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    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

監事が正しく監査報告することを拒みます

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    質問

その他

不法投棄

1

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    質問

管理組合の運営

管理業の委託

管理会社との管理委託契約(リプレイス)

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    質問

管理組合の運営

急きょ、理事長が長期出張で欠けた時は

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    質問

建物の維持管理

スロープの傾斜

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    質問

大規模修繕工事

大規模修繕工事に入る時何に注意が必要か?

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    質問

管理組合の会計

滞納の解消

34

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    質問

管理規約

長期修繕計画案消費税増税分の変更で総会決議は必要か

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    質問

管理組合の運営

大規模修繕工事

管理組合法人の共用部分の賃料収益についての課税問題等

37

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    質問

管理組合の運営

クリスマスツリーでの事故

15

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非常用電源について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

神戸、東日本、熊本地震で今や日本中地震災害が身近な問題として感じています。
そして、最たる関心が「電源」です。
最近はタワーマンションが多く電源が無くなるとエレベータが停止して避難も出来なくなりますし、給水排水も停止しますので生活への影響も大きいです。従ってそれに備えて当方には「非常用電源」が備えられております。
ところ我が住宅では総会でもまた管理人からもそうした話題は出ませんし、問い合わせても「分かりません」です。仕方が無く発電機の仕様書の閲覧請求をしてもその在処も分からないとの回答です。これが管理組合の実体に呆れました。仕方が無く了解を得て組合倉庫内を探索してようやく仕様書を見つけました。
現在の「非常用電源装置」は2013年6年前にリプレースです。
メーカーは「ニシハツ㈱」製で形式がPX-65MSR三相三線交流ブラスレスです。容量は40KWで電圧は200Vor100V。ディーゼルエンジンは三菱ふそう・・・です。
災害時自動始動方式です。バッテリー24V40A(2個)、燃料タンクは60L(JIS2号軽油)、潤滑油APIクラスCD級、有効1.5L(全量9L)消費量0,06L/Hr
なお、配電先は専用部の動力回路(エレベータ(3基)、給排水ポンプ、消火栓ポンプ、動力用非常コンセント)のみです。ちなみに当住宅は単棟12階建て275戸です。(容量が適しているかは不明)
さて、幸運にも設置から一度も運転がされていません。こうした現状に以下の疑問が有ります。
1、非常用電源装置のメンテナンスって、当方の様に設置してから6年間何もせずに放置していていざという時に役に立つのか?
2、まだ一度も始動の経験が無いので、この仕様でどのくらいか動作(時間)するのか知りたい?
3、メンテナンスが必要ならば、まず燃料、潤滑油、バッテリーのそれぞれの交換周期?を知りたい。
4、同上、試し運転をしなくても大丈夫なのか?
5、なお、調査しますと最近はエンジンの燃料を「ガス」式が有るようですが、その比較利点?
6、太陽光発電の普及でマンションの屋上に設置されている例を見ますが、そこで非常用バッテリーでの停電対策出来るようですが、その比較利点?(当方の屋上はかなり広くまた何も設置は無いです)
以上やや専門性が高い質問ですが宜しくお願いいたします。

国税庁は談合リベートを知ってる?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?」という質問をしたものです。追加質問で恐縮です。

記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。そしてキックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。

おそらく、リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。つまり追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。

だとすると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか?

見当違いだったらすみません。どうぞよろしくお願い致します。

リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

初めて質問します。

2019年4月3日(本日)毎日新聞朝刊に記事が掲載されました。ネットにも出ています。 http://exci.to/2FMwtor

これは、大規模修繕工事に関する、談合・リベートと判断したほうがいいのでしょうか?

これから大規模修繕工事を控えているので不安です。
本件記事に関する詳しい情報なども教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

管理会社の変更手続きについてお尋ねします

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

初めまして。アライグマと申します。
築29年52戸5階建てマンションの理事長を今年3月からしています。
前理事長が議長であった2月の総会で建築当初からの中規模ディベロッパー系の管理会社を変更してはとの意見がありました。一昨年に2回目の大規模修繕を実施したのですがいろいろなトラブルがあり、そういうう意見が出たものです。
数人の所有権者や4人の理事もおおむね変更には前向きです。そこで変更に当たり二つのお尋ねしたいことがあります。
①変更に当たりコンサルを指名したく思っていますがその費用は月々5万円程度かスポット契約で数十万円かと思いますが予算化が必要になりますので来年の総会後となるのでしょうか。臨時総会まで開くほど切羽詰まっているわけでもありませんので。
②議題提出やコンサル費の出金などの段階で現在の管理会社にはどのように説明すればいいのでしょうか。議題の原案作成や費用の出金は管理会社が行っています。
以上、よろしくお願いいたします。

建屋内工事騒音と移動困難者

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理員です。
近々エントランスでメールボックスの改善、宅配ボックス取り付け、セキュリティ対応など大掛かりなリノベーションが行われる予定です。数週間の工期の予定です。
工程の中に、床全面のタイルのハツリがあります。電動ハンマーなどによる施工で、相当の音が出るでしょう。

問題は、一階フロアに自由に移動できない方(奥様)がおられる点です。視力が弱いため単独では椅子に座ることもできません。分譲賃貸、お二人暮らしでご主人は昼間は働きに出られておられます。
工事の場所から居宅までは10mも離れていません。工事の場はお一人しかおりません。受忍限度を超える環境になります。耐えられないと思います。
健常者なら工事の時間は他の場所へ移動することもできますが、こちら方の場合は単独では移動ができません。

このような場合、当人及びご家族に対してどのような保護対応が考えられるでしょうか?
よろしくお願いします。

Y点P点とは、なんですか?

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕の見積参加業者の参加条件として、コンサルから以下のような文案が提示されました。
「経営事項審査結果通知書のY点(経営状況)が750点以上、P点(建築一式工事)が850点以上あること」
Y点P点について一通り説明を受けましたがさっぱり頭に入りませんでした。
これはどういうものなのでしょう?信頼度・重要度はどの程度のものなのでしょうか、これを評価にどう反映させたらいいのでしょうか?
優良業者が排除されないために気を付けておいたほうがよいことは何なのでしょうか?
そもそもコンサルが示した基準は妥当なものなのでしょうか、よいアドバイスをお願いします。

ちなみに、当マンションは個数43戸築16年目、参加条件のハードルは低めにしたいと思っております。

住民による臨時総会の開催要求

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

住民による臨時総会を理事長に開催要求をするにあたり、5分の一の同意を得たのですが、このあと実際に総会を理事会が開かない場合、住民により開催できるとあります。
しかし、この場合、議決権行使書に委任状などの作り方がわかりません。
どこかに参考となるものはありますでしょうか

共用部分専用使用部のワイヤー入りガラス窓の交換について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築30年13階建て234戸のマンションで、出窓のワイヤー入りガラスが経年劣化し、ヒビ割れしているお宅が、数件あります。管理費で修繕することに問題はないでしょうか? ちなみに、今大規模改修工事中で、網戸サッシ(共用部分専用使用)の交換は希望者が個人負担で交換することに決まっています。

理事は組合を代表できるか

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先の質問のpart2です。
皆様から回答いただき、「管理組合と理事長との利益が相反…」との条文の趣旨は分かったのですが、しかし、理事長でない理事が管理組合を代表することはできるのかという疑問は残ってしまいました。
区分所有法では、管理者は職務に関し区分所有者を代理するとしています。
規約では、区分所有法の管理者である理事長は、管理組合を代表し、業務の統括をするとしています。

理事長は職務の一部を他の理事に委任することができます。
委任を受けた理事は、委任の内容の範囲においてのみ権限を持ちます。

この理事は組合を代表するのではなく、理事長を代理するということになりませんか。
また、利益相反の場合、理事長はその事項に関し、区分所有者を代理することはできないということならわかります。

管理組合の代表は理事長であり、一人と定められています。
代表権まで他の理事にゆだねることはできるのでしょうか。

法人格のない理事には代表権がないので、そのため代表として理事長を置くのではないでしょうか。
区分所有法第51条では、利益相反の場合には監事が管理組合を代表するとはっきり規定されています。
公正公平な立場の監事だからこそ、理事長(理事会全体も含む)の利益相反に対抗して組合の代表になれるのだと思います。

理事が管理組合を代表できるということはどのようなことで正当とされるのでしょうか。

長々申し訳ございません。

駐車場のアスファルトをインターロッキングに変更するのは特別決議では?

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年 約350戸のマンションです
管理規約は昔の規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

総会で「駐車場事業計画(案)」として、駐車場のアスファルト舗装をより高級感のあるインターロッキング舗装に変更する事を普通決議で提案されてしまいました。
敷地内共有部分をアスファルトから全く仕様の違うインターロッキングブロックに変更し工事費用が3千万円と高額でありかつ修繕積立金が不足していることから、特別決議であるのではとの質問に対し納得いく説明が無いまま、普通決議で僅差で可決されました。

総会後に、組合員が管理会社に確認したところ、インターロッキングへの変更は現状の管理規約では特別決議との認識を理事会に伝えたが、理事会より最新の区分所有法で普通決議と判断したとのことでした。

教えていただきたいことは次の2点です
①当マンションの管理規約からすると、この決議は特別決議の案件だと思いますが、最新の区分所有法では普通決議となるのでしょうか?
②仮に区分所有法で普通決議と判断されるとしても、3千万円の金額から当マンションの管理規約では特別決議と判断出来ることから総会での普通決議は無効と思われますが、今後組合員としてはどの様に対応すれば良いのでしょうか?

大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。
具体的なクレームの内容は以下の2つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。
(1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ2枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。
→事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で3種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。
(2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。
→玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。

上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。
理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。
私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。

この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう?
ご意見を宜しくお願い致します。

クリーニング取り次ぎサービスでのトラブルについて質問させて下さい。

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

コンシェルジュサービスについて質問させて下さい。
当方のマンションは8時から22時の間コンシェルジュの女性がおり、クリーニング取り次ぎサービスを行なっております。
最近問題になっているのが、クリーニングをが終わったにもかかわらず長期間取りに来ない住民が増えている事です。

取りに来ない理由は、クリーニングを仮保管している事務室を自分の衣装ケースの様に考えているようで、例えば春になると冬物のコート類をクリーニングに出し冬迄の半年以上取りに来ません。
コンシェルジュからはクリーニングが終わると連絡し、それでも引き取られない場合は引き取り要請の文章を投函し、その後は電話で繰り返し引き取り要請をしますがそれでも取りに来ないとの事です。

今では引き取りに来ないクリーニングが増え事務室の通路にも溢れている状況で安全上も問題でと思われます。
このため管理組合の判断で、半年以上の長期クリーニングを住民の部屋まで持参させたところ、一部住民から、他のマンションでは普通に長期保管しているものを一方的に取りやめるのは納得いかないと引き取り拒否の上、管理組合に厳重な抗議が来ました。

質問ですが、クリーニングサービスのあるマンションでは、この様に長期間引き取らない事を認めているケースは多いのでしょうか?
また長期保管を要求される住民には どの様に対応すれば良いのでしょうか?

管理組合の代表について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約の(理事長)の条項に

“管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。”

とあります。
監事が代表となるのはわかりますが、一般の理事が総会の決議もなく、また理事長という名目もなく管理組合を代表することができるのでしょうか。

監事の権限

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

監事の権限について質問をいたします。
前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を1時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。
どうやら監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。
理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか?
皆様のご意見をお聞かせください。

外構照明の復旧について

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の部屋は1階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障(球切れではない)して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

借地が出来るか

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理組合を法人化しないと、別の土地購入がややこしい(法人登記に問題がある)というのは分かります。では、毎年輪番制で理事長が変わる場合には借地の場合は、借地契約を更新しなければならないのでしょうか。放置した時のリスクも併せてお答え願います。

社会犯罪と管理会社

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日警察署の方が、この地域で電話詐欺の報告が増えていることから、被害状況確認と注意喚起のため訪ねて来られました。このタイプの犯罪は、電話番号や家族構成などの、個人情報を事前に提供する何者かが存在すると聞いています。管理会社と犯罪との関係性は、マスコミでも取り上げられていますが、私自身も最近不審感を募らせています。

祖堅さんの著書でも取り上げていただいたように(P106)、当マンションでは、理事会と修繕係が、専有部のドアの鍵交換工事を、総会も開かずに管理会社に発注してしまいました。当方は拒否しましたが、渡されたのは、中身が丸見えのビニール袋に入った、誰でも番号で複製できるタイプの鍵とシリンダー。その内側には、工事の順番らしき番号が、手書きされています。ある区分所有者が、添付の弁護士による正式な問状を送りましたが、自分たちに非はないと主張して、鍵の交換を強行しました。

後日、管理会社の言い訳がマンション内に貼られており、「会社中探したが、どこにも個人情報である鍵番号は見つからず、管理会社として保管していない。鍵は、工事業者がカギ番号をランダムに振り当てているので、カギ番号が住戸の特定につながる可能性は全くない」と。普通のIQをお持ちの方なら、この内容がおかしいことが、すぐにわかるでしょう。

管理会社の行状を、犯罪という観点から見ると、いくつか不審な点があるのです。

1)弁護士の警告文書から工事開始日まで、十分な時間があったにもかかわらず、管理会社はかたくなに総会を開こうとしなかった。
2)鍵の交換後、民泊の疑いがあれば理事長や管理会社は専有部に入ることができる、という刑法130条の住居侵入罪に相当するような管理規約を作成した(2018年10月7日投稿)。
3)上記の張り紙の内容を見れば、鍵について「肝心なこと」は何も説明していないどころか隠していた可能性もあり。
4)この管理会社は、個人情報を紛失事件を、過去に一度ならず数回起こしている。
5)当マンション入り口には、管理規約に反し、掃除や、家事手伝い等のチラシが、山のように積まれており、なんとかして専有部に人を送り込みたいという意図さえ感じられる。

業界全体の犯罪関与を疑わざるを得ないのですが、どう思われますか。

マンション管理士とのスポット契約は理事会決議ですか?

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの理事長は、昨年7月に知り合いのマンション管理士を理事会に連れて来て、理事会の管理運営の円滑化を目的に有効利用しようとの話がありました。
理事長からは、管理規約に専門知識を有する者を活用するとの規定があることから、5月の総会までの10ヶ月間は理事会のアドバイザーとしてスポットで契約し、その結果に問題なければ来年度は顧問契約したいとの提案があり、反対は副理事長1名だけの圧倒的多数で承認されました。

理事会の決議を踏まえ、マンション管理士さんには現在まで理事会に出て頂きアドバイスを頂いていましたが、先週、理事で無い組合員から総会の決議無しでマンション管理士を雇うことは違法であるので、マンション管理士とスポット契約していた顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、緊急の臨時理事会が開催されました。
理事会では理事長よりマンション管理士の件は理事会で決議された事項であるので、弁護士費用等の裁判費用は管理組合から出すとの提案がありましたが、スポット契約に反対していた副理事長より、提訴されているのが理事長本人であることから、裁判の費用は取りあえず理事長個人に負担して貰うべきとの提案がありました。
副理事長の提案については理事より色々な意見が出ましたが、私を含め多くの理事が理事長の独断専行には不満があったことから、理事長の裁判費用は取りあえず理事長個人で負担して裁判に対応して貰うことで決議されました。

そこで質問ですが、そもそもマンション管理士のスポット契約の件で、1組合員が理事長を提訴することはできるのでしょうか?
また、この訴訟で組合員の言い分が認められる可能性は高いのでしょうか?

議事録の閲覧希望への対応

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

一部の住民の方から理事会議事録の閲覧依頼があり対応に苦慮しています。
理事会議事録を閲覧させる場合は、個人情報の部分は消し、コピー・写真撮影不可の前提で閲覧させていますが、組合員なので総会議事録のように全文を提出するよう要求されており、もし隠蔽するなら提訴すると言われ苦慮しています。
皆様はどの様に対応されていますか?

大規模修繕工事の修繕図面の未提出

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築13年目のマンションです。大規模修繕工事を実施しましたが完了後に外壁タイルの修繕図面(修繕前後)が無い事が発覚しました。
施工会社に再三提出を求めていますが、「紛失した」との一点張りで出てきません。弁護士と相談する方法も考えましたが、費用がかかる上、図面が出るかどうかも分かりません。それならこのまま次回の大規模修繕工事へ向けて費用を貯めるのも方法だと考えています。そこで質問です。
①弁護士への依頼すべきか、費用を貯めるべきかどちらがベターなのでしょうか。
②修繕図面のないままで、次回の大規模修繕工事ができるのか。
③外壁に関して修繕図面がないマンションって事例として多いのですか?
そのマンションはどのような対応をして乗り切っているのか?



管理組合の法人成りに伴う管理規約の改正

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションの管理組合は数年前に法人成りしたが、マンション標準管理規約(単棟型)に沿った管理規約のままで、区分所有法47条6項、8項、11項(第4節管理者の規定法律の適用しない)、12項、48条等の管理組合法人に関する第4節の規定に沿った整備がされていません。その他、「管理組合」の表現は「管理組合法人」と読み換えることが可能である(7条5項)が、こういう表現も整備するのが妥当だと思います。国交省は管理組合法人についての標準管理規約を示していません。管理組合法人に関する上記区分所有法の規定に沿った管理規約をご存じの方は是非お示しください。

管理人の有給休暇

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションの管理会社は、独立系G社の子会社です。
管理人業務仕様書の項目についての質問です

管理人の休日の項目の中で、土日祝日や夏期・年末年始休暇以外に「管理人に与えられる休日 労働基準法第39条第1項の労働日を基準とする」
管理人に与えられる休日が3日以上連続する場合は代勤者をもって管理業務を行う、管理人に与えられる休日のため週の基準時間に満たない場合があっても費用の清算は行わないとあります。

要は、管理人が有給休暇を取っても管理組合は、委託費を全額払わされています。
一般的なビジネスでは派遣社員や業務委託社員の有給休暇の費用を負担することは、まずないと思います。
親会社がHPで公開している仕様書には、このような項目はありません。

数々の問題行動から、最近やっと交代しましたが、5年ほど勤務していた管理人が目いっぱい有給を取っており、委託費が実質値上げ状態になっていました。

有給休暇の費用は、管理組合として負担しないことを(負担するとしても上限〇日など)要求することは非常識でしょうか。

管理者解任事由

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有法25条2項 に、
管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。

どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。

判例を紹介戴ければ有り難いです。



排水管の更生 工法

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当方、築40年になります。
排水管の竪管がかなり劣化が進んでおり更新・更生工事を検討しておりますが
工法がたくさんあって各業者とも自社の工法が優れているとしかいいません。
実際のところどの工法が優れており、劣っているのか一長一短があると思うのですが皆さまはどうお考えでしょうか?

鋳鉄菅(雑排水・汚水共用)の劣化診断(内視鏡検査)の結果、サビ、コブで肉厚が薄くなってはいますが穴が開いている等は確認できませんでしたがD判定、早急に検討が必要と言われました。

個人賠償特約を外す場合の注意点は?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンション保険高騰のため、管理組合で入っている個人賠償特約を外すことを検討しています。
告知方法や手続き、賃貸の入居者、新入居者への対応などで注意点がありましたら教えてください。

なお、保険料は6割近い値上げになります。(個人賠償特約は「8倍」程度)
個人賠償責任保険も戸別に入った方が倍以上安くなります。
N社のマンション・・・の見積も依頼中です。

出典を思い出せませんが、数年の移行期間を設けるとか、保険証券のコピーを理事会に提出させるとか、色々と事例があるようです。

理事会に於ける監事の発言について

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

32戸のマンションです。理事3人+監事1人で理事会を構成しています。

管理会社が「専有部分のお助けサービス」を提案し、理事たちは管理組合全員での加入(月額料金一戸あたり300円は管理費等と一緒に徴収)に前向きでしたが、管理組合の管理の対象は「共用部分および敷地」であり、専用部分に対するサービスの仲介は管理組合の権能を超えるという理由により、監事が「管理組合を経由せず、希望者だけ管理会社と直接契約すべきでは?」と意見しましたところ、
「そのようなプランは用意していないので、この話は無かった事にしてください。」と管理会社はこの提案を取り下げました。

監事は理事会に出席して意見を述べる事が出来ても、決議に加わる事は出来ませんが、今回のケースでは監事の発言が理事たちの希望を覆す結果に繋がってしまいました。
理事たちが前向きに検討している事業が、規約や法律に違反している場合に監事が「ちょっと待った。」と言うのは、業務監査の範疇と考えて問題ありませんか?

マンション管理会社以外の業者に発注する場合の管理会社の業務範囲・運用に関して

管理規約

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

費用低減の為に、管理組合が業者へ直接契約する場合が有ると思います。
業者としては、設備点検業者、小規模な修理業者、大規模修繕業者、共用部の保険会社等です。
この場合、
・管理会社の業務範囲
・業者への連絡方法や業者立ち入りの対応
について参考にしたく、下記に質問させて頂きます。

(1)管理会社に行わせる場合:
管理委託契約全体の中身を作り替え、組合が直発注の場合でも、管理会社が「お世話をする」仕様に変更する必要がありますが、具体的にどの様に記載されているのでしょうか?

一方、国土交通省が指針として作成している「マンション標準管理委託契約書」別表第1-1(3)三 を見ると、
「乙(管理会社)は、甲(管理組合)が本マンションの維持または修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)を外注により乙(管理会社)以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」
とあるので、この部分の修正して、管理会社に対応させているのでしょうか?

また、業者の立入り対応も、管理会社にて実施する様に記載しているのでしょうか?
具体的な管理委託契約の記載例を開示して頂けると幸甚です。


(2)管理組合が行う場合:
例えばエレベータ年次点検を管理組合が直発注した業者へ依頼する場合は、
a)管理組合の理事が業者へ依頼する?
b)作業日のマンション連絡は、管理会社に依頼して、作業日案内を出してもらう?
c)作業日当日の立会は誰? 理事、管理員?
d)不具合発生時は、業者連絡先は管理組合に開示しているので、不具合を発見した管理組合員が業者へ連絡?それとも理事が連絡?


以上、管理組合が業者へ直発注した場合の運用についてご教示願います。

総会の事前説明資料について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事になり10月に初めての理事での総会があります。去年も一昨年も総会では事前に上がった議案以外の意見、理事会への罵倒が続きました。前理事長が出来るだけ情報を公開しない考えで普段理事会への質問に無回答だった事が大きな要因だったと思います。今回は事前に総会にあげようと思っている事をお知らせしたり、アンケートとして意見を聞くとか、その後総会で質問回答集を付けるとかはしても良い事でしょうか?

隣との壁

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダの隣との壁について困っています。非常時に破って避難する板のことですが、気が付いたら下の隙間がブロックでふさがれていました。外から見たら大きな物置のようなものが設置されていました。問題だと思いますが、隣の方はかなり気が強く、管理員さんとももめたこともありますので、私も関係を悪くしたくないので言えません。管理会社さんから言っていただいても、私から苦情が来たとわかってしまうのではないかと心配です。どうしたらいいでしょうか。

自動ドアのメンテナンス契約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築22年のマンションです。エントランスの内側の自動ドアがとうとう寿命により制御部分を交換することになりました。メーカーと独立系の二社に観てもらい、見積もりを依頼しています。自動ドアのリニューアルは元々修繕計画に入っており、壊れたら修理しようということになってました。

自動ドアの場合、メンテナンス契約はしたほうがいいのでしょうか?みなさんのところはどうしてますか?

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

規約を守らない住人への対策

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ペットの飼育を認めていないマンションの理事です。
犬を“飼っている”住人(区分所有者)がいるとクレームが入り対応したところ、飼っているのではなく貰ってくれる人を探している最中と主張し、対応した理事や管理人にクレームをつけるような対応で、すぐには改善する見通しではありません。
規約を守ってもらうための方法や対策などないでしょうか。
以前にも別件で問題を起こしている住人で、ある意味問題人物です。

専有部トイレ便器の取替え工事、理事会便りへの掲載

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

①居住者から、トイレの便器の取替えを、個別に頼むのではなく管理組合で一括募集し、工事業者の選定と紹介をしてくれとの意見があり理事会で協議、理事会としては、専有部の工事であり各自要望や予算も違う、業者の紹介にしてもその会社が妥当かどうかなどの判断はできない、あくまでも個人的に対応すべきで管理組合としては対応できない旨を居住者に伝えた。理事会の対応としては間違っていないと思いますが、それに対して居住者からはそれでは自分で募集案内の掲示文を貼り、募集を行う、業者も自分の知っている業者を紹介する、と言ってきたが、マンション内で個人的に営業とみられるような活動が可能なのか、掲示文は貼ってもよいのでしょうか。
②同上の件で、本人から自分の今回の要望をなぜ理事会便り(マンション内に掲示する毎月の理事会報告)に掲載しない、との話があった。理事会としては管理組合として業者を紹介するというようなことになれば理事会便りには掲載するが、専有部のことであり業者の紹介はできないという結論なので、本人にその結果を報告すれば掲載する必要はないではないかと、話したが納得いかず居住者全員に自分の要望を知らせるべきだと言っている。この場合掲載すべきだったのでしょうか。

管理会社との話し合いについて

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

高額な管理委託費に疑問を持ち、理事会でコンサル導入を提案しました。
今後はコンサルに査定してもらった結果を元に管理会社と管理委託費削減に向けた話し合いをするつもりなのですが、まだコンサルすら決まっていないのに早々に管理会社側が上司を連れて話をしたいと言ってきました。

これは素直に話し合いに応じた方が良いのでしょうか?

理事会

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

そもそも、1ヶ月に一回理事会は必要ですか?
文書確認で済む事も多く
無駄な時間が流れているような事もあるのですが
理事以外にフロアー毎の月当番、世話人等
色々な役が回ってきて、一人暮らしにとってはとても負担です

避難誘導灯はLEDにできますか?

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

消防設備点検のたびに、館内のどこかしら避難誘導灯のバッテリーが交換時期にきているとの報告を受け、法律違反はしたくないので勧められるままに交換しています。
消費電力の少ないLEDにしたらバッテリーの交換頻度も下がらないかと思い、管理会社に尋ねたところ、避難誘導灯はLEDにできないという返答でした。
以前は、非常灯もLEDにできませんでしたが、最近良くなったと思います。避難誘導灯はどうでしょうか?

規約第73条3項の解釈

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

組合員に、この規約および使用細則等の条文について疑義または解釈の相違その他が生じたときは、理事会においてその事案の審議を行い、結論を得るものとする。
とあるのですが、例えば規約上特別議決とされた規約の改正を理事会の判断で訂正できるよう解釈(誤字脱字、参照条項等の訂正)することはどうでしょうか。
これは一般組合員からの疑問に理事会として答えるものと思うのですが。

重要事項説明書の印刷代について

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私が監事を務める管理組合では、総会議案書の印刷代と送付代を管理組合が負担する契約になっています。(館内居住者はポスト投函、外部居住者は送付)
2年契約で1年おきに管理委託契約更新があり、昨年は契約更新年であるとともに、国交省から出された標準管理委託契約書の改訂に準じた変更があったため、例年より重要事項説明書のページ数がかなり多くなった影響か、印刷代が前年の1,5倍でした。

議案書は管理組合が作成し、組合員の皆様にお知らせする書面なので、その印刷代を管理組合が負担する契約に疑問はないのですが、重要事項説明書の印刷代は契約の当事者である管理組合と管理会社のどちらが負担すべきなのか?改めて疑問が湧きました。

皆さんのマンションでは、管理委託契約にかかる費用…書類の印刷代の他、重要事項説明を開催する際に使用する会場使用料(総会とは別に単体で開催した場合)など、どちらが負担していますか?
細かい質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。

役員間の連絡問題

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションでは役員が8名います。連絡方法に苦慮しています。役員メンバーリストにメールアドレス、電話番号を記載したものを全員に配付しています。主に、理事長からのアクション事項や連絡事項の通知は、全メンバーにいちいち電話連絡する訳にも行かないため、Eメールで連絡するのですが、殆どのメンバーからレスポンスがありません。それで後で分かったのですが、Eメールは開けて見る習慣のない人が何人かいます。また、見ても、すぐに応答しない人、わざと放っておく人もいたりして、理事会の会合時以外では、相互連絡による連携が満足に取れません。どうすれば、また何に気をつければ上手な連絡方法がとれるのか、アドバイスをお願いします。

管理費及び修繕積立金の見直しを、コンサルタントに依頼する場合の手続きについて。

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私は、平成30年度に大規模修繕工事を予定しているマンションの理事長です。今年で築13年を迎えようとしておりますが、この間一度も管理費等の見直しを実施しておらず、また、長期修繕計画も有りませんでした。今回、理事長に指名されたのでフロントマンに要求したところ、とても長期修繕計画と言える代物では有りませんでした。再度作成を求め、再提出された物は資金積立て計画が破綻しておりました。
此のままでは十分な大規模修繕工事を実施できないと考え、コンサルタントを依頼しようと考えております。
管理組合及び理事会に対し、どの様な手順をもって進めていくのかご指導をお願い申し上げます。

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修繕積立金が3倍に値上げです

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。 入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。 ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。 この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います? また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います? 以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?

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福井 さん

臨時総会が必要なのでしょうか?

1年前の定期総会で機械式駐車場の塗装5百万円が賛成多数で可決されましたが、担当理事が交代しとこともあり1年間放置していたところ、今回の定期総会でその事が追求されました。 理事長からは今年度中に実施すると回答したところ、質問者からは昨年度に実施予定となっており期限を過ぎているので昨年の総会決議は無効との指摘がありました。 理事長は理事会で実施の1年延期を決めているので、再度の総会決議は不要と回答しましたが、質問者は納得せず臨時総会の開催を要求しています。 このような場合は本当に臨時総会が必要なのでしょうか?

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さん

総会での採決について

【背景】 総会では、議決権行使書(毎回機械的に賛成とされる方々が多い)、委任状(議長である理事長への委任が多い)などがあるため、理事長の意向が強く反映され、総会に議案として取り上げられた時点で決定してしまうという構造的な問題があるように思いました。 過去の質問・回答の中で、委任状の取り扱いは多数意見に従うというものもありましたが、採決を行うことへの制限をかけ、採決が行われなかった議案については差戻しの意味合いを設けることも一つの手段かと考えています。 【質問内容】 そこで 「議決行使書または委任状を提出した組合員除く出席組合員の過半数が認めた場合に議長は裁決を行うことが出来る」(すなわち物理的に出席している組合員の過半数が認めた場合に採決を行うことが出来る;規約上、出席組合員に物理的に出席している組合員、議決権行使書と委任状を提出している組合員が含まれるために少し持って回った言い回しになっています) といった文言を規約に盛り込むことを考えています。この様な文言の妥当性と実効性について皆様のご意見をいただければと考えております。 よろしくお願いいたします。 追記です 過去に暴君理事長が現れまして、ロビーに高級絨毯、応接セット導入の議案がでました。総会当日、怒鳴りあい(議論ではなく)の末、俺には行使書と委任状があるんだと採決し決議に至りました。その後多くの組合員からおかしいとの声が上がり、さすがに実施されませんでした(総会外で総会決議無効となってるのでこれも問題ですが、問題だとの指摘は一切ありませんでした)。このように、意識が低く「機械的な」行使書と委任状が蔓延している組合です。 現理事会で意識を高める努力もしましたが変わる兆しもありません。並行して、将来、暴君理事長の再来に備えるための仕組みが必要という議論が始まりました。 総会でこの「総会での採決に入る条件を定める議案」が提起されたら、いつも通りの行使書と委任状による賛成多数でまず間違いなく決議されます。その場合、いつも行使書を提出している方々が、「自分たちの議決権」の行使について当日出席している人たちに任せたいと意思表示であると考えたのですが。 国会を見ていても採決は十分な議論が尽くされた後に行われる(もしくは行われるべき)ものであり、その「十分な議論が尽くされた」判断基準のみが示されていると解釈できないでしょうか?

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seisei さん

長期修繕計画の見直しについて

私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。 先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。 住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。 理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。 この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか?

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さくら さん

役員の立候補は否認出来るのでしょうか?

管理組合役員は立候補制で定員に満たない場合は輪番制です。 役員定数は10名で任期2年でなので、毎年度5名が交代します。 通常は立候補者はいませんが、今年度は3名の立候補がありました。 その内の1名はクレーマーで問題があるので否認する事で通知したら、 総会で否認された当人が「否認は不当」で議案は無効と主張し、 6名の新任候補者(3名輪番、3名立候補)で選挙するよう要求してきました。 議案は10名の役員全体の可否の採決であり個々の選挙は無いと言うと、 否認された当人が選挙の実施を主張し議長の交代を要求してきました。 総会出席の約7割が賛成でしたので議長が交代との流れになりましたが、 理事会側は議長解任は無効と主張し大混乱となり結局総会が流れました。 この様な場合は理事会としてどのように対応すればよいのでしょうか? また否認されたクレーマーの方は提訴すれば役員になれるのでしょう?

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TUMI さん

低圧高負荷契約と電子ブレーカー

以前「電子ブレーカーの意義について」こちらのサイトで質問をさせていただいた際に、管理(すが さとし)さんから下記のような仕組みをご教示頂きました。 ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓  契約電力が50KWまでのマンションでは動力(三相200ボルト)は低圧動力という契約になります。 電灯コンセント(単相100ボルト)は従量電灯という契約になります。 つまり電気代が二口に分かれて請求されています。 低圧動力は契約電力1KW当たり1200円程度(電力事業者により異なる)の基本料金と電気メーターで計測する電気使用量(KWH)に応じた電力量料金の合計が請求されるのです。 電子ブレーカーは、低圧動力の基本料金を下げる効果があります。 ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 電力契約が「低圧高負荷契約」となっているマンションでも、電子ブレーカーを導入するとその効果が得られるのでしょうか? そもそも「低圧高負荷契約」と「低圧動力契約」はどのような違いがあるのでしょうか? そのマンションでは電力契約が3口に分かれていて、検針結果から電力使用量があるのは1口(低圧高負荷契約)のみです。電灯コンセント用の電力もこの契約内で供給されていると推測されます。 電子ブレーカーは低圧動力の基本料金を安くする効果があるというご説明でしたので、電灯も含むこの契約に効果があるのかが知りたいです。 他の2口は電力使用量0kWが毎月続いており基本料金のみ払っている状態ですが、使用量が無くても、それぞれの基本契約を継続させておく必要があるものでしょうか。マンションでは2口に分かれるのが一般的だというご説明から使用量のある1口だけの契約にしたら問題があるのかが知りたいです。 因みにワンフロアが狭く縦に長いペンシルマンションでエレベーターの使用は頻繁です。共用廊下の面積は少なく電灯はLED化しています。 ご教示よろしく御願いします。

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三毛猫 さん

理事会傍聴制度について

マンション管理士に相談しましたら以下の回答がきました。 実際に情報漏洩禁止の誓約書を書かせているところはあるのでしょうか。 もし理事会傍聴制度を導入するという事であれば、 傍聴希望者を申込制にして、その際に情報漏洩禁止の誓約書を 取るという方法が良いかと思います。 なお、議長の指示に従うという規定の前に、 あくまで傍聴ですので、発言は許されないという前提も含めて、 誓約書に記載しておく方が無難と考えます。 理事会が混乱して議事が進まなくなるリスクヘッジとお考え下さい。

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sen さん

議事録の件です。

臨時総会の場で、一部の理事と出席者から議事録は第3者目線で管理会社に作成していただきたいとの強い意見が出ました。 以前は管理会社が作成して、それを議長・出席理事2名の3名が内容確認して署名してましたが、新しい理事長になってからは副理事長が作成しています。 現理事長は過去に管理会社へ自分の意向に沿った内容に書き直せと偽証した経緯、副理事作成になってからは自分帯に都合の良い内容と表現ばかりになったことへの抗議の意味もあったためです。 理事長は「議事録は議長である理事長が作るものです。管理会社はお手伝いさんです。理事長がみとめれば議事録です。」と言い張り、その後、議事録とともに〔議事録は議長が作成する〕〔管理会社への委託業務には総会などの補助〕という資料を添付してきました。 ①副理事長は、議長でも理事長でもないので理屈に合わないですが、副理事長は理事長と一心同体なのですか? ②理事長が認めれば嘘もまことですか?また署名する2名はめくらサインでいいのですか? どうぞ、よろしくお願いします。

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エシール さん

「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

私が住んでいるマンション(団地型マンション 9棟約280戸)では、管理会社(大手M社)から管理委託費値上げの申し出がありました。 それを受けて、理事会では「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であり、管理会社を同じくする他の大型団地型マンションも値上げとなっている他、値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定(管理委託契約更新時期10月1日)です。 ところが、既に配布された議案書によって上記値上げの具体的内容を確認したところ、次のとおり驚くことに相当部分の業務が値下げになっているのです。 「①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)」、「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】 なお、上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。 結局、今回の値上げ申し出の具体的な理由は、管理委託費の「調整値引き額」について、これまで「約430万円」であったものを「約100万円」に減額するというものです。 最終的には、管理委託費「調整値引き額減額分約330万円(約430万円-約100万円)」から上記の「①~③の値下げ分【合計130万円】」を差し引くと実質的には年額約200万円の値上げになります。 上記のとおり、「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、①~③は値下げと相反する結果となっているうえ、200万円の値上げの内訳が全くわかりませんので、その相当性について検討することができない状態です。 私としては、「管理業務主任者による重要事項説明会」において、「人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、反対に値下げとなっている業務がある理由や200万円の値上げの内訳を質そうと思っておりますが、本件について、どのような対応をすべきか等についてアドバイスいただけないでしょうか。 よろしくお願い致します。

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ブーリン さん

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修繕工事完了.立ち会い引き渡し後に、重大な瑕疵が発覚しました、支払いが一週間に控えています、支払い履行.保留の判断 一般論で教えて下さい。

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