にも入っていませんし、火災警報器を共用部分とみなすという総会決議もされていません。
現状ではどう見ても専用部分と判断されるものですが、今後、組合の負担で配布するとしたら、修繕積立金の配布に不公平が出るとも考えられるのですが大丈夫なのでしょうか。

滞納者との話し合いは誰がするのでしょうか。

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

輪番で役員が回ってきて、アミダで理事長になってしまいました。
滞納が起こった場合、理事長が直接その人と話をしなければいけないのでしょうか。住民同士などで気が引けるのですが。
管理会社との契約では督促などしてくださることになっていますが、電話や手紙で返事がない場合には弁護士さんに依頼しないといけないのでしょうか。
当方では顧問としてマンション管理士さんと契約しています。
マンション管理士さんにお願いすることもいけないのでしょうか。
いきなり弁護士さんにお願いするのも威圧的過ぎるように感じますし、滞納が起こるたびに毎回弁護士さんに依頼するのもどうかと思うのですが。

避難誘導灯はLEDにできますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか?

シェアハウス禁止について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

シェアハウス禁止について教えてください。
民泊禁止についてはいろいろと探せたのですが、シェアハウスについてはよくわかりません。
当然「脱法シェアハウス」は禁止しなければいけないと思うのですが、それは部屋を細かくいくつにも区切ってそれぞれに貸すからでしょう。
しかし、区分所有者が部屋を区切ることについては、躯体に影響がなければ組合として禁止はできないと思うのです。
また、複数の他人に貸すことについては、友人同士だったらどうなのでしょうか。節約のために友人同士とか、同じ会社に勤めている同士、変な例ですが籍の入っていない夫婦などの他人同士が借りたいという事もあると思うのですが、組合として禁止できるのでしょうか。

部屋を区切らずに例えば3DK/LDKだったら3人(組)に、4DK/LDKだったら4人(組)に貸すことはどうなのでしょうか。
それも禁止しなければいけないことになるのでしょうか。

シェアハウスだと民泊とは違い、ある程度長く住む人もいますよね。そうすると不特定多数とも違うし。
他の住民への迷惑度も民泊とは違う気がするのですが。

そもそも禁止する名目もわからなくなってきました。
禁止する場合の規約、使用細則の規定はどのようにしたらスッキリ全部を含められるのでしょうか。
教えてください。

ペット委員会

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちわ
私の住む築8年のマンションではペットの飼育が可能となっており、
私も犬を一匹飼っております。
最近、理事会でペット飼育のマナーが悪いとの掲示が多く、
ペット委員会を立ち上げようという動きになっているようです。
そもそも管理規約にペット飼育細則及びペット委員会細則があり
当初からペット委員会を運営していれば、ペットマナーなども
守れたことと思っております。

お尋ねしたいのは、建築後の入居当初に細則にあるペット委員会を
設置しなかったのは管理会社の怠慢でしょうか?
または管理組合の当初の理事会の怠慢でしょうか?
私の考えは当初は管理会社の言いなりに理事会を進めていたので
細則に記載があることをしなかったのは管理会社の説明不足が原因だと
思っております。
皆様のお考えを教えてください。

理事のなり手不足

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、マンションの理事のなり手が全くと言っていいほどいません。新たに入居された方などに打診しても断られる状況です。
標準管理規約の改正で外部からも理事になれるようになるとの噂を聞きましたが、本当でしょうか?ほんとうなら、どんな人がなれ、また相応しいのでしょうか?
どうかよろしくお願い致します。

備品の仕入れ先の指定について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共用部分の管球の消費量と支払金額のバランスから、1灯あたりが割高に感じられました。
品番をチェックしてネットで調べたところ、2分の1以下で手に入りそうなので、「仕入れルートを見直したい。」と申しましたところ、管理会社のフロントから「同様のご希望を出された管理組合様の事例では、役員様がご自分で発注・支払いをし、実費を清算しています。」と言われ、管理会社の指定業者以外だったら発注業務は管理組合の方でどうぞ…と言われているように感じました。
備品の仕入れ先を指定すると、そうなるものなのでしょうか?

ミナトさんの質問に対する回答の中で、量販店で安いエアコンを買った良心的なフロントの話を読みまして…これは特に良心的なケースなのでしょうか?
一般的には、どうなのでしょうか?

総会の議案について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

フロントの作成した総会の議案を変更、付け足したいのですが、理事役員の議決が必要でしょうか?おおよそ、他理事には説明するとして、フロントとのやりとりだけではダメでしょうか?
理事だけで打合せしたとしても、文書と、承認印が必要ですか?

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

管理会社の変更契約について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の契約変更は総会決議と思いますが,もし理事長が独断専行して,理事会及び総会決議を経ず,他の管理会社と正式な委託契約(理事長印を押印)を結んだ場合,総会決議を経ていないのでその契約は無効とすることができるのでしょうか?また,契約を結んだ管理会社にとっては管理組合の総会決議を経たかどうかは関係なく,正式な契約書であり,それを無効にするには違約金や損害賠償を払う必要があるのでしょうか?

マンションの汚水槽清掃は年2回必要ですか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの汚水槽清掃の提案が管理会社からありました。築10年ですが今まで行った記憶がありません。提案には年2回を勧める内容がありました。長期やっていないのであれば行っても良いかとも考えますが、年2回もやる必要があるのでしょうか?ちなみに40戸に満たないまんしょんです。ご経験者の方がおりましたらご意見お待ちしています。専門の方には本当に年2回も必要か教えてください。

議事録への署名に関して

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事が皆、忙しく揃うのが難しいです。
揃うの待って理事会を開催するとすべてが後手後手になります。
平成28年度は年4回(管理会社主導)でした。
理事3名ですが、2名で開催し後日(翌日でも)説明し理解を得られたら署名して貰う事は問題無いでしょうか?
お手数ですが、お教えください。

総会の議決権行使書について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、管理会社やマンション管理のアドバイザー等が総会での議決権行使書を薦めていますが、これだと総会出席者とのやりとりで「この議案は取り下げたほうがいい」となった場合でも議決権行使書だけで賛成多数の場合承認されてしまいます。あくまで優先するのは総会出席者であるはずですが。

マンション管理費用の見直し

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年、私共のマンションでは大規模修繕工事(築13年で一回目)に入りました。費用はこれまでの積立額のほぼ全額を費やして何とか目途が付いたのですが、今度は一般会計の管理費の方が駐車場の空きが続き赤字になりかかって、積立金の方から50万円移すという事が行われました。そんな事ではいけないという事で、理事会では管理費の削減問題に取り組み始めたのですが、理事会メンバーが話し合う機会もあまりなく管理会社の抵抗もあってうまく話が進みません。やはりコンサルタントに依頼すべきでしょうか?良きアドバイスをお願いします。

管理規約原本が存在しない場合の原本作成手続きについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事をしております。管理室の中が手狭になってきたので、先日管理員と組合保管書類を整理・ファイリングしました。

その際に、なんと、(管理員のメモが所々書かれた)管理規約の写し(コピー)があるだけということが判明しました。
通常、区分所有者全員の記名押印がしてある承諾書とともに、管理規約原本があるはずですが…。

過去に数回管理規約・細則の内容変更をした記憶があるので、これを機に、①当初の条項、②過去に修正した条項、③最新の標準管理規約の改正点を盛り込んだ新管理規約を本マンションの正式な「管理規約原本」としたいと考えているのですが、どのような手続きを取ればよいでしょうか?

よろしくお願いいたします。

専用庭と駐車場利用について

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション1階に居住している者ですが、専用庭を駐車場として使用してもよいのでしょうか?

雪かきは誰がやるもの?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近寒くなってきており、首都圏でも雪が心配されます。
仮に積もった場合に雪かきは誰の仕事になるのでしょうか?
管理人さん?住人?
契約書には雪かきのことは書かれていません。

平日では仕事があるため、管理人さんにやって頂きたいということは思いますが、皆さんのマンションでは如何でしょうか?
また、専門家の方のご意見もお教え頂ければ幸いです。

専門委員会を作る時の注意事項

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長からの提案で、マンション設備修繕委員会を作ります。理事の中から委員長を決め委員は公募します。その他理事長、委員長の推薦、建設経験者となっています。私が心配なのは、建設経験者の事です。知識を振り回されて自由な委員会運営が出来なくなる事が心配です。又、委員のなり手が少なく結局理事が行う事にならないかも心配です。皆さんのところは、如何でしょうか?うまく機能している方教えて下さい。注意することが有りましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

マンションのベランダにすだれをかけ朝顔を植えたい。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションにおいて、ベランダでの布団干しは禁止になっています。ベランダに目隠し用のフェンスや、すだれを付ける事はOKでしょうか。そこに朝顔、ゴーヤ、風船かずらなどを植えるのも大丈夫でしょうか。ベランダは南側で、夏は「石焼ビビンバ」状態です。少しでも、涼しくならないか考えますが。トラブルは嫌です。

在宅率を上げる有効な方法はありませんか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年40世帯のワンルームマンションの理事長になりました。東京都心に位置し、通勤に便利なため単身で生活しているわけですが、全世帯の半分くらいが賃貸です。
今回初めて理事になったのですが、理事会で、管理会社より自動火災報知設備の感知器一斉交換の提案がなされました。
「実施するのはいいのだけど、全戸に実施できるのか?」(私)という問いに対して、「現状外部のオーナーすべての連絡先を把握できている訳ではないし、今住んでいる賃貸人にもいたりいなかったりですから、在宅をお願いしても全部実施は厳しいでしょう。」(管理会社)との回答でした。
「工事日を決めて交換工事実施後、未実施先の世帯へのフォローはどうなっているのか?」(私)という問いに対して、「3回位はフォローしてくれると思います。」(管理会社)とのこと。
一斉交換をするからには、できる限り工事日に在宅していただきたいのですが、結局理事会からのお願いベースでしかないですよね。在宅率を上げる有効な方法やノウハウはありませんか?また、ずーっとやらない住戸も出るような予感がしています。その住戸に対して、放置するスタンスで良いのでしょうか?アドバイスをお願いします。

ペット10キロ以上の大型犬が3匹もいる。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理規約では、ペットOKのマンションです。70㎝以下、10㎏以下、2匹までとなっています。新しい入居者が、「不動産会社からは、ペットOKとしか聞いていない。」と言って大型犬3匹を飼っています。大きさは全て70㎝以上で「エレベーター内は、ゲージ若しくは抱っこ」となっていますが無理です。「最近、エレベーター内が動物くさい。」と苦情も出ています。本人も処分出来ないと困っているようです。どうしたら良いでしょうか。良いアイデア有りませんか?

専有部サービス導入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めまして、こんにちは。
私どものマンション管理組合で、専有部サービスの導入を検討しております。
内容は、専有部内の給排水設備、電気設備、トイレ等の衛生設備などのトラブル
に電話一本で駆けつけてくれ、30分程度の作業で修理ができるものは、
その場で直してくれるサービスです。その他、管球交換や家具の移動など年2回
まで対応して下さるそうです。
1世帯当たり月額300円(税別)で全戸加入が条件とのことです。
お年寄りが多くなってきたので、導入したら利用はあると思いますが、
そもそも専有部内のトラブルに関して、管理組合で費用を負担することが
良いことなのかどうか疑問です。

理事会でも賛否は別れていますが、そういった他にはない付帯サービスが
あれば、お年寄りなどからは喜ばれ、管理組合の運営の評価にもつながる
ような気もします。

皆様のご意見をお聞かせください。
宜しくお願いいたします。

エレベータリニューアル時の居住者対応

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築35年、9階建て、32戸、エレベーター一基のマンションの理事長です。長期修繕計画上エレベーターのリニューアルを考えなくてはならない時期になりました。
維持管理についてはフルメンテナンス契約で毎月の点検結果も良好ですが、竣工当時の規格のため、最新の安全基準に達しておらずいくつかの項目で「既存不適格」となっています。
加えてメーカーから、保守部品の供給ができなくなるとアナウンスもあり、理事会で検討した結果、リニューアル工事を来年度の事業として総会に諮ることにしました。
工事期間は約一か月かかり、この間エレベータは全く使用できなくなるため、あらかじめ理事会議事録として区分所有者に案内したところ、上階の居住者数名から、買い物やゴミ出し、子供の通園、通学に支障が出るので管理組合で対応してくれなければ総会で反対するという手紙が理事会に届きました。
エレベータが止まると誰もが不自由ですが、安全面、マンションの資産価値等々、区分所有者全体の利益になるのだから、特定の人のために管理組合が便宜を図るというのも筋違いな気がします。
そうはいってもこのまま、回答も出さずに総会に臨めば紛糾することは明らかです。
皆さんのマンションで、特定の人に組合負担で便宜を図ったという事例はありますでしようか。

エレベーター保守点検費用について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーター保守点検費用について,管理会社の定額委託費の中に組み込まれ,POG契約でEVは1機のみ。管理会社は大手で再委託により,メーカー系の会社が実際の点検を実施しています。独立系の点検会社と管理組合が直接契約すれば,費用を半分程度に抑えることができるかも?と聞きましたが実際はどうなのでしょうか?また,EVで何かあった時は人の生死にもかかわる可能性があるので,メーカー系から独立系にするのがよいのか?独立系は本当に安心なのか?が心配です。独立系にもいろいろな会社があるので一概に言えないかもしれませんが,なにかよいアドバイスがあればご教示ください。

居住者が玄関ポーチ内に防犯カメラを設置

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンション内で、玄関ポーチ内に防犯カメラを設置している住戸を発見しました。
明らかにカメラは廊下側を向いており、近隣の玄関先が映っているように思われます。
近隣の方のプライバシーに影響があり、迷惑行為と考えてます。
管理組合としてどのように対処すれば良いのでしょうか?

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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