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管理規約に法律違反の条項があるが理事会等が無視している場合の対処法

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

私の所有のマンションは、管理組合の法人化後も法人化前の管理規約のままで、法人となったことによる規約の改正(区分所有法47条)もせず、また、ほかにも違法な条項があります。理事会及び管理会社に、総会前にその点を指摘して、規約改正の議案の作成、区分所有者に対する送付、総会での決議をするよう求めても無視ないしは先送りされています。対処する方策いかん。

みんなの回答

いろいろわかっているみたいなので告発でもされたらいかがですか?

管理規約に違法な条項があるからといっても、犯罪とはいえないから、告発は無理です。

では規約違反だと管理組合を訴えたらどうでしょう?

無視ないしは先送りされている理由は訊いてみましたか?
規約の改正条文の作成は、管理委託契約の中に含まれていますか?

当方の管理委託契約には入っておらず、管理会社に依頼するとしたら別途契約が必要でした。経費削減改革の途上でしたので、新たに費用が発生する別途の契約を避ける趣旨で、理事達でNPO法人のマンション管理士さんに相談しながら草案を作成した経験がありますが、法令に抵触しないように気をつけながら、その範囲内で自分達の求める内容の条文を作るのは、存外手間がかかりました。
先送りされている理由が「改正箇所がある程度たまってから、纏めて条文作成した方が経済的」という場合もありうると思います。
jsmendyさんに「このような条文にしたらどうか?」というアイデアがあれば草案を作って提案してみますと、理事会の重い腰を動かすキッカケになるかも知れません。

(1)私は理事ではありませんので、先送りの理由は定かではありません。(2)管理委託契約には規約改正条文の作成は明文では入っていませんが、業務委託の中には理事支援及び総会支援があり、従来の規約改正については管理会社が原案を作成して理事会に提案し、それが総会において採用されたという経緯に照らすと、管理会社が規約改正条文作成につき支援するとの合意が管理会社と管理組合法人との間に黙示的に成立したといえるのではないかと思います。(3)私はどのような条文にすべきかの具体的提案をしました。

改正条文の草案がもう出来ているなら、jsmendyさんが立候補して来期の理事長になり、ご自分で規約の改正を議案とする臨時総会を招集し、可決させればこの問題は解決するように思います。
来期まで待てなければ、区分所有者の5分の1の賛同を集めて少数区分所有者による総会招集の手順を踏む事も出来ると思います。(jsmendyさんは、かなり勉強家なようですから、ご存知かと。)

違法な条項とはどのようなことでしょうか。
法人になったことと関係しているのでしょうか。
法人になったことで大きく変わるのは、役員の任期が2年になることです。
もともと2年任期としていたのでしたら問題にはなりません。
大きな変更がなければ、法人にしたからと言って規約改正する必要はなく、法人化した総会で「規約の記載について、管理組合を管理組合法人と読み替えます。」と説明すれば足りることです。
むしろ、規約のことではなく登記のことのほうが重要です。
各役員全員の登記が必要になり、役員が変わるたびに変更しなければなりません。
jsmendyさんのところはどのような理由で法人化したのでしょうか。
メリットは何だったのでしょうか。

(1)違法な条項は多々あるのですが、そのうちの1は、専属管轄の条項で法律上存在しない裁判所の記載となっていることです。(2)法人化したからといって規約改正の必要がないとの点ですが、区分所有法47条11項は管理組合法人については同法第4節(管理者)の規定は適用しないとしているのです。したがって、管理組合が法人成りをすると、管理機構・ガバナンスが異なったものとなるのですから、管理組合法人の権限、理事の権限・役割を規約で明らかにすべきだと思います。(3)登記が重要なことは分かりますが、登記は第三者に対する問題です。規約は管理組合法人の根本規範ですから、こちらの重要性は登記の比ではないと思います。

(1)の裁判所の件は、単に誤記または誤認ではないでしょうか。
規約改正というのではなく訂正で済むものだと思います。

(2)の管理者についてですが、確かに管理組合法人となれば、理事を置かなければならないですし、それぞれの理事が各自管理組合法人を代表することになり、管理者を置く必要はなくなります。
しかし、jsmendyさんのところでも、法人化前から理事会があり、理事を置いていたはずですがどうでしょうか。
また、区分所有法第49条で、管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げないとしています。
つまり理事長を置くことを認めています。
jsmendyさんのところは法人化した後に理事長を置いていないのでしょうか。
それでしたら規約改正もあるかもしれませんが、以前と変わらず理事長を置いていれば規約の改正の必要はないでしょう。

私のところは管理組合法人でしたけれど、何のメリットもなく面倒なだけでしたので、法人をやめました。
その時に規約は「管理組合法人を管理組合と読み替える」として、規約の改正はせずに済んでいます。

違法な条項とはどのようなことでしょうか。
法人になったことと関係しているのでしょうか。
法人になったことで大きく変わるのは、役員の任期が2年になることです。
もともと2年任期としていたのでしたら問題にはなりません。
大きな変更がなければ、法人にしたからと言って規約改正する必要はなく、法人化した総会で「規約の記載について、管理組合を管理組合法人と読み替えます。」と説明すれば足りることです。
むしろ、規約のことではなく登記のことのほうが重要です。
各役員全員の登記が必要になり、役員が変わるたびに変更しなければなりません。
jsmendyさんのところはどのような理由で法人化したのでしょうか。
メリットは何だったのでしょうか。

(1)違法な条項は多々あるのですが、そのうちの1は、専属管轄の条項で法律上存在しない裁判所の記載となっていることです。(2)法人化したからといって規約改正の必要がないとの点ですが、区分所有法47条11項は管理組合法人については同法第4節(管理者)の規定は適用しないとしているのです。したがって、管理組合が法人成りをすると、管理機構・ガバナンスが異なったものとなるのですから、管理組合法人の権限、理事の権限・役割を規約で明らかにすべきだと思います。(3)登記が重要なことは分かりますが、登記は第三者に対する問題です。規約は管理組合法人の根本規範ですから、こちらの重要性は登記の比ではないと思います。

(1)の裁判所の件は、単に誤記または誤認ではないでしょうか。
規約改正というのではなく訂正で済むものだと思います。

(2)の管理者についてですが、確かに管理組合法人となれば、理事を置かなければならないですし、それぞれの理事が各自管理組合法人を代表することになり、管理者を置く必要はなくなります。
しかし、jsmendyさんのところでも、法人化前から理事会があり、理事を置いていたはずですがどうでしょうか。
また、区分所有法第49条で、管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げないとしています。
つまり理事長を置くことを認めています。
jsmendyさんのところは法人化した後に理事長を置いていないのでしょうか。
それでしたら規約改正もあるかもしれませんが、以前と変わらず理事長を置いていれば規約の改正の必要はないでしょう。

私のところは管理組合法人でしたけれど、何のメリットもなく面倒なだけでしたので、法人をやめました。
その時に規約は「管理組合法人を管理組合と読み替える」として、規約の改正はせずに済んでいます。

いろいろわかっているみたいなので告発でもされたらいかがですか?

管理規約に違法な条項があるからといっても、犯罪とはいえないから、告発は無理です。

では規約違反だと管理組合を訴えたらどうでしょう?

無視ないしは先送りされている理由は訊いてみましたか?
規約の改正条文の作成は、管理委託契約の中に含まれていますか?

当方の管理委託契約には入っておらず、管理会社に依頼するとしたら別途契約が必要でした。経費削減改革の途上でしたので、新たに費用が発生する別途の契約を避ける趣旨で、理事達でNPO法人のマンション管理士さんに相談しながら草案を作成した経験がありますが、法令に抵触しないように気をつけながら、その範囲内で自分達の求める内容の条文を作るのは、存外手間がかかりました。
先送りされている理由が「改正箇所がある程度たまってから、纏めて条文作成した方が経済的」という場合もありうると思います。
jsmendyさんに「このような条文にしたらどうか?」というアイデアがあれば草案を作って提案してみますと、理事会の重い腰を動かすキッカケになるかも知れません。

(1)私は理事ではありませんので、先送りの理由は定かではありません。(2)管理委託契約には規約改正条文の作成は明文では入っていませんが、業務委託の中には理事支援及び総会支援があり、従来の規約改正については管理会社が原案を作成して理事会に提案し、それが総会において採用されたという経緯に照らすと、管理会社が規約改正条文作成につき支援するとの合意が管理会社と管理組合法人との間に黙示的に成立したといえるのではないかと思います。(3)私はどのような条文にすべきかの具体的提案をしました。

改正条文の草案がもう出来ているなら、jsmendyさんが立候補して来期の理事長になり、ご自分で規約の改正を議案とする臨時総会を招集し、可決させればこの問題は解決するように思います。
来期まで待てなければ、区分所有者の5分の1の賛同を集めて少数区分所有者による総会招集の手順を踏む事も出来ると思います。(jsmendyさんは、かなり勉強家なようですから、ご存知かと。)

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