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大規模修繕工事

大規模修繕工事の時期の判定について

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管理組合の運営

管理規約

防火管理者の理事が引っ越ししました

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管理組合の運営

管理組合の会計

総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか?

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管理組合の会計

古本の販売は課税対象となるか

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管理組合の運営

大規模修繕工事

「金額が空欄の工事仕様書を出しますから」について

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管理組合の運営

その他

低圧高負荷契約と電子ブレーカー

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大規模修繕工事

管理規約

管理会社の担当者が規約改定の阻止をしています

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管理組合の運営

管理規約

総会の議長選任について

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その他

管理組合の運営

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

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    質問

管理組合の運営

理事長と裁判について

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RJC48という団体について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事長の自主勉強会らしいのですがRJC48という任意団体についてお教えいただければ幸いです。

雑誌で紹介されており素晴らしい取り組みだと思って早速入会申請したのですが,全くのノーリアクション。活動を終えてしまったのでしょうか?

結構立派なホームページがあります↓
https://rjc48.com/

会費がかかるようですが,入会申込に返事がないような団体に支払ってしまって大丈夫なのか少々疑問をいだいています。

もし入会して活動されている方がいれば,どのような団体の活動状況なのかお教えいただければ幸いです。

グランドピアノの使用

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

グランドピアノの件です。防音設備のないマンションでは近所迷惑になるかと思いますが、許可されておりますでしょうか。

エレベータ―保守管理会社をメーカーから独立系に変更する

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションでは近日中に臨時総会があり経費削減の一環としてエレベータ―保守管理会社の変更議案が出ておりますが、反対理由の中に、変更後問題が生じ元のメーカーに戻す場合従前の料金では受けてくれない。値上がりは免れません。だから変更には問題ありとの意見が出ています。本件について情報をお持ちの方はお教えください。

管理規約

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約の他に附則規定で細則、要領、ルール、マニュアルなどの呼称で
規則類があります。整理する場合
1.細則=総則の細かい取り決めを表すもの
2.要領=単なる運営上の手順書
3.規則=規約とは別の法律や条令などに従い守るべき事を決めたもの
と分けた場合、住民の合意、決議のやり方。及びそれぞれの保管の位置づけ
などを教えてください

中古マンション販売広告になぜ管理会社明示規定がないのか

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

新規のマンション販売広告の物件概要に管理会社明示が規定されているのに、なぜ中古になると管理の状態、「管理会社」明示を規制から外されるのか。

外壁にDIY(その後)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

みなさま、貴重なご意見をありがとうございました。
遅くなりましたが、ご報告させていただきます。
皆様からのご意見をもとに、すぐに管理会社へ文書と写真をもって問合せと是正を求めました(7/30付)
しかしながら、今だになんら連絡がありません。
本日(8/18)満を持して、管理人さんに直接に聞いてみたところ「理事長がやったと聞いています」との事でした。
また理事長が?共用部分なのに・・・と独り言ちたところ、逆に「あなたは?」と問われました。
管理人は、この行為についてなんら疑問ももっていない様子でした。。。
現在の理事長は以前から同じような行為をしては、以前の管理人が始末してたり、前理事長らにさんざん注意されてたのを知っています。
独断専行が多いのですが他の理事たちも追従するばかりだし、ほかの住民も問題には関わらないようにしているし、わたしも直接意見したことがありますが、逆にいやがらせをされたので仕方ないと諦めるだけです。
こうやってマンションは、その理事体制や住人の意識によって、良くも悪くもなるんですね。。。

入居者名簿の提出義務

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション入居時に提出しないといけない、入居者名簿ですが、ことあるごとに管理会社より再提出を求められます。
強制権はないと聞いたことがあるのですが、管理員さんが会社がうるさいから!!と顔を合わすたびに言われます。このマンションの管理会社がおかしいのか、私の認識がおかしいのか、教えてください。
入居1年で、結婚による改姓をしました。

NURO 光の導入方法は?

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでNURO 光の導入が議題になっていますがどんな事を確認すればいいのかわかりません。また総会での承認内容もどの様な内容かわかりません。

どなたかのお知恵を貸していただけないでしょうか、よろしくお願いいたします。

不審者がひと月に5回現れる。写真を掲示してはだめですか

住まいのトラブル

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

一カ月の間に不審者が午前3時頃、早朝5時頃、夜、昼間と5回ほどエントランスからインタホンを鳴らします。うち1回は居住者がオートドアを開けた際、マンション内に侵入。共有廊下を徘徊しているのを居住者が目撃、玄関のインタホンを鳴らしたようです。このようなことが3回あってエレベーター内、掲示板に注意喚起がされました。駐車場内を物色していたりしていたので、怖くて女性の居住者が警察にも通報。現行犯でないと職務質問等できない模様です。このような状況で、私は偶然にも昼間、マンションの外でこの不審者に遭遇(我が家のインタホンの画像があったので携帯に保存して顔を覚えていました)、後をつけると当マンション玄関に入りましたので、何かこのマンションに用があるのですか等尋ねました。深夜にも来てインタホンを押しましたねと尋ねると、来ていないと返答するので携帯の画像を見せました。そうすると不審者はそそくさと帰っていきました。この件を管理員に伝え、顔写真を掲示板に掲示できないかを聞いたところ、個人情報保護から掲示はできないと警察から言われていると聞かされました。本当にそうなのでしょうか?居住者の命の安全という観点からみると、不審者の顔を掲示しておく方がオートドアを開ける際にも注意して身の安全が保たれるのではないでしょうか。居住者の安全よりも不審者に対する個人情報保護の方が優先されるべきなのでしょうか。不審者は、随分前のインタホンの画像と全く同じ服装、この猛暑の中を長袖カジュアルシャツを袖まくり、不潔感あり、マスクも着用していない、世話をする人がいない独り者の50代の男性と推察しました。スーパーマーケットでの万引き犯の画像公開は人権侵害とされたことがありました。しかしながら、マンション内だけでの侵入する不審者の写真の掲示は問題になるのでしょうか。また、不審者はマンションの居住者ではありません。よろしくお願いいたします。

定期総会の議案の出し方に関して

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

本年度の総会の議案が、
第1号議案 令和元年度事業報告及び決算報告並びに監査報告について
第2号議案 管理委託契約更新について
第3号議案 管理組合口座一部閉設承認について
第4号議案 屋外電線系統改修工事実施並びに修繕積立金取崩し承認について
第5号議案 融雪設備更新工事実施並びに修繕積立金取り崩し承認について
第6号議案 令和2年度事業計画(案)及び予算(案)承認について
第7号議案 役員改選(案)承認について

となっています。
問題なのが、第6号議案です。
設備点検
→エレベーター点検報告 年4回
その他色々あります・・・

来客用駐輪場運用ルールの変更について
→長時間駐車を避けるためフロントガラスにステッカーを見える場所に掲示願います

1階正面エントランス暗証番号および施錠時間の変更
→住民が配達員に暗証番号を教えて入ってくるので、暗証番号が漏れないように18時からを20時からに変更するという内容→そもそも暗証番号を漏らさないでくださいというのが理事会の役目でしょ…呆れる。全く理由になっていない。

駐輪場改修について
→以下の通り、見積もりを取得しました。理事会で継続検討予定です。
工事概要…
工事内容…現在の駐輪台数21台 見積もりは35・36台
→理事会で検討中決まっていないの物に対して、果たして議案で出す必要はあるのか?
継続して検討していくことについての承認??
アンケートも取ってないのに、現状に対して、台数だけ多い見積書出してくるし納得いかない。

他会計への振替について
→管理費から積立金会計へ
→特別会計から積立金会計へ

このように理事会で決める程度??のことを議案でダラダラ羅列して出すべきなんでしょうか?
第5号までに入らなかった小さい議題を細かく並べた感じです。

そもそも検討中で議案不要と思うものもあるし、
こういったものは必要な物だけ、1議案ずつ議案としないのでしょうか?
その他で途中経過の報告程度で良い気もしますが、どうなのでしょう??

皆様のマンションではどのような感じでやっていますか?
まとめてこまごました事も何でも承認している感じなのでしょうか?
教えていただけたらと幸いです。




総会で可決された議案に虚偽の記述がある場合の対応方法

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション竣工時から小型自転車用として使われていた自転車置場を今回の定期総会で突然子供用自転車置場に変更する議案が提案されました。

その議案書には竣工当初より子供優先であったものとの虚偽の説明を前提に、子供専用に変更すると書かれていたことことから、賛成多数で可決されました。

総会後、過去の議案書を確認しましたが、何処にも一切子供優先とは書かれておらず、議案書は大人用自転車置場を子供専用に切り替えるための嘘の説明であることが分かりました。

このため、理事会に対し、議案書に虚偽の記述をしたことの釈明を求めましたが、理事会からはそれに対する回答はなく、代わりに改定した議案書に基き、1ヶ月以内に我々の自転車の撤去を要求してきました。

再度説明を求めたところ、今度は2週間後迄に撤去しなければ仮移動するとの最後通知が来ました。

我々は全く納得出来ませんことから、議案書の虚偽の記述を理由に議案書の無効を主張しようと思いますが、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

管理規約の改ざん

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

友人のマンションでは、5年連続で理事長をやっている方がいました。
長く理事長をやっている為、そのマンションではこの方が全ての修繕工事等を考えて、自分の意向に沿った形で工事や、マンション運営を進めていたそうです。

管理規約の電子版もその方が自分のパソコンに保管しており、規約が総会決議によって変更された場合、自分で規約の条文を変更し、管理会社に出力した原紙を渡し、印刷をかけて住人に規約の改定版を2度配布してきたそうです。

2年程前に、この理事長は退任したのですが。

今になって、管理規約を確認すると総会決議もしていないのに、規約の理事会の項目に、理事会は理事会運営規定に沿って進めるものとする、と言う内容の文言がいつの間にか追加されていたそうです。

理事会運営規定はこの理事長が自分で作成したもので、印刷された原紙を、新しい理事会役員にコピーをして、管理会社が配布するシステムになっていました。
理事会運営規定は理事会や総会で承認されものではありません。
管理会社も管理規約に上記の文言が追加されていた事に気が付かなかったそうです。理事会運営規定は参考文書程度に考えていたようです。

この場合、管理規約がこの理事長によって、勝手に改ざんされた不正として考えても良いのでしょうか?
実害はないのですが、総会決議無く管理規約の内容に追加文を勝手に入れた場合、何か罪に問われますか?


訴訟の弁護士費用等

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期滞納者に支払い督促を行いましたら、異議を申し立てられて通常の訴訟になりました。
この滞納者は、これまで何回も話し合いを求めてもなしのつぶてでした。
訴訟になって1回目の時、この滞納者が毎月2000円上乗せして払うとの提案をしてきましたが、完納まで25年かかることになり、裁判官もあきれていました。
2度目には、いきなり40万円持ってきて、後は分割で半年で払うから和解にして欲しいと言ってきました。
弁護士が、その場では受け取れないと言ったら、翌日に管理組合の口座に振り込んできました。
これにより、裁判官と弁護士が、信用できるので和解するようにと言ってきました。
理事会ではとっても信用できないので、判決を取りたいということになり、遅延損害金、弁護士費用等を加算して請求し、判決を出していただくという方針になりました。
しかし、弁護士から、遅延損害金や弁護士費用を要求すると、裁判官の心証が悪くなるし、今までほとんど認められていない。認められてもせいぜい1割くらいだという話をされ、強く和解を求められました。
理事会では規約に基づいて請求しているのですし、滞納者に払えということは全く正当な業務であると考えているのですが、間違えているのでしょうか。
私たちの組合では、今まで滞納者と話し合いをもって解決してきましたが、この滞納者はどうにも対処できずに、初めて訴訟ということになりました。
他の弁護士さんもこのような対応なのでしょうか。

籤引きで理事長になりましたがどの様なリスク管理が必要ですか

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日の理事会で籤引きで理事長になりましたことから理事長としての責務を教えていただけないでしょうか?

①無償のボランティアの理事長ですので、絶対に善管注意義務違反にはならない様な理事会運営を心がけて、ノーリスクの運営をする場合の注意点を教えてください。

②前理事長が今期理事会を無視して勝手に契約してしまった業者との契約は無効と思いますので一旦解除し、今期理事会で相見積もりをとり、最安の業者に発注しようと思います。

③前理事長の違法行為(理事会の了解なしに業者に発注)について、理事会として契約解除に伴う違約金分を損害賠償請求したいと考えています。

インターホン更新工事と決議について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

インターホン更新工事をするにあたり総会で決議を取ることになりました。インターホンはオートロックと火災警報付きです。当方マンションの管理規約には専有部、共用部の明示にインターホンは書いてありませんでした。管理会社へ問い合わせたところ管理規約に変更は無し、普通決議で問題なしとの回答がありました。この対応でリスクは無いでしょうか?教えてください。よろしくお願いします。

総会で監事で選任された方が理事長立候補は可能でしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で理事10名と監事1名の選任決議が可決され先週に第一回の理事会が開催されました。

理事会では理事長に立候補する理事がいない事から、くじ引きで理事長を決めようとしたところ、監事の方が理事長に手を挙げたことから、前回一致で幹事の方に理事長をお願いすることに決めました。

手続きとしては、理事長になる幹事1名と幹事になる理事1名に一旦退任いただき、それぞれの補充として入れ替わることにしました。

ところが管理会社から、このような目的での入れ替えは区分所有法に合致しない可能性があるとの見解で、未だ理事長が決まらない状況です。

本当に任期中の理事、監事の入れ替えはダメなのでしょう?

駐車場内での天井剥離落下による車の損傷

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの立体駐車場の天井塗装材が剥離して落下、下に駐車していた車が損傷する事故がありました。最初は管理組合の保険対応で修理できたのですが、修理後継続して同じ場所に駐車していて再び落下事故があり、同じ車が傷つきました。最初の修理後直ちに他の空きスペースに移動することも出来たはずなのに、他の場所に移しても同様なことが起こる可能性があるとして、管理組合の責任を求めている住人が居ます。このような場合、管理組合の責任は問われるでしょうか?

喫煙禁止マンションですが隣の住民が喫煙し注意していただいても無視されます

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の家族は肺がん手術で入院しておりましたが、最近自宅に帰ってきました。

主治医からは煙草の煙は肺には大きなダメージとなるとので十分に注意にするようになっていたところ、隣家の住民の方がベランダで喫煙をされ、その煙が当家の換気口から入ってくるので大きなストレスとなっています。


主治医の注意もありましたことから、管理組合理事会に喫煙禁止の注意をお願いしたところ、最初は管理組合名で掲示板で喫煙禁止の注意を掲示していただきましたが効果がありませんことから、管理組合名で喫煙されている住民の方に対し、「隣家に肺ガン治療中の方がおられますのでベランダでの喫煙はご遠慮ください」との文書を2回投函していただきましたが、全く効果がなくベランダでの喫煙は以前より増えているようにさえ感じます。

肺ガン治療中で日々体力が落ちている家族に無用なストレスを与えないようと思い、理事会にさらなる改善を要請しましたが、理事会からは規約違反(正確には細則違反)ではあるが、個人対個人の問題ですので理事会としてはこれ以上の対応はできないと言われております。

ただ、私共にはマンションを買い替えるお金も体力のないので、このまま大きなストレスの中で人生の最後を迎えるのかと思うと耐え切れず自殺さえも考えてしまう毎日ですが、なにか良い方法はないのでしょうか?

増圧ポンプの騒音

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて質問いたします。
 去年中古マンションの2階に入居しました(当時築20年、12階建、130世帯)が、部屋全体でずっとピーという音がして眠れません。管理人に聞くと真下1階にある給水ポンプの音でした。すぐ管理会社経由で専門家の調査がなされ、原因はポンプだと確定し、メーカーにサイレンサーを追加させ制振ゴムを敷きましたが音が止まず、今はポンプから少しでも遠いリビングの隅っこで睡眠薬を飲んで寝て、やっと暮らしています。ポンプ真上の部屋はずっと使えていません。前住人からのクレームは不思議となかったようです。
 一昨年増圧ポンプに変更した際、地下一階からすぐ真上の現在位置に移動したそうです。昼間は車の音や向かいの公園の子供の声などでポンプ騒音は気付き難いのですが(そのため購入してしまった)、朝晩等静かになると非常に気になり、まるで蚊が飛ぶ中で寝ているみたいです。皮肉にも騒音値は環境省基準以下で裁判を起こす事もできません。メーカーや管工事の専門家に聞くと、うちのマンションの敷地面積ならどこでもポンプは設置できたようですが、美観のため理事会は屋内にある今の場所にこだわったようです。
 そもそもポンプのような音の出る設備を居室の間近に設ける事が不適切だと思います。移設して欲しいと伝えましたが、理事会は応じず、次回ポンプを交換する際にも今の場所を変える気はないとまで言われました。もはやクレーマー扱いです。近所の住民にも聞きましたが、部屋の配置の関係で、騒音はうち一室しか聞こえないようです。私達はこのまま睡眠薬を一生服用して泣き寝入りするか、恐らくポンプ騒音は告知事項なので買値を下回る値段で部屋を売って出ていくしか道はないのでしょうか?長文で恐縮です。

非常照明の不具合について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて投稿させていただきます。

建築設備定期検査で非常照明の不具合が発生しております。
管理組合より交換工事の見積もりが提案されたのですが全交換の非常照明の工事でした。
まだ使えるところもあるのでバッテリーのみ、照明のみなど交換する事は可能でしょうか?

よろしくお願いいたします。

通常総会を開催するのに2〜3部制は本当に無効なのでしょうか

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

緊急事態宣言の中今月末に予定していた通常総会を来月に延期しました。

通常総会はマンションの会議室で開催していいますが、毎年100名位の組合員の方が出席され、会場入り切れず廊下に人が溢れることもあります。

ただ今年の総会はコロナ対応とのことで、理事会役員は必要最小限の3名としても、ソーシャルディスタンスを取ると組合員の方は最大20名しか入れません。

このため、総会の3週間前に議案書を出して事前質問の受付と回答も行い、議決権行使書又は委任状により議決権を行使してもらうようにお願いしましたが、40名以上の組合員も方々が出席の意向を示されています。

このためやむ得ず、午前、午後の2〜3部制で総会を開こうとしたところ、10名以上の組合員の方々が連名で、2〜3部制の総会は法律的に無効なので、総会は再度延期し、2m以上のソーシャルディスタンスを確保出来る大きな会場を準備し開催するような要求がありました。

もし2〜3部制の総会が本当に無効であるのであれば、多くのマンションが大きな会場を確保するのは容易ではなく、総会が開催出来ないことになると思いますが、2〜3部制の総会は本当に無効なのでしょうか?

長期修繕計画の見直し案について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築6年 約100戸のマンションです。管理会社から長期修繕計画が理事会に出され入居時計画より工事費3億7千万円増加しています。
当マンションは委託管理費見直しを行っており委託管理費差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位になります。要するに財政に合わせて工事予算を上げたのではないかと疑いたくなります。まだ、建物調査もしていない段階でこの値上げ額はおかしいと管理組合は考えていますが、管理会社から出されたものをそのまま組合員にまず通知してから見直しを依頼すべきか、そのままでは組合員が混乱するのである程度交渉してから総会でお知らせし決議するべきか、どういう対応が良いのでしょうか?

駐車場の転貸2回目の対応は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

住民の方で、他の知り合いの方に2カ月間駐車場を貸しており
そのことが判明、本人も事実を認めました。
しかも2回目でした。

契約書は当然 転貸=即時解約なので
本人は許してほしいと謝っております。
1回目はまあ初めてだし、厳重注意で終了。

2回目の半年後
証拠もあり本人も認めたので
規約に則り明日から使ってはいけないと書くだけです

但し住民の方から、まあ反省したのならば
許してあげればも当然います。

さてそこで皆さん大岡裁き?良い対応方法を相談したいです。

ここはしっかり2回目だし処罰をすべきか?
いやいやゴーンの様にペナルティをつけて?しばらく使う事をみとめるか?
みなさんはどんな対応を考えますか??
あと駐車場の支払い遅れも最近慢性化している状態が先ほど解りました。

アドバイス&体験談をお願いします。

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期修繕計画が10%の消費税で計画し直した場合も総会決議は必要ですか?

大規模修繕工事に伴う駐車場移動。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に伴い駐車場の車の移動場所が抽選で行われました、車の移動先は修繕工事を行う建設会社が一方的に決め、マンション理事会との話し合いは無く
移動先が決まりました、抽選で誰がどこに駐車するか決めます、抽選に参加しない人はこちらで場所を決めます。と理事会役員は口頭で言われただけで、役員8名の内4名は駐車場を借りていないので、そんなものなのかな、、ぐらいの受けとめたとの事です。
しかし、駐車場を借りる契約代金は場所により個々に差があり3万円で借りている屋根付き一階もあれば地下3階10000円の方もいます、
工事に伴う移動先駐車場は15000円なので、10000円で契約している方は差額の5000円を建設会社が補填し(理事会組合費から支払われる)、30000円で借りている方はそのまま支払うとの事です
ここで不公平に思うのは
少ない金額を支払っている方が抽選で良い場所があたり、高い金額を支払っている方が屋根の無い舗装されていない場所に抽選で決まった事です。

管理会社に不公平さを伝えてめ、理事会と建設会社が決めた事なので配慮は足りなかったかも知れないが、管理会社に落ち度はないと言います。
理事会役員はただ順番が回ってきて役員を受けているだけの素人なので解決策が見出せず、管理会社は理事会で決める事だからと着地点が定まりません。
駐車場移動場所をどのように話し合われ
(実際は話し合いはなかった)決定したのか真実を知りたく理事会議事録を見せて欲しいと管理会社に頼みましたが、関係資料閲覧請求書と運転免許証、保険証、住民表のコピーを添付しないと議事録は閲覧できないと言われました。
理事会の内容を知るのに
居住者がそこまでの個人情報の提供をしなくてはならないのかと疑問です
また、この様な事例の責任の所在はどこにあるのか、もし理事会の役員がそのような決定事項(駐車場移動)に無知な場合はどうすれば良かったのか知りたくご相談させていただきたいです。
宜しくお願い致します。

管理組合による自治会の一括加入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、1個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、2自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり(管理会社は関与しなくなるので)、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

コロナウイルス対策:今期の全理事役員の留任を検討中

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理組合の副理事を務めていますが 来期の理事役員選出に関して問題が生じている事と、コロナウイルス対策として今期の監事から、今期の理事をそのまま暫定すべきと意見が出ました。

確かに理事会すら開けない(集まれない)状況下で引き継ぎや 新メンバーでの理事会運営は難しいかと思います。
緊急事態でもあるので、出来れば留任という形をとる方向で進めたいと思いますが 現行、こうした方法を取られている管理組合さんはありますでしょうか?

検討中、実施した、という組合の方がいらっしゃいましたら どの様な方法で実践されたかご教示いただきたくお願いいたします。


[追記]
来期理事役員は既に選任済みで、総会は区分所有者に事前に総会議案書を配布し
議決行使を用いてご意見・質問を集め、理事長と副理事長の2名のみで開催する形を検討中です。

対面の理事会開催は中止という状態で 来期に留任する理事と来期の理事の連携が
確立されてい無い状況下に加え様々な問題解決・対応は困難が生じるという考えもあり
コロナウイルス収束までの間、今期理事の留任という方法を実践したいと考えています。

追記 5/24
当初の質問内容と一致する管理組合さんはいないのか
回答が得られませんでしたが 様々なご意見ありがとうございました。

複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金 ?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

皆様
ご回答ありがとうございました。
質問を締め切りたいとおもいます。
三毛猫さんのご意見をもとに考えをまとめたいと思います。


複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金について

1 判例のマンションではどのようになっていますか? 
 輪番制になっている組合では複数戸分居住組合員に負担がかかっていると思います。

2 判例以外の事例がありましたら教えてください。

総会における普通、特別決議の該当事例教えて下さい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕計画 管理規約の改正 会計処理の変更
駐車場収入分配金の変更等 総会における議案の
普通or特別決議の線引き定義教えて下さい

管理規約集の改訂版を発行

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

竣工から13年を経過し管理規約も見直しされてきたことから、竣工時に配布された管理規約集の改訂版を発行する事になりました。

そこで質問ですが、竣工時の「管理規約」には「原本(写)」との記述がありますが、今回の改訂版にも「原本(写)」との記述は必要なのでしょうか?

また改訂版の発行には数十万円かかりますが、総会決議が必要なのでしょうか?

樹木の庭から芝生への変更は特別決議?

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。
前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。

監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。
管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。

質問ですが、
◾️芝生への張り替えは特別決議事項ではないでしょうか?
◾️監事の権限で理事長など前期理事会を提訴出来るのでしょうか?
◾️樹木への原状回復の費用を理事長など前期理事会に請求出来るのでしょうか?

修繕積立金の格差、かわら版

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
管理費、修繕積立金は1棟建ての場合、戸数の多いマンションの方が安くなるのでしょうか?
理事会から発信したい、かわら版は、管理会社に依頼せずに、理事会で作成すべきでしょうか?

簡易建物診断

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

簡易建物診断は、築何年頃にすべきでしょうか?

通常総会の開催時期(2か月以内)について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

初めて登録。初めての投稿になります。
当団地の決算は、3/31です。管理規約は、国交省標準管理規約から作成していて、通常総会は、新会計年度開始後2か月以内(5月末まで)に開催することになっています。
これまでは、周辺の小学校等の施設を利用し開催していましたが、昨今の小学校は、運動会をこの5月末頃に開催するところも多く日程がバッティングします。また市民センターなどは抽選制が多く、抽選日になるまで開催日が決められないなど、不確定要素が多い状況です。さらに、2019年は天皇の即位の日ために、GWが長くなり、印刷業者も動かない状況もあります。
これらのことから、新会計年度開始後2か月以内の開催が難しい状況になっています。

ここからが皆様に質問というか、アドヴァイスいただきたい内容になりますが、
①新会計年度開始後2か月以内というのは、法的根拠がある期間なのでしょうか?
②この場合、罰則規定等がありますでしょうか?
③法廷根拠がない場合、開催時期について管理規約の改定(総数の3/4以上、議決権の3/4以上)を行えば(新会計年度開始後3か月以内など)、改定できるのか?
④現在規定(新会計年度開始後2か月以内)のままでの抜け道。(事前に組合員に理由を付して周知し反対がなければ可能など)

以上、よろしくお願いいたします。

管理委託契約書

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

いつもお世話になっております。

管理委託契約書の改定について教えてください。
来月行われる総会の際に使用される管理委託契約書を見たところ、平成30年3月に変更されている変更点がまったく反映されていませんでした。
これは特に問題ないことなのでしょうか。

総会議事録の署名、捺印の意味について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会が終了し、後日、管理会社から総会議事録が回付され、確認のため理事長、理事、監事の署名、捺印が要請されました。この総会議事録の内容に若干事実と異なる個所があったので、私(監事)は意見書を付した上で署名、捺印しました。ところが全組合員に配布された総会議事録は何の訂正もない元のままの内容のものでした。署名、捺印から全組合員に配布されるまで、三か月以上も経っていて、この間管理会社、理事長、理事から何の反応もありませんでした。そこで管理会社に質したところ監事が署名、捺印がある以上修正には当たらないとの事で、もし総会議事録に疑義があるならば、無署名にすべきであるとの回答でした。この件について皆さんのご意見を頂きたいと思います。

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。
今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。
私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。
下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?
 この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか?

管理規定 総会決議事項として十一があります。
一 ・・・・・・
二 ・・・・・・


十一 その他管理組合の業務に関する重要事項

以上

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

エントランスのタイル修理

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
当マンションタイル修理方法で相談したくメールしました。

写真の様に「割れ」と「汚れ」が目立ってきているため
修理見積をとりました。

タイル自体は交換できるのですが、
やはり色が今と同色レベルまで、合わせられないとの事です。
また新品にすれば、そこは明らかに直した感が出てしまい
これはこれで目立ちそうです。

そこで理事会内で相談した所
表面をサンダーなどの工具で磨き、割れた部分を
パテ?充填剤で入れて上から塗装したほうがいいのでは?

そもそも直さないで、ツタ植物などで目隠してしてしまえば?

みなさんはどのような対応で修理するのがいいのでしょうか?
ご経験があれば教えてください。
またその時の費用も教えて頂けると助かります。

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マンション駐車場特別会計って適切?

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。 本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。 ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理) 新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。 そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。 ①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。 ②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。

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Daishiro さん

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。 規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか? 規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

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理事会の書面決議

最近のコロナ禍で月1回の理事会開催が、開催反対者が出ると難しくなっています。そんな場合、理事会では、理事の過半数の承諾があれば、ほぼ全ての案件で書面決議を原則として可能とするように、次回総会で管理規約を改定してしまうことは問題ないと言えるでしょうか?お尋ねします。現行の管理規約では、専有住戸の模様替えとか共用部分の管理とか、比較的影響度の小さい案件のみが理事会での書面決議可能な規定になっております。 以上

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オーケー さん

タワーパーキングの使用料金

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

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ぎんぷじいじ さん

閲覧を拒否できる要件は何

当方管理規約第64条に 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

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やさしいヤモリ さん

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。 住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。 ①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。 ②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。 ③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。 上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。 上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。 現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。 私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。 副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。 自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

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Sukai さん

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住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。 今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。 金額は約600万円です。 戸数約600戸で4棟の団地型です。 ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。 過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。 よろしくお願いします。

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決算書の中に含まれております管理費収支計算書と収支予算書についてお尋ねいたします。(ただいま予算書を試行錯誤中です) ①収支計算書の中で(収入の部)には前期繰越金(通帳残高や現金)が含まれていますが、予算書の中の(収入の部)科目にはそれが含まれていないようですが問題ないでしょうか? ②また、予算書の中で予算の欄と同じ年の実績の欄を並べてありますが、予算の欄の前期繰越収支差額と実績の欄の前期繰越収支差額は同じ額になっていますが、これは普通でしょうか? ③もう一つ、予算の欄で、特に数字を入れなくてもいい欄はありますか?(繰り越し収支差額の予算とか、なんだかおかしいような気がします) 訳がわからないまま作っていますので、あきれた質問かもしれませんが、教えていただけると助かります。 よろしくお願いいたします。

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