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    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事で借り入れをしたい

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    質問

管理組合の運営

管理規約

「議長に一任」と「理事長に委任」の違いについて

11

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    質問

管理組合の運営

理事会で実施するアンケートのこと

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    質問

大規模修繕工事

納得できる「大規模修繕の進め方」はありますか?

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    質問

管理組合の運営

改正個人情報保護法が施行に対する対策は?

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    質問

大規模修繕工事

前回大規模修繕工事の手抜き発覚について

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    質問

住まいのトラブル

タバコの煙対策の掲示について

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    質問

建物の維持管理

雪の日

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    質問

その他

行政処分について

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    質問

建物の瑕疵

守秘義務の範囲

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民泊に関する、理事の立ち入り権限について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

住宅宿泊事業(民泊)等の禁止を定めた、管理規約の改正通知を受け取りました。すでに総会で承認されています。私は民泊に反対の立場なので、改正に異存はありません。しかし、12条の専有部「用途制限」中、理事の立ち入り権限について、ネット公開されている、ブリリアマーレ有明というマンションと、当マンション(添付画像)の第12条の文言を比べてみてください。

ブリリアマーレ有明の12条
http://bma33.com/blog/115.html

当マンションの改正規約は、理事長の疑いさえあれば、専有部に立ち入りできるという内容で、ブリリアマーレ有明の規約と比べると、疑いの根拠、協力要請の方法、理事長の指定する者の範囲など、なにひとつ記載がありません。これでは、まるで「理事長が疑いさえ抱けば、専有部に入る権限があり、区分所有者及び占有者は、協力義務があるのだからこれに異議を唱えることはできない」と言わんばかりです。標準管理規約の第22条のという一般的な立ち入り条件にさえ、まず立ち入りの請求義務が明記されています。

当マンションは、数年前に施工会社(大手ゼネコン)の現役社員が中心の理事会と修繕委員が、専有部と規定されている個人宅の扉の鍵交換を、総会も開かずに強行してしまいました。これは、祖堅さんの書著でも規約違反として取り上げていただきました(P138のQ106)。このとき渡された鍵は、カギ番号さえあれば、誰でも複製が作れてしまうタイプです。国土交通省の相談機関、マンション管理センターによれば、管理会社の下請けである鍵交換を行った業者が、個人情報として把握している可能性はおおいにあり、管理会社は情報を容易に入手できる立場にあります。

(一社)マンション管理業協会の責任者の立場にある大手管理会社が、個人宅扉の鍵が専有部であることくらい、知らないはずがありません。共有部のアンケートで強行された専有部の鍵交換は、専有部への立ち入りを可能にするためだったと思えなくもないのです。

疑いだけで、理事長などが専有部を勝手に調べるなど、憲法違反ではないでしょうか。万が一賃貸などにして、居住者に対し勝手なことをされたら、新たな法律問題に発展しかねません。他のマンションでも、こんな条文を使っているのでしょうか。「プリリアマーレ有明」と比べると、まるで「やくざマンション」のレベルではないでしょうか。

エレベーター内の落書き

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションエレベーター内に「◯◯死ね」の落書きあり、監視カメラで住人(小学生)が書いたことが分かりました。その後、どのように対処するべきでしょうか? 人権侵害の落書きとして、学校などにも報告すべき?

大規模修繕コンサルタント

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、修繕委員が理事会の許可なく管理組合名で掲示した件で質問させていただいたのですが、どうやら違っております。削除を考えましたが、いろいろ助言を頂いたので、削除できませんでした。
正確な情報は以下の通りです。

9月中:先日、建物診断報告会及び理事会にて、後日、修繕業者の公募を開始のお知らせを住民に知らせると、コンサルより報告を受け、理事会で承認。
募集要項の中身は報告なし。
10月2日:管理組合名で公募のおしらせと募集要項を掲示。
理事長含め管理組合理事は掲示板で詳細を知る事となる。
10月4日:管理人に理事長の許可なく掲示しているが、誰がどのような指示で掲示したのか、聞き取り。

コンサルタントが7か所の掲示板に掲示を依頼してきたため、管理人は理事会の許可を得たのか?確認した所、許可を得ているとの事で掲示。

つまりコンサルが理事会に中身の承諾を得ずに、許可を得ていると嘘の申告で掲示しています。コンサルは許されるのでしょうか?
理事長に報告したが、以前、口頭でお知らせを掲示する旨を建物報告診断会でコンサルが住民に伝えている内容が網羅しているので、問題なしとのことでした。

コンサルが組合名を語るのは許されるのでしょうか?

修繕委員会(情報が違っていましたので終了)

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕委員が理事会の承諾を得ずに、管理組合名で掲示しました。
内容としては、大規模修繕工事業者公募のおしらせと募集要項です。
募集要項の中身について、管理組合1理事として、異議があるのですが、募集要項の中身についても理事会に事前に報告はありません。
近日、募集をかける事は理事会へ報告はありましたが、内容までは報告がありません。
こんな勝手な事は許されるのでしょうか?

管理会社との委託契約(図書保管)

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。
札幌のマンションで理事長をやっています。
管理会社との管理委託契約の図書の保管について管理会社と見解がことなり困っています。
契約更新は12月1日です。
契約上、議事録等の保管は管理会社が行うことになっていますが、管理会社は区分所有法により、理事会が管理しなければならないといいます。他のマンションも同じといいますが本当にそうなのか疑っています。
札幌にあるクリーンリバーという会社ですが、同じ会社と契約されている方はいませんか?
ローカルな話題で申し訳ありません。

エレベーターのカゴ内に「定期検査報告済証」が見当たりません

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今朝、マンションのエレベーターに乗ったときふと気づいたのですが、操作パネルの上の方に貼ってあった手のひら大のシールがありませんでした。(プラスチックんケースだけ残っていました。)
会社のエレベーターで確認したら「定期検査報告済証」となっていました。
有効期間は1年の様です。
もしかしたらマンションのエレベーターは定期検査に合格しなかったので掲示していないのでしょうか。それとも検査を受けていないのでしょうか。身の安全に係わる事なのですごく不安です。
来月の理事会で管理会社の担当者に聞いてみればいいのかもしれませんが、急に不安になってしまい、ご相談しました。
どなたか、お分かりの方がいらっしゃればアドバイスをください。

マンション会計は、企業等の会計と違う?

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

通常の企業やお店では、「前期末資産額」±「当期収支」=「今期末資産額」になるのですが、マンションの会計では違うのでしょうか?

当マンションの会計報告(管理会社が代行)では、
 ・前期末残高(貸借対照表)と当期の「前期繰越」額が異なる
 ・当期1ヶ月目残高(同上)に対する1ヶ月目の収支=2ヶ月目残高にならない (他月も同様)
のです。

これでは、何を基に会計監査すればよいのかさっぱりわかりませんが、ウチだけでしょうか?? それとも、マンションの会計ルールは、別にあるのでしょうか?

今後収益会計を新設しなければならないのですが、その際「前期末残高と当期スタート時点の残高が一致しない」ような会計処理で、税務署がOKを出すのか疑問なのです。

どなたかご存知でしたら、ご教示ください。

マンションの解体費用積立金の創設について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションが古くなり解体あるいは建て替えをする時に備え、解体費用を積み立てることをを検討しています。現状、修繕積立金の中に解体費用も含まれていると解釈すべきですが区分経理とすることで残高を明確にします。

マンションは経年劣化によりいつか住めなくなることは明らかです。しかし、建て替えは困難な場合がほとんどで解体費用さえも準備できないかもしれません。

当マンションでは築後100年で解体することにしそのための費用を残り72年間で積み立てようと考えました。幸い収益事業がありますのでそこから毎月、各戸2000円分を積み立てます。これにより「解体費用積立のあるマンション」として中古市場で一定の評価が得られると思います。

スラム化し解体もままならないマンションが増えると行政としても対策を打ってくると考えられますが、その時にも「解体費用積立のあるマンション」として何らかの優遇措置を期待できます(収益事業の税金を免除するなど)。

管理会社などが管理組合の修繕積立金と同額の修繕計画を立てたりすることがありますが解体費用分を確保できます。この計画のポイントはマンションを100年間維持することです。適切な修繕と節約が欠かせません。管理組合が建物の維持・管理に無関心では到底実現できません。世代間引き継ぎも課題です。

しかし夢があります。マンションの最後に不安を感じないで済みます。
みなさまの管理組合で解体積立金を行っているところはありますか?また、この案に何か問題点はございますか?ご意見をいただきたくお願い申し上げます。

屋上防水は何回上塗りできますか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっています。

大規模修繕で過去3回屋上防水を上塗りしてきております。 1級建築士より、もう重くなっているので建物への重量負荷を考えて、次回は剥がしてから防水工事を行った方が良いとのアドバイスがありました。 

1.さて、建物がどこまでの重量なら耐えられるかや、防水層の重量を測定する手法は確率してますか?

2.また、剥がす費用はいかほどになりますか? (1㎡あたりで試算出来るのでしょうか?)

3.屋上だけなら足場は不要でしょうか?

防水工事会社のベテラン現場責任者も剥がした経験が無いと申しておりました。

以上よろしくお願いします。

防犯カメラ レコーダ 故障 修理と買い替えの判断

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防犯カメラのレコーダーが故障したとのことで、管理会社から修理費9万円余りの見積りが理事会に提出されました。(購入時期不明)
また、別件で17年前に設置した屋外のライトつきカメラが故障しているとの報告を受けております。(具体的な対応策の提案はありません)
どちらも修理よりは買い替えを検討したほうがよいのでは、と思いますが、迅速に修理するほうがよいのか、と迷っております。皆様はこのような場合、どのように対応されていますか?ご教示いただきたいと思います。

特別決議の範囲で管理会社と別見解

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前このサイトで、「乱雑極まりない自転車駐輪場の改革」について相談し、多大なご忠告をいただいた新米の理事長です。その節はありがとうございました。皆様のお陰様で議論は進んでいます。
その議論の過程で、対策の一つに「電動シェア自転車の導入による私物自転車の削減」があります。フルタイムシテム社の「宅配便ボックス中の1ボックス4台1ユニットでの電子的管理が行き届いた電動シェア自転車」を導入の予定です。それで導入のためには、存在価値ゼロの「坪庭」を潰して宅配便ボックスを増設し(現在不足中)、そのうち一つのボックスに自転車のカギとバッテリーを収納するつもりです。
さて、理事会で、私は「宅配ボックス増設は共用部の著しい用途変更で特別決議だが、シェア自転車の導入自体は単なる『買い物』だから普通決議」と言いました。しかし管理会社のフロントは「どちらも特別決議と思う」と言い張り、「思う」というだけで根拠は示しません。
さらに、自転車の駐輪場の一部をバイク駐輪場に変更する事について、私は「屋根はそのまま残し、邪魔なレーンだけ撤去し、位置もそのままで、用途も『駐輪場のまま』だから、普通決議でできる」と言いました。しかしフロントは全く同じように「特別決議と思う」と言い張るだけです。

①上記の疑問への正解をご教示ください。

②特別決議に関する勉強をしたいのですが、どういう学習の仕方がお勧めでしょうか? なにか「バイブル」的な基本文献があるのでしょうか(複数でも)? あるいは国が示した「根拠」的性格を有する公的文章があるのでしょうか? (このサイトの「特別決議」でヒットした十数件のやり取りはコピーしましたが、総体的理解にはまだ不足です) 

管理組合内における情報流通について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私は昨年理事をしておりまして、管理組合における諸々の情報流通において「電子メール」を活用してきました。
 具体的には、通常の管理員との連絡や役員との連絡意見交換等と、窓口報告や理事会議事録などの電子化された添付ファイルの配布を得て情報交換ををしていました。
電子メールでの情報交換のメリットとして、まずは口頭での言った言わない曖昧さが無い文書記録が残される事と共に、文書するには冷静な思考の上で行われるからより吟味した内容で分かりやすく伝わる。またいちいち面会せずに都合の良い時に伝えられます。
 ところが今期の理事長が理事会にて「電子メール」での流通を禁止しまして、現在古くからの「文書」でのやり取りに逆戻っています。その意図根拠を示すと共に禁止をやめるように依頼をしておりますが、いまだに回答はないまま放置です。
 この情報通信インフラ整備された現代の時風からして逆転する現況からして困ってります。現在は「マンション管理センタ」での「未来ネット」有るように、管理組合の運営にての「電子情報化」が進んでいます。
 つきましてはこうした「電子メール禁止」についてのご見解並びに対策についてご意見願います。

不祥事を起こした銀行と取引のある管理組合の対応は?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

みなさま、こんにちは。
今、世間を騒がしている銀行があります。
SU銀行に定期預金1000万円を預けている管理組合は現在の状況でどう対応すれば良いと思われますか。
仮定の質問です(直面している管理組合もあると思われますが)。
最新版の標準管理規約を使用、管理組合で組合資金に関する細則はないものとします。

現在の状況
シェアハウスの経営破たんで銀行の不正融資が発覚しマスコミに大きく取り上げられる事態になった。
第3者委員会の調査で約800件の行員の不正が指摘されかつそれらが組織の命令であったことも明らかになった。
現経営陣が退陣した。
銀行の格付けはA3からBaa1に下がり今後も格下げ方向で見直すとのこと。

(対応案)
1.預金残高はペイオフの保証範囲内であり、また破たんしても承継銀行が預金を引き継ぐと考えられ組合資金の毀損はないので現状維持で良い。
2.すぐに臨時総会を開催し「口座は解約、資金は他の優良銀行へ移す。」という議案の承認を得てその通り実行する。


管理者様
この質問が本サイトに不適切であると判断された場合は遠慮なく削除願います。

修繕費用

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現状、管理委託会社が数年以上前に作成した長期修繕計画がありますが、現時点においてこれの修繕(工事)関係(給排水管、エレベータ、機械式駐車装置ほか)の金額数字の主なものについて、改めて点検したい思っています。手っとり早いのが、市販積算資料との対比と思いますが、マンション修繕関係で世の中にどのような積算資料があり、どれがお勧めで、それはどこで入手できるのか、ご教示いただけませんでしょうか。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その3)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっております。
早速ですが,「大規模修繕工事の進め方について」というアンケートが,理事会から配布されました。
同アンケートの内容およびこれまでの経緯につきまして,妥当か否か,ご意見をいただけますと幸いです。

経緯は下記のとおりです。

1 かなり前に,無料の建物診断が実施され,タイルの引っ張り耐力やアルカリ度が測定された。診断結果は「すぐにでも大規模修繕が必要」なランクにあるとのこと。

2 数週間前に,大規模修繕工事に関して,「設計監理方式」と「責任施工方式」とについてのメリットおよびデメリットの一般的な説明,ならびに国交省の「マンションの管理の適正化に関する指針」などの資料が配布された。

3 本日,同アンケートが配布された。

下記の項目につきましては,特にご意見をいただきたいです。

(1)タイルの引っ張り耐力やアルカリ度の数値が測定された。しかし,どのような値であれば,「すぐにでも大規模修繕が必要」なランクとなるかという説明が一切ない。
(2)記載された「メリットおよびデメリット」の説明は妥当か?

(3)まずはじめに施工方式を決定しようとしているが,妥当か?

(4)これまでに予算規模が全く示されていないが,妥当か?

その他お気付きの点がありましたら,ご意見をおねがいします。


以上,よろしくお願いいたします。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その2)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その1)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

理事会決定事項に対する質問の是非

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前期まで理事長を務めており、引継ぎ事項について内容を曲解されて決済された事項について質問を行うべきか教えてください。

引継ぎ事項として外部コンサルの是非を判断するために、一度外部講師(無料)を読んで勉強会をするよう引継書に残し、今期理事会で説明いたしました。
先日議事録を見ると、勉強会を行わずに「外部コンサルは費用がかかるから呼ばない」との一足飛びの決済がされていることから引き継いだ趣旨を勘違いされているようです。

既に理事ではない一般住民ですが、引継ぎ事項が勘違いした上で決済されたことについて質問状を送るべきなのか教えてください。


個人的には外部コンサルを入れるべきかと思いますが、理事会が理解したうえで入れないと決定されれば異議を唱えるつもりはありません。今回は十分な理解をせずに邪推すればフロントの言いなりで却下したように受取ってしまいます。
これから長く住むことから、マンション環境はよくしたいですが、権限がない中で活動しても状況を変えるには力不足で歯痒い思いをしております。

総会承認された今期の事業計画の来期への延期の適切な手続きは?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

総会で承認され次期に引き継いだある事業を次の理事会が一旦中止して、見直して来期の総会に変更案をかけることが分りました。 
そうすると1期遅れることになりますし、期待していた事業が最終的にキャンセルされる可能性も出てきました。

Q1:今期やらないならば、総会承認された予算にも影響しますが、
 
交替した次期の理事会の判断だけで、いわば勝手に議決案件を取りやめても良いものでしょうか? 

特段の延期理由が無い場合に、前期理事会で提案し総会承認を得た事業計画を次の理事会判断だけで中止や延期するのは問題ではないか? (延期理由は大きな障害となる理由ではありません)

こういう事をやられては総会議決の意味が無くなります。

こういう場合は早急に今期中に臨時総会を開催して「延期(中止)」自体の承認が必要ではないでしょうか?

ボランティアでやってる役員は間違ったり、ゆるい対応をしても仕方ないないと思われておりあまり追及されることはありませんが、うるさ型の年寄りは異常にしつこく追求する場合があります。(おそらく認知症になってる)

管理会社は理事会で決めたのだから、何でもありで、責任も理事会にあるというような態度です。 フロントマンのサポートが悪くて助言も期待できず、理事会で依頼したこともやらないままで総会も荒れます。 

修繕のために使う資金の選択に総会承認が必要でしょうか。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま、こんにちは。

銀行などに預けたマンションの修繕積立金が以下の構成でした。
銀行A(格付AA)大口定期預金2000万円
銀行B(格付BB)大口定期預金2000万円
住宅金融支援機構(格付AA)すまい・る債4000万円

今般、大規模修繕で6000万円の支出がありましたが担当理事は理事会や総会で議題に上げることもなく銀行Aとすまい・る債の解約資金(合計6000万円)を支払いにあてました。結果、格付の低い銀行に資金が残ることになり金融機関リスクは増加しています。

そこでお教えいただきたいのですがこの管理組合が最新版の標準管理規約を採用しており組合資金の保管・運用に関する独自の規約や細則がなかった場合、上記の行為に何か問題があるでしょうか。
(実際にあった事例を簡略化しております。資金の選択は管理会社が提案し理事長が組合印を押したことで行われたと思われます。もちろん大規模修繕の予算は別途、承認されています。)
よろしくお願い申し上げます。

総会の補助業務について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会で、管理委託の見直しをコンサルタントに依頼することになり、管理組合の承認を得るため、臨時総会を開催することになりました。そこで、管理会社に総会の準備を申し入れ、総会の議案書の原稿を渡し、製本して全区分所有者に配布してくださいと依頼しました。ところが、いつもの管理会社の封筒ではなく、一般の茶封筒で管理組合が直接配布しているかのような形で配られていました。さらに、総会には出席出来ないと言われ、結局、理事会で受付やら議事録作成をしなければならなくなった訳ですが、管理委託契約では総会補助業務というのが入っているにも関わらず、議題によって補助することを拒否されるのは有りなんでしょうか? 

テレビ設備の保守について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

テレビ設備の保守について2点お尋ねします。

1点目:
大手ケーブルテレビ会社からテレビ設備の保守について以下のような提案がありました。

次のテレビ設備(共用部)の保守を無料でケーブルテレビ会社が負担する。
・分配器
・ブースター
・テレビ端子(各戸)
※出張費・作業費・交換機器などの負担を含む。

マンション側の負担
2年に1回、各戸で電波調査する。その際、営業の機会がほしい。
※電波調査がマンション全戸の過半数を超えることが必要。

これは、お得な「ディール」でしょうか?
分配器やテレビ端子の交換は、毎年のようにどこかで発生するものでしょうか?
ブースターは10~15年使えるようです。それほど故障するとも思えませんが、定期的に調整が必要なのでしょうか?
マンション住民の負担をどう判断するかによりますが、安売りしているような気がしてなりません。
ご意見を伺いたいです。

2点目:
ケーブルなどを含めてテレビ設備の保守は一般的にどの程度の期間で更新するものでしょうか?
築36年のマンションです。
ケーブルテレビには15年程前に切り替えています。
その際、テレビ端子は交換したように思います。
同軸ケーブルはずっとそのままのはずです。

ケーブル更新の場合は、分配器やテレビ端子などもまとめて交換すると思います。
その場合はおそらく他の業者に依頼することになるため、結局、ケーブルテレビ会社の負担は、ほぼブースター交換だけのように思います。

マンション防災担当者の責任について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

建築5年目のマンションに住んでいます。
この6月から理事長となりました。

妻から「もしウチが防災担当になって大震災が発生したら安全のためにマンション内を取り仕切るなど大変なことになる。防災担当にだけはならないでほしい」と言われていました。

理事長に選出されたので結果的にその希望は叶ったわけですが、有事のことは想定しておく必要があると考えています。

質問ですが、もし大地震が発生した場合、マンション防災担当者には実際にどのような責任がかかってくるのでしょうか。
管理会社からは防災担当者には下記が必要と聞いていますが、有事の際は、ご近所同士での安否確認や助け合いなど重大な役割があるのではと考えています。


・防火管理者の資格取得
・避難訓練のイベント(火災発生による避難、消火器の利用、119への通報、AED利用など)
・共用備蓄品の管理


よろしくお願いいたします。

民泊について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近、話題になっている民泊ですが、管理規約の12条で「専ら住居として」となっており、禁止できると思っておりますが、この「専ら住居として」という部分を変更しないと、現在事務所として使っているような人もここに抵触するのではないでしょうか?
細かく明文化した方が、よいのでしょうか?

総会議案で未承認の工事でも予算案で承認されれば工事を実施できますか

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

共有部の蛍光灯をLEDに変更する議案(工事費1300万円)審議で蛍光灯での工事費の見積を取っていなかったため裁決不可となりました。5ヶ月後の総会でこのLED工事は次年度予算案に組入れて予算案として承認されました。(蛍光灯の見積はこの時点でも取っていませんでした。)その後、工事は実施されました。
私は予算案はあくまでも経費の予定なので予算案が承認されても工事自体は承認されていないと思うのですが私の認識は間違っているのでしょうか?

専門委員会を新設したい

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このサイトを紹介くださった方から、管理改善委員会という専門委員会を勧められました。当マンションは小さめですので、植栽委員会、修繕委員会、など複数の委員会を立ち上げるには人数が集まりません。多目的・多機能の委員会ということで新設を考えていますが、もし、他のマンションでの事例がありましたら、規約や細則などのサンプルを見せていただけないでしょうか?どうぞよろしくお願いいたします。

受水槽の更新

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のマンションの長期修繕計画では20年目に受水槽(FRP)の更新となっています。屋内設置タイプなので知り合いの設計士の方より、『屋内設置型ならよっぽど悪い環境じゃない限り25年は持つんじゃないかな』とアドバイスをもらいました。

実際のところどうなんでしょうか?
経験談など教えてもらえるとうれしいです。

3,4年後の改修工事の費用と作業員の確保について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大阪府の240戸の中古マンションの住民です。改修工事が2022年に予定されています。ここ数年の足場の費用や人件費の上昇のため、工事費用が大きくふくらんでいます。そこに、万博が開催されることになり、会場の建設とさらにカジノ関連の設備建設と、工事が目白押しになると予想されます。さて、その場合、これまでも改修作業員が建設現場に流れて行ってるのに、その傾向が拍車をかけるのではないかと予想しています。作業員の確保や工事の質の確保が難しくなるような気がします。2022年頃に、実際にそのような状況になるでしょうか?また、工事費も現状より1割ほど上昇するのではないかと思うのですが、いかかがでしょうか?
改修工事2021年に前倒しした場合、それほど工事費用も上昇していなくて、作業員も確保できるでしょうか?もちろん、先のことなのでわからないと言えばわかりませんが、おおよその予想でいいので意見を頂きたいと思います。

管理規約第12条の違反者は、出ていかなくてはいけないのですか?

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

規約の「第12条住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」となっているマンションです。もし、区分所有者が、そこを別の目的で使用した場合に、マンションから出て行って貰うことになるのでしょうか?例えば違反者が「住宅のみの使用に戻した」事が確認できればOKになると思いますが如何でしょうか?

消火器の交換

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

消火設備点検の報告で「消火器が古くなったので交換」を勧められました。見た目では解らないのですが交換しなくてはだめですか?ネットで消火器本体が安く売られていますが、それでも良いのでしょうか。自分たちで交換でも良いのでしょうか。

管理委託契約の更新の説明

その他

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約を12月に更新します。2年前は総会の前に重要事項説明があり、総会後に言われるがまま、契約書に押印しました。
重要事項説明書と契約書とは違うのは解っています。
皆さまは契約書の説明を面談で聞いてから契約を交わしておられるのでしょうか?総会の前に時間を取るべきでしょうか?

エレベーター保守点検

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

こんにちわ、エレベーター保守点検について質問です。
理事の中で、以前すんでいたマンションでは保守点検を独立系に変更して
保守費が半額になったことから、当マンションでも変更してはという意見が
でました。管理会社も他のマンションの実例を聞いたら、独立系に変更
した管理組合もあり、特に支障はないとのこと。
しかし、理事会の中の一人が、人命に関わる事だから慎重に進めたいといい
独立系に変更する事を反対しています。
私は自動車で例えるなら、車検をメーカーに出すか、街中の民間車検や
コバックに出すとしたら、多くの方は民間車検やコバックなどのチェーン
店を使っているのではといったところ、その方は、自分は必ずデーラーに
車検を依頼しているとのことで、例えが悪かったと、後々反省した次第です。

この理事の方が、エレベーター保守点検を独立系に変更する事に賛成してもらう
ように説得する良い案はありませんか?

宜しくお願いいたします。

管理費の滞納が減りません

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションに住んでいない方の管理費の滞納が解消されずに困っています。
管理会社に催促するよう伝えても、連絡が繋がらないとのことです。
1年以上も滞納しているので、繋がらないでは済まされません。

皆様のマンションでこのような場合にどのように解消したのかお教えください。

承諾無くて組合資料の貸出し

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

約100戸の新人理事長です。
管理員から『管理会社が社内監査のため前期総会の資料を貸出しして欲しいと言ってます』と話が有りました。 当然、使用目的とか返却予定日とかが記載された貸出依頼状が来て、理事会が承諾してから借用書と引き換えに貸し出すと思っていましたが、何もなく、管理会社に貸出された後に借用書が届きました。
他にも、竣工図書の電子ファイルをフロントが借用して数ヶ月経過している事が判明しました。こちらは借用書もありません。

このような事は普通のことなのでしょうか。
組合役員が鍵を持っていないとのご質問を見て、こんな場合はどうなのか不安になりました。(私のところでは管理会社と警備会社、役員が鍵を持っています)

皆さんのところではどのようにされていますか?

専有部分のメンテナンス

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当組合マンションも高齢化が進んできて、組合員より信頼のおける小さな修繕工事会社(コンセントの取替・蛇口のパッキン取替等)を紹介して欲しいとの要望があります。
しかし、管理会社ではそのような工事部門をもっておらず苦慮しています。
どこから信頼のおける工事会社を探してきて良いのかお教え下さい。
(場所は大阪です)

管理会社でリスク管理?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

62戸築21年、副理事長で修繕委員長をやっています。数百万円規模の工事をすることになり、管理会社からは見積もりがでていましたが、独自に業者を見つけ、今日の修繕委員会で見積もりを提出してもらいました。

管理会社が出した見積もりより3割以上安かったです。ところが修繕委員の1人から、「それだけの規模の金額を管理組合が発注するのは危険、もし工事中に倒産でもしたらどうするのか。誰が責任を取るのか。その業者に発注するにしても管理会社を通して発注したらどうか。そのために1割くらい高くなっても、リスク管理だと思えば仕方ないのでは?」という意見がでました。

なんでわざわざ高くなる発注方法を取らなければいけないのか、私は納得ができません。みなさんはどう思いますか?

備品の仕入れ先の指定について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

共用部分の管球の消費量と支払金額のバランスから、1灯あたりが割高に感じられました。
品番をチェックしてネットで調べたところ、2分の1以下で手に入りそうなので、「仕入れルートを見直したい。」と申しましたところ、管理会社のフロントから「同様のご希望を出された管理組合様の事例では、役員様がご自分で発注・支払いをし、実費を清算しています。」と言われ、管理会社の指定業者以外だったら発注業務は管理組合の方でどうぞ…と言われているように感じました。
備品の仕入れ先を指定すると、そうなるものなのでしょうか?

ミナトさんの質問に対する回答の中で、量販店で安いエアコンを買った良心的なフロントの話を読みまして…これは特に良心的なケースなのでしょうか?
一般的には、どうなのでしょうか?

守秘義務の範囲

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築浅いマンション住民です。
事業主が入居直後のアフターサービス点検(建物共用部)を実施していなかったことを4年目の理事会で認めたので、管理組合が専門家に委託して共用部をもれなく再点検し、不具合個所を事業主が承認した内容については事業主の負担で補修工事してもらうことになりました。
そこで、再点検を外部専門家に委託する費用を事業主が負担すること、事業主が無償補修することを双方で交わす確認書(覚書)に記載する案を事業主が提案してきましたが、それには「本確認書に記載する事項について、正当な理由がない限り、第三者に対し開示又は漏洩してはならないものとする」とありました。
確認書を交わした後に、管理組合が参考意見を弁護士などの外部に聞く場合や、たとえば1年後に今回の補修工事が手抜きと分かった場合に成り行きによっては管理組合が外部のマスコミ等にこの経緯や事実を通報した場合は、この守秘義務に違反することになりますか?
なお、守秘義務対象者の範囲や、違反した場合の罰則等は書いてありません。
この条項が有効なのかもわかりません。
参考ご意見をご教示いただきたく、よろしくお願いします。

総会委任状

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

出席届け・委任状・議決権行使書が1枚になっており、 委任状として使用で誰にして良いのか?わからない場合に○をつけると理事長一任になっております。出席届けに[出席・欠席]なにもつけない場合も[欠席]だけつけて委任状に何も書かなくても理事長委任となっております。
議決権行使書に[賛成・反対]も○が無ければ理事長に委任となっており、ほぼ無関心なマンションなので可決されてしまいそうです。
理事長の票に対する効力など教えてください。
リプレイスについての大事な議案なので住民の民意がもっと反映されるべきと考えています。
ちなみに2週間前に住民に知らされ、内容が良く分からない人も多くその為、委任[代理人無記名]の理事長一任も多いと思います。
しかも、数社から住民が選べる訳でもありませんでした。

熱心な区分所有者からの難題に対応困難…

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有者のX氏は、マンション管理に一生懸命な方ですが、その半面、管理組合(理事会)や管理会社に対して細かいことを要望書というカタチでいろいろ要求してきます。先日は、要望書に対する回答が来ない(遅い)ぞ!と理事会、管理会社の担当者に対してお怒りの様子でした。
比較的自由な時間があるようでセミナーに参加したり、いくつか本を読んで勉強し、一方的に理事会に次々と難題を提示してきます。どう接していけばよいか悩んでいます。マンションのことを考えていただいており、勉強になり、ありがたい存在なのだと言い聞かせ、前向きにとらえようとしているのですが、要求が厳しいと素直に受け止められないのが実情です。何か上手に接していく方法はないものでしょうか?

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

品格について

長い間このサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近少し変わってきてしまっているなぁと感じています。 何事も変わっていくことは当然のことだとは思いますが、いい方向に変わっていくことを願います。 質問者に対して上から目線で失礼なことを言ったり、自分と意見の違う回答者をなじったり。 そんなサイトではなかったはずだと嘆くのは私だけではないのではないでしょうか。 このままでしたら、サイトがせっかく盛り上がってきているのに離れていく方も出てしまいそうです。 何を発言しようと自由だとは思いますが、最低限「礼儀」と「品格」は忘れてほしくないことと思います。 皆さんはいかがお考えでしょうか。

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メロディー さん

マンション管理士に顧問をお願いする場合に管理士をどの様に選べば?

管理会社は大手管理会社で業界でも有数の大企業です。 管理組合としては「こちらは大金を払って大手管理会社と契約しているのだから、皆が安心できる管理をするべきだ。」と考えていますが管理会社は全く頼りになりません。 先日の総会ではモンスタークレーマーから理事長が追求され回答に窮しフロントに見解を求めたところ、クレーマーの言い分が正しいと言い出し総会を大混乱に陥れる始末です。 このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との意見が出ました。 ただ、管理会社からは「当社のフロントは全員マンション管理士の資格も持っているので、外部のマンション管理士との顧問契約に別途100万円の費用をかけるのは無駄。」とのアドバイスです。 このサイトでの質問に対するアドバイザーのマンション管理士の方の回答を見ても、的確な回答をされる方がいる一方、意味不明のコメントをしている方もおり、玉石混交の様に思われます。 そこでお聞きしたいのは、下記の4点です。 (1)外部のマンション管理士に顧問をお願いするケースは一般的であるのかどうか、また具体的に何パーセント位のマンションがマンション管理士と顧問契約を締結しているのでしょうか? (2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば良いのでしょうか? (3)マンション管理士に入って頂き成功している方々の実例で教えていただければと考えています。 (4)マンション管理士に顧問として入って上手くいっている事例の契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)を実例で教えて頂けないでしょうか?

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asaka50 さん

隣の騒音について。

最近お隣のオーナーが仕事の都合で、別の方に2年間貸されました。その新しく借りた方が夫婦と3歳くらい女の子と乳幼児の4人家族ですが、毎日室内を走り回る音、室内で何かをしている振動が朝から22時まで断続的にあるので、管理会社に相談しましたが、子供だから仕方がないという返答を繰り返すだけです。 私たちはオーナーですから一生住み続けますが、お隣は2年間だけという軽い気持ちで、騒音に気を付けて欲しいと言っても効果なしです。 2歳になる仔犬も、音に敏感になり睡眠不足と神経質になってしまいました。 騒音を理解させ、軽減させる方法で何か良い方法はないものでしょうか。

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charlie さん

トランクルーム利用料の4倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。 ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。 さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。 1組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか? ◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか? ◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか? ◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか? (専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。) ◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが? 以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。 この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

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竜巻 さん

コンサルは雇うべきか?

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月5~6万円と思ったより高額で戸惑っています。月5~6万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか?また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか? 具体的に教えて頂けると助かります。

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toneriko さん

管理会社委託業務費の一般管理費10%と管理報酬5%の妥当性について

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。 その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。 各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。 これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。 さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか? 各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。 このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。 当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。 この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。 (1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか? (2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか? (3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか?

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asaka50 さん

総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。 総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。 理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を2時間以上オーバーして終了しました。 総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。 このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。 (1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。 (2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。 (3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。 (4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。 上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。 上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。 ①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。 ②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。 との回答を頂きました。 「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか? また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか? 皆様、よろしくお願いいたします。 

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さくら さん

理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか?

生まれて始めて素人集団の理事会役員に入り悪戦苦闘しております。 前回の質問させて頂きましたように、総会では管理会社のフロントさんに議案説明をお願いしたいと考えておりましたが拒否され困っている状況で皆様に相談したところ、色々なアドバイスをいただ本当にありがとうございます。 その中で総会での議案説明で収支報告、予算案については管理会社で報告されることが多いとのアドバイスを頂き再度フロントさんに確認してみたところ下記のような回答を頂きました。 会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことです。 そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。 フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全て会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。 マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。 皆様の知っている範囲で、理事の代わりにフロントさんが総会議案を説明するケースはどの程度あるのでしょうか? またマンション管理士さんに管理会社を変えることも相談しましたが、大手財閥系の建設会社の物件を子会社の管理会社から、代わりにやって貰える大手管理会社は無いだろうとのことでした。 さらに、万一管理会社がその様な話を聞くと、管理会社から契約の解除を通告される可能性もあるので、そのような検討はやめた方が良いとアドバイスを受けました。 またそのマンション管理士さん自身も大手管理会社を相手にそのような業務は出来ないと言われました。 皆様のマンションでは、議案をフロントが説明するケースはどの程度あるのでしょうか。 また大手のマンション建設会社の物件を管理している直系の管理会社から他の大手管理会社に管理を変えることは可能なのでしょうか。 皆様、宜しくお願いいたします。 

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さくら さん

管理費の滞納督促

久しぶりに投稿します。 皆さんのマンションでは、どのように管理費の滞納督促されていますか? どうやら外にお住いの方が何ヶ月も滞納を続けているのですが、管理会社が連絡しても無視しているのか、なかなか連絡がとれず支払いが滞っています。 マンションに住んで入ればまだどうにかできると思うのですが、、、。 督促の手が多いに越したころは有りません。 良いアイデアを頂けないでしょうか。

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プーアル さん

総会出席票他の提出

総会の案内書に 「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。」 と記載した場合に、提出されなかった票を賛成票とすることは有効なのでしょうか?

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