理事長の権限

すみません、以前にも投稿させていただいたトラブルの経過で生まれた事柄なのですがご回答頂ければ幸です。管理組合員素人で面倒臭く思われるかもしれませんが… 話を聞いて事実やこちらの事情をよく理解して穏やかに謝罪してほしい今後の改善につなげて欲しいし脅かされている今の暮しを助けてほしい理解がほしい件がありました。輪番制理事長に話しましたが理事長は私の話の触りしか聞かず、理解のズレた内容で理事会に掛け、物事を決めていきました。理事長はその後アクセスしても無視で、管理会社にも終始理事会で話したい誰か他の方を入れて(話を理解してもらいたくて)話したいと訴えてきましたが、いつも誠意ある対応には遠くじらされ、そして答えはいつも却下(何も進展しない)でした。 ３ヶ月後理事長に最度管理事務同席で会えたので今までの不満を話したけれどやはり理解をしてもらえませんでした。管理会社側にとって都合の良い態度なので管理会社も態度がフェアーではありません。 そして、理事長が逆ギレし「もう話は聞かない」と言われました。 それに伴って、理事長が話を聞かないというから、管理会社も対応できないと言ってきましたが、本当に理事長の言葉により管理会社は対応できないでしょうか。 理事長さんにはもう話が分からなそうなので今の1対２のままで、こちらが頑張りアクセスする意義は無いかと感じるのですが管理会社にはまだ正したいことや理解してほしい事、行ってもらわないと困る事が有るのですが、理事長が言えば管理会社も対応できないのでしょうか。 お聞きしたいのは最後の数行ですが、よろしくお願い致します。

マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

お世話になります。マンション管理に関して全く詳しくないですが、質問させてください。 私は現在理事会のメンバーではないですが、10期目に役員をすることが決まっております。 現在住んでるマンションが今年で9期を迎えます。 戸数は120戸です。 長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、 今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。 追加分もふくめて、ざっくり運用計画を記載しますと、 2051年までにマンション管理に必要な経費（支出） １４億円 2051年までに入ってくるであろう予算（収入） １１億円 となり、30年で3億円不足することがわかりました。 これは、事実上破たんと考えても良いでしょうか？ なぜ、今までわからなかったのか？責任はどこにあるのか？問い詰めることはできるのか（訴訟なども）？ また、この不足分を補てんするためにはどのような方法があるでしょうか？ ご教示いただけますと幸いです。

街路灯漏電　配線交換工事 談合疑い

築20年のマンションです。 3年前理事長勤め管理会社のいい加減さを知り未だに情報取るようにしていますが、この度過誤できない事案が発生しまして、お知恵を拝借出来ればと思います。 公園状の遊歩道があり街路灯8本ほど足元灯２０本程配線長100メートル程で一箇所のみ10メートル程レンガ掘削工程がありますが、その他は露出チューブで工事されています。 春くらいから漏電による停電が多発し保守会社が点検30万にて実施　　のちに修繕工事として50万超えで工事したのですが、途中さらに範囲が広く配線換え必要とさらに100万超えの見積もりを臨時総会にて、工事予定だそうです。 が、点検の時に発見せず後出しで、どんどん高額工事　　まるっきり自社受注ありきの仮工事で放置　管理会社に確認した所　相見積もり取る動きしたものの、聞くところによると、最初の仮放置業者より高めの見積もりを出すように言われているそうで‥ 完全な談合かと感じこちらで業者見積もりは出したいと交渉中です。が これだけ馬鹿にした見積もりを出す管理会社はどうしたものかと悩んでいます。 ちなみに大手の三です。 理事も退任した一区分所有者がここまで口出しして良いものか　考えたりしています。

暴力団員の排除条項に基づく賃貸借契約書及び誓約書について

暴力団員の排除に関する規定に関して、管理規約の改正検討中に湧いてきた疑問がありますので、質問させてください。 標準管理規約第19条の２第1項では、 専有部分を第三者に貸与する場合には、貸借契約書中に次の事項を定めることとされています。 ①契約の相手方が暴力団員ではなく、契約後も暴力団員にならないことを確約すること。 ②暴力団員であることが判明したら催告なく解約できること。 ③区分所有者が解約権を行使しないときは管理組合が解約権を代理行使すること。 更に、同条第2項において、 ④解約権の代理行使を容認することの書面及び暴力団員ではなく団員にもならないことの誓約書を管理組合に提出すること。 第1項・第2項併せて以上の４点が定められています。 ところで、マンションの専有部分を賃貸する場合は、大抵の場合、専門の不動産業者に依頼して、業者さんの斡旋のもとで賃貸借契約書が取り交わされます。 この場合、殆どの業者さんは、国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています。 この標準契約書には、上記の①及び②は、それぞれ第7条（反社会的勢力の排除）及び第10条第3・4項（契約の解除）で同様の規定が存在しているのですが、 ③については標準契約書中に記載がありません。 また、④の後段の誓約書については、 各都道府県の暴力団追放センターにおいて雛形が示されていますが、 通常の商取引を想定して作られており、これをマンションの賃貸借に用いるためには、相当修正しなければなりません。 また、前段の解約権の代理行使容認書に関しては当然何の雛形もありません。 そこでお伺いします。 皆さんのマンションで、標準管理規約第19条の２と同じ規定を設けておられる場合、 実際の賃貸借契約において、上記③の契約書条文及び④の容認書・誓約書の文面について、どのような取扱いをされているのか、ご教示頂ければ幸いです。 なお、マンション管理センターに照会したところ、契約書条文及び容認書・誓約書ともに、雛形となるようなものは「ない」とのお答えでした。

通常総会時の資料について

『通常総会開催のご案内』の内容についてです。 議案の他に、資料として、 「賃借対照表」「預金残高証明書」「貸出金残高証明書」「積立債券の残高証明書」「積立マンション総合保険証書コピー」「管理費等収支報告書」「管理費会計月次収支報告書」「積立金会計月次収支報告書」「定額委託業務費内訳表」「年間事業報告書」「監査報告書」 「次期定額委託業務費内訳表」「次期年間事業計画案」「次期管理費等収支予算書」　 がありました。 「管理費等収支報告書」についてお尋ねします。修繕費(支出)は「不測の事故に対応」、備品消耗品費(支出)は「清掃用具・共用部分電球交換代等」と、備考欄に記載されているのですが、明細書はありません。 どこの修繕にいくら必要だったのか、理事会判断で購入したコミュニティルームの幼児用便座がいくらだったのか等、個々のケースにかかった費用は知らされていません。 管理費の収入・支出に関する具体的な明細書は、ないことが普通でしょうか。 冒頭、資料の一覧を記載させていただきましたが、皆様の管理組合も同じような感じですか。 因みに、町会費は「賃借対照表」にはなく、「管理費等収支報告書」「管理費等収支予算書」に、入っています。

「区分所有者又は占有者」と「区分所有者等」との違いについて

現在、管理規約の見直しをしているところです。 標準管理規約の条文を読んでいて分からないところがあるので、質問します。 １　標準管理規約第66条（義務違反者に対する措置）に、「区分所有者又は占有者」という言葉が出てきます。 「占有者」は、「区分所有法第6条第3項の占有者をいう。」と標準管理規約第2条第3号に書いてあります。 そこで、区分所有法第6条第3項を見ると「区分所有者以外の専有部分の占有者」となっています。稲本・鎌野「コンメンタールマンション区分所有法（第3版）」（56頁）を捲ると、「専有部分の賃借人（または転借人）のほか、使用借人、同居人、権限なき占有者（不法占拠者）が含まれる。」とあります。 ２　ところで、標準管理規約第66条の次の条文である第67条（理事長の勧告及び指示等）にいくと、「区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）」という定義文が出てきます。 ３　ここで疑問が生じました。 「占有者」に借人や同居人が含まれるのであれば、66条の「区分所有者又は占有者」と67条の「区分所有者等」とは、具体的にどう違うのでしょうか。 コンメンタールの解説だけで考えると、67条の「区分所有者等」には「不法占拠者」が含まれていないので、不法占拠者に対しては67条に基づく勧告・指示・警告ができないということでしょうか。それもおかしな話しです。 また、66条と67条は違反者への対応という趣旨を同じくする条文なのに、対象者を敢えて異なる定義にしている理由はどこにあるのでしょうか。 細かな話しで申し訳ありませんが、改正条文を作成する際、「区分所有者又は占有者」と書くか、それとも「区分所有者等」と書くか、迷うことが多々あります。 どなたかご存知の方がいらっしゃれば、ご教示をお願いします。

給水ポンプ交換について

理事を務めています。築15年、１２Ｆのマンションです。建物の地下施設に給水タンク、給水ポンプ他施設が設置されています。管理会社から点検報告書（数枚）に予防保全として、給水ポンプ交換の記載がある。交換してほしいとの事で見積もり書が提出されました。点検報告書は、点検項目の全ての項目に手書きでない〇が記載されています。交換だけは手書きです。①１５年過ぎると自動的に交換するのですか？②ポンプは２台あり、２台同時に故障しなければ１台で大丈夫とのこと（その旨質問しましたら、担当者は、はじめはダメと言っていましたが、一斉に使用しない限りは問題ないとのこと）③点検報告書はコピペの様に〇が記載で、一度も、部品交換とかしていません、ポンプというのはそのような機械ですか？故障の予兆はあるのですか？④具体な点検方法を教えてほしいと質問しましたが、担当者は点検報告書のとおりでとの回答です。通常総会で修繕積立金からの支出であり、リスクや点検報告等説明してほしいと要望したら、取り消しました。費用もかかることから、通常総会で情報提供し、判断しようと思ったのですが。

動力電源の契約見直しと電子ブレーカーの関係は？

マンションの動力電源の基本料金を節約するために電子ブレーカーの導入を勧められるマンションは多いと思います。 マンションの動力電源は、新築当初、全ての動力を一度に使えるような契約にされていると聞きます。実際に全ての動力が一度に使われることは少ないので竣工後に実情に合わせてダウンサイズするために電子ブレーカーは効果があると聞きますが… 一般家庭で基本料金を節約しようと思ったら、契約アンペア数が使用している電気製品の量に対し過大ではないか？見直して、適切と思われるアンペアまで下げて契約し直すと思います。 マンションの動力電源では契約自体の見直しではなく、なぜ電子ブレーカーの追加となるのでしょうか？ 電気の専門家ではないので、平易にご教示いただけましたら幸いです。

マンション管理士の顧問契約の解除は総会決議では？

理事会運営のアドバイスをもらうために４年前に総会に提案し、マンション管理士と顧問契約を締結しました。 以降、顧問として理事会に出席して貰い理事会運営について意見を貰ったり、管理規約関係の見直しをお願いしておりました。 本年の総会で役員の大半が退任して理事長も交代したことから、今度は新理事会の理事会決議だけでマンション管理士との顧問契約を解除してしまいました。 マンション管理士との顧問契約は「管理組合の管理に関する事項」ですので、総会決議が必要ではと申し入れましたが、顧問契約が１年毎の契約で新理事会は契約の更新をしないだけですので、臨時総会は不要との見解です。 ４年前のマンション管理士との顧問契約締結の際には「管理に関する事項の変更」ということで、総会決議としていたものが、新理事会の一存で顧問契約を解除してしまうことは違法では無いのでしょうか？

理事会決議のみでマンション管理士の活用が可能か

総会決議を経ずに、理事会の判断でマンション管理士に費用を払って活用することは可能でしょうか。その後、引続き活用する場合には、総会決議を行うことで良いでしょうか。