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    質問

管理規約

管理組合の運営

複数住居所有の非居住者に対する組合活動協力金 ?

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管理組合の運営

大規模修繕工事

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建物の維持管理

管理組合の運営

マンションに地震保険は必要でしょうか?熊本地震を見て心配になりました。

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管理業の委託

保管口座の新設-2

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建物の維持管理

給湯管の工事

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管理組合の運営

光回線導入について

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建物の瑕疵

賃貸マンションの漏水(2)

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大規模修繕工事

2年目の自主点検について

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住まいのトラブル

マンションの洗濯物が通りから丸見えです。

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    質問

住まいのトラブル

蚊が大量発生しています

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積立金の運用方法(2)

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

再度の質問で申しわけありません。
例えば投資適格会社(BBB以上)の会社の社債発行が増えていますが、
社債購入はリスキーでしょうか?それともそもそも管理組合で社債は
買えないのでしょうか?

修繕積立金の運用方法

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

はじめてお世話になります。現在築1年半のマンションに住んでおります。ご相談なのは、ここ数年は積み上げられて行くであろう「修繕積立資金」の運用方法です。
マイナス金利の現下ではあるものの、最初の大きな工事まで運用を行いたいと思うのですが、難しいでしょうか?有益な事例等ありましたらご教示ください。

屋上の防水についてお尋ねいたします。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日役員で屋上に上がる機会がありました。床がぼこぼこで1部ヒビが入っています。膨らんだところを踏むと中に水が入っているような感覚がしました。最上階で水漏れの報告はありませんが心配です。前回屋上防水をしてから7~8年ということですが、こんなに傷むものなのでしょうか?保障は10年とか聞いた記憶があるのですが、対象になるでしょうか?

外壁タイル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

外壁タイルが2枚破損しました。何か固体がぶつかった衝撃によるタイルのかけと浮きのようで、浮きが見られる1枚も男性の手で剥がそうとしても簡単には剥がれない状態です。
タイルの場所は隣接するマンションの一部の方のお部屋から見える程度で、隣のマンションの敷地(駐車場車路)を通らないと見ることができない場所のため通行人もありません。

補修の見積りをとったところ、約4万円程度で、共用部の保険は免責が1万円です。
全額保険では賄えないので、補修を行った方がいいのか悩んでいます。

大したことない破損なので補修はまだしなくても良い(5年後の大規模修繕(第2回)で)とも思いますし、実費がかかるとは言え大した金額ではないので補修した方が良いとも思い決断ができません。

管理費会計が本当は赤字なのですが・・・

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

竣工11年目のマンションの監事になりました。
先日総会前理事会が開かれ、今期の会計の収支と来季予算が話し合われたのですが、気になることがありました。
竣工当初から管理費会計は収支がカツカツだったのですが、消費税が8%になったところから正味赤字に陥っています。
しかし、総会の収支報告では管理費会計は赤字に見えません。なぜかというと積立金口から資金移動を行って帳尻を合わせているからです。
積立金は計画的な修繕のために集めているので、ほかの用途に使ってはいけないのではないかと思って規約を見ましたが、やはり修繕積立金を取り崩す理由に「管理費会計の補てん」は書かれていません。
去年の総会の資料を探してみてみたら同じように積立金から資金移動をして管理費会計は黒字になっていました。
監事としておかしいと言いたいところですが、過去の管理組合が認めてきたことに逆らうと問題が大きくなりそうで困っています。
監事としてどのような対応をしたらよいかアドバイスください。


エレベーターを一時的に止めると費用が発生しますか?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、エレベーター内の監視カメラ(買取)が写らなくなり、更新しました。
一時的にエレベーターを止めて交換工事をしたのですが、エレベーターの保守点検会社さんから監視カメラ業者さんに対し、エレベーターを止めた事にかかった費用の請求があったと報告を受けました。
今回は監視カメラ業者さんが負担して下さったのですが、エレベーターを一時的に止めると手数料?が発生するものですか?
因みにそのエレベーター保守点検業者さんは独立系大手で、POG契約です。
エレベーターは管理組合の所有物なのに、保守点検会社さんからこのような請求があったことに驚き、質問させていただきました。

理事会と組合員の意見合意形成について

管理組合の運営

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは、理事会と組合員の意思の合意形成ができません。
◆フロントマンの短所
適切なアドバイスが不足している。
理事会議事録を要約するので、意味が変換されていたり、わかりづらい。

◆理事会の短所
1、報告・連絡・相談等が足りない(理事会で組合員の動向を予め確認しないため、民意と真逆の方向に話が進み、理事会議事録などで情報が回ってきてからそれはおかしい!!となり、その都度民意の方向に修正をかけていく)
2、納期意識が足りない(納期に毎度間に合わないので、時間内に無理やり決めます!!となり、ある案件では時間オーバーになり、やむを得ず持ち越しになった)
3、段取りが最低限の事(最低限すら出来ていないレベル)しか行わないので、問題が後から多発し、その問題点に対しての対応に追われ、大きな時間のロスをする。
例)あちこちの穴から水漏れしているとして、1個ずつ穴が開いたから塞ぐ、また塞ぐ・・・といったような場当たり的な対応で済まそうとする。
4、何でも理事会で推し進めようとする。
5、変な解釈をする。例)りんごは赤色が一般的だが、青色といったり一般的ではない解釈をする。

◆組合員の短所
1、個人が良ければいいという人が多く、マンションの全体感を考えていない。
2、物事が決まってから、その決定事項とは食い違う要望をつける方がいる。
3、会議で話し合われたことが理解されていないのに、堂々と理事会はこうだったというが、それが合っていない人がいる。
4、会議で脱線が多く、話し合いのレールに戻すのが大変である。
5、節約志向は良い事だが、細かなお金に対して敏感・難色反応を示す。例)3万円がもったいない。それは必要ない。

これに対して、対応策はありますでしょうか?

修繕積立金の値上げの説明会での提案について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

・平成28年の春から夏にかけて第2回目の大規模修繕工事を終えたマンションです。
・今後の「長期計画書・長期修繕積立金計画書」について、区分所有者に対する説明会を終えたばかりです。
・修繕積立金の値上げの説明会で、区分所有者より修繕周期が36年~48年の「アルミサッシの更新」の概算見積高が突出していることから、区分所有者の負担でやってもらえれば値上げが抑えられるとの意見がありました。
・その方の意は「修繕周期が来たからと言って一気に全部が傷むという事はないので各区分所有者のリフォー時に、区分所有者の責任と負担でおいてやってもらえれば値上げの抑制が可能になるので、是非管理組合として意思決定下さい。」というものです。
・管理規約も標準管理規約に沿っており、該当の条項は、第22条の第2項も委員として承知しております。
・潤沢に積立金を確保できている環境とは異なるマンションだけに、このような方法で対応した後に問題は起きないものか心配しています。
・どのマンションにも該当する部位である建具についてメーカーにお訊ねできないテーマだけに良い智慧があればおかしください。
・ただし「玄関扉」は統一性を維持する点からも共用部として管理組合の扱いとする考えです。

駐車場の使い方

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

平置き駐車場のマンションです。そこを借りていた方が車を処分したのか、車の代わりに自転車を置きだしました。最近子供用も置いています。私は車に乗りませんので良く分かりませんが、駐車場に車以外の物は置いても良いのでしょうか?車の後ろにタイヤや塀側に工具箱やバーベキューセットを置く人はいます。

マンション売却時のオープンハウスについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション近くの電信柱に自分のマンションの1室が売りに出たチラシが貼ってありました。オープンハウスで見学自由となっています。帰るとマンション入口に同じチラシとパイプ椅子に腰かけた不動産屋さんらしき人、管理員に聞くと断りなしにやっている様子でした。オープンハウスを行う時の注意事項として、①マンション内の使用方法(不動産の受付設置は不可)②オープンハウスの許可(居住者不在中は不可)③電柱への張り紙禁止等を細則で決めることはできますか?

管理業務の委託について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

再質問ですいません。迷える羊です。管理業務の中に消防設備や点検があります。
防火管理者に聞きましたが、点検後、管理会社からなにも連絡がありません。
年2回の点検業務には、消防設備士?の資格がある人が点検するのでしょうか。
また、管理会社は、毎月1回の消防設備の点検があるがどのようなことをやるのでしょうか。
元の職場で行っていたが、当マンションでは私と副理事長が消火器のチェックもしたがその記録が1~3階はしているが、4~5階はやっていません。
年2回の設備点検と毎月の点検でもやるのが良いと思われますが、ご助言をいただきたくお願い申し上げます。以上

管理業務の委託について

管理業の委託

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新米理事長になりました。管理業務や管理外業務で悩んでおります。
エレベータの維持管理は、管理組合で、区分所有者の改修工事を理事長名で許可することになっております。エレバータの維持管理は、点検ファイルに収納し、理事会には報告しない。また、改修工事は、委託会社の管理人が警備の作業で許可をして、工事の掲示板に張ってから、許可書の印をもらいたいとのことです。
これでは、管理外業務も管理会社か管理人かの責任になるかの質問に理事会で決めてください。と質問されました。
また、前理事長の時に、区分所有者の改修工事で問題が起こり、今度の理事会で議論になる予定です。
皆様のマンションではどのようになっておりますか

食材通販組合の通い箱について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

唐突な質問ですみません。
同じマンションに住む何人かのママ友のメンバーと一緒に食材の通販組合に加入しました。
このシステムでは代表者あてに商品がまとめて配達され、それをメンバーでシェアすることになっています。
今は私がとりまとめなので届いた商品を玄関前のアルコーブ(廊下にはみ出してはいません)に置いてもらっているのですが、先日管理組合から「管理規約上、共用部に私物を置いてはなりません」ときついお手紙をもらってしまいました。
確かに外から見ると通い箱が4段も5段も積み上がっているので見苦しいと言われればそれまでです。
ほかのメンバーに相談しましたが、続けたいけど管理組合と喧嘩したくないから解約しようかという意見に傾きつつあります。
私は子供の健康のためにもぜひ続けたいのですが、ほかのマンションで同じようなシステムを活用していらっしゃる方、なにか良い知恵はございませんか。

築10年の瑕疵調査を依頼するべきでしょうか?

建物の瑕疵

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

瑕疵問題について質問です。

もうすぐ築10年を迎えるマンションですが、瑕疵に対する調査をするべきか?思
案中です。

デベロッパーやデベ系管理会社に依頼したのでは、無料でやってくれると思うのですが、本当に悪いところは指摘してこないと思いますし、第三者に瑕疵調査を依頼するのであれば、当然それなりの費用が必要になります。

築2年の時には、デベロッパーの調査のみで終わらせています。

素人から見ると、大きな故障や欠陥は見られないのですが、築10年の手前で建物
調査をするべきか?みなさんにアドバイスをしていただきたいと思います。

よろしくお願いします。

自主管理のマンションです。良い管理会社の探し方、注意点

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

自主管理のマンションです。今までリーダーシップをとっていた方が体調を壊し以前のように自治会(マンションでそう呼んでいます。)に参加されません。1年位はそれでも清掃やゴミ出しを皆で順番を決めやってきました。最近、ゴミ収集車が行った後にゴミを出したり、清掃当番が体調不良を理由に出来なかったりと、トラブルが増えてきました。「管理会社に任せた方が良いのではないか」の声も大きくなっています。これから、管理会社を探すときの注意点とかありましたら教えてください。

専門委員会の設置について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会で規約委員会を制定する場合、総会決議に掛けたほうが良いのでしょうか?
その一つとして、輪番制の外部組合員に協力金を貰う旨に関して、実行していきたいと考えています。

■ 標準管理規約原文より
第55条(専門委員会の設置)
1 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

<標準管理規約コメント> 第55条関係
① 専門委員会の検討対象が理事会の責任と権限を越える事項である場合や、理事会活動に認められている経費以上の経費が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細則の制定が必要な場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。
② 専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるのである。必要に応じ検討対象に関する専門的知識を有する(組合員以外も含む。)の参加を求めることもできる。
>>今回の場合、決定事項が一部の組合員に影響を与えることから、設置の承認をするべきでしょうか?

http://www.11kanri.com/mame/bunrui/0079.html

植栽の変更は、総会決議ですか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

古いマンションです。植栽も所々枯れたりしてまだらになっています。今後2年くらいで植栽の入れ替えをしようと考えています。植栽で入っている業者に案と見積りを出して頂きアンケートを取って決めようと思いますが。このことは「共用部の変更」にあたり、総会で決議が必要ですか?1部分枯れたところを足したり、大きくなったのを半分に切るのは決議をとらなくても大丈夫ですか?

インターネットどっちがお得?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

インターネットをマンションとして一括で入れるのと戸別でいれるのとどっちがお得ですか?
単純にお得と言っても様々あるかと思いますので、速さや金額として一般的にお教えください。

仮にマンション一括の方がお得となった場合にはどのような手順が必要ですか?

マンション内の落とし物

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションのエントランスで現金を拾いました。管理員に届け掲示を行いましたが落とし主は現れませんでした。3日後に、管理員から警察に届けるように言われ届けました。その後も落とし主は現れず、半年後に警察より連絡があり取りに来るよう言われ受け取りました。マンションのエントランスで拾った物なのでマンションで使ってもらおうと思っています。問題は、ありませんでしょうか?
 以前同じように駅前のATMで現金を拾った時は、警察から「施設(ATM)の所有者と折半です。」との話がありました。結局銀行から折半の話はありませんでしたが、その考えですと、今回は、管理組合(マンションの管理者)と折半となるのでしょうか?どちらにしろ全額管理組合にお渡ししようと思っていますがね。

アルコーブの利用の制限について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは住戸の玄関部分がアルコーブ仕様になっています。(玄関ドアの前にちょっとした専用スペースがあり廊下との境は木戸で仕切られている)
このスペースは該当住戸の専用使用が許されている場所と理解していますが、その使用方法について管理組合で制限ができるかどうかのご相談です。
現在ほとんどのお宅はアルコーブにちょっとした置物やかわいい鉢植えを置いたりして気持ちよく使っていますが、ある一軒がここに自転車や段ボール、紙袋を積み上げており、まるでゴミ置き場状態です。
見栄えが悪いだけでなく、不衛生なので片づけていただけないか管理組合からお願いしましたが『専用使用部分なのでどう使おうが私の勝手だ』と取りつく島もありません。
何とかこの状況を改善したいと思っているのですが、組合としてどのような動きをしてよいか途方に暮れています。
何か良い知恵はないでしょうか。

大規模修繕工事は決議は?(普通決議or特別決議)

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事の決議要件について教えて下さい。

今回の大規模修繕工事は、原状回復工事(足場、塗装、防水など)と改良工事(LED化、自動ドア化)が含まれますが、普通決議で可能でしょうか?または特別決議が必要でしょうか?

教えてください。よろしくお願いします。

特例と公平について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションでは管理規約・使用細則に則って、居住者間の調整を図るのが原則だと思いますが、実際にはある程度柔軟に運用されることもあると思います。
現場の最前線で対応をする管理員さんや、管理会社のフロント担当者は、その場で規約や細則と異なる特例を認めることができるのでしょうか?
理事会で話し合って決めるのが王道だとは思いますが、より迅速な判断が求められる場合はどのような手続きを踏むべきでしょうか?
災害などの緊急事態は別として、現場の管理員さんの判断で特例を認めた結果、組合員間に不公平感が生じたり、その結果損害が発生したりする問題を回避する方法はありますか?

具体例としては、近々退居の予定がある区分所有者が、引っ越しの前後に私物を一昼夜以上共用部分に出したままにしていたのを短期間だからと管理員さんが黙認していたら、他の居住者も同様の違反行為をするようになり、環境が荒れてしまったというケースをお考えください。

借入

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

借入は組合員全員の賛成が必要と言う組合員がいるのですが、規約では総会の普通決議となっています。借入に関して規約以外で組合員全員の賛成が必要な決まり事はあるのでしょうか。

屋上防水は何回上塗りできますか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっています。

大規模修繕で過去3回屋上防水を上塗りしてきております。 1級建築士より、もう重くなっているので建物への重量負荷を考えて、次回は剥がしてから防水工事を行った方が良いとのアドバイスがありました。 

1.さて、建物がどこまでの重量なら耐えられるかや、防水層の重量を測定する手法は確率してますか?

2.また、剥がす費用はいかほどになりますか? (1㎡あたりで試算出来るのでしょうか?)

3.屋上だけなら足場は不要でしょうか?

防水工事会社のベテラン現場責任者も剥がした経験が無いと申しておりました。

以上よろしくお願いします。

管理費の赤字を修繕積立金で補填する

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

過去にSAWAさんの質問で、管理費が赤字なので長い間、修繕積立金から
補填していた件ですが、、、。
「とんでもないこと」という先生方の回答でしたが、
私のマンションの規約では、「管理費に不足を生じた場合は補填できる」
とありますが、これは管理規約作成上、問題ないのでしょうか?
また、資金の借入をした時は「積立金から償還に充当できる」とありますが、
「管理費とは区別して経理しなければならない」ともあります。
以上、よろしくお願いします。

管理員室のかぎ

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、管理室の警報がなっていました。警備会社の警報器でした。何かの誤報でしたが、深夜でもありましたので警備会社の人が来る前に音だけでも止めたく、理事長に開けてもらおうとしたのですが、留守でした。結局警備会社の人が30分位して駆けつけ音は止まりました。
問題は理事会で起こりました。「管理事務室の鍵をもっと増やせばよいのではないか?理事全員が、持つべきだ。」と言うのですが。現在、管理室の鍵を持っているのは理事長のみです。皆さんは、どうされていますか。お聞かせください。

損害賠償請求権は可分債権ですか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

下記判決のうち、「右損害賠償請求権は可分債権であるから、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属するものと解するのが相当」の部分がひっかかります。

わかりやすく説明いただけると助かります。また、「共用部分のひび割れ」はどうなってしまうのでしょうか?だれにも損害賠償を請求できない、ということでしょうか?

東京高裁平成8年12月26日判決
 控訴人の主張は、被控訴人らの行為により、本件建物の共用部分にひび割れ等の瑕疵が生じたことによる損害の賠償を求めるというにあるから、本件損害賠償請求権は、本件建物の共用部分の共有者である各区分所有者に帰属するのであり、しかも、右損害賠償請求権は可分債権であるから、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属するものと解するのが相当であって、本件損害賠償請求権が控訴人の組合員である区分所有者全員に総有的に帰属する旨の控訴人の前記主張は採用し難い。

エレベーター独立系のフルメンテはどうですか?

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーターの保守契約をメーカー系から独立系のフルメンテへ変更を検討しています。安全面などで問題はないでしょうか。切り替えを経験された方がいたら教えてください。築5年の物件マンションです。

推奨する管理会社を教えて下さい。

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在の管理会社との信頼関係が崩れ、管理会社を変更することになりました。
当マンションは川崎市にある16世帯のマンションです。
推奨する管理会社がありましたら、教えて下さい。
また、変更時に注意すべき点を教えて下さい。

消防設備点検の報告漏れ時の罰金はどちらが負担?

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

そもそもモレがあり、
1・2階店舗の増改築時の火災報知器や非常灯更新時に
工事は行っても、消防署への提出を全く行っていなかった模様です。
ちなみに改造内容は管理会社が進めた更新工事にあたります。

最悪を想定すると、罰金刑(30万以下)になるらしいのですが
管理会社に消防設備法定点検一連を委託しているので、
管理会社が支払う事になるのでしょうか?
それとも、当マンションの組合から支払い?

委託してるので、管理会社だと思っていますが合っていますか?

宅配ボックスの設置の時期について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。利便性を高めるため、エントランスに宅配ボックスの設置を検討しております。設置場所の照明器具移設など若干の工事が必要です。4.5年後に第2回目大規模修繕工事実施の計画があります。設置工事は、大規模修繕と一緒に行ったほうがよいのかどうか教えていただきたいと思います。よろしくお願い申し上げます。

EV定期点検について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

年一回役所に提出するEV定期点検報告書ですが、昨年は点検実施が6月、提出が8月、実際に報告書が事務所に戻るのが11月でした。今年も点検は実施したが、組合には紙一枚の提出許可書みたいなものに押印させて、役所に提出するようです。
つまり組合は実際の報告書は見ずに、説明も受けずに、提出され、こっそり、報告書は事務所に納められていました。
委託とは言え、こんな事で良いのでしょうか?
又、メインロープを取替えて1年後に錆が出て、要是正が出ていました。どう動けば良いでしょうか?よろしくお願いします。

共用部分の電気料節減

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

高圧一括受電でなくても、低圧のまま共用部分の電気料節減ができると聞きましたがどのようなものですか。
高圧一括受電とのメリットの違いを教えてください。

資金移し換え

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

役員の者です。
管理費や修繕積立金を一旦収納口座に入れ、その後保管口座に移すのが資金の管理方法であるのにも関わらず、竣工当初から1回しかその移動がなされていないことが発覚しました。
これは問題ないのでしょうか?

収納口座に入れっぱなしでは管理会社に勝手に使われてしまう危険を感じています。

法的な問題や、是正方法などご教示ください。

管理組合の会計基準

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

ネットバンキングに関する質問です。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在理事会にて、ネットバンキングサービスについて検討中です。使えるようになれば支払業務の効率化・合理化につながると思うのですが、現実的に下記のサービスができるネットバンキングのサービスをご存知でしょうか?

(1)管理会社職員が業者等からの請求書に基づき、ネットバンキングで支払データの登録ならびに「支払申請書」を作成して、支払証憑とともに担当理事および理事長に届ける。

(2)担任理事および理事長は、支払内容を確認するとともに、それぞれのパスワードを用いて支払承認を行う。

(3)上記承認に基づき、上記管理組合口座から指定先に振込が実行される。

どうぞよろしくお願いします。

隣地の建設で地盤沈下、どう対処?

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

隣接地の建設工事で、マンションの敷地内に亀裂が入りました。
床掘り工事に伴い、土留め板を抜いた際、マンション側の地盤が流れ込んだのが原因のようです。塀も折れ曲がり、地盤沈下が起きたとしか考えられません。

ところが、施工業者は地盤沈下を認めず、亀裂や塀の修復で済まそうとしています(亀裂が施工に伴うものであることは認めています)。今後、亀裂拡大などが起きないか心配です。
このような業者に対し、どのように対処したらよいでしょうか?

なお、マンション本体は「影響がない」とも主張しています。信じていいのでしょうか?

総会で予算化されていない工事案件発注実施への対策

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で予算化されていない工事案件、事前理事会で止めるように意見をしたのも関わらず、理事長独裁発注して工事は今実施中です。2件あって総額150万円になります。
実はその工事自体は必要で私も賛成をしました。ただ緊急性は無いので次回総会に提議を提案しましたから、まさか発注をするとは思わなかった。
前年度からの案件で、前年度の理事会議事録で検討され見積もりも取っていた案件です。何で総会議案に出さなかったか疑念が有ります。
なお、組合会計の小口修繕予算は100万円で最早半分の50万円使っています。だから予算オーバーになります。予備費で出来るとの噂を聞いておりますが、予備費も当然緊急性や妥当性が必要との認識です。
これに対しての対策が有りましたらばご指導ご教授願います。

有線放送設備解約について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

音楽の有線放送設備が当マンションに設備としてあり、月額1000円を支払っています。実際はほとんど聴いていません。アンケート調査の結果各戸8割の方が不要との結果が出ました。利用している方が数名いる場合、単純に普通決議または特別決議で決定していいものでしょうか?教えて下さい。

管理員室への入室について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理員室へ入るには、管理会社へ前もって申請しなければ立ち入れないと理事長が現フロントマンに言われたそうです。理事長は合鍵を持っておらず、管理員室に保管されている管理組合に関する諸々の書類を自由に確認することはできない状態です。マンションには24時間管理システムが設置されており、その関係上、勝手な入室が制限されるというのは理解出来ますが、そもそも管理組合の持ち物であるにもかかわらず、管理会社の許可を得なければならないと言うのは如何かなとも思えます。理事長が、合鍵も持ってはいけないものでしょうか?

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善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。 ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。 (毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。) このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。 ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか? ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

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福井 さん

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。 規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。 管理規約第61条(管理費等の過不足) 1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。 今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。 そこで質問させていただきたいのですが 1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか? 2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか? 3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか? あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか? 以上宜しくお願い申し上げます。

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TUMI さん

理事の解任について

20期を超える、50室程度のマンションの理事長を務めております。 管理規約は、基本的に標準管理規約に準拠しています。 役員任期は2年です。 監事を含め、役員が4名の理事会において、副理事長を務めるA氏(自身が立候補し、5期連続で役員。昨期は理事長)は、役員就任以降、管理費削減のための管理委託会社見直し、機械式駐車場使用料(現在、一部を管理費、一部を修繕積立金へ振替)を全額修繕積立金へ振り返ることを主張しております。 それ自体は大事な論点であるため、各期の理事会で検討を行った結果、管理会社から委託費の値下げを提案してきたこと、駐車場使用費については管理費が赤字になった場合に修繕積立金を取り崩すためには総会決議が都度必要であったり、駐車場の電力費や保守費は管理費から捻出する必要があるため、期末に余剰になった金額を修繕積立金に振り替える運用にしています。 これらは、いづれも総会決議にて承認されています。(A氏本人は、管理会社を変えることが検討されていないことや、全額振り替えられないという点で反対) 以降、A氏は管理会社に対して執拗に「善管注意義務違反」を問うための粗探しと、損害賠償請求を起こすと仄かしたり、(監事でも無いのに)勝手に監査報告にて管理会社が不正をしているということを提出しようとしたり、挙げ句の果てには管理費や修繕積立金の支払い拒否や、法的手段に訴えると言ってきています。 勿論、訴訟を起こすのは区分所有者としての権利だと 思うので、仕方ないのですが、理事長としては、A氏の管理規約違反(役員の誠実義務含め)を放置する訳にはいかず、役員としてのA氏は管理組合と利害が相反しているため、解任の議案を臨時総会に提出すべきではないかと考えています。 他の役員も基本的には了解なのですが、解任の議案とまでなると、後々名誉毀損も含めて訴訟を起こされるのでは?と心配しています。 理事の解任について留意すべきこと(やめた方が良い含め)ご意見を頂ければ。

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HARU さん

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。 私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。 ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。 事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。 このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。 このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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福井 さん

管理会社の変更手続きについて

変更の具体的手続きを教えてください。 総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。 契約期間は9月30日で満了します。 新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。 ・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか? ・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか? ・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか? ・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか? ・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

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gibson さん

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。 管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。 (理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。) 35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。 総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。 (1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。 (2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。 (3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。 専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。 (一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。) 管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

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Tamagawa さん

清掃代値上げ

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。 契約書もなく10万といい値で長年していました。 予算も120万毎年とってます。 今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。 理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。 2万もいいね感があり 100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、 これは総会案件ではないのですか?

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トニー さん

個人配布したお知らせを回収要求されました。

他の方のご相談みてドキっとしましたが、もう一つ、ご相談させてください。 前期理事会の役員さんたちと意見が合わず、難儀しましたが、半分入れ替え役員なので私は今期も役員となります。 前期理事会で、居住者に情報をお伝えして欲しい、理事会で決める前に聞いて欲しいと言っていましたが、必要なし、やりませんと都度拒否されていました。 それで、個人配布として居住者の皆さまに、私が個人的に集めた情報や意見を書いて配布しました。総会前・総会後、今回③居住者が防犯カメラの現在の状況(どこが無くなり、どこを撮っているか等)を知らない方がいらっしゃったので、簡単な図で以前と違うので注意してくださいと配布しました。 配布後、前理事長が来て、理事役員が理事会通さず、勝手な配布は迷惑なのですぐに回収してくださいと言われました。 また、誰がわからないと言っているか教えなさい、役員なので教える義務があると。 個人的に立ち話の話上で分かった事、理事会に依頼されたわけでないのでお名前を教えるのは出来ないし、回収もしないと拒否しました。 その後は非難中傷でしたが、私としては集めた情報を皆さんにお伝えしたし、これ以上配布することはないと思います。 回収や名前を言えって、理事会は要求でき、理事の義務なんでしょうか?

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aka さん

維持管理業務の見積り取得を管理会社に任せることについて

 管理組合で、建物の維持管理業務(定期清掃、消防設備点検、雑排水管清掃、植栽管理)について、見積りをとろうと考えています。  ※維持管理業務の仕様書は、数年前に管理会社変更を検討した際に整理済。  相見積もり先は、最低1社は管理組合でも探すつもりですが、管理会社にも業界情報を生かして見積先を探してもらおうと考えています。そこで相見積もりをとるのを管理組合が指定した会社も含め、すべて管理会社に任せた場合、管理会社に中抜きされ、費用があまり安くならないことが無いか懸念しています。(例えば、管理会社がバックマージンを懐に収めるなど。)  管理会社にお任せしても、一般的に心配ないものでしょうか?  管理組合で探した会社には管理組合役員が直接見積りを依頼・取得し、見積り比較作業や契約手続きのみを管理会社に依頼することも考えていますが、管理組合役員の労力が必要となるため、悩んでいるところです。  アドバイスをよろしくお願いします。 (補 足)  当管理組合では、第三者への外注に関する一連の業務を、予め管理会社の行う業務のひとつとしています。

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やま さん

書面総会

私は管理組合の理事です。コロナの影響で、「通常総会」を近じか開催する予定ですが、組合員には「議決権行使書」と「委任状」が一体となった「出席届」を提出してもらい決議をするようです。「通常総会」といっても参加するのは理事のみです。このような開催をすることを管理会社と理事長から理事会は押し切られてしまったのですが、後から考えると、私はこれは区分所有法45条2項の書面総会ではないかと思うのですが、そうすると全員の承諾が必要です。それとも理事が参加するので、出席人数を押さえた「通常総会」になってしまうのでしょうかお教えください。管理会社は後者を考えていると思うのですが、それを書面総会だと切り返すのはどう説明したらよいのでしょうか。

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osamu さん

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