建物・設備管理業務費の内訳提示について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか？

• 2021年05月02日

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管理組合が加入している『マンション総合保険』について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理組合が加入している『マンション総合保険』について質問します。10階建てマンションで、10階バルコニーのドレインゴミ詰りが原因で9階に雨漏りしました。

雨漏りの原因は複合的です。『マンション総合保険』には、建物管理賠償責任の特約と個人賠償責任補償の特約があります。

【主たる原因】
①バルコニーに植木鉢に入った植物を放置し、10階区分所有者がドレイン清掃を怠った。
②バルコニー　10階サッシ下部の防水が劣化していた。


9階の内装復旧に48万円ほど掛かったのですが、どの保険で対応することになりますか？


A）9階の修理費用は『マンション総合保険』の保険金で支払われますか？

B）ドレインゴミ詰りを起こした、10階区分所有者が加入している損害保険で、保険金が支払われるのでしょうか？

C）9階の修理費用は、マンション管理組合の修繕積立金で負担でしょうか？

• 2021年05月02日

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共同住宅、清掃契約

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

ウィークリーマンション（部屋の鍵を貸す）為、清掃契約が必要

• 2021年04月27日

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モンスタークレーマー

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは
27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が（外部区分）
自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の（女性）70代と副理事が２名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は８戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職員でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

• 2021年04月27日

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モンスタークレーマー

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

初めて登録しました、長年管理組合の理事長を拝命しております。当マンションは
27戸と小さいマンションでござますが外部区分の方で5戸所有しており、私自身17年理事長職に就いておりますが当然ながら理由があり以前の理事長が（外部区分）
自己利益のみをしておりあろうことか管理組合名義の口座の変更を企んでいることが判明し当時の会計役員の（女性）70代と副理事が２名で阻みその関係で私の所へ白羽の矢がきた経緯が御座います、その関係も御座いまして現在外部区分の方々は恨みが有り直近ではこの4か月で8回100ページに及ぶ質問等などの書面を送付してきております無論私もできるだけ対応しておりますがもはや手に負えず大変疲弊しております、無論弁護士、警察、管理会社と理事会など様々な関係機関と相談しておりますが、主張は権利の行使を最大限利用している模様です、最近は理事会といたしましては規約の解釈に隔たりがあるためこれ以上の関連には対応いたしませんと書面を送る予定です。また以前その方々と不法占拠の立ち退きの裁判になり一応和解ですが80パーセント勝利の和解で御座いました、訴訟以前は８戸所有しておりましたので議決権の関係で運営は大変でした。また現在その主導的役割をされてるのが有る事件が有り教職でしたが免許に失効になった模様ですので大変扱いも難しいです。当然ながらその方はネット及び市教委より公開になっておりますので。

• 2021年04月27日

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役員報酬の源泉徴収

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事への役員報酬を検討しています。
金額等を調べていたら、マンション理事へ役員報酬を支払う場合、源泉徴収が必要になるという見解を見つけました。
管理組合の役員報酬は課税対象で、管理組合は源泉徴収をして納税する必要がある。
という見解です。
源泉徴収が必要であるならば、役員報酬導入のハードルはかなり上がるかなと考えています。
役員報酬を導入されている方、どうしていますでしょうか？

よろしくお願いします。

• 2021年04月26日

• 11 得した
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玄関ドアの装飾

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

現在理事をしております。
私のマンションでは新たに入居した人が、玄関ドアに３０㎝×20㎝のスペースでWELCOMの文字とその周りに花の装飾をしております。不快感はありません。
共用部ですがこのくらいは許されるのでしょうか。参考書や裁判例では、色を変えるとかは規約違反として認められていませんが、このような場合はどうでしょうか。理事として、どう対応していいか、教えてください。

• 2021年04月24日

• 11 得した
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機械式駐車場建て替えにあって

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンションに住み早くも22年になります。近々に２回目の大規模修繕工事を迎えます。また長期修繕計画ではさ34年目には機械式駐車場の建て替えを考えてます。最近、住民に駐車場の必要性のアンケートをとりました。結果、車を手放す考えのかたはいませんでした。それにより駐車場を建て替えについて検討してます。
現在の駐車の動力は、油圧式によるもので、３段パレットタイプです。機械式駐車場は他に電気駆動式のタイプがあります。どちらも一長一短あると思いますが、ランニングコストから見てどちらが良いのか教えて頂きたいのです。

• 2021年04月14日

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「1つの議案に賛成と反対がある場合」の結果報告です

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

いつもお世話になっております。
上記タイトルでご指南頂きありがとうございした。

先日、定例総会があり、「委員会設置　賛成：契約　反対」でいいか聞いたら、複合案件なので、一つの賛否しか出来ないと管理会社担当から言われました。

ですが、理事会・委員会にオブザーバーとして出る時に都度理事会の許可をとる手間を省く為、また、出席するのに自社の理由付け（契約があると動きやすい）等、という事で契約形式をお願いしたい旨、リフォーム部担当より、ご説明がありましたので、契約も賛成しました。

因みに、委員会に協力してもいいよって方いらっしゃいます？と伺った所、誰もいらっしゃらなかったです。根気よくやっていくしかありませんね。

やっと、2年の役員を終えて、こちらの皆様にお教え頂きとても助かりました、改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

• 2021年04月12日

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防火管理についての管理会社の業務

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理委託契約の業務仕様書第一の１.（３）防火管理①の一、では、乙は、甲が行う必要のある防火管理業務について説明を行う。とあります。
この関係でお尋ねします。

私は2月半ばの研修を経て防火管理者に選任されました。3月半ばにはそのことでフロントマンからメールが届きました。
「消防署へ届け出に行く旨の案内」と「消防計画（案）についてご確認をお願いします。平成30年に届け出たものを参考に添付します」と言う内容でした。私は、なり立てで「確認」の意味となぜ平成30年のものを添付するのかがわからず、前任者に尋ねました。「毎年内容には変わりがない。平成30年のでも同じ」という返事だったので、「確認をしました。OKです」とフロントマンにメールで返事をしました。
●①ここで第一の質問です。フロントマンとはメールのやりとりのみですが、契約が定める「説明」とはこの程度のものでしょうか。経験がない身に対しては、もう少し説明があっていいのでは、と思われました。

年2回の消防自主検査についてお聞きします。
今年の3月の理事会の資料に
「消防設備保守点検不良、実施日2021.9月26日」という不良アイテムの写真と消防設備不具合改修工事の見積書（2月9日付）がついてきました。（煙検知器の不動作2か所、避難口の誘導灯の劣化、屋上の表示灯破損）。
見積内容は理事会で承認され、4月15日に工事予定です。
さて「去年の9月の点検の不良の報告が今年の3月とは遅いのではないか？」と3月の理事会で私は言いましたが、フロントマンからは返事がありませんでした。
そうこうするうちに6か月後の点検が到来し、3月27日に一斉に業者により行われました。
3月27日時点では不具合は直してありません。
●第2の質問。9月の点検の結果の不具合を3月の理事会に報告するのは、よくあるケースでしょうか。また直さないうちに6か月後の点検（３．２７）を行った結果はどう考えればいいでしょうか。

※上記のフロントマンは業務全般において積極的に働くタイプではありません。
以上

• 2021年04月11日

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理事長及び理事会への不信任決議

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作りました。今期役員は、マンションに資産がないのは元理事長が無駄な支出をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動いており、賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリ集まりそうです。対応策はありますか?

• 2021年04月11日

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理事長及び理事会への不信任決議

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

長年理事長を努めた方が理事長を退任したのですが、その元理事長は今まで規約クソくらえで専用使用権付き駐車場を1000円（権利無しは14000円）にしたり共用部分に総会決議なく自身の専有部分へ通ずる外階段を作ったりしています。今期役員は規約に則り奮闘中で、マンションに資産がないのも元理事長が無駄な支出や利益相反取引をしていたものと考えております。そうした中、元理事長が今期役員へ不信任決議案を出そうと動く出していることを知りました。賛同者が組合員1/5以上議決権1/5以上ギリギリのラインで集まりそうです。対応策はありますか?

• 2021年04月11日

• 13 得した
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団地修繕積立金を廃止し各棟修繕積立金のみの会計とすることはできますか？

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

計8棟から構成されるマンションの管理組合理事に就任しました。

管理規約には団地修繕積立金と各棟修繕積立金に分けた会計処理を行うよう定めてありますが、徴収した修繕積立金を団地と各棟にどのような割合で振り分けるかの規定はありません。

当初より徴収した修繕積立金をすべて各棟修繕積立金として積み立てており、賃貸駐車場等からの収入の一部を団地修繕積立金として規約通り積み立てていました。
5年前に規約が改正された際に賃貸駐車場等からの収入はすべて管理費会計とすることになり、団地修繕積立金の収入源はなくなりましたが積立残金は存在します。

この5年間、棟に属さない共有部分の修繕費は各棟修繕積立金から按分して拠出されており、団地修繕積立金からは1円も拠出されていません。この会計は管理会社が規約を無視して行っているもので、過去の理事会・団地総会でも問題視されることなく黙認されてきました。

いっそのこと団地修繕積立金を廃止して残金を各棟修繕積金に按分振り分けし、棟に属さない共有部分の修繕費は各棟修繕積金から按分して拠出するという会計ルールを規約に定めたいと考えているのですが問題があるでしょうか？

• 2021年04月02日

• 5 得した
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工事申請書の出すタイミングは？どうやって規約に反映？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

突然トンカン音がするかと思ったら
専有部の工事が始まってました。

当然クレームになり、
そうなるとその場で工事申請書を出して
これで合法ってな感じとなります。

そうなると双方雰囲気がとても悪くなるため、
今後、規約に盛り込もうと思っております。

いざ規約に書こうとすると
文言が浮かびません。。。。何か良い参考文があると良いのですか。。。
みなさんはどの様にしておりますか？

・計画の段階で管理人に相談し理事会に打診の事
・工事計画が決まれば、申請書を提出の事

なんか、しっくり来ないので、アドバイスをおねがい致します。

• 2021年04月01日

• 5 得した
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個人賠償包括特約のトラップ

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

昨年度管理会社が代理店のT社マンション総合保険から今年度マンション管理士が代表の代理店の主導でS社マンション総合保険に鞍替えしました。
総会でその代理店の社員が行ったS社の保険内容の説明記録を聞き直したところ、「個人賠償包括特約」に、これは値下げをオブラートしたトラップでないかと気が付きました。約款を虫眼鏡で読み返すと、個人賠償されるのは「住居用個室の所有、使用または管理に起因する偶然な事故」とあります。これはクレジットカード等に付帯されている個人賠償責任保険特約では日常生活におけるすべてが対象となるのに対し、事故発生場所がマンション内（それも極めて限定され、代理店がさじ加減出来る場所）と読めるのです。
また、この保険適用されない（誤解されていた）時でも、被害者との示談を代行しますと念押ししていると読めます。
結論から、居住者間の居住エリアの事故に限定される保険と理解していいのでしょうか。

• 2021年03月31日

• 4 得した
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議決権行使書について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

皆様のお知恵や知識のご協力をお願い致します。

私のいる管理組合で、近々、臨時総会が開催されます。
事前の送られてきた出欠票と議決権行使書（１枚で２種記載）に関して
違法と思われる点がありました。

その違法な点は、議決権行使書の文面上の但書で

※賛否の表示がない場合には、議長（管理組合理事長）に委任したものと
　みなします。（原文のまま）

という一文があります。
通常、議決権行使書において、賛否の選択がなされていないものは、棄権
若しくは無効とするのが、適法と考えられます。
棄権の場合は、総会出席扱いになるが、賛否を表明しなかった。
無効の場合は、議決権行使書自体が、有効ではないという考え方。
というのが、合法であり合理的であると考えられます。

その理論を覆し、賛否の記載がない場合には、理事長に委任するという
手続きは、違法であると考えます。

具体的にその違法性を裏付ける根拠を、なかなか見つけ出せません。
判例、法令、参考事例等判断できるものをご存じでしたら。ご教示
頂きたいと思います。

宜しくお願い致します。

• 2021年03月31日

• 12 得した
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理事代理人の権限範囲

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当組合管理規約では、理事会への理事出席について、「事故がある場合、配偶者又は一親等の親族の代理出席を認める。」としています。この場合、(理事本人が急に海外赴任に決まったような事情から) 代理人による議決権行使は問題ないとして、諸事情から急にそれまでの別の組合理事長が交代する必要が生じたとき、他理事からの推薦もあった場合、互選により、上記の当該理事代理人が理事長に選任されることは法的観点などから見て許されるのでしょうか？また、例えば、その代理人理事が専門委員会(例、修繕委員会)委員長になったりすることは問題ないのでしょうか？

• 2021年03月29日

• 14 得した
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マンション総合保険の漏水調査費について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築36年の分譲マンションで漏水がありました。昨年1月に、ワンルームマンションの1室を購入したのですが、昨年7月に雨漏りです。管理会社によると、少なくとも5年くらい前から、漏水があったようです。

室内が水浸しになるほどの、大量の漏水でした。自分で住まずに賃貸していたのですが、怒った賃借人が退去してしまいました。

管理会社は、外壁を部分的に塗り替えたり、シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、バルコニーのガス給湯器の配管を調査したり、と色々やった形跡があります。ですが、根本的な原因がつかめていない為、今回の大量の漏水となりました。

知人の一級建築士が、根本的な原因を突きとめてくれました。

管理組合が加入しているマンション総合保険の、保険会社宛に漏水調査費の見積書を提出しました。見積額は約30万円だったのですが、保険会社の査定は約65,000円でした。

一級建築士の見積りは、①現地調査 ②新築当時の設計図の検証 ③過去の漏水対策工事の検証 ④調査報告書の作成 ⑤経費 の5項目でしたが、査定人が認めたのは、①の全額と、②④⑤のごく一部でした。『純粋な調査費用しか認められない』といった感じでした。

3月初旬に総会が開催され、保険代理店の担当者が説明に来たのですが、何も判っていない感じの人でした。2021年12月下旬に、マンション総合保険が5年満期を迎えるため、契約更新して欲しいだけのようです。

管理会社の業務の中に、共用部分の火災保険その他の損害保険の契約締結等に関する業務を代行すること とあります。保険代理店と何らかの繋がりがあるようにも感じます。

別のマンションで理事長経験のある組合員から、『漏水調査費用を全額支払わないなんて、聞いたことが無い』という発言がありました。現在、別の保険代理店を見つけて、これから保険料の見積りをしてもらう予定です。

保険料を、払わせるだけ払わせておいて、肝心な時には、難くせとも受け取れる査定をして、保険金を支払わない。少なからず、不信感を抱きました。

約30万円-約65,000円の差額、約135,000円 は、どうしたらよいでしょうか？

案1) 一級建築士に泣いてもらう
案2）修繕積立金で差額を補てんする
案3) 保険代理店に、契約更新しないことをチラつかせ、保険会社に査定のやり直しをさせる

• 2021年03月27日

• 10 得した
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総会での決議手順

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

総会で1つの議案を決議する手順が知りたいと思い、投稿させていただきました。なお、委任状は議長(理事長)とし、多数決は出席組合員で行い、同数であった場合、議長の決するところによります。また、議決権行使書はないものとします。

1. 多数決(議決)のとき、議長は1票を投じることができるのか？
1-1. 「できる」場合、
　　1. 可否同数の時、2票目となるので公平でなくなるのでは？
　　2. 委任状が大多数の場合、議長(理事長)が可とすると、総会での議論の意味がなくなるのでは？

1-2. 「できない」場合、
　　1. 議長は同数時にのみ投票できることが公平でなくなるのでは？
　　2. 委任状は議長なので...ん～ 問題ないように思えるかな?

以上、よろしくお願いいたします。

• 2021年03月23日

• 13 得した
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道路拡張に伴うマンション所有地の譲渡について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンションの前の道路が拡張されるとのことで、道路拡張部分で譲渡予定の土地の分筆と一部土地の譲渡を認める管理規約の変更は総会決議(特別決議)で承認済であります。
来月は臨時総会で下記の２つの議案が予定されております。
(1)約１５０軒の区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当するとのことです。
(2)譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を実施し、その費用は行政が管理組合に支払う。

上記の２件の議案を普通決議で提案していますが以下の疑問があります。
(1) 区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当
　＞基本的に法人格でも無い管理組合に委任状の取り纏めを代行する権限があるのか甚だ疑問に思います。
(2) 譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を普通決議で提案
　＞近い将来に譲渡予定と言えども現状は共用部の土地の用途変更を普通決議で良い根拠が不明です。

上記の様な疑問がありますことから、管理組合に議案書の質問状として出しましたが、管理組合として行政と協議し問題無しとの回答だけで、その法律的根拠が明らかにされず多いに不満です。

• 2021年03月23日

• 13 得した
• 3 の回答
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通常総会を開催するのに２〜３部制は本当に無効なのでしょうか

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

緊急事態宣言の中今月末に予定していた通常総会を来月に延期しました。

通常総会はマンションの会議室で開催していいますが、毎年100名位の組合員の方が出席され、会場入り切れず廊下に人が溢れることもあります。

ただ今年の総会はコロナ対応とのことで、理事会役員は必要最小限の３名としても、ソーシャルディスタンスを取ると組合員の方は最大20名しか入れません。

このため、総会の３週間前に議案書を出して事前質問の受付と回答も行い、議決権行使書又は委任状により議決権を行使してもらうようにお願いしましたが、40名以上の組合員も方々が出席の意向を示されています。

このためやむ得ず、午前、午後の２〜３部制で総会を開こうとしたところ、10名以上の組合員の方々が連名で、２〜３部制の総会は法律的に無効なので、総会は再度延期し、２m以上のソーシャルディスタンスを確保出来る大きな会場を準備し開催するような要求がありました。

もし２〜３部制の総会が本当に無効であるのであれば、多くのマンションが大きな会場を確保するのは容易ではなく、総会が開催出来ないことになると思いますが、２〜３部制の総会は本当に無効なのでしょうか？

• 2020年05月22日

• 82 得した
• 8 の回答
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マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

御世話になります
理事をやっております

住民の方で、駐車場更新時に
何故か契約書を交わさない方がおります
数回契約書の提出をお願いしたが、未だに返事がありません
いるのは管理人さんから確認済みです

管理費の支払い状況は、たまに1っか月遅れていることもあるような人なので
まずはきちんと契約しておきたいと考えておりました

理事の立場でしたら
このまま、引き続き契約書のサインを求めるべきでしょうか？
それとも契約切れのためそもそも明け渡しを求めるべきでしょうか？

皆さんはどう考えますか？？

• 2019年01月30日

• 82 得した
• 7 の回答
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機械式駐車場の見積について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。
マンションが建てられて１１年になります。
管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。
機械式駐車場は４棟あって、全部でだいた１００戸分の駐車場になっています。
その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は７千万円ちょっとになっています。
私としては、不当に高い気がするのですが、１０年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか？
わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

• 2020年01月24日

• 82 得した
• 9 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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最高裁の判決について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
　一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
　今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか？

• 2019年08月16日

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長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

長期修繕計画が10%の消費税で計画し直した場合も総会決議は必要ですか？

• 2019年02月21日

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大規模修繕工事に伴う駐車場移動。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

大規模修繕工事に伴い駐車場の車の移動場所が抽選で行われました、車の移動先は修繕工事を行う建設会社が一方的に決め、マンション理事会との話し合いは無く
移動先が決まりました、抽選で誰がどこに駐車するか決めます、抽選に参加しない人はこちらで場所を決めます。と理事会役員は口頭で言われただけで、役員8名の内4名は駐車場を借りていないので、そんなものなのかな、、ぐらいの受けとめたとの事です。
しかし、駐車場を借りる契約代金は場所により個々に差があり3万円で借りている屋根付き一階もあれば地下3階10000円の方もいます、
工事に伴う移動先駐車場は15000円なので、10000円で契約している方は差額の5000円を建設会社が補填し（理事会組合費から支払われる）、30000円で借りている方はそのまま支払うとの事です
ここで不公平に思うのは
少ない金額を支払っている方が抽選で良い場所があたり、高い金額を支払っている方が屋根の無い舗装されていない場所に抽選で決まった事です。

管理会社に不公平さを伝えてめ、理事会と建設会社が決めた事なので配慮は足りなかったかも知れないが、管理会社に落ち度はないと言います。
理事会役員はただ順番が回ってきて役員を受けているだけの素人なので解決策が見出せず、管理会社は理事会で決める事だからと着地点が定まりません。
駐車場移動場所をどのように話し合われ
（実際は話し合いはなかった）決定したのか真実を知りたく理事会議事録を見せて欲しいと管理会社に頼みましたが、関係資料閲覧請求書と運転免許証、保険証、住民表のコピーを添付しないと議事録は閲覧できないと言われました。
理事会の内容を知るのに
居住者がそこまでの個人情報の提供をしなくてはならないのかと疑問です
また、この様な事例の責任の所在はどこにあるのか、もし理事会の役員がそのような決定事項（駐車場移動）に無知な場合はどうすれば良かったのか知りたくご相談させていただきたいです。
宜しくお願い致します。

• 2019年12月18日

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複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金　？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

皆様
ご回答ありがとうございました。
質問を締め切りたいとおもいます。
三毛猫さんのご意見をもとに考えをまとめたいと思います。


複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金について

１　判例のマンションではどのようになっていますか？　
　輪番制になっている組合では複数戸分居住組合員に負担がかかっていると思います。

２　判例以外の事例がありましたら教えてください。

• 2019年04月23日

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管理組合による自治会の一括加入について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、１個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、２自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり（管理会社は関与しなくなるので）、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

• 2018年12月16日

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総会における普通、特別決議の該当事例教えて下さい

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

大規模修繕計画 管理規約の改正 会計処理の変更
駐車場収入分配金の変更等 総会における議案の
普通or特別決議の線引き定義教えて下さい

• 2019年05月05日

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コロナウイルス対策：今期の全理事役員の留任を検討中

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンション管理組合の副理事を務めていますが 来期の理事役員選出に関して問題が生じている事と、コロナウイルス対策として今期の監事から、今期の理事をそのまま暫定すべきと意見が出ました。

確かに理事会すら開けない（集まれない）状況下で引き継ぎや 新メンバーでの理事会運営は難しいかと思います。
緊急事態でもあるので、出来れば留任という形をとる方向で進めたいと思いますが 現行、こうした方法を取られている管理組合さんはありますでしょうか？

検討中、実施した、という組合の方がいらっしゃいましたら どの様な方法で実践されたかご教示いただきたくお願いいたします。


[追記]
来期理事役員は既に選任済みで、総会は区分所有者に事前に総会議案書を配布し
議決行使を用いてご意見・質問を集め、理事長と副理事長の２名のみで開催する形を検討中です。

対面の理事会開催は中止という状態で 来期に留任する理事と来期の理事の連携が
確立されてい無い状況下に加え様々な問題解決・対応は困難が生じるという考えもあり
コロナウイルス収束までの間、今期理事の留任という方法を実践したいと考えています。

追記 5/24
当初の質問内容と一致する管理組合さんはいないのか
回答が得られませんでしたが 様々なご意見ありがとうございました。

• 2020年04月21日

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マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。
今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理（メーカと直接契約）としてしまいました。
私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。
下記、管理規定　総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか？
　この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか？

管理規定　総会決議事項として十一があります。
一　・・・・・・
二　・・・・・・
・
・
十一　その他管理組合の業務に関する重要事項

以上

• 2019年05月06日

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管理規約集の改訂版を発行

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

竣工から13年を経過し管理規約も見直しされてきたことから、竣工時に配布された管理規約集の改訂版を発行する事になりました。

そこで質問ですが、竣工時の「管理規約」には「原本（写）」との記述がありますが、今回の改訂版にも「原本（写）」との記述は必要なのでしょうか？

また改訂版の発行には数十万円かかりますが、総会決議が必要なのでしょうか？

• 2019年11月28日

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通常総会の開催時期（2か月以内）について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

初めて登録。初めての投稿になります。
当団地の決算は、3/31です。管理規約は、国交省標準管理規約から作成していて、通常総会は、新会計年度開始後2か月以内（5月末まで）に開催することになっています。
これまでは、周辺の小学校等の施設を利用し開催していましたが、昨今の小学校は、運動会をこの5月末頃に開催するところも多く日程がバッティングします。また市民センターなどは抽選制が多く、抽選日になるまで開催日が決められないなど、不確定要素が多い状況です。さらに、2019年は天皇の即位の日ために、GWが長くなり、印刷業者も動かない状況もあります。
これらのことから、新会計年度開始後2か月以内の開催が難しい状況になっています。

ここからが皆様に質問というか、アドヴァイスいただきたい内容になりますが、
①新会計年度開始後2か月以内というのは、法的根拠がある期間なのでしょうか？
②この場合、罰則規定等がありますでしょうか？
③法廷根拠がない場合、開催時期について管理規約の改定（総数の3/4以上、議決権の3/4以上）を行えば（新会計年度開始後3か月以内など）、改定できるのか？
④現在規定（新会計年度開始後2か月以内）のままでの抜け道。（事前に組合員に理由を付して周知し反対がなければ可能など）

以上、よろしくお願いいたします。

• 2019年03月14日

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樹木の庭から芝生への変更は特別決議？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。
前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。

監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。
管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。

質問ですが、
◾️芝生への張り替えは特別決議事項ではないでしょうか？
◾️監事の権限で理事長など前期理事会を提訴出来るのでしょうか？
◾️樹木への原状回復の費用を理事長など前期理事会に請求出来るのでしょうか？

• 2019年11月12日

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簡易建物診断

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

簡易建物診断は、築何年頃にすべきでしょうか？

• 2019年02月17日

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修繕積立金の格差、かわら版

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
管理費、修繕積立金は１棟建ての場合、戸数の多いマンションの方が安くなるのでしょうか？
理事会から発信したい、かわら版は、管理会社に依頼せずに、理事会で作成すべきでしょうか？

• 2019年02月16日

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総会議事録の署名、捺印の意味について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

総会が終了し、後日、管理会社から総会議事録が回付され、確認のため理事長、理事、監事の署名、捺印が要請されました。この総会議事録の内容に若干事実と異なる個所があったので、私（監事）は意見書を付した上で署名、捺印しました。ところが全組合員に配布された総会議事録は何の訂正もない元のままの内容のものでした。署名、捺印から全組合員に配布されるまで、三か月以上も経っていて、この間管理会社、理事長、理事から何の反応もありませんでした。そこで管理会社に質したところ監事が署名、捺印がある以上修正には当たらないとの事で、もし総会議事録に疑義があるならば、無署名にすべきであるとの回答でした。この件について皆さんのご意見を頂きたいと思います。

• 2019年03月15日

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管理委託契約書

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

いつもお世話になっております。

管理委託契約書の改定について教えてください。
来月行われる総会の際に使用される管理委託契約書を見たところ、平成30年3月に変更されている変更点がまったく反映されていませんでした。
これは特に問題ないことなのでしょうか。

• 2019年02月21日

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大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所（コンサルタント会社）を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Ａという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、５社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか？

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

• 2016年11月12日

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役員報酬

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか？

• 2016年01月20日

• 75 得した
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