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    質問

管理組合の運営

定期総会ができない

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    質問

管理組合の運営

管理規約

輪番制の理事会で幹事になりました。

6

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    質問

住まいのトラブル

マンションの保険

18

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    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事

現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか?

179

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    質問

その他

建物の維持管理

有線放送設備解約について

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    質問

建物の維持管理

マンションの電力料金削減

30

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    質問

管理規約

管理委託契約書

76

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    質問

管理規約

建物の維持管理

機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか?

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    質問

その他

管理組合の運営

理事会決定事項に対する質問の是非

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    質問

その他

大規模修繕工事

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

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マンションのプランターの植栽

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの玄関前に、大きなプランターが有ります。当初から有るのですが、何時の頃からか隙間ができました。そこに草花を植える方がいます。以前からの植栽とのバランスも悪く、評判が悪いです。植栽の業者さんも手を出せないでいます。理事会では、強行に全ての植栽を入れ変えるしかないと考えています。その時は、理事会決議で出来ますか?

携帯電話基地局を屋上に設置する手続きについて

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

携帯電話会社から、当マンションの屋上に携帯電話基地局を設置させてほしいとの申し入れが理事会にありました。
設置にあたり、屋上を借りるため、賃借料をお支払いいただけるので、理事会としても前向きに検討したいと考えていますが、管理組合としてはどのような手続きをとればよいでしょうか?

管理規約原本が存在しない場合の原本作成手続きについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事をしております。管理室の中が手狭になってきたので、先日管理員と組合保管書類を整理・ファイリングしました。

その際に、なんと、(管理員のメモが所々書かれた)管理規約の写し(コピー)があるだけということが判明しました。
通常、区分所有者全員の記名押印がしてある承諾書とともに、管理規約原本があるはずですが…。

過去に数回管理規約・細則の内容変更をした記憶があるので、これを機に、①当初の条項、②過去に修正した条項、③最新の標準管理規約の改正点を盛り込んだ新管理規約を本マンションの正式な「管理規約原本」としたいと考えているのですが、どのような手続きを取ればよいでしょうか?

よろしくお願いいたします。

総会での決議事項をくつがえす場合の手続きについて

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

質問
大規模修繕工事の設計監理業務について、総会で可決承認され、設計監理会社と
業務委託契約を締結し、業務途中に契約解除をした方がいいと思われる事項が出
てきました。そこでの手続きについての質問です。

設計監理会社と途中で契約の解除をするには、総会で可決承認されているので、
解除するにも総会決議が必要だと認識していますが、理事会決議だけで契約を解
除をし、その後に総会にて追認をしてもらう形でいいものでしょうか?

以前に管理会社変更(リプレイス)を実施した際には、総会で新管理会社承認の
議案が可決されてから、従来の管理会社には解約の通知をしました。これは、新
管理会社承認の議案が万が一否決された場合に、事前に解約の通達をしてしまっ
ているときに、業務委託するところがなくなってしまい、理事会として責任が取
れなくなることを避けるために、新管理体制の総会決議を経て従来の管理会社に
対して、契約解除の通知をしました。

日常の管理業務委託と大規模修繕工事の設計監理業務では少し違うかもしれませ
んが、解除の承認を総会で事後的に議案化すれば、現状の設計監理会社に対して、
理事会決議のみで、解除の通知をしていいものでしょうか?
または総会決議をしてからでなければ解除の通知をしないほうがいいのでしょう
か?

先生方のご意見をお伺いしたいと思います。
よろしくお願いします。

火災報知器の無いマンション

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、築43年の古いマンションを訪ねました。火事の話から火災報知器の話になり、マンションの点検の話になった時、友人宅には火災報知器が無いことに気が付きました。これは、有りですか?彼は昔から付いていないと言います。確か法律で決まったのでは?教えてください。

プレイロットの遊具の撤去

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

プレイロットの遊具ですが、滑り台・小型のブランコ・ベンチ・砂場が有ります。ブランコが危険との意見が多く取り壊したいのですが、これには総会の決議が必要でしょうか?よろしくお願いいたします。

ペット10キロ以上の大型犬が3匹もいる。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理規約では、ペットOKのマンションです。70㎝以下、10㎏以下、2匹までとなっています。新しい入居者が、「不動産会社からは、ペットOKとしか聞いていない。」と言って大型犬3匹を飼っています。大きさは全て70㎝以上で「エレベーター内は、ゲージ若しくは抱っこ」となっていますが無理です。「最近、エレベーター内が動物くさい。」と苦情も出ています。本人も処分出来ないと困っているようです。どうしたら良いでしょうか。良いアイデア有りませんか?

ペット飼育者に困っています

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近入居してきた方(区分所有者の関係者、外国人)の犬に困っています。廊下、階段、エレベーター、敷地内で放し飼い状態です。大きな犬ではないのですが、よく吠える犬で、子供もかまれそうになりました。
回りの方たちや管理員さんが何回注意しても聞いてくれません。
当マンションではペット飼育細則もしっかり定めており、ペット飼育者はペットクラブに入ることになっているのですが、会長が入会するように言っても入りません。
粗相をしてもそもままにしています。どうしたらいいでしょう。

点検業者さんからの提案について

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備点検の報告書とともに耐用年数に近付いた部品の交換や、オーバーホールを勧められることがあります。
日々使用していて誤作動や不具合は一切感じられないものでも、「壊れる前ぶれがあるものではなく、突然壊れたら困るのでは?」と不安を煽られることもあります。

家電製品は耐用年数だからといって買い替える人はまず居ないと思います。
壊れたり、使用感が悪くなったら買い替えるのではないでしょうか。

共用部分は「居住者の皆さんに不便をかけてはいけない」という思いがあり、業者さんの提案はそこの部分を突いてきます。
まだ壊れていない設備の交換のタイミングは、皆様はどのように判断していらっしゃいますか?

また、設備関係のお仕事の経験のある方、本当はまだ継続使用が可能なものも一定の期間が経過したら交換を勧める決まりになっているものなのでしょうか?
その提案はどのくらい真に受ける必要があるのでしょうか?

定期清掃の値上げは総会決議?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

定期清掃の会社が、人件費の高騰を理由に業務費の値上げを言ってきています。認めるには、総会の決議が必要でしょうか?理事会判断で決められませんか?

総会での質問の対処法について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

現在、管理組合の理事長をしており、今度の総会で議長を務める予定です。
初めてなので要領がよくわかりませんが、総会の場で組合員から出た質問について、質問を拒否したり、即答できない場合は調べた上で後日説明したりすることは認められますでしょうか?

ガラリから水が落ちている

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

友達が新築マンションを購入し8年が経ちました。マンションの耐外風構造のフード付きガラリから茶色い水が落ちクロスにシミが出ています。品確法でいう瑕疵担保の対象になるのでしょうか?

新入居者の掲示

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新しく転居してこられる入居者に関して。「新入居者のお知らせ」を掲示してきました。内容は、引っ越し日・氏名・家族構成(人数)・駐車場番号です。先日の理事会で理事長より「個人情報なので、今後掲示はしないこととしたい。」と提案が有りました。戸数の少ないマンションです。コミュニケーションも良く落ち着いたマンションです。どなたが越してきたか位知りたいし、声も掛けづらいです。掲示はだめでしょうか?

専有部分のメンテナンス

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社(コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等)を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
(場所は大阪です)

盲導犬は「ペット」なのか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の知人のマンションの出来事です。
そのマンションには盲導犬の助けを借りて生活している人がいるそうです。
そしてペットは禁止されています。
大多数の住民は盲導犬に対してとやかく言う人はいないそうですが、
ある人が「盲導犬は犬でありペットである。エレベーター内で臭いは残るし正しく躾けられているのかもわからん。何よりペットは禁止だ。」と突っかかるそうです。
その度に知人や他の住民がなだめているとのことです。
個人的にこの人の発言には問題があり咎められてもおかしくないと思いますが、
①盲導犬や聴導犬といった人間の生活を支えてくれる生き物も「ペット」と扱われるのか
②このように突っかかる人に対しての対処法はないものなのか

アドバイザーの皆様の過去の事例などございましたらお聞かせ願いますでしょうか。
不自由な生活をしているのに更に責められるのはかわいそうだから何とかしたいと知人からの相談を受けております。

専有部分のリフォーム工事について相談です。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは専有部分のリフォームの際に、管理組合に申請を出し、許
可をもらうことになっているのですが、そのルールがあいまいで、ほとんど理事
長がめくら判で許可を出しているのが実態です。

みなさんのマンションではどうされていますか?
具体的には・・・
1.ガラスが割れた
2.キッチンやユニットバスなど水回りの位置を変更したい
3.温水の床暖房を電気式に変更したい
4.IHクッキングヒーターにしたい
5.バルコニーに人工芝やデッキを置きたい
6.エアコンを増設するために配管用のスリーブをコンクリートに開けたい
7.カーペットをフローリングに変えたい
8.ピアノを弾きたいので防音室に改造したい
などなど考えればきりがないほどあると思います。

いいアイデアや検討するべきこと、注意事項があればご教授ください。
よろしくお願いします。

理事輪番制

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいる理事は輪番制となっており、全員1年での交代です。
同じマンションの人に聞いた話では、稀に理事になったのにほとんど出席もせず何もしないような人がいるそうです。(そういう人はマンション内で挨拶しても無視されます。)
仮になんらかの理由で本人が出席できないとしたら同居人(配偶者や親等)が出席することは可能ですよね?
また、それすら行わないような家庭に対してなんらかの強制力のようなものを働かすことはできないのでしょうか?
私が理事になったときにそのような人が現れてしまうと成り立たなくなってしまいそうで不安です。

隣との壁

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

マンション内の幼児用自転車について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

この間、突然エレベーターから自転車にまたがった子供が出てきました。危うくぶつかりそうになりました。自転車置き場は車止めがついていて子供用(幼児用)の自転車は止めづらいです。ドア前は共用部でだめですが、自宅玄関内でしたら止めても良いのでしょうか。「廊下は乗ってはいけないとか」ルールを作ろうと話は出ていますが、決めかねています。良いアイデア有りましたらお願いします。

給水方法の変更

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは築30年が経ち、中庭の受水槽が劣化しているので
交換または、増圧直結方式への変更の提案が管理会社からありました。
受水槽のメンテナンスがなくなることはメリットですが、増圧直結方式の
場合も、ポンプ点検が必要とのことでした。
そもそも5階建ての当マンションに増圧ポンプが必要なのでしょうか?
マンションの配管設備や水圧の関係もあるとのことですが、管理会社以外に
問い合わせるとしたら、どこに相談したらよいのでしょうか?
教えてください。

ガス警報器交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

5年前にガス警報器の一斉交換を実施し、耐用年数が近づいているため
交換の検討をしています。前回実施した際は、10年超使用していても
交換未実施の方がほとんどであったため、管理組合費用で一斉交換を実施
したようです。
保証期間は切れてもおそらくまだ使用出来るだろうと理事会では見送りの方針としたのですが、防災に関することですし安易に決めすぎたかなと思い始めました。
耐用年数が切れた後に万が一のことを想像すると管理組合としてはやはり交換をしておくべきでしょうか。

管理組合の理事長宅の修理費用

管理組合の会計

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合の理事長宅で雨漏りがしたそうです。10年前の大規模改修工事では
屋根工事を行っていないため保険対応ができないとのこと。
管理会社からの見積もりでは、天井の漏水跡の補修工事に30万、
床フローリングに60万円でした。(屋根の漏水工事は数万円程度です。)
その際、理事長は「自分の知り合いの工事業者に仕事をさせたら、」
同額でランクアップの工事が可能。管理会社施工ではなく自分でランクアップ工事を
するので見積もりと同額の費用(合計90万)を自分に支払え」と申し入れて、
管理組合が了承し、支払いました。
組合員としては納得がいきません。管理組合の判断は業務違反にあたりませんか?
具体的な条文とかありましたら教えてください。
今後、どのように対処すればいいでしょうか。

管理組合広報紙のノウハウは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

100世帯ほどのマンションに住んでおり、この度広報担当の理事になりました。四半期に一度くらいのペースで、管理組合のトピックスやニュース等をお知らせする業務があるとのことでした。もちろん発行すらしていなかった期もあるそうです。

過去に発行された広報紙をみると、Wordにベタ打ちな感じで、統一感があるとはいえず、素人が作った感がアリアリとしていました。。私もそのような編集スキルがあるわけではなく、批評はすれど、いざ作成となるとなんだか気が重たいです。

とはいえ、住民に読んでもらうためのものですから、見やすいものが良いと思います。センス良く仕上げたいのですが、皆さんのマンションでは、管理組合向け広報紙の作成においてどのような工夫をなさってますか?
特に気にせず下手でも良し、手作り感満載でよいのかしら。。

タワーマンションの部屋の改造

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

32階のマンションで30階の方が隣同士の2部屋を所有しています。その方が、壁を取り外して1部屋に変えたいと言って来たらOKなのでしょうか?タワーマンションとかは構造上問題ないと聞いています。規約で決めれば可能なのでしょうか?

管理費修繕積立金の納入時の手数料について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理費修繕積立金の納入方法はほぼ何処でも銀行口座振替を行っているようですが、当方ではその収納は管理会社が行っており、実際の手続きは収納代理会社が行って後に管理組合口座へ移管しています。
さてその時の手数量が発生しますがその負担は支払い側(組合員)が負担しています。
振替銀行が受取側と支払側は他行となる場合が多く手数料が当方では一回に付き432円となりますのでこの手数料のも馬鹿になりません。
実はこの収納代理会社の受け取り銀行口座と当方の信用金庫が不該当で口座支払いが出来なくて管理室窓口で現金で支払っていました。当方では2月分ごとの支払いだから5万円を超えますので領収書印紙200円が掛かりますが負担は収納が管理組合(管理会社)として受け取りますから支払方法によって手数料の負担が違ってきており当方としては自己負担せずに済み有難かったが、不公平が有りました。
そしてこの負担差の矛盾へ問題提起で新たな「コンビニ支払」方法が組み入れまして、手数料負担がなくなりました。
こうした事は関係各所でも全くに関心が無くテーマにも挙がって来ません。些細な事と思われるかも知れませんが、当方マンションは築48年と古く組合員は高齢者が多く年金暮らしだから、この手数料も馬鹿になりません。(275戸X432円X6回=年間712、800円)
実は管理組合に今まで無関心でいましたが、関心を持って調べると諸々と矛盾点が発見します。
つきましては、この手数料について皆様方での実態についてお聞きしたいです。またこうした矛盾点が他にもあるように思えますのでご意見を願います。

怪しい賃貸契約者?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

本来は分譲マンションなのですが、ある部屋のオーナーさんが賃貸にされていて、このたび新しい方が8月1日よりご入居との連絡を、不動産屋さんから受けました。ふつうは引っ越しの日をご連絡いただいたり、ご入居のあとは居住者の方に連絡表(ご家族や勤務先の緊急連絡先など)の記入をお願いしたりという手筈になるのですが。。。今回は9月に入っても誰も入居せず、契約された駐車場にも一度も車がとまっていません。
お聞きしていた携帯電話あてに、ショートメールで「お引越しの日が決まりましたら、ご連絡ください」というふうに問いかけてみましたが、なんの返事もなく少し不安になってきました。
もしも、という話で恐縮ですが、不動産屋さんのお話では、「部屋を見なくてもいい、とおっしゃって契約をされました」ということでしたので、誰だかわからない人に部屋をまた貸しされたり、シェアハウスや民泊のような形で不特定多数の人が出入りするのではないかと心配しています。管理規約は数年前に民泊やシェアハウスの禁止条項を入れましたので、万が一そのような場合はオーナーさんに是正勧告をすることになると思いますが、トラブルになる前に、民泊・シェアハウスの禁止について念を押す方法はありますでしょうか?

総会 理事会

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

3区分所有者のみの管理組合で三者共時間も意見も合わず理事長の私と管理会社の私任せです。
総会日程があわず管理会社もてをやいているようです。全員参加意外には集まる必要はないです 議案も対したこともなく、うちうちで全員賛成はわかりました、
書面通知だけで総会をやらないことは可能ですか?

マンション一括受電と電子ブレーカーの併用について

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、自分のマンションでは中央電力の一括受電が検討されています。
うちのマンションは数年前に電子ブレーカーを導入しました。
一括受電導入すれば電子ブレーカーの節電効力が無くなるという内容をネットで見つけました。そのことを中央電力主催の説明会でぶつけたところ、以下のように「電子ブレーカーの撤去はお勧めできない」との説明がありました。この説明は正しいのでしょうか?
わたしは、中央電力の説明にごまかしがあるように思うのですが、どのように反論したらよいかわかりません。
★中央電力の説明
電子ブレーカーを撤去することで基本使用料が上がるため、お勧めできません。電子ブレーカーは動力契約(エレベーターやポンプ等)の契約内容を変更し、基本料金が削減される設備です。「マンション一括受電」は電子ブレーカーの導入にて削減された金額からさらに25%削減されることになります。よって、電子ブレーカーの効果は継続されることになります。

以上が、管理組合を通じで配布された中央電力からの回答です。電子ブレーカーは低圧電力契約で有効なので、高圧電力契約のマンション一括受電では無効と認識しているのですが、その認識は、上記の中央電力の説明に対しても言えることなのでしょうか?
ちなみに私のマンションは全体で120戸のマンションです。

建物診断につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

医療における「診断」では,検査結果(定量的な数値)に対する適正な治療(対処)が決まっています。建物診断にはそのようなものがありません。

予々思うことがあります。専門家が,その保有する「専門知識」をビジネスに活かそうと考えたとき,「その工事設計は不要」とアドバイスするより,よりデラックスな工事設計を勧めるのではないでしょうか?前者はほとんど収益につながらないからです。後者は,・・・。

また,床下に潜り,ポケットに潜ませていた白蟻をそっと放ち,「白蟻がいました」ということはないでしょうか?所有者はこれに対抗できません。これが,「委任の怖さ」のひとつです。因みにもうひとつは,「スキル不足」です。

「生業」ではなく「趣味」として業務にあたる専門家がいればありがたいのですが・・・。もしくは,健康保険組合のようなものがあれば,とも思います。

なんとかならないでしょうか?

マンション内の落とし物

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションのエントランスで現金を拾いました。管理員に届け掲示を行いましたが落とし主は現れませんでした。3日後に、管理員から警察に届けるように言われ届けました。その後も落とし主は現れず、半年後に警察より連絡があり取りに来るよう言われ受け取りました。マンションのエントランスで拾った物なのでマンションで使ってもらおうと思っています。問題は、ありませんでしょうか?
 以前同じように駅前のATMで現金を拾った時は、警察から「施設(ATM)の所有者と折半です。」との話がありました。結局銀行から折半の話はありませんでしたが、その考えですと、今回は、管理組合(マンションの管理者)と折半となるのでしょうか?どちらにしろ全額管理組合にお渡ししようと思っていますがね。

マンションの面積

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンションを買った娘が、パンフレットの面積と登記簿の面積が違う、登記簿はパンフレットより狭いと言っています。どうしてなのでしょうか。税金とかに影響はないのか心配です。よろしくお願い致します。

新電力会社への切換は総会決議が必要か

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション共用部の電気代削減のため現行の東京電力から新電力会社への切り替えを検討しています。契約種別は従量電灯Cと低圧電力で、東京ガスのプランで試算すると約10%にあたる年間八万円ほど削減できることが分かりました。解約金も無く、不利益な事は無さそうなので理事会決議で決められるのか、総会決議が必要な案件なのか、教えてください。

専門委員会の設置について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事会で規約委員会を制定する場合、総会決議に掛けたほうが良いのでしょうか?
その一つとして、輪番制の外部組合員に協力金を貰う旨に関して、実行していきたいと考えています。

■ 標準管理規約原文より
第55条(専門委員会の設置)
1 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

<標準管理規約コメント> 第55条関係
① 専門委員会の検討対象が理事会の責任と権限を越える事項である場合や、理事会活動に認められている経費以上の経費が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細則の制定が必要な場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。
② 専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるのである。必要に応じ検討対象に関する専門的知識を有する(組合員以外も含む。)の参加を求めることもできる。
>>今回の場合、決定事項が一部の組合員に影響を与えることから、設置の承認をするべきでしょうか?

http://www.11kanri.com/mame/bunrui/0079.html

役員任期の変更について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸、築21年めのマンションで管理組合理事をやっています。前期は理事長をやっていました。
現在、役員は6人ずつ1年任期で全員交代になっています。
前期から、「任期2年半数改選」を検討し、ようやく今の理事会でまとまりそうです。

人数を6人から8人に
任期を2年にし、4人ずつ毎年改選

これから、住民に対して啓蒙をしていこうと思っています。
そこで、同じように途中でこのように「役員任期の変更・半数改選」した管理組合さんの経験をお聞かせいただけないでしょうか?

みんな賛成してくれた、反対があった。
2年任期半数改選にしてこんなメリットがあった、などなど。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

皆さんのマンションで、役員報酬がありますか?

総会の出席票について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会の出席票に【①出席票】、当日万が一欠席等された場合に備え【②議決権行使書】もしくは【③委任状】を併せて記入してください。と書面に明記してあるのですが、欠席する人はわかります。出席するのに、何故?万が一欠席したとしても、出席した各戸と委任状を提出した各戸の票から決議するのでは?
管理会社がその場で計算するのが面倒だから?
その出席票は理事にも見せず、管理会社の思うがままに進めることになるのでは?
おかしいと思うのですが、回答お願いします。

修繕工事の承認のタイミングについて

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕会計の予算に予備費が計上されている場合、計画修繕工事の承認は事後でも良いのでしょうか?
近々、通常総会が開催される時期なので、今期の予算の変更をしないまま、計画修繕の一部を先に着工してしまった模様です。
実際の支払いをする時期が来期になるなら、着工が当期でも、工事内容の承認や当期の予算変更は必要ないのでしょうか?

植栽の変更は、総会決議ですか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

古いマンションです。植栽も所々枯れたりしてまだらになっています。今後2年くらいで植栽の入れ替えをしようと考えています。植栽で入っている業者に案と見積りを出して頂きアンケートを取って決めようと思いますが。このことは「共用部の変更」にあたり、総会で決議が必要ですか?1部分枯れたところを足したり、大きくなったのを半分に切るのは決議をとらなくても大丈夫ですか?

マンションの書類の保管方法について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの書類の保管方法について悩んでいます。
私のマンションは築20年を超え、書類がかさんできました。
例えば…
・新築の図面
・総会書類や議事録
・毎月の定期報告
・マンションの検査報告書(消防や設備点検などなど)
・理事会の議事録
などなどなどなど…。
今は管理室の書棚に入れてありますが、そのう棚が満杯になることは間違いありません(-_-;)
理事会の議事録や規約などデータ化した書類もあって、管理ができていないのが実情です。『データはホームページで一覧が見れるといいね~」なんて理事会では話してますが、どこにお願いしたら費用がかさまずに管理ができるかアイデアもなく頓挫しています。ちなみに管理会社は「困りますね~」なんて他人事です…。
皆さんのマンションではどうやっていますか?また専門家の先生のアドバイスなどありましたら教えてください。
よろしくお願いいたします。

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善管注意義務違反で理事長を訴える場合の良い方法を教えてください。

最近の夏の暑さと少雨(夕立が無い)により、マンション内の植栽が弱っておりますことから、人による水遣りに代わって、自動散水装置を設置することを決めました。 ところが新しい理事長は経費節減で人による水遣りを止め、更に散水装置の設置も中止しました。 (毎月の水道代が増えることに猛反対で、過去10年以上自然降水だけで十分だったとの考えで誰も反論出来ません。) このままでは最近の夏の暑さと少雨で多くの植栽が枯れると思われますので、お灸をすえるという意味で理事長を善管注意義務違反で訴えたいと思います。 ただその場合の訴訟費用は訴えられる理事長は理事会持ちで、訴える我々は自費では割りが合いませんので、理事長にお灸をすえる何か良い方法はありませんでしょうか? ちなみに理事長はくじ引きで当たっただけですので、不信任で解任されることは大歓迎だと公言しており、他の理事も理事長をしたくないので、不正行為が無ければ理事長の好き勝手にやらせるつもりです。

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福井 さん

管理費会計から修繕積立金会計への振替について教えて下さい。

管理費会計収支は毎年黒字でありますことから、数年に1回修繕費積立会計に2000万円を振り替えております。 規約で上記振替を有効にするために、管理規約は下記のように改訂されております。 管理規約第61条(管理費等の過不足) 1 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費あるいは修繕積立金に充当する。 今期の総会でも、管理費会計の2000万円の剰余金を修繕費積立会計に振り替えたところ、住民より剰余金の振替は収支決算も結果では無いことから、規約違反であるとの指摘があり、過去の振替を含めて管理費会計に戻すように要求されています。 そこで質問させていただきたいのですが 1.上記の管理規約では貯まった剰余金の振替は不可で、毎年度の収支決算の結果しか振替できないのでしょうか? 2.もし振替ができないのであれば、管理規約をどのように変更すればよいのでしょうか? 3.管理規約の規定に関係なく、総会で決議すれば管理規約は無視できると聞きましたが、その場合は第◎号議案として提案する必要があるのでしょうか? あるいは来期予算の中に簡単に振替の内容を書いておけばそれでよいのでしょうか? 以上宜しくお願い申し上げます。

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TUMI さん

理事の解任について

20期を超える、50室程度のマンションの理事長を務めております。 管理規約は、基本的に標準管理規約に準拠しています。 役員任期は2年です。 監事を含め、役員が4名の理事会において、副理事長を務めるA氏(自身が立候補し、5期連続で役員。昨期は理事長)は、役員就任以降、管理費削減のための管理委託会社見直し、機械式駐車場使用料(現在、一部を管理費、一部を修繕積立金へ振替)を全額修繕積立金へ振り返ることを主張しております。 それ自体は大事な論点であるため、各期の理事会で検討を行った結果、管理会社から委託費の値下げを提案してきたこと、駐車場使用費については管理費が赤字になった場合に修繕積立金を取り崩すためには総会決議が都度必要であったり、駐車場の電力費や保守費は管理費から捻出する必要があるため、期末に余剰になった金額を修繕積立金に振り替える運用にしています。 これらは、いづれも総会決議にて承認されています。(A氏本人は、管理会社を変えることが検討されていないことや、全額振り替えられないという点で反対) 以降、A氏は管理会社に対して執拗に「善管注意義務違反」を問うための粗探しと、損害賠償請求を起こすと仄かしたり、(監事でも無いのに)勝手に監査報告にて管理会社が不正をしているということを提出しようとしたり、挙げ句の果てには管理費や修繕積立金の支払い拒否や、法的手段に訴えると言ってきています。 勿論、訴訟を起こすのは区分所有者としての権利だと 思うので、仕方ないのですが、理事長としては、A氏の管理規約違反(役員の誠実義務含め)を放置する訳にはいかず、役員としてのA氏は管理組合と利害が相反しているため、解任の議案を臨時総会に提出すべきではないかと考えています。 他の役員も基本的には了解なのですが、解任の議案とまでなると、後々名誉毀損も含めて訴訟を起こされるのでは?と心配しています。 理事の解任について留意すべきこと(やめた方が良い含め)ご意見を頂ければ。

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HARU さん

機械式駐車場の更新でのクレームでクレーマー扱いに

先週にマンションの3段式機械式駐車場(上段が地上部)の更新工事が終わりました。 私の車は上段で、以前は平置き駐車場と同様に普通に出し入れ出来普通に便利でした。 ところが更新後は「新安全基準対応?」との事でシャッターが付き、上段でも車を出し入れするのにキーを差し込み「ボタン操作」が必要になり非常に不便となりました。 事前説明がなかったことから管理組合(管理会社経由で)に善処をお願いしましたが、「議案書にゲート付き機械式駐車場と書いてある」との回答だけで何ら対応して頂けません。 このため管理組合の責任者である理事長から電話するよう管理会社経由で要求したところ、管理会社経由で「理事長は1組合員に電話などしない、文句があるなら外部の駐車場を借りろ」との不誠実な回答が返って来ました。 このような場合には、どの様に対応すれば良いのでしょうか?

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福井 さん

管理会社の変更手続きについて

変更の具体的手続きを教えてください。 総会で次期委託管理契約の更新議案を否決しました。 契約期間は9月30日で満了します。 新しい管理会社をプレゼン後にアンケートを取り、候補者を理事会で内定して総会で議決をとる予定です。 ・更新は否決しましたが、理事会で管理会社を変更する議案を総会に挙げる議決が必要でしょうか? ・10月1日からの暫定契約(3か月)も必要と思いますが、11月には解約書面通知が必要でしょうか? ・現行の管理会社は9月末で当然解除となりますが、解約書面通知は必要でしょうか? ・新しい管理会社に引継ぎまでの暫定契約を締結する議案を総会に挙げる理事会議決が必要でしょうか? ・暫定契約の解除書面通知は新管理会社が可決されてから通知すればいいのでしょうか?(当然満了日の1か月前までに)

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gibson さん

テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。 管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。 (理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。) 35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。 総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。 (1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。 (2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。 (3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。 専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。 (一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。) 管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

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Tamagawa さん

清掃代値上げ

管理組合直雇用で管理員(理事長家族)を採用しています。 契約書もなく10万といい値で長年していました。 予算も120万毎年とってます。 今期真っ最中に急に管理員費用を12万にあげてほしいと。 理由は今まで増税もしていなく、最低賃金も下回るとのことでした。 2万もいいね感があり 100歩譲っても、税金をとると意味合いで11万ならわかりますが、1万は単純に値上げですが、 これは総会案件ではないのですか?

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トニー さん

個人配布したお知らせを回収要求されました。

他の方のご相談みてドキっとしましたが、もう一つ、ご相談させてください。 前期理事会の役員さんたちと意見が合わず、難儀しましたが、半分入れ替え役員なので私は今期も役員となります。 前期理事会で、居住者に情報をお伝えして欲しい、理事会で決める前に聞いて欲しいと言っていましたが、必要なし、やりませんと都度拒否されていました。 それで、個人配布として居住者の皆さまに、私が個人的に集めた情報や意見を書いて配布しました。総会前・総会後、今回③居住者が防犯カメラの現在の状況(どこが無くなり、どこを撮っているか等)を知らない方がいらっしゃったので、簡単な図で以前と違うので注意してくださいと配布しました。 配布後、前理事長が来て、理事役員が理事会通さず、勝手な配布は迷惑なのですぐに回収してくださいと言われました。 また、誰がわからないと言っているか教えなさい、役員なので教える義務があると。 個人的に立ち話の話上で分かった事、理事会に依頼されたわけでないのでお名前を教えるのは出来ないし、回収もしないと拒否しました。 その後は非難中傷でしたが、私としては集めた情報を皆さんにお伝えしたし、これ以上配布することはないと思います。 回収や名前を言えって、理事会は要求でき、理事の義務なんでしょうか?

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aka さん

維持管理業務の見積り取得を管理会社に任せることについて

 管理組合で、建物の維持管理業務(定期清掃、消防設備点検、雑排水管清掃、植栽管理)について、見積りをとろうと考えています。  ※維持管理業務の仕様書は、数年前に管理会社変更を検討した際に整理済。  相見積もり先は、最低1社は管理組合でも探すつもりですが、管理会社にも業界情報を生かして見積先を探してもらおうと考えています。そこで相見積もりをとるのを管理組合が指定した会社も含め、すべて管理会社に任せた場合、管理会社に中抜きされ、費用があまり安くならないことが無いか懸念しています。(例えば、管理会社がバックマージンを懐に収めるなど。)  管理会社にお任せしても、一般的に心配ないものでしょうか?  管理組合で探した会社には管理組合役員が直接見積りを依頼・取得し、見積り比較作業や契約手続きのみを管理会社に依頼することも考えていますが、管理組合役員の労力が必要となるため、悩んでいるところです。  アドバイスをよろしくお願いします。 (補 足)  当管理組合では、第三者への外注に関する一連の業務を、予め管理会社の行う業務のひとつとしています。

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やま さん

書面総会

私は管理組合の理事です。コロナの影響で、「通常総会」を近じか開催する予定ですが、組合員には「議決権行使書」と「委任状」が一体となった「出席届」を提出してもらい決議をするようです。「通常総会」といっても参加するのは理事のみです。このような開催をすることを管理会社と理事長から理事会は押し切られてしまったのですが、後から考えると、私はこれは区分所有法45条2項の書面総会ではないかと思うのですが、そうすると全員の承諾が必要です。それとも理事が参加するので、出席人数を押さえた「通常総会」になってしまうのでしょうかお教えください。管理会社は後者を考えていると思うのですが、それを書面総会だと切り返すのはどう説明したらよいのでしょうか。

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osamu さん

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