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    質問

その他

エレベーターを一時的に止めると費用が発生しますか?

22

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    質問

建物の維持管理

火災報知器の無いマンション

10

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    質問

住まいのトラブル

管理組合の運営

理事会議事録の保管場所

12

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    質問

住まいのトラブル

ドアにカギの追加は出来ますか?

15

    Thumb default icon 1

    質問

管理業の委託

管理組合の運営

管理組合口座名義の変更

8

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    質問

管理規約

住まいのトラブル

共用廊下について

12

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    質問

管理組合の会計

フレンンドクラブ

13

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    質問

管理組合の運営

大規模修繕工事

総会に出席する意義について

9

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    質問

その他

総会の委任状について

42

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    質問

建物の維持管理

電力一括受電と個別契約

21

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共用部の清掃範囲

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

以前から気になっていましたが、管理会社の清掃契約の清掃範囲について疑問が有ります。
現在毎日3人の清掃員が綺麗にしてくれていますが、その費用はかなり高額(275戸単棟で年間一千万円)で有り、契約外の周囲道路の清掃までしております。
しかし、専用部と共用部との通路側境の玄関や窓部、壁や水道ガス電気配管などが埃や割れ目のなどで汚く、仕方なく自己で清掃や補修をしてきました。でもこの部分は共用部のはずです。ベレンダは別途。
管理会社との清掃部の契約明細でも、1、建物内の共用部の清掃、2、ガラスの清掃、等と明記されています。
まだ理事会や管理会社へは相談はしておりませんが、その準備として皆さんのご見解をお願いいたします。

共用部の駐車場について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になっております。初めて投稿いたします。さて、早速ですが、共用部の駐車場について、質問をしたいことがあります。
 質問前に背景を述べます。共用部の駐車場ではあるのですが、マンションが竣工した後に抽選で決まった方々がずっと使用しており、使用者が何らかの理由で使用なくなった時まで順番待ちというルールになっています。契約の更新は、1年ごとに自動更新というルールになっています。
 私の住むマンションは全40戸で、20戸分=20台の機械式駐車場(地下2段)があります。常に5戸くらいが順番待ちの状態ですが、空きがあるまで、5年以上待っていることが多いです。
 昨年、竣工後12年経過して、大規模修繕工事を完了し、今年、長期修繕計画を見直しするタイミングです。その長期修繕計画に合わせて、管理会社が修繕積立金を月額3千円値上げを提案してきました。将来は、さらに、1万円近く修繕積立金を上げる計画になっています。
 その長期修繕計画の内訳を確認した結果、設備工事関連の総費用の35%が機械式駐車場の交換も含めた修繕費であることに気が付きました。つまり、3千円(将来さらに1万円)の値上げの根拠として、機械式駐車場が大きな負担となっているのです。
 機械式駐車場の修繕費は、共用部として、費用計上されています。一方、マンション竣工当時に抽選で決まった方々が、毎年自動更新というルールのもとで、ある意味、専有部のように使用している状況。さらに、修繕積立金で共用部として均等に値上げされてしまう、という状況は、「矛盾」を感じます。駐車場の月額使用料は、管理費に計上されているため、修繕積立金と異なる支払先になっています。
 前置きが長くなりましたが、<質問>です。
専有部のように使用している駐車場でも、共用部として扱うのが正しいのでしょうか。むしろ、専有部のように使用できるルールを公平性を欠いているとして、ルール改正を訴えるのが良いのでしょうか。修繕積立金の中で、駐車場を
使用している住戸からは、多めの積立金を徴収し、駐車場を使用しているのと使用していないとで分けることで、公平性を保つようにするべきでしょうか。
 非常に複雑な問題なのですが、どこから手を付ければよいかわからず、質問させていただきました。管理組合の理事として、長期修繕計画をうまくまとめたいと考えております。アドバイス頂けますと、幸甚です。宜しくお願いいたします。

新たな支出項目追加の決議方法について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会では次年度予算案が1つの議案として上程されていますが、その中に新たな支出項目の追加や予算の増額が盛り込まれていました。例えば防犯カメラの追加購入、剪定箇所の追加による増額、特別清掃の追加による増額などです。金額はどれも数十万円程度ですが、賛成の項目もあれば反対の項目もあります。新たな支出項目や変更については金額にもよりますが個別の議案で審議すべきかと思いますが、このままではそれら全てを含めた予算案を承認するか否かとなってしまうのでしょうか。議事録でも情報伝達はほぼ無く、事前のアンケートなどは有りませんでした。

総会の録音禁止

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会に参加できないため、録音をお願いしたところ禁止しているので出来ないと理事から言われました。総会案内に禁止の旨、今年から書かれていましたが管理規約や細則ではそのような決まりは有りません。そのような決め事は有効なのでしょうか?

危険物の持ち込みに灯油は入るのでしょうか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ある住民から今年は寒いので
灯油ストーブを実家から持ってきたいと相談されました.

規約では危険物の持ち込みは当然NGですが
それ以上の事はかいてありません.

灯油タンクなどは当然ベランダなどに置くことになるので
禁止ですよと回答でよいのでしょうか?

排水ポンプの性能劣化はどのような方法で判定しますか。

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

地下ピットに設置されている排水ポンプの吸い込みが悪くなってきたという点検結果が上がってきました。
性能はどのような試験で判定するのでしょう。
更新するか、整備するかの判断はどうでしょうか。

EVのリニューアル費用はどのくらいが適正か

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ネットで調べると、制御リニューアルの場合、400~600万円が目安であると思われます。
ところが現在メーカーからの見積で850万円と出てきました。
管理組合としては、どのようにしたら良いのだろうか。

総会で区分所有権を持ってないのに、色々発言する困ったさん

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

近年、総会の出席率の高いおじさんがおりました。
色々と提案するのは良いのですが
じつは所有権は娘さんが持っていました。

娘さんはすでに別の家に嫁ぎ
現在は同居してない模様
娘さんの住まいに両親が住んでいる様な感じです。

過去の総会で色々と言うので、、
色々と言っても、ほぼ本人の要望ばかり
犬を飼うのを認可してほしいとか、
共有部でも自分宅にメリットのあるの改善の話などなど
結構偏った発言が多いのです。

発言が議事録に残るので、
調査したり、アンケートをとったりして動いていたのに、、、、

そもそも本人が発言権を持っていないのに
いいのでしょうか?
それとも注意して是正したほうがいいのでしょうか?

管理会社は一回注意しても
多分委任状で娘さんから本人に依頼がかかるだけだから
意味がないのではとのアドバイスもあり
確かに、、、、
どうしようか困っています。

管理組合口座名義の変更

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨日、マンション管理組合の総会が行われ、理事の交代がありました。
その中で、出席者の元理事長(3期前)から、管理組合の銀行口座の
名義が未だに私の名前のままになっているそうだが、どうなっているのか
と管理会社に質問がありました。
管理会社は変更していないだけで、業務に支障はないとのことでしたが、
明らかに業務怠慢として総会で紛糾しました。
その他、予算についても、今期にはいって既に支出している管理組合が
直接発注した植栽業者への支払いも予算計上されておらず、その間違いを
指摘したら、理事会にて素案の予算確認をして頂いているので、管理会社の
責任ではないと、間違いを認めず、そのことも紛糾しました。
質問は、管理組合口座の変更は毎年理事長が変わるタイミングで管理会社が
代行してくれるものとの認識でよろしいのでしょうか?
また、予算について、素案から抜けていた内容については管理会社に責任はないのでしょうか?

光回線の導入

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。

光回線について、以前にも導入が検討されましたが、下見調査の結果、建物の構造上導入できる住居とできない住居があるとの事で導入不可となりました。(MDF室までは開通しております)
しかし今度NURO光の導入を検討しているようで下見調査があるようです。
光回線が開通不可でNURO光なら開通可能という事はあるのでしょうか?

なお導入に際し、光回線とNURO光、それぞれのメリット・デメリットも教えて頂ければとおもいます。

居住者名簿の更新で出したくない人への対応方法

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

近所のマンション火災がおき
住民連絡や賃貸のオーナーと連携が遅れ、
修繕が、なかなか進まない事がありました。

そのことを参考に、うちのマンションでも
20年以上行っていなかった
居住者名簿を更新することになりました。

火事や急病人が出た場合にのみ使う事を条件に
自宅外の緊急連絡先を追加し、名簿更新を依頼しましたが、
やはり完全に無視1件・個人情報出したくない1件、と回答がありました。
他は全て集まってしまいました(協力 50件 すごいいい数字らしい)

個人情報を出した側の住民は、
全員分集めないと不公平だよ!
火災が起きて、そのまま連絡がつかなくなったらどうするんだ
などの不満もあり

登記簿調べたらなど言う方もいました。
問題を起こしたわけでもないので、
そこまで勝手に調べるのも失礼かなとも考えてます。

理事会はどこを着地地点にすればよいか困っています。
こんな風にしたら集まるよなど
まとめ方にアドバイスがあれば是非お願いします。

契約は全て総会が必要でしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ある外部の会社に、管理組合の長期修繕計画表などを送付することに関して、秘密保持契約締結を考えていますが、これは総会決議が必要でしょうか?

理事会とすると、区分所有者全員が保有している書類を外部の会社に送付する程度のことは、理事会で承認されていれば、秘密保持契約締結も必要ない程度と考えていますが、反対者から付け入るスキが無いようにするには、総会決議→秘密保持契約締結ということが本来なのでしょうけれども、果たしてそこまでの手続きが必要か?疑問を感じています。

みなさんの見解をお聞かせいただきたいと思います。
よろしくお願いします。

ペット飼育問題

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションのペット飼育の規定は犬一匹か猫一匹の飼育は原則でサイズも70センチ以下の制限が有りますが、平成27年9月に居住者である母親の所に居住者でない息子さん夫婦同居していて、その夫婦がブルドック2匹とコリー犬1匹合計3匹を飼っているのが判明しました。理事会として管理契約に違反している旨文章で3匹の飼育は認められないとの申し入れを行いました。これに対し3匹の飼育を認めてくれとの申し入れを受けましたが、理事会としては1っ匹は承認をすることで回答しました。
その後、3年の月日が経ちましたが、理事会としては数か月に一度の頻度で管理会社を通して改善の申し入れを行ってきましたが、一向に埒が明かず、昨年の12月に再度対応是正を文章での回答を依頼しました。
所が、管理会社の担当に文章でなく電話で脅迫的な強気口調で色々文句を言って最後にはうちの組の者を出してもいいんだぞと
反社会的勢力の者である発言が出てきて苦慮しています。
裁判に持ち込めば過去の判例である程度の確率で勝訴できることは分かっていますが、どの様に対応したら良いかご意見を頂ければ幸いです。

植栽業者の契約

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちは
私のマンションでは植栽管理を管理組合で直接契約しているのですが、
その植栽業者から業務縮小の為、解約の申し入れがありました。
そこで同内容、同金額で出来る会社を探しだし、その会社と契約を
しようと思っているのですが、その契約について総会決議は、必要でしょうか?

管理規約の総会決議事項には、管理委託契約の締結とありますが、
これは管理会社を差し、植栽会社は含まないという解釈でよろしい
のでしょうか?
管理会社の担当者は、同契約、同金額なら、理事会決議で契約可能と
いっていました。
皆様のお考えをお聞かせください。

宜しくお願いいたします。

管理員の雪かき

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日の大雪で管理員の業務としての雪かきに疑問があります。駐車場のスロープにたまった雪を管理員さんに雪かきをさせている姿を見ました。私は雪かきは当事者(駐車場使用者)が行うものと思っていました。確かに管理員さんが玄関先ゴミ庫への通路を雪かきをしてくださいますが、あの広い駐車場は無理だと思います。みなさんのマンションではどうされましたか?業務に敷地内の雪かきとして駐車場も含め、管理員さんは雪かきをしてるのでしょうか?

議事録配布について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

月2回の理事会の議事録は区分所有者に配布しているのですが、総会の議事録は今迄は配布していないと受付に言われました。代わりに〜号議案可決〜等の簡潔⁈な報告書は配布しています。申し出があれば、閲覧できる事になっていると言います。全戸配布すべきと思いますが、皆様の組合はいかがですか?管理会社はどういう意図があるのでしょうか?興味、関心を持たないようにしているのでしょうか?

自動ドアの装置交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。

先日、理事会で自動ドアの装置交換を管理会社が提案してきました。
すでに見積もりも用意してあり、交換の理由は
「そろそろ交換した方がいい時期だから」
「何かあった時に不便になる前に」
との事です。
住民から苦情でもあったのならわかりますが、それもないようです。

理事会で見積もり金額に納得ができなかった為、次回理事会に持越しとなりました。

使用頻度にもよると思いますが、現在、何も問題がなくても交換する時期なのでしょうか?

直結増圧給水の工事について。

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築年数が23年、48戸のマンションに住んでいます。立体駐車場が、少しずつ故障し始めています。まだ直しながら使えなくはないのですが、ここへ来て急に立体駐車場を壊して平面にし、直結増圧給水工事を同時に行い、受水槽のあった場所に元々平面に置いていた自転車を二段式の駐輪場に変えようという話が出てきました。私自身は、これから高齢の方が増えてくるので、自転車が出しづらいのは困ることや、図面を見る限り、立体駐車場の台数分を無理に平面に詰め込んでいる印象を受けるので、なかなか賛成できません。水道屋さんの説明では、増圧ポンプを使っても維持管理費がかからないとのことですが、本当でしょうか?色々と調べると、維持管理費がかかりそうなので心配です。もしかかるとしたら、年間にどれぐらいかかってくるものでしょうか?概算でエレベーター改修工事、大規模修繕、プラスしてその工事で修繕積立金が1000万を切る残高になるようです。それも賛成できない一因となっています。他の修理しなければならない場所が出てきたら、、と心配です。

自動更新条項は有効か

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは管理委託業者との契約締結は総会決議が必要とされていますが、自動更新条項により1年間の契約期間が毎年更新されるため総会決議がされたことがありません。こうした自動更新条項は問題がないのでしょうか。なお、重要事項説明は毎年行われています。

投資用1RマンションのEVホール等に設置する防犯カメラの導入方法について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になっております。

掲題について、現状は定期メンテナンス込のリース契約にて防犯カメラを設置しているのですが、つい先日、ゴミ置き場に大型ゴミの不法投棄があった際に防犯カメラの映像を確認した所、かなり長期間に渡って正常な記録が取れていなかった事から、リプレースを兼ねて新たな防犯カメラ設置業者とレンタル契約を締結したい旨の決議事項が上程されておりました。
主な内容はHDレコーダー1台、カメラ4台、液晶モニターの設置据付工事(既設配線流用可)、レンタル機器の遠隔状態監視、定期保守点検、動産保険等で、約15,000円/月と伺いました。

しかし、当管理組合は3年後に実施予定の大規模修繕の想定費用に対して、修繕積立額が未達となる見通しのため、修繕積立金の増額を検討しております。様々な選択肢を比較考慮した結果、レンタル契約が妥当であるとの提案であれば、まだ納得感もあろうと思うのですが、契約方法毎の得失比較や相見積もり結果などが一切提示されなかったため、管理会社へ提案内容を再検討すべきである旨を主張したのですが、管理会社の強い意向により受け入れられず、賛成多数(私と理事長の2名以外の組合員は殆ど理事長一任の委任状提出)で承認されてしまいました。

個人的には、レンタル契約(6年契約とのこと)よりも、資機材一式を管理組合にて購入し、通常付与される保証期間1年を追加料金支払の上で延長してもらう等の方が、コスト面では明らかに優位であると思ったのですが、2点ほどお伺いしたい事がございます。

①本件の場合、区分所有者にとってレンタル契約を選択するメリットとしてはどのような内容が想定されますでしょうか。
②投資用ワンルームマンションにて管理組合が防犯カメラの資機材一式を購入し、運用する事は困難なのでしょうか。誰が防犯カメラの機器異常を把握して対応するのか※、といった課題は生じうると考えておりますが、私の自宅が当該物件より歩いて数分の距離にあるため、機器異常時のメール発報を私が受けて1次対応にあたるといった方策も可能性として考えております。
※管理会社に対し、原業務委託契約に当該業務を追加し、委託費用の更改も行うことで対応出来ないか質問した所、不可とのことでした。

以上、ご賢察を頂けると幸甚です。
ご不明点などございましたら、ご指摘願います。
築10年、総戸数は22戸です。

総会の議決権行使書について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、管理会社やマンション管理のアドバイザー等が総会での議決権行使書を薦めていますが、これだと総会出席者とのやりとりで「この議案は取り下げたほうがいい」となった場合でも議決権行使書だけで賛成多数の場合承認されてしまいます。あくまで優先するのは総会出席者であるはずですが。

専用庭と駐車場利用について

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション1階に居住している者ですが、専用庭を駐車場として使用してもよいのでしょうか?

マンションのベランダにすだれをかけ朝顔を植えたい。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションにおいて、ベランダでの布団干しは禁止になっています。ベランダに目隠し用のフェンスや、すだれを付ける事はOKでしょうか。そこに朝顔、ゴーヤ、風船かずらなどを植えるのも大丈夫でしょうか。ベランダは南側で、夏は「石焼ビビンバ」状態です。少しでも、涼しくならないか考えますが。トラブルは嫌です。

専門委員会を作る時の注意事項

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長からの提案で、マンション設備修繕委員会を作ります。理事の中から委員長を決め委員は公募します。その他理事長、委員長の推薦、建設経験者となっています。私が心配なのは、建設経験者の事です。知識を振り回されて自由な委員会運営が出来なくなる事が心配です。又、委員のなり手が少なく結局理事が行う事にならないかも心配です。皆さんのところは、如何でしょうか?うまく機能している方教えて下さい。注意することが有りましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

雪かきは誰がやるもの?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近寒くなってきており、首都圏でも雪が心配されます。
仮に積もった場合に雪かきは誰の仕事になるのでしょうか?
管理人さん?住人?
契約書には雪かきのことは書かれていません。

平日では仕事があるため、管理人さんにやって頂きたいということは思いますが、皆さんのマンションでは如何でしょうか?
また、専門家の方のご意見もお教え頂ければ幸いです。

管理規約原本が存在しない場合の原本作成手続きについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事をしております。管理室の中が手狭になってきたので、先日管理員と組合保管書類を整理・ファイリングしました。

その際に、なんと、(管理員のメモが所々書かれた)管理規約の写し(コピー)があるだけということが判明しました。
通常、区分所有者全員の記名押印がしてある承諾書とともに、管理規約原本があるはずですが…。

過去に数回管理規約・細則の内容変更をした記憶があるので、これを機に、①当初の条項、②過去に修正した条項、③最新の標準管理規約の改正点を盛り込んだ新管理規約を本マンションの正式な「管理規約原本」としたいと考えているのですが、どのような手続きを取ればよいでしょうか?

よろしくお願いいたします。

マンション管理費用の見直し

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年、私共のマンションでは大規模修繕工事(築13年で一回目)に入りました。費用はこれまでの積立額のほぼ全額を費やして何とか目途が付いたのですが、今度は一般会計の管理費の方が駐車場の空きが続き赤字になりかかって、積立金の方から50万円移すという事が行われました。そんな事ではいけないという事で、理事会では管理費の削減問題に取り組み始めたのですが、理事会メンバーが話し合う機会もあまりなく管理会社の抵抗もあってうまく話が進みません。やはりコンサルタントに依頼すべきでしょうか?良きアドバイスをお願いします。

工事等発注の際には注文書は不要ですか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

工事を実施したり、議案書を印刷してもらったりしているのに注文書がありません
ひどいものになると見積書もありません
これはマンションでは普通なのでしょうか?
過去の理事長は管理会社に言われるがままに「支払指示書」に押印し、費用を支払っていたみたいです
見積書がないのに発注していること、
注文書がないのに工事を実施していることも、料金を支払っていることも考えられませんが、これは普通のことなのでしょうか?

組合員に一切説明なく800万円もの工事が実施されてしまいました

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築19年 約120戸のマンションです
管理規約は原始規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

前期の総会で「次期事業計画(案)」
駐車場アスファルト工事(予算案参照)として、普通決議で事業承認されています。
予算案の表には、駐車場アスファルト工事として1000万円計上されています。
組合員に与えられている情報はこれだけです。工事の必要性や工法、実施業者については一切情報がありません。
この工事は、過去3年間総会で事業承認を受けていますが、敷地内アスファルトに傷みがないこと、工事費用が高額であることから、当時の理事会では工事実施が見送られてきたそうです。
それが、今年になって急に「アスファルト工事を実施する」と理事会議事録に記載がありました。理事会議事録は掲示板への掲示のみなので、ほとんどの組合員がこのことを知りませんでした。
一部の組合員で「工事の必要性を説明して欲しい」「ほとんどの組合員が工事実施を知らないので、きちんと説明してから決議を取って欲しい」と理事会に要望書を提出しましたが、全く回答がありませんでした。
要望書提出後の理事会議事録には「総会で承認を得た案件なので、説明会は不要とした」と書かれていました。
実際の工事費用は1000万円ではなく800万円だったようです。

組合員が管理会社に確認したところ、アスファルト工事実施にあたり、アスファルトの傷み具合は確認していない、工法や実施業者についても検討していない、理事会の方から工事を実施したいと依頼があった、と答えたそうです
当マンションの修繕積立金は不足しています。

教えていただきたいことは次の二つです
①当マンションの管理規約からすると、この事業は本来、特別決議の案件でしょうか?その場合は、再決議の必要がありますか?
②事業承認を受けているとしても、工法や工事業者までの承認は受けていません。これを理事会決議のみで実施しても問題はないのでしょうか?

修繕積立金が不足していることもあり、理事の責任を追及するべきだ、との声も多くあります。
ですが、ほとんどの組合員は無関心です。修繕積立金が不足していることも知りません(長期修繕計画は理事会のみで共有していて、その存在すら周知されていません。)

設計図紛失

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションは、少し築年数も古いせいか、設計図は保管されていますが、構造計算書が見当たりません。管理会社に責任追及をしても、のらりくらりとして明快な回答や対応をしてくれません。

構造計算書がないと、どんな問題が考えられますでしょうか?

また、設計図も大きな図面が何冊かあるのですが、青焼きのために色が褪せて、敗れているところもあり、今後も紛失しないように保管してくれるのか不安です。

皆さんのマンションでは、どのようにしていますか?対応方法などをご教授いただければ幸いです。

よろしくお願いします。

管理会社及び 管理組合の対応に不安があります。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社及び管理組合の対応に不安があります。(下記に事例記載)
◎MS概要
・管理組合、理事長は1年毎の輪番制。
・管理会社に管理業務(管理員含む)委託している。
・管理規約以外に細則等はない。
・管理組合理事会には管理会社が同席し管理会社主導で管理業務が
 実施されているため日常管理が管理会社の業務内容に直接関わる事に
 偏っている。
◎一部事例
①駐車場地盤工事の際、駐車場契約利用者全員の個人情報
(駐車場所番号、居住号室、姓名の個人情報)記載の書面が配布元も
 無記名のまま全戸配布(駐車場契約利用者以外にも)され回収を求めたが
 管理会社から理事長の指示を受け管理員に配布させたもので管理会社に何ら
 責任は無いとして非対応。
②契約利用中(駐車料は管理組合が徴収)の駐車車両に頻繁(現在も被害継続)に 傷を付けられるため管理組合理事長に防犯対応の相談をしたが、個人的な案件に は対応しないとして非対応。
③具体的な事実確認もなく、理事長名でペット飼育(犬)のマナー違反者に
 対する注意勧告書が掲示板掲示や区分所有者全戸へ配布、エレベーター内へ
 貼り紙等が頻繁になされ、内容に懲罰的表現も含まれ不快。
  管理会社で特定している個人への見せしめと思われる。
④同棟居住者の3割がアルコーブに私物を放置しているが黙認状態である。
(防犯・防火上も不安を感じる)
⑤自治会から頻繁にゴミ出しマナー違反者への注意書が掲示板や全戸配布され、 
 又、内容に防犯カメラで監視している等、恫喝的表現が含まれ不快。
 管理組合と自治会の分離ができていない。
⑥防犯を理由に防犯カメラが設置されたがペット飼育やゴミ出し状況の監視用に 
 使用され、対応がヒステリックになっている。
⑦現在、管理会社の紹介による施工業者での大規模修繕工事が始まっているが
 管理組合による工事委員会の設置もなく、監理監督及び工事に関する一切
(問合せ、連絡先)が施工業者とされ管理会社や管理組合が関わらない
 事となっている。

  以上の事もあり、管理組合理事長に対しマンション管理士等専門知識を有する
 者の活用又や公的機関等の利用を提案しているが管理会社の意向で実現しない。
 改善を求める法的手段や改善方法はありませんか。
以上

ガラリから水が落ちている

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

友達が新築マンションを購入し8年が経ちました。マンションの耐外風構造のフード付きガラリから茶色い水が落ちクロスにシミが出ています。品確法でいう瑕疵担保の対象になるのでしょうか?

居住者が玄関ポーチ内に防犯カメラを設置

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンション内で、玄関ポーチ内に防犯カメラを設置している住戸を発見しました。
明らかにカメラは廊下側を向いており、近隣の玄関先が映っているように思われます。
近隣の方のプライバシーに影響があり、迷惑行為と考えてます。
管理組合としてどのように対処すれば良いのでしょうか?

在宅率を上げる有効な方法はありませんか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年40世帯のワンルームマンションの理事長になりました。東京都心に位置し、通勤に便利なため単身で生活しているわけですが、全世帯の半分くらいが賃貸です。
今回初めて理事になったのですが、理事会で、管理会社より自動火災報知設備の感知器一斉交換の提案がなされました。
「実施するのはいいのだけど、全戸に実施できるのか?」(私)という問いに対して、「現状外部のオーナーすべての連絡先を把握できている訳ではないし、今住んでいる賃貸人にもいたりいなかったりですから、在宅をお願いしても全部実施は厳しいでしょう。」(管理会社)との回答でした。
「工事日を決めて交換工事実施後、未実施先の世帯へのフォローはどうなっているのか?」(私)という問いに対して、「3回位はフォローしてくれると思います。」(管理会社)とのこと。
一斉交換をするからには、できる限り工事日に在宅していただきたいのですが、結局理事会からのお願いベースでしかないですよね。在宅率を上げる有効な方法やノウハウはありませんか?また、ずーっとやらない住戸も出るような予感がしています。その住戸に対して、放置するスタンスで良いのでしょうか?アドバイスをお願いします。

総会出席率を上げる方法を教えて下さい。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションでは、総会に出席者が1割程度です。約100戸のマンションで
10人程度ですので、つまり出席者のほとんどが理事で、区分所有者の興味が全く無いことが最大の問題だと思っています。
知人のマンションでは、同規模で30~40人は出席すると言っています。
特別決議を可決したこともあるので、うちのマンションも委任状を提出する人は
多くいますが、どうすると、そんなに総会に出席していただけるものなのか?お
知恵をいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

ペット10キロ以上の大型犬が3匹もいる。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理規約では、ペットOKのマンションです。70㎝以下、10㎏以下、2匹までとなっています。新しい入居者が、「不動産会社からは、ペットOKとしか聞いていない。」と言って大型犬3匹を飼っています。大きさは全て70㎝以上で「エレベーター内は、ゲージ若しくは抱っこ」となっていますが無理です。「最近、エレベーター内が動物くさい。」と苦情も出ています。本人も処分出来ないと困っているようです。どうしたら良いでしょうか。良いアイデア有りませんか?

マンションの自主管理公園について

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの自主管理公園には、使用細則のようなものがありません。
大声で騒いだり、可動式遊具を大勢で乱雑に使用する、年齢層が高めの子どもがいるので気になります。
どのように対処すれば良いでしょうか?

マンションの電力料金削減

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

50戸に満たないマンションです。理事会で電気の自由化の話題が出ました。マンションとしては、すでに「共用部のLED化」「電子ブレーカーの導入」をやっています。管理会社からは「戸数からしてこれ以上の節減は望めない」言われました。どうでしょうか。他にも何かあれば教えてください。

前々期の総会で決めた修繕を、今期で出来ますか。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

前々期の総会で、共用部ドアの修繕が上限額を決め承認されました。しかし次期理事会では他の案件があってかドアの修繕を行いませんでした。今期の理事は手つかずのドアを修繕したいと考えています。しかし今年の予算にはドアの修繕は計上されていません。この場合は修繕できないのでしょうか?ドアは大分傷んできました。

エレベーター保守点検費用について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーター保守点検費用について,管理会社の定額委託費の中に組み込まれ,POG契約でEVは1機のみ。管理会社は大手で再委託により,メーカー系の会社が実際の点検を実施しています。独立系の点検会社と管理組合が直接契約すれば,費用を半分程度に抑えることができるかも?と聞きましたが実際はどうなのでしょうか?また,EVで何かあった時は人の生死にもかかわる可能性があるので,メーカー系から独立系にするのがよいのか?独立系は本当に安心なのか?が心配です。独立系にもいろいろな会社があるので一概に言えないかもしれませんが,なにかよいアドバイスがあればご教示ください。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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管理規約と使用細則の違いについて

管理規約と使用細則について 現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑 問が出てきています。 そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事 項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。 具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約 改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用 細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。 みなさん教えてください。 よろしくお願いします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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火災報知機の音は、誰が止めるの

先週の日曜日、管理員室より警報音がエントランスに響いていました。買い物から帰った私はうろうろするだけ。何も出来ませんでした。そのうちに警備会社の方が来て管理室に入ってどこか行って帰ってきて音を止めました。誤って鳴ったようです。警備会社の方が来ないと音は止められないのですか?例えば役員が確認して止める事は出来ないのですか?それにしてもこの間誰もエントランスに来ませんでした。消防関係者も来ませんでした。火災報知器は消防署には繋がっていないのですか?少し不安になります。

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管理人が横柄な態度

長くいる管理人が「マンションのことは、なんでも知っている」と言って実は手を抜いている。管理人を辞めさせることは、できますか?

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