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管理組合の運営

防災訓練について

21

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管理規約

修繕積立金の㎡単価は上層階ほど高い?

19

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その他

管理規約

総会の決議成立要件の緩和

66

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管理組合の運営

大規模修繕工事

大規模修繕マンションの為にフロント業務の変更の説明会で議事録がない

31

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住まいのトラブル

専有部分のメンテナンス

36

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管理業の委託

管理員の雪かき

19

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建物の維持管理

長期修繕計画に含まれない修繕

39

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管理組合の運営

管理規約

理事の任期を

9

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管理規約

修繕積立金の使いみちについて

6

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管理規約

管理規約

管理規約の全戸配布 配布の漢字

43

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Airbnb‎など民泊サービスについて

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

Airbnb‎など民泊サービスについて理事会で議論しています。

絶対にAirbnb‎など民泊ができないマンションにしなければならないと考えています。

対策などどうしたらいいでしょうか?

ペットの問題

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

使用細則の禁止事項にて「他の居住者に迷惑のかかる生き物を飼うこと」としておりますが、100世帯中10件位で犬や猫を飼っています。
以前にアンケートを取ったところ、ペットの飼育についての使用細則の見直しを検討しましたが、回答者の賛成数と反対数が半々でした。ルールが決められていない事から鳴き声や糞尿の問題も少なくありません。
今後は、どのように取り組み、進めるのがよいでしょうか?

住居の賃貸が増えました

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

賃貸化した住居が多くなった場合、理事会として気を付けた方が良い問題には、何が有りますか。

困っています

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの駐車場の空きが多くて困っています。何か対策方法はありませんか教えてほしいです。

マンションの管理人・管理員・管理者とは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理人と管理員の違いは、何ですか。更に管理者は違うのですか?

マンションの杭工事

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの杭が支持層まで届いているか心配です。
チェックや点検・検査の方法はありますでしょうか?
理事会で話題がでました。
教えてください。よろしくお願いします。

タバコの臭い

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ベランダの扉を開けていると、リビングの奥の方までタバコの臭いが入ってくることがよくあります。張り紙などでマナーについての呼びかけを、管理会社から何度してもらっても一向に改善する気配がありません。
改善するための良いアイディアがあれば教えてください。

管理人の仕事ですか?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションを賃貸用に1戸持っています。今は空きなのですが排水管清掃のお知らせとともに当日の立ち合いを言われました。カギを管理人に預けてあります。管理人の仕事では、無いのでしょうか?

輪番制の理事会で幹事になりました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

輪番で回ってきて初めて理事を経験します。
先日初めての理事会で幹事の役職を仰せつかりましたが、
何をやっていいのかさっぱりわかりません。
幹事経験者の方、ご教授いただければ幸いです。
どうぞ、よろしくお願いします。

管理組合と自治会の違いについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合と自治会は、どのように違うのでしょうか?

マンションのエントランスの汚れ

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションのエントランスの汚れが目立ちますが
掃除をしても、みんなのマナーかもしれないのですが、
どういう風にすると、いつも綺麗に保てるのでしょうか。
 管理会社さんに頼むだけでなく
管理組合として、どんな取り組みがありますか。

マンション内で騒ぐのをやめさせるには

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションに外国の方が増えています。大きな声で話をしていて雰囲気が悪くなっています。どうすれば良いですか。

一般会計の赤字

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

駐車場の入居率が低下し、一般会計が赤字になるようになりました。
修繕積立金会計を取り崩して一般会計に充当してもいいのでしょうか?
あるいは、その場合には総会決議が必要でしょうか?
よろしくお願いします。

管理組合員をやめたい

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合の加入と脱退の方法を教えてください。

自転車置き場不足

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは、自転車置き場が不足しています。
皆さんのマンションではどのような対策や対応をしてますでしょうか?

部屋の防火扉

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

部屋によっては防火扉が室内にあるとのことでした。
この場合扱いは共用部分ということで間違いないものでしょうか?
点検は消防関係の点検と同じと考えてもよろしいものでしょうか?

タバコの臭い

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ベランダの扉を開けていると、リビングの奥の方までタバコの臭いが入ってくることがよくあります。張り紙などでマナーについての呼びかけを、管理会社から何度してもらっても一向に改善する気配がありません。
改善するための良いアイディアがあれば教えてください。

大規模修繕工事請負契約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

近々、工事請負契約を行う予定の管理組合理事長です。契約書及び約款についての質問です。施工業者からは契約書、約款、内訳明細書、施工手順書の提出がありました。質問1)「民間連合協定マンション修繕工事請負契約書」でいう設計図書類に業者提出の内訳明細書及び施工手順書が当たるのでしょうか?
質問2)契約書に「契約上引き渡すべき図書(竣工図書)」の条項がありません。
質問3)約款に「契約上引き渡すべき図書(竣工図書)」の条項がありません。
質問4)約款に「検査等」の条項は有るのですが、検査時期が工事完了時になっています。工事途中の検査を希望する場合、約款に記述すべきでしょうか?
なを、工事は管理組合が直接発注する責任施工方式です。第1回目の修繕工事で屋根防水張替、外壁補修、バルコニー床、廊下床、階段化粧シート張替工事が主です。小規模(4階立て19戸)なマンションなのでコンサルなど入れてません。どうかアドバイスをお願い致します。

不法投棄

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

通常有料の粗大ごみを平気でごみ置き場に置いてかえる住人が後を絶ちません。本来であればお金を払いステッカーをはり処理しないといけないのに、そのまま置かれているケースが何年も続いています。
その都度住人の目に留まる場所にそのゴミを移動し張り紙をはり注意喚起しているのですが、忘れたころにまた布団等が放置されていて困ったものです。
何かよい方法はないものでしょうか。

マンション内で騒ぐのをやめさせるには

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションに外国の方が増えています。大きな声で話をしていて雰囲気が悪くなっています。どうすれば良いですか。

来客用駐車場の長時間使用について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

私が住むマンションには、来客用駐車場の使用に関する規程がないためか、長時間にわたって駐車している居住者がいます。このような現状を変えて良くしていきたいのですが、どうしたらよいでしょうか?

総会の開催通知の効力について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

ある外部に住む区分所有者宛に発送した総会の開催通知が、「宛先不明」で返送されてしまいました。招集手続き不備として総会は無効となってしまうのでしょうか?

納得できる「大規模修繕の進め方」(その1)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

モンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションはクレーマーが多く、総会はいつも大荒れとなります。
前期の総会では、修繕積立金の値上げを提案したところ、クレーマーから猛烈な反発を受け紛糾し、この議案だけで2時間以上も質疑応答が続きました。
特に強硬な1名のモンスタークレーマーは同じ様な意見・質問を執拗にに繰り返していたことから、最後には他の仲間のクレーマーから制止され、やっと採決出来ました。

そのモンスタークレーマーは総会後から半年以上、修繕積立金と管理費等迄も未払いを続けていましたが、先月突然未払分全てを支払い、さらに来期の理事に立候補してきました。

理事会としては、モンスタークレーマーの理事会への加入には強い拒否反応がありますことから、「最近までの管理費等の未払い」を理由に理事立候補を認めない旨を通知しました。
ところが、モンスタークレーマーからは、管理費は既に全額払っていることから、通知の撤回を要求してきました。

さらに通知を撤回しない場合は、組合員の権利を制限する理事会を提訴するとの申し入れがありましたが、このような事で提訴されるのでしょうか?

理事会としては、そのモンスタークレーマーだけは理事会から排除したいと考えていますが、今回のケースでは、管理規約、細則類で理事の立候補を阻止する条文がありませんことから、過去の管理費未納を理由にモンスタークレーマーを排除するのは難しいのでしょうか?

理事会としてはどの様に対応すればよいのかをアドバイスいただければと思います。

管理組合法人と罰則について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理組合法人特有の罰則規定はあるのでしょうか?

賃貸マンション漏水についてⅡ(3)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)の続き
<漏水個所の補修法>
2.斜行パラペットのタイルを撤去し、アスファルトシングル防水とする(質問(3)に添付)
→当方;耐久性に優れる。出来ればこれでやりたい。但し、屋根のシート防水とは別に施工したい(工期が長くなる。シートはあと2~3年は持つので)
→シングル防水は、設計当初(2003/12)から提案していた工法。
→短所;新築ではなく補修での施工となる為、一般的な納りが出来ない。
a.軒先跳ね出し;水切板は板金での納まり。風圧など不安。
b.水上立上部;立上不足(<90)、笠木部の納まり 。
c.塔屋とけらばの取合部;アス立上の押えは板金水切?タイルとの取合部は?
d.工期;長くなる。屋根のシート防水とは同時に施工すべき(笠木納り) ?

3.斜行パラペットのタイルを撤去し、塗膜防水(パラテックス)とする。
(質問(4)に添付)
→当方;保留(工期は短い。耐久性は?10~12年程度?)。
→長所;端部や板金の納まりが良好。
a.軒先跳出し;水切板は小さく出来る。板金の上から塗膜防水。
b.水上立上部;立上部の納まりが良好。笠木部は既設のまま施工出来る。
c.塔屋とけらばの取合部;塗膜立ち上げ、タイルとの取合部はシールのみ。
 板金水切不要。
d.工期;短い。14日程度。10月からの募集可能。
→短所;耐久性。10~12年程度?パラテックスの露出は好ましくない?
さらに、この他;
4.別のリフォーム業者の提案;
(1)タイルを撤去し、シリカ浸透性ケイ酸コンクリート改良材「マツパラエイト」コンクリートに浸透し、中でガラス化する。
(2)タイルを撤去しない。既設タイル上から東亞合成「クリアウォール」を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ。タイル撤去は望ましくない。

尚、費用は、補修工事のみ施工会社の負担にて施工出来る運びとなりました。
以上、御手数ですが、技術面での検討を御教示頂きたく、宜しくお願いたします。


給水ポンプにおける管理会社の産業廃棄物処理代金

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

給水ポンプのオーバーオールで、未だに決着出来ていない初心者理事長です。
管理会社の見積りに修理後の産業廃棄物処理代金4万とあり、高価部品などで、組合で保管するので、4万引かないでと言ったのですが、元請が処理すると、言い張ります。
そもそも、修理をポンプ会社の下請けに出して,おそらくその会社が持ち帰ると思うのですが、そうだとしたら、それって,産業廃棄物処理,運搬の法律違反ではないかと思うのですが,管理会社がお金を取って処理するのなら、産業廃棄物処理及び運搬業者に出さなければならないのでは?
ご存知の方よろしくお願いします。

賃貸マンション漏水についてⅡ(2)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)の続き
<漏水個所の補修法>
2.斜行パラペットのタイルを撤去し、アスファルトシングル防水とする(質問(3)に添付)
→当方;耐久性に優れる。出来ればこれでやりたい。但し、屋根のシート防水とは別に施工したい(工期が長くなる。シートはあと2~3年は持つので)
→シングル防水は、設計当初(2003/12)から提案していた工法。
→短所;新築ではなく補修での施工となる為、一般的な納りが出来ない。
a.軒先跳ね出し;水切板は板金での納まり。風圧など不安。
b.水上立上部;立上不足(<90)、笠木部の納まり 。
c.塔屋とけらばの取合部;アス立上の押えは板金水切?タイルとの取合部は?
d.工期;長くなる。屋根のシート防水とは同時に施工すべき(笠木納り) ?

3.斜行パラペットのタイルを撤去し、塗膜防水(パラテックス)とする。
(質問(4)に添付)
→当方;保留(工期は短い。耐久性は?10~12年程度?)。
→長所;端部や板金の納まりが良好。
a.軒先跳出し;水切板は小さく出来る。板金の上から塗膜防水。
b.水上立上部;立上部の納まりが良好。笠木部は既設のまま施工出来る。
c.塔屋とけらばの取合部;塗膜立ち上げ、タイルとの取合部はシールのみ。
 板金水切不要。
d.工期;短い。14日程度。10月からの募集可能。
→短所;耐久性。10~12年程度?パラテックスの露出は好ましくない?
さらに、この他;
4.別のリフォーム業者の提案;
(1)タイルを撤去し、シリカ浸透性ケイ酸コンクリート改良材「マツパラエイト」コンクリートに浸透し、中でガラス化する。
(2)タイルを撤去しない。既設タイル上から東亞合成「クリアウォール」を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ。タイル撤去は望ましくない。

尚、費用は、補修工事のみ施工会社の負担にて施工出来る運びとなりました。
以上、御手数ですが、技術面での検討を御教示頂きたく、宜しくお願いたします。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その2)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 先般(2016/6/8)、雨漏りの質問には、御懇切な御回答(2016/6/10)を頂き、有難う御座いました。大変参考になりました。
 さて、雨漏りの件ですが、
<先般、御相談した雨漏りの件(2016/6/8);>
1.賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしております。「5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり(2016/5/31)、発生は、昨年末か今年(2016)年1月頃から、この半年ほどの事です。」「このサッシの直上部は、斜行パラペット(斜め)「塗膜防水の上、タイル貼」(質問(1)に添付)。屋上に上ると、斜行パラペットのタイル浮き、シールの劣化等が有りました。」に付いて、
 再度の質問をお願い致します。
<今回の件(2016/8/9);>
今般(2016年7月~8月)施工業者から補修法の提案」(質問(2)~(5)に添付)が、3案有りましたが、それぞれ1長1短があり、いずれの案が最適か御教示を頂きたく宜しく御願い致します。
<状況>
6月に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定)を行った所、「漏水個所は斜行パラペットのタイル目地のシール劣化により、タイル裏に雨水が侵入し、サッシと躯体の空隙部(誘発目地のシール隙間かクラック)からサッシ上部に雨水が侵入し、サッシ上枠(勘合部)から雨水が落下している。」との事でした。
<漏水個所の補修法>
1.斜行パラペットのタイルを撤去し、下地調整のうえ、タイルを再施工。タイル上からセラミック浸透性吸水防止剤を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ
(質問(2)に添付)
→当方返答;やりたくない(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先に又同じ事が起こるのでは?)(タイルを再施工すると下地の防水が判らなくなる)。
但し、2と3はタイル無し、躯体のみとなるのでそれも不安ですが。

以下、質問(2)に続く。

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〜 トップ10 〜

理事長の管理費未納

定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。 新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の3人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。 ところが理事会では3人全員が管理費値上げ反対を理由に管理費、修繕積立金の支払いを拒否し、管理会社からは3人の引き落としが出来ないと報告がありました。 前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、3人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。 前理事長から管理規約の規定通り、3人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。 この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか?? 因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。

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さん

専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は無効では?

 私は昔からヘビースモーカーであり、家ではベランダでタバコを吸っておりました。 ところが、最近運営細則が変更され、敷地内全ての共用部で喫煙禁止となりましたが、ベランダは共用部とはいえ専用使用権があり、かつ管理規約には禁煙の規定は無いことから、喫煙は問題無しと判断しベランダで喫煙しています。 ところが、上階及び隣から煙草に関するクレームが管理会社を経由して繰り返しありました。 喫煙は既得権であるとの認識でこれを無視していたところ、住民が管理会社を経由してベランダでの喫煙を止めなければ、管理規約違反(管理規約で規定された運営細則違反)で健康被害による損害賠償請求すると脅されています。 ベランダで煙草をする際には私の家は換気口を閉めて臭わないことは分かっている事から、言い掛かりとしか思えません。 ベランダでの喫煙は法的には問題ではないのではと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか? ◆周囲のマンションもベランダから見るとホタル族が多く、ベランダでの喫煙を禁止する理由は無いと思いますが? ◆入居時は運営細則にも喫煙禁止の条項は無いのにもかかわらず、総会での単純多数決で専用使用権のあるベランダでの喫煙の権利を奪うのは違法ではと思いますが? ◆専用使用権のあるベランダでの突然の喫煙禁止は、少数派あの喫煙者の既得権を奪うものであることから、周囲の住民から提訴されても裁判で負けることは無いと思いますが、如何でしょうか?

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竜巻 さん

マンション管理会社以外の業者に発注する場合の管理会社の業務範囲・運用に関して

費用低減の為に、管理組合が業者へ直接契約する場合が有ると思います。 業者としては、設備点検業者、小規模な修理業者、大規模修繕業者、共用部の保険会社等です。 この場合、 ・管理会社の業務範囲 ・業者への連絡方法や業者立ち入りの対応 について参考にしたく、下記に質問させて頂きます。 (1)管理会社に行わせる場合: 管理委託契約全体の中身を作り替え、組合が直発注の場合でも、管理会社が「お世話をする」仕様に変更する必要がありますが、具体的にどの様に記載されているのでしょうか? 一方、国土交通省が指針として作成している「マンション標準管理委託契約書」別表第1-1(3)三 を見ると、 「乙(管理会社)は、甲(管理組合)が本マンションの維持または修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)を外注により乙(管理会社)以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」 とあるので、この部分の修正して、管理会社に対応させているのでしょうか? また、業者の立入り対応も、管理会社にて実施する様に記載しているのでしょうか? 具体的な管理委託契約の記載例を開示して頂けると幸甚です。 (2)管理組合が行う場合: 例えばエレベータ年次点検を管理組合が直発注した業者へ依頼する場合は、 a)管理組合の理事が業者へ依頼する? b)作業日のマンション連絡は、管理会社に依頼して、作業日案内を出してもらう? c)作業日当日の立会は誰? 理事、管理員? d)不具合発生時は、業者連絡先は管理組合に開示しているので、不具合を発見した管理組合員が業者へ連絡?それとも理事が連絡? 以上、管理組合が業者へ直発注した場合の運用についてご教示願います。

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組合員初心者 さん

エレベーターのメンテナンスを管理会社委託から管理組合直接契約に

エレベーターのメンテナンス契約を委託から直接に変更すると、管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、 1、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る 2、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある (1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと) と返答がありました。 因みに、2の管理会社は誰でも知っている大手ゼネコンの子会社ですが、こんな事ってあるんでしょうか?少しでも管理費削減をと思ったのですが、まさか上がる(こともある)とは! メンテナンス会社は現在のメーカー系から独立系に変更する可能性が高いのですが、独立系に変更しても同じようなことになってしまうのでしょうか。 とりあえず、メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。

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登る人 さん

管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。 管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書?を準備して貰うことになりました。 ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。 ただ理事長は現管理会社の無茶?な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。 また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。 ついては以下について質問させて下さい。 (1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか? (2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか? (3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか? 標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月) それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。 (4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。 その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。 理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか? 尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。 この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。 以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

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白雲 さん

区画所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

先日、定期総会が開催され、管理会社との「管理委託契約の更改」の議案が提出され、人件費の値上げ、一般管理費の増額(5%→10%)について賛成多数で可決されました。 ところが、総会後に一部の区画所有者より、総会前の重要事項説明会で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘がありました。 この件を管理会社に問い質したところ、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従って、下記について説明し問題なしとの見解でした。 (1)業者の商号又は名称、住所、登録番号と登録年月日 (2)管理事務対象のマンションの所在地、部分に関する事 (3)管理事務の内容および実施方法 (4)管理事務に要する費用並びにその支払い時期及び方法 (5)保証契約、免責、契約期間、契約の更新に関する事項 上記の内容については説明する義務があるので、サービス内容の変更等については説明しているが、一般管理費の増額(5%→10%)については業務内容の変更ではない事から説明する必要は無いとの見解でした。 確かに管理会社が言う通り一般管理費の増額(5%→10%)は、総会議案で提出し詳しく説明しておりますので、重要事項説明会での説明は不要との見解を、クレームを言ってきた区画所有者に伝えたところ、明確な法令違反なので国交相の相談窓口に通報すると言われています。 質問ですが、クレームを言う区分所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

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さん

マンション総合保険の更新を迎えますが、個人賠償責任特約を継続すべきでしょうか?

当方のマンションの管理組合が加入している「マンション総合保険」が5年目の更新時期を迎えますが、特約の「個人賠償責任保険」保険料が大幅に値上げされることから、理事会として「個人賠償責任保険」を継続するかどうか議論しています。 多くの組合員の方はマンションとして加入している「個人賠償責任保険」の存在を知らず、当方のマンションでも発生している漏水事故の修理・補償には個人で加入している「個人賠償責任保険」を使っているケースが多くあります。 (管理会社経由で漏水報告はありますが、その住民に対してマンションの「個人賠償保険」のことはアナウンスしていません。) 一方で保険の存在を知っており個人では保険に加入していない賃借者の方は、漏水事故での保険請求だけではなく、賃借人の子供がマンション外で起こした自転車事故での補償・修理代まで要求してきて保険請求した例もあり、理事会で揉めたことがあります。 この様に大半の組合員の方は個人の火災保険で加入している一方、保険の存在を知り敢えて個人では保険に加入しない組合員・貸借人もいる不公平な状況を解消するため、今回の更新では高額な費用となる「個人賠償責任保険」を止めようとの意見が出ています。 皆様のマンションでは、「個人賠償責任保険」についてどのように考えておられますか教えて頂けますと助かります。

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asaka50 さん

大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。 管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。 マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。 理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。 一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。 管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。 (1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。 (2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。 (3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。 上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか?

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白雲 さん

エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

エレベーターのリニューアル工事後のメンテナンスで、リニューアル後数年はPOG契約で、途中からフルメンテナンス契約にと考えていたのですが、途中でフルメンテナンスに切り替えるのは不可ということでした。 独立系のメンテナンス会社ですが、どこもそうなのでしょうか? 因みに、リニューアル工事も同じところでやってもらうことを前提にしています。 それと、メンテナンスの費用がいくらになるか聞いたところ、管理会社を通さないと答えられないと言われました。 今回のリニューアル工事では、管理会社は仲介するだけで、契約は管理組合が直接行ってくださいとのことでしたが、リニューアル工事後のメンテナンス契約の費用をなぜ管理会社を通さなければ提示できないのか疑問に思いました。 やはり、管理会社にある程度持っていかれるということなのでしょうか? 詳しい方、お教え願えないでしょうか。 よろしくお願いします。

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登る人 さん

保険申請するかどうか理事会が決めるのですか?

お世話になります。 去年の台風21号で網戸が動かなくなりました。マンション保険申請 の基本的な考え方をご教示お願いします。 [状況] 網戸はバルコニー等に含まれ専用使用権付き共用設備として管理規約 に明記されてますので理事会へ打診したところ ・台風被害認定しないので管理組合としての修繕はしない とのこと。否認理由を聞いても明確にしてもえませんが管理費による 修繕は諦めました。仕方なく損害保険申請に関しても確認したところ ・台風被害ではないので申請もしない とのこと。保険金の支払判断は当然損保会社自身が行うものだと思って たので面食らってます。 正直ショボい案件であり保険金も諦めておりますので以下の質問は素朴 な疑問としてご理解頂けると幸いです。 [質問1] そもそも網戸が動かない程度の被害は損保会社は門前払いでしょうか? 損保会社に直接確認(被害状況も伝えて)したところ ・網戸が共用設備として管理規約に明記されているなら申請OK とのことなので受付自体は半年経過した今からでもしてくれるようで すが実際のところ否認率ほぼ100%なのかもしれません。 網戸の戸車がレールから外れて動かないのではなく枠自体が歪んだと 感じます。バラして組み直すだけで動くようになるかもしれませんが 損保会社の現地調査とかあった場合、影響あると思い手を付けてません。 [質問2] 理事会が保険金申請しないのは一般的なのでしょうか? 理事会が否認なので保険申請もしない…とか言われると損保会社の 査定を受託しているかの如くです。保険約款見れば理事長でも判断 可能なネタなら理解できますがグレーゾーンなら損保会社も否認する とは限らないと思います。理事長から損保会社へ行う申請手続きが 面倒で足切りされてるのでしょうか? 保険理店(管理会社)も保険申請に絡んでいるかもしれませんがこの辺 りの知識も無いため適切な問合せ先も分からず紋々としております。 [質問3] 保険金請求を理事長へお願いするうえで、法令(区分所有法第26条 2項)を根拠にできるでしょうか?当マンションの管理規約にも ・理事長は保険金額の請求及び受領について区分所有者を代理する とあります。それとも理事会が台風被害認定した上での話でしょうか? 以上

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banban さん

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