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    質問

その他

管理組合の運営

監事による監査報告以外の意見について

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    質問

住まいのトラブル

マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

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    質問

管理組合の運営

管理会社が入居者名簿を個人情報保護法を理由に理事長に提出しない

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    質問

建物の維持管理

水景の維持管理について

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    質問

建物の維持管理

住まいのトラブル

他者所有隣地地下に導管があり、土地使用料の請求を受けている

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    質問

管理組合の運営

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

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    質問

管理規約

建物の維持管理

専有部分の消防設備の更新について

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    質問

その他

住まいのトラブル

庭園灯が破損されない対策はありますか

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    質問

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理について基本的な質問です。

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    質問

大規模修繕工事

ガスの感知器の交換

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特例と公平について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションでは管理規約・使用細則に則って、居住者間の調整を図るのが原則だと思いますが、実際にはある程度柔軟に運用されることもあると思います。
現場の最前線で対応をする管理員さんや、管理会社のフロント担当者は、その場で規約や細則と異なる特例を認めることができるのでしょうか?
理事会で話し合って決めるのが王道だとは思いますが、より迅速な判断が求められる場合はどのような手続きを踏むべきでしょうか?
災害などの緊急事態は別として、現場の管理員さんの判断で特例を認めた結果、組合員間に不公平感が生じたり、その結果損害が発生したりする問題を回避する方法はありますか?

具体例としては、近々退居の予定がある区分所有者が、引っ越しの前後に私物を一昼夜以上共用部分に出したままにしていたのを短期間だからと管理員さんが黙認していたら、他の居住者も同様の違反行為をするようになり、環境が荒れてしまったというケースをお考えください。

エレベーター工事期間中の特定居住者に対する補てん

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンション(築32年、7階建て、32戸、ロープ式エレベーター1基)でエレベータの更新を検討しています。
更新の内容はモーターを含めた制御装置の交換と新しい基準に合わせた各種安全対策です。
費用も1000万円を超える大事業で、居住者の日常生活にも大きな影響があるため、理事会単独で進めることは芳しくないと考え「エレベータリニューアル委員会」
を組織して広く意見を集めて進めることになりました。
エレベータ会社の説明によると、工期は3週間ほどかかり、その間エレベーターは一切使えなくなります。このことを第一回目の委員会で話し合ったところ、最上階に住む居住者から、飛んでもない意見が出てきて対応に苦慮しています。
その人いわく「自分は人口透析を受けているのでエレベータが使えないと病院に通えなくなる。ついては工事期間中入院するか、別な住まいに引っ越しをしなくてはならないが、管理組合で費用を補てんしてほしい」というのです。
工事は管理組合、ひいては全区分所有者のために行うもので、特定の人に金銭的な補充はできないと思うのですが、人の命にかかわることでもあり、まるっきり突っぱねてしまうのも気が引けます。
また困ったことにこの方はマンションが建つときの地権者一族で、親戚の持ち分と合わせると議決権数の半数をもっており、過去にもへそを曲げて総会の議案が否決されたこともありますので、下手をすると今回も総会で工事そのものが否決されてしまうかもしれません。
どのように説得したらよいかアドバイスをお願いいたします。


インターホンのリニューアルの時

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

インターホンのリニューアルを計画しています。業者から共用部の自動ドアのカギを非接触のカギに変える提案をいただきました。インターホンだけで良いと思うのですが、一緒だと安くできると言われました。どうも、業者に乗せられている様にも思います。みなさんのマンションで、インターホンと共用ドアのかぎの交換をしたところがありましたら、結果どうだったか教えてください。よろしくお願いいたします。

意見要望が伝わってこない

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

居住者からの意見要望が管理会社には伝わっているのですが、理事会でその話がないことが多々ありました。

なぜこれが発覚したのかというと、管理会社に意見を伝えた居住者から「なぜ私が伝えたことをやってくれないんだ!理事会は何をしているんだ!」との怒りが降ってきたことがあったからです。(内容はバルコニーでのタバコについての貼紙を新しくすること、増やすこと、全戸配付することでした。)

管理会社の仕事として居住者からの意見要望を会社の判断として理事会に伝えるかどうかを勝手に決めて良いものなのでしょうか?

管理員室への入室について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理員室へ入るには、管理会社へ前もって申請しなければ立ち入れないと理事長が現フロントマンに言われたそうです。理事長は合鍵を持っておらず、管理員室に保管されている管理組合に関する諸々の書類を自由に確認することはできない状態です。マンションには24時間管理システムが設置されており、その関係上、勝手な入室が制限されるというのは理解出来ますが、そもそも管理組合の持ち物であるにもかかわらず、管理会社の許可を得なければならないと言うのは如何かなとも思えます。理事長が、合鍵も持ってはいけないものでしょうか?

管理規約と使用細則の違いについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理規約と使用細則について
現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑
問が出てきています。

そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事
項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ
き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。

具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約
改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用
細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。

みなさん教えてください。
よろしくお願いします。

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

弁明の機会の具体的方法を教えてください。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

区分所有法58条(使用禁止請求)や59条(競売請求)を理事会として行うことを考えています。どちらも総会決議の前に、当該区分所有者に対して弁明の機会を与えると定められています。「弁明の機会を与える」とは具体的にどうすればいいのでしょうか?理事会に出席してもらい、先方の言い分を聞けばOKなのでしょうか?よろしくお願い致します。

増圧ユニットの交換工事か修理で悩んでいます。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 私のマンションは、直結増圧方式です2年位前から給水ユニットのつなぎ目からわずかに水が漏れています。漏れの箇所にバケツを置いてあるのですが、給水ユニットの交換が提案されました。見積を見ると数百万です。修理で直せないか見積を頂きました。50万円以内で収まりそうです。
 他のマンションで交換をしないで修理した場合の成功・失敗例等ございましたら、参考に教えてください。よろしくお願いいたします。

お金がない

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築28年のマンションに住んでいます。
修繕積立金の値上げを防ぐために、支出を減らそうという動きがあります。

そこで理事の方からの提案は、清掃関係や点検関係を管理組合と直接の契約にして、
年間の回数を減らして費用を抑えようというものでした。
単純に費用を減額するのでは、質が落ちるという懸念があるためと思われますが、
回数を減らすことで費用を減額しても質は落ちないものなのでしょうか?

新任理事同士がけんかをはじめました

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年7月に通常総会がありました。総会当日、新役員に選ばれた人たちの都合が悪く欠席してしまい(私も)、監事を含めた候補5名のうち1人しか出席しませんでした。

その後、互選で役職を決めないといけないとのことで、先月1回目の理事会を開きましたが、その日はどうしても欠席しなければならない事情があり、私は続けて欠席しました。

今月2回目の理事会があって初めて出席したところ、前回の理事会で理事長に選任されたAさんと会計になったBさんとで開始早々険悪なムードが流れていました。どうやら前回の理事会で、言葉使いが荒っぽいAさんがBさんを卑下するような発言があり、それに端を発して口論があったようなのです。

現在に至っては、両者の関係は悪化するばかりで、AさんもBさんも「こんな理事会に出たくないし、やってられない。理事を辞退する。」と管理会社へ言ってきたそうです。

理事・監事5名のうち、選任されて早々理事長と会計が辞退しそうなことに呆然としているのですが、最悪2人が理事を辞退した場合、副理事長Cさんが理事長となり、書記の私と監事のDさんの3人で今期を運営するということになりますか?
また、理事はそんな簡単に辞められるんですか?

機械式駐車場の部品交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方の機械式駐車場は地下埋設型の3段パレット式です。
現在築13年目で、現在のところ利用に不都合はありません。
保守点検会社さんから、近接スイッチ・リミットスイッチ・油圧のオイル等が耐用年数を超過しているため、全箇所の交換を勧められました。
これまでは壊れたところだけを部分的に補修・応急措置をして済ませて来ました。
実際に壊れるまで使っていると危険なものでしょうか?
また、別の会社に相見積もりを取ると、補修工事後の保守点検をセットで依頼することが条件になると聴きましたが、そういうものなのでしょうか?
保守点検と、部品の交換工事を別の会社に依頼すると何か困ることがありますか?
経験者の方、設備に詳しい方、教えてください。

理事会の出席数

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの理事5名・監事1名のマンションです。前回の理事会は理事2名監事1名で行いました。理事1名が仕事の為ドタキャンでした。フロントさんより「今回の欠席者は、理事長への委任状提出として会を進めます。」と言って始めました。これって有りですか?どうも腑に落ちないのですが。打ち合わせ、懇談だと思いますが如何でしょうか?皆様のマンションでは、この様なことは無いですか。

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。

そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。

現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。

駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。

先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

電子掲示板の導入について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。マンション内に管理組合用と自治会用の2つの掲示板がありますが、掲示物が何かと多く、乱雑な印象で見栄えがよくありません。

管理会社へ相談したところ、最近はマンション向けの電子掲示板があるとのアイデアをいただきました。ざっくり導入費用が30万円くらいで、文字が大きく、カラーで見やすいとのこと。

「住民に読まれる掲示板にしたい」という思いがあるのですが、電子掲示板の導入の是非や、読まれる掲示板になるための工夫があればお教えください。

専門業者の変更について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

雑排水管清掃業者を変更したいのですが、この変更には総会決議が必要でしょうか。それとも理事会で決定できるものなのでしょうか。

専門委員会と理事会の橋渡しの方法について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕など数年にまたがる事業で理事会とは別に委員会を設置して進める場合、相互に意思の疎通を図りながら進めるべきですが、どのような方法が望ましいでしょうか?
これまで委員が交代で理事会に出席し報告や具申をする方法をとって参りましたが、理事・監事は1年で全数改選され、委員は事業の完了まで同じ人員なので、経験値に差が生まれたり、一度は理事会で得られた理解が期を跨ぐことで初期化することがあります。
良い方法がありましたらご教唆下さい。

マンションの汚れ

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションの壁の汚れが目立ってきました。大規模修繕は5年後を計画していますが、外階段の手すり下の壁が特に筋状に汚れています。高圧洗浄機できれいになりますか?実際に使われているマンションがございましたら状況を教えてください。よろしくお願いいたします。

理事が引っ越しの為欠員

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事の方が引っ越しました。その為理事に欠員が出てしまいました。この場合新しい理事を決めなくてはいけないのでしょうか?管理規約には、理事5名以内となっています。今期は理事4名でスタートしました。5名以内と規約で謳って有るのでこのままで良いのでしょうか?皆様のご意見おまちしております。

管理会社変更での鍵の紛失問題

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年の5月にマンション管理コンサルさんのご尽力で管理会社を変更しましたが、この引継ぎ時に管理室の鍵が9本ある所、2本は紛失していることが発覚しました。ただちに管理室のシリンダーを変更させ、鍵を新しくさせました。
しかし、古い鍵でごみの収納室ともう一か所が今でも空いてしまい、マンションに入れる状況にあります。
従って、2本の鍵の紛失について、理事会において変更前の管理会社に対し、この鍵により当マンションに問題と損害が出た場合にはその保証をするようにとの文章を送りましたが、変更前の管理会社はハンコは押せないと回答してきました。
理事会で再度協議し、損害が発生した場合は管理会社と当マンションで折半で負担する案を提示しましたが、これにも難色を示している状況で、当マンションとしてどう解決したらよいか悩んでいます。
良いサゼスチョンを頂ければ幸いです。

タバコの煙対策の掲示について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住むマンションでは、バルコニー等使用細則があり、バルコニーや専用庭での喫煙は明確に禁止されております。

しかし、タバコの煙が干している洗濯物につく等のクレームが居住者から理事会に上がってきたため、注意喚起文のお知らせを作成し、全戸投函および掲示をする準備を進めています。

理事会でのやりとりの中で、部屋の中で喫煙をしても換気のために窓を開けられると他の人に影響を与える可能性があるので、掲示文の中に、「喫煙は部屋の中で窓を閉めて吸ってください」と踏み込んで記述すべきか否か悩んでしまいました。

そこまで具体化せず、「煙や臭いで他の居住者にご迷惑をかけないようにお願いします」程度の記述で十分効果があるものでしょうか?
注意喚起文等の対策で良いアイデアがありましたら、お教えください。

管理費滞納者の遅延損害金請求について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

これまで管理費について1年間以上長期滞納をしてきた悪質な滞納者が、先日3か月分を払ってきたようです。この3か月分は直近の3か月分とするべきか?一番古い1年前の3か月分とするべきか?解釈に悩んでいます。

今、理事会では悪質な長期滞納者に対して遅延損害金の請求を考えていますが、1年前の3か月分として受け取ると遅延損害金が今後減り、悪質な滞納者としては、遅延損害金が大きく今後変わってくると考えて、今後も遅延損害金がかからない範囲で滞納をしてくる行動に出ないように、直近の3か月分と解釈をして、しっかりと遅延損害金を請求し続けていきたいと思っています。

マンション管理士や管理業務主任者のみなさん、ご指導よろしくお願いします。

駐車場料金の請求について

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新築のマンションに入居して3年たちます。
入居時から敷地内駐車場を契約してますが、突然管理会社から駐車場料金をさかのぼって648,000円全額支払ってほしいという手紙が届きました。
寝耳に水の話でびっくりです。
内容を読むと、毎月口座引き落としされている管理費、修繕積立金に本来上乗せすべき駐車場料金の請求が管理会社のミスで最初から漏れていたというのです。
管理費、修繕積立金は毎月口座引き落としされていて、いちいち内訳は確認していませんでしたが、領収書が発行されるわけでもなくきちんと処理されているものと信じていました。
この間、私が意図的に払わなかったのではなく、管理会社の請求ミスですから当然過去分は管理会社に負担してもらいたいと思いますが私のわがままでしょうか。
また、「消滅時効」成立しませんか。
もちろん連絡がきた今月以降はきちんと払うつもりです。

管理組合の会計基準

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

施工時のミスで機能していない戸別減圧弁の交換時期

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

11年目26戸の理事です。

当マンションにおいて、戸別減圧弁が交換時期ということで管理会社が点検したところ、施工時に清掃用の器具を外し忘れており、今まで機能していなかったことが判明しました。
しかし、誰も水道に関して不便を感じていないため、費用節減のためにも、このまま放置してもいいのでは、という結論に達しそうです。

このまま減圧弁を機能させないままにしておいて、今後トラブルに発展するようなことはあるのでしょうか。

ちなみに、売主はすでに倒産しており、施工者のミスを追求するような面倒は誰も望んでいないようでした。

水道水のことで相談です

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

テレビの番組で東京都は浄水場の殺菌に塩素ではなくオゾンを使っているので水道水がおいしいのだと言っていました。
でもうちの水は何となく薬臭い(塩素臭?)においがするのですが、マンションの受水槽には塩素消毒の設備がついているのでしょうか。
受水槽に藻が湧いていたとか、溜め水なら雑菌の繁殖もないわけではないと思いますので塩素消毒の装置がついていてもおかしくないのかもしれません。
最近のマンションには受水槽がないところが多いと聞きますし、古いマンションでも受水槽を撤去して、水道本管から直接各家庭に給水する方式に変更しているところがあるらしいです。
当マンションでもそのような工事は可能なのでしょうか。
安全でおいしい水が飲めるなら検討する価値があると思っています。

一般会計の赤字

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

駐車場の入居率が低下し、一般会計が赤字になるようになりました。
修繕積立金会計を取り崩して一般会計に充当してもいいのでしょうか?
あるいは、その場合には総会決議が必要でしょうか?
よろしくお願いします。

有線放送設備解約について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

音楽の有線放送設備が当マンションに設備としてあり、月額1000円を支払っています。実際はほとんど聴いていません。アンケート調査の結果各戸8割の方が不要との結果が出ました。利用している方が数名いる場合、単純に普通決議または特別決議で決定していいものでしょうか?教えて下さい。

総会で予算化されていない工事案件発注実施への対策

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で予算化されていない工事案件、事前理事会で止めるように意見をしたのも関わらず、理事長独裁発注して工事は今実施中です。2件あって総額150万円になります。
実はその工事自体は必要で私も賛成をしました。ただ緊急性は無いので次回総会に提議を提案しましたから、まさか発注をするとは思わなかった。
前年度からの案件で、前年度の理事会議事録で検討され見積もりも取っていた案件です。何で総会議案に出さなかったか疑念が有ります。
なお、組合会計の小口修繕予算は100万円で最早半分の50万円使っています。だから予算オーバーになります。予備費で出来るとの噂を聞いておりますが、予備費も当然緊急性や妥当性が必要との認識です。
これに対しての対策が有りましたらばご指導ご教授願います。

理事会小口口座

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは理事会の小口口座を持っています。年度末に管理費から組合活動費として予算を取り年度初めに管理会社に入金してもらいます。現在は主に有償のため理事に払っている活動費と、駐輪登録料の一時保管に使用しています。
でも、ここ何期か会計理事さんが仕事の都合で平日銀行に行けないためお金の出し入れが難しいという意見を訴えています。前期の会計さんも取りあえず自分が立て替えたりなどしてまかなったようです。そこでカードを作ってはどうかという意見があるのですが。会計さんが小口口座から入出金しやすいようにカードを作るという事は可能でしょうか。また、作る事ができるとしたらどんな注意事項や段取りがあるのでしょうか。教えていただきたいのですが。

専用庭の樹木の手入れ

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

専用庭の片隅の高木(棕櫚)が大きくなりすぎてお隣の一戸建ての方から苦情がきてしまいました。(風の日に葉っぱの音がうるさい)
マンションの2階の高さまぐらい伸びているので5mはあるかもしれません。
とても自分では切ったりできないので、定例の植栽作業の時に業者さんに何とかなりませんかと聞いてみたところ、管理組合と取り交わした仕様書に書かれていてない木なのでうちではできませんと断られてれしまいました。
境界ギリギリとは言え、確かに専用庭に生えているので、規約上やむをえないのかもしれませんが、私が植えたわけではなく、3年前にこの部屋を中古で購入したときはすでに今の状態でした。
やはり、自分で業者さんを探して自費で手入れするしかないのでしょうか。
何か良い知恵があったらアドバイスをお願いいたします。

マンション屋上かからの漏水について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 当マンションは築48年と古く、ここ10年に、何回もの漏水工事をしてきましたに漏水が止まりません。
 その事が原因かどうかは分かりませんが、最上階のその下の階に漏水現象が起きております。当初管理会社からの調査では上の階からの漏水と判断されましたが、実際には漏水するような事は全くなく、その後も何度も階下に漏水が起こりましたが、その後は空き家にしておりますのに、苦情となり困っています。漏水が起きるときは雨降り時のようです。
 私としましての見解は、屋上の排水が悪くあふれていて割れ目や排水管のどこかで水漏れしていて割れ目を伝っての漏水ではないかと思っています。
 そして怖いのが、その漏水が鉄筋の錆びらせてその隙間から漏水していると共に、鉄筋のアルカリ化現象により爆裂現象のほうも心配です。
ご意見ご見解をお願いします。

専有部分のリフォーム

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

仲介の不動産会社が一時購入し、リフォーム申請を管理組合に堤出しました。
内容は全面リフォーム(スケルトン)台所、風呂、トイレが現状から大幅に移動
変更であり、理事会としてその申請は許可するべきか判断できません。

賃貸マンションの漏水について

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

契約は全て総会が必要でしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ある外部の会社に、管理組合の長期修繕計画表などを送付することに関して、秘密保持契約締結を考えていますが、これは総会決議が必要でしょうか?

理事会とすると、区分所有者全員が保有している書類を外部の会社に送付する程度のことは、理事会で承認されていれば、秘密保持契約締結も必要ない程度と考えていますが、反対者から付け入るスキが無いようにするには、総会決議→秘密保持契約締結ということが本来なのでしょうけれども、果たしてそこまでの手続きが必要か?疑問を感じています。

みなさんの見解をお聞かせいただきたいと思います。
よろしくお願いします。

銀行口座を作る

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

銀行口座を作る時には総会が必要なのでしょうか?
作るだけで総会が必要な理由がよく分かりません。

管理規約附則の総会での撤廃を、承諾書・重要事項説明書が妨げることができるのか

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先生方、いつも有難うございます。私の住むマンションは2棟立てで、私たち1組は去年の3月に購入・入居いたしました。2組が来年3月に売主から引渡しを受け正式に入居してきます。入居説明会のときにしっかり読んでいなかったのも悪かったのですが、現状の管理契約では、第10条に1組2組共用のスペースは1,2組で按分して負担する、と謳われています。ところが、最後の最後に「附則」というのがついており、「2組の3月引渡しまでは1組が共用部分の費用をすべて見る」となっているのです。当然2組の本体ならびにまだ未完成の共用部分については売主が所有しています。おかしい!と今附則の撤廃を総会にかけようとしています。

心配なのは、1,2組全体管理費と住宅一部管理費の負担すべしと附則に書いてあるのですが、問題は10条にその全体管理費と一部管理費の中に本来2組(売主)の負担区分の定め(例えば面積按分とか)がないことです。

承諾書・重説に私たちはハンコはおしましたが、附則の撤廃は消費者契約法等との関係でも大丈夫なのでしょうか。売主事業者が消費者に加重な負担を強いる特約であることは明白なので。

よろしくご指導くださいませ。

屋上の防水についてお尋ねいたします。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日役員で屋上に上がる機会がありました。床がぼこぼこで1部ヒビが入っています。膨らんだところを踏むと中に水が入っているような感覚がしました。最上階で水漏れの報告はありませんが心配です。前回屋上防水をしてから7~8年ということですが、こんなに傷むものなのでしょうか?保障は10年とか聞いた記憶があるのですが、対象になるでしょうか?

積立型マンション総合保険

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当組合では5年更新の共用部のマンション総合保険と地震保険に加入していますが来期更新時に大きく値上がりすることから対応を検討しています。そんな中、積立型マンション総合保険で費用を削減したという話を見たのですがいまいちメリットデメリットが分かりません。検討した組合の情報を頂ければ幸いです。

月の途中で区分所有者が交代した場合の会計処理について

管理組合の会計

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

32戸のマンションで監事をしております。
会計監査をしておりましたら、一般会計の口座に「所有者変更による管理費等返還」という支出の記録がありました。

月の途中でお部屋の売買があったようで、前所有者から1か月分徴収した当月分の管理費等を日割り精算して返還した模様です。
金額の根拠が不明なので返還金の明細がわかる精算書の開示を求めようと考えているところです。
2点わからないことがあります。

1.徴収される管理費等の中には修繕積立金も含まれているのですが修繕会計の口座には返還された記録がありません。修繕積立金は未経過分を返還しないものでしょうか?

2.月別収支報告書上では、これらの動きは特に顕れていません。発生主義の場合、今回のような返還があっても収入としては何も変化が無いものでしょうか?

ご教示よろしく御願いします。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

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新人理事X さん

定期総会開催可否

3月末の定期総会について、開催予定の施設から、コロナウィルス予防のため、使用中止を言われました。どうしても利用したいなら利用は認めるが、何かあっても責任は持てないとも言われています。 開催はどうしたらよいでしょうか。延期にするとしても、いつまでということもありますし、役員任期は3月末までと規約に規定されています。議決権行使書の積極的提出を促し、出席者が10人超えるなら延期とかそういう方法でもよいでしょうか。 よろしくお願いします。

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zhimawari さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

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KUMI さん

管理会社のリプレイス先がありません。

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。 ところがその大手管理会社から、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。 理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然支店長名で管理辞退の通知が来ましたので、やむ得ず管理会社のリプレイスを決めました。 当マンションの顧問のマンション管理士に管理会社のリプレイスを依頼し業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションまで見積もり調査に来たのが3社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求後の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。 現在、管理をお願いしている管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。 この様な場合は値段も高い新たな管理会社にリプレイスするしか選択肢はないのでしょうか?

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福井 さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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ナオとリョウ さん

管理会社から提案された大規模修繕の決定方法について

来期に向けて大規模修繕の概算金額が提示され修繕積立金の値上げを管理会社から提案されました。建物劣化診断も管理会社の無償で行っており理事会でも特に疑問に思わずに進めていたのですが、見積もりが高いように思えてきました。 ただ管理会社が提案する大規模修繕の方法でいくとコンサルタント会社にするかうちでするかの2択、建物劣化診断診断結果に基づく最終見積もりはうちを選んでからやりますということでした。これでは金額もわからないのに決定するというなんだか勝手な方法で進めていることに疑問を感じており、コンサルト導入も検討したいと思っております。関西近郊で談合・リベートなどを排除したクリーンなコンサルト会社や事務所など実績を通じてご存知のかたおりますでしょうか? 本当の適正価格でやりたいと思っておりなんとか今の概算額よりも少なく取れる方法はないか困っています。どなたかご存知のかたあればよろしくお願いいたします。

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カツオ さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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総会

総会の議案のなかに、普通決議案でいいのに特別決議案で総会案内状を全戸配布してしまいました。訂正案を出すにしても、すでに総会までに7日をきっており間に合いません。 よい解決法をアドバイスお願いします。

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建物診断の必要性

築20年超のマンションです。第二回目の大規模修繕を行うにあたり、建物診断を実施しないで修繕を行うと理事会で進めていることがわかりました。建物診断を実施して現状を客観的に把握しないと適切な修繕ができないと思うのですが、皆様のご意見を拝聴したいと思います。

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