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    質問

管理規約

管理規約

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    質問

管理組合の運営

管理組合の債権放棄

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建物の維持管理

大規模修繕工事

タイルの剥落について

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    質問

管理組合の運営

総会の議案について

14

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    質問

その他

マンションのプランターの植栽

14

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    質問

管理規約

管理組合の運営

理事会決議による修繕積立金の取り崩しの可否

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    質問

管理規約

マンション売却時のオープンハウスについて

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    質問

管理組合の運営

専有部分のリフォーム

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    質問

管理組合の運営

自主管理のマンションです。良い管理会社の探し方、注意点

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    質問

住まいのトラブル

マンションのベランダにすだれをかけ朝顔を植えたい。

31

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宅配ボックスのカード再発行について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

宅配ボックスのカードを紛失し、管理会社に再発行をお願いしたところ、「理事会で宅配ボックス保守点検の契約を解除しており、再発行には約9万円かかる」と返答がありました。
宅配ボックスの保守点検は注油や開閉確認を行うものだと思っていたのですが、こういったカード再発行なども保守点検を結んでいないとここまで金額が高くなってしまうものなのでしょうか。

理事会オブザーバー

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今期から理事会をオブザーバーにしたいですが、オブザーバー制度をつくるのは総会決議?
それとも理事会決議?

理事会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事3人と監事1人の理事会です。
規約は半数が理事会の必須です
理事1と監事1の場合は出席開催になりますか?

よくある大規模修繕の公募条件の調べ方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕工事を始めて行う、修繕委員会の者となります。

よく公募であります、以下項目などをこちらで調べる方法はございますでしょうか?

例えば、専用サイトで調べれば分かったり、公的機関に問い合わせれば分かったりなど、それぞれ方法をお教え頂けますと幸いです。

--------------------------------------

「損害賠償責任保険への加入」

「瑕疵保険への加入」

「暴力団等の反社会的勢力」

「直近3年間の事故・トラブル」

「特定建設業の許可」

「経営事項審査結果通知書Y点が750点以上」

「一級建築士・一級建築施工管理技士が会社にいるのか」

「大規模修繕の請工事実績が直近3年間で30物件以上」

--------------------------------------

総会での議決権行使書の重み

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 総会の議案の一つが紛糾しました。当日、参加した人の数人が幾つかの質問と共に反対の意見を述べました。確かに議案内容に不十分なところがありましたが、その質問も的を得ているようでも無い意見でした。ただ声が大きく乱暴に決めつける様な印象でした。この時議長が、「決議を保留とし再度理事会で検討する」と述べ質問者も静かになり総会は終了しました。総会はそれで収まったのですが、それでよかったのか?欠席者の議決権行使は無視したことにならないのか?気になっています。議長(理事長)の判断は良かったのでしょうか?次期理事会の苦労が目に見える様です。議決権行使書の重み、理事長判断は良かったのかよろしくお願いいたします。

樹木の庭から芝生への変更は特別決議?

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。
前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。

監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。
管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。

質問ですが、
◾️芝生への張り替えは特別決議事項ではないでしょうか?
◾️監事の権限で理事長など前期理事会を提訴出来るのでしょうか?
◾️樹木への原状回復の費用を理事長など前期理事会に請求出来るのでしょうか?

緊急対応について

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事長をしております。
管理会社より不具合が発生し理事が業者を手配したと連絡がありました。
その後管理員からの下記のメールの連絡を転送してきました。
その4日後に理事会があり理事より報告がされました。
そこで教えて頂きたいことが2点あります。
①理事が発注して、管理会社が確認したという判断であればこのような理事長報告、理事会報告だけで間違ってはいないのでしょうか。
②仮復旧までが緊急対応で、ポンプの発注は10万円以上なので見積り後に理事会承認と分けなくても一連の緊急対応で良いのでしょうか。
管理員メール内容:「温泉ポンプですが、本日○○設備が来て古いポンプを使って仮復旧しました。 長くはもたないので、新しいポンプを発注したようです。○○様(理事)が立ち会って手配しました。  ポンプの新品を1個 今までついていたポンプを予備として取っておく為、修理も依頼しました。」

よろしくお願い致します。

給水管・給湯管のライニング更生工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築28年、5F建て35戸のマンションの理事をやっております。
今まで、給水管・給湯管の漏水事故は1件もありませんが、給水管・給湯管の寿命は近いと考えています。
そこで、給水管・給湯管のライニング更生工事での延命措置を考えています。
1戸あたり40万円前後はかかりそうですが有効でしょうか。
尚、給水管・給湯管のライニング更生工事を行うとしたら、更生工事時期は、修繕積立金不足から、なるべく遅らせてやりたいと思っています。そういう事情の場合1件くらい漏水事故が起こってから更生工事をしたほうが良いでしょうか。

理事会が勝手に運営細則を作ることは管理規約違反?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で理事会運営の変更についての議案が提出され、管理規約の一部変更と理事会運営細則の制定する事(細則案は無し)が特別決議で承認されました。
ただ総会での提案内容と最近住民に配付された運営細則の内容に下記の様な違いがあります。
(1)管理規約では理事を12名以下と改訂し、議案では今期は12名のままとしたにもかかわらず、新設した運営細則では理由も説明されず10名とされ、理事が2名減員となっています。
(2)議案で役員報酬は5千円程度と明記されているにもかかわらず、運営細則で理事長1万円、副理事長8千円、理事6千円と変更されています。

理事会に質問状を出したところ、(1)については総会後2名の理事の辞退者が出たことから、経費節減のために定員を10名に変更したとの回答です。
また(2)については理事長等に負荷が大きいことから、理事辞退者の分の報酬額をあてたものとの回答です。

上記回答に対して「運営細則を新たに制定する場合には、その内容を総会に諮る必要があるのでは」と再質問したところ、
総会時点では完全な使用細則は準備出来ないので、総会後に総会の議案の内容に沿って理事会で作成するものであり、総会時に仕様細則の原案を準備する必要は無いとの回答でした。

総会で運営細則の具体的な内容説明無しで、総会後に理事会が勝手に運営細則を作ることは管理規約違反では無いでしょうか?

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっております。
リスク管理の面から質問させて下さい。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。

私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。

その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。

委託業務費の業務内容の金額

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築30年の理事をやってます。
管理会社は委託業務費の業務内容(貯水槽清掃・建物定期清掃・・・)とそれを行った業者は業務報告に提示してくるのですが、金額は委託業務費として一括提示で、個々に絶対提示してくれません。
どの様な対応をすれば提示させられますでしょうか?
担当者との人間関係は非常によく、竣工依頼30年の付き合いなので強く言えません。
管理費は平米155円です。5F建て35戸のマンションです。

大規模修繕工事業者を選ぶ基準について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕工事を始めて行う、修繕委員会の者となります。

修繕工事をする業者を選ぶ際に見ておくと良い項目などがあれば教えて頂けますでしょうか。

例えば、資本金がいくら以上とかそのあたりの選ぶ際に基準にすると事をお教え頂けますと幸いです。

管理規約と細則の内容が違う場合

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理規約と細則の内容が異なる場合、どちらか優先されますか?
例えば理事会について、管理規約は
・理事会は理事によって構成される。
・監事は理事会に出席し意見を述べることができる。
と書かれているので、理事会に出席し自由に発言できるのは理事と監事であることがわかります。
ところが、理事会運営細則には「何人も理事会への出席と発言を拒否されない」という条文があります。
規約と細則が異なる場合、どちらが優先されるのでしょうか

規約の変更なしで集会の決議で管理費の余剰金を翌年長期修繕費用に繰入できるか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

規約の変更をせずに、管理組合の集会(定期総会)決議で、管理費の余剰金を翌年度の長期修繕計画費に繰り入れ計上をできるのでしょうか? 
また、その決議は無効になりますか、再度規約の変更と、繰入の再決議が入りますか? 皆さんの知識のある方は教えてください。
他のマンションでは先に規約上の条文の「管理費等の過不足」の条文の中に「管理費の余剰金が○○○円以上オーバーしたら、その分を長期修繕費に繰り入れできる」等との規約の変更条文を追加記載したら、後は集会の決議で実行できると聞きましたが、いかがでしょうか。
管理会社が付いていながらお粗末な事例だと思いますが、よろしくお願いします。

総会決議無しで細則の改訂は違法では?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の総会で駐輪場の増設と運営の変更が下記の様に決議されました。
① 敷地に10区画の駐輪場を増設し、160⇨170区画に変更します。
② 新設する駐輪場10区画の使用者決定は管理組合に一任する。
③ 毎年の更新時期に、管理組合の判断で駐輪場の自転車の置き換えを実施。
等が提案され、特別決議として承認されました。

議案書には仕様細則の改訂とは記述されていなかったにもかかわらず、駐輪場使用細則が大幅に改定され、全戸配布されましたが、上記①〜③以外の多くの項目が追加されていました。

例えば
(1)使用料の滞納が半年以上の場合は解約
(2)子供用自転車は原則駐輪場利用禁止で各戸玄関
(3)新設駐輪場はチャイルドシート付自転車限定
また区画数も議案では10区画増設にもかかわらず、実際は12区画増設で172区画となっています。

私は下記疑問点を理事会にぶつけたところ下記の様な回答がありました。
(a)総会で駐輪場細則の変更が提案されず細則の変更は規約違反?
➡︎細則にすることは敢えて議案書に書く必要はない。
(b)利用制限等提案されていないものを細則化するのは規約違反?
➡︎理事会の裁量の範囲
(c)総会議案区画数170⇨172への変更は違反?
➡︎理事会の裁量の範囲

上記のように私の指摘に対し理事会は自らの誤りを認めようとはせず、次回総会で関係細則の承認議案を提出する必要は無いと言っています。
更に実害が無いものを手続き論で騒ぐのはクレーマーだと言われ、今後はクレーマーは相手にしないとまで言われました。

このような場合泣き寝入りするしかないのでしょうか?
今後、どの様に対応していけばよいのか教えて頂けないでしょうか?

私が異常なのでしょうか?!

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
以前から折に触れてご相談させていただいてますが、最後に一つだけご意見をお聞かせください。

 ・臨時総会で工事発注を議決した際の、理事会からの提示額が税抜き額だった
  ため、決算報告になって実際の支出に100万ほどの誤差が生じていることが
  判明しました。
  毎度のことながらと思いつつ、ずさんな計画だったのでは?と問うた
  ところ、逆に、「組合員のお金を1円たりとも無駄にしないよう活動して
  いるのに不正していると非難されている」と掲示板上で悪者扱いに
  されました。
けっして不正したとは言ってません。
基本的なことが出来ていなかった理事長の甘さであり、よりよい組合活動の改善となるよう、今後のためにも、反省してほしいと思っているだけです。

そのように考える私は異常なのでしょうか?

なんとか改心・改善させようと、弁護士を通じてまで意見していた旧理事2名ももうすっかり諦めたそうです。。。

ちなみに任期途中でこの2名に役員依頼があった際に管理会社からは「理事長・副理事長は会議で意見されるのに耐えられないので代わってほしい」だったそうですが、理事長からは役得が欲しくてこの2人は役員になりたがっているから、と弁護士に言ってきたそうです。

私のほうが耐えられないので、引っ越そうと思います。
こんなマンションでも売れるでしょうか。。。

管理費の未払い

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理費の滞納が6ヶ月を超えました。
住人が亡くなり、その親族が相続をされたようなのですが、空き部屋にしたまま管理費を滞納されてます。一度半年分を支払っていただきましたが、また、支払が滞ってます。延滞金を含めた請求額を内容証明郵便で送りました。1回目は受け取られたようですが、2回目から、郵便局へ受取に来られてません。こちらとしては。金額が低いうちに解決したいのですが、弁護士さんは費用対効果の観点から、もっと積みあがってからよいのでは?という見解です。電話にも出ない、メール、電話にも応答しない。まったく連絡が付きません。また、放置されてるため、鳩が巣をつくり吹き抜けであるため、糞が階下のベランダを汚してます。避難ばしごを使ってベランダにおり、強制的に掃除することも考えてます。マンションの総会で、全戸ににネットを張ることは決定しました。
このような状況の中、どのように対応すればよいでしょうか?
未払いに対する、有効な法的手段を教えていただきたいのと、避難ハッチを使って階下に降り、ベランダの鳩の巣の撤去と掃除は、住民の同意なしで行えるでしょうか?

高い管理費 下落する賃料利回り 政治家と官僚 管理会社VS居住者

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

分譲会社の小会社管理のため 管理会社丸投げ化 進行
10年目値上済み、その数年後には、長期修繕金額の倍増提案
専有面積:70平米
間取り:2LDK
管理月額:42,000円/月(含む 修繕積立金:17,790円/月)

近隣物件
  中央総武線「市ヶ谷」駅徒歩8分  大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩9分
構造:鉄筋コンクリート造地上8階建1階部分
専有面積:94.62平米(約28.62坪)
間取り:2LDK+納戸+WIC
管理費:18,400円/月 修繕積立金:23,900円/月

非常用発電機について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社より、非常用発電機は停電時に消防設備などを稼働させるためのもので、照明などの生活用にはならないと説明が有りました。スプリンクラーは動くがエレベータは動かない。室内の照明もつかないそうです。そもそも回線がつながっていないと言われました。これは、どのマンションでもそうなのでしょうか?うちのマンションだけなのでしょうか?詳しい方教えてください。よろしくお願いいたします。

台風被害の樹木の変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。
マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。
入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても
先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。
また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への
変更することにしました。
質問は
①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか?
②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか?

宜しくお願いいたします。

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円(税抜)であったものが今期は40百万円(税抜)まで下げていました。
(前理事長は退任し、引っ越しをされました。)

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円(税抜)から55百万円(税抜)への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万(5%)から11百万円(25%)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

駐輪場の強制移動 その2

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆さまのご意見を参考に、強制的に駐輪場を移動させられた4名が連名で「契約無しで大人用駐輪場400円の引き落としは法的に無効なので、理事会との話し合いを希望する」と伝えましたところ、やっと理事会メンバーとの打ち合わせが実現しました。

ただ話し合いでは、理事会としては「子供優先駐輪場の新規希望者が多い為、使用細則に定められた通り1年契約の期間満了1ヶ月前に契約解除を申し入れ、契約解除後に空きがある区画に仮移動したもので違法性は無い」との見解でした。
更に大人用駐輪場(400円)での契約を拒否するのであれば、管理組合として仮移動後の使用料は全額返却するが他に利用出来る駐輪場が無いので、4名の自転車はマンション外に退去するよう要求されました。

理事会の退去要求に対しては、我々4名の子供優先駐輪場の使用権を主張し、使用を希望する子供用自転車については空いている大人用自転車置場に置くか、或いは我々4名の自転車については大人用駐輪場でも200円の使用料を適用するようお願いしましたが、細則で決められた対応なので嫌ならマンションから自転車を退去しろとの主張です。

このように理事会と長時間話し合っても全くらちがあきませんが、今後どの様に対応すれば良いのかご意見を頂ければ助かります。

台風被害の樹木の変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。
マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。
入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても
先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。
また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への
変更することにしました。
質問は
①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか?
②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか?

宜しくお願いいたします。

駐車場の転貸2回目の対応は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

住民の方で、他の知り合いの方に2カ月間駐車場を貸しており
そのことが判明、本人も事実を認めました。
しかも2回目でした。

契約書は当然 転貸=即時解約なので
本人は許してほしいと謝っております。
1回目はまあ初めてだし、厳重注意で終了。

2回目の半年後
証拠もあり本人も認めたので
規約に則り明日から使ってはいけないと書くだけです

但し住民の方から、まあ反省したのならば
許してあげればも当然います。

さてそこで皆さん大岡裁き?良い対応方法を相談したいです。

ここはしっかり2回目だし処罰をすべきか?
いやいやゴーンの様にペナルティをつけて?しばらく使う事をみとめるか?
みなさんはどんな対応を考えますか??
あと駐車場の支払い遅れも最近慢性化している状態が先ほど解りました。

アドバイス&体験談をお願いします。

「自力救済」違反について

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来8ヶ月以上使用料の支払いがありません。
私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。
(電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。)

この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。
この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。

私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。
この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか?
この場合、警察に言っても無駄でしょうか?

管理会社の役目

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

質問者には結果も報告してもらいたいのですが・・・

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

色んな助言を受けて感謝している質問者も多くいると思います。 主にどの助言が有効で問題解決に役立ったかの結果報告もお願いしたい。

その為の専用の記入欄があれば書いてもらいやすくなると思ったのですが、皆さんいかがでしょうか?

監事に役割と権限

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の6月から監事を担当しております。

「管理組合の業務の執行及び財産の状況」を確認するため過去の資料を確認したところ、大きな疑惑が発生しました。

疑惑とは昨年実施した大規模修繕修繕で1000万円を超える支出項目があり。
具体的には大規模修繕の項目に無い「応接セット」を前期の最後の月(5月)に発注され、10月に入荷1000万円の支出があったので、理事長宛(前期から継続して理事長)に下記の様な質問状を提出しました。
(1)大規模修繕に無い項目の応接セット更新を、前期の最後(5月)に発注しているが、何故大規模修繕項目に乗せていなかった?
→応接セットの更新内容、金額が不明だったので項目に入れていなかった。
(2)何時から応接セットの必要性を認識していたのですか?
→大規模修繕の当初から認識はしていた。
(3)見積りが提出されたのは何時ですか。
→本年5月です。
(4)規約にも、原則相見積りとなっているが、高額な見積りにもかかわらず相見積もりをとらない理由。
→発注した店しか高品質の応接セットが無いため。

監事である私の質問状に対し、上記の様な誠意の無い回答なので、理事会に出席し追加質問を行いました
(a)大規模修繕項目に無い項目の大規模修繕からの出費は規約違反
(b)国産なら200万円の応接セットに1000万円を支出するのは不適正な行為
(c)規約に違反し相見積もりを取らないのは規約違反
(d)高額家具を5月に見積り徴収し当月に発注する事は悪意を感じる
等々の質問をしたところ、前期理事会で全会一致で決議し、前監事も了解した事案で、今期理事会で議論する内容では無いと議論を打ち切られました。

また管理規約41条に基づき臨時総会の開催を要求したところ、法令違反に相当する不正行為の明確なエビデンスが無いので臨時総会の開催は拒否されました。

(追伸)
理事長(前期から再任)からは、前期(2018年6月〜2019年5月末)の案件で今期理事の職務権限の範囲外と言われています。
しかしながら理事会の業務年度は6月〜翌年5月末、会計年度は4月〜3月末、となっていますので、本年5月末の発注は会計年度では今期となりますので、私が監事として意見できると考えていますが、この様な判断は正しいのでしょう?

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者)
約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。

裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。 

確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。

そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか?

給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。
ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。
おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。

この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で
規約を作りたいので教えて下さい。

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

管理組合による自治会の一括加入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、1個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、2自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり(管理会社は関与しなくなるので)、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

長期修繕計画の見直し案について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築6年 約100戸のマンションです。管理会社から長期修繕計画が理事会に出され入居時計画より工事費3億7千万円増加しています。
当マンションは委託管理費見直しを行っており委託管理費差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位になります。要するに財政に合わせて工事予算を上げたのではないかと疑いたくなります。まだ、建物調査もしていない段階でこの値上げ額はおかしいと管理組合は考えていますが、管理会社から出されたものをそのまま組合員にまず通知してから見直しを依頼すべきか、そのままでは組合員が混乱するのである程度交渉してから総会でお知らせし決議するべきか、どういう対応が良いのでしょうか?

マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

御世話になります
理事をやっております

住民の方で、駐車場更新時に
何故か契約書を交わさない方がおります
数回契約書の提出をお願いしたが、未だに返事がありません
いるのは管理人さんから確認済みです

管理費の支払い状況は、たまに1っか月遅れていることもあるような人なので
まずはきちんと契約しておきたいと考えておりました

理事の立場でしたら
このまま、引き続き契約書のサインを求めるべきでしょうか?
それとも契約切れのためそもそも明け渡しを求めるべきでしょうか?

皆さんはどう考えますか??

長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期修繕計画が10%の消費税で計画し直した場合も総会決議は必要ですか?

複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金 ?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

皆様
ご回答ありがとうございました。
質問を締め切りたいとおもいます。
三毛猫さんのご意見をもとに考えをまとめたいと思います。


複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金について

1 判例のマンションではどのようになっていますか? 
 輪番制になっている組合では複数戸分居住組合員に負担がかかっていると思います。

2 判例以外の事例がありましたら教えてください。

総会決議無しで細則の改訂は違法では?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の総会で駐輪場の増設と運営の変更が下記の様に決議されました。
① 敷地に10区画の駐輪場を増設し、160⇨170区画に変更します。
② 新設する駐輪場10区画の使用者決定は管理組合に一任する。
③ 毎年の更新時期に、管理組合の判断で駐輪場の自転車の置き換えを実施。
等が提案され、特別決議として承認されました。

議案書には仕様細則の改訂とは記述されていなかったにもかかわらず、駐輪場使用細則が大幅に改定され、全戸配布されましたが、上記①〜③以外の多くの項目が追加されていました。

例えば
(1)使用料の滞納が半年以上の場合は解約
(2)子供用自転車は原則駐輪場利用禁止で各戸玄関
(3)新設駐輪場はチャイルドシート付自転車限定
また区画数も議案では10区画増設にもかかわらず、実際は12区画増設で172区画となっています。

私は下記疑問点を理事会にぶつけたところ下記の様な回答がありました。
(a)総会で駐輪場細則の変更が提案されず細則の変更は規約違反?
➡︎細則にすることは敢えて議案書に書く必要はない。
(b)利用制限等提案されていないものを細則化するのは規約違反?
➡︎理事会の裁量の範囲
(c)総会議案区画数170⇨172への変更は違反?
➡︎理事会の裁量の範囲

上記のように私の指摘に対し理事会は自らの誤りを認めようとはせず、次回総会で関係細則の承認議案を提出する必要は無いと言っています。
更に実害が無いものを手続き論で騒ぐのはクレーマーだと言われ、今後はクレーマーは相手にしないとまで言われました。

このような場合泣き寝入りするしかないのでしょうか?
今後、どの様に対応していけばよいのか教えて頂けないでしょうか?

総会における普通、特別決議の該当事例教えて下さい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕計画 管理規約の改正 会計処理の変更
駐車場収入分配金の変更等 総会における議案の
普通or特別決議の線引き定義教えて下さい

組合役員のなり手不足

管理組合の運営

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先月 「外部居住者役員の交通費について」で皆様からいただいたご回答なども参考に、理事会等への出席に際して交通費は支給しないと理事会で確認しました。

その役員候補の方にその旨を通知しましたが、通常総会の出席票を回収する段になって改選となる通常総会は欠席、役員改選議案は×との回答がありました。つまり交通費が支給されないので、役員にはならないとの意思表明と思われます。

当管理組合は役員数6名(3名ずつ交替)2年任期の輪番制で、ただでさえ任期2年目の理事の中に1名幽霊理事(1回も出席せず、ほとんど外部にいるようで携帯でも連絡が取れない)がいて実質5名なのに、これでは来期は実質4名になってしまいそうです。

組合役員をやらない人が増えるのを抑止するため、昨年内部・外部居住者にかかわらず組合役員をやらない場合は組合活動協力金を徴収することに対するアンケートを取ったところ、アンケート回収率自体が全戸数の半分に届かず、回答の中の約3分の1が反対意見でした。

組合活動活性化のために懇親会を初めて開催したり、ポイント制を試験的に導入したりして、総会等の組合行事への参加者は増えつつありますが、組合活動に無関心な人たちにはあまり効果がないようです。

このままでは組合役員への選任通知が来ても無視し続ければやらなくて済むという風潮が蔓延し、役員を引き受けた人は不公平感が増すばかりだと思われます。

ちなみに当マンションは中規模で役員報酬はなく、今後の導入も財政的に厳しくいため、その選択肢は難しいです。

またマンション竣工時は立候補制だったようですが、役員に立候補する人がいないため、輪番制へ変わったという経緯があります。

おそらく同様に組合役員のなり手不足に悩まれているマンションは少なくないものと思われますが、皆さまはどのような対策を取られているかをお教えいただけるとありがたいです。

よろしくお願いいたします。


総会議事録の署名、捺印の意味について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会が終了し、後日、管理会社から総会議事録が回付され、確認のため理事長、理事、監事の署名、捺印が要請されました。この総会議事録の内容に若干事実と異なる個所があったので、私(監事)は意見書を付した上で署名、捺印しました。ところが全組合員に配布された総会議事録は何の訂正もない元のままの内容のものでした。署名、捺印から全組合員に配布されるまで、三か月以上も経っていて、この間管理会社、理事長、理事から何の反応もありませんでした。そこで管理会社に質したところ監事が署名、捺印がある以上修正には当たらないとの事で、もし総会議事録に疑義があるならば、無署名にすべきであるとの回答でした。この件について皆さんのご意見を頂きたいと思います。

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