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大規模修繕工事

管理組合の会計

過去の理事長、管理会社の責任について

8

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大規模修繕工事

管理規約

管理組合

18

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管理組合の会計

マンションの駐車場利用料金の決め方について

96

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管理組合の運営

建物の維持管理

共用部の駐車場について

23

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管理業の委託

管理組合の運営

消防設備点検に日程

19

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管理組合の会計

駐車場収入金の配分方法

52

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管理組合の運営

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

46

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管理組合の会計

積立金の運用方法(2)

22

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管理業の委託

管理組合の運営

エレベーター点検と植栽剪定の契約

9

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建物の維持管理

スロープの傾斜

14

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切れた電気の交換について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

土曜日曜はお休みですが、毎日8時半から4時まで管理員さん(男性)が勤務していています。
今朝、管理員さんに出会ったので、夕べ3階のエレベーター前の電気が切れていたことを伝えて、直してくださる?とお願いしたら、会社に連絡して専門家に来てもらいますとの返事でした。
今まで気持ちすぐに交換してくださっていたのにどうしたのかなと聞いたら、会社の新しい決まりで脚立に上がるのは危険作業なので管理員さんはやったらいけないことになったんですって。
確かに脚立に上るのは私も怖いし、危険作業化もしれませんが、いままで管理員さんは普通にやっていたし、専門の人は明日か明後日しか来れないとなると今晩も電気は切れたままです。
管理員さん個人に文句をいうわけではないけれど、これって管理会社の勝手じゃないかしら。

駐輪場の有料化

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションでは駐輪場が当初から各区分所有者1台無料になっております。築20年を過ぎ、駐輪場にかなり傷みが出ています。2段式なので上段の人は大変苦労しています。無料のせいか管理が曖昧なのも問題です。不要自転車なのか?不使用だけど既得権の為に置いているのか?乗れないような放置自転車が有る一方で駐輪の待機者もいます。理事会では駐輪場を、①リニューアルして②有料化にして③管理を充実させたいのですが、アンケートでは有料化に反対が多いのです。リニューアルと管理(ステッカー等)には、お金が掛かるので有料化をしたいのですが。良いアイデアは、有りませんでしょうか。

花を植えてはいけないんですか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場のわきに昔花壇だったスペースがあるのですが、誰も手入れをせず、荒れ放題になっています。
それで枯草を抜いたり、花壇の土を買ってきたりして、サフィニアを植えて、かわいい花が咲いたところに管理組合の理事の方がこられて「ここは共用スペースなので勝手に使ってはいけません。片づけて下さい」というのです。
もともと花壇だったのだし、きれいな花が咲いてマンションの美観向上に役に立っていると思っていました。
しかられるようなことをしたつもりはないのですが、花を植えたのは悪いことなのでしょうか。

大規模修繕工事に関しての物置撤去について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に際して,1階で専用庭を使用しているAさんが物置を設置しており以下の件が問題になっています。良きアドバイスをお願いします。

①管理組合より「大規模修繕工事以前に,隣人から物置があることで避難通路の役目を成していない(ドアが開かないのでは?)と意見があったがどうか?」とAさんに言うと「ドアは開くし,大人1人は十分避難できるよう物置を設置している」と回答あり。大規模修繕の施工会社から「避難通路は通れればよいものではなく法律で1.5m以上幅を確保する必要がある」とのアドバイスもありました。大規模修繕工事に関しても,物置があってもなんとか足場は組めるが,物置と接している壁は塗装できないとのことです。Aさんに物置の撤去をお願いしても「引っ越しの予定もないので壁は塗装しなくてよい,撤去するにしても費用が10万以上かかるので管理組合より当然出してくれますよね」との回答。

②そもそも専用庭は専有部分ではなく共用部分にあたり,専用使用権を与えられているだけで,使用細則の第1条「専有部分及び専用使用部分の使用」の(16)に「バルコニー等にサンルーム・物置・温室・池等これらに類する建造物を建築又は設置すること」をしてはならないとはっきり明記されています。Aさんは「物置を設置するにあたり前管理会社に許可をもらった」といっていますが,今の管理会社から前管理会社に問い合わせをしてもらったが「そのような許可をした覚えもなく,許可証等も発行していない」とのことです。①の避難経路及び前管理会社が許可したしないに関係なく,この使用細則に違反している1点をもって,Aさんの自己負担で物置の撤去を求めることはできないでしょうか?

理事会議事録について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは毎月第一土曜日の朝10時から管理室で理事会を開いています。
その理事会の議事録なのですが、4月までは土曜日の理事会が終わると月曜日にはフロントさんからメールで議事録の下書きが届いていました。
ところが、管理会社の人事異動でフロントさんが交代してからその議事録が滞り始めました。今では2か月前の理事会の議事録下書きがようやく理事長のところに届く始末です。
理事長から本人に何度か注意したのですが「すみません。頑張って作ります」というばかりで一向に改善しません。
いっそのこと役員持ち回りで議事録をつくったほうがいいかもしれないとも思っています。(本当は管理会社に下書きをつくってもらいたいのですが)
皆さんのところで議事録は役員が作成しているところはありますか。

マンションの管理者と理事長は違うのですか。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理者と理事長は違うのですか?区分所有者でなくても管理者になれるようですが、管理会社(法人)が管理者になることも出来るのでしょうか?

オートロック装置のセキュリティー性

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの入り口にあるオートロックは部屋の鍵で開けるか、部屋番号を押して中から解錠してもらわないと開かないものと思っていたのですが、今日見たら小学生がボタンをちょんちょんと押すとドアがスッと開いてそのままマンション内に入っていきました。
どこをどうしたのかわかりませんが、鍵も使わず部屋から解錠しなくてもマンションに入れてしまうのはセキュリティー上問題だと思います。
ふつうオートロックというものはこんなに頼りない機械なのでしょうか。
いくら防犯カメラをつけても玄関に鍵がかかっていなければなんの役にも立ちませんよね、
管理会社に言えば操作盤をもっとセキュリティーの高いものに変えてもらえますか。

理事会監事のお仕事について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年の総会で役員に選出されたとき、理事長、副理事長は難しそうなので監事という役になりました。
今年の総会が来月末に開かれることになり、今月の理事会に出席しましたら、管理会社の担当者から会計資料というものを何冊も渡され、「監事さん、こちらの監査報告書にサインしてください」と言われました。
たくさん数字が書いてある資料をいくつも急に渡されて中身もわからないので「どこをどうチェックしたらいいのですか」と尋ねたら「説明しても難しいですからサインだけしてもらえればいいです」との返事でした。
中身も見ないでサインはできないので、その場でいったん資料を預かりましたが、簿記の知識もなく、途方に暮れてしまいました。
お友達に経理の事務をしていた人がいるのでこれから相談に行こうと思っていますが、皆さんのマンションでは監事さんはどのように資料をチェックしているのか教えてください。

マンションが子供の遊び場になっている。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

学校が休みになり、お留守番の子供が増えました。マンション外の友達を連れてきて遊んでいます。ボール投げ、かくれんぼ、座ってゲームとやりたい放題です。先日はマンション12階の吹き抜け側にジュースの空き缶が置いてありました。落ちたら大変と片付けましたが、ゾッとしました。注意喚起の張り紙も大切ですが、友達を入れないような手は有りませんか?管理人さんには見回りの強化を要請しました。

管理組合広報紙のノウハウは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

100世帯ほどのマンションに住んでおり、この度広報担当の理事になりました。四半期に一度くらいのペースで、管理組合のトピックスやニュース等をお知らせする業務があるとのことでした。もちろん発行すらしていなかった期もあるそうです。

過去に発行された広報紙をみると、Wordにベタ打ちな感じで、統一感があるとはいえず、素人が作った感がアリアリとしていました。。私もそのような編集スキルがあるわけではなく、批評はすれど、いざ作成となるとなんだか気が重たいです。

とはいえ、住民に読んでもらうためのものですから、見やすいものが良いと思います。センス良く仕上げたいのですが、皆さんのマンションでは、管理組合向け広報紙の作成においてどのような工夫をなさってますか?
特に気にせず下手でも良し、手作り感満載でよいのかしら。。

管理規約第12条の違反者は、出ていかなくてはいけないのですか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

規約の「第12条住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」となっているマンションです。もし、区分所有者が、そこを別の目的で使用した場合に、マンションから出て行って貰うことになるのでしょうか?例えば違反者が「住宅のみの使用に戻した」事が確認できればOKになると思いますが如何でしょうか?

窓枠サッシ内の戸車交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

住民から窓枠の戸車が不調で窓の開閉に困っているとの苦情(要望)が寄せられました。調べてみたところ、戸車を交換すれば解決できることが分かりましたが、当該交換費用は一般的に管理組合または個人のどちらなのでしょうか?

当方の管理規約には「窓枠及び窓ガラスは専有部分には含まれない」としか書いておらず、戸車のことは何も記載がありません。

この窓枠の中に取り付けされている戸車は共用部分と解釈して、不具合が生じている(寿命がきている(?))戸車の交換は管理組合が費用負担を行い維持管理すべきではないかと考えています。
一方で、各居住者の使用頻度により戸車の劣化度合いが違うし、戸車自体は消耗品だから、個人負担にすべきとも考えられます。

理事会として、どう対応すべきかアドバイスをお願いします。

民泊容認で注意すべき点は?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

仮に、管理組合として民泊を認めるという方向にした場合、避難誘導灯などの消防設備はホテル並みに沢山設置しなければならないのでしょうか?
他にも、民泊を認めなければ不要なものが、認めると必要になってくるなど、注意すべき点がありましたら教えてください。

駐車場の付置義務について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの駐車場は3段のパレットが2連あり、合計6台駐車可能ですが利用者がだんだん減り、とうとう3台になってしまいました。
このままでは近い将来2台以下になり機械式駐車場は意味をなさなくなります。
先月の理事会では、機械を撤去して埋め戻すことが最善だろうという結論になりましたが、役員の一人から、マンションを建てるときに駐車場収容数について「付置義務」があるはずで、埋め戻してしまうと義務違反になってしまうのでは、という意見が出ました。
ネットで調べると、付置義務は条例で定められていますが、有名無実化しており、正しく守られていないのが現状のようです。
そうかといって、条例に違反することを知りながら管理組合として堂々と駐車場の埋め戻しをするのは少し気が引けます。
付置義務を無視して勝手に駐車可能台数を減らしてもよいものか、アドバイスをお願いいたします。

英語塾を開く事を報告すべきか

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大学生の息子が、自分の部屋を使用して中学生相手に英語塾を始めたいそうです。1回に2~3人を相手に授業をするそうで、3年間位でバイトの代わりにやる事を考えているようです。特に部屋を変更するほどではありません。管理組合に報告するべきでしょうか?黙って行って後から何か言われるのも嫌です。子供には、始めるのを待ってもらっています。

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合に届け出が有りました。「クーラーの配管用穴がついていない部屋が1部屋あり。窓用のクーラーは嫌なので穴を追加したい。」というものです。クーラーの穴はそんなに大きいものでは無いと思います、OKなのでしょうか。

電子投票システムについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理新聞(2016/7/15、第1011号)に、大型マンションを中心に電子投票システムが広がっているという記事を読みました。導入したマンションでは、組合員、理事会、管理会社それぞれにメリットがあり、合意形成に関する満足度を高め、円滑な管理組合運営を助けるものとあります。
私達のマンションも300戸と比較的大型なので、この記事を読み、私自身興味を惹かれました。ただ、すでに導入している管理組合を身近に知りませんし、まだそういうサービスを提供する会社を呼んで説明会を開催してもらうほど、勉強しているわけではありません。
投票する利用者は、今まで通り「紙による投票」と「電磁的投票」の選択が可能になり、各々が便利だと思われる方法から選べば良いので、不便はないかと思うのですが…。一方で「電子投票」と聞いて、代理投票やなりすまし投票など悪いイメージも同時に抱いてしまいます。
電子投票システムの良し悪しについてご存知の方がいらっしゃいましたら、アドバイスをいただけると助かります。よろしくお願いいたします。

マンション住民の高齢化(孤独死や認知症)への対応

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日介護系のドキュメンタリー番組を観て知ったのですが、マンションの住民が経年とともに高齢化するのに加えて、今までマンションに住んでいなかった高齢者が、子供の近くに住むためとか、病院が近い、車の運転ができなくても生活できるという理由で郊外の住宅を売却して都心マンションに住み替えるという事例も増えているそうです。

そして、実際に新しい住環境に馴染めず、外出しようとせずテレビばかりを見るとか、孤立して引きこもってしまうという事例や、認知症を患い、近隣住民に迷惑をかけるという事例が起きており、これから一層増えていくのではないかと予測します。

そこで、孤立死を防ぐ独居高齢者の見守りや認知症になった高齢者の方にどう対応するかなど、マンション住民の高齢化への対応が課題となりますが、理事会(管理組合)として、住民の孤独死や認知症にどこまで取り組む必要があるのでしょうか?
皆様のマンションですでに取り組まれている施策や事例があればお教えください。よろしくお願いいたします。

規約と法律と条令の関係は?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションには管理規約・細則がありますが、一方で、建築基準法、消防法、区分所有法など法律で規定されていることもあります。
他に市区町村条令もありますが、それらの関係はどのようになっているのでしょうか?
厳しさに差がある場合は、何が優先されるのでしょうか?

防火管理者とは

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

これから防火管理者を理事の中から毎年出そうということになりました。

そこで、防火管理者の仕事、責任について簡単にお教え頂ければ幸いです。
それを引継ぎとして今後残していきたいという動きになっています。

高圧一括受電サービスを続けるかどうか

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築21年62戸1棟のマンションです。10年前、高圧一括受電サービスを契約し、今年10年契約が終わります。当マンションの場合、共用部の電気代が約40%割引になりました。今後は1年自動更新ですが、電力会社から、5年契約3年自動更新の新たな契約を提案してきました。契約時に半年間共用部の電気代が無料になるという特典があるそうです。半年後に契約更新時期を迎えます。
 今は10年前と違い、電力の自由化で住民自身が電力会社を選べるようになりました。また、高圧一括受電ではなく共用部のみ新電力に変えるという選択肢もあると思います。
 価格というメリットを考えると、管理組合としては現状の共用部40%引きが一番いいように思いますが、みなさんはどうお考えでしょうか?
いずれにしても住民説明会やアンケートで住民の意見を聞く必要がありますね。

室内のインターホン

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

室内のインターホンが壊れたので、修理をしてほしいとの依頼が
理事会にありました。
管理規約では、インターホンは専有部以外となっていますが、
ガラスや網戸などと同様に、専用使用している部分の保全および
修繕は、各自が責任を負うことと記載があります。

長期修繕計画書では築15年目で全戸のインターホンを交換
する計画になっていますが、あと数年先です。

理事会としては勝手に交換されて、後々の全戸の公開の際に、
機種が違う、マンション設備に合わないなど、将来もめること
になることから、とりあえず修理を管理組合で行うこととしま
したが、もしかすると、既に各自の負担で修理を行っている
お部屋がないか心配です。

このような場合は、皆様はどのように対応されているので
しょうか?



マンション会計は、企業等の会計と違う?

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

通常の企業やお店では、「前期末資産額」±「当期収支」=「今期末資産額」になるのですが、マンションの会計では違うのでしょうか?

当マンションの会計報告(管理会社が代行)では、
 ・前期末残高(貸借対照表)と当期の「前期繰越」額が異なる
 ・当期1ヶ月目残高(同上)に対する1ヶ月目の収支=2ヶ月目残高にならない (他月も同様)
のです。

これでは、何を基に会計監査すればよいのかさっぱりわかりませんが、ウチだけでしょうか?? それとも、マンションの会計ルールは、別にあるのでしょうか?

今後収益会計を新設しなければならないのですが、その際「前期末残高と当期スタート時点の残高が一致しない」ような会計処理で、税務署がOKを出すのか疑問なのです。

どなたかご存知でしたら、ご教示ください。

一人の居住者に困っています。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事を行っているマンションの理事を務めています。
工事の方も終盤に来ている状況で、現在バルコニーの完了アンケートが配布されて施工会社が指摘したところを直していただいて居住者の印鑑を取得中で順調に来ていると思っていたのですが、施工会社から一世帯のみ仕上がりに納得がいかず完了印がもらえないと相談を受けました。
施工者曰く何度も手直ししているが、仕上がりに限界がきているとの事です。
バルコニーの所有権は共用部分に帰属しているので、個人的な美観を何処まで受け入れていいのか判断がつきません。機能的な不具合でなければ管理組合理事として完了したと受け入れていいのでしょうか?個人の意見が優先されるのでしょうか?教えていただければと思います。よろしくお願いします。

専有部分の消防設備の更新について

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

複合用途型のマンション標準管理規約をみますと
共用部分の範囲に火災警報設備があり、文末に専有部分に属さない「建物の付属物」の物とあります。
この解釈なのですが、私が火災報知器や消火器など、専有部内にあって他の専有部に影響が無く独立性があるものは修繕は専有者負担になると話したところ、火災が起これば全体に被害が及ぶし、そのそも消防設備に所有権はあるのか。あったら個人の管理になって極めて危険だとの意見が出されました。
管理規約は標準管理規約のまる写しです。
店舗内は当然住宅専有部より消防設備は多くあります。一般的に専有部内の消防設備の工事はどのように負担で処理しているのでしょうか。

管理員さんが交代になって掲示板が悲しいことに・・・

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長年来てくれていた管理員さんがお年ということで辞められて、新しい管理員さんが来るようになりました。
顔を合わせると挨拶を返してくれるし、ゴミ置場もきれいに掃除してくれますし、とても良い方なのですが、一つもの足らないところがあって気になっています。
些細なことと笑われるかもしれませんが、掲示板が急に乱雑になったのです。
前の管理員さんは、掲示物の位置をきちんとそろえ、画びょうもプラスチックの画びょうの色をそろえて見栄え良く掲示してくれていたのですが、今度の方は見栄えを気にしないようで、掲示物が重なっていたり、隙間が妙にちぐはぐだったり、斜めっていたり、とにかく美観が悪くなりました。
管理員さんに直接言ったら気を悪くするでしょうし、組合に話をしても「フチ子さんが神経質すぎるだけ」と言われそうで言い出せないでいます。
しょうがないので自分の階段の所だけは縦横をそろえて貼りなおしているのですが、
角の立たない解決方法はありませんでしょうか。

総会での理事の議決権行使

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の理事10人の理事会で、「A議案」が賛成7人、反対3人で決議され「総会」に提案されることになりました。
「提案」に反対の理事の行動はどのような行動を起こすことができますか。
総会の「出席届」は「出席届・委任状・議決権行使書」が1枚の紙になっています。
「議決権行使書」は、「欠席の場合」とあります。
①私(理事)は「総会議案A」については、「反対」なので「議決権行使」する予定 です。理事である私は総会に欠席して「議決権行使」することは、良くないかもし れませんが、そこまでする必要があるか迷います。
②私は、組合員の立場で「議案A」について、総会前に組合員に改めて反対の理由を 文書で説明し、「委任状」でなく「議決権行使」をしていただくようにお願いした いのですが、この行動は何かのルール違反になりますでしょうか。


カメムシの大量発生

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の娘のマンションですが、郊外の小高い丘のマンションを中古で買いました。近くに自然もあり子供の為にも環境は良いそうです。ところが、昨年秋頃に、カメムシが大量発生したそうで、その形と匂いで相当落ち込んでいました。暖かくなると又発生するのかと思うと気が重い様子です。これは、個人で対応するしかないのでしょうか。越して間もないので、相談できる方もマンション内にいないようです。個人で殺虫剤を用意するしかないのでしょうか?良いアイデアがありましたらよろしくお願いいたします。

共用部電力会社の見直しについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも勉強させて頂いてます。

現在マンション共用部の電力会社見直しを検討しております
(65戸程度のマンション)

現在、東京電力との契約で下記状況です。
・契約形態:低圧高負荷 40kw
・力率:80%
・年間使用量(昨年1年間)は、1,370,000円程度、45,000kw程度

東京電力2年契約(ビジネスパック?)がもっとも低価格との説明を管理会社よりうけましたが、いろいろな電力卸業者がいますが
本当にこのプランがベストなのか気になっております。

ご教示頂ければ幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。


総会時での記名委任状の開示拒否

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日総会において、私への「記名委任状」複数受けました。当然何方からの委任かは知って総会に臨むべく、委任者名明記の委任状の開示要求をしましたが返答は「委任者数」のみで委任者名を開示しません。総会後も正規の要望をすると、今度は立会人の場で開示を回答してきました。
その理由を聞きますと「私がその委任状を破く恐れある」でした。何で私への委任状を破かなければならない動機も必要性は皆無です。
もはやどうも今国会で騒がれている森友問題にそっくりでもあり、委任状の改竄や書き換えが行われている疑念を持っております。
余りにも馬鹿々々しい事ですが、こんなことがまかり通ってしまう現状をお伝えするとともに、それへの対策や、ご見解をお願いいたします。

火災報知器の無いマンション

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、築43年の古いマンションを訪ねました。火事の話から火災報知器の話になり、マンションの点検の話になった時、友人宅には火災報知器が無いことに気が付きました。これは、有りですか?彼は昔から付いていないと言います。確か法律で決まったのでは?教えてください。

総会に出席する意義について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

臨時総会での議案説明の後、質疑応答の時に
「委任状で結果が出ているなら、質問しても意味が無いですよね?」というご意見が出席者から出た時がありました。

当時の理事長は
「結果は出ていますが、議論を尽くしてから採決に進みましょう。
 今日ここへ足を運んでくださった皆様がいるのですから。」
と言って、質疑応答(4~5問)の後に採決した結果、満場一致での可決でした。

議決権行使書や委任状で結果が決まっているのでは?
という出席者の「無力感」があるのは事実だと思います。
総会という場を真に民主的な場にするにはどうしたら良いでしょうか。
皆様のマンションで実際にやっていることなどありましたら教えてください。

集合ポストの表札

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理規約では「その専有部分を専ら住宅として使用する」と規定されていますが,
集合ポストのAさん表札に○○株式会社名のみが表示されています。
現在,Aさんは実際に住んでいますし,住民の平穏な生活が確保できないような事態には陥っていませんが他の住民に事務所OKと勘違いされては困ります。
会社名表示をやめてもらえれば一番良いのですが,せめて「A様方○○株式会社」を表示するように理事会へ検討依頼しても良いのでしょうか。

アスファルトからコケが・・・

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

アスファルトからコケが大量に生えている状態です。
これはどうやって処理したら良いでしょうか?
恐らく管理人さんは仕事として言われていなかったと思っております。
他の箇所はいつもキレイにしてくれていますので。

まず
①大量のコケをどうにかする手段
②今後の清掃として管理人さんの仕事にするのか業者の仕事にするのか
何か良いアイデアがあればご教示ください。

大手管理会社の営業について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

以前理事を引き受けた際、当マンションが契約している大手管理会社が、修繕積立金の大幅値上げを提案してきました。彼らによると、「資産価値を上げるためにはもっと積み立てが必要」ということで、近隣のマンションとの比較資料を提示してきました。

この大手管理会社は、同じ地域で「AマンションはXXがあるからあなたのマンションも購入しないと資産価値が下がる」あるいは「新築のマンションはYYがあるからあなたのマンションも資産価値を上げるために導入すべき」というセールストークを盛んに展開します。この場合の資産価値とは、売買価格とか賃貸料のことだと思ってください。ちなみにこの大手管理会社は、不動産会社を含むホールディングカンパニーに属しています。

この大手管理会社は、近隣のAマンションにもBマンションにもCマンション同じようなことを言っている可能性があり、多分皆さんの地域で近隣のマンションを比較しても、同じような料金帯に収まっているのが現実ではないでしょうか。しかも、この大手管理会社の役員がマンション管理業の業界団体の理事をしている事実からすれば、健全な競争を妨げる独占禁止法違反の疑いさえ持ちます。

しかし、マンションの資産価格というのは、建物もさることながら、不動産市場や経済など社会情勢に影響されることもあります。社会的変化により一般的な資産価値が下がった場合、多くのマンション所有者は、資産価値に見合わない高額な管理費や積立金だけを払わされることになります。

自社従業員による「理事会サポート」などという、利益相反するサービスを平気で売り込んでいる管理会社です。マンション管理士や一級建築士などを従業員として抱えているので、理論上ホールディングカンパニーの利益のためなら、どんなシナリオでも作ることができます。そもそも「管理会社」と謳いながら、投資的な観点から、修繕積立金や管理料をアドヴァイスするのは、正しいビジネスのあり方なのでしょうか。私には「詐欺的」にさえ思えるのですが。

外部階段(螺旋階段)の設置について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

240世帯のマンションの住民です。当マンションには外部階段として螺旋階段が設置してあります。2つの棟がL字型に接しているのですが、それぞれの棟に外部階段がついています。ところが、築30年をすぎた頃から傷みが目立つようになってきて、頻繁に補修を施さなければなりません。金食い虫になっています。いっそのこと新しいのに作り直そうかとも考えているのですが、ここで一つ知りたいことがあります。2つの棟の接合部のすぐ横に新しい外部階段を作り、既存主のは撤去してしまいたいのですが、そのようなことは可能でしょうか。つまり、2つの棟が外部階段を共有しようというわけですが、建築基準法等にひっかかるのでしょうか。ご教授願います。

管理組合法人の購入した土地の固定資産税について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合法人が隣接する土地を駐車場用地として購入しました。
当然、固定資産税がかかってくると思いますが、課税部分について各区分所有者の負担はどうなるのでしょうか。

住戸窓ガラスについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

素朴な質問ですが、サッシの窓ガラスは共用部になるのでしょうか?
共用部になるのであれば、ガラスを割ってしまった場合は修繕積立金管理組合負担で交換してもらえることになるのでしょうか?

組合員の理事会参加

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長年理事長をしてきた人が理事長を降りました。理事でもないのですが理事会に出たい、議決権はないが心配で出たいといっています。参加させても良いのでしょうか?うるさい人なので、私的には出てもらいたくないのですが。断ることはできないのでしょうか?

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善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。 ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。 (毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。) このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。 ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか? ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

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福井 さん

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。 規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。 管理規約第61条(管理費等の過不足) 1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。 今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。 そこで質問させていただきたいのですが 1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか? 2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか? 3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか? あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか? 以上宜しくお願い申し上げます。

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TUMI さん

理事の解任について

20期を超える、50室程度のマンションの理事長を務めております。 管理規約は、基本的に標準管理規約に準拠しています。 役員任期は2年です。 監事を含め、役員が4名の理事会において、副理事長を務めるA氏(自身が立候補し、5期連続で役員。昨期は理事長)は、役員就任以降、管理費削減のための管理委託会社見直し、機械式駐車場使用料(現在、一部を管理費、一部を修繕積立金へ振替)を全額修繕積立金へ振り返ることを主張しております。 それ自体は大事な論点であるため、各期の理事会で検討を行った結果、管理会社から委託費の値下げを提案してきたこと、駐車場使用費については管理費が赤字になった場合に修繕積立金を取り崩すためには総会決議が都度必要であったり、駐車場の電力費や保守費は管理費から捻出する必要があるため、期末に余剰になった金額を修繕積立金に振り替える運用にしています。 これらは、いづれも総会決議にて承認されています。(A氏本人は、管理会社を変えることが検討されていないことや、全額振り替えられないという点で反対) 以降、A氏は管理会社に対して執拗に「善管注意義務違反」を問うための粗探しと、損害賠償請求を起こすと仄かしたり、(監事でも無いのに)勝手に監査報告にて管理会社が不正をしているということを提出しようとしたり、挙げ句の果てには管理費や修繕積立金の支払い拒否や、法的手段に訴えると言ってきています。 勿論、訴訟を起こすのは区分所有者としての権利だと 思うので、仕方ないのですが、理事長としては、A氏の管理規約違反(役員の誠実義務含め)を放置する訳にはいかず、役員としてのA氏は管理組合と利害が相反しているため、解任の議案を臨時総会に提出すべきではないかと考えています。 他の役員も基本的には了解なのですが、解任の議案とまでなると、後々名誉毀損も含めて訴訟を起こされるのでは?と心配しています。 理事の解任について留意すべきこと(やめた方が良い含め)ご意見を頂ければ。

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HARU さん

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。 私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。 ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。 事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。 このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。 このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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福井 さん

管理会社の変更手続きについて

変更の具体的手続きを教えてください。 総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。 契約期間は9月30日で満了します。 新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。 ・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか? ・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか? ・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか? ・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか? ・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

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gibson さん

清掃代値上げ

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。 契約書もなく10万といい値で長年していました。 予算も120万毎年とってます。 今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。 理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。 2万もいいね感があり 100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、 これは総会案件ではないのですか?

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トニー さん

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。 管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。 (理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。) 35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。 総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。 (1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。 (2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。 (3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。 専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。 (一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。) 管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

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Tamagawa さん

個人配布したお知らせを回収要求されました。

他の方のご相談みてドキっとしましたが、もう一つ、ご相談させてください。 前期理事会の役員さんたちと意見が合わず、難儀しましたが、半分入れ替え役員なので私は今期も役員となります。 前期理事会で、居住者に情報をお伝えして欲しい、理事会で決める前に聞いて欲しいと言っていましたが、必要なし、やりませんと都度拒否されていました。 それで、個人配布として居住者の皆さまに、私が個人的に集めた情報や意見を書いて配布しました。総会前・総会後、今回③居住者が防犯カメラの現在の状況(どこが無くなり、どこを撮っているか等)を知らない方がいらっしゃったので、簡単な図で以前と違うので注意してくださいと配布しました。 配布後、前理事長が来て、理事役員が理事会通さず、勝手な配布は迷惑なのですぐに回収してくださいと言われました。 また、誰がわからないと言っているか教えなさい、役員なので教える義務があると。 個人的に立ち話の話上で分かった事、理事会に依頼されたわけでないのでお名前を教えるのは出来ないし、回収もしないと拒否しました。 その後は非難中傷でしたが、私としては集めた情報を皆さんにお伝えしたし、これ以上配布することはないと思います。 回収や名前を言えって、理事会は要求でき、理事の義務なんでしょうか?

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aka さん

維持管理業務の見積り取得を管理会社に任せることについて

 管理組合で、建物の維持管理業務(定期清掃、消防設備点検、雑排水管清掃、植栽管理)について、見積りをとろうと考えています。  ※維持管理業務の仕様書は、数年前に管理会社変更を検討した際に整理済。  相見積もり先は、最低1社は管理組合でも探すつもりですが、管理会社にも業界情報を生かして見積先を探してもらおうと考えています。そこで相見積もりをとるのを管理組合が指定した会社も含め、すべて管理会社に任せた場合、管理会社に中抜きされ、費用があまり安くならないことが無いか懸念しています。(例えば、管理会社がバックマージンを懐に収めるなど。)  管理会社にお任せしても、一般的に心配ないものでしょうか?  管理組合で探した会社には管理組合役員が直接見積りを依頼・取得し、見積り比較作業や契約手続きのみを管理会社に依頼することも考えていますが、管理組合役員の労力が必要となるため、悩んでいるところです。  アドバイスをよろしくお願いします。 (補 足)  当管理組合では、第三者への外注に関する一連の業務を、予め管理会社の行う業務のひとつとしています。

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やま さん

書面総会

私は管理組合の理事です。コロナの影響で、「通常総会」を近じか開催する予定ですが、組合員には「議決権行使書」と「委任状」が一体となった「出席届」を提出してもらい決議をするようです。「通常総会」といっても参加するのは理事のみです。このような開催をすることを管理会社と理事長から理事会は押し切られてしまったのですが、後から考えると、私はこれは区分所有法45条2項の書面総会ではないかと思うのですが、そうすると全員の承諾が必要です。それとも理事が参加するので、出席人数を押さえた「通常総会」になってしまうのでしょうかお教えください。管理会社は後者を考えていると思うのですが、それを書面総会だと切り返すのはどう説明したらよいのでしょうか。

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osamu さん

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