Thumb biwako

    質問

大規模修繕工事

エレベーターリニューアルについて

14

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    質問

管理業の委託

管理組合の運営

書類の保管および提出

17

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    質問

管理組合の運営

理事会日の決め方

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    質問

管理規約

修繕積立金の使用

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    質問

管理組合の会計

管理業の委託

管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。

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    質問

管理組合の運営

アドバイザリーボード(諮問委員会)の設置

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    Thumb 5f2945df b43b 4cb8 a22c 6afd6ba9cc44

    質問

管理規約

管理組合の運営

ZOOMを使っての理事会開催についての問題点

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    質問

管理組合の会計

管理組合の運営

マンション保険の値上がりについて

30

    Thumb 2011 08 30 17.38.54

    質問

住まいのトラブル

弁明の機会の具体的方法を教えてください。

15

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    質問

管理組合の運営

一般会計の赤字

12

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理事会

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新米の理事です。
理事会の役割とはどのようなものでしょうか?
管理会社の担当者は全てお任せ頂ければ、集まって頂くだけでいいです。
と言われています。
本当にお任せでいいのでしょうか?
または素人の私たちが何かをするより、専門化である管理会社に
全てお任せするのが安心なのでしょうか?

専有部ですか共用部ですか

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、マンションの廊下にクーラーの室外機置き場が有ります。その上にコンクリートで幅40センチくらいのひさしが有ります。室外機の保護のためについているのかと思いますが、その上に植木・子供の自転車等を乗せている方がおります。質問内容は、この部分は、共用部なのか専有部かです。廊下に飛び出したひさしなので共有部と思うのですが、地震等で物が落ちたり廊下を塞ぐことになるのでやめさせたいのですが、如何でしょうか?

コンサルタントが見積徴収した金額が怪しい

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築11年目のマンションです。管理会社に大規模修繕工事の設計監理(コンサルタント)業務を委託し、調査・設計と進んで業者選定の段階で5社見積を徴収しました。

そこで最安値業者(A社)を100とした時の、各社の金額比較が・・・

A社 100
B社 102
C社 103
D社 105
E社 107

と出てきたところで、ゼネコン出身の修繕委員から待ったがかかり、「談合」や「リベート」疑惑が持ち上がり、現在コンサルタント会社(管理会社)に対して、回答を求めているところです。

マンション管理組合の大規模修繕工事の業界では、「談合」や「リベート」疑惑が多くあると教わりましたが、現実的にはどうでしょうか?

有識者の皆さんにご教授いただきたいと思います。

新標準管理規約

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

新標準管理規約で、新築物件における選択肢として、総会の議決権(及び譲渡契約時の敷地の持ち分割合)について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられるという項目が追加されましたが、どんな影響があるのでしょうか。

理事会議事録の閲覧について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

組合員から理事会に対して、理事会議事録の閲覧を求められた場合、どのように応じなければなりませんでしょうか?

民泊の防止策について教えて下さい

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

最近、国内の分譲マンションで、空き部屋のオーナーが民泊とすることが増えていると報道されており、社会的なニーズに叶っている一方で、マンションの他の住人とのトラブルになっていると言われています。

うちのマンションでは理事会全員の一致している意見として、自分のマンションが民泊に使われることがあってほしくない、と考えています。

そこで、2点お尋ねします。

まず、ほとんど全てのマンションは、標準管理規約に沿った管理規約としているものと思われますが、その
「第4章 用法(専有部分の用途)第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし 、他の用途に供してはならない。」
は、民泊を禁止する規約としては、機能していないのでしょうか?

また、それはなぜなのでしょうか?

もう1つは、仮に、上記第12条では防ぎ得ないとしたら、どのような規約を追加すべきでしょうか?

その成功事例がありましたら、教えて下さい。

部屋を増やしたら、火災報知器は増やす?

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「子供が大きくなったので1室を分けて2部屋にしたい。」との申請が有りました。
専有部なので自由なのでしょうが、火災報知機は増やした1室分追加する必要が有ると思うのですが、ご本人は「市販の報知器を買って付ける」と言っているそうです。良いのでしょうか?全体の警報に繋がらなくては、マンションではだめだと思うのですが、如何でしょうか?どなたか教えてください。

マンションに地震保険は必要でしょうか?熊本地震を見て心配になりました。

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

地震保険は、家財にしかかけていません。地震がきてもマンションなら損害もなさそうだし、そもそも管理会社が持ってきた火災保険の提案に地震保険がついてないまま契約をしました。

ただ、熊本地震の映像を見ていて、うちのマンションも再検討をする必要性を感じました。数年以内に70%以上の確率で首都圏にも大きな地震が来るとか言われてしまうと、さすがに身構えてしまいます。マンションに地震保険は必要か、またどういうケースに保険金がおりるのか、詳しい方にお聞きしたいです。

この費用は一般会計?修繕会計?

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕の準備としてかかる費用の処理について質問です。
「工事に先立って竣工図面の電子化をしたいので、修繕会計の次期予算案へ含めてほしい。」と修繕委員会から理事会へ具申しましたところ、「今期の一般会計の小修繕費で処理をします。」という理事会決定となりました。
「どちらも皆さんから集めたお金ですから同じですよ。」と説明されました。

管理費として集めたお金と、修繕積立金として集めたお金は、それぞれの用途に使うのが原則だと思うのですが、実際のところは流動的なのでしょうか?
スムーズな組合運営という視点で上記のような判断となったのは理解できますが、本来の用途と異なる会計で処理する弊害はありませんか?

長期修繕計画の更新頻度について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

長期修繕計画は何年間を目処に作成するものでしょうか?

支払督促という手続について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等滞納の請求で、支払督促という制度があるとのことですが、どのような手続でしょうか?

業者見積のタイミング

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築25年(100戸超)陸屋根のマンションです。
10年前に第1回大規模改修を行い、長期修繕計画では2年後に2回目の大規模改修を
予定しています。

昨年、最上階住戸に漏水があったという事で、年末の定期総会で建築劣化診断調査
の実施が決議されました。ところが今年度の理事長はこの調査を行わずに
屋根のみの単独改修を意図し、理事会承認も総会承認も行わずに、4社見積作業を
行いました。

屋根改修を行う旨の総会承認もなく、理事会承認もなく屋根に業者を上げ見積もり
を行う事は法律的に問題ないですか?(住民の決定に従って業者に接触するのでは
なく、先行して業者にアプローチするのはおかしいと思います。)

修繕積立金取り崩しの為の臨時総会

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

屋根の防水工事を緊急で行う為の臨時総会が予定されています。
これに先駆け、屋根の状態などの緊急性を示す資料開示を求め理事会に説明会
開催を要求していました。
その結果、総会出欠票(委任状付)の提出締切後の日程で、説明会(選定済み
業者による説明だと思われる)開催、二日後に臨時総会となりました。
防水工事実施の承認も理事会決済のみ。組合員は工事内容はもとより必要性
も「緊急」「落下物があった」の議事録文言しかわかりません。
修繕工事及び修繕積立金取り崩し決議の手順として、問題はありませんか?

POGからフルメンテナンスへの切り替えについて

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーター保守点検の種類の変更に関する質問です。
築年数が浅いうちは部品の取り換え頻度が低いのでPOGの方が割安で得策、築10年以降は部品の取り換え頻度が高くなるのでフルメンテナンスの方が得策だと聞いたことがあります。

新築当初からPOG契約だった築8年のマンションでフルメンテナンス契約へ切り替えようとしたところ、管理会社さんから「同じ保守点検会社でPOGからフルメンテナンスへ切り替える事は出来ない。」と言われたそうです。そうしますと、フルメンテナンスへ切り替える場合は保守点検の会社ごと変更するしかないのでしょうか?

また、途中から切り替えるには、POG契約で保守点検をしている会社から部品の交換を推奨された個所は、実際に不具合が生じていない場合でも、交換したうえでなければフルメンテナンスへ切り替えられないのでしょうか?

設備の保守に詳しい先生方、POGからフルメンへ切り替えた経験のある管理組合員の方、ご指南ください。

エレベーターの改修工事に1700万!!

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が3月4日に所有した築27年の35戸の投資用5F建てワンルームマンションについて、大変困った問題が購入後発覚しました。総会資料を確認したところ、昨年9月末の議案でEV改修工事に1700万も投じる事が可決されていたのです。私は昨年他のマンションで、同じ日立製の油圧式EVの改修に540万かけて補修部品問題を解消しただけに、ありえない金額だと管理会社に文句を言ったところ理事長判断(この管理組合は5名の理事定員がありますが、2名しかおらず実質理事長一人の状態)であり、総会決定に従うだけとの回答。おそらく管理会社の提案(日立は自社の都合から油圧式からロープ式の大変更を提案)を理事長がそのまま総会に掛けて委任状で可決させたと思われます。臨時総会を開催してなんとかこんな無謀な現行計画を止めたいのですが、理事長は臨時総会を開いてもいいが、その目的は5月中旬から予定している工事の「追認」とのことです。油圧式から油圧式の改修であればEV停止期間も7日程度ですが、ロープ式となると45日の長期に亘り入居者に迷惑をかけることなどお構いなしです。そもそも修繕積立金が2000万円以上貯まっていることで購入したマンションが80%をドブに捨てるのを見てられません。
先日EVを見てきましたが内外装・乗り心地とも申し分ないレベルでした。
限られた時間でどう動いたらいいか良い知恵があれば教えて下さい。

タバコの煙対策の掲示について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住むマンションでは、バルコニー等使用細則があり、バルコニーや専用庭での喫煙は明確に禁止されております。

しかし、タバコの煙が干している洗濯物につく等のクレームが居住者から理事会に上がってきたため、注意喚起文のお知らせを作成し、全戸投函および掲示をする準備を進めています。

理事会でのやりとりの中で、部屋の中で喫煙をしても換気のために窓を開けられると他の人に影響を与える可能性があるので、掲示文の中に、「喫煙は部屋の中で窓を閉めて吸ってください」と踏み込んで記述すべきか否か悩んでしまいました。

そこまで具体化せず、「煙や臭いで他の居住者にご迷惑をかけないようにお願いします」程度の記述で十分効果があるものでしょうか?
注意喚起文等の対策で良いアイデアがありましたら、お教えください。

3/14発表の改正標準管理規約のコミュニティ条項削除について教えて下さい

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

3月14日,改正標準管理規約が発表され、改正事項のうち大きな注目を集め議論が展開されたものの一つが,いわゆるコミュニティ条項の削除だと新聞で読みました。

第27条
「管理費は,次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する」
と管理費の用途を定め,その10号が「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用」と定めていたところ,今回この10号が削除されました。

第32条
「管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う」と管理組合の業務内容を定め,その15号が「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」と定めていたところ,今回この15号が削除されました。

うちのマンションでは夏祭りやクリスマス会、お花見会などだけでなく理事の懇親会なども実施していますが、今後中止をしたほうがいいのでしょうか?

みなさんのマンションではどのように対応するでしょうか?教えて下さい。
よろしくお願いします。

網戸は共用部?その修理は誰が行う。

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 マンション各戸の窓に網戸が有ります。築30年を超すマンションなので傷みが出ています。聞くところ網戸も共用部との事。最近開閉が困難になり修理しようとしたら。もう部品が無く「枠ごと交換」と言われました。
 雨戸について私の考えでは、①網戸の網交換は、個人の責任。②枠の交換は、管理組合が行う。と考えます。③滑車等の交換で済めば、個人?です。
 網戸が傷ついても個人の判断で捨てるのはNGと思っています。皆さんのご意見を頂ければありがたいです。宜しくお願い致します。

理事会をメールでできないか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

外部所有者が多いマンションです。理事会は開けません。1年に2回開ければ良いくらいです。臨時総会は、ほとんど委任状と議決権行使で決まっています。そこで、理事会をメールでやろうとなりました。問題は有りますでしょうか?

組合員の理事会参加

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

長年理事長をしてきた人が理事長を降りました。理事でもないのですが理事会に出たい、議決権はないが心配で出たいといっています。参加させても良いのでしょうか?うるさい人なので、私的には出てもらいたくないのですが。断ることはできないのでしょうか?

管理組合のディジタル化

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

この度の菅新総理の目玉政策「ディジタル庁設置」に鑑み、管理組合のディジタル化は是非の思いも有っての提言です。
現代社会は、「ICT(情報通信技術)化」と共に「ユビキタス(いつでもどこでも誰でも)社会化」する中でほぼ何処の家庭にもパソコンが有ってなおかつ、老若男女皆がスマフォを持って使いこなしています中で、管理組合の現状は「旧態依然」であります。
当マンションでは具体的に以下の通りです。
1、 当マンションは300戸築50年ですが、連絡や各記録はほぼ「紙」によります。
2、 その内容は、通常の一般組合員への通知や役員への連絡などだけでなく総会の案内や議案書も全て紙媒体です。それだけでなく各議事録や管理会社との契約や各種報告連絡等と、会計記録、各種工事関係の契約書や完成図や長期修繕計画書なども全て紙媒体です。(管理会社からの報告なども紙媒体)だから役員共に誰も見ません。
3、 紙媒体をファイルにして書庫に保管していますが、その数は膨大であり管理室は書庫で一杯狭いです。
4、 書庫のファイルはインデックス等で整理がなされていませんから、探そうとしてもなかなか探せない。だから正に「飾り物」であり、役に立っていません。
5、 一般の各種連絡や議事録のような記録は、ある時期からパソコンが導入されて書かれていますが、作られた書類をプリンタで打ち出して紙媒体でファイルをしています。
6、 パソコンで書いた書類も、ファイルインデックス化がされていないから、電子ファイルではあるも探し出すのに大変です。
7、 ところが当住宅内のICT情報通信インフラ(設備化)光ファイバーで整っていますのでほぼ各戸が導入済みで各連絡関係は今すぐにも可能ですが、何故だか不思議と活用へ行きません。
8、 従って、管理組合に関心を持つ者は、その都度紙による「閲覧請求書」を提出によります。
以上の通りですので何度も提言をしていますが、なかなか理解を得られず未だに進みません。せめてペーパーレスからでも始めてほしいです。
こうしたディジタル化への施策としてマンション管理センターでの「未来ネット」が有り素晴らしいインフラであり役に立つと思える。
この度の国のディジタル庁設置により、その風潮も整いますと共に見込み期待をしています。皆様方の現状実態並びにディジタル化実施実例等と今後への提言のご意見を望みます。

団地(個人所有)住人の老人化で役員の外注化

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当団地は80所帯の小規模で12年に1回の大規模修繕を除くと1年に40万円しか余裕がなく役員の外注化も難しく、内政の住人で事務処理を考えています。良い方法を教えてください

賃貸マンションの漏水について(4)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション(1LDK(43.7㎡)×19戸、2004年9月30日竣工)の経営をしておりますが、
1.今般(2016/5/31)、5階(最上階)妻側の住戸(501号室)の入居者退去時に、妻側の洋室のサッシ木額縁から漏水があり、下端の額縁が水を吸って反っており、サッシ枠に水の垂れた跡が有りました(昨年秋に、屋根防水を調査し、今年、防水工事をやり直す予定でした)。
2.入居者の話ですと、今年(2016)年初頃から、水の垂れる音がしていたとの事ですので、この半年ほどの事かと思います。
3.室内から目視した所、他には、クロスのカビ等は未だ有りません。
4.このサッシの直上部は、パラペットを曲げ「塗膜防水の上、タイル貼」となっていますが、屋上に上がり現場を見ると、タイルの浮き等が有りました。
5.6/11(土)に施工業者と現地調査(タイルの打診、水を流し漏水個所を特定する、等)を行いますが、他のメンテ業者に尋ねた所、「漏水個所は恐らく屋根ではなくパラペットのタイル下で、タイル下の塗膜防水をしてないのではないか?築後11年程度で室内から見えるほどの漏水が起こるのはおかしい」との事でした。
6.この漏水について、施工業者は、保証期間の10年を経過しており、保証範囲ではないとの事です。
7.経年劣化による防水工事は予定していましたが、この漏水個所は設計又は、施工の瑕疵ではないでしょうか?
そこで、
(1)この漏水個所の補修は、保証期間の10年を経過している場合は保証されませんか?
(2)当該箇所(パラペット)の現地調査でタイル下の防水が施工されているかどうか判別する方法は?(何処を見ればよいか?)
(3)当該箇所(パラペット)の設計「塗膜防水の上、タイル貼」は適切ですか?(この部位は外壁ではなく屋根では?タイル仕上げではなく防水(アスファルトシングル葺等)とすべきでは?
(4)当該箇所の補修法は?(「塗膜防水の上、タイル貼」で補修しても数年先にまた同じことが起こるのでは、)
以上、宜しくお願いたします。

防災委員会予算

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防災委員会運営費という名目で予算化。一般の定義では、理事会の諮問に対して、調査や検討に要する費用と言うようです。ただし、マンション居住者の安全のための防災備品購入にも使うことは可能でしょうか。全戸配布するもので、アンケート作成を要するような感震ブレーカー購入等は理事会に上程し、理事会予算への組み入れします。それ以外の防災備品、例えばポータブル電源、ソラーパネル等です。

大規模修理 銀行融資

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

銀行融資

長期滞納者の面接をしました。管理組合、管理会社の対応も判明しました。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、質問しましたが、滞納者と管理組合の前理事長、管理会社は、すべて現在の状態で先送りをするのが最善とわかりました。今のままでは長期滞納者であり、返済は少しで完済まで10年以上かかります。歴代の管理組合の理事長は、これが最善と思っており先送りです。管理会社に解決案を求めたら「管理会社の変更を言明された」、当理事会で解決策を考えろなど、こちらは素人でおろおろしております。過去に滞納者がおり、理事長や役員をやっており、組合規約 2ケ月以上滞納すると理事長、役員ができない規約になっております。過去も調べるようと思っているがヤブヘビか。かなり組織的で長年の難しい課題です。なにか御助言やご指導頂ければ幸いです。なやめる可憐な絶滅危惧種のランです。

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。
大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。
月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、
大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。
ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。
アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

エレベーターのメンテナンス契約の種類と内容について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

メンテナンス契約の種類にはどのようなものがありますでしょうか?内容も含め、具体的にお教えください。

総会で一旦管理費値上げを否決した後に最後に可決はOKですか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、総会が開催されましたが、新柄コロナの問題もあり、250軒中30軒の出席しかありませんでした。

最大の議論となったのは、管理会社の委託業務費の値上げに伴う管理費の大幅値上げで、出席者のほぼ全員が反対投票をした結果、2票差の反対多数で否決と決議されました。

その後に色々な議案が決議され、最後の「次期役員選任の件」を審議する前に、突然、理事長より委任状の数に間違いがあり、4軒の方の委任状が追加されましたので、「管理費値上げの件」は反対多数の「否決」から、一転賛成多数の「可決」となったとの話がありました。

複数の出席者が理事会を追及したところ、どうも、理事長の指示で管理会社の担当者が欠席者の家に電話をかけまくり、委任状を出すことを了承した住民名で委任状を新たに作成したようです。
ただ理事長も管理会社もその辺の説明をうやむやにしたまま総会が閉会してしまいました。

世間一般では、上記のような総会運営は許されているのか疑問ですので教えて下さい。

エレベーターのカゴ内に「定期検査報告済証」が見当たりません

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今朝、マンションのエレベーターに乗ったときふと気づいたのですが、操作パネルの上の方に貼ってあった手のひら大のシールがありませんでした。(プラスチックんケースだけ残っていました。)
会社のエレベーターで確認したら「定期検査報告済証」となっていました。
有効期間は1年の様です。
もしかしたらマンションのエレベーターは定期検査に合格しなかったので掲示していないのでしょうか。それとも検査を受けていないのでしょうか。身の安全に係わる事なのですごく不安です。
来月の理事会で管理会社の担当者に聞いてみればいいのかもしれませんが、急に不安になってしまい、ご相談しました。
どなたか、お分かりの方がいらっしゃればアドバイスをください。

「マンションの管理の適正化に関する指針」につきまして

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理の適正化に関する指針(平成28年3月14日国土交通省告示第490号)につきまして,
文書http://www.mlit.go.jp/common/001122894.pdfは,改正後の文書と理解しています。あっていますか?

また,改正前の文書はどこにありますか?

関連して,「コミュニティ形成」は結局どうなりましたでしょうか?できれば,各ステークホルダーにとってのメリットとデメリットを知りたいです。

ご存じの方が居られましたら教えてください。
よろしくお願いします。

通常総会ボツ議案に対する臨時総会の妥当性

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。
修繕積立金の値上げに関して、6月の通常総会で否決(特別決議)されました。理事会が11月に臨時総会を予定しておりその議案が

・管理費や修繕積立金の変更を現行の特別決議から普通決議へ格下げ

です。6月定例総会では賛成は過半数を超えていたので普通決議に格下げすればすんなり通ると目論んでいるようです。どうして否決されたのかも分析すらせず本末転倒で呆れます。
皆様に伺いたいのは以下となります。宜しくお願い致します。

質問1
総会決議済みの議案(可決・否決を問わず)は常識的に最低でも1年間は同じ趣旨の議案上程はできないと思います。
※総会決議に際して重大な手落ちや違反行為がない限り…

今回のように、本質的に修繕積立金の値上げと同義な本議案も1年間上程できないのではないでしょうか?つまり11月臨時総会議案として不適ではないでしょうか?
それとも本議案が通っても即値上げになる訳でもなく、来年6月の通常総会で値上げ議案が上程(普通決議として)される2段構えであればなんら問題ないのでしょうか?

質問2
臨時総会議案として不適だった場合、臨時総会を開催して本議案決議を強行する理事会は管理組合に損害を与えることになりますか?

以上

法人化のメリットについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンション管理組合には、法人化しているところがありますが、メリットはあるのでしょうか?

監理業務について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年になる13階建て240世帯のマンション住民です。現在、大規模修繕工事のさいちゅうで、当方は今期の理事会役員を務めています。一つ質問したいことがあります。
工事に関わることはほとんどが当マンションが業務委託している管理会社の主導で決められており、我々が関与しないことが多いのですが、一つ気になることがあります。管理会社が今回の工事の監理も行なうことになっているのですが、監理担当者が工事現場にやってくるのは週一回だけです。そんな監督の頻度でいいのかと不安です。我々の住む規模のマンションの大規模修繕工事において、その程度の頻度でいいのでしょうか。普通ならどの位の頻度のものなのでしょうか。また一回の監理業務はどのくらい時間をかけるものなのでしょうか。どうも、しばらく現場にいたらそのうち帰ってしまうようなのです。なお、具体的な監理業務に関わる条件は取り決めておりません。よろしくお願いします。

管理費と修繕積立金について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

「管理費」と「修繕積立金」は、どのように違うのですか?

不法投棄の自転車を処分方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐輪場に古い自転車が多くあります。管理組合で処分しても良いでしょうか?

消防用設備点検

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年の6月より理事長に
3ヶ月後の9月に年2回の内、消防署へ報告義務がある点検が実施されました。
60台の消火器が2012製造だったため
消火器の内部検査がされていないことを指摘しましたところ、「点検済であり、点検終了のシールも貼っています」。
確かに点検済のシールが貼っていたのですが、点検?整備?がわからないシールで重ね貼りされており過去の点検が判断できなかった為、所轄の消防署に確認しましたところ、シールは任意なので点検が実施されているのであれば問題はないとのことでした。

先月、消防署より
2018年より内部検査が実施されていなかったと指摘が…

内部検査より交換の方が安価でしたので
管理組合が消火器を用意して
その業者に無償で交換させる案で考えてたのですが…来月には半年の点検が…

この様な場合、過去の適正に実施されていなかった点検については費用全額返金で対応していただき、次の点検で仕切り直しがいいのでしょうか?

ベランダ倉庫の撤去と猶予期間

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションのベランダに取り付け型の倉庫を設置している方がいます。
購入した時点で倉庫ありということで、あたり前のように使用していましたが、管理組合は以前の所有者が設置する時から反対していたにもかかわらず設置となってしまったようです。
この度、改めて撤去の申し出を口頭でしたのですが、文書で申し出をしたいと考えています。
猶予期間はどのくらいを目安にしたら良いでしょうか?

電力会社の料金プラン変更

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

契約先の電力会社から共用部分の電気料金に関する文書が届きました。この文書には共用電気料金が安くなるプランのお知らせでしたが、プラン変更する場合は総会決議が必要でしょうか?

支払督促という手続について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等滞納の請求で、支払督促という制度があるとのことですが、どのような手続でしょうか?

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マンション駐車場特別会計って適切?

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。 本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。 ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理) 新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。 そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。 ①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。 ②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。

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Daishiro さん

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。 規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか? 規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

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マサヒロ さん

タワーパーキングの使用料金

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

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ぎんぷじいじ さん

閲覧を拒否できる要件は何

当方管理規約第64条に 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

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やさしいヤモリ さん

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。 住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。 ①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。 ②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。 ③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。 上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。 上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。 現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。 私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。 副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。 自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

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期の途中での植栽業者の変更について

マンションの植栽作業は管理組合直轄業務で大手の植栽業者に委託しており、昨年の総会でもその業者との契約を継続する事で承認されておりました。 ところが、最近、植栽業者のマナーが悪いので、職人に注意したところ、昨年から大手に替わり植栽作業をやっていると言われました。 このため、管理組合に質問したところ、従来の植栽業者は値段が高く問題があるので、安い植木屋に切り替えたとの事です。 さらに私どもの方から、文書で「もし期の途中で植栽業者を変更するのであれば、その経緯、新規業者の選定理由等を透明性を持って組合員に説明する必要があるり、臨時総会を開催し、区分所有者の了解を得るべき。」と申し入れましたところ、理事会からは、管理規約(標準管理規約)等も検討し総会決議事項には該当しない事は確認済みで、もし、理事会決議による植栽業者の変更が規約違反なら、管理規約のどの条文に違反するか明確にすろよう言われています。 ただ、植栽作業は年間350万円の支出が伴う大きな業務ですので、予算金額が安くなるなら作業品質が下がっていても理事会決議だけで勝手に業者を変更しても良いのでしょうか?

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今年から理事になるため、過去の資料を見ているのですが、私のマンションは1987年築、88戸の普通のマンションですが、電気代と保険代が他のマンションに比べると高いような気がします。具体的には電気代が186万円(1戸当たり22万円)保険代が126万円(1戸当たり1万5千円。地震保険付、個人補償は別)です。複数のマンションの会計も見ましたが、通常の規模このような高い金額ではありませんでした。また、ある資料では保険は1戸当たり3~5千円と聞いています。電気代も廊下等の照明とエレベータ2台分がメインです。 高いと思いますか。また、何が原因と思われますか。

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大規模修繕 設計管理業務の金額目安

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。 今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。 金額は約600万円です。 戸数約600戸で4棟の団地型です。 ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。 過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。 よろしくお願いします。

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