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住まいのトラブル

マンション各戸ポストへのチラシ広告投入実態迷惑行為への対策

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大規模修繕工事

屋上防水の保証10年を迎えるに当たり防水工事は必須でしょうか? 

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建物の維持管理

非常照明の不具合について

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    質問

管理組合の運営

マンションの管理者と理事長は違うのですか。

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建物の維持管理

排水管の「更新」と「更生」

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管理規約

管理組合の運営

モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

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その他

建物の維持管理

省エネ法改正について教えてください

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その他

電気契約について

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建物の維持管理

管理人に建物点検を任せてよいのか?

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    質問

建物の維持管理

非常用発電機について

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コロナウイルスの影響による管理会社の変化はあるのでしょうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
近年は管理会社(売り手)の力が強くなり、また自社の収益
アップを図るためあちらこちらのマンション管理組合に
対する委託費の値上げ要請が来ていると聞きます。
私の住んでいるマンションも管理委託費の値上げ要請が
来ています。
最近は、管理会社が「管理させてもらってる」から
「管理してあげてる」という態度が露骨に感じられます。
これが、主力となる管理員さんの人手不足のせいもあると
思いますが、今年に入ってからのコロナウイルスの影響で、
倒産が増え管理員さんの成り手不足が解消するんでしょうか?
また、管理会社の委託管理に対する態度も管理組合側に
良い方向に変わっていくのでしょうか?
皆様のお考えをお聞かせ頂けると参考になります。
よろしくお願い致します。

議長が被告になったら

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨年理事に就任し、当時は副理事長に、任期2年目となる今年は、副理事長が理事長をやるという慣例に従って、理事長をやっています。

うちのマンションは、2010年から管理費を浮かすべく、日常の清掃業務等に関しては管理会社派遣の業者ではなく、リタイアされた住民数名が理事長を契約者として業務委託契約をして、管理しているという変則的なことをやっています。

しかし、昨年、業務委託契約をしている管理員の一人(当マンションの住民の方です)が、理事会の役員に立候補したの受けて、理事会で利益相反にならないか協議。結局、立候補をするならば、業務委託契約はしないという決議になりました。
その管理員に対して、理事会として説明をするという段になり、当時管理員と事あるごとにもめていた理事長ではなく、理事長の委任を受けた副理事長の私が文書(決議書)をもって、その説明をすることになりました。

当然、その管理員は納得せず、精神的苦痛を受けたとして、弁護士を通じ、なぜか私個人に損害賠償請求をしてきました。
私は理事会決議を履行したまでの話なので、損害賠償請求には応じられないと、こちらも弁護士を立てて、その旨を回答。その後しばらくは、管理員側からの音沙汰はありませんでした。

その間、定期総会があり、私は理事長に就任。
しかし、今夏になって管理員側から裁判所を通じて訴状が届き、私は「被告」となりました。
理事会としては、当時の副理事長の独断に起因するものでは、理事会決議を履行しての請求と判断し、臨時総会を開いて、このような請求があったこと、また裁判費用等も予算から拠出することを住民全体に諮ろうを考えています。

ですが、そこで問題は「議長」をだれがやるかです。
当マンションの管理規約では、総会の議長は理事長がやることになっていますが、その理事長たる私が「被告」であり、またそのことについての総会にかけるとなれば、これも利益相反になるのでは憂慮しています。

私は、別の役員の方を議長に指名して、これも「議案」として、住民の方に諮ろうと考えていますが、このような場合はどうするのがベターな方法なのでしょうか?

駐輪場使用料の不払い自転車の処分について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で駐輪場値上げの法案が可決しましたが、それに頑なに反対する住民が、駐輪場使用料の不払いを始めました。
不払い住民には理事会として、駐輪場からの退去を電話と文書でお願いしましたが完全に無視されています。

理事会としては駐輪場には3人のウエイティングがありますので、不払い自転車には駐車場脇の空きスペースに移動していただき、チェーンで固定しようとの話になりましたが、管理会社は理事会による「自力救済」は法令違反となるので当分の間(1年程度)は放置するしかないとの見解です。

管理規約に違反して駐輪場に置かれたままの自転車を移動させるのは法令違反なのでしょうか。
また法令違反にならないようにするにはどのような方法がありますでしょうか?


空駐車場問題

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションは37戸の小規模マンションで敷地内29台敷地外(賃貸8台)を確保していますが、目下、内敷地内4台分が空き駐車状態です。敷地外空車分をを地主に返し残りを敷地内に戻ってもらおうと検討しましたが、大学生の子供を持つ住民より就職の為帰ってきた場合の為確保してほしいとの要望や元々入居時には全戸1台確保できる条件で購入しているため、認められないとの意見もありまとまりません。駐車料金は一般会計に組み込まれているため減車は収入に大きく作用します。敷地内駐車場は、屋根付きと屋根なしで金額に差をつけています。敷地外はマンションに隣接しており500円安く不便も感じません。3年ごとの抽選もネックになっております。住民の中には別途敷地外に借りている住民もおり、敷地内に戻るようお願いをしていますが、戻ってくれません。良い方法があればご享受ください。

マンション共有部への物置の設置について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。東京都内のマンションで理事長を務めております。

マンション共有部に物置を設置した場合、法的にはどのような扱いになりますでしょうか。

具体的には以下を想定しております。

【物置のサイズ】
高さ×横幅×奥行=2m×2m×1m

【設置場所】
マンション共有の庭(1階)
※避難経路外です。

【用途】
防災備蓄品の格納

上記のような簡易的な物置であっても容積率や建ぺい率を考慮する必要がありますでしょうか。

宜しくお願い致します。

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

順番制で理事会の役員となり、籤引きで理事長になってしまいました。

ただ他の役員は立候補してきたが過半数で、その方々が理事会ではやりたい放題です。

例えば駐車場の平面化工事が総会の特別決議で決議されましたが、費用がもったいないとの理由で平面化工事は中止とし、代案として機械式駐車場の中下段の使用を止め電源を切り平面化工事完了とすると理事会で賛成多数で決議してしまいました。
(私は猛反対しましたが理事長も他の役員も同じ1票とのことで賛成多数で無視されました)

管理会社からは機械式駐車場の電源を切り放置することは共用部の管理の放棄であり、将来的には機械式駐車場が錆朽ちて事故が発生する可能性が高く、その場合には理事長が管理責任を負い、最悪、刑事罰を受ける可能性もあると脅されています。

家族とも相談し、理事会で総会決議通りに平面化を実施しないのであれば、理事長として責任が負えないので、理事長を辞任すると申し入れたところ、全員が納得の上で籤引きして理事長と決まったからには約束通り1年間理事長としてやる事を要求されています。

ただ籤引きだといわれても、理事長の自分が全く納得出来ないことを多数決で勝手に決められ、その責任を理事長として負わられる可能性があることには納得出来ません。

外壁にDIY

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつのまにか、正面玄関わきの外壁に清掃用のほうきやデッキブラシをぶらさげる木片が取り付けられていました。清掃は日勤の管理人が兼務しています。
現場を発見したわけではないので所業がその管理人なのか、派遣してる管理会社なのか、または役員なのかはわかりません。また、そのような行為について住民は知らされていません。これまでは清掃道具(雑巾やモップ)は裏玄関わきに置いていましたし、管理人用の物置も外に用意されています。
ボンドかなにかでガッチリ留められていてテコでも取れません。
美観以前に、このような勝手な行為は気遣いでもなんでもなく、共有部分の器物破損とおもえますが、大袈裟でしょうか。
どのように対応すればよいのでしょうか。。。。
よろしくお願いいたします。

特別決議で決議された駐車場平面化が実施されません

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先月の総会で特別決議で可決された駐車場平面化工事が、新理事会で反対が多く工事実施の決議が否決されました。

我々のマンションは300戸以上の大型マンションでして、約200台分の機械式駐車場がありますが、実際に使っているのは半分以下の90台程度です。

このため前期の理事会で約150台分を平面化して、駐車場の収納台数を100台にする案を作り理事会で議論しました。
費用が3000万円以上かかるため、理事の半数以上が反対でしたが、特別決議で容易には可決出来ないだろうとのことで、総会議案として提出することには了解を得ましたま。

総会では管理会社の頑張りもあり、3/4を大幅に超える(約80%)賛成を得て可決されました。
このため今月の新理事会で総会議案の内容の通り管理会社系の工事業者に発注することを理事長が提案したところ、反対派の理事が工事費が高いので別の工事業者を検討するまで保留とするとで否決されました。

すると理事長からは議案書に工事業者も明記し圧倒的多数で可決されているので、区分所有法に従い理事長の権限で発注するとのことで理事会が大混乱していますが、どのようにすれば正解でしょうか?

業法違反疑いへの対処方法について

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション購入時の管理規約には、『除草』と記載があるものの、その後いつの間にか『簡易な除草』に変更となっていました。管理会社に確認した所、説明会の開催実績は無く、委託料同額の従前と同様の内容にて更新手続きのみ行われている事が確認できました。
が、業務内容は『簡易な除草』に変更済みで問題無く、ホントに簡易な除草しかしなくなりました。
業務内容が削減されたにも関わらず、単純更新は業法違反では無いかと指摘しておりますが、管理会社はのらりくらりです…
どの様に対処したらよろしいでしょうか?
ご経験等踏まえて、アドバイスお願い致します。

大規模修繕工事方法で設計管理方式採用

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

2022年に大規模修繕工事を予定してます。2年前に修繕委員会発足させて、修繕積立金や管理費の見直しを行いました。年間管理会社に支払っている管理委託費を管理会社に見直しさせたところ、月40万円値引きに成功しました。それもあり管理会社に不信感が湧きました。ネット等にある方式の比較表をみても、管理会社方式だと施工手抜きになっても同じグループ会社で管理することで、品質の追求がない、修繕工事の価格が高騰が想定されるので、今回の修繕工事は設計管理方式で大規模修繕工事行う方向になりました。そこで設計管理方式で大規模修繕工事を行った管理組合の方にお聞きしたいです。
①設計事務所との契約金はいくらでしたか?
②設計管理方式で工事を行って失敗点、改善点はありましたか?

他に情報がありましたら頂きたいです。よろしくお願いします。

管理費等の保証契約の要否について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

甲の名義の収納口座で印鑑を甲、通帳を管理会社、集金代行会社が管理会社から再委託を受けて収納するイ方式の場合の保証契約についてのお尋ねです。
集金代行会社に再委託する場合は「保証契約を締結して甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合」に該当すると思います。
管理業協会のFAQでは、「集金代行会社が倒産等した場合については、「管理費等保証制度」の保証は適用されません。」とあります。
なぜ、集金代行会社に再委託する場合も保証契約の必要な場合とされているのでしょうか?
的外れだったらすみません。

マンション総合保険の個人賠償保険特約を外したいが、

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築24年目の35戸の小規模マンションです。積立マンション総合保険(2017年3/22~2022年3/22の5年)の個人賠償保険特約を外したい。共用部保険料2,361,690円、特約保険料(個人賠償保険)462,000円 計2,361,690円です。個人賠償保険の補償額は1,000万円と少ない。これを使用したのは平成25年の1件だけです。よって、居住者の皆さんが自動車保険等の特約に付けている個人賠償保険を利用したい(保証は年1000円位で国内無制限、海外1億円等)。ところが、管理会社は当マンション管理(当マンション独自と)規約第24条(損害保険)を変更しない限り外せないと言っています。本当にそうでしょうか?
管理組合が単独で損害保険を契約できる条項と解釈しています。下記に第24条を列記します。
第24条(損害保険)区分所有者は、共用部分に関し、管理組合が次の各号に掲げる損害保険の契約を締結することを承認する。一共用部分火災保険 二施設所有管理者賠償責任保険 三個人賠償保険 四その他総会の決議に基づく損害保険
以上です。よろしくお願いいたします。

管理費支払いの口座名義

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

初めて投稿します。管理組合への銀行振替のための組合員の口座は”組合員が各自開設する預金口座”とあるのですが、この口座は同居の家族、例えば妻や成人した子どもの口座を指定できないのでしょうか?

理事会議事録の代理署名

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事長が出張続きで理事会議事録に署名押印が出来ません。
代理で副理事長が署名押印をしても問題ありませんか?
(理事長員は副理事長が預かっています)

マンション内の住居者宅でコロナ感染者が発生したとき

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

表記の事態が発生した場合、保健所から消毒をする必要上管理事務所または管理組合に連絡が来ることはないのでしょうか。

総会開催直前の議決権行使から当日出席への変更は可能ですか

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先週総会が開催されましたが、理事会に批判的な住民の方が事前に議決権行使していたにもかかわらず、突然当日出席に変更した場合の賛否の変更は可能なのでしょうか?

以前から理事会と反対派住民で揉めておりましたが、今期は新型コロナで議決権行使との話がございまして、理事会反対派の方も多くが議決権行使としておりました。

ところが反対派の方が突然当日になって議決権行使から当日出席に変更すると受付に来たことから、管理会社の受付の方が当日の変更は出来ないので、オブザーバーでの出席なら出席化となりました。

総会の途中までは問題ありませんでしたが、特別決議の議案で僅差で可決されたところ、反対派の方から当日出席しているので、議決権行使を止めて当日の採決に参加する権利があると主張され、議決権行使で賛成したものをこの場で反対にすると言い出されました。

理事会は変更は出来ないとして無視しようとされたところ、反対派の住民の方からそれは違法なので特別決議での採決は無効と言いましたが、理事会側は有効との判断で無視して総会を進めてしまいました。

このような場合には本当に総会の特別決議の議案は無効となるのでしょうか?
また議決権行使の内容の変更はいつまで可能なのでしょうか?

マンション管理業界の体質について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。
初めて質問をさせて頂きます。
(少々堅い質問となり、恐縮です)

不動産関連業(特にマンション管理業)に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。

私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。
その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。

具体的には以下のような課題・問題です。
①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない
②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である
(本来は「組合+管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社+施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと)
③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない
④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。
(「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方)

このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。
それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。

少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。
純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。

お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。



防犯カメラの設置(増設)に関して

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。

防犯カメラの増設に関して、理事長の権限・・の相談にアドバイスを頂きありがとうございました。

本日理事会開催があり、事前に相談が・・と言ったところ、相談をする旨、お知らせを配り、他の理事さん達は来られ、私のところにも配布したとの事です。

なので、「理事会をすっとばして」という事ではなかった、という事でお騒がせして申し訳ありませんでした。

駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。

5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。

新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。

この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。

その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。

このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

事務管理業務費を支払い、書類作成代等も支払う

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社に事務管理業務費を支払って、かつ、総会資料、管理組合運営に係る費用(コピー代、郵送料)も、管理組合負担の委託契約となっておりますが、他の管理組合も同じ様に支払っているのでしょうか。

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円(税抜)であったものが今期は40百万円(税抜)まで下げていました。
(前理事長は退任し、引っ越しをされました。)

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円(税抜)から55百万円(税抜)への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万(5%)から11百万円(25%)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

総会に業者を呼ぶか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

防犯カメラを付けたい、インターネットの全戸一括契約をしたい、高額な設備を交換したい、等で多額の出費がある場合、総会に諮ると思いますが、その際に、普通業者も呼ぶものですか?
議案書にはなぜ必要でなぜその業者を選んだのか詳細に書かれており、理事はほとんどが説明できます。住民向けの説明会も開催しました。
業者が総会の場にいる必要はないと思うのですが、皆さんのマンションでは総会の席に業者が控えていますか?

監事に役割と権限

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の6月から監事を担当しております。

「管理組合の業務の執行及び財産の状況」を確認するため過去の資料を確認したところ、大きな疑惑が発生しました。

疑惑とは昨年実施した大規模修繕修繕で1000万円を超える支出項目があり。
具体的には大規模修繕の項目に無い「応接セット」を前期の最後の月(5月)に発注され、10月に入荷1000万円の支出があったので、理事長宛(前期から継続して理事長)に下記の様な質問状を提出しました。
(1)大規模修繕に無い項目の応接セット更新を、前期の最後(5月)に発注しているが、何故大規模修繕項目に乗せていなかった?
→応接セットの更新内容、金額が不明だったので項目に入れていなかった。
(2)何時から応接セットの必要性を認識していたのですか?
→大規模修繕の当初から認識はしていた。
(3)見積りが提出されたのは何時ですか。
→本年5月です。
(4)規約にも、原則相見積りとなっているが、高額な見積りにもかかわらず相見積もりをとらない理由。
→発注した店しか高品質の応接セットが無いため。

監事である私の質問状に対し、上記の様な誠意の無い回答なので、理事会に出席し追加質問を行いました
(a)大規模修繕項目に無い項目の大規模修繕からの出費は規約違反
(b)国産なら200万円の応接セットに1000万円を支出するのは不適正な行為
(c)規約に違反し相見積もりを取らないのは規約違反
(d)高額家具を5月に見積り徴収し当月に発注する事は悪意を感じる
等々の質問をしたところ、前期理事会で全会一致で決議し、前監事も了解した事案で、今期理事会で議論する内容では無いと議論を打ち切られました。

また管理規約41条に基づき臨時総会の開催を要求したところ、法令違反に相当する不正行為の明確なエビデンスが無いので臨時総会の開催は拒否されました。

(追伸)
理事長(前期から再任)からは、前期(2018年6月〜2019年5月末)の案件で今期理事の職務権限の範囲外と言われています。
しかしながら理事会の業務年度は6月〜翌年5月末、会計年度は4月〜3月末、となっていますので、本年5月末の発注は会計年度では今期となりますので、私が監事として意見できると考えていますが、この様な判断は正しいのでしょう?

機械式駐車場の更新で台数が変更の場合は特別決議でしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共のマンションは約100台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は稼働率は50%以下で、全体としては約60%の稼働率で、空きパレットが40台近く有ります。

理事会としては機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とすることで稼働率を90%近くまで引き上げる提案を今期の総会で出しました。

理事会での会合では、管理会社より駐車場の台数変更については「特別決議」で提出するようアドバイスがありましたが、台数変更には管理規約の改訂は必要なく、かつ「著しい変更」には該当しないと判断したことから、「普通決議」で提案しました。

ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

実際にその本を掲げ追及されたところ、管理会社のフロントマンまで「特別決議にすべきものと指摘しましたが理事会が無視しました」と発言し大混乱となり「普通決議」で決議はしましたが、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。

ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が本当に「普通決議」で決議されるべき議案であるのか教えて頂ければと思います。

ただ最近の車離れによる駐車場の使用台数減は一般的な傾向でありますことから、平面化工事が「特別決議」であることは国交省のガイドラインでも明確ですが、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)まで「普通決議」との主張には納得出来ません。

修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい3社の見積りを理事会に提出します。1社は安く、残りの2社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分(マージン、リベート等)が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。(管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。)
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者(管理組合)にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。(全部委託しています。)
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと(管理組合の不利益になること)は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

駐輪場の強制移動 その2

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆さまのご意見を参考に、強制的に駐輪場を移動させられた4名が連名で「契約無しで大人用駐輪場400円の引き落としは法的に無効なので、理事会との話し合いを希望する」と伝えましたところ、やっと理事会メンバーとの打ち合わせが実現しました。

ただ話し合いでは、理事会としては「子供優先駐輪場の新規希望者が多い為、使用細則に定められた通り1年契約の期間満了1ヶ月前に契約解除を申し入れ、契約解除後に空きがある区画に仮移動したもので違法性は無い」との見解でした。
更に大人用駐輪場(400円)での契約を拒否するのであれば、管理組合として仮移動後の使用料は全額返却するが他に利用出来る駐輪場が無いので、4名の自転車はマンション外に退去するよう要求されました。

理事会の退去要求に対しては、我々4名の子供優先駐輪場の使用権を主張し、使用を希望する子供用自転車については空いている大人用自転車置場に置くか、或いは我々4名の自転車については大人用駐輪場でも200円の使用料を適用するようお願いしましたが、細則で決められた対応なので嫌ならマンションから自転車を退去しろとの主張です。

このように理事会と長時間話し合っても全くらちがあきませんが、今後どの様に対応すれば良いのかご意見を頂ければ助かります。

コロナ下での定期総会の開催の手順

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理組合の役員を務めていますが、コロナウイルス対応として理事会が開催できないことから5月の定期総会は中止となりました。

確かに理事会すら開けない状況のため現在の役員が暫定的に延長することになりました。
ただ役員の皆様(私を含め)からは最大3ヶ月の延長は我慢するがそれ以上なら全員退任するとのことです。。

従って8月には万難を排して定期総会を実施する必要がありますが、350名の組合員がいて毎年100名程度の出席があることから、マンションの集会場のスペースでは開催できません。
また理事会が開けていないので総会議案書は未だ出来ていません。

このような状況でどうのように定期総会を開催すればよいのかアドバイスをお願いいたします。

善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

その他

管理組合の運営

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    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。

ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。
(毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。)

このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。

ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか?

ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

ZOOMを使っての理事会開催についての問題点

管理規約

管理組合の運営

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近のコロナ騒ぎでZOOM等を使って理事会を開催しているところが増えているのは理解できますし、私のマンションでも3月からZOOMを使った理事会を始めました。

私のマンションでは6月に定期総会が開催されますので、先週のZOOM理事会で議決権行使をZOOM出席者も議決権行使者と認め議案可決しました。

私から重要事項の議決権行使は出来ないのではと質問すると、理事長からは管理規約でZOOM等での出席は通常出席との国交省コメントがあるので問題は無いとのことでした。

さらに理事長からは今後は恒久的にZOOM理事会で議決権行使を続けていくと言われましたが、今のZOOM理事会は以下の問題があります。
(1)無料版のZOOMなので40分毎に切れ再接続に時間がかかります。
(2)ZOOMを使えない一部役員は通常通り出席しますが、ZOOM出席者との意思疎通が図れません。
(3)理事長等数名は個人のノートパソコンと無線LANを持参しZOOM出席者同士で話していますが、通常出席者は全く話が見えません。
(4)理事会で議決権行使で賛否を取る場合にZOOM出席者の賛否が見えないので、通常出席者が理事長のパソコンで確認しなくてはなります。
(5)上記のような問題があり、議決権行使がある場合には通常の理事会の倍以上の時間がかかっています。

上記の(2)の問題を指摘したところ、ZOOM対応のPCが無ければスマホを持参してスマホで参加するように言われましたが、その場合の通信費は役員個人負担とのことです。

このように現状のZOOM理事会は問題が多いことから、来月の定期総会で「ZOOM理事会の導入」を議案に追加し、ZOOMのインフラを整備するように進言しましたが、世間一般では普通にZOOM理事会が行われており、総会決議は不要との見解でした。

ただコメントを見ると「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とあります。
もしZOOM理事会へ移行するのであれば、総会で住民に周知し、管理規約を変更し、最低限のインフラ整備をするべきだと思いますが、理事会メンバーは聞く耳を持ちません。

世間一般のZOOM理事会でも総会決議を経ずにこのように一部不利益を得る理事を無視したような運営をしているのでしょうか?

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

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  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

総会決議無しで細則の改訂は違法では?

管理規約

管理組合の運営

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  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の総会で駐輪場の増設と運営の変更が下記の様に決議されました。
① 敷地に10区画の駐輪場を増設し、160⇨170区画に変更します。
② 新設する駐輪場10区画の使用者決定は管理組合に一任する。
③ 毎年の更新時期に、管理組合の判断で駐輪場の自転車の置き換えを実施。
等が提案され、特別決議として承認されました。

議案書には仕様細則の改訂とは記述されていなかったにもかかわらず、駐輪場使用細則が大幅に改定され、全戸配布されましたが、上記①〜③以外の多くの項目が追加されていました。

例えば
(1)使用料の滞納が半年以上の場合は解約
(2)子供用自転車は原則駐輪場利用禁止で各戸玄関
(3)新設駐輪場はチャイルドシート付自転車限定
また区画数も議案では10区画増設にもかかわらず、実際は12区画増設で172区画となっています。

私は下記疑問点を理事会にぶつけたところ下記の様な回答がありました。
(a)総会で駐輪場細則の変更が提案されず細則の変更は規約違反?
➡︎細則にすることは敢えて議案書に書く必要はない。
(b)利用制限等提案されていないものを細則化するのは規約違反?
➡︎理事会の裁量の範囲
(c)総会議案区画数170⇨172への変更は違反?
➡︎理事会の裁量の範囲

上記のように私の指摘に対し理事会は自らの誤りを認めようとはせず、次回総会で関係細則の承認議案を提出する必要は無いと言っています。
更に実害が無いものを手続き論で騒ぐのはクレーマーだと言われ、今後はクレーマーは相手にしないとまで言われました。

このような場合泣き寝入りするしかないのでしょうか?
今後、どの様に対応していけばよいのか教えて頂けないでしょうか?

質問者には結果も報告してもらいたいのですが・・・

その他

  • マンションタイプ :
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  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

色んな助言を受けて感謝している質問者も多くいると思います。 主にどの助言が有効で問題解決に役立ったかの結果報告もお願いしたい。

その為の専用の記入欄があれば書いてもらいやすくなると思ったのですが、皆さんいかがでしょうか?

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者)
約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。

裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。 

確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。

そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか?

給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。
ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。
おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。

この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で
規約を作りたいので教えて下さい。

「自力救済」違反について

その他

住まいのトラブル

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来8ヶ月以上使用料の支払いがありません。
私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。
(電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。)

この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。
この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。

私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。
この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか?
この場合、警察に言っても無駄でしょうか?

新たな長期修繕計画の作成は総会決議の筈ですが!

管理組合の会計

管理組合の運営

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年に1回目の大規模修繕が終わりました。

来月実施予定の総会議案が事前に配布されましたので議案書を確認したところ「新長期修繕計画の件」とあり、既に長期修繕計画が作成されその結果を踏まえ来期より修繕積立金を値上げするとの内容でした。

お金おかけ長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要な筈なので、理事会に質問状を送ったところ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」との回答を貰いましたが納得出来ません。

私としては総会の決議を経ないでの長期修繕計画の作成は違法だと思いますので、この議案を提出する事自体がダメだと思います。

総会で既に完成した長期修繕計画を後追い承認する訳にいきませんが、総会ではどの様に追及すれば良いのでしょうか?

理事会役員の責任を追及して理事会役員の辞任を要求しても任期が1年で全員退任するので意味がありません。
例えば理事会役員に長期修繕計画の作成費用を役員個人に要求する事は可能でしょうか?
また最低限の罰として理事会役員の役員報酬を返上させる(細則では理事会に出席するだけで報酬が支払われる)事は可能でしょうか?

何れにしても(確信犯的に)規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

通常総会を開催するのに2〜3部制は本当に無効なのでしょうか

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

緊急事態宣言の中今月末に予定していた通常総会を来月に延期しました。

通常総会はマンションの会議室で開催していいますが、毎年100名位の組合員の方が出席され、会場入り切れず廊下に人が溢れることもあります。

ただ今年の総会はコロナ対応とのことで、理事会役員は必要最小限の3名としても、ソーシャルディスタンスを取ると組合員の方は最大20名しか入れません。

このため、総会の3週間前に議案書を出して事前質問の受付と回答も行い、議決権行使書又は委任状により議決権を行使してもらうようにお願いしましたが、40名以上の組合員も方々が出席の意向を示されています。

このためやむ得ず、午前、午後の2〜3部制で総会を開こうとしたところ、10名以上の組合員の方々が連名で、2〜3部制の総会は法律的に無効なので、総会は再度延期し、2m以上のソーシャルディスタンスを確保出来る大きな会場を準備し開催するような要求がありました。

もし2〜3部制の総会が本当に無効であるのであれば、多くのマンションが大きな会場を確保するのは容易ではなく、総会が開催出来ないことになると思いますが、2〜3部制の総会は本当に無効なのでしょうか?

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

長期修繕計画の見直し案について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築6年 約100戸のマンションです。管理会社から長期修繕計画が理事会に出され入居時計画より工事費3億7千万円増加しています。
当マンションは委託管理費見直しを行っており委託管理費差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位になります。要するに財政に合わせて工事予算を上げたのではないかと疑いたくなります。まだ、建物調査もしていない段階でこの値上げ額はおかしいと管理組合は考えていますが、管理会社から出されたものをそのまま組合員にまず通知してから見直しを依頼すべきか、そのままでは組合員が混乱するのである程度交渉してから総会でお知らせし決議するべきか、どういう対応が良いのでしょうか?

組合役員のなり手不足

管理組合の運営

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先月 「外部居住者役員の交通費について」で皆様からいただいたご回答なども参考に、理事会等への出席に際して交通費は支給しないと理事会で確認しました。

その役員候補の方にその旨を通知しましたが、通常総会の出席票を回収する段になって改選となる通常総会は欠席、役員改選議案は×との回答がありました。つまり交通費が支給されないので、役員にはならないとの意思表明と思われます。

当管理組合は役員数6名(3名ずつ交替)2年任期の輪番制で、ただでさえ任期2年目の理事の中に1名幽霊理事(1回も出席せず、ほとんど外部にいるようで携帯でも連絡が取れない)がいて実質5名なのに、これでは来期は実質4名になってしまいそうです。

組合役員をやらない人が増えるのを抑止するため、昨年内部・外部居住者にかかわらず組合役員をやらない場合は組合活動協力金を徴収することに対するアンケートを取ったところ、アンケート回収率自体が全戸数の半分に届かず、回答の中の約3分の1が反対意見でした。

組合活動活性化のために懇親会を初めて開催したり、ポイント制を試験的に導入したりして、総会等の組合行事への参加者は増えつつありますが、組合活動に無関心な人たちにはあまり効果がないようです。

このままでは組合役員への選任通知が来ても無視し続ければやらなくて済むという風潮が蔓延し、役員を引き受けた人は不公平感が増すばかりだと思われます。

ちなみに当マンションは中規模で役員報酬はなく、今後の導入も財政的に厳しくいため、その選択肢は難しいです。

またマンション竣工時は立候補制だったようですが、役員に立候補する人がいないため、輪番制へ変わったという経緯があります。

おそらく同様に組合役員のなり手不足に悩まれているマンションは少なくないものと思われますが、皆さまはどのような対策を取られているかをお教えいただけるとありがたいです。

よろしくお願いいたします。


駐車場の転貸2回目の対応は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

住民の方で、他の知り合いの方に2カ月間駐車場を貸しており
そのことが判明、本人も事実を認めました。
しかも2回目でした。

契約書は当然 転貸=即時解約なので
本人は許してほしいと謝っております。
1回目はまあ初めてだし、厳重注意で終了。

2回目の半年後
証拠もあり本人も認めたので
規約に則り明日から使ってはいけないと書くだけです

但し住民の方から、まあ反省したのならば
許してあげればも当然います。

さてそこで皆さん大岡裁き?良い対応方法を相談したいです。

ここはしっかり2回目だし処罰をすべきか?
いやいやゴーンの様にペナルティをつけて?しばらく使う事をみとめるか?
みなさんはどんな対応を考えますか??
あと駐車場の支払い遅れも最近慢性化している状態が先ほど解りました。

アドバイス&体験談をお願いします。

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白熊 さん

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今回機械式駐車場の改修工事を実施することになりました。 11月に発注・契約締結して、工事は来年1月に着工・完成します。 11~12月は請負会社側で部品調達や施工準備を行うそうです。 当マンションの会計年度は1月に始まって12月に終了します。 理事会では、契約の締結を11月に行うので今期の予算を修正すべきだという人と、 工事が来年度になるので、来年度の当初予算に計上したのでよいとい人との間で問題になっています。(管理会社もこの意見です。) この場合、予算はどちらの年度に計上すべきなのでしょうか。 管理会社に従って来年度に回すとすれば、予算もないのに今年度で発注できるのかとか、万一、発注した後になって予算が認められなかったらどうしようとか色々心配しています。 また、今年度の予算を修正して工事を発注した場合、12月末の決算では、未払金処理等が必要なのでしょうか。

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top さん

コロナ禍での総会で規約変更など

コロナ禍で2020/6の総会は、「書面による決議」のようなやり方、「集会」をしない形だけの「総会?」でした。 「規約54条(書面による決議)に追加する議案を決議しました。 約65%の委任状+議決権行使書で。」 2021年春から「大規模修繕」があります。おそらく過去最高額に。 追加議案とは 『天災(地震等)や人災(感染症等々)によって、総会が「集会によって」開催されない場合に限り、当該総会の開催の承認及び総会議案の決議は、組合員が全員一致ではなく、「開催の承認」は、組合員総数の「過半数」の賛成で「承認」され、総会の決議は「過半数決議」および「特別多数決議」によって決議される』。 質問 ①コロナ禍に紛れて、集会によらない総会のようなソウカイ?を実施したうえに、このような規約が決議されたことに問題はないのでしょうか。 ②今秋に臨時総会(2021年大規模改修の)が集会によらないソウカイがあります。この総会は総会でしょうか? ③中途半端に思える「追加された54条規約(書面による決議)は有効なのでしょうか。 ④法律を規約で変更することに問題はないのでしょうか。 ⑤ここフクオカでは集会にヨル総会は可能なのに、集会をしないよう組合がリードしている。困ったもんです。 すっきりしないので「アドバイス」をお願いします。

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メバル さん

理事長と連絡が取りたい

所有する収益不動産の一つに、理事長方式のマンションがあります。 収益用不動産なので理事長も外部に住んでおり、困ったことに登記上の住所には住んでいません。 管理会社に連絡してみても個人情報なので教えられないと言われました。 そこで判例によると名簿閲覧の権利の方が、個人情報保護より強いと伝えたところ「その判例は理事長が名簿の開示を拒否した際の判例であって、管理会社に対する判例ではない。さらに管理会社で名簿を管理していないので名簿を見せる立場にない」とのことでした。 年一回の総会まで待てば会えると思いますが、管理会社からおかしなことを言われてその場で話し合いを拒否されたらまた一年待つことになってしまいます。 どうしたら理事長と連絡が取れるでしょうか。 なお、目的は総会招集を目的とした組合員名簿の閲覧です。

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あい さん

浴室 在来工法 修繕について

築47年になる秀和幡ヶ谷レジデンスです。 浴室改装を 在来工法 のみに制限されています。理由は、組合に質問しても答えないのでわかりません。 在来工法か ユニットか、所有者間では よく議論になります。 どちらにも メリット、デメリット あり、在来だからNGとは思いません、、が、修繕時の制限に、タイル張替え禁止、があります。 リフォーム(修繕時含め)のタイル交換禁止で、既存のタイルの上に新しいタイルを貼ること、とされています。 このような 工法で 防水は高まるのでしょうか? 老齢マンションのため、漏水事故につながることは避けるべき、と思っています。このような工法の推奨が、防水管理に繋がっているかどうか、ご教示いただきたく。

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ぽぽちゃん さん

大規模修繕について

お世話になっております。 2回目の大規模修繕の話が早いスピードで進んでいるようです。 先日、初めての説明会で工事業者が全て説明していたので、もう業者まで決まっているのかとの質問に対し、理事(監事)の方が普段から管理会社にお世話になっているのでこちらの業者に頼むとの回答でした。 その為、他の業者や相見積もり等は一切取っていません。 現在出ている見積もりの一戸当たりの金額は200万円となっております。(新たに何かを変更するなどの大がかりな工事等はなく、ほぼ修繕のみです) 国土交通省の平均から見ても高いと思っていますが、中心となる理事の方の意識が変わらない限り、一組合員ではどうにもならないことでしょうか。 また、建物診断のタイル調査についてですが、説明していた業者に赤外線サーモグラフィーでの点検を質問したところ、正式な調査として使用できるかわからないとの回答でした。 やはり調査は打診でないといけないのでしょうか。 長くなりましたが、宜しくお願いいたします。

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ショーン さん

管理者管理方式について

私は9月5日に神奈川県相模原市に新築されたシニアー向けマンションに転居しましたが、ここのマンションの管理方式が管理者管理方式との事で、一般的なマンションの管理が出来ない様になっています。 これを打開する方法は無いものでしょうか? 現在の状況ではマンションの所有者の社員が理事長に成り、理事は2名、監事一名は居住者より選出されますが、マンションは228戸のマンションです。 ご返事宜しくお願いします。

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赤いきゅうり さん

オンラインでの総会

Zoom等のオンラインでの総会も現実的になってきたように思いますが、規約を改正すればできるのでしょうか。 もし、規約改正で可能となるのでしたら、どのような文言になりますか。 また注意点はありますか。

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jasumin さん

外国人(米軍賃貸)のゴミ出しについて。(マンション)

ゴミ出しのマナーが悪い事が過去あり、日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すことは不法投棄にあたるため、今後捨てないように。との規約変更(案)が回覧で回ってきました。 現在はゴミ分別に協力を頂いて指定のゴミ袋でゴミを出す等、ルールを守っている中での規約変更(案)の案内がきた為、正直とまどっています。 本当に日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すと不法投棄にあたるのでしょうか。 法律の観点からアドバイス頂けると幸いです。

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なかまん さん

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