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    質問

管理組合の運営

総会承認事項が定例理事会で変更されたがどう対抗すればよいのでしょうか。

25

    Thumb im000008

    質問

建物の維持管理

火災警報器の負担について

9

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    質問

建物の維持管理

駐輪場の有料化

17

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    質問

管理組合の運営

総会での質問の対処法について

17

    Thumb dsc 0004

    質問

建物の維持管理

大規模修繕工事

直結増圧給水の工事について。

42

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    質問

住まいのトラブル

特例と公平について

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    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

新標準管理規約

9

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    質問

管理組合の運営

総会議案の取扱について

7

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

どうなるでしょうか?ベランダ防水を行わなかったら

26

    Thumb default icon 2

    質問

その他

管理業の委託

管理委託契約の更新の説明

39

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マンションが子供の遊び場になっている。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

学校が休みになり、お留守番の子供が増えました。マンション外の友達を連れてきて遊んでいます。ボール投げ、かくれんぼ、座ってゲームとやりたい放題です。先日はマンション12階の吹き抜け側にジュースの空き缶が置いてありました。落ちたら大変と片付けましたが、ゾッとしました。注意喚起の張り紙も大切ですが、友達を入れないような手は有りませんか?管理人さんには見回りの強化を要請しました。

管理組合広報紙のノウハウは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

100世帯ほどのマンションに住んでおり、この度広報担当の理事になりました。四半期に一度くらいのペースで、管理組合のトピックスやニュース等をお知らせする業務があるとのことでした。もちろん発行すらしていなかった期もあるそうです。

過去に発行された広報紙をみると、Wordにベタ打ちな感じで、統一感があるとはいえず、素人が作った感がアリアリとしていました。。私もそのような編集スキルがあるわけではなく、批評はすれど、いざ作成となるとなんだか気が重たいです。

とはいえ、住民に読んでもらうためのものですから、見やすいものが良いと思います。センス良く仕上げたいのですが、皆さんのマンションでは、管理組合向け広報紙の作成においてどのような工夫をなさってますか?
特に気にせず下手でも良し、手作り感満載でよいのかしら。。

管理規約第12条の違反者は、出ていかなくてはいけないのですか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

規約の「第12条住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」となっているマンションです。もし、区分所有者が、そこを別の目的で使用した場合に、マンションから出て行って貰うことになるのでしょうか?例えば違反者が「住宅のみの使用に戻した」事が確認できればOKになると思いますが如何でしょうか?

窓枠サッシ内の戸車交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

住民から窓枠の戸車が不調で窓の開閉に困っているとの苦情(要望)が寄せられました。調べてみたところ、戸車を交換すれば解決できることが分かりましたが、当該交換費用は一般的に管理組合または個人のどちらなのでしょうか?

当方の管理規約には「窓枠及び窓ガラスは専有部分には含まれない」としか書いておらず、戸車のことは何も記載がありません。

この窓枠の中に取り付けされている戸車は共用部分と解釈して、不具合が生じている(寿命がきている(?))戸車の交換は管理組合が費用負担を行い維持管理すべきではないかと考えています。
一方で、各居住者の使用頻度により戸車の劣化度合いが違うし、戸車自体は消耗品だから、個人負担にすべきとも考えられます。

理事会として、どう対応すべきかアドバイスをお願いします。

民泊容認で注意すべき点は?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

仮に、管理組合として民泊を認めるという方向にした場合、避難誘導灯などの消防設備はホテル並みに沢山設置しなければならないのでしょうか?
他にも、民泊を認めなければ不要なものが、認めると必要になってくるなど、注意すべき点がありましたら教えてください。

駐車場の付置義務について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの駐車場は3段のパレットが2連あり、合計6台駐車可能ですが利用者がだんだん減り、とうとう3台になってしまいました。
このままでは近い将来2台以下になり機械式駐車場は意味をなさなくなります。
先月の理事会では、機械を撤去して埋め戻すことが最善だろうという結論になりましたが、役員の一人から、マンションを建てるときに駐車場収容数について「付置義務」があるはずで、埋め戻してしまうと義務違反になってしまうのでは、という意見が出ました。
ネットで調べると、付置義務は条例で定められていますが、有名無実化しており、正しく守られていないのが現状のようです。
そうかといって、条例に違反することを知りながら管理組合として堂々と駐車場の埋め戻しをするのは少し気が引けます。
付置義務を無視して勝手に駐車可能台数を減らしてもよいものか、アドバイスをお願いいたします。

英語塾を開く事を報告すべきか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大学生の息子が、自分の部屋を使用して中学生相手に英語塾を始めたいそうです。1回に2~3人を相手に授業をするそうで、3年間位でバイトの代わりにやる事を考えているようです。特に部屋を変更するほどではありません。管理組合に報告するべきでしょうか?黙って行って後から何か言われるのも嫌です。子供には、始めるのを待ってもらっています。

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

電子投票システムについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理新聞(2016/7/15、第1011号)に、大型マンションを中心に電子投票システムが広がっているという記事を読みました。導入したマンションでは、組合員、理事会、管理会社それぞれにメリットがあり、合意形成に関する満足度を高め、円滑な管理組合運営を助けるものとあります。
私達のマンションも300戸と比較的大型なので、この記事を読み、私自身興味を惹かれました。ただ、すでに導入している管理組合を身近に知りませんし、まだそういうサービスを提供する会社を呼んで説明会を開催してもらうほど、勉強しているわけではありません。
投票する利用者は、今まで通り「紙による投票」と「電磁的投票」の選択が可能になり、各々が便利だと思われる方法から選べば良いので、不便はないかと思うのですが…。一方で「電子投票」と聞いて、代理投票やなりすまし投票など悪いイメージも同時に抱いてしまいます。
電子投票システムの良し悪しについてご存知の方がいらっしゃいましたら、アドバイスをいただけると助かります。よろしくお願いいたします。

マンション住民の高齢化(孤独死や認知症)への対応

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日介護系のドキュメンタリー番組を観て知ったのですが、マンションの住民が経年とともに高齢化するのに加えて、今までマンションに住んでいなかった高齢者が、子供の近くに住むためとか、病院が近い、車の運転ができなくても生活できるという理由で郊外の住宅を売却して都心マンションに住み替えるという事例も増えているそうです。

そして、実際に新しい住環境に馴染めず、外出しようとせずテレビばかりを見るとか、孤立して引きこもってしまうという事例や、認知症を患い、近隣住民に迷惑をかけるという事例が起きており、これから一層増えていくのではないかと予測します。

そこで、孤立死を防ぐ独居高齢者の見守りや認知症になった高齢者の方にどう対応するかなど、マンション住民の高齢化への対応が課題となりますが、理事会(管理組合)として、住民の孤独死や認知症にどこまで取り組む必要があるのでしょうか?
皆様のマンションですでに取り組まれている施策や事例があればお教えください。よろしくお願いいたします。

規約と法律と条令の関係は?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションには管理規約・細則がありますが、一方で、建築基準法、消防法、区分所有法など法律で規定されていることもあります。
他に市区町村条令もありますが、それらの関係はどのようになっているのでしょうか?
厳しさに差がある場合は、何が優先されるのでしょうか?

建替えの資金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここで相談することではないかもしれませんが、友人のマンションで建替えの話が出始めたそうです。友人は建替えに賛成したいけれど、年金生活で資金もなく、新しくローンを組むわけにもいかずに困っています。建替えに参加せずほかに引っ越すとなったら周りの住民の方たちとも離れてしまうことも心細いようです。他人事でなく自分もそうなったらどうしていいかわかりません。何か方法はないものでしょうか。

管理組合の理事の責任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

理事役員に選ばれた場合、どのような義務が発生するのでしょうか?

ドアにカギの追加は出来ますか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

外から自由に出入り出来るマンションです。不安なので玄関ドアにカギを追加したい旨申し出が有りました。特に細則等は有りません。ドアの外側は共用部で変更は出来ないと思うのですが、どう対応すれば良いでしょうか?

理事会に組合員は自由に出席できるのでしょうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事長をしております。
初めてのことなのですが、ある組合員から理事会に参加したいとの申し出がありました。

当マンションの管理規約を見ても、「理事会は理事で構成する。」「監事は理事会に参加して意見を述べることができる。」ぐらいしか記述が見当たりません。

そこで、組合員は、そもそも自由に理事会に参加できるものでしょうか?
それとも一定のルールや制限があるのでしょうか?

よく分からないまま一度参加を許してしまうと、それが慣例(当たり前)となったり、理事会に対して勝手な発言をされるのは嫌なので慎重になっています。「次回は出席しないでください」というのも言いづらいですし…。参加したいと申し出ている人物のことをあまり知らないからかもしれません。

滞納問題で裁判になった時の弁護士費用を当該滞納者に請求してよいのか?

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。今回で 3回目の質問をさせていただきます。

本マンションには、本当に悪質と言っても過言ではない長期滞納者が一人います。
督促をすると、「◯月末までに払います」と理事会宛へお手紙を書いたり、払うつもりがないのに、「払います」と都合の良いことを返事してきます。
最初はそれを真に受けていたのですが、いざ支払い期日が来ると、電話になかなか出なくなり、引き落としを確認すると結局支払われていないのでした。

何だかんだとのらりくらりとかわされながらも、数カ月前にようやく理事長が管理会社担当者と3者面談を実施できました。理事長なりに当該滞納者へ諭したり、任意売却の選択があることを伝え、その時は前向きに応じる姿勢を見せましたが、やはり効果がなく、裏切られました。あれこれ懐柔策を考え、手を尽くしました(割愛します…)が、最後通告しても1円も払おうとしません。

現在滞納額は、約170万円まで膨らみ続けています。

これ以上はもう振り回されないぞと、理事メンバー全員の総意で法的措置(訴訟)をすることを決議しました。次回理事会までに、マンション管理の滞納問題に長けた弁護士を探すなどして、具体的な協議に入る予定です。

管理費及び修繕積立金(滞納分)及び遅延損害金だけでなく、弁護士へ支払う費用も当該滞納者へ請求してやりたいのですが、請求しても問題ないでしょうか?
その他、今後もスムーズに回収できるとは思えず、競売までこれから長期戦になる予感がしますので、通常訴訟中における注意点などがあれば教えてください。

理事会の時間を短縮したい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このほど輪番制で初めて理事になりました。115世帯のマンションで、理事は10名程出席します。

毎月一度理事会をやっており、先日3度目の理事会だったのですが、午前10時から始めて終わったのが14時過ぎ…。
(理事会案内では終了時間は10時~12時と書かれています。)

理事会が長引いた理由は…
・すごく熱心(?)な方(ご年配の方)がいて話が長い、話が脱線する。
・理事の中でも意見が別れるが、まとめ役がいない。マンションの専門家じゃないし、なかなか決められない、よくわからない。管理会社のフロントは積極的じゃない。
・課題も小修繕のことや植裁のこと、長期滞納者の事など過去の残課題も含めてたくさんある。

長い会議は、集中力も続きませんし、正直うんざりしてしまいました。
そこで、他のマンションでは、理事会の時間を短縮するために何か工夫していることはありますか?よろしくお願いいたします。

受水槽の水はどれ位保存がきくのか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの受水槽の水は水道水と同じだと思いますが。地震とかで水道が止まった後に、飲み水として何日くらい飲めますか?友人から3日位で匂いが出て飲めなくなるといわれました。本当でしょうか。

マンションのスプリンクラー

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の友達が、高層マンションに住んでいます。スプリンクラー付きのマンションです。1室を改修し子供部屋を増やしました。このとき、自動火災報知設備とスプリンクラーを付けなくては、いけないでしょうか?付けるのであれば感知器は個人負担と思いますが、スプリンクラーも個人負担で良いでしょうか?

電力一括受電について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内の総会で過半数の賛成で共用部、専有部共に一括受電に切り替えが議決されました。
定期的に停電が発生する事と12年?間解約できない説明はありました。
一部の組合員の方が金額以上のデメリットがあるということで反対されています。
一括受電については全戸の同意書が必要という事なのですが、
総会にて決議された事で強制的に同意書にサインをいただく事は
できるのでしょうか?

漏水報告について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近受け取った理事会報告に、以下のような漏水報告がありました。

「平成30年X月XX日に、専有部の給管より漏水が発生した旨の報告を受けた。専有部の給水間は床下にあるので、日常的に点検できない。今後、専有部のリフォーム実施時には給水管、給湯管の更新を推奨し、修繕設備委員会においても検討する事とした。」

この報告からでは、発生場所や原因、室内の床・構造躯体コンクリート・階下の天井との関係などはわかりません。専有部のリフォーム実施時に、個人で更新することを薦めている一方で、修繕設備委員会にて検討、つまり修繕積立金の取り崩しの可能性も示唆している、極めて曖昧な内容です。

昨年11月の理事会報告では、渉外委員会が専有部の範囲、専有部の修繕等に関する管理規約改正を目標として検討とのありましたが、今だに何の報告もありません。今のところ、各戸の床スラブ下から構造躯体コンクリート間の専有部分に配管されていると理解していますが、定かではありません。

築25年経っていますので、むやみに交換に反対するのが意図ではありません。しかし、このマンションでは、理事長と修繕設備委員長が施工会社(ゼネコン)の現役社員で、規約で義務付けられている総会を開かず、あたりまえのように工事を決定強行しています。ちなみに祖堅千鶴子さん著の「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」に規約違反として取り上げられた私の2件の投稿、P36のQ35とP106のQ138は、このマンションのことです。特にQ138の鍵の件については、住民のプライバシーにも関わるうえ、受注した管理会社の社長が(一社)マンション管理業協会の責任ある地位におり、業界そのものに不審感を抱いたので、国土交通省の相談機関にも相談、理事会相手に見せしめ裁判を起こしました。この件ついては、いろいろな意味で参考になると思いますので、改めて後日談を投稿させていただきます。

施工会社が作成した全戸の見取り図がありますが、ごく普通のマンションです。配水管は共用部と専用部分がつながっており、以上のような経緯もあるので、無駄のない経済負担のための正しい進め方など、今後区分所有者として成り行きをどのように注視するべきか、経験のある方がいらしたらお聞かせください。

管理組合の理事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションは、4月に総会が有ります。輪番制のマンションです。先日、現理事長が来られ「次期は輪番で理事をやって頂きます。理事内の役めは、当事者で決めて頂きます。よろしく」と頼まれました。2月の理事会には理事会の実状を知る為に参加することも頼まれました。仕方ないかと思うのですが、仕事上帰宅が遅いです。家内を代理にしても良いか聞いたところ「よろしいです。」と言われました。結果1年間家内が出席すると思うのですが、本当に良いのでしょうか?後で文句を言う人はいないでしょうか?心配です。変わりがだめなら、断ろうと思います。どなたか、教えてください。

管理規約の変更、製本して全戸配布は必要か

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会の副理事長になりました。今回の総会では標準管理規約の改正に伴い、マンションの規約を変更しました。理事会では、大幅に変わったので規約を製本し、全戸に配布したらどうか協議しました。細則まで入れると結構なページ数になり、お金がかかるので2の足を踏んでいます。①ほしい人には実費で配布する。②原本として1冊管理員室に置いて、見たい人に閲覧させる。の意見が出ています。「実際配布しても、読む人はまれでほとんど読まれていない。」「何かある時は管理員に聞きに来るので管理員室にあれば良いのではないか。」との意見もありました。結果、法的に問題なければ全戸配布はしない方向となりました。皆様のところはどうしていますか、教えてください。

カメムシの大量発生

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の娘のマンションですが、郊外の小高い丘のマンションを中古で買いました。近くに自然もあり子供の為にも環境は良いそうです。ところが、昨年秋頃に、カメムシが大量発生したそうで、その形と匂いで相当落ち込んでいました。暖かくなると又発生するのかと思うと気が重い様子です。これは、個人で対応するしかないのでしょうか。越して間もないので、相談できる方もマンション内にいないようです。個人で殺虫剤を用意するしかないのでしょうか?良いアイデアがありましたらよろしくお願いいたします。

防火設備定期検査報告制度について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

平成28年6月に新設された防火設備定期検査報告制度についてお尋ねいたします。

理事会で検査報告が必要かどうかの確認を管理会社にお願いしたところ、担当のフロントの方が、該当する場合、(おそらく該当すると予想しています)すぐに検査が必要になるので、「該当する」と行政から通知がくるまで、待っていたほうがよいのでないか、といわれました。

法定点検ですので、何か問題が発生した場合の責任などを考えると、本当に通知を待っているのでよいのか、また、他の管理組合さんはどのように対処していらっしゃるのか、と教えていただきたいと思います。

よろしくお願い申し上げます。

排水管の「更新」と「更生」

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 築30年で排水管は階下にモルタルで埋め込まれた状態です。過去、漏水はありませんが調査したところ改修が必要との結果が出ました。
 更新の場合、モルタルの斫りが必要で騒音・粉塵が長期間続くので更生がベターと思うのですが、排水管改修工事を実施された管理組合でどのように比較検討されたか教えていただけませんでしょうか?
 また、この手の工事に知見のある方のアドバイスをいただければ幸甚です。

理事会議事録の改竄(書き換え)森友問題に酷似

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私は理事をしており、理事会の正常化を目指して活動をしております。
我が管理組合は理事9名と監事2名で毎月開催運営しております。
理事会の成立は2分の1の出席により成立。議決は3分の2になります。
実はある理事会は理事長の思惑が有って議決を操作するために召集日時と場所を変更したので当日は出席理事が4名(私も欠席)となってしまいましたが、無知のためそのまま理事会を開催して議案の成立をさせた議事録を作成していました。
その後の理事会議事録を閲覧して判明。理事会は出席理事2分の1未満なので理事会不成立と同時にその理事会議決の無効を申し立てしました。
その後理事長理事会の様子を見ていましたが、一向に返事回答が無いので、再度理事会議事録を閲覧すると、理事会出席者の部分が書き換えてありました。
その点を理事長へ問い合わせると、議事録担当者の記述間違いと言い張ります。
実はその議事録は4か月も前の理事会で有り、当時その議事録のチェック捺印もされています。指摘されてから気付いての改竄になります。
仮に間違いだったとしても、訂正ならば、その訂正部分を赤の2二重線での訂正のはずが、正に今国会で問題になっている「森友問題」そっくりです。
以前の議事録でも、私が反対しているのに全員一致の可決と記載をすることもありました。
無知無関心の輪番理事による理事会はこれは類することがたくさん起きており、日常に平気で行われています。滅茶苦茶、魑魅魍魎です。
こうした議事録の操作をすることの、他での管理組合さんでの実態と共に、ご意見ご見解を賜りたくお願いいたします。

防火管理者とは

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

これから防火管理者を理事の中から毎年出そうということになりました。

そこで、防火管理者の仕事、責任について簡単にお教え頂ければ幸いです。
それを引継ぎとして今後残していきたいという動きになっています。

管理組合法人の土地取得

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションに隣接する土地を駐車場用地として購入する話が出ています。
うちのマンションは法人化されているので登記についての問題はクリアされていますが、土地購入を決定する際の総会決議要件は特別決議でよいのでしょうか?
素人考えですが全員の承諾がいるような気がするのですが・・・。
それと購入に修繕積立金を使うのは良くないのでは思ってます。
詳しい方いらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。

一人の居住者に困っています。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事を行っているマンションの理事を務めています。
工事の方も終盤に来ている状況で、現在バルコニーの完了アンケートが配布されて施工会社が指摘したところを直していただいて居住者の印鑑を取得中で順調に来ていると思っていたのですが、施工会社から一世帯のみ仕上がりに納得がいかず完了印がもらえないと相談を受けました。
施工者曰く何度も手直ししているが、仕上がりに限界がきているとの事です。
バルコニーの所有権は共用部分に帰属しているので、個人的な美観を何処まで受け入れていいのか判断がつきません。機能的な不具合でなければ管理組合理事として完了したと受け入れていいのでしょうか?個人の意見が優先されるのでしょうか?教えていただければと思います。よろしくお願いします。

高圧一括受電サービスを続けるかどうか

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築21年62戸1棟のマンションです。10年前、高圧一括受電サービスを契約し、今年10年契約が終わります。当マンションの場合、共用部の電気代が約40%割引になりました。今後は1年自動更新ですが、電力会社から、5年契約3年自動更新の新たな契約を提案してきました。契約時に半年間共用部の電気代が無料になるという特典があるそうです。半年後に契約更新時期を迎えます。
 今は10年前と違い、電力の自由化で住民自身が電力会社を選べるようになりました。また、高圧一括受電ではなく共用部のみ新電力に変えるという選択肢もあると思います。
 価格というメリットを考えると、管理組合としては現状の共用部40%引きが一番いいように思いますが、みなさんはどうお考えでしょうか?
いずれにしても住民説明会やアンケートで住民の意見を聞く必要がありますね。

防火管理者を選任する仕組み

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

60世帯のマンションの新米理事です。
長期間に渡り、防火管理者の任を受けてくれていた方が退任となりました。
数ヶ月前に開催した通常総会時に突然「辞めます」と…。

その方は、「前からずっと辞めたかったのに次が決まらず辞められなかった。過去に「辞めたい」と理事会に申し上げていたのに何も動こうとしなかった。」というような ご主張をされておりました。

その後すぐに、後任の防火管理者を公募しましたが、誰も名乗りませんでした。
なんとなく予想はしていましたが…。
そして、理事会内で検討しようとしても、他の理事は誰一人代替案も出さないまま
下を向いて沈黙の時間が流れました。

本当に誰もいなければ、私が防火管理者を引き受けようかと思っているのですが、
ずっと引き受け続けるのもどうかなあと。
そして、これを機に住民のみんなが公平に負担するような仕組みにできないかと思うのですが、住民を巻き込んでいくような活動・経験はもちろんありません。

みなさんのマンションでは防火管理者をどうやって選び、次の人へバトンタッチしているのでしょうか?
任期はどのくらいなのでしょうか?

本人のやる気を待っていては、当マンションではだれもなり手がいないことだけは確かです。

共用部電力会社の見直しについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも勉強させて頂いてます。

現在マンション共用部の電力会社見直しを検討しております
(65戸程度のマンション)

現在、東京電力との契約で下記状況です。
・契約形態:低圧高負荷 40kw
・力率:80%
・年間使用量(昨年1年間)は、1,370,000円程度、45,000kw程度

東京電力2年契約(ビジネスパック?)がもっとも低価格との説明を管理会社よりうけましたが、いろいろな電力卸業者がいますが
本当にこのプランがベストなのか気になっております。

ご教示頂ければ幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。


特別決議を普通決議に変更

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会に提案予定の「議案A」を総会で「賛成多数決議」にもって行くため、管理規約では「特別決議」であった「議案A」を「普通決議」で「賛成多数決議」にもって行く提案(規約の変更・・・特別決議➡普通決議に)がされました。
なぜここまでするのでしょう?「議案A」は、住民のアンケートの結果では反対が35%ほどありました。この数字から「特別決議」では無理があると賛成派の理事は思ったのでしょう。
管理規約では「共用部分の変更は(500万円以上より)、特別決議としております」。この500万円を外して普通決議にすれば、議案Aは「賛成多数で決議」される可能性が高くなるでしょう。
500万円以上よりと管理規約に書くこと自体が「区分所有法」に違反していると最近言いだしました。しかし、設備投資費用の暴走を抑えてきたのかもしれません。
説明不足の面がありますが、この文書から感じられることなどありましたらアドバイスお願いします。

バルコニーの点検

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめまして。
 管理組合の理事になりまして、管理委託契約の解釈について、管理会社の説明に納得がいかないことがあり、教えていただきたいことがあります。
 管理会社は管理対象部分の目視点検をすること、と契約書に書いてあります。建物は1回/年です。
目視点検の対象には、建物では屋上、廊下、外壁などが対象として書いてあり、「床・天井」も書いてあります。各所有者のバルコニーがありますが、これは、「床」に含まれるのではないでしょうか?
 管理会社に理事会で「床」にバルコニーが含まれるから、毎年点検してください、と聞いたところ、「バルコニーは床ではありません。床と書いてあるのは、エントランスなどの床です。バルコニーに行くには各室内を通るので、点検はしません。大規模修繕の場合は、足場を組んでバルコニーを修繕しますが。」と回答されました。
 何度聞いても、同じことしか言いませんが、管理会社の言う通りなのでしょうか? つまり、バルコニーの目視点検は、してもらえないのでしょうか。
ご指導をよろしくお願いします。

「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

白紙委任状の扱いが「議長に一任」と定められている場合について質問です。

①通常総会など、議長=理事長のケースで
 ・白紙委任状
 ・代理人として理事長を指名した委任状
 の2つに、扱いの違いはあるのでしょうか?

②理事長以外の組合員が召集したような 議長≠理事長のケースで
 上記の2つがあった場合はどうでしょうか?

「フロン排出抑制法」について質問です。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「フロン排出抑制法」について質問です。平成27年4月に施行になっていますが、知りませんでした。30畳くらいのエントランスについている空調は送風口が天井についている形です。このようなマンションの空調設備は対象になるのでしょうか。対象になるようでしたら点検費を予算に計上しなくてはいけませんでしょうか。

リプレイスする時の管理会社の探し方のアドバイスをして下さい

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在デベロッパー系の管理会社ですがサービスが悪くリプレイスと同時にコストを下げたいので独立系管理会社を探したいのですが独立系は知名度がなく規模も小さいのでどこを選べば良いのか解りません。
資本金1000万円社員20~30人程度のところなどありますが思わず大丈夫かな?と不安に思ってしまいます。大事なのは会社の規模ではなく担当者と管理員の人柄や能力次第だと思うのですがどうやって選べばいいかアドバイスをください。大阪近辺でいい管理会社をご存知でしたら紹介してください。

専有部分の消防設備の更新について

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

複合用途型のマンション標準管理規約をみますと
共用部分の範囲に火災警報設備があり、文末に専有部分に属さない「建物の付属物」の物とあります。
この解釈なのですが、私が火災報知器や消火器など、専有部内にあって他の専有部に影響が無く独立性があるものは修繕は専有者負担になると話したところ、火災が起これば全体に被害が及ぶし、そのそも消防設備に所有権はあるのか。あったら個人の管理になって極めて危険だとの意見が出されました。
管理規約は標準管理規約のまる写しです。
店舗内は当然住宅専有部より消防設備は多くあります。一般的に専有部内の消防設備の工事はどのように負担で処理しているのでしょうか。

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理事長の管理費未納

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。 新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の3人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。 ところが理事会では3人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは3人の引き落としが出来ないと報告がありました。 前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、3人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。 前理事長から管理規約の規定通り、3人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。 この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか?? 因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

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さん

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。 ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。 ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。 喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。 ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。 ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか? ◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが? ◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが? ◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

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竜巻 さん

マンション管理会社以外の業者に発注する場合の管理会社の業務範囲・運用に関して

費用低減の為に、管理組合が業者へ直接契約する場合が有ると思います。 業者としては、設備点検業者、小規模な修理業者、大規模修繕業者、共用部の保険会社等です。 この場合、 ・管理会社の業務範囲 ・業者への連絡方法や業者立ち入りの対応 について参考にしたく、下記に質問させて頂きます。 (1)管理会社に行わせる場合: 管理委託契約全体の中身を作り替え、組合が直発注の場合でも、管理会社が「お世話をする」仕様に変更する必要がありますが、具体的にどの様に記載されているのでしょうか? 一方、国土交通省が指針として作成している「マンション標準管理委託契約書」別表第1-1(3)三 を見ると、 「乙(管理会社)は、甲(管理組合)が本マンションの維持または修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)を外注により乙(管理会社)以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」 とあるので、この部分の修正して、管理会社に対応させているのでしょうか? また、業者の立入り対応も、管理会社にて実施する様に記載しているのでしょうか? 具体的な管理委託契約の記載例を開示して頂けると幸甚です。 (2)管理組合が行う場合: 例えばエレベータ年次点検を管理組合が直発注した業者へ依頼する場合は、 a)管理組合の理事が業者へ依頼する? b)作業日のマンション連絡は、管理会社に依頼して、作業日案内を出してもらう? c)作業日当日の立会は誰? 理事、管理員? d)不具合発生時は、業者連絡先は管理組合に開示しているので、不具合を発見した管理組合員が業者へ連絡?それとも理事が連絡? 以上、管理組合が業者へ直発注した場合の運用についてご教示願います。

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組合員初心者 さん

エレベーターのメンテナンスを管理会社委託から管理組合直接契約に

エレベーターのメンテナンス契約を委託から直接に変更すると、管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、 1、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る 2、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある (1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと) と返答がありました。 因みに、2の管理会社は誰でも知っている大手ゼネコンの子会社ですが、こんな事ってあるんでしょうか?少しでも管理費削減をと思ったのですが、まさか上がる(こともある)とは! メンテナンス会社は現在のメーカー系から独立系に変更する可能性が高いのですが、独立系に変更しても同じようなことになってしまうのでしょうか。 とりあえず、メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。

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登る人 さん

管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。 管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書?を準備して貰うことになりました。 ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。 ただ理事長は現管理会社の無茶?な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。 また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。 ついては以下について質問させて下さい。 (1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか? (2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか? (3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか? 標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月) それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。 (4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。 その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。 理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか? 尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。 この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。 以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

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白雲 さん

区画所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

先日、定期総会が開催され、管理会社との「管理委託契約の更改」の議案が提出され、人件費の値上げ、一般管理費の増額(5%→10%)について賛成多数で可決されました。 ところが、総会後に一部の区画所有者より、総会前の重要事項説明会で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘がありました。 この件を管理会社に問い質したところ、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従って、下記について説明し問題なしとの見解でした。 (1)業者の商号又は名称、住所、登録番号と登録年月日 (2)管理事務対象のマンションの所在地、部分に関する事 (3)管理事務の内容および実施方法 (4)管理事務に要する費用並びにその支払い時期及び方法 (5)保証契約、免責、契約期間、契約の更新に関する事項 上記の内容については説明する義務があるので、サービス内容の変更等については説明しているが、一般管理費の増額(5%→10%)については業務内容の変更ではない事から説明する必要は無いとの見解でした。 確かに管理会社が言う通り一般管理費の増額(5%→10%)は、総会議案で提出し詳しく説明しておりますので、重要事項説明会での説明は不要との見解を、クレームを言ってきた区画所有者に伝えたところ、明確な法令違反なので国交相の相談窓口に通報すると言われています。 質問ですが、クレームを言う区分所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

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さん

マンション総合保険の更新を迎えますが、個人賠償責任特約を継続すべきでしょうか?

当方のマンションの管理組合が加入している「マンション総合保険」が5年目の更新時期を迎えますが、特約の「個人賠償責任保険」保険料が大幅に値上げされることから、理事会として「個人賠償責任保険」を継続するかどうか議論しています。 多くの組合員の方はマンションとして加入している「個人賠償責任保険」の存在を知らず、当方のマンションでも発生している漏水事故の修理・補償には個人で加入している「個人賠償責任保険」を使っているケースが多くあります。 (管理会社経由で漏水報告はありますが、その住民に対してマンションの「個人賠償保険」のことはアナウンスしていません。) 一方で保険の存在を知っており個人では保険に加入していない賃借者の方は、漏水事故での保険請求だけではなく、賃借人の子供がマンション外で起こした自転車事故での補償・修理代まで要求してきて保険請求した例もあり、理事会で揉めたことがあります。 この様に大半の組合員の方は個人の火災保険で加入している一方、保険の存在を知り敢えて個人では保険に加入しない組合員・貸借人もいる不公平な状況を解消するため、今回の更新では高額な費用となる「個人賠償責任保険」を止めようとの意見が出ています。 皆様のマンションでは、「個人賠償責任保険」についてどのように考えておられますか教えて頂けますと助かります。

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asaka50 さん

大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。 管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。 マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。 理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。 一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。 管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。 (1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。 (2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。 (3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。 上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか?

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白雲 さん

エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

エレベーターのリニューアル工事後のメンテナンスで、リニューアル後数年はPOG契約で、途中からフルメンテナンス契約にと考えていたのですが、途中でフルメンテナンスに切り替えるのは不可ということでした。 独立系のメンテナンス会社ですが、どこもそうなのでしょうか? 因みに、リニューアル工事も同じところでやってもらうことを前提にしています。 それと、メンテナンスの費用がいくらになるか聞いたところ、管理会社を通さないと答えられないと言われました。 今回のリニューアル工事では、管理会社は仲介するだけで、契約は管理組合が直接行ってくださいとのことでしたが、リニューアル工事後のメンテナンス契約の費用をなぜ管理会社を通さなければ提示できないのか疑問に思いました。 やはり、管理会社にある程度持っていかれるということなのでしょうか? 詳しい方、お教え願えないでしょうか。 よろしくお願いします。

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登る人 さん

保険申請するかどうか理事会が決めるのですか?

お世話になります。 去年の台風21号で網戸が動かなくなりました。マンション保険申請 の基本的な考え方をご教示お願いします。 [状況] 網戸はバルコニー等に含まれ専用使用権付き共用設備として管理規約 に明記されてますので理事会へ打診したところ ・台風被害認定しないので管理組合としての修繕はしない とのこと。否認理由を聞いても明確にしてもえませんが管理費による 修繕は諦めました。仕方なく損害保険申請に関しても確認したところ ・台風被害ではないので申請もしない とのこと。保険金の支払判断は当然損保会社自身が行うものだと思って たので面食らってます。 正直ショボい案件であり保険金も諦めておりますので以下の質問は素朴 な疑問としてご理解頂けると幸いです。 [質問1] そもそも網戸が動かない程度の被害は損保会社は門前払いでしょうか? 損保会社に直接確認(被害状況も伝えて)したところ ・網戸が共用設備として管理規約に明記されているなら申請OK とのことなので受付自体は半年経過した今からでもしてくれるようで すが実際のところ否認率ほぼ100%なのかもしれません。 網戸の戸車がレールから外れて動かないのではなく枠自体が歪んだと 感じます。バラして組み直すだけで動くようになるかもしれませんが 損保会社の現地調査とかあった場合、影響あると思い手を付けてません。 [質問2] 理事会が保険金申請しないのは一般的なのでしょうか? 理事会が否認なので保険申請もしない…とか言われると損保会社の 査定を受託しているかの如くです。保険約款見れば理事長でも判断 可能なネタなら理解できますがグレーゾーンなら損保会社も否認する とは限らないと思います。理事長から損保会社へ行う申請手続きが 面倒で足切りされてるのでしょうか? 保険理店(管理会社)も保険申請に絡んでいるかもしれませんがこの辺 りの知識も無いため適切な問合せ先も分からず紋々としております。 [質問3] 保険金請求を理事長へお願いするうえで、法令(区分所有法第26条 2項)を根拠にできるでしょうか?当マンションの管理規約にも ・理事長は保険金額の請求及び受領について区分所有者を代理する とあります。それとも理事会が台風被害認定した上での話でしょうか? 以上

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