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    質問

建物の維持管理

総会可決議案の未実施による次年度への繰り延べの取り扱いについて

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    質問

管理組合の運営

示談書の作成について

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    質問

住まいのトラブル

ペット飼育者に困っています

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    質問

管理組合の運営

その他

監事をやっていますが、理事会での議決や意見を言ってもいいのでしょうか?

15

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    質問

管理規約

細則の変更

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    質問

住まいのトラブル

マンションのスプリンクラー

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    質問

管理規約

民泊の問題

13

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    質問

その他

建て替えにおける容積率・・・

4

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    質問

建物の維持管理

電力設備についてご教示ください

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    質問

管理組合の運営

管理規約

モンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。

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古物営業の事業所の許可申請

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先生方へ
 お教えください。
 住民の方から"古物営業”の事業所としての許可を管理組合として出してほしいと要望(警察への届け出書類に管理組合の許可が必要だそうです)が出ました。規約では”住宅として使用する”となっているので、規約変更しない限りNGとなると考えています。 いかがでしょうか。
 ただ、住民の方の中には、既に事務所として利用している方(外観は全くわかりません)もいくらかいます。こちらは警察に届けるとかの話はないと思うので勝手に事務所登録しているのだと思います。考え方ですが周囲に迷惑をかけない限りは黙認もありかなと考えています。見つけ出すのも困難ですし、あら探しをするのもぎくしゃくするだけだと思います。クレーム等が出てきた場合は理事会対応もあると思うのですがいかがでしょうか。
 よろしくお願いします。

マンション保険のことを検討しているのですが…

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

「水濡れ原因調査費用」のことがよく分かりません。
具体的に、どのような費用が支払対象となるのでしょうか?また、マンション保険に付帯した方がよいかどうかも含めアドバイスいただければ幸いです。

管理員室のかぎ

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、管理室の警報がなっていました。警備会社の警報器でした。何かの誤報でしたが、深夜でもありましたので警備会社の人が来る前に音だけでも止めたく、理事長に開けてもらおうとしたのですが、留守でした。結局警備会社の人が30分位して駆けつけ音は止まりました。
問題は理事会で起こりました。「管理事務室の鍵をもっと増やせばよいのではないか?理事全員が、持つべきだ。」と言うのですが。現在、管理室の鍵を持っているのは理事長のみです。皆さんは、どうされていますか。お聞かせください。

管理組合運営協力金の要請

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

高齢化に直面する管理組合の運営(理事会)について委員会を設置し検討をしておりますが、今回外部に居住の組合員に対し運営協力金のご負担をいただく方向で審議は進んでおります。組合員が外部に居住ということで①通信事務費用(封書・切手等)が別途発生②役員を免除されるということで、居住組合員との不公平感があり、特に恒常的に空き室にされている組合員や賃貸に出している組合員に対してご負担いただく方向で検討が進んでいます。
そこでこれを総会議案として提案する場合の留意点、対象となる外部居住の組合員の判定基準等アドヴァイス頂けると助かります。
すでに実施されている管理組合の情報などありましたら宜しくお願い致します。

尚、規約上に「運営協力金の納入を請求することはできる」とあります。

大規模修繕工事のブランコなど無足場工法

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事において、ブランコなど無足場工法が流行っているようですが、足場を組み立てる工法と無足場工法を検討していますが、どちらがいいのでしょうか?周囲のマンション大規模修繕工事では、みんな足場を組み立てている工法を採用しているようですが、メリット・デメリットなどが知りたいです。専門家のみなさんよろしくお願いします。

ペット飼育について

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

現在、私が住むマンションはペット飼育禁止となっていますが、理事会として飼育を認める方向で検討しております。どのように進めていったらよいでしょうか?

理事会の構成について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

監事は、理事会が成立するための人数に加えてよいのでしょうか?

給水ポンプ更新工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年度(平成28年11月~平成29年10月)の計画修繕として、修繕積立金から
予算130万円が計上されました。
平成3年築、総戸数109戸のマンションです。阪神淡路大震災の被災を受けています。9年前に第1回大規模修繕を行いました。
 修繕履歴を調査中ですが、管理会社がなかなか閲覧させません。部材の種類、容量によるでしょうが、耐久年数、価格についてお教え下さい。
管理組合は管理会社の言いなりです。

受水槽の更新

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。

実際のところどうなんでしょうか?
経験談など教えてもらえるとうれしいです。

電力一括受電と個別契約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

他のかたも質問されていましたが、電力が自由化され、個人が個別に契約してしまうと後から管理組合として一括受電はできないのでしょうか?具体的に一括受電にした場合と個別契約した場合どのくらいの差があるのかわかりません。

雪の日

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日の大雪の翌日、管理人さんが雪かきをしていたのですが、ある住人がこっちもはやくやれと、怒鳴っていました。雪かきは、管理人さんの業務なのでしょうか?とても一人で出来る範囲ではないと思い気の毒に感じました。

スロープの傾斜

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションは、21階建ての171戸で平成元年に新築で入居しました。当マンションの入り口は3段の階段とスロープで設計されています。
1住民より、当スロープはバリアフリー法の傾斜より傾斜度ややきついので、作り直すべきとの意見がありました。入り口部分を直しても過半数の住居はマンション内に階段があり車いすの利用は不可能です。又、建築基準法3条2項の既存不的確で法律的にも、修繕の義務はないと思います。この場合、車いすの方が当該スロープを利用した際に転倒し怪我した場合の責任は、マンション管理組合にあるのでしょうか?又は、自己責任でしょうか?法律上?道義上?の責任は如何でしょうか?

バルコニーの私物移動について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの大規模修繕工事が行われる際に、バルコニーにある私物をどけるように言われました。そのとおりだと思うのですが、下に敷いたウッドデッキや鉢などは部屋に置けない場合、どうしたらよいのでしょうか。

幅広自転車で自転車ラックが有効活用できない

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

僭越ながら、教えてください。
最近、前と後ろにかごのある自転車(アシスト付きもある)を所有するご家族が増えてきているのですが、幅と長さが大きいためラック式自転車置き場に収まりません。
下段でも1台でニ台文占領します。長さも飛び出ます。2段式では上段がすべて使えません。
ラックを撤去して平置きタイプに改造するとかするしかないのでしょうか。
半分愚痴になってしまい申し訳ありません。

管理規約の改正について

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理規約の改正はどのように行うのでしょうか?

タイルの剥落について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築13年目の小規模マンションです。
昨年、東面2階部分のタイルが数枚、剥落しました。
人が通行しないところでしたので、人的被害はありませんでした。
管理会社が調べてみると、2階部分が30%ほど浮いており、そこは事業主が修理しました。
全面調査するよう依頼しましたが、手の届く範囲しかできないとの返事でした。
部分調査の結果、西面も2階部分が危険とのことで、2階部分のタイルを全部剥がしました。タイルのアフターサービス期間が過ぎており、原因不明であるが、ここも、事業主が直すと言っています。
事業主と管理会社から、大規模修繕を早急に行うようにと言われています。
ただ、ここまでタイルが浮いていると、欠陥なのではないかと思います。
今後、調査していない部分が剥落して、人的被害が発生しても困りますし、どのように対応していけばよいのでしょうか。

設計図紛失

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

うちのマンションは、少し築年数も古いせいか、設計図は保管されていますが、構造計算書が見当たりません。管理会社に責任追及をしても、のらりくらりとして明快な回答や対応をしてくれません。

構造計算書がないと、どんな問題が考えられますでしょうか?

また、設計図も大きな図面が何冊かあるのですが、青焼きのために色が褪せて、敗れているところもあり、今後も紛失しないように保管してくれるのか不安です。

皆さんのマンションでは、どのようにしていますか?対応方法などをご教授いただければ幸いです。

よろしくお願いします。

役員報酬

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、理事会に出席すると報酬がでるらしいのですが、ほかのマンションでもそうなのでしょうか?

マイナンバー制度

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マイナンバー制度が導入されましたが、管理組合にはどの様に関係してきますか?

マンションの管理費から修繕積立金へ

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理費の余剰金から毎年300万円近くを修繕積立金に移動しています。本来管理費と修繕積立金は趣旨がが違うと思うのですが、OKなのでしょうか?総会で承認されれば良いのでしょうか?大体なんで管理費の余剰金が300万円も出るような予算計画を立てるのでしょうか?疑問だらけです。教えてください。

監理業務について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年になる13階建て240世帯のマンション住民です。現在、大規模修繕工事のさいちゅうで、当方は今期の理事会役員を務めています。一つ質問したいことがあります。
工事に関わることはほとんどが当マンションが業務委託している管理会社の主導で決められており、我々が関与しないことが多いのですが、一つ気になることがあります。管理会社が今回の工事の監理も行なうことになっているのですが、監理担当者が工事現場にやってくるのは週一回だけです。そんな監督の頻度でいいのかと不安です。我々の住む規模のマンションの大規模修繕工事において、その程度の頻度でいいのでしょうか。普通ならどの位の頻度のものなのでしょうか。また一回の監理業務はどのくらい時間をかけるものなのでしょうか。どうも、しばらく現場にいたらそのうち帰ってしまうようなのです。なお、具体的な監理業務に関わる条件は取り決めておりません。よろしくお願いします。

エレベーターのカゴ内に「定期検査報告済証」が見当たりません

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今朝、マンションのエレベーターに乗ったときふと気づいたのですが、操作パネルの上の方に貼ってあった手のひら大のシールがありませんでした。(プラスチックんケースだけ残っていました。)
会社のエレベーターで確認したら「定期検査報告済証」となっていました。
有効期間は1年の様です。
もしかしたらマンションのエレベーターは定期検査に合格しなかったので掲示していないのでしょうか。それとも検査を受けていないのでしょうか。身の安全に係わる事なのですごく不安です。
来月の理事会で管理会社の担当者に聞いてみればいいのかもしれませんが、急に不安になってしまい、ご相談しました。
どなたか、お分かりの方がいらっしゃればアドバイスをください。

大規模修理 銀行融資

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

銀行融資

理事会の構成について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

監事は、理事会が成立するための人数に加えてよいのでしょうか?

消防用設備点検

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年の6月より理事長に
3ヶ月後の9月に年2回の内、消防署へ報告義務がある点検が実施されました。
60台の消火器が2012製造だったため
消火器の内部検査がされていないことを指摘しましたところ、「点検済であり、点検終了のシールも貼っています」。
確かに点検済のシールが貼っていたのですが、点検?整備?がわからないシールで重ね貼りされており過去の点検が判断できなかった為、所轄の消防署に確認しましたところ、シールは任意なので点検が実施されているのであれば問題はないとのことでした。

先月、消防署より
2018年より内部検査が実施されていなかったと指摘が…

内部検査より交換の方が安価でしたので
管理組合が消火器を用意して
その業者に無償で交換させる案で考えてたのですが…来月には半年の点検が…

この様な場合、過去の適正に実施されていなかった点検については費用全額返金で対応していただき、次の点検で仕切り直しがいいのでしょうか?

支払督促という手続について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等滞納の請求で、支払督促という制度があるとのことですが、どのような手続でしょうか?

輪番制の理事会で幹事になりました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

輪番で回ってきて初めて理事を経験します。
先日初めての理事会で幹事の役職を仰せつかりましたが、
何をやっていいのかさっぱりわかりません。
幹事経験者の方、ご教授いただければ幸いです。
どうぞ、よろしくお願いします。

総会の議題

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション区分所有者です。
先日、管理組合より総会の通知が郵便にて届きました。総会の日時と場所は記されていましたが、肝心の会議の目的たる事項(議題)が記載されておりませんでした。しかし委任状の用紙がそこに同封されておりました。
そこで質問です。
議題の通知を受ける前に提出した委任状は法的に有効なのでしょうか。
議題の通知がなければ総会での決議は原則無効となってしまうので、もしかしたら遅れて議題の通知(議案書)のみを郵送してくるかもしれません。理事長が自己に有利な決議をするために、妙な形で委任状集めをしているのではないかと少々勘ぐっています。

長期滞納者の面接をしました。管理組合、管理会社の対応も判明しました。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、質問しましたが、滞納者と管理組合の前理事長、管理会社は、すべて現在の状態で先送りをするのが最善とわかりました。今のままでは長期滞納者であり、返済は少しで完済まで10年以上かかります。歴代の管理組合の理事長は、これが最善と思っており先送りです。管理会社に解決案を求めたら「管理会社の変更を言明された」、当理事会で解決策を考えろなど、こちらは素人でおろおろしております。過去に滞納者がおり、理事長や役員をやっており、組合規約 2ケ月以上滞納すると理事長、役員ができない規約になっております。過去も調べるようと思っているがヤブヘビか。かなり組織的で長年の難しい課題です。なにか御助言やご指導頂ければ幸いです。なやめる可憐な絶滅危惧種のランです。

LPガスから都市ガスへの以降について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築16年のマンションの大規模改修委員です。今までLPガス使用のマンションですが、みんなあきらめていたようです。しかし私が試しに調べたところ、都市ガスに移行可能と判明しました。現在、理事会に逐次報告しつつ、都市ガス会社に見積りを依頼している最中です。移行すればガス代が安くなり、更に電力自由化なので、戸別に電気もガス会社に契約変更すれば、その戸は電気代も安くなります。まだ。LP会社には契約破棄の場合の条件相談はしていませんが、基本設備(LP会社所有)は15年間の減価償却期間を過ぎているので、大きな問題はないだろうと推察しています。
さて質問が2点。
①切り替えは総会事項でしょうが、4分の3事項でしょうか。それで決定できたとしても、もし1戸でも拒否する居住者(都市ガスの申込み書に印鑑を突かない人)がいた場合、切り替えはできないのでしょうか?
②無事に切り替えができた場合、まだ引っ越ししてきてから日が浅い住戸が心配です。LPガスは戸別の契約ですから、契約したばかりで契約破棄になり、そうなるとその住戸だけLP会社からペナルティを課されかねません。でも、ガスはマンション全体での選択であり、そういう住戸だけがペナルティというのは理不尽ではないでしょうか。救いの道はないのでしょうか?

「マンションの管理の適正化に関する指針」につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理の適正化に関する指針(平成28年3月14日国土交通省告示第490号)につきまして,
文書http://www.mlit.go.jp/common/001122894.pdfは,改正後の文書と理解しています。あっていますか?

また,改正前の文書はどこにありますか?

関連して,「コミュニティ形成」は結局どうなりましたでしょうか?できれば,各ステークホルダーにとってのメリットとデメリットを知りたいです。

ご存じの方が居られましたら教えてください。
よろしくお願いします。

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。
大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。
月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、
大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。
ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。
アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

管理費と修繕積立金について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

「管理費」と「修繕積立金」は、どのように違うのですか?

マンションの管理人・管理員・管理者とは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理人と管理員の違いは、何ですか。更に管理者は違うのですか?

エレベーターのメンテナンス契約の種類と内容について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

メンテナンス契約の種類にはどのようなものがありますでしょうか?内容も含め、具体的にお教えください。

不法投棄の自転車を処分方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場に古い自転車が多くあります。管理組合で処分しても良いでしょうか?

賃貸の方への使用細則はどう渡すの

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ふと疑問に思いました。
区分所有者が変更になるときには、規約・使用細則は前区分所有者から引き継がれますが、賃貸で入居される方には使用細則が渡されるのですか。
使用細則は占有者にも効力を及ぼすものですから、しっかり規則を知っていていただかないと困りますよね。
私のところは、どうも管理会社が渡している気配はないようです。
これから賃貸化が進むと心配になりました。

本掲示板における質問欄の「得した」数につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

例えば、「修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?」との質問がされていますが、その質問の枠内に「35 得した」との表記がついています。一般の読者がこれを見たとき、「修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?」との主張(テーゼ)に、35人の賛同者がいる、と誤解するのではないでしょうか?

実際には、この「35」はこの質問への各回答への「得した」数の合計だと思われますが、これでは、明らかに不当な主張を含む質問→多くの反論する内容の回答→それら回答への「得した」数の増加→質問欄の「得した」数の増加、といったことが可能となります。

すくなくとも、質問欄の「得した」数には、何らかの注意書きが必要かと思われます。

法人化のメリットについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション管理組合には、法人化しているところがありますが、メリットはあるのでしょうか?

賃貸マンションの漏水について(4)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

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カツオ さん

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。 昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。 5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。 因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。 ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。 そこで質問ですが ①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか? ②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。 ③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか? 以上宜しくお願いします。

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KUMI さん

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

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ナオとリョウ さん

定期総会ができない

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。 今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。 ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。 このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。 なにか良い方法はないでしょうか。

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昇龍 さん

管理室に理事長も入れない

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。 鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。  しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。  法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

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フリージア さん

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。 大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。 月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、 大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。 ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。 アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

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アストロメリア さん

総会の議題

マンション区分所有者です。 先日、管理組合より総会の通知が郵便にて届きました。総会の日時と場所は記されていましたが、肝心の会議の目的たる事項(議題)が記載されておりませんでした。しかし委任状の用紙がそこに同封されておりました。 そこで質問です。 議題の通知を受ける前に提出した委任状は法的に有効なのでしょうか。 議題の通知がなければ総会での決議は原則無効となってしまうので、もしかしたら遅れて議題の通知(議案書)のみを郵送してくるかもしれません。理事長が自己に有利な決議をするために、妙な形で委任状集めをしているのではないかと少々勘ぐっています。

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you さん

個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た、

PS内設置の、個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た。管理会社か、工事業者から直接個人宅へ請求が来るものだと思っていましたが、組合からの請求方法が普通のやり方でしょうか?管理会社が何かの目的でこの方法にしているのかなと、不自然におもいましたので、お尋ねしたいのですが。

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さくら さん

大規模修繕 設計監理

お世話になっております。大規模修繕の設計監理についてお尋ねいたします。 修繕委員の一人が設計監理を行うと理事会で決まったようです。発注者と設計監理が同じ状況で、問題が起きた場合の責任等を区分所有者に問えるのか、など疑問に思っております。 修繕委員が設計監理を担うリスクはありませんか?修繕委員の方は技術士(建設部門)の資格保有者のようです。以上、アドバイス、よろしくお願い申し上げます。

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