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その他

住まいのトラブル

専用庭の樹木の手入れ

12

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大規模修繕工事

一人の居住者に困っています。

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    Thumb prunus persica    4035837 1

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管理業の委託

管理組合の会計

エレベーター保守点検費用について

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管理規約

区分所有者以外は、理事会に出られない?

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    Thumb p1010442

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住まいのトラブル

ペット飼育者に困っています

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住まいのトラブル

建物の瑕疵

共用部シーリング不良の対応について

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管理組合の運営

管理会社の更新契約について

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    Thumb 2011 08 30 17.38.54

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建物の維持管理

漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

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管理組合の運営

改正個人情報保護法が施行に対する対策は?

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    質問

その他

不法投棄

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大規模修繕工事のコンサルタントってリベートもらってるんですか?

大規模修繕工事

yahooニュースにこんなのが載っていました。

<マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci
 分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の20%に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

詳しくはリンクからたどれると思います。
こんなコンサルタントがいるんですか?

外に住んでいる方の連絡先

その他

理事になって思ったのですが、買っていても外に住んでいる方って結構いらっしゃるものなんですね。

ここに関する問題ですが、お1方登録された住所が違うらしく郵送物が戻ってしまうようでした。
総会資料など届かないのはまずいですよね?

みなさんのマンションでこのようなことありましたか?

理事会日の決め方

管理組合の運営

唐突ですけれども、みなさんのマンションではどのように理事会の日程を決めてますか?
出席率が良くないので決め方を参考にしたいのですが。

実際にされている方法でも、なんでも良いので教えてください。
ご意見お願いします。

宅配ボックスを変更したい

大規模修繕工事

マンションに設置されている宅配ボックスを変更したいと検討中です。
今のボックスはダイヤルで開錠する方式で防犯上問題があったり、長期間ボックスを使用していても誰が使用しているかわからなかったりします。
お勧めの宅配ボックスがあれば教えてください。
また皆さまのマンションでお使いの宅配ボックスはどんなのをお使いなのでしょうか?
使い勝手や便利だと感じる点(逆に残念だと感じる点も)など実際の使用感を教えて頂けましたらうれしいです(^^♪

一人の居住者に困っています。

大規模修繕工事

大規模修繕工事を行っているマンションの理事を務めています。
工事の方も終盤に来ている状況で、現在バルコニーの完了アンケートが配布されて施工会社が指摘したところを直していただいて居住者の印鑑を取得中で順調に来ていると思っていたのですが、施工会社から一世帯のみ仕上がりに納得がいかず完了印がもらえないと相談を受けました。
施工者曰く何度も手直ししているが、仕上がりに限界がきているとの事です。
バルコニーの所有権は共用部分に帰属しているので、個人的な美観を何処まで受け入れていいのか判断がつきません。機能的な不具合でなければ管理組合理事として完了したと受け入れていいのでしょうか?個人の意見が優先されるのでしょうか?教えていただければと思います。よろしくお願いします。

特別決議を普通決議に変更

管理規約

総会に提案予定の「議案A」を総会で「賛成多数決議」にもって行くため、管理規約では「特別決議」であった「議案A」を「普通決議」で「賛成多数決議」にもって行く提案(規約の変更・・・特別決議➡普通決議に)がされました。
なぜここまでするのでしょう?「議案A」は、住民のアンケートの結果では反対が35%ほどありました。この数字から「特別決議」では無理があると賛成派の理事は思ったのでしょう。
管理規約では「共用部分の変更は(500万円以上より)、特別決議としております」。この500万円を外して普通決議にすれば、議案Aは「賛成多数で決議」される可能性が高くなるでしょう。
500万円以上よりと管理規約に書くこと自体が「区分所有法」に違反していると最近言いだしました。しかし、設備投資費用の暴走を抑えてきたのかもしれません。
説明不足の面がありますが、この文書から感じられることなどありましたらアドバイスお願いします。

総会での理事の議決権行使

管理組合の運営

管理組合の理事10人の理事会で、「A議案」が賛成7人、反対3人で決議され「総会」に提案されることになりました。
「提案」に反対の理事の行動はどのような行動を起こすことができますか。
総会の「出席届」は「出席届・委任状・議決権行使書」が1枚の紙になっています。
「議決権行使書」は、「欠席の場合」とあります。
①私(理事)は「総会議案A」については、「反対」なので「議決権行使」する予定 です。理事である私は総会に欠席して「議決権行使」することは、良くないかもし れませんが、そこまでする必要があるか迷います。
②私は、組合員の立場で「議案A」について、総会前に組合員に改めて反対の理由を 文書で説明し、「委任状」でなく「議決権行使」をしていただくようにお願いした いのですが、この行動は何かのルール違反になりますでしょうか。


総会出席率を上げる方法を教えて下さい。

管理組合の運営

うちのマンションでは、総会に出席者が1割程度です。約100戸のマンションで
10人程度ですので、つまり出席者のほとんどが理事で、区分所有者の興味が全く無いことが最大の問題だと思っています。
知人のマンションでは、同規模で30~40人は出席すると言っています。
特別決議を可決したこともあるので、うちのマンションも委任状を提出する人は
多くいますが、どうすると、そんなに総会に出席していただけるものなのか?お
知恵をいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

管理人が仕事をしない

管理業の委託

今の管理人はやっと長く続くような人で、住人への愛想も良い方だと思うのですが、自分が好きな場所しか掃除してくれません。
頼んでもやってくれません。
例えば自動ドアやエントランスの床は集中的に掃除していますが、壁や外はまったく手を付けてくれません。

住人への愛想は良いですが業者への愛想が悪いなどという評判も聞きました。

このような場合どうしたら良いですか。

管理費等の収納代行会社について

管理組合の運営

管理組合の会計

当マンションでは長年、組合員全員がマンションの最寄りの駅前にある〇〇銀行△△駅前支店に口座を開設し、同じ支店の管理組合口座に振り替えをしてもらっていました。
これまで特に不便は感じていなかったのですが、理事会後の雑談の中で「管理組合の指定銀行は自分のメインの取引銀行ではないので、月末に管理費等が引き落とされるときに残高不足とならないようにするのは大変だね」という話になりました。
管理会社に相談したところ「集金代行会社を介せばどこの銀行口座からも組合の銀行口座に振り替えできるのですが、1件当たり100円弱の収納代行手数料が発生します」と説明を受けました。
当マンションは48世帯なので毎月約4800円が持ち出しとなる計算ですが、自分の給料や年金が入ってくるメインの銀行から引き落とされるならとても便利ではないかと思います。
もちろん費用が発生することなので総会で審議が必要になると思いますが、皆さんのマンションで「集納代行会社」を使っていらっしゃるところがありましたらメリット、デメリットをお聞かせください。

規約改定後の対応と管理会社の業務範囲について

管理業の委託

管理規約

いま築24年25世帯のマンションの理事長をしております。時の経過とともに賃貸化が進んでおり、25世帯のうち10世帯くらいが外部オーナーです。
そこで、役員のなり手の不公平感をなくしたいということが発端となり、2年半数改選制や外部オーナー協力金制度の導入、民泊禁止や昨今の標準管理規約を参考とした比較的大幅な改定をおこないました。
規約改定するための準備期間中は、管理会社のフロント担当者も協力的で、理事に対して色々なアドバイスをしていただきました。無事可決承認できたのも、管理会社の一助があったからこそと思っています。

本マンションは、過去24年の間に何度か小さな規約改定を繰り返してきており、今回大きな規約改正をしたので、原始規約に改訂履歴を積み上げていくのではなく、きれいに順番や文言を整えた1冊の規約集にしたいと考えるようになりました。

そこで、管理会社のフロント担当にその旨を相談してみたところ、「規約のデータファイルを持っておりません」とまず返答がありました。そして面倒なのか、アドバイスしてくれていたときとは真逆で非協力的な態度となり、「業務範囲外」だと言わんばかりです。

管理規約の過去20年に渡る改定履歴の整理や一冊のまとめた規約に一新することは、管理会社の事務管理業務の範囲ではないのでしょうか?てっきりやってもらえると思っていましたが、みなさんのマンションではいかがでしょうか?管理会社にやらせてしかるべきかどうか、アドバイスをお願いいたします。

未収納者の督促状

管理組合の運営

管理業の委託

理事会において管理会社より未収納金の報告があり、督促内容については、長期滞納者に対する督促を行うさいに6ヶ月滞納の時点で、管理会社名の内容証明郵便による督促を行い、それでも滞納が続いた場合は、理事会の依頼があれば弁護士名で内容証明郵便を送りますとのことでした。会計担当理事が滞納者にたいして、6ヶ月も経ってからでは無くて、もっと早い時期に内容証明郵便を送れないかと聞いたところ、委託契約でそうなっており、会社の会計課から自動的に送られるシステムになっていると言われました。そこで質問ですが、委託契約の内容は変更できないのでしょうか?また、委託契約にそのように記載があったとしても、理事会(顧客)の依頼に対して対応するのが普通ではないでしょうか?

ちなみに管理を委託している会社はテレビCMが良く流れている大手の管理会社です。

銀行口座を作る

その他

銀行口座を作る時には総会が必要なのでしょうか?
作るだけで総会が必要な理由がよく分かりません。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

リーストレンタルの違い(防犯カメラ等)について教えてください

管理組合の会計

建物の維持管理

防犯カメラが壊れてしまい、新しい機器を導入する必要が出てきました。今は買い取りですが、リース契約もあるかと思い、会社で取引のある某大手リース会社の担当者に話をしてみました。すると「管理組合は正式な法人ではなく、会社の取引基準を満たさないので残念ながらうちでは取り扱えません。もし取り扱えたとしても、機器そのものだけで設置費用や保守費用はリースにはなじみません」という返事でした。
反対に担当者から「設置費用、保守費用も含め機器をレンタル」したらいいのでは、と勧められましたが、リースとレンタルの違いが今一つわかりません。どなたかわかりやすく説明してくださいませんでしょうか。

総会時の議決権行使と委任状の関係は?

管理組合の運営

これまで総会の議案に対する組合員の意思表示は出席して賛成か反対を表明するか、欠席する場合は、委任状に代理人の名前を記入して委任する(議長の場合もありうる)ことになっていましたが、管理会社から「国土交通省の指導もあり、委任状による意思表示のほかに議決権行使書によって一議案ごとの賛否を書面で取ったほうが良い」というアドバイスのもと、先日開催された総会から欠席する場合、「委任状」と「議決権行使書」のどちらかを提出してもらうことになりました。
ところが総会のとき、出席者の一人から「議決権行使」は委任状に比べ無責任な賛否の表明になるのでいかがなものかと発言がありました。
その人の考えでは「委任状」なら、事情が分かっている人による意思表明だが「議決権行使」は議案の内容も理解しないまま適当に賛否の表明ができてしまうので、信頼できないというのです。
私はこれまで議案のうちのこれだけは賛成できかねるという議案も委任状による採決では「反対」が伝わらないから、今回の方法はとてもいい案だと思うのですが、議決権行使はそんなにいい加減なものになってしまうのでしょうか。

近隣に迷惑をかける方の対処方法

住まいのトラブル

管理組合の運営

私のマンションには、以前から精神的に病んでいる方が、周りに迷惑をかけて
います。マンションの売買にも影響を与える可能性もあり、資産価値が下がって
しまうような気がします。主な迷惑行為は次の通りです。

①両隣のベランダに生ゴミ、生卵を投げ入れる、または両隣の廊下前に生ゴミをまく
②上階に向かって棒上の物でつつき騒音をだす。両隣の壁を叩いて騒音を出す。床を強く蹴る、または物をぶつけて騒音をだす。
③廊下の床、天井、壁に生卵をぶつけて汚す。その他、自転車置場、通路などにもあります。
④ベランダから物(ハンガーやゴミなど)を投げる

理事会役員が配偶者等に相談をして施設または病院で治療するとは言っているのですが、本人の自覚がなく、治療を受けようとしないようです。
役所にも相談しましたが、本人または家族が直接来ないとどうしようもないと受付けてくれませんでした。

理事会では以前に迷惑行為の禁止を強く伝え、一時的に収まったこともありますが、
しばらくすると再発するので、毎年理事が変わるたびにどうしようかと、検討するだけで先に進みません。
何か良いお知恵を頂きたいと思います。

宜しくお願いいたします。

管理費の値下げ交渉

管理業の委託

管理組合の会計

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では1戸当たりの平均が2万1千円、
管理費が1万2千円となっており、駐車場をあわせると、5万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

防犯カメラのリースと買取

管理組合の運営

その他

防犯カメラの更新を検討しています。

現在の防犯カメラは6台で6年間のリースが終了し、再リース3年目です。
セキュリティを高めたいとのことから、5台増設することとしまして、
管理会社から大手の防犯カメラ会社の他、2社の見積が提出されました。

某大手 買取価格 189万円(税別)
B社  買取価格 178万円(税別)
C社  買取価格 150万円(税別)
リース代金は2万5千円~3万2千円で+4千円でフルメンテナンス契約となる
そうです。

上記の他、理事会にて地元の防犯カメラ会社から見積を取得したところ、
同じ内容で、買取価格86万円の見積を取得しました。
ただし、そこはリースを行っていないとのことです。
理事の中には大手の方が安心だから、高くても大手の物を購入しようと
言っている方もおりますが、リースを組むと総額252万円にもなり、
地元の会社のカメラを3度入れ替えることが可能です。

最近のカメラは性能がよく故障もあまりないと聞きます。
また、どの会社の物も200万画素以上で、録画機能も4TBの物です。

皆様でしたら、リースと買取のどちらをお選びになるか、ご意見をお聞きしたいと思います。







斜面に建設されたマンションのバリアフリー化

建物の維持管理

大規模修繕工事

平地(5階建て、100戸)と斜面(3階建て、60戸)に建物が混在する複雑な構造のマンションです。平地の建物は2階おきにエレベーターが止まり、斜面の建物は途中の広場までしかエレベーターが使えません。高齢化に伴って階段歩行困難を訴える住民が増えましたが、エレベーターの追加建設は一部の居住者だけのメリットである割には高額、スロープの建設は全長50m以上の折り返し型が必要で巨大なコースターのようなものになってしまいます。手すりの増設くらいしかアイデアがありません。どちらか、バリアフリーの見地から何らかの対策をされたマンションがありましたら、ご経験をお聞かせ下さい。

マンション内の幼児用自転車について

住まいのトラブル

この間、突然エレベーターから自転車にまたがった子供が出てきました。危うくぶつかりそうになりました。自転車置き場は車止めがついていて子供用(幼児用)の自転車は止めづらいです。ドア前は共用部でだめですが、自宅玄関内でしたら止めても良いのでしょうか。「廊下は乗ってはいけないとか」ルールを作ろうと話は出ていますが、決めかねています。良いアイデア有りましたらお願いします。

防災訓練

管理組合の運営

昨年初めて防災訓練を行いました。参加者は10人くらいでした。どちらかというと高齢の方が多かったです。小さいお子さんの多いマンションです。できれば若い世代に参加して頂きたのですが、何か良いアイデアありましたら教えてください。去年は、水消火器の放水、AEDの説明と訓練、質問会でした。よろしくお願いいたします。

戸別の電力自由化について

住まいのトラブル

その他

今年の4月から電力自由化になり2ヶ月が経過しました。

現在100社以上ある電力会社を比較して、好きな会社と自由に契約ができるようになりましたが、我が家は未だに東京電力で従来のままでの契約形態になっています。
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比較サイトなどもたくさん立ち上がり、そしてこれからまだまだ料金が下がる可能性も書き込まれていて、本当の自由化はこれからだとの見方もあり、一定期間固定して切り替えを制限される契約は敬遠したほうがいいのかとも考え、現在は様子見でどうしたらいいのか?わからないでおります。

そこで、皆さんはどうしているのか?あるいは現状でベストとは言えないまでもベターな選択方法などをご教授いただきたく質問をさせていただきます。どうぞ、よろしくお願いします。

ペット飼育者に困っています

住まいのトラブル

最近入居してきた方(区分所有者の関係者、外国人)の犬に困っています。廊下、階段、エレベーター、敷地内で放し飼い状態です。大きな犬ではないのですが、よく吠える犬で、子供もかまれそうになりました。
回りの方たちや管理員さんが何回注意しても聞いてくれません。
当マンションではペット飼育細則もしっかり定めており、ペット飼育者はペットクラブに入ることになっているのですが、会長が入会するように言っても入りません。
粗相をしてもそもままにしています。どうしたらいいでしょう。

受水槽の水はどれ位保存がきくのか

その他

マンションの受水槽の水は水道水と同じだと思いますが。地震とかで水道が止まった後に、飲み水として何日くらい飲めますか?友人から3日位で匂いが出て飲めなくなるといわれました。本当でしょうか。

民泊をしたいのですが。

その他

数戸所有しております。
空家もあることから、民泊を利用したいのですが、注意点を教えて頂けますか?

尚規約は、標準規約と変わりません。

総会の議長選任について

管理組合の運営

管理規約

管理組合の規約改正で「議長は理事長がつとめる」という規定が提案されています。
理由の一つに標準管理規約でそうなっているから、とのこと。
調べてみると確かにそう書かれていますし、私のマンション管理規約でも「総会において組合員の中から選出する」と明記されています。
通常総会の予算決算、事業計画の議案であれば問題ありませんが、利権を振りかざす問題のある理事長が来期の役員に立候補した場合や、さらに5分の1の区分所有者による総会の開催招集があった場合など、議長が理事長を詰めるべきではない場面もあると思いますが、そんな場合にどうすることがいいでしょうか?

マンションの管理費から修繕積立金へ

管理組合の会計

マンションの管理費の余剰金から毎年300万円近くを修繕積立金に移動しています。本来管理費と修繕積立金は趣旨がが違うと思うのですが、OKなのでしょうか?総会で承認されれば良いのでしょうか?大体なんで管理費の余剰金が300万円も出るような予算計画を立てるのでしょうか?疑問だらけです。教えてください。

臨時総会決議なしに長期火災保険に変更

管理組合の会計

管理規約には「収支案変更時は臨時総会決議必要」とあるにも関わらず、予算案では年払いの火災保険加入として総会決議承認を得ながら、臨時総会決議なしに5年長期の火災保険に加入してしまいました。近々に総会開催予定ですがどう追求すべきでしょうか?

ドアが閉まらない

建物の維持管理

ここ数年、玄関ドアの閉まりが悪くなってしまいました。
どういう状況かと言うと、しっかりドアノブを下げて閉めないと閉まってくれません。
入居当時は全くこのようなことはありませんでした。

ドアのカギも締まりが悪く、時間を要してしまいます。
出かけるときにカギをかけるために数十秒というのは時間を要した感覚です。

周囲の住民にも聞いてみると同じような状況とのことでした。
大規模修繕工事にはあと10年ほどあります。
この場合、個人での負担になるのでしょうか?
それとも議題に挙げることで修繕してもらえる問題でしょうか?

恐らくこういったことは他のマンションでも起こり得るのかと思います。
その時の対応等ありましたら教えて頂きたいです。

マンション管理士を選ぶポイントは?

大規模修繕工事

理事の役員がおらず、理事をマンション管理士に任せるか悩んでいます。

マンション管理士を選ぶポイントを教えて頂けますか?

自主管理のマンションです。良い管理会社の探し方、注意点

管理組合の運営

自主管理のマンションです。今までリーダーシップをとっていた方が体調を壊し以前のように自治会(マンションでそう呼んでいます。)に参加されません。1年位はそれでも清掃やゴミ出しを皆で順番を決めやってきました。最近、ゴミ収集車が行った後にゴミを出したり、清掃当番が体調不良を理由に出来なかったりと、トラブルが増えてきました。「管理会社に任せた方が良いのではないか」の声も大きくなっています。これから、管理会社を探すときの注意点とかありましたら教えてください。

マンション竣工時に残された資材

大規模修繕工事

これから大規模修繕工事(一回目)を具体的に実施する検討に入りました。
現在、修繕委員をしております。

先日、張り切って管理員と一緒にマンション建物内や敷地を巡回しました。
誰も目につかないような場所に、物置っぽいスペースがあり、その扉の鍵を開けて初めて見ました。

そうしたところ、竣工時に使用したと思われる使い古しのペンキ、タイル、ボード、
ダンボールに入った工具類(もちろん錆びている)、軍手、脚立、よく分からない材料・建築資材などなど、15年間くらい誰も何も触っていない状態で発見されました。

これら放置されたモノは、さっさと廃棄処分すべきものと見て感じたのですが、その認識で間違っていませんでしょうか?
というのも、わざわざ誰も目につかないような場所に長年竣工時に使用したモノを保管してあり、大規模修繕工事(一回目)のときに役に立ったりするのか?とも、ふと思ったからです。よろしくお願いします。

駐車場利用料など使用料の未収金について、承継人に対して債権行使する方法

住まいのトラブル

管理規約

みなさんご承知だと思いますが、管理費・修繕積立金などが未納になっている場合「先取特権」があり優先的に回収が可能になります。つまり管理規約又は総会決議で、各区分所有者が負担すべき管理費や修繕積立金などについて定めていた場合,管理費・修繕積立金などの債権について「先取特権」を有することになります。

ところがこの「先取特権」に含まれない可能性が高いとされているものに「駐車場利用料」があります。特に都心のマンションでは1か月あたりの利用料も高く、滞納が続くと大きな額になることがあり、駐車場余りの昨今から、できれば長期滞納者でも空室にしておくよりは使っていただき、利用料を少しでも支払ってもらうほうが得であるという心理から、使い続けてもらいたいと現在理事会では考えています。

そこで現在は長期滞納者が滞納分を少しでも支払いをしてくれた時に、滞納者に対して管理費・修繕積立金よりも駐車場利用料を優先的に充当する運用をしていますが、万が一競売などになった時に、根本的に駐車場利用料も特定承継人と言われる債権者に対して、駐車場利用料も「先得特権」として請求ができるようにしておきたいと思います。

管理規約で定めていた場合、管理費・修繕積立金などの債権について「先取特権」を有することになる。とあるので、駐車場利用料も管理規約で定めれば「先得特権」となるのではと考えていますが、どのような規約あるいは駐車場利用細則にすればいいのかわかりません。

どこかに具体例などがあればありがたいと思うのですが、どなたかご教授ください。
どうぞ、よろしくおねがいします。

LED化について

建物の維持管理

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

総会での決議について

建物の維持管理

友人から相談を受けました。そのマンションはタワー駐車場が2本ありますが近年駐車台数が減り、①1本をふさぐ決議を総会に上程しました。壊さないので費用は発生しません。②伴い駐車料を変更しました。管理規約に有る駐車料金表の改訂を行う必要があります。この時の決議はどうすれば良いのでしょうか?①壊さないので普通決議?②規約の別表でも特別決議?よろしくお願いいたします。

植栽にチャドクガが発生

その他

マンション敷地にサザンカやツバキが有ります。毎年、消毒をするのですがチャドクガが発生します。マンションには、サザンカやツバキは合わないのでしょうか。場合によっては、植え替えを考えています。皆さんのマンションでチャドクガ対策をされていますか?

【排水ポンプ二台交換】管理会社のコントラクションマネジメント費用

建物の維持管理

初めての質問となります。宜しくお願い致します。
私の住んでいるマンションでこの度、排水ポンプの交換が議題としてあがっております。

見積りを確認したところ
「弊社CM費」という項目がありました。
これは管理会社のコンストラクションマネジメント費のようですが
このように管理組合と業者間にCM業者として仲介するのは
当たり前のものなのでしょうか?
工事費の20%に相当する金額をCM費として積んでおり
そもそも業者と管理組合直接の契約で問題ないとおもいます。

管理会社は大手管理会社となりますが
皆様のマンションの設備工事でも
毎回このCM費は入っておりますでしょうか?

どうぞ宜しくお願い致します。

大規模修繕工事のブランコなど無足場工法

大規模修繕工事

建物の維持管理

大規模修繕工事において、ブランコなど無足場工法が流行っているようですが、足場を組み立てる工法と無足場工法を検討していますが、どちらがいいのでしょうか?周囲のマンション大規模修繕工事では、みんな足場を組み立てている工法を採用しているようですが、メリット・デメリットなどが知りたいです。専門家のみなさんよろしくお願いします。

駐車場の付置義務について

管理組合の運営

建物の維持管理

当マンションの駐車場は3段のパレットが2連あり、合計6台駐車可能ですが利用者がだんだん減り、とうとう3台になってしまいました。
このままでは近い将来2台以下になり機械式駐車場は意味をなさなくなります。
先月の理事会では、機械を撤去して埋め戻すことが最善だろうという結論になりましたが、役員の一人から、マンションを建てるときに駐車場収容数について「付置義務」があるはずで、埋め戻してしまうと義務違反になってしまうのでは、という意見が出ました。
ネットで調べると、付置義務は条例で定められていますが、有名無実化しており、正しく守られていないのが現状のようです。
そうかといって、条例に違反することを知りながら管理組合として堂々と駐車場の埋め戻しをするのは少し気が引けます。
付置義務を無視して勝手に駐車可能台数を減らしてもよいものか、アドバイスをお願いいたします。

注目度ランキング

総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

Thumb 2014 10 02 14.29.11

POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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共用廊下に自転車を止めたいのですが・・・

うちのマンションは、駐輪場がとても少なく、1世帯に2台までしか割り当てがありません。子供が2人いて私たち夫婦で4台の自転車を保有していますが、駐輪スペースがなく、やむをえず子供の自転車を玄関前の共用廊下に持っていき、倒れないようにサッシについている面格子にチェーンの鍵でくくりつけ駐輪をしています。共用廊下に自転車を置いているご家庭は、うちのマンションでは、他にも多くあり子育て世代のご家庭では同じ運用をしています。 そしてうちのマンションは、共用廊下の有効幅は180cmと広く、自転車のハンドル幅を図っても58cm程度なので、自転車を置いても有効幅で120cm以上は確保でき、建築基準法の共用廊下の有効幅を満たしています。そこで、消防局予防課へ問い合わせに行ったところ、共用廊下に自転車を置いても建築基準法上の幅員が確保できれば、おすすめはしませんがオッケーとのことでした。 現在駐輪場が極端に不足している中で、理事会では共用廊下の自転車撤去を検討し、対策を考え、駐輪場確保をする手前で、強制撤去するという文章が掲示板に張り出されました。 駐輪場が敷地内で確保できれば、共用廊下に私たちも置きたくはありませんが、その確保ができていない現在、できれば自転車の強制撤去なんて手段に出てほしくないのですが、理事会に対抗する上で、どんな手立てがあるのでしょうか?つまり、消防法上で共用廊下に自転車を止めていることが本当に問題になるのか?あるいは建築基準法上で問題なのか?教えてください。単純に消防法の避難通路なので、物を置くことができないというだけでは、エアコン室外機も共用廊下に置いてありますが、それも適応されるのか?などしっかりと知識を身に着けておきたいと思います。その上で本当に共用廊下に自転車を置くことがムリであれば、家の中に自転車を置こうと思います。 先生方、どうぞ、よろしくおねがいします。

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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マンション防災担当者の責任について

建築5年目のマンションに住んでいます。 この6月から理事長となりました。 妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。 理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。 質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。 管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。 ・防火管理者の資格取得 ・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など) ・共用備蓄品の管理 よろしくお願いいたします。

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