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区分所有法第17条解釈

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

大型修繕工事の足場組上げが始まっています。総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが、先週末「管理組合」名でベランダ側に納まっている雨樋竪管を外壁沿いに移動という外観の意匠変更がある通知を全戸に配布されました。
添付写真は現在のものです。工事によりベランダの壁に竪管が設置されウザくなります。
この設計変更に問題ないのでしょうか。あるとしたら何でしょう。

Medium dsc00006a

みんなの回答

この内容ではどういうことだかよくわかりませんが総会で決まったことは総会でひっくり返すしかありません。がんばってください。

クッシー さん
お久しぶりです。
問題は「総会」では決まっていないから、これって何なのさ・・なのです。

総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが→これはどういうことですか?

心情お察しいたします。このような巨大なマンションの外壁に、雨樋竪管が何本も這っていたら、まるで工場施設のような外観になりますね。さらに不審なのは、設計と予算が可決されたあとに、意匠変更があったことです。しかも、すでに足場が組まれて工事が始まろうとしている「直前」に、意匠変更の通知が配られたことです。これは、総会で争点になるのを避けるために、「故意に計画されたタイミング」だと思います。なぜなら、私のマンションでも、同じような手口と思われる事件があったからです。インターホン交換工事が決定され、工事の始まる「直前」に、総会も開かずに、ついでに各住戸扉(専有部)の鍵交換もするという通知を受けました。このサイトに投稿し、祖堅さんの著書でも取り上げていただきました(P106、Q138)。内容は違いますが、ほぼ同じ手口という印象を受けました。予算は設計によって異なります。この意匠変更の理由は何なのか、果たして承認された予算に見合うものなのか、本来なら総会で説明されるべきでしょう。紙切れ一枚の通知で済むようなものではないと思います。私の個人的な経験では、このような強引な工事は、管理会社側の都合です。

台風 様
深読みいただきありがとうございました。
祖堅さんの著書とありますが詳しく教えてください。
また、区分所有法第17条に関する判例などわかれば助かります。
区分所有法は総務省でマンション管理適正化法は国土交通省で
このような事案は業者がやりたい放題という声も聞こえます。
同なんでしょうか。

やさしいヤモリさん、

規模の大きな新築売り出しマンションのPRなどを見ると、圧迫感を抑えるために、外観はすっきり、というコンセプトがほとんどなので、まるで資産価値を下げるような意匠変更ですね。外壁からの突起物になりますので、区分所有者法の17条にある、著しい形状の変更に十分に値すると個人的には思いますが、おっしゃるとおり最終的には裁判所判断ですね。

しかし裁判という観点からは、現在の区分所有者法や管理規約は、圧倒的に管理者側に有利にできています。ですから区分所有者の弱い立場を利用してやりたい放題はいくらでも可能です。例えば、理事会で多数決をとり、総会で承認させてしまえば、内容が違法であってもまかり通ってしまうという、ブラック業界もどきのことをしています。しかも、手続き的に問題がなければ、区分所有者は延々と闘わなければなりません。その点を管理会社は知っているので、理事会に人脈をつくり根回し工作ができるよう、理事選出方法の「ご提案」もしています。極言すれば、儲けるためには違法行為でもとにかく理事会丸めこんでやってしまえということです。

区分所有者法が改正された際、マンション管理業者から相当な政治的圧力があったと聞いています。管理会社の「営業手法」で、腐敗した理事会ガバナンス構造を作られては、区分所有者法や管理規約の意味もなく、ヤモリさんのおっしゃるとおり、まさにやりたい放題です。当マンションの大手管理会社は、不動産会社や賃貸業も関係会社にありますので、地上げ屋的なことに関与している可能性さえうかがえます。祖堅さんの著書とは、このサイトのトップでPRされている「みんなの管理組合.com」から出版された「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド 実例250選」という本です。ご参考までに。




台風 様
早速「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」Q138拝読いたしました。台風様の投稿でしたか。恐れ入りました。お見通しの通りです。もっとあこぎなのは総会にで第三者による見積チェックとして「セカンドオピニオン」費用約50万を計上していながら履行していないことです。商社の代紋を笠にコンサルタント業務を略取、(工事)設計・監理者となる手法にはさすが海千山千、生き馬の目を抜く剛腕と感心するばかりですが、それだけに反道義的言動は許されるものでないと腹が立っています。汚いと言われる手法でも「一矢報いる手」は無いのでしょうか。管理(菅さんのコメント・12月1日 日経電子版)を拝読し、このままではマンションがとことん食い物にされる悔しさで、死んでも死に切れません。

雨樋という効用を変えるわけではなく、外壁沿いに移動ということも、形状の変更にはなりません。
見た目が気に入らないと言っても、それは形状を変えるということにはならないからです。
そうすると、特別決議ではなく普通決議になるというのが区分所有法17条の解釈になると思います。
設計変更に問題がないかは、住民の皆さんが説明を聞いて納得したかどうかではないでしょうか。
説明がどのようなもので、どうしてそうせざるを得なかったかがわからなければ、やさしいヤモリさんが求めている答えは出せないでしょう。

このみ  様
一般的というか、常識というか、通常というか、中学校で学んだ民主主義の原点を基に正論頂きありがとうございました。
このマンションでは、月一万五千円の管理費を管理組合に払っていれば安全、安心が保管されると思いこみ、管理に無関心者が85%住んでいます。結果、議案に異議や反対を唱える者は糾弾の対象とされる覚悟が必要な住環境なのです。
今回の件は、総会無視、経済活動を優先させる(当然ですが)監理委託会社)と修繕委員長(素人を自任する理事長の影武者)がタックを組んだ出来レースの中で起こった落とし穴です。いけいけドンドン金(かね)はある。にとどめを刺す方法があるか名案がほしいのです。

区分所有法第17条の解釈で、特別決議事項ではとの質問の様ですが、
雨樋の移動は普通決議ですので「管理組合」の対応に問題はありません。
即ち、大規模修繕実施についての総会決議の中に含まれるとの判断ですし
仮に総会決議以降にこの程度(普通決議で決する)の変更が発生した場合でも、
そのために敢えて臨時総会を開く必要は無いと思われますので、
大規模修繕後の総会での結果報告で了承を取れば良い案件だと思います。
(特別決議であれば大規模修繕とは別に議案を提出する必要があります。)

asaka50 様
高いご見識の回答ありがとうございます。
理事会報告で設計変更を既成事実にしています。つまり、コンサルタント契約を強引にとった当マンションの管理委託会社が、NHKのクロ現を利用てマンション管理に無関心な住民を手玉に取り、国土交通省の及び腰をいいことに詐欺まがいの商売をしているのです。

ヤモリ様、
そうでしたか。
特別決議か普通決議かの判断基準は下記の国交省のマニュアルで明白です。
「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」
平成22年7月改訂(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/common/001064898.pdf

当マンションではNHKのクロ現を見て、大規模修繕委員会を立ち上げ、コンサル選定からは当マンションの管理委託会社を外し、複数の大手コンサル会社の中から信用出来るコンサルを選定しました。

なぜ そのような変更になったのでしょうか。
その理由いかんによって回答が違うと思います。
現質問の段階では、共用部分の変更でありますが、効用も形状も著しく変わるものではないと思われます。
組合がこのようになると説明しているのですから、総会で普通決議の承認で済むと思います。
このようになるということは住民説明会で話し合われて、その内容を総会で承認しているということではないのでしょうか。
もし、その総会決議以降にこの変更があったとしたら、理事会での決議範囲かもしれませんが、念のため、総会にかけたほうがいいかと思います。

美夕 様
早速の回答ありがとうございます。
総会に諮れれば、このような相談に及びません。恥ずかしながら、当マンションは管理会社と修繕委員長に牛耳られており、まともでないのです。今回の大規模修繕の総額5億円の予算計上からすべて、管理無関心に乗じて守銭奴が仕掛けた狡賢い計略で進められており、その隙がこの事件の発端なのです。これを崩すには
①陸屋根と14階の2戸のベランダの雨水を個々のドレンで受け、垂直に100mm内径の樹脂系縦樋で処理する現行の方法に対し、個々のドレンから直角に付けた75mm外径のパイプでベランダ外の新しく取り付けた樹脂系縦樋で処理する方法は形状を変え、効用(排水能力)の低下ではないか。②添付写真は現在のものだが、工事後はベランダの白い壁面の真ん中を屋上から市場まで一本の雨樋が新設される。それは雨樋があるだけでなく、バランだから突き出たパイプと雨樋止め金具で出来る汚れを作る。マンションの美観を損ねる。
①②を根拠に、設計変更を断念させられないかというものです。


工事の内容について住民説明会が行われているはずです。
そのあと内容、費用についても総会に諮られているのではないですか。
そこで皆さんが承認したのでしたら、認めるしかないと思います。
いくらなんでも総会に諮らずに工事を始めることはないでしょう。

雨樋という効用を変えるわけではなく、外壁沿いに移動ということも、形状の変更にはなりません。
見た目が気に入らないと言っても、それは形状を変えるということにはならないからです。
そうすると、特別決議ではなく普通決議になるというのが区分所有法17条の解釈になると思います。
設計変更に問題がないかは、住民の皆さんが説明を聞いて納得したかどうかではないでしょうか。
説明がどのようなもので、どうしてそうせざるを得なかったかがわからなければ、やさしいヤモリさんが求めている答えは出せないでしょう。

このみ  様
一般的というか、常識というか、通常というか、中学校で学んだ民主主義の原点を基に正論頂きありがとうございました。
このマンションでは、月一万五千円の管理費を管理組合に払っていれば安全、安心が保管されると思いこみ、管理に無関心者が85%住んでいます。結果、議案に異議や反対を唱える者は糾弾の対象とされる覚悟が必要な住環境なのです。
今回の件は、総会無視、経済活動を優先させる(当然ですが)監理委託会社)と修繕委員長(素人を自任する理事長の影武者)がタックを組んだ出来レースの中で起こった落とし穴です。いけいけドンドン金(かね)はある。にとどめを刺す方法があるか名案がほしいのです。

なぜ そのような変更になったのでしょうか。
その理由いかんによって回答が違うと思います。
現質問の段階では、共用部分の変更でありますが、効用も形状も著しく変わるものではないと思われます。
組合がこのようになると説明しているのですから、総会で普通決議の承認で済むと思います。
このようになるということは住民説明会で話し合われて、その内容を総会で承認しているということではないのでしょうか。
もし、その総会決議以降にこの変更があったとしたら、理事会での決議範囲かもしれませんが、念のため、総会にかけたほうがいいかと思います。

美夕 様
早速の回答ありがとうございます。
総会に諮れれば、このような相談に及びません。恥ずかしながら、当マンションは管理会社と修繕委員長に牛耳られており、まともでないのです。今回の大規模修繕の総額5億円の予算計上からすべて、管理無関心に乗じて守銭奴が仕掛けた狡賢い計略で進められており、その隙がこの事件の発端なのです。これを崩すには
①陸屋根と14階の2戸のベランダの雨水を個々のドレンで受け、垂直に100mm内径の樹脂系縦樋で処理する現行の方法に対し、個々のドレンから直角に付けた75mm外径のパイプでベランダ外の新しく取り付けた樹脂系縦樋で処理する方法は形状を変え、効用(排水能力)の低下ではないか。②添付写真は現在のものだが、工事後はベランダの白い壁面の真ん中を屋上から市場まで一本の雨樋が新設される。それは雨樋があるだけでなく、バランだから突き出たパイプと雨樋止め金具で出来る汚れを作る。マンションの美観を損ねる。
①②を根拠に、設計変更を断念させられないかというものです。


工事の内容について住民説明会が行われているはずです。
そのあと内容、費用についても総会に諮られているのではないですか。
そこで皆さんが承認したのでしたら、認めるしかないと思います。
いくらなんでも総会に諮らずに工事を始めることはないでしょう。

区分所有法第17条の解釈で、特別決議事項ではとの質問の様ですが、
雨樋の移動は普通決議ですので「管理組合」の対応に問題はありません。
即ち、大規模修繕実施についての総会決議の中に含まれるとの判断ですし
仮に総会決議以降にこの程度(普通決議で決する)の変更が発生した場合でも、
そのために敢えて臨時総会を開く必要は無いと思われますので、
大規模修繕後の総会での結果報告で了承を取れば良い案件だと思います。
(特別決議であれば大規模修繕とは別に議案を提出する必要があります。)

asaka50 様
高いご見識の回答ありがとうございます。
理事会報告で設計変更を既成事実にしています。つまり、コンサルタント契約を強引にとった当マンションの管理委託会社が、NHKのクロ現を利用てマンション管理に無関心な住民を手玉に取り、国土交通省の及び腰をいいことに詐欺まがいの商売をしているのです。

ヤモリ様、
そうでしたか。
特別決議か普通決議かの判断基準は下記の国交省のマニュアルで明白です。
「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」
平成22年7月改訂(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/common/001064898.pdf

当マンションではNHKのクロ現を見て、大規模修繕委員会を立ち上げ、コンサル選定からは当マンションの管理委託会社を外し、複数の大手コンサル会社の中から信用出来るコンサルを選定しました。

この内容ではどういうことだかよくわかりませんが総会で決まったことは総会でひっくり返すしかありません。がんばってください。

クッシー さん
お久しぶりです。
問題は「総会」では決まっていないから、これって何なのさ・・なのです。

総会で雨樋竪管更新も含めた設計と予算が可決されていましたが→これはどういうことですか?

心情お察しいたします。このような巨大なマンションの外壁に、雨樋竪管が何本も這っていたら、まるで工場施設のような外観になりますね。さらに不審なのは、設計と予算が可決されたあとに、意匠変更があったことです。しかも、すでに足場が組まれて工事が始まろうとしている「直前」に、意匠変更の通知が配られたことです。これは、総会で争点になるのを避けるために、「故意に計画されたタイミング」だと思います。なぜなら、私のマンションでも、同じような手口と思われる事件があったからです。インターホン交換工事が決定され、工事の始まる「直前」に、総会も開かずに、ついでに各住戸扉(専有部)の鍵交換もするという通知を受けました。このサイトに投稿し、祖堅さんの著書でも取り上げていただきました(P106、Q138)。内容は違いますが、ほぼ同じ手口という印象を受けました。予算は設計によって異なります。この意匠変更の理由は何なのか、果たして承認された予算に見合うものなのか、本来なら総会で説明されるべきでしょう。紙切れ一枚の通知で済むようなものではないと思います。私の個人的な経験では、このような強引な工事は、管理会社側の都合です。

台風 様
深読みいただきありがとうございました。
祖堅さんの著書とありますが詳しく教えてください。
また、区分所有法第17条に関する判例などわかれば助かります。
区分所有法は総務省でマンション管理適正化法は国土交通省で
このような事案は業者がやりたい放題という声も聞こえます。
同なんでしょうか。

やさしいヤモリさん、

規模の大きな新築売り出しマンションのPRなどを見ると、圧迫感を抑えるために、外観はすっきり、というコンセプトがほとんどなので、まるで資産価値を下げるような意匠変更ですね。外壁からの突起物になりますので、区分所有者法の17条にある、著しい形状の変更に十分に値すると個人的には思いますが、おっしゃるとおり最終的には裁判所判断ですね。

しかし裁判という観点からは、現在の区分所有者法や管理規約は、圧倒的に管理者側に有利にできています。ですから区分所有者の弱い立場を利用してやりたい放題はいくらでも可能です。例えば、理事会で多数決をとり、総会で承認させてしまえば、内容が違法であってもまかり通ってしまうという、ブラック業界もどきのことをしています。しかも、手続き的に問題がなければ、区分所有者は延々と闘わなければなりません。その点を管理会社は知っているので、理事会に人脈をつくり根回し工作ができるよう、理事選出方法の「ご提案」もしています。極言すれば、儲けるためには違法行為でもとにかく理事会丸めこんでやってしまえということです。

区分所有者法が改正された際、マンション管理業者から相当な政治的圧力があったと聞いています。管理会社の「営業手法」で、腐敗した理事会ガバナンス構造を作られては、区分所有者法や管理規約の意味もなく、ヤモリさんのおっしゃるとおり、まさにやりたい放題です。当マンションの大手管理会社は、不動産会社や賃貸業も関係会社にありますので、地上げ屋的なことに関与している可能性さえうかがえます。祖堅さんの著書とは、このサイトのトップでPRされている「みんなの管理組合.com」から出版された「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド 実例250選」という本です。ご参考までに。




台風 様
早速「マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド」Q138拝読いたしました。台風様の投稿でしたか。恐れ入りました。お見通しの通りです。もっとあこぎなのは総会にで第三者による見積チェックとして「セカンドオピニオン」費用約50万を計上していながら履行していないことです。商社の代紋を笠にコンサルタント業務を略取、(工事)設計・監理者となる手法にはさすが海千山千、生き馬の目を抜く剛腕と感心するばかりですが、それだけに反道義的言動は許されるものでないと腹が立っています。汚いと言われる手法でも「一矢報いる手」は無いのでしょうか。管理(菅さんのコメント・12月1日 日経電子版)を拝読し、このままではマンションがとことん食い物にされる悔しさで、死んでも死に切れません。

回答がありません。