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大規模修繕工事

大規模修繕工事(外壁)について

25

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管理組合の運営

総会の議案について

31

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管理組合の会計

管理規約

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

8

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その他

管理業の委託

大手管理会社の営業について

10

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建物の維持管理

増圧ユニットの交換工事か修理で悩んでいます。

20

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住まいのトラブル

管理組合の運営

役員選出のアンケート結果の公表について

11

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    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

インターホンの取り替え

9

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住まいのトラブル

大規模修繕工事

ドラム式洗濯乾燥機のかさ上げはどの位

17

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管理規約

建物の維持管理

専有部分の消防設備の更新について

10

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管理規約

規約改正案について

11

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役員選出のアンケート結果の公表について

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

またまた、大問題が出てきました。すいませんお手数をお掛け致します。
①理事会で無記名でアンケートをすることが決まり、まとめて公表しようとしました。コメントを自筆で公表しようと理事会で同意されました。そこで公表しようと理事会と理事回覧で見本をつけて了承を2回得ました。だけれども、中に自筆6通と103 ○○(反理事長派・大規模修繕委員会 委員長)の名前があり個人情報に抵触するので、コメントは、ワープロで変換した公表すべきと管理会社の担当者からアドバイスか助言がありました。それで、臨時理事会を開催することにありました。理事会で承認され、回覧で2回承認されても、反理事長派の打ち合わせてそのようになったかなと思います。無記名のアンケートですが、103 ○○ と自筆は個人情報になるのでしょうか。
②当理事会で行ったアンケート調査。私のアンケートの紛失事件(管理会社の変更を提言した用紙)
個人情報が問題になるならば、私のアンケートの紛失が問題ではないですか。
窃盗罪?か。業務妨害にあたるか。こちらが重要ではないと管理会社も他の理事も
問題にしておりません。私が面倒であるので犯人捜しをしたくないと否定したら不問になりましたが、ここをついてきました。防犯カメラがあり調べれば、犯人がわかりますが・・・・・・皆様、どちらが問題でしょうか  
 より良いマンション管理で悩んでいる反管理会社及び反大規模修繕委員会の理事長です。情けないですね。前年、部屋番号 署名付きのアンケートを前理事会と大規模修繕委員会が実施しております。(私は思想調査みたいですが、管理会社の変更を堂々と提出しました。)これを当理事会でまとめた結果の配布を迫られております。以上


大規模修繕委員会と委員の行動について

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 当マンションで大規模修繕委員会があり、その組織が色々と範囲を広げて最近では、管理会社の継続のアンケートを取り当理事会に承認を求めてきました。
このアンケート自体は前理事会で討議もせず、理事会の議事録にもなく、最近、まとめて区分所有者に当理事会に全戸配布をお願いしてきました。
問題点
① 管理会社の存続アンケートを行う権限が、大規模修繕委員会にはこのような権
限があるか
② 他にもマンションに良いことを称して大規模修繕以外にも 防災訓練、防災備品の整備など拡大しております。
③ アンケートの調査が、前理事会のやったことや新旧理事会の継続案件にもなく、当理事会に承認を求めてきた。当然、アンケート自体の評価が管理会社の評点が高くなるようになっている。また、まとめは、委託している管理会社が行っている。
④ ほぼ確実ですが、第三者管理方式の採用も、他の管理会社の変更も、当理事会であらかじめ理事を根回しして、理事に意見を述べている。修繕員会の広報担当が2回予告もなく理事会に出席し、理事長(私にリーダーシップなし)と自分の主張をしている。
⑤最近、当理事会でアンケートを行ったら、私の管理会社の変更を書いたアンケートが紛失した。悩める理事長よりどのような対処すればよいかご助言をお願い致します。

居住者が玄関ポーチ内に防犯カメラを設置

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンション内で、玄関ポーチ内に防犯カメラを設置している住戸を発見しました。
明らかにカメラは廊下側を向いており、近隣の玄関先が映っているように思われます。
近隣の方のプライバシーに影響があり、迷惑行為と考えてます。
管理組合としてどのように対処すれば良いのでしょうか?

「増圧直結給水方式」への切替工事について

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築21年め、62世帯のマンションです。現在は貯水槽水道方式ですが、毎年管理会社から「増圧直結給水方式」への切替工事を勧められています。金額が1,000万円弱かかるし、メリットだけではないので、未だ決められずにいます。たしかに最近のマンションは「直結給水方式」が普通のようですが、切替はやはりすべきなのでしょうか?

マンション保険の値上がりについて

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

はじめて投稿します。
私の所有しているマンションは築32年で22世帯です。
先月の臨時総会にて、マンション保険の更新の議案が否決されました。

現状内容
保険会社:M社 
保険金額:38万6千円(5年掛捨て)
免責  :1万円
漏水調査:100万円/回


新たなる計画案①
保険会社:M社 
保険金額:135万7千円(5年掛捨て)
免責  :1万円
漏水調査:100万円/回
 
新たなる計画案②
保険会社:T社 
保険金額:51万7千円(5年掛捨て)
免責  :20万円
漏水調査:100万円/年

上記の①②の提案が管理会社からだされ、②の案が総会議案とされましたが、
当マンションは漏水が多発して、昨年だけで350万円以上の保険請求がされています。
その半分以上が漏水調査費だったことから、T社の100万円/年では限度に
達してしまう可能性があります。また、免責20万円では、簡単に保険を使えなく
なってしまうとの声もありました。

そこで知り合いからの紹介で管理会社とは別の保険代理店に頼んでみたら、漏水調査を300万円、免責も5万円で同じ位の金額で出来るとの情報を得ました。
今の保険は11月半までの契約ですので、10月の定期総会に議案を上げようとおもっています。
今後、その代理店にマンションの保険をお願いしたいのですが、管理会社とのやり取りや接点はどのようにすればスムーズにいくでしょうか?

管理費の滞納者が孤独死した場合の対応

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

7月より管理組合の理事長をしております。
前の理事会より管理費滞納者の引継ぎがあり、過去に滞納歴がある、再三の督促、
居留守、話し合いの無断欠席などで少額訴訟に踏み切った方が良いということでした。
早速、少額訴訟の手続きに入るように管理会社に指示して手続きを進めていましたが、
先週、孤独死?されていた事件が発生し、現在、警察で遺体を引取り捜査中です。
緊急連絡先に、遠く離れた遠戚の方が記載されており、警察に情報提供しました。
相手が亡くなったので、少額訴訟の手続きは無駄になるのでしょうか?また、遠戚の
方が見つからなかった場合、マンションの相続がどうなるのか、滞納金の回収はどう
なるのか不安です。
何か事例があれば教えてください。

4K・8K放送について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62世帯、築21年めのマンションです。
2018年12月から4K・8Kの本放送が始まりますね。アンテナだけでなくブースター、分配器などテレビ共同受信設備改修することが必要なようですが、みなさんのマンションではすでに対応を始めていますか?

AEDの導入について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

62戸、築20年のマンションです。私は昨年度理事長をやり現在は理事をやっています。今年数年ぶりに防火訓練を復活させました。避難訓練の他に、AEDの訓練もやりました。そこで、理事会としてAEDの導入について検討することになりました。

理事会役員の意見では、月々6,000円程度支払ってまで導入することもないのではないか。導入してそういう場面が仮に訪れたとしても、実際には使えないのではないか?という声が大半でした。

もう少し規模の大きなマンションだと予算もあり導入もスムーズなのかなとも思います。管理会社に聞くと、最近の新築マンションでは最初から設置されているところが多い、また中古のマンションでも高齢化が進むところでは設置をしていくところもあるそうです。

みなさんはどうお考えでしょうか?

失火法について

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

すみません、マンションで火災があり、共有部分等が汚れ、破損しているのですが、当の失火もとはもちろん(分譲を賃貸で貸しており住んでいない)共有部分の修繕費用はどのようになりますでしょうか?管理会社に言っていますが1年以上無視されていいます。なんとかしてほしいです。

損害賠償や善管管理(注意)義務違反について

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理費収支が赤字になり、修繕積立金を理事長の了解だけで使用していた
問題で積もった赤字が900万ほどありますが、管理会社と旧理事長を訴える考えですがこの問題の管理組合の議決にこの旧理事長たち当事者の票は含まれますか?除外にはならないでしょうか?また訴訟の専門弁護士がいらっしゃたら紹介してほしいです。

共有部分の貸し出しスペースの値上げ

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当方のマンションでは、1階に1つだけ部屋がありそこの家の庭を月2000円で貸し出しています。しかし駐車場の車3台分の広さがあり、近辺の駐車場は月3万~5万します。管理費の値上げに伴い、値上げを提案するように考えておりますが月幾らが妥当であり、ガイドライン等の法的根拠が欲しいです。ちなみに家の前の庭なので1階の人が我が物顔で占有しています。

管理組合の運営

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理費だけで運営ができなくで組合会計が破たんしているのですが管理会社を変更し、委託できない部分を組合で運営しようと考えておりますが、だれもしなければ理事長が値さをとり(過去の管理会社実績よりは断然安い)業務をすることは可能でしょうか?

過去の理事長、管理会社の責任について

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、質問させて頂きます、7年落ちの中古マンションを購入し、住んで5年がすぎたのですが、三年前に監事に勝手に任命され初めてマンションの管理費の収支をみました、内容はずさんでひどいもので管理費のみで運営されておらず修繕積立て金を切り崩して補填しておりました。その後様々なトラブルがあり、有志で組合委員会をつくり管理会社を変更いたしました。そこまでは良いのですが過去の赤字補てん額が900万近くあり、近い将来修繕積立金を値上げするのですが少しでも安くする為に旧管理会社や旧理事長に訴訟を考えております、過去の理事長は一度も赤字や臨時総会を開かず、議事録すらまともに回覧しておりませんでした。値上げは一律2万~3万になる計算ですが、理事長になった人と一般の組合が一律というのは納得できません。数か月後に理事長に立候補し、この問題を追及する予定ですが法律的なアドバイスをお願いいたします。旧管理会社は理事長に説明し、印鑑を頂いているとにげる予想がされ、不正会計処理部分以外の追及がむずかしそうです。よろしくお願いします。妻は心配で不眠症になっています(会計の専門家で試算表ですぐ赤字等を見抜いた)

総会の決議事項

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

全200戸位のマンションです。
組合員の中に、なんでも臨時総会の開催を要求する人がいて困っています。
総会の決議が重要な点は理解しているつもりですが投資用に持っている人も多く
総会会場の確保も容易ではなく、費用も馬鹿になりません。
申し出ている組合員の話としては新たなケーブルテレビを導入するのでパイプスペースに線を入れたいとのこと。共用部の変更にあたるので総会の決議だとのことですが、理事会としてまず絶対に臨時総会の議案対象になるのか。なるのなら根拠となる条文は何か理事長から質問されています。規約は標準管理規約とほゞ同文で細かい決まりは書いてありません。
議事の対象となる共用部分の変更の範囲とは一般的な話でどの位の程度のものでしょうか。重大な変更でなく形状の変化も小規模なものなら、もう少し簡単な方法で処理したいのですが。

複数の管理会社に分割委託

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になります。
築4年目で、理事を務めています。
8年契約のリース物件がいくつかありますが、リース契約書には、途中で現管理会社(賃借人)を解約する場合は、転借人(管理組合)にリース残額全額等を請求できる、という特約が書いてあります。残額は1千万円近くとなります。
住民アンケートの結果、管理費削減と管理品質向上のために、現管理会社を解約して別の管理会社に委託したいのですが、特約があるため、解約は無理なようです。
しかし、リース物件だけの管理は現管理会社に引き続き(残りのリース期間)委託するとしても、他の維持保守管理は来期からは別の管理会社に切り替える方法があれば、そうしようと思いますが、こういう複数の管理会社との管理委託契約は、できますか? 
他の事例などがあれば、よろしくお願いします。

管理組合負担の固定資産税は何に課税されているのですか

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在理事長を務めています。
総会が近づき、管理会社が1年分の会計資料をまとめてきました。
この資料を監事さんにチェックしていただき、監査報告をしてもらう事になっていますが、監事さんから自分ひとりでは何もわからないので理事長も一緒に見てほしいということになり管理会社の担当に教えてもらいながら資料のチェックを始めました。
その中で監事さんが疑問に思ったことがあり担当者に聞いたのですが担当者も良く理解しておらず、もやもやしたものが残っています。
疑問とは、収支決算報告の中に「租税公課」として固定資産が計上されているのですが、何にに課税されているかという事です。
自分のつたない知識ではマンションは専有部を除いて区分所有者の共有物という認識で、共用部分の固定資産税は各区分所有者が持ち分い応じて負担しているものと思っていました。
そもそも管理組合が負担する固定資産税とは何に課税されているのでしょうか。
しかもその税額は私の払っている自室の固定資産税より金額が小さいのです。
税務署に行けば教えてもらえるとは思いますが、なかなか時間が取れません。
ご存知の方がいらっしゃいましたらどうかご教示ください。

住戸窓ガラスについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

素朴な質問ですが、サッシの窓ガラスは共用部になるのでしょうか?
共用部になるのであれば、ガラスを割ってしまった場合は修繕積立金管理組合負担で交換してもらえることになるのでしょうか?

防犯カメラの確認

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内でちょっとしたトラブルが起こり、居住者から防犯カメラを確認したいという要請がありました。
管理会社と理事長が立ち会いの元その居住者も確認したようですが、防犯カメラの使用細則を読むと「居住者からの申し出の場合には、必要である旨が記載された書面の提出があり、理事会の決議を経て、必要と思われる人間に確認させて、申出者には報告する。申出者には画像提供を行わない。」と書かれていました。

この居住者は様々要望の多い方で管理会社として手を焼いてるとのことでした。

今回は理事会の決議なしに見せてしまったので仕方ないと思いますが、今後どのように対処していけば良いのかご教示ください。

エレベーターに自転車

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーター内に一般の自転車を載せてポーチに停めている人が数人おりました。
定期清掃の際にはどかしてもらっているようですが、そもそも停めてはいけないものでしょうか?
門はあるものの共用部のためダメだという声があったり、清掃の邪魔にならないようにして駐輪場料金を支払うようにすればありではないかという声があったりと落としどころが錯綜しております。

皆さまのマンションでの事例、専門家の方々の見解をお教え頂けますでしょうか。

専有部分の消防設備の更新について

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

複合用途型のマンション標準管理規約をみますと
共用部分の範囲に火災警報設備があり、文末に専有部分に属さない「建物の付属物」の物とあります。
この解釈なのですが、私が火災報知器や消火器など、専有部内にあって他の専有部に影響が無く独立性があるものは修繕は専有者負担になると話したところ、火災が起これば全体に被害が及ぶし、そのそも消防設備に所有権はあるのか。あったら個人の管理になって極めて危険だとの意見が出されました。
管理規約は標準管理規約のまる写しです。
店舗内は当然住宅専有部より消防設備は多くあります。一般的に専有部内の消防設備の工事はどのように負担で処理しているのでしょうか。

管理組合の会計の入門

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 はじめまして。今年度の役員になります(役職未定)。

(1)管理組合の会計について、少し勉強してみたいと思うのですが、初心者でも分かりやすい本やサイト等ありませんか?
 『マンション居住者のための管理組合会計がまるごとわかる本 :改訂版』(吉岡 順子/著)を読もうとしたところ、内容が難しすぎてさっぱり分かりませんでした。

(2)会計をチェックするには、まず、どのような点に気をつければ宜しいでしょうか?
 宜しくお願いいたします。

ガラリから水が落ちている

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

友達が新築マンションを購入し8年が経ちました。マンションの耐外風構造のフード付きガラリから茶色い水が落ちクロスにシミが出ています。品確法でいう瑕疵担保の対象になるのでしょうか?

前々期の総会で決めた修繕を、今期で出来ますか。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

前々期の総会で、共用部ドアの修繕が上限額を決め承認されました。しかし次期理事会では他の案件があってかドアの修繕を行いませんでした。今期の理事は手つかずのドアを修繕したいと考えています。しかし今年の予算にはドアの修繕は計上されていません。この場合は修繕できないのでしょうか?ドアは大分傷んできました。

在宅率を上げる有効な方法はありませんか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年40世帯のワンルームマンションの理事長になりました。東京都心に位置し、通勤に便利なため単身で生活しているわけですが、全世帯の半分くらいが賃貸です。
今回初めて理事になったのですが、理事会で、管理会社より自動火災報知設備の感知器一斉交換の提案がなされました。
「実施するのはいいのだけど、全戸に実施できるのか?」(私)という問いに対して、「現状外部のオーナーすべての連絡先を把握できている訳ではないし、今住んでいる賃貸人にもいたりいなかったりですから、在宅をお願いしても全部実施は厳しいでしょう。」(管理会社)との回答でした。
「工事日を決めて交換工事実施後、未実施先の世帯へのフォローはどうなっているのか?」(私)という問いに対して、「3回位はフォローしてくれると思います。」(管理会社)とのこと。
一斉交換をするからには、できる限り工事日に在宅していただきたいのですが、結局理事会からのお願いベースでしかないですよね。在宅率を上げる有効な方法やノウハウはありませんか?また、ずーっとやらない住戸も出るような予感がしています。その住戸に対して、放置するスタンスで良いのでしょうか?アドバイスをお願いします。

専有部サービス導入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めまして、こんにちは。
私どものマンション管理組合で、専有部サービスの導入を検討しております。
内容は、専有部内の給排水設備、電気設備、トイレ等の衛生設備などのトラブル
に電話一本で駆けつけてくれ、30分程度の作業で修理ができるものは、
その場で直してくれるサービスです。その他、管球交換や家具の移動など年2回
まで対応して下さるそうです。
1世帯当たり月額300円(税別)で全戸加入が条件とのことです。
お年寄りが多くなってきたので、導入したら利用はあると思いますが、
そもそも専有部内のトラブルに関して、管理組合で費用を負担することが
良いことなのかどうか疑問です。

理事会でも賛否は別れていますが、そういった他にはない付帯サービスが
あれば、お年寄りなどからは喜ばれ、管理組合の運営の評価にもつながる
ような気もします。

皆様のご意見をお聞かせください。
宜しくお願いいたします。

管理業務の委託について

管理業の委託

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新米理事長になりました。管理業務や管理外業務で悩んでおります。
エレベータの維持管理は、管理組合で、区分所有者の改修工事を理事長名で許可することになっております。エレバータの維持管理は、点検ファイルに収納し、理事会には報告しない。また、改修工事は、委託会社の管理人が警備の作業で許可をして、工事の掲示板に張ってから、許可書の印をもらいたいとのことです。
これでは、管理外業務も管理会社か管理人かの責任になるかの質問に理事会で決めてください。と質問されました。
また、前理事長の時に、区分所有者の改修工事で問題が起こり、今度の理事会で議論になる予定です。
皆様のマンションではどのようになっておりますか

管理会社の更新契約について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の契約を更新するときに、双方が3か月前に書面で申し出ることになっています。
多くのところでは、総会の前に契約期間満了を迎えることになっているのではないでしょうか。
そうすると、理事会が総会決議を経ないで契約の申し込みをすることになってしまいます。
理事会で決議できることなのでしょうか?

設計図紛失

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションは、少し築年数も古いせいか、設計図は保管されていますが、構造計算書が見当たりません。管理会社に責任追及をしても、のらりくらりとして明快な回答や対応をしてくれません。

構造計算書がないと、どんな問題が考えられますでしょうか?

また、設計図も大きな図面が何冊かあるのですが、青焼きのために色が褪せて、敗れているところもあり、今後も紛失しないように保管してくれるのか不安です。

皆さんのマンションでは、どのようにしていますか?対応方法などをご教授いただければ幸いです。

よろしくお願いします。

次期理事長

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

次期理事長の成り手がいなくて困っています。どのように人選し、どのようにお願いすれば、適正な方に就任いただけるでしょうか?

管理会社の設備管理業務費

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションでは様々な保守点検費(消防設備・給排水ポンプ・電気設備・EV・機械式駐車場・自動ドア・宅配ロッカー・雑排水管清掃等)を支払っていますが、更に管理委託費のなかに設備管理業務費というものが有り、毎年84000円(再委託)が計上されています。フロントマンによるとうちの会社は建築関係の部署が無いのでよそに頼んでいて、年に一度分厚い報告書が上がって来ますという話でした。その報告内容はあまり聞いたことが無く、管理に活かされていないような感じですが、そもそも設備管理業務というのは、そんな高い費用をかけて外部に依頼しないといけないものなのでしょうか?
 

ベランダの床の色が剥げてしまいました

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私事ですみません。
長いことベランダに置いていた植木鉢を移動したら床に丸い跡が残ってしまいました。
きれいにしようと思ってスポンジたわしでごしごしこすったら、グレーの色が剥げて
下地の緑色が出てきてしまいました。
たぶん下の階に水が漏らないようにグレーのペンキで塗ってあったのではないかと思いますが、剥げてしまったら下の階に水が漏ったり迷惑がかかってしまう事はないでしょうか。
緑色になってしまった大きさは直径10センチくらいです。
大事になる前にホームセンターで似た色のペンキを買って塗ったほうがいいでしょうか。
ドキドキしています。

理事会に組合員は自由に出席できるのでしょうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事長をしております。
初めてのことなのですが、ある組合員から理事会に参加したいとの申し出がありました。

当マンションの管理規約を見ても、「理事会は理事で構成する。」「監事は理事会に参加して意見を述べることができる。」ぐらいしか記述が見当たりません。

そこで、組合員は、そもそも自由に理事会に参加できるものでしょうか?
それとも一定のルールや制限があるのでしょうか?

よく分からないまま一度参加を許してしまうと、それが慣例(当たり前)となったり、理事会に対して勝手な発言をされるのは嫌なので慎重になっています。「次回は出席しないでください」というのも言いづらいですし…。参加したいと申し出ている人物のことをあまり知らないからかもしれません。

組合員に一切説明なく800万円もの工事が実施されてしまいました

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築19年 約120戸のマンションです
管理規約は原始規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

前期の総会で「次期事業計画(案)」
駐車場アスファルト工事(予算案参照)として、普通決議で事業承認されています。
予算案の表には、駐車場アスファルト工事として1000万円計上されています。
組合員に与えられている情報はこれだけです。工事の必要性や工法、実施業者については一切情報がありません。
この工事は、過去3年間総会で事業承認を受けていますが、敷地内アスファルトに傷みがないこと、工事費用が高額であることから、当時の理事会では工事実施が見送られてきたそうです。
それが、今年になって急に「アスファルト工事を実施する」と理事会議事録に記載がありました。理事会議事録は掲示板への掲示のみなので、ほとんどの組合員がこのことを知りませんでした。
一部の組合員で「工事の必要性を説明して欲しい」「ほとんどの組合員が工事実施を知らないので、きちんと説明してから決議を取って欲しい」と理事会に要望書を提出しましたが、全く回答がありませんでした。
要望書提出後の理事会議事録には「総会で承認を得た案件なので、説明会は不要とした」と書かれていました。
実際の工事費用は1000万円ではなく800万円だったようです。

組合員が管理会社に確認したところ、アスファルト工事実施にあたり、アスファルトの傷み具合は確認していない、工法や実施業者についても検討していない、理事会の方から工事を実施したいと依頼があった、と答えたそうです
当マンションの修繕積立金は不足しています。

教えていただきたいことは次の二つです
①当マンションの管理規約からすると、この事業は本来、特別決議の案件でしょうか?その場合は、再決議の必要がありますか?
②事業承認を受けているとしても、工法や工事業者までの承認は受けていません。これを理事会決議のみで実施しても問題はないのでしょうか?

修繕積立金が不足していることもあり、理事の責任を追及するべきだ、との声も多くあります。
ですが、ほとんどの組合員は無関心です。修繕積立金が不足していることも知りません(長期修繕計画は理事会のみで共有していて、その存在すら周知されていません。)

修繕積立金の使用

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の管理規約第31条では、第2項の六で、
「その他土地、共用部分および附属施設の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」という項目があります。
このためかか
2015年に「特別会計のを使って」次のことを実施しました。
①共用部床面など高圧洗浄の実施(建物内)
高齢者が増えて年末の清掃ができない方が多いとの事。で実施しました。
②エレベータ内の保護幕および床マット交換
総会で決議されたのでこれらは修繕積立金で支払い計上されています。
気になるのは、
①の共用部分床面など高圧洗浄の費用は、「一般会計」で賄うものと感じますがいかがでしょうか。また、この洗浄を毎年しましょうという提案が出ています。
②も、維持のためなので「一般会計」で賄うのではないかと感じますがいかがですか。
一般会計が不足気味?なのか「特別会計」から支出したような感じがしましたので質問させていただきました。今後のためにも勉強しておきたいと思います。よろしくお願いします。

部屋の壁のひび割れについて

建物の維持管理

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて質問します。
先日、部屋の壁に上から下まで斜めにひびが入っていることを発見しました。
2か月前にクロスを張り替えたのでクロスの施工不良と思い施工会社に来ていただいたのですが、クロスを一部はがしたところ、コンクリートにひびが入っていることがわかりました。
隣の住戸に接しているコンクリートなので、構造上のものなので、クロスはすぐに張り替えたら一時的にはきれいになりますが、専門家の診断を仰いだほうがいいといわれました。
隣の住居との壁なので共有部分になると思いますが、築年数も20年になり今更管理組合に報告後、施工会社に調査などというアクションを起こした場合、もし欠陥構造なら資産価値が下がることになり、他の住居者の方にもご迷惑をかけることになったしまうのではないかと心配です。
正直、物件の売却を念頭にクロスを張り替えていたので、このような場合は事を荒立てるべきではないのでしょうか?
よろしくお願いいたします。


バルコニ―でのBBQ

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちわ、

所有しているリゾートマンションの総会で使用細則の変更、「バルコニーでの
バーベキュー禁止」議案が可決しました。

リゾートマンションを購入する際のパンフレットにもバルコニーで
バーベキューをしている写真が載っており、規約にも火器の禁止も無く
これまでは年に1、2度はバルコニーでバーベキューをやっていたのですが
お住まいの方が理事の為、たまに来る外部所有者がバルコニーで騒ぐのが
迷惑と言い出したことからのようです。

販売当初から13年間も良かったルールが、一部の理事だけで変えられる
ことが残念でなりません。当マンションは外部所有者が4分の3ほどいて、
総会議案書は殆ど内容をみないで委任状が提出されています。

質問は今回の使用細則変更を来年、廃止する議案を出すことが可能かどうかです。

一度、総会で決まったとはいえ、議案を出せば必ず可決される今の管理組合運営に
も問題はありますが、ろくな議論も無く、バーベキューを禁止したことが許せない
からです。



理事会への役員就任について

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿します。
うちのマンションでは管理組合の理事会任期として2年半数改選制で輪番制をとっていますが、今年度の理事会役員の中で輪番制の役員の一人が開始当初から理事会に全く出席せず、管理会社から連絡をしてもまったくの音信普通です。手紙を送っても何の音さたもなく、先日理事会として内容証明を送りましたが、それも受け取り拒否です。基本的にマンション内での住民間の交流は一切していない方のようです。
管理会社としてもお手上げのようで、これ以上は打つ手がないようなことを言っていたのですが、現在の理事の方や今までの方でも組合員としての義務を果たして理事を務めてきており、何らかペナルティを課すべきだという話になっています。(どうしてもできない方は一度理事会に出席し、状況説明していただければ過去に輪番制を一度免除した経緯もある)理事会役員への就任について法的な拘束力はとれないものでしょうか?このまま無視し続けて役員をしないなどの例を作った場合に、今後同じような形が出てくるのが一番管理組合としては許容できないと考えております。また理事参加をされない方について例えば駐車場および駐輪場を貸さないなどの対応策を取った場合、管理組合として訴えられた場合のリスクなど考えられますか?なんとかうまく理事会に参加させるような策がないか皆様のお知恵を拝借したい次第です。

英語塾を開く事を報告すべきか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大学生の息子が、自分の部屋を使用して中学生相手に英語塾を始めたいそうです。1回に2~3人を相手に授業をするそうで、3年間位でバイトの代わりにやる事を考えているようです。特に部屋を変更するほどではありません。管理組合に報告するべきでしょうか?黙って行って後から何か言われるのも嫌です。子供には、始めるのを待ってもらっています。

修繕積立金の値上げの説明会での提案について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

・平成28年の春から夏にかけて第2回目の大規模修繕工事を終えたマンションです。
・今後の「長期計画書・長期修繕積立金計画書」について、区分所有者に対する説明会を終えたばかりです。
・修繕積立金の値上げの説明会で、区分所有者より修繕周期が36年~48年の「アルミサッシの更新」の概算見積高が突出していることから、区分所有者の負担でやってもらえれば値上げが抑えられるとの意見がありました。
・その方の意は「修繕周期が来たからと言って一気に全部が傷むという事はないので各区分所有者のリフォー時に、区分所有者の責任と負担でおいてやってもらえれば値上げの抑制が可能になるので、是非管理組合として意思決定下さい。」というものです。
・管理規約も標準管理規約に沿っており、該当の条項は、第22条の第2項も委員として承知しております。
・潤沢に積立金を確保できている環境とは異なるマンションだけに、このような方法で対応した後に問題は起きないものか心配しています。
・どのマンションにも該当する部位である建具についてメーカーにお訊ねできないテーマだけに良い智慧があればおかしください。
・ただし「玄関扉」は統一性を維持する点からも共用部として管理組合の扱いとする考えです。

マンション保険のことを検討しているのですが…

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

「水濡れ原因調査費用」のことがよく分かりません。
具体的に、どのような費用が支払対象となるのでしょうか?また、マンション保険に付帯した方がよいかどうかも含めアドバイスいただければ幸いです。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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