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    質問

建物の維持管理

増圧直結給水方式に変更することは良いことなのか

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    質問

建物の維持管理

マンションの汚水槽清掃は年2回必要ですか?

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    質問

大規模修繕工事

修繕積立金の値上げの説明会での提案について

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    質問

大規模修繕工事

エレベーターの改修工事に1700万!!

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    質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

長期修繕計画について

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    質問

建物の維持管理

共用照明LED化工事のレンタルについて

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    質問

管理組合の運営

その他

共用部へのトイレ新設

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    質問

管理規約

管理規約の改正について

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    質問

管理組合の運営

管理組合の会計

管理費等の収納代行会社について

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    質問

管理組合の会計

決済用預金について

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EV 独立系保守点検会社

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近、独立系の保守点検会社に委託しているところで、メーカーからの妨害と思われる行為が続いています。
1件は、築16年でエレベーターのドアに不具合が発生し、修理完了まで8か月かかりました。
メーカーに基盤を注文しても、何の返事もなく見積もりにも答えなかったとのことです。
何回か催促してようやく基盤が入手できたのですが、その後メーカーの立ち合いが必要とのことでしたが日程が合わないと断られ続けた結果です。
もう1件は、10年ほど前にリニューアルして、途中で保守点検を独立系に変えたのですが、現在1基停止している状態です。メーカーに部品の発注をしたら手元にないから製造しなければならないと言われ、見積もりを依頼しているのですが3か月たっても返事がきません。また、部品だけを販売したこともないため、巻き上げ機全体の交換になるといわれ、それも販売したことがないので社内で検討するといわれているようです。
もう1件は、リニューアルを検討して見積もりを依頼したところ、現在独立系が保守点検をしているので、見積もりは有料になるといわれました。
3件ともメーカー、独立系会社ともに違いますが、メーカーが自分たちに保守点検を戻させるような工作に思えてしまいます。
部品を渡さないわけではないので独禁法にも違反しないとのことと独立系も嘆いています。
エレベーターは命にかかわる事故にもつながります。
住民の命を人質にされているような気になります。
対処方法はありませんか。

駐車場会計の余剰資金を修繕積立金会計へ振替るための理由説明

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐車場会計の余剰資金を修繕積立金に回したいのですが、説得力のある理由説明はないでしょうかという質問です。

当マンションでは、機械式駐車場の特別会計を設けてます。長年ケチケチ修繕して来て、代替えしても余剰金が出るくらい資金が溜まってます。

一方で、長期修繕計画では、3回めの大規模修繕資金が足りず、値上げも検討する状況です。

国交省の標準管理規約では、余れば修繕積立金に回すことができる旨がありますね。

ただ現実には、ウチの場合、全戸の6割程度しか駐車場台数も無く、全戸が機械式駐車場の駐車料を払っているわけでは無いため、その人たちの一部は振替に反対で、逆に駐車料金を下げて欲しいとの意見もあるようです。

何か反対の方たちにそうだな!と理解していただけるような理由説明はないでしょうか?

防火管理者の選任、自治会役員との連携

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、管理組合の理事長をしている者です。防火管理者は選任済みで3年目の方ですが、具体的に何をやっているのか把握していませんでした。口を出すと止めるとか言われそうです。
そこで、理事会の勉強会を兼ねて防火管理者の講習を受け、3人が資格を取りました。
そして、届出した消防計画などを確認して下記のことか分かりました。

1.防火管理者は、有資格の2名の方が数年ずつ交代で担当している。
2.居住者への消防関連の連絡、広報、指導、消火訓練、避難訓練の実務は自治会役員がやることになっている。
3.非常時の対応は自治会役員で結成して自主防災組織がやることになっている。
4.自治会役員5名で、上記の対応は無理と思われる。
5.管理組合理事会はまったく関与することがない。
6.防火管理者は名前だけになっている。
7.現状の指揮命令系統
管理権限者(管理組合理事長)

防火管理者

防災部長(自治会長)、広報担当、誘導担当、
消火担当 など自治会役員5名

管理組合理事会5名と自治会役員5名で連携して対応できるようにしたいと思いますが、他の管理組合ではどう対応されているのでしょうか?

利益相反・管理会社営業員理事会出席して受注活動

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築48年275戸の管理組合の理事会ですが、以前の理事会は理事監事11名と管理人の12名で独自性をもって行っておりました。ところが一昨年管理人が変わって新たな管理人が新人で慣れるまでサポートするで管理会社の営業マンがアドバイサーという名目で理事会に参加しだしました。それから2年も経過したので、最早新人も慣れて来たのでサポートは無用になった事と、議題として管理会社がいると不都合も有るので退席を要求したのだが、その場で理事長が独断で在籍を認めてしまうから退席しません。出席してその場で理事長とグルとなってるみたいに、理事会の場で諸々の工事の見積依頼や受注を受けており、受注の全てが管理会社へ行っています。だから合い見積もりも無く高額で発注が行きます。こうした実態からは無用な工事も含めて管理組合の財布から資金がぼたぼたとこぼれてるを阻止出来ない。
他の管理組合では如何?何とか排除へのお知恵を拝借願いします。

管理規約の中の規約、附則、使用細則

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今、インターネットの契約先の変更等を検討していますが、この中で、契約先の変更が管理会社原規約の中の附則に契約先の、名称等の記載があるため、これが規約の変更に当たるのか、使用細則(内容的に)の変更に当たるのか?
それにより決議が特別になるか普通になるかで悩んでいます。
国等の法律では附則は施行期日や期間等での記載となっており、契約先等の細かい内容を附則に紛れ込ませるのは、適当ではないのではないかと思っています。
明確な取り決めがあれば、中身の整理も必要かと思っています。
今後、全戸契約でのネットの契約先変更は5年程度で生じてくる事から皆さんの管理組合での取り組み方等を教えていただければ助かります。

予備費の扱い

管理組合の会計

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

我が管理組合の理事長は何せ発注するのがお好きで、人の金だからと安易に予算化もせずにどんどん発注しまくりましたが、工事が終わっておっとどっこい会計の計上する費目が無くて困ってしまい・・・
どうも管理会社に相談したようで、予備費で計上をしました。
通常理事会での発注出来るは、緊急性のある共用施設小修理という費目を設けており、大まか年間100万円を計上しており、その中でやりくりしています。
管理組合の財務会計は、予算準拠主義であるはずで、人様から預かる資金の運用は、国も会社も全て同じのはず。
基本的には施設補修等の工事は、事前に予算化して総会にて提案し承認を得るよう規約にて決められており、予算化の変更(追加工事)の場合は、臨時総会を開催して承認を得なければならないと規定しています。そして収支決算案を監事の監査を受けて、総会にて承認を得なければならないと規定しています。
そして、予期せぬ設備故障不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕などにならば予備費の正当な運用と考えております。
だが、我が管理組合のこの予備費計上した工事は、故障とか緊急性のない工事で有り釈然としません。
私どもでは、予備費は組合運営費に50万円、修繕積立金に100万円、駐車場に100万円と、合計250万円計上されておりますが、その総額をも超えているのです。
この奇怪な予備費について、皆さん方の実態と、ご見解をいただければと願っております。
追加します。
この予備費は総会での議案書では、一覧表の予算実績金額のみの記載で、詳細は記述がなされません。だからとても不明瞭になり監査も出来ないし意図した悪意からはとても便利重宝に思えます。

賃貸者の入居制限は管理組合としてできるんでしょうか?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築33年、49戸の管理員を二年やっております。分譲メインで一部賃貸です。
高齢化が進んでいます。
最近賃貸で入居された方、80オーバーのご夫妻で、11階にお住まいです。
お二人の中でも健康そうな奥様にお聞きしました。「屋内階段を下まで降りれますか?」と、問うとお答えが手を振って「無理です!ー」との事。ご主人は杖をついております。また、平常お見受けしても認知症はお二人ともある程度あると見受けられます。お二人とも愛想はいいんですけどね。
入居時から「避難困難者」なんです。火事などの避難時の介助が必要な方になります。お若い居住者が居られない日中に、火事が起こったら自分たちでの自力で避難はできません。
今度入る人、何歳なの?と新しい入居者があると理事長経験者の方から全て質問を頂きます。
管理組合は、避難困難者から「何かあった時の責任」が問われます。現理事長は大変心配しておられます。
管理組合として、重要事項説明の項目に「賃貸の入居条件は例えば70才以下」などと記載してもらうという入居制限は出来るのでしょうか?よろしくお願い致します。

防火設備定期検査報告制度について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

平成28年6月に新設された防火設備定期検査報告制度についてお尋ねいたします。

理事会で検査報告が必要かどうかの確認を管理会社にお願いしたところ、担当のフロントの方が、該当する場合、(おそらく該当すると予想しています)すぐに検査が必要になるので、「該当する」と行政から通知がくるまで、待っていたほうがよいのでないか、といわれました。

法定点検ですので、何か問題が発生した場合の責任などを考えると、本当に通知を待っているのでよいのか、また、他の管理組合さんはどのように対処していらっしゃるのか、と教えていただきたいと思います。

よろしくお願い申し上げます。

管理委託契約書の内容が、説明無く書き換えられました。

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理業務委託契約書の中で、総会議案書・議事録等の書類については、管理業者が保管する、と定められていました。これが2年前に何の説明もなく、「管理組合が保管する」という文言に改められ、理事会への説明もなく、重要事項説明でその点について触れられることなく、「従前と同一内容」ということで総会承認を受け、現在に至っています。今期の検証で判明し、管理会社に照会したところ、タイプミスではなく、「当社の方針として、他の組合に対しても、管理組合での保管を求めている」という確信犯であることが表明されました。
信頼を裏切る非常に重要な問題だと思うのですが、管理会社側は、「重要な事項ではないので、重要事項説明会で説明していなくても問題ない」との言い分です。管理委託契約自体は、文言を元に戻す対応で良いと思いますが、再発防止の観点から、この管理会社に何らかの対応をさせたいのですが、どのような対応を求めるのが適切でしょうか。

管理規約の細則とガイドライン

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションでは、入居時に専有部のリフォームガイドラインと言うA4の紙が渡されます。そこには、フローリングのL45とか色々な事がガイドラインとして書いてあります。私は、ガイドラインと言うのは細則の様な決まりではなく、あくまで当事者への注意喚起と思っています。
この様なガイドラインは出来れば細則とする方が良いと思うのですが。そうすることによるメリット・デメリットとか有りましたら教えてください。現在の様なガイドラインが良いか?細則が良いかも知りたいです。よろしくお願いいたします。

大規模修繕工事に入る時何に注意が必要か?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めての大規模修繕を行う予定です。これから理事会の方針で修繕委員会を立ち上げる計画です。管理会社からはおすすめの「コンサル」を紹介します。そこに任せて透明性のある見積もりを取って工事会社を決めればいいでしょうとのサジェッションがあるのですが、このまま進めて良いのか?昨年のNHKテレビの大規模修繕の内容を見ても住人主導で行った方が良いと思うのですが、コンサルを見つけるのもどの様にすれば良いのか又何に注意すれば良いのかご指導願いたい。宜しくお願いいたします。

共用部へのアイリスオーヤマのLED導入について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション修繕委員です。共用部の照明のリニューアルで数社にLED化の見積りを依頼していますが、パナ、東芝等のメーカー品を使用して施工するプランは各社ともほぼ同額、アイリスオーヤマのみ自社製品使用で半額の見積りを出してきました。以前はアイリスの製品の評判は悪かったのは知っているのですが、最近はどうなのでしょうか?半額ならば最悪再度全交換してもいいことになるので、アイリスを選択してみてもいい気がしているのですが。

管理費等滞納者について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期管理費等滞納者が無駄駐輪(自転車)しています。管理員が滞納しているから新たに駐輪場を借りろと、言えないと言うのですが、そのような規約はないはずですが、皆様どうされていますか?

又、この方は収入の見合わず、(他督促状多数)破産状態と思いますが、少額訴訟を起こしたら、退去してもらえるものでしょうか?

共用廊下について

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消防法で避難の妨げになる物は共用廊下に置いてはならない、を前提に教えてください。自転車は倒れると問題なので禁止ですが、室外機置いてるではないかと、従わない人がいます。
室外機は倒れないよう固定していますが、そもそも共用廊下に室外機置かねばならない設計に問題があるのでしょうか?
管理会社も曖昧な回答をして来たため、強く言えず、野放しになっています。

防火扉について

建物の維持管理

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの防火戸は防火戸?扉?と表示していなくても良いものなのですか?うちのマンションは裏口が防火戸です。メールコーナーのドアも鉄製で防火仕様になっています。
又、裏口は自然に閉じなくなっています。床のヘツリの問題なら施工時の責任を問えるのでしょうか?

管理人の扱い

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現場で働くマンション管理人は建物や住人との直接接触し、そのマンションや住民の事を熟知するので重要性が最も高いとの認識。何か事が有ると唯一対処できる頼りになるのも管理人しかおりません。
ところが、その管理人の雇用形態は、まず利益相反ある管理会社所属であり、常に管理会社優先志向です。管理組合は二次的になる。
その雇用は時給1000円前後のパートで有り、安給料で不安定雇用である。加えて住民からのクレームもあるからストレスも結構多い。(9-5時、月―金6日勤務で月給は14万円、)とても家族を養える報酬ではない。だから実際の雇用者は定年退職者と雇用不安定者などである。満足する機能は期待できない現実です。そして最近は募集広告を出してもなかなか集まらないようです。
その管理人の働く現場をよく観察すると、まず管理人室で監督者がいない終日一人勤務、だから自己管理任せとなる。しかしその管理人の人格を全く知らない。こうした環境での実態で、管理組合の資金の取り扱いでも日常の現金扱いから、預金の入出金振込も印鑑通帳を同時扱いも出来て一人で行っております。
ところが管理組合役員は無知無関心、職業を持っているから普段はそこのマンションには不在である。まさに油断隙だらけである、不安定で安給料の管理人が、貧乏借金などでお金に困っている状況が有ったら、とても恐ろしいと思います。
現実に、ネット検索すると管理会社や管理人、管理組合の役員の管理組合の資金の横領事件を頻繁に有る。
そこで、管理人の立場を管理会社から放して、「専門家管理人」派遣制度が有れば、マンションの管理が向上への思いが有ります。
当然今までの管理人の不安定安給料では無く、それ相当の給料を出さなければなりません。今管理会社への窓口管理費はなぜか管理人給料の3倍以上である。だから管理組合が直接の雇用をすると、そのままの費用を給料へ回せます。専門家管理人は自己管理が出来るし、価値に見合っての給料を払うは、管理人は誇りをもって管理組合へ貢献してくれるはずです。加えて管理会社との関係も管理組合側となるから、管理会社も緊張感を持つようになり、より良い関係へ期待できます。
実現性や現実での様々な実態について、ご意見をいただければと願っております。

戸境壁にピクチャーレールを設置する件について

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私が住んでいるマンションの管理規定-使用細則において、「共有部分である柱、外壁、戸境壁等に改造等を行うこと、釘を打つ等の損傷行為を行うことは禁止する」と原則を規定した上で、その後に「前項の規定に関らず、壁掛け時計、絵画、エアコン設置に伴う配管カバーの設置など、躯体に対する影響が軽微であると管理組合が認めた場合実施できる。」と続きます。

この規定を踏まえて、管理組合宛にピクチャーレール(許容荷重は1メートルあたり10キロのものでピクチャーレールとしては一般家庭用として一般的なもの)を戸境壁(下地はコンクリート)に設置することの了解を得ようと質問状を出したところ、回答は「躯体に影響があると考えられ不可」というものでした。

私がなぜ「なぜ壁掛け時計や絵画はよくて、ピクチャーレールはだめなのか。可・不可の判断基準は何か」を書面で問い合わせましたが、返事がありません。
電話で問い合わせると、「ピクチャーレールはいろいろと重いものを掛けられそうで躯体に影響ありそうだ」という話になったということですが、結局、何の建築の知識も持たない素人の主観で判断がなされているということがわかりました。

躯体に影響を及ぼすかどうかの判断は、素人ではなく、きちんと専門家に相談した上で決めるべきだと思います。素人の主観で判断されてはたまったものではありません。
管理規約には、「管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導、その他の援助を求めたりすることができる」
とあります。

今回のケースなどは、まさにこれに該当するケースであり建築の専門家に相談した上で決定することと思うのですが、皆様はどうお考えでしょうか?

長期修繕計画の見直し

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年以上のマンションの理事をしています。
2019年度の大規模修繕の計画を予定していますが、今管理会社を変更しようと理事会メンバー中心に説明会を開催しようと準備をしているところです。管理会変更を考えたのは長期修繕計画を見直したところ、今の修繕費では不足しており持出しが必要になることが分かったことが、きっかけでした。
区分所有者の中には、マンションを建てた会社も入っており修繕費用の割合が
大きいです。そこで、修繕計画の見直しをいつの時点でお話をするべきか?
悩んでいるところです。早いタイミングにした方が良いとは思いますが、今の管理会社のうちにでいいのか、新しい管理会社の方がいいのかわかりません。
ちなみに、管理会社変更は夏頃と考えております。

民泊を許容しない方針の決議について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションポータルサイトで下記の情報を読みました。
「規約改正の手続きが間に合わない場合は、少なくとも総会あるいは理事会において、住宅宿泊事業(民泊)を許容するか否かの方針を決議しておくことが重要です。」

例えば、「民泊を禁止する規約改正」の議案が4分の3の定数を満たさず特別決議で可決できなかったとして、別の議案で「許容しない方針」が過半数の定数を満たして普通決議で可決された場合、このような総会議事録を提出して民泊の届け出がされたらどちらとして受け取られるのでしょうか?

無関心な組合員が多い管理組合では、4分の3以上の定数を満たすのは大変でも、過半数なら満たすことができる、という場合もあろうかと思います。
その場合は「方針」だけ可決させれば効力があるのでしょうか?
やはり規約の改正をしないと民泊は禁止できないのでしょうか?

消防設備点検の報告漏れ時の罰金はどちらが負担?

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

そもそもモレがあり、
1・2階店舗の増改築時の火災報知器や非常灯更新時に
工事は行っても、消防署への提出を全く行っていなかった模様です。
ちなみに改造内容は管理会社が進めた更新工事にあたります。

最悪を想定すると、罰金刑(30万以下)になるらしいのですが
管理会社に消防設備法定点検一連を委託しているので、
管理会社が支払う事になるのでしょうか?
それとも、当マンションの組合から支払い?

委託してるので、管理会社だと思っていますが合っていますか?

熱心な理事長が辞めない

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

のりあきさんの質問に触発されて質問します。理事長は70代です。もう7年も理事長をして熱心なのですがいろいろと横暴で、独裁と言っていいくらいです。
理事長とぶつかって出て行った方もいるくらいです。
自分は知識があるから、自分でなければできないと公言しています。管理会社を小間使いぐらいしか思っていないようで態度も横柄で、そのせいかフロントも何回も変わっています。
立候補を認めていますし、総会では委任状が多くて通ってしまいます。皆さんも半分あきらめかけています。
どうにかなりませんか。

専有部サービス導入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めまして、こんにちは。
私どものマンション管理組合で、専有部サービスの導入を検討しております。
内容は、専有部内の給排水設備、電気設備、トイレ等の衛生設備などのトラブル
に電話一本で駆けつけてくれ、30分程度の作業で修理ができるものは、
その場で直してくれるサービスです。その他、管球交換や家具の移動など年2回
まで対応して下さるそうです。
1世帯当たり月額300円(税別)で全戸加入が条件とのことです。
お年寄りが多くなってきたので、導入したら利用はあると思いますが、
そもそも専有部内のトラブルに関して、管理組合で費用を負担することが
良いことなのかどうか疑問です。

理事会でも賛否は別れていますが、そういった他にはない付帯サービスが
あれば、お年寄りなどからは喜ばれ、管理組合の運営の評価にもつながる
ような気もします。

皆様のご意見をお聞かせください。
宜しくお願いいたします。

次期理事長

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

次期理事長の成り手がいなくて困っています。どのように人選し、どのようにお願いすれば、適正な方に就任いただけるでしょうか?

専門委員会設置について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

専門委員会は理事会の下部組織として設立されるのが、一般的だと思います。
しかし、マンションによっては、理事会と委員会が一体化(あるいは理事が委員会に参加したり、委員が理事会に参加する)場合もあるようです。
皆様の組合では、専門委員会と理事会の組織のあり方、意思疎通や情報共有はどのように行っていますか?
分離することでのメリット・デメリット、
一体化することでのメリット・デメリットを教えていただけないでしょうか?

管理組合が機能していない場合、どちらの方が適すると思いますか?
委員会が理事会を上回る立場になるのはいけないとわかっていますし、

▼当マンションの委員会発足で見込まれる問題
1、専門委員会と理事会を分離すると、委員会で答申したことが、理事会によって、全く異なる解釈でなぜかすり替えられる可能性が大きい。住民の言ったことを素直に受け入れない。組合員の話し合いで決まったはずのものが、良い方向で決まったものが、何故か悪い方向のものにストーリーが書き換えられてくる。また、必要のない話を余分に追加でつけてくる(アレンジされる)。
2、専門委員会と理事会を一体化すると、委員がおかしな事を前面に出て提案してでしゃばってやっているように誤解されかねない。理事会に権限があると思っている方々なので、自分の意見を強く発言するが、意見が相違し、毎度理事会と組合員の中でねじれ国会のようになっています。

そして、今年度8月までに間に合わせないといけない場合、どちらの方法が好ましいと思いますか?
もし間に合わないと、3コの案件があるのですが、1度にまとめて規約を制定できなくなるので、その分マンション管理士を何度も呼ぶことになります(時間とお金の無駄)
1度に全部済ませるべき話を当初からされていたのに、放置され、今に至っているような状況です。
短期間で、理事会と委員会が協力して、物事を進行する方法はありますでしょうか?


総会の議案について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

フロントの作成した総会の議案を変更、付け足したいのですが、理事役員の議決が必要でしょうか?おおよそ、他理事には説明するとして、フロントとのやりとりだけではダメでしょうか?
理事だけで打合せしたとしても、文書と、承認印が必要ですか?

大規模修繕工事に関しての物置撤去について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に際して,1階で専用庭を使用しているAさんが物置を設置しており以下の件が問題になっています。良きアドバイスをお願いします。

①管理組合より「大規模修繕工事以前に,隣人から物置があることで避難通路の役目を成していない(ドアが開かないのでは?)と意見があったがどうか?」とAさんに言うと「ドアは開くし,大人1人は十分避難できるよう物置を設置している」と回答あり。大規模修繕の施工会社から「避難通路は通れればよいものではなく法律で1.5m以上幅を確保する必要がある」とのアドバイスもありました。大規模修繕工事に関しても,物置があってもなんとか足場は組めるが,物置と接している壁は塗装できないとのことです。Aさんに物置の撤去をお願いしても「引っ越しの予定もないので壁は塗装しなくてよい,撤去するにしても費用が10万以上かかるので管理組合より当然出してくれますよね」との回答。

②そもそも専用庭は専有部分ではなく共用部分にあたり,専用使用権を与えられているだけで,使用細則の第1条「専有部分及び専用使用部分の使用」の(16)に「バルコニー等にサンルーム・物置・温室・池等これらに類する建造物を建築又は設置すること」をしてはならないとはっきり明記されています。Aさんは「物置を設置するにあたり前管理会社に許可をもらった」といっていますが,今の管理会社から前管理会社に問い合わせをしてもらったが「そのような許可をした覚えもなく,許可証等も発行していない」とのことです。①の避難経路及び前管理会社が許可したしないに関係なく,この使用細則に違反している1点をもって,Aさんの自己負担で物置の撤去を求めることはできないでしょうか?

非常用照明の交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会に非常用照明の劣化と不具合で管理会社より見積が届きました。結構高いので話を聞くと「今後を考え、LED化を勧めます。LEDの器具の為高い。」というものでした。非常用照明とは、通常は消えていて停電の非常時にそのバッテリーで点灯するものと認識しております。通常は点灯しないのならLEDにする効果は少ないのではないかと思います。如何でしょうか?皆様のお考えをお聞かせください。

玄関ドアが閉まりにくくなりました

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、専用庭の棕櫚の木についてご相談したものです。
皆様からのアドバイス大変参考になりました。
今日は玄関のドアのことでご相談します。
玄関のドアはバネがついていて自動で閉まるようになっているのですが、このごろ最後まできちんと閉まらなくなってしまいました。
ちょうど扉の厚みくらい閉まりきらない状態ですが、手でちょっとだけ押したり引いたりすればきちんと閉まります。
足元を見たら枠の足で踏むところ(カマチというのでしょうか)に1か所こすれた痕があります。
今すぐに生活に支障があるわけではないのですが、だんだん気になってきましたので、どうしたら直るのか知りたくて質問させていただきました。
玄関の扉はマンションのものなので個人で勝手に交換してはいけないと友達から聞きましたが、修理もしてはいけないのでしょうか。
アドバイスいただけると幸いです。






直結増圧給水の工事について。

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築年数が23年、48戸のマンションに住んでいます。立体駐車場が、少しずつ故障し始めています。まだ直しながら使えなくはないのですが、ここへ来て急に立体駐車場を壊して平面にし、直結増圧給水工事を同時に行い、受水槽のあった場所に元々平面に置いていた自転車を二段式の駐輪場に変えようという話が出てきました。私自身は、これから高齢の方が増えてくるので、自転車が出しづらいのは困ることや、図面を見る限り、立体駐車場の台数分を無理に平面に詰め込んでいる印象を受けるので、なかなか賛成できません。水道屋さんの説明では、増圧ポンプを使っても維持管理費がかからないとのことですが、本当でしょうか?色々と調べると、維持管理費がかかりそうなので心配です。もしかかるとしたら、年間にどれぐらいかかってくるものでしょうか?概算でエレベーター改修工事、大規模修繕、プラスしてその工事で修繕積立金が1000万を切る残高になるようです。それも賛成できない一因となっています。他の修理しなければならない場所が出てきたら、、と心配です。

総会時の議決権行使と委任状の関係は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

これまで総会の議案に対する組合員の意思表示は出席して賛成か反対を表明するか、欠席する場合は、委任状に代理人の名前を記入して委任する(議長の場合もありうる)ことになっていましたが、管理会社から「国土交通省の指導もあり、委任状による意思表示のほかに議決権行使書によって一議案ごとの賛否を書面で取ったほうが良い」というアドバイスのもと、先日開催された総会から欠席する場合、「委任状」と「議決権行使書」のどちらかを提出してもらうことになりました。
ところが総会のとき、出席者の一人から「議決権行使」は委任状に比べ無責任な賛否の表明になるのでいかがなものかと発言がありました。
その人の考えでは「委任状」なら、事情が分かっている人による意思表明だが「議決権行使」は議案の内容も理解しないまま適当に賛否の表明ができてしまうので、信頼できないというのです。
私はこれまで議案のうちのこれだけは賛成できかねるという議案も委任状による採決では「反対」が伝わらないから、今回の方法はとてもいい案だと思うのですが、議決権行使はそんなにいい加減なものになってしまうのでしょうか。

切れた電気の交換について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

土曜日曜はお休みですが、毎日8時半から4時まで管理員さん(男性)が勤務していています。
今朝、管理員さんに出会ったので、夕べ3階のエレベーター前の電気が切れていたことを伝えて、直してくださる?とお願いしたら、会社に連絡して専門家に来てもらいますとの返事でした。
今まで気持ちすぐに交換してくださっていたのにどうしたのかなと聞いたら、会社の新しい決まりで脚立に上がるのは危険作業なので管理員さんはやったらいけないことになったんですって。
確かに脚立に上るのは私も怖いし、危険作業化もしれませんが、いままで管理員さんは普通にやっていたし、専門の人は明日か明後日しか来れないとなると今晩も電気は切れたままです。
管理員さん個人に文句をいうわけではないけれど、これって管理会社の勝手じゃないかしら。

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

マンションの汚水槽清掃は年2回必要ですか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの汚水槽清掃の提案が管理会社からありました。築10年ですが今まで行った記憶がありません。提案には年2回を勧める内容がありました。長期やっていないのであれば行っても良いかとも考えますが、年2回もやる必要があるのでしょうか?ちなみに40戸に満たないまんしょんです。ご経験者の方がおりましたらご意見お待ちしています。専門の方には本当に年2回も必要か教えてください。

マンション保険の処理と支払

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

5年契約のマンション総合保険に入っています。
5年分一括で支払った期の収支報告書に、支払った金額全額が支出として記載されていました。
それ以降の期には、支出に保険金は記載されていません。
シンマイさんの質問のところでは1年分ずつ処理されているようですが、全額支出として処理してもいいのでしょうか。
また、事故が起こった時に、工事した業者に直接保険金が支払われていて、組合では金額も把握できません。
管理会社に聞いても個人情報だと言って教えてくれません。
代々の理事長も、管理会社に言われるままにハンコを押していたのでわからないという状態です。
保険会社に尋ねたのですが、直近1年分ぐらいしか教えていただけませんでした。
大手の管理会社なので信用はしているのですが、この処理でいいのでしょうか。組合として明確に保険使用の状況を把握したいと思うのですが。

議事録への署名に関して

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事が皆、忙しく揃うのが難しいです。
揃うの待って理事会を開催するとすべてが後手後手になります。
平成28年度は年4回(管理会社主導)でした。
理事3名ですが、2名で開催し後日(翌日でも)説明し理解を得られたら署名して貰う事は問題無いでしょうか?
お手数ですが、お教えください。

管理会社の変更契約について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の契約変更は総会決議と思いますが,もし理事長が独断専行して,理事会及び総会決議を経ず,他の管理会社と正式な委託契約(理事長印を押印)を結んだ場合,総会決議を経ていないのでその契約は無効とすることができるのでしょうか?また,契約を結んだ管理会社にとっては管理組合の総会決議を経たかどうかは関係なく,正式な契約書であり,それを無効にするには違約金や損害賠償を払う必要があるのでしょうか?

自動更新条項は有効か

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは管理委託業者との契約締結は総会決議が必要とされていますが、自動更新条項により1年間の契約期間が毎年更新されるため総会決議がされたことがありません。こうした自動更新条項は問題がないのでしょうか。なお、重要事項説明は毎年行われています。

理事のなり手不足

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、マンションの理事のなり手が全くと言っていいほどいません。新たに入居された方などに打診しても断られる状況です。
標準管理規約の改正で外部からも理事になれるようになるとの噂を聞きましたが、本当でしょうか?ほんとうなら、どんな人がなれ、また相応しいのでしょうか?
どうかよろしくお願い致します。

備品の仕入れ先の指定について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共用部分の管球の消費量と支払金額のバランスから、1灯あたりが割高に感じられました。
品番をチェックしてネットで調べたところ、2分の1以下で手に入りそうなので、「仕入れルートを見直したい。」と申しましたところ、管理会社のフロントから「同様のご希望を出された管理組合様の事例では、役員様がご自分で発注・支払いをし、実費を清算しています。」と言われ、管理会社の指定業者以外だったら発注業務は管理組合の方でどうぞ…と言われているように感じました。
備品の仕入れ先を指定すると、そうなるものなのでしょうか?

ミナトさんの質問に対する回答の中で、量販店で安いエアコンを買った良心的なフロントの話を読みまして…これは特に良心的なケースなのでしょうか?
一般的には、どうなのでしょうか?

雪かきは誰がやるもの?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近寒くなってきており、首都圏でも雪が心配されます。
仮に積もった場合に雪かきは誰の仕事になるのでしょうか?
管理人さん?住人?
契約書には雪かきのことは書かれていません。

平日では仕事があるため、管理人さんにやって頂きたいということは思いますが、皆さんのマンションでは如何でしょうか?
また、専門家の方のご意見もお教え頂ければ幸いです。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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