Thumb

    質問

建物の維持管理

外壁の全面打診検査について

51

    Thumb default icon 1

    質問

建物の維持管理

管理員さん清掃員さんがいるのに、きれいにならない。

17

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

複合棟マンションの会計 他

24

    Thumb default icon 2

    質問

その他

管理組合の運営

マンション管理適正化診断サービス

35

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

特別決議の範囲で管理会社と別見解

23

    Thumb        2017 jun 2131

    質問

住まいのトラブル

隣の騒音について。

199

    Thumb

    質問

その他

駐車場の使い方

20

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

管理組合の会計

破綻する長期修繕計画

21

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

専有部分であっても安全のためを理由に感震ブレーカーの設置を強制できますか

7

    Thumb default icon 1

    質問

大規模修繕工事

駐輪場使用料の管理会社当座口座への振込み

41

scroll down
エレベーター保守点検費用について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーター保守点検費用について,管理会社の定額委託費の中に組み込まれ,POG契約でEVは1機のみ。管理会社は大手で再委託により,メーカー系の会社が実際の点検を実施しています。独立系の点検会社と管理組合が直接契約すれば,費用を半分程度に抑えることができるかも?と聞きましたが実際はどうなのでしょうか?また,EVで何かあった時は人の生死にもかかわる可能性があるので,メーカー系から独立系にするのがよいのか?独立系は本当に安心なのか?が心配です。独立系にもいろいろな会社があるので一概に言えないかもしれませんが,なにかよいアドバイスがあればご教示ください。

サッシュの交換について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

廊下側の大規模修繕工事中(築40年超)です。一部の住民が大規模修繕のついでにサッシュの交換を管理組合に要請されましたが、この交換工事は、一体どちらが費用負担するのでしょうか。理事は今まで個人負担と言ってましたが、標準管理規約などでは共用部となっているのではないでしょうか。

管理費及び修繕積立金の保管方法(ペイオフ対策も含む)について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当管理組合の預金口座は以下の4銀行のとおりです。2銀行で残高が1000万円以上となっており,またいくら定期預金の利子がすずめの涙といっても普通預金よりは20~30倍はあるのに平然と数千万円を普通預金においています。管理規約には「会計業務遂行のために管理組合の預金口座を開設する」としかないので,細かなことは管理会社任せになっているのが現状です。さらにここ3~4年はほぼ①の口座で支出入すべてを管理しており残高が非常に多くなっています。こんなペイオフや定期預金の利息を意識していない管理体制はあまりにも杜撰だと感じています。管理費及び修繕積立金の保管方法(ペイオフ対策も含む)について何かよきアドバイスがあればご教示ください。

※金額はあくまでも架空の金額で実際の額ではありません。
①収納口座 A銀行(普通預金2000万円)
②保管口座 B銀行(普通預金100万円+定期預金700万円)
③保管口座 C銀行(普通預金1200万円+定期預金900万円)
④保管口座 D銀行(普通預金50万円+定期預金200万円)

駐車場使用料の会計について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは駐車場使用料の8割,自転車置場及びバイク置場の使用料の全てを管理費に計上しているため,年間の管理費収入の約2割をこれら3つの使用料に頼っている計算になります。そのため,毎年度数百万円の管理費を翌年度の管理費に繰り越しており,修繕積立金に繰り入れることもしていません。当マンションは機械式駐車場で今後維持費や交換に多額の費用がかかります。また,自転車置場もラック式なので同様にいづれ交換や修理が必要になります。たしかに管理費は充実しているように見えますが,長期修繕計画では今後,大幅な修繕積立金の値上げも計画されています。現状を把握するためにも管理費と修繕積立金は明確に区分経理をする必要があると考え,これら3つの使用料はすべて修繕積立金に計上すべきと考えますがいかがでしょうか?

管理会社の設備管理業務費

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションでは様々な保守点検費(消防設備・給排水ポンプ・電気設備・EV・機械式駐車場・自動ドア・宅配ロッカー・雑排水管清掃等)を支払っていますが、更に管理委託費のなかに設備管理業務費というものが有り、毎年84000円(再委託)が計上されています。フロントマンによるとうちの会社は建築関係の部署が無いのでよそに頼んでいて、年に一度分厚い報告書が上がって来ますという話でした。その報告内容はあまり聞いたことが無く、管理に活かされていないような感じですが、そもそも設備管理業務というのは、そんな高い費用をかけて外部に依頼しないといけないものなのでしょうか?
 

マンション管理士を選ぶポイントは?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事の役員がおらず、理事をマンション管理士に任せるか悩んでいます。

マンション管理士を選ぶポイントを教えて頂けますか?

大規模修繕工事に関する保証対応について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に関するご質問です。
大規模修繕工事完了後、アフターの保証期間内であれば施工会社が不具合や劣化箇所の補修対応を行ってくれるかと思います。
指摘すれば何でも補修対応してくれるのでは?と素人的に期待してしまうのですが、「天災による劣化は対象外」等制限がありそうですね。
この保証に関することで、何でも良いので、注意すべき点がございましたらお教えください。よろしくお願いいたします。

〈追伸〉
私の住むマンションでは、数年後に第一回目の大規模修繕工事の時期を迎えます。今から少しずつ大規模修繕工事のことを勉強しております。

マンション管理費用の見直し

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今年、私共のマンションでは大規模修繕工事(築13年で一回目)に入りました。費用はこれまでの積立額のほぼ全額を費やして何とか目途が付いたのですが、今度は一般会計の管理費の方が駐車場の空きが続き赤字になりかかって、積立金の方から50万円移すという事が行われました。そんな事ではいけないという事で、理事会では管理費の削減問題に取り組み始めたのですが、理事会メンバーが話し合う機会もあまりなく管理会社の抵抗もあってうまく話が進みません。やはりコンサルタントに依頼すべきでしょうか?良きアドバイスをお願いします。

建設業許可の「特定」と「一般」について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕の工事業者の選定の際に、その業者の建設業許可が「特定」か「一般」かの違いによって、施主となる管理組合にどのような影響が考えられるか教えてください。

バックナンバーの質問「コンサルタントが見積もり徴収した金額が怪しい」に対する、アドバイザーの先生からの回答の中に、工事業者の選定基準の1つとして表題の「特定」が挙げられていました。

有識者の方、大規模修繕の経験上ご存知の方、ご教唆よろしくお願いします。

大規模修繕工事完了後の注意点について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の住むマンションでは、数年後に第一回目の大規模修繕工事の時期を迎えます。
今から少しずつ大規模修繕工事のことを勉強しているのですが、大規模修繕工事が完了した後のことまで現時点でまだイメージできておりません。

工事の完了を迎えると、様々な書類が工事会社やコンサルタントから提示されると思いますが、工事完了後に注意すべき事項が何かあれば、そのポイントをお教えください。
よろしくお願いします。

直接契約のマンションで大家さんと連絡がつかない場合について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

初めて投稿致します。
管理組合とは少し違うので、投稿が間違っていたら御指摘いただければ幸いです。
マンション管理が既に管理会社から手放され、二年前に大家さんと直接更新手続きした実家のマンションがあるのですが、更新手続きを解除して引越し手続きをしたいと、大家さんと連絡取ろうとしたところ、連絡が取れず、初期に仲介手続きをしたり、更新手続き時だけ仲介をする不動産会社から連絡取ろうとしたところ、連絡先にはおらず、行方不明の状態でした。
市役所の納税課で固定資産税が支払われているか確認したところ、固定資産税の支払いはされてるのを確認しましたが、市役所を経由して連絡先を得ることは出来ず。
更新解除手続きをすることも出来ず、途方に暮れております。
こういった相談を解決する方法はどういった方法があるかご教授くださいませんでしょうか?

防災訓練について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

防災訓練は、どのようなことを行うのでしょうか?
訓練内容の例をいくつかお教えください。

管理組合の会計の入門

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 はじめまして。今年度の役員になります(役職未定)。

(1)管理組合の会計について、少し勉強してみたいと思うのですが、初心者でも分かりやすい本やサイト等ありませんか?
 『マンション居住者のための管理組合会計がまるごとわかる本 :改訂版』(吉岡 順子/著)を読もうとしたところ、内容が難しすぎてさっぱり分かりませんでした。

(2)会計をチェックするには、まず、どのような点に気をつければ宜しいでしょうか?
 宜しくお願いいたします。

管理組合における規約違反、区分所有法違反について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

下記の事例は、管理組合において、規約違反、区分所有法違反が行われたとことになるでしょうか。

【事例】
(1)当マンションにおいては、販売時の長期修繕計画は虚偽といえるぐらい、い加減なもので、販売時からX年経過後に作成された長期修繕計画も妥当性に欠けるものでした。

(2)また、販売時から(X+10年)以上たった現在まで、管理委託費等の管理費等についても、適正な相見積もりによる管理委託費等の削減は、一度も実施されておりません。

(3)(X+10年)の理事会において、翌期、(X+11年)期の管理組合の重要な目標として、長期修繕計画の見直し、管理委託費等の管理費等の大幅な削減、災害対策を設定し、(X+10年)期の管理組合の総会で承認されました。
 なお、(X+10年)の理事会において、管理費等の大幅な削減を実施できなかったことについては、正当な理由がありますが割愛します。

 しかしながら、(X+11年)期の理事会は、災害対策については実施したものの、長期修繕計画の見直し、管理委託費等の管理費等の大幅な削減ついては、ほとんど実施しなかったばかりか、管理組合にとって極めて重要な事項である、長期修繕計画の見直し、管理委託費等の管理費等の大幅な削減ついても、その翌期の、(X+12年)期管理組合の重要な目標に全く設定せず、(X+11年)期管理組合の総会で承認を得ようとしました。
 上記の事例の場合、(X+11年)期理事長等は、管理組合規約の役員の誠実義務等の規定及び、区分所有法の共同の利益等に違反するものと考えられますが、どのような規約及び法の解釈になるでしょうか。

次期理事長

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

次期理事長の成り手がいなくて困っています。どのように人選し、どのようにお願いすれば、適正な方に就任いただけるでしょうか?

大規模修繕工事について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションに住んでいるのですが、大規模修繕工事とはそもそもどのような工事なのでしょうか。良く分かりません。どなたか教えてください。

ペットに迷惑

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて投稿します。
理事でもなんでもなく住民としての質問ですが、
夜に隣の住民の犬の鳴き声がうるさくて困っています。
家族団欒の時間や睡眠時間に害があると考えています。
何度か直接話してはいますが、一向に改善されません。
隣の方との関係性は非常に良好で、子どもも犬と遊んだりしていて追い出そうとは思いません。
目をつぶっているしかないのでしょうか?

※マンションとしてはペット禁止ではありません。

理事会

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新米の理事です。
理事会の役割とはどのようなものでしょうか?
管理会社の担当者は全てお任せ頂ければ、集まって頂くだけでいいです。
と言われています。
本当にお任せでいいのでしょうか?
または素人の私たちが何かをするより、専門化である管理会社に
全てお任せするのが安心なのでしょうか?

専有部ですか共用部ですか

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、マンションの廊下にクーラーの室外機置き場が有ります。その上にコンクリートで幅40センチくらいのひさしが有ります。室外機の保護のためについているのかと思いますが、その上に植木・子供の自転車等を乗せている方がおります。質問内容は、この部分は、共用部なのか専有部かです。廊下に飛び出したひさしなので共有部と思うのですが、地震等で物が落ちたり廊下を塞ぐことになるのでやめさせたいのですが、如何でしょうか?

コンサルタントが見積徴収した金額が怪しい

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築11年目のマンションです。管理会社に大規模修繕工事の設計監理(コンサルタント)業務を委託し、調査・設計と進んで業者選定の段階で5社見積を徴収しました。

そこで最安値業者(A社)を100とした時の、各社の金額比較が・・・

A社 100
B社 102
C社 103
D社 105
E社 107

と出てきたところで、ゼネコン出身の修繕委員から待ったがかかり、「談合」や「リベート」疑惑が持ち上がり、現在コンサルタント会社(管理会社)に対して、回答を求めているところです。

マンション管理組合の大規模修繕工事の業界では、「談合」や「リベート」疑惑が多くあると教わりましたが、現実的にはどうでしょうか?

有識者の皆さんにご教授いただきたいと思います。

民泊について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

房総の海岸に建つリゾートマンションを所有しております。
夏は長期間滞在しますが、オフシーズンは月に1度行くか行かないか程度の利用です。
共用の大浴場もあり、結構よいマンションだと思っております。
そこで質問ですが、最近、民泊の問題が取り上げられていて、規約で禁止にしているマンションが多いようですが、リゾートマンションでは、会社の保養所として利用している場合や複数の友人に短期間貸ことなど多いと思います。
しかしながら、リゾートマンションとはいえ、毎日お住まいの方も何人かいらっしゃって、現在の理事会では民泊禁止の規約改定を検討しているとのことです。
私は、自分が利用しない空いている期間などは民泊として貸し出したいと思っていたので、どのようになるか、見守っております。規約改定は4分の3の特別決議が必要ということから、私に賛同してくださる方が多くいれば規約改定は出来ないと思いますが、おっぴらに反対をして、お住まいの方達と今後、付き合い方が変わってしまうような事態は避けたいと思っております。何か良い方法はないでしょうか?

お知恵をお借りしたいと思います。

理事会及び総会への出席して理事長が代理で管理規約で代理出席は認めていなかった。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

24年目に入る30世帯の小規模マンションですが、管理会社の言うがままに過ぎ去り、現役を引退し ふと・・・何気なく理事会の事を色々調べたら理事会に出席した人と署名している人が違っていた。家族だから良いと思っていたが、マンション管理規約では認めてはいなかった。当マンションでは理事3名、監事1名なので理事3名が出席ていれば理事会は成立しているので議事録の理事出席を欠席に修正すれば良いと思うのですが、平成28年度第3回理事会議事録が理事2名(内1名理事長代理)で監事1名だった為に理事会そのものが成立していない事になってしまいました。また、監事が署名しているので余計にややこしい事になっています。これは・・・今更ながらですが、まずいと思います。個人的には、成立していないので組合員へ謝罪し議事録を回収し廃棄し、議案は改めて審議すべきだと思いますが・・・管理会社が議事録を作成しています。何をどうすれば良いか??サッパリです!!すべての議事録と総会議事録が理事長代理です。総会も不成立になるのでしょうか??

地下ピットにある排水ポンプについて

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

埼玉の築20年のマンションです。
地下水が出やすい土地柄で、新築の時から大雨が降ると警報(排水の)が鳴って、管理会社が夜に来たりしていました。
築8年目に私達が理事の時に管理会社を変えて今に至っています。

管理会社が変わった当初、機械設備警備契約を確かにしていて、やはり大雨の時には提携している警備会社が駆けつけてくれたりしたのですが、ある時から警報があまり鳴らなくなりました。(当時は、警報があまりにも鳴るので警報が鳴る水位を上げた、と聞いた)
(警報水位を上げたらそもそも警報にならないだろうに、と思っていた)

その後、そもそも2つ付いている排水ポンプでは間に合わない事が多くなったため(と聞いている)、手動のポンプを別に購入して、大雨になりそうな時は管理人があらかじめそれを建物内のピット入り口に差し込んで帰るか、もっと急な事態の時は理事長やピット入り口近くの住人が(夜中でも)それを設置して水が溢れないようにする、という事が常態化するようになりました。

しかしながら、そもそも何かあっても住民が安心していられるようにしてくれるのが「管理」じゃないのか。昔は警報が鳴って管理会社警備会社が来ていたではないか。。と、ずっと疑問に思っていたことを今回再び理事になったのを機会に
「昔、警備会社さんと契約していてよく来てくれてたよね?今、あの契約どうなっているの?契約書ある?」と管理人に聞きました。すると管理人には
「どこを探してもこれしか契約書ないですよ」と、会社が変わった最初の5年間平成16年から平成20年までの終わった「機械警備業務請負契約書」を出してきました。

「火災異常」「満減水異常」「非常通報異常」「ガス異常」全て
平成21年から平成29年の今までは契約していないことが発覚しました。
では、管理会社との管理委託契約の金額はその分(月額2万)安くなっているのか?
調べました。金額は変わっていません。
もう一つ
昔、地下ピットに入ったときに写した写真にはあるコード類が今、ありません。
新築時から設置してあったものです。
これが満水警報装置ではないかと思います。今の管理会社が勝手に撤去したと思っています。
こんな事許されるのでしょうか。
何からどう交渉するべきか、教えて頂きたく
どうぞよろしくお願いいたします。

ノラ猫への餌やりで困っています。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

輪番で理事になりました。2回目です。
さて、動物(ノラ猫)への餌やりなのですが、困っています。敷地内でノラ猫に餌を与えている人がいます。容器は缶です。管理員さんが見つけた時は片づけているようですが、土曜の深夜になると5~多い時は10匹位が集まるようです。そんなにノラ猫がいるのかと不思議です。張り紙を貼ってもみました。本人とも話したのですが「きれいに、食べさせますから。」「どうにも、かわいそうで・・」とか言って話になりません。「実は、フンとか実害もあるのです。」と言っても「その辺は、私にはどうにもできないです・・」となんともあやふやに会話が終わってしまいます。餌場は、敷地の端の方ですが、これから暖かくなると鳴き声が心配です。餌やりをやめさせることはできないですか、何方か良いアイデアありませんでしょうか。

ガス感知器は専有部、共用部どちらですか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

50所帯のマンションです。今長期修繕計画の見直しを行っています。「ガス感知器の交換」の項目がありました。ガス感知器は、「専有部ではないか?」との意見と「共用部の消防設備になるのでは?」との意見が分かれました。どちらが良いのでしょうか?竣工当初から付いていました。よろしくお願いいたします。

ゴミ置場の修繕

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2ヶ月前くらいから理事になりました。
前管理人の方なのですが、10年程勤めていました。清掃をあまりやらない人で
ゴミ置場に絨毯のようなものを敷き詰めて10年近く その状態が続きました。
その方が定年で、新しい管理人さんが来ました。その方は、キレイ好きな人で良かったのですが、敷きもをとるとコンクリートがかなり劣化していました。
私達所有者も、日頃から汚いと思いながら管理人さんや管理会社の担当者に
特に何も言わないままでいたので、非はありますが 劣化したコンクリートを
修復するとしたら、費用は組合員の負担になるのでしょうか?
管理会社に請求することはできますか?

コピー機のリース切れ

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合では、5年間のリースが3月に終了します。現在のコピー機は5年間でインク・メンテナンス含めて、およそ100万円。白黒のみ、A3.A4.B4.B5の用紙が使えますが、実際に使うのはA3とA4が中心です。自治会などもわずかですか使います。
管理組合以外の人がコピー機を使うと1枚10円いただいてます。
4人の役員は個人のPCで文書を作成し、個人のプリンターでプリントします。インク代は管理組合が負担しています。会議での資料は、PCとプリンターを持った方が中心になって提案・報告をしています。
現在、16人の役員の内4人が個人のPCで作成した資料を会議で配布しています。
私(役員)は、個人的にプリンターは不要なので持っていません。そこで管理組合にリースが切れるこの時期にプリントができる「複合機」を置くように提案していますが、プリンターをおくならPCが必用でそれらの管理する人がいないとのことで、提案を受け入れてくれません。何故か高級コピー機にこだわっているようです。私は、コンビニでプリントして、会議に資料を出し続けてきました。役員終了後であっても私がPCと複合機の管理をしましょと言っても聞き入れる様子はありません。
色々考えられますが、何か良い知恵をお貸ください。

家庭用消火器の取替え周期

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション全戸の家庭用消火器の取替え周期を教えてください。

管理組合のIT化について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、理事会メンバー及び管理人のメールアドレスは個人用(gmailなど)のものを使用しております。
外部とのやり取りに使用するケースもあるため個人情報の観点から管理組合のメールアドレスを準備したいと考えています。
なるべく費用を抑えたいため、Gsuite nonprofits、Office365 nonprofitを利用したいと考えていますが利用されているケースはありますでしょうか?
また利用可能でしょうか。

ご教授頂けますと助かります。
宜しくお願いいたします。

過去の理事長、管理会社の責任について

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、質問させて頂きます、7年落ちの中古マンションを購入し、住んで5年がすぎたのですが、三年前に監事に勝手に任命され初めてマンションの管理費の収支をみました、内容はずさんでひどいもので管理費のみで運営されておらず修繕積立て金を切り崩して補填しておりました。その後様々なトラブルがあり、有志で組合委員会をつくり管理会社を変更いたしました。そこまでは良いのですが過去の赤字補てん額が900万近くあり、近い将来修繕積立金を値上げするのですが少しでも安くする為に旧管理会社や旧理事長に訴訟を考えております、過去の理事長は一度も赤字や臨時総会を開かず、議事録すらまともに回覧しておりませんでした。値上げは一律2万~3万になる計算ですが、理事長になった人と一般の組合が一律というのは納得できません。数か月後に理事長に立候補し、この問題を追及する予定ですが法律的なアドバイスをお願いいたします。旧管理会社は理事長に説明し、印鑑を頂いているとにげる予想がされ、不正会計処理部分以外の追及がむずかしそうです。よろしくお願いします。妻は心配で不眠症になっています(会計の専門家で試算表ですぐ赤字等を見抜いた)

3/14発表の改正標準管理規約のコミュニティ条項削除について教えて下さい

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

3月14日,改正標準管理規約が発表され、改正事項のうち大きな注目を集め議論が展開されたものの一つが,いわゆるコミュニティ条項の削除だと新聞で読みました。

第27条
「管理費は,次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する」
と管理費の用途を定め,その10号が「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用」と定めていたところ,今回この10号が削除されました。

第32条
「管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う」と管理組合の業務内容を定め,その15号が「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」と定めていたところ,今回この15号が削除されました。

うちのマンションでは夏祭りやクリスマス会、お花見会などだけでなく理事の懇親会なども実施していますが、今後中止をしたほうがいいのでしょうか?

みなさんのマンションではどのように対応するでしょうか?教えて下さい。
よろしくお願いします。

竣工図がありません。請求できますか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築15年のマンションです。大規模修繕を前にして、建物診断を行いましたところ、手元にある設計図と食い違う箇所が幾つか見つかりました。管理組合には設計図は有るのですが竣工図がありません。①竣工図を請求できるのでしょうか。②このように竣工図を管理組合に渡していないことへの罰則は有るのでしょうか?よろしくお願いいたします。

管理組合でのフリーペーパー導入可否について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

皆様のマンションでは、管理組合でフリーペーパーを導入されていますか?
マンション管理士が作る記事などがあり、管理組合に役立つ情報だと思い、フリーペーパーの導入を依頼したのですが、否定される判決が出されました。
理由として、以下のような内容になります。

1、不動産業者が発行する1特定の営利企業の情報誌を配布することは、広告(営利目的)に当たり、発行元の企業からマージンをもらっていると誤解されかねないのでできない。
2、無料のフリーペーパーを導入することにより、私のところも入れてくれ!と広がり、収集がつかなくなる。今後そのようなことも避けていかなくてはならない。
ラックが必要になったり、氾濫する。
3、公共性のないものを配布するのはふさわしくない。市役所や消防局・水道凍結の情報などであれば話は別だが、そういった類ではない。
4、広告のウエイトが多い。
など、上記事情から管理組合での発行はできないが、私個人での配布は許可するという判断が出されました。管理組合が私に情報誌を寄こし、私個人で全戸に配布する、一部の住民に配布するのは良いという判断です。これについてどのように思われますでしょうか?
管理組合が責任を持てないから配れない事情は一定の理解はできますが、かといって、
私が全戸に配布するのも、しないのも、あなたの判断次第で、それで誤解を生むのもしょうがないという話なのです。配布する上でふせんをつけて誤解のない文章を作って投函すればよいとのことで言われました。
この情報誌を依頼した動機が、出版社等、確認の電話もしたうえで、マンション単位で申込みをする話で、個人で取り入れることができないとなったからです。
そのことと、マンションで輪番制が昨今取り入れられ、皆が管理組合の知識や興味を持ってもらうのに良いと感じたからです。
例えば管理人室に置いておいて、欲しい人だけ持っていく形であれば、欲しくない人にも迷惑の掛かる話ではないと思っていたのですが、理事会の見解は、1番の話同様に回答されました。

一般的にはこれほどにも、フリーペーパーの拒否傾向が強いものなのでしょうか?
理事会ではこのような対応がふさわしいのでしょうか?
もし、他に考えられる適切な方法があれば教えていただけないでしょうか?

日本システムマネジメントという会社の大規模修繕アドバイスのサービスについて

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

1回目の大規模修繕工事を計画している段階なのですが,ネットで検索して修繕工事入札サイト(https://kouji-jsm.jp/)を運営している日本システムマネジメントという会社に連絡を取ってみました。

担当者と会って話を聞いたところ,管理組合からは一切費用はもらわず,全くの無料で大規模修繕についてのアドバイスをする業務をしているとのお話でした。

このサイトを使って修繕業者を探すことができ,このサイト会員の修繕業者に工事担当してもらった場合に限って,その会員修繕業者から費用をもらうが,管理組合からは一切受け取らないそうです。

無料であるならと,理事会でアドバイスの依頼をしようという雰囲気になっていますが,この会社の担当者が当マンションの管理会社をひどく悪し様に言うことや,担当者の携帯電話に電話をしてもいつも話し中(理由は分かりませんが着信拒否されてる?),会社に電話しても誰も出ないと,少々不信感をもっています。

担当者はこれまで300以上の管理組合のサポートをしてきたと言っていましたが,不思議とネット上には,利用者である管理組合発信の情報は一切ありません。

この日本システムマネジメントという会社や運営している修繕工事入札サイトについて,利用したことがある方やその評判をお知りの方がいれば,どのような会社でどのようなサービスなのかご教示いただけないでしょうか?
どうぞよろしくお願いいたします。

光回線の導入

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。

光回線について、以前にも導入が検討されましたが、下見調査の結果、建物の構造上導入できる住居とできない住居があるとの事で導入不可となりました。(MDF室までは開通しております)
しかし今度NURO光の導入を検討しているようで下見調査があるようです。
光回線が開通不可でNURO光なら開通可能という事はあるのでしょうか?

なお導入に際し、光回線とNURO光、それぞれのメリット・デメリットも教えて頂ければとおもいます。

ロンドンのマンション火災で心配になりました。

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数日ロンドンマンションでの火災が起こり、火柱が上がっている映像がテレビで繰り返し放映され、「うちのタワーマンションは大丈夫なのか?」「火災の備えはどうなっているのか?」心配になりました。

地震に対する意識は世界で最も高いと思うのですが、火災に対しては防災訓練をしている記憶も、ここ最近はなく、意識が低い状態のままだと思います。

我が国では、ロンドンのマンションほど火柱が上がっている画像を見た記憶はありませんが、そもそも、火災に対しての備えは万全なのか?専門家にお伺いしたいと思います。

それから、万が一火災が起こった際を想定して、何を注意すればいいのか?何を考えておけばいいのか?どんな備えをしておいたほうがいいのか?管理組合として取り組むべきこと、あるいは、個人として取り組んでおいたほうがいいことなどご教授いただきたいと思います。

どうぞ、よろしくお願いします。

火災保険、網戸がひょうで敗れました。申請できますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

網戸が全戸についているマンションです。夏にひょうが降りました。我が家の網戸も敗れてしまいました。管理組合に被害の報告が8件ほどあり、8件分を1事故として火災保険に申請をしたのですが、その後4件が名乗り出てきました。被害の申し出を掲示板で募ったのですが、その方は外部所有者で賃貸に出しているので掲示板を見てなかったようです。この場合、保険では同じように「ひょう被害として」申請できるのでしょうか?管理会社の担当者も応えられませんでした。

共用部照明用タイマーの交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは、築20年の37戸で東京葛飾区にあります。
照明用タイマーがPanasonic製TB15601Kを2個使用していますが、内蔵電池の寿命らしく、時刻がずれます。このタイプは、電池のみの交換が出来ない機種らしく、新しいものに交換しようと思います。
また、EEスイッチ(光センサースイッチ)のEE44131Kも交換を薦められています。
管理会社お抱えの業者より見積りとして104500円を提示されています。
タイマー等は、定価、工事費として42000円の他、諸経費(完成図書作成、点灯確認等)で18000円となっています。
もっと、安い業者を探していますが、一括で見積りを得られるサイトを教えて頂けますでしょうか?

共用部シーリング不良の対応について

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

もうすぐ竣工9年のマンションの元理事長です。共用部(玄関枠やメーターボックス枠、面格子など)に使用しているシーリングが軟化してベトベトしている不良が見つかりました。この手の案件は結構発生しているようで、原料メーカーでは酷い箇所を除いて、付着防止剤の塗布対応だけを行った(手や服に付着しないため)のですが、知り合いのコンサルからは軟化したシーリングは剥がすのに手間がかかるため大規模修繕での張り替えの際に余計な工賃を取られる可能性があるとアドバイスを受けました。全面張り替えが最善ですがそれをしてもらえない場合、将来の修繕時に余計な工賃が発生した場合は補償する内容の一筆もらうことは可能でしょうか。何か良い対応方法があれば教えてください。

滞納管理費の回収について

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理費・修繕積立金が滞納されています。
区分所有者が亡くなり、親族全てが相続放棄しているため、相続財産管理人選任を選任する予定です。

そこで質問ですが、
1、司法書士・弁護士では、どのように仕事内容の差が出てくるのか?
得て不得手があるのか?
能力・金額的に差などあるのか?
現在、弁護士に相続者がいるか調査し、親族全てが相続放棄してことがわかり、今後の対応を進めようとしています。

2、負債者が多数いるとして、売却した資産が負債に割り当てられるのは、申し立てを行う管理組合のみになるのか?例えば固定資産税や電気会社・ガス会社・水道会社などにも債務があると思いますが、それらに対しても売却した資産は同時に割り当てられるのでしょうか?債権者自体が個々で債務がありますと申請を行わないと債務状態がわからないものなのでしょうか?
管理組合としては相続財産管理人選任し、競売を行ったうえで、
競売の売却資産で負債及び相続財産管理人費用を賄えれば、余剰金を国庫に返納。
競売の売却資産で相続財産管理人費用を含む負債を賄えなければ、超過分を競売のオーナーから支払ってもらうことになるという解釈で正しいのでしょうか?

3、もしもこのまま放置されたらどうなるのか?
相続財産管理人選任をし、競売にかけないと、負債が永久に溜まりっぱなしになる為、負債を回収できる・できないは置いておいて、支払い主がいない以上、管理組合として放置する選択肢は一切ないということで良いでしょうか?
それ以外の対処法(手段)はないということで宜しいのでしょうか?


専門家の方からのアドバイス募集しています。




最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

Thumb default icon 2
新人理事X さん

定期総会開催可否

3月末の定期総会について、開催予定の施設から、コロナウィルス予防のため、使用中止を言われました。どうしても利用したいなら利用は認めるが、何かあっても責任は持てないとも言われています。 開催はどうしたらよいでしょうか。延期にするとしても、いつまでということもありますし、役員任期は3月末までと規約に規定されています。議決権行使書の積極的提出を促し、出席者が10人超えるなら延期とかそういう方法でもよいでしょうか。 よろしくお願いします。

Thumb default icon 1
zhimawari さん

管理会社のリプレイス先がありません。

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。 ところがその大手管理会社から、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。 理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然支店長名で管理辞退の通知が来ましたので、やむ得ず管理会社のリプレイスを決めました。 当マンションの顧問のマンション管理士に管理会社のリプレイスを依頼し業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションまで見積もり調査に来たのが3社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求後の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。 現在、管理をお願いしている管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。 この様な場合は値段も高い新たな管理会社にリプレイスするしか選択肢はないのでしょうか?

Thumb default icon 2
福井 さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

Thumb default icon 2
KUMI さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

Thumb default icon 2
ナオとリョウ さん

マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。 皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。 また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。 管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。 よろしくお願い致します。

Thumb cdc898ce 7c31 4b82 b96d c3d61965a670
カツオ さん

定期総会ができない

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。 今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。 ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。 このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。 なにか良い方法はないでしょうか。

Thumb default icon 2
昇龍 さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

Thumb default icon 1
フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

Thumb default icon 2
アストロメリア さん

総会

総会の議案のなかに、普通決議案でいいのに特別決議案で総会案内状を全戸配布してしまいました。訂正案を出すにしても、すでに総会までに7日をきっており間に合いません。 よい解決法をアドバイスお願いします。

Thumb default icon 2
こんちゃん さん

人気の組合員ランキング

〜 得したコイン順 〜

Thumb 888c8d3b e4bb 49cd 94fb 994189d9b579

竜巻 さん

Thumb kosumosu

メロディー さん

Thumb

三毛猫 さん

Thumb 6f30304e 3507 497e a07e e21d1ab04bb5

asaka50 さん

Thumb 2010.12.3 017

cocoa さん

Thumb im000020

美夕 さん

Thumb p1010442

さん

Thumb default icon 2

クッシー さん

Thumb

このみ さん

Thumb im000008

黒猫 風ちゃん さん