本サイトのルール変更を提案します

６.25付「伸びたエレべーターのロープ」を投稿した「ぺっちゃ」です。９人もの方から回答を頂き深謝します。個別での返信をまとめ、ひとつの提案とさせて頂きます。昨日やっと定期総会が終わりました。１年前の定期総会は、出席・委任状・議決権が56％止まりで特別決議は流れ。しかしその総会で、ＣＩＰを第１回大規模修繕のコンサルに決定し、同時に私が理事長になり、今回の定期総会では出席（委・議含む）は89％へ劇的に伸びました。前総会後、管理会社大手の住〇が「管理費１００万円値上げか撤退か」を迫り、我々は撤退を選択。管理会社変更のコンサルも重ねてＣＩＰに依頼。昨日の総会で２００万円の管理費削減を報告した所です。この激動そのものの１年間、理事会は年２４回（前年は７回）をこなし、Ａ３の新聞を17回発行。団地型の管理規約も単棟型に。来年2月には大規模修繕の足場組みです。今期理事会も既に年24回の理事会開催を決定。振り返ればＣＩＰの優秀なメンバーにはホントに頭が下がります。さて前置きが長くなりましたが本題です。このサイトには、理事会にかける前に多くのアドバイスを頂き深謝です。そこで今回の問題となっているＡ氏の事です（名指しは止めて、の声に従います）。実は私は2年前まで新聞社の社長をしていたのですが、一番困るのは投書者や取材先等の「なりすまし」でした。しかし巧妙な「なりすまし」でも文言の隙間から正体を見抜くのが仕事です。文章というものには隠しきれないものがあるのです。Ａ氏が管理組合と争いながら違法のベランダ喫煙を強行した記事を見て「管理組合の人間ではない」と分かり、更に温かい忠告者に呼び捨て返信するのを見て、疑念が膨らみました。そして今回のエレベーター問題での投稿からは、私の職業的確信として「この人は管理会社の方で、おそらくフロントで、このサイトで憂さ晴らしをしている」という判断に至りました。結論です。回答者は回答者として確認・登録された人物に限定すべきです。匿名では2チャンネル化します。素晴らしいサイトに2チャンネルが潜り込まないようすべきです。全国各地の管理組合から「うちではこうだった」という素朴な体験報告が集まるのが目標だったのでしょうが、体験報告が体験にとどまらず、匿名を鎧に、「回答者」として「無知非自覚の他への評価者」に背伸びする現象も問題です。どうかご検討くださるよう願います。

伸びたエレベーターのロープを詰める？？

先月５月２５日にエレベーターフルメンテナンス契約上の部品交換要求について質問した「ぺっちゃ」です。その後、定期点検に立会い、質問攻めにしたら、とんでもない話が出てきました。 改めて状況を概述します。築１８年目と築１６年目を連結した単棟型マンションで、エレベーターは２基です。築当初からオー○○社にフルメン契約をしてきましたが、管理会社・住〇の撤退と初回の大規模修繕準備を契機に、本サイトを運営するコンサルのＣＩＰに依頼して、新管理会社選定と共に専門業務契約も競争入札にしました。結果、エレベーター保守点検は現行のフルメンで２台年96万円から、他社のフルメンで78万円に、年18万円安くなりました。 （ちなみに5月の投稿の際は「これ以上業者に言っても相手にされないでしょう」などの否定論回答を多数頂きましたが、現実にはフルメンからフルメンへの変更で8社が入札に参加してくれました。最終的に契約した会社よりも安い社もありました。回答者の方々の「思い込み」でありましょう。） その後、頂いた励ましを糧に、定期点検に立ち会ったところ、同社発行の修繕履歴にはロープ交換ゼロとあったのに、1号機は12年目に交換済みと判明。2号機は不明でした。回答を要求したところ、2号機は交換していなかったので、来月交換するとの回答（フルメン契約切れは9月末）。そして1号機はロープに伸びがあるので切り詰める、との回答です（私＝理事長へのダイレクトの回答でなく管理人さんを通してです。以前、「理事長の質問には答えられない。管理会社を通して質問を」と言い放った「豪」の会社です）。 契約切れ直前の2号機ロープ交換は頑張った甲斐がありました。しかし交換後6年経った1号機のロープを「切り詰める」というのには唖然としました。私は1号機も交換を要求したいのですが、専門的知識のある方から「知恵」を授けて頂きたく、投稿した次第です。ぺこり。

「管理会社リプレイス検討委員会」設置の件

管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。 理事会では「管理会社リプレイス検討委員会」設置の話があり、設置する方向で検討したいと思いますが、その場合の注意点について教えて頂けますでしょうか。 尚、理事会メンバーの大半は今の大手管理会社の継続の意見ですが、住民の方々は独立系の安い管理会社へのリプレイスの意見も多い状況です。 (1)標準管理規約第５５条第１項に従った専門委員会を考えておりますが、その場合一般公募の委員と理事会の委員の割合は、理事会側を過半数にして問題ないでしょうか？ (2)仮に専門委員会の答申が独立系管理会社へのリプレイスとなった場合でも、その答申を拒否して現状の大手管理会社の継続で提案しても問題ないでしょうか？ (3)専門委員会の答申を無視する場合、理事会と専門委員会推奨の管理会社のどちらが良いかの住民説明会(両社のプレゼン)の開催が要求されると思いますが開催する必要はあるのでしょうか？ (4)専門委員会にリプレイスに詳しいマンション管理士に入って貰おうと思いますが、その場合の費用はどの程度でしょうか？ 以上よろしくお願いします。

管理会社と理事会主導型で困っています。

初めて質問させていただきます。 平成15年に竣工した30階タワー型マンション に住む者です。 竣工当初から 管理会社と担当者が代わっておらず、担当者と理事長との繋がりも密であります。 毎年総会に参加しますが 少人数で高齢者が多く、例年顔ぶれもほぼ変わらず、ほぼ管理会社任せになっております。 今年度の総会資料の支出項目の中で、自家用発電機負荷試験という項目があり、平成26年度 12期から75万円計上されております。 管理会社からは 法令点検ですので 年一回行うとの事です。点検すらしているのかもわかりません。 機械室のワット数を調べてもらった所 320kwだそうです。この金額は 妥当なのでしょうか？ 今期 各戸インターフォンも取り替えるとの事で、パナソニック製品 5500万円程の計上されております。212戸あります。 型番を教えて欲しいと管理会社に言ったところ 理事長に口止めされているから言わなくてよいとの返答でした。 煩わしい者は、厄介者扱いされて 全くと言っていいほど 情報の一つももらえません。 一住民であり、一戸の家主であります。自分の財産を守りたいのですが、管理会社と理事長、理事会主導型ですので 何一つ意見が通りません。 どうしたら 情報開示してもらえるのでしょうか？ 何か手立てがありましたら お教え頂けないでしょうか？ 理事会は、輪番制と言いながら主要メンバーは 変わらずじまいです。どうしたらよいのでしょうか… お忙しいところ恐縮ですが 宜しくお願いいたします。

理事会より総会では「役員候補者としない」と通知されました。

私のマンションの理事会の理事は、基本は立候補制で、足りない場合に輪番制で任命されますが、最近数年間立候補者はいませんでした。 私は管理組合には色々と改善提案を行なって参りましたが殆ど改善されない事から、来期ので理事会の理事募集応募し立候補しましたが、理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知されました。 理事会に理由を聞いたところ、輪番制の理事候補が既に決まっているので、役員候補者は遠慮下さいとの事でした。 管理規約では「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」とありますので、理事会の判断で勝手に立候補した理事候補を除外するのは規約違反だと思います。 来週に総会ですが、私の名前が無い総会資料が既に配布されています。 私としては理事会に入り組合活動の活性化を図りたいのですが、この様な場合どの様に対応すればよいのでしょうか？

マンション打診検査

こんにちわ。 2008年に新築された大型マンション（約200戸）です。 場所は大阪府内です。 今後大規模修繕を検討する前に、外壁タイルの打診検査（ブランコ）を実施検討したく思います 皆様の経験より、最適な業者様をご紹介して頂けないでしょうか？ 管理会社が頼りないので修繕委員会のメンバーで検討進めたく思っています。 宜しくお願いします。

大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。 さて、大規模修繕工事が６月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。 (1)自動ドア化箇所が計画では１箇所であったものが、２箇所に増えている。 ⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。 (2)EV充電設備の設置 ⇨工事業者より国からの1／２補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。 (3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更) ⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。 (4)廊下の床材(合成樹脂製？)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。 ⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。 (5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。 ⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。 (6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。 ⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。 (7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。 ⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。 (8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。 ⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。 質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。 この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか？ ご意見を宜しくお願い致します。

理事長と修繕委員長の兼務について

当マンションは地方都市の40数戸のマンションですが、2回目の大規模修繕を検討中です。 昨年10月に臨時総会を開き修繕員会の設立について承認可決されました。 修繕委員会設立の理由としては、①大規模修繕は長期間となるので担当を固定化し継続性を持たせる　②調査検討するする諮問機関（委員会）と議決機関（理事会）の機能を分離させて理事会の負担を減らすとのことでした。 また臨時総会で「修繕委員会の募集をかけて、人員が集まらなかった場合はどうするのか？」との質問に対して「その場合は現理事会でコンサル業者を選び、定期総会に提案するところまでは行う。それ以降は次期理事会にお願いする形となる。」と理事長が回答されました。 その後、修繕委員会の募集が行われ、修繕委員会のメンバーの報告がされましたが修繕委員5人中4人が理事会役員となっていました。また理事長が修繕委員長になっていました。 機能を分離するとのことでしたが、委員会設立後は理事会の際に新たに修繕委員となった1名が出席し、大規模修繕に関する議題に参加する形をとっていました。 今年の5月には新年度の理事会になりましたので、形の上では現在は理事会と分離していますが、現在も理事会の際に修繕委員会が参加し、合同で協議するという形に変わりありません。 ご意見を伺いたいのですが、委員会メンバー5人中4人が理事会役員で修繕委員会が成立と言えるのでしょうか？理事会と委員会の機能を分離しているようにも思えません。 また約半年の間でしたが、理事長が修繕委員長を兼務していたのはどうなんでしょうか？理事長が設計士さんや建築関係の仕事をされているのなら委員長と兼務は問題ないとは思いますが、そうではありません。 なんとなく、おかしいように感じましたので投稿させていただきました。

マンション駐車場に突然にテントが出現したら

分譲マンションの立体駐車場（2階建て）の1階に画像のバイク用テント？が出現した。規約では細かい事まで記載が無いが、台風等の強風で飛ばされ付近の車損傷につながる可能性もある。また、許可をして流行すれば立駐ではない駐車場などに流行して資産価値の低下にもなるのでは？この様なトラブルの経験はありませんか？教えて下さい。

修繕積立金値上げのプロセス

先日の定時総会で管理会社主導による修繕積立金の大幅値上げが可決されました。２ヶ月前に議案の通知があり、有志による説明会の開催も拒否されたうえでのスピード可決でした。このため、例年通り総会出席者はまばらで、賛成票の大半が議決権行使書によるものでした。議決権行使書で賛成票を投じた組合員の中には、議案の中身すら把握せず、取り合えず全部〇を付けて提出した方（自分も今まではそうでした）が相当数いることも確認されています。組合員の無関心と大規模マンションの横の繋がりの薄さに見事つけ込まれた格好となりました。 そこでご質問です。上記決定を覆すために、どのような方策が考えられるでしょうか。ご教授お願いいたします。