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    質問

管理業の委託

管理委託契約書の変更

16

    Thumb

    質問

建物の維持管理

掃除の範囲

23

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

タバコの匂いに敏感な人の対応方法

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    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の会計

駐車場収入金の配分方法

50

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

役員辞退を認める規約の変更

20

    Thumb 5f2945df b43b 4cb8 a22c 6afd6ba9cc44

    質問

管理業の委託

管理組合の運営

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

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    質問

管理業の委託

大規模修繕工事

管理会社が修繕委員会に同席を求めてきてます

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    Thumb default icon 1

    質問

管理規約

管理規約の変更、製本して全戸配布は必要か

11

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    質問

その他

管理組合の運営

修繕積立金値上げのプロセス

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    質問

建物の維持管理

避難誘導灯はLEDにできますか?

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法人化のメリットについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション管理組合には、法人化しているところがありますが、メリットはあるのでしょうか?

ドラム式洗濯乾燥機のかさ上げはどの位

住まいのトラブル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ドラム式の洗濯乾燥機の購入を考えています。洗濯機の置き場が狭く3方が壁です。「これでは、排水管洗浄は出来ませんよ。かさ上げすれば大丈夫です。」と言われました。本当に大丈夫ですか?どの位かさ上げすれば安心でしょうか?結構な値段なので買うか悩んでいます。経験された方がおりましたら、知恵をお貸しください。

来客用駐車場の長時間使用について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

私が住むマンションには、来客用駐車場の使用に関する規程がないためか、長時間にわたって駐車している居住者がいます。このような現状を変えて良くしていきたいのですが、どうしたらよいでしょうか?

電子ブレーカーの有効性について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの電気料金を少しでも削減できないかを検討しています。私が住むマンションは22戸と小規模で、エレベーターが1基、機械式駐車場が12パレットあります。
あまり費用かけずに、電子ブレーカーを導入して電気代を節約したということを耳にしたのですが、どんな仕組みになっているのでしょうか?
電子ブレーカーの導入コストがどの程度の相場で、償却は何年くらいなのか?や、そもそも有効な手段なのか?…等色々知りたいです。よろしくお願いいたします。

マンションの資産価値と用途制限の関係は?

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションを住宅専用とするか、事務所可にするか、という問題に関係する質問です。
住宅専用とするメリットは不特定多数の人が出入りしないので、ルールを周知させやすく環境が荒らされにくい事だと思うのですが、事務所利用を制限する事によってマーケットが狭くなり、売り難い、貸しにくい物件になるという側面もあると思います。

届け出を出さずに不特定の人を宿泊させる民泊は現在の法律では違法だと思いますので、制限したほうが良いと思っています。今後東京オリンピックの宿泊施設不足対応に向けて規制緩和されるかも知れないと聴きますが、その時に管理組合の姿勢が問われると思います。

用途制限によって良好な住環境を維持して守られる資産価値と、
多様な利用目的を許容する事で生まれる資産価値と、
このバランスを皆様のマンションではどのようにしているか、お聞かせください。

民泊について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか?
細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

古物営業の事業所の許可申請

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先生方へ
 お教えください。
 住民の方から"古物営業”の事業所としての許可を管理組合として出してほしいと要望(警察への届け出書類に管理組合の許可が必要だそうです)が出ました。規約では”住宅として使用する”となっているので、規約変更しない限りNGとなると考えています。 いかがでしょうか。
 ただ、住民の方の中には、既に事務所として利用している方(外観は全くわかりません)もいくらかいます。こちらは警察に届けるとかの話はないと思うので勝手に事務所登録しているのだと思います。考え方ですが周囲に迷惑をかけない限りは黙認もありかなと考えています。見つけ出すのも困難ですし、あら探しをするのもぎくしゃくするだけだと思います。クレーム等が出てきた場合は理事会対応もあると思うのですがいかがでしょうか。
 よろしくお願いします。

マンション保険のことを検討しているのですが…

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

「水濡れ原因調査費用」のことがよく分かりません。
具体的に、どのような費用が支払対象となるのでしょうか?また、マンション保険に付帯した方がよいかどうかも含めアドバイスいただければ幸いです。

管理員室のかぎ

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、管理室の警報がなっていました。警備会社の警報器でした。何かの誤報でしたが、深夜でもありましたので警備会社の人が来る前に音だけでも止めたく、理事長に開けてもらおうとしたのですが、留守でした。結局警備会社の人が30分位して駆けつけ音は止まりました。
問題は理事会で起こりました。「管理事務室の鍵をもっと増やせばよいのではないか?理事全員が、持つべきだ。」と言うのですが。現在、管理室の鍵を持っているのは理事長のみです。皆さんは、どうされていますか。お聞かせください。

管理組合運営協力金の要請

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

高齢化に直面する管理組合の運営(理事会)について委員会を設置し検討をしておりますが、今回外部に居住の組合員に対し運営協力金のご負担をいただく方向で審議は進んでおります。組合員が外部に居住ということで①通信事務費用(封書・切手等)が別途発生②役員を免除されるということで、居住組合員との不公平感があり、特に恒常的に空き室にされている組合員や賃貸に出している組合員に対してご負担いただく方向で検討が進んでいます。
そこでこれを総会議案として提案する場合の留意点、対象となる外部居住の組合員の判定基準等アドヴァイス頂けると助かります。
すでに実施されている管理組合の情報などありましたら宜しくお願い致します。

尚、規約上に「運営協力金の納入を請求することはできる」とあります。

大規模修繕工事のブランコなど無足場工法

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事において、ブランコなど無足場工法が流行っているようですが、足場を組み立てる工法と無足場工法を検討していますが、どちらがいいのでしょうか?周囲のマンション大規模修繕工事では、みんな足場を組み立てている工法を採用しているようですが、メリット・デメリットなどが知りたいです。専門家のみなさんよろしくお願いします。

ペット飼育について

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

現在、私が住むマンションはペット飼育禁止となっていますが、理事会として飼育を認める方向で検討しております。どのように進めていったらよいでしょうか?

理事会の構成について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

監事は、理事会が成立するための人数に加えてよいのでしょうか?

給水ポンプ更新工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年度(平成28年11月~平成29年10月)の計画修繕として、修繕積立金から
予算130万円が計上されました。
平成3年築、総戸数109戸のマンションです。阪神淡路大震災の被災を受けています。9年前に第1回大規模修繕を行いました。
 修繕履歴を調査中ですが、管理会社がなかなか閲覧させません。部材の種類、容量によるでしょうが、耐久年数、価格についてお教え下さい。
管理組合は管理会社の言いなりです。

受水槽の更新

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。

実際のところどうなんでしょうか?
経験談など教えてもらえるとうれしいです。

電力一括受電と個別契約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

他のかたも質問されていましたが、電力が自由化され、個人が個別に契約してしまうと後から管理組合として一括受電はできないのでしょうか?具体的に一括受電にした場合と個別契約した場合どのくらいの差があるのかわかりません。

雪の日

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日の大雪の翌日、管理人さんが雪かきをしていたのですが、ある住人がこっちもはやくやれと、怒鳴っていました。雪かきは、管理人さんの業務なのでしょうか?とても一人で出来る範囲ではないと思い気の毒に感じました。

スロープの傾斜

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションは、21階建ての171戸で平成元年に新築で入居しました。当マンションの入り口は3段の階段とスロープで設計されています。
1住民より、当スロープはバリアフリー法の傾斜より傾斜度ややきついので、作り直すべきとの意見がありました。入り口部分を直しても過半数の住居はマンション内に階段があり車いすの利用は不可能です。又、建築基準法3条2項の既存不的確で法律的にも、修繕の義務はないと思います。この場合、車いすの方が当該スロープを利用した際に転倒し怪我した場合の責任は、マンション管理組合にあるのでしょうか?又は、自己責任でしょうか?法律上?道義上?の責任は如何でしょうか?

バルコニーの私物移動について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの大規模修繕工事が行われる際に、バルコニーにある私物をどけるように言われました。そのとおりだと思うのですが、下に敷いたウッドデッキや鉢などは部屋に置けない場合、どうしたらよいのでしょうか。

幅広自転車で自転車ラックが有効活用できない

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

僭越ながら、教えてください。
最近、前と後ろにかごのある自転車(アシスト付きもある)を所有するご家族が増えてきているのですが、幅と長さが大きいためラック式自転車置き場に収まりません。
下段でも1台でニ台文占領します。長さも飛び出ます。2段式では上段がすべて使えません。
ラックを撤去して平置きタイプに改造するとかするしかないのでしょうか。
半分愚痴になってしまい申し訳ありません。

管理費等滞納者について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期管理費等滞納者が無駄駐輪(自転車)しています。管理員が滞納しているから新たに駐輪場を借りろと、言えないと言うのですが、そのような規約はないはずですが、皆様どうされていますか?

又、この方は収入の見合わず、(他督促状多数)破産状態と思いますが、少額訴訟を起こしたら、退去してもらえるものでしょうか?

次期理事会役割の選任

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは、理事の選出については賃借人も含めてますが、三役(理事長・副理事長・会計)については、区分所有者に限定してます。ところが、次期理事会の選任会議において、理事長に区分所有者ではない賃借人が内定したと聞き、規約違反と伝えました。ただ、区分所有者の高齢化などで、対応できない方々も多く、比較的若く、意欲や管理組合への理解がある賃借人を取り込みには、区分所有法や裁判での管理者などの法的な制約などがありましたら、教えて下さい。

マンション売却時のオープンハウスについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション近くの電信柱に自分のマンションの1室が売りに出たチラシが貼ってありました。オープンハウスで見学自由となっています。帰るとマンション入口に同じチラシとパイプ椅子に腰かけた不動産屋さんらしき人、管理員に聞くと断りなしにやっている様子でした。オープンハウスを行う時の注意事項として、①マンション内の使用方法(不動産の受付設置は不可)②オープンハウスの許可(居住者不在中は不可)③電柱への張り紙禁止等を細則で決めることはできますか?

50万円から900万円位の計画小修繕工事の仕様書の作成方法

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

毎年の通常総会に提案される計画修繕工事について、複数の見積を取得するにあたり、管理組合(理事会)で当該仕様書を作成する方法について、外部委託の場合、その専門業者選定方法についてもご教示ください。例えば、以下のような工事です。
①給水ポンプオーバーホール(周期5年毎)(概算600万円)
②排水管免震継手交換(概算760万円)
③消火配管他補修(耐用年数による補修)(概算420万円)
④共用部分鉄部塗装工事(屋上及び非常階段部分)(概算100万円)

総会にて専有権を持たない人が委任状なしで聴講は可能?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

上記タイトルの通りなのですが、、
委任状無くても総会では聴講は可能と思っております。

議決権がないので当然挙手はできませんが、
話は聞かせてあけてもいいと思っています。

皆さんはどうしておりますか?

前回大規模修繕工事の手抜き発覚について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、2回目の大規模修繕工事を実施中の管理組合の理事をしています。
工事監理をしているコンサルタント会社より、既存の劣化したシーリングを全て撤去してやり直す(打ち替え)仕様で今回実施しているが、前回(10数年前)の大規模修繕工事では、複数の箇所で既存の傷んだシーリングの上から新たにシーリングを充填する(増し打ち)をしているとの指摘がありました。

気になって過去の資料を振り返って見たところ、今回と同様、既存の劣化したシーリングを全て撤去してやり直す(打ち替え)仕様となっていました。それにも関わらず増し打ちをした形跡があるということは、私達の知らないところで手抜きをされていた事になります。

打ち替えも増し打ちも、工事完成後の見た目は全く分かりませんので、手抜きがされていたことに気付けるはずもありません。理事メンバーは今回の大規模修繕工事でその事実を知り、悔しい思いが沸き立っています。

前回工事した施工会社に対して、払う必要のなかったお金を返せとか、文句の一つでも言ってやりたい、と考えていますが、10数年前のことなので、為す術はないのでしょうか?よろしくお願いいたします。

修繕積立金の使いみちについて

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

修繕積立金を使うにあたり、管理規約上、どのような制限があるのでしょうか?

団地(個人所有)住人の老人化で役員の外注化

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当団地は80所帯の小規模で12年に1回の大規模修繕を除くと1年に40万円しか余裕がなく役員の外注化も難しく、内政の住人で事務処理を考えています。良い方法を教えてください

管理規約の改正について

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理規約の改正はどのように行うのでしょうか?

賃貸の方への使用細則はどう渡すの

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ふと疑問に思いました。
区分所有者が変更になるときには、規約・使用細則は前区分所有者から引き継がれますが、賃貸で入居される方には使用細則が渡されるのですか。
使用細則は占有者にも効力を及ぼすものですから、しっかり規則を知っていていただかないと困りますよね。
私のところは、どうも管理会社が渡している気配はないようです。
これから賃貸化が進むと心配になりました。

電力会社の料金プラン変更

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

契約先の電力会社から共用部分の電気料金に関する文書が届きました。この文書には共用電気料金が安くなるプランのお知らせでしたが、プラン変更する場合は総会決議が必要でしょうか?

総会議事録署名人

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長欠席で臨時総会が開催されました。副理事長が議長を務め議事録署名人指名がないまま総会が開催されました。後日議事録が配布されましたが署名捺印欄に副理事長、監事、修繕委員の3名が署名捺印してありましたが理事長欠席、議事録署名人指名のない総会の場合、監事、修繕委員が署名捺印をしてもよいものなのでしょうか?役員は理事長、副理事長、会計担当理事、監事です。

エレベーターのカゴ内に「定期検査報告済証」が見当たりません

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今朝、マンションのエレベーターに乗ったときふと気づいたのですが、操作パネルの上の方に貼ってあった手のひら大のシールがありませんでした。(プラスチックんケースだけ残っていました。)
会社のエレベーターで確認したら「定期検査報告済証」となっていました。
有効期間は1年の様です。
もしかしたらマンションのエレベーターは定期検査に合格しなかったので掲示していないのでしょうか。それとも検査を受けていないのでしょうか。身の安全に係わる事なのですごく不安です。
来月の理事会で管理会社の担当者に聞いてみればいいのかもしれませんが、急に不安になってしまい、ご相談しました。
どなたか、お分かりの方がいらっしゃればアドバイスをください。

賃貸マンションの漏水について(4)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

本掲示板における質問欄の「得した」数につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

例えば、「修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?」との質問がされていますが、その質問の枠内に「35 得した」との表記がついています。一般の読者がこれを見たとき、「修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?」との主張(テーゼ)に、35人の賛同者がいる、と誤解するのではないでしょうか?

実際には、この「35」はこの質問への各回答への「得した」数の合計だと思われますが、これでは、明らかに不当な主張を含む質問→多くの反論する内容の回答→それら回答への「得した」数の増加→質問欄の「得した」数の増加、といったことが可能となります。

すくなくとも、質問欄の「得した」数には、何らかの注意書きが必要かと思われます。

支払督促という手続について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等滞納の請求で、支払督促という制度があるとのことですが、どのような手続でしょうか?

理事会 議事録

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約に理事会のことが記載なしです。
理事長、監査2人のみです
総会には議事録署名人の人数定義があります。
さて
理事会をした場合は議事録署名は何人必要ですか?
最低人数を希望してます

長期滞納者の面接をしました。管理組合、管理会社の対応も判明しました。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、質問しましたが、滞納者と管理組合の前理事長、管理会社は、すべて現在の状態で先送りをするのが最善とわかりました。今のままでは長期滞納者であり、返済は少しで完済まで10年以上かかります。歴代の管理組合の理事長は、これが最善と思っており先送りです。管理会社に解決案を求めたら「管理会社の変更を言明された」、当理事会で解決策を考えろなど、こちらは素人でおろおろしております。過去に滞納者がおり、理事長や役員をやっており、組合規約 2ケ月以上滞納すると理事長、役員ができない規約になっております。過去も調べるようと思っているがヤブヘビか。かなり組織的で長年の難しい課題です。なにか御助言やご指導頂ければ幸いです。なやめる可憐な絶滅危惧種のランです。

理事会の構成について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

監事は、理事会が成立するための人数に加えてよいのでしょうか?

輪番制の理事会で幹事になりました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

輪番で回ってきて初めて理事を経験します。
先日初めての理事会で幹事の役職を仰せつかりましたが、
何をやっていいのかさっぱりわかりません。
幹事経験者の方、ご教授いただければ幸いです。
どうぞ、よろしくお願いします。

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役員立候補不承認通知書

現在23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。 管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。 22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。 23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。 立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。 通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。 ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。 理由について 1,立候補制ができてすぐにそのときの役員がそれを利用するのは組合員の理解が得られにくいと考えました 2,あなたが役員になってしまうと、6年間のうち5年も従事することになり、長期化の弊害が生まれる可能性があると考えました という極めて曖昧で恣意的な内容でした。 要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。しかし、こういった恣意的な理由でそのときの理事会が立候補を認めたり認めなかったりしていいのでしょうか? そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。 皆さんはどう思いますか? 管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。

Thumb 010
しうまい さん

機械式駐車場の見積について

うちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。 マンションが建てられて11年になります。 管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。 機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。 その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。 私としては、不当に高い気がするのですが、10年目の改修工事で、機械式駐車場のモータを全部交換するというのは一般的な内容なのでしょうか? わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。

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たかはし さん

防犯カメラの目的外使用では?

 当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。  当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。  今まで、管理組合の理事長も経験しております。 今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。  当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。  それで今まであった他のカメラを移設し、1階外通路、居住者の出入り口一つ一つ(計4か所 写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。    私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。 管理会社も問題ないとの見解です。  移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。  (内部の犯行とわかったと言ってました)。  しかし、その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。  これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。    私は、防犯カメラ擁護派です。  しかし、この現状は許容範囲を超えてると感じます。  それとも、仕方ないと言える範囲なんでしょうか? 

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aka さん

外灯の照明切れの対応

お世話になっています。 駐車場周囲の外灯が、消灯しているがどうしたらよいのかと 管理員さんから連絡が来ました。 管理会社の管理点検項目には外灯が含まれていますが、仕様書には 管球類の交換は含むが高所作業は、仕様外となっています。 管理員さんは高齢のため、高所作業は危ないことは認識していますが、 駐車場を照らす外灯が切れていることで防犯面で早急に対応する 必要があると考えています。 皆様のお住いのマンションでは、このような場合はどのように対応 されていますでしょうか? 1、電気工事店に管理組合から管理組合の費用で依頼する。 2、管理契約書には外灯点検が含まれているので、管理会社にて   管球の不良を確認する。   この場合、別清算か、毎月支払っている「建物・設備管理業務費」にて   処理してもらっているのか? 貴マンションでの事例がございましたら、ご教示をお願いします。

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maikuro3 さん

コンサルタント会社導入時の手続きについて

うちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。次の定期総会に議案上程して年間契約で締結する予定なのですが、開催月がまだ先となることから、それまでの間の費用は管理費会計の予備費から支払う予定ですがこの処理は正しいのでしょうか?

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もっちゃん さん

管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体 のはずですが マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が マンション規約の「管理組合の業務」に ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。 実際には ・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要 ・業者売り禁止 ・法人貸し出し禁止 ・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止 ・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める ・身内であっても宿泊禁止 などで、規約には載せてません。 信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては 区分所有法の ・規約で別段の定めをすることができる ⇒ 規約で ・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 を 決めているのだから、それでいいのだと、します。 「別段の定め」を決めることができても、 管理組合の本来の目的は「共有部分」です 逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

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ぽぽちゃん さん

下階からのクレーム

下の階の方から多くのクレームを多く言われます。。。 私の家からの生活音がうるさいと。 スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。 私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。 他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。 酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。 どうやらこの下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。 トイレを流す音がうるさい、窓を閉める音がうるさい、水を流す音がうるさい、、、 気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。 どう対応したらよいのでしょうか。 ※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。

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プーアル さん

修繕積立金の適正残高とは?

築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。 3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。 この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。 昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。 理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。 先日の臨時総会で今期の修繕計画が提示され、毎月の修繕費を含んでも 最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。 築後25年の大規模修繕時には、当時の新築マンション並みのバージョンアップもあって非常によいマンションとなり、10年でローンを返済しつつも貯まっていた4000万がわずか3年でとは驚愕してきちんとした修繕計画はと問うと、 「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。 理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。 住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。 理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。 監事は理事会にも総会にも出席しません。 管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。 ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。 以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。。。 将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。 よろしくお願いします。

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リオン さん

バルコニーの室外機移動

私のマンションで今後大規模修繕工事を検討していくこととなりました。 その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。 ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。 たぶん竣工時のオプションで設置されたんだと思います。 このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。 管理組合で 業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。 移動させたあとの保証をしろと言っているようです。 不具合が起きた時の部品交換も無償でしろ これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。

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ちーこ さん

保全等マンション管理に関する,管理者の権利義務

共用部分が壊れた際に, 総会で承認された「修繕予算」の一部を使って業者に修理を依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? また, 外部の専門家としてマンション管理士に相談する際に, 総会で承認された「雑費予算」の一部を使って依頼する場合, 管理者の一存で可能か? 理事会での承認が必要か? どうなんでしょうか? ※前者で,仮に理事会での承認が必要であるとすると, 理事会で承認されない場合に管理者が負っている保全義務を果たせなくなる,というケースも発生すると思うのですが・・・つまり,管理者が板挟みになってしまうと思うのですが・・・

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2ex1 さん

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