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    質問

管理組合の運営

(大いなる疑問)特別決議の可決要件について

37

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    質問

建物の維持管理

機械式駐車場の部品交換について

19

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    質問

管理組合の運営

管理業の委託

理事会

27

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    質問

管理組合の会計

駐車場建替え費用の負担について

16

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    質問

管理規約

規約改正案について

12

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    質問

管理業の委託

住まいのトラブル

管理業務の委託について

28

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    質問

建物の維持管理

住まいのトラブル

排気口のベントキャップクリーニング

24

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    質問

住まいのトラブル

マンション内の落とし物

10

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    質問

建物の維持管理

宅配ボックスのカード再発行について

43

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    質問

管理組合の会計

建物の維持管理

リーストレンタルの違い(防犯カメラ等)について教えてください

22

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ハナミズキや百日紅の木が枯れてしまいました

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

花壇の件でお世話になりましたミニトマトです。その節はいろいろ暖かいアドバイスありがとうございました。
今日は敷地内の枯れ木についてご相談です。
マンションができて約20年たち、最初はひょろひょろだったハナミズキや百日紅が4~5mの高さに育ち、毎年花がきれいでしたが、今年になって2本とも枯れてしまいました。
組合からの広報では近々伐採するとのことですが、枯れた理由については書かれていませんでした。
20年も元気に育ってきたのに急に枯れてしまう事ってよくあるものなのでしょうか。
また普通、伐採した後は植林みたいに同じ場所に同種の若木を植えるものなのか、それともそこは木が育たない場所として開けておくものなのでしょうか。
できれば、またきれいな花の咲く木が植わってほしいと思っています。

古本の販売は課税対象となるか

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内に小さいながらも図書館があります。
図書の充実を図るために居住者から本や雑誌の提供を受けたいと考えています。
重複したものは古本屋に売って新書の購入に充てたいのですが、売れた金額に
対して課税されますか。
せいぜい年間で一万円ぐらいのものだと思いますが、決算表に載せざるを
得ないと思いますので会計処理をどうしたらいいか悩んでいます。
それとも図書館利用料等の名目で本の提供を受ければ、課税対象外でしょうか。
アドバイスをお願いします。

大停電

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今日、東電施設の火災により、東京地方でも大停電が起きた模様です。マンションの各所でエレベーターが停止し人が閉じ込められたりもしていたようです。
マンションでは停電するとエレベーターのみならず、給水ポンプもSTOPします。さらにトイレも流せなくなるとのことですが、本当ですか?どういう仕組みで流せなくなるのか教えてください。お願いします<(_ _)>

理事会議事録の必要性について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会議事録は必ず作成しないといけないと思いますが、
これは、通常総会・理事会・意見交換会のどこまでの範囲を指すのでしょうか?
当マンションでは、意見交換会で議事録は作成していないのですが、これは問題ないのでしょうか?

区分所有法【第四十二条】
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
4 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。

専有部分へのサービス

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

専有部分へのサービス料が全体の管理費より支払われています。
これは規約違反にはなりませんか?

ベランダひび割れ問題

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ある居住者のベランダにヒビが入っているから見に来てほしいと頼んだ結果何ヶ月も連絡がない。
何度も催促をした。
総会の場でも言って、総会後1ヶ月してやっと見に来て見積りを出してきた。
対応が遅すぎる。
こんな適当な管理会社を変えてほしい。
何も変化なければ修理代なんて出さないし、引っ越すことを考えている。

と言ってきているそうです。
当時の理事会でも議題に挙がり、まずは現地を確認するということを依頼しておりました。
総会の場での対応が「そんな話あったっけ?」という態度でイラっとしたことは記憶にあります。
管理会社としてこのようなことがあっていいものでしょうか?
また、理事会としては管理会社や担当の方にどう対応するのがベストなのでしょうか?
漠然と「こんな風にしたら?」で構いませんので皆様のご意見いただければ幸いです。

長期滞納者の面接をしました。管理組合、管理会社の対応も判明しました。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、質問しましたが、滞納者と管理組合の前理事長、管理会社は、すべて現在の状態で先送りをするのが最善とわかりました。今のままでは長期滞納者であり、返済は少しで完済まで10年以上かかります。歴代の管理組合の理事長は、これが最善と思っており先送りです。管理会社に解決案を求めたら「管理会社の変更を言明された」、当理事会で解決策を考えろなど、こちらは素人でおろおろしております。過去に滞納者がおり、理事長や役員をやっており、組合規約 2ケ月以上滞納すると理事長、役員ができない規約になっております。過去も調べるようと思っているがヤブヘビか。かなり組織的で長年の難しい課題です。なにか御助言やご指導頂ければ幸いです。なやめる可憐な絶滅危惧種のランです。

暴力団等の排除規定について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 平成28年マンション標準管理規約の改正項目にある第19条で質問です。第19条の2のコメントにある。「暴力団員への譲渡については、このような賃貸契約に係るものと同様の取決めを区分所有者間で結ぶといった対応をすることが考えられる。」とあります。
 第19条(専有部分の貸与)の他に、例えば第20条(専有部分の譲渡)として第19条の2同様の項目を増やすとの解釈でよろしいのでしょうか。
 貸与であれ譲渡であれ、マンション内に暴力団員等の居住は望まないと理事会で話し合っています。どうすれば良いでしょうか。

総会の補助業務について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で、管理委託の見直しをコンサルタントに依頼することになり、管理組合の承認を得るため、臨時総会を開催することになりました。そこで、管理会社に総会の準備を申し入れ、総会の議案書の原稿を渡し、製本して全区分所有者に配布してくださいと依頼しました。ところが、いつもの管理会社の封筒ではなく、一般の茶封筒で管理組合が直接配布しているかのような形で配られていました。さらに、総会には出席出来ないと言われ、結局、理事会で受付やら議事録作成をしなければならなくなった訳ですが、管理委託契約では総会補助業務というのが入っているにも関わらず、議題によって補助することを拒否されるのは有りなんでしょうか? 

火災感知器の故障がありました。修理の為の入室を拒否されたら中に入れない?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

専有部内にある共有部として扱っている火災感知器の故障に対し「管理規約23条で正当な理由がない場合には立ち入りを拒否できない。」と認識しております。しかし、「この規約があっても拒否された場合には、管理組合が強制的に立ち入ることはできない。」と業者に言われました。実際に拒否されたら室内に入れないのでしょうか?

欅の木を切るべきか残すべきか

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの正面エントランスの両脇に立派な欅の木が2本あります。
15年前の入居当時は夏場は木陰を楽しみ、秋には紅葉を愛でてきましたが、年月が経つうちにどんどん樹は大きくなり、今では3階の部屋が日陰になるほど育ってしまいました。
秋の落ち葉も尋常な量ではなく、管理員さんは一日中落ち葉掃除をしているのに、ご近所からは家の前が落ち葉だらけだと苦情が来る始末です。
居住者からもベランダの排水口に落ち葉がたまるので排水口が詰まらないか心配という声もあり、理事会メンバーにもいっそのこと根元から伐採してはという極端な意見の人もいます。
植栽業者から「強剪定」をして樹形を整えるよう勧められてきたのに理事会で結論を先延ばしにしていたつけが回ってきました。
皆さんのところで大きくなりすぎた欅の樹をこうしたよという事例がありましたらご紹介ください。
ちなみに当マンションの欅は一本の太い幹ではなく、根元から何本も細い幹が出ていて扇型に広がった形をしています。



議決権行使書の開示

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今年からマンションの総会出席票に委任状と議決権行使書が付くようになりました。「今回は議案ごとに、議決権行使書賛成○人、反対●人」と数を発表し採決しました。例えば総会終了後に総会参加者が「議決権行使書を使って、誰が賛成したか教えてほしい」と請求して来たら内容を開示する必要が有りますか?「何号室の誰々が賛成、若しくは反対した。」と教えても良いのでしょうか。

理事会でどんどん物事を進めてしまうのに歯止めをかけるには?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの理事会は、
理事会で計画を立てる→理事会で方針を決めつける→理事会議事録でこのように理事会で決定したと流れてくる→物事が行われる寸前や物事が終わってから住民がおかしいと言い出す→時間が切迫し、もう時間がないからこれで決めますと強行する・・・というような構造です。
理事会での立案と住民の考えていることがあまりに民意からかけ離れていて、後々になってからいつも問題を言い始めることになってしまいます。
これを解決する何か良い方法はないでしょうか?


急きょ、理事長が長期出張で欠けた時は

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長が海外出張(6か月間くらい)になり、副理事長に理事長の代行を依頼しました。ところが、やりたくないようで「現理事長の奥様が理事長をやる事は出来ないか?」と言ってきました。理事はご主人の都合で奥様が理事会に出席することは通例として行っています。規約では特に代理できるとは書いてありませんが、それでは理事会自体が成立しないのでなんとなく容認しています。例えば理事長の奥様が引き受けたら理事長ができるのか。理事と理事長では意味合いも違うと思うのですが、どうするのが一番よいのでしょうか。ご意見をお聞かせください。

駐車場利用料など使用料の未収金について、承継人に対して債権行使する方法

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさんご承知だと思いますが、管理費・修繕積立金などが未納になっている場合「先取特権」があり優先的に回収が可能になります。つまり管理規約又は総会決議で、各区分所有者が負担すべき管理費や修繕積立金などについて定めていた場合,管理費・修繕積立金などの債権について「先取特権」を有することになります。

ところがこの「先取特権」に含まれない可能性が高いとされているものに「駐車場利用料」があります。特に都心のマンションでは1か月あたりの利用料も高く、滞納が続くと大きな額になることがあり、駐車場余りの昨今から、できれば長期滞納者でも空室にしておくよりは使っていただき、利用料を少しでも支払ってもらうほうが得であるという心理から、使い続けてもらいたいと現在理事会では考えています。

そこで現在は長期滞納者が滞納分を少しでも支払いをしてくれた時に、滞納者に対して管理費・修繕積立金よりも駐車場利用料を優先的に充当する運用をしていますが、万が一競売などになった時に、根本的に駐車場利用料も特定承継人と言われる債権者に対して、駐車場利用料も「先得特権」として請求ができるようにしておきたいと思います。

管理規約で定めていた場合、管理費・修繕積立金などの債権について「先取特権」を有することになる。とあるので、駐車場利用料も管理規約で定めれば「先得特権」となるのではと考えていますが、どのような規約あるいは駐車場利用細則にすればいいのかわかりません。

どこかに具体例などがあればありがたいと思うのですが、どなたかご教授ください。
どうぞ、よろしくおねがいします。

団地、棟総会の決議事項について

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

普通の団地型マンションなのですが、今まで単棟型の規約で運営していました。
築年数も経過し今年の標準管理規約改定に伴い、団地型の標準管理規約を参考に改定していますが、義務違反者に対する措置や復旧及び建替え決議は、棟ごとで棟総会で決議することとなっています。その他の管理の事項は、原則、団地管理規約及び使用細則で定めますが、棟単独で、例えば、使用細則(例えば、その棟の通路の使用禁止など)の設定は、棟総会で可能なのでしょうか。団地の規約に詳しい方、教えてください。

マンションの洗濯物が通りから丸見えです。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの洗濯物についての問題です。マンションの洗濯物が通りから丸見えです。2階のベランダに男性用ブリーフが、物竿1本、端から端まで大量に干してあります。常にその状態で取り込む様子もなく、誰が見ても異様な感じです。3階くらいだと下からは見えないのですが、2階ですと通りからまる見えです。管理員さんも注意の仕方に苦慮しています。高齢の方で一人暮らしです。良いアイデアありましたらお願いいたします。

民泊の問題

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約第12条には「専ら住戸として使用する・・」となっているマンションです。しかし、実質的に事務所としている人が居住するマンションです。
通常総会で民泊を禁止する内容の規約変更を特別決議で可決いたしました。後日、外部所有者の方から「既に民泊を行っています。もし民泊ができなくなると、大きく収入が減り不利益を被ることになります。特別の影響が及ぶ者として私の承諾が必要ではないでしょうか、当然承諾いたしません。」との文章が理事会に届きました。どのように対応するべきでしょうか。皆様のご意見をお聞かせください。よろしくお願いいたします。

長期および多額滞納者の対処について

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

連続質問してすいません。8年前の理事会の時も滞納問題であった。10年以上の長期で多額滞納者がおります。理事長、前理事長、管理会社の社員3名が面接で管理費および大規模積立金を徴収している。滞納者はかなり難物で色々な理由をつけて欠席や少額返済しております。裁判をして延滞金もあります。やはりプロの人に頼んだことが良いか。悩んでおります。このまま継続して交渉するような申し送りをされました。理事会を開く前に皆様のお知恵を拝借したいと投稿する次第です。以上

管理方法および管理会社

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築35年、個数49戸です。高齢化70歳以上50%以上と非居住者約10戸が多くなり、管理方法と管理会社の運営に困っております。理事が順番に回ってくりが、非居住者約が免除されるので早い階と遅い階など不平が多い。また、高齢化により理事を免除したい意向が多数あります。なにか良いアイデアはありませんか。

通常総会での議案の承認方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日マンションの通常総会が行われました。
その際議案に対し、第1号議案から第8号議案まで、
反対のある方、挙手してくださいと行いました。
過去このようなことはなく、理事長が変わってからはじめてのことです。

果たしてこれは、承認の方法として、適正なのでしょうか?
通常は賛成の方、挙手してください!!となるのがごく一般的だと思います。
反対の方、挙手してください!!
というのは、反対を言うなという空気にもなるし、
挙手しづらい状況になると思います。

議決権行使書や委任状もあるから、数を全部カウントするのは、
とても大変な作業なので、反対のカウントをしたほうが楽なのはわかりますが、
承認事項として、問題はないのか?

これは倫理的な話になるのかもしれませんが、問題ないのでしょうか?
専門的な方からのアドバイスもお願いしたいです。
よろしくお願いいたします。

総会招集手続きに瑕疵があった場合について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

この半年間に、臨時総会が1回、通常総会が1回ありましたが、一部の区分所有者に招集通知が発送されていない事実が発覚しました。
原因は管理会社の事務的なミスか、業務懈怠か、まだわかっていません。
この失態に理事会が関与していないことを管理会社は認めています。
臨時総会の議案は大規模修繕工事の承認と、修繕積立金の徴収額の値上げに関するものでした。
通知が発送されなかった人数も不明で(管理会社は、外部居住者の数名と言っています。)彼らを抜かした状態で議案は可決され、大規模修繕工事は既に着工しています。
過ぎてしまった時は戻すことができませんが、このような場合どのように対処すべきでしょうか?

マンションみらいネットについて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンションみらいネットの概要や特典について具体的に教えてください。

管理組合の会計基準

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の会計基準はなどのような基準に準拠すれば良いでしょうか。現在居住するマンションの会計は、発生主義と現金主義が混在しており、監査の結果ではトラブルはないものの、現預金残高の確定などに不安があります。企業会計原則に準拠すれば良いでしょうか。会計ソフトなどで対応しているものがあれば、教えて頂けると助かります。

水道水のことで相談です

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

テレビの番組で東京都は浄水場の殺菌に塩素ではなくオゾンを使っているので水道水がおいしいのだと言っていました。
でもうちの水は何となく薬臭い(塩素臭?)においがするのですが、マンションの受水槽には塩素消毒の設備がついているのでしょうか。
受水槽に藻が湧いていたとか、溜め水なら雑菌の繁殖もないわけではないと思いますので塩素消毒の装置がついていてもおかしくないのかもしれません。
最近のマンションには受水槽がないところが多いと聞きますし、古いマンションでも受水槽を撤去して、水道本管から直接各家庭に給水する方式に変更しているところがあるらしいです。
当マンションでもそのような工事は可能なのでしょうか。
安全でおいしい水が飲めるなら検討する価値があると思っています。

修繕積立金の取り崩しによる総会議決案件

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大規模修繕工事に向けて、設計士にアドバイザーの業務委託を、修繕積立金会計から支出しようと思いますが、別途、アドバイザー業務委託として単独で総会の議案としてあげる必要がありますか。

有線放送設備解約について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

音楽の有線放送設備が当マンションに設備としてあり、月額1000円を支払っています。実際はほとんど聴いていません。アンケート調査の結果各戸8割の方が不要との結果が出ました。利用している方が数名いる場合、単純に普通決議または特別決議で決定していいものでしょうか?教えて下さい。

理事会小口口座

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは理事会の小口口座を持っています。年度末に管理費から組合活動費として予算を取り年度初めに管理会社に入金してもらいます。現在は主に有償のため理事に払っている活動費と、駐輪登録料の一時保管に使用しています。
でも、ここ何期か会計理事さんが仕事の都合で平日銀行に行けないためお金の出し入れが難しいという意見を訴えています。前期の会計さんも取りあえず自分が立て替えたりなどしてまかなったようです。そこでカードを作ってはどうかという意見があるのですが。会計さんが小口口座から入出金しやすいようにカードを作るという事は可能でしょうか。また、作る事ができるとしたらどんな注意事項や段取りがあるのでしょうか。教えていただきたいのですが。

規約改正案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

民泊禁止のために改正案を求めているのに、
現行:総則21条(組合員の責務)
「組合員は対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」
に加え、2.を付け足してきました。
「2.組合員は他の専有部分または共用部分に損害を与えたときは、その責任と負担においてこれを賠償しなければならない。」

何の意味があるのでしょうか?組合員に厳しくなるのではないか?
国土省の標準管理規約で推奨しているのでしょうか?理事の段階で承認しても問題はないでしょうか?

工事が終わってから追加のお願いがありました

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合の理事をしています、
最近、集合郵便受けのダイヤル錠が壊れて鍵がかからないところが増えてきました。
管理組合では交換に先立ちアンケートを実施した結果、半数近くの方が交換を希望されていること、今は大丈夫でも近い将来壊れる可能性が高いことから、管理組合の費用で一斉交換(42戸分)することにしましたが、1軒だけ個人で錠を付け替えている住戸がありました。
組合ではその住戸にも一斉交換のお知らせをし、掲示板でも案内しましたが、工事希望日のアンケートにも一切回答がなく、解錠番号も組合では把握していないため、最終的にその一軒を除く41戸分の交換工事を実施しました。費用:218,000円(税別)
ところが、工事が終わって一か月ほどたって、そのお宅から工事代金は管理費から支払われたのであれば、自分の家も組合の費用で交換してほしいという申し入れがありました。
そこで新たに1個取り替える見積りを業者から取得してみたら、なんと14,000円(税別)というのです。41戸一斉に交換したときは一戸当たり5,317円(税別)で済んだのに3倍近いコストです。
組合としては全数交換するつもりでいたので交換するのはやぶさかでないのですが、理事の中には「交換の案内には十分時間をかけたし、その時に申し出ずに後から私もというのはどうかと思う。組合からはすでに終わった工事費の1軒分を補てんし、差額は本人に持ってもらうのが良いのでは」という意見の方もいてまとまりません。
管理組合の会計上、1万円が出せないわけではないのですが、言いなりに支出してはけじめがつかないというのがその根拠です。
私個人としては「5,317円だけ組合が負担します」というのは大人げないと思ってしまうのですが、やはり1軒だけ高い金額を組合が負担するのは公平ではないのでしょうか。

定期総会開催可否

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

3月末の定期総会について、開催予定の施設から、コロナウィルス予防のため、使用中止を言われました。どうしても利用したいなら利用は認めるが、何かあっても責任は持てないとも言われています。
開催はどうしたらよいでしょうか。延期にするとしても、いつまでということもありますし、役員任期は3月末までと規約に規定されています。議決権行使書の積極的提出を促し、出席者が10人超えるなら延期とかそういう方法でもよいでしょうか。
よろしくお願いします。

修繕積立金の運用方法について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。
修繕積立金の運用をもっと利回りのよいものにできないかと考えていて、マンションすまい・る債の購入を選択肢として考えていました。

しかし、今年度のマンションすまい・る債の募集チラシに記載の募集利率が0.080%をみて、ガクッとしています。昨年は利率0.2%以上はあったはずなのに…。

マンションの修繕積立金は組合員の方から集めた大切な資金ですから、安全性が高いと考えられている方法(元本保証等)で運用するつもりです。

マンションすまい・る債以外で、魅力のある他の選択肢があればお教えください。

月の途中で区分所有者が交代した場合の会計処理について

管理組合の会計

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

32戸のマンションで監事をしております。
会計監査をしておりましたら、一般会計の口座に「所有者変更による管理費等返還」という支出の記録がありました。

月の途中でお部屋の売買があったようで、前所有者から1か月分徴収した当月分の管理費等を日割り精算して返還した模様です。
金額の根拠が不明なので返還金の明細がわかる精算書の開示を求めようと考えているところです。
2点わからないことがあります。

1.徴収される管理費等の中には修繕積立金も含まれているのですが修繕会計の口座には返還された記録がありません。修繕積立金は未経過分を返還しないものでしょうか?

2.月別収支報告書上では、これらの動きは特に顕れていません。発生主義の場合、今回のような返還があっても収入としては何も変化が無いものでしょうか?

ご教示よろしく御願いします。

総会の白紙委任状が多く、議長に一任となり議案の全てが決まってしまう。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

250戸のリゾートマンションですが、毎年、総会への出席は10名の理事と
20名程度の組合員です。
①出欠票、②委任状(代理人の名前が無ければ議長に一任)、③議決権行使書を
届ける事になりますが、白紙委任状が半数以上と管理会社から発表されます。
理事会は管理会社に、理事会、総会の運営を丸投げしているので、理事への
質問も殆どが管理会社からの回答になります。
出席者からの猛反対で、継続審議となったものもありますが、殆どの議案は
白紙委任状の数の力で決まってしまいます。
質問ですが、議決権については管理規約で一戸に1議決権、書面又は代理人
によって議決権を行使できるとしかありません。
総会の出席票にある「代理人の名前が無ければ議長に一任」については、
管理規約にないので無効ではないでしょうか?
また、出席届は管理会社に送られるので、管理会社の言う票数を確認する術が
ありませんので、見せてもらうことは出来ないのでしょうか?
個人情報だから見せられないと言われたこともあります。
また、役員は半数(5名)が毎年交代することになっていますが、辞めるはずの
5名が再度、立候補するため白紙委任状で再任され、新規の立候補者は落選と
なり、理事会のメンバーが変わることはありません。
規約では、再任を妨げないとあるだけです。
これを打開するする方法はあるのでしょうか?
以上、よろしくお願いします。



「ドアの戸当たり」は誰が直すのか

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

久しぶりに質問します。いまだ、自主管理で頑張っています。先日の理事会で「玄関の戸当たりのゴムが傷んで開けるたびに気を使っているがこれは誰が直す?」となりました。「個人で直すと好み等で形がまちまちになるのは、みっともない」「共用部でないのか、管理組合で直すべきだ」等の意見が出ました。共用部として、管理組合で交換しても良いのでしょうか?私は、共用部として管理組合が直すべきと考えています。よろしくお願いいたします。

管理員室への入室について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理員室へ入るには、管理会社へ前もって申請しなければ立ち入れないと理事長が現フロントマンに言われたそうです。理事長は合鍵を持っておらず、管理員室に保管されている管理組合に関する諸々の書類を自由に確認することはできない状態です。マンションには24時間管理システムが設置されており、その関係上、勝手な入室が制限されるというのは理解出来ますが、そもそも管理組合の持ち物であるにもかかわらず、管理会社の許可を得なければならないと言うのは如何かなとも思えます。理事長が、合鍵も持ってはいけないものでしょうか?

屋上の防水についてお尋ねいたします。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日役員で屋上に上がる機会がありました。床がぼこぼこで1部ヒビが入っています。膨らんだところを踏むと中に水が入っているような感覚がしました。最上階で水漏れの報告はありませんが心配です。前回屋上防水をしてから7~8年ということですが、こんなに傷むものなのでしょうか?保障は10年とか聞いた記憶があるのですが、対象になるでしょうか?

タバコの煙対策の掲示について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住むマンションでは、バルコニー等使用細則があり、バルコニーや専用庭での喫煙は明確に禁止されております。

しかし、タバコの煙が干している洗濯物につく等のクレームが居住者から理事会に上がってきたため、注意喚起文のお知らせを作成し、全戸投函および掲示をする準備を進めています。

理事会でのやりとりの中で、部屋の中で喫煙をしても換気のために窓を開けられると他の人に影響を与える可能性があるので、掲示文の中に、「喫煙は部屋の中で窓を閉めて吸ってください」と踏み込んで記述すべきか否か悩んでしまいました。

そこまで具体化せず、「煙や臭いで他の居住者にご迷惑をかけないようにお願いします」程度の記述で十分効果があるものでしょうか?
注意喚起文等の対策で良いアイデアがありましたら、お教えください。

賃貸マンションの漏水について

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

積立型マンション総合保険

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当組合では5年更新の共用部のマンション総合保険と地震保険に加入していますが来期更新時に大きく値上がりすることから対応を検討しています。そんな中、積立型マンション総合保険で費用を削減したという話を見たのですがいまいちメリットデメリットが分かりません。検討した組合の情報を頂ければ幸いです。

最近の注目度ランキング

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善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。 ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。 (毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。) このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。 ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか? ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

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福井 さん

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。 規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。 管理規約第61条(管理費等の過不足) 1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。 今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。 そこで質問させていただきたいのですが 1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか? 2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか? 3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか? あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか? 以上宜しくお願い申し上げます。

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TUMI さん

理事の解任について

20期を超える、50室程度のマンションの理事長を務めております。 管理規約は、基本的に標準管理規約に準拠しています。 役員任期は2年です。 監事を含め、役員が4名の理事会において、副理事長を務めるA氏(自身が立候補し、5期連続で役員。昨期は理事長)は、役員就任以降、管理費削減のための管理委託会社見直し、機械式駐車場使用料(現在、一部を管理費、一部を修繕積立金へ振替)を全額修繕積立金へ振り返ることを主張しております。 それ自体は大事な論点であるため、各期の理事会で検討を行った結果、管理会社から委託費の値下げを提案してきたこと、駐車場使用費については管理費が赤字になった場合に修繕積立金を取り崩すためには総会決議が都度必要であったり、駐車場の電力費や保守費は管理費から捻出する必要があるため、期末に余剰になった金額を修繕積立金に振り替える運用にしています。 これらは、いづれも総会決議にて承認されています。(A氏本人は、管理会社を変えることが検討されていないことや、全額振り替えられないという点で反対) 以降、A氏は管理会社に対して執拗に「善管注意義務違反」を問うための粗探しと、損害賠償請求を起こすと仄かしたり、(監事でも無いのに)勝手に監査報告にて管理会社が不正をしているということを提出しようとしたり、挙げ句の果てには管理費や修繕積立金の支払い拒否や、法的手段に訴えると言ってきています。 勿論、訴訟を起こすのは区分所有者としての権利だと 思うので、仕方ないのですが、理事長としては、A氏の管理規約違反(役員の誠実義務含め)を放置する訳にはいかず、役員としてのA氏は管理組合と利害が相反しているため、解任の議案を臨時総会に提出すべきではないかと考えています。 他の役員も基本的には了解なのですが、解任の議案とまでなると、後々名誉毀損も含めて訴訟を起こされるのでは?と心配しています。 理事の解任について留意すべきこと(やめた方が良い含め)ご意見を頂ければ。

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HARU さん

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。 私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。 ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。 事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。 このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。 このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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福井 さん

管理会社の変更手続きについて

変更の具体的手続きを教えてください。 総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。 契約期間は9月30日で満了します。 新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。 ・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか? ・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか? ・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか? ・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか? ・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

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gibson さん

清掃代値上げ

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。 契約書もなく10万といい値で長年していました。 予算も120万毎年とってます。 今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。 理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。 2万もいいね感があり 100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、 これは総会案件ではないのですか?

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トニー さん

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。 管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。 (理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。) 35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。 総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。 (1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。 (2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。 (3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。 専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。 (一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。) 管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

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Tamagawa さん

個人配布したお知らせを回収要求されました。

他の方のご相談みてドキっとしましたが、もう一つ、ご相談させてください。 前期理事会の役員さんたちと意見が合わず、難儀しましたが、半分入れ替え役員なので私は今期も役員となります。 前期理事会で、居住者に情報をお伝えして欲しい、理事会で決める前に聞いて欲しいと言っていましたが、必要なし、やりませんと都度拒否されていました。 それで、個人配布として居住者の皆さまに、私が個人的に集めた情報や意見を書いて配布しました。総会前・総会後、今回③居住者が防犯カメラの現在の状況(どこが無くなり、どこを撮っているか等)を知らない方がいらっしゃったので、簡単な図で以前と違うので注意してくださいと配布しました。 配布後、前理事長が来て、理事役員が理事会通さず、勝手な配布は迷惑なのですぐに回収してくださいと言われました。 また、誰がわからないと言っているか教えなさい、役員なので教える義務があると。 個人的に立ち話の話上で分かった事、理事会に依頼されたわけでないのでお名前を教えるのは出来ないし、回収もしないと拒否しました。 その後は非難中傷でしたが、私としては集めた情報を皆さんにお伝えしたし、これ以上配布することはないと思います。 回収や名前を言えって、理事会は要求でき、理事の義務なんでしょうか?

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aka さん

維持管理業務の見積り取得を管理会社に任せることについて

 管理組合で、建物の維持管理業務(定期清掃、消防設備点検、雑排水管清掃、植栽管理)について、見積りをとろうと考えています。  ※維持管理業務の仕様書は、数年前に管理会社変更を検討した際に整理済。  相見積もり先は、最低1社は管理組合でも探すつもりですが、管理会社にも業界情報を生かして見積先を探してもらおうと考えています。そこで相見積もりをとるのを管理組合が指定した会社も含め、すべて管理会社に任せた場合、管理会社に中抜きされ、費用があまり安くならないことが無いか懸念しています。(例えば、管理会社がバックマージンを懐に収めるなど。)  管理会社にお任せしても、一般的に心配ないものでしょうか?  管理組合で探した会社には管理組合役員が直接見積りを依頼・取得し、見積り比較作業や契約手続きのみを管理会社に依頼することも考えていますが、管理組合役員の労力が必要となるため、悩んでいるところです。  アドバイスをよろしくお願いします。 (補 足)  当管理組合では、第三者への外注に関する一連の業務を、予め管理会社の行う業務のひとつとしています。

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やま さん

書面総会

私は管理組合の理事です。コロナの影響で、「通常総会」を近じか開催する予定ですが、組合員には「議決権行使書」と「委任状」が一体となった「出席届」を提出してもらい決議をするようです。「通常総会」といっても参加するのは理事のみです。このような開催をすることを管理会社と理事長から理事会は押し切られてしまったのですが、後から考えると、私はこれは区分所有法45条2項の書面総会ではないかと思うのですが、そうすると全員の承諾が必要です。それとも理事が参加するので、出席人数を押さえた「通常総会」になってしまうのでしょうかお教えください。管理会社は後者を考えていると思うのですが、それを書面総会だと切り返すのはどう説明したらよいのでしょうか。

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