←トップへ戻る

設備管理業務費を削減したい

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社に支払う設備管理業務費がもったいないと思います。
管理組合と業者が直接契約するだけで中間マージンがなくなり、何百万もお金が浮きます。
直接契約に変えるには、管理会社との間でどのような手続きが必要ですか。

みんなの回答

築35年49戸管理員3年目北海道。当勤務マンションでは12件の管理業務のうち、6件を直接契約にしています。規模はだいぶ違いますが。
   項目    直接・経由  掲示物  備考
エレベーター点検 経由   管理員 市への報告は業者
自動ドア点検    経由     管理員
特殊建物等定期点検 経由     業者
建築設備点検    経由   業者
植栽管理       経由  業者
設備点検 経由  管理員
排水管高圧洗浄 直接  業者
定期清掃 直接  管理員
連結送水管圧力検査 直接   業者
地下タンク漏洩検査 直接  業者
消防設備点検 直接  業者 消防署への報告は業者
除雪 直接  ー

管理業務は①準備(日程調整、告知掲示物の作成)②実作業の立会③管理組合への報告、の3点です。
ウチの管理組合と管理会社の関係は、チト特殊なのかもしれません。
当管理組合は過去の長い歴史の中で直接契約を進められました。しかし実際どのくらいコストが下がったのかは管理組合の誰も知りません。
現在は、直接契約も間接契約も関係なく同じく準備、立ち合い、報告を管理員がやっております。
しかも、委託契約にそれを「やります」ということが明文化されてしまっています。ウチだけみたいですけど。
委託契約外の業務は慣例としてあってもいいと思いますが、明文化されると管理員としてはやる気がなえます。

貴管理組合が委託を外される事については「仕様書」をしっかり固めて業者さまに要望されればよいと思います。日程調整の提案がしっかり管理員に来るようになります。
管理員を直接契約であっても関係させてもらいたいという事については貴管理組合の交渉力次第だと思います。最近最低賃金が上がったので、委託費用を上げてほしいという要望が管理会社から必ずいきます。
そのあたりを踏まえてがんばって頂きたいと思います。ウチはリプレイスをちらつかせたみたいですけど。

その後考えました。
管理業務は①準備②立ち合い③報告となります。
①準備:業者さんから「○月○日点検させてくださーい」。管理員室の電話は通常管理会社のものです。受けるのはたぶん管理員になるでしょう。管理員は即答できません。「後ほど管理組合のご担当から連絡させていただきます。」となると思います。現実、カナリ無理があります。
また、告知ポスターを作れない会社さんがあります。管理組合スタッフさんで準備が必要です。
②立ち合い:仕様書を理解したうえで、それが出来ているかの確認が第一です。毎年変わるであろう役員さんにソレができるでしょうか?
そして問題点の記録報告が必要です。
③報告:これは、そのままを伝えれば役割はできると思います。

「直」はおやめになったほうが良いと思います。現場にひずみがずっと残ります。
それより、それぞれの点検にしっかりと価格の適正を求めるべきだと思います。
例えばエレベーター。独立系で半額になるといわれています。住まいマンション、通勤マンションともメーカー系ですが、管理員仲間を周りを見渡すと三分の一が独立系です。

管理会社だって営利企業なのですから、マージンとって儲けるのは当たり前のことで非難されることではないと思います。
その分皆さんが楽をしているのですから正当なことでしょう。
それを払いたくないから、直接契約にするということでしたら、管理会社の契約から外せばいいことだけです。
手続きなどというややこしいことではなく、管理会社にこの分は組合から直接契約する。だから管理会社は業務から外せ。と通達するだけでいいのです。
それを飲むかどうかは管理会社が判断するでしょう。
私も以前、赤字予算を出されてなんとかしなければと、いろいろなことを管理組合直接契約にしたのですが、管理会社は手を引きました。
自主管理のような形になってしまって、しばらくやってみたのですが大変でした。

今はエレベーター、機械式駐車場、植栽管理だけは組合直接契約で、他は管理会社にお願いしています。

「設備管理業務費がもったいない」ということで節減したいのでしたら、委託費の見直しからやってみたらいかがですか。
そちらの方が全体を見ることができると思います。
その上で、必要なところだけ組合直接契約になさってはいかがでしょうか。

決して否定するわけではありませんが、まず設備管理業務の内、直接契約にするメリットとデメリットをお金以外の視点で精査してください。
例えば、24時間緊急対応業務の場合、管理会社を飛ばして警備会社と直接契約した場合、設備関係のトラブルだった場合、出動と応急処置は警備会社が対応してくれると思いますが、修理や復旧の業者手配は管理組合になってしまったりします。
また消防設備点検などの法定点検実施の行政への報告などの手続きは管理会社を飛ばしても引き続き管理会社がやってくれるでしょうか?
逆に植栽管理はまさに管理会社は植栽業者とのマージンを取っていりだけなので、直接契約でもいいと思います。などなど。
竣工年と住戸数を拝見しますと、色々な設備があるマンションと推察しますので、まずは細目をご確認頂いた方がいいと思います。

ありがとうございます。
今一番問題意識を持っているにはエレベータと植栽です。
この二つだけ直接契約にするには、管理委託契約を再締結するなどの面倒な手続きが必要でしょうか。

植栽管理は特に問題無いと思います。ウチのマンションは管理会社の方から直接契約にと提案され、直接契約に変更しました。エレベータは法定点検や24時間遠隔監視もありますから、エレベータ会社と管理会社と管理組合との分担を把握しておく必要があると思います。

管理会社だって営利企業なのですから、マージンとって儲けるのは当たり前のことで非難されることではないと思います。
その分皆さんが楽をしているのですから正当なことでしょう。
それを払いたくないから、直接契約にするということでしたら、管理会社の契約から外せばいいことだけです。
手続きなどというややこしいことではなく、管理会社にこの分は組合から直接契約する。だから管理会社は業務から外せ。と通達するだけでいいのです。
それを飲むかどうかは管理会社が判断するでしょう。
私も以前、赤字予算を出されてなんとかしなければと、いろいろなことを管理組合直接契約にしたのですが、管理会社は手を引きました。
自主管理のような形になってしまって、しばらくやってみたのですが大変でした。

今はエレベーター、機械式駐車場、植栽管理だけは組合直接契約で、他は管理会社にお願いしています。

「設備管理業務費がもったいない」ということで節減したいのでしたら、委託費の見直しからやってみたらいかがですか。
そちらの方が全体を見ることができると思います。
その上で、必要なところだけ組合直接契約になさってはいかがでしょうか。

築35年49戸管理員3年目北海道。当勤務マンションでは12件の管理業務のうち、6件を直接契約にしています。規模はだいぶ違いますが。
   項目    直接・経由  掲示物  備考
エレベーター点検 経由   管理員 市への報告は業者
自動ドア点検    経由     管理員
特殊建物等定期点検 経由     業者
建築設備点検    経由   業者
植栽管理       経由  業者
設備点検 経由  管理員
排水管高圧洗浄 直接  業者
定期清掃 直接  管理員
連結送水管圧力検査 直接   業者
地下タンク漏洩検査 直接  業者
消防設備点検 直接  業者 消防署への報告は業者
除雪 直接  ー

管理業務は①準備(日程調整、告知掲示物の作成)②実作業の立会③管理組合への報告、の3点です。
ウチの管理組合と管理会社の関係は、チト特殊なのかもしれません。
当管理組合は過去の長い歴史の中で直接契約を進められました。しかし実際どのくらいコストが下がったのかは管理組合の誰も知りません。
現在は、直接契約も間接契約も関係なく同じく準備、立ち合い、報告を管理員がやっております。
しかも、委託契約にそれを「やります」ということが明文化されてしまっています。ウチだけみたいですけど。
委託契約外の業務は慣例としてあってもいいと思いますが、明文化されると管理員としてはやる気がなえます。

貴管理組合が委託を外される事については「仕様書」をしっかり固めて業者さまに要望されればよいと思います。日程調整の提案がしっかり管理員に来るようになります。
管理員を直接契約であっても関係させてもらいたいという事については貴管理組合の交渉力次第だと思います。最近最低賃金が上がったので、委託費用を上げてほしいという要望が管理会社から必ずいきます。
そのあたりを踏まえてがんばって頂きたいと思います。ウチはリプレイスをちらつかせたみたいですけど。

その後考えました。
管理業務は①準備②立ち合い③報告となります。
①準備:業者さんから「○月○日点検させてくださーい」。管理員室の電話は通常管理会社のものです。受けるのはたぶん管理員になるでしょう。管理員は即答できません。「後ほど管理組合のご担当から連絡させていただきます。」となると思います。現実、カナリ無理があります。
また、告知ポスターを作れない会社さんがあります。管理組合スタッフさんで準備が必要です。
②立ち合い:仕様書を理解したうえで、それが出来ているかの確認が第一です。毎年変わるであろう役員さんにソレができるでしょうか?
そして問題点の記録報告が必要です。
③報告:これは、そのままを伝えれば役割はできると思います。

「直」はおやめになったほうが良いと思います。現場にひずみがずっと残ります。
それより、それぞれの点検にしっかりと価格の適正を求めるべきだと思います。
例えばエレベーター。独立系で半額になるといわれています。住まいマンション、通勤マンションともメーカー系ですが、管理員仲間を周りを見渡すと三分の一が独立系です。

決して否定するわけではありませんが、まず設備管理業務の内、直接契約にするメリットとデメリットをお金以外の視点で精査してください。
例えば、24時間緊急対応業務の場合、管理会社を飛ばして警備会社と直接契約した場合、設備関係のトラブルだった場合、出動と応急処置は警備会社が対応してくれると思いますが、修理や復旧の業者手配は管理組合になってしまったりします。
また消防設備点検などの法定点検実施の行政への報告などの手続きは管理会社を飛ばしても引き続き管理会社がやってくれるでしょうか?
逆に植栽管理はまさに管理会社は植栽業者とのマージンを取っていりだけなので、直接契約でもいいと思います。などなど。
竣工年と住戸数を拝見しますと、色々な設備があるマンションと推察しますので、まずは細目をご確認頂いた方がいいと思います。

ありがとうございます。
今一番問題意識を持っているにはエレベータと植栽です。
この二つだけ直接契約にするには、管理委託契約を再締結するなどの面倒な手続きが必要でしょうか。

植栽管理は特に問題無いと思います。ウチのマンションは管理会社の方から直接契約にと提案され、直接契約に変更しました。エレベータは法定点検や24時間遠隔監視もありますから、エレベータ会社と管理会社と管理組合との分担を把握しておく必要があると思います。

回答がありません。