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    質問

大規模修繕工事

大規模修理 銀行融資

6

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    質問

管理規約

特別決議の範囲で管理会社と別見解

23

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    質問

その他

管理会社の不審な言動、理事会の方々に苦情を言われる原因

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管理組合の会計

大規模修繕工事

大規模修繕における住宅部会と店舗部会の費用負担割合について

16

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    質問

管理業の委託

管理会社の担当者に資格は必要ですか?

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    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

管理費・修繕積立金の管理と運用

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    質問

建物の維持管理

テレビ設備の保守について

45

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    質問

住まいのトラブル

注意しても直らない不法駐車への罰金のルール化への功罪

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    質問

管理業の委託

管理組合の運営

管理会社との委託契約(図書保管)

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    質問

その他

住まいのトラブル

マンションと個人の「個人賠償責任保険」を合わせて保険請求出来ますか?

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理事のなり手不足

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、マンションの理事のなり手が全くと言っていいほどいません。新たに入居された方などに打診しても断られる状況です。
標準管理規約の改正で外部からも理事になれるようになるとの噂を聞きましたが、本当でしょうか?ほんとうなら、どんな人がなれ、また相応しいのでしょうか?
どうかよろしくお願い致します。

竣工図面の電子化について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

竣工図面の電子化を検討しています。見積もりを収集しているところですが、相場がわからず金額の妥当性が判断できません。ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか?
また電子化は、建築・意匠の図面だけではなく、設備関係の図面も必要でしょうか?
他にも保存メディアの選択の注意点などありましたら教えてください。

管理費滞納者の遅延損害金請求について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

これまで管理費について1年間以上長期滞納をしてきた悪質な滞納者が、先日3か月分を払ってきたようです。この3か月分は直近の3か月分とするべきか?一番古い1年前の3か月分とするべきか?解釈に悩んでいます。

今、理事会では悪質な長期滞納者に対して遅延損害金の請求を考えていますが、1年前の3か月分として受け取ると遅延損害金が今後減り、悪質な滞納者としては、遅延損害金が大きく今後変わってくると考えて、今後も遅延損害金がかからない範囲で滞納をしてくる行動に出ないように、直近の3か月分と解釈をして、しっかりと遅延損害金を請求し続けていきたいと思っています。

マンション管理士や管理業務主任者のみなさん、ご指導よろしくお願いします。

管理費滞納への対処

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理では、管理費の滞納は頭の痛い問題ですが、国は標準管理規約改正にむけて、納管理費の回収を管理組合理事長の重要な職務と位置づける一方、区分所有者の責務として、管理組合による財産調査に応じる義務を新たに明記することを予定しているそうです。
また、財産調査を行う際には、滞納者本人の同意を改めて取り付ける必要はないことも併せて規定するとのことです。

この標準規約における財産調査権の明記は管理費滞納に悩む管理組合にとって一歩前進といえるのでしょうか。

漏水事故の責任について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション内の排水管で漏水事故が発生し、漏水があった階下の住戸に被害がありました。事故発生箇所の居住者は「配管部分は共用部分だから、管理組合が復旧費用を負担すべき」との主張をしています。このような場合、責任の所在はどちらにあるのでしょうか?

複数の住戸を複数の人が共有していてよく分からない

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住むマンションは22戸と小規模ですが、そのうち2戸の専有部分を所有している方がおります。つい先日その方が亡くなられて、血縁関係のある3人の相続人が共同相続しました(まだ遺産分割をしていない状況だと聞きました)。

今度、通常総会を開催する予定で準備を進めておりますが、法令上、3人の相続人は総会に関してどのように扱われるのでしょうか?

議決権数は「1住戸につき1個」と規約に書いてあるので、2個だと思います…。

大規模修繕工事は決議は?(普通決議or特別決議)

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事の決議要件について教えて下さい。

今回の大規模修繕工事は、原状回復工事(足場、塗装、防水など)と改良工事(LED化、自動ドア化)が含まれますが、普通決議で可能でしょうか?または特別決議が必要でしょうか?

教えてください。よろしくお願いします。

防災と町内会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大災害時に地方自治体が水や食料などの物資を配布する際に、町内会などの自治会を窓口にして配布が行われるという話を聞いたことがあります。
マンションでは管理組合があるため町内会などに加入していないところも多いと思いますが、災害時に困ることはないのでしょうか?
マンションは管理組合ごとに備蓄などの防災対策をしていることが前提となっているからでしょうか?
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

自治会について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

分譲マンションにお住まいの方は、一般的に皆さんその地区の自治会にも入っているものなのですか?
マンションはマンションの管理組合があるので自治会加入はないものだと勝手に勘違いしてたのですが、この度加入するかしないかの書類が送られてきて、どうすればいいのか迷ってます。
運動会とかお花見とか初詣とか消防団とかいろいろめんどくさそうな行事も多いし役員も回ってくるので、特に困ることがなければ入りたくないのですが、加入しないことによって何か困ることがあるのなら入ろうかなと思います。
こういうの初めてなので、よくわかりません。
自治会長さんに聞くと加入を強制されそうなのでこちらで質問させていただきました。
入ってないけど特に困らないよ、とか、入ってないためにこういうことで困ったよ、とか、こういうのがあるから入ったほうがいいよ、とか皆さんの意見を聞かせてください。
よろしくお願いします。
ちなみに、ゴミはマンションのゴミ置き場なので自治会のゴミ置き場とは全く関係ありません。

エレベーターのメンテナンス契約の種類と内容について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

メンテナンス契約の種類にはどのようなものがありますでしょうか?内容も含め、具体的にお教えください。

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。

そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。

みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか?

ご教授いただければ幸いです。

大規模修繕工事(外壁)について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

タワー(高層階)マンションで、外壁補修を行っているところを見かけたことがないのですが、補修工事の必要がないのでしょうか。仮に補修工事の必要がないのであれば、中・低層階マンションでは、どうして同じような施工をしないのでしょう。ご存知の方がいらっしゃれば、どうぞよろしくお願い致します。

排水管清掃の実施率向上

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

排水管清掃が有りました。実施率は、70%台後半でした。2~3年やっていない人もいてチョット心配です。掲示は2か月前から、予定の変更希望も取っています。他に実施率を上げるアイデアが有りましたら、教えてください。

管理組合法人と罰則について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理組合法人特有の罰則規定はあるのでしょうか?

法人化のメリットについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション管理組合には、法人化しているところがありますが、メリットはあるのでしょうか?

ドラム式洗濯乾燥機のかさ上げはどの位

住まいのトラブル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ドラム式の洗濯乾燥機の購入を考えています。洗濯機の置き場が狭く3方が壁です。「これでは、排水管洗浄は出来ませんよ。かさ上げすれば大丈夫です。」と言われました。本当に大丈夫ですか?どの位かさ上げすれば安心でしょうか?結構な値段なので買うか悩んでいます。経験された方がおりましたら、知恵をお貸しください。

来客用駐車場の長時間使用について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

私が住むマンションには、来客用駐車場の使用に関する規程がないためか、長時間にわたって駐車している居住者がいます。このような現状を変えて良くしていきたいのですが、どうしたらよいでしょうか?

電子ブレーカーの有効性について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの電気料金を少しでも削減できないかを検討しています。私が住むマンションは22戸と小規模で、エレベーターが1基、機械式駐車場が12パレットあります。
あまり費用かけずに、電子ブレーカーを導入して電気代を節約したということを耳にしたのですが、どんな仕組みになっているのでしょうか?
電子ブレーカーの導入コストがどの程度の相場で、償却は何年くらいなのか?や、そもそも有効な手段なのか?…等色々知りたいです。よろしくお願いいたします。

マンションの資産価値と用途制限の関係は?

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションを住宅専用とするか、事務所可にするか、という問題に関係する質問です。
住宅専用とするメリットは不特定多数の人が出入りしないので、ルールを周知させやすく環境が荒らされにくい事だと思うのですが、事務所利用を制限する事によってマーケットが狭くなり、売り難い、貸しにくい物件になるという側面もあると思います。

届け出を出さずに不特定の人を宿泊させる民泊は現在の法律では違法だと思いますので、制限したほうが良いと思っています。今後東京オリンピックの宿泊施設不足対応に向けて規制緩和されるかも知れないと聴きますが、その時に管理組合の姿勢が問われると思います。

用途制限によって良好な住環境を維持して守られる資産価値と、
多様な利用目的を許容する事で生まれる資産価値と、
このバランスを皆様のマンションではどのようにしているか、お聞かせください。

民泊について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか?
細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

民泊等の規約改定について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の所有している投資用のワンルームマンション(44戸 築12年)で、
民泊を禁止するか、可能とするかでもめています。
駅から徒歩3分にあり、都心にも電車で20分もかからない場所なので
常に部屋は借り手がいます。
既に一部(約6戸程度)はサブリースで運用しているらしく、サブリース
会社が1週間~1ケ月程度のウィークリーマンションとして貸し出しており
その部屋(6戸程度)は人の出入りが多く、時には旅行者も利用している
とのことです。
一部の民泊反対者は、民泊では安定した収益を望めない、居住環境が悪く
なる事から普通に部屋を借りる人が減るなどとネガティブな意見が出ています。
私自身も民泊に興味があり、民泊をすることにより収益増も望め、民泊利用を
する際のルールをしっかり決め、守らせることで、居住環境も守れると思って
おります。
お聞きしたいのは、既にウィークリーマンションとして利用しているのに
民泊等の禁止ができるのか、民泊等を許可した場合は、どのようなルールを
決めておくと良いのかを知りたいです。
なお、マンションの規約では、「専ら住居とするほか、周囲に迷惑の掛からない
小事務所等に利用することもできる」とあります。

宜しくお願いいたします。


家庭用消火器の取替え周期

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション全戸の家庭用消火器の取替え周期を教えてください。

管理組合でのフリーペーパー導入可否について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

皆様のマンションでは、管理組合でフリーペーパーを導入されていますか?
マンション管理士が作る記事などがあり、管理組合に役立つ情報だと思い、フリーペーパーの導入を依頼したのですが、否定される判決が出されました。
理由として、以下のような内容になります。

1、不動産業者が発行する1特定の営利企業の情報誌を配布することは、広告(営利目的)に当たり、発行元の企業からマージンをもらっていると誤解されかねないのでできない。
2、無料のフリーペーパーを導入することにより、私のところも入れてくれ!と広がり、収集がつかなくなる。今後そのようなことも避けていかなくてはならない。
ラックが必要になったり、氾濫する。
3、公共性のないものを配布するのはふさわしくない。市役所や消防局・水道凍結の情報などであれば話は別だが、そういった類ではない。
4、広告のウエイトが多い。
など、上記事情から管理組合での発行はできないが、私個人での配布は許可するという判断が出されました。管理組合が私に情報誌を寄こし、私個人で全戸に配布する、一部の住民に配布するのは良いという判断です。これについてどのように思われますでしょうか?
管理組合が責任を持てないから配れない事情は一定の理解はできますが、かといって、
私が全戸に配布するのも、しないのも、あなたの判断次第で、それで誤解を生むのもしょうがないという話なのです。配布する上でふせんをつけて誤解のない文章を作って投函すればよいとのことで言われました。
この情報誌を依頼した動機が、出版社等、確認の電話もしたうえで、マンション単位で申込みをする話で、個人で取り入れることができないとなったからです。
そのことと、マンションで輪番制が昨今取り入れられ、皆が管理組合の知識や興味を持ってもらうのに良いと感じたからです。
例えば管理人室に置いておいて、欲しい人だけ持っていく形であれば、欲しくない人にも迷惑の掛かる話ではないと思っていたのですが、理事会の見解は、1番の話同様に回答されました。

一般的にはこれほどにも、フリーペーパーの拒否傾向が強いものなのでしょうか?
理事会ではこのような対応がふさわしいのでしょうか?
もし、他に考えられる適切な方法があれば教えていただけないでしょうか?

マンスリーマンションは規約で禁止できるのか

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

素朴な疑問です。管理規約の12条は標準管理規約のままです。マンスリーマンションのような賃貸借契約は出来るのでしょうか?極端にそれを繰り返すような事は規約で禁止できるのでしょうか?よろしくお願いいたします。

共用部シーリング不良の対応について

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

もうすぐ竣工9年のマンションの元理事長です。共用部(玄関枠やメーターボックス枠、面格子など)に使用しているシーリングが軟化してベトベトしている不良が見つかりました。この手の案件は結構発生しているようで、原料メーカーでは酷い箇所を除いて、付着防止剤の塗布対応だけを行った(手や服に付着しないため)のですが、知り合いのコンサルからは軟化したシーリングは剥がすのに手間がかかるため大規模修繕での張り替えの際に余計な工賃を取られる可能性があるとアドバイスを受けました。全面張り替えが最善ですがそれをしてもらえない場合、将来の修繕時に余計な工賃が発生した場合は補償する内容の一筆もらうことは可能でしょうか。何か良い対応方法があれば教えてください。

重要事項説明書の位置づけ

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社が作成する重要事項説明書と
管理組合と管理会社との間で締結する委受託契約書の
関係について教えてください。

総会で、ある事項(委受託に関すること)の議決を取りますが、
それに先立ち、管理会社から重要事項説明書の説明があります。

事前に総会資料として配布されていますが、その中身が
総会で可決された内容が盛り込まれたものなのです。
案ではなく、総会の日付(未来の日付)で管理会社代表者の捺印済み写しなのです。
原本は理事長宛てと明記されていますが、受け取っていません。

この重要事項説明書に違和感を持ち、管理会社に尋ねましたが
中身が否決された場合は委受託契約は結ばないので、問題ない旨の回答です。

委受託契約書があって初めて重要事項説明書が存在するものだ思うのですが、
如何でしょうか。

重要事項説明書の位置づけを教えてくださいますようお願い致します。

ゴミ置場の修繕

建物の瑕疵

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

2ヶ月前くらいから理事になりました。
前管理人の方なのですが、10年程勤めていました。清掃をあまりやらない人で
ゴミ置場に絨毯のようなものを敷き詰めて10年近く その状態が続きました。
その方が定年で、新しい管理人さんが来ました。その方は、キレイ好きな人で良かったのですが、敷きもをとるとコンクリートがかなり劣化していました。
私達所有者も、日頃から汚いと思いながら管理人さんや管理会社の担当者に
特に何も言わないままでいたので、非はありますが 劣化したコンクリートを
修復するとしたら、費用は組合員の負担になるのでしょうか?
管理会社に請求することはできますか?

コピー機のリース切れ

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合では、5年間のリースが3月に終了します。現在のコピー機は5年間でインク・メンテナンス含めて、およそ100万円。白黒のみ、A3.A4.B4.B5の用紙が使えますが、実際に使うのはA3とA4が中心です。自治会などもわずかですか使います。
管理組合以外の人がコピー機を使うと1枚10円いただいてます。
4人の役員は個人のPCで文書を作成し、個人のプリンターでプリントします。インク代は管理組合が負担しています。会議での資料は、PCとプリンターを持った方が中心になって提案・報告をしています。
現在、16人の役員の内4人が個人のPCで作成した資料を会議で配布しています。
私(役員)は、個人的にプリンターは不要なので持っていません。そこで管理組合にリースが切れるこの時期にプリントができる「複合機」を置くように提案していますが、プリンターをおくならPCが必用でそれらの管理する人がいないとのことで、提案を受け入れてくれません。何故か高級コピー機にこだわっているようです。私は、コンビニでプリントして、会議に資料を出し続けてきました。役員終了後であっても私がPCと複合機の管理をしましょと言っても聞き入れる様子はありません。
色々考えられますが、何か良い知恵をお貸ください。

団地(個人所有)住人の老人化で役員の外注化

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当団地は80所帯の小規模で12年に1回の大規模修繕を除くと1年に40万円しか余裕がなく役員の外注化も難しく、内政の住人で事務処理を考えています。良い方法を教えてください

防水シールの防水保障期間

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

7年前の大規模修繕工事の際に、躯体と窓枠の間の防水シール(シリコン)の更新工事を行っています。住民から、窓枠下側にわずかながら漏水により壁紙にシミができており、防水シールの再工事が要求されました。工事業者(大手)からは保証期間(5年間)を過ぎており、工事費(約50万円、大半が外部足場設置費用)の見積もりが出されました。理事長としての対応方法を御教授ください。
1.状況から台風等の強風・強雨時にしか漏水は発生せず、また量もごくわずかであることから、5年後の大規模修繕工事まで工事を待ってもらう、という判断は妥当でしょうか(内装への損傷はほとんどないと思います。結露程度)。
2.防水シール工事後7年後の漏水は、保証対象外となる、という業者の主張は妥当なのでしょうか。防水工事は12年毎に設定されていることと矛盾を感じます。

専有部分であっても安全のためを理由に感震ブレーカーの設置を強制できますか

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

感震ブレーカー付分電盤の取付が総会で決議されました。既に個人で分電盤を新調済みの家庭には感震ブレーカーのみを取り付けることになりました。しかしメインブレーカーは共用部と繋がっており準共用部といえますが感震ブレーカーは共用部と全く繋がりがないので専有部分だと思います。
①専有部分に該当する設備を総会で決めたこと自体が無効ではないでしょうか
②安全のためなら管理組合に専有部分についても強制できる権限があるのでしょうか
③強制出来るとしても管理組合が指定した感震ブレーカー以外の簡易型やコンセントタイプなどを選択をする権利はあると思いますがいかがでしょうか

報告書改ざんされたかも

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築11年の理事です。
建物点検報告書を何回か管理員の管理の元、貸し出し閲覧しています。2015年版かで指摘番号の部分の写真がないと指摘して、フロントが忘失を認め写真入り頁を提出しました。未だ差し込まずにいました。(それが、6月位の事。施工不良の交渉事項でした。)
近日、貸し出し閲覧した所、その指摘番号部分自体がありません。1階部分だったのですが、桁番号が全く違っていました。おかしい!!です。何年版かは不確かですが、10年分、合う所がありません。この部分はすり替え証明できますが、初期の部分もすり替えられていたら、解りません。
報告書は管理室に格納しているのに、書き換えられては、元も子もありません。どのように、訴えて行けば良いでしょうか?
原本を提出させる事できるでしょうか?よろしくお願いします。
疑ってかからないといけないのは、全くストレスです。

少額訴訟という手続について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等滞納の請求で、少額訴訟という手続があるとのことですが、どのような内容でしょうか?

エレベーターの中に・・・

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、エレベーターの中が以上に臭いました。動物のおしっこの臭いのようです。エレベーター内は抱っこをする決まりになっています。掲示もされています。今後どうしたらよいでしょうか。良いアイデアありましたら教えてください。

管理費等滞納者について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期管理費等滞納者が無駄駐輪(自転車)しています。管理員が滞納しているから新たに駐輪場を借りろと、言えないと言うのですが、そのような規約はないはずですが、皆様どうされていますか?

又、この方は収入の見合わず、(他督促状多数)破産状態と思いますが、少額訴訟を起こしたら、退去してもらえるものでしょうか?

管理規約の改正について

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理規約の改正はどのように行うのでしょうか?

タウンハウス形式の団地でのネズミ駆除について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

タウンハウス形式の団地で理事長をやっています。
今月一部の住戸内でネズミ被害があり、住民から管理組合に駆除の要請がありました。
しかし、当団地は6~10戸の住宅(全戸に専用庭付)が2階建て長屋形式で建設されているタウンハウスです。全戸数は200弱。
このような立地で、側溝に殺鼠剤をまくというのはそもそも可能なのか(15年くらい前にやったことがあるそうですが)、また効果があるのか、どなたか教えてくださいませんか?
基本は各家庭で侵入路を防ぐべきで、組合がやるべきことなのか疑問に思っているのですが、どうでしょう。
よろしくお願いします。

案内板の処分

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

こんにちは。よろしくお願いします。

マンションの入り口付近に、入居者の名前がわかる鉄製の案内板があります。
サビが目立ってきたのですが、古いし、もういらないから処分しようという意見が出ました。
なお新しい案内板を作る予定はありません。

共用部分の処分となると、民法251条の共有者の全員の同意が必要なのでしょうか?
それとも区分所有法の17条か18条で判断するのでしょうか?

マンション分譲会社に組織改編・社名変更がありました。

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの新築分譲をした会社(デベロッパー・建設も同社)が社名変更をしました。
これまで建築部門とマンション管理部門があったのですが、管理部門は他社の傘下へ入り、建築部門だけ社名変更をして継続するという話です。
新築当初はその会社の管理部門に管理を委託していましたが、1年ほど前に管理会社を変更し、現在は別の会社に委託しています。
事業継続をする建築部門に責任は継承されると聞いていますが、管理組合として注意すべき点があれば教えて下さい。
因みに、築後10年を経過しており、各種アフターサービス期間は終了しています。
大規模修繕はまだ実施していません。

売主の社名変更や組織改編を経験した方、変更の前後でどんな変化があったかなど、教えてもらえたら有難いです。

総会にて専有権を持たない人が委任状なしで聴講は可能?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

上記タイトルの通りなのですが、、
委任状無くても総会では聴講は可能と思っております。

議決権がないので当然挙手はできませんが、
話は聞かせてあけてもいいと思っています。

皆さんはどうしておりますか?

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役員立候補不承認通知書

現在23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。 管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。 22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。 23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。 立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。 通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。 ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。 理由について 1,立候補制ができてすぐにそのときの役員がそれを利用するのは組合員の理解が得られにくいと考えました 2,あなたが役員になってしまうと、6年間のうち5年も従事することになり、長期化の弊害が生まれる可能性があると考えました という極めて曖昧で恣意的な内容でした。 要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。しかし、こういった恣意的な理由でそのときの理事会が立候補を認めたり認めなかったりしていいのでしょうか? そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。 皆さんはどう思いますか? 管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。

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しうまい さん

機械式駐車場の見積について

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。 マンションが建てられて11年になります。 管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。 機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。 その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。 私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか? わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

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たかはし さん

理事会 役員

理事会に立候補したんですが拒否されています。 立候補を妨げてはいけないと聞いたのですが、 理事会には入らないのですか?

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よっちゃん さん

防犯カメラの目的外使用では?

 当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。  当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。  今まで、管理組合の理事長も経験しております。 今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。  当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。  それで今まであった他のカメラを移設し、1階外通路、居住者の出入り口一つ一つ(計4か所 写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。    私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。 管理会社も問題ないとの見解です。  移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。  (内部の犯行とわかったと言ってました)。  しかし、その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。  これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。    私は、防犯カメラ擁護派です。  しかし、この現状は許容範囲を超えてると感じます。  それとも、仕方ないと言える範囲なんでしょうか? 

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aka さん

外灯の照明切れの対応

お世話になっています。 駐車場周囲の外灯が、消灯しているがどうしたらよいのかと 管理員さんから連絡が来ました。 管理会社の管理点検項目には外灯が含まれていますが、仕様書には 管球類の交換は含むが高所作業は、仕様外となっています。 管理員さんは高齢のため、高所作業は危ないことは認識していますが、 駐車場を照らす外灯が切れていることで防犯面で早急に対応する 必要があると考えています。 皆様のお住いのマンションでは、このような場合はどのように対応 されていますでしょうか? 1、電気工事店に管理組合から管理組合の費用で依頼する。 2、管理契約書には外灯点検が含まれているので、管理会社にて   管球の不良を確認する。   この場合、別清算か、毎月支払っている「建物・設備管理業務費」にて   処理してもらっているのか? 貴マンションでの事例がございましたら、ご教示をお願いします。

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maikuro3 さん

コンサルタント会社導入時の手続きについて

うちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。次の定期総会に議案上程して年間契約で締結する予定なのですが、開催月がまだ先となることから、それまでの間の費用は管理費会計の予備費から支払う予定ですがこの処理は正しいのでしょうか?

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もっちゃん さん

管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体 のはずですが マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が マンション規約の「管理組合の業務」に ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。 実際には ・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要 ・業者売り禁止 ・法人貸し出し禁止 ・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止 ・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める ・身内であっても宿泊禁止 などで、規約には載せてません。 信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては 区分所有法の ・規約で別段の定めをすることができる ⇒ 規約で ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 を 決めているのだから、それでいいのだと、します。 「別段の定め」を決めることができても、 管理組合の本来の目的は「共有部分」です 逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

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ぽぽちゃん さん

下階からのクレーム

下の階の方から多くのクレームを多く言われます。。。 私の家からの生活音がうるさいと。 スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。 私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。 他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。 酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。 どうやらこの下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。 トイレを流す音がうるさい、窓を閉める音がうるさい、水を流す音がうるさい、、、 気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。 どう対応したらよいのでしょうか。 ※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。

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プーアル さん

修繕積立金の適正残高とは?

築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。 3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。 この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。 昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。 理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。 先日の臨時総会で今期の修繕計画が提示され、毎月の修繕費を含んでも 最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。 築後25年の大規模修繕時には、当時の新築マンション並みのバージョンアップもあって非常によいマンションとなり、10年でローンを返済しつつも貯まっていた4000万がわずか3年でとは驚愕してきちんとした修繕計画はと問うと、 「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。 理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。 住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。 理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。 監事は理事会にも総会にも出席しません。 管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。 ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。 以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。。。 将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。 よろしくお願いします。

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リオン さん

バルコニーの室外機移動

私のマンションで今後大規模修繕工事を検討していくこととなりました。 その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。 ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。 たぶん竣工時のオプションで設置されたんだと思います。 このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。 管理組合で 業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。 移動させたあとの保証をしろと言っているようです。 不具合が起きた時の部品交換も無償でしろ これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。

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ちーこ さん

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