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大規模修繕工事予算の予備費の定義について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

来年度、2回目の大規模修繕工事を実施すべく総会資料を作成しています。
その中で、大規模修繕工事の予備費として施工業者見積金額の5%を
予備費として、予算計上するようにコンサル会社からアドバイスがありました。

 つきましてはご質問ですが、総会時にこの予備費について、どのように
説明をすればよいのか教えてください。

みんなの回答

去年に大規模修繕工事を完工しました。本体工事に対する実数精算、さらには工事の段階での追加工事・仕様変更による精算にその都度総会を開けないので予備費が必要であるとの説明をしました。現実的には実数精算がないように見積を立てていただいたので、追加工事等での予備費だけになりました。ただし、予備費の範囲内でも金額的に大きくなる場合は総会決議をおこないました。

事前に予備費が認められている場合,その執行は理事会だけの判断で可能となってしまいます,たかだか数名の。

私としては,その人数に起因する「誤った判断」をおそれています。

「効率」を重視し過ぎたスキームです。必要になったら都度の臨時総会でよいのでは?サイレントマジョリティーなどと言われますが,多くの「眼」によるフィルターをかけるべきでは?

当方ではコンサルの試算した工事費用のうち予備費が必要な工事だけ、個別に10%の予備費を計上して総会承認を取りました。 10%はコンサルのお勧めでした。
さらに工事の総額に対しても10%の予備費を取りました。

「予備費は予備であって必ず使うものでは無い」と説明しました。

それでも外壁の損傷がひどくて不足気味であった。 
そこで外壁だけは工事業者に3段階(上中下)の修繕計画を新たに提案してもらい、どのレベルの工事をするか理事会で決定しました。 

足場が無いとチェックしきれない外壁は予想外の劣化が発見される場合があるので、予備費は多めにとっておいて使わなかったら良かったね!・・・とするのが無難だと思います。

実際に外壁は1.5倍の費用が掛かりました。
消費税も上がることですから、足場無しでは出来ない工事だと出来るだけ実施した方が良いと思います。

当方ではこのように説明しました。
「建物劣化診断から修繕が必要な箇所と分量を想定して必要な金額を算出しますが、実際に工事に入ると想定外の傷みが発見され、修繕分量が増える場合もあるので、〇〇%の予備費を予算に入れるのが一般的です。想定通りでしたら必要が無く、必ずしも全額が使われるものではありません。」

当方では外壁のシーリングの劣化箇所が想定より大幅に多く、交換費用がその項目の予算を上回り、予備費を充てました。

大規模修繕は工事の進捗に伴って1ヶ月ごとに〆め、支払いがされ、予算を「上回っている箇所」、「下回っている箇所」が毎月報告されるのが一般的なので、予備費が無駄に消費される危険は少なく、工事をスムーズに進めるために必要なものと思います。
当初の想定を超える工事が必要になったら、コンサルから言われるがままではなく、管理組合が要否を判断し、財布の紐をシッカリ握りながら進めましょう。

予備費は必要だとは思います。
いろいろなやり方があるのかもしれませんが、私のところはコンサルの算出した費用額で予算の承認を取りました。
その承認された予算を上限として、施工会社の見積もりを検討します。
コンサルは、もともと余裕を見て費用を算出していますから、施工会社の見積もりのほうが低くなります。
もちろん承認された予算をオーバーしているところは、その時点で落第にします。
コンサルの出した費用と、施工会社がの見積もりの差が大体10%ぐらいになりますが、それが予備費となります。
予備費として計上はしていません。

パストラーレさんのところは、コンサルが設計した時に費用を出さなかったのですか?
施工会社の見積もりを基準に予算を取るとはコンサルがアドバイスしたのですか?
私のところとはやり方が違うのでしょう。
施工会社には承認された予算の額を教えないものだと思っていました。

これは余談ですが、施工会社が予算の上限を知っていたら、追加工事、追加工事で予備費も含め予算のすべてを使わせてしまうこともあるようです。

ご回答有難うございます。当管理組合のやり方として、コンサルの見積基準を元に公募により施工業者複数社から見積を入手し、施工業者を選定しました。(見積金額のみならず過去実績や業容等勘案し決定しました)
ご回答頂きました中に、コンサルの算出した費用額で総会承認とありますが、総会資料にはコンサルの見積書を添付するのでしょうか?
又、施工業者名を総会資料の中へ公開した場合、見積書とのアンマッチが発生しますが、どのような説明をされるのでしょうか?
ご指摘のありました追加工事に関しては、足場が完成した時点で3社(施工業者/コンサル/管理組合)で検証する事を契約書へ
明記しており、安易な追加工事は発生しないと考えております。

手順の踏み方から、私のところとは違うようです。
私のところのやり方は、まず大規模修繕をすることを総会で決議します。
次にコンサルの選定も総会で決議します。
コンサルの設計が委員会から理事会にあげられ、理事会で承認されたら住民説明会で、工事の内容について皆さんで討論します。
最終の設計ができ、見積もりができたら、総会で予算の承認を得ます。
それから施工会社の選定に入り、予算内で施工会社を選出して、施工会社承認を総会で決議します。
工事の始まる前に、施工会社より住民説明会が行われます。

このように工事開始までに何回も総会、住民説明会を行っています。

なお、足場をかけて検証しても、実際に工事が始まると、思ってもいなかった状態が出てくることがあります。
それで追加工事になることはよくあることです。

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有難うございました。

予備費は必要だとは思います。
いろいろなやり方があるのかもしれませんが、私のところはコンサルの算出した費用額で予算の承認を取りました。
その承認された予算を上限として、施工会社の見積もりを検討します。
コンサルは、もともと余裕を見て費用を算出していますから、施工会社の見積もりのほうが低くなります。
もちろん承認された予算をオーバーしているところは、その時点で落第にします。
コンサルの出した費用と、施工会社がの見積もりの差が大体10%ぐらいになりますが、それが予備費となります。
予備費として計上はしていません。

パストラーレさんのところは、コンサルが設計した時に費用を出さなかったのですか?
施工会社の見積もりを基準に予算を取るとはコンサルがアドバイスしたのですか?
私のところとはやり方が違うのでしょう。
施工会社には承認された予算の額を教えないものだと思っていました。

これは余談ですが、施工会社が予算の上限を知っていたら、追加工事、追加工事で予備費も含め予算のすべてを使わせてしまうこともあるようです。

ご回答有難うございます。当管理組合のやり方として、コンサルの見積基準を元に公募により施工業者複数社から見積を入手し、施工業者を選定しました。(見積金額のみならず過去実績や業容等勘案し決定しました)
ご回答頂きました中に、コンサルの算出した費用額で総会承認とありますが、総会資料にはコンサルの見積書を添付するのでしょうか?
又、施工業者名を総会資料の中へ公開した場合、見積書とのアンマッチが発生しますが、どのような説明をされるのでしょうか?
ご指摘のありました追加工事に関しては、足場が完成した時点で3社(施工業者/コンサル/管理組合)で検証する事を契約書へ
明記しており、安易な追加工事は発生しないと考えております。

手順の踏み方から、私のところとは違うようです。
私のところのやり方は、まず大規模修繕をすることを総会で決議します。
次にコンサルの選定も総会で決議します。
コンサルの設計が委員会から理事会にあげられ、理事会で承認されたら住民説明会で、工事の内容について皆さんで討論します。
最終の設計ができ、見積もりができたら、総会で予算の承認を得ます。
それから施工会社の選定に入り、予算内で施工会社を選出して、施工会社承認を総会で決議します。
工事の始まる前に、施工会社より住民説明会が行われます。

このように工事開始までに何回も総会、住民説明会を行っています。

なお、足場をかけて検証しても、実際に工事が始まると、思ってもいなかった状態が出てくることがあります。
それで追加工事になることはよくあることです。

当方ではこのように説明しました。
「建物劣化診断から修繕が必要な箇所と分量を想定して必要な金額を算出しますが、実際に工事に入ると想定外の傷みが発見され、修繕分量が増える場合もあるので、〇〇%の予備費を予算に入れるのが一般的です。想定通りでしたら必要が無く、必ずしも全額が使われるものではありません。」

当方では外壁のシーリングの劣化箇所が想定より大幅に多く、交換費用がその項目の予算を上回り、予備費を充てました。

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「予備費は予備であって必ず使うものでは無い」と説明しました。

それでも外壁の損傷がひどくて不足気味であった。 
そこで外壁だけは工事業者に3段階(上中下)の修繕計画を新たに提案してもらい、どのレベルの工事をするか理事会で決定しました。 

足場が無いとチェックしきれない外壁は予想外の劣化が発見される場合があるので、予備費は多めにとっておいて使わなかったら良かったね!・・・とするのが無難だと思います。

実際に外壁は1.5倍の費用が掛かりました。
消費税も上がることですから、足場無しでは出来ない工事だと出来るだけ実施した方が良いと思います。

去年に大規模修繕工事を完工しました。本体工事に対する実数精算、さらには工事の段階での追加工事・仕様変更による精算にその都度総会を開けないので予備費が必要であるとの説明をしました。現実的には実数精算がないように見積を立てていただいたので、追加工事等での予備費だけになりました。ただし、予備費の範囲内でも金額的に大きくなる場合は総会決議をおこないました。

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