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    質問

管理組合の運営

受信障害対策共聴施設について質問です。

12

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    質問

建物の維持管理

電子ブレーカーの有効性について

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    質問

建物の瑕疵

建物の維持管理

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)

0

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    質問

建物の維持管理

総会決議の変更

12

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    質問

管理規約

その他

HP上に個人情報や帳票をアップするのはどうでしょうか?

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    質問

管理組合の会計

建物の維持管理

管理委託費値上げの是非は?

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管理規約

住まいのトラブル

ペット飼育問題

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    質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

エントランスのタイル修理

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    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事のコンサルタントってリベートもらってるんですか?

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    質問

管理規約

総則27条 専有部分の改修 の規約改正案について

23

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管理費修繕積立金の納入時の手数料について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理費修繕積立金の納入方法はほぼ何処でも銀行口座振替を行っているようですが、当方ではその収納は管理会社が行っており、実際の手続きは収納代理会社が行って後に管理組合口座へ移管しています。
さてその時の手数量が発生しますがその負担は支払い側(組合員)が負担しています。
振替銀行が受取側と支払側は他行となる場合が多く手数料が当方では一回に付き432円となりますのでこの手数料のも馬鹿になりません。
実はこの収納代理会社の受け取り銀行口座と当方の信用金庫が不該当で口座支払いが出来なくて管理室窓口で現金で支払っていました。当方では2月分ごとの支払いだから5万円を超えますので領収書印紙200円が掛かりますが負担は収納が管理組合(管理会社)として受け取りますから支払方法によって手数料の負担が違ってきており当方としては自己負担せずに済み有難かったが、不公平が有りました。
そしてこの負担差の矛盾へ問題提起で新たな「コンビニ支払」方法が組み入れまして、手数料負担がなくなりました。
こうした事は関係各所でも全くに関心が無くテーマにも挙がって来ません。些細な事と思われるかも知れませんが、当方マンションは築48年と古く組合員は高齢者が多く年金暮らしだから、この手数料も馬鹿になりません。(275戸X432円X6回=年間712、800円)
実は管理組合に今まで無関心でいましたが、関心を持って調べると諸々と矛盾点が発見します。
つきましては、この手数料について皆様方での実態についてお聞きしたいです。またこうした矛盾点が他にもあるように思えますのでご意見を願います。

大規模修繕工事予算の予備費の定義について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

来年度、2回目の大規模修繕工事を実施すべく総会資料を作成しています。
その中で、大規模修繕工事の予備費として施工業者見積金額の5%を
予備費として、予算計上するようにコンサル会社からアドバイスがありました。

 つきましてはご質問ですが、総会時にこの予備費について、どのように
説明をすればよいのか教えてください。

管理組合による自治会の一括加入について

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、当マンション管理組合では、設立時から自治会に管理組合で一括加入しております。全組合員自治会に強制加入の状態です。自治会費は、管理費から全組合員分マンションとして一括支払しております。自治会費を管理費から支出していることになります。総会で、毎年承認され支出しています。
問題点として、自治会の任意加入性の点、自治会と管理組合という目的の異なる組織を一緒に扱っている点、社会情勢や、判例等についても説明をしました。その後、総会議案として、一度組合加入をやめ、個別加入にしましょうという提案をさせてもらいましたが、全員反対で否決されてしまいました。
理由としては、1個別加入にすると、現在管理費から支払えている自治会費を、各戸で別途支払う必要があるため、追加負担になる、2自治会費の徴収について、現在は管理費で徴収できているので、組合員の事務的負担がないが、個別加入だと自治会役員が徴収する必要があり(管理会社は関与しなくなるので)、事務的負担が大きい、という意見です。
私としては、自治会と組合活動はきっちり分けておくべきだと思っているのですが、今後どのように進めていったらよいのでしょうか。

個人賠償特約を外す場合の注意点は?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション保険高騰のため、管理組合で入っている個人賠償特約を外すことを検討しています。
告知方法や手続き、賃貸の入居者、新入居者への対応などで注意点がありましたら教えてください。

なお、保険料は6割近い値上げになります。(個人賠償特約は「8倍」程度)
個人賠償責任保険も戸別に入った方が倍以上安くなります。
N社のマンション・・・の見積も依頼中です。

出典を思い出せませんが、数年の移行期間を設けるとか、保険証券のコピーを理事会に提出させるとか、色々と事例があるようです。

防火管理者を補助する副防火管理者設置について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

災害時の対応として、現状では防火管理者1人を中心に理事会メンバーで割当して対応していますが、発生する時間や毎年変わる理事会のメンバーの理解度も様々なことから、勤めのある防火管理者1人では対応しきれないなど、防火管理者を補助できる副防火管理者を設置して、できる範囲の対応したいとの理事会の意向です。どこかの管理組合に規約化している内容を教えて頂けますか。また、副防火管理者設置に関して、長所や短所など想定できることがあれば合わせて教えて下さい。

マンション共用部

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション共用部の火災保険なんですが、請求書は理事長が記入なしで保険代理店である管理会社が記入し、保険会社に請求できるのでしょうか?

規約違反者を理事会役員として承認することについて

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションの管理規約に理事立候補及び就任の制限はありません

管理費や修繕積立金を滞納している、ペット禁止なのにペットを飼っている、
廊下に私物を置くなど
規約違反者が理事に立候補してきた場合はどのように対応すれば良いのでしょうか?

理事会が管理規約違反を知りながら、新期の理事として承認を請うことは
問題ないのでしょうか?

規約違反者を承認して欲しいと言われても困りますよね...
規約違反者を承認するよう求めることに違和感を覚えます

管理委託契約書の消費税額表記どうする

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社と結ぶ「管理委託契約書」は、1年毎の有効期限となっています。
次に更新する「管理委託契約書」は、消費税増税(2019年10月)を跨ぎます。
この場合は、定額委託業務費の表記はどうすべきでしょうか。

2019年〇月~2019年9月は、8%消費税
2019年10月~2020年〇月は、10%消費税
と2段階で月額を表記すべきでしょうか。

1年契約なので、契約を結ぶ時点の消費税8%のみでよいでしょうか。

マンション標準管理委託契約書第22条には、
「甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。」記されているため、8%だけでよいのか迷います。

屋上緑化をやめたら?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

東京23区内のマンションです。
屋上緑化がされていますが、実際のところは植物は枯れ、緑の部分はほぼゼロです。
数年以内に大規模修繕を予定していますが、この時に屋上緑化を潰してしまったら何か問題が生じるでしょうか?
厳密にいうとコンプライアンス違反なのでしょうが・・・。実際のところどうなのでしょうか。

修繕委員会について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 当方都内市街地での築48年275戸単棟のマンションです。長期修繕計画も出来ており、過去大規模修繕も3回実施しており、また修繕積立金も十分に積み立てられており、比較的整備はされている方だと思います。
 そして数年後の大規模修繕を控えて新たに「修繕委員会」が設立されました。
 私は昨年理事をして内部の事が見えるようになって実に杜撰な工事を行ってきた経緯を知り、現役時にはいわゆるプラント業に関わっていましたのでこうした工事やプロジェクト管理を得意としていましたので私の強みでこの修繕員会に参加して貢献をするべく立候補を予定しておりました。
 所がいつまで待っても委員の募集が無く、内輪で内密にて結成がなされていました。
 その委員を見ますと、一部に建築士が入っているが他の委員は全くの素人ばかりでした。その後議事録を閲覧して見ても管理規約や修繕委員会規約などのルール無視の行いがなされておりとても遺憾な状態です。
 その例として
1、修繕委員の選定の経緯は、選定基準も無く密室隠密闇にての決定で、なおかつその選んだ委員は公表されていませんし、各委員の適正資質も公表無しのまま実施がなされています。
2、そして修繕委員会の答申を受ける側の「理事長」がメンバにいる事です。
3、議事録を見ると、総会にて否決案件を可決と偽って検討をしている。
4、それら間違いを指摘すると共に、諸々の提案を文書にて実施してきましたが、数か月経過しても返事なく、その後の議事録を見せないです。
5、ともかく過去の工事の価格が一般の常識からかけ離れた高額の事実。その工事はほぼ管理会社に行っている。
このような事実を鑑みますと、どうも修繕委員会は利権化の懸念を感じてきました。
 一部の組合員に聞きますと、こうした委員は管理会社や工事会から飲食の接待を受けるばかりか、裏金リベートを受け取っている事も聞きました。
 管理組合の土壌を鑑みますと正にど素人ばかりで「油断」「隙」だらけだから、いとも簡単に管理会社や業者癒着を懸念します。
 そして理事会を含めての密室状態での隠蔽体質からはその証拠をつかみにくい現実が有ります。
 理事会も含めて利権の様相が見えています。さて皆さん方の実態は如何でしょうか?
それへの対処へのご意見並びに、またこうした疑念に対してのご見解を望みます。宜しく。

注意しても直らない不法駐車への罰金のルール化への功罪

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

不法駐車への注意ルールは規約化していますが、相変わらずなおりません。駐車料金を払っている一般の居住者から払わないで駐車できるのに苦情もあり、対応に苦慮しています。そこで、罰金制度のルール化の意見もあり、もし、罰金制度の規約に設定した場合、本当に罰金を徴収できるのか?結局は不法駐車は減らせるのか?いい方法があれば他のマンションの事例も教えて下さい。

総会の採決で賛否半々の結果、規約により議長に一任の場合

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

掲題の件は、私としては一票差であっても正当な採決方法だと思いますが、半数の可決に反対する人たちが不満を持っている現実があります。この半数の反対者を無視して、いいものか、どうかをご教示願います。

総会議案の件

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会議案は理事会の決議によって、総会に諮るものと理解していましたが、理事長が単独でも上程したいと言い出しました。これは管理規約や区分所有法に違反しませんか?宜しく、ご回答をお願いします。

存亡の危機、相場の倍の金額です。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ホントの話です。他に頼る方がございませんので質問いたします。
戸数43戸11階建ての小さなマンションです。築15年過ぎて大規模修繕を迎え、そこでコンサルの修繕概算見積で、なんと8500万円の修繕費用が出てきました。ホントの話。
総タイル張り・コンクリート打ちっぱなし工法で費用がかなりかかるとのことです。ちなみにタイルの浮きが多くて20%ほどあるそうです。
にわかには信じがたいはなしです。ぼったくられていませんか?
どう検証したらいいのでしょうか?

設備管理業務費を削減したい

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社に支払う設備管理業務費がもったいないと思います。
管理組合と業者が直接契約するだけで中間マージンがなくなり、何百万もお金が浮きます。
直接契約に変えるには、管理会社との間でどのような手続きが必要ですか。

議決権行使書の余事記載の取り扱いについて

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

 議決権行使書に議案に対する質問、反対意見等の添付資料があった場合
総会(議長)対応について質問します。

 1)無視する(賛否のみカウント)
 2)出席者と同様の扱いで、質問として紹介する(紹介の範囲は議長の判断)
 3)議事録への反映は、出席者と同様に扱う又は反映不要と考えるか?
 4)本人への回答の要否はどうすれば?
以上

3,4年後の改修工事の費用と作業員の確保について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大阪府の240戸の中古マンションの住民です。改修工事が2022年に予定されています。ここ数年の足場の費用や人件費の上昇のため、工事費用が大きくふくらんでいます。そこに、万博が開催されることになり、会場の建設とさらにカジノ関連の設備建設と、工事が目白押しになると予想されます。さて、その場合、これまでも改修作業員が建設現場に流れて行ってるのに、その傾向が拍車をかけるのではないかと予想しています。作業員の確保や工事の質の確保が難しくなるような気がします。2022年頃に、実際にそのような状況になるでしょうか?また、工事費も現状より1割ほど上昇するのではないかと思うのですが、いかかがでしょうか?
改修工事2021年に前倒しした場合、それほど工事費用も上昇していなくて、作業員も確保できるでしょうか?もちろん、先のことなのでわからないと言えばわかりませんが、おおよその予想でいいので意見を頂きたいと思います。

理事会ルールに所有者が苦しんでいます

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築45年 290居室、理事会役員+監事が数十年固定メンバで自主管理しています。
総会を平日に開催し、欠席者は”議長一任”(議決権行使なし)の白紙委任状で、常に理事会リードで承認です。
常に理事会リードなので、
・工事承認でも長期も短期も修繕計画書なし
・収支決算において残高証明、通帳コピーなどなし
すべての合議が口頭説明だけ、という総会です。

加えて、規約にある”区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”(原文のまま)を利用して組合員に知らせることなくルールをつくり施行しています。
以下は口頭説明も書面通達もありません。

・賃貸/売却ともに候補者は入居前に理事会が面談し可否を決める
・賃貸/売却で仲介する業者を制限(業者指定はしないが、所有者が依頼した業者を追い返すことがある。大手含め40社以上が出入り禁止)
・売却においてオーナーチェンジ/業者買取を禁止
・転居は日/祝日禁止。夕方5時までとし、時間内に終わらない場合は日を改めて転居する。この場合、転居に要した日数分、転居費用を支払う
・親族といえども8日以上連泊する場合は入退室の転居費用を払う
・事前に申告のない訪問客は入館禁止
・事前に搬入届のない配達は入館禁止
・修繕見積もりなど所有者が依頼した業者を”認めた業者でない”と追い返す
・デイケア(介護)含む外部業者は日/祝日利用禁止。利用は夕方5時まで。
・セカンドハウスなど一時利用が目的の所有者は夜間オートロックキー所持の権利はない
・一部の非常用の外階段は常時施錠。利用禁止。

防犯監視を理由に館内いたるところに監視カメラを設置し、住民の生活を細かくチェックしています。住民が執行部に異議申し立てなどすると ”家族じゃない「男」が出入りしている” などと総会で追及してきます。

これらは”管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”なのでしょうか?

エントランスの利用について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿致します。

一年を通してマンションのエントランスには何も置いていないのですが、門松やクリスマスツリーなど、季節に合わせた装飾を施したらどうか?という意見があり検討したところ、季節行事に留まらず、季節ごとのフラワーアレンジメントや常設の水槽、近くの美術大学からの作品のレンタル等、様々な意見が出ました。

個人的に発表の場を求める人が多ければ企画画廊などは非常に良いと考えているのですが、皆様のマンションで、同じような試みをされているところはありますでしょうか?

別のマンションでは、捨てる本をエントランスにある指定の本棚に寄付し、誰でも持って行っていい運用をしておりました。

「うちのマンションはこんな事をしているよ」など、エントランスの利用方法について、何かありましたら(また、こうやってみたけれど、ここが問題だったなど)ご教示願いたいと思っておりますので、よろしく お願い致します。

「棟別」廃止で管理費が変わる?

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築17年と15年の棟をつないだマンションの理事長です。マンションは見た目は単棟型にしか見えませんが、規約上は棟別総会も開けて、全体は「団地」と表現されます。会計上も修繕積立金が棟別に分かれています。
しかし住民に「棟別」の意識は無く、初の大規模改修を迎える今、私は規約上も会計上も「棟別」を廃止し、一本化を行おうと決意しました。「宇宙船〇〇号」乗り組み員として全員がひとつの運命共同体としてまとまる方が、より団結力も強くなるでしょう。
ところが、コンサル社の優秀な社員に「現在の管理費は棟別に計算されており、単棟扱いに変えるなら管理費の再計算で、管理費のアップの可能性もある」と指摘されました。当マンションの現行の規約も標準管理規約も、ともに「管理費の額については、区分所有者の共用部分の共用持ち分に応じて算出するものとする」と定めています。確かに、単棟型扱いなら共用持ち分が変わります。
「うーーーむ」と腕を組んでおります。管理費アップになるなら特別決議が通る訳がありません。管理費の額は今のままで、規約を変えるにはどうしたらいいのでしょう?

総会の委任状について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

うちのマンションでは総会のたびに白紙委任状が多く、総会で賛否を問う前にすべて可決となっている状態です。いくら反対しても、白紙委任状の数で負けてしまいます。白紙委任状を出される方は、あまり熱心な方だとは思えません。そのような方の数ですべて通ってしまうのは納得がいかないのですが。どうしたらいいのでしょうか。

管理組合の役員の任期について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

最近、ふっと疑問思った事があり、投稿させて頂きました。
築36年の1000戸超の集合住宅の管理組合です。歴代の管理組合役員の名簿を見ていたところ、30年以上いつも同じようなメンバーの方が役員に就かれている様で、何年かに交代でまた別の役職についています。1番長い方で、14年間も同じ役職に就いておられたのには驚きました。
今後、こういった状況を続けて行くと、同じような考え方ばかりが先行して、発展しないのではないか?との疑問を持ちました。
こういった状況は、好ましい状況なのでしょうか?皆様のところはどうでしょうか?宜しくお願い致します。

理事会の決定に透明性がないときの住民としてのアクション

住まいのトラブル

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方区分所有のマンションで理事会が管理会社変更を総会に提案しようとしています。押しの強い理事長のほぼ一存で、自分と関係のある会社を十分な検討もなしに、管理費が安くなるという理由一点から提案するとのことです。通常、管理組合の変更といった重要事項を検討する場合、住民の意向をアンケート等で調査したり、然るべき他の業者との比較を公開して周知するなど、透明性が確保される必要があると常識的には思いますが、そういったことはこれまでなされず、理事会議事録を見てもほとんどプロセスがわかりません。このような状況で区分所有者にできることには、どんなことがありますでしょうか? ちなみに、住民には無関心層が多く、このままいけばおそらくは総会で可決されると思います。

賃借人の駐車場利用料の未収金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理会社が賃借人(数十人)の借りている駐車場利用料金を請求せずに1年以上も放置していました。未収納金として、毎月の月次報告には記載していましたので、理事長も確認していたはずですと言って、管理組合にも責任があるような対応です。
確かに月次報告書には記載ありますが、毎月の理事会で会計報告があるので、理事長は月次報告書を見ておらず、理事会の資料には区分所有者の未収報告だけされていました。貸借対照表には駐車場未収金として百何十万円にもなっておりましたが、管理会社の担当者が意図的の報告をせずに済ませていたように感じます。

お聞きしたいのは、請求もせず(管理会社の経理担当者は請求書を作成していたのに担当者が郵送または投函しなかったことが判明)に未収となった駐車場利用料金について、利用者から回収できなかった場合の責任の所在です。

管理会社に賠償請求ができるのでしょうか?

専門家の皆さまのご意見をお聞きします。

管理員の怠慢

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事をしております。
最近交代した新管理員は、いつも管理事務室に座っているばかりで、サボっているのでは?と考えてしまいます。人柄は悪くはないのですが、定年退職した前の管理員がよく動き、働いてくれていたので、余計その差が目立ちます。動きが悪いので、管理員に不向きのタイプかと。

管理会社の担当者に指導を促しても、その場限りの巧言でかわされ、なかなか改善が見られません。個人的には管理員を変更した方が良いと思っているのですが、管理会社へ申し入れれば変更してくれるものなのでしょうか?

理事長の暴走・・・

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

仲の良い理事会役員の悩みです・・・。

突如定期総会に管理会社の役員クラスが参加するといってきたそうです。
(今回の総会の議案には管理会社にとって不利になる議案が含まれているためと思われます。)
それも総会直前の理事会終了後、理事長にだけこっそり話したとか。
そして理事会で話すことなく理事長の一存で勝手に参加を決めたそうです。

更には理事会での承認を得ることなく勝手に総会に議案を挙げたそうです。

そもそも理事長が勝手にこのようなことを決める権限はありませんよね?
皆様のお知恵をお貸しください。

規約本文or細則

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションでは標準管理規約を少し手直ししただけの管理規約を使っています。
役員の報酬については「役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。」
という条文がありますが、「別に定めるところ」がないため、報酬なし、活動費は自腹、という状態です。理事会で、これでは活発な活動ができない、という声があがり、まず管理規約の見直し案を作成することにしました。
理事がそれぞれ案を作成し持ち寄ったのですが、形式が真っ二つに割れています。一つ目は、規約本文にはまったく手を入れず、役員報酬支払細則等を作成するパターン、二つ目は、規約の本文に金額等を直接書き込むパターンです。
一般的にはどちらなのでしょうか。
また、それぞれのメリット、デメリットがあれば教えて下さい。

存亡の危機、相場の倍の金額です。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ホントの話です。他に頼る方がございませんので質問いたします。
戸数43戸11階建ての小さなマンションです。築15年過ぎて大規模修繕を迎え、そこでコンサルの修繕概算見積で、なんと8500万円の修繕費用が出てきました。ホントの話。
総タイル張り・コンクリート打ちっぱなし工法で費用がかなりかかるとのことです。ちなみにタイルの浮きが多くて20%ほどあるそうです。
にわかには信じがたいはなしです。ぼったくられていませんか?
どう検証したらいいのでしょうか?

管理組合活動を活性化させるのにはどうすれば良いのでしょうか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

「このサイトは向上心の高い方が、健全な組合運営のために切磋琢磨しているところです。」 は、
その通りだと思いますし、このサイトが単なる仲良しクラブだけでは駄目だと思います。

私のマンションの管理組合では理事会役員は絶対嫌との住人が増え困っています。

というのも、マンションの住人からは、騒音だ、ペットだと、個人の問題を管理組合に持ち込み、
「区分所有者の共同の利益の増進し、良好な住環境を 確保することを目的」なのだから解決しろとモンスタークレーマーの様に、自分勝手な住民が多く閉口したので1年で役員を辞め、現在は住人側で自由に意見を言うことししました。

とはいえ、管理組合にはシッカリやって貰わないと困りますので、今後、管理組合活動を活性化させるのにはどうすれば良いのでしょうか?

駐車場使用料の会計について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは駐車場使用料の8割,自転車置場及びバイク置場の使用料の全てを管理費に計上しているため,年間の管理費収入の約2割をこれら3つの使用料に頼っている計算になります。そのため,毎年度数百万円の管理費を翌年度の管理費に繰り越しており,修繕積立金に繰り入れることもしていません。当マンションは機械式駐車場で今後維持費や交換に多額の費用がかかります。また,自転車置場もラック式なので同様にいづれ交換や修理が必要になります。たしかに管理費は充実しているように見えますが,長期修繕計画では今後,大幅な修繕積立金の値上げも計画されています。現状を把握するためにも管理費と修繕積立金は明確に区分経理をする必要があると考え,これら3つの使用料はすべて修繕積立金に計上すべきと考えますがいかがでしょうか?

共用部分専用使用部のワイヤー入りガラス窓の交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築30年13階建て234戸のマンションで、出窓のワイヤー入りガラスが経年劣化し、ヒビ割れしているお宅が、数件あります。管理費で修繕することに問題はないでしょうか? ちなみに、今大規模改修工事中で、網戸サッシ(共用部分専用使用)の交換は希望者が個人負担で交換することに決まっています。

理事会”のりしろ”輪番制

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2017年2月にダイヤモンド・オンラインでCIP須藤代表が「マンション管理組合の理事選び『輪番制』の致命的欠点克服法」を書かれ、任期1年輪番制であっても初めの2~3ヵ月は旧理事も参加すると言う提案をされています。
素晴らしい提案であり、当マンションでも是非その方法を検討・実施できればと考えています。つきましては、是非皆様からも ご経験談やアドバイス等を頂ければ幸いです。

① 総会後、管理会社を除いた新旧の理事だけで「理事だけミーティング」を行い、継続検討課題や問題意識の共有化を図る (できれば食事をしながらの飲みにケーション)。
② 総会後3カ月以内に2回の理事会(管理会社も入る)を行い、本理事会には旧理事会メンバーもオブザーバーとして出席する。
③ 第1回目の理事会では、管理会社からの当該期の課題やスケジュール等についてのレクチャーの時間を設ける。

クレーマー対策

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

約10年になる管理組合です。いろんな取組により、近隣のマンションと比較した中でも組合の運営(修繕積立金等 資金的な)はかなりいい状況です。
理事会はオープンで誰でも参加OKとなっているのですが、ここ2年でいわゆるクレーマーが理事運営に理由もなくクレームを言ってきます。議論ではなく、言い方も恫喝や暴言で聞くに堪えません。
女性理事にも当然暴言や怒鳴りつけたりと枚挙にいとまがありません。先日も女性理事が足が震えていると怖がっている状況でした。
このクレーマーが理事に立候補してきたため、今後の理事のなり手がなくなることと、組合の運営の先行きが心配でなりません。総会も近いこともあり、どこのマンションでもありそうな事案ではないかと思いますが、度を越しているため、対応に苦慮しています。良い対処事案があれば教えてもらいたく相談しました。

共用部分における管理会社の営業行為について その2

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日最大手管理会社の営業行為について質問に対し、いくつかの回答をいただきました。その中にリフォーム会のことがありましたので、別途指摘質問させていただきます。当マンションでも、マンション集会室にて、管理会社によるリフォーム会が行われたことがあります。例のごとくこの最大手管理会社は、理事会の承認を得たといいます。

しかし、この共用部分である集会室には「運営細則」があり、どんな目的のためにでも使ってよいわけではありません。その細則によれば、使用できる者は「管理組合がその業務に使用する場合」の他、「組合員及び占有者」であり、会議、冠婚葬祭、親睦行事、その他これらに準ずる組合員を主体とする場合、と4つがあげられています。ただし例外として、保健所や消防署などの「公共機関」が居住者の便宜のために使用する場合となっています。この集会室運営細則は、管理規約の規定に基くものです。

この細則を読むと、管理会社が営業行為(リフォーム会)のために利用できるとはとても思えません。この最大手の管理会社は、多くの住人が休んでいる週末に、派手なPR用のぼりを静かなマンション内に設置し、リフォーム部の社員がパンフをかかえて終日この集会室で「客」を待っていました。

多くのマンション住民は、理事会の決定や総会の多数決での決定が絶対的なものだと思い込んでいます。管理規約は健全なマンション運営の指針です。にも関わらず、決議自体が、管理規約や細則に則ったものであるか疑問に持つ者があまりいないことに、管理会社はつけこんでくるわけです。乱暴な表現をすれば、理事会さえ丸め込めば何でもできる、ということでしょうか。

管理規約やそれに基づく細則に反する決議は、理事会でも総会でも「無効」であるというのが私の理解です。組合員や占有者の福利のためにある集会室を、特定業者(最大手管理会社)の営利事業のために使用を許したのは、不当行為であると思っています。理事長や他の住人に話してももラチがあかないからこのようなサイトに投稿しているわけですので、情緒的な回答ではなくて、あくまでも「法律面」からのアドヴァイスいただけたら幸いです。

P.S.
理事長に理由を聞くとひとこと「お世話になっているから」だそうです。
癒着の噂が絶えず、結果理事会も管理会社も信用を失うのは当然ですね。

区分所有者の変更についてどうやってますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

御世話になります
理事をやっております

区分所有者の変更があるのですが
届け出はどんな感じでやっておりますか?

届け出票の様なもので皆さん提出していますか?
あるならば記載項目を知りたいです。

それとも、息子のOOさんになったと
管理人に言うだけでいいのでしょうか?

本来は、変更なので4月か5月ごろの
納税通知書のコピーなどを添付して
証明する必要があると思いますが、
やりすぎでしょうか??

皆さんどうしていますか?

総会の決議の微修正は?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会で設備の更新を提案し「A社から500万円で購入」することが決議されたとします。
総会での議論のなかで、「B社ならもっと安く買えるはず。B社は大手で財務内容もいいから安心」と発言した区分所有者がいたため、総会後に理事会で調べたところ、480万円で購入でき、アフターサービスもよいことがわかりました。
総会で議決された「A社から500万円で購入する」を、理事会の裁量で「B社から480万円で購入して手厚いアフターサービスを受ける」に微修正してしまうと相当まずいことになりますか。
それとも条件がよくなることについては不問に付されるでしょうか。
本来ならもう一度総会を開くべきでしょうが、そこまでやらないとだめですか。

管理会社による、見積提案について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの1部に防水工事の必要が生じました。理事会で管理会社から2社見積が提示されました。高いと思ったので「この見積会社はどのような方法で取ったのか」質問をしました。「以前から、良く使っているところで、まじめに仕事をしています。安心してください。」との回答でした。どうも、腑に落ちないので、管理組合でも独自で見積を取ろうと思います。皆さんのマンションでは、どのようにされていますか、教えてください。

高経年マンションのマンション総合保険の選び方

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

もうすぐ築20年を迎えようとしているマンションに住んでいます(輪番制で今期理事をしています)。

築15年を過ぎると毎年のように保険料が上がるので、最長5年間の掛け捨て保険(地震保険なし)に加入したほうが良いとの管理会社のアドバイスに従い、現在加入中です。来年には5年間の保険期限が到来します。

あるマンション管理士さんのブログを読んだのですが、「築20年以上や築25年以上については、更新は引き受けるものの、新規の保険については引き受けしない保険会社が出てきた」とか、「水漏れ事故の取り扱いが多い個人賠償責任保険を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる」とか書かれていました。

そうすると、今後時間の経過とともに、理事会で保険会社を何社か比較検討し、条件が良く、安い料金を提示した保険会社へ発注する、といったことができなくなる(更新する以外選択肢がなく、いま加入している保険会社のいわれるがまま?)のでしょうか?

総会の決定事項を覆せるか。

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて投稿します。築10年、200戸のマンションで今期より修繕委員をしています。
前期の理事会に管理会社から増圧給水ポンプの交換(管理会社が元請け)が提案され、理事会で承認、総会に議案として出され、総会でも通ってしまいました。
管理会社は理事会や総会で以下のような説明をしていました。
・ポンプの耐用年数は10年であり、10年ごとに新しいものに交換する必要がある。交換しないといつ故障するか分からない状態になり、故障すれば長期間断水する。(総会での「ポンプは20年くらいは使えるはず」との質問に対しての回答)
・設備は定価(約1000万円)の半額以下で仕入れている。努力の結果であり評価してほしい。(管理会社からしか見積もりを取らないのでは、価格の妥当性が判断できない、との質問に対しての回答)
結局、総会では、
・工事は行う
・次期理事会で管理会社と値引き交渉を行う。
・値引きの有無や大小にかかわらず工事は行う。
という内容で採択されました。
その後、今期の理事会が活動を始め、マンション運営のコンサルタント会社2社、ポンプメーカー大手3社、工事業者3社に相談したところ、以下の事実が判明しました。
・10年での交換は早すぎる。オーバーホールで十分。
・オーバーホールで故障の原因になる部品(電装関係部品やインバータも含めて)をすべて交換しても、新品を購入する費用の6割ですむ。
・ポンプユニットの販売価格は概ね定価の35~40%くらいであり、50%で仕入れている、というのは世間一般の標準から外れている。
工事会社3社から見積りをとったところ、新品に交換した場合が400~500万円、オーバーホールが270万円~330万円(管理会社の見積が650万円)
ここからが本題ですが、当理事会としては、前回総会では出席者に対して事実と異なることを説明し、他にも選択肢があるという重要な事実を隠し、その上で採択されたもので、決定事項をこのまま履行するのは不適切であるのではないかと考えています。
総会で決まったことを覆して、他の工事業者を使い交換またはオーバーホールをするにはどうような手続きが必要でしょうか。



外国人騒音問題

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

数日前に引っ越して来た中国人の騒音に困っています。私が住んでいるアパートはかなり古い木造住宅です。当然のことではありますが、通常の建物よりも生活音が聞こえやすい環境にあります。
引っ越して来た当初よりその中国人は尋常ではない物音、話し声を出すので警察に電話して注意してもらいました。警察が来た後数十分は静かなのですが、またすぐに騒ぎ出します。当然大屋にも電話して
注意してもらうように言いましたが、本人に注意したのか定かではありません。というのもこのアパートの
大屋も中国人で、基本的に我関せずのスタンスであり、過去にも別の外国人の騒音にも便宜的に注意しました。といった対応だったからです。そして本日あまりにもうるさいので夕方過ぎに警察に来てもらい注意して
もらった時に、たまたま騒音相手の中国人と対面したので、うるいさいから静かにしろと怒気を強めていうと
「フツウニシテイルダケ」といい軽い口論となりました。私は自宅で仕事をしているのですが、その中国人はずっと
家にいます。こんな古いアパートに住む住人は通常貧乏学生か低所得者です。外国人であれば留学生か
就労者以外通常考えられません。その点も非常に不可思議です。警察官も民事不介入の立場なのか知りませんが我関せずで、何も言わずに帰ってしまいました。どうにかして騒音をやめさせたいのですがいい方法はないでしょうか。

最近の注目度ランキング

〜 トップ10 〜

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

初めて質問します。 2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか? これから大規模修繕工事を控えているので不安です。 本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。 よろしくお願いします。

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キラーカーン さん

国税庁は談合リベートを知ってる?

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。 記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。 おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。 だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか? 見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

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キラーカーン さん

NPO法人について

マンション管理の関係のNPO法人の不祥事が、このサイトでも取り上げられて、皆さんでいろいろ情報が提供されています。 NPO法人のセミナーなどに行くこともあるのですが、怖くなりました。 コンサル、施工会社、管理会社、そのうえこのようなNPOまで信用できないとなるとどうしたらいいのでしょうか。

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さん

社会犯罪と管理会社

先日警察署の方が、この地域で電話詐欺の報告が増えていることから、被害状況確認と注意喚起のため訪ねて来られました。このタイプの犯罪は、電話番号や家族構成などの、個人情報を事前に提供する何者かが存在すると聞いています。管理会社と犯罪との関係性は、マスコミでも取り上げられていますが、私自身も最近不審感を募らせています。 祖堅さんの著書でも取り上げていただいたように(P106)、当マンションでは、理事会と修繕係が、専有部のドアの鍵交換工事を、総会も開かずに管理会社に発注してしまいました。当方は拒否しましたが、渡されたのは、中身が丸見えのビニール袋に入った、誰でも番号で複製できるタイプの鍵とシリンダー。その内側には、工事の順番らしき番号が、手書きされています。ある区分所有者が、添付の弁護士による正式な問状を送りましたが、自分たちに非はないと主張して、鍵の交換を強行しました。 後日、管理会社の言い訳がマンション内に貼られており、「会社中探したが、どこにも個人情報である鍵番号は見つからず、管理会社として保管していない。鍵は、工事業者がカギ番号をランダムに振り当てているので、カギ番号が住戸の特定につながる可能性は全くない」と。普通のIQをお持ちの方なら、この内容がおかしいことが、すぐにわかるでしょう。 管理会社の行状を、犯罪という観点から見ると、いくつか不審な点があるのです。 1)弁護士の警告文書から工事開始日まで、十分な時間があったにもかかわらず、管理会社はかたくなに総会を開こうとしなかった。 2)鍵の交換後、民泊の疑いがあれば理事長や管理会社は専有部に入ることができる、という刑法130条の住居侵入罪に相当するような管理規約を作成した(2018年10月7日投稿)。 3)上記の張り紙の内容を見れば、鍵について「肝心なこと」は何も説明していないどころか隠していた可能性もあり。 4)この管理会社は、個人情報を紛失事件を、過去に一度ならず数回起こしている。 5)当マンション入り口には、管理規約に反し、掃除や、家事手伝い等のチラシが、山のように積まれており、なんとかして専有部に人を送り込みたいという意図さえ感じられる。 業界全体の犯罪関与を疑わざるを得ないのですが、どう思われますか。

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台風 さん

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

初めまして。アライグマと申します。 築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。 前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。 数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。 ①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。 ②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。 以上、よろしくお願いいたします。

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アライグマ さん

大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。 具体的なクレームの内容は以下の2つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。 (1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ2枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。 →事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で3種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。 (2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。 →玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。 上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。 理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。 私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。 この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう? ご意見を宜しくお願い致します。

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KUMI さん

自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えて

私もこのサイトで質問や回答をさせていただいておりますが、最近質問に対して少し無責任な回答が増えているなぁと感じています。 例えば「公開空地への自転車置場増設工事の実施」についての質問に対して以下の回答がありました。 (1)「理事会は、過去の総会で認められていない事業を検討することはできません。 」として事業の検討自体を不当と言っている様に読めます。 駐輪場の増設などの事業の検討の可否すらも総会決議事項と勘違いする様な言い方を区分所有法の根拠も無く一方的に書き込むのは如何なものかと思います。 (2)「防犯に配慮して常に施錠されている公開空地の駐輪場化を阻止する為に行政に通報」とのアドバイスもありましたが、もし行政がコンプライアンス違反と判断すれば施錠を止めなければならず、質問者が心配している防犯の問題が出てくることに言及されておりません。 この様に質問者に寄り添わず、自分の一方的な主張で質問者を誤った方向に誘導する可能性のある質問が増えている様に感じておりますことから、是非アドバイザー方のバランスが良い回答を引き続き期待しております。

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さん

監事の権限

監事の権限について質問をいたします。 前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を1時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。 どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。 理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか? 皆様のご意見をお聞かせください。

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晴れ時々理事長 さん

大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。 住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。 もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。 上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。 私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。 この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

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KUMI さん

理事は組合を代表できるか

先の質問のpart2です。 皆様から回答いただき、「管理組合と理事長との利益が相反…」との条文の趣旨は分かったのですが、しかし、理事長でない理事が管理組合を代表することはできるのかという疑問は残ってしまいました。 区分所有法では、管理者は職務に関し区分所有者を代理するとしています。 規約では、区分所有法の管理者である理事長は、管理組合を代表し、業務の統括をするとしています。 理事長は職務の一部を他の理事に委任することができます。 委任を受けた理事は、委任の内容の範囲においてのみ権限を持ちます。 この理事は組合を代表するのではなく、理事長を代理するということになりませんか。 また、利益相反の場合、理事長はその事項に関し、区分所有者を代理することはできないということならわかります。 管理組合の代表は理事長であり、一人と定められています。 代表権まで他の理事にゆだねることはできるのでしょうか。 法人格のない理事には代表権がないので、そのため代表として理事長を置くのではないでしょうか。 区分所有法第51条では、利益相反の場合には監事が管理組合を代表するとはっきり規定されています。 公正公平な立場の監事だからこそ、理事長(理事会全体も含む)の利益相反に対抗して組合の代表になれるのだと思います。 理事が管理組合を代表できるということはどのようなことで正当とされるのでしょうか。 長々申し訳ございません。

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