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    質問

建物の維持管理

竣工図面の電子化について

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    質問

管理組合の運営

普通決議案件の成立条件を変更できる?

20

    Thumb

    質問

管理業の委託

管理組合の運営

意見要望が伝わってこない

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    質問

建物の維持管理

戸別給水用減圧弁の交換時期

22

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    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

管理組合の代表について

68

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    質問

その他

浴室 在来工法 修繕について

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    質問

その他

民泊をしたいのですが。

27

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    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

マンションのエントランスの汚れ

3

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    質問

建物の維持管理

管理規約

共用部分における管理会社の営業行為について その2

46

    Thumb

    質問

大規模修繕工事

その他

値上がり対策について

49

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火災保険5年契約一括払いの予算について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

火災保険の料金の値上げが予定されているため、
値上げ前に5年契約で共用部分の火災保険に入ることになりました。
支払いは管理費会計より、一括払い1,000万円です。

保険料を支払うお金が管理費会計にないため、
1,000万円、修繕積立金会計より借り入れし、
毎年200万円ずつ、管理費会計より修繕積立金会計に返済します。


管理費会計収支予算案の支出の部の
保険料は、200万円となっています。
収入の部に
借入の1,000万円はありません。


管理会社のフロントは
マンション会計では
予算には借り入れは計上しない
と言っています。
貸借対照表に計上するので問題ないと言っています。
(貸借対照表は見せてもらってません。)


発生主義の考えからいくと
借り入れも、保険料の前払いも発生するのだから
予算に記載すべきなのでは?と思うのですが
違いますか?
これでは、収支予算案だけを見ると、
5年契約で一括払い1,000万円という事実や
借り入れをするという事実が
みえなくなってしまいます。

私の考えでは
「予算案の支出の部
  保険料 200万円
  長期保険料前払い 800万円」
「予算案の収入の部
  長期借入による収入 1000万円」
も記載すべきなのでは?
と思います。

臨時総会の会日

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

近々臨時総会を開催する予定です。
臨時総会招集を請求した場合、「理事長は2週間以内にその請求のあった日から4週間以内の日を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。」と管理規約にあります。

現在理事長に承諾してもらい、コロナ禍や高齢組合員に重要議案内容を十分理解してもらうため、4週間以内の会日を1~2週間伸ばした会日を計画しています。

ところが万一、組合員中から1~2週間伸ばした会日は管理規約違反(4週間以内の会日違反)に当たるため、臨時総会自体が無効だと主張された場合、無効になる可能性があり、その場合管理会社フロントは責任も取れないと指導がありました。

この場合、臨時総会自体が無効になるのでしょうか。
ご教示よろしくお願いします。

管理組合のディジタル化

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

この度の菅新総理の目玉政策「ディジタル庁設置」に鑑み、管理組合のディジタル化は是非の思いも有っての提言です。
現代社会は、「ICT(情報通信技術)化」と共に「ユビキタス(いつでもどこでも誰でも)社会化」する中でほぼ何処の家庭にもパソコンが有ってなおかつ、老若男女皆がスマフォを持って使いこなしています中で、管理組合の現状は「旧態依然」であります。
当マンションでは具体的に以下の通りです。
1、 当マンションは300戸築50年ですが、連絡や各記録はほぼ「紙」によります。
2、 その内容は、通常の一般組合員への通知や役員への連絡などだけでなく総会の案内や議案書も全て紙媒体です。それだけでなく各議事録や管理会社との契約や各種報告連絡等と、会計記録、各種工事関係の契約書や完成図や長期修繕計画書なども全て紙媒体です。(管理会社からの報告なども紙媒体)だから役員共に誰も見ません。
3、 紙媒体をファイルにして書庫に保管していますが、その数は膨大であり管理室は書庫で一杯狭いです。
4、 書庫のファイルはインデックス等で整理がなされていませんから、探そうとしてもなかなか探せない。だから正に「飾り物」であり、役に立っていません。
5、 一般の各種連絡や議事録のような記録は、ある時期からパソコンが導入されて書かれていますが、作られた書類をプリンタで打ち出して紙媒体でファイルをしています。
6、 パソコンで書いた書類も、ファイルインデックス化がされていないから、電子ファイルではあるも探し出すのに大変です。
7、 ところが当住宅内のICT情報通信インフラ(設備化)光ファイバーで整っていますのでほぼ各戸が導入済みで各連絡関係は今すぐにも可能ですが、何故だか不思議と活用へ行きません。
8、 従って、管理組合に関心を持つ者は、その都度紙による「閲覧請求書」を提出によります。
以上の通りですので何度も提言をしていますが、なかなか理解を得られず未だに進みません。せめてペーパーレスからでも始めてほしいです。
こうしたディジタル化への施策としてマンション管理センターでの「未来ネット」が有り素晴らしいインフラであり役に立つと思える。
この度の国のディジタル庁設置により、その風潮も整いますと共に見込み期待をしています。皆様方の現状実態並びにディジタル化実施実例等と今後への提言のご意見を望みます。

理事長不在と代理

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、新期の役員の互選がありました。
くじ引きで、当日欠席の方が理事長に選出されたのですが、後日お願いにお伺いいたしましたら拒否されてしまいました。
副理事長も、理事長が決まっていないのなら代理は嫌だと言っています。
前期の理事長は監事になりましたので、理事長の代理はできないはずですが、いまだに印鑑を保管し、管理会社も、前理事長に連絡を取って出金などの処理をしています。
次回理事会で、もう一度話し合うことになりますが、この場合、誰が理事会を招集することになりますか。

管理会社との更新はメールでOKなの?

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社から配布された「重要事項説明書」には、
「契約の更新」が記載されています。

「本契約を更新しようとする場合は、本契約の有効期限が満了する日の
三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨申し出るものとする。」

しかし、理事長へメールで契約更新の意思を確認するに留まり、書面の提出はないということです。

1.メールの確認も「書面」に該当するのでしょうか。
2.このことは他のマンションでも普通の行為なのでしょうか。
3.契約行為に問題はないのでしょうか。

臨時総会議長の権限

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

臨時総会請求に基づく議長権限について質問をさせていただきます。

理事長と組合員の管理業務の見直しの意見が分裂しています。
そこで管理規約に基づき、見直し同意者である組合員5分の1以上の同意を得て、理事長に臨時総会招集の請求をした場合、理事長がこれを承諾すれば、規約により理事長が議長になれます。
理事長が拒否すれば、同意者の中から選任できます。

理事長が議長になれば、有意義な議案に持って行くことができます。
理事長が議長になり、有意義な議案に持っていかれないためには
臨時総会招集の請求書だけでなく、添付資料
 議長推薦
 議題・議案提案
どの程度まで揃えなければならないのでしょうか。
アドバイスをお願いします。

大規模修繕における「コストオン方式」の実態について

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕において、管理会社からコストオン方式の提案が入るケースがあると耳にします。
修繕の総工費の何%かを組合が管理会社に支払う仕組みとなっていることが多いようです。

仮に管理会社に修繕の設計監理の部分を委託しているのだとしても、
一般的な設計管理料が総工費の3-5%程度なのに対して
コストオンの相場は総工費の10~15%などと聞きます。
とうてい業務内容に見合っているようには思えません。

また、もし設計監理業務の委託先が管理会社でなく別の会社だった場合、
このコストオン分はそもそも何の業務に対するお金なのかさえわかりません。
修繕が入るからといって管理業務にそこまでエクストラの負担がかかるとも考えにくいです。
総会の開催やビラでの注意喚起がちょっと増える程度でしょう。

要はこのコストオン方式、
「バックマージンを開き直って表に出し、
 もっともらしい名前を付けただけのもの」、
言ってみればただの「ショバ代」なのではないかと感じています。
そこで、以下をご教示いただけますでしょうか。

・修繕に際して管理会社からコストオン方式の提案はありましたか
・その費用は何の対価と説明を受けましたか
・総工費の何%ぐらいの規模で提案されましたか

宜しくお願いいたします。

副理事長の出番について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代理し、理事長が欠けたときはその職務を行う。」と規約で定められている場合に、理事長が多忙でその職務が滞った場合に、副理事長に代行していただくことは妥当でしょうか?
事故があったわけでも、欠けたわけでもないので、副理事長の出番ではないとも考えられます。

皆様のマンションでは、副理事長の出番はどのようにしていますでしょうか?

管理会社と管理組合間の個人情報の管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は、管理組合の理事をしております。先般、定期総会が終了しましたが、今回の総会では議決権行使書を使用しました。議決権行使書の結果として、1人反対者がいましたので、私が理事会で管理会社に反対者の部屋番号と名前を教えて欲しいと発言したところ、個人情報なので開示できないと断られました(私が知りたかった理由は、機会があれば組合にどのような不満があるか、その人から知りたかっただけです)。管理組合と委託契約を結んでいる管理会社の個人情報とはそもそも管理組合の保有情報であり、管理組合は管理会社にとって第3者ではないので、開示できるのではないでしょうか。管理会社と管理組合間の個人情報の管理についての正しい考え方をお教えください。

管理会社のフロントマンの業務内容について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。

都内の50戸規模のマンションで理事長を務めております。

フロントマンの主な業務にはどのようなものがあるのでしょうか?
私が知る限りでは以下かなと考えています。

①修繕や点検の立会い、管理、監督
②理事会・総会の資料作成・運営
③クレーム処理
④(役所等の)手続き
⑤その他(組合からの依頼・雑務)の対応

質問の意図ですが、当マンションでは大手管理会社様に管理をして頂いておりますが、フロントマンの対応は余り褒められたものではありません。
依頼をしても1~2週間放置は当たり前で、音沙汰が無い場合に再度問合せをすると「そうでしたね。内容を詳しく教えてください」などの返答が来ることもあります(こちらとしては「今から詳しい内容を聞くの?この1~2週間は何だったんだ・・・」となってしまいます)。
ここ数年で3人ほどのフロントマンに対応して頂きましたが、3人ともこのような感じでした。
フロントマンはいくつものマンションを兼任して管理しているようですので、当マンションだけに時間が割けるわけではないのは承知しています。
以前フロントマンに下記のような質問をしたことがあります。
「1人あたり何棟位管理しているんですか?」
これに対して明確な回答は頂けなかったのですが「10棟くらいですか?」と聞いたところ「もうちょっと多いです」とだけ教えてくれました。
一般的には一か月の営業日は20日程度なので、1人当たり10棟を管理していたとしても1つのマンションに割ける時間は2営業日くらいなのかと。
「工事の立会いに1日」「クレームや雑務処理に1日」くらいしか当マンションに時間を掛けられていないのかな、と考えています。

ダラダラと経験談を例にとってすみません。
具体的な質問は以下です。
①どこの会社も10棟以上の管理をしているものでしょうか(逆に「1人で1棟」のような場合もあるのでしょうか)
※管理するマンション戸数にも依ると思いますので一般的なものを教えて頂きたいです。

②上記の①~⑤以外に時間を大きく取られるような業務はあるのでしょうか。

③このような管理で業務が回っているのでしょうか。
「フロントマンはいつも火の車で、満足に管理なんてできていない」や「1人20棟くらいまでなら余裕ですよ」などの答えがお聞きしたいです。

宜しくお願い致します。

通常総会ボツ議案に対する臨時総会の妥当性

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。
修繕積立金の値上げに関して、6月の通常総会で否決(特別決議)されました。理事会が11月に臨時総会を予定しておりその議案が

・管理費や修繕積立金の変更を現行の特別決議から普通決議へ格下げ

です。6月定例総会では賛成は過半数を超えていたので普通決議に格下げすればすんなり通ると目論んでいるようです。どうして否決されたのかも分析すらせず本末転倒で呆れます。
皆様に伺いたいのは以下となります。宜しくお願い致します。

質問1
総会決議済みの議案(可決・否決を問わず)は常識的に最低でも1年間は同じ趣旨の議案上程はできないと思います。
※総会決議に際して重大な手落ちや違反行為がない限り…

今回のように、本質的に修繕積立金の値上げと同義な本議案も1年間上程できないのではないでしょうか?つまり11月臨時総会議案として不適ではないでしょうか?
それとも本議案が通っても即値上げになる訳でもなく、来年6月の通常総会で値上げ議案が上程(普通決議として)される2段構えであればなんら問題ないのでしょうか?

質問2
臨時総会議案として不適だった場合、臨時総会を開催して本議案決議を強行する理事会は管理組合に損害を与えることになりますか?

以上

理事会における欠席役員の扱いについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。

理事会資料は管理会社が作成し、会議の事前に配ってくれます、それと一緒に出欠票も投函してくれます。

その出欠通知票に
私は出席をして決議権を行使します。なお、本票提出後都合にて欠席する場合は議長に下記の権限を委任します。<理事会における決議に関する一切の件>

とあります。

① 役員は委任の委任は出来ない、欠席した役員は欠席の扱いとして、賛否の票は数えないと教えて頂きましたが、一切の件で提出しても欠席扱いでよろしいでしょうか? 

② 事前に賛成(もしくは反対)です、または議長と同じで良い、と表明してた場合は、欠席しても賛否の票として数えられるものでしょうか?

いつも出席してますが、万が一行けなかったら、議長に権限を委任って、どこまでなのか教えて頂ければと思います。

よろしくお願いします。

ボイド型マンションの自然吸気口についての法令について教えて下さい

建物の瑕疵

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

35階建てボイド型共同住宅で、下層階エレベータホールに自然吸気口ガラリがあります。ガラリにシャッターを設けて平常時閉鎖し火災時には非常ベルに連動して自動で解放するとの計画があります。

1 消防関係の法令上問題はありませんか?

2 吹抜けに面した居室(窓と吸気口あり)の換気について建築関係の法令上問題はありませんか?

漏水で冠水した中廊下で転倒。2週間入院した

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

60歳代、区分所有女性から相談を受けました。
当マンションはメゾネットタイプで中廊下になっています。先日この中廊下の天井から漏水があり約5m高さの冠水になりました。管理人の不慣れから住民への通報が遅れ、冠水を知らずに廊下餌出た女性が仰向けに店頭し2週間の入院を余儀なくされ、リハビリ通院にタクシーを使っています。
管理組合はマンション総合保険(水濡れ補償特約、施設賠償特約付加)に加入しているが、代理店担当者も理事長も取り合わない。損害賠償請求する方法があるか。

輪番制が守られない

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

役員を公募しても名乗りを上げる方がいないため、次期役員も決まらないまま定期総会が開催されました。このままでは困るので輪番制にしたらどうかという意見が出、賛成多数で承認され、1号室のつく系統の方々が役員に決まりました。※議案には輪番制のことは記載されていませんでした。しかも規約にもその件は追記されていません。その後、次期役員選出をする時期になりましたが、2号室のつく系統の方が役員となる順番ですが、「高齢」「病弱」「無関心」などの理由で辞退者が多く、その次の期の組合員(第3期)まで候補者の範囲を広げてお願いし何とか必要最低限の人員が確保できました。さらにその次の期にいたっては、順番にあたる系統の組合員は全員辞退、やむを得ず現在いる役員だけでスタートしましたが当然、管理組合の運営に支障をきたす事態になっています。その為、2か月後に臨時総会を開催し追加の役員を決めたいと思いますが、規約に輪番制とする旨の規約の変更をしていない以上、強制力はないのでしょうか?増してや、事前に輪番制につき討議したいという議題もなく総会のなかの次期役員選任を輪番制で決めてしまった行為は適法でしょうか。私としては臨時総会は輪番制を正式に規約に追加する「規約の変更」を第一号議案とする総会にしてはどうかと思います。それを根拠に次期役員を自動的に決定することにした方が、辞退者に気持ちの準備をする時間もできますし、マンションの売買を考えている方も不動産会社に来期は役員の順番がくるのでそれを条件に販売してほしいと説明することもできます。2か月後に控えた臨時総会をどう乗り越えるか御助言いただければ幸です。

管理規約に反した総会決議は有効ですか?

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 特別修繕費について、管理規約に反して、修繕計画にない工事を修繕積立金口に予算計上して、総会で決議しました。

 規約と内容は次の通りです。

(特別修繕費)
第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。
一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用(第25条第2号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕)
二 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用
三 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用
2 修繕積立金は、毎月積み立てるものとする。

(修繕)
第25条 敷地及び共用部分等の修繕については、次のとおり区分する。
一 普通修繕
軽易な偶発的損傷箇所を区分所有者等の申し出又は管理者の判断により行う修繕
二 計画修繕
イ 一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕
口 不測の事故その他の事由により発生した相当規模の損傷の修繕
ハ 故障又は事故を未然に防止するための修繕で相当規模の修繕

参考 経緯とマンションの概要
 3~7階の住民が冬季にエレベータを待つ間、ガラリからの冷気吹込が辛いとの訴え受て、前年度の理事会がガラリに開閉可能なシャッターを設ける為の予算 1,300万円を計上した。

 吹き抜けのあるロ字型のマンションです。
 全35階の内3~7階のエレベータ前に空気吸入口(ガラリ)があります。火災時の排煙と、平時に吹抜回廊に面した部屋への新鮮空気供給のためです。

 年間計画修繕積立金 収入5,500万円です。2030年度までの計画修繕費用が不足するため前年度に積立金を値上げしています。

 組合員総数 254名 総会参加者 43名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については 5名が反対でした。

マンション標準管理規約の第7条専有部分の範囲について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション標準管理規約の第7条専有部分の範囲の3項に
「第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」
という記述がありますが、想像力を駆使してもどのような箇所が該当するのかわかりません。

私は管理組合の規約を改正するにあたって、標準管理規約に準ずるように読み込んでいますが、この部分は理解できないので、どなたかアドバイス願います。

修繕積立金の予算について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕積立金からの出金は金額の大小にかかわらず総会の予算決議が必要との事ですが、予め予備費を計上しておくことはできますか?
たとえば、○○の修繕予算として、1500万円の支出が総会で承認されていたとします。
不測の事態が発生して50万円の超過があった場合、改めて臨時総会を開いて承認をとる必要がありますか?
この場合、修繕積立金の予算として予備費300万円が承認されていれば、そこから流用できませんか?
もし予備費があっても流用できないなら、臨時総会ではなく書面総会で承認できませんか?

エレベーター点検会社をジャパンエレベーターに変更について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、東芝エレベーターにエレベーター点検契約し、月53、000円
ジャパンエレベーターサービスは月3万円です。
ジャパンエレベーターサービスの会社又は
契約されたマンション管理組合の方サービスの状況、
など教えてください。

防犯カメラの情報開示は何処まで?

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております

マンションのすぐ出た道路で、住民の車と外部の方の車の事故が起こりました。

警察からマンションの防犯カメラの動画の提出を
管理人さん宛に来たのですか、、
防犯カメラ活用の初めての例でもあり、とりあえず管理会社へ
OK・NGの判断をお願いすように依頼したそうです。

警察からの依頼は、個人情報?この場合は映像は関係なく
提供はOKなのでしょうか?
最悪を想定すると、事故を起こした住民から
見られたくない映像情報もあり
勝手に出すなよと、揉める様な面倒なパターンも
あるような気もしました。

深く考えすぎの気もしますが
みなさんどうしておりますか?

追伸 管理規約にカメラ映像の使用方法には未明記です。住民には録画カメラ近傍部に「録画中」と明記のみです。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円(税抜)であったものが今期は40百万円(税抜)まで下げていました。
(前理事長は退任し、引っ越しをされました。)

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円(税抜)から55百万円(税抜)への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万(5%)から11百万円(25%)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

総会に業者を呼ぶか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

防犯カメラを付けたい、インターネットの全戸一括契約をしたい、高額な設備を交換したい、等で多額の出費がある場合、総会に諮ると思いますが、その際に、普通業者も呼ぶものですか?
議案書にはなぜ必要でなぜその業者を選んだのか詳細に書かれており、理事はほとんどが説明できます。住民向けの説明会も開催しました。
業者が総会の場にいる必要はないと思うのですが、皆さんのマンションでは総会の席に業者が控えていますか?

監事に役割と権限

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の6月から監事を担当しております。

「管理組合の業務の執行及び財産の状況」を確認するため過去の資料を確認したところ、大きな疑惑が発生しました。

疑惑とは昨年実施した大規模修繕修繕で1000万円を超える支出項目があり。
具体的には大規模修繕の項目に無い「応接セット」を前期の最後の月(5月)に発注され、10月に入荷1000万円の支出があったので、理事長宛(前期から継続して理事長)に下記の様な質問状を提出しました。
(1)大規模修繕に無い項目の応接セット更新を、前期の最後(5月)に発注しているが、何故大規模修繕項目に乗せていなかった?
→応接セットの更新内容、金額が不明だったので項目に入れていなかった。
(2)何時から応接セットの必要性を認識していたのですか?
→大規模修繕の当初から認識はしていた。
(3)見積りが提出されたのは何時ですか。
→本年5月です。
(4)規約にも、原則相見積りとなっているが、高額な見積りにもかかわらず相見積もりをとらない理由。
→発注した店しか高品質の応接セットが無いため。

監事である私の質問状に対し、上記の様な誠意の無い回答なので、理事会に出席し追加質問を行いました
(a)大規模修繕項目に無い項目の大規模修繕からの出費は規約違反
(b)国産なら200万円の応接セットに1000万円を支出するのは不適正な行為
(c)規約に違反し相見積もりを取らないのは規約違反
(d)高額家具を5月に見積り徴収し当月に発注する事は悪意を感じる
等々の質問をしたところ、前期理事会で全会一致で決議し、前監事も了解した事案で、今期理事会で議論する内容では無いと議論を打ち切られました。

また管理規約41条に基づき臨時総会の開催を要求したところ、法令違反に相当する不正行為の明確なエビデンスが無いので臨時総会の開催は拒否されました。

(追伸)
理事長(前期から再任)からは、前期(2018年6月〜2019年5月末)の案件で今期理事の職務権限の範囲外と言われています。
しかしながら理事会の業務年度は6月〜翌年5月末、会計年度は4月〜3月末、となっていますので、本年5月末の発注は会計年度では今期となりますので、私が監事として意見できると考えていますが、この様な判断は正しいのでしょう?

機械式駐車場の更新で台数が変更の場合は特別決議でしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共のマンションは約100台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は稼働率は50%以下で、全体としては約60%の稼働率で、空きパレットが40台近く有ります。

理事会としては機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とすることで稼働率を90%近くまで引き上げる提案を今期の総会で出しました。

理事会での会合では、管理会社より駐車場の台数変更については「特別決議」で提出するようアドバイスがありましたが、台数変更には管理規約の改訂は必要なく、かつ「著しい変更」には該当しないと判断したことから、「普通決議」で提案しました。

ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

実際にその本を掲げ追及されたところ、管理会社のフロントマンまで「特別決議にすべきものと指摘しましたが理事会が無視しました」と発言し大混乱となり「普通決議」で決議はしましたが、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。

ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が本当に「普通決議」で決議されるべき議案であるのか教えて頂ければと思います。

ただ最近の車離れによる駐車場の使用台数減は一般的な傾向でありますことから、平面化工事が「特別決議」であることは国交省のガイドラインでも明確ですが、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)まで「普通決議」との主張には納得出来ません。

修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい3社の見積りを理事会に提出します。1社は安く、残りの2社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分(マージン、リベート等)が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。(管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。)
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者(管理組合)にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。(全部委託しています。)
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと(管理組合の不利益になること)は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

コロナ下での定期総会の開催の手順

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理組合の役員を務めていますが、コロナウイルス対応として理事会が開催できないことから5月の定期総会は中止となりました。

確かに理事会すら開けない状況のため現在の役員が暫定的に延長することになりました。
ただ役員の皆様(私を含め)からは最大3ヶ月の延長は我慢するがそれ以上なら全員退任するとのことです。。

従って8月には万難を排して定期総会を実施する必要がありますが、350名の組合員がいて毎年100名程度の出席があることから、マンションの集会場のスペースでは開催できません。
また理事会が開けていないので総会議案書は未だ出来ていません。

このような状況でどうのように定期総会を開催すればよいのかアドバイスをお願いいたします。

善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。

ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。
(毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。)

このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。

ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか?

ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

330%値上げ 修繕積立金

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から、第一回大規模修繕工事の実施時期検討の最終段階で、改訂した長期修繕計画表とともに330%の修繕積立金値上げ案が示されました。この値上げを受け入れるのは現実的に厳しいので、工事費を削減したり、管理費の値下げの可能性を考えてみたり、理事会で対応策を模索しています。

対応策のひとつとして、工事時期の延長を検討しています。2009年竣工のマンションで、来年が12年目になります。大規模修繕工事は、13年目までに実施しなければ、建築基準法第12条に違反することになり、場合によっては罰則も適用されるのでしょうか?

https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/

工事の延期で費用の削減を考えているのですが、この部分がボトルネックになっています。例えば、2年間延長できれば、少なくとも1000万円以上の費用捻出効果があるので、可能性があれば延期できないかと考えています。

どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、お知恵を拝借できればありがたいのですが。。。

総会決議無しで細則の改訂は違法では?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の総会で駐輪場の増設と運営の変更が下記の様に決議されました。
① 敷地に10区画の駐輪場を増設し、160⇨170区画に変更します。
② 新設する駐輪場10区画の使用者決定は管理組合に一任する。
③ 毎年の更新時期に、管理組合の判断で駐輪場の自転車の置き換えを実施。
等が提案され、特別決議として承認されました。

議案書には仕様細則の改訂とは記述されていなかったにもかかわらず、駐輪場使用細則が大幅に改定され、全戸配布されましたが、上記①〜③以外の多くの項目が追加されていました。

例えば
(1)使用料の滞納が半年以上の場合は解約
(2)子供用自転車は原則駐輪場利用禁止で各戸玄関
(3)新設駐輪場はチャイルドシート付自転車限定
また区画数も議案では10区画増設にもかかわらず、実際は12区画増設で172区画となっています。

私は下記疑問点を理事会にぶつけたところ下記の様な回答がありました。
(a)総会で駐輪場細則の変更が提案されず細則の変更は規約違反?
➡︎細則にすることは敢えて議案書に書く必要はない。
(b)利用制限等提案されていないものを細則化するのは規約違反?
➡︎理事会の裁量の範囲
(c)総会議案区画数170⇨172への変更は違反?
➡︎理事会の裁量の範囲

上記のように私の指摘に対し理事会は自らの誤りを認めようとはせず、次回総会で関係細則の承認議案を提出する必要は無いと言っています。
更に実害が無いものを手続き論で騒ぐのはクレーマーだと言われ、今後はクレーマーは相手にしないとまで言われました。

このような場合泣き寝入りするしかないのでしょうか?
今後、どの様に対応していけばよいのか教えて頂けないでしょうか?

「自力救済」違反について

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来8ヶ月以上使用料の支払いがありません。
私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。
(電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。)

この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。
この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。

私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。
この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか?
この場合、警察に言っても無駄でしょうか?

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

ZOOMを使っての理事会開催についての問題点

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近のコロナ騒ぎでZOOM等を使って理事会を開催しているところが増えているのは理解できますし、私のマンションでも3月からZOOMを使った理事会を始めました。

私のマンションでは6月に定期総会が開催されますので、先週のZOOM理事会で議決権行使をZOOM出席者も議決権行使者と認め議案可決しました。

私から重要事項の議決権行使は出来ないのではと質問すると、理事長からは管理規約でZOOM等での出席は通常出席との国交省コメントがあるので問題は無いとのことでした。

さらに理事長からは今後は恒久的にZOOM理事会で議決権行使を続けていくと言われましたが、今のZOOM理事会は以下の問題があります。
(1)無料版のZOOMなので40分毎に切れ再接続に時間がかかります。
(2)ZOOMを使えない一部役員は通常通り出席しますが、ZOOM出席者との意思疎通が図れません。
(3)理事長等数名は個人のノートパソコンと無線LANを持参しZOOM出席者同士で話していますが、通常出席者は全く話が見えません。
(4)理事会で議決権行使で賛否を取る場合にZOOM出席者の賛否が見えないので、通常出席者が理事長のパソコンで確認しなくてはなります。
(5)上記のような問題があり、議決権行使がある場合には通常の理事会の倍以上の時間がかかっています。

上記の(2)の問題を指摘したところ、ZOOM対応のPCが無ければスマホを持参してスマホで参加するように言われましたが、その場合の通信費は役員個人負担とのことです。

このように現状のZOOM理事会は問題が多いことから、来月の定期総会で「ZOOM理事会の導入」を議案に追加し、ZOOMのインフラを整備するように進言しましたが、世間一般では普通にZOOM理事会が行われており、総会決議は不要との見解でした。

ただコメントを見ると「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とあります。
もしZOOM理事会へ移行するのであれば、総会で住民に周知し、管理規約を変更し、最低限のインフラ整備をするべきだと思いますが、理事会メンバーは聞く耳を持ちません。

世間一般のZOOM理事会でも総会決議を経ずにこのように一部不利益を得る理事を無視したような運営をしているのでしょうか?

質問者には結果も報告してもらいたいのですが・・・

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

色んな助言を受けて感謝している質問者も多くいると思います。 主にどの助言が有効で問題解決に役立ったかの結果報告もお願いしたい。

その為の専用の記入欄があれば書いてもらいやすくなると思ったのですが、皆さんいかがでしょうか?

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者)
約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。

裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。 

確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。

そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか?

給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。
ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。
おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。

この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で
規約を作りたいので教えて下さい。

新たな長期修繕計画の作成は総会決議の筈ですが!

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年に1回目の大規模修繕が終わりました。

来月実施予定の総会議案が事前に配布されましたので議案書を確認したところ「新長期修繕計画の件」とあり、既に長期修繕計画が作成されその結果を踏まえ来期より修繕積立金を値上げするとの内容でした。

お金おかけ長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要な筈なので、理事会に質問状を送ったところ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」との回答を貰いましたが納得出来ません。

私としては総会の決議を経ないでの長期修繕計画の作成は違法だと思いますので、この議案を提出する事自体がダメだと思います。

総会で既に完成した長期修繕計画を後追い承認する訳にいきませんが、総会ではどの様に追及すれば良いのでしょうか?

理事会役員の責任を追及して理事会役員の辞任を要求しても任期が1年で全員退任するので意味がありません。
例えば理事会役員に長期修繕計画の作成費用を役員個人に要求する事は可能でしょうか?
また最低限の罰として理事会役員の役員報酬を返上させる(細則では理事会に出席するだけで報酬が支払われる)事は可能でしょうか?

何れにしても(確信犯的に)規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

御世話になります
理事をやっております

住民の方で、駐車場更新時に
何故か契約書を交わさない方がおります
数回契約書の提出をお願いしたが、未だに返事がありません
いるのは管理人さんから確認済みです

管理費の支払い状況は、たまに1っか月遅れていることもあるような人なので
まずはきちんと契約しておきたいと考えておりました

理事の立場でしたら
このまま、引き続き契約書のサインを求めるべきでしょうか?
それとも契約切れのためそもそも明け渡しを求めるべきでしょうか?

皆さんはどう考えますか??

組合役員のなり手不足

管理組合の運営

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先月 「外部居住者役員の交通費について」で皆様からいただいたご回答なども参考に、理事会等への出席に際して交通費は支給しないと理事会で確認しました。

その役員候補の方にその旨を通知しましたが、通常総会の出席票を回収する段になって改選となる通常総会は欠席、役員改選議案は×との回答がありました。つまり交通費が支給されないので、役員にはならないとの意思表明と思われます。

当管理組合は役員数6名(3名ずつ交替)2年任期の輪番制で、ただでさえ任期2年目の理事の中に1名幽霊理事(1回も出席せず、ほとんど外部にいるようで携帯でも連絡が取れない)がいて実質5名なのに、これでは来期は実質4名になってしまいそうです。

組合役員をやらない人が増えるのを抑止するため、昨年内部・外部居住者にかかわらず組合役員をやらない場合は組合活動協力金を徴収することに対するアンケートを取ったところ、アンケート回収率自体が全戸数の半分に届かず、回答の中の約3分の1が反対意見でした。

組合活動活性化のために懇親会を初めて開催したり、ポイント制を試験的に導入したりして、総会等の組合行事への参加者は増えつつありますが、組合活動に無関心な人たちにはあまり効果がないようです。

このままでは組合役員への選任通知が来ても無視し続ければやらなくて済むという風潮が蔓延し、役員を引き受けた人は不公平感が増すばかりだと思われます。

ちなみに当マンションは中規模で役員報酬はなく、今後の導入も財政的に厳しくいため、その選択肢は難しいです。

またマンション竣工時は立候補制だったようですが、役員に立候補する人がいないため、輪番制へ変わったという経緯があります。

おそらく同様に組合役員のなり手不足に悩まれているマンションは少なくないものと思われますが、皆さまはどのような対策を取られているかをお教えいただけるとありがたいです。

よろしくお願いいたします。


管理会社の役目

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

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マンション駐車場特別会計って適切?

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。 本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。 ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理) 新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。 そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。 ①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。 ②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。

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Daishiro さん

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。 規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか? 規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

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マサヒロ さん

理事会の書面決議

最近のコロナ禍で月1回の理事会開催が、開催反対者が出ると難しくなっています。そんな場合、理事会では、理事の過半数の承諾があれば、ほぼ全ての案件で書面決議を原則として可能とするように、次回総会で管理規約を改定してしまうことは問題ないと言えるでしょうか?お尋ねします。現行の管理規約では、専有住戸の模様替えとか共用部分の管理とか、比較的影響度の小さい案件のみが理事会での書面決議可能な規定になっております。 以上

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オーケー さん

タワーパーキングの使用料金

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

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ぎんぷじいじ さん

閲覧を拒否できる要件は何

当方管理規約第64条に 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

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やさしいヤモリ さん

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。 住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。 ①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。 ②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。 ③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。 上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。 上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。 現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。 私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。 副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。 自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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KUMI さん

大規模修繕 設計管理業務の金額目安

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。 今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。 金額は約600万円です。 戸数約600戸で4棟の団地型です。 ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。 過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。 よろしくお願いします。

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みーちゃん さん

輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

規約では輪番制になっています。

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Sukai さん

管理人による見回りの頻度は?ベストな頻度は?

マンション住民の方、皆さんのマンションでは管理人さんはどれくらいの頻度で見回りをしていますか?1日何回、週に何回でもいいので頻度を教えてください マンション管理士さん、管理士さんから見て、管理人の見回りの頻度はどれくらいがベストだと思われますか? 見回りの頻度を増やして欲しいのですが、どれくらいが普通なのかわからないので教えて頂けると助かります

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ひつじ さん

携帯アンテナ基地局設置の是非

元理事長の現在1組合員です。携帯アンテナ基地局設置の提案が理事会にあり、毎年100万円の収入(税金と税理士費用差引後)との事で、ありがたい話だと思って総会に臨んだところ最上階の方々が大反対で特別決議は否決となりました。一番の利害関係者に総会前の根回しが無かったのは経験豊富な提案会社の落ち度だと思いますが、今後の管理修繕会計を考えると勿体ない気がします。音の問題や契約終了後の漏水補償を懸念しているようですが最上階とそれ以外の方との温度差が大きいことから、マンション内コミュニティへの悪影響は最も避けたいところです。それらを乗り越えて上手く導入できた事例や注意すべき点があれば紹介頂けると助かります。

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京都551 さん

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