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    質問

大規模修繕工事

管理規約に法律違反の条項があるが理事会等が無視している場合の対処法

25

    Thumb im000008

    質問

その他

4K・8K放送受信の準備

14

    Thumb nec 1240

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建物の維持管理

駐車場の排水ポンプ交換について

4

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    質問

建物の瑕疵

大規模修繕工事

ベランダの窓ガラスの修繕

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    質問

建物の維持管理

長期修繕計画に含まれない修繕

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    質問

管理組合の運営

定期総会ができない

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    質問

管理組合の会計

その他

マージンが含まれている見積書の見分け方

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    質問

管理組合の運営

総会の議決数に委任状は含まれるのか

5

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    質問

管理組合の会計

その他

工事が終わってから追加のお願いがありました

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    質問

管理組合の会計

管理業の委託

コロナ影響による管理費値下げの可能性

63

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前期理事長の任期切れ直前の発注について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のマンションでは理事が輪番制で、前期に初めて理事になり、今期から理事長をしております。

半年くらい前に前期終了間際の前理事長任期が切れる直前に、管理会社が前理事長に直接押印依頼をし前理事長が押印して発注処理されてしまっている設備修繕などの案件が多くあります。合計7件総額約190万円あり、全て今期予算200万円を適用となります。こんなに多くの発注は他月ではありません。また今期住民の生命に影響を及ぼす設備の不良がありますが交換費用もない状態になっています。
管理会社から前期理事会への報告もなく、また今期理事会への報告もありません。この状態で管理会社から私に直接受領書への押印依頼が来ています。

現管理会社のフロント担当は
①見積とセットの報告ばかりで、他は抜け漏れだらけ
②虚偽説明だらけ
③理事が突っ込むとすぐに不貞腐れる。
④目上の理事にため口を利く
⑤質問しても都合の悪いことは無視、もしくは虚偽回答
など、以前から社会人としての資質に疑問を感じており、本件も任期切れ直前を狙った確信犯という気がしています。事実昨年度も任期切れ直前に多額の支出があり過去継続してこのやり方をしていたのではないかと思っています。

①任期切れ直前の理事長が次年度予算分分を適用した発注に押印しても問題ないものでしょうか?
②理事会を通さず、管理会社→理事長のルートで押印依頼をしても問題ないものでしょうか?
③本件が半年くらい気が付かなかった理由の一つとして、管理会社から会計報告はありますが、今期予算の計画と実績について提示がないことがあると思っています。管理会社から予算計画と実績はでてこないものでしょうか?
④マンション管理センターはこのような件を相談するのは適切でしょうか?相談するにはあまりにも個別の話のような気もしています。


皆様のマンションではこのようなケースがあった場合にどのようにされているのかアドバイスいただきたくお願いします。



よろしくお願いします。

単身赴任での理事長になっても問題ないか。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションでは、順番に理事をしています。もうすぐ自分に理事が回ってきそうですが、現在単身赴任中です。単身赴任の身ですが、妻がマンションに住んでいるため、理事の免除はありません。私は、月に数回、週末にマンションに戻ります。
仮定の話で恐縮ですが、仮に理事長になった場合、単身赴任でも対応可能なのでしょうか(やっていけるのでしょうか)。私は、妻に私の代理をさせる考えは全くなく、やるのであれば私がやります。
テレワークなどネット、メールでのやり取りが進んでいるご時世、必要に応じて郵送も可能なため、管理会社や管理人さんとの連絡は可能ではないかと考えています。
また、可能な場合、気を付けるべき事項等ありましたら、ご教示いただけると幸いです。
よろしくお願いします。

大規模修繕工事費の国交省と住宅金融支援機構長期修繕ナビと積算資料ポケット版の違い

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。  当方築12年の64世帯マンションで大型改修工事は築15年目で予定しています。管理会社は三菱系でろそろ劣化診断を行う必要あり、合わせて大凡の戸あたりの工事費用を聞くと当社では大規模修繕工事費に関する統計的なデータが無く回答出来ないとの事で、かわりに住宅金融支援機構の長期修繕ナビによる試算費用の案内を受けました、その金額がCIP社からお聞きしてました積算資料ポケット版のものに比較し高額であるのと、更に2018年に発表された国土交通省のマンション大規模修繕工事に関する実態調査の金額とも大きく乖離しており、どれが目安なのか判断しかねております。
今回管理会社が試算した金額が現在の積立金額とほぼ一致しており不自然にも見えます。 わかられる範囲で結構ですのでご回答頂ければ幸いかと存じます、何卒宜しくお願い致します。  
管理会社より案内のページ https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html 
国土交通省のページ  https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

年1回行われる総会の出席者について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションでは、総会で1世帯で2人が出席される方がおります。
但し、1住戸につき1議決権ですが、総会出席に関しては暗黙の了解で認めており、2人でも質問はでき、但し採決の時にはどちらか1人が挙手しておりました。

しかし、新理事会では、
1、複数人出席の有無について

2,規約上オーナー以外の、代理出席は規約で認めらおり、その際には本来書面提出することになっているが、これまで普通に非オーナーが出席し、採決に当たり前のように挙手・採決されていた。
(非オーナー⇒オーナーが夫で妻出席や、オーナーが娘で母出席など…)
今後住戸での代理出席の書面提出をするか?否か?

3、急に投書をオーナーから行うことを呼びかける文章を理事会議事録を出そうとした←当方より、規約で決まっていないと主張し、認識違いを認め、それについてはなしとなりました。

尚、当マンションは小規模マンションで、
世帯数も少ないことから、
オーナーでない方が役員をされている場合も多い状況です。
役員は2親等までOK。

1,2を次回理事会で議論する予定でおります。
皆様のマンションでは、どのような取り決めになっておりますでしょうか?
教えていただけると幸いです。

議決権行使書が偽造された?

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ある知り合いから聞いた話を聞いて下さい。

機械式駐車場が古くなり、取り壊そうと理事会でまとまり、総会に掛けたところ、取り壊しに反対多数で否決されたとのことです。ここは(居住52戸、外部50戸)で、駐車場を存続した場合、各戸1000円の修繕積立金がUPするにも関わらず、外部さんの反対の票がだいぶ多かったとのこと。外部さんは自分が停めるわけでもないし、積立金は上がるしでとても現状維持に票を入れたとは信じがたいと。

居住者52戸中の票の内訳は、取り壊し賛成が23戸、反対が19戸(主に車契約者)、他は欠席。(居住者は、ほぼ総会にて挙手)

この知り合いのマンションは、理事さんも忙しく外部所有者への総会の案内は管理会社が行い、返信も管理会社着で封の開封、票の取りまとめも事前に済ませ、総会当日にエクセルでA4一枚にした名簿に〇×が付いた表を用意。まさかとは思いますが、管理会社側での議決権行使書の偽造などあり得ますでしょうか?

ここの理事会での話で、管理会社側は「駐車料金を少し値上げすればまだもつ、都の条例で居住者の〇〇%分の駐車場を確保しておかないといけない」と、取り壊しに難癖を付けてきたらしいです。
その機械式駐車場のメンテを請け負っているのが、管理会社直系の設備会社で、仕事を回せなくなるのが困るからと推測したと、知り合い理事は勘繰っておりましたが…
外部さんの電話番号も管理会社任せで、組合側としては裏取りなどもしにくかったようです。

私も都内で約110戸の理事をしております。(居住65戸、外部45戸)と外部さんが多いマンションです。このような偽造?疑惑は本当にあるのでしょうか?もちろん外部さんが本当に〇を付けた、よく読まずに〇にした、一概に偽造とも言えませんが。

当方も総会の案内、開封、票の取りまとめも組合側で一括でやればいいのですが、非居住者が多く今まで管理会社に任せていました。これから管理会社に利があるような決議案件は、組合側でやらねばということですかね? 特に修繕積立金の値上げなど、外部さんの賛成票(管理会社取りまとめ)が不思議にも多く可決したという話も聞きます。修繕費が潤沢にあるほうが管理会社は将来の自分のとこの売上になるからそうした?と勘繰ってしまいます。考えすぎでしょうか? 皆さんのご意見をお聞かせ下さい。

雑排水管高圧洗浄(洗濯槽)について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社に清掃を依頼していました(合計4回)、今回初めて、管理会社他4社と見積を比較し、他社にお願いしました(管理会社が安価でしたが、清掃日数が少ない、機械が貧弱、下請けの下請け等)◎相談です、洗濯機が大型で、洗濯口が見えない場合、管理会社は洗浄清掃したとゆずりません。管理会社の記録には清掃の写真、特段記述がありません。動かせないので、清掃出来ないと清掃会社から言われたという区分所有者の方もおられます)、ついに、お風呂の排水口から、洗浄機を洗濯口まで伸ばし、清掃したと言い始めました(もちろんそのような記録もありません)。教えて下さい、そのような清掃が可能なのか? ちなみに、お風呂の排水口から洗濯口まで2.5m程度あります。直線でないと思います。問題点も合わせて、教えていただくと、理事会で質問出来ます。

共用部分の変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

分譲マンションに住んでいます。
1階のラウンジの脇に扉があり、管理人さんが鍵を管理しています。
その扉は、朝、管理人さんが来て鍵を開け、帰るときに施錠します。
駐輪場に行くとき、その扉を使うと、正面の自動ドアから出るより、近道になります。
理事会から、入居者の鍵で、いつでも開閉出来るように、扉の鍵を交換することに決定した旨、通知がありました。
総会の議題として事前に周知して、総会実施の時に、過半数の賛成で決定されることのように思うのですが、理事会のみで決定しても構わないものなのでしょうか?
費用は、管理費からか、修繕積立金からかは分かりません。
管理規約には、理事会の権限についての明記は、特にありません。

交換用揚水ポンプを購入して待機させる方法について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

揚水ポンプが前回交換から16年を超えています。
水漏れが多いため、グランドパッキン交換か締め直しをして、延命しようと思います。
他に問題はありません。

1台が故障してからポンプ交換を手配するのは時間がかかりそうなため、予め交換用ポンプ一式を購入して待機させておくことを検討しています。
この方法のデメリットや注意点があれば教えてください。

例えば、メーカー保証は使えない等・・・。

駐車場の排水ポンプ交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

機械式駐車場の地下部分の為の排水ポンプで、前から地下はほとんど使ってない為、機械式駐車場の地下は止め、点検もしてません。排水ポンプも2機あった物も一台は前から動いてません。なのに「今回点検指南と言う事で交換となる」と管理会社から。。。鉄部も屋根がある為ほとんど錆びてません。地下の駐車場にも水が入り込むことなく、ここ数年の大雨にも水が入ったこともないので、本当に交換が必要なのか?法的に決まっている事なのか?
ちなみに先々にはコンクリートで地下部分を埋めるようにしたいと思っています。
点検指南は法的な義務はないように思うのですが。。。よろしくご指南下さい。

隣地による土砂流出について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

十数年に渡り隣地の土砂が水路に流出し続けたことにより、マンションの一部擁壁が下限まで露出し、その下からマンションの土砂も一緒に流れ始めました。
隣地に対応をお願いできるでしょうか。

経緯を説明します。
当マンション敷地の東側片隅に接する隣地に、農地(畑)となっている一画があり、接面するマンション側には受水槽が設置されています。
マンション敷地の方が畑より最大で3メートル程高くなっており、マンション側に擁壁が立ち上がっています。擁壁の下が畑になっているという状況です。
また、マンション敷地及び畑の北側には三面張りの水路があり、畑側からマンション敷地側に向かって水が流れています。

マンション |↑
――――――|水
  畑   |路
  →北

マンションの水路側にも擁壁がありますが、畑には擁壁がなく、畑は南側から水路に向けて急傾斜し、雨が降ると水路に畑の土砂が流れ込んで屡々水路を塞ぎます。
このため、反対側の土地(水路の更に北側)に溢水することがあり(水路北側の土地は畑より更に低い。)、先年の豪雨では反対側の人達が土砂を掻き出していました。

驚いたことに、こうして十数年に渡り隣地の土砂が水路に流出し続けたことにより、とうとうマンションの一部擁壁が下限まで露出し、擁壁の下からマンションの土砂も一緒に流れ始めていたのです。
組合員の一人が気付いて理事会に報告してくれました。

見ると水路に近い擁壁の一番下の部分が露出し、奥が空洞になっていました。
専門業者に見て貰うと、受水槽の傾きや土間コンの亀裂などが見られないので、敷地自体には今のところ問題ない。
しかし、放置する訳にもいかず何とかしたいが、塞いでも直ぐにまた穴が空く。マンション敷地のみで解決しようとすると、受水槽の一時撤去など多額の経費が必要となる。最善策は隣地に擁壁を設けることだとのことでした。

マンション敷地の土砂がこれ以上流出しないよう、隣地に何らかの土留め措置をとるよう求めることはできるのでしょうか。

長文あいすみません。ご教示のほど、よろしくお願いします。

330%値上げ 修繕積立金

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から、第一回大規模修繕工事の実施時期検討の最終段階で、改訂した長期修繕計画表とともに330%の修繕積立金値上げ案が示されました。この値上げを受け入れるのは現実的に厳しいので、工事費を削減したり、管理費の値下げの可能性を考えてみたり、理事会で対応策を模索しています。

対応策のひとつとして、工事時期の延長を検討しています。2009年竣工のマンションで、来年が12年目になります。大規模修繕工事は、13年目までに実施しなければ、建築基準法第12条に違反することになり、場合によっては罰則も適用されるのでしょうか?

https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/

工事の延期で費用の削減を考えているのですが、この部分がボトルネックになっています。例えば、2年間延長できれば、少なくとも1000万円以上の費用捻出効果があるので、可能性があれば延期できないかと考えています。

どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、お知恵を拝借できればありがたいのですが。。。

電気幹線設備の改修

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは電気容量30アンペア/戸ですが50アンペア/戸へのアップを検討しています。2社に見積をとったところ1億円との回答でした。117戸のマンションですがこんなものでしょうか。

自動ドアの交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築12年のマンションです。過去に数回マンション正面オートロック自動ドアが開いたままとなり、緊急の連絡先に連絡をすることがありました。
先日も開いたままとなり、緊急の連絡先に連絡をした後の対応が遅かったため、管理会社へクレームをしたところ、自動ドアの交換を提案されました。
現状では交換をする必要はない(まだ早すぎる)と考えていますが、「防犯が」「耐用年数を超えている」「部品がなくなる」と言われると、理事さんたちの心が落ち着かない状態となります。

一般的には、多くのマンションさんではどういう状態となると自動ドアの交換を行っているのでしょうか。何年くらいで交換するところが多いのでしょうか。また、どうしても動かなくなってしまったとき、ドアが開かない/開きっぱなしとなってしまう状態において、防犯上はどのような対応をとるのが適切でしょうか。先ほど一般的と書きましたが、一般的でなくてもいいです。皆様のご経験をお聞かせいただけるでしょうか。
どうぞよろしくお願いします。

大規模修繕について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
2回目の大規模修繕の話が早いスピードで進んでいるようです。
先日、初めての説明会で工事業者が全て説明していたので、もう業者まで決まっているのかとの質問に対し、理事(監事)の方が普段から管理会社にお世話になっているのでこちらの業者に頼むとの回答でした。
その為、他の業者や相見積もり等は一切取っていません。
現在出ている見積もりの一戸当たりの金額は200万円となっております。(新たに何かを変更するなどの大がかりな工事等はなく、ほぼ修繕のみです)
国土交通省の平均から見ても高いと思っていますが、中心となる理事の方の意識が変わらない限り、一組合員ではどうにもならないことでしょうか。

また、建物診断のタイル調査についてですが、説明していた業者に赤外線サーモグラフィーでの点検を質問したところ、正式な調査として使用できるかわからないとの回答でした。
やはり調査は打診でないといけないのでしょうか。

長くなりましたが、宜しくお願いいたします。

「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいる友人がいます

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の友人も、「ぽぽちゃんさん」と同じマンションに住んでいます。
友人が言うには、このマンションは厳しい規制があり、強制収容所のような雰囲気とのことです。
1.売却、賃貸ともに理事会の許可(面接)が必要です。
これは、売主と買主、貸主と借主の合意に基づく任意契約に対する介入で、違法行為だと思います。
2.理事会の許可(面接)の際に、原則的に外国人、高齢者は認めない行為は違法行為だと思います。
3.理事会は管理の名のもとに個人のプライバシーを無視するのは、プライバシー権の侵害だと思います。
4.知人の来訪する際にプライバシーに関わることを申告しないと中に入れないことは、プライバシー権の侵害だと思います。
5.来客や友人を専有部の自宅に宿泊させるのも許可が必要で、さらに入退出時に「外来者宿泊手数料」を徴収するのは越権行為だと思います。
6.上記、「外来者宿泊手数料」の支払いを拒否すると、管理人が支払う迄、部屋に請求に来る行為は脅迫行為だと思います。
7.外来者の入場は原則禁止で、NHKの集金人が管理組合から「訪問販売だ、出て行け」と言われてトラブルになったこともあります。
8.専用部のガス、水道工事でも指定業者以外の工事業者の利用を禁止するのは、越権行為だと思います。
8.管理規則により専有部のリフォームについても規制するのは越権行為だと思います。
例えば浴室のリフォームでは、既存のタイルの上に新しいタイルを張ること以外の工法を認めず、更にバランス釜の使用を強制するのは越権行為だと思います。
9.専用部への外来者の来訪を規制したり、専有部のリフォームを規制する管理規則は法令違反だと思い指摘しても、20年以上同じメンバーの理事会は聞く耳は持ちません。

雑誌でも上記の問題が指摘されています。
https://news.yahoo.co.jp/articles/283784fdd68b98ef7d327e596d9d7b4dde0399e7

友人は「有志の会」に入って弁護士を使った提訴も考えているようですが、管理組合からの圧力が強く苦労している様です。

この様な強大な権力を持った管理組合に対抗していくには、どの様な方法があるのか、是非ご教示下さい。

外国人(米軍賃貸)のゴミ出しについて。(マンション)

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ゴミ出しのマナーが悪い事が過去あり、日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すことは不法投棄にあたるため、今後捨てないように。との規約変更(案)が回覧で回ってきました。

現在はゴミ分別に協力を頂いて指定のゴミ袋でゴミを出す等、ルールを守っている中での規約変更(案)の案内がきた為、正直とまどっています。

本当に日本国籍(住所登録)がない方がゴミを出すと不法投棄にあたるのでしょうか。
法律の観点からアドバイス頂けると幸いです。

オンラインでの総会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

Zoom等のオンラインでの総会も現実的になってきたように思いますが、規約を改正すればできるのでしょうか。
もし、規約改正で可能となるのでしたら、どのような文言になりますか。
また注意点はありますか。

管理者管理方式について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は9月5日に神奈川県相模原市に新築されたシニアー向けマンションに転居しましたが、ここのマンションの管理方式が管理者管理方式との事で、一般的なマンションの管理が出来ない様になっています。
これを打開する方法は無いものでしょうか?
現在の状況ではマンションの所有者の社員が理事長に成り、理事は2名、監事一名は居住者より選出されますが、マンションは228戸のマンションです。
ご返事宜しくお願いします。

浴室 在来工法 修繕について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築47年になる秀和幡ヶ谷レジデンスです。
浴室改装を 在来工法 のみに制限されています。理由は、組合に質問しても答えないのでわかりません。

在来工法か ユニットか、所有者間では よく議論になります。
どちらにも メリット、デメリット あり、在来だからNGとは思いません、、が、修繕時の制限に、タイル張替え禁止、があります。

リフォーム(修繕時含め)のタイル交換禁止で、既存のタイルの上に新しいタイルを貼ること、とされています。

このような 工法で 防水は高まるのでしょうか?

老齢マンションのため、漏水事故につながることは避けるべき、と思っています。このような工法の推奨が、防水管理に繋がっているかどうか、ご教示いただきたく。

ルーフバルコニーにサンルーム設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

7階建てのマンションですが、6Fのルーフバルコニーにサンルームが設置されているのがわかりました。
1年以上話し合いを続けて、撤去をお願いしているのです応じていただけません。
話し合いでは、あくまで規約違反であることを根拠にしているのですが、発見当時の議事録に「建築基準法に違反している」と記載されています。当時の理事達は本当にそう思っていたのでしょうけれど、建築基準法などの知識はない今の役員では、それを証明することもできませんし、問題は規約に違反していることだと考えています。
しかし、相手方からは、建築基準法に違反したと明記しているのだから、その根拠を示せと責められています。
築20年ですから、当時よりは容積率も緩和されているのではないかと思いますし、たかが3畳程度のサンルームが建築基準法のどこに違反するのかと悩んでおります。
このサンルームには、家具を配置し、部屋として使用していることも見られますが、上階からのぞいてわかったことなので、それを指摘するのは憚れます。
お知恵をお貸しくださいませんでしょうか。

マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

機械式駐車場の更新で台数が変更の場合は特別決議でしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共のマンションは約100台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は稼働率は50%以下で、全体としては約60%の稼働率で、空きパレットが40台近く有ります。

理事会としては機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とすることで稼働率を90%近くまで引き上げる提案を今期の総会で出しました。

理事会での会合では、管理会社より駐車場の台数変更については「特別決議」で提出するようアドバイスがありましたが、台数変更には管理規約の改訂は必要なく、かつ「著しい変更」には該当しないと判断したことから、「普通決議」で提案しました。

ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

実際にその本を掲げ追及されたところ、管理会社のフロントマンまで「特別決議にすべきものと指摘しましたが理事会が無視しました」と発言し大混乱となり「普通決議」で決議はしましたが、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。

ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が本当に「普通決議」で決議されるべき議案であるのか教えて頂ければと思います。

ただ最近の車離れによる駐車場の使用台数減は一般的な傾向でありますことから、平面化工事が「特別決議」であることは国交省のガイドラインでも明確ですが、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)まで「普通決議」との主張には納得出来ません。

総会に業者を呼ぶか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

防犯カメラを付けたい、インターネットの全戸一括契約をしたい、高額な設備を交換したい、等で多額の出費がある場合、総会に諮ると思いますが、その際に、普通業者も呼ぶものですか?
議案書にはなぜ必要でなぜその業者を選んだのか詳細に書かれており、理事はほとんどが説明できます。住民向けの説明会も開催しました。
業者が総会の場にいる必要はないと思うのですが、皆さんのマンションでは総会の席に業者が控えていますか?

修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい3社の見積りを理事会に提出します。1社は安く、残りの2社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分(マージン、リベート等)が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。(管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。)
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者(管理組合)にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。(全部委託しています。)
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと(管理組合の不利益になること)は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

管理組合の会計

管理組合の運営

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管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円(税抜)であったものが今期は40百万円(税抜)まで下げていました。
(前理事長は退任し、引っ越しをされました。)

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円(税抜)から55百万円(税抜)への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万(5%)から11百万円(25%)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

監事に役割と権限

管理組合の運営

管理組合の会計

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今年の6月から監事を担当しております。

「管理組合の業務の執行及び財産の状況」を確認するため過去の資料を確認したところ、大きな疑惑が発生しました。

疑惑とは昨年実施した大規模修繕修繕で1000万円を超える支出項目があり。
具体的には大規模修繕の項目に無い「応接セット」を前期の最後の月(5月)に発注され、10月に入荷1000万円の支出があったので、理事長宛(前期から継続して理事長)に下記の様な質問状を提出しました。
(1)大規模修繕に無い項目の応接セット更新を、前期の最後(5月)に発注しているが、何故大規模修繕項目に乗せていなかった?
→応接セットの更新内容、金額が不明だったので項目に入れていなかった。
(2)何時から応接セットの必要性を認識していたのですか?
→大規模修繕の当初から認識はしていた。
(3)見積りが提出されたのは何時ですか。
→本年5月です。
(4)規約にも、原則相見積りとなっているが、高額な見積りにもかかわらず相見積もりをとらない理由。
→発注した店しか高品質の応接セットが無いため。

監事である私の質問状に対し、上記の様な誠意の無い回答なので、理事会に出席し追加質問を行いました
(a)大規模修繕項目に無い項目の大規模修繕からの出費は規約違反
(b)国産なら200万円の応接セットに1000万円を支出するのは不適正な行為
(c)規約に違反し相見積もりを取らないのは規約違反
(d)高額家具を5月に見積り徴収し当月に発注する事は悪意を感じる
等々の質問をしたところ、前期理事会で全会一致で決議し、前監事も了解した事案で、今期理事会で議論する内容では無いと議論を打ち切られました。

また管理規約41条に基づき臨時総会の開催を要求したところ、法令違反に相当する不正行為の明確なエビデンスが無いので臨時総会の開催は拒否されました。

(追伸)
理事長(前期から再任)からは、前期(2018年6月〜2019年5月末)の案件で今期理事の職務権限の範囲外と言われています。
しかしながら理事会の業務年度は6月〜翌年5月末、会計年度は4月〜3月末、となっていますので、本年5月末の発注は会計年度では今期となりますので、私が監事として意見できると考えていますが、この様な判断は正しいのでしょう?

コロナ下での定期総会の開催の手順

管理規約

管理組合の運営

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マンション管理組合の役員を務めていますが、コロナウイルス対応として理事会が開催できないことから5月の定期総会は中止となりました。

確かに理事会すら開けない状況のため現在の役員が暫定的に延長することになりました。
ただ役員の皆様(私を含め)からは最大3ヶ月の延長は我慢するがそれ以上なら全員退任するとのことです。。

従って8月には万難を排して定期総会を実施する必要がありますが、350名の組合員がいて毎年100名程度の出席があることから、マンションの集会場のスペースでは開催できません。
また理事会が開けていないので総会議案書は未だ出来ていません。

このような状況でどうのように定期総会を開催すればよいのかアドバイスをお願いいたします。

善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

その他

管理組合の運営

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最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。

ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。
(毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。)

このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。

ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか?

ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

330%値上げ 修繕積立金

大規模修繕工事

大規模修繕工事

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管理会社から、第一回大規模修繕工事の実施時期検討の最終段階で、改訂した長期修繕計画表とともに330%の修繕積立金値上げ案が示されました。この値上げを受け入れるのは現実的に厳しいので、工事費を削減したり、管理費の値下げの可能性を考えてみたり、理事会で対応策を模索しています。

対応策のひとつとして、工事時期の延長を検討しています。2009年竣工のマンションで、来年が12年目になります。大規模修繕工事は、13年目までに実施しなければ、建築基準法第12条に違反することになり、場合によっては罰則も適用されるのでしょうか?

https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/

工事の延期で費用の削減を考えているのですが、この部分がボトルネックになっています。例えば、2年間延長できれば、少なくとも1000万円以上の費用捻出効果があるので、可能性があれば延期できないかと考えています。

どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、お知恵を拝借できればありがたいのですが。。。

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

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管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

総会決議無しで細則の改訂は違法では?

管理規約

管理組合の運営

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今年の総会で駐輪場の増設と運営の変更が下記の様に決議されました。
① 敷地に10区画の駐輪場を増設し、160⇨170区画に変更します。
② 新設する駐輪場10区画の使用者決定は管理組合に一任する。
③ 毎年の更新時期に、管理組合の判断で駐輪場の自転車の置き換えを実施。
等が提案され、特別決議として承認されました。

議案書には仕様細則の改訂とは記述されていなかったにもかかわらず、駐輪場使用細則が大幅に改定され、全戸配布されましたが、上記①〜③以外の多くの項目が追加されていました。

例えば
(1)使用料の滞納が半年以上の場合は解約
(2)子供用自転車は原則駐輪場利用禁止で各戸玄関
(3)新設駐輪場はチャイルドシート付自転車限定
また区画数も議案では10区画増設にもかかわらず、実際は12区画増設で172区画となっています。

私は下記疑問点を理事会にぶつけたところ下記の様な回答がありました。
(a)総会で駐輪場細則の変更が提案されず細則の変更は規約違反?
➡︎細則にすることは敢えて議案書に書く必要はない。
(b)利用制限等提案されていないものを細則化するのは規約違反?
➡︎理事会の裁量の範囲
(c)総会議案区画数170⇨172への変更は違反?
➡︎理事会の裁量の範囲

上記のように私の指摘に対し理事会は自らの誤りを認めようとはせず、次回総会で関係細則の承認議案を提出する必要は無いと言っています。
更に実害が無いものを手続き論で騒ぐのはクレーマーだと言われ、今後はクレーマーは相手にしないとまで言われました。

このような場合泣き寝入りするしかないのでしょうか?
今後、どの様に対応していけばよいのか教えて頂けないでしょうか?

ZOOMを使っての理事会開催についての問題点

管理規約

管理組合の運営

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最近のコロナ騒ぎでZOOM等を使って理事会を開催しているところが増えているのは理解できますし、私のマンションでも3月からZOOMを使った理事会を始めました。

私のマンションでは6月に定期総会が開催されますので、先週のZOOM理事会で議決権行使をZOOM出席者も議決権行使者と認め議案可決しました。

私から重要事項の議決権行使は出来ないのではと質問すると、理事長からは管理規約でZOOM等での出席は通常出席との国交省コメントがあるので問題は無いとのことでした。

さらに理事長からは今後は恒久的にZOOM理事会で議決権行使を続けていくと言われましたが、今のZOOM理事会は以下の問題があります。
(1)無料版のZOOMなので40分毎に切れ再接続に時間がかかります。
(2)ZOOMを使えない一部役員は通常通り出席しますが、ZOOM出席者との意思疎通が図れません。
(3)理事長等数名は個人のノートパソコンと無線LANを持参しZOOM出席者同士で話していますが、通常出席者は全く話が見えません。
(4)理事会で議決権行使で賛否を取る場合にZOOM出席者の賛否が見えないので、通常出席者が理事長のパソコンで確認しなくてはなります。
(5)上記のような問題があり、議決権行使がある場合には通常の理事会の倍以上の時間がかかっています。

上記の(2)の問題を指摘したところ、ZOOM対応のPCが無ければスマホを持参してスマホで参加するように言われましたが、その場合の通信費は役員個人負担とのことです。

このように現状のZOOM理事会は問題が多いことから、来月の定期総会で「ZOOM理事会の導入」を議案に追加し、ZOOMのインフラを整備するように進言しましたが、世間一般では普通にZOOM理事会が行われており、総会決議は不要との見解でした。

ただコメントを見ると「理事会に出席できない理事について、インターネット技術によるテレビ会議等での理事会参加や議決権行使を認める旨を、規約において定めることも考えられる。」とあります。
もしZOOM理事会へ移行するのであれば、総会で住民に周知し、管理規約を変更し、最低限のインフラ整備をするべきだと思いますが、理事会メンバーは聞く耳を持ちません。

世間一般のZOOM理事会でも総会決議を経ずにこのように一部不利益を得る理事を無視したような運営をしているのでしょうか?

「自力救済」違反について

その他

住まいのトラブル

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    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来8ヶ月以上使用料の支払いがありません。
私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。
(電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。)

この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。
この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。

私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。
この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか?
この場合、警察に言っても無駄でしょうか?

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

管理規約

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    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者)
約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。

裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。 

確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。

そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか?

給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。
ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。
おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。

この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で
規約を作りたいので教えて下さい。

質問者には結果も報告してもらいたいのですが・・・

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

色んな助言を受けて感謝している質問者も多くいると思います。 主にどの助言が有効で問題解決に役立ったかの結果報告もお願いしたい。

その為の専用の記入欄があれば書いてもらいやすくなると思ったのですが、皆さんいかがでしょうか?

新たな長期修繕計画の作成は総会決議の筈ですが!

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年に1回目の大規模修繕が終わりました。

来月実施予定の総会議案が事前に配布されましたので議案書を確認したところ「新長期修繕計画の件」とあり、既に長期修繕計画が作成されその結果を踏まえ来期より修繕積立金を値上げするとの内容でした。

お金おかけ長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要な筈なので、理事会に質問状を送ったところ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」との回答を貰いましたが納得出来ません。

私としては総会の決議を経ないでの長期修繕計画の作成は違法だと思いますので、この議案を提出する事自体がダメだと思います。

総会で既に完成した長期修繕計画を後追い承認する訳にいきませんが、総会ではどの様に追及すれば良いのでしょうか?

理事会役員の責任を追及して理事会役員の辞任を要求しても任期が1年で全員退任するので意味がありません。
例えば理事会役員に長期修繕計画の作成費用を役員個人に要求する事は可能でしょうか?
また最低限の罰として理事会役員の役員報酬を返上させる(細則では理事会に出席するだけで報酬が支払われる)事は可能でしょうか?

何れにしても(確信犯的に)規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

長期修繕計画の見直し案について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築6年 約100戸のマンションです。管理会社から長期修繕計画が理事会に出され入居時計画より工事費3億7千万円増加しています。
当マンションは委託管理費見直しを行っており委託管理費差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位になります。要するに財政に合わせて工事予算を上げたのではないかと疑いたくなります。まだ、建物調査もしていない段階でこの値上げ額はおかしいと管理組合は考えていますが、管理会社から出されたものをそのまま組合員にまず通知してから見直しを依頼すべきか、そのままでは組合員が混乱するのである程度交渉してから総会でお知らせし決議するべきか、どういう対応が良いのでしょうか?

マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

住まいのトラブル

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    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

御世話になります
理事をやっております

住民の方で、駐車場更新時に
何故か契約書を交わさない方がおります
数回契約書の提出をお願いしたが、未だに返事がありません
いるのは管理人さんから確認済みです

管理費の支払い状況は、たまに1っか月遅れていることもあるような人なので
まずはきちんと契約しておきたいと考えておりました

理事の立場でしたら
このまま、引き続き契約書のサインを求めるべきでしょうか?
それとも契約切れのためそもそも明け渡しを求めるべきでしょうか?

皆さんはどう考えますか??

機械式駐車場の見積について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。
マンションが建てられて11年になります。
管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。
機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。
その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。
私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか?
わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

通常総会を開催するのに2〜3部制は本当に無効なのでしょうか

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

緊急事態宣言の中今月末に予定していた通常総会を来月に延期しました。

通常総会はマンションの会議室で開催していいますが、毎年100名位の組合員の方が出席され、会場入り切れず廊下に人が溢れることもあります。

ただ今年の総会はコロナ対応とのことで、理事会役員は必要最小限の3名としても、ソーシャルディスタンスを取ると組合員の方は最大20名しか入れません。

このため、総会の3週間前に議案書を出して事前質問の受付と回答も行い、議決権行使書又は委任状により議決権を行使してもらうようにお願いしましたが、40名以上の組合員も方々が出席の意向を示されています。

このためやむ得ず、午前、午後の2〜3部制で総会を開こうとしたところ、10名以上の組合員の方々が連名で、2〜3部制の総会は法律的に無効なので、総会は再度延期し、2m以上のソーシャルディスタンスを確保出来る大きな会場を準備し開催するような要求がありました。

もし2〜3部制の総会が本当に無効であるのであれば、多くのマンションが大きな会場を確保するのは容易ではなく、総会が開催出来ないことになると思いますが、2〜3部制の総会は本当に無効なのでしょうか?

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機械式駐車場建て替えにあって

マンションに住み早くも22年になります。近々に2回目の大規模修繕工事を迎えます。また長期修繕計画ではさ34年目には機械式駐車場の建て替えを考えてます。最近、住民に駐車場の必要性のアンケートをとりました。結果、車を手放す考えのかたはいませんでした。それにより駐車場を建て替えについて検討してます。 現在の駐車の動力は、油圧式によるもので、3段パレットタイプです。機械式駐車場は他に電気駆動式のタイプがあります。どちらも一長一短あると思いますが、ランニングコストから見てどちらが良いのか教えて頂きたいのです。

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ふみにゃーん さん

役員報酬の源泉徴収

理事への役員報酬を検討しています。 金額等を調べていたら、マンション理事へ役員報酬を支払う場合、源泉徴収が必要になるという見解を見つけました。 管理組合の役員報酬は課税対象で、管理組合は源泉徴収をして納税する必要がある。 という見解です。 源泉徴収が必要であるならば、役員報酬導入のハードルはかなり上がるかなと考えています。 役員報酬を導入されている方、どうしていますでしょうか? よろしくお願いします。

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しむ さん

玄関ドアの装飾

現在理事をしております。 私のマンションでは新たに入居した人が、玄関ドアに30㎝×20㎝のスペースでWELCOMの文字とその周りに花の装飾をしております。不快感はありません。 共用部ですがこのくらいは許されるのでしょうか。参考書や裁判例では、色を変えるとかは規約違反として認められていませんが、このような場合はどうでしょうか。理事として、どう対応していいか、教えてください。

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マサヒロ さん

「1つの議案に賛成と反対がある場合」の結果報告です

いつもお世話になっております。 上記タイトルでご指南頂きありがとうございした。 先日、定例総会があり、「委員会設置 賛成:契約 反対」でいいか聞いたら、複合案件なので、一つの賛否しか出来ないと管理会社担当から言われました。 ですが、理事会・委員会にオブザーバーとして出る時に都度理事会の許可をとる手間を省く為、また、出席するのに自社の理由付け(契約があると動きやすい)等、という事で契約形式をお願いしたい旨、リフォーム部担当より、ご説明がありましたので、契約も賛成しました。 因みに、委員会に協力してもいいよって方いらっしゃいます?と伺った所、誰もいらっしゃらなかったです。根気よくやっていくしかありませんね。 やっと、2年の役員を終えて、こちらの皆様にお教え頂きとても助かりました、改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

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aka さん

コンプライアンス違反について

当マンション管理組合においては、多くのマンション同様理事会制を 導入しておりますが、理事会とは別に検討部会なる組織を作り実質的な運営を 行い、本来、理事会の責任と権限の範囲にあるべき諮問機関を逸脱した行為を 続けている、又、管理組合運営に精通している部員がいない為、コンプライアンス違反に該当することもわからず運営されています、管理会社は営利目的が優先 され指導力は期待できない(善管注意義務違反)、一度行政指導を望んでいるのですが、どのように対応すれば良いでしょうか、ご指導願います。     

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たかちゃん さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで専用使用権付き駐車場を1000円(権利無しは14000円)にしたり共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作ったりしています。今期役員は規約に則り奮闘中で、マンションに資産がないのも元理事長が無駄な支出や利益相反取引をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動く出していることを知りました。賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリのラインで集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

防火管理についての管理会社の業務

管理委託契約の業務仕様書第一の1.(3)防火管理①の一、では、乙は、甲が行う必要のある防火管理業務について説明を行う。とあります。 この関係でお尋ねします。 私は2月半ばの研修を経て防火管理者に選任されました。3月半ばにはそのことでフロントマンからメールが届きました。 「消防署へ届け出に行く旨の案内」と「消防計画(案)についてご確認をお願いします。平成30年に届け出たものを参考に添付します」と言う内容でした。私は、なり立てで「確認」の意味となぜ平成30年のものを添付するのかがわからず、前任者に尋ねました。「毎年内容には変わりがない。平成30年のでも同じ」という返事だったので、「確認をしました。OKです」とフロントマンにメールで返事をしました。 ●①ここで第一の質問です。フロントマンとはメールのやりとりのみですが、契約が定める「説明」とはこの程度のものでしょうか。経験がない身に対しては、もう少し説明があっていいのでは、と思われました。 年2回の消防自主検査についてお聞きします。 今年の3月の理事会の資料に 「消防設備保守点検不良、実施日2021.9月26日」という不良アイテムの写真と消防設備不具合改修工事の見積書(2月9日付)がついてきました。(煙検知器の不動作2か所、避難口の誘導灯の劣化、屋上の表示灯破損)。 見積内容は理事会で承認され、4月15日に工事予定です。 さて「去年の9月の点検の不良の報告が今年の3月とは遅いのではないか?」と3月の理事会で私は言いましたが、フロントマンからは返事がありませんでした。 そうこうするうちに6か月後の点検が到来し、3月27日に一斉に業者により行われました。 3月27日時点では不具合は直してありません。 ●第2の質問。9月の点検の結果の不具合を3月の理事会に報告するのは、よくあるケースでしょうか。また直さないうちに6か月後の点検(3.27)を行った結果はどう考えればいいでしょうか。 ※上記のフロントマンは業務全般において積極的に働くタイプではありません。 以上

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百年のすみか さん

理事長及び理事会への不信任決議

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作りました。今期役員は、マンションに資産がないのは元理事長が無駄な支出をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動いており、賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリ集まりそうです。対応策はありますか?

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ザダンチョウ さん

建物・設備管理業務費の内訳提示について

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。 ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。 通常、開示しないものなのでしょうか?

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こくぞう さん

モンスタークレーマー

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは 27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が(外部区分) 自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の(女性)70代と副理事が2名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は8戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職員でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

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ブルサン さん

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