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管理組合法人の共用部分の賃料収益についての課税問題等

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理組合法人がマンションの共用部分である屋上に携帯電話基地局を設置した業者から賃料を受領しています。その賃料は各区分所有者に帰属すべきものです。私の疑問は、(1)管理組合法人が、その賃料につき、管理組合法人の収益として課税されると主張しているのですが、この主張ないし課税処分は、当該賃料収益は法律上は各区分所有者に帰属することとは矛盾するのではないか、(2)管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか、

みんなの回答

昨年10月31日に東京高裁で「賃料収入は管理組合に帰属する」という判決が出されています。
この件は携帯基地局の賃料に課税されたことについて、管理組合法人ではない管理組合が訴えたものですが、法人税法の「法人とみなされる人格のない社団」に帰属する収益として判決を出しています。
「賃料収入は、個々の区分所有者の個人財産とは異なり、管理組合の団体的規律に従う性質のもの」
「契約を締結する理由として区分所有者の収入ではなく、管理組合の収入増加につながることが挙げられている」
「各会計年度の決算で、各区分所有者に個別に分配されるように処分されることを求めるに足りる証拠はない」
このような点から、賃貸借契約は「権利能力なき社団である管理組合を事業主体とするもの」との判決です。

東京高裁の判決があることを知りませんでした。有り難うございました。未だその判決を見ていませんが、区分所有法19条との関係を検討してみたいと思います。

携帯会社に不動産貸付を行ったのは管理組合法人です。そしてその収入は課税されます。管理組合法人は法人税を納付します。区分所有法第19条では「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とありますから納税後の純利益を区分所有者に配分するのがもともとの形だと思います。

課税の時期を管理組合法人が賃貸料を受け取った時期とするか区分所有者に配分した時期とするかということでは国税庁は法人税法を採用し法人での課税としています。現状では法人収益、法人課税となっているのではないでしょうか。

「管理規約や総会決議での別段の定め」をせずに当然に管理費や修繕積立金に組み入れることはできないと思います。ただ、各区分所有者に配分する手間とコストを勘案すると管理費等に組み入れることに合理性はありそうです。

管理組合法人は区分所有者を代理して携帯電話基地局設置会社と共用部分についての賃貸契約を締結したものであるから(区分所有法47条6項)、その契約からえられる賃料収入も本人である区分所有者だと考えます。税務当局は管理組合法人の収益として、これに課税しているとの話を聞きますが、これが真実であれば、その課税処分は間違っているのではないかというのが、私の疑問なのです。

区分所有法と法人税法という2つの法律があります。マンションの屋上を携帯電話会社に貸してその賃料をもらったとき、その収益を管理組合法人の収益とし、税金も管理組合法人から納めるという方法が法律上正しいのかどうかというご質問だと思います。

私はこのケースでは法人税法に依るべきと思います。なぜなら税金の話だからです。国税庁は民法とその特別法である区分所有法を踏まえた上で法人税法を適用していると思うからです。管理組合法人は公益法人の扱いですのでその収益事業に法人税が課せられることになります。区分所有法第19条で対抗できそうにありません。



国税庁の課税処分は違法ではないか、というのが私の疑問です。区分所有者に帰属すべき賃料・利益を管理組合法人の利益として扱うことの適法性が問題であると考え、管理組合法人に課税することの適法性を疑問ではないかと思うものです。また、管理組合法人が支払を受けた賃料を管理費又は修繕費に組み入れるのには合理性があるといわれますが、「合理性」をもって総会決議等の代えられるものとは考えられない。合理性と適法性とは異なる次元の概念と思われます。

以下が私の解釈です。

<その賃料は各区分所有者に帰属すべきものです。>

=いいえ、共用部に設置してるので管理組合の収入となります。 
=こんな意見は聞いたことはありませんので、返信前に家族や友人の見解を聞いてみることをお勧めします。
=先ずそう思った根拠を提示して下さい。
=区分所有者に帰属するとの意見は、この収入に対してあなたは確定申告をする義務も負うことになりますが承知していますか?
 
<(2)管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか、>

=雑収入だから規約変更は必須とまでは言えない。
=集会所の貸し出しや、自動販売機の収入と同じ。トランクルームの賃料収入も同じでは。

貴見は、建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という)19条を看過した論です。共用部分を第三者に賃貸してえられる賃料は各区分所有者に持分の割合に応じて分割的に帰属するのが原則であるが(裁判例もある、犬塚浩ほか3名編・マンション判例ハンドブック269頁参照)、団体的な拘束を受けるとされ、管理規約で管理費あるいは修繕積立金に充てるとすることはできるとされている(稲本洋之助ほか1名・コンメンタールマンション区分所有法[1997年]105頁等)。私の疑問は、賃料は、管理組合法人の収益ではなく、保有していても各区分所有者からの預り金であり、銀行の預金に課税されないのと同様、管理組合法人の収益として課税するのは問題ではないかと思うものです。また、管理組合法人が当該賃料を修繕費等に組み入れるためには、管理規約の変更か区分所有者の総会の決議を要すると解されている(稲本上掲)。雑収入などと軽視できない金額です。

(1)について、貴見は区分所有法19条をどう考えておられるのでしょうか。(2)について、「雑収入」といえば、規約変更の必要がないといいますが、携帯電話基地局を設置した業者からの賃料は、私は正確には知りませんが、「雑収入」などとはいえないほどの金額のようです。規約で「雑収入」の限度を定める必要がありそうですね。

原則は区分所有者に帰属すべきとされていることは理解しました。

そこで、あなたはどういった立場で質問していますか?
1.分配金を要求したいので理論武装をしたい?
2.修繕積立金等にするのは賛成だけど、管理規約には明示的にこの条文を追加すべきと考えた。
3.半端な金額では無いそうですが幾らですか? 経理報告に載ってるはずですし、聞けば分るはずです。

さて、当方の同じ案件では管理費または修繕積立金とするとの条件で総会にかけられました。
4.あなたのマンションでも設置時に同様な条件で決議された経緯はないのでしょうか?
5.管理会社の見解は聞きましたか? 金額も一緒に聞けますよね?
6.規約変更しなくても総会で承認すれば済む話ではないでしょうか? 
なぜなら、管理会社も携帯の会社も分配にも、規約変更にも触れたことがありません。 
規約を変更した組合も聞いたことが無いのですよ。(それで変更した組合は非常に少なそうと推測しました) ー「少ないからやらなくて良いとはならないとの」との反論は結構です。 

要は「その金をよこせ」ということですか?

そういうことではありません。(1)管理組合法人に対する課税処分が適法か、(2)管理組合法人が取得した賃料を規約の改正又は総会の議決を経ないで管理費又は修繕費に充当することの適法性、を問題にしているのです。

(1)管理組合法人に対する課税処分が適法か、→国税庁が払えと言っていますからねえ。違法と思うなら国税庁を訴えるしかありません(2)管理組合法人が取得した賃料を規約の改正又は総会の議決を経ないで管理費又は修繕費に充当することの適法性、を問題にしているのです→違法と思うなら管理組合を訴えたらどうですか?

疑問(1)
管理組合法人の収益として課税されるとの主張ですが、当該賃料収益は法律上は各区分所有者に帰属することとは矛盾するのではないか、
回答(1)
賃貸収入が各区分所有者に持ち分に応じ分配されるなら、各区分所有者の所得になり各区分所有者毎に課税されますが、実際は収入は管理組合でとどまり管理組合としての収入になっている様ですので、その場合の課税は管理組合に対し行われます。

質問(2)
管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか。
回答(2)
共用部分に携帯電話基地局を設置し、貸し出すことが記述されていなければ管理規約に違反している状況と言えますので、次の定期総会で規約変更を特別決議として提案し承認を受けさえすれば良いだけの話です。

何にしても、マンション管理組合であれ、マンション管理組合法人であれ、非収益事業には課税されず、収益 事業には課税されるだけのことで、難しい話ではありません。

(1)区分所有者の利益となる金銭(区分所有法19条)を管理組合法人が受領しても、管理組合法人の利益となるものではなく、区分所有者のために保管しているに過ぎないもので、預り金だと思います。銀行の預金には銀行の利益として課税されないと思います。これとどこが違うのでしょうか。

疑問(1)
管理組合法人の収益として課税されるとの主張ですが、当該賃料収益は法律上は各区分所有者に帰属することとは矛盾するのではないか、
回答(1)
賃貸収入が各区分所有者に持ち分に応じ分配されるなら、各区分所有者の所得になり各区分所有者毎に課税されますが、実際は収入は管理組合でとどまり管理組合としての収入になっている様ですので、その場合の課税は管理組合に対し行われます。

質問(2)
管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか。
回答(2)
共用部分に携帯電話基地局を設置し、貸し出すことが記述されていなければ管理規約に違反している状況と言えますので、次の定期総会で規約変更を特別決議として提案し承認を受けさえすれば良いだけの話です。

何にしても、マンション管理組合であれ、マンション管理組合法人であれ、非収益事業には課税されず、収益 事業には課税されるだけのことで、難しい話ではありません。

(1)区分所有者の利益となる金銭(区分所有法19条)を管理組合法人が受領しても、管理組合法人の利益となるものではなく、区分所有者のために保管しているに過ぎないもので、預り金だと思います。銀行の預金には銀行の利益として課税されないと思います。これとどこが違うのでしょうか。

昨年10月31日に東京高裁で「賃料収入は管理組合に帰属する」という判決が出されています。
この件は携帯基地局の賃料に課税されたことについて、管理組合法人ではない管理組合が訴えたものですが、法人税法の「法人とみなされる人格のない社団」に帰属する収益として判決を出しています。
「賃料収入は、個々の区分所有者の個人財産とは異なり、管理組合の団体的規律に従う性質のもの」
「契約を締結する理由として区分所有者の収入ではなく、管理組合の収入増加につながることが挙げられている」
「各会計年度の決算で、各区分所有者に個別に分配されるように処分されることを求めるに足りる証拠はない」
このような点から、賃貸借契約は「権利能力なき社団である管理組合を事業主体とするもの」との判決です。

東京高裁の判決があることを知りませんでした。有り難うございました。未だその判決を見ていませんが、区分所有法19条との関係を検討してみたいと思います。

携帯会社に不動産貸付を行ったのは管理組合法人です。そしてその収入は課税されます。管理組合法人は法人税を納付します。区分所有法第19条では「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とありますから納税後の純利益を区分所有者に配分するのがもともとの形だと思います。

課税の時期を管理組合法人が賃貸料を受け取った時期とするか区分所有者に配分した時期とするかということでは国税庁は法人税法を採用し法人での課税としています。現状では法人収益、法人課税となっているのではないでしょうか。

「管理規約や総会決議での別段の定め」をせずに当然に管理費や修繕積立金に組み入れることはできないと思います。ただ、各区分所有者に配分する手間とコストを勘案すると管理費等に組み入れることに合理性はありそうです。

管理組合法人は区分所有者を代理して携帯電話基地局設置会社と共用部分についての賃貸契約を締結したものであるから(区分所有法47条6項)、その契約からえられる賃料収入も本人である区分所有者だと考えます。税務当局は管理組合法人の収益として、これに課税しているとの話を聞きますが、これが真実であれば、その課税処分は間違っているのではないかというのが、私の疑問なのです。

区分所有法と法人税法という2つの法律があります。マンションの屋上を携帯電話会社に貸してその賃料をもらったとき、その収益を管理組合法人の収益とし、税金も管理組合法人から納めるという方法が法律上正しいのかどうかというご質問だと思います。

私はこのケースでは法人税法に依るべきと思います。なぜなら税金の話だからです。国税庁は民法とその特別法である区分所有法を踏まえた上で法人税法を適用していると思うからです。管理組合法人は公益法人の扱いですのでその収益事業に法人税が課せられることになります。区分所有法第19条で対抗できそうにありません。



国税庁の課税処分は違法ではないか、というのが私の疑問です。区分所有者に帰属すべき賃料・利益を管理組合法人の利益として扱うことの適法性が問題であると考え、管理組合法人に課税することの適法性を疑問ではないかと思うものです。また、管理組合法人が支払を受けた賃料を管理費又は修繕費に組み入れるのには合理性があるといわれますが、「合理性」をもって総会決議等の代えられるものとは考えられない。合理性と適法性とは異なる次元の概念と思われます。

以下が私の解釈です。

<その賃料は各区分所有者に帰属すべきものです。>

=いいえ、共用部に設置してるので管理組合の収入となります。 
=こんな意見は聞いたことはありませんので、返信前に家族や友人の見解を聞いてみることをお勧めします。
=先ずそう思った根拠を提示して下さい。
=区分所有者に帰属するとの意見は、この収入に対してあなたは確定申告をする義務も負うことになりますが承知していますか?
 
<(2)管理組合法人が賃料収益を規約の改正なく、管理費又は修繕積立金に組み入れているのは、規約に違反するのではないか、>

=雑収入だから規約変更は必須とまでは言えない。
=集会所の貸し出しや、自動販売機の収入と同じ。トランクルームの賃料収入も同じでは。

貴見は、建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という)19条を看過した論です。共用部分を第三者に賃貸してえられる賃料は各区分所有者に持分の割合に応じて分割的に帰属するのが原則であるが(裁判例もある、犬塚浩ほか3名編・マンション判例ハンドブック269頁参照)、団体的な拘束を受けるとされ、管理規約で管理費あるいは修繕積立金に充てるとすることはできるとされている(稲本洋之助ほか1名・コンメンタールマンション区分所有法[1997年]105頁等)。私の疑問は、賃料は、管理組合法人の収益ではなく、保有していても各区分所有者からの預り金であり、銀行の預金に課税されないのと同様、管理組合法人の収益として課税するのは問題ではないかと思うものです。また、管理組合法人が当該賃料を修繕費等に組み入れるためには、管理規約の変更か区分所有者の総会の決議を要すると解されている(稲本上掲)。雑収入などと軽視できない金額です。

(1)について、貴見は区分所有法19条をどう考えておられるのでしょうか。(2)について、「雑収入」といえば、規約変更の必要がないといいますが、携帯電話基地局を設置した業者からの賃料は、私は正確には知りませんが、「雑収入」などとはいえないほどの金額のようです。規約で「雑収入」の限度を定める必要がありそうですね。

原則は区分所有者に帰属すべきとされていることは理解しました。

そこで、あなたはどういった立場で質問していますか?
1.分配金を要求したいので理論武装をしたい?
2.修繕積立金等にするのは賛成だけど、管理規約には明示的にこの条文を追加すべきと考えた。
3.半端な金額では無いそうですが幾らですか? 経理報告に載ってるはずですし、聞けば分るはずです。

さて、当方の同じ案件では管理費または修繕積立金とするとの条件で総会にかけられました。
4.あなたのマンションでも設置時に同様な条件で決議された経緯はないのでしょうか?
5.管理会社の見解は聞きましたか? 金額も一緒に聞けますよね?
6.規約変更しなくても総会で承認すれば済む話ではないでしょうか? 
なぜなら、管理会社も携帯の会社も分配にも、規約変更にも触れたことがありません。 
規約を変更した組合も聞いたことが無いのですよ。(それで変更した組合は非常に少なそうと推測しました) ー「少ないからやらなくて良いとはならないとの」との反論は結構です。 

要は「その金をよこせ」ということですか?

そういうことではありません。(1)管理組合法人に対する課税処分が適法か、(2)管理組合法人が取得した賃料を規約の改正又は総会の議決を経ないで管理費又は修繕費に充当することの適法性、を問題にしているのです。

(1)管理組合法人に対する課税処分が適法か、→国税庁が払えと言っていますからねえ。違法と思うなら国税庁を訴えるしかありません(2)管理組合法人が取得した賃料を規約の改正又は総会の議決を経ないで管理費又は修繕費に充当することの適法性、を問題にしているのです→違法と思うなら管理組合を訴えたらどうですか?

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