Thumb 2015 11 22 17.26.25

    質問

大規模修繕工事

建物調査の実施時期について

20

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    質問

その他

銀行口座を作る

12

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    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

弔慰金について

23

    Thumb 010

    質問

建物の維持管理

共用照明LED化工事のレンタルについて

26

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    質問

建物の維持管理

「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

41

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

住まいのトラブル

犬の糞害で困っています。

63

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    質問

管理組合の運営

建物の維持管理

管理会社の優越的地位の濫用

51

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    質問

その他

建物の維持管理

マンション一括受電と電子ブレーカーの併用について

10

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    質問

管理組合の会計

管理組合の運営

マンション保険の値上がりについて

30

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    質問

住まいのトラブル

住まいのトラブル

理事会の決定に透明性がないときの住民としてのアクション

48

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マンションのバイク置き場有料化を考えています。

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

50戸規模、築15年経過の分譲マンションで今年度管理組合理事をしています。現在バイク置き場(屋根付きで無料)に8台の利用者が有りますが、今後のバイク駐輪場の維持修繕費用も考慮して有料化を考えています。現在は料金が無料の為、使用細則もなくバイク所有者の届け出もありません。質問ですが、現在利用中の大型バイク(ハーレー)と原付バイクを同じスペースで扱う事は無理に思えますし、同じ利用料金では不公平に思います。区画線を引く場合は幅をどのような区画割が良いのでしょうか?現状は区画線なし2ヶ所で4台+4台=8台利用中です。(このうち通勤通学利用は原付1台のみ)駐輪場設計上は7+7=14台となっているようですが、これは原付バイクでギリギリの数字と思います。幅を大型用、中型用、原付用専用に区画割をした方が良いのでしょうか?下手な区画割をすれば利用者の不便だけで区画線が守られないだけになりそうですが(それとも今後の事を考え最大幅や排気量の上限を決めた方が良い)?利用料金に差を設ける場合は10:5:3ぐらいの割合ですか?

犬の糞害で困っています。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。

防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。
さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。
最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。

管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。
そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか?また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか?

東京弁護士会の弁護士紹介制度

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

東京弁護士会はマンション管理士資格を持つ弁護士を管理組合に紹介する制度を設けました。
標準管理規約改正による外部専門家の活用に対応したものと思われます。
https://www.toben.or.jp/bengoshi/center/madoguchi/apartment.html

どんな仕組み?、費用は?、職務責任?、紹介(成約)事例?などを電話で聞きましたがすべて面談の上といい教えてくれません。
この制度あるいは別ルートで弁護士を理事・監事・管理者に起用している事例がありますか。
この制度に関するご意見もお願いします。

専門家の起用

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約の改正で外部専門家の活用が増えつつあると思います。
弁護士やマンション管理士を外部理事・監事・管理者に採用している事例はどれくらいあるのでしょうか。
その対価は如何ほどでしょうか。
外部専門家がすべて信用できると限りません。
専門家と素人の理事では法的、経験において格段の差がありますので理事・監事は簡単に騙されます。この防止策を教えてください(標準管理規約のコメントは専門家は性善と考えているので心配です)。
因みに、私どもの外部理事の報酬は年額約330万円、外部会計監事は年額約100万円です。これ自体すでに騙されていると思ってはいます。

専門家の違法行為

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕工事などにおける設計事務所などの違法行為、の事例を調査しています。
私どもも数億円規模の修繕工事の検討を始めるのですがすでに理事会が変な業者に操られているように感じます。
理事や組合員の目を覚ますには具体的事例の紹介(手口や被害)が最善と考えています。
現実に被害を受けた(そう感じる)方の事例を教えてください。
マスコミ報道でも結構です(須藤社長がたくさん紹介していましたがコピー取り損なっています)。

怪しい賃貸契約者?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

本来は分譲マンションなのですが、ある部屋のオーナーさんが賃貸にされていて、このたび新しい方が8月1日よりご入居との連絡を、不動産屋さんから受けました。ふつうは引っ越しの日をご連絡いただいたり、ご入居のあとは居住者の方に連絡表(ご家族や勤務先の緊急連絡先など)の記入をお願いしたりという手筈になるのですが。。。今回は9月に入っても誰も入居せず、契約された駐車場にも一度も車がとまっていません。
お聞きしていた携帯電話あてに、ショートメールで「お引越しの日が決まりましたら、ご連絡ください」というふうに問いかけてみましたが、なんの返事もなく少し不安になってきました。
もしも、という話で恐縮ですが、不動産屋さんのお話では、「部屋を見なくてもいい、とおっしゃって契約をされました」ということでしたので、誰だかわからない人に部屋をまた貸しされたり、シェアハウスや民泊のような形で不特定多数の人が出入りするのではないかと心配しています。管理規約は数年前に民泊やシェアハウスの禁止条項を入れましたので、万が一そのような場合はオーナーさんに是正勧告をすることになると思いますが、トラブルになる前に、民泊・シェアハウスの禁止について念を押す方法はありますでしょうか?

弔慰金について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築39年、4階建て16戸、全戸組合員と家族が居住して自主管理です。2006年管理規約全面改正しました。使用細則に慶弔費項目があり、「弔事について、各戸の組合員とその配偶者が死亡した場合について、1件5万円を管理費より支出する」とあります。問題点として①組合員とその配偶者だけでなく、家族も含めたほうが良い。②5万円は高すぎるのではないか。この2点です。概ね改正に向けて話し合いをしていますが、額が1万円と2万円で迷っています。家族は半額にという考えです。平均的額について情報収集しています。よろしくお願いいたします。

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。
早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1/3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。
ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。
私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか?
ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1/5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

理事長の選任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも大変参考にさせて頂いております。
前期理事長を務めて、今期からは修繕委員会の委員長を務めております。

今期も既に期末を迎えて、今週末総会を控えている(既に議案書配布済み)のですが、理事長候補の方が急遽体調不良の為、理事長就任の辞退の連絡があったそうです。私自身は理事会の運営に発言権がある立場ではないですが、前期理事長として相談を受けております。

ウチのマンションは任期2年で半期で半数改選の輪番制で理事会を運営しています。理事長については前期副理事長が理事長に就任することも暗黙の了解ではなくルールで決めております。今回は今期副理事長で次期理事長の方が辞退されました。

副理事長が代行するというのがある意味答えかもしれませんが、引き継ぎの円滑化や理事長の仕事を覚えてもらうという意味で、副理事長は理事就任1年目の方になって頂くこともルール化しております。

ついては皆さんに相談がどのように理事長を選任すればいいのか?のアドバイスを頂けると助かります。私の浅い知識からはとりあえず議案書通りに進めて、副理事長(1年目)の方に理事長代行して頂く形にして、今期理事長にオブザーバーとして副理事長のサポートで半年ぐらい残ってもらい、半年後に臨時総会で理事長に就任してもらうということぐらいしか思いつかなかったです。

今期理事長は事態が事態なので半年ぐらいは留任は仕方ないとのご好意は頂いています。また臨時総会も大規模修繕工事を控えているので、次期はどこかのタイミングでは臨時総会を開きたいですねとは今期理事長とは話をしていたので臨時総会開催もそこまでハードルは高くありません。

ただ副理事長は代行やサポートがあるといっても、実質2年間理事長をされることになり、負担という意味ではどうなのかなとも思っています。

オートロック 自動ドアの修繕業者

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当文京区内のマンションの自動ドアは内側から見て右側だけに開く自動ドアですが、 設置後20年になり、オーバーホールするか、駆動部を全て取り替えるか、の検討に入っています。
例によって更新したがっている管理会社は信用出来ないので管理組合が修理にしろ更新にしろ直発注出来る信頼出来る独立系業者を探しております。 推薦出来る業者をご存じでしたらご教示お願い申し上げます。

臨時総会議案

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

臨時総会で総額が議決されている大規模修繕工事費が、管理規約(修繕積立金の取り崩し)に抵触している(添付)として臨時総会開催通知が届きました。詳細は不明ですが、どんな時規約に抵触するのでしょう。
総会は2週間後です。質疑応答をシミレーションしておきたいのです。

修繕積立金の取り崩しとは

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります
総会で大規模修繕工事に予算5億円を計上し、近く工事が終わり総額約4.8億円の請求が見込まれています。
この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。
予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。

修繕積立金の適正残高について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当方のマンションは、築19年で住戸数18の小規模の建物です。5年前に大規模修繕工事を済ませて、現在修繕積立金残高は、1,200万円あります。尚、修繕積立金の1住戸当たり月額は、12,780円です。(1M2/196円)この状況で今後10年を見据えて妥当かどうか、難しい予測ですがご教示願います。

役員の任期と辞任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもご意見・ご助言をありがとうございます。
せっかくのご意見に返信できていない場合もあり、この場をかりてお礼申し上げます。いろいろなご意見を参考にさせていただけてたすかっております。

さて、また皆さまからのご意見をうかがいたく認めました。

当マンションの役員は7名ですが、実際には理事長が独断専行で動き、それに副理事長・理事2名・監事が追従して運営しています。

規約では任期は2年で再任は妨げれないとあり、また、都合によって辞任する場合は理事会の承認を得ねばならないとあります。

現体制は2期目で、来年10月末までが任期となります。

先日、臨時理事会議事録に今後の予定として次期役員の選定とあったところ、
管理会社フロントマンから理事長らは辞めるのでもう一度理事になってほしいとお願いされました。理事長らが途中で退任する説明はありません。
辞めるという理事長らは4人なので、理事会過半数になるので承認へと運ぶと推測されます。
また、理事長が再任するときに、本人確認もなく新理事を立てることで解任させた元理事にも復帰して一緒に役員をしてほしいと、フロントマンが理事依頼とともに持ち掛けてきました。

ここで質問です。
理由もなく、任期途中での辞任は許されるのでしょうか。
さんざん好き勝手を行って、お金が無くなったところで辞めるはあまりにも無責任と思います。
しかも古参の理事たちを古い考えだのなんだのと否定しておきながら、尻ぬぐいさせるとは。。。管理会社は言われたままに動くだけなのでしょうか。

みなさまなら、どのように対処なさいますか。
他の住民は我関せずなので、よけいに。。。

区分所有法も視野に入れてますが、何卒、どうぞ、よろしくお願いいたします。

大規模修繕における住宅部会と店舗部会の費用負担割合について

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ショッピングセンターと商社の等価交換方式で建設された1棟のマンションで地下1階から地上1階及び2階駐車場が商店部会、その上一部分に帯状に住宅部会マンション(3階から10階)の形状。しかし、住宅入口、商店入口はともに1階、階上駐車場入り口は共通、商店部会の貯水タンクやエレベーター機械室等は住宅部会内にある入り組んだ形状です。規約は複合用途型ですが、全体管理費等はなく各部会が各部会管理費等を管理し、それぞれの部会総会決裁を基に運用されています。
商店と住宅の持分割合は商店53:住宅47です。
外壁塗装等の大規模改修を行うに当たり、前回は外壁面積割合で商店20:住宅80で費用負担していますが、今回は住民から区分所有法では持分割合で負担ではないのか、という疑問がでています。
塔屋は全体共用と物件表示に記載されており、外壁塗りは面積割としても10階までの足場代と工事監理料だけでも持分割合で費用負担請求できないものでしょうか?

外部所有者への郵送代の負担

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

実需のマンションです。
総会資料は、全ての区分所有者に発送して、
出席票/委任状/議決権行使書の提出をお願いしております。

大部分の人は、マンション内のポストに投函すればよいのですが、
一部、外部所有者の方がいて、マンション内には住んでいません。
その場合は、郵送にて対応しておりますが、
切手代が必要となります。

同じ区分所有者なのに、実際に住んでいる人と外部所有者とは、
コストの面で不公平ではないかと思います。

どのように対応しているでしょうか。
外部所有者とマンション内に住んでいる人とは、
管理費の額に特段差を設けていません。

不公平と言っても、僅かな金額であることは承知しておりますが、
このままで良いのか疑問です。

総会の採決結果について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で議案の採決の結果が、賛成17・反対16で可決となりました(普通決議)。
しかし、その賛成の内訳は議決権行使書での賛成14で、総会の当日に出席していた19名中3名しか賛成せず、16名が反対しました。
おそらく総会当日に出た反対意見を聞いて、多くの人が反対した結果だと思います。
このような場合も総会での可決は正しいのでしょうか?法的または規約的に問題はないのでしょうか?

臨時総会 成立要件と、その後の普通決議の可決数について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつも参考にさせて頂いており、大変に助かっています。

所有者を常に無視し、総会において議決権をとらず「理事長一任」の欠席委任状(約8割)をたてに、理事会意見ばかりで運営する管理組合です。30年近く固定理事で管理組合を続け、一覧表での収支報告はするが、帳簿、領収書、通帳コピー等の会計開示には一切応じない。この間の横領着服も濃厚で、理事交代を願って臨時総会請求準備中です。

準備にあたり、議決数について、以下のように認識しています。
単棟型:298居室
・臨時総会成立要件として、欠席委任含め所有者の過半数の開催希望(約150)
・理事解任=普通決議
欠席委任含め約150の議決
開催希望者のほぼ全数が「解任」に賛成すること、、と思っていました。

Yahoo!知恵袋で 総会成立要件と普通決議の可決数についての以下の投稿を知り、自身の認識が誤りか?と思い、確認させてほしいです。

Yahoo!知恵袋 2016/3/18
「今月の14日に国交省は改正標準管理規約を発表しましたので、それを基に説明しますと、まず、47条1項で議決権総数の半数以上の出席で総会は成立することになっています。
これは議案が普通決議で成立するものであろうが特別多数決議で成立するものであろうが、また、定期総会であろうが臨時総会であろうが、同じです。
ですから、極端な話、議決権総数が100あったとして、そのうち出席者が、委任状または議決権行使書の提出者を含めて、出席者が議決権数で50しかない場合でも、総会としては成立していますので、いったん議長は開会を宣言することになります。
それで、議案審議の後、採決してみて、47条2項にある通り、普通決議では過半数の賛成で成立するのですから、議決権数で26の賛成で可決ということになります。つまり、極端に言えば、100のうちたった26票で可決されることになります。」

上記の通りとすると
総会成立要件=約150 はそのままですが
普通決議(理事解任)の可決数は、半数の約75でよいことになります。
理事長は自身擁護のため常に弁護士3人を管理費で雇ってます。
方向性の間違いを避けたく、詳しい方々にアドバイスを宜しくお願いいたします。

※当マンションの現行管理規約は 標準規約の改正を盛り込んでいません。いつ基準かわかりませんが 2016年度より旧いです。

総会議案について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防水工事について工事会社2社の見積が提示され、総会当日に多数決をとり、どちらか一方を決めて工事の採決をとるようです。
ただ、議決権行使書の決議内容(どちらか決まっていないでとりあえず工事実施について賛成・反対)と、総会の決議内容(どちらか決まってから採決)で、決議内容が異なってしまうと思うのですが問題ないのでしょうか?
いままで総会の場で決議する内容が確定するようなことはなかったのですが…。

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費の大幅値上げの要求が来ています。
昨年までは剛腕の理事長が10年以上に渡って業務委託費は値下げを管理会社に要求し、当初60百万円(税抜)であったものが今期は40百万円(税抜)まで下げていました。
(前理事長は退任し、引っ越しをされました。)

ところが事理長が替わった途端、管理会社が手のひら返しで40百万円(税抜)から55百万円(税抜)への大幅値上げを要求してきました。
内訳として大きいものは、一般管理費が2百万(5%)から11百万円(25%)への9百万円の大幅値上げ、事務管理業務が3百万円から6百万円と3百万円の3百万円の大幅値上げです。

上記値上げ幅が認められなければ、管理を辞退するとまで言われており対応に苦慮しております。
確かに最近人手不足で人件費の値上げ分については理解できますが、過去の10年間の値下げ分を、人手不足を理由に強引に値戻ししようとする管理会社の姿勢には納得が出来ません。

理事会は輪番制の素人ばかりで、管理会社の変更は負荷が高く難しく、どの様に対応すればよいか皆で戸惑っている状況です。
この様な場合には皆様はどのように対応されるか教えていただければ助かります。

駐輪場の強制移動 その2

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆さまのご意見を参考に、強制的に駐輪場を移動させられた4名が連名で「契約無しで大人用駐輪場400円の引き落としは法的に無効なので、理事会との話し合いを希望する」と伝えましたところ、やっと理事会メンバーとの打ち合わせが実現しました。

ただ話し合いでは、理事会としては「子供優先駐輪場の新規希望者が多い為、使用細則に定められた通り1年契約の期間満了1ヶ月前に契約解除を申し入れ、契約解除後に空きがある区画に仮移動したもので違法性は無い」との見解でした。
更に大人用駐輪場(400円)での契約を拒否するのであれば、管理組合として仮移動後の使用料は全額返却するが他に利用出来る駐輪場が無いので、4名の自転車はマンション外に退去するよう要求されました。

理事会の退去要求に対しては、我々4名の子供優先駐輪場の使用権を主張し、使用を希望する子供用自転車については空いている大人用自転車置場に置くか、或いは我々4名の自転車については大人用駐輪場でも200円の使用料を適用するようお願いしましたが、細則で決められた対応なので嫌ならマンションから自転車を退去しろとの主張です。

このように理事会と長時間話し合っても全くらちがあきませんが、今後どの様に対応すれば良いのかご意見を頂ければ助かります。

駐車場の転貸2回目の対応は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

住民の方で、他の知り合いの方に2カ月間駐車場を貸しており
そのことが判明、本人も事実を認めました。
しかも2回目でした。

契約書は当然 転貸=即時解約なので
本人は許してほしいと謝っております。
1回目はまあ初めてだし、厳重注意で終了。

2回目の半年後
証拠もあり本人も認めたので
規約に則り明日から使ってはいけないと書くだけです

但し住民の方から、まあ反省したのならば
許してあげればも当然います。

さてそこで皆さん大岡裁き?良い対応方法を相談したいです。

ここはしっかり2回目だし処罰をすべきか?
いやいやゴーンの様にペナルティをつけて?しばらく使う事をみとめるか?
みなさんはどんな対応を考えますか??
あと駐車場の支払い遅れも最近慢性化している状態が先ほど解りました。

アドバイス&体験談をお願いします。

管理会社の役目

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

質問者には結果も報告してもらいたいのですが・・・

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

色んな助言を受けて感謝している質問者も多くいると思います。 主にどの助言が有効で問題解決に役立ったかの結果報告もお願いしたい。

その為の専用の記入欄があれば書いてもらいやすくなると思ったのですが、皆さんいかがでしょうか?

「自力救済」違反について

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来8ヶ月以上使用料の支払いがありません。
私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。
(電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。)

この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。
この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。

私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。
この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか?
この場合、警察に言っても無駄でしょうか?

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者)
約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。

裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。 

確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。

そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか?

給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。
ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。
おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。

この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で
規約を作りたいので教えて下さい。

一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

長期修繕計画の見直し案について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築6年 約100戸のマンションです。管理会社から長期修繕計画が理事会に出され入居時計画より工事費3億7千万円増加しています。
当マンションは委託管理費見直しを行っており委託管理費差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位になります。要するに財政に合わせて工事予算を上げたのではないかと疑いたくなります。まだ、建物調査もしていない段階でこの値上げ額はおかしいと管理組合は考えていますが、管理会社から出されたものをそのまま組合員にまず通知してから見直しを依頼すべきか、そのままでは組合員が混乱するのである程度交渉してから総会でお知らせし決議するべきか、どういう対応が良いのでしょうか?

管理組合による自治会の一括加入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、1個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、2自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり(管理会社は関与しなくなるので)、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

御世話になります
理事をやっております

住民の方で、駐車場更新時に
何故か契約書を交わさない方がおります
数回契約書の提出をお願いしたが、未だに返事がありません
いるのは管理人さんから確認済みです

管理費の支払い状況は、たまに1っか月遅れていることもあるような人なので
まずはきちんと契約しておきたいと考えておりました

理事の立場でしたら
このまま、引き続き契約書のサインを求めるべきでしょうか?
それとも契約切れのためそもそも明け渡しを求めるべきでしょうか?

皆さんはどう考えますか??

長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期修繕計画が10%の消費税で計画し直した場合も総会決議は必要ですか?

複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金 ?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

皆様
ご回答ありがとうございました。
質問を締め切りたいとおもいます。
三毛猫さんのご意見をもとに考えをまとめたいと思います。


複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金について

1 判例のマンションではどのようになっていますか? 
 輪番制になっている組合では複数戸分居住組合員に負担がかかっていると思います。

2 判例以外の事例がありましたら教えてください。

台風被害の樹木の変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日の台風にて、樹木が複数倒れました。
マンション入り口のシンボルツリーや中庭の中高木などです。
入口のシンボルツリーについて、植栽業者は土が浅く、新たに植え替えても
先日のような台風がくればまた倒れる恐れがあるとのこと、道路にも面しており、もしもの事態を考慮し、理事会では新たに植えないという決議をしました。
また、中庭の中高木についても、植栽会社からの提案で、葉の少ない樹木への
変更することにしました。
質問は
①入口の倒れた木を撤去のみとして、新たな樹木を植えないというのは理事会決議でよろしいでしょうか?
②中庭の中高木の倒れた木について、新たに植える木を変更するにあたり、総会決議は必要でしょうか?

宜しくお願いいたします。

監事に役割と権限

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の6月から監事を担当しております。

「管理組合の業務の執行及び財産の状況」を確認するため過去の資料を確認したところ、大きな疑惑が発生しました。

疑惑とは昨年実施した大規模修繕修繕で1000万円を超える支出項目があり。
具体的には大規模修繕の項目に無い「応接セット」を前期の最後の月(5月)に発注され、10月に入荷1000万円の支出があったので、理事長宛(前期から継続して理事長)に下記の様な質問状を提出しました。
(1)大規模修繕に無い項目の応接セット更新を、前期の最後(5月)に発注しているが、何故大規模修繕項目に乗せていなかった?
→応接セットの更新内容、金額が不明だったので項目に入れていなかった。
(2)何時から応接セットの必要性を認識していたのですか?
→大規模修繕の当初から認識はしていた。
(3)見積りが提出されたのは何時ですか。
→本年5月です。
(4)規約にも、原則相見積りとなっているが、高額な見積りにもかかわらず相見積もりをとらない理由。
→発注した店しか高品質の応接セットが無いため。

監事である私の質問状に対し、上記の様な誠意の無い回答なので、理事会に出席し追加質問を行いました
(a)大規模修繕項目に無い項目の大規模修繕からの出費は規約違反
(b)国産なら200万円の応接セットに1000万円を支出するのは不適正な行為
(c)規約に違反し相見積もりを取らないのは規約違反
(d)高額家具を5月に見積り徴収し当月に発注する事は悪意を感じる
等々の質問をしたところ、前期理事会で全会一致で決議し、前監事も了解した事案で、今期理事会で議論する内容では無いと議論を打ち切られました。

また管理規約41条に基づき臨時総会の開催を要求したところ、法令違反に相当する不正行為の明確なエビデンスが無いので臨時総会の開催は拒否されました。

(追伸)
理事長(前期から再任)からは、前期(2018年6月〜2019年5月末)の案件で今期理事の職務権限の範囲外と言われています。
しかしながら理事会の業務年度は6月〜翌年5月末、会計年度は4月〜3月末、となっていますので、本年5月末の発注は会計年度では今期となりますので、私が監事として意見できると考えていますが、この様な判断は正しいのでしょう?

総会における普通、特別決議の該当事例教えて下さい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕計画 管理規約の改正 会計処理の変更
駐車場収入分配金の変更等 総会における議案の
普通or特別決議の線引き定義教えて下さい

修繕積立金の格差、かわら版

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
管理費、修繕積立金は1棟建ての場合、戸数の多いマンションの方が安くなるのでしょうか?
理事会から発信したい、かわら版は、管理会社に依頼せずに、理事会で作成すべきでしょうか?

総会議事録の署名、捺印の意味について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会が終了し、後日、管理会社から総会議事録が回付され、確認のため理事長、理事、監事の署名、捺印が要請されました。この総会議事録の内容に若干事実と異なる個所があったので、私(監事)は意見書を付した上で署名、捺印しました。ところが全組合員に配布された総会議事録は何の訂正もない元のままの内容のものでした。署名、捺印から全組合員に配布されるまで、三か月以上も経っていて、この間管理会社、理事長、理事から何の反応もありませんでした。そこで管理会社に質したところ監事が署名、捺印がある以上修正には当たらないとの事で、もし総会議事録に疑義があるならば、無署名にすべきであるとの回答でした。この件について皆さんのご意見を頂きたいと思います。

簡易建物診断

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

簡易建物診断は、築何年頃にすべきでしょうか?

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修繕積立金の金額決定プロセスについて

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、 必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。 ・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を  360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする ・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する ・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする 最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、 ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。 こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため 積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も 常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、 誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。 ただ、2点ほどデメリットがあります。 一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、 この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、 例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は 「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。 若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。 それから、長いスパンで見ているがゆえに 飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、 借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。 これらの懸念点も含めて、上記の案について 理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、 宜しくお願いします。

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プラム さん

監事による監査報告以外の意見について

以前に監事の理事会についての発言についてご質問させていただき、色々と勉強させていただきました。 いよいよ今期の総会を控え、総会議案書の配付を終えたところですが、監事による監査報告書以外に「監事からの意見」という文書が総会議案書に入れられてしまいました。 管理会社へ監査報告書を提出する際に、意見書を一緒に議案書に載せるように依頼があり、管理会社から監事の意見を止めることはできないとのことでしたので、そのまま載せましたが、内容が理事会への不満と管理会社への中傷ばかりで、理事会が管理会社継続の議案に対する反対への誘導ともとれる内容でした。 ご質問は理事会で審議されていない、監査報告書以外の「監事からの意見」を総会議案書に載せてしまったことの違法性についてです。 違法であれば、総会前に臨時理事会を開催し、この「監事からの意見」について 適切ではなかったので、理事会で取り消しますという修正議案を配付しようと考えています。 いかがでしょうか? 宜しくお願いいたします。

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晴れ時々理事長 さん

コンサルティング費用はどのくらい

修繕計画や大規模工事の計画をコンサルティングするといってマンションの住民がコンサルティング費用を要求しています。 その方は、1級建築士とのこと。 いくらづらいが妥当ですか? また、住民が費用を取るような例はあるのですか?

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とっき さん

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

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ネオナルド さん

エントランス扉(避難口の表示あり)内側からの施錠

リゾートマンションです。ホテルと同じように紙媒体で入館手続きをしていましたが、2011年に手間を省くために出入りの個人の特定が出来るように200万円の費用をかけて、入る時と出る時にIDカードを用いなければ出入りできない様な機器を設置しました。ところが、2017年に消防法と建築法に抵触していることが分かり2019年5月に出る時のカード-キーを解除しました。しかし11月に期が変わり新理事長が12月に元に戻しました。 理由は住民からも防犯上甘くなった、元に戻してほしいとの声があるとのことです。消防法建築法に触れることはお知らせを貼り出すほか、議事録でも丁寧に説明し配布しました。問い合わせた消防本部の担当者の名前、建築課の担当者の名前も明記しましたが1部猛反対する住民がおります。新理事長も反対派でした。消防法建築法に抵触していても構わないのでしょうか

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ママ理事長 さん

総会議決の取り消し方

2013年に総会で雑排水工事を決議したのですが、いまだに延期で実行されていません。組合委員には延期の案内で 終わっています。 今年2020年の会期で実行したいと思っていますが、再決議なしでできるでしょうか、ただし前よりは費用はあがっています。またはこの延期になった決議を総会で否決、新たに雑排水工事を提案するのが正しように思うのですが。いかがでしょうか。 よろしくお願い致します。

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のろまなクマさん さん

示談書の作成について

マンションでの、上、下階の水漏れ事故の示談書の作成を管理人から頼まれてました。示談書形式の承認は理事会レベルでよいでしょう。 または総会での承認が必要でしょうか。規約に追加すると言うことでは総会の承認が必要ではないかと悩んでいます。

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