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理事会ルールに所有者が苦しんでいます

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築45年 290居室、理事会役員+監事が数十年固定メンバで自主管理しています。
総会を平日に開催し、欠席者は”議長一任”(議決権行使なし)の白紙委任状で、常に理事会リードで承認です。
常に理事会リードなので、
・工事承認でも長期も短期も修繕計画書なし
・収支決算において残高証明、通帳コピーなどなし
すべての合議が口頭説明だけ、という総会です。

加えて、規約にある”区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”(原文のまま)を利用して組合員に知らせることなくルールをつくり施行しています。
以下は口頭説明も書面通達もありません。

・賃貸/売却ともに候補者は入居前に理事会が面談し可否を決める
・賃貸/売却で仲介する業者を制限(業者指定はしないが、所有者が依頼した業者を追い返すことがある。大手含め40社以上が出入り禁止)
・売却においてオーナーチェンジ/業者買取を禁止
・転居は日/祝日禁止。夕方5時までとし、時間内に終わらない場合は日を改めて転居する。この場合、転居に要した日数分、転居費用を支払う
・親族といえども8日以上連泊する場合は入退室の転居費用を払う
・事前に申告のない訪問客は入館禁止
・事前に搬入届のない配達は入館禁止
・修繕見積もりなど所有者が依頼した業者を”認めた業者でない”と追い返す
・デイケア(介護)含む外部業者は日/祝日利用禁止。利用は夕方5時まで。
・セカンドハウスなど一時利用が目的の所有者は夜間オートロックキー所持の権利はない
・一部の非常用の外階段は常時施錠。利用禁止。

防犯監視を理由に館内いたるところに監視カメラを設置し、住民の生活を細かくチェックしています。住民が執行部に異議申し立てなどすると ”家族じゃない「男」が出入りしている” などと総会で追及してきます。

これらは”管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”なのでしょうか?

みんなの回答

管理組合法人が行う管理行為として不適当だと思います。越権行為と思います。
マンションの監督行政庁は国土交通省なのですが、このような不適当な運営の管理組合法人に対し指導してもらえるか?はわかりません。(国土交通省に訊いてみてください。)
管理組合は基本的に「自治組織」なので、形の上だけでも総会で承認されている事ならば外部からの是正は難しいかも知れません。その場合は内部から浄化を進める事になろうかと思います。
その手順は組堅先生のご回答にある方法です。

ルールはあるものの組合員への周知がなされず、使用細則の制定・変更ならば総会決議を経る必要があるのにその手続きも無いようなので「ルール制定の手続きに不備がある」ことを理由にこれらのルールの無効を主張するのも一案です。
また役員は「善管注意義務」がありますので「家族じゃない男が出入り~」という発言をした役員はプライバシーの侵害行為をしているとして役員には不適任と解任を求めるのも一案です。役員の選任・解任は総会で行います。

自主管理では役員さんの負担が大きく、平日の昼間は仕事で拘束されている現役世代のサラリーマンでは事実上役員を務めることができないため、特定のメンバーによる長期に亘る役員の寡占状態を許してしまっている…それがこの問題の背景にあるように感じます。
自主管理の見直し(外部委託比率を上げる)を検討してはいかがでしょうか?
負担が軽減されれば役員候補の裾野が広がり、理事会メンバーを刷新するキッカケにもなると思います。

理事や管理会社に都合の良いルールを作るのは勝手ですが、それが法的に有効かどうかは別問題です。その意味では、ざっと読んで、明らかに従う必要のないルールがいくつかあると思います。

同じようなメンバーが理事をやっていると、マンションが「私有財産」の集合体であることをすっかり忘れて、まるで自分達がマンションの所有者や経営者のような行動をし始めます。私のマンションの理事も某大手管理会社とコラボで、疑いだけで理事や管理会社が個人の居宅に入れるという、ヤクザまがいのトンデモ管理規約を作成してしまいました。もしかしたら同じ管理会社かもしれませんね(笑)。

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祖堅さま 回答ありがとうございます。
呼びかけして改正に賛同する所有者を集めているところですが、40人ちょっとで臨総請求にまで届いていません。賛同くれている人は理事長の越権行為を知る高齢者が多く「応援するけど手伝えない」が多く、手伝う人が少なく活動は高負担です。
理事長の性格を知っている住人は怖くて関わりたくない、それ以外は無関心、若い世代はマンション管理って「法律なんですか?」的な人もいます。仲間が仲間を増やすの連携を期待しているのですが、監視カメラで監視されているせいか驚くほど住民関係が希薄で、理事会に不満を持ち賛同くれている人に「知り合いに声がけして」の呼びかけに「マンション内に知り合いはいません」とかえってきます。
当該理事長は他にもマンション所有があり、そこでも同年数ぐらい理事長をしていますが自身が住んでいないせいか、そこでは当該マンションより、もっと「ありえない運営」していて住民から「理事長解任」の集団訴訟を起こされました。当該理事長は顧問弁護士を常時3人雇い、訴訟対策も慣れています。その訴訟は結審しないまま健康を害した原告側の「取り下げ」で終結。今も理事長ですが、そのマンションでは今も混乱が続いています。そのマンションで訴訟になったのは、理事長が規約変更で臨時総会 請求を議決の半数、規約改正を3/5と変更していたからです。半数以上が外部オーナーで、組合員名簿を開示してもらえない住民側では登記確認も限界があり、半数まで数人足りなかったからです。
私たちのマンションには「有志の会」として匿名のまま、住民への一斉郵送で「呼びかけ」をしています。内容は「所有者には議決権がある。議決権を認めない総会で、改正を望む人は「有志」に代理委任してください」です。理事会はすぐに「不審人物からの郵送に反応しないよう」掲示板に張り紙しました。「理事会は所有者の92%の信頼を得て運営している」とも。これに対抗して手伝ってくれる仲間が住民喚起のため「もう一つのマンションの訴訟事例を一斉郵送すべき」としています。
総会は2月です。私のなかにためらいがあります。匿名での郵送は、理事会に脅威を与え、次の総会で「臨時総会 半数」「規約改正3/5」のように別マンションでとった合議を入れてくる可能性があります。今の体制では、簡単に可決されていまいます。規約を改正したとしても、原本の区分所有法のほうが優位、と聞いたことがあります、、が弁護士をもたない「有志」がそれを主張することはで可能でしょうか? 色々な可能性を考えたいと思い、広くアドバイスを求めています。

読んでいるだけで気分が悪くなりそうな状況ですね。
私は怪文書はよくないと思っています。
差出人不明なら信頼を得ることに支障がでるように思います。
「有志の会」の方々が、ご自分たちで主張していることに確信を持っているのでしたら、堂々と名乗ってもいいのではないでしょうか。
また私が成功させたところは、やはり怪文書を何回もまいていましたが、結局は関心のない住民から変な目で見られ、迷惑がられていました。
そこで、文書ではなく、地道に皆さんに話をしていって仲間を増やすことができ、5分の1による総会開催ができたのです。
40人というともう一息ではありませんか。
頑張ってみましょう。

それから、法律に反する規約は【無効】となります。
その規約により決められたことも当然無効です。
区分所有法第37条に、「特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。」としています。
規約改正は法律で定められた定数が決まっていますから、それ以外は法律違反となります。
これは簡単なことですので、個人でも訴訟を起こすことは可能でしょう。

とにかく専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

祖堅さま
早々のアドバイスをありがとうございます。
区分所有法第37条に”定数変更” について取り決めがあるのですね!!
これで、もう一つのマンションで行っていた定数変更が法律違反であることもわかりました。
ただ、そのような状態で訴訟までしながら、その定数変更規約に、弁護士も裁判官も”触れなかった”事実に驚きです。
当該理事長は、当該マンション住民からも訴訟されています。
訴訟内容は「海外在住で一時帰国で利用する所有者には夜間オートロックキーを所有する権利はない」に対抗するものでした。
管理組合弁護士は、住民側にたたず理事長側にたち、無理やりな和解で結審しています。
このような場合、管理組合の顧問弁護士だから中立をとる?または訴訟にいたる前に仲裁役となるべきなのでは?と思っています、が、
当該理事長のもう一つのマンションでの訴訟時も理事長の弁護をしています。状況だけみると、管理費で支払われる弁護士報酬をあてこんだトラブルを生む理事長を”よい顧客”のように思っている弁護士のようにも思えます(想像ですが)。
相談した外部弁護士は、「顧問弁護士を理事会との仲介役として有効に利用すべき」とのアドバイスをくれました。
そのアドバイスを同席で聞いていない活動メンバは、「外部弁護士の一意見でしょ?」と、あくまで文書送達にこだわります。
すみません、想像のままに筆が滑って脱線しています。
法律がありながら、訴訟で勝てないケースをいくつか見てきていますので、訴訟より”住民投票”を選択していこうと思ってます。
今後においてもアドバイス頂けますと大変幸いに思います。よろしくお願い申し上げます。

ぽぽちゃんさん
弁護士も色々いて、マンションのことにはまったく無知な人もいます。
訴状に共用部分のことを共有部分と書いて間違いに気が付かないほどの人もいます。
また弁護士は正義の味方ではなく、あくまで依頼人の味方なのです。
依頼人のためには、黒を白だと主張します。
裁判官も出された資料の中での判断となりますから、その準備書面に書かれていなければ、わざわざ取り上げることはしません。

そうですね。
皆さんが立ち上がって声を上げるのが一番だと私も思います。
頑張ってください。

何かありましたらいつでもご相談ください。

”管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”ではないと思いますが、現状がおかしいとか嫌だと思うのであれば引っ越すか徹底的に戦うかどっちかしかありません。

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呼びかけして改正に賛同する所有者を集めているところですが、40人ちょっとで臨総請求にまで届いていません。賛同くれている人は理事長の越権行為を知る高齢者が多く「応援するけど手伝えない」が多く、手伝う人が少なく活動は高負担です。
理事長の性格を知っている住人は怖くて関わりたくない、それ以外は無関心、若い世代はマンション管理って「法律なんですか?」的な人もいます。仲間が仲間を増やすの連携を期待しているのですが、監視カメラで監視されているせいか驚くほど住民関係が希薄で、理事会に不満を持ち賛同くれている人に「知り合いに声がけして」の呼びかけに「マンション内に知り合いはいません」とかえってきます。
当該理事長は他にもマンション所有があり、そこでも同年数ぐらい理事長をしていますが自身が住んでいないせいか、そこでは当該マンションより、もっと「ありえない運営」していて住民から「理事長解任」の集団訴訟を起こされました。当該理事長は顧問弁護士を常時3人雇い、訴訟対策も慣れています。その訴訟は結審しないまま健康を害した原告側の「取り下げ」で終結。今も理事長ですが、そのマンションでは今も混乱が続いています。そのマンションで訴訟になったのは、理事長が規約変更で臨時総会 請求を議決の半数、規約改正を3/5と変更していたからです。半数以上が外部オーナーで、組合員名簿を開示してもらえない住民側では登記確認も限界があり、半数まで数人足りなかったからです。
私たちのマンションには「有志の会」として匿名のまま、住民への一斉郵送で「呼びかけ」をしています。内容は「所有者には議決権がある。議決権を認めない総会で、改正を望む人は「有志」に代理委任してください」です。理事会はすぐに「不審人物からの郵送に反応しないよう」掲示板に張り紙しました。「理事会は所有者の92%の信頼を得て運営している」とも。これに対抗して手伝ってくれる仲間が住民喚起のため「もう一つのマンションの訴訟事例を一斉郵送すべき」としています。
総会は2月です。私のなかにためらいがあります。匿名での郵送は、理事会に脅威を与え、次の総会で「臨時総会 半数」「規約改正3/5」のように別マンションでとった合議を入れてくる可能性があります。今の体制では、簡単に可決されていまいます。規約を改正したとしても、原本の区分所有法のほうが優位、と聞いたことがあります、、が弁護士をもたない「有志」がそれを主張することはで可能でしょうか? 色々な可能性を考えたいと思い、広くアドバイスを求めています。

読んでいるだけで気分が悪くなりそうな状況ですね。
私は怪文書はよくないと思っています。
差出人不明なら信頼を得ることに支障がでるように思います。
「有志の会」の方々が、ご自分たちで主張していることに確信を持っているのでしたら、堂々と名乗ってもいいのではないでしょうか。
また私が成功させたところは、やはり怪文書を何回もまいていましたが、結局は関心のない住民から変な目で見られ、迷惑がられていました。
そこで、文書ではなく、地道に皆さんに話をしていって仲間を増やすことができ、5分の1による総会開催ができたのです。
40人というともう一息ではありませんか。
頑張ってみましょう。

それから、法律に反する規約は【無効】となります。
その規約により決められたことも当然無効です。
区分所有法第37条に、「特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。」としています。
規約改正は法律で定められた定数が決まっていますから、それ以外は法律違反となります。
これは簡単なことですので、個人でも訴訟を起こすことは可能でしょう。

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祖堅さま
早々のアドバイスをありがとうございます。
区分所有法第37条に”定数変更” について取り決めがあるのですね!!
これで、もう一つのマンションで行っていた定数変更が法律違反であることもわかりました。
ただ、そのような状態で訴訟までしながら、その定数変更規約に、弁護士も裁判官も”触れなかった”事実に驚きです。
当該理事長は、当該マンション住民からも訴訟されています。
訴訟内容は「海外在住で一時帰国で利用する所有者には夜間オートロックキーを所有する権利はない」に対抗するものでした。
管理組合弁護士は、住民側にたたず理事長側にたち、無理やりな和解で結審しています。
このような場合、管理組合の顧問弁護士だから中立をとる?または訴訟にいたる前に仲裁役となるべきなのでは?と思っています、が、
当該理事長のもう一つのマンションでの訴訟時も理事長の弁護をしています。状況だけみると、管理費で支払われる弁護士報酬をあてこんだトラブルを生む理事長を”よい顧客”のように思っている弁護士のようにも思えます(想像ですが)。
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そのアドバイスを同席で聞いていない活動メンバは、「外部弁護士の一意見でしょ?」と、あくまで文書送達にこだわります。
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訴状に共用部分のことを共有部分と書いて間違いに気が付かないほどの人もいます。
また弁護士は正義の味方ではなく、あくまで依頼人の味方なのです。
依頼人のためには、黒を白だと主張します。
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そうですね。
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管理組合は基本的に「自治組織」なので、形の上だけでも総会で承認されている事ならば外部からの是正は難しいかも知れません。その場合は内部から浄化を進める事になろうかと思います。
その手順は組堅先生のご回答にある方法です。

ルールはあるものの組合員への周知がなされず、使用細則の制定・変更ならば総会決議を経る必要があるのにその手続きも無いようなので「ルール制定の手続きに不備がある」ことを理由にこれらのルールの無効を主張するのも一案です。
また役員は「善管注意義務」がありますので「家族じゃない男が出入り~」という発言をした役員はプライバシーの侵害行為をしているとして役員には不適任と解任を求めるのも一案です。役員の選任・解任は総会で行います。

自主管理では役員さんの負担が大きく、平日の昼間は仕事で拘束されている現役世代のサラリーマンでは事実上役員を務めることができないため、特定のメンバーによる長期に亘る役員の寡占状態を許してしまっている…それがこの問題の背景にあるように感じます。
自主管理の見直し(外部委託比率を上げる)を検討してはいかがでしょうか?
負担が軽減されれば役員候補の裾野が広がり、理事会メンバーを刷新するキッカケにもなると思います。

”管理組合法人が行うことが適当であると認められる管理行為”ではないと思いますが、現状がおかしいとか嫌だと思うのであれば引っ越すか徹底的に戦うかどっちかしかありません。

理事や管理会社に都合の良いルールを作るのは勝手ですが、それが法的に有効かどうかは別問題です。その意味では、ざっと読んで、明らかに従う必要のないルールがいくつかあると思います。

同じようなメンバーが理事をやっていると、マンションが「私有財産」の集合体であることをすっかり忘れて、まるで自分達がマンションの所有者や経営者のような行動をし始めます。私のマンションの理事も某大手管理会社とコラボで、疑いだけで理事や管理会社が個人の居宅に入れるという、ヤクザまがいのトンデモ管理規約を作成してしまいました。もしかしたら同じ管理会社かもしれませんね(笑)。

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理事長の性格を知っている住人は怖くて関わりたくない、それ以外は無関心、若い世代はマンション管理って「法律なんですか?」的な人もいます。仲間が仲間を増やすの連携を期待しているのですが、監視カメラで監視されているせいか驚くほど住民関係が希薄で、理事会に不満を持ち賛同くれている人に「知り合いに声がけして」の呼びかけに「マンション内に知り合いはいません」とかえってきます。
当該理事長は他にもマンション所有があり、そこでも同年数ぐらい理事長をしていますが自身が住んでいないせいか、そこでは当該マンションより、もっと「ありえない運営」していて住民から「理事長解任」の集団訴訟を起こされました。当該理事長は顧問弁護士を常時3人雇い、訴訟対策も慣れています。その訴訟は結審しないまま健康を害した原告側の「取り下げ」で終結。今も理事長ですが、そのマンションでは今も混乱が続いています。そのマンションで訴訟になったのは、理事長が規約変更で臨時総会 請求を議決の半数、規約改正を3/5と変更していたからです。半数以上が外部オーナーで、組合員名簿を開示してもらえない住民側では登記確認も限界があり、半数まで数人足りなかったからです。
私たちのマンションには「有志の会」として匿名のまま、住民への一斉郵送で「呼びかけ」をしています。内容は「所有者には議決権がある。議決権を認めない総会で、改正を望む人は「有志」に代理委任してください」です。理事会はすぐに「不審人物からの郵送に反応しないよう」掲示板に張り紙しました。「理事会は所有者の92%の信頼を得て運営している」とも。これに対抗して手伝ってくれる仲間が住民喚起のため「もう一つのマンションの訴訟事例を一斉郵送すべき」としています。
総会は2月です。私のなかにためらいがあります。匿名での郵送は、理事会に脅威を与え、次の総会で「臨時総会 半数」「規約改正3/5」のように別マンションでとった合議を入れてくる可能性があります。今の体制では、簡単に可決されていまいます。規約を改正したとしても、原本の区分所有法のほうが優位、と聞いたことがあります、、が弁護士をもたない「有志」がそれを主張することはで可能でしょうか? 色々な可能性を考えたいと思い、広くアドバイスを求めています。

読んでいるだけで気分が悪くなりそうな状況ですね。
私は怪文書はよくないと思っています。
差出人不明なら信頼を得ることに支障がでるように思います。
「有志の会」の方々が、ご自分たちで主張していることに確信を持っているのでしたら、堂々と名乗ってもいいのではないでしょうか。
また私が成功させたところは、やはり怪文書を何回もまいていましたが、結局は関心のない住民から変な目で見られ、迷惑がられていました。
そこで、文書ではなく、地道に皆さんに話をしていって仲間を増やすことができ、5分の1による総会開催ができたのです。
40人というともう一息ではありませんか。
頑張ってみましょう。

それから、法律に反する規約は【無効】となります。
その規約により決められたことも当然無効です。
区分所有法第37条に、「特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。」としています。
規約改正は法律で定められた定数が決まっていますから、それ以外は法律違反となります。
これは簡単なことですので、個人でも訴訟を起こすことは可能でしょう。

とにかく専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

祖堅さま
早々のアドバイスをありがとうございます。
区分所有法第37条に”定数変更” について取り決めがあるのですね!!
これで、もう一つのマンションで行っていた定数変更が法律違反であることもわかりました。
ただ、そのような状態で訴訟までしながら、その定数変更規約に、弁護士も裁判官も”触れなかった”事実に驚きです。
当該理事長は、当該マンション住民からも訴訟されています。
訴訟内容は「海外在住で一時帰国で利用する所有者には夜間オートロックキーを所有する権利はない」に対抗するものでした。
管理組合弁護士は、住民側にたたず理事長側にたち、無理やりな和解で結審しています。
このような場合、管理組合の顧問弁護士だから中立をとる?または訴訟にいたる前に仲裁役となるべきなのでは?と思っています、が、
当該理事長のもう一つのマンションでの訴訟時も理事長の弁護をしています。状況だけみると、管理費で支払われる弁護士報酬をあてこんだトラブルを生む理事長を”よい顧客”のように思っている弁護士のようにも思えます(想像ですが)。
相談した外部弁護士は、「顧問弁護士を理事会との仲介役として有効に利用すべき」とのアドバイスをくれました。
そのアドバイスを同席で聞いていない活動メンバは、「外部弁護士の一意見でしょ?」と、あくまで文書送達にこだわります。
すみません、想像のままに筆が滑って脱線しています。
法律がありながら、訴訟で勝てないケースをいくつか見てきていますので、訴訟より”住民投票”を選択していこうと思ってます。
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訴状に共用部分のことを共有部分と書いて間違いに気が付かないほどの人もいます。
また弁護士は正義の味方ではなく、あくまで依頼人の味方なのです。
依頼人のためには、黒を白だと主張します。
裁判官も出された資料の中での判断となりますから、その準備書面に書かれていなければ、わざわざ取り上げることはしません。

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