みんなの管理組合

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    質問

建物の瑕疵

賃貸マンションの漏水(2)

5

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    質問

大規模修繕工事

管理組合の会計

破綻する長期修繕計画

20

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    質問

管理組合の運営

管理室内のエアコン故障について

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    質問

管理組合の運営

防災訓練

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    質問

管理組合の運営

次期理事長

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    質問

管理組合の会計

管理規約

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

8

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    質問

管理組合の運営

組合員の理事会参加

8

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    質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

受水槽の更新

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    質問

管理組合の運営

管理規約

重要事項説明書の位置づけ

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    質問

住まいのトラブル

住居の賃貸が増えました

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    質問

その他

40年マンションにオートロックを導入する問題

8

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    質問

建物の維持管理

植栽の変更は、総会決議ですか?

8

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    質問

大規模修繕工事

給水ポンプ更新工事

19

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    質問

管理組合の運営

コミュニティー形成について

57

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    質問

管理組合の運営

管理規約

管理規約を守らない居住者の対応策

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    質問

建物の維持管理

建物の瑕疵

マンションの杭工事

14

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    質問

管理規約

住まいのトラブル

マンションの資産価値と用途制限の関係は?

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    質問

管理組合の運営

管理組合と自治会の違いについて

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    質問

大規模修繕工事

住まいのトラブル

大規模修繕談合リベート問題で盛り上がってるので便乗で質問です

16

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    質問

住まいのトラブル

マンション内の落とし物

10

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    質問

その他

英語塾を開く事を報告すべきか

27

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    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

管理費等の滞納と時効について

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    質問

その他

消防点検に来る人は資格のない人でもいいのですか?

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    質問

管理組合の運営

総会議案の取扱について

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    質問

大規模修繕工事

建設業許可の「特定」と「一般」について

13

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    質問

住まいのトラブル

マンションが子供の遊び場になっている。

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    質問

管理組合の運営

不法投棄の自転車を処分方法

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    質問

管理組合の運営

理事会の独占

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    質問

管理組合の運営

管理規約

管理組合法人と罰則について

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    質問

大規模修繕工事

給水ポンプ交換時期

14

大規模修繕のアンケートについて

大規模修繕工事

管理組合の運営

大規模修繕の準備としてアンケートをする場合の質問です。
専有部分が賃貸されている場合、居住していない外部居住のオーナーに対して共用部分の傷み具合や不具合個所を尋ねても実感としてわからないと思われます。
その場合は賃借人に尋ねた方が良いようにも思われます。
しかし修繕積立金の負担義務は外部居住のオーナーにあるので、オーナーに対して意見を求めないのは失礼に感じられます。
皆様のマンションではどのようにしていますか?

給水ポンプ交換時期

大規模修繕工事

築16年目に入ったマンションです。
管理会社から給水ポンプの交換が提案されています。
今のところ特に問題はないのですが時々異音がするとのことです。
施工後、一度もオーバーホールをしていないので、交換よりもオーバーホールをした方がいいのではないかと考えていますが、どうなんでしょうか。
給水ポンプってこんなに寿命が短いのでしょうか。

借地権付きのマンションの今後について

建物の維持管理

その他

当マンションは所有権と借地権が約半分ずつのようです。
このようなマンションの場合、将来はどのようになるのでしょうか?
ちなみに借地権はフロントマンによって回答が違います。
(旧法という方もいれば定期という方もいる)

尚、今後地主の方と相談などということになった場合は、管理会社が間に入り交渉
もしくは管理組合が弁護士を依頼し交渉するのでしょか?

共用部の電気料の削減,CCFLについて

建物の維持管理

共用部の電気料の削減を考えています。管理会社からはLED化が提案されています。対してCCFLを提案する理事もいます。CCFLは余り知られていませんが、実施されたマンションがありましたら、感想等教えてください。推奨する理事の話では、CCFLの方が良い様に思うのですが、なぜあまり知られていないのですか?そこも気になります。どんな情報でも結構です。お聞かせください。

工事が終わってから追加のお願いがありました

管理組合の会計

その他

管理組合の理事をしています、
最近、集合郵便受けのダイヤル錠が壊れて鍵がかからないところが増えてきました。
管理組合では交換に先立ちアンケートを実施した結果、半数近くの方が交換を希望されていること、今は大丈夫でも近い将来壊れる可能性が高いことから、管理組合の費用で一斉交換(42戸分)することにしましたが、1軒だけ個人で錠を付け替えている住戸がありました。
組合ではその住戸にも一斉交換のお知らせをし、掲示板でも案内しましたが、工事希望日のアンケートにも一切回答がなく、解錠番号も組合では把握していないため、最終的にその一軒を除く41戸分の交換工事を実施しました。費用:218,000円(税別)
ところが、工事が終わって一か月ほどたって、そのお宅から工事代金は管理費から支払われたのであれば、自分の家も組合の費用で交換してほしいという申し入れがありました。
そこで新たに1個取り替える見積りを業者から取得してみたら、なんと14,000円(税別)というのです。41戸一斉に交換したときは一戸当たり5,317円(税別)で済んだのに3倍近いコストです。
組合としては全数交換するつもりでいたので交換するのはやぶさかでないのですが、理事の中には「交換の案内には十分時間をかけたし、その時に申し出ずに後から私もというのはどうかと思う。組合からはすでに終わった工事費の1軒分を補てんし、差額は本人に持ってもらうのが良いのでは」という意見の方もいてまとまりません。
管理組合の会計上、1万円が出せないわけではないのですが、言いなりに支出してはけじめがつかないというのがその根拠です。
私個人としては「5,317円だけ組合が負担します」というのは大人げないと思ってしまうのですが、やはり1軒だけ高い金額を組合が負担するのは公平ではないのでしょうか。

ガス感知器は専有部、共用部どちらですか?

建物の維持管理

50所帯のマンションです。今長期修繕計画の見直しを行っています。「ガス感知器の交換」の項目がありました。ガス感知器は、「専有部ではないか?」との意見と「共用部の消防設備になるのでは?」との意見が分かれました。どちらが良いのでしょうか?竣工当初から付いていました。よろしくお願いいたします。

前回大規模修繕工事の手抜き発覚について

大規模修繕工事

現在、2回目の大規模修繕工事を実施中の管理組合の理事をしています。
工事監理をしているコンサルタント会社より、既存の劣化したシーリングを全て撤去してやり直す(打ち替え)仕様で今回実施しているが、前回(10数年前)の大規模修繕工事では、複数の箇所で既存の傷んだシーリングの上から新たにシーリングを充填する(増し打ち)をしているとの指摘がありました。

気になって過去の資料を振り返って見たところ、今回と同様、既存の劣化したシーリングを全て撤去してやり直す(打ち替え)仕様となっていました。それにも関わらず増し打ちをした形跡があるということは、私達の知らないところで手抜きをされていた事になります。

打ち替えも増し打ちも、工事完成後の見た目は全く分かりませんので、手抜きがされていたことに気付けるはずもありません。理事メンバーは今回の大規模修繕工事でその事実を知り、悔しい思いが沸き立っています。

前回工事した施工会社に対して、払う必要のなかったお金を返せとか、文句の一つでも言ってやりたい、と考えていますが、10数年前のことなので、為す術はないのでしょうか?よろしくお願いいたします。

大規模修繕談合リベート問題で盛り上がってるので便乗で質問です

大規模修繕工事

住まいのトラブル

これまでのやり取りで、私のマンションでの大規模修繕工事は談合の証のように
されていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思って
いましたが、私は今振り返ってみると「見積参加条件は一切不要」という結論で
す。

つまり、見積参加条件を設定しなければ「とんでもない業者」が見積参加してく
るということなのでしょうけれども、「とんでもない業者」が見積参加してきて
も、管理組合とすると一向に問題なく、迷惑でも何でもないということです。

管理組合として、最終の1社に絞り込む段階で、会社の規模や実績、当然社歴や
社員数、資本金などを調べるでしょう。そこで「とんでもない業者」は落選に必
然的になると思います。

管理組合では、自分の積立金だけではなく区分所有者全員の修繕積立金で大規模
修繕工事を実施するので、合議制でもあり「とんでもない業者」に発注すること
はあり得ないと思うのです。

管理組合として見積参加業者は多いに越したことはありません。50社こようが
100社こようが、絞り込みを行えばいいので、見積参加条件設定はするべきで
はないというのが私の結論なのですが、皆さんはいかがお考えでしょうか?

どうぞ、よろしくおねがいします。

大規模修繕 施工会社募集要領

大規模修繕工事

11月12日のTITIさんのご質問で、施工業者募集するときに「見積もり参加条件」を設定したという事でしたが、問題なのでしょうか。
回答のいくつかで、まさしく談合の証のようにされていますが、私は今まで、参加条件を設定することは当然のことだと思っていました。
「見積もり参加条件」はおかしいのでしょうか。
今まで大規模をなさった組合で、この条件設定がおかしいと思われた方、それでいいと思う方、ご意見ください。

総会時の会計監査報告について

管理組合の会計

会計監査というのは総会迄に済んでいなくても構わないのでしょうか?
今年度の総会で、前年度の会計監査が済んでいなかったので今年度の総会で報告しますとありました。
何故、今年報告するのか?との住民からの質問に対して
「前年度間に合わなかったから。今年報告すると前年度の総会で報告しているので。」
という管理会社からの回答があったようです。
報告さえ済んでいれば翌年の総会での報告でもいいのでしょうか?

「フロン排出抑制法」について質問です。

管理組合の運営

「フロン排出抑制法」について質問です。平成27年4月に施行になっていますが、知りませんでした。30畳くらいのエントランスについている空調は送風口が天井についている形です。このようなマンションの空調設備は対象になるのでしょうか。対象になるようでしたら点検費を予算に計上しなくてはいけませんでしょうか。

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

非難誘導灯は誰が修理するの?

建物の維持管理

管理組合の会計

1階が店舗で2階から5階が住宅となっている複合型のマンション理事長をしています。
今年の夏に「建築設備等定期検査」がありました。
その報告によりますと「1階の店舗の中にある非常用照明設備が照度不足のため改善が必要」となっています。
管理会社から非常用照明設備の交換費として82,400円(税込み)の見積りが出てきましたが、これは管理組合の費用で払わなくてはならないものなのでしょうか。
1階の店舗のどこについているどんな非常用照明設備なのか、私をはじめ管理組合の人は誰も知るよしもありません。
店舗の専有部内に設置され、その持ち主しか利用しない設備の交換費用を組合で持つというのがどうも納得いきません。店舗に負担してもらうべきではないでしょうか。
管理会社のフロントは「建物全体として受けた検査の指摘事項なので組合が負担するのが正しいのでは」と言っています。
それも一理あるとは思いますが、どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。

携帯電話基地局アンテナ収入にかかる税金

管理組合の会計

その他

数年前、マンション屋上に携帯電話基地局アンテナが設置されました。
3年前の総会で税金を納めるか納めないかの議案がでましたが、
その時は納めなくてもいいのではとの意見から、今もそのままになっております。
しかし昨今、税務署より指摘を受け納税をした等の記事をインターネットで見て、
当マンションも納税をするべきではと思い管理会社にその旨を聞いたところ、
こちらから申告して納税しても、税務署から督促が来てから納税しても
納める金額は変わらないので督促が来てからでもいいのでは?との答えでした。
本当に同じ金額なのでしょうか?

ちなみに3年前に総会議案で試算してあったものは税理士さんに税務署に提出する
書類を書いていただくのに40万円ほどかかっていた記憶があります。これも必要な金額なのでしょうか?

ガス警報器交換

管理規約

5年前にガス警報器を管理組合費用で一斉交換をしました。その際は10年超交換を実施していない住戸が大半で誤発報が頻発していたため、管理組合費用で交換をしますが希望しますか というアンケートをとり1戸以外賛成だったため管理組合費用で交換しました。しかしその後の総会でも議案化され決議された形跡がないことがわかりました。
管理会社では、一度 管理組合費用で実施されてるのだから管理組合負担であるとの認識で長期修繕計画に織り込まれています。きちんとしたいのであれば次の総会で議案化すればいい。程度に考えていますが、次の総会の前に耐用年数がきてしまいます。
決議されていないということは費用の負担先が明確になっていないということだと思うのですが、理事会判断で管理組合費用で交換を実施していいものでしょうか。どういった手順をとるのが正しいのか教えて下さい。また個人で替えている方に対しては費用等はどうしたら良いのでしょうか。

陥没が起きて

その他

陥没が起き 建築で担当した業者(2社のうちの1社)が見に来たのですが、検証せずに見積りを出し、そのまま工事に入ろうとしているのです(業者は検証する気はないとのこと)。
売り主に検証して貰おうと思っているのですが、管理会社にいうべきか、直接売り主に文書を送った方がいいか教えて下さい。

管理会社が公的年金加入状況をを調査するの変ではありませんか?

その他

管理会社からマンションサポーター宛てに「平成28年厚生年金加入状況等調査への協力について」という書面。調査員への協力と本調査は全国から1800地区、約9万世帯を抽出して調査する。期間は10月28日から11月14日まで、一応マンションサポーターから理事長には事前の了解を得ることになっていますが、居住者へは理由、了解を得ず管理会社が理事長だけに話しを通すだけで、このようなことしてもいいのですか?私のマンションでは今のところきてないようです。
次の理事会でフロントマンにどういうことなのか聞いてみますが、拒否しするつもりです。これこそ個人情報だと思いませんか?教えて下さい、よろしくお願いします。

エレベーター点検の回数を減らしたい

建物の維持管理

理事会でエレベーター点検を減らそうと考えています。
現在は毎月点検を実施しています。
古いタイプのようで遠隔点検ができないようです。
法律では年1回と定められているため減らすのは問題ないのではないかと考えていますが、仮に回数を減らすとしてざっとどのくらいが最適でしょうか?
また、減らすことによる懸念されるリスクはありますか?

築28年約70世帯です。

破綻する長期修繕計画

大規模修繕工事

管理組合の会計

築12年目の80世帯ファミリータイプマンションです。

うちのマンション管理組合では、先日修繕積立金の値上げが可決承認され、修繕積立金が月額約5千円から約1万円と2倍になりましたが、長期修繕計画表を見せられて説明を受けたところによると、それでも2回目の大規模修繕工事では修繕積立金が枯渇し、3回目の大規模修繕工事では完全に資金不足となり、今後さらに2.5万円~3万円まで値上げしないといけないという説明でした。

そこでの説明では、他のマンション管理は、どこでもでも同じように破たんする長期修繕計画だと言っていますが、世の中のマンション管理組合の長期修繕計画表で、30年後ぐらいまで資金が不足するマンションって、いったいどの程度あるのでしょうか?

皆さんのご経験で、20~30年後で破綻しないマンションってあるんでしょう
か?

教えて下さい。

フレンンドクラブ

管理組合の会計

いつもお世話になります。さて1件質問させてください。
当マンションでは、一般会計の中に「フレンドクラブ」という別会計を持っておりまして、月300円各世帯より徴収いたしております。理事の皆様の努力で、年度末かなりの繰越金が出そうなのですが、これを修繕積立金勘定にキャリーすることは物理的に可能なのでしょうか?

聞くところによると国交省のガイドラインがあり、当該資金は組合員の親睦を深めるためのみしか使えないといった話も聞いたことがあるものですから。
そうなると組合員に還元、あるいは数か月間月300円の徴収をストップするしか、方法はないのでしょうか?

ペット飼育者に困っています

住まいのトラブル

最近入居してきた方(区分所有者の関係者、外国人)の犬に困っています。廊下、階段、エレベーター、敷地内で放し飼い状態です。大きな犬ではないのですが、よく吠える犬で、子供もかまれそうになりました。
回りの方たちや管理員さんが何回注意しても聞いてくれません。
当マンションではペット飼育細則もしっかり定めており、ペット飼育者はペットクラブに入ることになっているのですが、会長が入会するように言っても入りません。
粗相をしてもそもままにしています。どうしたらいいでしょう。

専門委員会設置について

建物の維持管理

専門委員会は理事会の下部組織として設立されるのが、一般的だと思います。
しかし、マンションによっては、理事会と委員会が一体化(あるいは理事が委員会に参加したり、委員が理事会に参加する)場合もあるようです。
皆様の組合では、専門委員会と理事会の組織のあり方、意思疎通や情報共有はどのように行っていますか?
分離することでのメリット・デメリット、
一体化することでのメリット・デメリットを教えていただけないでしょうか?

管理組合が機能していない場合、どちらの方が適すると思いますか?
委員会が理事会を上回る立場になるのはいけないとわかっていますし、

▼当マンションの委員会発足で見込まれる問題
1、専門委員会と理事会を分離すると、委員会で答申したことが、理事会によって、全く異なる解釈でなぜかすり替えられる可能性が大きい。住民の言ったことを素直に受け入れない。組合員の話し合いで決まったはずのものが、良い方向で決まったものが、何故か悪い方向のものにストーリーが書き換えられてくる。また、必要のない話を余分に追加でつけてくる(アレンジされる)。
2、専門委員会と理事会を一体化すると、委員がおかしな事を前面に出て提案してでしゃばってやっているように誤解されかねない。理事会に権限があると思っている方々なので、自分の意見を強く発言するが、意見が相違し、毎度理事会と組合員の中でねじれ国会のようになっています。

そして、今年度8月までに間に合わせないといけない場合、どちらの方法が好ましいと思いますか?
もし間に合わないと、3コの案件があるのですが、1度にまとめて規約を制定できなくなるので、その分マンション管理士を何度も呼ぶことになります(時間とお金の無駄)
1度に全部済ませるべき話を当初からされていたのに、放置され、今に至っているような状況です。
短期間で、理事会と委員会が協力して、物事を進行する方法はありますでしょうか?


マンション竣工時に残された資材

大規模修繕工事

これから大規模修繕工事(一回目)を具体的に実施する検討に入りました。
現在、修繕委員をしております。

先日、張り切って管理員と一緒にマンション建物内や敷地を巡回しました。
誰も目につかないような場所に、物置っぽいスペースがあり、その扉の鍵を開けて初めて見ました。

そうしたところ、竣工時に使用したと思われる使い古しのペンキ、タイル、ボード、
ダンボールに入った工具類(もちろん錆びている)、軍手、脚立、よく分からない材料・建築資材などなど、15年間くらい誰も何も触っていない状態で発見されました。

これら放置されたモノは、さっさと廃棄処分すべきものと見て感じたのですが、その認識で間違っていませんでしょうか?
というのも、わざわざ誰も目につかないような場所に長年竣工時に使用したモノを保管してあり、大規模修繕工事(一回目)のときに役に立ったりするのか?とも、ふと思ったからです。よろしくお願いします。

自主管理のマンションです。良い管理会社の探し方、注意点

管理組合の運営

自主管理のマンションです。今までリーダーシップをとっていた方が体調を壊し以前のように自治会(マンションでそう呼んでいます。)に参加されません。1年位はそれでも清掃やゴミ出しを皆で順番を決めやってきました。最近、ゴミ収集車が行った後にゴミを出したり、清掃当番が体調不良を理由に出来なかったりと、トラブルが増えてきました。「管理会社に任せた方が良いのではないか」の声も大きくなっています。これから、管理会社を探すときの注意点とかありましたら教えてください。

駐車場の付置義務について

建物の維持管理

管理組合の運営

当マンションの駐車場は3段のパレットが2連あり、合計6台駐車可能ですが利用者がだんだん減り、とうとう3台になってしまいました。
このままでは近い将来2台以下になり機械式駐車場は意味をなさなくなります。
先月の理事会では、機械を撤去して埋め戻すことが最善だろうという結論になりましたが、役員の一人から、マンションを建てるときに駐車場収容数について「付置義務」があるはずで、埋め戻してしまうと義務違反になってしまうのでは、という意見が出ました。
ネットで調べると、付置義務は条例で定められていますが、有名無実化しており、正しく守られていないのが現状のようです。
そうかといって、条例に違反することを知りながら管理組合として堂々と駐車場の埋め戻しをするのは少し気が引けます。
付置義務を無視して勝手に駐車可能台数を減らしてもよいものか、アドバイスをお願いいたします。

植栽にチャドクガが発生

その他

マンション敷地にサザンカやツバキが有ります。毎年、消毒をするのですがチャドクガが発生します。マンションには、サザンカやツバキは合わないのでしょうか。場合によっては、植え替えを考えています。皆さんのマンションでチャドクガ対策をされていますか?

マンション管理士を選ぶポイントは?

大規模修繕工事

理事の役員がおらず、理事をマンション管理士に任せるか悩んでいます。

マンション管理士を選ぶポイントを教えて頂けますか?

ベランダの床の色が剥げてしまいました

住まいのトラブル

私事ですみません。
長いことベランダに置いていた植木鉢を移動したら床に丸い跡が残ってしまいました。
きれいにしようと思ってスポンジたわしでごしごしこすったら、グレーの色が剥げて
下地の緑色が出てきてしまいました。
たぶん下の階に水が漏らないようにグレーのペンキで塗ってあったのではないかと思いますが、剥げてしまったら下の階に水が漏ったり迷惑がかかってしまう事はないでしょうか。
緑色になってしまった大きさは直径10センチくらいです。
大事になる前にホームセンターで似た色のペンキを買って塗ったほうがいいでしょうか。
ドキドキしています。

大規模修繕工事(外壁)について

大規模修繕工事

タワー(高層階)マンションで、外壁補修を行っているところを見かけたことがないのですが、補修工事の必要がないのでしょうか。仮に補修工事の必要がないのであれば、中・低層階マンションでは、どうして同じような施工をしないのでしょう。ご存知の方がいらっしゃれば、どうぞよろしくお願い致します。

大規模修繕工事のブランコなど無足場工法

大規模修繕工事

建物の維持管理

大規模修繕工事において、ブランコなど無足場工法が流行っているようですが、足場を組み立てる工法と無足場工法を検討していますが、どちらがいいのでしょうか?周囲のマンション大規模修繕工事では、みんな足場を組み立てている工法を採用しているようですが、メリット・デメリットなどが知りたいです。専門家のみなさんよろしくお願いします。

マンション住民の高齢化(孤独死や認知症)への対応

管理組合の運営

住まいのトラブル

先日介護系のドキュメンタリー番組を観て知ったのですが、マンションの住民が経年とともに高齢化するのに加えて、今までマンションに住んでいなかった高齢者が、子供の近くに住むためとか、病院が近い、車の運転ができなくても生活できるという理由で郊外の住宅を売却して都心マンションに住み替えるという事例も増えているそうです。

そして、実際に新しい住環境に馴染めず、外出しようとせずテレビばかりを見るとか、孤立して引きこもってしまうという事例や、認知症を患い、近隣住民に迷惑をかけるという事例が起きており、これから一層増えていくのではないかと予測します。

そこで、孤立死を防ぐ独居高齢者の見守りや認知症になった高齢者の方にどう対応するかなど、マンション住民の高齢化への対応が課題となりますが、理事会(管理組合)として、住民の孤独死や認知症にどこまで取り組む必要があるのでしょうか?
皆様のマンションですでに取り組まれている施策や事例があればお教えください。よろしくお願いいたします。

マンションの管理費から修繕積立金へ

管理組合の会計

マンションの管理費の余剰金から毎年300万円近くを修繕積立金に移動しています。本来管理費と修繕積立金は趣旨がが違うと思うのですが、OKなのでしょうか?総会で承認されれば良いのでしょうか?大体なんで管理費の余剰金が300万円も出るような予算計画を立てるのでしょうか?疑問だらけです。教えてください。

直接契約のマンションで大家さんと連絡がつかない場合について

その他

初めて投稿致します。
管理組合とは少し違うので、投稿が間違っていたら御指摘いただければ幸いです。
マンション管理が既に管理会社から手放され、二年前に大家さんと直接更新手続きした実家のマンションがあるのですが、更新手続きを解除して引越し手続きをしたいと、大家さんと連絡取ろうとしたところ、連絡が取れず、初期に仲介手続きをしたり、更新手続き時だけ仲介をする不動産会社から連絡取ろうとしたところ、連絡先にはおらず、行方不明の状態でした。
市役所の納税課で固定資産税が支払われているか確認したところ、固定資産税の支払いはされてるのを確認しましたが、市役所を経由して連絡先を得ることは出来ず。
更新解除手続きをすることも出来ず、途方に暮れております。
こういった相談を解決する方法はどういった方法があるかご教授くださいませんでしょうか?

室内壁の修理について

建物の維持管理

築6年のマンションですが、私の部屋を始め、数戸の部屋で、
壁のクロスに大きなひび割れが生じています。

管理会社を通じて、販売会社に直してもらいたいと言ったところ、
「直すのは2年まで。もし、コンクリートも直せと言うなら、コンクリート
を割って直さなければならず、それは、マンションの負担になる」
と言われました。

管理会社は、取り次ぐだけで、アドバイスしてくれません。

2年過ぎたら、こう言う修理はしてもらえないのでしょうか?
また、これ以上、交渉するのは、無理でしょうか?

規約と法律と条令の関係は?

その他

マンションには管理規約・細則がありますが、一方で、建築基準法、消防法、区分所有法など法律で規定されていることもあります。
他に市区町村条令もありますが、それらの関係はどのようになっているのでしょうか?
厳しさに差がある場合は、何が優先されるのでしょうか?

理事会の時間を短縮したい

管理組合の運営

このほど輪番制で初めて理事になりました。115世帯のマンションで、理事は10名程出席します。

毎月一度理事会をやっており、先日3度目の理事会だったのですが、午前10時から始めて終わったのが14時過ぎ…。
(理事会案内では終了時間は10時~12時と書かれています。)

理事会が長引いた理由は…
・すごく熱心(?)な方(ご年配の方)がいて話が長い、話が脱線する。
・理事の中でも意見が別れるが、まとめ役がいない。マンションの専門家じゃないし、なかなか決められない、よくわからない。管理会社のフロントは積極的じゃない。
・課題も小修繕のことや植裁のこと、長期滞納者の事など過去の残課題も含めてたくさんある。

長い会議は、集中力も続きませんし、正直うんざりしてしまいました。
そこで、他のマンションでは、理事会の時間を短縮するために何か工夫していることはありますか?よろしくお願いいたします。

〈マンションのねずみ駆除〉

住まいのトラブル

天井裏で小動物が走っている音がしたので、調べるとネズミがいるとの事でした。糞もあり、何匹かいるようです。
他の住人も走り回っている音を聞いたと言っています。ネズミは繁殖力もあり配線もかじるので、管理組合に相談した所、予算の関係で当面は個別で対応して欲しいとの事でした。
ネズミの被害にあった数軒だけが対応してもあまり効果がないと思います。
業者を呼んで早く全体で取り組むようには、今後どのようにすれば良いでしょうか?

長期および多額滞納者の対処について

管理組合の会計

その他

連続質問してすいません。8年前の理事会の時も滞納問題であった。10年以上の長期で多額滞納者がおります。理事長、前理事長、管理会社の社員3名が面接で管理費および大規模積立金を徴収している。滞納者はかなり難物で色々な理由をつけて欠席や少額返済しております。裁判をして延滞金もあります。やはりプロの人に頼んだことが良いか。悩んでおります。このまま継続して交渉するような申し送りをされました。理事会を開く前に皆様のお知恵を拝借したいと投稿する次第です。以上

LED化について

建物の維持管理

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

マンションで一括受電と電力自由化

建物の維持管理

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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  • 三毛猫

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