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管理組合の運営

住まいのトラブル

管理費等の滞納と時効について

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大規模修繕工事

その他

電子ブレーカーの意義について

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管理規約

管理組合の運営

総会に無資格者が出席

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大規模修繕工事

住まいのトラブル

期の途中での植栽業者の変更について

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その他

管理会社変更に伴う、前会社の引継ぎ拒否について

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大規模修繕工事

管理組合の運営

業者見積のタイミング

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大規模修繕工事

建物の維持管理

「消防・避難設備」の交換について

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大規模修繕工事

管理組合の運営

臨時総会の延期と説明会の開催を理事会に求める方法について

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管理組合の運営

理事会参加について

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    質問

大規模修繕工事

損害賠償請求権は可分債権ですか?

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期の途中での植栽業者の変更について

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの植栽作業は管理組合直轄業務で大手の植栽業者に委託しており、昨年の総会でもその業者との契約を継続する事で承認されておりました。
ところが、最近、植栽業者のマナーが悪いので、職人に注意したところ、昨年から大手に替わり植栽作業をやっていると言われました。
このため、管理組合に質問したところ、従来の植栽業者は値段が高く問題があるので、安い植木屋に切り替えたとの事です。
さらに私どもの方から、文書で「もし期の途中で植栽業者を変更するのであれば、その経緯、新規業者の選定理由等を透明性を持って組合員に説明する必要があるり、臨時総会を開催し、区分所有者の了解を得るべき。」と申し入れましたところ、理事会からは、管理規約(標準管理規約)等も検討し総会決議事項には該当しない事は確認済みで、もし、理事会決議による植栽業者の変更が規約違反なら、管理規約のどの条文に違反するか明確にすろよう言われています。
ただ、植栽作業は年間350万円の支出が伴う大きな業務ですので、予算金額が安くなるなら作業品質が下がっていても理事会決議だけで勝手に業者を変更しても良いのでしょうか?

修繕積立金(特別修繕会計)からの支出について

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
修繕積立金(特別修繕会計)からの支出についての質問です。

修繕積立金から修繕債券代として100万円超の支出がありました。
(マンションHPの中にある支出明細を見て知りました)
総会で決議されていないものでしたので疑問に思ったのですが、
内容によっては理事のみの決議で支出できるのでしょうか。
管理規約を見ると、修繕積立金の保管及び運用は決議を経なければならないと
あるので、これは運用に当てはまると思うのですが。

私の解釈が間違っているのかもしれませんので、ご教授いただけたらと思います。

会計での電気代と保険代が高い

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年から理事になるため、過去の資料を見ているのですが、私のマンションは1987年築、88戸の普通のマンションですが、電気代と保険代が他のマンションに比べると高いような気がします。具体的には電気代が186万円(1戸当たり22万円)保険代が126万円(1戸当たり1万5千円。地震保険付、個人補償は別)です。複数のマンションの会計も見ましたが、通常の規模このような高い金額ではありませんでした。また、ある資料では保険は1戸当たり3~5千円と聞いています。電気代も廊下等の照明とエレベータ2台分がメインです。
高いと思いますか。また、何が原因と思われますか。

携帯アンテナ基地局設置の是非

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事長の現在1組合員です。携帯アンテナ基地局設置の提案が理事会にあり、毎年100万円の収入(税金と税理士費用差引後)との事で、ありがたい話だと思って総会に臨んだところ最上階の方々が大反対で特別決議は否決となりました。一番の利害関係者に総会前の根回しが無かったのは経験豊富な提案会社の落ち度だと思いますが、今後の管理修繕会計を考えると勿体ない気がします。音の問題や契約終了後の漏水補償を懸念しているようですが最上階とそれ以外の方との温度差が大きいことから、マンション内コミュニティへの悪影響は最も避けたいところです。それらを乗り越えて上手く導入できた事例や注意すべき点があれば紹介頂けると助かります。

管理会社変更に伴う、前会社の引継ぎ拒否について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前管理会社の不審な点が積み重なり、管理会社変更に成功しました。以前、こちらで相談にのって頂き、ありがとうございました。(管理会社変更には、前管理会社を含め、3つの会社をそれぞれプレゼンテーションさせて公平に決めております。)

 変更からもう既に3か月。前管理会社が引継ぎに必要な書類、管理規約原本や、議事録原本、設備点検の報告書、竣工図書、決算から任期満了までの収支報告書などの書類を渡してくれません。
メールで催促しても返信しない、電話で誰が出たとしても、担当者が休んでいるとの返答を繰り返し対応しようとしません。小さい管理会社です。
 また、今までトラブルになるからと管理室に理事長も入られせない、鍵も渡さない前管理会社でしたが、前管理会社が取り付けていた鍵がドアに穴をあけていたこともわかり、汚損されたままになっております。また、管理室内にあった電気錠制御盤も故障していて報告を受けてないこともわかりました。 
 状況をメールしても、無視されています。どのように対応したらよいでしょうか?やはり、裁判しかないのでしょうか?
また、もし、マンションの書類を破棄されていた場合、罪にはならないのでしょうか? 

他のマンションはブレーカーの交換をやってますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築18年の複合マンションです。賃貸に出されている方半分、下に会社事務所などが入っているマンションで、不在の方も多いです。
感震ブレーカーの設置を管理会社にすすめられています。区の助成金などがまだない区です。感震ブレーカーは防災にはとてもよいと思っています。管理会社の方が、ブレーカーの寿命が12~13年くらい?と言っていたのが気になりました。ブレーカーが壊れていることがあるので、取り換えたほうがいいと、確かにネットで調べるとそう書いてあります。取り換えるには3日間くらい電気が使用できないというデメリットがあります。他のマンションでも、取り換えることは、当たり前のように、計画に入れていらっしゃるのでしょうか?
 聞いたことがなかったので、念のためお聞きしたいです。

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。
住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。
①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。
②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。
③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。
上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。
上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。
現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。
私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。
副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。
自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。
規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか?
規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

大規模修繕 設計管理業務の金額目安

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。
今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。
金額は約600万円です。

戸数約600戸で4棟の団地型です。
ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。

過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。
よろしくお願いします。

タワーパーキングの使用料金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

規約では輪番制になっています。

防災委員会予算

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防災委員会運営費という名目で予算化。一般の定義では、理事会の諮問に対して、調査や検討に要する費用と言うようです。ただし、マンション居住者の安全のための防災備品購入にも使うことは可能でしょうか。全戸配布するもので、アンケート作成を要するような感震ブレーカー購入等は理事会に上程し、理事会予算への組み入れします。それ以外の防災備品、例えばポータブル電源、ソラーパネル等です。

防災委員会運営費とは

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防災委員会の予算が、防災委員会運営費という名目で予算化されます。防災委員会運営費は、理事会の諮問に対して、調査や検討に費用という認識もあるようです。しかしながら、防災委員会が居住者の安全のために、その予算内で防災備品を購入する費用に当てることも可能なのでしょうか。

マンション駐車場特別会計って適切?

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。
本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。
ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理)
新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。

そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。
①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。
②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。








前々回の決算書に問題があった場合について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
さて、昨年度令和1年度の定例総会がコロナで流れて、そのままになっている関係で、まだ1年度の決算報告が済んでいません。今度の定例総会で2回分まとめてやるのですか?というご質問を受け、ひとまず先に1年度分の決算書だけを皆さんに郵送しておこうと思い、決算書の作成をしましたが、どうにも計算が合わなくて、何がおかしいのかわからず、計算のし直しばかりしていました。
そこで、ふと目にとまったのが1年度の前、平成30年度の決算書です。平成30年度の決算書の中で管理費会計の貸借対照表を見て、あれ?と思いました。期末の通帳残高と現金を足したものが次期繰越収支差額と同じでないのはおかしいのではないでしょうか?
ちょうど、この両方の金額の差額分だけ、ただいま作成中の令和1年度の決算書でずれが出ているようです。
どうすればよいでしょうか?(自分で作ったものですので、私のミスだと思いますが。。。)

閲覧を拒否できる要件は何

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

当方管理規約第64条に
理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳簿類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面のによる請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所を指定することが出来る。これに高裁判決に準じて「マンション管理士との業務契約閲覧、写真撮影」を請求したところ、添付の「必要に応じて理事会は貴職の出席を求めて審議いたします」書面が届きました。これは糾弾を受けよと読めます。理事会に私を出席させて審議する必要を予見ください。

管理費会計の収支計算書と収支予算書について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

決算書の中に含まれております管理費収支計算書と収支予算書についてお尋ねいたします。(ただいま予算書を試行錯誤中です)
①収支計算書の中で(収入の部)には前期繰越金(通帳残高や現金)が含まれていますが、予算書の中の(収入の部)科目にはそれが含まれていないようですが問題ないでしょうか?
②また、予算書の中で予算の欄と同じ年の実績の欄を並べてありますが、予算の欄の前期繰越収支差額と実績の欄の前期繰越収支差額は同じ額になっていますが、これは普通でしょうか?

③もう一つ、予算の欄で、特に数字を入れなくてもいい欄はありますか?(繰り越し収支差額の予算とか、なんだかおかしいような気がします)

訳がわからないまま作っていますので、あきれた質問かもしれませんが、教えていただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

理事会の書面決議

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近のコロナ禍で月1回の理事会開催が、開催反対者が出ると難しくなっています。そんな場合、理事会では、理事の過半数の承諾があれば、ほぼ全ての案件で書面決議を原則として可能とするように、次回総会で管理規約を改定してしまうことは問題ないと言えるでしょうか?お尋ねします。現行の管理規約では、専有住戸の模様替えとか共用部分の管理とか、比較的影響度の小さい案件のみが理事会での書面決議可能な規定になっております。 以上

家賃支援給付金の申請

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から「居住者から家賃支援給付金の申請をしたいから、駐車場の証明書類を出してほしいと言われている。」と連絡がきました。
駐車場の使用料も家賃に含まれて、家賃支援給付金の対象になるのでしょうか。
また、私のマンションでは、現に居住する方が事務所使用をするのは構わないのですが、事務所として賃貸はできないことになっていますし、現状、そのような使用もありません。
自宅を事務所として家賃を計上しているのかもしれませんが、家賃支援給付金場合、ローンや自己取引は対象にならないとネットに出ていました。
皆様の周りで「家賃支援給付金の申請」が出されたというところはありませんか。

エレベーター内マット

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会の決議を経ずに、理事会のみの判断(決議)で、エレベーター内に床マットのリース契約を締結することは可能ですか?

管理費・修繕積立金の管理と運用

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合の管理費・修繕積立金の収納、管理及び運用をどのようにしてますか。(1)収納事務は管理組合か、管理会社に委託か、委託の場合、管理会社は収納代業者に再委託しているか、再委託の場合管理組合への報告はされているか、(2)管理費、修繕積立金の保管・管理は管理組合の自主管理か、管理会社への委託か、委託の場合に不正防止のための管理組合の監督方法、(3)管理費なかんずく修繕積立金の運用はどのように行っているか、「マンションすまい・る債」を活用しているか、(4)区分所有者として上記の点を知るための方法など、その他お気づきの点があれば、ご教示願います。

エレベーターリニューアル後のメンテナンス契約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーターのリニューアル工事後のメンテナンスで、リニューアル後数年はPOG契約で、途中からフルメンテナンス契約にと考えていたのですが、途中でフルメンテナンスに切り替えるのは不可ということでした。
独立系のメンテナンス会社ですが、どこもそうなのでしょうか?
因みに、リニューアル工事も同じところでやってもらうことを前提にしています。
それと、メンテナンスの費用がいくらになるか聞いたところ、管理会社を通さないと答えられないと言われました。
今回のリニューアル工事では、管理会社は仲介するだけで、契約は管理組合が直接行ってくださいとのことでしたが、リニューアル工事後のメンテナンス契約の費用をなぜ管理会社を通さなければ提示できないのか疑問に思いました。
やはり、管理会社にある程度持っていかれるということなのでしょうか?
詳しい方、お教え願えないでしょうか。
よろしくお願いします。

管理組合理事長の独裁 裏金が動いているかの調べ方をご存知の方、教えて下さい

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年から 長年住んでいる分譲マンション(総戸数30弱)の雰囲気を良くすることに興味が向くようになり、マンションの管理組合理事長と交流したり、定期総会や 意見交換会に出席するようになって、わかってきたのですが、
当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。
積極的に理事長や理事になろうとする人があまりいなく、手元にあるマンションの資料を見たところ、今の理事長は 少なくとも5年前から理事長職を続けています。
関わるうちに 理事長の行動が悪徳政治家のようで ごまかしが多く、いやらしいほのめかし方で 物品や労働力を要求してくることも数回ありましたし、昨年 マンションの大規模改修がありましたこと、業者から裏金やリベート キックバックを引っ張るケースは世間では普通にたくさんあると知ったこと、理事長が独りよがりで マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。
裏金が動いているかの調べ方をご存知の方 いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。

小口収入不記載決算書の処理について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

4月末に総会が終わりましたが、収支決算明細報告書を検証したら、前年度予算明細ある管理組合所有自転車の使用料が3年間15万円余が抜けていることが分かりました。
調べたところ、事務所窓口での管理費他の現金は受け取らないと管理会社が広報した時から、それを守らない管理会社派遣の管理員が、自転車使用料を現金を受けとり管理組合名の私製領収書を発行していながら管理組合には書面報告していない「横領」の疑いが濃くなりました。理事長に報告しましたが「わしには関係ない」と取り合いません。
いち組合員がこの不正を正す方法があるのでしょうか。

上階からの水漏れ事故

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が
ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り)
前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。
前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか?
施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。
孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。
その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。
水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

重大規約違反者の理事会役員の立候補の可否

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの理事会の理事は、基本立候補制で足りない場合に輪番制で任命されますが、昨年は3名の住民の方が立候補しました。
ところが昨年はその内1名の方が重大な規約違反(立候補の1年前の管理料不払)とのことで理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知して終わりました。

ところが今年もまた同じ住民の方が立候補してきたことから、その取り扱いについて議論したところ、管理費不払いから2年を経過していることから、理事会として今回は立候補を認める方向になりました。

ただ理事会役員(本人は理事長希望)になってからの管理費不払いは組合員への影響が大きいため、本人には「今後は管理費等の不払いは起こさない」との誓約書を書く様に要請しました。
ところが本人からは管理会社経由で口頭では不払いはしないと言っていますが、誓約書等の文書での提出は絶対に拒否の姿勢です。

理事会理事の中では立候補を認めるかどうかの賛否がほぼ拮抗していますことから、この様なケースはどの様に取り扱えば良いのでしょうか。

臨時総会議案

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

臨時総会で総額が議決されている大規模修繕工事費が、管理規約(修繕積立金の取り崩し)に抵触している(添付)として臨時総会開催通知が届きました。詳細は不明ですが、どんな時規約に抵触するのでしょう。
総会は2週間後です。質疑応答をシミレーションしておきたいのです。

管理組合委託契約

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2月1日新管理会社管理委託契約を締結し4週間経過しましたが、
管理組合サポーが不満です。
その上解約通告を受け困っております。
①推奨頂ける管理会社がないか?
②現在の会社へ誠実義務違反等で場合によては、損害賠償が出来ないか?
③自主管理の道を選ぶ場合のアドバイスお願い申し上げます。

コロナ第2波で総会を延期してもらいたいのですが理事長がNO

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

緊急事態宣言も解除されたことからマンションの総会を今月末に予定しております。

ただ最近またまた新型コロナ第2派の様相を呈してきたことから、理事会で延期を提案しましたが、理事長が三密を避け実施の意向で、その他の理事もそれに引きずられて実施する方向です。

ただこのような時期に総会を開催し、その結果マンションからクラスターが発生したら大問題になることから、何とか延期させたいと思いますが、孤立無援です。

総会を延期させる何かよい方法は無いでしょうか。



防犯カメラの目的外使用では?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。

 当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。

 今まで、管理組合の理事長も経験しております。
今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。

 当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。

 それで今まであった他のカメラを移設し、1階外通路、居住者の出入り口一つ一つ(計4か所 写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。
 
 私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。
管理会社も問題ないとの見解です。

 移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。
 (内部の犯行とわかったと言ってました)。

 しかし、その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。
 これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。
 
 私は、防犯カメラ擁護派です。
 しかし、この現状は許容範囲を超えてると感じます。
 それとも、仕方ないと言える範囲なんでしょうか? 

総会の決議成立要件の緩和

その他

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有法、管理規約との関係で、お教え頂ければ幸いです。

総会についてなのですが、区分所有法39条で議決権の過半数が議決要件となっており、標準規約に則った当マンションの管理規約でも、議決権の半数以上の出席と過半数の賛成が決議要件となっています。

ただ、総会の集まりが悪いこともあって、普通決議事項の議案について、総会の成立要件を議決権の3分の1以上の出席(委任状での行使を含む)、決議要件をその過半数とすることで、総会が空転しないように対応したいのですが、これは適法なのでしょうか。

区分所有法では普通決議事項については、管理規約に別段の定めがない限り、という限定しかないように読め、そうすると、出席要件を全議決権の3分の1とすることは適法のように思えるのですがいかがでしょうか。

現状の標準規約に則った管理規約を上記のように改定しますから、この議案の成立には出席も賛成も4分の3以上を要することは、当然の前提ですが。

光回線導入について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現在はフレッツ光とU-NEXTの光回線は使用可能です。
新たにNURO光を入れて欲しいと住人から要望がありました。
理事会で話したようですが今度の夏の総会に上程予定となったようです。

導入には名刺サイズ位の大きさの器具を取り付けるようで、契約希望者の室内はコンセント部分に宅内工事が必要のようです。

この事案は理事会決議では駄目なのでしょうか?

宜しくお願い致します。

犬の糞害で困っています。

管理規約

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション内の廊下、エレベーターの中に犬の糞を放置されることが毎週のように繰り返されるため、理事会として防犯カメラを確認しました。

防犯カメラには糞をさせている住民の姿がしっかりと映っていた為、その住民を注意しましたところ、逆ギレされ「犬の糞を撤去するために清掃業者がいる」と言い返されました。
さらに規約違反でペットの飼育を制限する可能性があると文書で厳重注意したところ「自分は何ら法令に違反していない」「逆に防犯カメラで撮影録画した事はプライバシーの侵害で名誉毀損」だと、被害者として理事会を攻撃してくるようになりました。
最近では、他の住民も犬の糞を放置したり、たん唾を吐く住民、塵をゴミ袋ごと廊下に捨てる住人も出てきました。

管理会社に相談しましたが、住民同士で話し合って欲しいとの逃げ口上で対応しません。
そもそもは犬の糞害の放置が原因ですが、マンション内の糞害にはどのように対処すれば良いのでしょうか?また管理組合として廊下への糞の放置を法的に何かの法令で警察に訴える事は出来ないのでしょうか?

予備費の範囲内の支出について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様のマンションでは、予備費の範囲内の支出をどのように承認していますか?

設備の不具合があり、「高くても10万円以下らしいので、修理を発注して良いですか?」という承認の求め方を管理会社からされました。
10万円は、予備費と同じ金額です。

このようなラフな方法の背景には、口頭によるバックリとした見積りでも
「予備費の範囲内だったらかまわないよ。」という返事がもらえた歴史があるように感じました。
新任の理事長さんが緊急性が無いと判断し、見積書の取得と金額の交渉を指示しましたので、安易な承認は回避されています。

マンションによって、又は役員さんの人柄によって異なる運営がされていると思います。
皆様のマンションではどのように承認をしているか、実際のところを教えてください。
よろしく御願いします。


守秘義務とは何処まで必要なの?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理組合活動で、何処までの情報を守秘義務として遵守しなければいけないのか?専門家では無いので分かりません。なので、事案ごとに理事会で議論審議し、その目的の範囲でのみ許可すると理事会で決定しました。 外部との交流に大きな足かせとなるのですが、何処までが守秘義務なのか?わかる方はいませんか?また、管理組合の情報の一部でも漏らしたらどういう制裁があり得るのでしょうか?管理組合の理事会が制裁裁判化すかもしれないので教えて下さい。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

給湯管の下階漏水について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年62世帯のマンションです。修繕委員長をしています。
私は3階に住んでいますが、銅管の給湯管にピンホールが空いて、2階の人に漏水被害を起こしてしまいました。現在、マンション保険で、代理店である管理会社が対応中です。ちなみに、キッチンの下でベニアで見えないところにあるため、クロスを破る必要があり、私の部屋の修理に5万円ほどかかるようです。うちのマンションでは以前にもあったそうです。みなさんのところでは、給湯管の下階漏水について、管理組合としてどんな関わり方をしていますか?

ちなみにこんな記事を見つけました。
コラム「給湯管の漏水増、組合で対応すべきでは」8ページ
https://tebra.top/dsk1905/html5.html#page=8
https://daikibo.jp.net/archives/9974

管理組合の代表について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約の(理事長)の条項に

“管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。”

とあります。
監事が代表となるのはわかりますが、一般の理事が総会の決議もなく、また理事長という名目もなく管理組合を代表することができるのでしょうか。

示談書の作成について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでの、上、下階の水漏れ事故の示談書の作成を管理人から頼まれてました。示談書形式の承認は理事会レベルでよいでしょう。
または総会での承認が必要でしょうか。規約に追加すると言うことでは総会の承認が必要ではないかと悩んでいます。

共用部分の鍵の保管について

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

たびたびお願いいたします。
小規模マンションで、管理委託の見直しを進めようとしております。管理会社(大手電車系)への依存体質が強すぎるマンションです。

現在、当マンションでは、管理室を含めた共用部の鍵は管理会社のみが保管しております。管理人は週5日の4時間勤務なので、ほとんどは不在です。
このままでは、以下のような不都合があると思い、役員での保管を提案しています。
・役員同士の打ち合わせ場所として使えない
・書類が閲覧できない
・組合独自に業者から見積りを取れない
・火災・災害時の初動の遅れ
・報知器が鳴っていて、誤報でも止められない

しかし、超保守的な役員が、「何かトラブルが起きたら大変」「普通は管理会社が保管するもの」などと主張して猛反対します。管理会社は理事会に任せますというスタンスです。

質問なのですが、当マンションのように、管理人はほぼ不在なのに鍵を持っていないマンションはどの程度珍しいでしょうか?
現状を続けることによって想定されるリスクは他に考えられますか?

また、組合で運用ルールを制定した上で保管することを提案したいのですが、そのルール作りの留意点はありますでしょうか?
他のマンションがどのように運用しているのかお教えください。

よろしくお願いいたします。

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〜 トップ10 〜

理事長の権限

すみません、以前にも投稿させていただいたトラブルの経過で生まれた事柄なのですがご回答頂ければ幸です。管理組合員素人で面倒臭く思われるかもしれませんが… 話を聞いて事実やこちらの事情をよく理解して穏やかに謝罪してほしい今後の改善につなげて欲しいし脅かされている今の暮しを助けてほしい理解がほしい件がありました。輪番制理事長に話しましたが理事長は私の話の触りしか聞かず、理解のズレた内容で理事会に掛け、物事を決めていきました。理事長はその後アクセスしても無視で、管理会社にも終始理事会で話したい誰か他の方を入れて(話を理解してもらいたくて)話したいと訴えてきましたが、いつも誠意ある対応には遠くじらされ、そして答えはいつも却下(何も進展しない)でした。 3ヶ月後理事長に最度管理事務同席で会えたので今までの不満を話したけれどやはり理解をしてもらえませんでした。管理会社側にとって都合の良い態度なので管理会社も態度がフェアーではありません。 そして、理事長が逆ギレし「もう話は聞かない」と言われました。 それに伴って、理事長が話を聞かないというから、管理会社も対応できないと言ってきましたが、本当に理事長の言葉により管理会社は対応できないでしょうか。 理事長さんにはもう話が分からなそうなので今の1対2のままで、こちらが頑張りアクセスする意義は無いかと感じるのですが管理会社にはまだ正したいことや理解してほしい事、行ってもらわないと困る事が有るのですが、理事長が言えば管理会社も対応できないのでしょうか。 お聞きしたいのは最後の数行ですが、よろしくお願い致します。

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ある さん

マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

お世話になります。マンション管理に関して全く詳しくないですが、質問させてください。 私は現在理事会のメンバーではないですが、10期目に役員をすることが決まっております。 現在住んでるマンションが今年で9期を迎えます。 戸数は120戸です。 長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、 今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。 追加分もふくめて、ざっくり運用計画を記載しますと、 2051年までにマンション管理に必要な経費(支出) 14億円 2051年までに入ってくるであろう予算(収入) 11億円 となり、30年で3億円不足することがわかりました。 これは、事実上破たんと考えても良いでしょうか? なぜ、今までわからなかったのか?責任はどこにあるのか?問い詰めることはできるのか(訴訟なども)? また、この不足分を補てんするためにはどのような方法があるでしょうか? ご教示いただけますと幸いです。

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makihiro510 さん

街路灯漏電 配線交換工事 談合疑い

築20年のマンションです。 3年前理事長勤め管理会社のいい加減さを知り未だに情報取るようにしていますが、この度過誤できない事案が発生しまして、お知恵を拝借出来ればと思います。 公園状の遊歩道があり街路灯8本ほど足元灯20本程配線長100メートル程で一箇所のみ10メートル程レンガ掘削工程がありますが、その他は露出チューブで工事されています。 春くらいから漏電による停電が多発し保守会社が点検30万にて実施  のちに修繕工事として50万超えで工事したのですが、途中さらに範囲が広く配線換え必要とさらに100万超えの見積もりを臨時総会にて、工事予定だそうです。 が、点検の時に発見せず後出しで、どんどん高額工事  まるっきり自社受注ありきの仮工事で放置 管理会社に確認した所 相見積もり取る動きしたものの、聞くところによると、最初の仮放置業者より高めの見積もりを出すように言われているそうで‥ 完全な談合かと感じこちらで業者見積もりは出したいと交渉中です。が これだけ馬鹿にした見積もりを出す管理会社はどうしたものかと悩んでいます。 ちなみに大手の三です。 理事も退任した一区分所有者がここまで口出しして良いものか 考えたりしています。

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トン さん

暴力団員の排除条項に基づく賃貸借契約書及び誓約書について

暴力団員の排除に関する規定に関して、管理規約の改正検討中に湧いてきた疑問がありますので、質問させてください。 標準管理規約第19条の2第1項では、 専有部分を第三者に貸与する場合には、貸借契約書中に次の事項を定めることとされています。 ①契約の相手方が暴力団員ではなく、契約後も暴力団員にならないことを確約すること。 ②暴力団員であることが判明したら催告なく解約できること。 ③区分所有者が解約権を行使しないときは管理組合が解約権を代理行使すること。 更に、同条第2項において、 ④解約権の代理行使を容認することの書面及び暴力団員ではなく団員にもならないことの誓約書を管理組合に提出すること。 第1項・第2項併せて以上の4点が定められています。 ところで、マンションの専有部分を賃貸する場合は、大抵の場合、専門の不動産業者に依頼して、業者さんの斡旋のもとで賃貸借契約書が取り交わされます。 この場合、殆どの業者さんは、国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています。 この標準契約書には、上記の①及び②は、それぞれ第7条(反社会的勢力の排除)及び第10条第3・4項(契約の解除)で同様の規定が存在しているのですが、 ③については標準契約書中に記載がありません。 また、④の後段の誓約書については、 各都道府県の暴力団追放センターにおいて雛形が示されていますが、 通常の商取引を想定して作られており、これをマンションの賃貸借に用いるためには、相当修正しなければなりません。 また、前段の解約権の代理行使容認書に関しては当然何の雛形もありません。 そこでお伺いします。 皆さんのマンションで、標準管理規約第19条の2と同じ規定を設けておられる場合、 実際の賃貸借契約において、上記③の契約書条文及び④の容認書・誓約書の文面について、どのような取扱いをされているのか、ご教示頂ければ幸いです。 なお、マンション管理センターに照会したところ、契約書条文及び容認書・誓約書ともに、雛形となるようなものは「ない」とのお答えでした。

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top さん

「区分所有者又は占有者」と「区分所有者等」との違いについて

現在、管理規約の見直しをしているところです。 標準管理規約の条文を読んでいて分からないところがあるので、質問します。 1 標準管理規約第66条(義務違反者に対する措置)に、「区分所有者又は占有者」という言葉が出てきます。 「占有者」は、「区分所有法第6条第3項の占有者をいう。」と標準管理規約第2条第3号に書いてあります。 そこで、区分所有法第6条第3項を見ると「区分所有者以外の専有部分の占有者」となっています。稲本・鎌野「コンメンタールマンション区分所有法(第3版)」(56頁)を捲ると、「専有部分の賃借人(または転借人)のほか、使用借人、同居人、権限なき占有者(不法占拠者)が含まれる。」とあります。 2 ところで、標準管理規約第66条の次の条文である第67条(理事長の勧告及び指示等)にいくと、「区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)」という定義文が出てきます。 3 ここで疑問が生じました。 「占有者」に借人や同居人が含まれるのであれば、66条の「区分所有者又は占有者」と67条の「区分所有者等」とは、具体的にどう違うのでしょうか。 コンメンタールの解説だけで考えると、67条の「区分所有者等」には「不法占拠者」が含まれていないので、不法占拠者に対しては67条に基づく勧告・指示・警告ができないということでしょうか。それもおかしな話しです。 また、66条と67条は違反者への対応という趣旨を同じくする条文なのに、対象者を敢えて異なる定義にしている理由はどこにあるのでしょうか。 細かな話しで申し訳ありませんが、改正条文を作成する際、「区分所有者又は占有者」と書くか、それとも「区分所有者等」と書くか、迷うことが多々あります。 どなたかご存知の方がいらっしゃれば、ご教示をお願いします。

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top さん

通常総会時の資料について

『通常総会開催のご案内』の内容についてです。 議案の他に、資料として、 「賃借対照表」「預金残高証明書」「貸出金残高証明書」「積立債券の残高証明書」「積立マンション総合保険証書コピー」「管理費等収支報告書」「管理費会計月次収支報告書」「積立金会計月次収支報告書」「定額委託業務費内訳表」「年間事業報告書」「監査報告書」 「次期定額委託業務費内訳表」「次期年間事業計画案」「次期管理費等収支予算書」  がありました。 「管理費等収支報告書」についてお尋ねします。修繕費(支出)は「不測の事故に対応」、備品消耗品費(支出)は「清掃用具・共用部分電球交換代等」と、備考欄に記載されているのですが、明細書はありません。 どこの修繕にいくら必要だったのか、理事会判断で購入したコミュニティルームの幼児用便座がいくらだったのか等、個々のケースにかかった費用は知らされていません。 管理費の収入・支出に関する具体的な明細書は、ないことが普通でしょうか。 冒頭、資料の一覧を記載させていただきましたが、皆様の管理組合も同じような感じですか。 因みに、町会費は「賃借対照表」にはなく、「管理費等収支報告書」「管理費等収支予算書」に、入っています。

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みなちやん さん

給水ポンプ交換について

理事を務めています。築15年、12Fのマンションです。建物の地下施設に給水タンク、給水ポンプ他施設が設置されています。管理会社から点検報告書(数枚)に予防保全として、給水ポンプ交換の記載がある。交換してほしいとの事で見積もり書が提出されました。点検報告書は、点検項目の全ての項目に手書きでない〇が記載されています。交換だけは手書きです。①15年過ぎると自動的に交換するのですか?②ポンプは2台あり、2台同時に故障しなければ1台で大丈夫とのこと(その旨質問しましたら、担当者は、はじめはダメと言っていましたが、一斉に使用しない限りは問題ないとのこと)③点検報告書はコピペの様に〇が記載で、一度も、部品交換とかしていません、ポンプというのはそのような機械ですか?故障の予兆はあるのですか?④具体な点検方法を教えてほしいと質問しましたが、担当者は点検報告書のとおりでとの回答です。通常総会で修繕積立金からの支出であり、リスクや点検報告等説明してほしいと要望したら、取り消しました。費用もかかることから、通常総会で情報提供し、判断しようと思ったのですが。

Thumb default icon 2
ナオとリョウ さん

動力電源の契約見直しと電子ブレーカーの関係は?

マンションの動力電源の基本料金を節約するために電子ブレーカーの導入を勧められるマンションは多いと思います。 マンションの動力電源は、新築当初、全ての動力を一度に使えるような契約にされていると聞きます。実際に全ての動力が一度に使われることは少ないので竣工後に実情に合わせてダウンサイズするために電子ブレーカーは効果があると聞きますが… 一般家庭で基本料金を節約しようと思ったら、契約アンペア数が使用している電気製品の量に対し過大ではないか?見直して、適切と思われるアンペアまで下げて契約し直すと思います。 マンションの動力電源では契約自体の見直しではなく、なぜ電子ブレーカーの追加となるのでしょうか? 電気の専門家ではないので、平易にご教示いただけましたら幸いです。

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三毛猫 さん

マンション管理士の顧問契約の解除は総会決議では?

理事会運営のアドバイスをもらうために4年前に総会に提案し、マンション管理士と顧問契約を締結しました。 以降、顧問として理事会に出席して貰い理事会運営について意見を貰ったり、管理規約関係の見直しをお願いしておりました。 本年の総会で役員の大半が退任して理事長も交代したことから、今度は新理事会の理事会決議だけでマンション管理士との顧問契約を解除してしまいました。 マンション管理士との顧問契約は「管理組合の管理に関する事項」ですので、総会決議が必要ではと申し入れましたが、顧問契約が1年毎の契約で新理事会は契約の更新をしないだけですので、臨時総会は不要との見解です。 4年前のマンション管理士との顧問契約締結の際には「管理に関する事項の変更」ということで、総会決議としていたものが、新理事会の一存で顧問契約を解除してしまうことは違法では無いのでしょうか?

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福井 さん

理事会決議のみでマンション管理士の活用が可能か

総会決議を経ずに、理事会の判断でマンション管理士に費用を払って活用することは可能でしょうか。その後、引続き活用する場合には、総会決議を行うことで良いでしょうか。

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