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    質問

建物の瑕疵

賃貸マンション漏水についてⅡ(3)

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その他

管理組合の運営

共用廊下の美観を何とか取り戻したいのですが・・・

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管理組合の運営

お通夜状態の理事会

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大規模修繕工事

管理組合の会計

過去の理事長、管理会社の責任について

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管理組合の運営

管理業の委託

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

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その他

管理組合の運営

毎回、総会が大揉めに揉め予定を2時間以上もオーバーします。

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管理業の委託

管理組合の運営

管理組合口座名義の変更

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建物の維持管理

バルコニーの点検

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    質問

建物の維持管理

非常灯は誰が点検してますか?

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管理組合の運営

管理規約

居住者間のトラブルに巻き込まれた理事長です

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民泊容認で注意すべき点は?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

仮に、管理組合として民泊を認めるという方向にした場合、避難誘導灯などの消防設備はホテル並みに沢山設置しなければならないのでしょうか?
他にも、民泊を認めなければ不要なものが、認めると必要になってくるなど、注意すべき点がありましたら教えてください。

駐車場の付置義務について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの駐車場は3段のパレットが2連あり、合計6台駐車可能ですが利用者がだんだん減り、とうとう3台になってしまいました。
このままでは近い将来2台以下になり機械式駐車場は意味をなさなくなります。
先月の理事会では、機械を撤去して埋め戻すことが最善だろうという結論になりましたが、役員の一人から、マンションを建てるときに駐車場収容数について「付置義務」があるはずで、埋め戻してしまうと義務違反になってしまうのでは、という意見が出ました。
ネットで調べると、付置義務は条例で定められていますが、有名無実化しており、正しく守られていないのが現状のようです。
そうかといって、条例に違反することを知りながら管理組合として堂々と駐車場の埋め戻しをするのは少し気が引けます。
付置義務を無視して勝手に駐車可能台数を減らしてもよいものか、アドバイスをお願いいたします。

英語塾を開く事を報告すべきか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大学生の息子が、自分の部屋を使用して中学生相手に英語塾を始めたいそうです。1回に2~3人を相手に授業をするそうで、3年間位でバイトの代わりにやる事を考えているようです。特に部屋を変更するほどではありません。管理組合に報告するべきでしょうか?黙って行って後から何か言われるのも嫌です。子供には、始めるのを待ってもらっています。

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

電子投票システムについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理新聞(2016/7/15、第1011号)に、大型マンションを中心に電子投票システムが広がっているという記事を読みました。導入したマンションでは、組合員、理事会、管理会社それぞれにメリットがあり、合意形成に関する満足度を高め、円滑な管理組合運営を助けるものとあります。
私達のマンションも300戸と比較的大型なので、この記事を読み、私自身興味を惹かれました。ただ、すでに導入している管理組合を身近に知りませんし、まだそういうサービスを提供する会社を呼んで説明会を開催してもらうほど、勉強しているわけではありません。
投票する利用者は、今まで通り「紙による投票」と「電磁的投票」の選択が可能になり、各々が便利だと思われる方法から選べば良いので、不便はないかと思うのですが…。一方で「電子投票」と聞いて、代理投票やなりすまし投票など悪いイメージも同時に抱いてしまいます。
電子投票システムの良し悪しについてご存知の方がいらっしゃいましたら、アドバイスをいただけると助かります。よろしくお願いいたします。

マンション住民の高齢化(孤独死や認知症)への対応

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日介護系のドキュメンタリー番組を観て知ったのですが、マンションの住民が経年とともに高齢化するのに加えて、今までマンションに住んでいなかった高齢者が、子供の近くに住むためとか、病院が近い、車の運転ができなくても生活できるという理由で郊外の住宅を売却して都心マンションに住み替えるという事例も増えているそうです。

そして、実際に新しい住環境に馴染めず、外出しようとせずテレビばかりを見るとか、孤立して引きこもってしまうという事例や、認知症を患い、近隣住民に迷惑をかけるという事例が起きており、これから一層増えていくのではないかと予測します。

そこで、孤立死を防ぐ独居高齢者の見守りや認知症になった高齢者の方にどう対応するかなど、マンション住民の高齢化への対応が課題となりますが、理事会(管理組合)として、住民の孤独死や認知症にどこまで取り組む必要があるのでしょうか?
皆様のマンションですでに取り組まれている施策や事例があればお教えください。よろしくお願いいたします。

規約と法律と条令の関係は?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションには管理規約・細則がありますが、一方で、建築基準法、消防法、区分所有法など法律で規定されていることもあります。
他に市区町村条令もありますが、それらの関係はどのようになっているのでしょうか?
厳しさに差がある場合は、何が優先されるのでしょうか?

建替えの資金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここで相談することではないかもしれませんが、友人のマンションで建替えの話が出始めたそうです。友人は建替えに賛成したいけれど、年金生活で資金もなく、新しくローンを組むわけにもいかずに困っています。建替えに参加せずほかに引っ越すとなったら周りの住民の方たちとも離れてしまうことも心細いようです。他人事でなく自分もそうなったらどうしていいかわかりません。何か方法はないものでしょうか。

管理組合の理事の責任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

理事役員に選ばれた場合、どのような義務が発生するのでしょうか?

ドアにカギの追加は出来ますか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

外から自由に出入り出来るマンションです。不安なので玄関ドアにカギを追加したい旨申し出が有りました。特に細則等は有りません。ドアの外側は共用部で変更は出来ないと思うのですが、どう対応すれば良いでしょうか?

理事会に組合員は自由に出席できるのでしょうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事長をしております。
初めてのことなのですが、ある組合員から理事会に参加したいとの申し出がありました。

当マンションの管理規約を見ても、「理事会は理事で構成する。」「監事は理事会に参加して意見を述べることができる。」ぐらいしか記述が見当たりません。

そこで、組合員は、そもそも自由に理事会に参加できるものでしょうか?
それとも一定のルールや制限があるのでしょうか?

よく分からないまま一度参加を許してしまうと、それが慣例(当たり前)となったり、理事会に対して勝手な発言をされるのは嫌なので慎重になっています。「次回は出席しないでください」というのも言いづらいですし…。参加したいと申し出ている人物のことをあまり知らないからかもしれません。

滞納問題で裁判になった時の弁護士費用を当該滞納者に請求してよいのか?

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。今回で 3回目の質問をさせていただきます。

本マンションには、本当に悪質と言っても過言ではない長期滞納者が一人います。
督促をすると、「◯月末までに払います」と理事会宛へお手紙を書いたり、払うつもりがないのに、「払います」と都合の良いことを返事してきます。
最初はそれを真に受けていたのですが、いざ支払い期日が来ると、電話になかなか出なくなり、引き落としを確認すると結局支払われていないのでした。

何だかんだとのらりくらりとかわされながらも、数カ月前にようやく理事長が管理会社担当者と3者面談を実施できました。理事長なりに当該滞納者へ諭したり、任意売却の選択があることを伝え、その時は前向きに応じる姿勢を見せましたが、やはり効果がなく、裏切られました。あれこれ懐柔策を考え、手を尽くしました(割愛します…)が、最後通告しても1円も払おうとしません。

現在滞納額は、約170万円まで膨らみ続けています。

これ以上はもう振り回されないぞと、理事メンバー全員の総意で法的措置(訴訟)をすることを決議しました。次回理事会までに、マンション管理の滞納問題に長けた弁護士を探すなどして、具体的な協議に入る予定です。

管理費及び修繕積立金(滞納分)及び遅延損害金だけでなく、弁護士へ支払う費用も当該滞納者へ請求してやりたいのですが、請求しても問題ないでしょうか?
その他、今後もスムーズに回収できるとは思えず、競売までこれから長期戦になる予感がしますので、通常訴訟中における注意点などがあれば教えてください。

理事会の時間を短縮したい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このほど輪番制で初めて理事になりました。115世帯のマンションで、理事は10名程出席します。

毎月一度理事会をやっており、先日3度目の理事会だったのですが、午前10時から始めて終わったのが14時過ぎ…。
(理事会案内では終了時間は10時~12時と書かれています。)

理事会が長引いた理由は…
・すごく熱心(?)な方(ご年配の方)がいて話が長い、話が脱線する。
・理事の中でも意見が別れるが、まとめ役がいない。マンションの専門家じゃないし、なかなか決められない、よくわからない。管理会社のフロントは積極的じゃない。
・課題も小修繕のことや植裁のこと、長期滞納者の事など過去の残課題も含めてたくさんある。

長い会議は、集中力も続きませんし、正直うんざりしてしまいました。
そこで、他のマンションでは、理事会の時間を短縮するために何か工夫していることはありますか?よろしくお願いいたします。

受水槽の水はどれ位保存がきくのか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの受水槽の水は水道水と同じだと思いますが。地震とかで水道が止まった後に、飲み水として何日くらい飲めますか?友人から3日位で匂いが出て飲めなくなるといわれました。本当でしょうか。

マンションのスプリンクラー

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の友達が、高層マンションに住んでいます。スプリンクラー付きのマンションです。1室を改修し子供部屋を増やしました。このとき、自動火災報知設備とスプリンクラーを付けなくては、いけないでしょうか?付けるのであれば感知器は個人負担と思いますが、スプリンクラーも個人負担で良いでしょうか?

増圧直結給水方式に変更することは良いことなのか

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの一室を親から継いで数年目の新米オーナーです。
理事会の広報紙が私のところにも届くので読んでいるのですが、いま貯水槽を撤去して増圧直結給水方式に切り替えようと検討しているようです。

貯水槽管理の手間がなくなって、配水管からの水が使え(水質の劣化を防ぎ)、水槽があったスペースは、駐車場や駐輪場に有効活用できる等とメリットが書かれています。

一方で、何かしらの災害があった際にマンション居住者に水槽の水が使えるとも聞きました。マイナスの側面はないのかな…。

組合の資金的に比較的余裕がある場合、マンションにある貯水槽を撤去し、増圧直結給水方式に変えることは本当に良いことなのでしょうか。実際に貯水槽の撤去~増圧直結給水方式に変えた方や専門家のご意見を伺いたいです。よろしくお願いいたします。

マンションみらいネットについて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンションみらいネットの概要や特典について具体的に教えてください。

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

もうすぐ築20年を迎えようとしているマンションに住んでいます(輪番制で今期理事をしています)。

築15年を過ぎると毎年のように保険料が上がるので、最長5年間の掛け捨て保険(地震保険なし)に加入したほうが良いとの管理会社のアドバイスに従い、現在加入中です。来年には5年間の保険期限が到来します。

あるマンション管理士さんのブログを読んだのですが、「築20年以上や築25年以上については、更新は引き受けるものの、新規の保険については引き受けしない保険会社が出てきた」とか、「水漏れ事故の取り扱いが多い個人賠償責任保険を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる」とか書かれていました。

そうすると、今後時間の経過とともに、理事会で保険会社を何社か比較検討し、条件が良く、安い料金を提示した保険会社へ発注する、といったことができなくなる(更新する以外選択肢がなく、いま加入している保険会社のいわれるがまま?)のでしょうか?

〈マンションのねずみ駆除〉

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

天井裏で小動物が走っている音がしたので、調べるとネズミがいるとの事でした。糞もあり、何匹かいるようです。
他の住人も走り回っている音を聞いたと言っています。ネズミは繁殖力もあり配線もかじるので、管理組合に相談した所、予算の関係で当面は個別で対応して欲しいとの事でした。
ネズミの被害にあった数軒だけが対応してもあまり効果がないと思います。
業者を呼んで早く全体で取り組むようには、今後どのようにすれば良いでしょうか?

排水管の「更新」と「更生」

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 築30年で排水管は階下にモルタルで埋め込まれた状態です。過去、漏水はありませんが調査したところ改修が必要との結果が出ました。
 更新の場合、モルタルの斫りが必要で騒音・粉塵が長期間続くので更生がベターと思うのですが、排水管改修工事を実施された管理組合でどのように比較検討されたか教えていただけませんでしょうか?
 また、この手の工事に知見のある方のアドバイスをいただければ幸甚です。

防火管理者を選任する仕組み

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

60世帯のマンションの新米理事です。
長期間に渡り、防火管理者の任を受けてくれていた方が退任となりました。
数ヶ月前に開催した通常総会時に突然「辞めます」と…。

その方は、「前からずっと辞めたかったのに次が決まらず辞められなかった。過去に「辞めたい」と理事会に申し上げていたのに何も動こうとしなかった。」というような ご主張をされておりました。

その後すぐに、後任の防火管理者を公募しましたが、誰も名乗りませんでした。
なんとなく予想はしていましたが…。
そして、理事会内で検討しようとしても、他の理事は誰一人代替案も出さないまま
下を向いて沈黙の時間が流れました。

本当に誰もいなければ、私が防火管理者を引き受けようかと思っているのですが、
ずっと引き受け続けるのもどうかなあと。
そして、これを機に住民のみんなが公平に負担するような仕組みにできないかと思うのですが、住民を巻き込んでいくような活動・経験はもちろんありません。

みなさんのマンションでは防火管理者をどうやって選び、次の人へバトンタッチしているのでしょうか?
任期はどのくらいなのでしょうか?

本人のやる気を待っていては、当マンションではだれもなり手がいないことだけは確かです。

管理費の赤字を修繕積立金で補填する

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

過去にSAWAさんの質問で、管理費が赤字なので長い間、修繕積立金から
補填していた件ですが、、、。
「とんでもないこと」という先生方の回答でしたが、
私のマンションの規約では、「管理費に不足を生じた場合は補填できる」
とありますが、これは管理規約作成上、問題ないのでしょうか?
また、資金の借入をした時は「積立金から償還に充当できる」とありますが、
「管理費とは区別して経理しなければならない」ともあります。
以上、よろしくお願いします。

マンションみらいネットについて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンションみらいネットの概要や特典について具体的に教えてください。

防火管理者について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンションでは防火管理者を選ぶ必要があると聞きましたが、防火管理者のことがよく分かりません。必要性や役割等についてお教えください。

民泊と不動産賃貸との線引きは?

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ビジネスとして行う民泊と、ビジネス以外の民泊は、どのような違いがあるのでしょうか?

個人のオーナーがマンションの一室を住宅用に賃貸する場合、一般的には2年契約ですが実際はもっと短くなる場合もあると思います。(賃借人は1カ月前に連絡すれば中途解約できるので。)
民泊との線引きはどこにあるのでしょうか?

民泊を禁止する規約が、適用される場合とされない場合があればお教えください。
過去に民泊サイトで集客をしている部屋のオーナーに注意勧告をしたところ「友人に貸している。その友人が誰に転貸しているかは知らない。」と弁明されたことがあります。

賃貸マンションの漏水について

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

Airbnb‎など民泊サービスについて

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

Airbnb‎など民泊サービスについて理事会で議論しています。

絶対にAirbnb‎など民泊ができないマンションにしなければならないと考えています。

対策などどうしたらいいでしょうか?

リプレイスする時の管理会社の探し方のアドバイスをして下さい

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在デベロッパー系の管理会社ですがサービスが悪くリプレイスと同時にコストを下げたいので独立系管理会社を探したいのですが独立系は知名度がなく規模も小さいのでどこを選べば良いのか解りません。
資本金1000万円社員20~30人程度のところなどありますが思わず大丈夫かな?と不安に思ってしまいます。大事なのは会社の規模ではなく担当者と管理員の人柄や能力次第だと思うのですがどうやって選べばいいかアドバイスをください。大阪近辺でいい管理会社をご存知でしたら紹介してください。

総会の白紙委任状が多く、議長に一任となり議案の全てが決まってしまう。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

250戸のリゾートマンションですが、毎年、総会への出席は10名の理事と
20名程度の組合員です。
①出欠票、②委任状(代理人の名前が無ければ議長に一任)、③議決権行使書を
届ける事になりますが、白紙委任状が半数以上と管理会社から発表されます。
理事会は管理会社に、理事会、総会の運営を丸投げしているので、理事への
質問も殆どが管理会社からの回答になります。
出席者からの猛反対で、継続審議となったものもありますが、殆どの議案は
白紙委任状の数の力で決まってしまいます。
質問ですが、議決権については管理規約で一戸に1議決権、書面又は代理人
によって議決権を行使できるとしかありません。
総会の出席票にある「代理人の名前が無ければ議長に一任」については、
管理規約にないので無効ではないでしょうか?
また、出席届は管理会社に送られるので、管理会社の言う票数を確認する術が
ありませんので、見せてもらうことは出来ないのでしょうか?
個人情報だから見せられないと言われたこともあります。
また、役員は半数(5名)が毎年交代することになっていますが、辞めるはずの
5名が再度、立候補するため白紙委任状で再任され、新規の立候補者は落選と
なり、理事会のメンバーが変わることはありません。
規約では、再任を妨げないとあるだけです。
これを打開するする方法はあるのでしょうか?
以上、よろしくお願いします。



総会時での記名委任状の開示拒否

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日総会において、私への「記名委任状」複数受けました。当然何方からの委任かは知って総会に臨むべく、委任者名明記の委任状の開示要求をしましたが返答は「委任者数」のみで委任者名を開示しません。総会後も正規の要望をすると、今度は立会人の場で開示を回答してきました。
その理由を聞きますと「私がその委任状を破く恐れある」でした。何で私への委任状を破かなければならない動機も必要性は皆無です。
もはやどうも今国会で騒がれている森友問題にそっくりでもあり、委任状の改竄や書き換えが行われている疑念を持っております。
余りにも馬鹿々々しい事ですが、こんなことがまかり通ってしまう現状をお伝えするとともに、それへの対策や、ご見解をお願いいたします。

電力一括受電について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内の総会で過半数の賛成で共用部、専有部共に一括受電に切り替えが議決されました。
定期的に停電が発生する事と12年?間解約できない説明はありました。
一部の組合員の方が金額以上のデメリットがあるということで反対されています。
一括受電については全戸の同意書が必要という事なのですが、
総会にて決議された事で強制的に同意書にサインをいただく事は
できるのでしょうか?

管理組合法人の土地取得

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションに隣接する土地を駐車場用地として購入する話が出ています。
うちのマンションは法人化されているので登記についての問題はクリアされていますが、土地購入を決定する際の総会決議要件は特別決議でよいのでしょうか?
素人考えですが全員の承諾がいるような気がするのですが・・・。
それと購入に修繕積立金を使うのは良くないのでは思ってます。
詳しい方いらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。

室内のインターホン

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

室内のインターホンが壊れたので、修理をしてほしいとの依頼が
理事会にありました。
管理規約では、インターホンは専有部以外となっていますが、
ガラスや網戸などと同様に、専用使用している部分の保全および
修繕は、各自が責任を負うことと記載があります。

長期修繕計画書では築15年目で全戸のインターホンを交換
する計画になっていますが、あと数年先です。

理事会としては勝手に交換されて、後々の全戸の公開の際に、
機種が違う、マンション設備に合わないなど、将来もめること
になることから、とりあえず修理を管理組合で行うこととしま
したが、もしかすると、既に各自の負担で修理を行っている
お部屋がないか心配です。

このような場合は、皆様はどのように対応されているので
しょうか?



管理人が横柄な態度

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

高圧一括受電サービスを続けるかどうか

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築21年62戸1棟のマンションです。10年前、高圧一括受電サービスを契約し、今年10年契約が終わります。当マンションの場合、共用部の電気代が約40%割引になりました。今後は1年自動更新ですが、電力会社から、5年契約3年自動更新の新たな契約を提案してきました。契約時に半年間共用部の電気代が無料になるという特典があるそうです。半年後に契約更新時期を迎えます。
 今は10年前と違い、電力の自由化で住民自身が電力会社を選べるようになりました。また、高圧一括受電ではなく共用部のみ新電力に変えるという選択肢もあると思います。
 価格というメリットを考えると、管理組合としては現状の共用部40%引きが一番いいように思いますが、みなさんはどうお考えでしょうか?
いずれにしても住民説明会やアンケートで住民の意見を聞く必要がありますね。

タバコの煙対策の掲示について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住むマンションでは、バルコニー等使用細則があり、バルコニーや専用庭での喫煙は明確に禁止されております。

しかし、タバコの煙が干している洗濯物につく等のクレームが居住者から理事会に上がってきたため、注意喚起文のお知らせを作成し、全戸投函および掲示をする準備を進めています。

理事会でのやりとりの中で、部屋の中で喫煙をしても換気のために窓を開けられると他の人に影響を与える可能性があるので、掲示文の中に、「喫煙は部屋の中で窓を閉めて吸ってください」と踏み込んで記述すべきか否か悩んでしまいました。

そこまで具体化せず、「煙や臭いで他の居住者にご迷惑をかけないようにお願いします」程度の記述で十分効果があるものでしょうか?
注意喚起文等の対策で良いアイデアがありましたら、お教えください。

「フロン排出抑制法」について質問です。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「フロン排出抑制法」について質問です。平成27年4月に施行になっていますが、知りませんでした。30畳くらいのエントランスについている空調は送風口が天井についている形です。このようなマンションの空調設備は対象になるのでしょうか。対象になるようでしたら点検費を予算に計上しなくてはいけませんでしょうか。

カメムシの大量発生

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の娘のマンションですが、郊外の小高い丘のマンションを中古で買いました。近くに自然もあり子供の為にも環境は良いそうです。ところが、昨年秋頃に、カメムシが大量発生したそうで、その形と匂いで相当落ち込んでいました。暖かくなると又発生するのかと思うと気が重い様子です。これは、個人で対応するしかないのでしょうか。越して間もないので、相談できる方もマンション内にいないようです。個人で殺虫剤を用意するしかないのでしょうか?良いアイデアがありましたらよろしくお願いいたします。

一人の居住者に困っています。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事を行っているマンションの理事を務めています。
工事の方も終盤に来ている状況で、現在バルコニーの完了アンケートが配布されて施工会社が指摘したところを直していただいて居住者の印鑑を取得中で順調に来ていると思っていたのですが、施工会社から一世帯のみ仕上がりに納得がいかず完了印がもらえないと相談を受けました。
施工者曰く何度も手直ししているが、仕上がりに限界がきているとの事です。
バルコニーの所有権は共用部分に帰属しているので、個人的な美観を何処まで受け入れていいのか判断がつきません。機能的な不具合でなければ管理組合理事として完了したと受け入れていいのでしょうか?個人の意見が優先されるのでしょうか?教えていただければと思います。よろしくお願いします。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

本サイトのルール変更を提案します

6.25付「伸びたエレべーターのロープ」を投稿した「ぺっちゃ」です。9人もの方から回答を頂き深謝します。個別での返信をまとめ、ひとつの提案とさせて頂きます。昨日やっと定期総会が終わりました。1年前の定期総会は、出席・委任状・議決権が56%止まりで特別決議は流れ。しかしその総会で、CIPを第1回大規模修繕のコンサルに決定し、同時に私が理事長になり、今回の定期総会では出席(委・議含む)は89%へ劇的に伸びました。前総会後、管理会社大手の住〇が「管理費100万円値上げか撤退か」を迫り、我々は撤退を選択。管理会社変更のコンサルも重ねてCIPに依頼。昨日の総会で200万円の管理費削減を報告した所です。この激動そのものの1年間、理事会は年24回(前年は7回)をこなし、A3の新聞を17回発行。団地型の管理規約も単棟型に。来年2月には大規模修繕の足場組みです。今期理事会も既に年24回の理事会開催を決定。振り返ればCIPの優秀なメンバーにはホントに頭が下がります。さて前置きが長くなりましたが本題です。このサイトには、理事会にかける前に多くのアドバイスを頂き深謝です。そこで今回の問題となっているA氏の事です(名指しは止めて、の声に従います)。実は私は2年前まで新聞社の社長をしていたのですが、一番困るのは投書者や取材先等の「なりすまし」でした。しかし巧妙な「なりすまし」でも文言の隙間から正体を見抜くのが仕事です。文章というものには隠しきれないものがあるのです。A氏が管理組合と争いながら違法のベランダ喫煙を強行した記事を見て「管理組合の人間ではない」と分かり、更に温かい忠告者に呼び捨て返信するのを見て、疑念が膨らみました。そして今回のエレベーター問題での投稿からは、私の職業的確信として「この人は管理会社の方で、おそらくフロントで、このサイトで憂さ晴らしをしている」という判断に至りました。結論です。回答者は回答者として確認・登録された人物に限定すべきです。匿名では2チャンネル化します。素晴らしいサイトに2チャンネルが潜り込まないようすべきです。全国各地の管理組合から「うちではこうだった」という素朴な体験報告が集まるのが目標だったのでしょうが、体験報告が体験にとどまらず、匿名を鎧に、「回答者」として「無知非自覚の他への評価者」に背伸びする現象も問題です。どうかご検討くださるよう願います。

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ぺっちゃさん さん

伸びたエレベーターのロープを詰める??

先月5月25日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。 改めて状況を概述します。築18年目と築16年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは2基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのCIPに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで2台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。 (ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。) その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答(フルメン契約切れは9月末)。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です(私=理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です)。 契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

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ぺっちゃさん さん

「管理会社リプレイス検討委員会」設置の件

管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。 理事会では「管理会社リプレイス検討委員会」設置の話があり、設置する方向で検討したいと思いますが、その場合の注意点について教えて頂けますでしょうか。 尚、理事会メンバーの大半は今の大手管理会社の継続の意見ですが、住民の方々は独立系の安い管理会社へのリプレイスの意見も多い状況です。 (1)標準管理規約第55条第1項に従った専門委員会を考えておりますが、その場合一般公募の委員と理事会の委員の割合は、理事会側を過半数にして問題ないでしょうか? (2)仮に専門委員会の答申が独立系管理会社へのリプレイスとなった場合でも、その答申を拒否して現状の大手管理会社の継続で提案しても問題ないでしょうか? (3)専門委員会の答申を無視する場合、理事会と専門委員会推奨の管理会社のどちらが良いかの住民説明会(両社のプレゼン)の開催が要求されると思いますが開催する必要はあるのでしょうか? (4)専門委員会にリプレイスに詳しいマンション管理士に入って貰おうと思いますが、その場合の費用はどの程度でしょうか? 以上よろしくお願いします。

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さくら さん

管理会社と理事会主導型で困っています。

初めて質問させていただきます。 平成15年に竣工した30階タワー型マンション に住む者です。 竣工当初から 管理会社と担当者が代わっておらず、担当者と理事長との繋がりも密であります。 毎年総会に参加しますが 少人数で高齢者が多く、例年顔ぶれもほぼ変わらず、ほぼ管理会社任せになっております。 今年度の総会資料の支出項目の中で、自家用発電機負荷試験という項目があり、平成26年度 12期から75万円計上されております。 管理会社からは 法令点検ですので 年一回行うとの事です。点検すらしているのかもわかりません。 機械室のワット数を調べてもらった所 320kwだそうです。この金額は 妥当なのでしょうか? 今期 各戸インターフォンも取り替えるとの事で、パナソニック製品 5500万円程の計上されております。212戸あります。 型番を教えて欲しいと管理会社に言ったところ 理事長に口止めされているから言わなくてよいとの返答でした。 煩わしい者は、厄介者扱いされて 全くと言っていいほど 情報の一つももらえません。 一住民であり、一戸の家主であります。自分の財産を守りたいのですが、管理会社と理事長、理事会主導型ですので 何一つ意見が通りません。 どうしたら 情報開示してもらえるのでしょうか? 何か手立てがありましたら お教え頂けないでしょうか? 理事会は、輪番制と言いながら主要メンバーは 変わらずじまいです。どうしたらよいのでしょうか… お忙しいところ恐縮ですが 宜しくお願いいたします。

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Lotus さん

理事会より総会では「役員候補者としない」と通知されました。

私のマンションの理事会の理事は、基本は立候補制で、足りない場合に輪番制で任命されますが、最近数年間立候補者はいませんでした。 私は管理組合には色々と改善提案を行なって参りましたが殆ど改善されない事から、来期ので理事会の理事募集応募し立候補しましたが、理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知されました。 理事会に理由を聞いたところ、輪番制の理事候補が既に決まっているので、役員候補者は遠慮下さいとの事でした。 管理規約では「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」とありますので、理事会の判断で勝手に立候補した理事候補を除外するのは規約違反だと思います。 来週に総会ですが、私の名前が無い総会資料が既に配布されています。 私としては理事会に入り組合活動の活性化を図りたいのですが、この様な場合どの様に対応すればよいのでしょうか?

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青山 さん

マンション打診検査

こんにちわ。 2008年に新築された大型マンション(約200戸)です。 場所は大阪府内です。 今後大規模修繕を検討する前に、外壁タイルの打診検査(ブランコ)を実施検討したく思います 皆様の経験より、最適な業者様をご紹介して頂けないでしょうか? 管理会社が頼りないので修繕委員会のメンバーで検討進めたく思っています。 宜しくお願いします。

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ベリー さん

大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。 さて、大規模修繕工事が6月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。 (1)自動ドア化箇所が計画では1箇所であったものが、2箇所に増えている。 ⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。 (2)EV充電設備の設置 ⇨工事業者より国からの1/2補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。 (3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更) ⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。 (4)廊下の床材(合成樹脂製?)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。 ⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。 (5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。 ⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。 (6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。 ⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。 (7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。 ⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。 (8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。 ⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。 質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。 この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか? ご意見を宜しくお願い致します。

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KUMI さん

理事長と修繕委員長の兼務について

当マンションは地方都市の40数戸のマンションですが、2回目の大規模修繕を検討中です。 昨年10月に臨時総会を開き修繕員会の設立について承認可決されました。 修繕委員会設立の理由としては、①大規模修繕は長期間となるので担当を固定化し継続性を持たせる ②調査検討するする諮問機関(委員会)と議決機関(理事会)の機能を分離させて理事会の負担を減らすとのことでした。 また臨時総会で「修繕委員会の募集をかけて、人員が集まらなかった場合はどうするのか?」との質問に対して「その場合は現理事会でコンサル業者を選び、定期総会に提案するところまでは行う。それ以降は次期理事会にお願いする形となる。」と理事長が回答されました。 その後、修繕委員会の募集が行われ、修繕委員会のメンバーの報告がされましたが修繕委員5人中4人が理事会役員となっていました。また理事長が修繕委員長になっていました。 機能を分離するとのことでしたが、委員会設立後は理事会の際に新たに修繕委員となった1名が出席し、大規模修繕に関する議題に参加する形をとっていました。 今年の5月には新年度の理事会になりましたので、形の上では現在は理事会と分離していますが、現在も理事会の際に修繕委員会が参加し、合同で協議するという形に変わりありません。 ご意見を伺いたいのですが、委員会メンバー5人中4人が理事会役員で修繕委員会が成立と言えるのでしょうか?理事会と委員会の機能を分離しているようにも思えません。 また約半年の間でしたが、理事長が修繕委員長を兼務していたのはどうなんでしょうか?理事長が設計士さんや建築関係の仕事をされているのなら委員長と兼務は問題ないとは思いますが、そうではありません。 なんとなく、おかしいように感じましたので投稿させていただきました。

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5Lの男 さん

マンション駐車場に突然にテントが出現したら

分譲マンションの立体駐車場(2階建て)の1階に画像のバイク用テント?が出現した。規約では細かい事まで記載が無いが、台風等の強風で飛ばされ付近の車損傷につながる可能性もある。また、許可をして流行すれば立駐ではない駐車場などに流行して資産価値の低下にもなるのでは?この様なトラブルの経験はありませんか?教えて下さい。

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マッチャンマン さん

修繕積立金値上げのプロセス

先日の定時総会で管理会社主導による修繕積立金の大幅値上げが可決されました。2ヶ月前に議案の通知があり、有志による説明会の開催も拒否されたうえでのスピード可決でした。このため、例年通り総会出席者はまばらで、賛成票の大半が議決権行使書によるものでした。議決権行使書で賛成票を投じた組合員の中には、議案の中身すら把握せず、取り合えず全部〇を付けて提出した方(自分も今まではそうでした)が相当数いることも確認されています。組合員の無関心と大規模マンションの横の繋がりの薄さに見事つけ込まれた格好となりました。 そこでご質問です。上記決定を覆すために、どのような方策が考えられるでしょうか。ご教授お願いいたします。

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