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    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事について

21

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    質問

管理組合の運営

死亡した区分所有者の議決権行使について

14

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    質問

その他

管理組合の運営

エレベーターリニューアル 業者選定に絡む管理会社の関与

34

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    質問

管理組合の運営

管理組合の会計

管理組合の預金通帳名義変更について

18

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    質問

大規模修繕工事

バルコニーの私物移動について

20

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    質問

その他

総会の出席票について

7

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    質問

管理規約

管理組合の会計

携帯電話基地局を屋上に設置する手続きについて

19

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    質問

住まいのトラブル

建物の維持管理

ベランダ排水口の経年劣化の費用請求

10

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    質問

大規模修繕工事

上階からの水漏れと騒音

20

    Thumb

    質問

管理組合の会計

滞納の解消

33

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総会の決定事項を覆せるか。

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。
前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換(管理会社が元請け)が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。
管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。
・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。(総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答)
・設備は定価(約1000万円)の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。(管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答)
結局、総会では、
・工事は行う
・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。
・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。
という内容で採択されました。
その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。
・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。
・オーバーホールで故障の原因になる部品(電装関係部品やインバータも含めて)をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。
・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35~40%くらいであり、50%で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。
工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400~500万円、オーバーホールが270万円~330万円(管理会社の見積が650万円)
ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。
総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。



大規模修繕工事の時期の判定について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理会社の提案で,無料の建物診断を実施し,「タイルの引っ張り耐力」や「コンクリートのアルカリ度合い」などが報告されました。それで,早急に大規模修繕工事が必要との流れになってきています。

そこでお尋ねしたいのですが,「タイルの引っ張り耐力」や「コンクリートのアルカリ度合い」の値と切迫度合いとの関連につきまして,公の情報はないでしょうか?論文など。

もし,こういったものがないとすると,何のための診断か,ということになってくると思います。

ご専門の方,居られませんか?


大規模修繕工事の業者の公募について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

以前,大規模修繕工事の業者を業界専門誌で公募する,というアイデアを紹介いただきました。

それで,公募の形態として,

「設計監理方式とするか責任施行方式とするかは指定せずに公募する」というのはどうでしょうか?(質問1)

関連してですが,

これまでに,相当数のマンションで大規模修繕工事が実施されていますが,「工事の結果についての住民の感想や意見」について,その生の情報を見たことがありません。

どちらかに,こういった情報はないでしょうか?(質問2)

大規模修繕工事の方式について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

一般に,

設計監理方式:設計と施工が分離し、厳正なチェックができる
責任施行方式:設計と施工が一体なので、専門的な第三者のチェックができない

とのことですが,設計監理方式において,「設計事務所がしっかりと監理しているか否か」はどうやって監理するのでしょうか?

以上を踏まえた場合の,両者の「本質的」な違いを知りたいです。

総会委任状

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

出席届け・委任状・議決権行使書が1枚になっており、 委任状として使用で誰にして良いのか?わからない場合に○をつけると理事長一任になっております。出席届けに[出席・欠席]なにもつけない場合も[欠席]だけつけて委任状に何も書かなくても理事長委任となっております。
議決権行使書に[賛成・反対]も○が無ければ理事長に委任となっており、ほぼ無関心なマンションなので可決されてしまいそうです。
理事長の票に対する効力など教えてください。
リプレイスについての大事な議案なので住民の民意がもっと反映されるべきと考えています。
ちなみに2週間前に住民に知らされ、内容が良く分からない人も多くその為、委任[代理人無記名]の理事長一任も多いと思います。
しかも、数社から住民が選べる訳でもありませんでした。

理事会に於ける監事の発言について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

32戸のマンションです。理事3人+監事1人で理事会を構成しています。

管理会社が「専有部分のお助けサービス」を提案し、理事たちは管理組合全員での加入(月額料金一戸あたり300円は管理費等と一緒に徴収)に前向きでしたが、管理組合の管理の対象は「共用部分および敷地」であり、専用部分に対するサービスの仲介は管理組合の権能を超えるという理由により、監事が「管理組合を経由せず、希望者だけ管理会社と直接契約すべきでは?」と意見しましたところ、
「そのようなプランは用意していないので、この話は無かった事にしてください。」と管理会社はこの提案を取り下げました。

監事は理事会に出席して意見を述べる事が出来ても、決議に加わる事は出来ませんが、今回のケースでは監事の発言が理事たちの希望を覆す結果に繋がってしまいました。
理事たちが前向きに検討している事業が、規約や法律に違反している場合に監事が「ちょっと待った。」と言うのは、業務監査の範疇と考えて問題ありませんか?

専用庭の使途変更について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション一階の専用庭(共用部分で専用使用権の設定がある)を駐車場等に変更することは可能なのでしょうか。変更できる場合の手続き等、教えてください。

「金額が空欄の工事仕様書を出しますから」について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前、大規模修繕のコンサルの選び方について相談させていただいた者です。

費用圧縮のため、設計管理方式を採用してコンサルを探す気満々だったのですが、
管理会社(デベロッパー系)の方から、
「やるなら止めないが、コンサルはあまりおすすめしない」
「あまり仕事をせずにお金だけ持っていかれるケースが多い」
「金額を空欄にした工事仕様書を出すから、それを使って組合で自由に業者を募ればいい」
との意見がありました。

たしかに金額が空欄の仕様書が出るのであれば、自由に使えて比較もしやすいので
わざわざコンサルを入れなくても透明性は担保できるのかなという気がしてしまいます。
しかし、結局はコンサルを入れずに管理会社の主導で進めることになるわけで
「何か落とし穴がありそうで怖い」というのも正直なところです
(必要のない修繕や過剰なパーツを仕様書に入れ込んでくる、とか?)。

はっきり言うと、管理会社の言うことを信じていいのか不安です。
上記の状況ですと、どのような点に注意を払っておくべきでしょうか。
また、それでもやはりコンサルを探すべきでしょうか?

理事会に夫婦で出席する理事長

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿させていただきます。
私は、53戸のマンションで副理事長をしております。

端的に申しますと、理事長の奥さん(所有権無し)が理事会や総会にやってきては発言し、管理会社に指図をします。所有者でない人物が理事会で議案の審議に関わったり中心的立場で管理会社と交渉するのは規約では認められてないと思われるのですが、皆さんの管理組合で同じような事例または解決した経験ございますか?ご指南賜りたいと思います。
(事例)理事は全員で3名です。私や他の理事の間で意見交換をしていると、横から奥さんが介入し、自分ペースで物事を進めてしまいます。理事らが理事長と議論になると夫婦二人で攻めて来られるので議論が一歩的になりがちです。管理会社は調整役になる事も無く傍観している状況です。

管理人が使用するパソコンの費用負担

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になります。

先日、「マンション内の管理事務室で管理人が使用しているパソコンが壊れたので、管理組合で購入して下さい。」という連絡がありました。

このパソコンは、管理人のみが使用しており、住民が使うことはありません。
掲示物の作成やマンション管理・日報作成などに使用しています。

パソコンの費用は、管理組合負担が普通なのでしょうか。

承諾無くて組合資料の貸出し

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

約100戸の新人理事長です。
管理員から『管理会社が社内監査のため前期総会の資料を貸出しして欲しいと言ってます』と話が有りました。 当然、使用目的とか返却予定日とかが記載された貸出依頼状が来て、理事会が承諾してから借用書と引き換えに貸し出すと思っていましたが、何もなく、管理会社に貸出された後に借用書が届きました。
他にも、竣工図書の電子ファイルをフロントが借用して数ヶ月経過している事が判明しました。こちらは借用書もありません。

このような事は普通のことなのでしょうか。
組合役員が鍵を持っていないとのご質問を見て、こんな場合はどうなのか不安になりました。(私のところでは管理会社と警備会社、役員が鍵を持っています)

皆さんのところではどのようにされていますか?

有線放送解約と修繕積立金

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション各戸1000円(1階テナントは元々有線設備はありません)の聴取料が発生していた有線放送を不要とのことで解約しました。その費用を今後のために修繕積立金へ回す(1000円値上げ)案が出ましたが、多数決で決めてもいいんでしょうか?1戸でも反対意見が出た場合は値上げは成立しないんでしょうか?
またテナントは元々有線設備が無いため、値上げに納得しにくいでしょうし、テナントのみ値上げ無しという判断は。。


共用部分の鍵の保管について

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

たびたびお願いいたします。
小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社(大手電車系)への依存体質が強すぎるマンションです。

現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週5日の4時間勤務なので、ほとんどは不在です。
このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。
・役員同士の打ち合わせ場所として使えない
・書類が閲覧できない
・組合独自に業者から見積りを取れない
・火災・災害時の初動の遅れ
・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない

しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。

質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか?
現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか?

また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか?
他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。

よろしくお願いいたします。

規律が緩すぎる会計処理について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。
管理会社(大手電車系)の見直しを進めたいと思い、過去の収支報告書を精査しておりまして、一般会計の方で以下の点がたびたび見受けられました。

1.予算の時点で赤字
ほぼ毎年のように、剰余金の取り崩しを前提とした予算が組まれています。
2.予算を上回る支出
決算における支出が予算を上回ることがたびたびあります。たとえば、小修繕費の予算5万円に対して、30万の修繕工事(緊急ではない)が行われているなど。普通は臨時総会で予算を修正するのが先だと思うのですが……。

質問なのですが、上記2点はどの程度許容されるべきでしょうか。
よそのマンションでもよくあることで目くじら立てるほどでもないのか、厳しく追及していくべき問題なのか、その程度をお教えいただけますでしょうか。

また、雑排水管清掃を修繕積立金から支出されたことで以前も相談させていただきましたが、よく調べてみると、以前は一般会計からの支出でしたが、赤字回避のために修繕積立金に予算を組み替えたことがわかりました。
その際の総会資料を見ると、来期事業計画・予算に関する議題として、「修繕工事計画」の一覧には雑排水管清掃は記載されていないのに、後ろに付いている「収支予算書」という書類にはこっそり盛り込まれていました。表現がわかりにくいかもしれませんが、総会の時にみんなで目を通す所には記載せず、誰も見ないような予算書には記載し、予算の承認を取った形です。

これは、総会決議なしに修繕積立金を取り崩されたと言えると思います。故意であれば相当な悪意を感じますし、ミスであれば重い過失です。
これに対しては、管理組合としては、どのように対処すべきでしょうか。
おそらくフロントに苦情を言っても、「前の担当者のミスです。ごめんなさい」で済まされそうな気がします。

よろしくお願いいたします。

理事会で実施するアンケートのこと

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

300世帯を超えるマンションに住んでいます。理事会で考えたマンションをより良くするための施策(例えば、シェアリングを導入するなど)に対して、住民に向けたアンケートを行い、居住者の意見の集約・合意形成に活用したいと理事会で検討しています。
世帯数が多いので、書面(紙)のみでアンケートをとると、自由記載欄などのコメント集計作業が煩雑となってしまいます。一方、回答する側も手書きで書かなければならず面倒で提出すらしない人もでてくるように思います。
最近はどこのアンケートでも、書面(紙)以外にスマートフォン端末やパソコンで回答できるような設計がなされていると思うのですが、管理組合理事会が実施するアンケートでそのような支援をしてくれるサービスはあるのでしょうか?他にも回答する側に喜ばれるような良いアンケート手法があればお教えください。

屋上で育った雑草の処理について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり、他の役員と一緒に初めて屋上へ上がる機会がありました。
屋上平場は露出アスファルト防水がされている、という説明でした。

屋上へ来てびっくりしたことは、ペンペン草みたいな雑草やコケ等が屋上の隅っこやドレン廻りで繁殖しており、そのまま放置されていたことでした。
管理会社の担当者や管理員も雑草除去などをサボっていました。どのくらいの期間かはわかりませんが…。

そこで気になりましたのは、そのまま放置していると、雑草の根がどんどん育ち、防水層を破ってしまい、しまいには漏水してしまう事態になってしまうのか…?、はたまた逆に、無理やりに雑草を引っこ抜いたら防水層を傷めてしまう(漏水してしまう)のではないか?とも思い、判断に迷いました。

雑草を放置するのは見栄えが良くないし、何かしらのケアをする必要がありそうですが、屋上で放置されたまま雑草が繁殖した際の、適切な処理方法があればお教えください。よろしくお願いします。

隣のマンションとの境界フェンスについて

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションのとなりにあるマンション管理組合から、境界フェンスの共同設置を提案されました。「工事費は折半で」ということです。当マンションは築21年62戸、隣のマンションは築約30年約340戸。今は、隣のマンションの敷地にフェンスがありますが、30年経過してサビもひどくなり、つくりなおそうということになって、そういう話になったようです。

隣のマンションができた当時、当マンションの敷地は工場でした。10年後に当マンションが建ったのです。

「境界線上に共同設置」「工事費は折半で」という提案ですが、マンションの規模も違うし管理組合の財政規模も違う。現状と同じように「隣のマンションでフェンスを建ててもらい、『補助金』のような名目で住民数の割合に応じた費用を払ったらどうか」というのが当管理組合理事会のおおかたの意見です。

みなさんはどう思いますか?

長期修繕計画に含まれない修繕

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

小規模マンションの副理事長です。

2年任期の2年目ですが、1年目の大半は恥ずかしながら無関心理事だったため、何も知らずに管理会社に修繕の発注をしていました(他の役員もみな勉強不足)。
そこで、1年目に発注した修繕について見直しをしているのですが、修繕積立金会計の支出として予算化されていた修繕の大半は、長計に含まれていないことがわかりました。
具体的には、「自動ドア修繕」「給水ポンプ分解整備」というのが10年目ということで長計に入っていますが、「電灯分電盤部品交換」「動力盤部品交換」「消防設備バッテリー交換」という3つは含まれていない上、単に壊れてもいないスイッチ類を交換するというような重要性の低い修繕でした。
財政上の問題から、長計以上の出費は控えなければならないので、不要な支出であったと反省しています。

質問なのですが、管理会社が有料で作った長計なのに、管理会社が提案してくる修繕が含まれていないのは、長計自体に不備があるということでしょうか。
また、他のマンションでは、このようなスイッチの交換のような修繕はどのようにしておりますか。

我々は、「いきなり共用部の電気がつかなくなる」みたいに不安を煽られて発注してしまいました。しかも、てっきり長計上の修繕だと思い込んでいました。

管理会社 組合作らない

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

88世帯 即完売し、全住居の引越しも済んでいます。3ヶ月くらいで組合ができますと案内があり、その後半年と言われ、そのあとそのうちにと言われました。不動産会社、その子会社の管理会社にも何度も問い合わせていますが、もう入居から9ヶ月たった今も一度も集まりもありません。
管理人の態度があまりにもひどく、清掃もせずに、部屋で居眠りしています。
高級新築マンションとは思えない汚れようです。
この場合どこに言えばいいのでしょうか?

管理員の持つ情報

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

用事から話が派生して、おや?と思ったのですが、過去に自転車盗難があったり(個人的に警察に連絡したそうです)、騒音苦情報告等、管理員が牛耳っています。理事会に報告ありません。
苦情、意見は理事会に報告あるべき事項だと思うのですが、どうでしょう?勝手に守秘義務と思ってるのでしょうか?苦情申し出た方は理事会に伝わってると思ってると思うのですが。

理事会に夫婦で出席する理事長

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿させていただきます。
私は、53戸のマンションで副理事長をしております。

端的に申しますと、理事長の奥さん(所有権無し)が理事会や総会にやってきては発言し、管理会社に指図をします。所有者でない人物が理事会で議案の審議に関わったり中心的立場で管理会社と交渉するのは規約では認められてないと思われるのですが、皆さんの管理組合で同じような事例または解決した経験ございますか?ご指南賜りたいと思います。
(事例)理事は全員で3名です。私や他の理事の間で意見交換をしていると、横から奥さんが介入し、自分ペースで物事を進めてしまいます。理事らが理事長と議論になると夫婦二人で攻めて来られるので議論が一歩的になりがちです。管理会社は調整役になる事も無く傍観している状況です。

大規模修繕工事予算の予備費の定義について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

来年度、2回目の大規模修繕工事を実施すべく総会資料を作成しています。
その中で、大規模修繕工事の予備費として施工業者見積金額の5%を
予備費として、予算計上するようにコンサル会社からアドバイスがありました。

 つきましてはご質問ですが、総会時にこの予備費について、どのように
説明をすればよいのか教えてください。

共用部分における管理会社の営業行為について その2

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日最大手管理会社の営業行為について質問に対し、いくつかの回答をいただきました。その中にリフォーム会のことがありましたので、別途指摘質問させていただきます。当マンションでも、マンション集会室にて、管理会社によるリフォーム会が行われたことがあります。例のごとくこの最大手管理会社は、理事会の承認を得たといいます。

しかし、この共用部分である集会室には「運営細則」があり、どんな目的のためにでも使ってよいわけではありません。その細則によれば、使用できる者は「管理組合がその業務に使用する場合」の他、「組合員及び占有者」であり、会議、冠婚葬祭、親睦行事、その他これらに準ずる組合員を主体とする場合、と4つがあげられています。ただし例外として、保健所や消防署などの「公共機関」が居住者の便宜のために使用する場合となっています。この集会室運営細則は、管理規約の規定に基くものです。

この細則を読むと、管理会社が営業行為(リフォーム会)のために利用できるとはとても思えません。この最大手の管理会社は、多くの住人が休んでいる週末に、派手なPR用のぼりを静かなマンション内に設置し、リフォーム部の社員がパンフをかかえて終日この集会室で「客」を待っていました。

多くのマンション住民は、理事会の決定や総会の多数決での決定が絶対的なものだと思い込んでいます。管理規約は健全なマンション運営の指針です。にも関わらず、決議自体が、管理規約や細則に則ったものであるか疑問に持つ者があまりいないことに、管理会社はつけこんでくるわけです。乱暴な表現をすれば、理事会さえ丸め込めば何でもできる、ということでしょうか。

管理規約やそれに基づく細則に反する決議は、理事会でも総会でも「無効」であるというのが私の理解です。組合員や占有者の福利のためにある集会室を、特定業者(最大手管理会社)の営利事業のために使用を許したのは、不当行為であると思っています。理事長や他の住人に話してももラチがあかないからこのようなサイトに投稿しているわけですので、情緒的な回答ではなくて、あくまでも「法律面」からのアドヴァイスいただけたら幸いです。

P.S.
理事長に理由を聞くとひとこと「お世話になっているから」だそうです。
癒着の噂が絶えず、結果理事会も管理会社も信用を失うのは当然ですね。

大規模修繕工事に仕様変更等が生じた場合の対応について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

総会で承認された大規模修繕工事が、着工後に、工事の仕様変更や追加工事等のため、総会で承認した金額を超過する可能性が出てきました。
この場合、予算の追加については、理事会決議で承認し、工事を進めるといった段取りで問題はないでしょうか?

皆様のマンションでは、理事会で支出できる金額等は決まっていますでしょうか?

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、理事会独自で、LEDの設置(各階エレベーター前と通路廊下)を決め、工事を行ったところ、
1年で元がとれるから設置すると議事録で回ってきたが(実際には当方試算で約5年超)、
廊下は問題なかったものの、エレベーター前はダウンライトが付き、掲示板がとてもみづらくなりました。

経緯としては、
47日前にLED設置が内部で決まっていたのにも関わらず、
6日前に議事録が回ってきて、1年で元が取れるから、LEDを設置すること。
5日前に1F掲示板に、工事日のお知らせが張り出される。
それに疑問を感じ、1年で元が取れないのではないか、照度は暗くならないかと提唱したが、全く聞き入れられませんでした。
その理由として、理事長が管理人に試算を依頼し、
管理人が試算を誤ったこと、管理人が試算したものを理事会内部で計算方法もきかず1年で元が取れるからつけましょう!となったこと。
管理人が試算した理由として、業者が出した見積書には節電量は出ていたが、
節電金額が出ておらず、管理人が試算したためです。
見積書には照度も出ていないし、役員でも確認していないといった具合です。
理事長は試算を管理人に任せており、見積書も管理人室にあって、そのあたりの内容がわからないというのです。
試算に関して、廊下は1日6時間程度しか点灯していない旨、現状20Wの蛍光灯が7Wになったところで節約にならないことを理由に1年とは思えない旨を説明しました。

照度に関して、およそ5年前に20wのledを付けようとして暗くなるから40wのledを設置しようとして、金額が高くなるから止めた経緯があることを指摘。それに対し、理事長は20Wだと少し暗いかもしれないが、
40Wまで上げてそこまで明るくする必要がある?というのです。

この件でのやりとりの中で管理人が、
「そもそもこのマンションで理事会で支出できる金額が決まっていないから悪い」というのです。

私から言わせれば、そういうことではなくて、プロセスを踏まずにやってるから、そういうことをいわれるんでしょ(この件に限らず)と思うのですが。

そこで、皆様のマンションでは役員で支出できる金額等は決まっていますか?
理事会でどのような運営を行っているのか、できる限り詳しく教えていただけると幸いです。

排水管工事について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

排水管工事(取り換え)を予定しているのですが、専有部分の枝管も修繕積立金で一緒に行いたいと考えています。組合員から、修繕積立金を専有部分に使うのはおかしいと意見が出ましたが、ダメなのでしょうか。

大規模修繕工事に関する保証対応について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕工事に関するご質問です。
大規模修繕工事完了後、アフターの保証期間内であれば施工会社が不具合や劣化箇所の補修対応を行ってくれるかと思います。
指摘すれば何でも補修対応してくれるのでは?と素人的に期待してしまうのですが、「天災による劣化は対象外」等制限がありそうですね。
この保証に関することで、何でも良いので、注意すべき点がございましたらお教えください。よろしくお願いいたします。

〈追伸〉
私の住むマンションでは、数年後に第一回目の大規模修繕工事の時期を迎えます。今から少しずつ大規模修繕工事のことを勉強しております。

修繕計画提案のできないマンション管理士はダメ?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「マンション管理費を30%削減します。」「成功報酬でいいので初期費用不要!!」というマンション管理士は詐欺に近いものと判断されます。 さらに管理費低減した額は修繕積立に充当できますが,成功報酬だけはいただきますと荒稼ぎに近いマンション管理士が多くなってきたと思います。 士業としては成り立たない資格と言われていますが実態がわからないことも多いです。

 わたくしのマンションでは一切,マンション管理士をあてにしていません。 いろいろと複数名の管理士に相談してから意味がないと知ったからです。 なぜかというと共用部分の修繕計画を見ることは見れるけど,実務で修繕をしていない管理士がほとんどで,現場を見ても実際に改良して将来の修繕費を減らすとか,修繕材料を変えて修繕周期を延伸とか専門的知識を持たないからです。

 むしろ建設経験者とかリフォーム関係の設計事務所の設計者とか実務に精通している人たちの意見を取り入れます。修繕計画の原点となる部分に欠けているマンション管理士ばかりだから大規模修繕ばかりを唱えて大きなお金を動かそうとします。 これは設計コンサルとつながっているのではと疑ってしまいます。

 マンションの維持管理のために組合員にいる建設経験者がいます。リフォーム受発注の利害関係もあるせいか維持管理の助言はするものの,勤務先にも話さず受発注については一切かかわることを拒否する組合員でいい人です。
 マンション修繕で実務面で信用できないマンション管理士が多すぎるし,特に成功報酬のマンション管理士はダメ?とききますが,この方たちの修繕技術は0に等しいのでしょうか。  マンション管理士は建築関連法など法規だけで合格する。 修繕計画実務になると何もできない存在なのでしょうか。

AEDはレンタルか購入か

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

以前自販機設置の特典として無料で貸与を受けていたAEDが返却となり、新規でレンタルか購入を検討しています。レンタルは消耗品定期交換などメンテはお任せなので楽ですがトータル金額は高くなります。 購入は安いのが最大のメリットで、最近はメンテの方も消耗品の自動発送などそれほど維持の手間は掛からなくなっているようですが、皆さんのマンションでいかがでしょうか?ちなみにうちの市は購入補助金は無いようです。

居住者間のトラブルに巻き込まれた理事長です

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

輪番で理事長になりましたyuriと申します。
当マンションの規約では1階の居室以外はフローリング禁止となっています。
しかし築20年を過ぎ、当初のカーペットが痛んでしまったため2階以上でもこっそりフローリングに張り替えているお宅もあるようです。
こうした現状の中、とうとう居住者間のトラブルに発展してしまいました。
あるお宅がこっそりフローリングにリフォームしたということで下の階の方が直接上の部屋に文句を言いに行ったところ上の階の方はそんなんことをしていないと突っぱねたらしいのです。
腹の虫が収まらない下の階の方は今度は管理組合にかみついてきました。
これは明らかに規約違反であるから、管理組合の理事長が居室を確認し、フローリング工事していたら不法行為として現状復帰させよ、というのです。
確かに規約には区分所有者が規約に違反したら理事長は理事会の決議を経て現状回復の要求ができると書いてありますが、工事はしていないと言っている上階の居室に立ち入って工事したかしないか確認するなどとてもできません。
管理会社に相談しましたが、居住者間のトラブルには関与できませんと冷たい返事です。
困ってしまいました。

大手管理会社と土木系理事による不可解な予算案

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの予算案は、一般社会での概念と異なると思われるフシがありますので、皆さんのご意見をお聞きしたいと思います。当マンションの第25回定期総会で、以下のような集合インターホン更新工事の予算が、何の証拠もなく提出されました。

(以下引用)

II.集合インターホン更新工事
インターホン会衆工事に向けて、居住者へのアンケート案を作成中です。インターホンの不具合(雑音等)が発生しているとの意見も出ており、改修工事の検討を行います。仕様については、次年度にアンケート等でご意見を頂き真偽する事とし、以下のとおり計上を行います。
○予算金額:30、000、000円

(引用おわり)

一見まことしやかな予算案ですが、最終的に管理会社に支払われたのは2千万円、予算と実行価格との間に1千万円もの差があるのです。一般的な予算原則のひとつに「厳密性」があります。たかがマンションのインターホンの更新で、予算と実行価格との間に1千万円もの差があることに不審感を持ち、区分所有者法に基いて、予算根拠の提出を求めました。その際に提出されたのが、添付の画像です。

(さらに、理事会報告を追ってみると、次年度以降、500万円以上の、予算化されていない工事が、修繕委員会と理事会経由で管理会社に発注され、区分所有者には事後報告されています。その多くは、予算として総会で報告されるに値するものです。)←訂正削除。

理事長に予算3千万円の根拠を求めた際、彼は「予算確保」という言葉を使いました。つまり、当初予算の3千万円は、インターホン交換の現実的な費用というよりも、最初から管理会社への利益誘導として支払われる金額であった、と解釈するとつじつまが合うのです。例えれば、行政予算が1億円で、業者が8千万円で落札したとすると、余った2千万円で、年度末に小工事をあちこちで行う、そんなイメージです。

直近の総会で、エレベーター1基交換費用として、1750万円という数字が出されました。予算は通常「厳密性」の原則に基くので、内容がわからなくては不可の判断ができません。理事長、副理事長、修繕係は、当マンション施工会社(ゼネコン)の現役社員なので、こういうやり方なのでしょうか。当マンションの管理会社は、(一社)マンション管理業協会の責任者なので、他のマンションでもこのような方法で予算計上しているのですか。

管理者と理事長の関係

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理者を置くと理事長の任務が、どう変わるのか?管理者が全体を進めるのか、理事長は単なる役員会だけのトップなのか?

理事輪番制

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいる理事は輪番制となっており、全員1年での交代です。
同じマンションの人に聞いた話では、稀に理事になったのにほとんど出席もせず何もしないような人がいるそうです。(そういう人はマンション内で挨拶しても無視されます。)
仮になんらかの理由で本人が出席できないとしたら同居人(配偶者や親等)が出席することは可能ですよね?
また、それすら行わないような家庭に対してなんらかの強制力のようなものを働かすことはできないのでしょうか?
私が理事になったときにそのような人が現れてしまうと成り立たなくなってしまいそうで不安です。

転出者が出て管理費収入が減る場合の対策について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新築3年目の理事です。
最近、この4月に転出者が数名出る、と管理会社から連絡があり、駐車場利用料が年額にして100万円/年以上の減収となりますと、紙で連絡がありました。
それ以外には何も書いてありませんでした。
もうすぐ総会で、先日管理会社から来た、来期予算書を見ると、収入はその分が減っていますが、支出は1円も減っていません。
転出により、管理費、インターネット代、TV配信設備利用料などの収入も減ると思うのですが、減っていません。
今週末の理事会で、この点は確認してみますが、他のマンションでは、たとえばインターネット会社に支払う使用料は、転出者がある場合、減らないのでしょうか?
もっと転出者が増えた場合、この契約では管理組合が困ると思います。
業者との交渉の余地があるのか、あるいは他の業者も同じなのか、参考にお聞かせいただければありがたいです。
よろしくお願いします。

総会の補助業務について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で、管理委託の見直しをコンサルタントに依頼することになり、管理組合の承認を得るため、臨時総会を開催することになりました。そこで、管理会社に総会の準備を申し入れ、総会の議案書の原稿を渡し、製本して全区分所有者に配布してくださいと依頼しました。ところが、いつもの管理会社の封筒ではなく、一般の茶封筒で管理組合が直接配布しているかのような形で配られていました。さらに、総会には出席出来ないと言われ、結局、理事会で受付やら議事録作成をしなければならなくなった訳ですが、管理委託契約では総会補助業務というのが入っているにも関わらず、議題によって補助することを拒否されるのは有りなんでしょうか? 

駐輪場が一杯

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近車離れということもあってか、1家に数台、1人1台くらいの割合での自転車を使っているように感じます。
私が住んでいるマンションでも同様で、駐輪場に収まりきらない量の自転車があり、来客用駐輪場も一杯の状態です。(来客用兼住民用の状態)
住民用の駐輪場と併設されているのですが、入り口の方まで停まっている状態で、出し入れ(特に朝の出勤・通学の時間帯)に込み合ってしまいます。
管理人さんが毎朝整理している様子ですが、結局帰ると同じ状態です。

漠然としてしまって申し訳ありませんが、何か良い対策はありませんか?
プロの方のご意見、他のマンションではどうなっているのかお聞きしたいです。

未収納者の督促状

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会において管理会社より未収納金の報告があり、督促内容については、長期滞納者に対する督促を行うさいに6ヶ月滞納の時点で、管理会社名の内容証明郵便による督促を行い、それでも滞納が続いた場合は、理事会の依頼があれば弁護士名で内容証明郵便を送りますとのことでした。会計担当理事が滞納者にたいして、6ヶ月も経ってからでは無くて、もっと早い時期に内容証明郵便を送れないかと聞いたところ、委託契約でそうなっており、会社の会計課から自動的に送られるシステムになっていると言われました。そこで質問ですが、委託契約の内容は変更できないのでしょうか?また、委託契約にそのように記載があったとしても、理事会(顧客)の依頼に対して対応するのが普通ではないでしょうか?

ちなみに管理を委託している会社はテレビCMが良く流れている大手の管理会社です。

早朝の管理業務について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めて投稿します。今般、24時間管理人常駐から変更して、朝、9時から勤務体制となります。
現状は、早朝、朝刊を配達員が各戸配達するためのオートロックの開錠、早朝、生ごみを収集するためのごみ処理場のシャッタの開錠などを夜間の管理人が行っていました。
(1)朝刊のための開錠をどうするか?また、他のマンションの実情も教えて下さい
(2)早朝、生ごみなどの収集に来られているマンションのごみ処理場の鍵の取り扱 いはどうされているのか教えていただきたいと思います。

長期修繕計画に含まれない修繕

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

小規模マンションの副理事長です。

2年任期の2年目ですが、1年目の大半は恥ずかしながら無関心理事だったため、何も知らずに管理会社に修繕の発注をしていました(他の役員もみな勉強不足)。
そこで、1年目に発注した修繕について見直しをしているのですが、修繕積立金会計の支出として予算化されていた修繕の大半は、長計に含まれていないことがわかりました。
具体的には、「自動ドア修繕」「給水ポンプ分解整備」というのが10年目ということで長計に入っていますが、「電灯分電盤部品交換」「動力盤部品交換」「消防設備バッテリー交換」という3つは含まれていない上、単に壊れてもいないスイッチ類を交換するというような重要性の低い修繕でした。
財政上の問題から、長計以上の出費は控えなければならないので、不要な支出であったと反省しています。

質問なのですが、管理会社が有料で作った長計なのに、管理会社が提案してくる修繕が含まれていないのは、長計自体に不備があるということでしょうか。
また、他のマンションでは、このようなスイッチの交換のような修繕はどのようにしておりますか。

我々は、「いきなり共用部の電気がつかなくなる」みたいに不安を煽られて発注してしまいました。しかも、てっきり長計上の修繕だと思い込んでいました。

テレビ設備の保守について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

テレビ設備の保守について2点お尋ねします。

1点目:
大手ケーブルテレビ会社からテレビ設備の保守について以下のような提案がありました。

次のテレビ設備(共用部)の保守を無料でケーブルテレビ会社が負担する。
・分配器
・ブースター
・テレビ端子(各戸)
※出張費・作業費・交換機器などの負担を含む。

マンション側の負担
2年に1回、各戸で電波調査する。その際、営業の機会がほしい。
※電波調査がマンション全戸の過半数を超えることが必要。

これは、お得な「ディール」でしょうか?
分配器やテレビ端子の交換は、毎年のようにどこかで発生するものでしょうか?
ブースターは10~15年使えるようです。それほど故障するとも思えませんが、定期的に調整が必要なのでしょうか?
マンション住民の負担をどう判断するかによりますが、安売りしているような気がしてなりません。
ご意見を伺いたいです。

2点目:
ケーブルなどを含めてテレビ設備の保守は一般的にどの程度の期間で更新するものでしょうか?
築36年のマンションです。
ケーブルテレビには15年程前に切り替えています。
その際、テレビ端子は交換したように思います。
同軸ケーブルはずっとそのままのはずです。

ケーブル更新の場合は、分配器やテレビ端子などもまとめて交換すると思います。
その場合はおそらく他の業者に依頼することになるため、結局、ケーブルテレビ会社の負担は、ほぼブースター交換だけのように思います。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

品格について

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。 何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。 質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。 そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。 このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。 何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。 皆さんはいかがお考えでしょうか。

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メロディー さん

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。 管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。 先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。 このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。 ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。 このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。 そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。 (1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか? (2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか? (3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。 (4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか?

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asaka50 さん

隣の騒音について。

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に2年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と3歳くらい女の子と乳幼児の4人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から22時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。 私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は2年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。 2歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。 騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

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charlie さん

トランクルーム利用料の4倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。 ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。 さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。 1組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか? ◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか? ◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか? ◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか? (専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。) ◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが? 以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。 この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

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竜巻 さん

コンサルは雇うべきか?

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月5~6万円と思ったより高額で戸惑っています。月5~6万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか?また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか? 具体的に教えて頂けると助かります。

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toneriko さん

管理会社委託業務費の一般管理費10%と管理報酬5%の妥当性について

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。 その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。 各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。 これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。 さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか? 各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。 このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。 当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。 この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。 (1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか? (2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか? (3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか?

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asaka50 さん

総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。 総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。 理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を2時間以上オーバーして終了しました。 総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。 このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。 (1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。 (2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。 (3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。 (4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。 上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。 上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。 ①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。 ②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。 との回答を頂きました。 「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか? また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか? 皆様、よろしくお願いいたします。 

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さくら さん

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。 前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。 その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。 会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。 そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。 フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。 マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。 皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか? またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。 さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。 またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。 皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。 また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。 皆様、宜しくお願いいたします。 

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さくら さん

管理費の滞納督促

久しぶりに投稿します。 皆さんのマンションでは、どのように管理費の滞納督促されていますか? どうやら外にお住いの方が何ヶ月も滞納を続けているのですが、管理会社が連絡しても無視しているのか、なかなか連絡がとれず支払いが滞っています。 マンションに住んで入ればまだどうにかできると思うのですが、、、。 督促の手が多いに越したころは有りません。 良いアイデアを頂けないでしょうか。

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総会出席票他の提出

総会の案内書に 「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」 と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか?

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