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    質問

管理組合の運営

議事録への署名に関して

31

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    質問

大規模修繕工事

存亡の危機、相場の倍の金額です。

47

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    質問

管理組合の会計

その他

マージンが含まれている見積書の見分け方

32

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    質問

大規模修繕工事

総会議事録の署名、捺印の意味について

75

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    質問

その他

建物の維持管理

エレベーター 修繕費用

23

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    質問

管理組合の運営

理事長の選任について

15

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    質問

管理組合の運営

管理業の委託

理事会議事録について

15

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    質問

管理組合の運営

理事長の暴走→管理崩壊?

24

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    質問

住まいのトラブル

建物の維持管理

鳩のフン害防止策について

27

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    質問

管理業の委託

管理組合の運営

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

198

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常任理事について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事の決め方について質問させて頂きます。
当マンションでは2年で半数交代の輪番制です。
外部所有者など参加されない方がおり、また、理事になっても理事会への参加が難しい方(高齢や小さなお子さんがいらっしゃる家庭)は2回に1回参加するなど、参加回数が少なくなってしまう方もいらっしゃいます。
しかし全人数でみると8~9割の方が参加されています。
最近一部の方から「理事を固定化し、常任理事として理事会運営を行ってはどうか」という意見があります。
理事会活動への積極的な方を集めて常任化し、活性化したいというのが目的のようですがはたしてそれでいいのか疑問が残ります。
皆様のご意見を伺えれば幸いです。

野良猫のフン

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近野良猫のフンがマンションエントランスのところに頻繁に目撃されているようです。
丸い小さな石が敷き詰められている箇所があり、猫にとってはトイレと勘違いしたり踏みごこちが良いのかもしれません・・・。
理事役員に聞くと当マンションで考えている対策として
少し大きめの荒い石を敷く
ことを考えているそうです。

これであれば大きく景観が変わることはないと思うのですが、
何かほかに良いアイデアがあればご教示ください。
(費用はできるだけかからないものでお願いします・・・。)

マンションのプランターの植栽

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの玄関前に、大きなプランターが有ります。当初から有るのですが、何時の頃からか隙間ができました。そこに草花を植える方がいます。以前からの植栽とのバランスも悪く、評判が悪いです。植栽の業者さんも手を出せないでいます。理事会では、強行に全ての植栽を入れ変えるしかないと考えています。その時は、理事会決議で出来ますか?

携帯電話基地局を屋上に設置する手続きについて

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

携帯電話会社から、当マンションの屋上に携帯電話基地局を設置させてほしいとの申し入れが理事会にありました。
設置にあたり、屋上を借りるため、賃借料をお支払いいただけるので、理事会としても前向きに検討したいと考えていますが、管理組合としてはどのような手続きをとればよいでしょうか?

管理規約原本が存在しない場合の原本作成手続きについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事をしております。管理室の中が手狭になってきたので、先日管理員と組合保管書類を整理・ファイリングしました。

その際に、なんと、(管理員のメモが所々書かれた)管理規約の写し(コピー)があるだけということが判明しました。
通常、区分所有者全員の記名押印がしてある承諾書とともに、管理規約原本があるはずですが…。

過去に数回管理規約・細則の内容変更をした記憶があるので、これを機に、①当初の条項、②過去に修正した条項、③最新の標準管理規約の改正点を盛り込んだ新管理規約を本マンションの正式な「管理規約原本」としたいと考えているのですが、どのような手続きを取ればよいでしょうか?

よろしくお願いいたします。

総会での決議事項をくつがえす場合の手続きについて

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

質問
大規模修繕工事の設計監理業務について、総会で可決承認され、設計監理会社と
業務委託契約を締結し、業務途中に契約解除をした方がいいと思われる事項が出
てきました。そこでの手続きについての質問です。

設計監理会社と途中で契約の解除をするには、総会で可決承認されているので、
解除するにも総会決議が必要だと認識していますが、理事会決議だけで契約を解
除をし、その後に総会にて追認をしてもらう形でいいものでしょうか?

以前に管理会社変更(リプレイス)を実施した際には、総会で新管理会社承認の
議案が可決されてから、従来の管理会社には解約の通知をしました。これは、新
管理会社承認の議案が万が一否決された場合に、事前に解約の通達をしてしまっ
ているときに、業務委託するところがなくなってしまい、理事会として責任が取
れなくなることを避けるために、新管理体制の総会決議を経て従来の管理会社に
対して、契約解除の通知をしました。

日常の管理業務委託と大規模修繕工事の設計監理業務では少し違うかもしれませ
んが、解除の承認を総会で事後的に議案化すれば、現状の設計監理会社に対して、
理事会決議のみで、解除の通知をしていいものでしょうか?
または総会決議をしてからでなければ解除の通知をしないほうがいいのでしょう
か?

先生方のご意見をお伺いしたいと思います。
よろしくお願いします。

火災報知器の無いマンション

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、築43年の古いマンションを訪ねました。火事の話から火災報知器の話になり、マンションの点検の話になった時、友人宅には火災報知器が無いことに気が付きました。これは、有りですか?彼は昔から付いていないと言います。確か法律で決まったのでは?教えてください。

プレイロットの遊具の撤去

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

プレイロットの遊具ですが、滑り台・小型のブランコ・ベンチ・砂場が有ります。ブランコが危険との意見が多く取り壊したいのですが、これには総会の決議が必要でしょうか?よろしくお願いいたします。

ペット10キロ以上の大型犬が3匹もいる。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理規約では、ペットOKのマンションです。70㎝以下、10㎏以下、2匹までとなっています。新しい入居者が、「不動産会社からは、ペットOKとしか聞いていない。」と言って大型犬3匹を飼っています。大きさは全て70㎝以上で「エレベーター内は、ゲージ若しくは抱っこ」となっていますが無理です。「最近、エレベーター内が動物くさい。」と苦情も出ています。本人も処分出来ないと困っているようです。どうしたら良いでしょうか。良いアイデア有りませんか?

ペット飼育者に困っています

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近入居してきた方(区分所有者の関係者、外国人)の犬に困っています。廊下、階段、エレベーター、敷地内で放し飼い状態です。大きな犬ではないのですが、よく吠える犬で、子供もかまれそうになりました。
回りの方たちや管理員さんが何回注意しても聞いてくれません。
当マンションではペット飼育細則もしっかり定めており、ペット飼育者はペットクラブに入ることになっているのですが、会長が入会するように言っても入りません。
粗相をしてもそもままにしています。どうしたらいいでしょう。

点検業者さんからの提案について

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備点検の報告書とともに耐用年数に近付いた部品の交換や、オーバーホールを勧められることがあります。
日々使用していて誤作動や不具合は一切感じられないものでも、「壊れる前ぶれがあるものではなく、突然壊れたら困るのでは?」と不安を煽られることもあります。

家電製品は耐用年数だからといって買い替える人はまず居ないと思います。
壊れたり、使用感が悪くなったら買い替えるのではないでしょうか。

共用部分は「居住者の皆さんに不便をかけてはいけない」という思いがあり、業者さんの提案はそこの部分を突いてきます。
まだ壊れていない設備の交換のタイミングは、皆様はどのように判断していらっしゃいますか?

また、設備関係のお仕事の経験のある方、本当はまだ継続使用が可能なものも一定の期間が経過したら交換を勧める決まりになっているものなのでしょうか?
その提案はどのくらい真に受ける必要があるのでしょうか?

定期清掃の値上げは総会決議?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

定期清掃の会社が、人件費の高騰を理由に業務費の値上げを言ってきています。認めるには、総会の決議が必要でしょうか?理事会判断で決められませんか?

総会での質問の対処法について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

現在、管理組合の理事長をしており、今度の総会で議長を務める予定です。
初めてなので要領がよくわかりませんが、総会の場で組合員から出た質問について、質問を拒否したり、即答できない場合は調べた上で後日説明したりすることは認められますでしょうか?

ガラリから水が落ちている

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

友達が新築マンションを購入し8年が経ちました。マンションの耐外風構造のフード付きガラリから茶色い水が落ちクロスにシミが出ています。品確法でいう瑕疵担保の対象になるのでしょうか?

新入居者の掲示

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しく転居してこられる入居者に関して。「新入居者のお知らせ」を掲示してきました。内容は、引っ越し日・氏名・家族構成(人数)・駐車場番号です。先日の理事会で理事長より「個人情報なので、今後掲示はしないこととしたい。」と提案が有りました。戸数の少ないマンションです。コミュニケーションも良く落ち着いたマンションです。どなたが越してきたか位知りたいし、声も掛けづらいです。掲示はだめでしょうか?

専有部分のメンテナンス

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社(コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等)を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
(場所は大阪です)

盲導犬は「ペット」なのか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の知人のマンションの出来事です。
そのマンションには盲導犬の助けを借りて生活している人がいるそうです。
そしてペットは禁止されています。
大多数の住民は盲導犬に対してとやかく言う人はいないそうですが、
ある人が「盲導犬は犬でありペットである。エレベーター内で臭いは残るし正しく躾けられているのかもわからん。何よりペットは禁止だ。」と突っかかるそうです。
その度に知人や他の住民がなだめているとのことです。
個人的にこの人の発言には問題があり咎められてもおかしくないと思いますが、
①盲導犬や聴導犬といった人間の生活を支えてくれる生き物も「ペット」と扱われるのか
②このように突っかかる人に対しての対処法はないものなのか

アドバイザーの皆様の過去の事例などございましたらお聞かせ願いますでしょうか。
不自由な生活をしているのに更に責められるのはかわいそうだから何とかしたいと知人からの相談を受けております。

専有部分のリフォーム工事について相談です。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは専有部分のリフォームの際に、管理組合に申請を出し、許
可をもらうことになっているのですが、そのルールがあいまいで、ほとんど理事
長がめくら判で許可を出しているのが実態です。

みなさんのマンションではどうされていますか?
具体的には・・・
1.ガラスが割れた
2.キッチンやユニットバスなど水回りの位置を変更したい
3.温水の床暖房を電気式に変更したい
4.IHクッキングヒーターにしたい
5.バルコニーに人工芝やデッキを置きたい
6.エアコンを増設するために配管用のスリーブをコンクリートに開けたい
7.カーペットをフローリングに変えたい
8.ピアノを弾きたいので防音室に改造したい
などなど考えればきりがないほどあると思います。

いいアイデアや検討するべきこと、注意事項があればご教授ください。
よろしくお願いします。

理事輪番制

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいる理事は輪番制となっており、全員1年での交代です。
同じマンションの人に聞いた話では、稀に理事になったのにほとんど出席もせず何もしないような人がいるそうです。(そういう人はマンション内で挨拶しても無視されます。)
仮になんらかの理由で本人が出席できないとしたら同居人(配偶者や親等)が出席することは可能ですよね?
また、それすら行わないような家庭に対してなんらかの強制力のようなものを働かすことはできないのでしょうか?
私が理事になったときにそのような人が現れてしまうと成り立たなくなってしまいそうで不安です。

隣との壁

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

共用部の清掃範囲

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

以前から気になっていましたが、管理会社の清掃契約の清掃範囲について疑問が有ります。
現在毎日3人の清掃員が綺麗にしてくれていますが、その費用はかなり高額(275戸単棟で年間一千万円)で有り、契約外の周囲道路の清掃までしております。
しかし、専用部と共用部との通路側境の玄関や窓部、壁や水道ガス電気配管などが埃や割れ目のなどで汚く、仕方なく自己で清掃や補修をしてきました。でもこの部分は共用部のはずです。ベレンダは別途。
管理会社との清掃部の契約明細でも、1、建物内の共用部の清掃、2、ガラスの清掃、等と明記されています。
まだ理事会や管理会社へは相談はしておりませんが、その準備として皆さんのご見解をお願いいたします。

住戸窓ガラスについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

素朴な質問ですが、サッシの窓ガラスは共用部になるのでしょうか?
共用部になるのであれば、ガラスを割ってしまった場合は修繕積立金管理組合負担で交換してもらえることになるのでしょうか?

管理組合法人の購入した土地の固定資産税について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合法人が隣接する土地を駐車場用地として購入しました。
当然、固定資産税がかかってくると思いますが、課税部分について各区分所有者の負担はどうなるのでしょうか。

建物診断につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

医療における「診断」では,検査結果(定量的な数値)に対する適正な治療(対処)が決まっています。建物診断にはそのようなものがありません。

予々思うことがあります。専門家が,その保有する「専門知識」をビジネスに活かそうと考えたとき,「その工事設計は不要」とアドバイスするより,よりデラックスな工事設計を勧めるのではないでしょうか?前者はほとんど収益につながらないからです。後者は,・・・。

また,床下に潜り,ポケットに潜ませていた白蟻をそっと放ち,「白蟻がいました」ということはないでしょうか?所有者はこれに対抗できません。これが,「委任の怖さ」のひとつです。因みにもうひとつは,「スキル不足」です。

「生業」ではなく「趣味」として業務にあたる専門家がいればありがたいのですが・・・。もしくは,健康保険組合のようなものがあれば,とも思います。

なんとかならないでしょうか?

組合員の理事会参加

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長年理事長をしてきた人が理事長を降りました。理事でもないのですが理事会に出たい、議決権はないが心配で出たいといっています。参加させても良いのでしょうか?うるさい人なので、私的には出てもらいたくないのですが。断ることはできないのでしょうか?

アルコーブの利用の制限について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは住戸の玄関部分がアルコーブ仕様になっています。(玄関ドアの前にちょっとした専用スペースがあり廊下との境は木戸で仕切られている)
このスペースは該当住戸の専用使用が許されている場所と理解していますが、その使用方法について管理組合で制限ができるかどうかのご相談です。
現在ほとんどのお宅はアルコーブにちょっとした置物やかわいい鉢植えを置いたりして気持ちよく使っていますが、ある一軒がここに自転車や段ボール、紙袋を積み上げており、まるでゴミ置き場状態です。
見栄えが悪いだけでなく、不衛生なので片づけていただけないか管理組合からお願いしましたが『専用使用部分なのでどう使おうが私の勝手だ』と取りつく島もありません。
何とかこの状況を改善したいと思っているのですが、組合としてどのような動きをしてよいか途方に暮れています。
何か良い知恵はないでしょうか。

なにをやっても反対

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

何を呼びかけても反対されたり、まったく協力してくれない人に手を焼いています。
総会には全て反対に票をいれたり、ひどいときは消防設備や排水管清掃も居留守をつかわれます。
挨拶をしても反応がありません。
意思を持っての反対や、本当に在宅していなのであれば仕方ないのですが・・・。

皆さんのお住まいのマンションではこのような方がいらっしゃる場合にはどう対応されてこられたのでしょうか?

新電力会社への切換は総会決議が必要か

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション共用部の電気代削減のため現行の東京電力から新電力会社への切り替えを検討しています。契約種別は従量電灯Cと低圧電力で、東京ガスのプランで試算すると約10%にあたる年間八万円ほど削減できることが分かりました。解約金も無く、不利益な事は無さそうなので理事会決議で決められるのか、総会決議が必要な案件なのか、教えてください。

一部共用部から全体共用部への用途変更

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

わゆる下駄ばきマンションです。

商業棟(地下1階~2階)の上の一部分に住宅棟(3階~2階)がある形状です。
商業棟1階のいち部分のフラット床の上に植栽がほどこされていました。
植栽下の店舗部分に水漏れが起こり、商業部会ではこの植栽を取り除き屋根に
用途変更する特別決議を行いました。

<これまで>
●植栽 商業部会の一部共用部 

<今回>
●屋根に用途変更 商業部会と住戸部会の共用部
 ※変更は商業部会のみで採決

躯体の屋根は住戸と商業の共用となるわけですが、この場合、住戸部会の総会
決議は不要ですか?

屋根へ変更に伴う防水施工費用の請求が、住戸部会に持分割でなされていますが
支払って問題ないでしょうか?

ガス警報器交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

5年前にガス警報器の一斉交換を実施し、耐用年数が近づいているため
交換の検討をしています。前回実施した際は、10年超使用していても
交換未実施の方がほとんどであったため、管理組合費用で一斉交換を実施
したようです。
保証期間は切れてもおそらくまだ使用出来るだろうと理事会では見送りの方針としたのですが、防災に関することですし安易に決めすぎたかなと思い始めました。
耐用年数が切れた後に万が一のことを想像すると管理組合としてはやはり交換をしておくべきでしょうか。

総会に出席する意義について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

臨時総会での議案説明の後、質疑応答の時に
「委任状で結果が出ているなら、質問しても意味が無いですよね?」というご意見が出席者から出た時がありました。

当時の理事長は
「結果は出ていますが、議論を尽くしてから採決に進みましょう。
 今日ここへ足を運んでくださった皆様がいるのですから。」
と言って、質疑応答(4~5問)の後に採決した結果、満場一致での可決でした。

議決権行使書や委任状で結果が決まっているのでは?
という出席者の「無力感」があるのは事実だと思います。
総会という場を真に民主的な場にするにはどうしたら良いでしょうか。
皆様のマンションで実際にやっていることなどありましたら教えてください。

ベランダ排水口の経年劣化の費用請求

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年ベランダの雨水の排水口の蓋が錆により、劣化し壊れました。
50世帯中1件のみの発生、他の居住者の部屋はそこまでの劣化はみられていない。

規約をみると「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければいけない」と規約で定められているため、
個人負担になると判断していいのでしょうか?

すごく微妙です。

管理組合の事務所の必要性

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の管理組合は法人登録していますが、管理人室はありますが、
管理組合事務所がありません。
よって、組合で管理すべき書類を管理会社が保管しています。
実際に保管されている書類を見たことが無いので、何が有り
何が欠けているのか、理事長も把握しているとは思えません。
管理会社が変わったりした時の引継ぎも心配です。
前のマンションでは、管理人室のキャビネットに施錠して
保管していました。
法的な決まりはあるのでしょうか?

外壁タイル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

外壁タイルが2枚破損しました。何か固体がぶつかった衝撃によるタイルのかけと浮きのようで、浮きが見られる1枚も男性の手で剥がそうとしても簡単には剥がれない状態です。
タイルの場所は隣接するマンションの一部の方のお部屋から見える程度で、隣のマンションの敷地(駐車場車路)を通らないと見ることができない場所のため通行人もありません。

補修の見積りをとったところ、約4万円程度で、共用部の保険は免責が1万円です。
全額保険では賄えないので、補修を行った方がいいのか悩んでいます。

大したことない破損なので補修はまだしなくても良い(5年後の大規模修繕(第2回)で)とも思いますし、実費がかかるとは言え大した金額ではないので補修した方が良いとも思い決断ができません。

ネットバンキングに関する質問です。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在理事会にて、ネットバンキングサービスについて検討中です。使えるようになれば支払業務の効率化・合理化につながると思うのですが、現実的に下記のサービスができるネットバンキングのサービスをご存知でしょうか?

(1)管理会社職員が業者等からの請求書に基づき、ネットバンキングで支払データの登録ならびに「支払申請書」を作成して、支払証憑とともに担当理事および理事長に届ける。

(2)担任理事および理事長は、支払内容を確認するとともに、それぞれのパスワードを用いて支払承認を行う。

(3)上記承認に基づき、上記管理組合口座から指定先に振込が実行される。

どうぞよろしくお願いします。

専門委員会の設置について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会で規約委員会を制定する場合、総会決議に掛けたほうが良いのでしょうか?
その一つとして、輪番制の外部組合員に協力金を貰う旨に関して、実行していきたいと考えています。

■ 標準管理規約原文より
第55条(専門委員会の設置)
1 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

<標準管理規約コメント> 第55条関係
① 専門委員会の検討対象が理事会の責任と権限を越える事項である場合や、理事会活動に認められている経費以上の経費が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細則の制定が必要な場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。
② 専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるのである。必要に応じ検討対象に関する専門的知識を有する(組合員以外も含む。)の参加を求めることもできる。
>>今回の場合、決定事項が一部の組合員に影響を与えることから、設置の承認をするべきでしょうか?

http://www.11kanri.com/mame/bunrui/0079.html

マンションの面積

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションを買った娘が、パンフレットの面積と登記簿の面積が違う、登記簿はパンフレットより狭いと言っています。どうしてなのでしょうか。税金とかに影響はないのか心配です。よろしくお願い致します。

電力設備についてご教示ください

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションには電力会社の変圧器の置き場である「借室電気室」がありますが、最近は機器の性能が向上し「借室電気室」を置かないでも電力の供給を受けられると人づてに聞きました。
当マンションでも既存の設備を最新の設備に置き換えることは可能ですか。
もし可能なら、その仕組みを知りたいと思っています。
電気の知識が乏しいものですから、どなたかわかりやすく説明してくださる方はいらっしゃいませんでしょうか。
ちなみに当マンションは築25年、27戸、3階建ての低層でエレベーター、機械式駐車場はありません。
どうぞよろしくお願いします。


共用部へのトイレ新設

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長です。当マンションには共用部のトイレが設置されておらず、管理員さんのためにトイレを新設したいと考えております。管理会社に頼むのも一考だとは思いますが、理事会でも検討したいと考えております。インターネットで検索してもあまりヒットしないのでご助言ください。
業者の選定方法と費用について教えていただけますでしょうか。

危険物の持ち込みに灯油は入るのでしょうか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ある住民から今年は寒いので
灯油ストーブを実家から持ってきたいと相談されました.

規約では危険物の持ち込みは当然NGですが
それ以上の事はかいてありません.

灯油タンクなどは当然ベランダなどに置くことになるので
禁止ですよと回答でよいのでしょうか?

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コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

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新人理事X さん

マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。 皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。 また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。 管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。 よろしくお願い致します。

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カツオ さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

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KUMI さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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ナオとリョウ さん

定期総会ができない

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。 今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。 ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。 このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。 なにか良い方法はないでしょうか。

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昇龍 さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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アストロメリア さん

総会の議題

マンション区分所有者です。 先日、管理組合より総会の通知が郵便にて届きました。総会の日時と場所は記されていましたが、肝心の会議の目的たる事項(議題)が記載されておりませんでした。しかし委任状の用紙がそこに同封されておりました。 そこで質問です。 議題の通知を受ける前に提出した委任状は法的に有効なのでしょうか。 議題の通知がなければ総会での決議は原則無効となってしまうので、もしかしたら遅れて議題の通知(議案書)のみを郵送してくるかもしれません。理事長が自己に有利な決議をするために、妙な形で委任状集めをしているのではないかと少々勘ぐっています。

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you さん

個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た、

PS内設置の、個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た。管理会社か、工事業者から直接個人宅へ請求が来るものだと思っていましたが、組合からの請求方法が普通のやり方でしょうか?管理会社が何かの目的でこの方法にしているのかなと、不自然におもいましたので、お尋ねしたいのですが。

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さくら さん

大規模修繕 設計監理

お世話になっております。大規模修繕の設計監理についてお尋ねいたします。 修繕委員の一人が設計監理を行うと理事会で決まったようです。発注者と設計監理が同じ状況で、問題が起きた場合の責任等を区分所有者に問えるのか、など疑問に思っております。 修繕委員が設計監理を担うリスクはありませんか?修繕委員の方は技術士(建設部門)の資格保有者のようです。以上、アドバイス、よろしくお願い申し上げます。

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