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床下の雑排水管の材質

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

平成9年竣工のマンションです。
築18年目に雑排水管から水漏れが発生しました。
管理会社にその水漏れの理由を聞いても教えてくれません。
最終的に水漏れを起こしたお部屋の方の話で原因がわかったのですが。
それは雑排水管の材質は「白ガス管」というものでした。
てっきり、塩ビ管だと思っていたのですが。
販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。
その当時はまだ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。
果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか?
白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?

みんなの回答

問題にするとしてどうしたいのですか?

もしかして昭和59年竣工の間違いではありませんか?

私はビル、マンションの配管設計を生業としています。
排水管の材料は、昭和50年代頃迄は、排水には主に「亜鉛メッキ製のガス管(白ガス管)」「ノンタールエポキシ塗装鋼管」が使われていました。
しかし昭和60年頃には「硬質塩化ビニールライニング鋼管」、「硬質塩化ビニール管」などが主流になり、平成に入ると設置から15〜20年で漏水事故が多発する白ガス管の問題がクローズアップされ、新築マンションでは使われることは無くなりました。
ですので平成9年竣工のマンションの雑排水管に白ガス管を使うことはあり得ません。
下記の資料に雑排水の配管材料の年代での推移と白ガス管での腐食漏水の事例を示します。

http://www.mansion-r.com/report/540/

http://www.machidukuri.or.jp/mseminar/msjisseki/data/H290723(1).pdf

上記の様に平成9年竣工のマンションで白ガス管を使ったということは、当時の雑排水の工事の常識に反しており、販売業者は15〜20年後に排水管更新工事を実施して法外な利益を上げようと考え、故意に白ガス管を使った可能性もあると思います。

悪質大手販売業者からkario様への下記の回答には誠意の欠片も感じられません。
>販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。
→確かに法律的には問題ありませんが、腐食で漏水事故が多発して問題化していた白ガス管は敢えて使うということに悪意を感じます。

>その当時は未だ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。
→上記資料の通り、昭和60年代には塩ビ管の信頼性は確立されてものとなっており、腐食で漏水事故の多発する白ガス管は使わないということが業界の常識です。

>白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?
→平成9年時点で白ガス管を使っていることは常識の範囲を超え悪意すら感じさせるものであり、kario様が問題視するのは当然です。

kario様のマンションでは販売会社+管理会社に騙され、数千万円で塩ビ管への更新工事を実施したとのことですが、このような悪徳業者への指名発注であることからも法外に高い価格で騙された可能性が高いと思います。
もし平成9年時点で塩ビ管を使っていれば30年以上(塩ビ管の劣化による更新工事は過去に聞いたことがない)使えていたことを考えますと、管理組合として損害賠償請求を含めた厳しい対応が必要ではと思います。

間違いなく平成9年3月の竣工です。
住人の中には、僕が管理人をしているマンションも白ガス管を使っていますと、管理会社を擁護する発言をする者もいます。
全く、私も含めて未熟な管理組合です。
今回、このライニングの更生工事を実施したため、次回の大規模修繕工事で一世帯当たり約50万円の特別徴収も必要になります。
高い費用を支払ったライニングの状態も凸凹で、工事前説明会のサンプルとは全く異なる状態です。
それを、管理会社はグループの建設会社を連れてきて問題ないとして、住人に説明しています。
どうすれば良いのかわからないのが、現状です。

>住人の中には、僕が管理人をしているマンションも白ガス管を使っていますと、管理会社を擁護する発言をする者もいます。
→もし昭和に竣工したマンションならあり得ますが、平成以降なら管理会社の回し者と考えましょう。

>私も含めて未熟な管理組合です。 どうすれば良いのかわからないのが、現状です。
→kario様のマンションの状況は厳しいと思いますが、このまま放置すれば、悪徳管理会社のやりたい放題になり、尻の毛まで抜かれると思います。
私のアドバイスとしては、排水管の問題について専門家にも話を聞き、kario様自身がその不合理さを理解し、その内容を理事会メンバーに説明し理事会で理解者を作り、理事会で多数派を形成しましょう。
その上で管理会社の変更を得意とし、大手管理会社にも物が言える優秀なマンション管理士を雇い、管理会社の変更も視野に配管工事の不正(犯罪性のある欠陥工事の時効は20年)を追求して行けば道が開けると思います。
もし、理事会での多数派工作が難しいのであれば、kario様のマンションには未来が無いと思われますので、そのマンションを売っぱらい、別のマンションに移りましょう。

水漏れは専用部、共用部のどちらですか?

あなたは組合役員として対処策を検討していますか?

部屋の床下にある横引き管ですので、専有部分です。
当時、役員ではなかったので対策は何もしていません。
管理会社からは立管を含めた交換工事費用と、ライニングによる更生工事費用の金額比較を提示されて、確か交換工事費用が3倍位したので、ライニングの交換工事で進めたと聞いております。

すでに対処工事が終わってる事案なのですね! 

<果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか?
白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?>

配水管の材質は見れば分るので嘘など言う必要もありませんから信用できますよ。

18年前の材質を問題視しても業者負担での交換は無理だと思いますよ。
18年も経てば漏水は起こり得ます。 当方では築25年過ぎた当りから増えてきました。
同時期に多発するようになったら建築時の材質を問題にして、業者と交渉する余地はありますが・・・・ 

でも専用部の話だから個人で対処(交換工事)するのが筋です。 

あなたは被害者ですか?  事情が良く分かりません。 縦配管は共用部だと思いますが、専用部からの漏水と分けて質問しないと何が問題で何をしたくての質問なのかが良く分かりません。
共用部の配管の交換時期は当方では40年ほどになっており早すぎと感じました。

自分の部屋から漏水を起さないために配管を予防的に交換したいなら、自費で行うものです。
床工事を伴うリフォームに合せて配管の交換をする人はいます。

漏水補償は火災保険に含まれているので、今のうちに確認して下さい。(含まれていない可能性もあります)、個人賠償保険も入ってますよね? 

平成9年竣工当時でも塩ビ管や塩ビライニング鋼管が一般的でした。
ただ当時でも古い設計の施工会社は白ガス管を使っていた事実があれで、
施工会社の責任で塩ビ管に引換を要求し提訴しても敗訴すると思います。
ですので管理組合として施工会社には白ガス管の施工の問題を指摘し、
施工会社側に責任があることを追求しある割合の工事費の負担の要請し、
もしそれを無視するのであれば、施工会社の非道をSNS等で拡散すると
交渉すれば良い結果になると思います。


>某大手マンション販売会社の話で、その当時のマンションは
>全て会社方針で白ガス管を使用していると言う話から、それを信じ、
>ならば仕方がないなと納得してしまいました。
>またその系列の管理会社の方針でライニングによる排水管の更生工事を、
>数千万円かけて実施し終了してしまったのです。


排水管に白ガス管を使用したマンションは、当方の知っている、
建築士、マンション管理士、配管施工業者等4名に確認しましたが、
全員が平成に建築されたマンションでは聞いた事が無いとのことです。
従ってKARIOさん自身で複数の専門家に聞き事実を確認して下さい。
また、その某大手販売会社の平成9年前後竣工の全てのマンションで
排水管に本当に白ガス管を使っていたのかのエビデンスを提出させ、
白ガス管の使用がレアーケースであることが確認される筈なので、
その場合、管理会社と販売会社に対しその事実を突きつけることで、
販売会社の嘘の報告に騙され実施してしまった工事費の半分程度を
負担させる様に交渉するのも有りと思います。
もしも埒が開かない場合は、その騙しの手口を販売会社の法務部、
並びにその親会社にも文書で通報し善処を要求しましょう。
それでも埒が明かない場合は、上記の不誠実な一連の対応を
国交省のマンション管轄部門に報告し、同時にSNSで公開すれば
その不誠実な販売会社も何らかの対応を取ると思います。
しかしマンション業界は販売会社も管理会社も平気で騙す会社が多く、
つくづくコンプライアンス意識の低い業界だと再認識しました。

成る程そういう方法もありましたか。
こちらは、某大手マンション販売会社の話で、その当時のマンションは全て会社方針で白ガス管を使用していると言う話から、それを信じ、ならば仕方がないなと納得してしまいました。
またその系列の管理会社の方針でライニングによる排水管の更生工事を、数千万円かけて実施し終了してしまったのです。
もっと早く相談していれば良かったです。
我々のマンションは販売会社と、管理会社の一体となった経営戦略の餌食となった感じがします。

平成9年竣工当時でも塩ビ管や塩ビライニング鋼管が一般的でした。
ただ当時でも古い設計の施工会社は白ガス管を使っていた事実があれで、
施工会社の責任で塩ビ管に引換を要求し提訴しても敗訴すると思います。
ですので管理組合として施工会社には白ガス管の施工の問題を指摘し、
施工会社側に責任があることを追求しある割合の工事費の負担の要請し、
もしそれを無視するのであれば、施工会社の非道をSNS等で拡散すると
交渉すれば良い結果になると思います。


>某大手マンション販売会社の話で、その当時のマンションは
>全て会社方針で白ガス管を使用していると言う話から、それを信じ、
>ならば仕方がないなと納得してしまいました。
>またその系列の管理会社の方針でライニングによる排水管の更生工事を、
>数千万円かけて実施し終了してしまったのです。


排水管に白ガス管を使用したマンションは、当方の知っている、
建築士、マンション管理士、配管施工業者等4名に確認しましたが、
全員が平成に建築されたマンションでは聞いた事が無いとのことです。
従ってKARIOさん自身で複数の専門家に聞き事実を確認して下さい。
また、その某大手販売会社の平成9年前後竣工の全てのマンションで
排水管に本当に白ガス管を使っていたのかのエビデンスを提出させ、
白ガス管の使用がレアーケースであることが確認される筈なので、
その場合、管理会社と販売会社に対しその事実を突きつけることで、
販売会社の嘘の報告に騙され実施してしまった工事費の半分程度を
負担させる様に交渉するのも有りと思います。
もしも埒が開かない場合は、その騙しの手口を販売会社の法務部、
並びにその親会社にも文書で通報し善処を要求しましょう。
それでも埒が明かない場合は、上記の不誠実な一連の対応を
国交省のマンション管轄部門に報告し、同時にSNSで公開すれば
その不誠実な販売会社も何らかの対応を取ると思います。
しかしマンション業界は販売会社も管理会社も平気で騙す会社が多く、
つくづくコンプライアンス意識の低い業界だと再認識しました。

成る程そういう方法もありましたか。
こちらは、某大手マンション販売会社の話で、その当時のマンションは全て会社方針で白ガス管を使用していると言う話から、それを信じ、ならば仕方がないなと納得してしまいました。
またその系列の管理会社の方針でライニングによる排水管の更生工事を、数千万円かけて実施し終了してしまったのです。
もっと早く相談していれば良かったです。
我々のマンションは販売会社と、管理会社の一体となった経営戦略の餌食となった感じがします。

もしかして昭和59年竣工の間違いではありませんか?

私はビル、マンションの配管設計を生業としています。
排水管の材料は、昭和50年代頃迄は、排水には主に「亜鉛メッキ製のガス管(白ガス管)」「ノンタールエポキシ塗装鋼管」が使われていました。
しかし昭和60年頃には「硬質塩化ビニールライニング鋼管」、「硬質塩化ビニール管」などが主流になり、平成に入ると設置から15〜20年で漏水事故が多発する白ガス管の問題がクローズアップされ、新築マンションでは使われることは無くなりました。
ですので平成9年竣工のマンションの雑排水管に白ガス管を使うことはあり得ません。
下記の資料に雑排水の配管材料の年代での推移と白ガス管での腐食漏水の事例を示します。

http://www.mansion-r.com/report/540/

http://www.machidukuri.or.jp/mseminar/msjisseki/data/H290723(1).pdf

上記の様に平成9年竣工のマンションで白ガス管を使ったということは、当時の雑排水の工事の常識に反しており、販売業者は15〜20年後に排水管更新工事を実施して法外な利益を上げようと考え、故意に白ガス管を使った可能性もあると思います。

悪質大手販売業者からkario様への下記の回答には誠意の欠片も感じられません。
>販売会社は会社方針で白ガス管を使用していており、法律上も全く問題ないとの事。
→確かに法律的には問題ありませんが、腐食で漏水事故が多発して問題化していた白ガス管は敢えて使うということに悪意を感じます。

>その当時は未だ塩ビ管の信頼性が小さかったので、全てのマンションで白ガス管を使用していたそうです。
→上記資料の通り、昭和60年代には塩ビ管の信頼性は確立されてものとなっており、腐食で漏水事故の多発する白ガス管は使わないということが業界の常識です。

>白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?
→平成9年時点で白ガス管を使っていることは常識の範囲を超え悪意すら感じさせるものであり、kario様が問題視するのは当然です。

kario様のマンションでは販売会社+管理会社に騙され、数千万円で塩ビ管への更新工事を実施したとのことですが、このような悪徳業者への指名発注であることからも法外に高い価格で騙された可能性が高いと思います。
もし平成9年時点で塩ビ管を使っていれば30年以上(塩ビ管の劣化による更新工事は過去に聞いたことがない)使えていたことを考えますと、管理組合として損害賠償請求を含めた厳しい対応が必要ではと思います。

間違いなく平成9年3月の竣工です。
住人の中には、僕が管理人をしているマンションも白ガス管を使っていますと、管理会社を擁護する発言をする者もいます。
全く、私も含めて未熟な管理組合です。
今回、このライニングの更生工事を実施したため、次回の大規模修繕工事で一世帯当たり約50万円の特別徴収も必要になります。
高い費用を支払ったライニングの状態も凸凹で、工事前説明会のサンプルとは全く異なる状態です。
それを、管理会社はグループの建設会社を連れてきて問題ないとして、住人に説明しています。
どうすれば良いのかわからないのが、現状です。

>住人の中には、僕が管理人をしているマンションも白ガス管を使っていますと、管理会社を擁護する発言をする者もいます。
→もし昭和に竣工したマンションならあり得ますが、平成以降なら管理会社の回し者と考えましょう。

>私も含めて未熟な管理組合です。 どうすれば良いのかわからないのが、現状です。
→kario様のマンションの状況は厳しいと思いますが、このまま放置すれば、悪徳管理会社のやりたい放題になり、尻の毛まで抜かれると思います。
私のアドバイスとしては、排水管の問題について専門家にも話を聞き、kario様自身がその不合理さを理解し、その内容を理事会メンバーに説明し理事会で理解者を作り、理事会で多数派を形成しましょう。
その上で管理会社の変更を得意とし、大手管理会社にも物が言える優秀なマンション管理士を雇い、管理会社の変更も視野に配管工事の不正(犯罪性のある欠陥工事の時効は20年)を追求して行けば道が開けると思います。
もし、理事会での多数派工作が難しいのであれば、kario様のマンションには未来が無いと思われますので、そのマンションを売っぱらい、別のマンションに移りましょう。

水漏れは専用部、共用部のどちらですか?

あなたは組合役員として対処策を検討していますか?

部屋の床下にある横引き管ですので、専有部分です。
当時、役員ではなかったので対策は何もしていません。
管理会社からは立管を含めた交換工事費用と、ライニングによる更生工事費用の金額比較を提示されて、確か交換工事費用が3倍位したので、ライニングの交換工事で進めたと聞いております。

すでに対処工事が終わってる事案なのですね! 

<果たしてこの話を信用しても良いのでしょうか?
白ガス管を使用している事を問題とするのは、間違っていますでしょうか?>

配水管の材質は見れば分るので嘘など言う必要もありませんから信用できますよ。

18年前の材質を問題視しても業者負担での交換は無理だと思いますよ。
18年も経てば漏水は起こり得ます。 当方では築25年過ぎた当りから増えてきました。
同時期に多発するようになったら建築時の材質を問題にして、業者と交渉する余地はありますが・・・・ 

でも専用部の話だから個人で対処(交換工事)するのが筋です。 

あなたは被害者ですか?  事情が良く分かりません。 縦配管は共用部だと思いますが、専用部からの漏水と分けて質問しないと何が問題で何をしたくての質問なのかが良く分かりません。
共用部の配管の交換時期は当方では40年ほどになっており早すぎと感じました。

自分の部屋から漏水を起さないために配管を予防的に交換したいなら、自費で行うものです。
床工事を伴うリフォームに合せて配管の交換をする人はいます。

漏水補償は火災保険に含まれているので、今のうちに確認して下さい。(含まれていない可能性もあります)、個人賠償保険も入ってますよね? 

問題にするとしてどうしたいのですか?

回答がありません。