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    質問

管理組合の会計

管理組合の運営

管理組合の会計の入門

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管理組合の運営

管理委託再契約の、重要事項説明時にて契約違反他の指摘を無視しての再契約

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    質問

住まいのトラブル

規約を守らない住人への対策

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    質問

住まいのトラブル

下階からのクレーム

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大規模修繕工事

3,4年後の改修工事の費用と作業員の確保について

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    質問

建物の維持管理

管理組合の運営

外構照明の復旧について

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大規模修繕工事

建物の維持管理

機械式駐車場の規格の変更

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建物の瑕疵

住まいのトラブル

施工不良は国交省に報告義務があるのでしょうか?

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管理組合の運営

その他

駐車場整備会社を変更し、管理会社経由を管理組合の直契約とする場合の手続き

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    質問

管理組合の運営

形骸化した総会と、参加者を動員する猿芝居の実態

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コロナ感染拡大防止と理事会開催の優先順位について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

新型コロナの影響で理事会が延期されている管理組合も多いと思います。
開催される場合、出席すべきか否かの判断について、質問です。
延期を提案しても理事長の開催の意思が固く、招集を受けた者は普通なら協力したいところですが、仮に自分が無症状の感染者で理事会に出席しウイルスを運んでしまうリスクを考えますと、協力が却ってアダになるような気もして躊躇っております。
(過信は良くありませんが、私自身は基礎疾患の無い中年で、自分が感染により重篤になる可能性よりも、無症状のままウイルスの運び屋になることが心配な状況です。)

管理会社を通して理事会資料をメール等で共有し、オンライン会議にしてはどうか、と提案してみたのですが、新しい期の第一回理事会のため、新役員さんの個人アドレスの入手がまだなので情報共有が困難なのと、新理事長さんが開催を希望しているので延期は難しいというお話でした。

このような場合、皆様はどのようになさいますでしょうか?

大規模修繕 設計監理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。大規模修繕の設計監理についてお尋ねいたします。
修繕委員の一人が設計監理を行うと理事会で決まったようです。発注者と設計監理が同じ状況で、問題が起きた場合の責任等を区分所有者に問えるのか、など疑問に思っております。
修繕委員が設計監理を担うリスクはありませんか?修繕委員の方は技術士(建設部門)の資格保有者のようです。以上、アドバイス、よろしくお願い申し上げます。

マンション内のコロナウィルス感染対策及び発生した場合の行動について

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

コロナウィルスの拡大が私のマンションの近くでも確認されるようになり理事会等も延期するなどしてリスクを減らしています。

皆さんの、マンションでも何かしら対策されているケースがあれば情報共有して頂けると助かります。

また実際に発生した場合に管理組合として何かするべきことがあるのかどうかガイドラインをお持ちの方や情報があれば参考にさせてください。
管理会社に相談はしたのですがまずは行政の指示に従うとことだったのですがなってからでは遅い気がしております。

よろしくお願い致します。

個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た、

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

PS内設置の、個人負担分の減圧弁交換費用の請求が管理組合からの請求書が来た。管理会社か、工事業者から直接個人宅へ請求が来るものだと思っていましたが、組合からの請求方法が普通のやり方でしょうか?管理会社が何かの目的でこの方法にしているのかなと、不自然におもいましたので、お尋ねしたいのですが。

定期総会ができない

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

毎年、3月下旬に地区の集会所を借りて定期総会を開催します。
今年は新型コロナの関係で3月いっぱい集会所が使用禁止になった為、定期総会を4月に延長しました。
ところが新型コロナの情勢は悪くなるばかりで、4月も集会所が使用禁止になり定期総会ができなくなりました。
このままだと、いつまで理事を続けなければならないかわかりません。
なにか良い方法はないでしょうか。

管理室に理事長も入れない

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「管理室の鍵がない」と以前のコメントがありましたが、まさにうちの管理会社で、管理室に入って、計器をさわったり、防犯ビデオなどをみられたりすると困るからとのことで、理事にも理事長にも鍵を渡しません。巡回管理のため、管理室は小さいもので、必要書類の保存も管理会社です。
鍵を渡してほしいというと、「今のままだと管理会社の責任になりますが、渡すと、持った人の責任になりますよ」と住民のみんなが引くようなことを言って、渡そうとしません。

 しかし、鍵を持った責任は当たり前のこと。防災の面から考えて、館内放送ができるようにしておきたいので、入れるようにしておくべきと思っています。

 法律やガイドラインなど、消防関連から住民が自らできるようにすべき といったことが書いてあるものはないでしょうか?うちは会社事務所店舗との複合マンションなため、防火管理者もなり手がなく、今年から管理会社が代行しています。

大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

総会の議題

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション区分所有者です。
先日、管理組合より総会の通知が郵便にて届きました。総会の日時と場所は記されていましたが、肝心の会議の目的たる事項(議題)が記載されておりませんでした。しかし委任状の用紙がそこに同封されておりました。
そこで質問です。
議題の通知を受ける前に提出した委任状は法的に有効なのでしょうか。
議題の通知がなければ総会での決議は原則無効となってしまうので、もしかしたら遅れて議題の通知(議案書)のみを郵送してくるかもしれません。理事長が自己に有利な決議をするために、妙な形で委任状集めをしているのではないかと少々勘ぐっています。

大規模修繕に関する広報活動(電子化)について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕に向けた検討状況の広報を、電子メールやLINEなどを使ってうまくいっている事例をご教示いただきたいです。
大規模修繕委員会(管理費会計改善検討含む)を立ち上げて間もないのですが、マンション管理士を呼んで、理事会役員含めてでの勉強会を行ったところ、進めるに当たって住民全体への広報活動がとても重要という説明を受けました。
月に一度の理事会議事録は、管理会社が作成して印刷されたものを全戸配布していますが、
大規模修繕委員会の活動内容(設計監理方式にする場合の業者選定方法や管理費会計に対する議論は、管理会社にオープンにすべきでは無いように思っております。管理会社を使わずに、印刷物で全体に配布するとその印刷の手間や費用もかかるので、電子メールなどでの配布を検討しています。
ここで、メールアドレスなどは個人情報になるので、理事会で管理することに抵抗のある方や、電子データ自体を敬遠する方もいると思われ、修繕委員の中でも意見が割れています。
アンケートを取って判断すれば良いと思うのですが、そのアンケート実施に対しても、他のマンション事例がないと進みにくいような状況のため、電子データによる広報活動がうまくいっている例を教えていただきたいです。よろしくお願いします。

防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式

管理組合の会計

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

今住んでいるマンションは竣工時から防犯カメラシステム を6年契約のレンタル方式にしています。

昨年カメラを10台増設し、カメラ計26台にモニタ−2台、HDDのデジタル記録装置1式で 、年間で150万近いレンタル費用を払っています。
5年で750万、 10年で1500万もの費用を払うのなら買取にした方が断然特だと思いましたので管理会社に問い合わせたところ、どこのマンションもレンタル方式を採用しているのでレンタルの継続を推奨されました。

因みに買取方式を推奨しているメ−カ−に上記の買取価格を試算してもらったところ、概算費用が工事込みで400万でしたので、400万円÷150万円=2.7年で元が取れる計算です。

ただ管理会社は高額な初期投資が不要で経費処理での導入が可能であるとか 、フルメンテナンス付きなので万一機器が故障してもすぐ 代替が無償で可能である等のメリットを強調します。

そこで質問ですが
①修繕積立金等で初期投資の資金のあるマンションでは買取りが良いと思いますのに、管理会社がレンタルを推奨する本当の理由は何ですか?
②6年リースなら7年目以降は自動的に再リースとなり大幅に費用が下がるのになぜ管理会社はレンタルしか推奨しないのですか。
③管理会社はフルメンテナンスのメリットを強調されますが、マンションでは事件等も少ないことからフルメンテナンスは必要なのでしょうか?

以上宜しくお願いします。

コロナウイルスと通常総会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

新型コロナウイルス対策で通常総会(4月開催予定)を書面決議(議決権行使書)に変える事を理事会で決めました。問題は無いのでしょうか?

突発的な外壁防水工事は修繕積立金からの支出?

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

高所外壁からの漏水事故に伴い補修工事に250万円ほど工事代が掛かりました(保険対象外)。突発的な漏水事故のため予算には入れていませんでした。この場合は『修繕積立金』からの支出か『管理費』からの支出、どちらかよろしいでしょうか?定義があるなら教えて下さい。

定期総会開催可否

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

3月末の定期総会について、開催予定の施設から、コロナウィルス予防のため、使用中止を言われました。どうしても利用したいなら利用は認めるが、何かあっても責任は持てないとも言われています。
開催はどうしたらよいでしょうか。延期にするとしても、いつまでということもありますし、役員任期は3月末までと規約に規定されています。議決権行使書の積極的提出を促し、出席者が10人超えるなら延期とかそういう方法でもよいでしょうか。
よろしくお願いします。

管理会社のリプレイス先がありません。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。
ところがその大手管理会社から、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。
理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然支店長名で管理辞退の通知が来ましたので、やむ得ず管理会社のリプレイスを決めました。

当マンションの顧問のマンション管理士に管理会社のリプレイスを依頼し業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションまで見積もり調査に来たのが3社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求後の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。

現在、管理をお願いしている管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。

この様な場合は値段も高い新たな管理会社にリプレイスするしか選択肢はないのでしょうか?

総会

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会の議案のなかに、普通決議案でいいのに特別決議案で総会案内状を全戸配布してしまいました。訂正案を出すにしても、すでに総会までに7日をきっており間に合いません。
よい解決法をアドバイスお願いします。

建物診断の必要性

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築20年超のマンションです。第二回目の大規模修繕を行うにあたり、建物診断を実施しないで修繕を行うと理事会で進めていることがわかりました。建物診断を実施して現状を客観的に把握しないと適切な修繕ができないと思うのですが、皆様のご意見を拝聴したいと思います。

総会 理事会

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

3区分所有者のみの管理組合で三者共時間も意見も合わず理事長の私と管理会社の私任せです。
総会日程があわず管理会社もてをやいているようです。全員参加意外には集まる必要はないです 議案も対したこともなく、うちうちで全員賛成はわかりました、
書面通知だけで総会をやらないことは可能ですか?

管理会社から提案された大規模修繕の決定方法について

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

来期に向けて大規模修繕の概算金額が提示され修繕積立金の値上げを管理会社から提案されました。建物劣化診断も管理会社の無償で行っており理事会でも特に疑問に思わずに進めていたのですが、見積もりが高いように思えてきました。
ただ管理会社が提案する大規模修繕の方法でいくとコンサルタント会社にするかうちでするかの2択、建物劣化診断診断結果に基づく最終見積もりはうちを選んでからやりますということでした。これでは金額もわからないのに決定するというなんだか勝手な方法で進めていることに疑問を感じており、コンサルト導入も検討したいと思っております。関西近郊で談合・リベートなどを排除したクリーンなコンサルト会社や事務所など実績を通じてご存知のかたおりますでしょうか?
本当の適正価格でやりたいと思っておりなんとか今の概算額よりも少なく取れる方法はないか困っています。どなたかご存知のかたあればよろしくお願いいたします。

保管口座の新設-2

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

フロー図のJPGファイルを添付しました。読み取れたでしょうか?
ポトスの葉さんのご質問にお答えします。

既存の保管口座には修繕積立金だけが振替えられ(入金され)、管理費の余剰金は振替えられません(入金されません)。
月次管理事務報告書の月次収支推移表の修繕積立金会計の「収入の部」は修繕積立金だけです。

修理業者の振込先は他(銀)行の業者名義です。従って、振込手数料がかかります。

保管口座の新設

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から第2保管口座を新設(画像ファイル)したいとの提案が出されました。新設の第2保管口座に管理費の余剰金を振替え、第1保管口座には修繕積立金を振替える提案です。
現在、管理組合の収納口座と保管口座が夫々1口座ずつあり、振替えが行われています。

理事会で審議した結果、
収納口座印を管理会社代行印に改印する説明が無い。
図に集金代行業者(〇〇ファクター)の口座等の記載がない。
第2保管口座を新設すると収納口座から保管口座に管理費余剰金を移し替える際に発生する送金・振替手数料を管理組合が負担することになる。
銀行届出印の作成費を管理組合が負担することになる。
管理組合の理事長が1年毎に代わる際に銀行への変更や印鑑票の提出や保険会社への変更の手続きが煩雑になる。
当管理組合の既存の保管口座に管理費余剰金を移し替えることで、新しい保管口座を開設する必要性がない。
管理組合にとってメリットがない。

最終的に管理会社の提案を受け入れないことにしましたが、現在、管理会社ともめています。
皆様はどの様にお考えですか。

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

総会後に郵送で届いた議決権行使書の扱いは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

タイトルの通りですが、総会当日までに届いたものは有効として議決に含めましたが、翌日に郵送で届いたものはどう扱えばよいでしょうか?
修繕積立金の増額についての議決で接戦でしたので、31議決権数の半数に届かず、値上げはされないことになりました。ところが、翌日届いた議決権行使書を見てみると、「値上げ賛成」となっており、それを入れますと16対15で結果が逆転してしまいます。来年また値上げの議案提出をするというお話になっていますが、どうするのが適当なのかご教示いただけると助かります。

管理会社と理事会主導型で困っています。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問させていただきます。
平成15年に竣工した30階タワー型マンション に住む者です。
竣工当初から 管理会社と担当者が代わっておらず、担当者と理事長との繋がりも密であります。
毎年総会に参加しますが 少人数で高齢者が多く、例年顔ぶれもほぼ変わらず、ほぼ管理会社任せになっております。

今年度の総会資料の支出項目の中で、自家用発電機負荷試験という項目があり、平成26年度 12期から75万円計上されております。
管理会社からは 法令点検ですので 年一回行うとの事です。点検すらしているのかもわかりません。
機械室のワット数を調べてもらった所 320kwだそうです。この金額は 妥当なのでしょうか?


今期 各戸インターフォンも取り替えるとの事で、パナソニック製品 5500万円程の計上されております。212戸あります。 型番を教えて欲しいと管理会社に言ったところ 理事長に口止めされているから言わなくてよいとの返答でした。

煩わしい者は、厄介者扱いされて 全くと言っていいほど 情報の一つももらえません。
一住民であり、一戸の家主であります。自分の財産を守りたいのですが、管理会社と理事長、理事会主導型ですので 何一つ意見が通りません。
どうしたら 情報開示してもらえるのでしょうか?
何か手立てがありましたら お教え頂けないでしょうか?
理事会は、輪番制と言いながら主要メンバーは 変わらずじまいです。どうしたらよいのでしょうか…

お忙しいところ恐縮ですが 宜しくお願いいたします。

プライバシーポリシーについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をやってますが、現在は個人情報保護法に関連した規約、細則が有りません。現在作成中で次回の総会で細則を施工予定です。
今後の事ですが、新規入居者に対してのプライバシーポリシーも有りませんので作成中ですが、プライバシーポリシーは個人情報を記入してもらうときに、相手に渡すだけで良いのでしょうか?
相手に渡すものとは別に同意書も作成して、同意をもらい居住者名簿と一緒に保管した方が良いのでしょうか?

管理会社が修繕委員会に同席を求めてきてます

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

2年後の大規模修繕工事に向けて、設計監理実務者の選定が行われました。公開ヒアリング会をへて修繕委員会・理事会で議論して、管理会社ではなく一級建築事務所に決定しました。管理会社は負けたのです。

来月から修繕委員会で設計監理実務が始まります。ところが負けたはずの管理会社が「スケジュールの把握のために修繕委員会に同席させてほしい」と言ってきました。

設計監理実務を請け負う一級建築事務所に確認したところ、施工会社選定に管理会社が関与することも考えられ、当事者になるということで、情報を与えたら優位の立場になる。公明正大を図るため、認めてはいけない、ということでした。
当然、断るべきでしょうか?みなさんのところで同じような経験はあるでしょうか?

鉄部塗装工事の完了検査が手抜きすぎて頭にきます

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いま理事長をしてるのですが、管理会社から紹介された業者で鉄部塗装工事を行いました。
完了後に不安だったので全住居に指摘箇所がないかを問うアンケートを管理会社に依頼し、実施しました。
そしたらペンキの飛び散り、真っ直ぐ塗ってなくてはみ出しなど、多数の指摘が住民の方からありました。

本当に工事の方は完了検査をしたか疑問で、今後、工事業者の方だけに完了検査をさせるのは不安です。そこで管理会社にも完了検査のとき組合の代わりに完了検査で見ることをしてなかったことをなぜなのか追求しました。
そしたら完了検査への立ち会いは管理会社の仕事ではなく工事の面では素人だから組合の代わりに見ることはできないと言われました。
見るなら理事会を誘うからその引き継ぎはすると。なにか交渉したいことがあるなら、組合と工事業者との契約なのだから、完了検査の日程の調整くらいしかできないと。

せっかく高い委託料を払ってるのですから、組合のためプロの目線で完了検査も見てくれないと困ります。 

ちなみに管理委託契約書には完了検査の立ち合いは終わったことを目視で確認と書いてます。。。

本当に管理会社は完了検査はしてくれないのでしょうか?

駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。

5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。

新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。

この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。

その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。

このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

理事会でのメンテナンス会社変更の決定

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

エレベーターメンテナンス費用が高いため、安い会社への変更を理事会で検討しているようです。安い会社になることはいいのですが、理事会のみの会社選定、決定は手続きとして問題ないのでしょうか。安かろう悪かろうの場合もあるため、総会議案、承認が必要ではないのでしょうか。

役員を区分所有者以外にお願いできますか?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションでは輪番制があるのですが、色々理由を作って役員辞退が出ています。辞退しないまで役員になっても理事会に出てきません。連絡をしても返事がなく、正直理事会が成立しません。理事長と私の2人で物事を決めています。理事は5人+監事です。理事会は3人で成立ですが、理事をもう一人増やして(出そうな人)3人で成立させたらとか話しています。必ず出席とは限らないので・・・。今回の標準管理規約の改訂で区分所有者以外でも役員になれると友人が話していました。本当に出来るのでしょうか?

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

監事の越権行為について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

相談させてください。
私は今年の5月から管理組合法人の監事をしております。
現理事会の構成は、区分所有者の理事4名、マンション管理士1名の5名で、これは規約で定められた最低数です。マンション管理士は、区分所有者の理事のAさんの知り合いの人で、普通の理事と全く同じ扱いの外部理事です。
当初は、口は出すけど手は出さない監事のつもりだったのですが、第一回目の理事会で役割分担を相談した際、理事たちはみんなとても実作業などは出来ませんとのスタンスだったので、私が監事でありながら大部分の実作業を担当する事となり、自然とその後の理事会での発言も多くなり「仕切っていた」といってもよい状態でした。もちろん、議決権はない監事なので議案の承認は理事が行っていましたが、私の意見に反対する理事はほぼいない状態でした。
このことをAさんは不満に思っておられたようで、理事会では何も言わなかったのですが、先日管理会社に乗り込んで、管理会社の社長と担当者に以下の事を述べたとの事です。
1.監事が理事会を仕切る事は、越権行為であり法律違反である。
2.マンション管理士は辞任させた。このため理事の数は最低数を割るため、今後の理事会は成立しない。もし、理事会を強行すれば法律違反になる。
そこで教えて頂きたいのですが、1について法律違反に当たるのでしょうか。もちろん監査すべきものを自分で主導してしまうのは望ましくない事は分かっており、11月予定の臨時総会で監事を辞任し理事になる事も決まっていました。もし法律違反となるのであれば、これまでの理事会での決定事項はすべて無効となってしますのでしょうか。
2についてですが、区分所有法49条7項「理事がかけた場合又は規約で定めた理事の員数がかけた場合には、任期満了または辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。」となるので、次回の理事会においてマンション管理士は欠席扱いで理事会は成立すると考えておりますが如何でしょうか。
長文で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

顧客第一主義の管理会社は存在するか

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

幼稚な質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。
管理委託費を受け取る以外には利益を求めない、そんな管理会社はないでしょうか。
修繕や設備の更新が必要なときは、安くて腕のいい業者を紹介・手配してくれるだけ、自社の売り上げアップにつながらないため不要な工事を提案したりしない、客の利益を第一に考えてくれ、利益相反になる業務は行わない、そんな管理会社です。
今の管理会社は不要な工事を実施するために平気で嘘をつき、自社が工事に入りこむことにより、異常なほど割高な工事代金になるなど、顧客の利益など一切考えていないように思います。本当に必要な工事の提案でも、騙されているのではと身構えてしまう、これは管理会社が工事で稼ごうとするのが元凶だと思います。
顧客第一主義の管理会社はないでしょうか。
または、工事の手配はするが、工事の当事者にはなれない、こんな契約に応じる管理会社はありますか?

建屋内工事騒音と移動困難者

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理員です。
近々エントランスでメールボックスの改善、宅配ボックス取り付け、セキュリティ対応など大掛かりなリノベーションが行われる予定です。数週間の工期の予定です。
工程の中に、床全面のタイルのハツリがあります。電動ハンマーなどによる施工で、相当の音が出るでしょう。

問題は、一階フロアに自由に移動できない方(奥様)がおられる点です。視力が弱いため単独では椅子に座ることもできません。分譲賃貸、お二人暮らしでご主人は昼間は働きに出られておられます。
工事の場所から居宅までは10mも離れていません。工事の場はお一人しかおりません。受忍限度を超える環境になります。耐えられないと思います。
健常者なら工事の時間は他の場所へ移動することもできますが、こちら方の場合は単独では移動ができません。

このような場合、当人及びご家族に対してどのような保護対応が考えられるでしょうか?
よろしくお願いします。

白紙(議長宛)委任状の取り扱いについて

管理業の委託

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日私共のマンションで総会が開催されました。
総会の議案については、コロナ騒ぎで議案数を最小限とするとの方針で、議案数を大幅に減らしました。
その中には管理会社の管理委託費の値上げを理由とした「管理費値上げ」の議案があり反対意見もありましたが、最終的にはやむ得ないとのことで「管理費の値上げ」議案を提出しました。

総会では予想通り多くの住民からコロナ騒ぎで経済的にも苦しい中での値上げは許容出来ないとの反対意見が多く出て出席者の賛否の数はほぼ同数となりました。
そのため議決権行使の数をカウントし、白紙(議長宛)委任状の数で可決しようとしたところ、理事長(議長)より「議長宛の白紙委任状は反対票とします」との宣言で管理費値上げ議案が否決されてしまいました。

私は個人的には管理費値上げには反対なので、総会の席では特に異議は申し立てませんでしたが、一部の理事からは、白紙委任状は「理事会への委任状」だと議論が紛糾しましたが、管理会社が理事長の言い分が正しいとのアドバイスでその場はおさまりました。

ただ理事会として賛成多数で提案することを決め提出した議案にもかかわらず、総会では理事長宛の「白紙委任状」で賛否を決めてしまうのは大きな問題だと思います。

この場合の白紙委任状の取り扱いは法律的には正しいのでしょうか?

総会で承認されたが、保管、周知されていない規約や規則等の有効性について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

総会で承認された規約や規則が組合員に配布されておらず、マンションを中古で購入された新しい組合員にそれらが継承されていません。
管理組合にも保管されていないため、それらを確認することもできません。
このような規約や規則はどこまで有効なのでしょうか?
過去数十年分の議案書を見れば、追加や削除された規約、規則を確認することはできますが、今からでもこれらを組合員に配布するべきでしょうか?

監事より駐輪場細則の変更要求

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

駐輪場が不足しているので、駐輪場を12台増設し合計322台とする議案が特別決議で提出され可決されました。
ただスペースがあったため、1台足して13台の増設とし合計323台となり運用を開始し、駐輪場は満杯で多くの待ちがある状況です。

ただ、総会決議での駐輪場細則改定案では「合計322台」となっていたものが、実際の駐輪場細則では「合計323台」となった事から、監事より総会決議と相違するので「323台」で細則を再提出する様に要請が来ています。

理事会としては実体323台で運営している事から、取りあえず323台のままとし、次回の理事会で改定すると回答したところ、総会決議に違反している事から早急な臨時総会の開催を要求されています。

この様な些細なことで臨時総会を開催する必要があるのでしょうか?

社会犯罪と管理会社

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日警察署の方が、この地域で電話詐欺の報告が増えていることから、被害状況確認と注意喚起のため訪ねて来られました。このタイプの犯罪は、電話番号や家族構成などの、個人情報を事前に提供する何者かが存在すると聞いています。管理会社と犯罪との関係性は、マスコミでも取り上げられていますが、私自身も最近不審感を募らせています。

祖堅さんの著書でも取り上げていただいたように(P106)、当マンションでは、理事会と修繕係が、専有部のドアの鍵交換工事を、総会も開かずに管理会社に発注してしまいました。当方は拒否しましたが、渡されたのは、中身が丸見えのビニール袋に入った、誰でも番号で複製できるタイプの鍵とシリンダー。その内側には、工事の順番らしき番号が、手書きされています。ある区分所有者が、添付の弁護士による正式な問状を送りましたが、自分たちに非はないと主張して、鍵の交換を強行しました。

後日、管理会社の言い訳がマンション内に貼られており、「会社中探したが、どこにも個人情報である鍵番号は見つからず、管理会社として保管していない。鍵は、工事業者がカギ番号をランダムに振り当てているので、カギ番号が住戸の特定につながる可能性は全くない」と。普通のIQをお持ちの方なら、この内容がおかしいことが、すぐにわかるでしょう。

管理会社の行状を、犯罪という観点から見ると、いくつか不審な点があるのです。

1)弁護士の警告文書から工事開始日まで、十分な時間があったにもかかわらず、管理会社はかたくなに総会を開こうとしなかった。
2)鍵の交換後、民泊の疑いがあれば理事長や管理会社は専有部に入ることができる、という刑法130条の住居侵入罪に相当するような管理規約を作成した(2018年10月7日投稿)。
3)上記の張り紙の内容を見れば、鍵について「肝心なこと」は何も説明していないどころか隠していた可能性もあり。
4)この管理会社は、個人情報を紛失事件を、過去に一度ならず数回起こしている。
5)当マンション入り口には、管理規約に反し、掃除や、家事手伝い等のチラシが、山のように積まれており、なんとかして専有部に人を送り込みたいという意図さえ感じられる。

業界全体の犯罪関与を疑わざるを得ないのですが、どう思われますか。

総会での採決について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

【背景】
総会では、議決権行使書(毎回機械的に賛成とされる方々が多い)、委任状(議長である理事長への委任が多い)などがあるため、理事長の意向が強く反映され、総会に議案として取り上げられた時点で決定してしまうという構造的な問題があるように思いました。
過去の質問・回答の中で、委任状の取り扱いは多数意見に従うというものもありましたが、採決を行うことへの制限をかけ、採決が行われなかった議案については差戻しの意味合いを設けることも一つの手段かと考えています。
【質問内容】
そこで
「議決行使書または委任状を提出した組合員除く出席組合員の過半数が認めた場合に議長は裁決を行うことが出来る」(すなわち物理的に出席している組合員の過半数が認めた場合に採決を行うことが出来る;規約上、出席組合員に物理的に出席している組合員、議決権行使書と委任状を提出している組合員が含まれるために少し持って回った言い回しになっています)
といった文言を規約に盛り込むことを考えています。この様な文言の妥当性と実効性について皆様のご意見をいただければと考えております。
よろしくお願いいたします。

追記です
過去に暴君理事長が現れまして、ロビーに高級絨毯、応接セット導入の議案がでました。総会当日、怒鳴りあい(議論ではなく)の末、俺には行使書と委任状があるんだと採決し決議に至りました。その後多くの組合員からおかしいとの声が上がり、さすがに実施されませんでした(総会外で総会決議無効となってるのでこれも問題ですが、問題だとの指摘は一切ありませんでした)。このように、意識が低く「機械的な」行使書と委任状が蔓延している組合です。
現理事会で意識を高める努力もしましたが変わる兆しもありません。並行して、将来、暴君理事長の再来に備えるための仕組みが必要という議論が始まりました。
総会でこの「総会での採決に入る条件を定める議案」が提起されたら、いつも通りの行使書と委任状による賛成多数でまず間違いなく決議されます。その場合、いつも行使書を提出している方々が、「自分たちの議決権」の行使について当日出席している人たちに任せたいと意思表示であると考えたのですが。
国会を見ていても採決は十分な議論が尽くされた後に行われる(もしくは行われるべき)ものであり、その「十分な議論が尽くされた」判断基準のみが示されていると解釈できないでしょうか?

駐車場の公平な割り当て方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション敷地内の駐車場の駐車位置についてです。
当マンションは、大規模マンションのため、
平置式駐車場と自走式駐車場が混在しています。

平置式駐車場と自走式駐車場とでは、
料金に差を設けておりますが、
竣工当初に抽選したままで変更が行われていません。

駐車場料金の設定は、マンション販売当初から、
一切変更されておりません。

マンション販売時の料金のままですので、
料金の差も是正したいのですが、
管理会社に聞いても、どのように料金設定したのか不明です。
どのようにすれば誰もが納得する公平な料金が設定出来るか分からずに
現状維持の状態です。

平置式駐車場であっても、
場所によって微妙な料金差があります。
2台置ける場所もあれば、屋根なしもあります。

自走式駐車場に至っては、
最安値は、500円/月という料金もあります。

駐車場の公平な割り当て方法のアドバイスを頂けると幸いです。
現在全ての駐車場が埋まっており、空きはありません。

全員が公平という決め方はないと思います。
できるだけ公平となるようにしたいです。

コロナ第2波での総会の開催方法について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

東京都内のマンションです。
また新型コロナの第2波が来ているようですが、このような時には何処を注意して総会を開催するのでしょうか?
最近実施する予定の理事会の方がいれば注意点を教えていただけないでしょうか。

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理事会における欠席役員の扱いについて

いつもお世話になっております。 理事会資料は管理会社が作成し、会議の事前に配ってくれます、それと一緒に出欠票も投函してくれます。 その出欠通知票に 私は出席をして決議権を行使します。なお、本票提出後都合にて欠席する場合は議長に下記の権限を委任します。<理事会における決議に関する一切の件> とあります。 ① 役員は委任の委任は出来ない、欠席した役員は欠席の扱いとして、賛否の票は数えないと教えて頂きましたが、一切の件で提出しても欠席扱いでよろしいでしょうか?  ② 事前に賛成(もしくは反対)です、または議長と同じで良い、と表明してた場合は、欠席しても賛否の票として数えられるものでしょうか? いつも出席してますが、万が一行けなかったら、議長に権限を委任って、どこまでなのか教えて頂ければと思います。 よろしくお願いします。

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aka さん

理事長不在と代理

先日、新期の役員の互選がありました。 くじ引きで、当日欠席の方が理事長に選出されたのですが、後日お願いにお伺いいたしましたら拒否されてしまいました。 副理事長も、理事長が決まっていないのなら代理は嫌だと言っています。 前期の理事長は監事になりましたので、理事長の代理はできないはずですが、いまだに印鑑を保管し、管理会社も、前理事長に連絡を取って出金などの処理をしています。 次回理事会で、もう一度話し合うことになりますが、この場合、誰が理事会を招集することになりますか。

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jasumin さん

EVのリニューアル費用はどのくらいが適正か(管理組合はエレベータ業界のネギ鴨)

先の「2020年06月01日修繕委員会は怪しい」にてお伝えしました3基で総額1億円のリニューアルですが、皆様方から「お気の毒なマンション」と揶揄されましたが、ネットで相場を検索するとこの1億円は異常でした。金額が適正でないは相見積もり無しでの既設の日立一社での提起に付き、総会では議決書での反対もあると同時に、総会時にも多くの組合員から異議が有って「再検討」となりました。 その後、「シルバーキングさんからの2018年02月06日付」を拝見して、回答された「菅理(すがさとし)」さんの回答から、「エレベーター会社の掟(敷居と枠が大事)はまさにその通りを知り、「独立系の新興会社」2社へ見積を依頼し、その結果は驚くほどの三分の一以下の安価でした。これらの会社は最近実績も増えて成長発展をしており信頼性も確かのようです。(テレビCM具志堅用高とコマドリ姉妹のように) エレベータ業界はどうも過去からの先業王手(三菱・東芝・日立・オーチス・フジテック)が大方7割のシェアーを持っていているから後発新興専業会社等を排除する汚い業界のようで、だから既設優先の「民製談合」が堂々と行われてしまう。 だが、この大きな価格差(3倍)はどうも素人の管理組合相手だからではないかと気が付きました。 素人ばかりだと、リニューアルは既設のエレベータ会社に安易に相談をしますからと好い様に口車に乗せられてしまうのと、素人はシェアーが高いのと大会社だからと安心して信用をしてしまいます。 だが、エレベータ需要先はマンションだけではなく官公庁や一般産業界もあるからして、そこは皆専門家がいますから、新興専業会社との競合では、この価格差での受注は不可能に思えます。 重ねてメンテナンス費用も価格差が大きいです。 だから、当方の場合のように無知な素人相手に平気で馬鹿高い見積りをしてもばれずに安易に受注が出来て丸儲けをしているに思えます。つまり「見縊られている(軽視する。あなどる。)」。 大規模修繕業界でのコンサルタントの悪い体質がマスコミで報道が有りましたが、エレベータ業界も同じように素人マンションは油断隙だらけだから食い物にしている様に見えます。 そこで、精査する意味でエレベータリニューアル体験する管理組合関係者と、エレベータ業界に詳しい方にその「実態と対策」についてご意見を願います。

Thumb default icon 2
アクティブ爺 さん

輪番制が守られない

役員を公募しても名乗りを上げる方がいないため、次期役員も決まらないまま定期総会が開催されました。このままでは困るので輪番制にしたらどうかという意見が出、賛成多数で承認され、1号室のつく系統の方々が役員に決まりました。※議案には輪番制のことは記載されていませんでした。しかも規約にもその件は追記されていません。その後、次期役員選出をする時期になりましたが、2号室のつく系統の方が役員となる順番ですが、「高齢」「病弱」「無関心」などの理由で辞退者が多く、その次の期の組合員(第3期)まで候補者の範囲を広げてお願いし何とか必要最低限の人員が確保できました。さらにその次の期にいたっては、順番にあたる系統の組合員は全員辞退、やむを得ず現在いる役員だけでスタートしましたが当然、管理組合の運営に支障をきたす事態になっています。その為、2か月後に臨時総会を開催し追加の役員を決めたいと思いますが、規約に輪番制とする旨の規約の変更をしていない以上、強制力はないのでしょうか?増してや、事前に輪番制につき討議したいという議題もなく総会のなかの次期役員選任を輪番制で決めてしまった行為は適法でしょうか。私としては臨時総会は輪番制を正式に規約に追加する「規約の変更」を第一号議案とする総会にしてはどうかと思います。それを根拠に次期役員を自動的に決定することにした方が、辞退者に気持ちの準備をする時間もできますし、マンションの売買を考えている方も不動産会社に来期は役員の順番がくるのでそれを条件に販売してほしいと説明することもできます。2か月後に控えた臨時総会をどう乗り越えるか御助言いただければ幸です。

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なっちゃん さん

大規模修繕における「コストオン方式」の実態について

大規模修繕において、管理会社からコストオン方式の提案が入るケースがあると耳にします。 修繕の総工費の何%かを組合が管理会社に支払う仕組みとなっていることが多いようです。 仮に管理会社に修繕の設計監理の部分を委託しているのだとしても、 一般的な設計管理料が総工費の3-5%程度なのに対して コストオンの相場は総工費の10~15%などと聞きます。 とうてい業務内容に見合っているようには思えません。 また、もし設計監理業務の委託先が管理会社でなく別の会社だった場合、 このコストオン分はそもそも何の業務に対するお金なのかさえわかりません。 修繕が入るからといって管理業務にそこまでエクストラの負担がかかるとも考えにくいです。 総会の開催やビラでの注意喚起がちょっと増える程度でしょう。 要はこのコストオン方式、 「バックマージンを開き直って表に出し、  もっともらしい名前を付けただけのもの」、 言ってみればただの「ショバ代」なのではないかと感じています。 そこで、以下をご教示いただけますでしょうか。 ・修繕に際して管理会社からコストオン方式の提案はありましたか ・その費用は何の対価と説明を受けましたか ・総工費の何%ぐらいの規模で提案されましたか 宜しくお願いいたします。

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プラム さん

漏水で冠水した中廊下で転倒。2週間入院した

60歳代、区分所有女性から相談を受けました。 当マンションはメゾネットタイプで中廊下になっています。先日この中廊下の天井から漏水があり約5m高さの冠水になりました。管理人の不慣れから住民への通報が遅れ、冠水を知らずに廊下餌出た女性が仰向けに店頭し2週間の入院を余儀なくされ、リハビリ通院にタクシーを使っています。 管理組合はマンション総合保険(水濡れ補償特約、施設賠償特約付加)に加入しているが、代理店担当者も理事長も取り合わない。損害賠償請求する方法があるか。

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やさしいヤモリ さん

管理会社と管理組合間の個人情報の管理

私は、管理組合の理事をしております。先般、定期総会が終了しましたが、今回の総会では議決権行使書を使用しました。議決権行使書の結果として、1人反対者がいましたので、私が理事会で管理会社に反対者の部屋番号と名前を教えて欲しいと発言したところ、個人情報なので開示できないと断られました(私が知りたかった理由は、機会があれば組合にどのような不満があるか、その人から知りたかっただけです)。管理組合と委託契約を結んでいる管理会社の個人情報とはそもそも管理組合の保有情報であり、管理組合は管理会社にとって第3者ではないので、開示できるのではないでしょうか。管理会社と管理組合間の個人情報の管理についての正しい考え方をお教えください。

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osamu さん

副理事長の出番について

「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代理し、理事長が欠けたときはその職務を行う。」と規約で定められている場合に、理事長が多忙でその職務が滞った場合に、副理事長に代行していただくことは妥当でしょうか? 事故があったわけでも、欠けたわけでもないので、副理事長の出番ではないとも考えられます。 皆様のマンションでは、副理事長の出番はどのようにしていますでしょうか?

Thumb
三毛猫 さん

通常総会ボツ議案に対する臨時総会の妥当性

お世話になります。 修繕積立金の値上げに関して、6月の通常総会で否決(特別決議)されました。理事会が11月に臨時総会を予定しておりその議案が ・管理費や修繕積立金の変更を現行の特別決議から普通決議へ格下げ です。6月定例総会では賛成は過半数を超えていたので普通決議に格下げすればすんなり通ると目論んでいるようです。どうして否決されたのかも分析すらせず本末転倒で呆れます。 皆様に伺いたいのは以下となります。宜しくお願い致します。 質問1 総会決議済みの議案(可決・否決を問わず)は常識的に最低でも1年間は同じ趣旨の議案上程はできないと思います。 ※総会決議に際して重大な手落ちや違反行為がない限り… 今回のように、本質的に修繕積立金の値上げと同義な本議案も1年間上程できないのではないでしょうか?つまり11月臨時総会議案として不適ではないでしょうか? それとも本議案が通っても即値上げになる訳でもなく、来年6月の通常総会で値上げ議案が上程(普通決議として)される2段構えであればなんら問題ないのでしょうか? 質問2 臨時総会議案として不適だった場合、臨時総会を開催して本議案決議を強行する理事会は管理組合に損害を与えることになりますか? 以上

Thumb default icon 2
banban さん

管理会社のフロントマンの業務内容について

お世話になります。 都内の50戸規模のマンションで理事長を務めております。 フロントマンの主な業務にはどのようなものがあるのでしょうか? 私が知る限りでは以下かなと考えています。 ①修繕や点検の立会い、管理、監督 ②理事会・総会の資料作成・運営 ③クレーム処理 ④(役所等の)手続き ⑤その他(組合からの依頼・雑務)の対応 質問の意図ですが、当マンションでは大手管理会社様に管理をして頂いておりますが、フロントマンの対応は余り褒められたものではありません。 依頼をしても1~2週間放置は当たり前で、音沙汰が無い場合に再度問合せをすると「そうでしたね。内容を詳しく教えてください」などの返答が来ることもあります(こちらとしては「今から詳しい内容を聞くの?この1~2週間は何だったんだ・・・」となってしまいます)。 ここ数年で3人ほどのフロントマンに対応して頂きましたが、3人ともこのような感じでした。 フロントマンはいくつものマンションを兼任して管理しているようですので、当マンションだけに時間が割けるわけではないのは承知しています。 以前フロントマンに下記のような質問をしたことがあります。 「1人あたり何棟位管理しているんですか?」 これに対して明確な回答は頂けなかったのですが「10棟くらいですか?」と聞いたところ「もうちょっと多いです」とだけ教えてくれました。 一般的には一か月の営業日は20日程度なので、1人当たり10棟を管理していたとしても1つのマンションに割ける時間は2営業日くらいなのかと。 「工事の立会いに1日」「クレームや雑務処理に1日」くらいしか当マンションに時間を掛けられていないのかな、と考えています。 ダラダラと経験談を例にとってすみません。 具体的な質問は以下です。 ①どこの会社も10棟以上の管理をしているものでしょうか(逆に「1人で1棟」のような場合もあるのでしょうか) ※管理するマンション戸数にも依ると思いますので一般的なものを教えて頂きたいです。 ②上記の①~⑤以外に時間を大きく取られるような業務はあるのでしょうか。 ③このような管理で業務が回っているのでしょうか。 「フロントマンはいつも火の車で、満足に管理なんてできていない」や「1人20棟くらいまでなら余裕ですよ」などの答えがお聞きしたいです。 宜しくお願い致します。

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