みんなの管理組合

    Thumb 41trawsrqcl

    質問

管理組合の運営

建物の瑕疵

築10年の瑕疵調査を依頼するべきでしょうか?

17

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

マンションの騒音苦情について

22

    Thumb

    質問

管理組合の会計

管理業の委託

監査をするための期間について

58

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理規約

輪番制の理事会で幹事になりました。

6

    Thumb images 3

    質問

管理組合の運営

マンションの管理者と理事長は違うのですか。

13

    Thumb

    質問

その他

駐車場の使い方

20

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

マンション管理士を選ぶポイントは?

25

    Thumb 2014 10 02 14.29.11

    質問

管理組合の運営

管理規約

古物営業の事業所の許可申請

17

    Thumb p1010442

    質問

大規模修繕工事

給水ポンプ交換時期

14

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理員室のかぎ

13

    Thumb 41trawsrqcl

    質問

管理組合の運営

その他

監事をやっていますが、理事会での議決や意見を言ってもいいのでしょうか?

15

    Thumb 41trawsrqcl

    質問

管理組合の運営

管理規約

総会の議長選任について

26

    Thumb default icon 1

    質問

その他

英語塾を開く事を報告すべきか

27

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

マンションのベランダにすだれをかけ朝顔を植えたい。

30

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

マンション内の幼児用自転車について

26

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理会社作成の長期修繕計画がいい加減

9

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理業の委託

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

39

    Thumb

    質問

管理組合の運営

広報紙の発行を考えています

8

    Thumb default icon 2

    質問

その他

管理人が何時も酒臭い

5

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

不法投棄の自転車を処分方法

4

    Thumb default admin icon

    質問

管理規約

管理規約の改正について

6

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理業の委託

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

43

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

自主管理のマンションです。良い管理会社の探し方、注意点

25

    Thumb

    質問

大規模修繕工事

建設業許可の「特定」と「一般」について

13

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

一部共用部から全体共用部への用途変更

9

    Thumb 2014 10 02 14.29.11

    質問

建物の維持管理

その他

マンションにドッグランって作れる?

6

    Thumb prunus persica    4035837 1

    質問

管理組合の会計

管理業の委託

管理会社の変更契約について

31

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

インターホンの取り替え

9

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

屋上の防水についてお尋ねいたします。

10

    Thumb cip

    質問

建物の維持管理

管理人に建物点検を任せてよいのか?

16

電気自動車充電設備の維持管理について

建物の維持管理

マンションの設備として駐車場に電気自動車の充電設備が設置されています。
将来、電気自動車が普及したときに備えた設備ですが、竣工後3年たっても電気自動車を購入した住民はなく、無用の長物化しています。
ところがこの設備の維持費が年間2万円かかっています。
点検作業といっても年4回の機械式駐車場の点検時に簡単な作動確認しているだけのようなので点検をやめてはどうかと理事の一人から提案がありました。
点検業者に聞くと点検をやめてもいいが、いざ使おうとしたとき不具合があっても責任はとれないと、つれない返事です。
同様の設備があるマンションも増えているかと思いますが、皆さんの所では充電設備の維持管理をどのようにしていらっしゃるか、またいくらぐらい費用がかかっているか教えていただけるとありがたいのですが。

管理組合は損害保険の代理店になれますか

その他

管理組合を法人にすれば「損害保険の代理店になれますか」
法人にならなくても損保代理店になれる方法はありますか。
保険会社に聞けば良いのですが、ここで質問させて頂きます。

代理店になれれば、
①予想される今後の値上げに少しでも役立つと感じます。
②高額になる損害保険に管理組合が関心を持つようになるかも。
③損害保険販売の資格者(できれば住人から)を組合の役員になって頂けるかも。

年間120万円の保険代が2015年220万円になりました。
2020年(5年契約)には、いくらになるか?不安です。
現在、管理会社のグループ会社を保険代理店として使っています。
その代理店は、地元にはありません。関西方面にあります。
管理会社は、損保代理店で利益を生み、工事で利益を生みます。
なぜか?管理費は簡単に値上げできないからと想像します。





大規模修繕の見積書

大規模修繕工事

管理業の委託

大手管理会社と契約をしているマンションです。
数年前の大規模修繕の際、2つの業者からの見積書が提出されました。
ひとつは管理会社の親会社傘下の子会社によるもの、
もうひとつは、マンション施工会社傘下の子会社によるもの。
つまり管理会社と施工会社の100%兄弟会社2社のみです。

素人が見ても、二社の内容やコストがあまりにも似通っており、
最初から出来レース、あるいは談合されたとしか思えないフシが
おおいにありました。管理会社に、本来の「競合」の意味に沿って
見積書を提出させる具体的な方法を教えてください。

40年マンションにオートロックを導入する問題

その他

居住者も高齢化しています。
オートロックの設置の提案があります。
反対も多いのですが、賛成も多い感じがします。
不便になる人(住人の一部および出入りする業者など)が増えるのは分ってます。
しかし、「安心安全」の名のもとに賛成が多い気がしております。
設置費用は1戸当たり3万円程度ですが、この程度で安心は買えるとは思っていません。
維持費もメンテナンス費用もかかり、おまけに不便になる可能性が大きい。
私はオートロック後付けに反対の立場です。がどのように説明すれば理解いただけるか大変難しく感じております。想像力の差が大きな問題のような気がしています。
毎日気が付いたことをメモしますが、説明・理解を得られそうな案がまとまりません。しかし、何か行動が必要と感じております。
オートロックを止められたマンションがあると、「みんなの管理組合」で読みました。我がマンションもそのようになる気がしてなりません。
しかし、オートロックを導入してからは、「不満はあっても」なかなか口に出せず、住人も出入り業者も辛抱して生活することになると想像しています。これは大変まずいです。説明不足ですが、問題を書ききれません。
オートロックの説明をするのに、管理会社のフロントマンが熱心すぎるのも問題と感じてます。
何かお気づきのアドバスあればお願いします。

一部共用部から全体共用部への用途変更

建物の維持管理

管理組合の運営

わゆる下駄ばきマンションです。

商業棟(地下1階~2階)の上の一部分に住宅棟(3階~2階)がある形状です。
商業棟1階のいち部分のフラット床の上に植栽がほどこされていました。
植栽下の店舗部分に水漏れが起こり、商業部会ではこの植栽を取り除き屋根に
用途変更する特別決議を行いました。

<これまで>
●植栽 商業部会の一部共用部 

<今回>
●屋根に用途変更 商業部会と住戸部会の共用部
 ※変更は商業部会のみで採決

躯体の屋根は住戸と商業の共用となるわけですが、この場合、住戸部会の総会
決議は不要ですか?

屋根へ変更に伴う防水施工費用の請求が、住戸部会に持分割でなされていますが
支払って問題ないでしょうか?

管理組合の会計基準

管理組合の会計

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

管理組合の会計

管理規約

以前質問した案件の続きになります。
管理規約の「敷地および共用部分の第三者の使用」の項に「電気室 東京電力株式会社」の記載があるので、この条項だけだと他の会社に切り替える場合は管理規約改訂が必要というのは理解できますが、今一度管理規約を読み返すと、電気室 東京電力株式会社、の記載がある次の項に、「前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地および共用部分等(駐車場および専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。」
と記載があります。この「第三者」が新電力会社の使用を認める(総会の通常決議マター)という解釈は出来ないでしょうか。

管理組合の理事長宅の修理費用

管理組合の会計

管理規約

管理組合の理事長宅で雨漏りがしたそうです。10年前の大規模改修工事では
屋根工事を行っていないため保険対応ができないとのこと。
管理会社からの見積もりでは、天井の漏水跡の補修工事に30万、
床フローリングに60万円でした。(屋根の漏水工事は数万円程度です。)
その際、理事長は「自分の知り合いの工事業者に仕事をさせたら、」
同額でランクアップの工事が可能。管理会社施工ではなく自分でランクアップ工事を
するので見積もりと同額の費用(合計90万)を自分に支払え」と申し入れて、
管理組合が了承し、支払いました。
組合員としては納得がいきません。管理組合の判断は業務違反にあたりませんか?
具体的な条文とかありましたら教えてください。
今後、どのように対処すればいいでしょうか。

インターホンの取り替え

建物の維持管理

管理組合の運営

管理組合から、インターホンの全戸取り替えをするにあたり、アンケートが来ました。
2機種の提案があり、機械そのものも含め総取り替え費用に、約600万円の差があります。

その結果約2000万円の、各部屋からリモートコントロールできる高価な機種に
決定されたという理事会報告がきましたが、区分所有者へのアンケートの結果や、その機種が選ばれた理由は何ひとつ書いてありません。

<質問1>
区分所有者にきちんと説明されていないことを理由に、このインターホン設置を一時止めることはできるでしょうか。(管理会社からは瞬時に一連の作業工程表が提出され、工事希望日を提出するよう催促されています。)アンケートによると、135世帯のうち現在のインターホンに不具合があったのは、たったの20世帯。取り替えの必要性自体に疑問がありますが、「メーカーの修理のパーツが無くなったから」というのが管理会社の大義名分です。

しかもアンケートによると、20世帯かしか問題がなかったのに、この取り替え決議後に、マンション正面玄関や我が家のインターホンにひどいノイズが突然入るようになり、いわば「取り替えなければならない状態」になったのは、自然のなりゆきなのか、それとも人為的な操作なのか、評判の悪い大手有名管理会社なので、大きな不信感を持っています。

<質問2>
総工費を戸数で割った単純計算ですと、1戸あたり約15万円になりますが、このマンションの造りは決して高級クラスではなく(アパートに毛の生えたレベル、但し立地条件はとても良い)、現在使われているインターホンはモニター画面無し。当マンション入り口にはセキュリティーカメラもあり、また各ドアには覗き窓もあります。突然こんな「建物に不相応な」インターホンに取り替えるのは、修繕積立金が高すぎるということではないでしょうか。修繕積立金が高くて、お金が有り余っているから、ディベート体質で有名な管理会社にこのような「過剰投資」をされてしまうのではないでしょうか。

管理会社には、お金が余っているからではなく、建物に合った投資をしてもらいたいのです。これから所有者が抗議できる手段があったら教えてください。





管理人に建物点検を任せてよいのか?

建物の維持管理

マンションの理事を務めて1年目です。
管理委託契約には建物などの点検業務があり、毎年1回の点検が義務付けられていることになっています。
理事会で、建物の点検は誰がやっているのかと聞くと、管理会社は管理人が巡回して目視点検していますと答えました。

事業者が点検したところ、屋上のシートのヒビが見つかった、雨漏れがありそうです、という報告書が理事会に出されました
管理会社は、事業者が補修工事します、というので、理事として立ち会いました。
立会の際に私が見たところ、パラペットタイルの白華現象がたくさん見つかりました。
これは、以前、理事会に提出された報告書には、2枚の写真がありましたが、私が見たところ、実は、10か所以上も白華現象がありました。
他にも、タイルのヘアークラックが数箇所にありました。

点検は誰がしていますかと理事会で聞きました。
毎月、管理人が屋上に上がって見ています、と言うのです。
しかし、管理人の報告では、ヒビがある等の報告はないとのことでした。
資格が無い管理人に点検を任せて大丈夫なのか、資格のある人に点検してもらうべきでは、と言うと、管理会社は黙っていました。
管理人は、どこをどう見たらよいのか、管理会社からは何も言われてないこともわかりました。
こういう場合、管理委託契約が正しく履行されていないとして、まずは、建物点検の再履行を文書で通告してもよいでしょうか?
よろしくお願いします。

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

地下ピットにある排水ポンプについて

建物の維持管理

その他

埼玉の築20年のマンションです。
地下水が出やすい土地柄で、新築の時から大雨が降ると警報(排水の)が鳴って、管理会社が夜に来たりしていました。
築8年目に私達が理事の時に管理会社を変えて今に至っています。

管理会社が変わった当初、機械設備警備契約を確かにしていて、やはり大雨の時には提携している警備会社が駆けつけてくれたりしたのですが、ある時から警報があまり鳴らなくなりました。(当時は、警報があまりにも鳴るので警報が鳴る水位を上げた、と聞いた)
(警報水位を上げたらそもそも警報にならないだろうに、と思っていた)

その後、そもそも2つ付いている排水ポンプでは間に合わない事が多くなったため(と聞いている)、手動のポンプを別に購入して、大雨になりそうな時は管理人があらかじめそれを建物内のピット入り口に差し込んで帰るか、もっと急な事態の時は理事長やピット入り口近くの住人が(夜中でも)それを設置して水が溢れないようにする、という事が常態化するようになりました。

しかしながら、そもそも何かあっても住民が安心していられるようにしてくれるのが「管理」じゃないのか。昔は警報が鳴って管理会社警備会社が来ていたではないか。。と、ずっと疑問に思っていたことを今回再び理事になったのを機会に
「昔、警備会社さんと契約していてよく来てくれてたよね?今、あの契約どうなっているの?契約書ある?」と管理人に聞きました。すると管理人には
「どこを探してもこれしか契約書ないですよ」と、会社が変わった最初の5年間平成16年から平成20年までの終わった「機械警備業務請負契約書」を出してきました。

「火災異常」「満減水異常」「非常通報異常」「ガス異常」全て
平成21年から平成29年の今までは契約していないことが発覚しました。
では、管理会社との管理委託契約の金額はその分(月額2万)安くなっているのか?
調べました。金額は変わっていません。
もう一つ
昔、地下ピットに入ったときに写した写真にはあるコード類が今、ありません。
新築時から設置してあったものです。
これが満水警報装置ではないかと思います。今の管理会社が勝手に撤去したと思っています。
こんな事許されるのでしょうか。
何からどう交渉するべきか、教えて頂きたく
どうぞよろしくお願いいたします。

バルコニーの点検

建物の維持管理

はじめまして。
 管理組合の理事になりまして、管理委託契約の解釈について、管理会社の説明に納得がいかないことがあり、教えていただきたいことがあります。
 管理会社は管理対象部分の目視点検をすること、と契約書に書いてあります。建物は1回/年です。
目視点検の対象には、建物では屋上、廊下、外壁などが対象として書いてあり、「床・天井」も書いてあります。各所有者のバルコニーがありますが、これは、「床」に含まれるのではないでしょうか?
 管理会社に理事会で「床」にバルコニーが含まれるから、毎年点検してください、と聞いたところ、「バルコニーは床ではありません。床と書いてあるのは、エントランスなどの床です。バルコニーに行くには各室内を通るので、点検はしません。大規模修繕の場合は、足場を組んでバルコニーを修繕しますが。」と回答されました。
 何度聞いても、同じことしか言いませんが、管理会社の言う通りなのでしょうか? つまり、バルコニーの目視点検は、してもらえないのでしょうか。
ご指導をよろしくお願いします。

良くないコンサルの事例が出ている本・雑誌を教えてください。

大規模修繕工事

マンション大規模修繕工事を設計・監理方式としてコンサルを入れる方向で進んでいます。安い報酬金額を掲示し、施工会社からバックマージンやキックバックを受け取って出来レース(談合)を行っている。そんな、話題が耳に入ってきます。どんな手口で、やってくるのか?事例を挙げている本とか雑誌をご存じの方教えてください。よろしくお願いいたします。

大規模修繕工事コンサルタントの選定基準

大規模修繕工事

建物の維持管理

当マンションでは、大規模修繕工事を設計と施工を分離させ、設計監理者(コンサルタント)を選定するという方針になりました。

そこで、これからコンサルタントを選定しようということになっているのですが、その選定基準や選び方が難しいと考えています。

選定した方がいいコンサルんタントや、選定してはいけないコンサルタントがいると思うのですが、その基準や見極め方を教えていただきたいと思います。

よろしくお願いします。

マンション管理士のお仕事とは?

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理士のお仕事って何でしょうか?
漠然とした質問で恐縮です。
マンション管理士さんごとに特徴や売りや得意分野などあると思うのですが、一般的に、どんなことを目的に管理組合はマンション管理士さんに依頼するのか?ご教授いただきたいと思います。

区分所有者の権利と義務について

管理組合の運営

住まいのトラブル

区分所有者の権利と義務のバランスについて質問です。
規約を守らず管理費等を払わない者にも、きちんと規約を守り管理費等を払っている区分所有者と同等の権利はあるのでしょうか?

①民泊が規約違反となるマンションで特定の区分所有者により民泊ビジネスが行われ、その利用客が共用設備の宅配BOXを利用している為に、他の区分所有者の利用が圧迫されているケース

②常習的に管理費等の支払を延滞させている(3ヶ月纏めて後払いする)区分所有者が、その滞納期間中に管理会社の対応にクレームを言うケース

管理組合は「規約違反」や「管理費等未払い」を理由に共用部分の利用や権利の主張を制限することは出来ますか?
それともやはり他の区分所有者と平等に扱うべきでしょうか?

マンション竣工時に残された資材

大規模修繕工事

これから大規模修繕工事(一回目)を具体的に実施する検討に入りました。
現在、修繕委員をしております。

先日、張り切って管理員と一緒にマンション建物内や敷地を巡回しました。
誰も目につかないような場所に、物置っぽいスペースがあり、その扉の鍵を開けて初めて見ました。

そうしたところ、竣工時に使用したと思われる使い古しのペンキ、タイル、ボード、
ダンボールに入った工具類(もちろん錆びている)、軍手、脚立、よく分からない材料・建築資材などなど、15年間くらい誰も何も触っていない状態で発見されました。

これら放置されたモノは、さっさと廃棄処分すべきものと見て感じたのですが、その認識で間違っていませんでしょうか?
というのも、わざわざ誰も目につかないような場所に長年竣工時に使用したモノを保管してあり、大規模修繕工事(一回目)のときに役に立ったりするのか?とも、ふと思ったからです。よろしくお願いします。

部屋の中に入れることを拒む住人への対策は?

管理組合の運営

住まいのトラブル

築13年110戸のマンションの理事をしています。
毎年1回、雑排水管清掃を実施しているのですが、管理会社からの報告で、竣工以来一度も実施したことがない住戸が1戸あることが判明しました。

管理会社の担当者や管理員さんには、ここ数年、雑排水管清掃の日が近くなるとお手紙を入れたりして実施するように促しているようですが、まったく聞き入れてもらえません。
その特定の住戸の方は、何の事情があるのか分かりませんが、部屋の中に他人を入れることを強く拒んでいるとのことです。

理事会としても、当該住戸の方が嫌の一点張りであれば、手の施しようもないのでは…と諦めモードになっています。放っておく以外に何か良い手があればお教えください。

防火管理者を選任する仕組み

管理組合の運営

60世帯のマンションの新米理事です。
長期間に渡り、防火管理者の任を受けてくれていた方が退任となりました。
数ヶ月前に開催した通常総会時に突然「辞めます」と…。

その方は、「前からずっと辞めたかったのに次が決まらず辞められなかった。過去に「辞めたい」と理事会に申し上げていたのに何も動こうとしなかった。」というような ご主張をされておりました。

その後すぐに、後任の防火管理者を公募しましたが、誰も名乗りませんでした。
なんとなく予想はしていましたが…。
そして、理事会内で検討しようとしても、他の理事は誰一人代替案も出さないまま
下を向いて沈黙の時間が流れました。

本当に誰もいなければ、私が防火管理者を引き受けようかと思っているのですが、
ずっと引き受け続けるのもどうかなあと。
そして、これを機に住民のみんなが公平に負担するような仕組みにできないかと思うのですが、住民を巻き込んでいくような活動・経験はもちろんありません。

みなさんのマンションでは防火管理者をどうやって選び、次の人へバトンタッチしているのでしょうか?
任期はどのくらいなのでしょうか?

本人のやる気を待っていては、当マンションではだれもなり手がいないことだけは確かです。

マンションの自主管理公園について

住まいのトラブル

その他

私のマンションの自主管理公園には、使用細則のようなものがありません。
大声で騒いだり、可動式遊具を大勢で乱雑に使用する、年齢層が高めの子どもがいるので気になります。
どのように対処すれば良いでしょうか?

前々期の総会で決めた修繕を、今期で出来ますか。

建物の維持管理

前々期の総会で、共用部ドアの修繕が上限額を決め承認されました。しかし次期理事会では他の案件があってかドアの修繕を行いませんでした。今期の理事は手つかずのドアを修繕したいと考えています。しかし今年の予算にはドアの修繕は計上されていません。この場合は修繕できないのでしょうか?ドアは大分傷んできました。

理事のなり手不足

管理組合の運営

現在、マンションの理事のなり手が全くと言っていいほどいません。新たに入居された方などに打診しても断られる状況です。
標準管理規約の改正で外部からも理事になれるようになるとの噂を聞きましたが、本当でしょうか?ほんとうなら、どんな人がなれ、また相応しいのでしょうか?
どうかよろしくお願い致します。

エレベータリニューアル時の居住者対応

建物の維持管理

築35年、9階建て、32戸、エレベーター一基のマンションの理事長です。長期修繕計画上エレベーターのリニューアルを考えなくてはならない時期になりました。
維持管理についてはフルメンテナンス契約で毎月の点検結果も良好ですが、竣工当時の規格のため、最新の安全基準に達しておらずいくつかの項目で「既存不適格」となっています。
加えてメーカーから、保守部品の供給ができなくなるとアナウンスもあり、理事会で検討した結果、リニューアル工事を来年度の事業として総会に諮ることにしました。
工事期間は約一か月かかり、この間エレベータは全く使用できなくなるため、あらかじめ理事会議事録として区分所有者に案内したところ、上階の居住者数名から、買い物やゴミ出し、子供の通園、通学に支障が出るので管理組合で対応してくれなければ総会で反対するという手紙が理事会に届きました。
エレベータが止まると誰もが不自由ですが、安全面、マンションの資産価値等々、区分所有者全体の利益になるのだから、特定の人のために管理組合が便宜を図るというのも筋違いな気がします。
そうはいってもこのまま、回答も出さずに総会に臨めば紛糾することは明らかです。
皆さんのマンションで、特定の人に組合負担で便宜を図ったという事例はありますでしようか。

管理組合の会計の入門

管理組合の運営

管理組合の会計

 はじめまして。今年度の役員になります(役職未定)。

(1)管理組合の会計について、少し勉強してみたいと思うのですが、初心者でも分かりやすい本やサイト等ありませんか?
 『マンション居住者のための管理組合会計がまるごとわかる本 :改訂版』(吉岡 順子/著)を読もうとしたところ、内容が難しすぎてさっぱり分かりませんでした。

(2)会計をチェックするには、まず、どのような点に気をつければ宜しいでしょうか?
 宜しくお願いいたします。

総会出席率を上げる方法を教えて下さい。

管理組合の運営

うちのマンションでは、総会に出席者が1割程度です。約100戸のマンションで
10人程度ですので、つまり出席者のほとんどが理事で、区分所有者の興味が全く無いことが最大の問題だと思っています。
知人のマンションでは、同規模で30~40人は出席すると言っています。
特別決議を可決したこともあるので、うちのマンションも委任状を提出する人は
多くいますが、どうすると、そんなに総会に出席していただけるものなのか?お
知恵をいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

滞納の解消

管理組合の会計

どうやらうちのマンションでは管理費を払わない人がいるようです。
まだ高額には至っていないようですが、支払う側としても溜まってからでは厳しいでしょうし、マンションとしても回収できることに越したことはありません。

そこで、皆さんのマンションでの事例やマンション管理士様のお考えをお教えください。
①たまたま1ヶ月払わなかった人への対処
②↑①が放置され溜まってきたときの対処、解決方法

※次年度の役員に内定しました。今後今まで以上にお世話になると思います。

マンションの電力料金削減

建物の維持管理

50戸に満たないマンションです。理事会で電気の自由化の話題が出ました。マンションとしては、すでに「共用部のLED化」「電子ブレーカーの導入」をやっています。管理会社からは「戸数からしてこれ以上の節減は望めない」言われました。どうでしょうか。他にも何かあれば教えてください。

ベランダの床の色が剥げてしまいました

住まいのトラブル

私事ですみません。
長いことベランダに置いていた植木鉢を移動したら床に丸い跡が残ってしまいました。
きれいにしようと思ってスポンジたわしでごしごしこすったら、グレーの色が剥げて
下地の緑色が出てきてしまいました。
たぶん下の階に水が漏らないようにグレーのペンキで塗ってあったのではないかと思いますが、剥げてしまったら下の階に水が漏ったり迷惑がかかってしまう事はないでしょうか。
緑色になってしまった大きさは直径10センチくらいです。
大事になる前にホームセンターで似た色のペンキを買って塗ったほうがいいでしょうか。
ドキドキしています。

管理会社の設備管理業務費

建物の維持管理

管理組合の会計

マンションでは様々な保守点検費(消防設備・給排水ポンプ・電気設備・EV・機械式駐車場・自動ドア・宅配ロッカー・雑排水管清掃等)を支払っていますが、更に管理委託費のなかに設備管理業務費というものが有り、毎年84000円(再委託)が計上されています。フロントマンによるとうちの会社は建築関係の部署が無いのでよそに頼んでいて、年に一度分厚い報告書が上がって来ますという話でした。その報告内容はあまり聞いたことが無く、管理に活かされていないような感じですが、そもそも設備管理業務というのは、そんな高い費用をかけて外部に依頼しないといけないものなのでしょうか?
 

管理業務の委託について

管理業の委託

住まいのトラブル

新米理事長になりました。管理業務や管理外業務で悩んでおります。
エレベータの維持管理は、管理組合で、区分所有者の改修工事を理事長名で許可することになっております。エレバータの維持管理は、点検ファイルに収納し、理事会には報告しない。また、改修工事は、委託会社の管理人が警備の作業で許可をして、工事の掲示板に張ってから、許可書の印をもらいたいとのことです。
これでは、管理外業務も管理会社か管理人かの責任になるかの質問に理事会で決めてください。と質問されました。
また、前理事長の時に、区分所有者の改修工事で問題が起こり、今度の理事会で議論になる予定です。
皆様のマンションではどのようになっておりますか

理事会に組合員は自由に出席できるのでしょうか?

管理組合の運営

現在、理事長をしております。
初めてのことなのですが、ある組合員から理事会に参加したいとの申し出がありました。

当マンションの管理規約を見ても、「理事会は理事で構成する。」「監事は理事会に参加して意見を述べることができる。」ぐらいしか記述が見当たりません。

そこで、組合員は、そもそも自由に理事会に参加できるものでしょうか?
それとも一定のルールや制限があるのでしょうか?

よく分からないまま一度参加を許してしまうと、それが慣例(当たり前)となったり、理事会に対して勝手な発言をされるのは嫌なので慎重になっています。「次回は出席しないでください」というのも言いづらいですし…。参加したいと申し出ている人物のことをあまり知らないからかもしれません。

設計図紛失

建物の維持管理

管理組合の運営

うちのマンションは、少し築年数も古いせいか、設計図は保管されていますが、構造計算書が見当たりません。管理会社に責任追及をしても、のらりくらりとして明快な回答や対応をしてくれません。

構造計算書がないと、どんな問題が考えられますでしょうか?

また、設計図も大きな図面が何冊かあるのですが、青焼きのために色が褪せて、敗れているところもあり、今後も紛失しないように保管してくれるのか不安です。

皆さんのマンションでは、どのようにしていますか?対応方法などをご教授いただければ幸いです。

よろしくお願いします。

修繕積立金の値上げの説明会での提案について

大規模修繕工事

・平成28年の春から夏にかけて第2回目の大規模修繕工事を終えたマンションです。
・今後の「長期計画書・長期修繕積立金計画書」について、区分所有者に対する説明会を終えたばかりです。
・修繕積立金の値上げの説明会で、区分所有者より修繕周期が36年~48年の「アルミサッシの更新」の概算見積高が突出していることから、区分所有者の負担でやってもらえれば値上げが抑えられるとの意見がありました。
・その方の意は「修繕周期が来たからと言って一気に全部が傷むという事はないので各区分所有者のリフォー時に、区分所有者の責任と負担でおいてやってもらえれば値上げの抑制が可能になるので、是非管理組合として意思決定下さい。」というものです。
・管理規約も標準管理規約に沿っており、該当の条項は、第22条の第2項も委員として承知しております。
・潤沢に積立金を確保できている環境とは異なるマンションだけに、このような方法で対応した後に問題は起きないものか心配しています。
・どのマンションにも該当する部位である建具についてメーカーにお訊ねできないテーマだけに良い智慧があればおかしください。
・ただし「玄関扉」は統一性を維持する点からも共用部として管理組合の扱いとする考えです。

英語塾を開く事を報告すべきか

その他

大学生の息子が、自分の部屋を使用して中学生相手に英語塾を始めたいそうです。1回に2~3人を相手に授業をするそうで、3年間位でバイトの代わりにやる事を考えているようです。特に部屋を変更するほどではありません。管理組合に報告するべきでしょうか?黙って行って後から何か言われるのも嫌です。子供には、始めるのを待ってもらっています。

ペット10キロ以上の大型犬が3匹もいる。

住まいのトラブル

マンションの管理規約では、ペットOKのマンションです。70㎝以下、10㎏以下、2匹までとなっています。新しい入居者が、「不動産会社からは、ペットOKとしか聞いていない。」と言って大型犬3匹を飼っています。大きさは全て70㎝以上で「エレベーター内は、ゲージ若しくは抱っこ」となっていますが無理です。「最近、エレベーター内が動物くさい。」と苦情も出ています。本人も処分出来ないと困っているようです。どうしたら良いでしょうか。良いアイデア有りませんか?

修繕積立金の使用

管理規約

管理組合の管理規約第31条では、第2項の六で、
「その他土地、共用部分および附属施設の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」という項目があります。
このためかか
2015年に「特別会計のを使って」次のことを実施しました。
①共用部床面など高圧洗浄の実施(建物内)
高齢者が増えて年末の清掃ができない方が多いとの事。で実施しました。
②エレベータ内の保護幕および床マット交換
総会で決議されたのでこれらは修繕積立金で支払い計上されています。
気になるのは、
①の共用部分床面など高圧洗浄の費用は、「一般会計」で賄うものと感じますがいかがでしょうか。また、この洗浄を毎年しましょうという提案が出ています。
②も、維持のためなので「一般会計」で賄うのではないかと感じますがいかがですか。
一般会計が不足気味?なのか「特別会計」から支出したような感じがしましたので質問させていただきました。今後のためにも勉強しておきたいと思います。よろしくお願いします。

次期理事長

管理組合の運営

次期理事長の成り手がいなくて困っています。どのように人選し、どのようにお願いすれば、適正な方に就任いただけるでしょうか?

受水槽の水はどれ位保存がきくのか

その他

マンションの受水槽の水は水道水と同じだと思いますが。地震とかで水道が止まった後に、飲み水として何日くらい飲めますか?友人から3日位で匂いが出て飲めなくなるといわれました。本当でしょうか。

マンションに地震保険は必要でしょうか?熊本地震を見て心配になりました。

建物の維持管理

管理組合の運営

地震保険は、家財にしかかけていません。地震がきてもマンションなら損害もなさそうだし、そもそも管理会社が持ってきた火災保険の提案に地震保険がついてないまま契約をしました。

ただ、熊本地震の映像を見ていて、うちのマンションも再検討をする必要性を感じました。数年以内に70%以上の確率で首都圏にも大きな地震が来るとか言われてしまうと、さすがに身構えてしまいます。マンションに地震保険は必要か、またどういうケースに保険金がおりるのか、詳しい方にお聞きしたいです。

注目度ランキング

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

Thumb 120617 204425

エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

Thumb default icon 2

網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

Thumb default icon 2

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

Thumb default icon 2

民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

Thumb default icon 2

受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

Thumb 2014 10 02 14.29.11

POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

Thumb

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

Thumb default icon 2

外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

Thumb

LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

Thumb default icon 2

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb kosumosu
    • 1位
    • 1525
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • メロディー

Thumb
    • 2位
    • 581
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • 三毛猫

Thumb 120617 204425
    • 3位
    • 497
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • cocoa

Thumb p1010442
    • 4位
    • 158
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
Thumb images 3
    • 5位
    • 148
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • どすこい

Thumb 2015 11 22 17.26.25
    • 6位
    • 140
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • naruto

Thumb 2011 0801 141122 p1010648
    • 7位
    • 118
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • はるさん

Thumb default icon 2
    • 8位
    • 104
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • ブリッジ

Thumb default icon 2
    • 9位
    • 51
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • けにゃむ

Thumb default icon 2
    • 10位
    • 38
    • Like icon 68bd666422ceff66a07195e1a6246d13baaa8a82f131ab09e5820eba7a601e1b
  • DT1