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    質問

建物の維持管理

植栽の変更は、総会決議ですか?

9

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    質問

管理業の委託

管理組合の運営

管理会社及び 管理組合の対応に不安があります。

33

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    質問

住まいのトラブル

オートロック装置のセキュリティー性

22

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    質問

建物の維持管理

管理組合の会計

管理会社の設備管理業務費

28

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    質問

管理組合の会計

大規模修繕工事

大規模修繕工事の定期清掃

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    質問

その他

管理組合の運営

役員報酬について

23

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    質問

建物の維持管理

「ドアの戸当たり」は誰が直すのか

12

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    質問

管理組合の運営

エレベーターのメンテナンスを管理会社委託から管理組合直接契約に

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    質問

その他

管理組合の運営

マンション管理適正化診断サービス

35

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    質問

管理業の委託

建物の維持管理

エレベーター保守点検

43

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ガス漏れ警報器の設置数と部屋数の関係

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております

ガスを使っている台所の上には
当然ガス漏れ警報器が必要と考えますが
他の部屋への設置は必要なのでしょうか?

各部屋にはガス栓があり当然必要と考えておりましたが
センサーも1万近くし高いので
一つあればいいのでは?との意見も他の理事から上がっております

皆さんのマンションは
どうなっておりますか?

法律で付けないと駄目と規定されていれば
当然栓のある各部屋につけますが
努力義務くらいでしたらば台所だけで
十分だと思ってしまいます。

4k、8kテレビ対応

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年(2005)、585戸、高層マンションです。
現在、地デジ、BS、パーフェクトTV対応となっています。
理事会による検討では、左旋コンバータ方式採用でコンバータ、単価28万円が324台必要、費用9000万円と、の報告でした・
戸当たり15万円です。
こんなに費用がかかるのですか。

どこに検討してもらうのが良いでしょうか。

管理会社の範囲

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理会社が自社以外の指定工事会社に発注したら手数料が発生するといっております

専有部トイレ便器の取替え工事、理事会便りへの掲載

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

①居住者から、トイレの便器の取替えを、個別に頼むのではなく管理組合で一括募集し、工事業者の選定と紹介をしてくれとの意見があり理事会で協議、理事会としては、専有部の工事であり各自要望や予算も違う、業者の紹介にしてもその会社が妥当かどうかなどの判断はできない、あくまでも個人的に対応すべきで管理組合としては対応できない旨を居住者に伝えた。理事会の対応としては間違っていないと思いますが、それに対して居住者からはそれでは自分で募集案内の掲示文を貼り、募集を行う、業者も自分の知っている業者を紹介する、と言ってきたが、マンション内で個人的に営業とみられるような活動が可能なのか、掲示文は貼ってもよいのでしょうか。
②同上の件で、本人から自分の今回の要望をなぜ理事会便り(マンション内に掲示する毎月の理事会報告)に掲載しない、との話があった。理事会としては管理組合として業者を紹介するというようなことになれば理事会便りには掲載するが、専有部のことであり業者の紹介はできないという結論なので、本人にその結果を報告すれば掲載する必要はないではないかと、話したが納得いかず居住者全員に自分の要望を知らせるべきだと言っている。この場合掲載すべきだったのでしょうか。

モンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションはクレーマーが多く、総会はいつも大荒れとなります。
前期の総会では、修繕積立金の値上げを提案したところ、クレーマーから猛烈な反発を受け紛糾し、この議案だけで2時間以上も質疑応答が続きました。
特に強硬な1名のモンスタークレーマーは同じ様な意見・質問を執拗にに繰り返していたことから、最後には他の仲間のクレーマーから制止され、やっと採決出来ました。

そのモンスタークレーマーは総会後から半年以上、修繕積立金と管理費等迄も未払いを続けていましたが、先月突然未払分全てを支払い、さらに来期の理事に立候補してきました。

理事会としては、モンスタークレーマーの理事会への加入には強い拒否反応がありますことから、「最近までの管理費等の未払い」を理由に理事立候補を認めない旨を通知しました。
ところが、モンスタークレーマーからは、管理費は既に全額払っていることから、通知の撤回を要求してきました。

さらに通知を撤回しない場合は、組合員の権利を制限する理事会を提訴するとの申し入れがありましたが、このような事で提訴されるのでしょうか?

理事会としては、そのモンスタークレーマーだけは理事会から排除したいと考えていますが、今回のケースでは、管理規約、細則類で理事の立候補を阻止する条文がありませんことから、過去の管理費未納を理由にモンスタークレーマーを排除するのは難しいのでしょうか?

理事会としてはどの様に対応すればよいのかをアドバイスいただければと思います。

給水ポンプにおける管理会社の産業廃棄物処理代金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

給水ポンプのオーバーオールで、未だに決着出来ていない初心者理事長です。
管理会社の見積りに修理後の産業廃棄物処理代金4万とあり、高価部品などで、組合で保管するので、4万引かないでと言ったのですが、元請が処理すると、言い張ります。
そもそも、修理をポンプ会社の下請けに出して,おそらくその会社が持ち帰ると思うのですが、そうだとしたら、それって,産業廃棄物処理,運搬の法律違反ではないかと思うのですが,管理会社がお金を取って処理するのなら、産業廃棄物処理及び運搬業者に出さなければならないのでは?
ご存知の方よろしくお願いします。

屋外機械式駐車場

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは、築15年、1回目の大規模修繕を終えたばかりです。
駐車場は、パズル式の機械式325戸、平置き17戸。
全住戸分が専有部分として割り当てられている。
すべて共有部分として、管理費、修繕積立金で賄われている。

近い将来、駐車場使用者が減少することが予想される。
それを避けるために、駐車場の戸数を削減し、維持費用を適正におさえられないか?
そのために、管理規約の変更などが必要になると思われる。
アドバイスをお願いしたい。

管理規約と細則と付則の関係について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

また初歩的な質問かもしれませんが、みなさんのお知恵を拝借いたします。
今まで管理規約の一番最後に、その中の第〇条についての細則として、その都度過半数議決した内容を印刷した紙を追加していき、その後ろに、理事長と総会議長の確認書(署名押印)を付け加えていますが、この方法は間違っていませんでしょうか。
その細則の部分と確認書の部分は区分所有者の皆さんに議事録とともにお送りしています。
それとも、管理規約の後ろに大きな「細則」という項目があって、その下に、いろんな条文の細則が並ぶ形にしたほうが良いのでしょうか?
さらに「付則」と「細則」の違いが今一つわかっておりませんので、ご教授いただければと思います。よろしくお願いいたします。

区分所有法第71号(罰則)の科し方

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

大阪市内にある大規模マンションに住んでいます。
総会はもとより理事会の議事録を、管理会社のフロント、理事長、担当理事、専門委員長らが、自分らの都合で改ざんしたり、付け加えたりします。
最もひどいのは総会出席者数を事後増やした議事録を作り、これも含めた裁判で、総会後出席者数を増やすのは「慣行だ」と裁判で釈明したことです。ここで裁判長は「問題があるが絶対多数に変わりないから、裁決に影響していない」と慣行を認めました。
区分所有法の罰則規定を生かす保方法をjsmendyさんはじめ、詳しい方教えてください。

理事長の管理費未納

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。

新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の3人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。
ところが理事会では3人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは3人の引き落としが出来ないと報告がありました。

前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、3人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。

前理事長から管理規約の規定通り、3人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。

この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか??
因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

積立型マンション総合保険

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当組合では5年更新の共用部のマンション総合保険と地震保険に加入していますが来期更新時に大きく値上がりすることから対応を検討しています。そんな中、積立型マンション総合保険で費用を削減したという話を見たのですがいまいちメリットデメリットが分かりません。検討した組合の情報を頂ければ幸いです。

管理委託契約暫定

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 当マンションでは、管理委託契約の期間満了までに更新が整わず、暫定契約を締結する予定です。
 暫定契約といえども重要事項説明を受ける必要があることは認識しておりますが、暫定契約締結のために総会決議が必要かどうか根拠を含めはっきりしません。暫定契約締結のための総会決議は必要なのでしょうか?
(尚、当マンションの管理規約では、管理委託契約締結は総会決議事項とされており、暫定契約に関する特段の定めは有りません。)

大規模修繕工事(CM方式)について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕工事の実施にあたり、管理会社( グループ内に建設部門を所有 )は 管理組合に対し「 CM 方式」を提案してきており、管理組合もこの方式で進める方向で検討しています。
私も大枠については理解し、 有力な選択肢の一つと思っております。 ただ、管理会社が 「CM 方式」の利点の一つとして提唱している価格決定における透明性確保に関しては合点がいかず、悩んでおります。
発注主体としての管理組合が仕様を固め、その仕様に基づいた予定価額を算出する能力を持たない現状では、 管理会社が策定する予定価額の妥当性を検証する術がありませんし、 仮に予定価額の算出自体は適正であっても、 入札(管理会社配下の複数社)において談合が行われる可能性を排除できない(言わば、受・発注主体両方が管理会社となってしまうため)と思うからです。
私の考え方はおかしいでしょうか。 仮に私が心配している通りであれば 、「 CM 方式」を採用する中でこの問題点を解消し、真に意味のある価格競争を実施するための良い方法があれば是非ご教示頂きたく、よろしくお願い致します。

(大いなる疑問)特別決議の可決要件について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ご存知の通り、特別決議の可決要件は、区分所有法では、議決権数と区分所有者数のそれぞれ4分の3以上の賛成となっています。
が、実際のところ「区分所有者数」の4分の3の要件は当マンションもそうですが他のマンションもおそらく多くは無視しているのではないかという疑問が出てきました。

例えば下記4戸のマンションで特別決議を裁決した場合
1号室 2人で共有→反対
2号室 1人で所有→賛成
3号室 1人で所有→賛成
4号室 1人で所有→賛成

の場合、議決権数としては4分の3で可決ですが、
区分所有者数だと5分の3で否決となってしまうと思います。

しかし実際の総会の場では、単に出席した戸数=議決権数だけ数えそれで良しとしているケースが多いのではないでしょうか。

皆さまのところはどうでしょうか?



総会の議決で共有者が代理人を立てるときの提出書類

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションは、総会の議決権に関して下記3つの書式があります。それぞれの書式の要約は下記の通りです。(デベロッパーの原子規約のまま)

1.議決権行使者選任届け
→共有者が議決権行使者を一人選任する。
書式
理事長殿
____号室 区分所有者 _____印
私は、____号室の共有者から、議決権行使書として選任されましたのでお届けします。

2.区分所有者代理人届け
→いわゆる委任状
書式
理事長殿
____号室 区分所有者 _______印
私は下記の者を代理人として定めましたのでお届けします。
____号室 代表者氏名 _______印

3.議決権行使書
→書面で行使
理事長殿
____号室 区分所有者 _______印
私は書面により議決権を行使しますので本書の通り賛成、反対、棄権を表明します。

このとき、共有者が他の区分所有者等を代理人で立てるとき、1と2の両方の書式が必要でしょうか?
また、1は選任された人が自分だけ署名して提出すれば良い書式となっていて共有者の署名欄がありません。共有者に無断で出したり、トラブルの元となりそうですがこれは普通でしょうか?
2も委任する人の署名欄が一人しかなく共有者の場合が考慮されていないように思えます。

皆さんのところはどうなっているかも含めて教えて頂ければ幸いです。

修繕積立金の値上げに向けた段取り

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今回の修繕積立金の値上げ議案は惜しくも否決されましたが、次の議案作成に向けて、みなさんのお知恵を拝借したいと思います。
まず、今回は一つの議案の中に駐車場代の1,000円値上げと修繕積立金の値上げについて記載し、値上げに賛成か反対か、賛成の人はA案(3,000円)、B案(2,000円)、C案(1,000円)のどれがいいか?という尋ね方をしていました。
議決権行使書では、賛成・反対にチェックを入れていただくほか、賛成の方はA案・B案・C案にも〇をつけていただく方法をとりました。
ところが、総会の時に、「何を決議すればいいのかわからない」状態になり、せっかく3つの案を出していたものの、「まずは賛成・反対だけ決議すべきで、具体的な金額については次の総会なり臨時総会でやるべきではないか」というご意見や「駐車場代の1,000円値上げは別の議案にすべきでは?」というご意見も出て、結局今回は「賛成・反対」だけの議決をとり否決されてしまいました。
議案の作成が不十分だったと思いますので、どのような手順、段取りを踏めばよいのか、ご教授いただければと思います。よろしくお願いいたします。

大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。
管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。

理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。
一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。

管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。
(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。
(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。

上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか?

マンション管理会社以外の業者に発注する場合の管理会社の業務範囲・運用に関して

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

費用低減の為に、管理組合が業者へ直接契約する場合が有ると思います。
業者としては、設備点検業者、小規模な修理業者、大規模修繕業者、共用部の保険会社等です。
この場合、
・管理会社の業務範囲
・業者への連絡方法や業者立ち入りの対応
について参考にしたく、下記に質問させて頂きます。

(1)管理会社に行わせる場合:
管理委託契約全体の中身を作り替え、組合が直発注の場合でも、管理会社が「お世話をする」仕様に変更する必要がありますが、具体的にどの様に記載されているのでしょうか?

一方、国土交通省が指針として作成している「マンション標準管理委託契約書」別表第1-1(3)三 を見ると、
「乙(管理会社)は、甲(管理組合)が本マンションの維持または修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)を外注により乙(管理会社)以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」
とあるので、この部分の修正して、管理会社に対応させているのでしょうか?

また、業者の立入り対応も、管理会社にて実施する様に記載しているのでしょうか?
具体的な管理委託契約の記載例を開示して頂けると幸甚です。


(2)管理組合が行う場合:
例えばエレベータ年次点検を管理組合が直発注した業者へ依頼する場合は、
a)管理組合の理事が業者へ依頼する?
b)作業日のマンション連絡は、管理会社に依頼して、作業日案内を出してもらう?
c)作業日当日の立会は誰? 理事、管理員?
d)不具合発生時は、業者連絡先は管理組合に開示しているので、不具合を発見した管理組合員が業者へ連絡?それとも理事が連絡?


以上、管理組合が業者へ直発注した場合の運用についてご教示願います。

エレベーターのメンテナンスを管理会社委託から管理組合直接契約に

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーターのメンテナンス契約を委託から直接に変更すると、管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、
1、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る
2、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある
(1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと)
と返答がありました。
因みに、2の管理会社は誰でも知っている大手ゼネコンの子会社ですが、こんな事ってあるんでしょうか?少しでも管理費削減をと思ったのですが、まさか上がる(こともある)とは!
メンテナンス会社は現在のメーカー系から独立系に変更する可能性が高いのですが、独立系に変更しても同じようなことになってしまうのでしょうか。
とりあえず、メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。


防犯カメラの更新について

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年62世帯のマンションで修繕委員長をやっています。修繕委員会の範ちゅうではないのかもしれませんが、防犯カメラについて、みなさんの意見をお聞かせください。

来年1月末に5年契約のレンタル契約が切れ、その後1年ずつ自動更新になります。管理会社経由で契約したようです。

最近、自転車の盗難やメールボックスのいたずらがあり、防犯カメラの位置や数を見直そうということを前期の理事会で話し合いました。

4月に理事会が新しくなり、私は引き続き修繕委員長をやることになりました。

今回は、管理会社任せにならず、修繕委員会としても業者を探し、勉強して進めたいと思っています。

管理会社みずからが「最近は買取が多くなったいます」と言ってました。みなさんのところはいかがですか?

ちなみに当マンションは横浜にあります。どこかおすすめの業者を知っていれば情報ください。

ちなみに「防犯カメラ」で検索し、関連のある質問はすでに読んでいます。

エントランスのタイル修理

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
当マンションタイル修理方法で相談したくメールしました。

写真の様に「割れ」と「汚れ」が目立ってきているため
修理見積をとりました。

タイル自体は交換できるのですが、
やはり色が今と同色レベルまで、合わせられないとの事です。
また新品にすれば、そこは明らかに直した感が出てしまい
これはこれで目立ちそうです。

そこで理事会内で相談した所
表面をサンダーなどの工具で磨き、割れた部分を
パテ?充填剤で入れて上から塗装したほうがいいのでは?

そもそも直さないで、ツタ植物などで目隠してしてしまえば?

みなさんはどのような対応で修理するのがいいのでしょうか?
ご経験があれば教えてください。
またその時の費用も教えて頂けると助かります。

上階からの水漏れ事故

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が
ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り)
前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。
前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか?
施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。
孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。
その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。
水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

規約変更について 承諾していない場合

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

分譲マンションの2階に居住。南のベランダ側に沿って防犯に配慮して常に施錠されている公開空地があり、その利用について駐輪場の増設に共用部分の変更をするため総会にて議決を採る通知を3月中頃受取、異論を期限内に投げたにもかかわらず返答なくこれから開かれる総会にて可決されそう。主に景観が変わり防犯面で被害の出る家の件数が少ない。総会当日に反対意見を述べても可決されそう。組合の中で話は決まっており、景観の粗悪化、防犯、騒音等の問題がクリアされないままの状態で承諾できない。
そもそも駐輪場が足りない問題は1年前から出ていた話だが公開空地の仕様変更については総会開催の1ヶ月前に初めて通知が来た話。規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければいけないと記載してあるがその権利を無視して強硬に、総会で可決されてしまうのでしょうか。

守秘義務とは何処まで必要なの?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合活動で、何処までの情報を守秘義務として遵守しなければいけないのか?専門家では無いので分かりません。なので、事案ごとに理事会で議論審議し、その目的の範囲でのみ許可すると理事会で決定しました。 外部との交流に大きな足かせとなるのですが、何処までが守秘義務なのか?わかる方はいませんか?また、管理組合の情報の一部でも漏らしたらどういう制裁があり得るのでしょうか?管理組合の理事会が制裁裁判化すかもしれないので教えて下さい。

理事会に於ける議決権の数について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

1部屋に1個の議決権があるマンションです。
理事の一人が、同じマンション内で売り出し中のお部屋を取得し、2室のオーナーになるそうです。
今後、総会では2つ議決権を持つことになると思いますが、理事会ではこれまで通り、1人としてカウントして問題ないでしょうか?

理事は4人です。当該理事は理事長ではありません。


共用部の修繕を迫られています

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめて質問させていただきます。

住人より、共用部であるPS扉の交換を言われています。
昨年の台風で、当マンションでも数件の被害が寄せられ、保険対応できるか理事会で協議しましたが、1件だけ被害がどうしても認められませんでした。
PS扉に傷があるとおっしゃるのですが、かすり傷も見受けられません。かなりきつく修理を言われるので、写真にも写らない程度のものでしたが他の損害と同時に保険申請をしました。やはり被害と認められず保険が下りませんでした。
どうしても納得いかないようで、ことあるたびに理事をつかまえて直してほしいとおっしゃるので、管理費より修理することとなりました。
それで収まるはずだったのが、修理をした扉に汚れがついている、裏側に傷がついて返ってきたと言い、今度は扉の交換を迫られるようになりました。
共用部のことをこれまで言われることはなかったので、理事会としても困っています。
傷は認められないため、汚れを取ることは約束したのですが、業者が汚れ落としにいく日時を決めるために連絡を入れたところ、業者に直接取り替えて欲しいと言われたそうです。
話が違うのでそれは出来ないと伝えても、取り替えろの一点張りです。
理事会としては管理費を取り崩すこととなり、傷と思えない程度のことに対応していると、今後もほかの住人から同じようなことを言われるたびに取り合わなければいけなくなるので、やめた方がいいということになりました。
ところがどうしても受け入れられません。
共用部にこれまで執着をおかれることは珍しいケースでしょうか?

設置場所は玄関横のPS扉です。
ステンレス製(ヘアライン)で、傷と言うものは見受けられません。
大きなへこみも擦り傷もないものを取り替える必要があるのか、組合理事会の決定事項に納得いただけない場合の対処の仕方はどうすればいいでしょうか。
皆様のお知恵をお借りしたいです。宜しくお願いいたします。

管理委託費値上げの是非は?

管理組合の会計

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から、管理委託費の値上げの申し入れがありました。
金額の妥当性について、どのように判断したら良いのでしょうか?

保険申請するかどうか理事会が決めるのですか?

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。
去年の台風21号で網戸が動かなくなりました。マンション保険申請
の基本的な考え方をご教示お願いします。

[状況]
網戸はバルコニー等に含まれ専用使用権付き共用設備として管理規約
に明記されてますので理事会へ打診したところ
・台風被害認定しないので管理組合としての修繕はしない
とのこと。否認理由を聞いても明確にしてもえませんが管理費による
修繕は諦めました。仕方なく損害保険申請に関しても確認したところ
・台風被害ではないので申請もしない
とのこと。保険金の支払判断は当然損保会社自身が行うものだと思って
たので面食らってます。
正直ショボい案件であり保険金も諦めておりますので以下の質問は素朴
な疑問としてご理解頂けると幸いです。

[質問1]
そもそも網戸が動かない程度の被害は損保会社は門前払いでしょうか?
損保会社に直接確認(被害状況も伝えて)したところ
・網戸が共用設備として管理規約に明記されているなら申請OK
とのことなので受付自体は半年経過した今からでもしてくれるようで
すが実際のところ否認率ほぼ100%なのかもしれません。
網戸の戸車がレールから外れて動かないのではなく枠自体が歪んだと
感じます。バラして組み直すだけで動くようになるかもしれませんが
損保会社の現地調査とかあった場合、影響あると思い手を付けてません。

[質問2]
理事会が保険金申請しないのは一般的なのでしょうか?
理事会が否認なので保険申請もしない…とか言われると損保会社の
査定を受託しているかの如くです。保険約款見れば理事長でも判断
可能なネタなら理解できますがグレーゾーンなら損保会社も否認する
とは限らないと思います。理事長から損保会社へ行う申請手続きが
面倒で足切りされてるのでしょうか?
保険理店(管理会社)も保険申請に絡んでいるかもしれませんがこの辺
りの知識も無いため適切な問合せ先も分からず紋々としております。

[質問3]
保険金請求を理事長へお願いするうえで、法令(区分所有法第26条
2項)を根拠にできるでしょうか?当マンションの管理規約にも
・理事長は保険金額の請求及び受領について区分所有者を代理する
とあります。それとも理事会が台風被害認定した上での話でしょうか?

以上

管理組合委託契約

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2月1日新管理会社管理委託契約を締結し4週間経過しましたが、
管理組合サポーが不満です。
その上解約通告を受け困っております。
①推奨頂ける管理会社がないか?
②現在の会社へ誠実義務違反等で場合によては、損害賠償が出来ないか?
③自主管理の道を選ぶ場合のアドバイスお願い申し上げます。

予備費の範囲内の支出について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様のマンションでは、予備費の範囲内の支出をどのように承認していますか?

設備の不具合があり、「高くても10万円以下らしいので、修理を発注して良いですか?」という承認の求め方を管理会社からされました。
10万円は、予備費と同じ金額です。

このようなラフな方法の背景には、口頭によるバックリとした見積りでも
「予備費の範囲内だったらかまわないよ。」という返事がもらえた歴史があるように感じました。
新任の理事長さんが緊急性が無いと判断し、見積書の取得と金額の交渉を指示しましたので、安易な承認は回避されています。

マンションによって、又は役員さんの人柄によって異なる運営がされていると思います。
皆様のマンションではどのように承認をしているか、実際のところを教えてください。
よろしく御願いします。


個人情報保護法改正とマンション名簿について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

輪番で理事になり、理事として役に立つべくまずは居住者の事を知らなければとの思いから管理事務所にて名簿の閲覧を求めました。
ところが管理員から「個人情報」だからお見せ出来ませんと拒否をされて驚愕して、その後理事会で議論をしましたところ、当管理組合では「組合員名簿」「居住者名簿」「防災台帳名簿」の三種類が有ることが判明しました。だがその後理事会では頑なに「個人情報」だからこれら全ての名簿の閲覧は拒否となりました肝心の理事も含めて誰も見ることが出来ない名簿なんて「ナンセンス」で無意味を思いました。
その後その各名簿が平成6年作成時から24年間更新がなされていない事まで判明し、実態とかけ離れた全くに役に立たない名簿でした。
築年数が48年と古く居住者は高齢化した老齢夫婦、ご主人の死なれた単身の高齢の未亡人、ま居住外組合員も多く、居住状況が複雑でもあります。特に老人多いは寝たきりや車椅子や杖を突く人等日常の生活に不自由な人が多く、本来ならば隣近所とのかかわりはとても重要になります。先日も10日間家の中で倒れていた老齢のご婦人がいて、幸いにも無事でしたが、孤独死現象が実際に起こっています。せめて災害時の支援が必要な方の正しい名簿が有り住民間での情報共有がされていればの思いが有ります。
何でこんな馬鹿々々しい事が何故起こるかを考えてみましたが、どうも「個人情報保護法」の理解が短絡的であり無知による、「防止」のみが強調されておることも分かりました。
コミュニティーにおける名簿の重要性は、国や行政、町会であり学校で有り会社でもあらゆる所で個人情報法を遵守しながら機能をしています。
「組合員名簿」「居住者名簿」「防災台帳名簿」の三種類が有るが、内容からしたらば一体化した名簿の方が良いと思うと共によそ様ではそうした良いサンプルを垣間見ますから見習えます。
個人情報保護法には「個人情報の流通・利用」と「個人情報の保護」の二つの側面が見受けられますが、機能への議論がもっとなされてもいいのではないかと思っています。
さてこんな事は我が管理組合での現象なのでしょうか?皆さん方での現実の実態は如何でしょうか?また改善を推進しているのですが一向に正しい方向へ行きません。解決策と共にご意見ご見解を望みます。

共用部分の鍵の保管について

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

たびたびお願いいたします。
小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社(大手電車系)への依存体質が強すぎるマンションです。

現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週5日の4時間勤務なので、ほとんどは不在です。
このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。
・役員同士の打ち合わせ場所として使えない
・書類が閲覧できない
・組合独自に業者から見積りを取れない
・火災・災害時の初動の遅れ
・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない

しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。

質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか?
現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか?

また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか?
他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。

よろしくお願いいたします。

エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーターのリニューアル工事後のメンテナンスで、リニューアル後数年はPOG契約で、途中からフルメンテナンス契約にと考えていたのですが、途中でフルメンテナンスに切り替えるのは不可ということでした。
独立系のメンテナンス会社ですが、どこもそうなのでしょうか?
因みに、リニューアル工事も同じところでやってもらうことを前提にしています。
それと、メンテナンスの費用がいくらになるか聞いたところ、管理会社を通さないと答えられないと言われました。
今回のリニューアル工事では、管理会社は仲介するだけで、契約は管理組合が直接行ってくださいとのことでしたが、リニューアル工事後のメンテナンス契約の費用をなぜ管理会社を通さなければ提示できないのか疑問に思いました。
やはり、管理会社にある程度持っていかれるということなのでしょうか?
詳しい方、お教え願えないでしょうか。
よろしくお願いします。

管理費・修繕積立金の管理と運用

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の管理費・修繕積立金の収納、管理及び運用をどのようにしてますか。(1)収納事務は管理組合か、管理会社に委託か、委託の場合、管理会社は収納代業者に再委託しているか、再委託の場合管理組合への報告はされているか、(2)管理費、修繕積立金の保管・管理は管理組合の自主管理か、管理会社への委託か、委託の場合に不正防止のための管理組合の監督方法、(3)管理費なかんずく修繕積立金の運用はどのように行っているか、「マンションすまい・る債」を活用しているか、(4)区分所有者として上記の点を知るための方法など、その他お気づきの点があれば、ご教示願います。

総会の決議成立要件の緩和

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。

総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。

ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。

区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。

現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

防犯カメラの更新について

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年62世帯のマンションで修繕委員長をやっています。修繕委員会の範ちゅうではないのかもしれませんが、防犯カメラについて、みなさんの意見をお聞かせください。

来年1月末に5年契約のレンタル契約が切れ、その後1年ずつ自動更新になります。管理会社経由で契約したようです。

最近、自転車の盗難やメールボックスのいたずらがあり、防犯カメラの位置や数を見直そうということを前期の理事会で話し合いました。

4月に理事会が新しくなり、私は引き続き修繕委員長をやることになりました。

今回は、管理会社任せにならず、修繕委員会としても業者を探し、勉強して進めたいと思っています。

管理会社みずからが「最近は買取が多くなったいます」と言ってました。みなさんのところはいかがですか?

ちなみに当マンションは横浜にあります。どこかおすすめの業者を知っていれば情報ください。

ちなみに「防犯カメラ」で検索し、関連のある質問はすでに読んでいます。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

管理委託費の削減につきまして。

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま。
大変お世話になっております。現在、35世帯、11年目の理事長をしています。
管理会社に管理委託費の削減をお願いしたところ、管理員業務を廃止して、
清掃員にしてはどうか?という提案がなされました。。。

みなさま、どう思われますか?ご感想をお伺いしたく投稿させて
いただきました。
宜しくお願い致します!m(_ _)m

管理組合の代表について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約の(理事長)の条項に

“管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。”

とあります。
監事が代表となるのはわかりますが、一般の理事が総会の決議もなく、また理事長という名目もなく管理組合を代表することができるのでしょうか。

機械式駐車場について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは平成19年に竣工で59戸のマンションです。
駐車場は機械式で59戸全戸に割り当てられている専用使用権の駐車場です。
最近高齢化が進み40軒が駐車場を使用していますが、13戸が使用しておらず、
今後駐車場の修繕費が多くかかる事から、使用者だけで駐車場の費用を負担してほしいとの意見が出ていて来ています。
さらに駐車場を使用しないところが増えてくる傾向であり、使用者のみで負担という方法がとれるでしょうか、ご意見を頂ければ有難いです。

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今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、 当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。 積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも5年前から理事長職を続けています。 関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。

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理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法?

某マンションでは理事が、出席者が足りなくて理事会が成立しないかもというプレッシャーに負け、自分が出席できないときは配偶者でも親でも息子でも、とりあえず誰かを座らせておけばいい、というルールを理事会内だけで作り、運用しています。というわけで、理事会の成立要件である過半数の10人が出席していても、内訳は、理事4人、組合員2人、組合員ですらない人4人、というような有り様です。 管理規約はほとんど標準管理規約の丸写しですから、 ・理事会は理事をもって構成する。 ・監事は、理事会に出席して意見をのべることができる。 と書かれており、理事会に出席して発言できるのは理事と監事だけのはずです。(代理出席に関する規定はありません。) また、一回代理出席して「私、好きかも」と思ったご婦人は、理事である夫が出席できるときにもついてくるようになり、ほぼ毎回夫婦で参加する理事もいます。 こういう運営をしたいのなら、総会で規約の変更を議決しなければならないはずで、理事会メンバーの口約束だけでこのような運営をするのは違法だと思うのですが、どうなんでしょう。 例えば、上記の4人、2人、4人という出席者で決まり支出した費用を、理事会自体が無効だから返せと言われたら、対抗できますか。

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果糖ブドウ糖 さん

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かなお さん

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管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。 ・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。 ・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。 ・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。 ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。 そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。 設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。 事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。 事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

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果糖ブドウ糖 さん

駐輪場の強制的な移動

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。 私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。 突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。 移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。 更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか? またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか?

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さくら さん

監事の越権行為について

相談させてください。 私は今年の5月から管理組合法人の監事をしております。 現理事会の構成は、区分所有者の理事4名、マンション管理士1名の5名で、これは規約で定められた最低数です。マンション管理士は、区分所有者の理事のAさんの知り合いの人で、普通の理事と全く同じ扱いの外部理事です。 当初は、口は出すけど手は出さない監事のつもりだったのですが、第一回目の理事会で役割分担を相談した際、理事たちはみんなとても実作業などは出来ませんとのスタンスだったので、私が監事でありながら大部分の実作業を担当する事となり、自然とその後の理事会での発言も多くなり「仕切っていた」といってもよい状態でした。もちろん、議決権はない監事なので議案の承認は理事が行っていましたが、私の意見に反対する理事はほぼいない状態でした。 このことをAさんは不満に思っておられたようで、理事会では何も言わなかったのですが、先日管理会社に乗り込んで、管理会社の社長と担当者に以下の事を述べたとの事です。 1.監事が理事会を仕切る事は、越権行為であり法律違反である。 2.マンション管理士は辞任させた。このため理事の数は最低数を割るため、今後の理事会は成立しない。もし、理事会を強行すれば法律違反になる。 そこで教えて頂きたいのですが、1について法律違反に当たるのでしょうか。もちろん監査すべきものを自分で主導してしまうのは望ましくない事は分かっており、11月予定の臨時総会で監事を辞任し理事になる事も決まっていました。もし法律違反となるのであれば、これまでの理事会での決定事項はすべて無効となってしますのでしょうか。 2についてですが、区分所有法49条7項「理事がかけた場合又は規約で定めた理事の員数がかけた場合には、任期満了または辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。」となるので、次回の理事会においてマンション管理士は欠席扱いで理事会は成立すると考えておりますが如何でしょうか。 長文で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

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rita さん

「自力救済」違反について

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来8ヶ月以上使用料の支払いがありません。 私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。 (電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。) この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。 この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。 私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。 この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか? この場合、警察に言っても無駄でしょうか?

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さん

大規模修繕に向けた劣化診断について

こんにちは。 大規模修繕に向けた修繕委員会メンバーです。 2008年竣工の200世帯以上の大規模マンションで来年には築12年が経過します。修繕委員会メンバーであれこれ検討して大規模修繕を15年目に延期するためにも現在のマンションの劣化診断を実施して延期妥当性を説明する為の判断材料としたく思います。 管理会社には劣化診断見積りを依頼しましたが修繕委員会として管理会社以外に見積りを取得したく思います。 どなたか劣化診断可能な会社をご紹介して頂けないでしょうか? 宜しくお願いします。

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ベリー さん

リフォームについて

築約25年の分譲マンションです。 最近リフォームをされている部屋がありその内容を聞くと、天井、壁を取り除き躯体をむき出し(コンクリート打ちっ放し状態)にし、そこに棚や、照明、火災報知器を直接取り付けていることがわかりました。内装の壁や天井が無い状態でコンクリート打ちっ放しの内装になります。 一部躯体コンクリートにはクリア塗装が施されています。 当然躯体には何らかの止めビス(プラグレスアンカー等)で器具を取り付けているわけですから、規約違反になると思うのですが、仮に最小限の取付穴で施工し、コンクリート打ちっ放し状態(共用部分の壁)で住むことに管理組合として許可しても良いものなのでしょうか。

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小太郎 さん

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者) 約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。 裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。  確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。 そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか? 給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。 ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。 おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。 この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で 規約を作りたいので教えて下さい。

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