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管理組合の運営

管理規約

輪番制の理事会で幹事になりました。

6

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管理組合の運営

修繕積立金の適正残高とは?

24

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管理組合の会計

建物の維持管理

管理委託費値上げの是非は?

69

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その他

管理組合の運営

マンションみらいネットについて

12

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管理組合の運営

管理規約

理事会のオブザーバー参加について

59

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大規模修繕工事

エレベーターの改修工事に1700万!!

28

    Thumb 090715 165017 3988313663 o

    質問

管理組合の運営

管理室内のエアコン故障について

22

    Thumb 2011 05 02 15.05.07

    質問

建物の維持管理

窓枠サッシ内の戸車交換

25

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    質問

建物の維持管理

管理業の委託

設備の更新に管理会社を使わなかったら

43

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    質問

大規模修繕工事

4K8Kテレビ受信の費用について

24

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竣工図面の電子化について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

竣工図面の電子化を検討しています。見積もりを収集しているところですが、相場がわからず金額の妥当性が判断できません。ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか?
また電子化は、建築・意匠の図面だけではなく、設備関係の図面も必要でしょうか?
他にも保存メディアの選択の注意点などありましたら教えてください。

管理費滞納者の遅延損害金請求について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

これまで管理費について1年間以上長期滞納をしてきた悪質な滞納者が、先日3か月分を払ってきたようです。この3か月分は直近の3か月分とするべきか?一番古い1年前の3か月分とするべきか?解釈に悩んでいます。

今、理事会では悪質な長期滞納者に対して遅延損害金の請求を考えていますが、1年前の3か月分として受け取ると遅延損害金が今後減り、悪質な滞納者としては、遅延損害金が大きく今後変わってくると考えて、今後も遅延損害金がかからない範囲で滞納をしてくる行動に出ないように、直近の3か月分と解釈をして、しっかりと遅延損害金を請求し続けていきたいと思っています。

マンション管理士や管理業務主任者のみなさん、ご指導よろしくお願いします。

管理費滞納への対処

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション管理では、管理費の滞納は頭の痛い問題ですが、国は標準管理規約改正にむけて、納管理費の回収を管理組合理事長の重要な職務と位置づける一方、区分所有者の責務として、管理組合による財産調査に応じる義務を新たに明記することを予定しているそうです。
また、財産調査を行う際には、滞納者本人の同意を改めて取り付ける必要はないことも併せて規定するとのことです。

この標準規約における財産調査権の明記は管理費滞納に悩む管理組合にとって一歩前進といえるのでしょうか。

漏水事故の責任について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション内の排水管で漏水事故が発生し、漏水があった階下の住戸に被害がありました。事故発生箇所の居住者は「配管部分は共用部分だから、管理組合が復旧費用を負担すべき」との主張をしています。このような場合、責任の所在はどちらにあるのでしょうか?

複数の住戸を複数の人が共有していてよく分からない

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住むマンションは22戸と小規模ですが、そのうち2戸の専有部分を所有している方がおります。つい先日その方が亡くなられて、血縁関係のある3人の相続人が共同相続しました(まだ遺産分割をしていない状況だと聞きました)。

今度、通常総会を開催する予定で準備を進めておりますが、法令上、3人の相続人は総会に関してどのように扱われるのでしょうか?

議決権数は「1住戸につき1個」と規約に書いてあるので、2個だと思います…。

大規模修繕工事は決議は?(普通決議or特別決議)

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事の決議要件について教えて下さい。

今回の大規模修繕工事は、原状回復工事(足場、塗装、防水など)と改良工事(LED化、自動ドア化)が含まれますが、普通決議で可能でしょうか?または特別決議が必要でしょうか?

教えてください。よろしくお願いします。

防災と町内会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大災害時に地方自治体が水や食料などの物資を配布する際に、町内会などの自治会を窓口にして配布が行われるという話を聞いたことがあります。
マンションでは管理組合があるため町内会などに加入していないところも多いと思いますが、災害時に困ることはないのでしょうか?
マンションは管理組合ごとに備蓄などの防災対策をしていることが前提となっているからでしょうか?
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

自治会について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

分譲マンションにお住まいの方は、一般的に皆さんその地区の自治会にも入っているものなのですか?
マンションはマンションの管理組合があるので自治会加入はないものだと勝手に勘違いしてたのですが、この度加入するかしないかの書類が送られてきて、どうすればいいのか迷ってます。
運動会とかお花見とか初詣とか消防団とかいろいろめんどくさそうな行事も多いし役員も回ってくるので、特に困ることがなければ入りたくないのですが、加入しないことによって何か困ることがあるのなら入ろうかなと思います。
こういうの初めてなので、よくわかりません。
自治会長さんに聞くと加入を強制されそうなのでこちらで質問させていただきました。
入ってないけど特に困らないよ、とか、入ってないためにこういうことで困ったよ、とか、こういうのがあるから入ったほうがいいよ、とか皆さんの意見を聞かせてください。
よろしくお願いします。
ちなみに、ゴミはマンションのゴミ置き場なので自治会のゴミ置き場とは全く関係ありません。

エレベーターのメンテナンス契約の種類と内容について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

メンテナンス契約の種類にはどのようなものがありますでしょうか?内容も含め、具体的にお教えください。

早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。

そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。

みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか?

ご教授いただければ幸いです。

大規模修繕工事(外壁)について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

タワー(高層階)マンションで、外壁補修を行っているところを見かけたことがないのですが、補修工事の必要がないのでしょうか。仮に補修工事の必要がないのであれば、中・低層階マンションでは、どうして同じような施工をしないのでしょう。ご存知の方がいらっしゃれば、どうぞよろしくお願い致します。

排水管清掃の実施率向上

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

排水管清掃が有りました。実施率は、70%台後半でした。2~3年やっていない人もいてチョット心配です。掲示は2か月前から、予定の変更希望も取っています。他に実施率を上げるアイデアが有りましたら、教えてください。

管理組合法人と罰則について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理組合法人特有の罰則規定はあるのでしょうか?

法人化のメリットについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション管理組合には、法人化しているところがありますが、メリットはあるのでしょうか?

ドラム式洗濯乾燥機のかさ上げはどの位

住まいのトラブル

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ドラム式の洗濯乾燥機の購入を考えています。洗濯機の置き場が狭く3方が壁です。「これでは、排水管洗浄は出来ませんよ。かさ上げすれば大丈夫です。」と言われました。本当に大丈夫ですか?どの位かさ上げすれば安心でしょうか?結構な値段なので買うか悩んでいます。経験された方がおりましたら、知恵をお貸しください。

来客用駐車場の長時間使用について

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

私が住むマンションには、来客用駐車場の使用に関する規程がないためか、長時間にわたって駐車している居住者がいます。このような現状を変えて良くしていきたいのですが、どうしたらよいでしょうか?

電子ブレーカーの有効性について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの電気料金を少しでも削減できないかを検討しています。私が住むマンションは22戸と小規模で、エレベーターが1基、機械式駐車場が12パレットあります。
あまり費用かけずに、電子ブレーカーを導入して電気代を節約したということを耳にしたのですが、どんな仕組みになっているのでしょうか?
電子ブレーカーの導入コストがどの程度の相場で、償却は何年くらいなのか?や、そもそも有効な手段なのか?…等色々知りたいです。よろしくお願いいたします。

マンションの資産価値と用途制限の関係は?

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションを住宅専用とするか、事務所可にするか、という問題に関係する質問です。
住宅専用とするメリットは不特定多数の人が出入りしないので、ルールを周知させやすく環境が荒らされにくい事だと思うのですが、事務所利用を制限する事によってマーケットが狭くなり、売り難い、貸しにくい物件になるという側面もあると思います。

届け出を出さずに不特定の人を宿泊させる民泊は現在の法律では違法だと思いますので、制限したほうが良いと思っています。今後東京オリンピックの宿泊施設不足対応に向けて規制緩和されるかも知れないと聴きますが、その時に管理組合の姿勢が問われると思います。

用途制限によって良好な住環境を維持して守られる資産価値と、
多様な利用目的を許容する事で生まれる資産価値と、
このバランスを皆様のマンションではどのようにしているか、お聞かせください。

民泊について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか?
細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

古物営業の事業所の許可申請

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先生方へ
 お教えください。
 住民の方から"古物営業”の事業所としての許可を管理組合として出してほしいと要望(警察への届け出書類に管理組合の許可が必要だそうです)が出ました。規約では”住宅として使用する”となっているので、規約変更しない限りNGとなると考えています。 いかがでしょうか。
 ただ、住民の方の中には、既に事務所として利用している方(外観は全くわかりません)もいくらかいます。こちらは警察に届けるとかの話はないと思うので勝手に事務所登録しているのだと思います。考え方ですが周囲に迷惑をかけない限りは黙認もありかなと考えています。見つけ出すのも困難ですし、あら探しをするのもぎくしゃくするだけだと思います。クレーム等が出てきた場合は理事会対応もあると思うのですがいかがでしょうか。
 よろしくお願いします。

マンション売却時のオープンハウスについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション近くの電信柱に自分のマンションの1室が売りに出たチラシが貼ってありました。オープンハウスで見学自由となっています。帰るとマンション入口に同じチラシとパイプ椅子に腰かけた不動産屋さんらしき人、管理員に聞くと断りなしにやっている様子でした。オープンハウスを行う時の注意事項として、①マンション内の使用方法(不動産の受付設置は不可)②オープンハウスの許可(居住者不在中は不可)③電柱への張り紙禁止等を細則で決めることはできますか?

総会にて専有権を持たない人が委任状なしで聴講は可能?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります。
理事をやっております。

上記タイトルの通りなのですが、、
委任状無くても総会では聴講は可能と思っております。

議決権がないので当然挙手はできませんが、
話は聞かせてあけてもいいと思っています。

皆さんはどうしておりますか?

マンション分譲会社に組織改編・社名変更がありました。

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの新築分譲をした会社(デベロッパー・建設も同社)が社名変更をしました。
これまで建築部門とマンション管理部門があったのですが、管理部門は他社の傘下へ入り、建築部門だけ社名変更をして継続するという話です。
新築当初はその会社の管理部門に管理を委託していましたが、1年ほど前に管理会社を変更し、現在は別の会社に委託しています。
事業継続をする建築部門に責任は継承されると聞いていますが、管理組合として注意すべき点があれば教えて下さい。
因みに、築後10年を経過しており、各種アフターサービス期間は終了しています。
大規模修繕はまだ実施していません。

売主の社名変更や組織改編を経験した方、変更の前後でどんな変化があったかなど、教えてもらえたら有難いです。

管理費等滞納者について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

長期管理費等滞納者が無駄駐輪(自転車)しています。管理員が滞納しているから新たに駐輪場を借りろと、言えないと言うのですが、そのような規約はないはずですが、皆様どうされていますか?

又、この方は収入の見合わず、(他督促状多数)破産状態と思いますが、少額訴訟を起こしたら、退去してもらえるものでしょうか?

エレベーターの中に・・・

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、エレベーターの中が以上に臭いました。動物のおしっこの臭いのようです。エレベーター内は抱っこをする決まりになっています。掲示もされています。今後どうしたらよいでしょうか。良いアイデアありましたら教えてください。

少額訴訟という手続について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等滞納の請求で、少額訴訟という手続があるとのことですが、どのような内容でしょうか?

前回大規模修繕工事の手抜き発覚について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在、2回目の大規模修繕工事を実施中の管理組合の理事をしています。
工事監理をしているコンサルタント会社より、既存の劣化したシーリングを全て撤去してやり直す(打ち替え)仕様で今回実施しているが、前回(10数年前)の大規模修繕工事では、複数の箇所で既存の傷んだシーリングの上から新たにシーリングを充填する(増し打ち)をしているとの指摘がありました。

気になって過去の資料を振り返って見たところ、今回と同様、既存の劣化したシーリングを全て撤去してやり直す(打ち替え)仕様となっていました。それにも関わらず増し打ちをした形跡があるということは、私達の知らないところで手抜きをされていた事になります。

打ち替えも増し打ちも、工事完成後の見た目は全く分かりませんので、手抜きがされていたことに気付けるはずもありません。理事メンバーは今回の大規模修繕工事でその事実を知り、悔しい思いが沸き立っています。

前回工事した施工会社に対して、払う必要のなかったお金を返せとか、文句の一つでも言ってやりたい、と考えていますが、10数年前のことなので、為す術はないのでしょうか?よろしくお願いいたします。

修繕積立金の使いみちについて

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

修繕積立金を使うにあたり、管理規約上、どのような制限があるのでしょうか?

役員の資格要件緩和について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

役員のなり手が少ないため、役員の資格を区分所有者と同居している配偶者や親族に拡大することができますか?

次期理事会役割の選任

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは、理事の選出については賃借人も含めてますが、三役(理事長・副理事長・会計)については、区分所有者に限定してます。ところが、次期理事会の選任会議において、理事長に区分所有者ではない賃借人が内定したと聞き、規約違反と伝えました。ただ、区分所有者の高齢化などで、対応できない方々も多く、比較的若く、意欲や管理組合への理解がある賃借人を取り込みには、区分所有法や裁判での管理者などの法的な制約などがありましたら、教えて下さい。

防水シールの防水保障期間

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

7年前の大規模修繕工事の際に、躯体と窓枠の間の防水シール(シリコン)の更新工事を行っています。住民から、窓枠下側にわずかながら漏水により壁紙にシミができており、防水シールの再工事が要求されました。工事業者(大手)からは保証期間(5年間)を過ぎており、工事費(約50万円、大半が外部足場設置費用)の見積もりが出されました。理事長としての対応方法を御教授ください。
1.状況から台風等の強風・強雨時にしか漏水は発生せず、また量もごくわずかであることから、5年後の大規模修繕工事まで工事を待ってもらう、という判断は妥当でしょうか(内装への損傷はほとんどないと思います。結露程度)。
2.防水シール工事後7年後の漏水は、保証対象外となる、という業者の主張は妥当なのでしょうか。防水工事は12年毎に設定されていることと矛盾を感じます。

専有部分であっても安全のためを理由に感震ブレーカーの設置を強制できますか

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

感震ブレーカー付分電盤の取付が総会で決議されました。既に個人で分電盤を新調済みの家庭には感震ブレーカーのみを取り付けることになりました。しかしメインブレーカーは共用部と繋がっており準共用部といえますが感震ブレーカーは共用部と全く繋がりがないので専有部分だと思います。
①専有部分に該当する設備を総会で決めたこと自体が無効ではないでしょうか
②安全のためなら管理組合に専有部分についても強制できる権限があるのでしょうか
③強制出来るとしても管理組合が指定した感震ブレーカー以外の簡易型やコンセントタイプなどを選択をする権利はあると思いますがいかがでしょうか

団地(個人所有)住人の老人化で役員の外注化

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当団地は80所帯の小規模で12年に1回の大規模修繕を除くと1年に40万円しか余裕がなく役員の外注化も難しく、内政の住人で事務処理を考えています。良い方法を教えてください

タウンハウス形式の団地でのネズミ駆除について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

タウンハウス形式の団地で理事長をやっています。
今月一部の住戸内でネズミ被害があり、住民から管理組合に駆除の要請がありました。
しかし、当団地は6~10戸の住宅(全戸に専用庭付)が2階建て長屋形式で建設されているタウンハウスです。全戸数は200弱。
このような立地で、側溝に殺鼠剤をまくというのはそもそも可能なのか(15年くらい前にやったことがあるそうですが)、また効果があるのか、どなたか教えてくださいませんか?
基本は各家庭で侵入路を防ぐべきで、組合がやるべきことなのか疑問に思っているのですが、どうでしょう。
よろしくお願いします。

総会議案の取扱について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

総会当日提出された議題について、決議することは可能でしょうか?

管理規約の改正について

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理規約の改正はどのように行うのでしょうか?

総会 理事会

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

3区分所有者のみの管理組合で三者共時間も意見も合わず理事長の私と管理会社の私任せです。
総会日程があわず管理会社もてをやいているようです。全員参加意外には集まる必要はないです 議案も対したこともなく、うちうちで全員賛成はわかりました、
書面通知だけで総会をやらないことは可能ですか?

報告書改ざんされたかも

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築11年の理事です。
建物点検報告書を何回か管理員の管理の元、貸し出し閲覧しています。2015年版かで指摘番号の部分の写真がないと指摘して、フロントが忘失を認め写真入り頁を提出しました。未だ差し込まずにいました。(それが、6月位の事。施工不良の交渉事項でした。)
近日、貸し出し閲覧した所、その指摘番号部分自体がありません。1階部分だったのですが、桁番号が全く違っていました。おかしい!!です。何年版かは不確かですが、10年分、合う所がありません。この部分はすり替え証明できますが、初期の部分もすり替えられていたら、解りません。
報告書は管理室に格納しているのに、書き換えられては、元も子もありません。どのように、訴えて行けば良いでしょうか?
原本を提出させる事できるでしょうか?よろしくお願いします。
疑ってかからないといけないのは、全くストレスです。

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。
大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。
月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、
大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。
ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。
アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

総会議事録署名人

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

理事長欠席で臨時総会が開催されました。副理事長が議長を務め議事録署名人指名がないまま総会が開催されました。後日議事録が配布されましたが署名捺印欄に副理事長、監事、修繕委員の3名が署名捺印してありましたが理事長欠席、議事録署名人指名のない総会の場合、監事、修繕委員が署名捺印をしてもよいものなのでしょうか?役員は理事長、副理事長、会計担当理事、監事です。

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コロナウイルスと通常総会

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

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新人理事X さん

定期総会開催可否

3月末の定期総会について、開催予定の施設から、コロナウィルス予防のため、使用中止を言われました。どうしても利用したいなら利用は認めるが、何かあっても責任は持てないとも言われています。 開催はどうしたらよいでしょうか。延期にするとしても、いつまでということもありますし、役員任期は3月末までと規約に規定されています。議決権行使書の積極的提出を促し、出席者が10人超えるなら延期とかそういう方法でもよいでしょうか。 よろしくお願いします。

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zhimawari さん

管理会社のリプレイス先がありません。

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。 ところがその大手管理会社から、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。 理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然支店長名で管理辞退の通知が来ましたので、やむ得ず管理会社のリプレイスを決めました。 当マンションの顧問のマンション管理士に管理会社のリプレイスを依頼し業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションまで見積もり調査に来たのが3社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求後の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。 現在、管理をお願いしている管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。 この様な場合は値段も高い新たな管理会社にリプレイスするしか選択肢はないのでしょうか?

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福井 さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

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KUMI さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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ナオとリョウ さん

マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。 皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。 また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。 管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。 よろしくお願い致します。

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カツオ さん

定期総会ができない

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。 今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。 ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。 このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。 なにか良い方法はないでしょうか。

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昇龍 さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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アストロメリア さん

総会

総会の議案のなかに、普通決議案でいいのに特別決議案で総会案内状を全戸配布してしまいました。訂正案を出すにしても、すでに総会までに7日をきっており間に合いません。 よい解決法をアドバイスお願いします。

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こんちゃん さん

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