理事会メンバー

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

ワンルームマンションの個室所有者です。
理事会の構成員につきましてお尋ねいたします。
理事会では、役員に組合員以外の
(1) マンション管理について実務経験と専門的知識を持つ人で
(2) 理事会が推薦する人
を総会が承認したら役員にすることが出来る、という案が検討されています。
このような方にお願いする場合の資格や経済的な裏付けが必要ではあるまいかと個人的には思っておりますが、役員会では論議されていません。
組合員以外の方に役員をお願いする場合の（何らかの）目安などをご存知でしたら、アドバイスいただけますと助かります。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

• 2019年05月24日

• 24 得した
• 2 の回答
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大規模修繕の進め方について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

我が家のマンションでは、再来年に初めての大規模修繕工事を予定しています。

現在、修繕委員会の募集をした段階で、管理組合の役員をしている私はそちらにも関わることになりそうです。

大規模修繕について調べていると、設計監理方式や責任施工方式があったり、コンサルタントを付ける場合があったりと、色々選択肢があり迷っています。

特に費用の面で文句を言ってくる住人の方も多くなりそうなので、納得感のある工事にするためにはどうすれば良いか知りたいです。

ざっくりとして質問で恐縮ですが、大規模修繕を経験した方でアドバイスやその他に注意点があれば伺いたいと思っています。よろしくお願いします。

• 2019年05月24日

• 52 得した
• 7 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
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直結増圧給水ポンプの取替、分解整備

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

12期目のマンションです。3月の定期点検では問題なかったのに、管理員が水漏れしていると報告してきて、再び業者が点検したところ、「増圧ポンプエア抜きピンより漏水が見受けられる。」とのことでした。
管理会社は様子見をしているが、分解整備か、取替工事350万円を勧めてきました。
？？長計に入っている件ではなく、突然ですし、漏水自体が信用できませんが、(煽り、業者は管理会社の傘下)
正確、適正な点検を行なってもらうには、メーカーに依頼すれば良いのでしょうか？

長計でも、自動ドアの部品取替工事、機械式駐輪場地下排水ポンプ取替工事、、各種勧めてきます。

理事一人で各種業者を探して、正確な判断と見積りを取るのは、負担です。
これはマンション管理士さんに依頼した場合、どの位の委託料となるでしょうか？

• 2019年05月23日

• 47 得した
• 7 の回答
• 2 人のアドバイザーが回答
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借室電気室内の空調設備

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜2000年

借室電気室内の空調設備が故障し、約50万円ほどで、修理交換をしました。
費用は、管理組合で負担しましたが、電力会社に請求できるのでしょうか？

• 2019年05月21日

• 32 得した
• 5 の回答
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小口収入不記載決算書の処理について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

４月末に総会が終わりましたが、収支決算明細報告書を検証したら、前年度予算明細ある管理組合所有自転車の使用料が３年間１５万円余が抜けていることが分かりました。
調べたところ、事務所窓口での管理費他の現金は受け取らないと管理会社が広報した時から、それを守らない管理会社派遣の管理員が、自転車使用料を現金を受けとり管理組合名の私製領収書を発行していながら管理組合には書面報告していない「横領」の疑いが濃くなりました。理事長に報告しましたが「わしには関係ない」と取り合いません。
いち組合員がこの不正を正す方法があるのでしょうか。

• 2019年05月21日

• 66 得した
• 7 の回答
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専有部分の特別管理で修繕積立金を使う議案について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

①長期修繕計画は6年分だけです。総会で25年必要といっても、できないの一言。応援者もいません。総会後の理解者はいます（笑い）
②今日の質問は、タイトルの専有部分の特別管理で、修繕積立金で専有部分の消火器を購入したいとの議案が出ました。
（管理会社からの売り込みと想像しますが）
規約第22条六「専有部分の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」を利用すればなんでも？できる的な感じさえしています。
③すでに個人で消火器をもっている人も多くいますが、実態は分かりません。
　実態の調査もせずいきなりの議案ですから、困ります。
④思うには、修繕積立金は共用部に関連した修繕なら理解できます。消火器も無いよりあったほうがまし。
この議案に「来月の総会で反対が出るはずですが」、質問等の準備をしておきたいのでよろしくお願いします。

• 2019年05月20日

• 37 得した
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管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。

管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書？を準備して貰うことになりました。
ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。

ただ理事長は現管理会社の無茶？な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。
また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。

ついては以下について質問させて下さい。
(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか？
(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか？
(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか？
標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月)
それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。
(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。
理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか？

尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。
この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。

以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

• 2019年05月20日

• 107 得した
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管理費会計から修繕積立金への振り替えについて

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

毎月みなさんからいただいた駐車場代の一部（41000円定額）を修繕積立金会計へ振替しています。
これは管理費の収支予算書の中では支出の部に492000円と入れてあるのですが、決算書の中の管理費収支計算書でも、支出の部に492000円と記入すればよいのでしょうか？
実際は修繕積立の口座に移動しているだけなのですが、支出でよいのかどうか迷っております。
初歩的な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

• 2019年05月18日

• 26 得した
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管理組合役員立候補者について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理組合役員の立候補者を否認できるでしょうか。

• 2019年05月17日

• 25 得した
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専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。

ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。

ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。
喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。
ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。

ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか？
◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが？
◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが？
◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか？

• 2019年05月17日

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住宅金融支援機構のすまいる債の提案について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

新築３年目７０戸のマンションに住んでおります。
竣工時に徴収した修繕積立金の余剰金が５千万程度ありますが、定期預金に預けているため、前年は３千円程度しか利息がついておりませんでした。
使用するのは１０年程度後の大規模修繕の時だと思いますので、住宅金融支援機構のスマイル債（税引後利息0.0865%)を組合に提案しようと思っているのですがどのような手続きをふめばいいですしょうか。
ちなみに5月25日に総会があります。
宜しくお願い致します。

• 2019年05月15日

• 36 得した
• 3 の回答
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管理員への携帯電話貸与について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

管理員が巡回、清掃、散水等の作業で管理事務室が空席の時に管理組合役員や居住者等が至急に連絡を取りたいときのために管理組合で携帯を購入して管理員に貸与したいと考えておりますが携帯会社に確認すると法人登記していない管理組合名義では購入できない。個人名義(例えば理事長名義)の購入であってもその費用支払いを管理組合口座からの引落は出来ないと言われました。固定電話やインターネットは以前から普通に管理組合名義で契約出来ていて口座引落としもされているのですが、何か良い方法はないのでしょうか

• 2019年05月15日

• 30 得した
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理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。

内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、６月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。

この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。
この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。

管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。
この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか？

• 2019年05月15日

• 117 得した
• 8 の回答
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議決権行使の区分所有者の数

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理規約に細かくうたっていないのですが。
マンション1号室をＡＢの共有者がいて、その人が2号室もＡＢで購入した場合
ＷＥＮＤＹＮＥＴでは
1号室を代表をＡ　2号室をＡとしたときは1名
1号室を代表をＡ　2号室をＢとしたときは2名となると書かれていますが

マンション管理センターに確認したところ
各部屋の構成要素で考え1号室も2号室も同じなので1名
議決権行使者はＡかＢか決めると云われました。

有斐閣の本では単純に
1号がＡＢ　　2号がＡＢの場合は1名とあります。
1号がＡＢ　　2号がＡＢＣの場合は2名と書いてありますから恐らくセンターの考えと同じなのですが　どちらが区分所有法上正しいのですか。　

• 2019年05月14日

• 44 得した
• 4 の回答
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議決権行使の区分所有者の数

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

特別決議で議決権を行使する区分所有者の人数の数え方について

1号室をＡＢ　2号室を同じくＡＢ　の共有者が購入した場合
議決権２票は良いのですが人数については

1号室をＡが2号室もＡが代表者になったケースと
1号室をＡで2号室をＢとしたケースでは人数が前者が１　後者が２となると書いてある本と

それぞれの構成要素を考え1号室も2号室もＡＢとＡＢで同じであり
代表はＡかＢかどちらかが議決権２を行使する代表とならなければならず結果人数は１になる
と書いてある本があるのですが
どちらが正しいのですか。

• 2019年05月14日

• 39 得した
• 4 の回答
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「なりすまし」「役員の選任での資格審査」

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

なりすまし 【 スプーフィング 】 spoofing / 成り済まし。「自分以外のある特定の人物のふりをして、その人に成り代わって活動すること」です。実は今世間ではやりの「特殊詐欺・オレオレ詐欺」もこのなりすましの典型です。
管理組合という自治体は、素人の輪番理事によっての運営だから「ガバナンス・組織をまとめて治める」また「コンプライアンス・法令遵守」が大変弱いから、正に「油断・隙」だらけで、度々この役員の「横領」「使い込み」「リベート」「裏金」等の犯罪が多発しています。
実は当管理組合も総会を控えていて、組合役員（理事監事理事長）の選任についての問題点の提起です。
大方の管理組合では、自薦他薦ないし輪番で役員候補を出して総会で選任がなされていますが、さてその候補者の資格審査が全くに無い点が気になります。残念ながら当管理組合でも、総会時に資格（管理規約に明記）の審査が無いから、過去にその資格のない人が度々役員就任していました。たまたま大きな犯罪事件へは至らなかったが、非常識な権力行使で度々混乱が起きています。とても恐ろしい現象に思えてしまいます。
まず、「オレオレ詐欺（息子への成りすますし）」の典型で、本人でないつまり「他人に成りすます事」が有り得るからです。（当住宅は275戸も有りますと、住んでいる人が誰だかはほとんど分かりません位に、残念ながらコミュニティーは有りません）最大の権力者の理事長になったらば「オレオレ詐欺」よりも簡単にやり放題何でも出来てしまう。
そして、管理組合の役員の仕事は大変重要であり、素人の無知無関心無責任無気力で出来るほど甘い職務では有りません。選任する役員のプロフィールや資質や能力を確認無しでは、理事会は無機能になるし、逆に一寸頭の良いずる賢い輩からしたらば実に好都合な環境です。特に役員全員をつるんで選任してしまうと・・・「言わずもがな」
常識な一般社会でのそれぞれの組織への参加自体だけでも、身分証明や戸籍謄本、健康保険証、免許証、履歴書などの証明を提示しています。まして重要な権力を行使できる、会社で言えば社長などの重役になりますだけに、とても有り得ない現象に思えます。
さてさて皆さん方の現場では如何でしょうかね・・・もしその現実を把握して資格審査の実施をされているならば是非にお聞きしたいです。

• 2019年05月14日

• 28 得した
• 3 の回答
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管理会社への業務委託内容に理事長印の保管及び押印が入っている

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

理事長になりたてです。前理事長が契約した今期の業務委託契約書には、理事長印を「定例的な証明、官公庁等への申請、管理組合が事前承認した管理会社の取引各社との契約締結時に印鑑を使用する。この場合、管理会社は所定の押印簿を備え、押印記録を保存しなければならない。」とあります。
会社で言えば代表者印ですので、非常に不安に感じました。何かあれば管理者としての私の責任ですが、他の管理組合ではどのように管理なさっていますか？

• 2019年05月13日

• 42 得した
• 5 の回答
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管理会社が入居者名簿を個人情報保護法を理由に理事長に提出しない

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私は理事長になって２か月ですが、組合員（区分所有者）に連絡を取りたく、管理会社に電話番号を知らせてほしいと言ったところ、入居者名簿が管理会社及び警備会社宛になっているため、個人情報保護法を理由に管理組合には開示できないと言ってきました。もともと、管理組合は管理会社に業務委託をしている形なのに、第三者への情報提供という事で情報を開示できないと言うのです。
今まで全て管理会社任せになっていた管理組合の責任（築19年）ですが、業務委託契約の覚書等で「個人データの取得、名簿の作成・補完を委託する」という事で、管理組合と管理会社が名簿を保管できるようにできないのでしょうか？

• 2019年05月13日

• 45 得した
• 5 の回答
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理事会の成立について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

(理事会の成立及び議事)
第５３条 理事会の議事は、理事の半数以上が出席 しなければ、開くことができず、その議事は出席 理事の過半数で決する。
理事は、書面によって議決権を行使することができ、書面によって議決権を行使する理事は理事会に出席したものとする。

前段の無効にするような後段をどのように考えればよいのでしょうか？

• 2019年05月13日

• 42 得した
• 5 の回答
• 0 人のアドバイザーが回答
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防犯カメラの機種変更について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

自転車の盗難事件があり、防犯カメラの録画を確認した所画像が不鮮明でした。現在はレンタルで月2万円(6年契約)を210万画素月2万2千円(6年契約)に変更する場合、理事会で決定できますか？
総会の手続きが必要ですか？

• 2019年05月12日

• 38 得した
• 4 の回答
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規約変更について 承諾していない場合

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

分譲マンションの2階に居住。南のベランダ側に沿って防犯に配慮して常に施錠されている公開空地があり、その利用について駐輪場の増設に共用部分の変更をするため総会にて議決を採る通知を3月中頃受取、異論を期限内に投げたにもかかわらず返答なくこれから開かれる総会にて可決されそう。主に景観が変わり防犯面で被害の出る家の件数が少ない。総会当日に反対意見を述べても可決されそう。組合の中で話は決まっており、景観の粗悪化、防犯、騒音等の問題がクリアされないままの状態で承諾できない。
そもそも駐輪場が足りない問題は1年前から出ていた話だが公開空地の仕様変更については総会開催の1ヶ月前に初めて通知が来た話。規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければいけないと記載してあるがその権利を無視して強硬に、総会で可決されてしまうのでしょうか。

• 2019年04月12日

• 69 得した
• 7 の回答
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管理組合委託契約

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

2月1日新管理会社管理委託契約を締結し4週間経過しましたが、
管理組合サポーが不満です。
その上解約通告を受け困っております。
①推奨頂ける管理会社がないか？
②現在の会社へ誠実義務違反等で場合によては、損害賠償が出来ないか？
③自主管理の道を選ぶ場合のアドバイスお願い申し上げます。

• 2019年02月28日

• 68 得した
• 6 の回答
• 1 人のアドバイザーが回答
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管理費・修繕積立金の管理と運用

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜1981年

管理組合の管理費・修繕積立金の収納、管理及び運用をどのようにしてますか。(1)収納事務は管理組合か、管理会社に委託か、委託の場合、管理会社は収納代業者に再委託しているか､再委託の場合管理組合への報告はされているか、(2)管理費､修繕積立金の保管・管理は管理組合の自主管理か、管理会社への委託か、委託の場合に不正防止のための管理組合の監督方法、(3)管理費なかんずく修繕積立金の運用はどのように行っているか、「マンションすまい・る債」を活用しているか、(4)区分所有者として上記の点を知るための方法など､その他お気づきの点があれば､ご教示願います。

• 2019年03月02日

• 68 得した
• 7 の回答
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個人情報保護法改正とマンション名簿について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜1981年

輪番で理事になり、理事として役に立つべくまずは居住者の事を知らなければとの思いから管理事務所にて名簿の閲覧を求めました。
ところが管理員から「個人情報」だからお見せ出来ませんと拒否をされて驚愕して、その後理事会で議論をしましたところ、当管理組合では「組合員名簿」「居住者名簿」「防災台帳名簿」の三種類が有ることが判明しました。だがその後理事会では頑なに「個人情報」だからこれら全ての名簿の閲覧は拒否となりました肝心の理事も含めて誰も見ることが出来ない名簿なんて「ナンセンス」で無意味を思いました。
その後その各名簿が平成６年作成時から24年間更新がなされていない事まで判明し、実態とかけ離れた全くに役に立たない名簿でした。
築年数が４８年と古く居住者は高齢化した老齢夫婦、ご主人の死なれた単身の高齢の未亡人、ま居住外組合員も多く、居住状況が複雑でもあります。特に老人多いは寝たきりや車椅子や杖を突く人等日常の生活に不自由な人が多く、本来ならば隣近所とのかかわりはとても重要になります。先日も１０日間家の中で倒れていた老齢のご婦人がいて、幸いにも無事でしたが、孤独死現象が実際に起こっています。せめて災害時の支援が必要な方の正しい名簿が有り住民間での情報共有がされていればの思いが有ります。
何でこんな馬鹿々々しい事が何故起こるかを考えてみましたが、どうも「個人情報保護法」の理解が短絡的であり無知による、「防止」のみが強調されておることも分かりました。
コミュニティーにおける名簿の重要性は、国や行政、町会であり学校で有り会社でもあらゆる所で個人情報法を遵守しながら機能をしています。
「組合員名簿」「居住者名簿」「防災台帳名簿」の三種類が有るが、内容からしたらば一体化した名簿の方が良いと思うと共によそ様ではそうした良いサンプルを垣間見ますから見習えます。
個人情報保護法には「個人情報の流通・利用」と「個人情報の保護」の二つの側面が見受けられますが、機能への議論がもっとなされてもいいのではないかと思っています。
さてこんな事は我が管理組合での現象なのでしょうか？皆さん方での現実の実態は如何でしょうか？また改善を推進しているのですが一向に正しい方向へ行きません。解決策と共にご意見ご見解を望みます。

• 2019年02月17日

• 68 得した
• 7 の回答
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共用部分の鍵の保管について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

たびたびお願いいたします。
小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社（大手電車系）への依存体質が強すぎるマンションです。

現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週５日の４時間勤務なので、ほとんどは不在です。
このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。
・役員同士の打ち合わせ場所として使えない
・書類が閲覧できない
・組合独自に業者から見積りを取れない
・火災・災害時の初動の遅れ
・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない

しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。

質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか？
現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか？

また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか？
他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。

よろしくお願いいたします。

• 2018年10月16日

• 68 得した
• 10 の回答
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予備費の範囲内の支出について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

皆様のマンションでは、予備費の範囲内の支出をどのように承認していますか？

設備の不具合があり、「高くても１０万円以下らしいので、修理を発注して良いですか？」という承認の求め方を管理会社からされました。
１０万円は、予備費と同じ金額です。

このようなラフな方法の背景には、口頭によるバックリとした見積りでも
「予備費の範囲内だったらかまわないよ。」という返事がもらえた歴史があるように感じました。
新任の理事長さんが緊急性が無いと判断し、見積書の取得と金額の交渉を指示しましたので、安易な承認は回避されています。

マンションによって、又は役員さんの人柄によって異なる運営がされていると思います。
皆様のマンションではどのように承認をしているか、実際のところを教えてください。
よろしく御願いします。

• 2019年02月08日

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エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

エレベーターのリニューアル工事後のメンテナンスで、リニューアル後数年はPOG契約で、途中からフルメンテナンス契約にと考えていたのですが、途中でフルメンテナンスに切り替えるのは不可ということでした。
独立系のメンテナンス会社ですが、どこもそうなのでしょうか？
因みに、リニューアル工事も同じところでやってもらうことを前提にしています。
それと、メンテナンスの費用がいくらになるか聞いたところ、管理会社を通さないと答えられないと言われました。
今回のリニューアル工事では、管理会社は仲介するだけで、契約は管理組合が直接行ってくださいとのことでしたが、リニューアル工事後のメンテナンス契約の費用をなぜ管理会社を通さなければ提示できないのか疑問に思いました。
やはり、管理会社にある程度持っていかれるということなのでしょうか？
詳しい方、お教え願えないでしょうか。
よろしくお願いします。

• 2019年05月26日

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マンションの顧問の利益相反について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

• 2017年04月07日

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管理組合の代表について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

標準管理規約の（理事長）の条項に

“管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。”

とあります。
監事が代表となるのはわかりますが、一般の理事が総会の決議もなく、また理事長という名目もなく管理組合を代表することができるのでしょうか。

• 2019年03月27日

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管理委託費の削減につきまして。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  2001年〜

みなさま。
大変お世話になっております。現在、３５世帯、１１年目の理事長をしています。
管理会社に管理委託費の削減をお願いしたところ、管理員業務を廃止して、
清掃員にしてはどうか？という提案がなされました。。。

みなさま、どう思われますか？ご感想をお伺いしたく投稿させて
いただきました。
宜しくお願い致します！m(_ _)m

• 2018年11月14日

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総会の決議成立要件の緩和

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。

総会についてなのですが、区分所有法３９条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。

ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の３分の１以上の出席（委任状での行使を含む）、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。

区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の３分の１とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。

現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

• 2019年05月10日

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防犯カメラの更新について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

築22年62世帯のマンションで修繕委員長をやっています。修繕委員会の範ちゅうではないのかもしれませんが、防犯カメラについて、みなさんの意見をお聞かせください。

来年１月末に５年契約のレンタル契約が切れ、その後１年ずつ自動更新になります。管理会社経由で契約したようです。

最近、自転車の盗難やメールボックスのいたずらがあり、防犯カメラの位置や数を見直そうということを前期の理事会で話し合いました。

４月に理事会が新しくなり、私は引き続き修繕委員長をやることになりました。

今回は、管理会社任せにならず、修繕委員会としても業者を探し、勉強して進めたいと思っています。

管理会社みずからが「最近は買取が多くなったいます」と言ってました。みなさんのところはいかがですか？

ちなみに当マンションは横浜にあります。どこかおすすめの業者を知っていれば情報ください。

ちなみに「防犯カメラ」で検索し、関連のある質問はすでに読んでいます。

• 2019年06月03日

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保険申請するかどうか理事会が決めるのですか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  〜2000年

お世話になります。
去年の台風２１号で網戸が動かなくなりました。マンション保険申請
の基本的な考え方をご教示お願いします。

[状況]
網戸はバルコニー等に含まれ専用使用権付き共用設備として管理規約
に明記されてますので理事会へ打診したところ
・台風被害認定しないので管理組合としての修繕はしない
とのこと。否認理由を聞いても明確にしてもえませんが管理費による
修繕は諦めました。仕方なく損害保険申請に関しても確認したところ
・台風被害ではないので申請もしない
とのこと。保険金の支払判断は当然損保会社自身が行うものだと思って
たので面食らってます。
正直ショボい案件であり保険金も諦めておりますので以下の質問は素朴
な疑問としてご理解頂けると幸いです。

[質問１]
そもそも網戸が動かない程度の被害は損保会社は門前払いでしょうか？
損保会社に直接確認(被害状況も伝えて)したところ
・網戸が共用設備として管理規約に明記されているなら申請ＯＫ
とのことなので受付自体は半年経過した今からでもしてくれるようで
すが実際のところ否認率ほぼ100%なのかもしれません。
網戸の戸車がレールから外れて動かないのではなく枠自体が歪んだと
感じます。バラして組み直すだけで動くようになるかもしれませんが
損保会社の現地調査とかあった場合、影響あると思い手を付けてません。

[質問２]
理事会が保険金申請しないのは一般的なのでしょうか？
理事会が否認なので保険申請もしない…とか言われると損保会社の
査定を受託しているかの如くです。保険約款見れば理事長でも判断
可能なネタなら理解できますがグレーゾーンなら損保会社も否認する
とは限らないと思います。理事長から損保会社へ行う申請手続きが
面倒で足切りされてるのでしょうか？
保険理店(管理会社)も保険申請に絡んでいるかもしれませんがこの辺
りの知識も無いため適切な問合せ先も分からず紋々としております。

[質問３]
保険金請求を理事長へお願いするうえで、法令(区分所有法第２６条
２項)を根拠にできるでしょうか？当マンションの管理規約にも
・理事長は保険金額の請求及び受領について区分所有者を代理する
とあります。それとも理事会が台風被害認定した上での話でしょうか？

以上

• 2019年05月31日

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機械式駐車場について

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

当マンションは平成１９年に竣工で５９戸のマンションです。
駐車場は機械式で５９戸全戸に割り当てられている専用使用権の駐車場です。
最近高齢化が進み４０軒が駐車場を使用していますが、１３戸が使用しておらず、
今後駐車場の修繕費が多くかかる事から、使用者だけで駐車場の費用を負担してほしいとの意見が出ていて来ています。
さらに駐車場を使用しないところが増えてくる傾向であり、使用者のみで負担という方法がとれるでしょうか、ご意見を頂ければ有難いです。

• 2019年06月28日

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大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所（コンサルタント会社）を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Ａという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、５社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか？

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

• 2016年11月12日

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小口収入不記載決算書の処理について

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  501戸〜
• 竣工年 :
  〜1981年

４月末に総会が終わりましたが、収支決算明細報告書を検証したら、前年度予算明細ある管理組合所有自転車の使用料が３年間１５万円余が抜けていることが分かりました。
調べたところ、事務所窓口での管理費他の現金は受け取らないと管理会社が広報した時から、それを守らない管理会社派遣の管理員が、自転車使用料を現金を受けとり管理組合名の私製領収書を発行していながら管理組合には書面報告していない「横領」の疑いが濃くなりました。理事長に報告しましたが「わしには関係ない」と取り合いません。
いち組合員がこの不正を正す方法があるのでしょうか。

• 2019年05月21日

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管理人さんの仕事量

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  〜50戸
• 竣工年 :
  〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜～金曜（７：３０～１５：００）、土曜（７：３０～１２：００）に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか？
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

• 2016年06月14日

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住民による臨時総会の開催要求

• マンションタイプ :
  タワー型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

住民による臨時総会を理事長に開催要求をするにあたり、5分の一の同意を得たのですが、このあと実際に総会を理事会が開かない場合、住民により開催できるとあります。
しかし、この場合、議決権行使書に委任状などの作り方がわかりません。
どこかに参考となるものはありますでしょうか

• 2019年03月31日

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自転車へのイタズラについては、誰が警察に届けるのが望ましいでしょうか？

• マンションタイプ :
  単棟型
• マンションの戸数 :
  51〜200戸
• 竣工年 :
  〜2000年

マンション共用部、自転車置場に駐輪中の自転車へイタズラされた場合、
誰が警察に届け出るのが正しいのでしょうか？

被害を受けた組合員本人でしょうか？
管理者である、理事長でしょうか？

当マンションには防犯カメラが設置されていて、犯行現場が録画されていると思います。
犯行時刻も大体分かっているようです。
イタズラには悪意を感じますが、悪質なモノではありません。

追記

タイヤの空気を抜かれたり、タイヤに小さな穴をあけられたり、自転車を勝手に移動されたりという類いのいたずらです。
当マンションの自転車置場には、外部の人も簡単に入れます。

• 2019年04月11日

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エレベーターのメンテナンスを管理会社委託から管理組合直接契約に

• マンションタイプ :
  団地型
• マンションの戸数 :
  201〜500戸
• 竣工年 :
  2001年〜

エレベーターのメンテナンス契約を委託から直接に変更すると、管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、
１、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る
２、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある
(1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと)
と返答がありました。
因みに、２の管理会社は誰でも知っている大手ゼネコンの子会社ですが、こんな事ってあるんでしょうか？少しでも管理費削減をと思ったのですが、まさか上がる(こともある)とは！
メンテナンス会社は現在のメーカー系から独立系に変更する可能性が高いのですが、独立系に変更しても同じようなことになってしまうのでしょうか。
とりあえず、メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。

• 2019年06月04日

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