理事会の代理出席要件について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

理事会の代理出席を「配偶者又は一親等の親族に限る」という文言を追加した規約変更案が届きましたが、「成人に限る」の文言は追加しなくても良いのか、ふと気になりました。皆さんの規約ではどのようになっていますか？

• 2019年02月03日

• 92 得した
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総会に業者を呼ぶか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

防犯カメラを付けたい、インターネットの全戸一括契約をしたい、高額な設備を交換したい、等で多額の出費がある場合、総会に諮ると思いますが、その際に、普通業者も呼ぶものですか？
議案書にはなぜ必要でなぜその業者を選んだのか詳細に書かれており、理事はほとんどが説明できます。住民向けの説明会も開催しました。
業者が総会の場にいる必要はないと思うのですが、皆さんのマンションでは総会の席に業者が控えていますか？

• 2019年01月31日

• 88 得した
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災害用備蓄食品の管理方法について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理組合で大災害に備え、備蓄食品の保存を検討しております。
運用開始に当たり、具体的な運用事例や注意する点等教えて下さい。

• 2019年01月30日

• 49 得した
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マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

御世話になります
理事をやっております

住民の方で、駐車場更新時に
何故か契約書を交わさない方がおります
数回契約書の提出をお願いしたが、未だに返事がありません
いるのは管理人さんから確認済みです

管理費の支払い状況は、たまに1っか月遅れていることもあるような人なので
まずはきちんと契約しておきたいと考えておりました

理事の立場でしたら
このまま、引き続き契約書のサインを求めるべきでしょうか？
それとも契約切れのためそもそも明け渡しを求めるべきでしょうか？

皆さんはどう考えますか？？

• 2019年01月30日

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トランクルーム利用料の４倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

１組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか？
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか？
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか？
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが？

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか？

• 2019年01月29日

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大規模修繕　共通仕様書について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

大規模修繕の工事をコンサル主導で公募しました。
７社ほど応募があり、見積もりを依頼したわけですが、その際の仕様書なんですが、コンサルが設計図を書き、それを元に数量を各施工業者が拾って、見積もりを作成することが普通なんでしょうか？てっきり、タイルの枚数とか統一した仕様書で見積もりを取ると思っていたのですが、詳しく聞いてみると、数量は各自施工会社が拾う。その上、その数量以上のコストがかかっても、管理組合に請求できないそうです。

• 2019年01月28日

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管理会社委託業務費の一般管理費１０%と管理報酬５%の妥当性について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。
その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。

各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。
これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。
さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか？

各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか？
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか？
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか？

• 2019年01月27日

• 128 得した
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マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。
管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。
先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。

このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。
ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。

このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。

そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。
(1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか？
(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか？
(3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
(4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか？

• 2019年01月26日

• 175 得した
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管理組合の法人成りに伴う管理規約の改正

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

私のマンションの管理組合は数年前に法人成りしたが、マンション標準管理規約（単棟型）に沿った管理規約のままで、区分所有法４７条６項、８項、１１項（第４節管理者の規定法律の適用しない）、１２項､４８条等の管理組合法人に関する第４節の規定に沿った整備がされていません。その他、「管理組合」の表現は「管理組合法人」と読み換えることが可能である（７条５項）が、こういう表現も整備するのが妥当だと思います。国交省は管理組合法人についての標準管理規約を示していません。管理組合法人に関する上記区分所有法の規定に沿った管理規約をご存じの方は是非お示しください。

• 2019年01月25日

• 55 得した
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規約の２つ条項追加が１議案の場合に１つは賛成、他は反対の場合の扱い方

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

従来の管理規約に（１）民泊禁止条項の新設と（２）専門委員会の新設とがまとめて１つの「規約変更案」として総会に提出された場合に、（１）は賛成だが（２）は賛成できないとの意見が多数となったときの取扱としては、１つの「規約変更案」だから（１）も否決の扱いとすべきでしょうか。

• 2019年01月24日

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外部居住者役員の交通費について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

管理組合の役員は6人の輪番制(任期2年)で、半期ごとに半分の3人が入れ替わっています。区分所有者のうち、賃貸に出している外部居住者が約20％いますが、これまで管理組合役員は内部、外部居住者の区別なく、組合役員に就任しています(いわゆる組合活動協力金の類は徴収していません)

昨日、外部居住者の次期役員候補者から、理事会出席のために当マンションへ来るためには鉄道運賃が片道1000円近くかかるので、組合で交通費を出してもらえるのかとの問い合わせが来ました。これまで外部居住者役員で公共交通機関を使って理事会等の組合行事へ参加しても、交通費を組合では負担していません。

一般的には外部居住者役員の交通費を組合が負担するべきなのでしょうか？する必要はないのでしょうか？

• 2019年01月22日

• 71 得した
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委託費大幅値上げの要求

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築40年280戸　大手管理会社に委託しています。
総会が2月なのですが、昨年12月の理事会の時に、管理会社から年間300万ほどの値上げを要求されました。
日常清掃の会社が人件費の値上げを言ってきたとのことです。
今迄は最低賃金以下だったので、世間並みにしたいという理由です。
確かに最低賃金以下はまずいでしょう。
でも年間300万円は承認できません。
いきなりでしたので、その時は時短やもう少し安くして再計算してほしいと検討をお願いして終わりました。
1月の理事会は総会準備の理事会です。
この件を解決しなければ、管理会社更新の議案が出せません。
管理会社はこれを狙ってきたのではないかと思います。
管理会社の話では、値上げしたからと言って清掃員の方の手取りが増えるわけではないようです。
これまでは清掃会社が補填していたとのことですが、もう15年以上にもなり、赤字になることを続けてきたとは思えません。

総会という期限が迫っていましたので、今回は暫定契約とすることを申し出て、委託費全体の見直しも要求しました。

しかし管理会社からはこれ以上見直しはできないとの回答がきました。

他社の見積もりを取って管理会社変更もあるのですが、「造ってきたからわかるんだ」の会社の建物で、その管理会社なので、住民が管理会社を変えたがりません。
以前も変えようとして、ひどい抵抗を受けました。

今後どのようにしたらいいのでしょうか。

• 2019年01月21日

• 44 得した
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修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい３社の見積りを理事会に提出します。１社は安く、残りの２社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分（マージン、リベート等）が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。（管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。）
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者（管理組合）にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。（全部委託しています。）
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと（管理組合の不利益になること）は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

• 2019年01月20日

• 87 得した
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監事が正しく監査報告することを拒みます

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

共用部の用途変更決議不足、自転車置場設置場所の法令違反、行政への届出不足、規約改正後の最新規約保管無し、修繕積立金不足、数々の規約違反者の存在など、他にも色々分かりました。
規約違反者から理事への脅迫行為についても、改善されませんでした。
理事は、理事会への出席を拒み、理事会開催が大変困難でした。
組合員による理事への戸別訪問や総会が紛糾することを恐れ、これらについては監査報告しないと監事が決めました。
総会議案書は配布済みです。
組合員は、管理組合がこのような状況であることを知りませんから
隠蔽は可能でしょう。
しかし、理事長以下、理事は全員がこの状況を理解しています。
専門家相談では、監事から監査報告することを勧められていて、そのことは監事も重々承知していたので、配布された監査報告を見て、驚いた次第です。
理事は、どのようにすれば良いのでしょうか？
総会で理事長がこの状況を説明するべきでしょうか？

• 2019年01月20日

• 26 得した
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電気契約について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

低圧総合契約から従量電灯Ｂと低圧動力に契約変更する場合は理事会で決めていいのか総会で決めたほうがいいのかどちらですか？

• 2019年01月18日

• 13 得した
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駐車場使用料の未収トラブルについて管理会社の責任は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

当マンションは管理業務を某大手管理会社に委託しておりますが、管理会社のミスにより駐車場使用料の未徴収の問題が3年に渡り続き、100万円の未収金が発生している事が、前期(一昨年)に管理会社の内部調査で発覚しました。
発覚時(一昨年)は、管理会社から前理事長に報告された(前理事長は否定)だけで理事会には報告されず、管理会社が使用料未払者と勝手に相談し1年半4回の分割払いとし、今月最後の未収金26万円が支払われる予定となっています。

本件については最近になり、監事が会計報告を見て気が付き管理会社に指摘したところ、上記事実が発覚したことから詳細調査を要請しましたが報告が無く、今月には未収金の返済は終わり実損がないことから、担当のフロントを配置替えする事で問題解決としたいとの提案が来ています。
当マンションは意識の高い住民が多く管理会社に対し厳しい住民も多いことから、毎年総会では厳しい追求が飛び総会が大荒れとなりますので、理事会では上記未収金の問題を管理会社の提案通りで了解してよいのか心配する声があります。

駐車場未収金の問題を今期の定期総会(今年5月)で報告した場合の、理事会メンバーからの心配点を列記すると
(1)内容をボカして報告しても理事会の議事録や資料の開示請求があり見せた場合には問題が大きくなるのでは？
(2)上記のリスクに対し、本件は前期理事会の問題であるということから今期総会では報告しないでも問題ないか？
(3)未収金の回収に長期間要しているにもかかわらず、管理会社の要請で延滞遅延金は無しとしたが、善管注意義務違反を問われないか？
(4)前期定期総会での会計報告では未収金の件は一切説明されていないが、前期理事会が善管注意義務違反を問われる心配は無いか？
(5)総会で上記(1)〜(4)の問題を指摘された場合に「本件は未収金が全て回収され解決済み」の回答で乗り切れるか？

過去の理事会の時代の管理会社のミスによる問題でありますことから、今期理事会としては無難に乗り切りたいと思いますので、善管注意義務違反に問われる心配が無く無難に乗り切る方法をご教示下さい。

• 2019年01月18日

• 125 得した
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総会議事録への署名に必要な人数の理事が総会に出席しません

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

理事7名のマンションです
1週間後に総会を控えているのですが、理事長と理事が1名、監事1名の合計3名しか総会に出席しません
総会議事録には、議長と総会に出席した2名の理事が署名捺印することになっています。

この場合、どうすば良いのでしょうか？

• 2019年01月15日

• 25 得した
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アドバイザリーボード（諮問委員会）の設置

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

どのマンションでもあるように、理事会メンバーが1年毎の輪番制の為、やっと慣れた頃に交替し また新規メンバーへと、理事会の素人集団化が毎年繰り返されています。
理事会メンバーの2年毎の輪番制なども検討しましたが、現在 理事会経験者が新規理事会メンバーに対し助言・アドバイスを行う 諮問委員会（アドバイザリーボード）の設置検討を進めようとしています。
諮問委員会の目的は、大規模修繕委員会のような目的や期限を区切ったものでなく、都度出てくる課題解決への助言機能にしたいと思っています。この場合（同じ人がずっと理事長を続けるのと同様）常に同じ人が諮問委員になることによる弊害の可能性もあり、その辺への解決策があれば是非参考にさせて頂ければと思っています。何卒宜しくお願い致します。

なお、諮問委員会会則の骨子は下記を考えています。
・目的：快適な住環境と資産価値の維持向上に資する
・委員会の役割：理事会への助言や提案（執行権限は全て理事会）
・委員会の構成：5名までとし、自薦、他薦により、総会承認事項とする
・委員の資格：区分所有者で理事会経験者
・委員の任期及び解任：毎年の総会承認事項とする。なお、組合員あるいは理事会より解任の要請があり、総会で承認されれば解任となる。

注）現在の理事会は下記の通りです。
理事長1名、副理事長1名、理事1名、監事1名 （計4名）

• 2019年01月14日

• 99 得した
• 8 の回答
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床下の雑排水管の材質

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

平成９年竣工のマンションです。
築１８年目に雑排水管から水漏れが発生しました。
管理会社にその水漏れの理由を聞いても教えてくれません。
最終的に水漏れを起こしたお部屋の方の話で原因がわかったのですが。
それは雑排水管の材質は「白ガス管」というものでした。
てっきり、塩ビ管だと思っていたのですが。
販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。
その当時はまだ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。
果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか？
白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか？

• 2019年01月12日

• 44 得した
• 4 の回答
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保管口座の閉鎖について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社の変更に伴い、旧管理会社時代に利用してた一般会計用保管口座と積立金用保管口座から資金を移動し、閉鎖しました。これには総会決議が必要だったのでしょうか？

• 2019年01月12日

• 44 得した
• 4 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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大規模修繕　共通仕様書について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

大規模修繕の工事をコンサル主導で公募しました。
７社ほど応募があり、見積もりを依頼したわけですが、その際の仕様書なんですが、コンサルが設計図を書き、それを元に数量を各施工業者が拾って、見積もりを作成することが普通なんでしょうか？てっきり、タイルの枚数とか統一した仕様書で見積もりを取ると思っていたのですが、詳しく聞いてみると、数量は各自施工会社が拾う。その上、その数量以上のコストがかかっても、管理組合に請求できないそうです。

• 2019年01月28日

• 57 得した
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外に住んでいる方の連絡先

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね？

みなさんのマンションでこのようなことありましたか？

• 2017年04月18日

• 57 得した
• 5 の回答
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管理組合理事会の諮問機関設立について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築３０年の１３０世帯のマンションで理事は１年交代で輪番制でもあり不慣れかつ専門知識もないことから 管理組合の諮問機関を設立（任意の会）理事会に対し住民が快適に暮らせるコミニュティ及び建物管理等の提言する方向で進んでいますが注意点等ありましたらご教示ください。

• 2018年11月09日

• 56 得した
• 5 の回答
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細則の変更

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事の大半が、廊下に私物を置ける細則に変えたいと議案を出してきた時はどうしたらよいのでしょうか？廊下は共用部分だと言っても、みんなで多数決で決めればよいの一点張りで。二言目には民主主義だと言うのです。避難経路だと言っても幅が十分にあるから大丈夫だとか。もっともらしいことを言われると返す言葉がありません。バッチリと説明できる言葉はないでしょうか？このまま採決されてしまうともう終わりです。今期はもう理事長ではないので、立場が弱いです。将来の資産価値などを考えない人には説明の言葉がないので困っています。

• 2018年04月19日

• 56 得した
• 7 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
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マンション各戸ポストへのチラシ広告投入実態迷惑行為への対策

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

当住宅は築４８年単棟２７５戸です。古いのでオートロック施設が無く誰でも侵入が出来てしまいます。
そこで「郵便ポストへの広告チラシの投入」で困っています。
ポストは１階エレベータフロアーにあり、毎日チラシ配布人が無断で侵入して投入をしていきます。当住宅は古いから空き家も多くそのポストでは投入口からチラシがあふれ出てとても汚いし美観も失っております。ポストは個人所有で有りまた鍵がかかっていますので他人が勝手に開けて整理処分が出来ません。
そのポストのあるフロアーには管理人室が有って、管理人に聞きますと、チラシ投入打診のある時は「拒否」をしているとのことですが、常時監視は出来ないし、管理人勤務時間外は無監視となるので、その時間を狙ってのチラシ配布が行われています。
こうした状況が放置されてくるにしたがって、矛盾する現象まで起こってしまいます。
それは管理会社のリフォーム広告が、管理人にて配布がなされているのです。ここまで来ますと倫理観は喪失しまい、コミュニティー破壊へとの懸念をしています。特に子供への影響へ心配です。
こうした実態現象は我が住宅だけの現象なのか？他での実態と対策への実例やご意見を望みます。よろしく

• 2018年06月29日

• 56 得した
• 13 の回答
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区分所有法第１７条解釈

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

大型修繕工事の足場組上げが始まっています。総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが、先週末「管理組合」名でベランダ側に納まっている雨樋竪管を外壁沿いに移動という外観の意匠変更がある通知を全戸に配布されました。
添付写真は現在のものです。工事によりベランダの壁に竪管が設置されウザくなります。
この設計変更に問題ないのでしょうか。あるとしたら何でしょう。

• 2018年12月24日

• 56 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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理事会のオブザーバー参加について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

元理事で、理事会の運営に興味があるのでオブザーバー参加、出来れば発言もしたいのですが、「理事会は理事をもって構成する。」の管理規約を楯に理事長に許否されます。管理会社のフロントマンや管理人さんは参加して意見を述べたりしています。理事会の運営に支障をきたす行為があるならオブザーバーを制約するのは分かりますが理事会の開催案内も連絡は無く、他の区分所有者から見ると閉鎖的とも思える運営はちょっと懸念があります。この条項の解釈については様々あると思いますが厳格に運用する場合は、オブザーバー参加や発言を禁止すると解釈されるのでしょうか。

• 2017年06月18日

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管理人の扱い

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

現場で働くマンション管理人は建物や住人との直接接触し、そのマンションや住民の事を熟知するので重要性が最も高いとの認識。何か事が有ると唯一対処できる頼りになるのも管理人しかおりません。
ところが、その管理人の雇用形態は、まず利益相反ある管理会社所属であり、常に管理会社優先志向です。管理組合は二次的になる。
その雇用は時給１０００円前後のパートで有り、安給料で不安定雇用である。加えて住民からのクレームもあるからストレスも結構多い。（９-５時、月―金６日勤務で月給は１４万円、）とても家族を養える報酬ではない。だから実際の雇用者は定年退職者と雇用不安定者などである。満足する機能は期待できない現実です。そして最近は募集広告を出してもなかなか集まらないようです。
その管理人の働く現場をよく観察すると、まず管理人室で監督者がいない終日一人勤務、だから自己管理任せとなる。しかしその管理人の人格を全く知らない。こうした環境での実態で、管理組合の資金の取り扱いでも日常の現金扱いから、預金の入出金振込も印鑑通帳を同時扱いも出来て一人で行っております。
ところが管理組合役員は無知無関心、職業を持っているから普段はそこのマンションには不在である。まさに油断隙だらけである、不安定で安給料の管理人が、貧乏借金などでお金に困っている状況が有ったら、とても恐ろしいと思います。
現実に、ネット検索すると管理会社や管理人、管理組合の役員の管理組合の資金の横領事件を頻繁に有る。
そこで、管理人の立場を管理会社から放して、「専門家管理人」派遣制度が有れば、マンションの管理が向上への思いが有ります。
当然今までの管理人の不安定安給料では無く、それ相当の給料を出さなければなりません。今管理会社への窓口管理費はなぜか管理人給料の３倍以上である。だから管理組合が直接の雇用をすると、そのままの費用を給料へ回せます。専門家管理人は自己管理が出来るし、価値に見合っての給料を払うは、管理人は誇りをもって管理組合へ貢献してくれるはずです。加えて管理会社との関係も管理組合側となるから、管理会社も緊張感を持つようになり、より良い関係へ期待できます。
実現性や現実での様々な実態について、ご意見をいただければと願っております。

• 2018年02月19日

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排水管の更生　工法

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

当方、築40年になります。
排水管の竪管がかなり劣化が進んでおり更新・更生工事を検討しておりますが
工法がたくさんあって各業者とも自社の工法が優れているとしかいいません。
実際のところどの工法が優れており、劣っているのか一長一短があると思うのですが皆さまはどうお考えでしょうか？

鋳鉄菅（雑排水・汚水共用）の劣化診断（内視鏡検査）の結果、サビ、コブで肉厚が薄くなってはいますが穴が開いている等は確認できませんでしたがＤ判定、早急に検討が必要と言われました。

• 2019年02月10日

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理事会に於ける監事の発言について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

３２戸のマンションです。理事３人＋監事１人で理事会を構成しています。

管理会社が「専有部分のお助けサービス」を提案し、理事たちは管理組合全員での加入（月額料金一戸あたり３００円は管理費等と一緒に徴収）に前向きでしたが、管理組合の管理の対象は「共用部分および敷地」であり、専用部分に対するサービスの仲介は管理組合の権能を超えるという理由により、監事が「管理組合を経由せず、希望者だけ管理会社と直接契約すべきでは？」と意見しましたところ、
「そのようなプランは用意していないので、この話は無かった事にしてください。」と管理会社はこの提案を取り下げました。

監事は理事会に出席して意見を述べる事が出来ても、決議に加わる事は出来ませんが、今回のケースでは監事の発言が理事たちの希望を覆す結果に繋がってしまいました。
理事たちが前向きに検討している事業が、規約や法律に違反している場合に監事が「ちょっと待った。」と言うのは、業務監査の範疇と考えて問題ありませんか？

• 2018年10月26日

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管理組合の法人成りに伴う管理規約の改正

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

私のマンションの管理組合は数年前に法人成りしたが、マンション標準管理規約（単棟型）に沿った管理規約のままで、区分所有法４７条６項、８項、１１項（第４節管理者の規定法律の適用しない）、１２項､４８条等の管理組合法人に関する第４節の規定に沿った整備がされていません。その他、「管理組合」の表現は「管理組合法人」と読み換えることが可能である（７条５項）が、こういう表現も整備するのが妥当だと思います。国交省は管理組合法人についての標準管理規約を示していません。管理組合法人に関する上記区分所有法の規定に沿った管理規約をご存じの方は是非お示しください。

• 2019年01月25日

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自転車へのイタズラについては、誰が警察に届けるのが望ましいでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンション共用部、自転車置場に駐輪中の自転車へイタズラされた場合、
誰が警察に届け出るのが正しいのでしょうか？

被害を受けた組合員本人でしょうか？
管理者である、理事長でしょうか？

当マンションには防犯カメラが設置されていて、犯行現場が録画されていると思います。
犯行時刻も大体分かっているようです。
イタズラには悪意を感じますが、悪質なモノではありません。

追記

タイヤの空気を抜かれたり、タイヤに小さな穴をあけられたり、自転車を勝手に移動されたりという類いのいたずらです。
当マンションの自転車置場には、外部の人も簡単に入れます。

• 2019年04月11日

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個人賠償特約を外す場合の注意点は？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンション保険高騰のため、管理組合で入っている個人賠償特約を外すことを検討しています。
告知方法や手続き、賃貸の入居者、新入居者への対応などで注意点がありましたら教えてください。

なお、保険料は6割近い値上げになります。（個人賠償特約は「8倍」程度）
個人賠償責任保険も戸別に入った方が倍以上安くなります。
N社のマンション・・・の見積も依頼中です。

出典を思い出せませんが、数年の移行期間を設けるとか、保険証券のコピーを理事会に提出させるとか、色々と事例があるようです。

• 2018年12月16日

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大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3～5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか？と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3～5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか？


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

（ちなみに当マンションは7階建てです）


はっきりと「大丈夫です！」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

• 2016年06月17日

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隣との壁

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

• 2016年06月17日

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避難誘導灯はLEDにできますか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか？

• 2017年09月12日

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規約変更について 承諾していない場合

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

分譲マンションの2階に居住。南のベランダ側に沿って防犯に配慮して常に施錠されている公開空地があり、その利用について駐輪場の増設に共用部分の変更をするため総会にて議決を採る通知を3月中頃受取、異論を期限内に投げたにもかかわらず返答なくこれから開かれる総会にて可決されそう。主に景観が変わり防犯面で被害の出る家の件数が少ない。総会当日に反対意見を述べても可決されそう。組合の中で話は決まっており、景観の粗悪化、防犯、騒音等の問題がクリアされないままの状態で承諾できない。
そもそも駐輪場が足りない問題は1年前から出ていた話だが公開空地の仕様変更については総会開催の1ヶ月前に初めて通知が来た話。規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければいけないと記載してあるがその権利を無視して強硬に、総会で可決されてしまうのでしょうか。

• 2019年04月12日

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問題児の理事を辞任させる方法はありますか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

私は管理組合の理事長です。

私のマンションは理事が６名います。そのうちのＡ氏がとても問題児で「Ａ氏が理事会に出るのであれば私は欠席します」という理事が２～３名現れてしまうほどＡ氏は周囲から嫌われてしまっていて、現在の理事会はＡ氏の独壇場です。

Ａ氏の人の気持ちも考えない、卑劣な言葉や、支離滅裂とする説明や議事に、理事がヘキヘキとしています。

さすがに、現状は問題があると理事数名が立ち上がって、Ａ氏更迭を検討していますが、管理規約にも理事の解任に関して明言されてなく、具体的な手段や方法論がわかりません。

理事全員でＡ氏対して抗議や辞任を促せばいいのだと思うのですが、簡単に理事を辞任しそうにありません。

どのようにすればいいのでしょうか？
本当に困っています。
ご教授頂きたいので、どうぞ、よろしくお願いします。

• 2016年12月14日

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滞納管理費の遅延損害金について、利率の上限は…？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

区分所有者が管理費等を支払期限までに支払わない場合、管理組合は滞納管理費の元金に加え、遅延損害金を請求することができるかと思います。私が住むマンションの管理規約を見ると利率１0％と定めてあるのですが、滞納を予防するための心理的圧力という意味でも、個人的にはもっと引き上げたいと考えております。利率の上限はあるのでしょうか？よろしくお願いいたします。

• 2019年01月10日

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大規模修繕工事の修繕図面の未提出

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

築13年目のマンションです。大規模修繕工事を実施しましたが完了後に外壁タイルの修繕図面（修繕前後）が無い事が発覚しました。
施工会社に再三提出を求めていますが、「紛失した」との一点張りで出てきません。弁護士と相談する方法も考えましたが、費用がかかる上、図面が出るかどうかも分かりません。それならこのまま次回の大規模修繕工事へ向けて費用を貯めるのも方法だと考えています。そこで質問です。
①弁護士への依頼すべきか、費用を貯めるべきかどちらがベターなのでしょうか。
②修繕図面のないままで、次回の大規模修繕工事ができるのか。
③外壁に関して修繕図面がないマンションって事例として多いのですか？
そのマンションはどのような対応をして乗り切っているのか？

• 2019年03月20日

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