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建物の維持管理

エレベーター点検の回数を減らしたい

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住まいのトラブル

住まいのトラブル

不審者がひと月に5回現れる。写真を掲示してはだめですか

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前回大規模修繕工事の手抜き発覚について

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管理組合の会計

管理組合の確定申告について

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管理組合の会計

フレンンドクラブ

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大規模修繕工事

管理組合の運営

管理費2割削減,下げた1割を修繕積立充当

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管理組合の運営

総会の議案について

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その他

部屋を増やしたら、火災報知器は増やす?

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大規模修繕工事

大規模修繕工事着工までの流れ

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    質問

その他

受水槽の水はどれ位保存がきくのか

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防犯カメラの設置(増設)は理事長の権限内でしょうか。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。

前年度の理事役員会で、理事長の権限・理事会の権限と色々揉め、皆様にご意見頂きありがとうございました。

今期も理事役員ですが、コロナの為、まだ理事会も開けてない状態です。
そんな中、総会で承認された、防犯カメラ2台増設ですが、理事会開催(承認)もなく設置されました。

理事長+副理事(前期理事長)がGOを出したと思いますが、理事長の権限で実施できるのでしょうか(予算はとっています)。

但し、私が問題視していた、承認案の「居住者の玄関内が映る」内廊下の場所でなく、誰が決めたかわかりませんが、外通路に設置されたので私としては、まだマシなのでとやかく言うつもりはありません、もう設置したので。

ただ、この時期は理事会の承認さえもすっとばして、理事長の権限内として実施できるのか、教えて頂ければと思います。
宜しくお願い致します。

コロナ第2波で総会を延期してもらいたいのですが理事長がNO

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

緊急事態宣言も解除されたことからマンションの総会を今月末に予定しております。

ただ最近またまた新型コロナ第2派の様相を呈してきたことから、理事会で延期を提案しましたが、理事長が三密を避け実施の意向で、その他の理事もそれに引きずられて実施する方向です。

ただこのような時期に総会を開催し、その結果マンションからクラスターが発生したら大問題になることから、何とか延期させたいと思いますが、孤立無援です。

総会を延期させる何かよい方法は無いでしょうか。



7/5WEB会議について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日(7/5)のWEB会議参考になりました。特にZOOMのホスト役がだれがするのか、また会議をするためのWiFi回線場所や機器について気ずかされました。
質問があります。1)ホスト役をするために何を準備すればいいのでしょうか。
2)ZOOM有料会員の具体的に費用はどのくらいですか、また管理組合で経費を負担するのでしょうか、現在実施されている組合ではどのように処理されているのでしょうか。3)ZOOMについて使い方をわかりやすく説明されているホームページがあれば紹介してください。以上、よろしくお願いいたします。

理事会での議案の決定は多数決できめても良いのでしょうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションに住み始めて約3年です。3か月ほど前に理事長に新任したものです。理事会の議案に賛成の理事が議長を含め3名で反対する理事が1名おります。反対の理事はなかなか納得せず、議案が成立しません。こんな時、多数決という方法をとっても良いのでしょうか。それとも議長が総合判断で決定する権限があるのでしょうか?

借入

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

借入は組合員全員の賛成が必要と言う組合員がいるのですが、規約では総会の普通決議となっています。借入に関して規約以外で組合員全員の賛成が必要な決まり事はあるのでしょうか。

防火管理者と裁判について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

以前に防火管理者の外部委託について、お尋ねしましたが、その背景に防火管理上の不備で防火管理者や理事長が訴えられた事例はありましたか?
よく防火管理者や理事長の成り手がない原因はその点にあると言われる方も多いので、わかれば教えて頂きたい。

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。

私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。

ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。

事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。

このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。

このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

区分所有者住民の家庭内浴室の清掃

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの共用部通路は防止塗装をしていないので、コンクリートを伝わり、内部へ浸透します。結果として鉄筋が錆つき劣化が心配です。一部住民が通路に面した浴室にシャワーをかけているため、窓枠を伝わり毎日通路のあふれており、日当たりも悪い為いつまでも水後の痕跡が残っています。管理会社にも依頼していますが、区分所有者を刺激するのを恐れる為か、慎重です。当マンションは目下、大規模修繕工事中な為、工事会社を通じて警告を発してもらおうとも考えましたが、個別住民のトラブルには関与したくないようです。今後どのように対処すればよろしいでしょうか?

窓ガラスの台風被害について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 先日、私が住んでいるマンションの管理組合理事会の議事録を読んでいたところ、昨年起きた台風による窓ガラス被害に対して、当該住戸の区分所有者に負担させることになった、という記述がありました。それでよいのだろうかと疑問を持ちました。
 管理組合規約では窓ガラスは共用部分ですが専用使用権ありとなっていて、関連する条文は標準管理組合規約と同じ表現になっています。すなわち、21条「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等(注:14条により窓ガラスを含む)の保存行為(区分所有法第18条第1項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。)のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」となっています。
 台風で破損することが「通常の使用に伴うもの」といえるのでしょうか?「通常の使用に伴うもの」とは経年劣化や本人に過失があって損害が生じた場合をいうのではないでしょうか?何の落ち度もないのに区分所有者が負担しなければならないというのはおかしいのではないかと思いました。
 しかし一方、標準管理組合規約コメントには、
「③ バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
④ 本条第1項ただし書の「通常の使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等である。」
と書いてあり、計画修繕等以外の保存行為は過失の有無に関わらず区分所有者の負担とする解釈する余地もありそうに思います。
 どちらの解釈が正しいのか、お教えいただきたくよろしくお願いいたします。

また窓ガラスは共用部分なので、マンション保険の適用があるのではないかと思うのですが、保険会社によって出たり出なかったりするのでしょうか?

管理会社の変更手続きについて

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

変更の具体的手続きを教えてください。

総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。
契約期間は9月30日で満了します。
新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。
・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか?
・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか?
・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか?
・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか?
・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。

規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。
管理規約第61条(管理費等の過不足)
1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。

今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。

そこで質問させていただきたいのですが
1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか?
2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか?
3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか?
あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか?

以上宜しくお願い申し上げます。

滞納状況の理事長への報告について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社が滞納状況の報告を金額のみにしてきました。月次貸借対照表を送ってくるので、何月から、いくら未収なのか全体としてはわかるのですが、件数、号室、何か月分なのかわかりません。個人情報保護法のため、そうやっているそうですが、理事長にも教えないものですか? 理事長に教えるのも個人情報保護法にひっかかるのですか?

総会の書面決議

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会の書面決議という方法があると聞きましたが、当マンションの管理規約には書かれておりません。それでも、書面決議という方法は取れるのでしょうか。
全員からの承諾が取れないと成立しないので、あまりお勧めできないというご意見も伺ってはおりますが。

隣地の建設で地盤沈下、どう対処?

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

隣接地の建設工事で、マンションの敷地内に亀裂が入りました。
床掘り工事に伴い、土留め板を抜いた際、マンション側の地盤が流れ込んだのが原因のようです。塀も折れ曲がり、地盤沈下が起きたとしか考えられません。

ところが、施工業者は地盤沈下を認めず、亀裂や塀の修復で済まそうとしています(亀裂が施工に伴うものであることは認めています)。今後、亀裂拡大などが起きないか心配です。
このような業者に対し、どのように対処したらよいでしょうか?

なお、マンション本体は「影響がない」とも主張しています。信じていいのでしょうか?

清掃代値上げ

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。
契約書もなく10万といい値で長年していました。
予算も120万毎年とってます。
今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。
理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。
2万もいいね感があり
100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、
これは総会案件ではないのですか?

管理人さんの仕事内容について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事です。管理人さんの都合により、管理会社の職員の管理人さんに変更となりました。管理人室にいる時間が長く困っています。管理会社には管理人さんの業務計画書、タイムスケジュールを出すように言いましたが、特に無いとの事でした。管理会社の担当者も、知らない、すみませんの連続で困っています。前任者に比べて、明らかに清掃のレベル、点検内容(不具合が見つけられない)が劣ります。他の区分所有者からも同じ意見があります。交代を申しいれても良いでしょうか?

維持管理業務の見積り取得を管理会社に任せることについて

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 管理組合で、建物の維持管理業務(定期清掃、消防設備点検、雑排水管清掃、植栽管理)について、見積りをとろうと考えています。
 ※維持管理業務の仕様書は、数年前に管理会社変更を検討した際に整理済。

 相見積もり先は、最低1社は管理組合でも探すつもりですが、管理会社にも業界情報を生かして見積先を探してもらおうと考えています。そこで相見積もりをとるのを管理組合が指定した会社も含め、すべて管理会社に任せた場合、管理会社に中抜きされ、費用があまり安くならないことが無いか懸念しています。(例えば、管理会社がバックマージンを懐に収めるなど。)

 管理会社にお任せしても、一般的に心配ないものでしょうか?
 管理組合で探した会社には管理組合役員が直接見積りを依頼・取得し、見積り比較作業や契約手続きのみを管理会社に依頼することも考えていますが、管理組合役員の労力が必要となるため、悩んでいるところです。

 アドバイスをよろしくお願いします。

(補 足)
 当管理組合では、第三者への外注に関する一連の業務を、予め管理会社の行う業務のひとつとしています。

書面総会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私は管理組合の理事です。コロナの影響で、「通常総会」を近じか開催する予定ですが、組合員には「議決権行使書」と「委任状」が一体となった「出席届」を提出してもらい決議をするようです。「通常総会」といっても参加するのは理事のみです。このような開催をすることを管理会社と理事長から理事会は押し切られてしまったのですが、後から考えると、私はこれは区分所有法45条2項の書面総会ではないかと思うのですが、そうすると全員の承諾が必要です。それとも理事が参加するので、出席人数を押さえた「通常総会」になってしまうのでしょうかお教えください。管理会社は後者を考えていると思うのですが、それを書面総会だと切り返すのはどう説明したらよいのでしょうか。

積立金の値上げについて

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、修繕積立金の20%値上げを検討しているのですが管理会社から、その場合は分譲修繕積立金も併せて値上げした方が望ましいとの提案を受けています。その根拠は「敷地権の共用持分が住戸部分に対して、分譲駐車場は2分の1の設定」となっており、それに基づき現在の積立金額の㎡単価が決定していることから連動して値上げをすることが正しい見直しとのことです。

(変更前)
100㎡の住戸 ㎡単価100円= 修繕積立金額10,000円
15㎡の駐車場 ㎡単価50円= 駐車場積立金額750円
(変更後)
100㎡の住戸 ㎡単価120円= 修繕積立金額12,000円
15㎡の駐車場 ㎡単価60円= 駐車場積立金額900円

正しいと思うのですが、修繕積立金の値上げする場合には単体での値上げが多いと思うのですが皆さん意見聞かせて下さい。

善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。

ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。
(毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。)

このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。

ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか?

ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

管理会社の役目

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で理事さんたちが管理会社に「こちらはお金を払って契約しているのだから、皆が大船に乗った気分でいられる管理をするべきだ。」と言いました。
確かに一理はあるのでしょうけれど、私は少し違和感を持ちました。
管理会社に任せて、自分たちは何も気にしなくていいということが最上と言えるのでしょうか。
でも、確かに報酬は払っているのですから、そうなのでしょうか…
皆さんはどうお考えになられますか。

駐車場の転貸2回目の対応は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

住民の方で、他の知り合いの方に2カ月間駐車場を貸しており
そのことが判明、本人も事実を認めました。
しかも2回目でした。

契約書は当然 転貸=即時解約なので
本人は許してほしいと謝っております。
1回目はまあ初めてだし、厳重注意で終了。

2回目の半年後
証拠もあり本人も認めたので
規約に則り明日から使ってはいけないと書くだけです

但し住民の方から、まあ反省したのならば
許してあげればも当然います。

さてそこで皆さん大岡裁き?良い対応方法を相談したいです。

ここはしっかり2回目だし処罰をすべきか?
いやいやゴーンの様にペナルティをつけて?しばらく使う事をみとめるか?
みなさんはどんな対応を考えますか??
あと駐車場の支払い遅れも最近慢性化している状態が先ほど解りました。

アドバイス&体験談をお願いします。

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期修繕計画が10%の消費税で計画し直した場合も総会決議は必要ですか?

大規模修繕工事に伴う駐車場移動。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に伴い駐車場の車の移動場所が抽選で行われました、車の移動先は修繕工事を行う建設会社が一方的に決め、マンション理事会との話し合いは無く
移動先が決まりました、抽選で誰がどこに駐車するか決めます、抽選に参加しない人はこちらで場所を決めます。と理事会役員は口頭で言われただけで、役員8名の内4名は駐車場を借りていないので、そんなものなのかな、、ぐらいの受けとめたとの事です。
しかし、駐車場を借りる契約代金は場所により個々に差があり3万円で借りている屋根付き一階もあれば地下3階10000円の方もいます、
工事に伴う移動先駐車場は15000円なので、10000円で契約している方は差額の5000円を建設会社が補填し(理事会組合費から支払われる)、30000円で借りている方はそのまま支払うとの事です
ここで不公平に思うのは
少ない金額を支払っている方が抽選で良い場所があたり、高い金額を支払っている方が屋根の無い舗装されていない場所に抽選で決まった事です。

管理会社に不公平さを伝えてめ、理事会と建設会社が決めた事なので配慮は足りなかったかも知れないが、管理会社に落ち度はないと言います。
理事会役員はただ順番が回ってきて役員を受けているだけの素人なので解決策が見出せず、管理会社は理事会で決める事だからと着地点が定まりません。
駐車場移動場所をどのように話し合われ
(実際は話し合いはなかった)決定したのか真実を知りたく理事会議事録を見せて欲しいと管理会社に頼みましたが、関係資料閲覧請求書と運転免許証、保険証、住民表のコピーを添付しないと議事録は閲覧できないと言われました。
理事会の内容を知るのに
居住者がそこまでの個人情報の提供をしなくてはならないのかと疑問です
また、この様な事例の責任の所在はどこにあるのか、もし理事会の役員がそのような決定事項(駐車場移動)に無知な場合はどうすれば良かったのか知りたくご相談させていただきたいです。
宜しくお願い致します。

管理組合による自治会の一括加入について

その他

管理組合の運営

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  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、1個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、2自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり(管理会社は関与しなくなるので)、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

コロナウイルス対策:今期の全理事役員の留任を検討中

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理組合の副理事を務めていますが 来期の理事役員選出に関して問題が生じている事と、コロナウイルス対策として今期の監事から、今期の理事をそのまま暫定すべきと意見が出ました。

確かに理事会すら開けない(集まれない)状況下で引き継ぎや 新メンバーでの理事会運営は難しいかと思います。
緊急事態でもあるので、出来れば留任という形をとる方向で進めたいと思いますが 現行、こうした方法を取られている管理組合さんはありますでしょうか?

検討中、実施した、という組合の方がいらっしゃいましたら どの様な方法で実践されたかご教示いただきたくお願いいたします。


[追記]
来期理事役員は既に選任済みで、総会は区分所有者に事前に総会議案書を配布し
議決行使を用いてご意見・質問を集め、理事長と副理事長の2名のみで開催する形を検討中です。

対面の理事会開催は中止という状態で 来期に留任する理事と来期の理事の連携が
確立されてい無い状況下に加え様々な問題解決・対応は困難が生じるという考えもあり
コロナウイルス収束までの間、今期理事の留任という方法を実践したいと考えています。

追記 5/24
当初の質問内容と一致する管理組合さんはいないのか
回答が得られませんでしたが 様々なご意見ありがとうございました。

総会における普通、特別決議の該当事例教えて下さい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕計画 管理規約の改正 会計処理の変更
駐車場収入分配金の変更等 総会における議案の
普通or特別決議の線引き定義教えて下さい

複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金 ?

管理規約

管理組合の運営

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    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

皆様
ご回答ありがとうございました。
質問を締め切りたいとおもいます。
三毛猫さんのご意見をもとに考えをまとめたいと思います。


複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金について

1 判例のマンションではどのようになっていますか? 
 輪番制になっている組合では複数戸分居住組合員に負担がかかっていると思います。

2 判例以外の事例がありましたら教えてください。

修繕積立金の格差、かわら版

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
管理費、修繕積立金は1棟建ての場合、戸数の多いマンションの方が安くなるのでしょうか?
理事会から発信したい、かわら版は、管理会社に依頼せずに、理事会で作成すべきでしょうか?

管理規約集の改訂版を発行

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

竣工から13年を経過し管理規約も見直しされてきたことから、竣工時に配布された管理規約集の改訂版を発行する事になりました。

そこで質問ですが、竣工時の「管理規約」には「原本(写)」との記述がありますが、今回の改訂版にも「原本(写)」との記述は必要なのでしょうか?

また改訂版の発行には数十万円かかりますが、総会決議が必要なのでしょうか?

通常総会の開催時期(2か月以内)について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

初めて登録。初めての投稿になります。
当団地の決算は、3/31です。管理規約は、国交省標準管理規約から作成していて、通常総会は、新会計年度開始後2か月以内(5月末まで)に開催することになっています。
これまでは、周辺の小学校等の施設を利用し開催していましたが、昨今の小学校は、運動会をこの5月末頃に開催するところも多く日程がバッティングします。また市民センターなどは抽選制が多く、抽選日になるまで開催日が決められないなど、不確定要素が多い状況です。さらに、2019年は天皇の即位の日ために、GWが長くなり、印刷業者も動かない状況もあります。
これらのことから、新会計年度開始後2か月以内の開催が難しい状況になっています。

ここからが皆様に質問というか、アドヴァイスいただきたい内容になりますが、
①新会計年度開始後2か月以内というのは、法的根拠がある期間なのでしょうか?
②この場合、罰則規定等がありますでしょうか?
③法廷根拠がない場合、開催時期について管理規約の改定(総数の3/4以上、議決権の3/4以上)を行えば(新会計年度開始後3か月以内など)、改定できるのか?
④現在規定(新会計年度開始後2か月以内)のままでの抜け道。(事前に組合員に理由を付して周知し反対がなければ可能など)

以上、よろしくお願いいたします。

簡易建物診断

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

簡易建物診断は、築何年頃にすべきでしょうか?

樹木の庭から芝生への変更は特別決議?

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。
前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。

監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。
管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。

質問ですが、
◾️芝生への張り替えは特別決議事項ではないでしょうか?
◾️監事の権限で理事長など前期理事会を提訴出来るのでしょうか?
◾️樹木への原状回復の費用を理事長など前期理事会に請求出来るのでしょうか?

管理委託契約書

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

いつもお世話になっております。

管理委託契約書の改定について教えてください。
来月行われる総会の際に使用される管理委託契約書を見たところ、平成30年3月に変更されている変更点がまったく反映されていませんでした。
これは特に問題ないことなのでしょうか。

マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。
今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。
私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。
下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?
 この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか?

管理規定 総会決議事項として十一があります。
一 ・・・・・・
二 ・・・・・・


十一 その他管理組合の業務に関する重要事項

以上

総会議事録の署名、捺印の意味について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会が終了し、後日、管理会社から総会議事録が回付され、確認のため理事長、理事、監事の署名、捺印が要請されました。この総会議事録の内容に若干事実と異なる個所があったので、私(監事)は意見書を付した上で署名、捺印しました。ところが全組合員に配布された総会議事録は何の訂正もない元のままの内容のものでした。署名、捺印から全組合員に配布されるまで、三か月以上も経っていて、この間管理会社、理事長、理事から何の反応もありませんでした。そこで管理会社に質したところ監事が署名、捺印がある以上修正には当たらないとの事で、もし総会議事録に疑義があるならば、無署名にすべきであるとの回答でした。この件について皆さんのご意見を頂きたいと思います。

特別決議で実施が決議されたものが中止に

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

コロナ騒ぎで議案を最小限にして、来月に定期総会が開催の予定です。

議案書を見ると昨年の定期総会で特別決議で決議されていた「駐車場の駐輪場への変更」が、コロナにより経済状況が急変したこと、さらにはコロナで業者が入って来ることは危険との理由で、中止するとの議案がさりげなく入っていました。

当マンションでは自転車置場が不足しているのに対し、駐車場が余っています。
(平置き駐車場は満杯ですが機械式駐車場は半分以上余っています。)
この様な状況から工事が容易な平置き駐車場を駐輪場に変更するもので、3/4以上の多数で承認されたものでした。

ところが理事長や主要理事が平置き駐車場を使っていることもあり、駐輪場への用途変更工事は実施されず、今年の総会では特別決議で決めた内容を中止するとの議案が普通決議で出てきました。
私のマンションでは大半の住民の方が無関心で委任状か議決権行使で済ませるので、中止議案は普通決議で可決されると思います。

ただ昨年、自転車置き場を心待ちにして特別決議で可決され実施が承認されている議案が今年になって普通決議でボツにされるのは納得いきません。

特別決議で実施を決議したものを普通決議で取り止めることには法的に問題はないのでしょうか?

防犯カメラの更新について

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年62世帯のマンションで修繕委員長をやっています。修繕委員会の範ちゅうではないのかもしれませんが、防犯カメラについて、みなさんの意見をお聞かせください。

来年1月末に5年契約のレンタル契約が切れ、その後1年ずつ自動更新になります。管理会社経由で契約したようです。

最近、自転車の盗難やメールボックスのいたずらがあり、防犯カメラの位置や数を見直そうということを前期の理事会で話し合いました。

4月に理事会が新しくなり、私は引き続き修繕委員長をやることになりました。

今回は、管理会社任せにならず、修繕委員会としても業者を探し、勉強して進めたいと思っています。

管理会社みずからが「最近は買取が多くなったいます」と言ってました。みなさんのところはいかがですか?

ちなみに当マンションは横浜にあります。どこかおすすめの業者を知っていれば情報ください。

ちなみに「防犯カメラ」で検索し、関連のある質問はすでに読んでいます。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

最近の注目度ランキング

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管理会社の担当者が規約改定の阻止をしています

お世話になります。理事会で議論をして、管理組合の役員、組合員の 85%が規約の改正を望んでいるにも関わらず、管理会社の担当者が、阻止をします。そんな権限が、管理会社担当者にあるとは思えません。 曖昧な表現の規約の一部を、具体的なものに書き換えたいだけなのに、「僕の運用の考えの方が、良いと思います」と言い出し、阻止します。 その運用方法は、全員が反対です。 理事会では、規約の改正部分の文章は、すでに話し合っています。 次回の理事会で、臨時総会の議題(一部の規約の改正)をあげて、招集したいだけなのですが、それを阻止します。 次回の理事会で、理事長が発動して、理事長以外の役員が100%挙手して賛成ならば、臨時総会は招集できますか?

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理事長やりたくないけど さん

ルーフバルコニーにサンルーム設置

7階建てのマンションですが、6Fのルーフバルコニーにサンルームが設置されているのがわかりました。 1年以上話し合いを続けて、撤去をお願いしているのです応じていただけません。 話し合いでは、あくまで規約違反であることを根拠にしているのですが、発見当時の議事録に「建築基準法に違反している」と記載されています。当時の理事達は本当にそう思っていたのでしょうけれど、建築基準法などの知識はない今の役員では、それを証明することもできませんし、問題は規約に違反していることだと考えています。 しかし、相手方からは、建築基準法に違反したと明記しているのだから、その根拠を示せと責められています。 築20年ですから、当時よりは容積率も緩和されているのではないかと思いますし、たかが3畳程度のサンルームが建築基準法のどこに違反するのかと悩んでおります。 このサンルームには、家具を配置し、部屋として使用していることも見られますが、上階からのぞいてわかったことなので、それを指摘するのは憚れます。 お知恵をお貸しくださいませんでしょうか。

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reon さん

年度を超えて完了する工事に係る予算・決算処理について

今回機械式駐車場の改修工事を実施することになりました。 11月に発注・契約締結して、工事は来年1月に着工・完成します。 11~12月は請負会社側で部品調達や施工準備を行うそうです。 当マンションの会計年度は1月に始まって12月に終了します。 理事会では、契約の締結を11月に行うので今期の予算を修正すべきだという人と、 工事が来年度になるので、来年度の当初予算に計上したのでよいとい人との間で問題になっています。(管理会社もこの意見です。) この場合、予算はどちらの年度に計上すべきなのでしょうか。 管理会社に従って来年度に回すとすれば、予算もないのに今年度で発注できるのかとか、万一、発注した後になって予算が認められなかったらどうしようとか色々心配しています。 また、今年度の予算を修正して工事を発注した場合、12月末の決算では、未払金処理等が必要なのでしょうか。

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top さん

マンションに子猫が住みついて

マンションの駐輪場に子猫が5匹生まれ、住みついています。 可愛いので隣の家、マンション居住者が餌を与えているようです。 最近の猫ブームで地域でも野良猫をよく見かけます。 有効な対策があれば教えてください。

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サイ さん

理事長と連絡が取りたい

所有する収益不動産の一つに、理事長方式のマンションがあります。 収益用不動産なので理事長も外部に住んでおり、困ったことに登記上の住所には住んでいません。 管理会社に連絡してみても個人情報なので教えられないと言われました。 そこで判例によると名簿閲覧の権利の方が、個人情報保護より強いと伝えたところ「その判例は理事長が名簿の開示を拒否した際の判例であって、管理会社に対する判例ではない。さらに管理会社で名簿を管理していないので名簿を見せる立場にない」とのことでした。 年一回の総会まで待てば会えると思いますが、管理会社からおかしなことを言われてその場で話し合いを拒否されたらまた一年待つことになってしまいます。 どうしたら理事長と連絡が取れるでしょうか。 なお、目的は総会招集を目的とした組合員名簿の閲覧です。

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あい さん

コロナ禍での総会で規約変更など

コロナ禍で2020/6の総会は、「書面による決議」のようなやり方、「集会」をしない形だけの「総会?」でした。 「規約54条(書面による決議)に追加する議案を決議しました。 約65%の委任状+議決権行使書で。」 2021年春から「大規模修繕」があります。おそらく過去最高額に。 追加議案とは 『天災(地震等)や人災(感染症等々)によって、総会が「集会によって」開催されない場合に限り、当該総会の開催の承認及び総会議案の決議は、組合員が全員一致ではなく、「開催の承認」は、組合員総数の「過半数」の賛成で「承認」され、総会の決議は「過半数決議」および「特別多数決議」によって決議される』。 質問 ①コロナ禍に紛れて、集会によらない総会のようなソウカイ?を実施したうえに、このような規約が決議されたことに問題はないのでしょうか。 ②今秋に臨時総会(2021年大規模改修の)が集会によらないソウカイがあります。この総会は総会でしょうか? ③中途半端に思える「追加された54条規約(書面による決議)は有効なのでしょうか。 ④法律を規約で変更することに問題はないのでしょうか。 ⑤ここフクオカでは集会にヨル総会は可能なのに、集会をしないよう組合がリードしている。困ったもんです。 すっきりしないので「アドバイス」をお願いします。

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メバル さん

5G基地局誘致について

収支改善の為5G基地局誘致を検討していますが、誘致依頼先及び方法がわかりません。さらに税務面で課税がどうなるのかも心配です。住民の合意形成はどうなのか。ご享受ください。

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とよさん さん

リプレースの際のマンション管理業協会保証機構の保証期間の取り扱い

 マンション管理業協会保証機構の保証期間は細則によると、「保証委託契約は毎年10月1日付けで締結し、保証委託契約の有効期間は毎年10月1日から翌年9月30日までとする。」と一律の1年間とされています。    このたび、管理組合で旧管理会社を12月31日で解約し、1月1日から新管理会社と契約する予定で、総会の議決を取ったところです。  新管理会社の契約書を見ると保証期間は2021年10月1日から9月30日までとされています。    このように管理委託契約期間が中途でリプレースした場合、1月1日から9月30日までの期間の保証の取り扱いはどうなるのでしょうか?  無保証期間が生じるのでしょうか?

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gibson さん

専用駐車場の使用権利および優先順位について

いつもお世話になっております。 私どものマンションはマンション下の専用駐車場が、31戸に対して18個しかありません。そのうち1個は来客用として使っていますので、17軒のお宅がマンション下駐車場を使い、それ以外の方は外部の駐車場(管理組合が契約)を使われています。管理規約に駐車場のことが何も書いてありませんでしたので、20年ぐらい前に駐車場使用規程を作り、「使用場所は管理組合が決めるということ、居住年数順で、車の使用頻度が高い人を優先すること」を明記しましたが、例えば「車を持っている人」しか契約できないとか、そのようなところまで詳しい表記はありません。 この10年ぐらいはマンション下でも空きが出ましたので賃貸の人にも数人使用許可を出していました。ところが、このところ急に空き家がリフォームされて新しいオーナー兼居住者の方が増えました関係で、少しずつ賃貸の人に外部駐車場へ移動していただき、とうとうマンション下の駐車場で賃貸の方は一人もいなくなりました。 そこで、お一人だけ、ご自分は車を持っておられませんが駐車場をご自分の来客用として使っておられる方がいたので、その方に外部駐車場への移動をお願いしたところ、どうしても納得してくださいません。 「車を持っていない人が契約できない」とは管理規約のどこにも書いていないとおっしゃって、古くから住んでおられるので居住年数順では優先されるはずだとも言われるのですが。。。 もう総会で決議をして新しい規約にしなければ無理でしょうか? お知恵を拝借できれば幸いです。よろしくお願いいたします。

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はな さん

エレベータ―保守管理会社の独立系変更について

最近総会があり独立系の会社によるプレゼンを実施しました。その会社に変更した場合の金額提示を求めたところ、管理会社に任せており、この場で提示は出来ないと言われました。おそらく手数料が加算された金額が提示されると思います。一方当方が依頼した別の会社は現金額の約50%減の提示でしたが、遠方でコロナ禍の為プレゼンに参加出来ないと言われました。管理会社も利益確保の面でやむ負えないのだとは思いますが、妥協していいのか悩んでいます。感触では3割程度の削減になると思います。宜しくお願いします。

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とよさん さん

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