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    質問

管理組合の運営

管理規約

「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

11

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    質問

建物の維持管理

大規模修繕工事

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

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    質問

管理組合の運営

建物の維持管理

共用部の駐車場について

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    質問

大規模修繕工事

管理規約の専有部分床面改修

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    質問

管理規約

管理組合の運営

総会の録音禁止

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    質問

管理組合の運営

管理規約

防火管理者の理事が引っ越ししました

16

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    質問

大規模修繕工事

住まいのトラブル

大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

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    質問

管理組合の会計

管理組合の運営

マンション保険の値上がりについて

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    質問

建物の維持管理

管理業の委託

顧客第一主義の管理会社は存在するか

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    質問

管理業の委託

管理委託契約暫定

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消火器の交換

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

消火設備点検の報告で「消火器が古くなったので交換」を勧められました。見た目では解らないのですが交換しなくてはだめですか?ネットで消火器本体が安く売られていますが、それでも良いのでしょうか。自分たちで交換でも良いのでしょうか。

管理員さんのごみ袋チェックはOK?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事会に出て初めて知ったのですが、管理員さんがゴミ袋を開けて中を見ています。分別していないゴミが有るので、分けているのだそうですが。中を見る行為は、管理員さんでもだめだと思います。皆さんのマンションでは、いかがでしょうか。

猫の匂いがきつい

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

隣の猫の匂いがきついです。風の流れによってはフロア中が匂います。本人はケロッとしていますが、我慢も限界に来ています。お年寄りの一人暮らしで、強く言っても受け流されてしまいます。マンションの匂い対策の成功例が有りましたら教えてください。

戸別の電力自由化について

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今年の4月から電力自由化になり2ヶ月が経過しました。

現在100社以上ある電力会社を比較して、好きな会社と自由に契約ができるようになりましたが、我が家は未だに東京電力で従来のままでの契約形態になっています。
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比較サイトなどもたくさん立ち上がり、そしてこれからまだまだ料金が下がる可能性も書き込まれていて、本当の自由化はこれからだとの見方もあり、一定期間固定して切り替えを制限される契約は敬遠したほうがいいのかとも考え、現在は様子見でどうしたらいいのか?わからないでおります。

そこで、皆さんはどうしているのか?あるいは現状でベストとは言えないまでもベターな選択方法などをご教授いただきたく質問をさせていただきます。どうぞ、よろしくお願いします。

管理員の健康管理、福利厚生について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションの管理人さんは60代後半の方です。会社で定年を迎えた方でも元気な方で人生経験を積まれた方が管理人をされていると安心します。只、病気や持病で倒れる方も多いと聞きます。管理会社の健康管理や管理員の福利厚生は、しっかりしているのでしょうか?一般的な話で結構です、ご存知の方おりましたらお願いします。もう一つ、管理員さんには定年はないのでしょうか。

植栽にチャドクガが発生

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション敷地にサザンカやツバキが有ります。毎年、消毒をするのですがチャドクガが発生します。マンションには、サザンカやツバキは合わないのでしょうか。場合によっては、植え替えを考えています。皆さんのマンションでチャドクガ対策をされていますか?

専用庭と駐車場利用について

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション1階に居住している者ですが、専用庭を駐車場として使用してもよいのでしょうか?

鳩のフン害防止策について

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当管理組合では、鳩のフン害という検討課題があります。
鳩対策として、検討の結果、鳩よけネットの取付けをすることにしました。総会で予算を取り、大体的に実施し、今でも取付けた場所については良好となりました。

しかし、一方で鳩もそれなりに賢く、今度はネットを取り付けてない吹き抜けの箇所等、止まれるスポットを見つけてはフン害等被害を起こしており、イタチごっこな日々です。先日も、一部の住民から「対応して欲しい」との要望書が理事会へ寄せられてしまいました。

鳩よけネットの取付け面積を拡大するといった案は理事会でも出ておりますが、その他の選択肢として効果的なアイデアは何かありませんでしょうか?
よろしくお願いいたします。

管理会社による、見積提案について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

総会の議長選任について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合の規約改正で「議長は理事長がつとめる」という規定が提案されています。
理由の一つに標準管理規約でそうなっているから、とのこと。
調べてみると確かにそう書かれていますし、私のマンション管理規約でも「総会において組合員の中から選出する」と明記されています。
通常総会の予算決算、事業計画の議案であれば問題ありませんが、利権を振りかざす問題のある理事長が来期の役員に立候補した場合や、さらに5分の1の区分所有者による総会の開催招集があった場合など、議長が理事長を詰めるべきではない場面もあると思いますが、そんな場合にどうすることがいいでしょうか?

管理費等の滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在当マンションでは、100万円を超える滞納者に悩んでいます。
滞納者は、行方不明で全く連絡が取れないということで、法的手段に出ようと思いますが、どんな方法がありますでしょうか?
また、管理会社はお手上げ状態といった感じですが、どんな支援を要求すればいいでのでしょうか?
よろしくお願いします。

ドアが閉まらない

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ここ数年、玄関ドアの閉まりが悪くなってしまいました。
どういう状況かと言うと、しっかりドアノブを下げて閉めないと閉まってくれません。
入居当時は全くこのようなことはありませんでした。

ドアのカギも締まりが悪く、時間を要してしまいます。
出かけるときにカギをかけるために数十秒というのは時間を要した感覚です。

周囲の住民にも聞いてみると同じような状況とのことでした。
大規模修繕工事にはあと10年ほどあります。
この場合、個人での負担になるのでしょうか?
それとも議題に挙げることで修繕してもらえる問題でしょうか?

恐らくこういったことは他のマンションでも起こり得るのかと思います。
その時の対応等ありましたら教えて頂きたいです。

総会の委任状について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

駐輪場が一杯

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近車離れということもあってか、1家に数台、1人1台くらいの割合での自転車を使っているように感じます。
私が住んでいるマンションでも同様で、駐輪場に収まりきらない量の自転車があり、来客用駐輪場も一杯の状態です。(来客用兼住民用の状態)
住民用の駐輪場と併設されているのですが、入り口の方まで停まっている状態で、出し入れ(特に朝の出勤・通学の時間帯)に込み合ってしまいます。
管理人さんが毎朝整理している様子ですが、結局帰ると同じ状態です。

漠然としてしまって申し訳ありませんが、何か良い対策はありませんか?
プロの方のご意見、他のマンションではどうなっているのかお聞きしたいです。

修繕積立金の運用方法について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、300世帯程度のマンションで理事をしています。
修繕積立金の運用をもっと利回りのよいものにできないかと考えていて、マンションすまい・る債の購入を選択肢として考えていました。

しかし、今年度のマンションすまい・る債の募集チラシに記載の募集利率が0.080%をみて、ガクッとしています。昨年は利率0.2%以上はあったはずなのに…。

マンションの修繕積立金は組合員の方から集めた大切な資金ですから、安全性が高いと考えられている方法(元本保証等)で運用するつもりです。

マンションすまい・る債以外で、魅力のある他の選択肢があればお教えください。

民泊をしたいのですが。

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

数戸所有しております。
空家もあることから、民泊を利用したいのですが、注意点を教えて頂けますか?

尚規約は、標準規約と変わりません。

管理会社の変更契約について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の契約変更は総会決議と思いますが,もし理事長が独断専行して,理事会及び総会決議を経ず,他の管理会社と正式な委託契約(理事長印を押印)を結んだ場合,総会決議を経ていないのでその契約は無効とすることができるのでしょうか?また,契約を結んだ管理会社にとっては管理組合の総会決議を経たかどうかは関係なく,正式な契約書であり,それを無効にするには違約金や損害賠償を払う必要があるのでしょうか?

排水管工事について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

排水管工事(取り換え)を予定しているのですが、専有部分の枝管も修繕積立金で一緒に行いたいと考えています。組合員から、修繕積立金を専有部分に使うのはおかしいと意見が出ましたが、ダメなのでしょうか。

網戸について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

網戸(枠含)について、バルコニーの網戸の費用負担は、個人負担でしょうか。はっきりしないので教えてください。

給湯管の工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

 築30年が経過し、ここ数年漏水事故が頻発していますので給湯管の取り換え工事を行うことで検討中です。(給水管は3年前にライニング工法で更生。)
 排水管・給水管は共用部分・専有部分と一体となっているので、標準管理規約でも記載があるように、管理組合で修繕工事可能(総会決議は得る)と考えております。 給湯管は給湯器から風呂、台所に繋がっており、共用部分がない。このような部分の工事に管理組合が修繕積立金を取り崩して工事するのはどのような点に留意したらよいか教えていただきたく存じます。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

皆さんのマンションで、役員報酬がありますか?

総会時の会計監査報告について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

会計監査というのは総会迄に済んでいなくても構わないのでしょうか?
今年度の総会で、前年度の会計監査が済んでいなかったので今年度の総会で報告しますとありました。
何故、今年報告するのか?との住民からの質問に対して
「前年度間に合わなかったから。今年報告すると前年度の総会で報告しているので。」
という管理会社からの回答があったようです。
報告さえ済んでいれば翌年の総会での報告でもいいのでしょうか?

40年マンションにオートロックを導入する問題

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

居住者も高齢化しています。
オートロックの設置の提案があります。
反対も多いのですが、賛成も多い感じがします。
不便になる人(住人の一部および出入りする業者など)が増えるのは分ってます。
しかし、「安心安全」の名のもとに賛成が多い気がしております。
設置費用は1戸当たり3万円程度ですが、この程度で安心は買えるとは思っていません。
維持費もメンテナンス費用もかかり、おまけに不便になる可能性が大きい。
私はオートロック後付けに反対の立場です。がどのように説明すれば理解いただけるか大変難しく感じております。想像力の差が大きな問題のような気がしています。
毎日気が付いたことをメモしますが、説明・理解を得られそうな案がまとまりません。しかし、何か行動が必要と感じております。
オートロックを止められたマンションがあると、「みんなの管理組合」で読みました。我がマンションもそのようになる気がしてなりません。
しかし、オートロックを導入してからは、「不満はあっても」なかなか口に出せず、住人も出入り業者も辛抱して生活することになると想像しています。これは大変まずいです。説明不足ですが、問題を書ききれません。
オートロックの説明をするのに、管理会社のフロントマンが熱心すぎるのも問題と感じてます。
何かお気づきのアドバスあればお願いします。

駐車場を貸し出しています。

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの機械式駐車場が余っています。数年前から近くの会社に6台ほど貸出をしていて金額も年間150万円近くになります。毎年理事会では、それは課税対象になるとの話が出るのですが、そのままです。もし、税務署等に問われたらどの位納税しなくてはいけませんか?払うべきものは払った方が良いと思いますが。どう話したら良いでしょうか?話した後も何か言われないか心配です。

ガス感知器は専有部、共用部どちらですか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

50所帯のマンションです。今長期修繕計画の見直しを行っています。「ガス感知器の交換」の項目がありました。ガス感知器は、「専有部ではないか?」との意見と「共用部の消防設備になるのでは?」との意見が分かれました。どちらが良いのでしょうか?竣工当初から付いていました。よろしくお願いいたします。

総会の出席票について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会の出席票に【①出席票】、当日万が一欠席等された場合に備え【②議決権行使書】もしくは【③委任状】を併せて記入してください。と書面に明記してあるのですが、欠席する人はわかります。出席するのに、何故?万が一欠席したとしても、出席した各戸と委任状を提出した各戸の票から決議するのでは?
管理会社がその場で計算するのが面倒だから?
その出席票は理事にも見せず、管理会社の思うがままに進めることになるのでは?
おかしいと思うのですが、回答お願いします。

マンションのサッシ改良工事について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築20年のマンションの理事長です。マンションのサッシを防音・断熱等で改良の申し出がありました。35年でサッシのリニューアルを考えています。規約には、「管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施すことについて、細則を定めるものとする。」とあり。細則では「開口部の改良工事について、標準的な工事仕様や手続き等」決めてあります。窓は共用部と思いますが、①我がマンションではOKと考えて良いでしょうか?②その時の費用は個人持ちで良いですか?③35年目には、その方も含めてリニューアルをするべきでしょうか?④リニューアルを断られたら今回分の費用を管理組合が払う必要があるのでしょうか?

マンションの書類の保管方法について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの書類の保管方法について悩んでいます。
私のマンションは築20年を超え、書類がかさんできました。
例えば…
・新築の図面
・総会書類や議事録
・毎月の定期報告
・マンションの検査報告書(消防や設備点検などなど)
・理事会の議事録
などなどなどなど…。
今は管理室の書棚に入れてありますが、そのう棚が満杯になることは間違いありません(-_-;)
理事会の議事録や規約などデータ化した書類もあって、管理ができていないのが実情です。『データはホームページで一覧が見れるといいね~」なんて理事会では話してますが、どこにお願いしたら費用がかさまずに管理ができるかアイデアもなく頓挫しています。ちなみに管理会社は「困りますね~」なんて他人事です…。
皆さんのマンションではどうやっていますか?また専門家の先生のアドバイスなどありましたら教えてください。
よろしくお願いいたします。

修繕積立金取り崩しの為の臨時総会

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

屋根の防水工事を緊急で行う為の臨時総会が予定されています。
これに先駆け、屋根の状態などの緊急性を示す資料開示を求め理事会に説明会
開催を要求していました。
その結果、総会出欠票(委任状付)の提出締切後の日程で、説明会(選定済み
業者による説明だと思われる)開催、二日後に臨時総会となりました。
防水工事実施の承認も理事会決済のみ。組合員は工事内容はもとより必要性
も「緊急」「落下物があった」の議事録文言しかわかりません。
修繕工事及び修繕積立金取り崩し決議の手順として、問題はありませんか?

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

管理組合の会計

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前質問した案件の続きになります。
管理規約の「敷地および共用部分の第三者の使用」の項に「電気室 東京電力株式会社」の記載があるので、この条項だけだと他の会社に切り替える場合は管理規約改訂が必要というのは理解できますが、今一度管理規約を読み返すと、電気室 東京電力株式会社、の記載がある次の項に、「前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地および共用部分等(駐車場および専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。」
と記載があります。この「第三者」が新電力会社の使用を認める(総会の通常決議マター)という解釈は出来ないでしょうか。

集合ポストの表札

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理規約では「その専有部分を専ら住宅として使用する」と規定されていますが,
集合ポストのAさん表札に○○株式会社名のみが表示されています。
現在,Aさんは実際に住んでいますし,住民の平穏な生活が確保できないような事態には陥っていませんが他の住民に事務所OKと勘違いされては困ります。
会社名表示をやめてもらえれば一番良いのですが,せめて「A様方○○株式会社」を表示するように理事会へ検討依頼しても良いのでしょうか。

特殊建築物定期調査

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 マンションには特殊建築物定期調査が必要となりました。
 法律では、竣工、外壁改修等の後10年を超えてから最初の調査である場合に、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を全面的に打診等により調査しなければならないとなっているようです。
 私どものマンションは新築に入居してまだ3年目で、外壁改修は大規模修繕に合わせて実施するものと考えています。
 修繕積立金を改定するのか理事会で検討することになりまして、長期修繕計画では大規模修繕工事を15年目頃に設定しようかと考えていました。(管理会社の案では12年目でしたが、ある勉強会では15年目でよいと聞きまして、理事会も15年目と考えています)
 しかし、上述の特殊建築物定期調査の実施年が15年目となってしまうのでは遅いのでしょうか。
 もし12年目に早めなければならないとなると、修繕工事時期が想定より早まり、長期で見ると、工事費が増えてしまうと思います。したがって、必要な積立金も増えてしまい、積み立て金改定案を変更する必要があります。できれば、15年目に大規模修繕工事としたいのです。

 そこで、お聞きしたいのは、第1回の大規模修繕時期は15年目ではダメなのか、12年目に実施しなければいけないのか、という点です。
 まだ先の長い話ですが、修繕見立て金の改定をそろそろ議案として出そうかと議論しているため、ご教示いただければありがたいです。
 よろしくお願いします。

火災警報器の負担について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

火災警報器が設置義務化になった時、管理組合で負担して全戸配布されました。
それから年月が経ち、誤報も多くなってきましたので理事会では設置替えをどうしようかという事になりました。
火災警報器は全体に連動しているものではなく、すでに新しいものに個人で替えているところもあります。
本来は専用部分とされるのが妥当かとも思われますが、設置時に全戸配布されていることも考えましたら、今更専用部分だという主張もおかしいかなとも思います。

今回見積もりを取って気が付いたのですが、消防法で設置しなければいけないのは台所と寝室とのことです。
ところが、各家庭によって寝室として使う部屋数はまちまちのはずです。
独身とかご夫婦だけでしたら寝室は1室だと思いますし、お子さんがいればもっと増えます。

最初に配布した時には、1戸にいくつ(経費からみると2個)という割合で配布しているようで、消防法も考えられていなかったようです。
長期修繕計画にも入っていませんし、火災警報器を共用部分とみなすという総会決議もされていません。
現状ではどう見ても専用部分と判断されるものですが、今後、組合の負担で配布するとしたら、修繕積立金の配布に不公平が出るとも考えられるのですが大丈夫なのでしょうか。

省エネ法改正について教えてください

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

省エネ法の改正で、マンションは2017年から法定の定期調査の提出義務がなくなると人から聞いたのですが、国土交通省のホームページを見ても良くわかりません。
省エネ関しては今後ますます規制が強化されていくものだと思っていましたが、今までやっていたことを止めるという緩和もありうるのでしょうか。

管理会社作成の長期修繕計画がいい加減

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社から、理事会時に現存する当マンションの長期修繕計画を見せられたのですが、各項目明細(数量や単価)がまったく存在せず、簡単なグラフだけで大雑把極まりないものでした。

担当者に、「ここに書いてある工事金額はどうやって算出したのか?根拠となる数量や単価を示してほしい。」とリクエストしたのですが、案の定はっきりとした回答が出てきません。

いま(竣工以来ずっと)委託している管理会社は、全部で15~20棟くらいしか管理していないし、管理ノウハウもあまりないような印象を持ちました。住んでいる人の意識も低いので、なんとなく今に至っているような気がします。

きちんと対価を払ってでも、当マンションの個別性・特殊性を反映した、現実的な計画書を作成したいと思ったのですが、これ以上管理会社に頼れそうにありません。

このような場合、どういう所/会社へ相談すれば良いのでしょうか?
よろしくお願いします。

専有部の給水管取り替え工事の進め方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

過去に共用部と専有部の給水管の内面研磨・ライニング補修して、赤水、漏水などの障害は発生していませんが、ライニングの保証期間が切れるため、念のため給水管の劣化診断を実施しました。
その結果、共用部より専有部の方に、曲がり部接手に、ライニングの劣化、2mmの錆こぶ(給水管径の15%)が見つかり、再ライニングは無理、緊急性はないが、できるだけ早い時期に給水管を交換することが望ましいという診断結果がでました。
共用部は予算も確保され、すぐにでも工事できますが、専有部は約100万円/戸の費用が掛かるため、5年後を目標に共用部の取り替えと並行して、専有部の取り替えをどう進めるか苦慮しています。リホームで専有部の給水管を交換済の方もいます。
1.5年間、専有部の特別修繕積立金を徴収して、5年後に全部取り替え。
  積立できない組合員は、その後〇年以内の取り替え、漏水保険加入を義務付け。
  あるいは、修繕積立金より貸し付けて取り替える。
2.さっさと共用部を取り替えて、専有部は組合員各自に〇年以内の取り替えを義務
  付ける。期限内に取り替えられない組合員には修繕積立金より貸し付けて取り替
  える。貸付金を期限内に返済できない場合は法的処置をする。
など、どう進めて良いのか、組合員をどう説得したらよいか何か好事例などあれば教えてください。
なお、現在、管理組合の修繕委員(専門は電気)を担当していますが、次期理事会役員の番で、理事長をやらざるを得ないかもしれません。
よろしくお願いいたします。


地下ピットにある排水ポンプについて

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

埼玉の築20年のマンションです。
地下水が出やすい土地柄で、新築の時から大雨が降ると警報(排水の)が鳴って、管理会社が夜に来たりしていました。
築8年目に私達が理事の時に管理会社を変えて今に至っています。

管理会社が変わった当初、機械設備警備契約を確かにしていて、やはり大雨の時には提携している警備会社が駆けつけてくれたりしたのですが、ある時から警報があまり鳴らなくなりました。(当時は、警報があまりにも鳴るので警報が鳴る水位を上げた、と聞いた)
(警報水位を上げたらそもそも警報にならないだろうに、と思っていた)

その後、そもそも2つ付いている排水ポンプでは間に合わない事が多くなったため(と聞いている)、手動のポンプを別に購入して、大雨になりそうな時は管理人があらかじめそれを建物内のピット入り口に差し込んで帰るか、もっと急な事態の時は理事長やピット入り口近くの住人が(夜中でも)それを設置して水が溢れないようにする、という事が常態化するようになりました。

しかしながら、そもそも何かあっても住民が安心していられるようにしてくれるのが「管理」じゃないのか。昔は警報が鳴って管理会社警備会社が来ていたではないか。。と、ずっと疑問に思っていたことを今回再び理事になったのを機会に
「昔、警備会社さんと契約していてよく来てくれてたよね?今、あの契約どうなっているの?契約書ある?」と管理人に聞きました。すると管理人には
「どこを探してもこれしか契約書ないですよ」と、会社が変わった最初の5年間平成16年から平成20年までの終わった「機械警備業務請負契約書」を出してきました。

「火災異常」「満減水異常」「非常通報異常」「ガス異常」全て
平成21年から平成29年の今までは契約していないことが発覚しました。
では、管理会社との管理委託契約の金額はその分(月額2万)安くなっているのか?
調べました。金額は変わっていません。
もう一つ
昔、地下ピットに入ったときに写した写真にはあるコード類が今、ありません。
新築時から設置してあったものです。
これが満水警報装置ではないかと思います。今の管理会社が勝手に撤去したと思っています。
こんな事許されるのでしょうか。
何からどう交渉するべきか、教えて頂きたく
どうぞよろしくお願いいたします。

設計監理会社の選定について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めまして。
地区11年目のマンション管理組合の修繕委員をしております。
大規模修繕を設計監理方式で行う予定で、現在設計監理会社をピックアップして近いうちに各社からプレゼンを行って貰う計画です。
見積もり段階では大きな開きはありませんが、プレゼン時にチェックすべき項目、または提出して貰うべき資料についてアドバイスを頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

理事会及び総会への出席して理事長が代理で管理規約で代理出席は認めていなかった。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

24年目に入る30世帯の小規模マンションですが、管理会社の言うがままに過ぎ去り、現役を引退し ふと・・・何気なく理事会の事を色々調べたら理事会に出席した人と署名している人が違っていた。家族だから良いと思っていたが、マンション管理規約では認めてはいなかった。当マンションでは理事3名、監事1名なので理事3名が出席ていれば理事会は成立しているので議事録の理事出席を欠席に修正すれば良いと思うのですが、平成28年度第3回理事会議事録が理事2名(内1名理事長代理)で監事1名だった為に理事会そのものが成立していない事になってしまいました。また、監事が署名しているので余計にややこしい事になっています。これは・・・今更ながらですが、まずいと思います。個人的には、成立していないので組合員へ謝罪し議事録を回収し廃棄し、議案は改めて審議すべきだと思いますが・・・管理会社が議事録を作成しています。何をどうすれば良いか??サッパリです!!すべての議事録と総会議事録が理事長代理です。総会も不成立になるのでしょうか??

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

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新人理事X さん

マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。 皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。 また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。 管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。 よろしくお願い致します。

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カツオ さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

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KUMI さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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ナオとリョウ さん

定期総会ができない

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。 今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。 ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。 このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。 なにか良い方法はないでしょうか。

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昇龍 さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

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アストロメリア さん

総会の議題

マンション区分所有者です。 先日、管理組合より総会の通知が郵便にて届きました。総会の日時と場所は記されていましたが、肝心の会議の目的たる事項(議題)が記載されておりませんでした。しかし委任状の用紙がそこに同封されておりました。 そこで質問です。 議題の通知を受ける前に提出した委任状は法的に有効なのでしょうか。 議題の通知がなければ総会での決議は原則無効となってしまうので、もしかしたら遅れて議題の通知(議案書)のみを郵送してくるかもしれません。理事長が自己に有利な決議をするために、妙な形で委任状集めをしているのではないかと少々勘ぐっています。

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you さん

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さくら さん

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お世話になっております。大規模修繕の設計監理についてお尋ねいたします。 修繕委員の一人が設計監理を行うと理事会で決まったようです。発注者と設計監理が同じ状況で、問題が起きた場合の責任等を区分所有者に問えるのか、など疑問に思っております。 修繕委員が設計監理を担うリスクはありませんか?修繕委員の方は技術士(建設部門)の資格保有者のようです。以上、アドバイス、よろしくお願い申し上げます。

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