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管理組合の運営

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

45

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管理組合の運営

メールボックスの細工

21

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その他

不法投棄

1

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大規模修繕工事

エレベーターリニューアル専門部会

24

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建物の維持管理

その他

ハナミズキや百日紅の木が枯れてしまいました

9

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住まいのトラブル

マンション駐車場の更新時に契約書を交わさない住民対応

79

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管理組合の運営

管理規約

電力一括受電について

11

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管理業の委託

管理組合の運営

修繕積立金が決済用預金ですが管理会社が勝手に引き出せますか?

19

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管理組合の運営

管理人が使用するパソコンの費用負担

17

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管理組合の会計

管理組合の運営

マンション保険の値上がりについて

30

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電力一括受電と個別契約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

他のかたも質問されていましたが、電力が自由化され、個人が個別に契約してしまうと後から管理組合として一括受電はできないのでしょうか?具体的に一括受電にした場合と個別契約した場合どのくらいの差があるのかわかりません。

雪の日

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日の大雪の翌日、管理人さんが雪かきをしていたのですが、ある住人がこっちもはやくやれと、怒鳴っていました。雪かきは、管理人さんの業務なのでしょうか?とても一人で出来る範囲ではないと思い気の毒に感じました。

スロープの傾斜

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションは、21階建ての171戸で平成元年に新築で入居しました。当マンションの入り口は3段の階段とスロープで設計されています。
1住民より、当スロープはバリアフリー法の傾斜より傾斜度ややきついので、作り直すべきとの意見がありました。入り口部分を直しても過半数の住居はマンション内に階段があり車いすの利用は不可能です。又、建築基準法3条2項の既存不的確で法律的にも、修繕の義務はないと思います。この場合、車いすの方が当該スロープを利用した際に転倒し怪我した場合の責任は、マンション管理組合にあるのでしょうか?又は、自己責任でしょうか?法律上?道義上?の責任は如何でしょうか?

バルコニーの私物移動について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの大規模修繕工事が行われる際に、バルコニーにある私物をどけるように言われました。そのとおりだと思うのですが、下に敷いたウッドデッキや鉢などは部屋に置けない場合、どうしたらよいのでしょうか。

幅広自転車で自転車ラックが有効活用できない

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

僭越ながら、教えてください。
最近、前と後ろにかごのある自転車(アシスト付きもある)を所有するご家族が増えてきているのですが、幅と長さが大きいためラック式自転車置き場に収まりません。
下段でも1台でニ台文占領します。長さも飛び出ます。2段式では上段がすべて使えません。
ラックを撤去して平置きタイプに改造するとかするしかないのでしょうか。
半分愚痴になってしまい申し訳ありません。

管理規約の改正について

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理規約の改正はどのように行うのでしょうか?

タイルの剥落について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築13年目の小規模マンションです。
昨年、東面2階部分のタイルが数枚、剥落しました。
人が通行しないところでしたので、人的被害はありませんでした。
管理会社が調べてみると、2階部分が30%ほど浮いており、そこは事業主が修理しました。
全面調査するよう依頼しましたが、手の届く範囲しかできないとの返事でした。
部分調査の結果、西面も2階部分が危険とのことで、2階部分のタイルを全部剥がしました。タイルのアフターサービス期間が過ぎており、原因不明であるが、ここも、事業主が直すと言っています。
事業主と管理会社から、大規模修繕を早急に行うようにと言われています。
ただ、ここまでタイルが浮いていると、欠陥なのではないかと思います。
今後、調査していない部分が剥落して、人的被害が発生しても困りますし、どのように対応していけばよいのでしょうか。

設計図紛失

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションは、少し築年数も古いせいか、設計図は保管されていますが、構造計算書が見当たりません。管理会社に責任追及をしても、のらりくらりとして明快な回答や対応をしてくれません。

構造計算書がないと、どんな問題が考えられますでしょうか?

また、設計図も大きな図面が何冊かあるのですが、青焼きのために色が褪せて、敗れているところもあり、今後も紛失しないように保管してくれるのか不安です。

皆さんのマンションでは、どのようにしていますか?対応方法などをご教授いただければ幸いです。

よろしくお願いします。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

マイナンバー制度

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マイナンバー制度が導入されましたが、管理組合にはどの様に関係してきますか?

マンションの管理費から修繕積立金へ

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理費の余剰金から毎年300万円近くを修繕積立金に移動しています。本来管理費と修繕積立金は趣旨がが違うと思うのですが、OKなのでしょうか?総会で承認されれば良いのでしょうか?大体なんで管理費の余剰金が300万円も出るような予算計画を立てるのでしょうか?疑問だらけです。教えてください。

室内壁の修理について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築6年のマンションですが、私の部屋を始め、数戸の部屋で、
壁のクロスに大きなひび割れが生じています。

管理会社を通じて、販売会社に直してもらいたいと言ったところ、
「直すのは2年まで。もし、コンクリートも直せと言うなら、コンクリート
を割って直さなければならず、それは、マンションの負担になる」
と言われました。

管理会社は、取り次ぐだけで、アドバイスしてくれません。

2年過ぎたら、こう言う修理はしてもらえないのでしょうか?
また、これ以上、交渉するのは、無理でしょうか?

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

敷地内駐車場での騒音 等

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

夜中、マンション敷地内の駐車場で若者がたむろして、車にいたずらしたり、騒いだりしています。以前警察に見廻りしてもらいましたが、またすぐにやって来ます。何かいい対処法はありますか?

マンションで一括受電と電力自由化

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

管理費等の滞納と時効について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等の滞納が発生した場合、何年で時効にかかるのでしょうか?

コンクリートがら

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの公園の築山の中からコンクリート片(1mx0.5m×0.3m程度が最大で他に小さいものが多数)が出てきました。建設工事時に捨てられたものです。
1年ほど前から、コンクリート片が頭を出していることを指摘していたが、当初は”石です。”と答えておりました。理事会側がコンクリートがらとしつこく指摘したところ建設会社が重機を入れて撤去整地しました。報告書にもコンクリートがらと記載されていましたが、施工会社や販売会社は一切謝罪や説明なし。委託管理会社からの報告のみでした。”産業廃棄物の不法投棄ではないのか。当事者からの説明がないとはどういうことだと!”委託管理会社に詰め寄っている状態です。
本件は裁判に持っていけるような内容でしょうか。

専門業者との契約の変更

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日の理事会での話。現在の日常清掃の内容を変更し、その分定期清掃、植栽の内容を変える案が出ました。日常清掃は管理会社です。定期清掃・植栽は専門業者と直接契約です。この場合、「契約の内容変更」で総会決議が必要でしょうか。理事会で決められるのでしょうか。アドバイスお願い致します。

総会の議題について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

総会当日、事前に配布された総会議案書に書かれていない議題が理事会より提案されました。決議することはできるのでしょうか?

ベランダの水漏れは居住者の負担

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダで水漏れが有りました。調べたら飼い犬の毛や歯ブラシ?が詰まっていて水が漏れたようです。業者を呼んで詰まりを解決しました。この料金は、個人持ちで良いでしょうか。以前ベランダは共有部と聞いた事もありました。共有部は管理組合の管理ですよね。でも原因は個人ですよね。どう考えたら良いでしょうか。よろしくお願い致します。

総会議事録署名人

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長欠席で臨時総会が開催されました。副理事長が議長を務め議事録署名人指名がないまま総会が開催されました。後日議事録が配布されましたが署名捺印欄に副理事長、監事、修繕委員の3名が署名捺印してありましたが理事長欠席、議事録署名人指名のない総会の場合、監事、修繕委員が署名捺印をしてもよいものなのでしょうか?役員は理事長、副理事長、会計担当理事、監事です。

修繕積立金の使いみちについて

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

修繕積立金を使うにあたり、管理規約上、どのような制限があるのでしょうか?

法人化のメリットについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション管理組合には、法人化しているところがありますが、メリットはあるのでしょうか?

監理業務について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年になる13階建て240世帯のマンション住民です。現在、大規模修繕工事のさいちゅうで、当方は今期の理事会役員を務めています。一つ質問したいことがあります。
工事に関わることはほとんどが当マンションが業務委託している管理会社の主導で決められており、我々が関与しないことが多いのですが、一つ気になることがあります。管理会社が今回の工事の監理も行なうことになっているのですが、監理担当者が工事現場にやってくるのは週一回だけです。そんな監督の頻度でいいのかと不安です。我々の住む規模のマンションの大規模修繕工事において、その程度の頻度でいいのでしょうか。普通ならどの位の頻度のものなのでしょうか。また一回の監理業務はどのくらい時間をかけるものなのでしょうか。どうも、しばらく現場にいたらそのうち帰ってしまうようなのです。なお、具体的な監理業務に関わる条件は取り決めておりません。よろしくお願いします。

予算と決算の立て方について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理組合の予算と決算は、どんな仕組みになっているのでしょうか?

少額訴訟という手続について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等滞納の請求で、少額訴訟という手続があるとのことですが、どのような内容でしょうか?

電力会社の料金プラン変更

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

契約先の電力会社から共用部分の電気料金に関する文書が届きました。この文書には共用電気料金が安くなるプランのお知らせでしたが、プラン変更する場合は総会決議が必要でしょうか?

支払督促という手続について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等滞納の請求で、支払督促という制度があるとのことですが、どのような手続でしょうか?

不法投棄の自転車を処分方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場に古い自転車が多くあります。管理組合で処分しても良いでしょうか?

賃貸マンションの漏水について(4)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

エレベーターのメンテナンス契約の種類と内容について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

メンテナンス契約の種類にはどのようなものがありますでしょうか?内容も含め、具体的にお教えください。

エレベーターのカゴ内に「定期検査報告済証」が見当たりません

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今朝、マンションのエレベーターに乗ったときふと気づいたのですが、操作パネルの上の方に貼ってあった手のひら大のシールがありませんでした。(プラスチックんケースだけ残っていました。)
会社のエレベーターで確認したら「定期検査報告済証」となっていました。
有効期間は1年の様です。
もしかしたらマンションのエレベーターは定期検査に合格しなかったので掲示していないのでしょうか。それとも検査を受けていないのでしょうか。身の安全に係わる事なのですごく不安です。
来月の理事会で管理会社の担当者に聞いてみればいいのかもしれませんが、急に不安になってしまい、ご相談しました。
どなたか、お分かりの方がいらっしゃればアドバイスをください。

輪番制の理事会で幹事になりました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

輪番で回ってきて初めて理事を経験します。
先日初めての理事会で幹事の役職を仰せつかりましたが、
何をやっていいのかさっぱりわかりません。
幹事経験者の方、ご教授いただければ幸いです。
どうぞ、よろしくお願いします。

「マンションの管理の適正化に関する指針」につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理の適正化に関する指針(平成28年3月14日国土交通省告示第490号)につきまして,
文書http://www.mlit.go.jp/common/001122894.pdfは,改正後の文書と理解しています。あっていますか?

また,改正前の文書はどこにありますか?

関連して,「コミュニティ形成」は結局どうなりましたでしょうか?できれば,各ステークホルダーにとってのメリットとデメリットを知りたいです。

ご存じの方が居られましたら教えてください。
よろしくお願いします。

LPガスから都市ガスへの以降について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築16年のマンションの大規模改修委員です。今までLPガス使用のマンションですが、みんなあきらめていたようです。しかし私が試しに調べたところ、都市ガスに移行可能と判明しました。現在、理事会に逐次報告しつつ、都市ガス会社に見積りを依頼している最中です。移行すればガス代が安くなり、更に電力自由化なので、戸別に電気もガス会社に契約変更すれば、その戸は電気代も安くなります。まだ。LP会社には契約破棄の場合の条件相談はしていませんが、基本設備(LP会社所有)は15年間の減価償却期間を過ぎているので、大きな問題はないだろうと推察しています。
さて質問が2点。
①切り替えは総会事項でしょうが、4分の3事項でしょうか。それで決定できたとしても、もし1戸でも拒否する居住者(都市ガスの申込み書に印鑑を突かない人)がいた場合、切り替えはできないのでしょうか?
②無事に切り替えができた場合、まだ引っ越ししてきてから日が浅い住戸が心配です。LPガスは戸別の契約ですから、契約したばかりで契約破棄になり、そうなるとその住戸だけLP会社からペナルティを課されかねません。でも、ガスはマンション全体での選択であり、そういう住戸だけがペナルティというのは理不尽ではないでしょうか。救いの道はないのでしょうか?

本掲示板における質問欄の「得した」数につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

例えば、「修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?」との質問がされていますが、その質問の枠内に「35 得した」との表記がついています。一般の読者がこれを見たとき、「修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?」との主張(テーゼ)に、35人の賛同者がいる、と誤解するのではないでしょうか?

実際には、この「35」はこの質問への各回答への「得した」数の合計だと思われますが、これでは、明らかに不当な主張を含む質問→多くの反論する内容の回答→それら回答への「得した」数の増加→質問欄の「得した」数の増加、といったことが可能となります。

すくなくとも、質問欄の「得した」数には、何らかの注意書きが必要かと思われます。

賃貸の方への使用細則はどう渡すの

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ふと疑問に思いました。
区分所有者が変更になるときには、規約・使用細則は前区分所有者から引き継がれますが、賃貸で入居される方には使用細則が渡されるのですか。
使用細則は占有者にも効力を及ぼすものですから、しっかり規則を知っていていただかないと困りますよね。
私のところは、どうも管理会社が渡している気配はないようです。
これから賃貸化が進むと心配になりました。

長期滞納者の面接をしました。管理組合、管理会社の対応も判明しました。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、質問しましたが、滞納者と管理組合の前理事長、管理会社は、すべて現在の状態で先送りをするのが最善とわかりました。今のままでは長期滞納者であり、返済は少しで完済まで10年以上かかります。歴代の管理組合の理事長は、これが最善と思っており先送りです。管理会社に解決案を求めたら「管理会社の変更を言明された」、当理事会で解決策を考えろなど、こちらは素人でおろおろしております。過去に滞納者がおり、理事長や役員をやっており、組合規約 2ケ月以上滞納すると理事長、役員ができない規約になっております。過去も調べるようと思っているがヤブヘビか。かなり組織的で長年の難しい課題です。なにか御助言やご指導頂ければ幸いです。なやめる可憐な絶滅危惧種のランです。

管理規約の改正について

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理規約の改正はどのように行うのでしょうか?

管理費と修繕積立金について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

「管理費」と「修繕積立金」は、どのように違うのですか?

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監事の越権行為について

相談させてください。 私は今年の5月から管理組合法人の監事をしております。 現理事会の構成は、区分所有者の理事4名、マンション管理士1名の5名で、これは規約で定められた最低数です。マンション管理士は、区分所有者の理事のAさんの知り合いの人で、普通の理事と全く同じ扱いの外部理事です。 当初は、口は出すけど手は出さない監事のつもりだったのですが、第一回目の理事会で役割分担を相談した際、理事たちはみんなとても実作業などは出来ませんとのスタンスだったので、私が監事でありながら大部分の実作業を担当する事となり、自然とその後の理事会での発言も多くなり「仕切っていた」といってもよい状態でした。もちろん、議決権はない監事なので議案の承認は理事が行っていましたが、私の意見に反対する理事はほぼいない状態でした。 このことをAさんは不満に思っておられたようで、理事会では何も言わなかったのですが、先日管理会社に乗り込んで、管理会社の社長と担当者に以下の事を述べたとの事です。 1.監事が理事会を仕切る事は、越権行為であり法律違反である。 2.マンション管理士は辞任させた。このため理事の数は最低数を割るため、今後の理事会は成立しない。もし、理事会を強行すれば法律違反になる。 そこで教えて頂きたいのですが、1について法律違反に当たるのでしょうか。もちろん監査すべきものを自分で主導してしまうのは望ましくない事は分かっており、11月予定の臨時総会で監事を辞任し理事になる事も決まっていました。もし法律違反となるのであれば、これまでの理事会での決定事項はすべて無効となってしますのでしょうか。 2についてですが、区分所有法49条7項「理事がかけた場合又は規約で定めた理事の員数がかけた場合には、任期満了または辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。」となるので、次回の理事会においてマンション管理士は欠席扱いで理事会は成立すると考えておりますが如何でしょうか。 長文で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

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rita さん

理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法?

某マンションでは理事が、出席者が足りなくて理事会が成立しないかもというプレッシャーに負け、自分が出席できないときは配偶者でも親でも息子でも、とりあえず誰かを座らせておけばいい、というルールを理事会内だけで作り、運用しています。というわけで、理事会の成立要件である過半数の10人が出席していても、内訳は、理事4人、組合員2人、組合員ですらない人4人、というような有り様です。 管理規約はほとんど標準管理規約の丸写しですから、 ・理事会は理事をもって構成する。 ・監事は、理事会に出席して意見をのべることができる。 と書かれており、理事会に出席して発言できるのは理事と監事だけのはずです。(代理出席に関する規定はありません。) また、一回代理出席して「私、好きかも」と思ったご婦人は、理事である夫が出席できるときにもついてくるようになり、ほぼ毎回夫婦で参加する理事もいます。 こういう運営をしたいのなら、総会で規約の変更を議決しなければならないはずで、理事会メンバーの口約束だけでこのような運営をするのは違法だと思うのですが、どうなんでしょう。 例えば、上記の4人、2人、4人という出席者で決まり支出した費用を、理事会自体が無効だから返せと言われたら、対抗できますか。

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果糖ブドウ糖 さん

マンション室内の水漏

一年ほど前にフロアタイルが浮いてきて 内装業者にみてもらったところマンション室内で水がまわった跡がありました。 自宅の付帯設備からの水漏れ跡がないので 同時期に大規模修繕工事でベランダの高圧洗浄が原因の可能性があり、管理会社に言ったところ 施工元からうちは関係ないとの回答でした。 自分で調べて組合で入っている水漏れ原因調査保険が使えるのかな?と思ったのですが、使えるのでしょうか?

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かなお さん

事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。 ・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。 ・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。 ・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。 ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。 そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。 設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。 事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。 事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

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果糖ブドウ糖 さん

駐輪場の強制的な移動

私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。 私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。 突然のことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。 移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。 更新しないとの一方的な通知で強制的に駐輪場を移動させることには法的な問題はないのでしょうか? またこのような管理組合の一方的な行いにどの様に対応すれば良いのでしょうか?

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さくら さん

「自力救済」違反について

新たに賃貸で入居された居住者の方が駐輪場を使っていますが、入居以来8ヶ月以上使用料の支払いがありません。 私達のマンションでは、駐輪場等の共用施設の使用料は銀行引き落としとなっており、駐輪場未払いの居住者も入居の際に銀行口座の設定をしましたが、判子が相違するとの事で現在迄引き落とし口座の設定が出来ていません。 (電話、インターホン、手紙で連絡しようとしても連絡が取れません。) この為、先々月、使用料の不払いによる契約解除を文書で通知し、先月中にマンション外に移動するよう要求しましたが、居住者からは相変わらず返信はありません。 この為、不法占拠自転車を共用部の別の場所に移動し、チェーンで固定する様に管理会社に指示しましたところ、管理会社からは、自転車の移動、チェーンでの固定の何れの行為も「自力救済」違反で違法行為と言われて動いてくれません。 私達理事会では不法占拠自転車の廃棄は「自力救済」違反と認識しておりますが、マンション内の移動、チェーンでの固定迄も「自力救済」違反と言われると、規約義務違反者に対抗する手段がありません。 この様な使用料を払わない規約違反自転車を撤去する何かいい方法はないのでしょうか? この場合、警察に言っても無駄でしょうか?

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さん

大規模修繕に向けた劣化診断について

こんにちは。 大規模修繕に向けた修繕委員会メンバーです。 2008年竣工の200世帯以上の大規模マンションで来年には築12年が経過します。修繕委員会メンバーであれこれ検討して大規模修繕を15年目に延期するためにも現在のマンションの劣化診断を実施して延期妥当性を説明する為の判断材料としたく思います。 管理会社には劣化診断見積りを依頼しましたが修繕委員会として管理会社以外に見積りを取得したく思います。 どなたか劣化診断可能な会社をご紹介して頂けないでしょうか? 宜しくお願いします。

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ベリー さん

共用部植栽の伐採

先日 剪定工事が行われたのですが、気付いてみると、新たに4本の樹木が無残に伐採されました。 以前にも、数本伐採されているのですが、 我慢してきました。 全て我が家から見下ろす場所にあり、私は その景観に大変愛着を持っていました。 なんの断りも、事前通告もなく伐採されたので、 復旧を要請したいです。 現在の理事長は、傲慢な活動んする人なので、 個別に解決は期待できないでしょうし、 住民に同意を求めてめも、当該樹木の景観に 関係するのは数軒のみです。 泣き寝入りするしかないのでしょうか? 私は、復旧同等の話し合いができなければ、 民事調停を申し立てたいです。 また組合員が、組合を提訴することは できないのでしょうか? この理事長には、多くの問題があるので、 きちんと意思表示をしたいです。

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オレンジ さん

リフォームについて

築約25年の分譲マンションです。 最近リフォームをされている部屋がありその内容を聞くと、天井、壁を取り除き躯体をむき出し(コンクリート打ちっ放し状態)にし、そこに棚や、照明、火災報知器を直接取り付けていることがわかりました。内装の壁や天井が無い状態でコンクリート打ちっ放しの内装になります。 一部躯体コンクリートにはクリア塗装が施されています。 当然躯体には何らかの止めビス(プラグレスアンカー等)で器具を取り付けているわけですから、規約違反になると思うのですが、仮に最小限の取付穴で施工し、コンクリート打ちっ放し状態(共用部分の壁)で住むことに管理組合として許可しても良いものなのでしょうか。

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小太郎 さん

水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者) 約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。 裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。  確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。 そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか? 給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。 ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。 おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。 この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で 規約を作りたいので教えて下さい。

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ノリオ さん

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