Thumb default icon 2

    質問

その他

管理組合の運営

理事の奥さんの代理出席・同伴出席は合法?

53

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

総会の採決で賛否半々の結果、規約により議長に一任の場合

35

    Thumb default icon 2

    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

理事は組合を代表できるか

27

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

大規模修繕工事

大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

105

    Thumb

    質問

管理組合の会計

管理組合の運営

予備費の範囲内の支出について

68

    Thumb default icon 2

    質問

管理規約

規約本文or細則

47

    Thumb default icon 2

    質問

その他

総会資料の修正

36

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

長期修繕計画書

37

    Thumb default icon 2

    質問

管理業の委託

建物の維持管理

機械式立体駐車場の場内排水溝の管理管轄区分について

19

    Thumb 2010.12.3 017

    質問

その他

総会の委任状について

49

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専門家の違法行為

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕工事などにおける設計事務所などの違法行為、の事例を調査しています。
私どもも数億円規模の修繕工事の検討を始めるのですがすでに理事会が変な業者に操られているように感じます。
理事や組合員の目を覚ますには具体的事例の紹介(手口や被害)が最善と考えています。
現実に被害を受けた(そう感じる)方の事例を教えてください。
マスコミ報道でも結構です(須藤社長がたくさん紹介していましたがコピー取り損なっています)。

怪しい賃貸契約者?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

本来は分譲マンションなのですが、ある部屋のオーナーさんが賃貸にされていて、このたび新しい方が8月1日よりご入居との連絡を、不動産屋さんから受けました。ふつうは引っ越しの日をご連絡いただいたり、ご入居のあとは居住者の方に連絡表(ご家族や勤務先の緊急連絡先など)の記入をお願いしたりという手筈になるのですが。。。今回は9月に入っても誰も入居せず、契約された駐車場にも一度も車がとまっていません。
お聞きしていた携帯電話あてに、ショートメールで「お引越しの日が決まりましたら、ご連絡ください」というふうに問いかけてみましたが、なんの返事もなく少し不安になってきました。
もしも、という話で恐縮ですが、不動産屋さんのお話では、「部屋を見なくてもいい、とおっしゃって契約をされました」ということでしたので、誰だかわからない人に部屋をまた貸しされたり、シェアハウスや民泊のような形で不特定多数の人が出入りするのではないかと心配しています。管理規約は数年前に民泊やシェアハウスの禁止条項を入れましたので、万が一そのような場合はオーナーさんに是正勧告をすることになると思いますが、トラブルになる前に、民泊・シェアハウスの禁止について念を押す方法はありますでしょうか?

弔慰金について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築39年、4階建て16戸、全戸組合員と家族が居住して自主管理です。2006年管理規約全面改正しました。使用細則に慶弔費項目があり、「弔事について、各戸の組合員とその配偶者が死亡した場合について、1件5万円を管理費より支出する」とあります。問題点として①組合員とその配偶者だけでなく、家族も含めたほうが良い。②5万円は高すぎるのではないか。この2点です。概ね改正に向けて話し合いをしていますが、額が1万円と2万円で迷っています。家族は半額にという考えです。平均的額について情報収集しています。よろしくお願いいたします。

総会決議の機械式駐車場更新工事が中止

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議か否かで質問させて頂き、皆さまのご意見で万全を記して特別決議で決議して承認されました。
早速実施しようと最安に業者に発注しようとしたところ、新理事長から20年を経過しない機械式駐車場の更新はあり得ないとの指摘があり、理事会でハイルーフ化更新の中止と、1/3以下の費用でのオーバーホールの実施が提案され、8対7の僅差でハイルーフ化の中止とオーバーホールの実施が決定されました。
ただハイルーフ化からオーバーホールへの変更は総会決議違反と思われることから、臨時総会での決議が必要と強く主張しましたが、理事長は予算内での機械式駐車場関係の変更なので臨時総会は不要としてオーバーホール工事を発注しようとしています。
私を含めハイルーフ化に賛成した住民には納得いかない展開ですが、これをどのように阻止すればよいのでしょうか?
ただマンションの住民の大半は無関心ですので、1/5以上で臨時総会を開催するのは難しいと思われます。

理事長の選任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつも大変参考にさせて頂いております。
前期理事長を務めて、今期からは修繕委員会の委員長を務めております。

今期も既に期末を迎えて、今週末総会を控えている(既に議案書配布済み)のですが、理事長候補の方が急遽体調不良の為、理事長就任の辞退の連絡があったそうです。私自身は理事会の運営に発言権がある立場ではないですが、前期理事長として相談を受けております。

ウチのマンションは任期2年で半期で半数改選の輪番制で理事会を運営しています。理事長については前期副理事長が理事長に就任することも暗黙の了解ではなくルールで決めております。今回は今期副理事長で次期理事長の方が辞退されました。

副理事長が代行するというのがある意味答えかもしれませんが、引き継ぎの円滑化や理事長の仕事を覚えてもらうという意味で、副理事長は理事就任1年目の方になって頂くこともルール化しております。

ついては皆さんに相談がどのように理事長を選任すればいいのか?のアドバイスを頂けると助かります。私の浅い知識からはとりあえず議案書通りに進めて、副理事長(1年目)の方に理事長代行して頂く形にして、今期理事長にオブザーバーとして副理事長のサポートで半年ぐらい残ってもらい、半年後に臨時総会で理事長に就任してもらうということぐらいしか思いつかなかったです。

今期理事長は事態が事態なので半年ぐらいは留任は仕方ないとのご好意は頂いています。また臨時総会も大規模修繕工事を控えているので、次期はどこかのタイミングでは臨時総会を開きたいですねとは今期理事長とは話をしていたので臨時総会開催もそこまでハードルは高くありません。

ただ副理事長は代行やサポートがあるといっても、実質2年間理事長をされることになり、負担という意味ではどうなのかなとも思っています。

オートロック 自動ドアの修繕業者

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当文京区内のマンションの自動ドアは内側から見て右側だけに開く自動ドアですが、 設置後20年になり、オーバーホールするか、駆動部を全て取り替えるか、の検討に入っています。
例によって更新したがっている管理会社は信用出来ないので管理組合が修理にしろ更新にしろ直発注出来る信頼出来る独立系業者を探しております。 推薦出来る業者をご存じでしたらご教示お願い申し上げます。

臨時総会議案

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

臨時総会で総額が議決されている大規模修繕工事費が、管理規約(修繕積立金の取り崩し)に抵触している(添付)として臨時総会開催通知が届きました。詳細は不明ですが、どんな時規約に抵触するのでしょう。
総会は2週間後です。質疑応答をシミレーションしておきたいのです。

修繕積立金の取り崩しとは

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります
総会で大規模修繕工事に予算5億円を計上し、近く工事が終わり総額約4.8億円の請求が見込まれています。
この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。
予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。

修繕積立金の適正残高について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当方のマンションは、築19年で住戸数18の小規模の建物です。5年前に大規模修繕工事を済ませて、現在修繕積立金残高は、1,200万円あります。尚、修繕積立金の1住戸当たり月額は、12,780円です。(1M2/196円)この状況で今後10年を見据えて妥当かどうか、難しい予測ですがご教示願います。

役員の任期と辞任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもご意見・ご助言をありがとうございます。
せっかくのご意見に返信できていない場合もあり、この場をかりてお礼申し上げます。いろいろなご意見を参考にさせていただけてたすかっております。

さて、また皆さまからのご意見をうかがいたく認めました。

当マンションの役員は7名ですが、実際には理事長が独断専行で動き、それに副理事長・理事2名・監事が追従して運営しています。

規約では任期は2年で再任は妨げれないとあり、また、都合によって辞任する場合は理事会の承認を得ねばならないとあります。

現体制は2期目で、来年10月末までが任期となります。

先日、臨時理事会議事録に今後の予定として次期役員の選定とあったところ、
管理会社フロントマンから理事長らは辞めるのでもう一度理事になってほしいとお願いされました。理事長らが途中で退任する説明はありません。
辞めるという理事長らは4人なので、理事会過半数になるので承認へと運ぶと推測されます。
また、理事長が再任するときに、本人確認もなく新理事を立てることで解任させた元理事にも復帰して一緒に役員をしてほしいと、フロントマンが理事依頼とともに持ち掛けてきました。

ここで質問です。
理由もなく、任期途中での辞任は許されるのでしょうか。
さんざん好き勝手を行って、お金が無くなったところで辞めるはあまりにも無責任と思います。
しかも古参の理事たちを古い考えだのなんだのと否定しておきながら、尻ぬぐいさせるとは。。。管理会社は言われたままに動くだけなのでしょうか。

みなさまなら、どのように対処なさいますか。
他の住民は我関せずなので、よけいに。。。

区分所有法も視野に入れてますが、何卒、どうぞ、よろしくお願いいたします。

大規模修繕における住宅部会と店舗部会の費用負担割合について

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

ショッピングセンターと商社の等価交換方式で建設された1棟のマンションで地下1階から地上1階及び2階駐車場が商店部会、その上一部分に帯状に住宅部会マンション(3階から10階)の形状。しかし、住宅入口、商店入口はともに1階、階上駐車場入り口は共通、商店部会の貯水タンクやエレベーター機械室等は住宅部会内にある入り組んだ形状です。規約は複合用途型ですが、全体管理費等はなく各部会が各部会管理費等を管理し、それぞれの部会総会決裁を基に運用されています。
商店と住宅の持分割合は商店53:住宅47です。
外壁塗装等の大規模改修を行うに当たり、前回は外壁面積割合で商店20:住宅80で費用負担していますが、今回は住民から区分所有法では持分割合で負担ではないのか、という疑問がでています。
塔屋は全体共用と物件表示に記載されており、外壁塗りは面積割としても10階までの足場代と工事監理料だけでも持分割合で費用負担請求できないものでしょうか?

外部所有者への郵送代の負担

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

実需のマンションです。
総会資料は、全ての区分所有者に発送して、
出席票/委任状/議決権行使書の提出をお願いしております。

大部分の人は、マンション内のポストに投函すればよいのですが、
一部、外部所有者の方がいて、マンション内には住んでいません。
その場合は、郵送にて対応しておりますが、
切手代が必要となります。

同じ区分所有者なのに、実際に住んでいる人と外部所有者とは、
コストの面で不公平ではないかと思います。

どのように対応しているでしょうか。
外部所有者とマンション内に住んでいる人とは、
管理費の額に特段差を設けていません。

不公平と言っても、僅かな金額であることは承知しておりますが、
このままで良いのか疑問です。

総会の採決結果について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で議案の採決の結果が、賛成17・反対16で可決となりました(普通決議)。
しかし、その賛成の内訳は議決権行使書での賛成14で、総会の当日に出席していた19名中3名しか賛成せず、16名が反対しました。
おそらく総会当日に出た反対意見を聞いて、多くの人が反対した結果だと思います。
このような場合も総会での可決は正しいのでしょうか?法的または規約的に問題はないのでしょうか?

臨時総会 成立要件と、その後の普通決議の可決数について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつも参考にさせて頂いており、大変に助かっています。

所有者を常に無視し、総会において議決権をとらず「理事長一任」の欠席委任状(約8割)をたてに、理事会意見ばかりで運営する管理組合です。30年近く固定理事で管理組合を続け、一覧表での収支報告はするが、帳簿、領収書、通帳コピー等の会計開示には一切応じない。この間の横領着服も濃厚で、理事交代を願って臨時総会請求準備中です。

準備にあたり、議決数について、以下のように認識しています。
単棟型:298居室
・臨時総会成立要件として、欠席委任含め所有者の過半数の開催希望(約150)
・理事解任=普通決議
欠席委任含め約150の議決
開催希望者のほぼ全数が「解任」に賛成すること、、と思っていました。

Yahoo!知恵袋で 総会成立要件と普通決議の可決数についての以下の投稿を知り、自身の認識が誤りか?と思い、確認させてほしいです。

Yahoo!知恵袋 2016/3/18
「今月の14日に国交省は改正標準管理規約を発表しましたので、それを基に説明しますと、まず、47条1項で議決権総数の半数以上の出席で総会は成立することになっています。
これは議案が普通決議で成立するものであろうが特別多数決議で成立するものであろうが、また、定期総会であろうが臨時総会であろうが、同じです。
ですから、極端な話、議決権総数が100あったとして、そのうち出席者が、委任状または議決権行使書の提出者を含めて、出席者が議決権数で50しかない場合でも、総会としては成立していますので、いったん議長は開会を宣言することになります。
それで、議案審議の後、採決してみて、47条2項にある通り、普通決議では過半数の賛成で成立するのですから、議決権数で26の賛成で可決ということになります。つまり、極端に言えば、100のうちたった26票で可決されることになります。」

上記の通りとすると
総会成立要件=約150 はそのままですが
普通決議(理事解任)の可決数は、半数の約75でよいことになります。
理事長は自身擁護のため常に弁護士3人を管理費で雇ってます。
方向性の間違いを避けたく、詳しい方々にアドバイスを宜しくお願いいたします。

※当マンションの現行管理規約は 標準規約の改正を盛り込んでいません。いつ基準かわかりませんが 2016年度より旧いです。

総会議案について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防水工事について工事会社2社の見積が提示され、総会当日に多数決をとり、どちらか一方を決めて工事の採決をとるようです。
ただ、議決権行使書の決議内容(どちらか決まっていないでとりあえず工事実施について賛成・反対)と、総会の決議内容(どちらか決まってから採決)で、決議内容が異なってしまうと思うのですが問題ないのでしょうか?
いままで総会の場で決議する内容が確定するようなことはなかったのですが…。

最高裁の判決について

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在は不動産系の大手管理会社ですが、人件費高騰を理由に大幅値上げの要求があったことから、管理会社のリプレイスを検討しております。

数社を比較検討したところ独立系管理会社が同じスペックでも、大幅に安い値段を出して頂いたことからリプレイス先の本命としようとしていたところ、現管理会社より独立系管理会社について、下記の記事の提供がありました。

「管理組合理事長を相手に、名誉・信用が毀損されたと、などとして管理会社・〇〇が理事長個人に一千万円の損害賠償と組合員への謝罪文の送付等を求めた訴訟で最高裁は十月九日、〇〇側の上告申し立てを受理しない決定をしました。
 一審・二審ともに〇〇側の敗訴に終わっており、今年二月の広島高裁判決が確定することになります。
 今年二月の高裁判決によれば、〇〇は管理組合理事長名で配布された臨時総会議案書添付書類に記載された「不明経理が発生している」「訳のわからない金の流れ」などの表現」で、「会社の名誉・信用が毀損された」などと主張したが、資料に記載された内容・表現には違法性はみられませんでした。 」

上記の記事を独立系管理会社に提示したところ、事実無根のフェイクニュースだと強く否定されましたが、ネットで調べると同様の記事が複数あります。

https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html

https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/315298c84ab845699992390bab4bf6b1

https://www.sutekicookan.com/合人社計画研究所

もし上記記事について知っている方がおられましたら、真偽並びに事実関係を教えて頂けないでしょうか?

意見を言うときは 配偶者なら区分所有者と同じ扱い なのでしょうか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になります
理事をやっております。

区分所有者のご家族の方よりご意見があがりましたので
規約変更に関係する内容にまでいたる案件のため
区分所有者にあたる旦那様にも情報を共有して
ご確認をお願いしますと話したところ
以下の回答がありました。

①登記簿上は区分所有者では無いですが、
『問題ない(戸籍謄本や夫からの委任状を出せば全く問題ないが、
その必要もない。)』法務部勤務の方のアドバスだそうです

②意見を、『単なる区分所有者の《家族の意見》に過ぎない。』というのは
間違っています。

と言われておりますが、皆さんはどうおもいますか?

「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住んでいるマンション(団地型マンション 9棟約280戸)では、管理会社(大手M社)から管理委託費値上げの申し出がありました。

それを受けて、理事会では「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であり、管理会社を同じくする他の大型団地型マンションも値上げとなっている他、値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定(管理委託契約更新時期10月1日)です。

ところが、既に配布された議案書によって上記値上げの具体的内容を確認したところ、次のとおり驚くことに相当部分の業務が値下げになっているのです。

「①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)」、「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】

なお、上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。

結局、今回の値上げ申し出の具体的な理由は、管理委託費の「調整値引き額」について、これまで「約430万円」であったものを「約100万円」に減額するというものです。

最終的には、管理委託費「調整値引き額減額分約330万円(約430万円-約100万円)」から上記の「①~③の値下げ分【合計130万円】」を差し引くと実質的には年額約200万円の値上げになります。

上記のとおり、「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、①~③は値下げと相反する結果となっているうえ、200万円の値上げの内訳が全くわかりませんので、その相当性について検討することができない状態です。

私としては、「管理業務主任者による重要事項説明会」において、「人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、反対に値下げとなっている業務がある理由や200万円の値上げの内訳を質そうと思っておりますが、本件について、どのような対応をすべきか等についてアドバイスいただけないでしょうか。 よろしくお願い致します。

低圧高負荷契約と電子ブレーカー

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前「電子ブレーカーの意義について」こちらのサイトで質問をさせていただいた際に、管理(すが さとし)さんから下記のような仕組みをご教示頂きました。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 
契約電力が50KWまでのマンションでは動力(三相200ボルト)は低圧動力という契約になります。
電灯コンセント(単相100ボルト)は従量電灯という契約になります。
つまり電気代が二口に分かれて請求されています。
低圧動力は契約電力1KW当たり1200円程度(電力事業者により異なる)の基本料金と電気メーターで計測する電気使用量(KWH)に応じた電力量料金の合計が請求されるのです。
電子ブレーカーは、低圧動力の基本料金を下げる効果があります。
↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑

電力契約が「低圧高負荷契約」となっているマンションでも、電子ブレーカーを導入するとその効果が得られるのでしょうか?
そもそも「低圧高負荷契約」と「低圧動力契約」はどのような違いがあるのでしょうか?

そのマンションでは電力契約が3口に分かれていて、検針結果から電力使用量があるのは1口(低圧高負荷契約)のみです。電灯コンセント用の電力もこの契約内で供給されていると推測されます。
電子ブレーカーは低圧動力の基本料金を安くする効果があるというご説明でしたので、電灯も含むこの契約に効果があるのかが知りたいです。

他の2口は電力使用量0kWが毎月続いており基本料金のみ払っている状態ですが、使用量が無くても、それぞれの基本契約を継続させておく必要があるものでしょうか。マンションでは2口に分かれるのが一般的だというご説明から使用量のある1口だけの契約にしたら問題があるのかが知りたいです。

因みにワンフロアが狭く縦に長いペンシルマンションでエレベーターの使用は頻繁です。共用廊下の面積は少なく電灯はLED化しています。

ご教示よろしく御願いします。

修繕積立金が3倍に値上げです

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います?
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います?
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?


自転車へのイタズラについては、誰が警察に届けるのが望ましいでしょうか?

建物の維持管理

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション共用部、自転車置場に駐輪中の自転車へイタズラされた場合、
誰が警察に届け出るのが正しいのでしょうか?

被害を受けた組合員本人でしょうか?
管理者である、理事長でしょうか?

当マンションには防犯カメラが設置されていて、犯行現場が録画されていると思います。
犯行時刻も大体分かっているようです。
イタズラには悪意を感じますが、悪質なモノではありません。

追記

タイヤの空気を抜かれたり、タイヤに小さな穴をあけられたり、自転車を勝手に移動されたりという類いのいたずらです。
当マンションの自転車置場には、外部の人も簡単に入れます。

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

給湯管の下階漏水について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年62世帯のマンションです。修繕委員長をしています。
私は3階に住んでいますが、銅管の給湯管にピンホールが空いて、2階の人に漏水被害を起こしてしまいました。現在、マンション保険で、代理店である管理会社が対応中です。ちなみに、キッチンの下でベニアで見えないところにあるため、クロスを破る必要があり、私の部屋の修理に5万円ほどかかるようです。うちのマンションでは以前にもあったそうです。みなさんのところでは、給湯管の下階漏水について、管理組合としてどんな関わり方をしていますか?

ちなみにこんな記事を見つけました。
コラム「給湯管の漏水増、組合で対応すべきでは」8ページ
https://tebra.top/dsk1905/html5.html#page=8
https://daikibo.jp.net/archives/9974

総会後に郵送で届いた議決権行使書の扱いは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

タイトルの通りですが、総会当日までに届いたものは有効として議決に含めましたが、翌日に郵送で届いたものはどう扱えばよいでしょうか?
修繕積立金の増額についての議決で接戦でしたので、31議決権数の半数に届かず、値上げはされないことになりました。ところが、翌日届いた議決権行使書を見てみると、「値上げ賛成」となっており、それを入れますと16対15で結果が逆転してしまいます。来年また値上げの議案提出をするというお話になっていますが、どうするのが適当なのかご教示いただけると助かります。

建屋内工事騒音と移動困難者

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理員です。
近々エントランスでメールボックスの改善、宅配ボックス取り付け、セキュリティ対応など大掛かりなリノベーションが行われる予定です。数週間の工期の予定です。
工程の中に、床全面のタイルのハツリがあります。電動ハンマーなどによる施工で、相当の音が出るでしょう。

問題は、一階フロアに自由に移動できない方(奥様)がおられる点です。視力が弱いため単独では椅子に座ることもできません。分譲賃貸、お二人暮らしでご主人は昼間は働きに出られておられます。
工事の場所から居宅までは10mも離れていません。工事の場はお一人しかおりません。受忍限度を超える環境になります。耐えられないと思います。
健常者なら工事の時間は他の場所へ移動することもできますが、こちら方の場合は単独では移動ができません。

このような場合、当人及びご家族に対してどのような保護対応が考えられるでしょうか?
よろしくお願いします。

監査をするための期間について

管理組合の会計

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ここ数年私が監事をしておりますマンションでは、定時総会の1週間前にならないと監査に必要な資料が管理会社から提出されません。
会計処理が不適切だったり、エビデンスが欠けていたりするので、管理会社へ問い合わせて、返事を貰って…というやり取りが必要です。日中は働いていますので、総会前の1週間は監査のために徹夜する日もありヘトヘトになります。

考え過ぎかも知れませんが、監査の期間を短くすることで、資料を精査させないように画策されているのでは?と感じています。もっと早く資料を提出して欲しいとお願いしているのですが、管理会社は「XXからの請求書がまだ届かない。」といった理由でその部分のみならず全体の資料提出を遅延させようとします。

監事経験者の方、管理会社のフロント経験者の方、妥当な監査の期間を教えてください。また、監査を妨害?された経験がありましたらお聞かせください。

総会で承認されたが、保管、周知されていない規約や規則等の有効性について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会で承認された規約や規則が組合員に配布されておらず、マンションを中古で購入された新しい組合員にそれらが継承されていません。
管理組合にも保管されていないため、それらを確認することもできません。
このような規約や規則はどこまで有効なのでしょうか?
過去数十年分の議案書を見れば、追加や削除された規約、規則を確認することはできますが、今からでもこれらを組合員に配布するべきでしょうか?

顧客第一主義の管理会社は存在するか

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

幼稚な質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。
管理委託費を受け取る以外には利益を求めない、そんな管理会社はないでしょうか。
修繕や設備の更新が必要なときは、安くて腕のいい業者を紹介・手配してくれるだけ、自社の売り上げアップにつながらないため不要な工事を提案したりしない、客の利益を第一に考えてくれ、利益相反になる業務は行わない、そんな管理会社です。
今の管理会社は不要な工事を実施するために平気で嘘をつき、自社が工事に入りこむことにより、異常なほど割高な工事代金になるなど、顧客の利益など一切考えていないように思います。本当に必要な工事の提案でも、騙されているのではと身構えてしまう、これは管理会社が工事で稼ごうとするのが元凶だと思います。
顧客第一主義の管理会社はないでしょうか。
または、工事の手配はするが、工事の当事者にはなれない、こんな契約に応じる管理会社はありますか?

臨時総会議案

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

臨時総会で総額が議決されている大規模修繕工事費が、管理規約(修繕積立金の取り崩し)に抵触している(添付)として臨時総会開催通知が届きました。詳細は不明ですが、どんな時規約に抵触するのでしょう。
総会は2週間後です。質疑応答をシミレーションしておきたいのです。

犬の糞害で困っています。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。

防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。
さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。
最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。

管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。
そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか?また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか?

消火器の交換について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消火器の放出試験および交換について質問です。管理会社より、まもなく5年となる消火器数台を交換する必要があり、その旨の見積りをもらいました。そこには「消火器放出試験・交換」と記載されており、消火器を新しくする金額およびリサイクルシール費ほもちろんなのですが、「放出作業費」なるものが記載されてました。つまり古い消火器の放出作業費がいるとのことらしく、消防法にも決められていると言われました。古い消火器をリサイクルに出し新品購入するのに、(古い消火器の)「放出作業費」は本当に必要なのでしょうか?放出作業をやる意味がわかりませんでした。ご存知の方いらっしゃれば、ご教示いただければ幸いです。ちなみに消火器は粉末蓄圧式と強化液蓄圧式です。

示談書の作成について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでの、上、下階の水漏れ事故の示談書の作成を管理人から頼まれてました。示談書形式の承認は理事会レベルでよいでしょう。
または総会での承認が必要でしょうか。規約に追加すると言うことでは総会の承認が必要ではないかと悩んでいます。

社会犯罪と管理会社

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日警察署の方が、この地域で電話詐欺の報告が増えていることから、被害状況確認と注意喚起のため訪ねて来られました。このタイプの犯罪は、電話番号や家族構成などの、個人情報を事前に提供する何者かが存在すると聞いています。管理会社と犯罪との関係性は、マスコミでも取り上げられていますが、私自身も最近不審感を募らせています。

祖堅さんの著書でも取り上げていただいたように(P106)、当マンションでは、理事会と修繕係が、専有部のドアの鍵交換工事を、総会も開かずに管理会社に発注してしまいました。当方は拒否しましたが、渡されたのは、中身が丸見えのビニール袋に入った、誰でも番号で複製できるタイプの鍵とシリンダー。その内側には、工事の順番らしき番号が、手書きされています。ある区分所有者が、添付の弁護士による正式な問状を送りましたが、自分たちに非はないと主張して、鍵の交換を強行しました。

後日、管理会社の言い訳がマンション内に貼られており、「会社中探したが、どこにも個人情報である鍵番号は見つからず、管理会社として保管していない。鍵は、工事業者がカギ番号をランダムに振り当てているので、カギ番号が住戸の特定につながる可能性は全くない」と。普通のIQをお持ちの方なら、この内容がおかしいことが、すぐにわかるでしょう。

管理会社の行状を、犯罪という観点から見ると、いくつか不審な点があるのです。

1)弁護士の警告文書から工事開始日まで、十分な時間があったにもかかわらず、管理会社はかたくなに総会を開こうとしなかった。
2)鍵の交換後、民泊の疑いがあれば理事長や管理会社は専有部に入ることができる、という刑法130条の住居侵入罪に相当するような管理規約を作成した(2018年10月7日投稿)。
3)上記の張り紙の内容を見れば、鍵について「肝心なこと」は何も説明していないどころか隠していた可能性もあり。
4)この管理会社は、個人情報を紛失事件を、過去に一度ならず数回起こしている。
5)当マンション入り口には、管理規約に反し、掃除や、家事手伝い等のチラシが、山のように積まれており、なんとかして専有部に人を送り込みたいという意図さえ感じられる。

業界全体の犯罪関与を疑わざるを得ないのですが、どう思われますか。

駐車場の公平な割り当て方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション敷地内の駐車場の駐車位置についてです。
当マンションは、大規模マンションのため、
平置式駐車場と自走式駐車場が混在しています。

平置式駐車場と自走式駐車場とでは、
料金に差を設けておりますが、
竣工当初に抽選したままで変更が行われていません。

駐車場料金の設定は、マンション販売当初から、
一切変更されておりません。

マンション販売時の料金のままですので、
料金の差も是正したいのですが、
管理会社に聞いても、どのように料金設定したのか不明です。
どのようにすれば誰もが納得する公平な料金が設定出来るか分からずに
現状維持の状態です。

平置式駐車場であっても、
場所によって微妙な料金差があります。
2台置ける場所もあれば、屋根なしもあります。

自走式駐車場に至っては、
最安値は、500円/月という料金もあります。

駐車場の公平な割り当て方法のアドバイスを頂けると幸いです。
現在全ての駐車場が埋まっており、空きはありません。

全員が公平という決め方はないと思います。
できるだけ公平となるようにしたいです。

マンション打診検査

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちわ。
2008年に新築された大型マンション(約200戸)です。
場所は大阪府内です。
今後大規模修繕を検討する前に、外壁タイルの打診検査(ブランコ)を実施検討したく思います
皆様の経験より、最適な業者様をご紹介して頂けないでしょうか?
管理会社が頼りないので修繕委員会のメンバーで検討進めたく思っています。
宜しくお願いします。

議事録の閲覧希望への対応

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

一部の住民の方から理事会議事録の閲覧依頼があり対応に苦慮しています。
理事会議事録を閲覧させる場合は、個人情報の部分は消し、コピー・写真撮影不可の前提で閲覧させていますが、組合員なので総会議事録のように全文を提出するよう要求されており、もし隠蔽するなら提訴すると言われ苦慮しています。
皆様はどの様に対応されていますか?

マンションに取り付けられたキーボックス

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションには、外階段の入口にフェンスと雨どいがついた柱があります。先日管理員と立ち話中に気が付いたのですが、雨どいを止める部分に黒いキーボックスがついていました。管理員に聞いても何時誰が付けたかわかりませんでした。早速管理会社に連絡を取りました。「不動産会社が付けたのかな。」という返事でした。マンションの出入り業者でキーボックスを使用するところはありません。「民泊か?」と理事会でも心配しています。勝手に外してはいけないのでしょうか?断りなく付けることは問題にならないのでしょうか?どなたか知恵を頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

駐車場のアスファルトをインターロッキングに変更するのは特別決議では?

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年 約350戸のマンションです
管理規約は昔の規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

総会で「駐車場事業計画(案)」として、駐車場のアスファルト舗装をより高級感のあるインターロッキング舗装に変更する事を普通決議で提案されてしまいました。
敷地内共有部分をアスファルトから全く仕様の違うインターロッキングブロックに変更し工事費用が3千万円と高額でありかつ修繕積立金が不足していることから、特別決議であるのではとの質問に対し納得いく説明が無いまま、普通決議で僅差で可決されました。

総会後に、組合員が管理会社に確認したところ、インターロッキングへの変更は現状の管理規約では特別決議との認識を理事会に伝えたが、理事会より最新の区分所有法で普通決議と判断したとのことでした。

教えていただきたいことは次の2点です
①当マンションの管理規約からすると、この決議は特別決議の案件だと思いますが、最新の区分所有法では普通決議となるのでしょうか?
②仮に区分所有法で普通決議と判断されるとしても、3千万円の金額から当マンションの管理規約では特別決議と判断出来ることから総会での普通決議は無効と思われますが、今後組合員としてはどの様に対応すれば良いのでしょうか?

行政処分について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

いつもアドバイスありがとうございます。

当マンションの管理会社が行政処分を受けました。
そこでですが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の違反で行政処分を受けた事を、組合員(区分所有者)には知らせる必要はないのでしょうか?
管理委託契約書の通知義務の中には入っているのですが、これは理事会(管理組合)のみに知らせればよいとの解釈ですか?

理事会がすべき総会の事前準備

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今期理事会での初めての総会を控えています。そこで、皆様に教えていただきたいことがあります。総会前にどのような事前準備が必要でしょうか。また、総会の時に留意する事もあればお教えください。

タイムスケジュールを決めておくのか、想定問答集を作成するのか、タイムキーパーや議案説明等の役割分担方法、管理会社との役割分担等。
出席者数報告方法、採決方法(挙手か拍手か)、動議の取扱い、議案と関係無い質問や意見の取扱い等。

よろしくお願いいたします。 

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