みんなの管理組合

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    質問

管理組合の運営

理事長の暴走・・・

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建物の維持管理

建物の瑕疵

マンションの杭工事

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管理組合の運営

理事会参加

22

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    質問

管理組合の会計

駐車場使用料の会計について

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大規模修繕工事

大規模修繕工事で借り入れをしたい

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管理組合の会計

管理規約

管理組合の理事長宅の修理費用

9

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建物の維持管理

共用部の電気料の削減,CCFLについて

13

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その他

切れた電気の交換について

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管理組合の運営

管理規約

防火管理者の理事が引っ越ししました

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管理組合の会計

管理規約

新電力会社への切換は総会決議が必要か(続)

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管理組合の運営

管理業の委託

マンション管理士のお仕事とは?

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建物の維持管理

電力設備についてご教示ください

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管理組合の運営

役員報酬

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管理組合の運営

総会議案の取扱について

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大規模修繕工事

管理組合の運営

管理会社変更での鍵の紛失問題

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住まいのトラブル

ベランダの水漏れは居住者の負担

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管理組合の運営

専門業者との契約の変更

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住まいのトラブル

マンション内の落とし物

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建物の維持管理

非常用照明の交換

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建物の維持管理

植栽の変更は、総会決議ですか?

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管理組合の運営

防火管理者を選任する仕組み

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管理組合の会計

管理組合の会計基準

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管理組合の運営

理事会参加について

14

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大規模修繕工事

住まいのトラブル

ドラム式洗濯乾燥機のかさ上げはどの位

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住まいのトラブル

エレベーターの中に・・・

6

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住まいのトラブル

マンションの騒音苦情について

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管理組合の運営

理事会監事のお仕事について

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管理組合の運営

管理業の委託

意見要望が伝わってこない

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その他

管理員さんのごみ袋チェックはOK?

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    質問

管理組合の運営

法人化のメリットについて

6

駐車場の使い方

その他

平置き駐車場のマンションです。そこを借りていた方が車を処分したのか、車の代わりに自転車を置きだしました。最近子供用も置いています。私は車に乗りませんので良く分かりませんが、駐車場に車以外の物は置いても良いのでしょうか?車の後ろにタイヤや塀側に工具箱やバーベキューセットを置く人はいます。

マンション売却時のオープンハウスについて

管理規約

マンション近くの電信柱に自分のマンションの1室が売りに出たチラシが貼ってありました。オープンハウスで見学自由となっています。帰るとマンション入口に同じチラシとパイプ椅子に腰かけた不動産屋さんらしき人、管理員に聞くと断りなしにやっている様子でした。オープンハウスを行う時の注意事項として、①マンション内の使用方法(不動産の受付設置は不可)②オープンハウスの許可(居住者不在中は不可)③電柱への張り紙禁止等を細則で決めることはできますか?

管理業務の委託について

管理業の委託

再質問ですいません。迷える羊です。管理業務の中に消防設備や点検があります。
防火管理者に聞きましたが、点検後、管理会社からなにも連絡がありません。
年2回の点検業務には、消防設備士?の資格がある人が点検するのでしょうか。
また、管理会社は、毎月1回の消防設備の点検があるがどのようなことをやるのでしょうか。
元の職場で行っていたが、当マンションでは私と副理事長が消火器のチェックもしたがその記録が1~3階はしているが、4~5階はやっていません。
年2回の設備点検と毎月の点検でもやるのが良いと思われますが、ご助言をいただきたくお願い申し上げます。以上

管理業務の委託について

管理業の委託

住まいのトラブル

新米理事長になりました。管理業務や管理外業務で悩んでおります。
エレベータの維持管理は、管理組合で、区分所有者の改修工事を理事長名で許可することになっております。エレバータの維持管理は、点検ファイルに収納し、理事会には報告しない。また、改修工事は、委託会社の管理人が警備の作業で許可をして、工事の掲示板に張ってから、許可書の印をもらいたいとのことです。
これでは、管理外業務も管理会社か管理人かの責任になるかの質問に理事会で決めてください。と質問されました。
また、前理事長の時に、区分所有者の改修工事で問題が起こり、今度の理事会で議論になる予定です。
皆様のマンションではどのようになっておりますか

食材通販組合の通い箱について

管理規約

住まいのトラブル

唐突な質問ですみません。
同じマンションに住む何人かのママ友のメンバーと一緒に食材の通販組合に加入しました。
このシステムでは代表者あてに商品がまとめて配達され、それをメンバーでシェアすることになっています。
今は私がとりまとめなので届いた商品を玄関前のアルコーブ(廊下にはみ出してはいません)に置いてもらっているのですが、先日管理組合から「管理規約上、共用部に私物を置いてはなりません」ときついお手紙をもらってしまいました。
確かに外から見ると通い箱が4段も5段も積み上がっているので見苦しいと言われればそれまでです。
ほかのメンバーに相談しましたが、続けたいけど管理組合と喧嘩したくないから解約しようかという意見に傾きつつあります。
私は子供の健康のためにもぜひ続けたいのですが、ほかのマンションで同じようなシステムを活用していらっしゃる方、なにか良い知恵はございませんか。

築10年の瑕疵調査を依頼するべきでしょうか?

管理組合の運営

建物の瑕疵

瑕疵問題について質問です。

もうすぐ築10年を迎えるマンションですが、瑕疵に対する調査をするべきか?思
案中です。

デベロッパーやデベ系管理会社に依頼したのでは、無料でやってくれると思うのですが、本当に悪いところは指摘してこないと思いますし、第三者に瑕疵調査を依頼するのであれば、当然それなりの費用が必要になります。

築2年の時には、デベロッパーの調査のみで終わらせています。

素人から見ると、大きな故障や欠陥は見られないのですが、築10年の手前で建物
調査をするべきか?みなさんにアドバイスをしていただきたいと思います。

よろしくお願いします。

自主管理のマンションです。良い管理会社の探し方、注意点

管理組合の運営

自主管理のマンションです。今までリーダーシップをとっていた方が体調を壊し以前のように自治会(マンションでそう呼んでいます。)に参加されません。1年位はそれでも清掃やゴミ出しを皆で順番を決めやってきました。最近、ゴミ収集車が行った後にゴミを出したり、清掃当番が体調不良を理由に出来なかったりと、トラブルが増えてきました。「管理会社に任せた方が良いのではないか」の声も大きくなっています。これから、管理会社を探すときの注意点とかありましたら教えてください。

専門委員会の設置について

大規模修繕工事

理事会で規約委員会を制定する場合、総会決議に掛けたほうが良いのでしょうか?
その一つとして、輪番制の外部組合員に協力金を貰う旨に関して、実行していきたいと考えています。

■ 標準管理規約原文より
第55条(専門委員会の設置)
1 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

<標準管理規約コメント> 第55条関係
① 専門委員会の検討対象が理事会の責任と権限を越える事項である場合や、理事会活動に認められている経費以上の経費が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細則の制定が必要な場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。
② 専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるのである。必要に応じ検討対象に関する専門的知識を有する(組合員以外も含む。)の参加を求めることもできる。
>>今回の場合、決定事項が一部の組合員に影響を与えることから、設置の承認をするべきでしょうか?

http://www.11kanri.com/mame/bunrui/0079.html

植栽の変更は、総会決議ですか?

建物の維持管理

古いマンションです。植栽も所々枯れたりしてまだらになっています。今後2年くらいで植栽の入れ替えをしようと考えています。植栽で入っている業者に案と見積りを出して頂きアンケートを取って決めようと思いますが。このことは「共用部の変更」にあたり、総会で決議が必要ですか?1部分枯れたところを足したり、大きくなったのを半分に切るのは決議をとらなくても大丈夫ですか?

管理組合の保険について no.2

その他

前回の回答ありがとうございます。10月に初めて保険お支払の用紙にサイン、印をしました。その際今までどのくらい保険が使われたのか、総会議事録(収支報告書)も見ましたが明記されていないので、まず保険会社に電話し過去3年の履歴開示を求めました。始めは個人情報だからと取り合ってもらえませんでしたが、担当を代え説いた出すと渋々6件教えて貰いました。しかしどこに支払ったかは拒否。
先日 理事会があり管理会社に保健の履歴開示、収支報告書に明記されていない理由を聞くと個人情報(個人賠償)だから言えない、収支報告書には保険加入時の金額は明記してあるなどとはぐらかされ、しまいには怒り出す始末です。ただ工事はほぼ1社で「保険関係に特化しているから」と言う理由で、とても変です。
保険に関する(日程、作業場所、金額、支払われたのが業者か管理会社か個人か、個人賠償も含むなど)開示してもらういい方法(管理会社、保険会社に対して)ありましたら、御回答よろしくお願いします。

インターネットどっちがお得?

その他

インターネットをマンションとして一括で入れるのと戸別でいれるのとどっちがお得ですか?
単純にお得と言っても様々あるかと思いますので、速さや金額として一般的にお教えください。

仮にマンション一括の方がお得となった場合にはどのような手順が必要ですか?

マンション内の落とし物

住まいのトラブル

 マンションのエントランスで現金を拾いました。管理員に届け掲示を行いましたが落とし主は現れませんでした。3日後に、管理員から警察に届けるように言われ届けました。その後も落とし主は現れず、半年後に警察より連絡があり取りに来るよう言われ受け取りました。マンションのエントランスで拾った物なのでマンションで使ってもらおうと思っています。問題は、ありませんでしょうか?
 以前同じように駅前のATMで現金を拾った時は、警察から「施設(ATM)の所有者と折半です。」との話がありました。結局銀行から折半の話はありませんでしたが、その考えですと、今回は、管理組合(マンションの管理者)と折半となるのでしょうか?どちらにしろ全額管理組合にお渡ししようと思っていますがね。

アルコーブの利用の制限について

管理組合の運営

管理規約

うちのマンションでは住戸の玄関部分がアルコーブ仕様になっています。(玄関ドアの前にちょっとした専用スペースがあり廊下との境は木戸で仕切られている)
このスペースは該当住戸の専用使用が許されている場所と理解していますが、その使用方法について管理組合で制限ができるかどうかのご相談です。
現在ほとんどのお宅はアルコーブにちょっとした置物やかわいい鉢植えを置いたりして気持ちよく使っていますが、ある一軒がここに自転車や段ボール、紙袋を積み上げており、まるでゴミ置き場状態です。
見栄えが悪いだけでなく、不衛生なので片づけていただけないか管理組合からお願いしましたが『専用使用部分なのでどう使おうが私の勝手だ』と取りつく島もありません。
何とかこの状況を改善したいと思っているのですが、組合としてどのような動きをしてよいか途方に暮れています。
何か良い知恵はないでしょうか。

駐車場を貸し出しています。

管理組合の会計

マンションの機械式駐車場が余っています。数年前から近くの会社に6台ほど貸出をしていて金額も年間150万円近くになります。毎年理事会では、それは課税対象になるとの話が出るのですが、そのままです。もし、税務署等に問われたらどの位納税しなくてはいけませんか?払うべきものは払った方が良いと思いますが。どう話したら良いでしょうか?話した後も何か言われないか心配です。

ハナミズキや百日紅の木が枯れてしまいました

建物の維持管理

その他

花壇の件でお世話になりましたミニトマトです。その節はいろいろ暖かいアドバイスありがとうございました。
今日は敷地内の枯れ木についてご相談です。
マンションができて約20年たち、最初はひょろひょろだったハナミズキや百日紅が4~5mの高さに育ち、毎年花がきれいでしたが、今年になって2本とも枯れてしまいました。
組合からの広報では近々伐採するとのことですが、枯れた理由については書かれていませんでした。
20年も元気に育ってきたのに急に枯れてしまう事ってよくあるものなのでしょうか。
また普通、伐採した後は植林みたいに同じ場所に同種の若木を植えるものなのか、それともそこは木が育たない場所として開けておくものなのでしょうか。
できれば、またきれいな花の咲く木が植わってほしいと思っています。

古本の販売は課税対象となるか

管理組合の会計

マンション内に小さいながらも図書館があります。
図書の充実を図るために居住者から本や雑誌の提供を受けたいと考えています。
重複したものは古本屋に売って新書の購入に充てたいのですが、売れた金額に
対して課税されますか。
せいぜい年間で一万円ぐらいのものだと思いますが、決算表に載せざるを
得ないと思いますので会計処理をどうしたらいいか悩んでいます。
それとも図書館利用料等の名目で本の提供を受ければ、課税対象外でしょうか。
アドバイスをお願いします。

管理組合の保険について

その他

築19年、昨年分で管理組合で加入している保険ですが、駐車場天井水漏れ(作業跡なし)478.440円、共用廊下の水漏れ調査費55.080円、バスタブが割れた為水漏れ794.920円+水漏れの原因調査費34.560円(下は駐車場、天井にシミあり、一居住者のリフォーム工事)。共用部で申請して一居住の為にリフォーム工事代を管理組合の保険でをもらう事もあると思うのですが、管理会社が仲介して記録(理事会の議事録など)が残ってないのですが、今期の理事長が管理会社に業者、保険会社への請求書(見積り)やどこに使ったかなど確認して構わないですか?
保険会社にも聞いたのですが、個人情報だからとあまり答えてくれません。だだお金の支払いはすべて管理会社が受け取りのようです。
管理費で入っている保険なのに 管理会社が把握し組合はよくわからないのは疑問です。

大停電

住まいのトラブル

今日、東電施設の火災により、東京地方でも大停電が起きた模様です。マンションの各所でエレベーターが停止し人が閉じ込められたりもしていたようです。
マンションでは停電するとエレベーターのみならず、給水ポンプもSTOPします。さらにトイレも流せなくなるとのことですが、本当ですか?どういう仕組みで流せなくなるのか教えてください。お願いします<(_ _)>

理事会議事録の必要性について

大規模修繕工事

理事会議事録は必ず作成しないといけないと思いますが、
これは、通常総会・理事会・意見交換会のどこまでの範囲を指すのでしょうか?
当マンションでは、意見交換会で議事録は作成していないのですが、これは問題ないのでしょうか?

区分所有法【第四十二条】
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
4 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。

専有部分へのサービス

管理組合の会計

管理規約

専有部分へのサービス料が全体の管理費より支払われています。
これは規約違反にはなりませんか?

コンサルタントが見積徴収した金額が怪しい

大規模修繕工事

建物の維持管理

築11年目のマンションです。管理会社に大規模修繕工事の設計監理(コンサルタント)業務を委託し、調査・設計と進んで業者選定の段階で5社見積を徴収しました。

そこで最安値業者(A社)を100とした時の、各社の金額比較が・・・

A社 100
B社 102
C社 103
D社 105
E社 107

と出てきたところで、ゼネコン出身の修繕委員から待ったがかかり、「談合」や「リベート」疑惑が持ち上がり、現在コンサルタント会社(管理会社)に対して、回答を求めているところです。

マンション管理組合の大規模修繕工事の業界では、「談合」や「リベート」疑惑が多くあると教わりましたが、現実的にはどうでしょうか?

有識者の皆さんにご教授いただきたいと思います。

鳩のフン害防止策について

建物の維持管理

住まいのトラブル

当管理組合では、鳩のフン害という検討課題があります。
鳩対策として、検討の結果、鳩よけネットの取付けをすることにしました。総会で予算を取り、大体的に実施し、今でも取付けた場所については良好となりました。

しかし、一方で鳩もそれなりに賢く、今度はネットを取り付けてない吹き抜けの箇所等、止まれるスポットを見つけてはフン害等被害を起こしており、イタチごっこな日々です。先日も、一部の住民から「対応して欲しい」との要望書が理事会へ寄せられてしまいました。

鳩よけネットの取付け面積を拡大するといった案は理事会でも出ておりますが、その他の選択肢として効果的なアイデアは何かありませんでしょうか?
よろしくお願いいたします。

管理室の鍵がない

管理業の委託

知人のマンションの話です。

理事長や役員が管理室に入れないと言っています。
管理会社が渡そうとしないようです。
私の認識では管理室はマンション内にあって、電気代や水道代を我々が支払っているのに入れないのはおかしいのではないかと思っています。
書類関係は管理室に保管されているわけですし、役員が毎回管理会社に連絡をとって管理会社の都合でしか見ることができないというのはありえないのではないでしょうか。

皆様のお知恵をお貸しください。

定期清掃の値上げは総会決議?

管理組合の運営

定期清掃の会社が、人件費の高騰を理由に業務費の値上げを言ってきています。認めるには、総会の決議が必要でしょうか?理事会判断で決められませんか?

管理員の健康管理、福利厚生について

その他

私のマンションの管理人さんは60代後半の方です。会社で定年を迎えた方でも元気な方で人生経験を積まれた方が管理人をされていると安心します。只、病気や持病で倒れる方も多いと聞きます。管理会社の健康管理や管理員の福利厚生は、しっかりしているのでしょうか?一般的な話で結構です、ご存知の方おりましたらお願いします。もう一つ、管理員さんには定年はないのでしょうか。

LED化について

建物の維持管理

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

常任理事について

管理組合の運営

理事の決め方について質問させて頂きます。
当マンションでは2年で半数交代の輪番制です。
外部所有者など参加されない方がおり、また、理事になっても理事会への参加が難しい方(高齢や小さなお子さんがいらっしゃる家庭)は2回に1回参加するなど、参加回数が少なくなってしまう方もいらっしゃいます。
しかし全人数でみると8~9割の方が参加されています。
最近一部の方から「理事を固定化し、常任理事として理事会運営を行ってはどうか」という意見があります。
理事会活動への積極的な方を集めて常任化し、活性化したいというのが目的のようですがはたしてそれでいいのか疑問が残ります。
皆様のご意見を伺えれば幸いです。

この費用は一般会計?修繕会計?

大規模修繕工事

管理組合の会計

大規模修繕の準備としてかかる費用の処理について質問です。
「工事に先立って竣工図面の電子化をしたいので、修繕会計の次期予算案へ含めてほしい。」と修繕委員会から理事会へ具申しましたところ、「今期の一般会計の小修繕費で処理をします。」という理事会決定となりました。
「どちらも皆さんから集めたお金ですから同じですよ。」と説明されました。

管理費として集めたお金と、修繕積立金として集めたお金は、それぞれの用途に使うのが原則だと思うのですが、実際のところは流動的なのでしょうか?
スムーズな組合運営という視点で上記のような判断となったのは理解できますが、本来の用途と異なる会計で処理する弊害はありませんか?

戸別の電力自由化について

住まいのトラブル

その他

今年の4月から電力自由化になり2ヶ月が経過しました。

現在100社以上ある電力会社を比較して、好きな会社と自由に契約ができるようになりましたが、我が家は未だに東京電力で従来のままでの契約形態になっています。
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比較サイトなどもたくさん立ち上がり、そしてこれからまだまだ料金が下がる可能性も書き込まれていて、本当の自由化はこれからだとの見方もあり、一定期間固定して切り替えを制限される契約は敬遠したほうがいいのかとも考え、現在は様子見でどうしたらいいのか?わからないでおります。

そこで、皆さんはどうしているのか?あるいは現状でベストとは言えないまでもベターな選択方法などをご教授いただきたく質問をさせていただきます。どうぞ、よろしくお願いします。

サッシュの交換について

大規模修繕工事

廊下側の大規模修繕工事中(築40年超)です。一部の住民が大規模修繕のついでにサッシュの交換を管理組合に要請されましたが、この交換工事は、一体どちらが費用負担するのでしょうか。理事は今まで個人負担と言ってましたが、標準管理規約などでは共用部となっているのではないでしょうか。

理事会と組合員の意見合意形成について

管理組合の運営

管理組合の運営

当マンションでは、理事会と組合員の意思の合意形成ができません。
◆フロントマンの短所
適切なアドバイスが不足している。
理事会議事録を要約するので、意味が変換されていたり、わかりづらい。

◆理事会の短所
1、報告・連絡・相談等が足りない(理事会で組合員の動向を予め確認しないため、民意と真逆の方向に話が進み、理事会議事録などで情報が回ってきてからそれはおかしい!!となり、その都度民意の方向に修正をかけていく)
2、納期意識が足りない(納期に毎度間に合わないので、時間内に無理やり決めます!!となり、ある案件では時間オーバーになり、やむを得ず持ち越しになった)
3、段取りが最低限の事(最低限すら出来ていないレベル)しか行わないので、問題が後から多発し、その問題点に対しての対応に追われ、大きな時間のロスをする。
例)あちこちの穴から水漏れしているとして、1個ずつ穴が開いたから塞ぐ、また塞ぐ・・・といったような場当たり的な対応で済まそうとする。
4、何でも理事会で推し進めようとする。
5、変な解釈をする。例)りんごは赤色が一般的だが、青色といったり一般的ではない解釈をする。

◆組合員の短所
1、個人が良ければいいという人が多く、マンションの全体感を考えていない。
2、物事が決まってから、その決定事項とは食い違う要望をつける方がいる。
3、会議で話し合われたことが理解されていないのに、堂々と理事会はこうだったというが、それが合っていない人がいる。
4、会議で脱線が多く、話し合いのレールに戻すのが大変である。
5、節約志向は良い事だが、細かなお金に対して敏感・難色反応を示す。例)3万円がもったいない。それは必要ない。

これに対して、対応策はありますでしょうか?

理事会参加

管理組合の運営

ふとした疑問ですが、理事会に役員でない人間が参加することはできるのでしょうか?
またそこで議題として何か発言することは可能でしょうか?
なにか踏まなければならない手順はありますか?

点検業者さんからの提案について

建物の維持管理

その他

設備点検の報告書とともに耐用年数に近付いた部品の交換や、オーバーホールを勧められることがあります。
日々使用していて誤作動や不具合は一切感じられないものでも、「壊れる前ぶれがあるものではなく、突然壊れたら困るのでは?」と不安を煽られることもあります。

家電製品は耐用年数だからといって買い替える人はまず居ないと思います。
壊れたり、使用感が悪くなったら買い替えるのではないでしょうか。

共用部分は「居住者の皆さんに不便をかけてはいけない」という思いがあり、業者さんの提案はそこの部分を突いてきます。
まだ壊れていない設備の交換のタイミングは、皆様はどのように判断していらっしゃいますか?

また、設備関係のお仕事の経験のある方、本当はまだ継続使用が可能なものも一定の期間が経過したら交換を勧める決まりになっているものなのでしょうか?
その提案はどのくらい真に受ける必要があるのでしょうか?

オートロック装置のセキュリティー性

住まいのトラブル

マンションの入り口にあるオートロックは部屋の鍵で開けるか、部屋番号を押して中から解錠してもらわないと開かないものと思っていたのですが、今日見たら小学生がボタンをちょんちょんと押すとドアがスッと開いてそのままマンション内に入っていきました。
どこをどうしたのかわかりませんが、鍵も使わず部屋から解錠しなくてもマンションに入れてしまうのはセキュリティー上問題だと思います。
ふつうオートロックというものはこんなに頼りない機械なのでしょうか。
いくら防犯カメラをつけても玄関に鍵がかかっていなければなんの役にも立ちませんよね、
管理会社に言えば操作盤をもっとセキュリティーの高いものに変えてもらえますか。

非難誘導灯は誰が修理するの?

建物の維持管理

管理組合の会計

1階が店舗で2階から5階が住宅となっている複合型のマンション理事長をしています。
今年の夏に「建築設備等定期検査」がありました。
その報告によりますと「1階の店舗の中にある非常用照明設備が照度不足のため改善が必要」となっています。
管理会社から非常用照明設備の交換費として82,400円(税込み)の見積りが出てきましたが、これは管理組合の費用で払わなくてはならないものなのでしょうか。
1階の店舗のどこについているどんな非常用照明設備なのか、私をはじめ管理組合の人は誰も知るよしもありません。
店舗の専有部内に設置され、その持ち主しか利用しない設備の交換費用を組合で持つというのがどうも納得いきません。店舗に負担してもらうべきではないでしょうか。
管理会社のフロントは「建物全体として受けた検査の指摘事項なので組合が負担するのが正しいのでは」と言っています。
それも一理あるとは思いますが、どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。

困っています

その他

マンションの駐車場の空きが多くて困っています。何か対策方法はありませんか教えてほしいです。

積立金の運用方法(2)

管理組合の会計

再度の質問で申しわけありません。
例えば投資適格会社(BBB以上)の会社の社債発行が増えていますが、
社債購入はリスキーでしょうか?それともそもそも管理組合で社債は
買えないのでしょうか?

網戸は共用部?その修理は誰が行う。

住まいのトラブル

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。
 雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。
 網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

エレベーターを一時的に止めると費用が発生しますか?

その他

先日、エレベーター内の監視カメラ(買取)が写らなくなり、更新しました。
一時的にエレベーターを止めて交換工事をしたのですが、エレベーターの保守点検会社さんから監視カメラ業者さんに対し、エレベーターを止めた事にかかった費用の請求があったと報告を受けました。
今回は監視カメラ業者さんが負担して下さったのですが、エレベーターを一時的に止めると手数料?が発生するものですか?
因みにそのエレベーター保守点検業者さんは独立系大手で、POG契約です。
エレベーターは管理組合の所有物なのに、保守点検会社さんからこのような請求があったことに驚き、質問させていただきました。

理事会監事のお仕事について

管理組合の運営

昨年の総会で役員に選出されたとき、理事長、副理事長は難しそうなので監事という役になりました。
今年の総会が来月末に開かれることになり、今月の理事会に出席しましたら、管理会社の担当者から会計資料というものを何冊も渡され、「監事さん、こちらの監査報告書にサインしてください」と言われました。
たくさん数字が書いてある資料をいくつも急に渡されて中身もわからないので「どこをどうチェックしたらいいのですか」と尋ねたら「説明しても難しいですからサインだけしてもらえればいいです」との返事でした。
中身も見ないでサインはできないので、その場でいったん資料を預かりましたが、簿記の知識もなく、途方に暮れてしまいました。
お友達に経理の事務をしていた人がいるのでこれから相談に行こうと思っていますが、皆さんのマンションでは監事さんはどのように資料をチェックしているのか教えてください。

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エレベーターの改修工事に1700万!!

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。 先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。 限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

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総会の委任状について

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

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網戸は共用部?その修理は誰が行う。

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。  雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。  網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

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民泊について

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか? 細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

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早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法

うちのマンションでは、これまで24時間有人管理をしていましたが、今回夜間は機械警備にコスト削減で切り替えることを検討しています。 そこで、早朝の朝刊配達時のオートロック解除方法が現在話題の中心になっています。 みなさんのマンションでは、どのように新聞配達の方がオートロックをクリアしているのでしょうか?または朝刊はエントランスホールのメールボックスでしょうか? ご教授いただければ幸いです。

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マンションで一括受電と電力自由化

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

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受水槽の更新

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。 実際のところどうなんでしょうか? 経験談など教えてもらえるとうれしいです。

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LED化について

マンション共用部をLED化したいと思っているのですが、電気代の削減率はどのくらいなのでしょうか?

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外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。 法律でこのような決まりがあるのでしょうか? しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。 この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、 「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、 「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、 等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。  築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

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POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。 築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。 新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか? また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか? 設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

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  • 三毛猫

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  • はるさん

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  • てつさん

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