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    質問

管理組合の運営

管理室内のエアコン故障について

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管理業の委託

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

18

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大規模修繕工事

双方代理でしょうか?

14

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建物の瑕疵

建物の維持管理

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)

0

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管理規約

管理組合の運営

総会で承認されたが、保管、周知されていない規約や規則等の有効性について

65

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    質問

その他

管理組合の運営

管理者解任事由

57

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建物の維持管理

マンションに取り付けられたキーボックス

62

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    質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

直結増圧給水ポンプの取替、分解整備

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大規模修繕工事

外国人騒音問題

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    質問

大規模修繕工事

国交省によるマンション大規模修繕工事に関する実態調査

32

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管理方法および管理会社

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築35年、個数49戸です。高齢化70歳以上50%以上と非居住者約10戸が多くなり、管理方法と管理会社の運営に困っております。理事が順番に回ってくりが、非居住者約が免除されるので早い階と遅い階など不平が多い。また、高齢化により理事を免除したい意向が多数あります。なにか良いアイデアはありませんか。

特例と公平について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションでは管理規約・使用細則に則って、居住者間の調整を図るのが原則だと思いますが、実際にはある程度柔軟に運用されることもあると思います。
現場の最前線で対応をする管理員さんや、管理会社のフロント担当者は、その場で規約や細則と異なる特例を認めることができるのでしょうか?
理事会で話し合って決めるのが王道だとは思いますが、より迅速な判断が求められる場合はどのような手続きを踏むべきでしょうか?
災害などの緊急事態は別として、現場の管理員さんの判断で特例を認めた結果、組合員間に不公平感が生じたり、その結果損害が発生したりする問題を回避する方法はありますか?

具体例としては、近々退居の予定がある区分所有者が、引っ越しの前後に私物を一昼夜以上共用部分に出したままにしていたのを短期間だからと管理員さんが黙認していたら、他の居住者も同様の違反行為をするようになり、環境が荒れてしまったというケースをお考えください。

エレベーター工事期間中の特定居住者に対する補てん

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンション(築32年、7階建て、32戸、ロープ式エレベーター1基)でエレベータの更新を検討しています。
更新の内容はモーターを含めた制御装置の交換と新しい基準に合わせた各種安全対策です。
費用も1000万円を超える大事業で、居住者の日常生活にも大きな影響があるため、理事会単独で進めることは芳しくないと考え「エレベータリニューアル委員会」
を組織して広く意見を集めて進めることになりました。
エレベータ会社の説明によると、工期は3週間ほどかかり、その間エレベーターは一切使えなくなります。このことを第一回目の委員会で話し合ったところ、最上階に住む居住者から、飛んでもない意見が出てきて対応に苦慮しています。
その人いわく「自分は人口透析を受けているのでエレベータが使えないと病院に通えなくなる。ついては工事期間中入院するか、別な住まいに引っ越しをしなくてはならないが、管理組合で費用を補てんしてほしい」というのです。
工事は管理組合、ひいては全区分所有者のために行うもので、特定の人に金銭的な補充はできないと思うのですが、人の命にかかわることでもあり、まるっきり突っぱねてしまうのも気が引けます。
また困ったことにこの方はマンションが建つときの地権者一族で、親戚の持ち分と合わせると議決権数の半数をもっており、過去にもへそを曲げて総会の議案が否決されたこともありますので、下手をすると今回も総会で工事そのものが否決されてしまうかもしれません。
どのように説得したらよいかアドバイスをお願いいたします。


インターホンのリニューアルの時

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

インターホンのリニューアルを計画しています。業者から共用部の自動ドアのカギを非接触のカギに変える提案をいただきました。インターホンだけで良いと思うのですが、一緒だと安くできると言われました。どうも、業者に乗せられている様にも思います。みなさんのマンションで、インターホンと共用ドアのかぎの交換をしたところがありましたら、結果どうだったか教えてください。よろしくお願いいたします。

意見要望が伝わってこない

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

居住者からの意見要望が管理会社には伝わっているのですが、理事会でその話がないことが多々ありました。

なぜこれが発覚したのかというと、管理会社に意見を伝えた居住者から「なぜ私が伝えたことをやってくれないんだ!理事会は何をしているんだ!」との怒りが降ってきたことがあったからです。(内容はバルコニーでのタバコについての貼紙を新しくすること、増やすこと、全戸配付することでした。)

管理会社の仕事として居住者からの意見要望を会社の判断として理事会に伝えるかどうかを勝手に決めて良いものなのでしょうか?

管理員室への入室について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理員室へ入るには、管理会社へ前もって申請しなければ立ち入れないと理事長が現フロントマンに言われたそうです。理事長は合鍵を持っておらず、管理員室に保管されている管理組合に関する諸々の書類を自由に確認することはできない状態です。マンションには24時間管理システムが設置されており、その関係上、勝手な入室が制限されるというのは理解出来ますが、そもそも管理組合の持ち物であるにもかかわらず、管理会社の許可を得なければならないと言うのは如何かなとも思えます。理事長が、合鍵も持ってはいけないものでしょうか?

管理規約と使用細則の違いについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理規約と使用細則について
現在管理規約の改定を検討していますが、管理規約と使用細則のところで少し疑
問が出てきています。

そもそも管理規約と使用細則の違いや、どんな事項を規約改正にして、どんな事
項を細則で定めるのか?つまり大まかなその線引きというか、どちらに記するべ
き事項なのか?という部分について基本的な事項について教えてください。

具体的には、うちのマンションでは、民泊禁止を理事会で検討して、今後、規約
改正まで検討しようと議論を進めていますが、規約改正にするべきなのか?使用
細則を加筆修正するべきなのか?という部分でつっかえています。

みなさん教えてください。
よろしくお願いします。

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

弁明の機会の具体的方法を教えてください。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

区分所有法58条(使用禁止請求)や59条(競売請求)を理事会として行うことを考えています。どちらも総会決議の前に、当該区分所有者に対して弁明の機会を与えると定められています。「弁明の機会を与える」とは具体的にどうすればいいのでしょうか?理事会に出席してもらい、先方の言い分を聞けばOKなのでしょうか?よろしくお願い致します。

増圧ユニットの交換工事か修理で悩んでいます。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 私のマンションは、直結増圧方式です2年位前から給水ユニットのつなぎ目からわずかに水が漏れています。漏れの箇所にバケツを置いてあるのですが、給水ユニットの交換が提案されました。見積を見ると数百万です。修理で直せないか見積を頂きました。50万円以内で収まりそうです。
 他のマンションで交換をしないで修理した場合の成功・失敗例等ございましたら、参考に教えてください。よろしくお願いいたします。

お金がない

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築28年のマンションに住んでいます。
修繕積立金の値上げを防ぐために、支出を減らそうという動きがあります。

そこで理事の方からの提案は、清掃関係や点検関係を管理組合と直接の契約にして、
年間の回数を減らして費用を抑えようというものでした。
単純に費用を減額するのでは、質が落ちるという懸念があるためと思われますが、
回数を減らすことで費用を減額しても質は落ちないものなのでしょうか?

新任理事同士がけんかをはじめました

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年7月に通常総会がありました。総会当日、新役員に選ばれた人たちの都合が悪く欠席してしまい(私も)、監事を含めた候補5名のうち1人しか出席しませんでした。

その後、互選で役職を決めないといけないとのことで、先月1回目の理事会を開きましたが、その日はどうしても欠席しなければならない事情があり、私は続けて欠席しました。

今月2回目の理事会があって初めて出席したところ、前回の理事会で理事長に選任されたAさんと会計になったBさんとで開始早々険悪なムードが流れていました。どうやら前回の理事会で、言葉使いが荒っぽいAさんがBさんを卑下するような発言があり、それに端を発して口論があったようなのです。

現在に至っては、両者の関係は悪化するばかりで、AさんもBさんも「こんな理事会に出たくないし、やってられない。理事を辞退する。」と管理会社へ言ってきたそうです。

理事・監事5名のうち、選任されて早々理事長と会計が辞退しそうなことに呆然としているのですが、最悪2人が理事を辞退した場合、副理事長Cさんが理事長となり、書記の私と監事のDさんの3人で今期を運営するということになりますか?
また、理事はそんな簡単に辞められるんですか?

機械式駐車場の部品交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方の機械式駐車場は地下埋設型の3段パレット式です。
現在築13年目で、現在のところ利用に不都合はありません。
保守点検会社さんから、近接スイッチ・リミットスイッチ・油圧のオイル等が耐用年数を超過しているため、全箇所の交換を勧められました。
これまでは壊れたところだけを部分的に補修・応急措置をして済ませて来ました。
実際に壊れるまで使っていると危険なものでしょうか?
また、別の会社に相見積もりを取ると、補修工事後の保守点検をセットで依頼することが条件になると聴きましたが、そういうものなのでしょうか?
保守点検と、部品の交換工事を別の会社に依頼すると何か困ることがありますか?
経験者の方、設備に詳しい方、教えてください。

理事会の出席数

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの理事5名・監事1名のマンションです。前回の理事会は理事2名監事1名で行いました。理事1名が仕事の為ドタキャンでした。フロントさんより「今回の欠席者は、理事長への委任状提出として会を進めます。」と言って始めました。これって有りですか?どうも腑に落ちないのですが。打ち合わせ、懇談だと思いますが如何でしょうか?皆様のマンションでは、この様なことは無いですか。

共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。

そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。

現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。

駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。

先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

電子掲示板の導入について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。マンション内に管理組合用と自治会用の2つの掲示板がありますが、掲示物が何かと多く、乱雑な印象で見栄えがよくありません。

管理会社へ相談したところ、最近はマンション向けの電子掲示板があるとのアイデアをいただきました。ざっくり導入費用が30万円くらいで、文字が大きく、カラーで見やすいとのこと。

「住民に読まれる掲示板にしたい」という思いがあるのですが、電子掲示板の導入の是非や、読まれる掲示板になるための工夫があればお教えください。

専門業者の変更について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

雑排水管清掃業者を変更したいのですが、この変更には総会決議が必要でしょうか。それとも理事会で決定できるものなのでしょうか。

専門委員会と理事会の橋渡しの方法について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕など数年にまたがる事業で理事会とは別に委員会を設置して進める場合、相互に意思の疎通を図りながら進めるべきですが、どのような方法が望ましいでしょうか?
これまで委員が交代で理事会に出席し報告や具申をする方法をとって参りましたが、理事・監事は1年で全数改選され、委員は事業の完了まで同じ人員なので、経験値に差が生まれたり、一度は理事会で得られた理解が期を跨ぐことで初期化することがあります。
良い方法がありましたらご教唆下さい。

マンションの汚れ

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションの壁の汚れが目立ってきました。大規模修繕は5年後を計画していますが、外階段の手すり下の壁が特に筋状に汚れています。高圧洗浄機できれいになりますか?実際に使われているマンションがございましたら状況を教えてください。よろしくお願いいたします。

理事が引っ越しの為欠員

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事の方が引っ越しました。その為理事に欠員が出てしまいました。この場合新しい理事を決めなくてはいけないのでしょうか?管理規約には、理事5名以内となっています。今期は理事4名でスタートしました。5名以内と規約で謳って有るのでこのままで良いのでしょうか?皆様のご意見おまちしております。

総会の白紙委任状が多く、議長に一任となり議案の全てが決まってしまう。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

250戸のリゾートマンションですが、毎年、総会への出席は10名の理事と
20名程度の組合員です。
①出欠票、②委任状(代理人の名前が無ければ議長に一任)、③議決権行使書を
届ける事になりますが、白紙委任状が半数以上と管理会社から発表されます。
理事会は管理会社に、理事会、総会の運営を丸投げしているので、理事への
質問も殆どが管理会社からの回答になります。
出席者からの猛反対で、継続審議となったものもありますが、殆どの議案は
白紙委任状の数の力で決まってしまいます。
質問ですが、議決権については管理規約で一戸に1議決権、書面又は代理人
によって議決権を行使できるとしかありません。
総会の出席票にある「代理人の名前が無ければ議長に一任」については、
管理規約にないので無効ではないでしょうか?
また、出席届は管理会社に送られるので、管理会社の言う票数を確認する術が
ありませんので、見せてもらうことは出来ないのでしょうか?
個人情報だから見せられないと言われたこともあります。
また、役員は半数(5名)が毎年交代することになっていますが、辞めるはずの
5名が再度、立候補するため白紙委任状で再任され、新規の立候補者は落選と
なり、理事会のメンバーが変わることはありません。
規約では、再任を妨げないとあるだけです。
これを打開するする方法はあるのでしょうか?
以上、よろしくお願いします。



1階の人専用の庭の扱い

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿します。

1階の人だけ自分の部屋から通じる芝の庭があります。
この庭を他のマンション内の木々の剪定と一緒に手入れをしろと言ってきています。
専用の庭をマンションに住んでいる方々のお金で手入れをするということは如何なものなのでしょうか?

可だとした場合には、金額が高くなることが予想されますので、他の方々にも説明が必要でしょう。
否の場合には、この方にしっかり説明する必要があります。
どちらにせよしっかりとした根拠を武装しておく必要があるため、ご教示くださいませ。

広報紙の発行を考えています

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

以前管理会社からの要望があがってこないと投稿した者です。
その後改善されましたが、要望の検討結果を発信するのにいちいち1つの事項につき1つの貼紙では場所が埋まってしまいます。
そこで広報紙として1枚の紙に意見要望の結果のような枠を設けたらどうだろうかという案が挙がりました。
新聞のように単純に文字だけではまったく目に止まらず作るだけムダになりかねないため、多少絵やデザインの入ったものを想定しています。
チラシと新聞を合わせたようなものです。

皆様のマンションでは広報誌は発行されていますか?
専門家の皆様が見てこられた数あるマンションで素晴らしいという広報誌はございましたか?
このようなフォーマットが良いのではないかという紹介がございましたら、是非ともご教示くださいませ。

契約は全て総会が必要でしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ある外部の会社に、管理組合の長期修繕計画表などを送付することに関して、秘密保持契約締結を考えていますが、これは総会決議が必要でしょうか?

理事会とすると、区分所有者全員が保有している書類を外部の会社に送付する程度のことは、理事会で承認されていれば、秘密保持契約締結も必要ない程度と考えていますが、反対者から付け入るスキが無いようにするには、総会決議→秘密保持契約締結ということが本来なのでしょうけれども、果たしてそこまでの手続きが必要か?疑問を感じています。

みなさんの見解をお聞かせいただきたいと思います。
よろしくお願いします。

エントランスの鍵

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションはゴミ収集日の日中のみ管理員配置のため、管理会社がマンション外部にキーボックス(鍵でボックス開閉)設置、ボックス内にエントランスキーを常時保管とのこと。
管理員不在時は、
・フロントや管理会社の人間はキーボックス保管のキーでマンション出入り
・再委託業者には予めキーボックスの鍵を貸与
・キーボックスより業者が鍵を取り出し、退出時に戻している
とのこと。
これは「普通」のことでしょうか。管理組合には特に相談はなかったと思われます。

規約改正案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

民泊禁止のために改正案を求めているのに、
現行:総則21条(組合員の責務)
「組合員は対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」
に加え、2.を付け足してきました。
「2.組合員は他の専有部分または共用部分に損害を与えたときは、その責任と負担においてこれを賠償しなければならない。」

何の意味があるのでしょうか?組合員に厳しくなるのではないか?
国土省の標準管理規約で推奨しているのでしょうか?理事の段階で承認しても問題はないでしょうか?

賃貸マンションの漏水について

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

総会決議の変更

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

修繕工事実施を管理会社とする総会議案承認されましたが、その後、A業者の見積がやすいのでAで工事実施はまずいですか?
(工事内容は総会決議と同じ内容です。)

定期総会開催可否

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

3月末の定期総会について、開催予定の施設から、コロナウィルス予防のため、使用中止を言われました。どうしても利用したいなら利用は認めるが、何かあっても責任は持てないとも言われています。
開催はどうしたらよいでしょうか。延期にするとしても、いつまでということもありますし、役員任期は3月末までと規約に規定されています。議決権行使書の積極的提出を促し、出席者が10人超えるなら延期とかそういう方法でもよいでしょうか。
よろしくお願いします。

タバコの煙対策の掲示について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住むマンションでは、バルコニー等使用細則があり、バルコニーや専用庭での喫煙は明確に禁止されております。

しかし、タバコの煙が干している洗濯物につく等のクレームが居住者から理事会に上がってきたため、注意喚起文のお知らせを作成し、全戸投函および掲示をする準備を進めています。

理事会でのやりとりの中で、部屋の中で喫煙をしても換気のために窓を開けられると他の人に影響を与える可能性があるので、掲示文の中に、「喫煙は部屋の中で窓を閉めて吸ってください」と踏み込んで記述すべきか否か悩んでしまいました。

そこまで具体化せず、「煙や臭いで他の居住者にご迷惑をかけないようにお願いします」程度の記述で十分効果があるものでしょうか?
注意喚起文等の対策で良いアイデアがありましたら、お教えください。

屋上の防水についてお尋ねいたします。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日役員で屋上に上がる機会がありました。床がぼこぼこで1部ヒビが入っています。膨らんだところを踏むと中に水が入っているような感覚がしました。最上階で水漏れの報告はありませんが心配です。前回屋上防水をしてから7~8年ということですが、こんなに傷むものなのでしょうか?保障は10年とか聞いた記憶があるのですが、対象になるでしょうか?

工事が終わってから追加のお願いがありました

管理組合の会計

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合の理事をしています、
最近、集合郵便受けのダイヤル錠が壊れて鍵がかからないところが増えてきました。
管理組合では交換に先立ちアンケートを実施した結果、半数近くの方が交換を希望されていること、今は大丈夫でも近い将来壊れる可能性が高いことから、管理組合の費用で一斉交換(42戸分)することにしましたが、1軒だけ個人で錠を付け替えている住戸がありました。
組合ではその住戸にも一斉交換のお知らせをし、掲示板でも案内しましたが、工事希望日のアンケートにも一切回答がなく、解錠番号も組合では把握していないため、最終的にその一軒を除く41戸分の交換工事を実施しました。費用:218,000円(税別)
ところが、工事が終わって一か月ほどたって、そのお宅から工事代金は管理費から支払われたのであれば、自分の家も組合の費用で交換してほしいという申し入れがありました。
そこで新たに1個取り替える見積りを業者から取得してみたら、なんと14,000円(税別)というのです。41戸一斉に交換したときは一戸当たり5,317円(税別)で済んだのに3倍近いコストです。
組合としては全数交換するつもりでいたので交換するのはやぶさかでないのですが、理事の中には「交換の案内には十分時間をかけたし、その時に申し出ずに後から私もというのはどうかと思う。組合からはすでに終わった工事費の1軒分を補てんし、差額は本人に持ってもらうのが良いのでは」という意見の方もいてまとまりません。
管理組合の会計上、1万円が出せないわけではないのですが、言いなりに支出してはけじめがつかないというのがその根拠です。
私個人としては「5,317円だけ組合が負担します」というのは大人げないと思ってしまうのですが、やはり1軒だけ高い金額を組合が負担するのは公平ではないのでしょうか。

銀行口座を作る

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

銀行口座を作る時には総会が必要なのでしょうか?
作るだけで総会が必要な理由がよく分かりません。

専有部分のリフォーム

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

仲介の不動産会社が一時購入し、リフォーム申請を管理組合に堤出しました。
内容は全面リフォーム(スケルトン)台所、風呂、トイレが現状から大幅に移動
変更であり、理事会としてその申請は許可するべきか判断できません。

管理費滞納者の遅延損害金請求について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

これまで管理費について1年間以上長期滞納をしてきた悪質な滞納者が、先日3か月分を払ってきたようです。この3か月分は直近の3か月分とするべきか?一番古い1年前の3か月分とするべきか?解釈に悩んでいます。

今、理事会では悪質な長期滞納者に対して遅延損害金の請求を考えていますが、1年前の3か月分として受け取ると遅延損害金が今後減り、悪質な滞納者としては、遅延損害金が大きく今後変わってくると考えて、今後も遅延損害金がかからない範囲で滞納をしてくる行動に出ないように、直近の3か月分と解釈をして、しっかりと遅延損害金を請求し続けていきたいと思っています。

マンション管理士や管理業務主任者のみなさん、ご指導よろしくお願いします。

管理規約附則の総会での撤廃を、承諾書・重要事項説明書が妨げることができるのか

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先生方、いつも有難うございます。私の住むマンションは2棟立てで、私たち1組は去年の3月に購入・入居いたしました。2組が来年3月に売主から引渡しを受け正式に入居してきます。入居説明会のときにしっかり読んでいなかったのも悪かったのですが、現状の管理契約では、第10条に1組2組共用のスペースは1,2組で按分して負担する、と謳われています。ところが、最後の最後に「附則」というのがついており、「2組の3月引渡しまでは1組が共用部分の費用をすべて見る」となっているのです。当然2組の本体ならびにまだ未完成の共用部分については売主が所有しています。おかしい!と今附則の撤廃を総会にかけようとしています。

心配なのは、1,2組全体管理費と住宅一部管理費の負担すべしと附則に書いてあるのですが、問題は10条にその全体管理費と一部管理費の中に本来2組(売主)の負担区分の定め(例えば面積按分とか)がないことです。

承諾書・重説に私たちはハンコはおしましたが、附則の撤廃は消費者契約法等との関係でも大丈夫なのでしょうか。売主事業者が消費者に加重な負担を強いる特約であることは明白なので。

よろしくご指導くださいませ。

通常総会での議案の承認方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日マンションの通常総会が行われました。
その際議案に対し、第1号議案から第8号議案まで、
反対のある方、挙手してくださいと行いました。
過去このようなことはなく、理事長が変わってからはじめてのことです。

果たしてこれは、承認の方法として、適正なのでしょうか?
通常は賛成の方、挙手してください!!となるのがごく一般的だと思います。
反対の方、挙手してください!!
というのは、反対を言うなという空気にもなるし、
挙手しづらい状況になると思います。

議決権行使書や委任状もあるから、数を全部カウントするのは、
とても大変な作業なので、反対のカウントをしたほうが楽なのはわかりますが、
承認事項として、問題はないのか?

これは倫理的な話になるのかもしれませんが、問題ないのでしょうか?
専門的な方からのアドバイスもお願いしたいです。
よろしくお願いいたします。

修繕積立金の運用方法について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。
修繕積立金の運用をもっと利回りのよいものにできないかと考えていて、マンションすまい・る債の購入を選択肢として考えていました。

しかし、今年度のマンションすまい・る債の募集チラシに記載の募集利率が0.080%をみて、ガクッとしています。昨年は利率0.2%以上はあったはずなのに…。

マンションの修繕積立金は組合員の方から集めた大切な資金ですから、安全性が高いと考えられている方法(元本保証等)で運用するつもりです。

マンションすまい・る債以外で、魅力のある他の選択肢があればお教えください。

受信障害対策共聴施設について質問です。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションは建築時に受信障害対策共聴施設をもって近所に配線をしています。大分年数が経ち改修が見込まれます。地デジになってからはかつてのような障害は無いと認識しているのですが、続けなければいけないのでしょうか?マンションは5階建てです。又、ご近所の電波状態を調べるのには、当然費用が掛かるでしょうが、いくら位なのでしょうか?教えてください。

電気自動車充電設備の維持管理について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの設備として駐車場に電気自動車の充電設備が設置されています。
将来、電気自動車が普及したときに備えた設備ですが、竣工後3年たっても電気自動車を購入した住民はなく、無用の長物化しています。
ところがこの設備の維持費が年間2万円かかっています。
点検作業といっても年4回の機械式駐車場の点検時に簡単な作動確認しているだけのようなので点検をやめてはどうかと理事の一人から提案がありました。
点検業者に聞くと点検をやめてもいいが、いざ使おうとしたとき不具合があっても責任はとれないと、つれない返事です。
同様の設備があるマンションも増えているかと思いますが、皆さんの所では充電設備の維持管理をどのようにしていらっしゃるか、またいくらぐらい費用がかかっているか教えていただけるとありがたいのですが。

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善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。 ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。 (毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。) このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。 ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか? ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

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福井 さん

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。 規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。 管理規約第61条(管理費等の過不足) 1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。 今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。 そこで質問させていただきたいのですが 1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか? 2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか? 3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか? あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか? 以上宜しくお願い申し上げます。

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TUMI さん

理事の解任について

20期を超える、50室程度のマンションの理事長を務めております。 管理規約は、基本的に標準管理規約に準拠しています。 役員任期は2年です。 監事を含め、役員が4名の理事会において、副理事長を務めるA氏(自身が立候補し、5期連続で役員。昨期は理事長)は、役員就任以降、管理費削減のための管理委託会社見直し、機械式駐車場使用料(現在、一部を管理費、一部を修繕積立金へ振替)を全額修繕積立金へ振り返ることを主張しております。 それ自体は大事な論点であるため、各期の理事会で検討を行った結果、管理会社から委託費の値下げを提案してきたこと、駐車場使用費については管理費が赤字になった場合に修繕積立金を取り崩すためには総会決議が都度必要であったり、駐車場の電力費や保守費は管理費から捻出する必要があるため、期末に余剰になった金額を修繕積立金に振り替える運用にしています。 これらは、いづれも総会決議にて承認されています。(A氏本人は、管理会社を変えることが検討されていないことや、全額振り替えられないという点で反対) 以降、A氏は管理会社に対して執拗に「善管注意義務違反」を問うための粗探しと、損害賠償請求を起こすと仄かしたり、(監事でも無いのに)勝手に監査報告にて管理会社が不正をしているということを提出しようとしたり、挙げ句の果てには管理費や修繕積立金の支払い拒否や、法的手段に訴えると言ってきています。 勿論、訴訟を起こすのは区分所有者としての権利だと 思うので、仕方ないのですが、理事長としては、A氏の管理規約違反(役員の誠実義務含め)を放置する訳にはいかず、役員としてのA氏は管理組合と利害が相反しているため、解任の議案を臨時総会に提出すべきではないかと考えています。 他の役員も基本的には了解なのですが、解任の議案とまでなると、後々名誉毀損も含めて訴訟を起こされるのでは?と心配しています。 理事の解任について留意すべきこと(やめた方が良い含め)ご意見を頂ければ。

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HARU さん

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。 私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。 ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。 事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。 このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。 このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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福井 さん

管理会社の変更手続きについて

変更の具体的手続きを教えてください。 総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。 契約期間は9月30日で満了します。 新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。 ・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか? ・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか? ・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか? ・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか? ・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

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gibson さん

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。 管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。 (理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。) 35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。 総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。 (1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。 (2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。 (3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。 専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。 (一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。) 管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

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Tamagawa さん

清掃代値上げ

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。 契約書もなく10万といい値で長年していました。 予算も120万毎年とってます。 今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。 理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。 2万もいいね感があり 100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、 これは総会案件ではないのですか?

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トニー さん

個人配布したお知らせを回収要求されました。

他の方のご相談みてドキっとしましたが、もう一つ、ご相談させてください。 前期理事会の役員さんたちと意見が合わず、難儀しましたが、半分入れ替え役員なので私は今期も役員となります。 前期理事会で、居住者に情報をお伝えして欲しい、理事会で決める前に聞いて欲しいと言っていましたが、必要なし、やりませんと都度拒否されていました。 それで、個人配布として居住者の皆さまに、私が個人的に集めた情報や意見を書いて配布しました。総会前・総会後、今回③居住者が防犯カメラの現在の状況(どこが無くなり、どこを撮っているか等)を知らない方がいらっしゃったので、簡単な図で以前と違うので注意してくださいと配布しました。 配布後、前理事長が来て、理事役員が理事会通さず、勝手な配布は迷惑なのですぐに回収してくださいと言われました。 また、誰がわからないと言っているか教えなさい、役員なので教える義務があると。 個人的に立ち話の話上で分かった事、理事会に依頼されたわけでないのでお名前を教えるのは出来ないし、回収もしないと拒否しました。 その後は非難中傷でしたが、私としては集めた情報を皆さんにお伝えしたし、これ以上配布することはないと思います。 回収や名前を言えって、理事会は要求でき、理事の義務なんでしょうか?

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aka さん

維持管理業務の見積り取得を管理会社に任せることについて

 管理組合で、建物の維持管理業務(定期清掃、消防設備点検、雑排水管清掃、植栽管理)について、見積りをとろうと考えています。  ※維持管理業務の仕様書は、数年前に管理会社変更を検討した際に整理済。  相見積もり先は、最低1社は管理組合でも探すつもりですが、管理会社にも業界情報を生かして見積先を探してもらおうと考えています。そこで相見積もりをとるのを管理組合が指定した会社も含め、すべて管理会社に任せた場合、管理会社に中抜きされ、費用があまり安くならないことが無いか懸念しています。(例えば、管理会社がバックマージンを懐に収めるなど。)  管理会社にお任せしても、一般的に心配ないものでしょうか?  管理組合で探した会社には管理組合役員が直接見積りを依頼・取得し、見積り比較作業や契約手続きのみを管理会社に依頼することも考えていますが、管理組合役員の労力が必要となるため、悩んでいるところです。  アドバイスをよろしくお願いします。 (補 足)  当管理組合では、第三者への外注に関する一連の業務を、予め管理会社の行う業務のひとつとしています。

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やま さん

書面総会

私は管理組合の理事です。コロナの影響で、「通常総会」を近じか開催する予定ですが、組合員には「議決権行使書」と「委任状」が一体となった「出席届」を提出してもらい決議をするようです。「通常総会」といっても参加するのは理事のみです。このような開催をすることを管理会社と理事長から理事会は押し切られてしまったのですが、後から考えると、私はこれは区分所有法45条2項の書面総会ではないかと思うのですが、そうすると全員の承諾が必要です。それとも理事が参加するので、出席人数を押さえた「通常総会」になってしまうのでしょうかお教えください。管理会社は後者を考えていると思うのですが、それを書面総会だと切り返すのはどう説明したらよいのでしょうか。

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