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    質問

管理組合の運営

各種点検について

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    質問

大規模修繕工事

管理組合の運営

電力会社の料金プラン変更

6

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    質問

管理組合の運営

東京弁護士会の弁護士紹介制度

28

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    質問

管理業の委託

管理員の怠慢

49

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    質問

建物の維持管理

室内への漏水事故 原因不明の場合、責任範囲は?

16

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    質問

管理組合の会計

タワーパーキングの使用料金

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    質問

管理組合の会計

管理規約

規約違反による修繕積立金の取り崩し

23

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    質問

管理規約

管理組合の運営

理事会傍聴制度について

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    質問

管理業の委託

管理会社が書類を会社事務所で保管している件

29

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    質問

その他

大規模修繕工事

コンサルティング費用はどのくらい

37

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マイナンバー制度

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マイナンバー制度が導入されましたが、管理組合にはどの様に関係してきますか?

マンションの管理費から修繕積立金へ

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションの管理費の余剰金から毎年300万円近くを修繕積立金に移動しています。本来管理費と修繕積立金は趣旨がが違うと思うのですが、OKなのでしょうか?総会で承認されれば良いのでしょうか?大体なんで管理費の余剰金が300万円も出るような予算計画を立てるのでしょうか?疑問だらけです。教えてください。

室内壁の修理について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築6年のマンションですが、私の部屋を始め、数戸の部屋で、
壁のクロスに大きなひび割れが生じています。

管理会社を通じて、販売会社に直してもらいたいと言ったところ、
「直すのは2年まで。もし、コンクリートも直せと言うなら、コンクリート
を割って直さなければならず、それは、マンションの負担になる」
と言われました。

管理会社は、取り次ぐだけで、アドバイスしてくれません。

2年過ぎたら、こう言う修理はしてもらえないのでしょうか?
また、これ以上、交渉するのは、無理でしょうか?

外壁の全面打診検査について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

敷地内駐車場での騒音 等

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

夜中、マンション敷地内の駐車場で若者がたむろして、車にいたずらしたり、騒いだりしています。以前警察に見廻りしてもらいましたが、またすぐにやって来ます。何かいい対処法はありますか?

マンションで一括受電と電力自由化

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在マンションで一括受電の実施を進めているのですが、4月からの電力自由化の恩恵ってあるのでしょうか?大口一括受電の場合は2005年にすでに自由化されているとの話ですが、既に盛り込み済みなのか?新たな恩恵があるのか?その辺がよくわからないのです。

管理費等の滞納と時効について

管理組合の運営

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

管理費等の滞納が発生した場合、何年で時効にかかるのでしょうか?

コンクリートがら

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの公園の築山の中からコンクリート片(1mx0.5m×0.3m程度が最大で他に小さいものが多数)が出てきました。建設工事時に捨てられたものです。
1年ほど前から、コンクリート片が頭を出していることを指摘していたが、当初は”石です。”と答えておりました。理事会側がコンクリートがらとしつこく指摘したところ建設会社が重機を入れて撤去整地しました。報告書にもコンクリートがらと記載されていましたが、施工会社や販売会社は一切謝罪や説明なし。委託管理会社からの報告のみでした。”産業廃棄物の不法投棄ではないのか。当事者からの説明がないとはどういうことだと!”委託管理会社に詰め寄っている状態です。
本件は裁判に持っていけるような内容でしょうか。

専門業者との契約の変更

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日の理事会での話。現在の日常清掃の内容を変更し、その分定期清掃、植栽の内容を変える案が出ました。日常清掃は管理会社です。定期清掃・植栽は専門業者と直接契約です。この場合、「契約の内容変更」で総会決議が必要でしょうか。理事会で決められるのでしょうか。アドバイスお願い致します。

総会の議題について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

総会当日、事前に配布された総会議案書に書かれていない議題が理事会より提案されました。決議することはできるのでしょうか?

ベランダの水漏れは居住者の負担

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ベランダで水漏れが有りました。調べたら飼い犬の毛や歯ブラシ?が詰まっていて水が漏れたようです。業者を呼んで詰まりを解決しました。この料金は、個人持ちで良いでしょうか。以前ベランダは共有部と聞いた事もありました。共有部は管理組合の管理ですよね。でも原因は個人ですよね。どう考えたら良いでしょうか。よろしくお願い致します。

エレベーターの中に・・・

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先日、エレベーターの中が以上に臭いました。動物のおしっこの臭いのようです。エレベーター内は抱っこをする決まりになっています。掲示もされています。今後どうしたらよいでしょうか。良いアイデアありましたら教えてください。

マンション分譲会社に組織改編・社名変更がありました。

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションの新築分譲をした会社(デベロッパー・建設も同社)が社名変更をしました。
これまで建築部門とマンション管理部門があったのですが、管理部門は他社の傘下へ入り、建築部門だけ社名変更をして継続するという話です。
新築当初はその会社の管理部門に管理を委託していましたが、1年ほど前に管理会社を変更し、現在は別の会社に委託しています。
事業継続をする建築部門に責任は継承されると聞いていますが、管理組合として注意すべき点があれば教えて下さい。
因みに、築後10年を経過しており、各種アフターサービス期間は終了しています。
大規模修繕はまだ実施していません。

売主の社名変更や組織改編を経験した方、変更の前後でどんな変化があったかなど、教えてもらえたら有難いです。

総会の開催通知の効力について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

ある外部に住む区分所有者宛に発送した総会の開催通知が、「宛先不明」で返送されてしまいました。招集手続き不備として総会は無効となってしまうのでしょうか?

不法投棄

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

通常有料の粗大ごみを平気でごみ置き場に置いてかえる住人が後を絶ちません。本来であればお金を払いステッカーをはり処理しないといけないのに、そのまま置かれているケースが何年も続いています。
その都度住人の目に留まる場所にそのゴミを移動し張り紙をはり注意喚起しているのですが、忘れたころにまた布団等が放置されていて困ったものです。
何かよい方法はないものでしょうか。

管理費と修繕積立金について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

「管理費」と「修繕積立金」は、どのように違うのですか?

管理組合の理事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私のマンションは、4月に総会が有ります。輪番制のマンションです。先日、現理事長が来られ「次期は輪番で理事をやって頂きます。理事内の役めは、当事者で決めて頂きます。よろしく」と頼まれました。2月の理事会には理事会の実状を知る為に参加することも頼まれました。仕方ないかと思うのですが、仕事上帰宅が遅いです。家内を代理にしても良いか聞いたところ「よろしいです。」と言われました。結果1年間家内が出席すると思うのですが、本当に良いのでしょうか?後で文句を言う人はいないでしょうか?心配です。変わりがだめなら、断ろうと思います。どなたか、教えてください。

防火管理者について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
  • マンションの戸数 :
  • 竣工年 :

マンションでは防火管理者を選ぶ必要があると聞きましたが、防火管理者のことがよく分かりません。必要性や役割等についてお教えください。

ベランダの非常階段

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

消防点検でベランダの非常階段の点検が有りました。開けると下にオリーブの木が有って「これは、降りられませんね。下の階の人に注意しておきます。」と点検業者の方が言ってくれました。しかし、下の人は、留守で点検が出来なかったそうです。ベランダから下をみると、木はそのままです。どうすれば、良いでしょう。下の方は夜も遅く帰る様で話したことは有りません。

マンションにドッグランって作れる?

建物の維持管理

その他

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模マンションの理事です。敷地の一角に植樹しかしていない土地があります。樹木はそのままに地面部分を多少改修して、そこをドッグランにできないかと考えているのです。手続き上問題となる点などありましたら教えてください。周りにドッグランなどないのでペット所有の住民も喜ぶしマンションの付加価値も上がるのではと思うのですが。

テレワーク

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンションのインターネットを利用しないで、個人でインターネットを開設できますか?

建物・設備管理業務費の内訳提示について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション管理会社と委託業務を締結していますが、建物・設備管理業務費の内訳についてそれぞれ(エレベータ設備や機械式駐車場設備など)の金額は明記されています。
ただ、その金額が正しいものか確認したく、管理会社に再委託先の見積書を提示するよう求めていますが、「提示する義務がない」の一点張りで開示していただけません。
通常、開示しないものなのでしょうか?

細則違反の会計処理

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当管理組合の細則では、駐車場について、組合員ではない占有者も
利用できますが、3ヶ月分の敷金を預かることになっています。
敷金専用の預り金口座もあります。

一方、管理会社の会計処理は全て住宅会計の普通預金から出し入れを
行うため、占有者が退去して敷金を返金する場合は、敷金専用口座
から普通預金への預け替え、そこから返金という処理となります。

預け替えや出金には会計担当役員の承認が必要です。
web上で承認するのですが、承認したからといって自動的に預け替え
や出金となるわけではなく、管理会社の会計担当が何らかの操作を
しているのだと思います。

決算において、2期連続で、BSの預り金口座と敷金(負債・預り金)
の金額が一致せず、今期は、PLの駐車場使用料収入にも影響が出て
いるようです。(満車の場合の収入以上が計上されている)

会計総勘定元帳を取り寄せ調べていますが、会計担当役員の承認なく
色々操作した形跡が見られます。

どのような会計処理をするかは管理会社の裁量の範囲とはいえ、PLや
BSが正しいのかどうか検証できない処理というのは適正な会計処理と
言えるでしょうか。12月頃から会計担当と話をさせてほしいと言って
いますが、フロントが代弁するだけです。

また、細則では、返金の場合は月割り処理とあるのに、日割りで返金
しています(その時に役員が気がついて止めたはずなのに、結局は
日割り返金で処理されています→「承認なし」)。

細則違反の会計処理がとにかく多いです。
こういうことは国交省の指示処分の対象になるのでしょうか。
適正化法違反とは言えず、このまま会計担当出せ、支店長出てこい
などと言ってダラダラ要請していくしかないのでしょうか。

よろしくお願いします。

大規模修繕工事請負契約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

近々、工事請負契約を行う予定の管理組合理事長です。契約書及び約款についての質問です。施工業者からは契約書、約款、内訳明細書、施工手順書の提出がありました。質問1)「民間連合協定マンション修繕工事請負契約書」でいう設計図書類に業者提出の内訳明細書及び施工手順書が当たるのでしょうか?
質問2)契約書に「契約上引き渡すべき図書(竣工図書)」の条項がありません。
質問3)約款に「契約上引き渡すべき図書(竣工図書)」の条項がありません。
質問4)約款に「検査等」の条項は有るのですが、検査時期が工事完了時になっています。工事途中の検査を希望する場合、約款に記述すべきでしょうか?
なを、工事は管理組合が直接発注する責任施工方式です。第1回目の修繕工事で屋根防水張替、外壁補修、バルコニー床、廊下床、階段化粧シート張替工事が主です。小規模(4階立て19戸)なマンションなのでコンサルなど入れてません。どうかアドバイスをお願い致します。

共同住宅、清掃契約

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

ウィークリーマンション(部屋の鍵を貸す)為、清掃契約が必要

不法投棄

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

通常有料の粗大ごみを平気でごみ置き場に置いてかえる住人が後を絶ちません。本来であればお金を払いステッカーをはり処理しないといけないのに、そのまま置かれているケースが何年も続いています。
その都度住人の目に留まる場所にそのゴミを移動し張り紙をはり注意喚起しているのですが、忘れたころにまた布団等が放置されていて困ったものです。
何かよい方法はないものでしょうか。

理事会の専門委員会として「住宅を考える会」の一人歩きについて

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

改     正        2020年(R2)臨時総会
             (専門委員会の設置) (標準管理規約の原文)
第57条 理事会は、その責任と権限の範囲内に於いて、専門委員会を設置し、特定の
 課題を調査または、検討させることができる。
 2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

(住宅を考える会の役割)
57条の2 住宅の長期的諸問題を検討するため、専門委員会として「住宅を考える会」
 を理事会の諮問機関として置く。メンバーの選任は団地総会決議とし、任期は3年ととする。ただし、再任は妨げない。事務局長は、委員の互選により選任する。
 2 住宅を考える会は、調査・検討又は管理・点検した結果を理事会に報告しなければならない。

"kurumi"さんという方に相談をお願いしたいのですが

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

「間違いだらけのマンション管理」というブログを書かれている"kurumi"さんという方に相談をお願いしたいのですが、連絡先がわかりません。

ご存じの方いますか?

コロナ下での理事会運営

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年度と同様今年度もコロナ下で理事会開催の中止が続いてます。当マンションでは通常6月末から7月の月初に総会を開き(規約では3か月以内と定められています)、議案の中には管理会社の毎年7月末期限の委託契約の更新も含まれてます。ただし、今年の総会は、理事会が開けていないため、どんなに早くても8月になってしまう予定で、委託契約の期限の更新ができません。暫定契約を結ぶという方法もあるらしいのですが、理事長・管理会社より何の連絡もありません。緊急事態の場合は、委託契約の更新なしに、経常の支払い等が許されるのでしょうかお教えください。

賃貸マンション漏水についてⅡ(3)

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

賃貸マンション漏水についてⅡ(1)の続き
<漏水個所の補修法>
2.斜行パラペットのタイルを撤去し、アスファルトシングル防水とする(質問(3)に添付)
→当方;耐久性に優れる。出来ればこれでやりたい。但し、屋根のシート防水とは別に施工したい(工期が長くなる。シートはあと2~3年は持つので)
→シングル防水は、設計当初(2003/12)から提案していた工法。
→短所;新築ではなく補修での施工となる為、一般的な納りが出来ない。
a.軒先跳ね出し;水切板は板金での納まり。風圧など不安。
b.水上立上部;立上不足(<90)、笠木部の納まり 。
c.塔屋とけらばの取合部;アス立上の押えは板金水切?タイルとの取合部は?
d.工期;長くなる。屋根のシート防水とは同時に施工すべき(笠木納り) ?

3.斜行パラペットのタイルを撤去し、塗膜防水(パラテックス)とする。
(質問(4)に添付)
→当方;保留(工期は短い。耐久性は?10~12年程度?)。
→長所;端部や板金の納まりが良好。
a.軒先跳出し;水切板は小さく出来る。板金の上から塗膜防水。
b.水上立上部;立上部の納まりが良好。笠木部は既設のまま施工出来る。
c.塔屋とけらばの取合部;塗膜立ち上げ、タイルとの取合部はシールのみ。
 板金水切不要。
d.工期;短い。14日程度。10月からの募集可能。
→短所;耐久性。10~12年程度?パラテックスの露出は好ましくない?
さらに、この他;
4.別のリフォーム業者の提案;
(1)タイルを撤去し、シリカ浸透性ケイ酸コンクリート改良材「マツパラエイト」コンクリートに浸透し、中でガラス化する。
(2)タイルを撤去しない。既設タイル上から東亞合成「クリアウォール」を塗りタイル上からの雨水侵入を防ぐ。タイル撤去は望ましくない。

尚、費用は、補修工事のみ施工会社の負担にて施工出来る運びとなりました。
以上、御手数ですが、技術面での検討を御教示頂きたく、宜しくお願いたします。


管理会社、または管理組合からの書類

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先月まで管理費の長期滞納者がおり、やっと完済できた区分所有者が二軒ほどあるのですが、今まで、管理会社、管理組合からの書類で、アンケートや出欠の有無等の返信書類の提出が全くされません。
総会の資料にしても、その他のアンケートなどにしても、管理組合がコピー代としてしはらっているので、返信されないのであれば、資料等の配布をとめることはできますか?
協力的でない居住者さんなので、みなさんからも悪質な方だと思われております。

大規模修繕工事のコンサルタント評判

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

この度、2回目の大規模修繕工事の準備を始めております。
私共は大阪ですので近畿地域のコンサルタント会社、管理会社◇を含め10社の応募があり、経営状況を含め絞り込みを始めております。
経験されておられる管理組合の方々に此処は止めとけと言われるコンサルタント会社が有れば、ご教示願えませんか?
管理会社からは設計・監理方式で対応したいと来ておりますが、平生の対応から不信感を持っております。
1回目の大規模修繕工事は初めての事でもあり、少し建築のことが解ると言う組合員が主導して実施しましたが、設計と監理が機能して居なかったことが判明しております。
設計事務所が施工会社に工事数量、金額などを算出させたり、設計書通りに管理できていなかったりが判明しており、その設計事務所は今回は参加させませんでした。

管理会社、または管理組合からの書類

住まいのトラブル

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先月まで管理費の長期滞納者がおり、やっと完済できた区分所有者が二軒ほどあるのですが、今まで、管理会社、管理組合からの書類で、アンケートや出欠の有無等の返信書類の提出が全くされません。
総会の資料にしても、その他のアンケートなどにしても、管理組合がコピー代としてしはらっているので、返信されないのであれば、資料等の配布をとめることはできますか?
協力的でない居住者さんなので、みなさんからも悪質な方だと思われております。

理事輪番制を設定している管理組合にての全く理事会に出席しない理事について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の管理組合様では、総会後、輪番制で順番で理事に就任したが、理事会に全く出席しない理事がいます。管理会社が連絡していますが、連絡がつきません。
理事会に出席した理事には、こんな基準で報奨金を支出しているとか、理事に就任した区分所有者には、駐車場の順番を優先するとか、そのようなことで良いので、皆様方に具体的な情報提供をお願いいたします。
私の輪番制で理事を選任しています。

駐車場使用料金は管理費/修繕積立金どちらに入れるべき

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

駐車場使用料は管理費または修繕積立金どちらに入れるべきでしょうか。

標準管理規約の第29条(使用料)は、以下のように記載されています。

第29条(使用料)
「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分などに係る使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み立てる」。

管理に要する費用とは、駐車場の夜間照明の費用に充てることも可能と判断出来ます。また白線の引き直しなどの修繕を行うこともあると考えられます。

管理費と修繕積立金の両方の性質を持っている駐車場使用料は、会計上どのように取り扱うべきでしょうか。

納得できる「大規模修繕の進め方」(その1)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

その3に本文があります。

管理委託費について

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションはシニアー向けマンションで設立総会で管理方式が管理者管理方式に成ってしまいました。この状況で管理委費の内、主なものエレベーター保守点検費、消防設備点検費、清掃業務費等が一般的な金額の倍近くで契約させられています。それ以外も一般的な金額に比較して非常に高いです。
何とかこれを削減したく交渉していますが取り合ってくれていません。
この様な状況を解決する方法があるかお教えいただければ有難いです。

ガス漏れ警報器の交換 管理について

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

賃貸マンションの住居人です。
全戸90程度のマンションです。
6年前に一斉に、ガスレンジ台の交換がありました。
その際にガス漏れ警報器も設置しました。

昨日、警報器が点滅してる事に気づき、見ると期限が2020年でした。
管理会社に連絡すると、その後にガス会社から連絡があり交換してもらう事になりました。

それは良いのですが、この場合の管理は管理会社にならないのですか?
期限切れ前にお知らせがあると思ってました。
ガス会社には個別に連絡が来ているとの事です。

警報器は、管理会社が管理するのではないのでしょうか?
90戸あるのに個別対応??と不信です。。

あとで管理会社にその旨は伝えてみるつもりです。
よろしくお願いします。

理事輪番制を設定している管理組合にての全く理事会に出席しない理事について

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の管理組合様では、総会後、輪番制で順番で理事に就任したが、理事会に全く出席しない理事がいます。管理会社が連絡していますが、連絡がつきません。
理事会に出席した理事には、こんな基準で報奨金を支出しているとか、理事に就任した区分所有者には、駐車場の順番を優先するとか、そのようなことで良いので、皆様方に具体的な情報提供をお願いいたします。
私の輪番制で理事を選任しています。

実際に管理会社変更した上でのメリット・デメリット

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは、1度リプレイスしましたが、
その時のやり方に問題がありました。
住み込みから日勤に変えたが、
住み込みの見積もりを取ったうえで、当時の会社が一番安価だったのにも関わらず、二番目に安い管理会社に変更した。
しかし、住み込みの見積もりを取っていたが、思ったよりも高かったようで、
当時の継続する管理会社より安くしたかったのか?その会社に内定で決定し、
その上で、日勤の見積もりを提示させなおし、通常総会にかけた。
前会社は経理関係も大雑把ではあったかもしれないが、
組合運営をほぼすべて、全部おまかせ状態だった。
そもそも資料関係の管理が大雑把だったのでしょうけど、
資料を管理会社側で、引き上げられたのかは不明です。

わずか3か月くらいで、次の契約に間に合わせるために、結果として、無理に変更した。変更になった動機としては、その前に、夫婦2人で住み込み契約なのに日勤1人で管理人をよこしていたや、
法令違反があった?と議事録に書いてあるものの、急に理事会だけで、
相見積もりの承認を住民に5月に得ていた→7月後半の総会で会社変更の議案をいきなり決議した。
しかも、3か月前に組合で辞める意思を示さず、1か月と1週間くらい前の通常総会でいきなり決議した。
なお、その際はコンサルタントには頼んでおりませんでした。

その上で、変更したら、委託費は確かに変更前より年間120万円ほど安くなったが、
芝刈りができない(委託範囲外)など、
今まで通りにやってもらえる前提でリプレイスしたようです。
そして、設計図面などの履歴がなくなり、真っ白なマンションのようになってしまった。総会・理事会議事録は過去数年分はもらってはあったが、工事内容など具体的詳細資料は無かったがために、さっぱりわからなくなってしまった。

そして、それが原因で、履歴がなかったがために、
無駄な給排水工事を急ぐ必要がなかったのに、
結果として、やる事になってしまい、大騒ぎになった。

➡現状、管理委託費の値上げ提案がされていて、今後、管理会社変更等の検討したいです。

皆様のマンションでは、リプレイスした際に、専門家に頼んでいましたか?
リプレイス理由と、リプレイス時の注意点、実際に管理会社変更した上での良くなった又は悪くなった点教えていただけると幸いです。

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管理委託契約書について

私共の管理組合が管理会社との間で契約時期に当たり更改するというので、中味を見ますと、10年前のものと変わらない部分が有り、標準管理委託契約書と違う文言が有りましたので、理事会に提言しましたが、管理会社は他の管理組合にも同じ内容で契約していると応じた事で理事会は安心してそのままで更改するようです。 管理運営に関心のある方々の管理組合は如何でしょうか? 内容は「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」の内容ですが 管理会社は長期修繕計画を作成するために必要な基礎データーを取りまとめ、長期修繕計画へ反映し、管理会社の技術的な判断を基に作成し、書面又は電磁的方法で提出する、また、その長期修繕計画案と修繕積立金会計の資金状況を基に 、資金計画案を作成し・・・」等とありますが、何も実施しておりませんし、 5年に一度、参考にも成らない長期修繕計画なるものを提出するだけです。 まだ、他に文言が有りますが、管理会社は修繕、設備更新等、全て、管理会社が実施するものだという意味が見られます。 私共の、管理組合のお粗末さが残念です。 ちなみに、管理会社はひし。

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