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管理組合の運営

管理組合の会計

管理組合の預金通帳名義変更について

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管理規約

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ペットの問題

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管理規約

管理組合の運営

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管理規約

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56

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その他

マンションのプランターの植栽

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管理組合の運営

管理業の委託

アンケートの有効性

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建物の維持管理

長期修繕書の金額は、税抜きそれとも税込み?

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建物の維持管理

給湯管の工事

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大規模修繕工事

管理組合の運営

理事は組合を代表できるか

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    質問

管理組合の運営

管理業の委託

第三者管理について質問させていただきます。

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総会の事前説明資料について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり10月に初めての理事での総会があります。去年も一昨年も総会では事前に上がった議案以外の意見、理事会への罵倒が続きました。前理事長が出来るだけ情報を公開しない考えで普段理事会への質問に無回答だった事が大きな要因だったと思います。今回は事前に総会にあげようと思っている事をお知らせしたり、アンケートとして意見を聞くとか、その後総会で質問回答集を付けるとかはしても良い事でしょうか?

共用部(廊下)の照明が明るすぎて消灯してもらいたい。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

寝室に面した共用部(廊下)の照明が眩しくて、睡眠に支障をきたすため、管理人に話し理事会で諮ってもらったものの、夜間の動線上の安全確保を理由に、個人の問題として取り上げてもらえませんでした。共用部には他にも照明が設置され、当該照明を消灯しても暗くて足元が不安などの障害はないように思えるのです。拙宅の寝室は廊下に面して、直接灯りが差し込む状態です。季節柄、窓を締め切り遮光カーテンをするため、今は支障はありませんが、これから気温の上昇とともに窓やカーテンを締め切りできない気候になります。共用部であり安全確保と言われるとこれ以上言えなくなるのですが、このような事例の解決方法ないものでしょうか。

役員間の連絡問題

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは役員が8名います。連絡方法に苦慮しています。役員メンバーリストにメールアドレス、電話番号を記載したものを全員に配付しています。主に、理事長からのアクション事項や連絡事項の通知は、全メンバーにいちいち電話連絡する訳にも行かないため、Eメールで連絡するのですが、殆どのメンバーからレスポンスがありません。それで後で分かったのですが、Eメールは開けて見る習慣のない人が何人かいます。また、見ても、すぐに応答しない人、わざと放っておく人もいたりして、理事会の会合時以外では、相互連絡による連携が満足に取れません。どうすれば、また何に気をつければ上手な連絡方法がとれるのか、アドバイスをお願いします。

保険金請求をした場合の経理処理について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

みなさま、こんにちは。
管理組合が保険金請求を行った場合の経理処理についてお伺いします。
マンションの専有部分で漏水被害がありました。上の階の専有部分でキッチンの給水管が破損したのが原因です。
管理会社が対応し業者に修理の手配をしました。修理費用はいったん管理組合で支払い、その後マンションの損害保険(個人賠償責任特約)を使って
保険金の請求手続きを行いました。まだ保険金は支払われておりません。

このような時、「保険金請求をした」ことを経理処理したほうが良いと思うのですがみなさまの管理組合ではどのように扱われていらっしゃいますか。当方の管理組合では経理処理をしていませんでした。たとえば未収金などの科目で計上すれば請求の事実が決算書にも反映できるので良いと思うのですが。

月1回、理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く困っています。

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの理事14名・監事1名の大規模マンションです。
毎月1回の理事会を開催しておりますが、最近理事の出席率が悪く、前回の理事会は理事1名が仕事の為ドタキャンしたことで理事会が成立せず「打ち合わせ」となってしまいました。

最近、特に困っているのは、理事就任は了解されてはいるのですが、理事会には毎回無断欠席で連絡も取れない理事の方が複数いることで、理事会が成立し難く困っています。

当マンションでは以前より理事会への参加を拒否する方がいることから、罰金制度の導入も検討してきましたが、上記のように無断欠席を続ける住民の方には効果が無いと思われます。

このサイトの皆様に教えて頂きたいのは、
(1)理事を拒否する場合に、罰金制度を導入する事は法的に問題はないでしょうか?
(2)理事はやらない、罰金は払わないという住民の方に対しては法律的に提訴は可能なのでしょうか?
(3)理事には就任するが、一切出席をしない場合には、上記の罰金制は有効とは思えませんが、無断欠席理事へのペナルティとして何か良い方法はありますでしょうか?

因みに、以前に罰金制度の導入を検討しましたが、少々の罰金では多くの方が喜んで罰金を払い理事を辞退すると考えられたことから断念しました。

大規模修繕の相見積もりの取り方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの理事長をしており、2回目の大規模修繕を予定しています。談合やリベートを防ぎ、公平で透明性の高い工事にしたいと思っています。そこで以下の方法で進めようと考えていますが、いかがでしょうか。

公平で透明性の高い工事にするために、アドバイスや他に実施した方が良いこと、あるいは気をつけなければならない注意点などがあればご教示いただければ幸いです。また費用の面からコンサルは入れないで進める予定です。

■進め方
1.工事範囲の調査は管理会社が行い、金額が空欄の仕様書を作成
2.住民の知り合いなどから施工会社を公募
3.施工会社への見積もり依頼は理事会にて行い管理会社には依頼先の社名は伏せる
4.見積もりは理事長宛に返送依頼
5.見積もりを一斉に開封し、金額の一番低い会社に発注

■公募についての質問
1.見積もり参加企業の条件について、基準が厳しすぎると応募がなく、基準が緩いと工事実績や財務状況に不安のある施工会社が応募して来そうな気がします。一般的な条件があればご教示ください。
2.公募の方法としては住民への紹介しかありません。できれば広く募りたいので、理事会ができる公募の方法はありますでしょうか。管理会社に公募を頼むと、管理会社の縁のある会社からの応募になりそうなため、理事会でできる公募の方法が望ましいと考えております。

以上となります。何卒よろしくお願い申し上げます。

理事会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

そもそも、1ヶ月に一回理事会は必要ですか?
文書確認で済む事も多く
無駄な時間が流れているような事もあるのですが
理事以外にフロアー毎の月当番、世話人等
色々な役が回ってきて、一人暮らしにとってはとても負担です

管理会社と理事長がグルとなってのやり放題を防ぐ手立てはありませんか!

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは現理事長が就任するまでは、住民に寄り添った運営で、住民との関係はとても良かったのですが、現理事長になってから住民の意向を無視する様になり住民からも下記の様な不満が出ています。
(1)費用がかかる新たな事業を検討する場合は、先ず事業を検討することを総会で提案し承認を受けてから次に理事会で検討をする様にしていたのが、無くなりました。
(2)事業の検討の際は必ず住民アンケートを行い、賛成が多数のもの以外は議案化しない事にしていましたが、最近ではアンケートを実施しなくなりました。
(3)トラブル等で住民から理事会への面談要請があった場合は、理事長が直接住民と会っていましたが、現理事長になってから直接対話はなりました。

この様に現理事長に変わってからは理事長による独裁体制に変わり、事業検討の承認無しで、しかも事前アンケート無しで、新たな事業の計画(照明LED化、自動ドア・ノンタッチキー化、使えているポンプの更新、EVスタンド設置、一方で管理費・修繕積立費の大幅値上げ)が行われる様になりました。
特に修繕積立費は国交省の基準に合わせるとの事で3倍以上の大幅値上げで、当家は4000円から14000円(約70m2)と月1万円のコストアップでたまったものではありません。

また上記の様な計画を住民アンケート無しで実施することから、住民からは理事長との直接対話の声が出ておりますが、理事長は住民との対話は一切拒否しております。
理事長の意向で、住民からの質問事項については文書での提出が要求される様になり、それを理事会で諮った後で回答ことから時間がかかり住民の不満は高まるばかりです。

さらに問題なのは管理会社と理事長がグルであることです。
先日住民より、マンション管理士の顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、理事長個人で対応して貰う事で理事会決議していました。
ところが、管理会社の顧問弁護士から理事会に対し、理事会での決議は法的に問題があり無効との見解が示され、結局は管理組合としてクレーマー住民に対峙する事になってしまいました。

この様な、理事長と管理会社がグルとなっての事業のやり放題をやめさせ、修繕積立金を元の水準レベル(若干の値上げは止む無し)に戻すにはどの様な方法があるのか教えていただけないでしょうか?

形骸化した総会と、参加者を動員する猿芝居の実態

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

5月は管理組合の総会の季節です。当管理組合もそれへ備えて理事会は大忙しです。
当方は築48年の古築マンションで275組合員がいますが、過去から継続して無関心派が多く、総会への参加者は少なく毎会3割くらいです。大方の管理組合に比べれば多い方かもしれません。それでも結局は欠席の事前議決書並びに議長への委任状のほうが多く、結局はあまり吟味されずにほぼ皆可決してしまう実態にどうしようもないディレンマに苦しんでいます。
ところがそうしたこと以外にも、その総会を裏でスムースに議事の進行を企んでの、管理会社、理事長理事、議長と動員した参加者の結託した猿芝居に気づいてしまい、重ねてのディレンマに苦しんでいます。
正に政治の世界での選挙演説での「支持有権者の動員」そのものです。重ねて国会の審議で「多数派の猿芝居」そのものです。
その実態は、総会の議案書が開催日前一ないし二週間の直前に配布だからよく吟味をさせない意図がある、また議長の議事進行では早く終了意図が見え見えで、個々の議案でもとりあえず質問をさせるが、直ぐに議決へ行きます。一部の参加者から執拗な意見が出ると、やじと共に、きまって参加者から議事進行の動議が出てきて拍手が起きます。結局はしっかりとした審議などは行われずにすべてが可決してしまいます。そして何よりも発言者は一桁と少なく、それ以外の参加者はブーイングと拍手ですから正に動員者そのものです。
そして最たる問題が、まともな組合員が参加しての質疑が、逆にクレーマーにされてしまい、ますますまともな参加者は減るだけでなく、こうしたまともな組合員は引っ越してしまいます。だからこの裏で仕切る者たちの思う壺が横行してしまいます。
この背景での懸念は、正に管理組合の理事会は「利権」であり、政治の世界と疑似するそこでの資金が不正にばれずに流れています。
こうした実態は皆さん方の管理組合では如何?
そしてこうした現実に気が付いての対処をされていましたらば、お知恵並びに実現への手立てを拝聴したい。
念のためこれは事実であり作り話では有りません・・・



自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えて

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私もこのサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近質問に対して少し無責任な回答が増えているなぁと感じています。

例えば「公開空地への自転車置場増設工事の実施」についての質問に対して以下の回答がありました。

(1)「理事会は、過去の総会で認められていない事業を検討することはできません。 」として事業の検討自体を不当と言っている様に読めます。
駐輪場の増設などの事業の検討の可否すらも総会決議事項と勘違いする様な言い方を区分所有法の根拠も無く一方的に書き込むのは如何なものかと思います。

(2)「防犯に配慮して常に施錠されている公開空地の駐輪場化を阻止する為に行政に通報」とのアドバイスもありましたが、もし行政がコンプライアンス違反と判断すれば施錠を止めなければならず、質問者が心配している防犯の問題が出てくることに言及されておりません。

この様に質問者に寄り添わず、自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えている様に感じておりますことから、是非アドバイザー方のバランスが良い回答を引き続き期待しております。

規約変更について 承諾していない場合

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

分譲マンションの2階に居住。南のベランダ側に沿って防犯に配慮して常に施錠されている公開空地があり、その利用について駐輪場の増設に共用部分の変更をするため総会にて議決を採る通知を3月中頃受取、異論を期限内に投げたにもかかわらず返答なくこれから開かれる総会にて可決されそう。主に景観が変わり防犯面で被害の出る家の件数が少ない。総会当日に反対意見を述べても可決されそう。組合の中で話は決まっており、景観の粗悪化、防犯、騒音等の問題がクリアされないままの状態で承諾できない。
そもそも駐輪場が足りない問題は1年前から出ていた話だが公開空地の仕様変更については総会開催の1ヶ月前に初めて通知が来た話。規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければいけないと記載してあるがその権利を無視して強硬に、総会で可決されてしまうのでしょうか。

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

自転車へのイタズラについては、誰が警察に届けるのが望ましいでしょうか?

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション共用部、自転車置場に駐輪中の自転車へイタズラされた場合、
誰が警察に届け出るのが正しいのでしょうか?

被害を受けた組合員本人でしょうか?
管理者である、理事長でしょうか?

当マンションには防犯カメラが設置されていて、犯行現場が録画されていると思います。
犯行時刻も大体分かっているようです。
イタズラには悪意を感じますが、悪質なモノではありません。

追記

タイヤの空気を抜かれたり、タイヤに小さな穴をあけられたり、自転車を勝手に移動されたりという類いのいたずらです。
当マンションの自転車置場には、外部の人も簡単に入れます。

NPO法人について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。
NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。
コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

非常用電源について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

神戸、東日本、熊本地震で今や日本中地震災害が身近な問題として感じています。
そして、最たる関心が「電源」です。
最近はタワーマンションが多く電源が無くなるとエレベータが停止して避難も出来なくなりますし、給水排水も停止しますので生活への影響も大きいです。従ってそれに備えて当方には「非常用電源」が備えられております。
ところ我が住宅では総会でもまた管理人からもそうした話題は出ませんし、問い合わせても「分かりません」です。仕方が無く発電機の仕様書の閲覧請求をしてもその在処も分からないとの回答です。これが管理組合の実体に呆れました。仕方が無く了解を得て組合倉庫内を探索してようやく仕様書を見つけました。
現在の「非常用電源装置」は2013年6年前にリプレースです。
メーカーは「ニシハツ㈱」製で形式がPX-65MSR三相三線交流ブラスレスです。容量は40KWで電圧は200Vor100V。ディーゼルエンジンは三菱ふそう・・・です。
災害時自動始動方式です。バッテリー24V40A(2個)、燃料タンクは60L(JIS2号軽油)、潤滑油APIクラスCD級、有効1.5L(全量9L)消費量0,06L/Hr
なお、配電先は専用部の動力回路(エレベータ(3基)、給排水ポンプ、消火栓ポンプ、動力用非常コンセント)のみです。ちなみに当住宅は単棟12階建て275戸です。(容量が適しているかは不明)
さて、幸運にも設置から一度も運転がされていません。こうした現状に以下の疑問が有ります。
1、非常用電源装置のメンテナンスって、当方の様に設置してから6年間何もせずに放置していていざという時に役に立つのか?
2、まだ一度も始動の経験が無いので、この仕様でどのくらいか動作(時間)するのか知りたい?
3、メンテナンスが必要ならば、まず燃料、潤滑油、バッテリーのそれぞれの交換周期?を知りたい。
4、同上、試し運転をしなくても大丈夫なのか?
5、なお、調査しますと最近はエンジンの燃料を「ガス」式が有るようですが、その比較利点?
6、太陽光発電の普及でマンションの屋上に設置されている例を見ますが、そこで非常用バッテリーでの停電対策出来るようですが、その比較利点?(当方の屋上はかなり広くまた何も設置は無いです)
以上やや専門性が高い質問ですが宜しくお願いいたします。

国税庁は談合リベートを知ってる?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。

記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。

おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。

だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか?

見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか?

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。
前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

建屋内工事騒音と移動困難者

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理員です。
近々エントランスでメールボックスの改善、宅配ボックス取り付け、セキュリティ対応など大掛かりなリノベーションが行われる予定です。数週間の工期の予定です。
工程の中に、床全面のタイルのハツリがあります。電動ハンマーなどによる施工で、相当の音が出るでしょう。

問題は、一階フロアに自由に移動できない方(奥様)がおられる点です。視力が弱いため単独では椅子に座ることもできません。分譲賃貸、お二人暮らしでご主人は昼間は働きに出られておられます。
工事の場所から居宅までは10mも離れていません。工事の場はお一人しかおりません。受忍限度を超える環境になります。耐えられないと思います。
健常者なら工事の時間は他の場所へ移動することもできますが、こちら方の場合は単独では移動ができません。

このような場合、当人及びご家族に対してどのような保護対応が考えられるでしょうか?
よろしくお願いします。

Y点P点とは、なんですか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕の見積参加業者の参加条件として、コンサルから以下のような文案が提示されました。
「経営事項審査結果通知書のY点(経営状況)が750点以上、P点(建築一式工事)が850点以上あること」
Y点P点について一通り説明を受けましたがさっぱり頭に入りませんでした。
これはどういうものなのでしょう?信頼度・重要度はどの程度のものなのでしょうか、これを評価にどう反映させたらいいのでしょうか?
優良業者が排除されないために気を付けておいたほうがよいことは何なのでしょうか?
そもそもコンサルが示した基準は妥当なものなのでしょうか、よいアドバイスをお願いします。

ちなみに、当マンションは個数43戸築16年目、参加条件のハードルは低めにしたいと思っております。

社会犯罪と管理会社

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日警察署の方が、この地域で電話詐欺の報告が増えていることから、被害状況確認と注意喚起のため訪ねて来られました。このタイプの犯罪は、電話番号や家族構成などの、個人情報を事前に提供する何者かが存在すると聞いています。管理会社と犯罪との関係性は、マスコミでも取り上げられていますが、私自身も最近不審感を募らせています。

祖堅さんの著書でも取り上げていただいたように(P106)、当マンションでは、理事会と修繕係が、専有部のドアの鍵交換工事を、総会も開かずに管理会社に発注してしまいました。当方は拒否しましたが、渡されたのは、中身が丸見えのビニール袋に入った、誰でも番号で複製できるタイプの鍵とシリンダー。その内側には、工事の順番らしき番号が、手書きされています。ある区分所有者が、添付の弁護士による正式な問状を送りましたが、自分たちに非はないと主張して、鍵の交換を強行しました。

後日、管理会社の言い訳がマンション内に貼られており、「会社中探したが、どこにも個人情報である鍵番号は見つからず、管理会社として保管していない。鍵は、工事業者がカギ番号をランダムに振り当てているので、カギ番号が住戸の特定につながる可能性は全くない」と。普通のIQをお持ちの方なら、この内容がおかしいことが、すぐにわかるでしょう。

管理会社の行状を、犯罪という観点から見ると、いくつか不審な点があるのです。

1)弁護士の警告文書から工事開始日まで、十分な時間があったにもかかわらず、管理会社はかたくなに総会を開こうとしなかった。
2)鍵の交換後、民泊の疑いがあれば理事長や管理会社は専有部に入ることができる、という刑法130条の住居侵入罪に相当するような管理規約を作成した(2018年10月7日投稿)。
3)上記の張り紙の内容を見れば、鍵について「肝心なこと」は何も説明していないどころか隠していた可能性もあり。
4)この管理会社は、個人情報を紛失事件を、過去に一度ならず数回起こしている。
5)当マンション入り口には、管理規約に反し、掃除や、家事手伝い等のチラシが、山のように積まれており、なんとかして専有部に人を送り込みたいという意図さえ感じられる。

業界全体の犯罪関与を疑わざるを得ないのですが、どう思われますか。

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

機械式駐車場について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションは平成19年に竣工で59戸のマンションです。
駐車場は機械式で59戸全戸に割り当てられている専用使用権の駐車場です。
最近高齢化が進み40軒が駐車場を使用していますが、13戸が使用しておらず、
今後駐車場の修繕費が多くかかる事から、使用者だけで駐車場の費用を負担してほしいとの意見が出ていて来ています。
さらに駐車場を使用しないところが増えてくる傾向であり、使用者のみで負担という方法がとれるでしょうか、ご意見を頂ければ有難いです。

エレベーターのメンテナンスを管理会社委託から管理組合直接契約に

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーターのメンテナンス契約を委託から直接に変更すると、管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、
1、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る
2、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある
(1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと)
と返答がありました。
因みに、2の管理会社は誰でも知っている大手ゼネコンの子会社ですが、こんな事ってあるんでしょうか?少しでも管理費削減をと思ったのですが、まさか上がる(こともある)とは!
メンテナンス会社は現在のメーカー系から独立系に変更する可能性が高いのですが、独立系に変更しても同じようなことになってしまうのでしょうか。
とりあえず、メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。


総会で承認されたが、保管、周知されていない規約や規則等の有効性について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会で承認された規約や規則が組合員に配布されておらず、マンションを中古で購入された新しい組合員にそれらが継承されていません。
管理組合にも保管されていないため、それらを確認することもできません。
このような規約や規則はどこまで有効なのでしょうか?
過去数十年分の議案書を見れば、追加や削除された規約、規則を確認することはできますが、今からでもこれらを組合員に配布するべきでしょうか?

駐車場の公平な割り当て方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション敷地内の駐車場の駐車位置についてです。
当マンションは、大規模マンションのため、
平置式駐車場と自走式駐車場が混在しています。

平置式駐車場と自走式駐車場とでは、
料金に差を設けておりますが、
竣工当初に抽選したままで変更が行われていません。

駐車場料金の設定は、マンション販売当初から、
一切変更されておりません。

マンション販売時の料金のままですので、
料金の差も是正したいのですが、
管理会社に聞いても、どのように料金設定したのか不明です。
どのようにすれば誰もが納得する公平な料金が設定出来るか分からずに
現状維持の状態です。

平置式駐車場であっても、
場所によって微妙な料金差があります。
2台置ける場所もあれば、屋根なしもあります。

自走式駐車場に至っては、
最安値は、500円/月という料金もあります。

駐車場の公平な割り当て方法のアドバイスを頂けると幸いです。
現在全ての駐車場が埋まっており、空きはありません。

全員が公平という決め方はないと思います。
できるだけ公平となるようにしたいです。

議事録の閲覧希望への対応

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

一部の住民の方から理事会議事録の閲覧依頼があり対応に苦慮しています。
理事会議事録を閲覧させる場合は、個人情報の部分は消し、コピー・写真撮影不可の前提で閲覧させていますが、組合員なので総会議事録のように全文を提出するよう要求されており、もし隠蔽するなら提訴すると言われ苦慮しています。
皆様はどの様に対応されていますか?

行政処分について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

いつもアドバイスありがとうございます。

当マンションの管理会社が行政処分を受けました。
そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか?
管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

駐車場のアスファルトをインターロッキングに変更するのは特別決議では?

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年 約350戸のマンションです
管理規約は昔の規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

総会で「駐車場事業計画(案)」として、駐車場のアスファルト舗装をより高級感のあるインターロッキング舗装に変更する事を普通決議で提案されてしまいました。
敷地内共有部分をアスファルトから全く仕様の違うインターロッキングブロックに変更し工事費用が3千万円と高額でありかつ修繕積立金が不足していることから、特別決議であるのではとの質問に対し納得いく説明が無いまま、普通決議で僅差で可決されました。

総会後に、組合員が管理会社に確認したところ、インターロッキングへの変更は現状の管理規約では特別決議との認識を理事会に伝えたが、理事会より最新の区分所有法で普通決議と判断したとのことでした。

教えていただきたいことは次の2点です
①当マンションの管理規約からすると、この決議は特別決議の案件だと思いますが、最新の区分所有法では普通決議となるのでしょうか?
②仮に区分所有法で普通決議と判断されるとしても、3千万円の金額から当マンションの管理規約では特別決議と判断出来ることから総会での普通決議は無効と思われますが、今後組合員としてはどの様に対応すれば良いのでしょうか?

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

理事会がすべき総会の事前準備

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今期理事会での初めての総会を控えています。そこで、皆様に教えていただきたいことがあります。総会前にどのような事前準備が必要でしょうか。また、総会の時に留意する事もあればお教えください。

タイムスケジュールを決めておくのか、想定問答集を作成するのか、タイムキーパーや議案説明等の役割分担方法、管理会社との役割分担等。
出席者数報告方法、採決方法(挙手か拍手か)、動議の取扱い、議案と関係無い質問や意見の取扱い等。

よろしくお願いいたします。 

プライバシーポリシーについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をやってますが、現在は個人情報保護法に関連した規約、細則が有りません。現在作成中で次回の総会で細則を施工予定です。
今後の事ですが、新規入居者に対してのプライバシーポリシーも有りませんので作成中ですが、プライバシーポリシーは個人情報を記入してもらうときに、相手に渡すだけで良いのでしょうか?
相手に渡すものとは別に同意書も作成して、同意をもらい居住者名簿と一緒に保管した方が良いのでしょうか?

マンションの解体費用積立金の創設について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。

マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。

当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。

スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます(収益事業の税金を免除するなど)。

管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。

しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。
みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか?また、この案に何か問題点はございますか?ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

機械式駐車場地下の排水ポンプ

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

排水ポンプの耐用年数は5年なのでと、取替工事の予算取りの提案しています。5年とは!?そんな物でしょうか?
機械式駐車場地下ピット内に設置される排水ポンプです。
車両浸水を防ぐ重要な機器と煽っています。

オートロックマンションでの生協利用

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

食材の宅配利用について、皆様のご意見を伺わさせてください。私個人は、共働き、子供ありで、夫婦ともに夜遅くまで働いており、食材の配送サービス(生協、ヨシケイ など)を利用したいと思っておりますが、オートロック付きのマンションの規約をそのまま適用すると、受け渡し時に不在となり、利用不可のサービスとなります。

利便性と美観・安全性の折り合いをつけて、宅配利用する落とし所がないものかと思案しております。 マンションの居住者の傾向によっては、議論の余地はないと思っておりますので、前提として、以下のようなマンションとします。

・価格帯は一般的(高級タワマン、都心の高級物件、リゾート物件ではない)
・居住者はファミリーや、共働き家族が多い
・管理人用インターフォンはあり、管理人が在籍して入れば、オートロックを開けるのは可能(数人いるので昼間は可能なはず)
・宅配ボックスあり

私の案としては、以下で提案できないものかと考えております。
もちろん、すぐさまこれを認めろとは言いません。フィージビリティ検証してOKかの確認を取ってから、規約化できるかと言った話です。

 ・宅配する業者は、理事会に許可を取る。
 ・管理人が在籍して入れば、インターフォンを確認してOKの業者は入れる。
 ・管理人がいない場合は、宅配ボックス利用
 ・宅配ボックス利用は、当日限り(実質5時間くらいの利用)
 ・玄関前に置くのは発砲スチロール(XXリットルまでとか)で、美観を損ねないカバーをかぶせる。 (自転車、ベビーカーは禁止)
  室外機のように、色的に違和感を与えないもの。
 ・このルール外の利用があったら通報

同じように共働きで、使いたい世帯のニーズが、そこそこあると思われます。また反対の世帯があるのも理解しておりますが、両者の希望に沿った折衷案はないものかと思案しております。

給湯管の下階漏水について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年62世帯のマンションです。修繕委員長をしています。
私は3階に住んでいますが、銅管の給湯管にピンホールが空いて、2階の人に漏水被害を起こしてしまいました。現在、マンション保険で、代理店である管理会社が対応中です。ちなみに、キッチンの下でベニアで見えないところにあるため、クロスを破る必要があり、私の部屋の修理に5万円ほどかかるようです。うちのマンションでは以前にもあったそうです。みなさんのところでは、給湯管の下階漏水について、管理組合としてどんな関わり方をしていますか?

ちなみにこんな記事を見つけました。
コラム「給湯管の漏水増、組合で対応すべきでは」8ページ
https://tebra.top/dsk1905/html5.html#page=8
https://daikibo.jp.net/archives/9974

管理規約

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

個人情報保護法を遵守するために管理規約を改正したいが、条文をどのように作り、その条文をどの位置に設けるべきでしょうか。既に管理規約を改正した例があれば,具体的に教えてください。

マンション打診検査

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちわ。
2008年に新築された大型マンション(約200戸)です。
場所は大阪府内です。
今後大規模修繕を検討する前に、外壁タイルの打診検査(ブランコ)を実施検討したく思います
皆様の経験より、最適な業者様をご紹介して頂けないでしょうか?
管理会社が頼りないので修繕委員会のメンバーで検討進めたく思っています。
宜しくお願いします。

大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。

さて、大規模修繕工事が6月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。

(1)自動ドア化箇所が計画では1箇所であったものが、2箇所に増えている。
⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。
(2)EV充電設備の設置
⇨工事業者より国からの1/2補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。
(3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更)
⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。
(4)廊下の床材(合成樹脂製?)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。
⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。
(5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。
⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。
(6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。
⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。
(7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。
⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。
(8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。
⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。

質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。

この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか?
ご意見を宜しくお願い致します。

エレベーターのフルメンテ契約での部品交換

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築18年目と築16年目を一体化させたマンションです(エレベーターは各1台)。大手エレベーターメーカーと、新築当初からフルメンテナンス契約を結んでいますが、10月から安い他社に乗り替えます。(最初の10年くらいは安価なPOG契約にすれば良かったのに、バックマージンでもあったのでしょうか)
ところがここに来て過去の修繕履歴を調べたら、制御盤内リレー取り換えが3回、ブレーキ開放用バッテリ交換が2回、乗り場ボタン基盤取り換え、戸閉安全装置バンパー取り換え、扉ガイドイシュー取り換えが各1回くらい、それだけです。
以前にこの相談室で「メインロープ交換が8年目は早すぎないか」という相談があり、その際、「遅くても10年か12年目に交換」と回答されていました。
18年目に突入しているのにフルメンテの「やらずぼったくり」のようで、疑問を深くしています。
10月までにいろいろ交換させたいのですが、何かアドバイスをお願いします。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

本サイトのルール変更を提案します

6.25付「伸びたエレべーターのロープ」を投稿した「ぺっちゃ」です。9人もの方から回答を頂き深謝します。個別での返信をまとめ、ひとつの提案とさせて頂きます。昨日やっと定期総会が終わりました。1年前の定期総会は、出席・委任状・議決権が56%止まりで特別決議は流れ。しかしその総会で、CIPを第1回大規模修繕のコンサルに決定し、同時に私が理事長になり、今回の定期総会では出席(委・議含む)は89%へ劇的に伸びました。前総会後、管理会社大手の住〇が「管理費100万円値上げか撤退か」を迫り、我々は撤退を選択。管理会社変更のコンサルも重ねてCIPに依頼。昨日の総会で200万円の管理費削減を報告した所です。この激動そのものの1年間、理事会は年24回(前年は7回)をこなし、A3の新聞を17回発行。団地型の管理規約も単棟型に。来年2月には大規模修繕の足場組みです。今期理事会も既に年24回の理事会開催を決定。振り返ればCIPの優秀なメンバーにはホントに頭が下がります。さて前置きが長くなりましたが本題です。このサイトには、理事会にかける前に多くのアドバイスを頂き深謝です。そこで今回の問題となっているA氏の事です(名指しは止めて、の声に従います)。実は私は2年前まで新聞社の社長をしていたのですが、一番困るのは投書者や取材先等の「なりすまし」でした。しかし巧妙な「なりすまし」でも文言の隙間から正体を見抜くのが仕事です。文章というものには隠しきれないものがあるのです。A氏が管理組合と争いながら違法のベランダ喫煙を強行した記事を見て「管理組合の人間ではない」と分かり、更に温かい忠告者に呼び捨て返信するのを見て、疑念が膨らみました。そして今回のエレベーター問題での投稿からは、私の職業的確信として「この人は管理会社の方で、おそらくフロントで、このサイトで憂さ晴らしをしている」という判断に至りました。結論です。回答者は回答者として確認・登録された人物に限定すべきです。匿名では2チャンネル化します。素晴らしいサイトに2チャンネルが潜り込まないようすべきです。全国各地の管理組合から「うちではこうだった」という素朴な体験報告が集まるのが目標だったのでしょうが、体験報告が体験にとどまらず、匿名を鎧に、「回答者」として「無知非自覚の他への評価者」に背伸びする現象も問題です。どうかご検討くださるよう願います。

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ぺっちゃさん さん

伸びたエレベーターのロープを詰める??

先月5月25日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。 改めて状況を概述します。築18年目と築16年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは2基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのCIPに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで2台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。 (ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。) その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答(フルメン契約切れは9月末)。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です(私=理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です)。 契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

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ぺっちゃさん さん

「管理会社リプレイス検討委員会」設置の件

管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。 理事会では「管理会社リプレイス検討委員会」設置の話があり、設置する方向で検討したいと思いますが、その場合の注意点について教えて頂けますでしょうか。 尚、理事会メンバーの大半は今の大手管理会社の継続の意見ですが、住民の方々は独立系の安い管理会社へのリプレイスの意見も多い状況です。 (1)標準管理規約第55条第1項に従った専門委員会を考えておりますが、その場合一般公募の委員と理事会の委員の割合は、理事会側を過半数にして問題ないでしょうか? (2)仮に専門委員会の答申が独立系管理会社へのリプレイスとなった場合でも、その答申を拒否して現状の大手管理会社の継続で提案しても問題ないでしょうか? (3)専門委員会の答申を無視する場合、理事会と専門委員会推奨の管理会社のどちらが良いかの住民説明会(両社のプレゼン)の開催が要求されると思いますが開催する必要はあるのでしょうか? (4)専門委員会にリプレイスに詳しいマンション管理士に入って貰おうと思いますが、その場合の費用はどの程度でしょうか? 以上よろしくお願いします。

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さくら さん

管理会社と理事会主導型で困っています。

初めて質問させていただきます。 平成15年に竣工した30階タワー型マンション に住む者です。 竣工当初から 管理会社と担当者が代わっておらず、担当者と理事長との繋がりも密であります。 毎年総会に参加しますが 少人数で高齢者が多く、例年顔ぶれもほぼ変わらず、ほぼ管理会社任せになっております。 今年度の総会資料の支出項目の中で、自家用発電機負荷試験という項目があり、平成26年度 12期から75万円計上されております。 管理会社からは 法令点検ですので 年一回行うとの事です。点検すらしているのかもわかりません。 機械室のワット数を調べてもらった所 320kwだそうです。この金額は 妥当なのでしょうか? 今期 各戸インターフォンも取り替えるとの事で、パナソニック製品 5500万円程の計上されております。212戸あります。 型番を教えて欲しいと管理会社に言ったところ 理事長に口止めされているから言わなくてよいとの返答でした。 煩わしい者は、厄介者扱いされて 全くと言っていいほど 情報の一つももらえません。 一住民であり、一戸の家主であります。自分の財産を守りたいのですが、管理会社と理事長、理事会主導型ですので 何一つ意見が通りません。 どうしたら 情報開示してもらえるのでしょうか? 何か手立てがありましたら お教え頂けないでしょうか? 理事会は、輪番制と言いながら主要メンバーは 変わらずじまいです。どうしたらよいのでしょうか… お忙しいところ恐縮ですが 宜しくお願いいたします。

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Lotus さん

理事会より総会では「役員候補者としない」と通知されました。

私のマンションの理事会の理事は、基本は立候補制で、足りない場合に輪番制で任命されますが、最近数年間立候補者はいませんでした。 私は管理組合には色々と改善提案を行なって参りましたが殆ど改善されない事から、来期ので理事会の理事募集応募し立候補しましたが、理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知されました。 理事会に理由を聞いたところ、輪番制の理事候補が既に決まっているので、役員候補者は遠慮下さいとの事でした。 管理規約では「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」とありますので、理事会の判断で勝手に立候補した理事候補を除外するのは規約違反だと思います。 来週に総会ですが、私の名前が無い総会資料が既に配布されています。 私としては理事会に入り組合活動の活性化を図りたいのですが、この様な場合どの様に対応すればよいのでしょうか?

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青山 さん

マンション打診検査

こんにちわ。 2008年に新築された大型マンション(約200戸)です。 場所は大阪府内です。 今後大規模修繕を検討する前に、外壁タイルの打診検査(ブランコ)を実施検討したく思います 皆様の経験より、最適な業者様をご紹介して頂けないでしょうか? 管理会社が頼りないので修繕委員会のメンバーで検討進めたく思っています。 宜しくお願いします。

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ベリー さん

理事長と修繕委員長の兼務について

当マンションは地方都市の40数戸のマンションですが、2回目の大規模修繕を検討中です。 昨年10月に臨時総会を開き修繕員会の設立について承認可決されました。 修繕委員会設立の理由としては、①大規模修繕は長期間となるので担当を固定化し継続性を持たせる ②調査検討するする諮問機関(委員会)と議決機関(理事会)の機能を分離させて理事会の負担を減らすとのことでした。 また臨時総会で「修繕委員会の募集をかけて、人員が集まらなかった場合はどうするのか?」との質問に対して「その場合は現理事会でコンサル業者を選び、定期総会に提案するところまでは行う。それ以降は次期理事会にお願いする形となる。」と理事長が回答されました。 その後、修繕委員会の募集が行われ、修繕委員会のメンバーの報告がされましたが修繕委員5人中4人が理事会役員となっていました。また理事長が修繕委員長になっていました。 機能を分離するとのことでしたが、委員会設立後は理事会の際に新たに修繕委員となった1名が出席し、大規模修繕に関する議題に参加する形をとっていました。 今年の5月には新年度の理事会になりましたので、形の上では現在は理事会と分離していますが、現在も理事会の際に修繕委員会が参加し、合同で協議するという形に変わりありません。 ご意見を伺いたいのですが、委員会メンバー5人中4人が理事会役員で修繕委員会が成立と言えるのでしょうか?理事会と委員会の機能を分離しているようにも思えません。 また約半年の間でしたが、理事長が修繕委員長を兼務していたのはどうなんでしょうか?理事長が設計士さんや建築関係の仕事をされているのなら委員長と兼務は問題ないとは思いますが、そうではありません。 なんとなく、おかしいように感じましたので投稿させていただきました。

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5Lの男 さん

管理会社のリプレイス

管理会社のリプレイスを考えております。 現在、管理者管理の為、会計理事の会計士への丸投げや不透明な管理業務の支出、オーナーの管理組合への関与の排除等々、総会屋的な総会が続いております。 管理会社のリプレイスを実施された方の現行管理会社の見極め方や、リプレイス先の管理会社の見極め方に関して、意見交換が出来れば嬉しいです。

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f4vega さん

専有部トイレ便器の取替え工事、理事会便りへの掲載

①居住者から、トイレの便器の取替えを、個別に頼むのではなく管理組合で一括募集し、工事業者の選定と紹介をしてくれとの意見があり理事会で協議、理事会としては、専有部の工事であり各自要望や予算も違う、業者の紹介にしてもその会社が妥当かどうかなどの判断はできない、あくまでも個人的に対応すべきで管理組合としては対応できない旨を居住者に伝えた。理事会の対応としては間違っていないと思いますが、それに対して居住者からはそれでは自分で募集案内の掲示文を貼り、募集を行う、業者も自分の知っている業者を紹介する、と言ってきたが、マンション内で個人的に営業とみられるような活動が可能なのか、掲示文は貼ってもよいのでしょうか。 ②同上の件で、本人から自分の今回の要望をなぜ理事会便り(マンション内に掲示する毎月の理事会報告)に掲載しない、との話があった。理事会としては管理組合として業者を紹介するというようなことになれば理事会便りには掲載するが、専有部のことであり業者の紹介はできないという結論なので、本人にその結果を報告すれば掲載する必要はないではないかと、話したが納得いかず居住者全員に自分の要望を知らせるべきだと言っている。この場合掲載すべきだったのでしょうか。

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ぼっくん さん

修繕積立金値上げのプロセス

先日の定時総会で管理会社主導による修繕積立金の大幅値上げが可決されました。2ヶ月前に議案の通知があり、有志による説明会の開催も拒否されたうえでのスピード可決でした。このため、例年通り総会出席者はまばらで、賛成票の大半が議決権行使書によるものでした。議決権行使書で賛成票を投じた組合員の中には、議案の中身すら把握せず、取り合えず全部〇を付けて提出した方(自分も今まではそうでした)が相当数いることも確認されています。組合員の無関心と大規模マンションの横の繋がりの薄さに見事つけ込まれた格好となりました。 そこでご質問です。上記決定を覆すために、どのような方策が考えられるでしょうか。ご教授お願いいたします。

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asaka50 さん

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さん

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黒猫 風ちゃん さん

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このみ さん