Thumb 2013 05 30 12.06.43

    質問

管理組合の会計

管理組合の運営

会計期間をずらすことは可能か

23

    Thumb biwako

    質問

大規模修繕工事

屋上の断熱工事の実施について

21

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

議決権行使の区分所有者の数

41

    Thumb default icon 1

    質問

その他

直接契約のマンションで大家さんと連絡がつかない場合について

25

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

その他

マージンが含まれている見積書の見分け方

32

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

駐車場使用料の会計組み入れ

15

    Thumb img 3f9dnu

    質問

管理組合の運営

防火管理者を補助する副防火管理者設置について

19

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

災害用備蓄食品の管理方法について

49

    Thumb default icon 1

    質問

住まいのトラブル

その他

管理員の持つ情報

33

    Thumb 2014 11 24 11.43.58

    質問

管理組合の運営

エレベーターの操作パネルが破損

34

scroll down
マンション内の幼児用自転車について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

この間、突然エレベーターから自転車にまたがった子供が出てきました。危うくぶつかりそうになりました。自転車置き場は車止めがついていて子供用(幼児用)の自転車は止めづらいです。ドア前は共用部でだめですが、自宅玄関内でしたら止めても良いのでしょうか。「廊下は乗ってはいけないとか」ルールを作ろうと話は出ていますが、決めかねています。良いアイデア有りましたらお願いします。

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

総会で承認された大規模修繕工事が、着工後に、工事の仕様変更や追加工事等のため、総会で承認した金額を超過する可能性が出てきました。
この場合、予算の追加については、理事会決議で承認し、工事を進めるといった段取りで問題はないでしょうか?

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

マンション防災担当者の責任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

建築5年目のマンションに住んでいます。
この6月から理事長となりました。

妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。

理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。

質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。
管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。


・防火管理者の資格取得
・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など)
・共用備蓄品の管理


よろしくお願いいたします。

非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

シェア上位の大手管理会社に管理委託する築11年目のマンションの理事を
しております。
この度「建築基準法による建築設備等定期点検」の報告書により共用部分の
非常灯8カ所が器具不良による不点灯(照度0)要是正という点検結果が
記載されており、それに基づき管理会社が見積書(市場価格の2倍の金額)
を提示してきました。
あまりの高額に本当に点灯しないのか、自身で点検してみると照度には
バラツキが見られるもののすべて正常に点灯しておりました。
結果、単にバッテリーが経年劣化していただけで交換のみで十分対応が可能と
思われましたので、私の判断で工事を停止させました。
これを調査した検査会社は管理会社のグループ会社ですが、業界ではこのような
検査でも事実に反する記載をして高額な工事を促すのが常態化しているので
しょうか?
私たち一般人の感覚では建築基準法による検査であれば、相当厳格な検査で
虚偽の報告などあり得ないことと考え、告発されるべき事態のように思います。
このようなケースについて皆様のご経験に基づくご意見を頂きたく存じます。

マンションのベランダにすだれをかけ朝顔を植えたい。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションにおいて、ベランダでの布団干しは禁止になっています。ベランダに目隠し用のフェンスや、すだれを付ける事はOKでしょうか。そこに朝顔、ゴーヤ、風船かずらなどを植えるのも大丈夫でしょうか。ベランダは南側で、夏は「石焼ビビンバ」状態です。少しでも、涼しくならないか考えますが。トラブルは嫌です。

マンションの自主管理公園について

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの自主管理公園には、使用細則のようなものがありません。
大声で騒いだり、可動式遊具を大勢で乱雑に使用する、年齢層が高めの子どもがいるので気になります。
どのように対処すれば良いでしょうか?

管理会社が書類を会社事務所で保管している件

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの理事長になりました。
私のマンションは多くの業務を管理会社に委託していますが、管理会社がマンションの重要な書類を会社の事務所で保管しています。
例えば、
・総会議事録の原本
・理事会議事録の原本
・居住者名簿
・理事長が確認後の、管理業務の月次報告書
 等。
これらを管理会社に握られていると思えば心情的にあまり快くないのですが、それはさておき、実際に問題等はありますか?
マンション内の管理室で保管したほうがベターでしょうか?それとも私の自宅?
メリットやデメリットを含め、ご回答頂けますよう宜しくお願いいたします。

賃貸マンションの漏水(2)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします

賃貸マンションの漏水について(4)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

賃貸マンション漏水について(3)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

賃貸マンションの漏水について

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

管理員の怠慢

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

マンションの電力料金削減

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

50戸に満たないマンションです。理事会で電気の自由化の話題が出ました。マンションとしては、すでに「共用部のLED化」「電子ブレーカーの導入」をやっています。管理会社からは「戸数からしてこれ以上の節減は望めない」言われました。どうでしょうか。他にも何かあれば教えてください。

コミュニティー形成について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しい標準管理規約からコミュニティー形成についての条項が削除されたようですが、やはりコミュニティー形成は大切だと思います。けれど何をどうすればいいのか全くわかりません。皆様のところでは何かしてますか。

大規模修繕工事で借り入れをしたい

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

エレベーターリニューアルについて

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

エレベーターリニュアル(制御リニューアル)の相場はどれくらいですか。
700万/台ぐらいでしょうか。
また、リニューアル時、地震時管制運転装置は追加すべきでしょうか。
教えてください。

消火器の交換

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

消火設備点検の報告で「消火器が古くなったので交換」を勧められました。見た目では解らないのですが交換しなくてはだめですか?ネットで消火器本体が安く売られていますが、それでも良いのでしょうか。自分たちで交換でも良いのでしょうか。

管理員さんのごみ袋チェックはOK?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

マンション一括受電と電子ブレーカーの併用について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、自分のマンションでは中央電力の一括受電が検討されています。
うちのマンションは数年前に電子ブレーカーを導入しました。
一括受電導入すれば電子ブレーカーの節電効力が無くなるという内容をネットで見つけました。そのことを中央電力主催の説明会でぶつけたところ、以下のように「電子ブレーカーの撤去はお勧めできない」との説明がありました。この説明は正しいのでしょうか?
わたしは、中央電力の説明にごまかしがあるように思うのですが、どのように反論したらよいかわかりません。
★中央電力の説明
電子ブレーカーを撤去することで基本使用料が上がるため、お勧めできません。電子ブレーカーは動力契約(エレベーターやポンプ等)の契約内容を変更し、基本料金が削減される設備です。「マンション一括受電」は電子ブレーカーの導入にて削減された金額からさらに25%削減されることになります。よって、電子ブレーカーの効果は継続されることになります。

以上が、管理組合を通じで配布された中央電力からの回答です。電子ブレーカーは低圧電力契約で有効なので、高圧電力契約のマンション一括受電では無効と認識しているのですが、その認識は、上記の中央電力の説明に対しても言えることなのでしょうか?
ちなみに私のマンションは全体で120戸のマンションです。

ネットバンキングに関する質問です。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在理事会にて、ネットバンキングサービスについて検討中です。使えるようになれば支払業務の効率化・合理化につながると思うのですが、現実的に下記のサービスができるネットバンキングのサービスをご存知でしょうか?

(1)管理会社職員が業者等からの請求書に基づき、ネットバンキングで支払データの登録ならびに「支払申請書」を作成して、支払証憑とともに担当理事および理事長に届ける。

(2)担任理事および理事長は、支払内容を確認するとともに、それぞれのパスワードを用いて支払承認を行う。

(3)上記承認に基づき、上記管理組合口座から指定先に振込が実行される。

どうぞよろしくお願いします。

管理組合広報紙のノウハウは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

100世帯ほどのマンションに住んでおり、この度広報担当の理事になりました。四半期に一度くらいのペースで、管理組合のトピックスやニュース等をお知らせする業務があるとのことでした。もちろん発行すらしていなかった期もあるそうです。

過去に発行された広報紙をみると、Wordにベタ打ちな感じで、統一感があるとはいえず、素人が作った感がアリアリとしていました。。私もそのような編集スキルがあるわけではなく、批評はすれど、いざ作成となるとなんだか気が重たいです。

とはいえ、住民に読んでもらうためのものですから、見やすいものが良いと思います。センス良く仕上げたいのですが、皆さんのマンションでは、管理組合向け広報紙の作成においてどのような工夫をなさってますか?
特に気にせず下手でも良し、手作り感満載でよいのかしら。。

第三者管理について質問させていただきます。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

うちのマンションでは居住者の高齢化に伴い、理事のなり手不足に悩んでおります。今期も理事定数から1人欠けた現状で、新規理事会のスタートとなりました。そこで、役職を決めるにあたって、理事全員が病気などを理由に理事長が決まりませんでした。そこで、理事長を第三者に管理をしてもらったらどうかという提案がありました。

そもそも、そんなことが出来るのか?出来るのであれば、どんなことに注意をして、どんな人に頼めばいいのか?などをご教授いただきたいと思います。

修繕積立金も、ある程度溜まってきていることから、第三者に理事長を委託して、万が一、お金が引き出されることはないのか?それから、修繕工事など第三者理事長の意向で特定の業者に集中してしまうのでは、などを案じています。

理事会及び総会への出席して理事長が代理で管理規約で代理出席は認めていなかった。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

24年目に入る30世帯の小規模マンションですが、管理会社の言うがままに過ぎ去り、現役を引退し ふと・・・何気なく理事会の事を色々調べたら理事会に出席した人と署名している人が違っていた。家族だから良いと思っていたが、マンション管理規約では認めてはいなかった。当マンションでは理事3名、監事1名なので理事3名が出席ていれば理事会は成立しているので議事録の理事出席を欠席に修正すれば良いと思うのですが、平成28年度第3回理事会議事録が理事2名(内1名理事長代理)で監事1名だった為に理事会そのものが成立していない事になってしまいました。また、監事が署名しているので余計にややこしい事になっています。これは・・・今更ながらですが、まずいと思います。個人的には、成立していないので組合員へ謝罪し議事録を回収し廃棄し、議案は改めて審議すべきだと思いますが・・・管理会社が議事録を作成しています。何をどうすれば良いか??サッパリです!!すべての議事録と総会議事録が理事長代理です。総会も不成立になるのでしょうか??

ノラ猫への餌やりで困っています。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

輪番で理事になりました。2回目です。
さて、動物(ノラ猫)への餌やりなのですが、困っています。敷地内でノラ猫に餌を与えている人がいます。容器は缶です。管理員さんが見つけた時は片づけているようですが、土曜の深夜になると5~多い時は10匹位が集まるようです。そんなにノラ猫がいるのかと不思議です。張り紙を貼ってもみました。本人とも話したのですが「きれいに、食べさせますから。」「どうにも、かわいそうで・・」とか言って話になりません。「実は、フンとか実害もあるのです。」と言っても「その辺は、私にはどうにもできないです・・」となんともあやふやに会話が終わってしまいます。餌場は、敷地の端の方ですが、これから暖かくなると鳴き声が心配です。餌やりをやめさせることはできないですか、何方か良いアイデアありませんでしょうか。

新標準管理規約

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

新標準管理規約で、新築物件における選択肢として、総会の議決権(及び譲渡契約時の敷地の持ち分割合)について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられるという項目が追加されましたが、どんな影響があるのでしょうか。

総会時の会計監査報告について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

会計監査というのは総会迄に済んでいなくても構わないのでしょうか?
今年度の総会で、前年度の会計監査が済んでいなかったので今年度の総会で報告しますとありました。
何故、今年報告するのか?との住民からの質問に対して
「前年度間に合わなかったから。今年報告すると前年度の総会で報告しているので。」
という管理会社からの回答があったようです。
報告さえ済んでいれば翌年の総会での報告でもいいのでしょうか?

専有部の給水管取り替え工事の進め方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

過去に共用部と専有部の給水管の内面研磨・ライニング補修して、赤水、漏水などの障害は発生していませんが、ライニングの保証期間が切れるため、念のため給水管の劣化診断を実施しました。
その結果、共用部より専有部の方に、曲がり部接手に、ライニングの劣化、2mmの錆こぶ(給水管径の15%)が見つかり、再ライニングは無理、緊急性はないが、できるだけ早い時期に給水管を交換することが望ましいという診断結果がでました。
共用部は予算も確保され、すぐにでも工事できますが、専有部は約100万円/戸の費用が掛かるため、5年後を目標に共用部の取り替えと並行して、専有部の取り替えをどう進めるか苦慮しています。リホームで専有部の給水管を交換済の方もいます。
1.5年間、専有部の特別修繕積立金を徴収して、5年後に全部取り替え。
  積立できない組合員は、その後〇年以内の取り替え、漏水保険加入を義務付け。
  あるいは、修繕積立金より貸し付けて取り替える。
2.さっさと共用部を取り替えて、専有部は組合員各自に〇年以内の取り替えを義務
  付ける。期限内に取り替えられない組合員には修繕積立金より貸し付けて取り替
  える。貸付金を期限内に返済できない場合は法的処置をする。
など、どう進めて良いのか、組合員をどう説得したらよいか何か好事例などあれば教えてください。
なお、現在、管理組合の修繕委員(専門は電気)を担当していますが、次期理事会役員の番で、理事長をやらざるを得ないかもしれません。
よろしくお願いいたします。


役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

皆さんのマンションで、役員報酬がありますか?

理事会決議?総会決議?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

理事をやっている知人から理事会決議とか総会決議とかいうワードが出てきます。
理事会で決められること、総会が必要なことの判断基準は何でしょうか?
漠然と大きい影響のあるものは総会が必要なのかとは思っていますが・・・。

いずれ理事が回ってきますので、参考にしたいと思っています。
知っているのと知らないのでは違うのかなと思いますので、ご教示ください。

給湯管の工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 築30年が経過し、ここ数年漏水事故が頻発していますので給湯管の取り換え工事を行うことで検討中です。(給水管は3年前にライニング工法で更生。)
 排水管・給水管は共用部分・専有部分と一体となっているので、標準管理規約でも記載があるように、管理組合で修繕工事可能(総会決議は得る)と考えております。 給湯管は給湯器から風呂、台所に繋がっており、共用部分がない。このような部分の工事に管理組合が修繕積立金を取り崩して工事するのはどのような点に留意したらよいか教えていただきたく存じます。

ハナミズキや百日紅の木が枯れてしまいました

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

花壇の件でお世話になりましたミニトマトです。その節はいろいろ暖かいアドバイスありがとうございました。
今日は敷地内の枯れ木についてご相談です。
マンションができて約20年たち、最初はひょろひょろだったハナミズキや百日紅が4~5mの高さに育ち、毎年花がきれいでしたが、今年になって2本とも枯れてしまいました。
組合からの広報では近々伐採するとのことですが、枯れた理由については書かれていませんでした。
20年も元気に育ってきたのに急に枯れてしまう事ってよくあるものなのでしょうか。
また普通、伐採した後は植林みたいに同じ場所に同種の若木を植えるものなのか、それともそこは木が育たない場所として開けておくものなのでしょうか。
できれば、またきれいな花の咲く木が植わってほしいと思っています。

植栽の変更は、総会決議ですか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

古いマンションです。植栽も所々枯れたりしてまだらになっています。今後2年くらいで植栽の入れ替えをしようと考えています。植栽で入っている業者に案と見積りを出して頂きアンケートを取って決めようと思いますが。このことは「共用部の変更」にあたり、総会で決議が必要ですか?1部分枯れたところを足したり、大きくなったのを半分に切るのは決議をとらなくても大丈夫ですか?

管理会社作成の長期修繕計画がいい加減

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社から、理事会時に現存する当マンションの長期修繕計画を見せられたのですが、各項目明細(数量や単価)がまったく存在せず、簡単なグラフだけで大雑把極まりないものでした。

担当者に、「ここに書いてある工事金額はどうやって算出したのか?根拠となる数量や単価を示してほしい。」とリクエストしたのですが、案の定はっきりとした回答が出てきません。

いま(竣工以来ずっと)委託している管理会社は、全部で15~20棟くらいしか管理していないし、管理ノウハウもあまりないような印象を持ちました。住んでいる人の意識も低いので、なんとなく今に至っているような気がします。

きちんと対価を払ってでも、当マンションの個別性・特殊性を反映した、現実的な計画書を作成したいと思ったのですが、これ以上管理会社に頼れそうにありません。

このような場合、どういう所/会社へ相談すれば良いのでしょうか?
よろしくお願いします。

修繕工事の承認のタイミングについて

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕会計の予算に予備費が計上されている場合、計画修繕工事の承認は事後でも良いのでしょうか?
近々、通常総会が開催される時期なので、今期の予算の変更をしないまま、計画修繕の一部を先に着工してしまった模様です。
実際の支払いをする時期が来期になるなら、着工が当期でも、工事内容の承認や当期の予算変更は必要ないのでしょうか?

40年マンションにオートロックを導入する問題

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

居住者も高齢化しています。
オートロックの設置の提案があります。
反対も多いのですが、賛成も多い感じがします。
不便になる人(住人の一部および出入りする業者など)が増えるのは分ってます。
しかし、「安心安全」の名のもとに賛成が多い気がしております。
設置費用は1戸当たり3万円程度ですが、この程度で安心は買えるとは思っていません。
維持費もメンテナンス費用もかかり、おまけに不便になる可能性が大きい。
私はオートロック後付けに反対の立場です。がどのように説明すれば理解いただけるか大変難しく感じております。想像力の差が大きな問題のような気がしています。
毎日気が付いたことをメモしますが、説明・理解を得られそうな案がまとまりません。しかし、何か行動が必要と感じております。
オートロックを止められたマンションがあると、「みんなの管理組合」で読みました。我がマンションもそのようになる気がしてなりません。
しかし、オートロックを導入してからは、「不満はあっても」なかなか口に出せず、住人も出入り業者も辛抱して生活することになると想像しています。これは大変まずいです。説明不足ですが、問題を書ききれません。
オートロックの説明をするのに、管理会社のフロントマンが熱心すぎるのも問題と感じてます。
何かお気づきのアドバスあればお願いします。

火災警報器の負担について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

火災警報器が設置義務化になった時、管理組合で負担して全戸配布されました。
それから年月が経ち、誤報も多くなってきましたので理事会では設置替えをどうしようかという事になりました。
火災警報器は全体に連動しているものではなく、すでに新しいものに個人で替えているところもあります。
本来は専用部分とされるのが妥当かとも思われますが、設置時に全戸配布されていることも考えましたら、今更専用部分だという主張もおかしいかなとも思います。

今回見積もりを取って気が付いたのですが、消防法で設置しなければいけないのは台所と寝室とのことです。
ところが、各家庭によって寝室として使う部屋数はまちまちのはずです。
独身とかご夫婦だけでしたら寝室は1室だと思いますし、お子さんがいればもっと増えます。

最初に配布した時には、1戸にいくつ(経費からみると2個)という割合で配布しているようで、消防法も考えられていなかったようです。
長期修繕計画にも入っていませんし、火災警報器を共用部分とみなすという総会決議もされていません。
現状ではどう見ても専用部分と判断されるものですが、今後、組合の負担で配布するとしたら、修繕積立金の配布に不公平が出るとも考えられるのですが大丈夫なのでしょうか。

総会の出席票について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会の出席票に【①出席票】、当日万が一欠席等された場合に備え【②議決権行使書】もしくは【③委任状】を併せて記入してください。と書面に明記してあるのですが、欠席する人はわかります。出席するのに、何故?万が一欠席したとしても、出席した各戸と委任状を提出した各戸の票から決議するのでは?
管理会社がその場で計算するのが面倒だから?
その出席票は理事にも見せず、管理会社の思うがままに進めることになるのでは?
おかしいと思うのですが、回答お願いします。

備品をネットショップで購入した場合の清算時期とポイントの扱いについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちは。
マンションのエントランスの装飾のために理事の一人が理事会の了解を得てネットショップで砂利を購入しました。この理事の個人用IDを使いクレジットカードで支払いました。金額は約4万円です。個人の立替となりました。管理会社を経由すると値段が高くなるのでネットで安いものを見つけて購入したものです。
そこで以下の質問です。
1.管理組合からこの理事への約4万円の精算はクレジットカードの決済日より前に行っても良いものでしょうか?理事から理事会へ管理組合名義あての領収書が提出されています(クレジット払いの表示があります)。
2.ネットショップでおよそ800円分のポイントがこの理事に付与されています。このポイントは理事のものとして良いでしょうか。
どうぞよろしくご教示くださいませ。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

Thumb default icon 2
新人理事X さん

定期総会開催可否

3月末の定期総会について、開催予定の施設から、コロナウィルス予防のため、使用中止を言われました。どうしても利用したいなら利用は認めるが、何かあっても責任は持てないとも言われています。 開催はどうしたらよいでしょうか。延期にするとしても、いつまでということもありますし、役員任期は3月末までと規約に規定されています。議決権行使書の積極的提出を促し、出席者が10人超えるなら延期とかそういう方法でもよいでしょうか。 よろしくお願いします。

Thumb default icon 1
zhimawari さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

Thumb default icon 2
KUMI さん

管理会社のリプレイス先がありません。

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。 ところがその大手管理会社から、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。 理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然支店長名で管理辞退の通知が来ましたので、やむ得ず管理会社のリプレイスを決めました。 当マンションの顧問のマンション管理士に管理会社のリプレイスを依頼し業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションまで見積もり調査に来たのが3社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求後の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。 現在、管理をお願いしている管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。 この様な場合は値段も高い新たな管理会社にリプレイスするしか選択肢はないのでしょうか?

Thumb default icon 2
福井 さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

Thumb default icon 2
ナオとリョウ さん

マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。 皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。 また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。 管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。 よろしくお願い致します。

Thumb cdc898ce 7c31 4b82 b96d c3d61965a670
カツオ さん

定期総会ができない

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。 今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。 ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。 このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。 なにか良い方法はないでしょうか。

Thumb default icon 2
昇龍 さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

Thumb default icon 1
フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

Thumb default icon 2
アストロメリア さん

総会

総会の議案のなかに、普通決議案でいいのに特別決議案で総会案内状を全戸配布してしまいました。訂正案を出すにしても、すでに総会までに7日をきっており間に合いません。 よい解決法をアドバイスお願いします。

Thumb default icon 2
こんちゃん さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb 888c8d3b e4bb 49cd 94fb 994189d9b579

竜巻 さん

Thumb kosumosu

メロディー さん

Thumb

三毛猫 さん

Thumb 6f30304e 3507 497e a07e e21d1ab04bb5

asaka50 さん

Thumb 2010.12.3 017

cocoa さん

Thumb im000020

美夕 さん

Thumb p1010442

さん

Thumb default icon 2

クッシー さん

Thumb

このみ さん

Thumb im000008

黒猫 風ちゃん さん