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上階からの水漏れ事故

住まいのトラブル

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

昨年の冬の時期に3階の部屋から水漏れがあり2階の所有者の方の部屋が
ほぼ水漏れで衣類等も被害にあいました。3階の部屋はリノベーション工事開始直後でした。(解体工事中)リノベーション工事が何とか終わり先月には新たな所有者の方が引っ越しされてきましたが、被害にあった方と工事を請け負った会社と今だに水漏れ事故の保険等の支払いで意見があわず解決できていない状態です。3階の部屋の前所有者は不動産会社です。(前々所有者から買取り)
前所有者の不動産会社もリノベーション工事を行うようなのですが、新規のリノベーション会社に施工を依頼したようです。
前置きが長くなりましたが、水漏れ事故の損害の請求は施工会社または前所有者に請求できるのでしょうか?
施工会社もまだ3年目の新しい会社で担当の人も宅建の資格を取ったばかりの2年目の方です。話合いをしてもなかなか明確な回答が得られない状況のようです。
孫請けの一人親方の大工の人も代金を払ってもらえていない状況です。
その方の話では前所有者である不動産会社に問題があると言っていました。
水漏れ事故から1年が過ぎようとしています。ご教授お願いします。

みんなの回答

水漏れした時点はリノベーション工事(以下「本件工事」という。)の最中のようですのでこれを前提にして論を進めます(3階に移転してきた区分所有者は無関係としての意)。2階の区分所有者(以下「X」という)に対し本件工事の施行業者(以下「Y」という)が水漏れによるXの損害について賠償責任を負うかどうかは、Yに不法行為責任が生じるかどうかの問題です。民法709条に基づいて判断することになります。一番の問題は、Yが階下に水漏れという事態が発生することについて過失があったか、水漏れを予見できたかどうかです。予見できたなら、水漏れを防止すべき義務が生じます。水漏れが、Yの工事の最中か、工事完成後かにより、異なると思いますが、前者だと予見可能性が高いいと思われます。Yに本件工事を注文した3階の前所有者(以下「Z」という)がXに対して、民法709条の責任を負うかどうかは、ZがYに対して工事のやり方の指示したりなどし、それが水漏れの原因となったなどの事情がない限り、ZがXに対して損害賠償責任を負うことはないでしょう。質問があればお答えします

アドバイスありがとうございます。今回の事故は工事が始まったばかり(解体工事)で起きました。ということはYは予見可能であり
Xは施工会社であるYに損害賠償責任を問えるとの理解でよろしいでしょうか。区分所有者法を参考にすると売却したからと言っても
前所有者Zの責任は逃れられないとあったと記憶しております。民法と区分所有者法どちらかが優先されるとう事はあるのでしょうか。
全くの素人で質問がずれているかもしれませんがよろしくお願いします。

(1) 3階から2階に漏水したのは、①本件工事により給水管を直接傷つけたからか、②本件工事に伴った振動により腐食していた給水管に穴が空いたことによるのか、③本件工事のために使用する水をこぼすなどしたことによるかなど、漏水発生原因を特定する必要があります。漏水それ自体は物理的現象ですが、その原因を作り出した者が責任を負うことになります。①及び③の場合にはYの行為が原因といえますが、②の場合には、給水管が腐食するまで放置した者(当該給水管が共用部分であれば管理組合、専有部分であれば3階の区分所有者)の責任とYの責任とが競合する問題となると思います。
(2)前所有者Zの責任は、Zが3階の区分所有建物を他に譲渡しても免れないのではないかとの点について
 ZがXに対して損害賠償責任を負うということになれば、Zが他の者に3階の区分所有建物を譲渡したからといって消滅するものではありません。Zの責任が消滅するのは、Xに損害額の支払(弁償)をした場合、責任・損害賠償義務のが時効消滅、XがZにその債務の免除をした場合です。
 問題は、そもそもZがXに対して損害賠償責任を負うかどうかです。

漏水事故はよく起こっていまして、洗濯機の排水ホースが外れて下の階に漏れたこともありました。

私の判断は、
今回のケースは不動産会社が所有者の時に工事を依頼した結果起きた漏水事故ですから、依頼元の不動産会社にすべての責任があります。 
被害者の請求先はその時の不動産会社であり、施工会社ではありません。

その不動産会社が弁償金をどこから出すかは被害者には関心が無い(被害者には関係ない)として、あくまでその不動産会社に弁償を要求すべき事案だと思います。

損害賠償の方法としては、知人の会社が債務請求によく利用している「少額訴訟」はどうですか? 
訴訟費用は数千円で個人で書類は書けるし、裁判所で記入方法も教えてくれるようです。原則1回の審議で結審します。 相手が出席しなかったら被害者側が勝訴です。
本訴訟に移行する場合や、勝訴した後にどうやって被害額を払わせるかの問題もありますが、その不動産会社は逃げ切るつもりだから、もはや社長相手に訴えるしか方法は無いと思います。

必ず勝てる事案ですが、個人訴訟に不安があれば司法書士に依頼が出来ます。(弁護士よりは敷居が低い) 当方の投稿が正しいかも確認してもらって下さい。 

当方は全く別件で依頼して書類を準備してもらい、司法書士と2回合って最終解決した案件では約1万円の費用でした。

訴えられただけで支払に転じる場合もあるようです。

実例として当方のマンションで起きた漏水事故では、上階の占有部からの漏水で下階の占有部が被害を受けたので、共用部に関係ない事案だから管理組合が介入する理由がありませんでした。 

よってマンション保険の利用は断り、当事者間で解決してもらう事として加害者側に自分で払うように伝えました。 
加害者は自分の保険が使えることも知らないで(調べもしないで)、反省もせず組合の保険利用を要求してきたので拒否しました。 

この対応により、組合役員も管理会社も最低限の業務負担で済みました。

今回は質が悪い不動産会社が相手なので勝訴後に実際に賠償させるテクニックも必要かも知れないし、司法書士さん(又は弁護士さん)への依頼を勧めてはいかがですか? 

実体験に基づくアドバイスありがとうございます。今回の事故の被害者の方に伝えたいと思います。相手の不動産会社も売却して責任を逃れたと思っているかと。助かりました。

当マンションでも同様の事案が発生しました。

共用部分に事故の原因があるわけではなく、
管理組合もコンクリート床に被害を受けたので
被害者として上階の所有者に損害賠償請求しました。

但し2階の被害書と3階の加害者との間の損害請求は、
当事者同士で解決して貰うべき事案であるので、
管理組合は一切関与すべきではありません。

従って管理組合の個人賠償保険を使うことは
極力控えるべき事案だと思います。

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アドバイスありがとうございます。
1つ確認したいことがあります。今回のトラブルは被害者の方は施工会社と話合いをされているようですが、前所有者の不動産会社に
賠償を請求できるのでしょうか?管理会社のフロントマンの方も前所有者の不動産会社はトラブルが解決しないまま売却して
責任を逃れたという認識のようです。施工会社、前所有者のどちらに請求をする事が良いのでしょうか?やはり前所有者でしょうか。
あるいは両者に請求は可能なのでしょうか?

不動産会社が所有していた時に起きた事故ですから、不動産会社にも責任はあると思います。
売却したから逃れられるというものではないでしょう。
保険を使えば不動産会社も損失はないと思うのですが、なぜ保険の話にならないのでしょう。
個人賠償はそのためにあるのではないでしょうか。
施工会社は直接に過失を犯したのですから、賠償する責任はあります。
どちらに請求してもいいと思うのですが、こういう件は弁護士さんに相談したほうが早いのではないでしょうか。

どの立場での質問ですか?

管理組合の理事です。

理事会が間に入っているか入ろうとしているのですか?

理事会が入ろうとしているところです。

基本的には当事者同士の話なので理事会が入るのは違うと思うのですが。

どうして事故が起こった時に管理組合の保険を使わなかったのでしょう。
管理会社は何をしていたのですか。
前所有者が不動産会社でも区分所有者になりますから、組合の保険の個人賠償を請求することができたはずです。
リノベーション工事の会社も保険に入っているはずですが、そちらの保険を使うという話にはならなかったのですか。
話し合いはどうしてまとまらないのでしょう。
過失を認めないということでしょうか。

とにかく管理組合の保険が使えますから、前所有者に保険の請求をしてもらってください。
それもしないというのでしたら、2階の方の保険を使って被害の修繕をし、かかった費用を前所有者に求償することになります。
それでも認めないというのでしたら裁判になるでしょう。

話し合いがまとまらないのは被害額のことでしょうか。
それでしたら被害者(又は管理組合)が見積もりを出し、保険会社がどこまで認めるかというだけの問題だと思います。
保険会社が認めない被害まで補償しろというのは無理かと思います。

なお、保険の請求は3年前まで遡ってできます。

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賠償を請求できるのでしょうか?管理会社のフロントマンの方も前所有者の不動産会社はトラブルが解決しないまま売却して
責任を逃れたという認識のようです。施工会社、前所有者のどちらに請求をする事が良いのでしょうか?やはり前所有者でしょうか。
あるいは両者に請求は可能なのでしょうか?

不動産会社が所有していた時に起きた事故ですから、不動産会社にも責任はあると思います。
売却したから逃れられるというものではないでしょう。
保険を使えば不動産会社も損失はないと思うのですが、なぜ保険の話にならないのでしょう。
個人賠償はそのためにあるのではないでしょうか。
施工会社は直接に過失を犯したのですから、賠償する責任はあります。
どちらに請求してもいいと思うのですが、こういう件は弁護士さんに相談したほうが早いのではないでしょうか。

どうして事故が起こった時に管理組合の保険を使わなかったのでしょう。
管理会社は何をしていたのですか。
前所有者が不動産会社でも区分所有者になりますから、組合の保険の個人賠償を請求することができたはずです。
リノベーション工事の会社も保険に入っているはずですが、そちらの保険を使うという話にはならなかったのですか。
話し合いはどうしてまとまらないのでしょう。
過失を認めないということでしょうか。

とにかく管理組合の保険が使えますから、前所有者に保険の請求をしてもらってください。
それもしないというのでしたら、2階の方の保険を使って被害の修繕をし、かかった費用を前所有者に求償することになります。
それでも認めないというのでしたら裁判になるでしょう。

話し合いがまとまらないのは被害額のことでしょうか。
それでしたら被害者(又は管理組合)が見積もりを出し、保険会社がどこまで認めるかというだけの問題だと思います。
保険会社が認めない被害まで補償しろというのは無理かと思います。

なお、保険の請求は3年前まで遡ってできます。

当マンションでも同様の事案が発生しました。

共用部分に事故の原因があるわけではなく、
管理組合もコンクリート床に被害を受けたので
被害者として上階の所有者に損害賠償請求しました。

但し2階の被害書と3階の加害者との間の損害請求は、
当事者同士で解決して貰うべき事案であるので、
管理組合は一切関与すべきではありません。

従って管理組合の個人賠償保険を使うことは
極力控えるべき事案だと思います。

どの立場での質問ですか?

管理組合の理事です。

理事会が間に入っているか入ろうとしているのですか?

理事会が入ろうとしているところです。

基本的には当事者同士の話なので理事会が入るのは違うと思うのですが。

漏水事故はよく起こっていまして、洗濯機の排水ホースが外れて下の階に漏れたこともありました。

私の判断は、
今回のケースは不動産会社が所有者の時に工事を依頼した結果起きた漏水事故ですから、依頼元の不動産会社にすべての責任があります。 
被害者の請求先はその時の不動産会社であり、施工会社ではありません。

その不動産会社が弁償金をどこから出すかは被害者には関心が無い(被害者には関係ない)として、あくまでその不動産会社に弁償を要求すべき事案だと思います。

損害賠償の方法としては、知人の会社が債務請求によく利用している「少額訴訟」はどうですか? 
訴訟費用は数千円で個人で書類は書けるし、裁判所で記入方法も教えてくれるようです。原則1回の審議で結審します。 相手が出席しなかったら被害者側が勝訴です。
本訴訟に移行する場合や、勝訴した後にどうやって被害額を払わせるかの問題もありますが、その不動産会社は逃げ切るつもりだから、もはや社長相手に訴えるしか方法は無いと思います。

必ず勝てる事案ですが、個人訴訟に不安があれば司法書士に依頼が出来ます。(弁護士よりは敷居が低い) 当方の投稿が正しいかも確認してもらって下さい。 

当方は全く別件で依頼して書類を準備してもらい、司法書士と2回合って最終解決した案件では約1万円の費用でした。

訴えられただけで支払に転じる場合もあるようです。

実例として当方のマンションで起きた漏水事故では、上階の占有部からの漏水で下階の占有部が被害を受けたので、共用部に関係ない事案だから管理組合が介入する理由がありませんでした。 

よってマンション保険の利用は断り、当事者間で解決してもらう事として加害者側に自分で払うように伝えました。 
加害者は自分の保険が使えることも知らないで(調べもしないで)、反省もせず組合の保険利用を要求してきたので拒否しました。 

この対応により、組合役員も管理会社も最低限の業務負担で済みました。

今回は質が悪い不動産会社が相手なので勝訴後に実際に賠償させるテクニックも必要かも知れないし、司法書士さん(又は弁護士さん)への依頼を勧めてはいかがですか? 

実体験に基づくアドバイスありがとうございます。今回の事故の被害者の方に伝えたいと思います。相手の不動産会社も売却して責任を逃れたと思っているかと。助かりました。

水漏れした時点はリノベーション工事(以下「本件工事」という。)の最中のようですのでこれを前提にして論を進めます(3階に移転してきた区分所有者は無関係としての意)。2階の区分所有者(以下「X」という)に対し本件工事の施行業者(以下「Y」という)が水漏れによるXの損害について賠償責任を負うかどうかは、Yに不法行為責任が生じるかどうかの問題です。民法709条に基づいて判断することになります。一番の問題は、Yが階下に水漏れという事態が発生することについて過失があったか、水漏れを予見できたかどうかです。予見できたなら、水漏れを防止すべき義務が生じます。水漏れが、Yの工事の最中か、工事完成後かにより、異なると思いますが、前者だと予見可能性が高いいと思われます。Yに本件工事を注文した3階の前所有者(以下「Z」という)がXに対して、民法709条の責任を負うかどうかは、ZがYに対して工事のやり方の指示したりなどし、それが水漏れの原因となったなどの事情がない限り、ZがXに対して損害賠償責任を負うことはないでしょう。質問があればお答えします

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Xは施工会社であるYに損害賠償責任を問えるとの理解でよろしいでしょうか。区分所有者法を参考にすると売却したからと言っても
前所有者Zの責任は逃れられないとあったと記憶しております。民法と区分所有者法どちらかが優先されるとう事はあるのでしょうか。
全くの素人で質問がずれているかもしれませんがよろしくお願いします。

(1) 3階から2階に漏水したのは、①本件工事により給水管を直接傷つけたからか、②本件工事に伴った振動により腐食していた給水管に穴が空いたことによるのか、③本件工事のために使用する水をこぼすなどしたことによるかなど、漏水発生原因を特定する必要があります。漏水それ自体は物理的現象ですが、その原因を作り出した者が責任を負うことになります。①及び③の場合にはYの行為が原因といえますが、②の場合には、給水管が腐食するまで放置した者(当該給水管が共用部分であれば管理組合、専有部分であれば3階の区分所有者)の責任とYの責任とが競合する問題となると思います。
(2)前所有者Zの責任は、Zが3階の区分所有建物を他に譲渡しても免れないのではないかとの点について
 ZがXに対して損害賠償責任を負うということになれば、Zが他の者に3階の区分所有建物を譲渡したからといって消滅するものではありません。Zの責任が消滅するのは、Xに損害額の支払(弁償)をした場合、責任・損害賠償義務のが時効消滅、XがZにその債務の免除をした場合です。
 問題は、そもそもZがXに対して損害賠償責任を負うかどうかです。

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売却したから逃れられるというものではないでしょう。
保険を使えば不動産会社も損失はないと思うのですが、なぜ保険の話にならないのでしょう。
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