みんなの管理組合

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    質問

管理組合の運営

専有部分のリフォーム

11

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    質問

管理規約

マンション売却時のオープンハウスについて

7

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    質問

管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理について基本的な質問です。

12

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    質問

その他

管理会社が公的年金加入状況をを調査するの変ではありませんか?

22

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    質問

建物の維持管理

その他

借地権付きのマンションの今後について

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    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

1階の人専用の庭の扱い

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    質問

管理組合の運営

一般会計の赤字

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    質問

管理規約

管理規約と使用細則の違いについて

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    質問

建物の維持管理

ガス感知器は専有部、共用部どちらですか?

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    質問

管理組合の会計

管理業の委託

通帳の名義変更が遅い

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    質問

管理組合の運営

次期理事長

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    質問

管理組合の運営

防災訓練

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    質問

建物の維持管理

専門委員会を作る時の注意事項

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    質問

管理業の委託

雪かきは誰がやるもの?

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    質問

大規模修繕工事

網戸について

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    質問

住まいのトラブル

支払督促という手続について

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    質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

受水槽の更新

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    質問

管理組合の運営

コミュニティー形成について

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    質問

管理業の委託

管理員さんのお休みの時に来る方は、管理会社の方ですか?

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    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

新任理事同士がけんかをはじめました

9

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    質問

建物の維持管理

ドアが

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    質問

建物の維持管理

管理会社による、見積提案について

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    質問

住まいのトラブル

なにをやっても反対

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    質問

管理規約

暴力団等の排除規定について

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    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

マンション住民の高齢化(孤独死や認知症)への対応

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    質問

建物の維持管理

住まいのトラブル

クーラーの為の配管用穴は、OKですか。

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    質問

建物の維持管理

水道水のことで相談です

8

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    質問

管理組合の運営

役員報酬

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    質問

建物の維持管理

長期修繕書の金額は、税抜きそれとも税込み?

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    質問

管理組合の運営

住まいのトラブル

滞納問題で裁判になった時の弁護士費用を当該滞納者に請求してよいのか?

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居住者間のトラブルに巻き込まれた理事長です

管理組合の運営

管理規約

輪番で理事長になりましたyuriと申します。
当マンションの規約では1階の居室以外はフローリング禁止となっています。
しかし築20年を過ぎ、当初のカーペットが痛んでしまったため2階以上でもこっそりフローリングに張り替えているお宅もあるようです。
こうした現状の中、とうとう居住者間のトラブルに発展してしまいました。
あるお宅がこっそりフローリングにリフォームしたということで下の階の方が直接上の部屋に文句を言いに行ったところ上の階の方はそんなんことをしていないと突っぱねたらしいのです。
腹の虫が収まらない下の階の方は今度は管理組合にかみついてきました。
これは明らかに規約違反であるから、管理組合の理事長が居室を確認し、フローリング工事していたら不法行為として現状復帰させよ、というのです。
確かに規約には区分所有者が規約に違反したら理事長は理事会の決議を経て現状回復の要求ができると書いてありますが、工事はしていないと言っている上階の居室に立ち入って工事したかしないか確認するなどとてもできません。
管理会社に相談しましたが、居住者間のトラブルには関与できませんと冷たい返事です。
困ってしまいました。

区分所有者以外は、理事会に出られない?

管理規約

理事長が欠席の時に、理事長の奥様が理事会に参加し議長になり理事会を開催しております。後日、他の方より「区分所有者でない夫人が議長になって決めた事は無効になる。そのような裁判も実際にある。」と言われました。理事会に旦那の代わりに夫人が出る事はよく有ります。規約には、組合員は区分所有者と定められておりますが、管理会社の担当者も特に触れていません。ダメなのでしょうか。

共用部ゲストハウスを収益事業化

管理規約

 特定の区分所有者がゲストハウスを毎月限度一杯に予約し、複数の第三者が替わる替わる宿泊し、どうやらその区分所有者が第三者から1泊、1万円を超える宿泊料を得ていると思われます。
組合としてどうしたらよいでしょうか?
区分所有者の年間利用できる日数を限定する細則案が浮上してます。

ベランダの床の色が剥げてしまいました

住まいのトラブル

私事ですみません。
長いことベランダに置いていた植木鉢を移動したら床に丸い跡が残ってしまいました。
きれいにしようと思ってスポンジたわしでごしごしこすったら、グレーの色が剥げて
下地の緑色が出てきてしまいました。
たぶん下の階に水が漏らないようにグレーのペンキで塗ってあったのではないかと思いますが、剥げてしまったら下の階に水が漏ったり迷惑がかかってしまう事はないでしょうか。
緑色になってしまった大きさは直径10センチくらいです。
大事になる前にホームセンターで似た色のペンキを買って塗ったほうがいいでしょうか。
ドキドキしています。

ガス警報器交換

建物の維持管理

5年前にガス警報器の一斉交換を実施し、耐用年数が近づいているため
交換の検討をしています。前回実施した際は、10年超使用していても
交換未実施の方がほとんどであったため、管理組合費用で一斉交換を実施
したようです。
保証期間は切れてもおそらくまだ使用出来るだろうと理事会では見送りの方針としたのですが、防災に関することですし安易に決めすぎたかなと思い始めました。
耐用年数が切れた後に万が一のことを想像すると管理組合としてはやはり交換をしておくべきでしょうか。

外階段には樹脂のシートは張らないものなのですか

大規模修繕工事

大掛かり案足場を組んで大規模修繕工事が進んでいます。
今日は工事の内容について質問です。
廊下の床なのですが、滑り止めというのでしょうか、凹凸のついた樹脂製のシートの張替が始まりました。
竣工後14年たっていましたので、それなりに黒ずんだり、接着剤がはがれてパカパカして部分がありましたが、見違えるようにきれいになっています。
疑問はここからで、廊下の延長に外階段があるのですが、階段部分は何も手をかけていません。コンクリートの表面を見ると細かいヒビが入っていて蜘蛛の巣のような模様になっています。
せっかく廊下がきれいになったのに、延長部分の階段のところでぷつんと切れてコンクリートむき出しというのは少し残念です。
理事会や修繕委員会の方々が長い時間かけて準備して下さった結果ですから何か理由があるのかもしれません。
今更工事の内容を変えることもできないのは承知していますが、一般的な工事なのか、単なる経費節約なのか知りたいと思い投稿しました。


管理員さんのお休みの時に来る方は、管理会社の方ですか?

管理業の委託

管理員さんが休みの時に代わりの管理員さんが来ます。2か月前、ごみ袋の中を開けて見ていましたので。今後その方を担当から外して頂いて、来ないように管理会社にお願いしましたが、先日も来ていました。代わりの管理員さんは管理会社の社員ではないのですか?管理会社では担当を決められないのでしょうか?

エレベーターの操作パネルが破損

管理組合の運営

38世帯のマンションの理事をしております。先日、何者かが1階エレベーターの操作パネルの一部を破損させました。現在、応急処置として、テープで操作パネルを接着させ、「原因調査中」との掲示文を作成して、掲示しました。

過去に一度もそういった事件は起きたことがなく、第三者による犯行というよりは住民の誰かがやったことではないか、と予想しています。

理事会としての対応として、防犯カメラのチェック、警察へ被害届を出す、犯人を特定させる、マンション保険の申請をする等、色々な意見・アイデアが出されていますが、解決・実行へ向け何を優先して動いたらよいか分かりません。

こういった事件が起きたときの理事会の初動対応のアドバイスをお願いいたします。

専門委員会を作る時の注意事項

建物の維持管理

理事長からの提案で、マンション設備修繕委員会を作ります。理事の中から委員長を決め委員は公募します。その他理事長、委員長の推薦、建設経験者となっています。私が心配なのは、建設経験者の事です。知識を振り回されて自由な委員会運営が出来なくなる事が心配です。又、委員のなり手が少なく結局理事が行う事にならないかも心配です。皆さんのところは、如何でしょうか?うまく機能している方教えて下さい。注意することが有りましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

一度決まった修繕積立金は下げることはできない?

大規模修繕工事

管理組合の会計

入居後5年もたたずに修繕積立金の値上げが決まったという経緯があります。
(現在築年数19年)
変更後17,550円となったので、だいたい270円/㎡です。
周りのマンションの相場と比べ群を抜いて高いことに最近気が付きました。
管理会社に理由を聞いても
「このようにきちんと積立てられているマンションは少ないので理想的です」とか
「大規模修繕をして積立てがマイナスになるような金額にはできない」など
あまり納得のいく返事はもらえませんでした。
今現在、滞りなく積立てられているのでかなりの金額になっています。
それでも金額を下げる事は無理なのでしょうか?





前々期の総会で決めた修繕を、今期で出来ますか。

建物の維持管理

前々期の総会で、共用部ドアの修繕が上限額を決め承認されました。しかし次期理事会では他の案件があってかドアの修繕を行いませんでした。今期の理事は手つかずのドアを修繕したいと考えています。しかし今年の予算にはドアの修繕は計上されていません。この場合は修繕できないのでしょうか?ドアは大分傷んできました。

積立金の運用方法(2)

管理組合の会計

再度の質問で申しわけありません。
例えば投資適格会社(BBB以上)の会社の社債発行が増えていますが、
社債購入はリスキーでしょうか?それともそもそも管理組合で社債は
買えないのでしょうか?

修繕積立金の運用方法

管理組合の会計

はじめてお世話になります。現在築1年半のマンションに住んでおります。ご相談なのは、ここ数年は積み上げられて行くであろう「修繕積立資金」の運用方法です。
マイナス金利の現下ではあるものの、最初の大きな工事まで運用を行いたいと思うのですが、難しいでしょうか?有益な事例等ありましたらご教示ください。

屋上の防水についてお尋ねいたします。

建物の維持管理

先日役員で屋上に上がる機会がありました。床がぼこぼこで1部ヒビが入っています。膨らんだところを踏むと中に水が入っているような感覚がしました。最上階で水漏れの報告はありませんが心配です。前回屋上防水をしてから7~8年ということですが、こんなに傷むものなのでしょうか?保障は10年とか聞いた記憶があるのですが、対象になるでしょうか?

外壁タイル

建物の維持管理

外壁タイルが2枚破損しました。何か固体がぶつかった衝撃によるタイルのかけと浮きのようで、浮きが見られる1枚も男性の手で剥がそうとしても簡単には剥がれない状態です。
タイルの場所は隣接するマンションの一部の方のお部屋から見える程度で、隣のマンションの敷地(駐車場車路)を通らないと見ることができない場所のため通行人もありません。

補修の見積りをとったところ、約4万円程度で、共用部の保険は免責が1万円です。
全額保険では賄えないので、補修を行った方がいいのか悩んでいます。

大したことない破損なので補修はまだしなくても良い(5年後の大規模修繕(第2回)で)とも思いますし、実費がかかるとは言え大した金額ではないので補修した方が良いとも思い決断ができません。

管理費会計が本当は赤字なのですが・・・

管理組合の会計

竣工11年目のマンションの監事になりました。
先日総会前理事会が開かれ、今期の会計の収支と来季予算が話し合われたのですが、気になることがありました。
竣工当初から管理費会計は収支がカツカツだったのですが、消費税が8%になったところから正味赤字に陥っています。
しかし、総会の収支報告では管理費会計は赤字に見えません。なぜかというと積立金口から資金移動を行って帳尻を合わせているからです。
積立金は計画的な修繕のために集めているので、ほかの用途に使ってはいけないのではないかと思って規約を見ましたが、やはり修繕積立金を取り崩す理由に「管理費会計の補てん」は書かれていません。
去年の総会の資料を探してみてみたら同じように積立金から資金移動をして管理費会計は黒字になっていました。
監事としておかしいと言いたいところですが、過去の管理組合が認めてきたことに逆らうと問題が大きくなりそうで困っています。
監事としてどのような対応をしたらよいかアドバイスください。


エレベーターを一時的に止めると費用が発生しますか?

その他

先日、エレベーター内の監視カメラ(買取)が写らなくなり、更新しました。
一時的にエレベーターを止めて交換工事をしたのですが、エレベーターの保守点検会社さんから監視カメラ業者さんに対し、エレベーターを止めた事にかかった費用の請求があったと報告を受けました。
今回は監視カメラ業者さんが負担して下さったのですが、エレベーターを一時的に止めると手数料?が発生するものですか?
因みにそのエレベーター保守点検業者さんは独立系大手で、POG契約です。
エレベーターは管理組合の所有物なのに、保守点検会社さんからこのような請求があったことに驚き、質問させていただきました。

理事会と組合員の意見合意形成について

管理組合の運営

管理組合の運営

当マンションでは、理事会と組合員の意思の合意形成ができません。
◆フロントマンの短所
適切なアドバイスが不足している。
理事会議事録を要約するので、意味が変換されていたり、わかりづらい。

◆理事会の短所
1、報告・連絡・相談等が足りない(理事会で組合員の動向を予め確認しないため、民意と真逆の方向に話が進み、理事会議事録などで情報が回ってきてからそれはおかしい!!となり、その都度民意の方向に修正をかけていく)
2、納期意識が足りない(納期に毎度間に合わないので、時間内に無理やり決めます!!となり、ある案件では時間オーバーになり、やむを得ず持ち越しになった)
3、段取りが最低限の事(最低限すら出来ていないレベル)しか行わないので、問題が後から多発し、その問題点に対しての対応に追われ、大きな時間のロスをする。
例)あちこちの穴から水漏れしているとして、1個ずつ穴が開いたから塞ぐ、また塞ぐ・・・といったような場当たり的な対応で済まそうとする。
4、何でも理事会で推し進めようとする。
5、変な解釈をする。例)りんごは赤色が一般的だが、青色といったり一般的ではない解釈をする。

◆組合員の短所
1、個人が良ければいいという人が多く、マンションの全体感を考えていない。
2、物事が決まってから、その決定事項とは食い違う要望をつける方がいる。
3、会議で話し合われたことが理解されていないのに、堂々と理事会はこうだったというが、それが合っていない人がいる。
4、会議で脱線が多く、話し合いのレールに戻すのが大変である。
5、節約志向は良い事だが、細かなお金に対して敏感・難色反応を示す。例)3万円がもったいない。それは必要ない。

これに対して、対応策はありますでしょうか?

修繕積立金の値上げの説明会での提案について

大規模修繕工事

・平成28年の春から夏にかけて第2回目の大規模修繕工事を終えたマンションです。
・今後の「長期計画書・長期修繕積立金計画書」について、区分所有者に対する説明会を終えたばかりです。
・修繕積立金の値上げの説明会で、区分所有者より修繕周期が36年~48年の「アルミサッシの更新」の概算見積高が突出していることから、区分所有者の負担でやってもらえれば値上げが抑えられるとの意見がありました。
・その方の意は「修繕周期が来たからと言って一気に全部が傷むという事はないので各区分所有者のリフォー時に、区分所有者の責任と負担でおいてやってもらえれば値上げの抑制が可能になるので、是非管理組合として意思決定下さい。」というものです。
・管理規約も標準管理規約に沿っており、該当の条項は、第22条の第2項も委員として承知しております。
・潤沢に積立金を確保できている環境とは異なるマンションだけに、このような方法で対応した後に問題は起きないものか心配しています。
・どのマンションにも該当する部位である建具についてメーカーにお訊ねできないテーマだけに良い智慧があればおかしください。
・ただし「玄関扉」は統一性を維持する点からも共用部として管理組合の扱いとする考えです。

駐車場の使い方

その他

平置き駐車場のマンションです。そこを借りていた方が車を処分したのか、車の代わりに自転車を置きだしました。最近子供用も置いています。私は車に乗りませんので良く分かりませんが、駐車場に車以外の物は置いても良いのでしょうか?車の後ろにタイヤや塀側に工具箱やバーベキューセットを置く人はいます。

コンサルタントが見積徴収した金額が怪しい

大規模修繕工事

建物の維持管理

築11年目のマンションです。管理会社に大規模修繕工事の設計監理(コンサルタント)業務を委託し、調査・設計と進んで業者選定の段階で5社見積を徴収しました。

そこで最安値業者(A社)を100とした時の、各社の金額比較が・・・

A社 100
B社 102
C社 103
D社 105
E社 107

と出てきたところで、ゼネコン出身の修繕委員から待ったがかかり、「談合」や「リベート」疑惑が持ち上がり、現在コンサルタント会社(管理会社)に対して、回答を求めているところです。

マンション管理組合の大規模修繕工事の業界では、「談合」や「リベート」疑惑が多くあると教わりましたが、現実的にはどうでしょうか?

有識者の皆さんにご教授いただきたいと思います。

管理室の鍵がない

管理業の委託

知人のマンションの話です。

理事長や役員が管理室に入れないと言っています。
管理会社が渡そうとしないようです。
私の認識では管理室はマンション内にあって、電気代や水道代を我々が支払っているのに入れないのはおかしいのではないかと思っています。
書類関係は管理室に保管されているわけですし、役員が毎回管理会社に連絡をとって管理会社の都合でしか見ることができないというのはありえないのではないでしょうか。

皆様のお知恵をお貸しください。

理事会と組合員の意見合意形成について

管理組合の運営

管理組合の運営

当マンションでは、理事会と組合員の意思の合意形成ができません。
◆フロントマンの短所
適切なアドバイスが不足している。
理事会議事録を要約するので、意味が変換されていたり、わかりづらい。

◆理事会の短所
1、報告・連絡・相談等が足りない(理事会で組合員の動向を予め確認しないため、民意と真逆の方向に話が進み、理事会議事録などで情報が回ってきてからそれはおかしい!!となり、その都度民意の方向に修正をかけていく)
2、納期意識が足りない(納期に毎度間に合わないので、時間内に無理やり決めます!!となり、ある案件では時間オーバーになり、やむを得ず持ち越しになった)
3、段取りが最低限の事(最低限すら出来ていないレベル)しか行わないので、問題が後から多発し、その問題点に対しての対応に追われ、大きな時間のロスをする。
例)あちこちの穴から水漏れしているとして、1個ずつ穴が開いたから塞ぐ、また塞ぐ・・・といったような場当たり的な対応で済まそうとする。
4、何でも理事会で推し進めようとする。
5、変な解釈をする。例)りんごは赤色が一般的だが、青色といったり一般的ではない解釈をする。

◆組合員の短所
1、個人が良ければいいという人が多く、マンションの全体感を考えていない。
2、物事が決まってから、その決定事項とは食い違う要望をつける方がいる。
3、会議で話し合われたことが理解されていないのに、堂々と理事会はこうだったというが、それが合っていない人がいる。
4、会議で脱線が多く、話し合いのレールに戻すのが大変である。
5、節約志向は良い事だが、細かなお金に対して敏感・難色反応を示す。例)3万円がもったいない。それは必要ない。

これに対して、対応策はありますでしょうか?

マンションの洗濯物が通りから丸見えです。

住まいのトラブル

ベランダの洗濯物についての問題です。マンションの洗濯物が通りから丸見えです。2階のベランダに男性用ブリーフが、物竿1本、端から端まで大量に干してあります。常にその状態で取り込む様子もなく、誰が見ても異様な感じです。3階くらいだと下からは見えないのですが、2階ですと通りからまる見えです。管理員さんも注意の仕方に苦慮しています。高齢の方で一人暮らしです。良いアイデアありましたらお願いいたします。

定期清掃の値上げは総会決議?

管理組合の運営

定期清掃の会社が、人件費の高騰を理由に業務費の値上げを言ってきています。認めるには、総会の決議が必要でしょうか?理事会判断で決められませんか?

幅広自転車で自転車ラックが有効活用できない

建物の維持管理

管理組合の運営

僭越ながら、教えてください。
最近、前と後ろにかごのある自転車(アシスト付きもある)を所有するご家族が増えてきているのですが、幅と長さが大きいためラック式自転車置き場に収まりません。
下段でも1台でニ台文占領します。長さも飛び出ます。2段式では上段がすべて使えません。
ラックを撤去して平置きタイプに改造するとかするしかないのでしょうか。
半分愚痴になってしまい申し訳ありません。

鳩のフン害防止策について

建物の維持管理

住まいのトラブル

当管理組合では、鳩のフン害という検討課題があります。
鳩対策として、検討の結果、鳩よけネットの取付けをすることにしました。総会で予算を取り、大体的に実施し、今でも取付けた場所については良好となりました。

しかし、一方で鳩もそれなりに賢く、今度はネットを取り付けてない吹き抜けの箇所等、止まれるスポットを見つけてはフン害等被害を起こしており、イタチごっこな日々です。先日も、一部の住民から「対応して欲しい」との要望書が理事会へ寄せられてしまいました。

鳩よけネットの取付け面積を拡大するといった案は理事会でも出ておりますが、その他の選択肢として効果的なアイデアは何かありませんでしょうか?
よろしくお願いいたします。

管理員の健康管理、福利厚生について

その他

私のマンションの管理人さんは60代後半の方です。会社で定年を迎えた方でも元気な方で人生経験を積まれた方が管理人をされていると安心します。只、病気や持病で倒れる方も多いと聞きます。管理会社の健康管理や管理員の福利厚生は、しっかりしているのでしょうか?一般的な話で結構です、ご存知の方おりましたらお願いします。もう一つ、管理員さんには定年はないのでしょうか。

LED化について

建物の維持管理

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

理事会の出席数

管理組合の運営

マンションの理事5名・監事1名のマンションです。前回の理事会は理事2名監事1名で行いました。理事1名が仕事の為ドタキャンでした。フロントさんより「今回の欠席者は、理事長への委任状提出として会を進めます。」と言って始めました。これって有りですか?どうも腑に落ちないのですが。打ち合わせ、懇談だと思いますが如何でしょうか?皆様のマンションでは、この様なことは無いですか。

戸別の電力自由化について

住まいのトラブル

その他

今年の4月から電力自由化になり2ヶ月が経過しました。

現在100社以上ある電力会社を比較して、好きな会社と自由に契約ができるようになりましたが、我が家は未だに東京電力で従来のままでの契約形態になっています。
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比較サイトなどもたくさん立ち上がり、そしてこれからまだまだ料金が下がる可能性も書き込まれていて、本当の自由化はこれからだとの見方もあり、一定期間固定して切り替えを制限される契約は敬遠したほうがいいのかとも考え、現在は様子見でどうしたらいいのか?わからないでおります。

そこで、皆さんはどうしているのか?あるいは現状でベストとは言えないまでもベターな選択方法などをご教授いただきたく質問をさせていただきます。どうぞ、よろしくお願いします。

この費用は一般会計?修繕会計?

大規模修繕工事

管理組合の会計

大規模修繕の準備としてかかる費用の処理について質問です。
「工事に先立って竣工図面の電子化をしたいので、修繕会計の次期予算案へ含めてほしい。」と修繕委員会から理事会へ具申しましたところ、「今期の一般会計の小修繕費で処理をします。」という理事会決定となりました。
「どちらも皆さんから集めたお金ですから同じですよ。」と説明されました。

管理費として集めたお金と、修繕積立金として集めたお金は、それぞれの用途に使うのが原則だと思うのですが、実際のところは流動的なのでしょうか?
スムーズな組合運営という視点で上記のような判断となったのは理解できますが、本来の用途と異なる会計で処理する弊害はありませんか?

点検業者さんからの提案について

建物の維持管理

その他

設備点検の報告書とともに耐用年数に近付いた部品の交換や、オーバーホールを勧められることがあります。
日々使用していて誤作動や不具合は一切感じられないものでも、「壊れる前ぶれがあるものではなく、突然壊れたら困るのでは?」と不安を煽られることもあります。

家電製品は耐用年数だからといって買い替える人はまず居ないと思います。
壊れたり、使用感が悪くなったら買い替えるのではないでしょうか。

共用部分は「居住者の皆さんに不便をかけてはいけない」という思いがあり、業者さんの提案はそこの部分を突いてきます。
まだ壊れていない設備の交換のタイミングは、皆様はどのように判断していらっしゃいますか?

また、設備関係のお仕事の経験のある方、本当はまだ継続使用が可能なものも一定の期間が経過したら交換を勧める決まりになっているものなのでしょうか?
その提案はどのくらい真に受ける必要があるのでしょうか?

常任理事について

管理組合の運営

理事の決め方について質問させて頂きます。
当マンションでは2年で半数交代の輪番制です。
外部所有者など参加されない方がおり、また、理事になっても理事会への参加が難しい方(高齢や小さなお子さんがいらっしゃる家庭)は2回に1回参加するなど、参加回数が少なくなってしまう方もいらっしゃいます。
しかし全人数でみると8~9割の方が参加されています。
最近一部の方から「理事を固定化し、常任理事として理事会運営を行ってはどうか」という意見があります。
理事会活動への積極的な方を集めて常任化し、活性化したいというのが目的のようですがはたしてそれでいいのか疑問が残ります。
皆様のご意見を伺えれば幸いです。

オートロック装置のセキュリティー性

住まいのトラブル

マンションの入り口にあるオートロックは部屋の鍵で開けるか、部屋番号を押して中から解錠してもらわないと開かないものと思っていたのですが、今日見たら小学生がボタンをちょんちょんと押すとドアがスッと開いてそのままマンション内に入っていきました。
どこをどうしたのかわかりませんが、鍵も使わず部屋から解錠しなくてもマンションに入れてしまうのはセキュリティー上問題だと思います。
ふつうオートロックというものはこんなに頼りない機械なのでしょうか。
いくら防犯カメラをつけても玄関に鍵がかかっていなければなんの役にも立ちませんよね、
管理会社に言えば操作盤をもっとセキュリティーの高いものに変えてもらえますか。

困っています

その他

マンションの駐車場の空きが多くて困っています。何か対策方法はありませんか教えてほしいです。

サッシュの交換について

大規模修繕工事

廊下側の大規模修繕工事中(築40年超)です。一部の住民が大規模修繕のついでにサッシュの交換を管理組合に要請されましたが、この交換工事は、一体どちらが費用負担するのでしょうか。理事は今まで個人負担と言ってましたが、標準管理規約などでは共用部となっているのではないでしょうか。

マンションの騒音苦情について

住まいのトラブル

マンションの理事長をしています。騒音問題で苦情を言っている人がいます。以前は階上の人に苦情を言っていたのですが、最近はその隣人についてまで疑っているようで家族構成とか聞いてきます。個人の情報は言えませんと断っています。同じような質問を管理員にもしています。居住者間の問題にどこまで理事会はかかわっていくべきでしょうか?このような時は皆さまのマンションではどうされていますか?アイデアを頂けませんでしょうか?築5年の70所帯のマンションです。小さいお子様が多いマンションです。

非難誘導灯は誰が修理するの?

建物の維持管理

管理組合の会計

1階が店舗で2階から5階が住宅となっている複合型のマンション理事長をしています。
今年の夏に「建築設備等定期検査」がありました。
その報告によりますと「1階の店舗の中にある非常用照明設備が照度不足のため改善が必要」となっています。
管理会社から非常用照明設備の交換費として82,400円(税込み)の見積りが出てきましたが、これは管理組合の費用で払わなくてはならないものなのでしょうか。
1階の店舗のどこについているどんな非常用照明設備なのか、私をはじめ管理組合の人は誰も知るよしもありません。
店舗の専有部内に設置され、その持ち主しか利用しない設備の交換費用を組合で持つというのがどうも納得いきません。店舗に負担してもらうべきではないでしょうか。
管理会社のフロントは「建物全体として受けた検査の指摘事項なので組合が負担するのが正しいのでは」と言っています。
それも一理あるとは思いますが、どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。

理事会監事のお仕事について

管理組合の運営

昨年の総会で役員に選出されたとき、理事長、副理事長は難しそうなので監事という役になりました。
今年の総会が来月末に開かれることになり、今月の理事会に出席しましたら、管理会社の担当者から会計資料というものを何冊も渡され、「監事さん、こちらの監査報告書にサインしてください」と言われました。
たくさん数字が書いてある資料をいくつも急に渡されて中身もわからないので「どこをどうチェックしたらいいのですか」と尋ねたら「説明しても難しいですからサインだけしてもらえればいいです」との返事でした。
中身も見ないでサインはできないので、その場でいったん資料を預かりましたが、簿記の知識もなく、途方に暮れてしまいました。
お友達に経理の事務をしていた人がいるのでこれから相談に行こうと思っていますが、皆さんのマンションでは監事さんはどのように資料をチェックしているのか教えてください。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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  • 三毛猫

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