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    質問

住まいのトラブル

建物の維持管理

増圧ポンプの騒音

17

    Thumb dsc03216

    質問

その他

建物の維持管理

共用部分照明(1部定期清掃などの電力含む)のLED化について。

33

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

建物の維持管理

連結送水管及び消火栓ホースの耐圧検査

13

    Thumb default icon 2

    質問

その他

銀行口座を作る

12

    Thumb default icon 2

    質問

建物の維持管理

LED化について

28

    Thumb default icon 2

    質問

管理組合の運営

管理業の委託

アンケートの有効性

14

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    質問

管理規約

管理組合の運営

コロナ下での定期総会の開催の手順

90

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    質問

管理規約

大規模修繕工事

管理規約附則の総会での撤廃を、承諾書・重要事項説明書が妨げることができるのか

12

    Thumb default icon 2

    質問

住まいのトラブル

大規模修繕工事

マンション室内の水漏

50

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    質問

管理組合の運営

総会議案について

33

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期の途中での植栽業者の変更について

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの植栽作業は管理組合直轄業務で大手の植栽業者に委託しており、昨年の総会でもその業者との契約を継続する事で承認されておりました。
ところが、最近、植栽業者のマナーが悪いので、職人に注意したところ、昨年から大手に替わり植栽作業をやっていると言われました。
このため、管理組合に質問したところ、従来の植栽業者は値段が高く問題があるので、安い植木屋に切り替えたとの事です。
さらに私どもの方から、文書で「もし期の途中で植栽業者を変更するのであれば、その経緯、新規業者の選定理由等を透明性を持って組合員に説明する必要があるり、臨時総会を開催し、区分所有者の了解を得るべき。」と申し入れましたところ、理事会からは、管理規約(標準管理規約)等も検討し総会決議事項には該当しない事は確認済みで、もし、理事会決議による植栽業者の変更が規約違反なら、管理規約のどの条文に違反するか明確にすろよう言われています。
ただ、植栽作業は年間350万円の支出が伴う大きな業務ですので、予算金額が安くなるなら作業品質が下がっていても理事会決議だけで勝手に業者を変更しても良いのでしょうか?

修繕積立金(特別修繕会計)からの支出について

管理規約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になっております。
修繕積立金(特別修繕会計)からの支出についての質問です。

修繕積立金から修繕債券代として100万円超の支出がありました。
(マンションHPの中にある支出明細を見て知りました)
総会で決議されていないものでしたので疑問に思ったのですが、
内容によっては理事のみの決議で支出できるのでしょうか。
管理規約を見ると、修繕積立金の保管及び運用は決議を経なければならないと
あるので、これは運用に当てはまると思うのですが。

私の解釈が間違っているのかもしれませんので、ご教授いただけたらと思います。

会計での電気代と保険代が高い

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年から理事になるため、過去の資料を見ているのですが、私のマンションは1987年築、88戸の普通のマンションですが、電気代と保険代が他のマンションに比べると高いような気がします。具体的には電気代が186万円(1戸当たり22万円)保険代が126万円(1戸当たり1万5千円。地震保険付、個人補償は別)です。複数のマンションの会計も見ましたが、通常の規模このような高い金額ではありませんでした。また、ある資料では保険は1戸当たり3~5千円と聞いています。電気代も廊下等の照明とエレベータ2台分がメインです。
高いと思いますか。また、何が原因と思われますか。

携帯アンテナ基地局設置の是非

建物の維持管理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

元理事長の現在1組合員です。携帯アンテナ基地局設置の提案が理事会にあり、毎年100万円の収入(税金と税理士費用差引後)との事で、ありがたい話だと思って総会に臨んだところ最上階の方々が大反対で特別決議は否決となりました。一番の利害関係者に総会前の根回しが無かったのは経験豊富な提案会社の落ち度だと思いますが、今後の管理修繕会計を考えると勿体ない気がします。音の問題や契約終了後の漏水補償を懸念しているようですが最上階とそれ以外の方との温度差が大きいことから、マンション内コミュニティへの悪影響は最も避けたいところです。それらを乗り越えて上手く導入できた事例や注意すべき点があれば紹介頂けると助かります。

管理会社変更に伴う、前会社の引継ぎ拒否について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前管理会社の不審な点が積み重なり、管理会社変更に成功しました。以前、こちらで相談にのって頂き、ありがとうございました。(管理会社変更には、前管理会社を含め、3つの会社をそれぞれプレゼンテーションさせて公平に決めております。)

 変更からもう既に3か月。前管理会社が引継ぎに必要な書類、管理規約原本や、議事録原本、設備点検の報告書、竣工図書、決算から任期満了までの収支報告書などの書類を渡してくれません。
メールで催促しても返信しない、電話で誰が出たとしても、担当者が休んでいるとの返答を繰り返し対応しようとしません。小さい管理会社です。
 また、今までトラブルになるからと管理室に理事長も入られせない、鍵も渡さない前管理会社でしたが、前管理会社が取り付けていた鍵がドアに穴をあけていたこともわかり、汚損されたままになっております。また、管理室内にあった電気錠制御盤も故障していて報告を受けてないこともわかりました。 
 状況をメールしても、無視されています。どのように対応したらよいでしょうか?やはり、裁判しかないのでしょうか?
また、もし、マンションの書類を破棄されていた場合、罪にはならないのでしょうか? 

他のマンションはブレーカーの交換をやってますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築18年の複合マンションです。賃貸に出されている方半分、下に会社事務所などが入っているマンションで、不在の方も多いです。
感震ブレーカーの設置を管理会社にすすめられています。区の助成金などがまだない区です。感震ブレーカーは防災にはとてもよいと思っています。管理会社の方が、ブレーカーの寿命が12~13年くらい?と言っていたのが気になりました。ブレーカーが壊れていることがあるので、取り換えたほうがいいと、確かにネットで調べるとそう書いてあります。取り換えるには3日間くらい電気が使用できないというデメリットがあります。他のマンションでも、取り換えることは、当たり前のように、計画に入れていらっしゃるのでしょうか?
 聞いたことがなかったので、念のためお聞きしたいです。

住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。
住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。
①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。
②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。
③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。
上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。
上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。
現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。
私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。
副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。
自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

理事会で承認された総会議案に理事長は一区分所有者として総会で反対できるか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

今年から理事になる予定のもので、いろいろ勉強している者です。
規約に理事会の職務に総会議案を提出するとなっていますが、もともとこの案に否定的だった理事長は総会で一区分所有者として反対することは可能でしょうか。信義的にはよくないと思いますが、法的に問題ないでしょうか?
規約では理事長に拘束されるとは規定されておりません。

大規模修繕 設計管理業務の金額目安

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。
今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。
金額は約600万円です。

戸数約600戸で4棟の団地型です。
ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。

過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。
よろしくお願いします。

タワーパーキングの使用料金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

輪番制で選出された候補を選任しないことはできるか

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

規約では輪番制になっています。

防災委員会予算

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防災委員会運営費という名目で予算化。一般の定義では、理事会の諮問に対して、調査や検討に要する費用と言うようです。ただし、マンション居住者の安全のための防災備品購入にも使うことは可能でしょうか。全戸配布するもので、アンケート作成を要するような感震ブレーカー購入等は理事会に上程し、理事会予算への組み入れします。それ以外の防災備品、例えばポータブル電源、ソラーパネル等です。

防災委員会運営費とは

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

防災委員会の予算が、防災委員会運営費という名目で予算化されます。防災委員会運営費は、理事会の諮問に対して、調査や検討に費用という認識もあるようです。しかしながら、防災委員会が居住者の安全のために、その予算内で防災備品を購入する費用に当てることも可能なのでしょうか。

マンション駐車場特別会計って適切?

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。
本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。
ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理)
新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。

そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。
①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。
②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。








前々回の決算書に問題があった場合について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
さて、昨年度令和1年度の定例総会がコロナで流れて、そのままになっている関係で、まだ1年度の決算報告が済んでいません。今度の定例総会で2回分まとめてやるのですか?というご質問を受け、ひとまず先に1年度分の決算書だけを皆さんに郵送しておこうと思い、決算書の作成をしましたが、どうにも計算が合わなくて、何がおかしいのかわからず、計算のし直しばかりしていました。
そこで、ふと目にとまったのが1年度の前、平成30年度の決算書です。平成30年度の決算書の中で管理費会計の貸借対照表を見て、あれ?と思いました。期末の通帳残高と現金を足したものが次期繰越収支差額と同じでないのはおかしいのではないでしょうか?
ちょうど、この両方の金額の差額分だけ、ただいま作成中の令和1年度の決算書でずれが出ているようです。
どうすればよいでしょうか?(自分で作ったものですので、私のミスだと思いますが。。。)

管理費会計の収支計算書と収支予算書について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

決算書の中に含まれております管理費収支計算書と収支予算書についてお尋ねいたします。(ただいま予算書を試行錯誤中です)
①収支計算書の中で(収入の部)には前期繰越金(通帳残高や現金)が含まれていますが、予算書の中の(収入の部)科目にはそれが含まれていないようですが問題ないでしょうか?
②また、予算書の中で予算の欄と同じ年の実績の欄を並べてありますが、予算の欄の前期繰越収支差額と実績の欄の前期繰越収支差額は同じ額になっていますが、これは普通でしょうか?

③もう一つ、予算の欄で、特に数字を入れなくてもいい欄はありますか?(繰り越し収支差額の予算とか、なんだかおかしいような気がします)

訳がわからないまま作っていますので、あきれた質問かもしれませんが、教えていただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

理事会の書面決議

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

最近のコロナ禍で月1回の理事会開催が、開催反対者が出ると難しくなっています。そんな場合、理事会では、理事の過半数の承諾があれば、ほぼ全ての案件で書面決議を原則として可能とするように、次回総会で管理規約を改定してしまうことは問題ないと言えるでしょうか?お尋ねします。現行の管理規約では、専有住戸の模様替えとか共用部分の管理とか、比較的影響度の小さい案件のみが理事会での書面決議可能な規定になっております。 以上

家賃支援給付金の申請

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から「居住者から家賃支援給付金の申請をしたいから、駐車場の証明書類を出してほしいと言われている。」と連絡がきました。
駐車場の使用料も家賃に含まれて、家賃支援給付金の対象になるのでしょうか。
また、私のマンションでは、現に居住する方が事務所使用をするのは構わないのですが、事務所として賃貸はできないことになっていますし、現状、そのような使用もありません。
自宅を事務所として家賃を計上しているのかもしれませんが、家賃支援給付金場合、ローンや自己取引は対象にならないとネットに出ていました。
皆様の周りで「家賃支援給付金の申請」が出されたというところはありませんか。

エレベーター内マット

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

総会の決議を経ずに、理事会のみの判断(決議)で、エレベーター内に床マットのリース契約を締結することは可能ですか?

再任の法的な意味合いについて

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションの管理規約(役員の任期)の中に「また、再任を希望する場合は、1期2年の間隔をあける。」と記載されております。
今回理事が不足しているため理事に立候補し、後は総会で承認されるだけだったはずなのですが、同居の妻が1年半前まで理事だった事を理由に、「これは再任にあたるから立候補自体が無効だ。」という反対意見が出てまいりました。

自室の購入者(区分所有者)は妻(組合員)ですが、私は立候補を認められている(組合員の同居人)にあたります。

このような場合も「再任」となり、立候補は無効となるものでしょうか?
宜しくお願いいたします。

事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。
・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。
・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。
・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。

ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。

そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。

設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。
事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。

事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

高い管理費 下落する賃料利回り 政治家と官僚 管理会社VS居住者

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

分譲会社の小会社管理のため 管理会社丸投げ化 進行
10年目値上済み、その数年後には、長期修繕金額の倍増提案
専有面積:70平米
間取り:2LDK
管理月額:42,000円/月(含む 修繕積立金:17,790円/月)

近隣物件
  中央総武線「市ヶ谷」駅徒歩8分  大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩9分
構造:鉄筋コンクリート造地上8階建1階部分
専有面積:94.62平米(約28.62坪)
間取り:2LDK+納戸+WIC
管理費:18,400円/月 修繕積立金:23,900円/月

住民による臨時総会の開催要求

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

住民による臨時総会を理事長に開催要求をするにあたり、5分の一の同意を得たのですが、このあと実際に総会を理事会が開かない場合、住民により開催できるとあります。
しかし、この場合、議決権行使書に委任状などの作り方がわかりません。
どこかに参考となるものはありますでしょうか

マンションの顧問の利益相反について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理士に顧問を依頼しようと考えています。そこで気になるのが
利益相反の事です。「利益相反に違反していない証を出してもらったら」との声が、理事から上がっています。そのようなものを提出してもらうことは出来るのでしょうか。マンション管理士は、管理会社推薦でなく自分たちで探そうと話し合っています。

理事会でのメンテナンス会社変更の決定

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

エレベーターメンテナンス費用が高いため、安い会社への変更を理事会で検討しているようです。安い会社になることはいいのですが、理事会のみの会社選定、決定は手続きとして問題ないのでしょうか。安かろう悪かろうの場合もあるため、総会議案、承認が必要ではないのでしょうか。

下階からのクレーム

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

下の階の方から多くのクレームを多く言われます。。。
私の家からの生活音がうるさいと。
スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。
私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。
他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。
酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。

どうやらこの下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。
トイレを流す音がうるさい、窓を閉める音がうるさい、水を流す音がうるさい、、、
気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。

どう対応したらよいのでしょうか。

※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。

機械式駐車場地下の排水ポンプ

その他

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

排水ポンプの耐用年数は5年なのでと、取替工事の予算取りの提案しています。5年とは!?そんな物でしょうか?
機械式駐車場地下ピット内に設置される排水ポンプです。
車両浸水を防ぐ重要な機器と煽っています。

プライバシーポリシーについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をやってますが、現在は個人情報保護法に関連した規約、細則が有りません。現在作成中で次回の総会で細則を施工予定です。
今後の事ですが、新規入居者に対してのプライバシーポリシーも有りませんので作成中ですが、プライバシーポリシーは個人情報を記入してもらうときに、相手に渡すだけで良いのでしょうか?
相手に渡すものとは別に同意書も作成して、同意をもらい居住者名簿と一緒に保管した方が良いのでしょうか?

鉄部塗装工事の完了検査が手抜きすぎて頭にきます

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いま理事長をしてるのですが、管理会社から紹介された業者で鉄部塗装工事を行いました。
完了後に不安だったので全住居に指摘箇所がないかを問うアンケートを管理会社に依頼し、実施しました。
そしたらペンキの飛び散り、真っ直ぐ塗ってなくてはみ出しなど、多数の指摘が住民の方からありました。

本当に工事の方は完了検査をしたか疑問で、今後、工事業者の方だけに完了検査をさせるのは不安です。そこで管理会社にも完了検査のとき組合の代わりに完了検査で見ることをしてなかったことをなぜなのか追求しました。
そしたら完了検査への立ち会いは管理会社の仕事ではなく工事の面では素人だから組合の代わりに見ることはできないと言われました。
見るなら理事会を誘うからその引き継ぎはすると。なにか交渉したいことがあるなら、組合と工事業者との契約なのだから、完了検査の日程の調整くらいしかできないと。

せっかく高い委託料を払ってるのですから、組合のためプロの目線で完了検査も見てくれないと困ります。 

ちなみに管理委託契約書には完了検査の立ち合いは終わったことを目視で確認と書いてます。。。

本当に管理会社は完了検査はしてくれないのでしょうか?

白紙(議長宛)委任状の取り扱いについて

管理業の委託

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日私共のマンションで総会が開催されました。
総会の議案については、コロナ騒ぎで議案数を最小限とするとの方針で、議案数を大幅に減らしました。
その中には管理会社の管理委託費の値上げを理由とした「管理費値上げ」の議案があり反対意見もありましたが、最終的にはやむ得ないとのことで「管理費の値上げ」議案を提出しました。

総会では予想通り多くの住民からコロナ騒ぎで経済的にも苦しい中での値上げは許容出来ないとの反対意見が多く出て出席者の賛否の数はほぼ同数となりました。
そのため議決権行使の数をカウントし、白紙(議長宛)委任状の数で可決しようとしたところ、理事長(議長)より「議長宛の白紙委任状は反対票とします」との宣言で管理費値上げ議案が否決されてしまいました。

私は個人的には管理費値上げには反対なので、総会の席では特に異議は申し立てませんでしたが、一部の理事からは、白紙委任状は「理事会への委任状」だと議論が紛糾しましたが、管理会社が理事長の言い分が正しいとのアドバイスでその場はおさまりました。

ただ理事会として賛成多数で提案することを決め提出した議案にもかかわらず、総会では理事長宛の「白紙委任状」で賛否を決めてしまうのは大きな問題だと思います。

この場合の白紙委任状の取り扱いは法律的には正しいのでしょうか?

管理会社が修繕委員会に同席を求めてきてます

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

2年後の大規模修繕工事に向けて、設計監理実務者の選定が行われました。公開ヒアリング会をへて修繕委員会・理事会で議論して、管理会社ではなく一級建築事務所に決定しました。管理会社は負けたのです。

来月から修繕委員会で設計監理実務が始まります。ところが負けたはずの管理会社が「スケジュールの把握のために修繕委員会に同席させてほしい」と言ってきました。

設計監理実務を請け負う一級建築事務所に確認したところ、施工会社選定に管理会社が関与することも考えられ、当事者になるということで、情報を与えたら優位の立場になる。公明正大を図るため、認めてはいけない、ということでした。
当然、断るべきでしょうか?みなさんのところで同じような経験はあるでしょうか?

駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。

5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。

新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。

この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。

その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。

このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

管理人さんの仕事量

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の住んでいるマンションでは月曜~金曜(7:30~15:00)、土曜(7:30~12:00)に管理人さんが清掃やゴミ出し等を行っています。
そこまで若い人ではないため週6日も出勤していて体調面は大丈夫なのかと不安になります。
幸いなことに私が知っている範囲では体調不良といったことはありませんでしたが、特に夏場は暑さもあります。
仮に体調不良やその他の理由で管理人さんが出勤できなくなった場合、代理の方が来るのかどうかは契約によるものでしょうか?
すごく良い管理人さんなので、無理に働いた結果長期間不在になるのはマンション全体にとって大きな損失になると考えています。

建屋内工事騒音と移動困難者

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理員です。
近々エントランスでメールボックスの改善、宅配ボックス取り付け、セキュリティ対応など大掛かりなリノベーションが行われる予定です。数週間の工期の予定です。
工程の中に、床全面のタイルのハツリがあります。電動ハンマーなどによる施工で、相当の音が出るでしょう。

問題は、一階フロアに自由に移動できない方(奥様)がおられる点です。視力が弱いため単独では椅子に座ることもできません。分譲賃貸、お二人暮らしでご主人は昼間は働きに出られておられます。
工事の場所から居宅までは10mも離れていません。工事の場はお一人しかおりません。受忍限度を超える環境になります。耐えられないと思います。
健常者なら工事の時間は他の場所へ移動することもできますが、こちら方の場合は単独では移動ができません。

このような場合、当人及びご家族に対してどのような保護対応が考えられるでしょうか?
よろしくお願いします。

監事の越権行為について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

相談させてください。
私は今年の5月から管理組合法人の監事をしております。
現理事会の構成は、区分所有者の理事4名、マンション管理士1名の5名で、これは規約で定められた最低数です。マンション管理士は、区分所有者の理事のAさんの知り合いの人で、普通の理事と全く同じ扱いの外部理事です。
当初は、口は出すけど手は出さない監事のつもりだったのですが、第一回目の理事会で役割分担を相談した際、理事たちはみんなとても実作業などは出来ませんとのスタンスだったので、私が監事でありながら大部分の実作業を担当する事となり、自然とその後の理事会での発言も多くなり「仕切っていた」といってもよい状態でした。もちろん、議決権はない監事なので議案の承認は理事が行っていましたが、私の意見に反対する理事はほぼいない状態でした。
このことをAさんは不満に思っておられたようで、理事会では何も言わなかったのですが、先日管理会社に乗り込んで、管理会社の社長と担当者に以下の事を述べたとの事です。
1.監事が理事会を仕切る事は、越権行為であり法律違反である。
2.マンション管理士は辞任させた。このため理事の数は最低数を割るため、今後の理事会は成立しない。もし、理事会を強行すれば法律違反になる。
そこで教えて頂きたいのですが、1について法律違反に当たるのでしょうか。もちろん監査すべきものを自分で主導してしまうのは望ましくない事は分かっており、11月予定の臨時総会で監事を辞任し理事になる事も決まっていました。もし法律違反となるのであれば、これまでの理事会での決定事項はすべて無効となってしますのでしょうか。
2についてですが、区分所有法49条7項「理事がかけた場合又は規約で定めた理事の員数がかけた場合には、任期満了または辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。」となるので、次回の理事会においてマンション管理士は欠席扱いで理事会は成立すると考えておりますが如何でしょうか。
長文で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

顧客第一主義の管理会社は存在するか

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

幼稚な質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。
管理委託費を受け取る以外には利益を求めない、そんな管理会社はないでしょうか。
修繕や設備の更新が必要なときは、安くて腕のいい業者を紹介・手配してくれるだけ、自社の売り上げアップにつながらないため不要な工事を提案したりしない、客の利益を第一に考えてくれ、利益相反になる業務は行わない、そんな管理会社です。
今の管理会社は不要な工事を実施するために平気で嘘をつき、自社が工事に入りこむことにより、異常なほど割高な工事代金になるなど、顧客の利益など一切考えていないように思います。本当に必要な工事の提案でも、騙されているのではと身構えてしまう、これは管理会社が工事で稼ごうとするのが元凶だと思います。
顧客第一主義の管理会社はないでしょうか。
または、工事の手配はするが、工事の当事者にはなれない、こんな契約に応じる管理会社はありますか?

コロナ第2波での総会の開催方法について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

東京都内のマンションです。
また新型コロナの第2波が来ているようですが、このような時には何処を注意して総会を開催するのでしょうか?
最近実施する予定の理事会の方がいれば注意点を教えていただけないでしょうか。

監事より駐輪場細則の変更要求

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

駐輪場が不足しているので、駐輪場を12台増設し合計322台とする議案が特別決議で提出され可決されました。
ただスペースがあったため、1台足して13台の増設とし合計323台となり運用を開始し、駐輪場は満杯で多くの待ちがある状況です。

ただ、総会決議での駐輪場細則改定案では「合計322台」となっていたものが、実際の駐輪場細則では「合計323台」となった事から、監事より総会決議と相違するので「323台」で細則を再提出する様に要請が来ています。

理事会としては実体323台で運営している事から、取りあえず323台のままとし、次回の理事会で改定すると回答したところ、総会決議に違反している事から早急な臨時総会の開催を要求されています。

この様な些細なことで臨時総会を開催する必要があるのでしょうか?

管理費を1万円強も使い必要性のない「理事長印・名刺」を作った現理事長について

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨年、どうしても理事長をやりたいからと後1年人気が残っている前期理事役員を全員引き摺り下ろし 今期の理事長になった住人がいます。
理事長就任と同時に管理会社との契約の際に使用する理事長印とは別に「管理組合 理事長」という訳の分からない大きな印鑑と「理事長の名刺」を管理費から1万円超も使い(この印鑑・名刺作成については相談なく勝手に作った)作っていました。
週末に総会があり、その総会議案書内に管理費の使用が記載されていて
管理費を1万円強も使って必要性の全くない印鑑と名刺を作っていた事を
初めてマンション住人は知りました。

総会で厳しく追及する方針ですが、皆さんのマンションで同様の事があった方はいますか?
また、こうした理事長の行為に対して ご意見をお聞かせ頂きたく思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

駐車場の公平な割り当て方法

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション敷地内の駐車場の駐車位置についてです。
当マンションは、大規模マンションのため、
平置式駐車場と自走式駐車場が混在しています。

平置式駐車場と自走式駐車場とでは、
料金に差を設けておりますが、
竣工当初に抽選したままで変更が行われていません。

駐車場料金の設定は、マンション販売当初から、
一切変更されておりません。

マンション販売時の料金のままですので、
料金の差も是正したいのですが、
管理会社に聞いても、どのように料金設定したのか不明です。
どのようにすれば誰もが納得する公平な料金が設定出来るか分からずに
現状維持の状態です。

平置式駐車場であっても、
場所によって微妙な料金差があります。
2台置ける場所もあれば、屋根なしもあります。

自走式駐車場に至っては、
最安値は、500円/月という料金もあります。

駐車場の公平な割り当て方法のアドバイスを頂けると幸いです。
現在全ての駐車場が埋まっており、空きはありません。

全員が公平という決め方はないと思います。
できるだけ公平となるようにしたいです。

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〜 トップ10 〜

理事会決議での委任契約解除について

当マンションではマンション管理士、税理士を理事会決議において解約しています。委任契約の際は勿論総会決議を行っていますが、その決議に用いた契約書「期間内であっても甲において総会もしくは理事会において解約の決議があった場合もしくは信頼関係を著しく・・・」の条項に基づき理事会で決議し通知を行っています。相手先はどちらも個人事務所ではなく、管理士はNPO法人〇〇マンション管理組合連合会でしたが何ら問題もなく処理されています。なお年次総会では解約を活動報告し承認もされています。解約に総会決議を必要とするのは解約項目に理事会決議が明示されていない場合と思われますが、皆さまの管理組合では如何でしょうか?

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サンライズ さん

理事会の録音について

先日の理事会で、理事会の録音は禁止、との通達がありました。議事録を作成しているのは管理会社、その議事録を理事長が承認になるので、録音は必要ない、が理由でした。ただ、それでも、会議の意見の真意と議事録の間違いは発生する可能性があるので、エビデンスとしては必要かと思いましたが、どうも、管理会社はかなり強硬な姿勢でした。というのは、理事会の司会を管理会社が行っており、司会者はかなり録音に関してはかなり強硬に反論していました。これって、録音が管理会社にとって、管理会社側の論理でしょうか。理事の一人からは自由に意見が言えなくなる、との意見もありましたが、組合員の中での話なので、組合員全員がオブザーブ可能であり、残されたら困ることを言うことに、疑問を感じますが。いかがでしょうか。

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TOSHI さん

共有財産(専用庭樹木)の処分

お世話になります。  修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです… 当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。 この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。 ① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか? 理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。 「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、 管理組合としては基本的に伐採、 伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う) という方向で総会議案を検討しては、となっています。 ② この専用庭樹木を 伐採(共有財産の処分) または 共有財産→私有財産 するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。 どうぞ宜しくお願いいたします!

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J さん

理事会の書面決議

理事です。コロナのため、理事会を書面決議にて行うと管理会社から理事長経由で連絡がきました。 規約には理事会の書面決議について規定がありません。 (総会については全員が賛成すれば行うことができるとあります) そもそも理事会を集まらずに行ってよいのかわかりません。

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sato さん

マンション管理における機械式駐車場の長期修繕計画のトラブルについて

2021年10月現在で、マンション管理組合の理事長です 当マンションは、39戸で2006年に建設し15年目 機械式駐車場が23台分(3段4棟、3段5棟の2台)設置 マンション管理は、管理委託会社(A)に任せており、建設当初から、Aよりマンション管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出 2018~2019年にかけて機械式の長期停止トラブルがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施 その後、機械式の管理会社(B)→Aあて「今後、機械式のチェーン交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり 機械式の高額修理が続く可能性があり、A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出 また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、マンション全体の修繕積立金が-3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明 先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「マンション建設会社とAに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。 本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか? 仮に、裁判を起こした場合、マンション建設会社とAに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか? 仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか? 同じような裁判判例はありますでしょうか?

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すぎもと さん

専有部同士の漏水工事の調査費用を組合にあてるの?

素朴な疑問です 漏水箇所は専有部内台所下のエルボー配管 各世帯の水道弁以降は専有部なので →止めたら漏水は止まりました →管理会社立会 漏水なので下の階の専有部に被害 なので、、、、 上階 専有部→ 下の階 専有部の 専有部同士の同氏の保険やり取りと思いましたが。。。 管理会社より 配管のピンホール部修繕は専有部者 調査費用は管理組合対応、調査費で保険会社に請求 まずは組合で立て替えて下さいとの事 組合は専有部間なので、管理会社がメインで工事する場合は ご自由にどうそのスタイルでした 注文書は交わしておりません あれ????疑惑です これ合ってますでしょうか? 私は専有部→専有部なので全部当事者間の争と思っております。

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カレー大好き さん

掲示物の承認

管理会社が作成した掲示物を理事会が承認するのはなぜでしょうか? 承認できる根拠は規約などにあるのでしょうか? どこのマンションでも管理組合名などで生活音の相談、ベランダでの排水など禁止行為の注意喚起文書を掲示されていると思います。 特に禁止する根拠が曖昧なベランダでの排水などへの注意喚起は気になります。 単に管理会社が作成した掲示物を管理者として承認しているだけなのでしょうか?承認する際は決議も必要になるのでしょうか? 理事会の決議事項にもないし、よくわからなくなりました。

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gibson さん

マンション管理センタ-の見解

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ-にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ-を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

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サンライズ さん

機械式駐車場の電装部品交換

築9年のマンションで、立体機械式駐車場の修繕工事の見積もりを管理会社から提示されています。 以下の経緯ですが、私自身は細かい技術面の話が分からずとても困っています。 電装部品のみの部品交換で1台40万円程度の交換工事という内容で、車は全台を順番に一週間程度移動させるといった大掛かりな工事になるようです。 電装部品は耐用年数が5年のものが多いと思いますが、現在の定期点検では特に不具合が頻発しているわけではありません。管理会社からは、電装系は消耗や劣化は検査などで交換すべき時期は分からず、止まってしまうと独立系の会社では部品が手に入らずに車の引き出しや稼働再開に時間を要する可能性があり、実施しておくということを勧められています。 交換部分は、落下防止装置・リミットスイッチ・ゴムスイッチ・光電センサー・ゲートワイヤー・ゲートワイヤー吊りボルト(モーター、シーケンサ)、基盤・インバーターとの記載です。 お詳しい方やご経験者の方で、以下についてお知恵をお借りできませんでしょうか。 ①電装部品系の工事は、車を出して全台部品交換するといった工事が一般的なのでしょうか? ②上記の交換部品は、劣化状況に関わらず9年目程度では全て一括で交換しておくことが妥当なのでしょうか?(不具合が出た箇所のみ工事していくのでは、車が取り出せなくなったり駐車場が長期間使えなくなるなどといったリスクが高いのでしょうか?) ③この電装部品の工事で1台当たり40万円というのは妥当なのでしょうか?

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うどん さん

駐車場の外部貸し

空いている駐車場の敷地を、コインパーキングの運営会社に貸し出そうと計画しております。外部の方にお貸しした経験が無いので、運営会社と契約するまでの流れを一から知りたいのですが、ご教示の程よろしくお願い申し上げます。 管理組合法人が理事会で業者の担当者に来て頂いて説明を受け、決定。→住人にアンケートをとって賛成多数で決定。→再度業者を呼び、住人への説明会を開く?→?→?・・→契約、までどうすればいいのでしょうか? また、規約の改正とは規約のどの部分をどのように改正するのでしょうか? 具体的にご教示頂けますと幸いです。宜しくお願い申し上げます。

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