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監事が正しく監査報告することを拒みます

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

共用部の用途変更決議不足、自転車置場設置場所の法令違反、行政への届出不足、規約改正後の最新規約保管無し、修繕積立金不足、数々の規約違反者の存在など、他にも色々分かりました。
規約違反者から理事への脅迫行為についても、改善されませんでした。
理事は、理事会への出席を拒み、理事会開催が大変困難でした。
組合員による理事への戸別訪問や総会が紛糾することを恐れ、これらについては監査報告しないと監事が決めました。
総会議案書は配布済みです。
組合員は、管理組合がこのような状況であることを知りませんから
隠蔽は可能でしょう。
しかし、理事長以下、理事は全員がこの状況を理解しています。
専門家相談では、監事から監査報告することを勧められていて、そのことは監事も重々承知していたので、配布された監査報告を見て、驚いた次第です。
理事は、どのようにすれば良いのでしょうか?
総会で理事長がこの状況を説明するべきでしょうか?

みんなの回答

監査報告以前の問題だと思うのですが…

おっしゃり通りです。
でも、もうダメだと思います。
資金不足に決議不足、対策よりも
「余計なことをするな」という雰囲気です。

理事会全員で力を合わせる場面かと思います。
監事さんからの監査報告による問題提起を勧めた専門家からの助言は妥当です。ただ、監事さんは監査報告の結果生じる事態を懸念して縮み上がっているわけですよね?それでしたら心の負担が監事さんだけにかからないように「理事会全員でこの状況を組合員へ説明しましょう。」と役員全員で分かち合う提案をし、総会議案書に追加をする形で理事会名で実情を説明する書面を配布し広報しては如何でしょうか?総会の議場で一般組合員の皆さんのご意見も聞けたら良いですね。
管理組合全体で違反行為に対峙し、是正するためにも、現状を組合員全員に広報する事は大切と思います。

決議不足は追認決議や、決議のやり直しをし、法令に抵触している部分は合法に直し、不足した届け出は今からでも提出できませんか?
最新版の規約は新しく印刷し直すのか?古い規約に改正個所を合綴するのか?を管理組合で決めていますか?やりかたを決めて管理会社に指示を出しましょう。

修繕積立金不足は、支出に対し収入が少ない事が原因ですから、支出を減らし、収入を増やす方向へ管理組合が舵取りして下さい。
支出を減らす方法は、大規模修繕1回あたりにかける金額を少なくする、身の丈に合った修繕内容及びリーズナブルな依頼先の選択をする、修繕周期を長くする等が挙げられます。
収入を増やす方法は、修繕積立金の徴収額の値上げ・一時金の徴収・一般会計にゆとりがあるなら余剰金の修繕会計への繰り替え・一般会計の無駄の削減による繰り替え資金の捻出等が挙げられます。
これらは管理会社に任せられない部分です。専門家に相談しながら理事会主導でやっている管理組合は多いと思います。

ありがとうございます。
ほとんどの理事は監事以上に無関心、無責任なんです。
総会議案書への追加は、期限に間に合わないので、総会で口頭報告した方が良いでしょうか?

理事会は、法律や法令なんて、罰則がないなら気にしない、なにもかも管理会社に任せておけば良い。
規約違反なんて、見なければ良い、って感じです。
なにもかも、理事長一人が泥をかぶってね。
理事長が対応したってことは、理事会が対応したってことだから、自分たちは仕事したことになるよね。
総会なんて、理事長がいればいいでしょ。
管理費の70%を駐車場収入に依存していて、修繕積立金の残金の95%が駐車場使用料から積み立てたものなのです。
当マンションには機械式駐車場があるのですが、利用がない状態なので、取り壊すことを決めています。
そうすると、そのお金の全てを大規模修繕工事に充てられるため、ウハウハなのです。
マンション経営が破綻していることに気づいたのは、今年です。
理事を含むほとんどの住民は、今の状態が快適なので、専門家に整理されるなんて我慢できないようなのです。
考えることを求められるのは我慢できないようなのです。
口頭でも総会に報告すべきでしょうか?

今年発見した修繕会計の破綻は今年報告するのが問題解決への近道です。このままスルーしたら問題は年を重ねるごとに深刻化するのではありませんか?
とても大切な内容を含んでいますので、予め書面を配布し、皆さんに考えて頂き、総会席上で議論するのが最善と思います。総会議案書に間に合わなくても、これだけ単独で後日配布出来ると思います。議案化はしなくても「理事会より問題点の緊急報告と対策案の御願い」「通常総会当日、意見交換したいと思います。」といった書面で皆さんの関心を引きましょう。

私がさぶろうさんの立場でしたら、このまま何も対策を講じないで次の大規模修繕を迎えた場合に発生する不足額を、仮に一時徴収で賄った場合の一戸あたりの徴収額をシュミレーションした結果を書面に加えると思います。
まず不足総額を専有部分の床面積の合計で割って、1平米あたりの不足額を算出します。
次に、それに部屋ごとの床面積を掛けて、101号室は〇〇万円、102号室は…と一戸あたりの徴収額を算出して一覧表にします。
一戸当たり50万円とか、自分の部屋は60万だとか、具体的に衝撃的な数字を知ったらそれでも無関心でいられるでしょうか?
皆さんに危機感を持っていただき、「こりゃあ大変!すぐに対策を考えよう。」となりましたら、支出を減らす方法、収入を増やす方法を皆さんと意見交換して決めて、実行に着手しましょう。

お金が足りない、それもやりました。
決議不足でも「困ってない」そうです。
困ることは分かってるのに、「困ってない」、「終わったこと」だそうです。
なぜなら、トクをしている人が住民の80%だからです。
今後も「トクしていきたい」。
長期修繕計画が存在していることも分かりました。
周知されず、放置されていて、多くの人が売り抜けていたようです。

最初のご質問から時間が経過しているので、総会で報告・問題提起するも、少数派の正義が多数派の悪徳?に圧倒されてしまったという状況でしょうか…?悪行を隠蔽し、法令遵守を無視するブラック企業はニュースで報道されますが、「ブラック管理組合」もあるのですね。(表現が悪くてごめんなさい)
さぶろうさんは問題に向き合って、役員の職責を果たしたことと思います。お疲れ様でした。
困った現状を開示し、改善を求めても聞く耳を持たなかった人たちが将来困るのは自業自得としても、管理組合は運命共同体なので、現状に警鐘をならした組合員の皆さんまで一緒に困ることになってしまうのが悩ましいです。
私がさぶろうさんの立場でしたら、やるだけやって万策尽き果てたと思う日が来たら、売却して出て行ってしまうかもしれません。

いつも親身なご回答をどうもありがとうございます。
説明会への出席は10%未満でした。
監事は、「今まで会計報告以外の監査なんてやってない。監査報告はしたくない」
理事や住民は「マンションの事なんて、どうだって良い」と言う人も多いです。
マンションの健全経営、法令遵守は
「必要ない」んだそうです。
シルバー世代よりも現役世代に悩まされました。
最低限の負担で最大限の益を得たいんでしょうね。
それを隠さないことに衝撃を受けました。
ありがとうございました

当方のマンションは財閥系大手管理会社ですが、フロントのレベルが低過ぎて困っています。
「さぶろう」さんのマンションの管理レベルは最低最悪ですが自主管理なのですか?
管理会社が大手のコンプライアンスを意識している会社なら、その会社の支店長、場合によっては法務部にクレームを申し入れれば、最低限、法令違反の事案には適切に対応してくれると思います。

「さぶろう」さんが挙げている問題点は、「味噌も糞も一緒」になっているので、その少ない情報から重篤なコンプライアンス違反か否かを判断するのは難しいですが、当方の主観で判断すると、

(1)共用部の用途変更決議不足 ⇨ 重篤なコンプライアンス違反?
共用部分の用途変更の場合は、区分所有法第17条1項で、「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。」あり、決議不足という事は、多分上記法令に違反して、決議が無効と思われますので、重篤なコンプライアンス違反と思われます。

(2)自転車置場設置場所の法令違反 ⇨ 不明だが軽度?
これだけでは重篤か否か不明ですが、一般的にマンションの自転車置場で建築基準法違反等の重篤なコンプライアンス違反の可能性は低いと思います。

(3)行政への届出不足 ⇨ 軽度なコンプライアンス違反
届出不足だけなら軽度のコンプライアンス違反

(4)規約改正後の最新規約保管無し ⇨ 重篤なコンプライアンス違反?
区分所有法第33条1項「規約は、管理者が保管しなければならない。」に違反しており、マンション管理の基本中の基本であることから、非常に重篤なコンプライアンス違反。

(5)修繕積立金不足
コンプライアンスと関係無く管理組合の中の問題ですので、管理組合として修繕積立金を適正な値段(目安は国交省推奨の200円/㎡)に値上げを提案するだけの事案ですし、直近に大規模修繕がある場合には一時金で徴収すれば良いだけだと思います。

(6)数々の規約違反者の存在など
コンプライアンスと関係無く管理組合の管理の問題ですが、管理会社会社を使い、規約違反者に対し是正要求していけば改善される事案だと思います。

従って、(1)、(4)は重篤なコンプライアンス違反と思われますので、「さぶろう」さんの管理会社がコンプライアンスを大事にする大手管理会社なら、この事実をフロントから上司に相談させれば、適切に対応してくれると思います。
もし、コンプライアンス無視の中小管理会社ならば、管理会社は期待できないので、管理組合として理事長、監事に重篤なコンプライアンス違反の事実を説明し、定期総会でその事実と対応を報告するよう説得しましょう。
そして管理会社をコンプライアンスに問題の無い大手管理会社に変更しましょう。

しかし、当方のマンションの大手管理会社も一部上場とは思えない駄目会社ですが、「さぶろう」さんのマンションは中小管理会社?OR自主管理?の様でコンプライアンス意識が皆無ですね。

本当にこの業界(マンション管理業界)はコンプライアンス意識の無い、就活の落ちこぼれの様な、レベルの低い人間しかいないのかと思うと悲しくなります。

助言をどうもありがとうございます。
蓋を開けてびっくりの状態でしたが、管理会社はずっと大手です。
総会の議案書は管理組合が作成していますし(実質的にどうかは別ですが)
規約には「管理会社」は一言も出てきません。
監査報告も管理組合の仕事だと認識しています。
だからこそ、困惑しているのです。

管理会社が大手なら、議案書は建前上は管理組合の作成ですが、、
実質的に管理会社が作成するのが一般的です。
管理組合の実務作業は全て管理会社のフロントで行いますし、
その為に高い運営業務費を払っています。
(利益として15%の一般管理費+管理報酬を取っています。)

ですので、大手管理会社のフロントを目一杯コキ使いましょう。
ただ「さぶろう」さんのフロントはかなり出来の悪い様なので、
必要に応じて上司、本社お客様センターにクレームしましょう。

(4)の規約の保管は管理会社が組合に代わり保管するものですので、
この件でフロントの上司を呼び、その怠慢を厳しく追及していく中で、
他の問題点も管理会社の責任でキチンとやらせればよいと思います。

何れにしても、高い管理報酬を払っているので管理会社をこき使いましよう。

当方のマンションは財閥系大手管理会社ですが、フロントのレベルが低過ぎて困っています。
「さぶろう」さんのマンションの管理レベルは最低最悪ですが自主管理なのですか?
管理会社が大手のコンプライアンスを意識している会社なら、その会社の支店長、場合によっては法務部にクレームを申し入れれば、最低限、法令違反の事案には適切に対応してくれると思います。

「さぶろう」さんが挙げている問題点は、「味噌も糞も一緒」になっているので、その少ない情報から重篤なコンプライアンス違反か否かを判断するのは難しいですが、当方の主観で判断すると、

(1)共用部の用途変更決議不足 ⇨ 重篤なコンプライアンス違反?
共用部分の用途変更の場合は、区分所有法第17条1項で、「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。」あり、決議不足という事は、多分上記法令に違反して、決議が無効と思われますので、重篤なコンプライアンス違反と思われます。

(2)自転車置場設置場所の法令違反 ⇨ 不明だが軽度?
これだけでは重篤か否か不明ですが、一般的にマンションの自転車置場で建築基準法違反等の重篤なコンプライアンス違反の可能性は低いと思います。

(3)行政への届出不足 ⇨ 軽度なコンプライアンス違反
届出不足だけなら軽度のコンプライアンス違反

(4)規約改正後の最新規約保管無し ⇨ 重篤なコンプライアンス違反?
区分所有法第33条1項「規約は、管理者が保管しなければならない。」に違反しており、マンション管理の基本中の基本であることから、非常に重篤なコンプライアンス違反。

(5)修繕積立金不足
コンプライアンスと関係無く管理組合の中の問題ですので、管理組合として修繕積立金を適正な値段(目安は国交省推奨の200円/㎡)に値上げを提案するだけの事案ですし、直近に大規模修繕がある場合には一時金で徴収すれば良いだけだと思います。

(6)数々の規約違反者の存在など
コンプライアンスと関係無く管理組合の管理の問題ですが、管理会社会社を使い、規約違反者に対し是正要求していけば改善される事案だと思います。

従って、(1)、(4)は重篤なコンプライアンス違反と思われますので、「さぶろう」さんの管理会社がコンプライアンスを大事にする大手管理会社なら、この事実をフロントから上司に相談させれば、適切に対応してくれると思います。
もし、コンプライアンス無視の中小管理会社ならば、管理会社は期待できないので、管理組合として理事長、監事に重篤なコンプライアンス違反の事実を説明し、定期総会でその事実と対応を報告するよう説得しましょう。
そして管理会社をコンプライアンスに問題の無い大手管理会社に変更しましょう。

しかし、当方のマンションの大手管理会社も一部上場とは思えない駄目会社ですが、「さぶろう」さんのマンションは中小管理会社?OR自主管理?の様でコンプライアンス意識が皆無ですね。

本当にこの業界(マンション管理業界)はコンプライアンス意識の無い、就活の落ちこぼれの様な、レベルの低い人間しかいないのかと思うと悲しくなります。

助言をどうもありがとうございます。
蓋を開けてびっくりの状態でしたが、管理会社はずっと大手です。
総会の議案書は管理組合が作成していますし(実質的にどうかは別ですが)
規約には「管理会社」は一言も出てきません。
監査報告も管理組合の仕事だと認識しています。
だからこそ、困惑しているのです。

管理会社が大手なら、議案書は建前上は管理組合の作成ですが、、
実質的に管理会社が作成するのが一般的です。
管理組合の実務作業は全て管理会社のフロントで行いますし、
その為に高い運営業務費を払っています。
(利益として15%の一般管理費+管理報酬を取っています。)

ですので、大手管理会社のフロントを目一杯コキ使いましょう。
ただ「さぶろう」さんのフロントはかなり出来の悪い様なので、
必要に応じて上司、本社お客様センターにクレームしましょう。

(4)の規約の保管は管理会社が組合に代わり保管するものですので、
この件でフロントの上司を呼び、その怠慢を厳しく追及していく中で、
他の問題点も管理会社の責任でキチンとやらせればよいと思います。

何れにしても、高い管理報酬を払っているので管理会社をこき使いましよう。

理事会全員で力を合わせる場面かと思います。
監事さんからの監査報告による問題提起を勧めた専門家からの助言は妥当です。ただ、監事さんは監査報告の結果生じる事態を懸念して縮み上がっているわけですよね?それでしたら心の負担が監事さんだけにかからないように「理事会全員でこの状況を組合員へ説明しましょう。」と役員全員で分かち合う提案をし、総会議案書に追加をする形で理事会名で実情を説明する書面を配布し広報しては如何でしょうか?総会の議場で一般組合員の皆さんのご意見も聞けたら良いですね。
管理組合全体で違反行為に対峙し、是正するためにも、現状を組合員全員に広報する事は大切と思います。

決議不足は追認決議や、決議のやり直しをし、法令に抵触している部分は合法に直し、不足した届け出は今からでも提出できませんか?
最新版の規約は新しく印刷し直すのか?古い規約に改正個所を合綴するのか?を管理組合で決めていますか?やりかたを決めて管理会社に指示を出しましょう。

修繕積立金不足は、支出に対し収入が少ない事が原因ですから、支出を減らし、収入を増やす方向へ管理組合が舵取りして下さい。
支出を減らす方法は、大規模修繕1回あたりにかける金額を少なくする、身の丈に合った修繕内容及びリーズナブルな依頼先の選択をする、修繕周期を長くする等が挙げられます。
収入を増やす方法は、修繕積立金の徴収額の値上げ・一時金の徴収・一般会計にゆとりがあるなら余剰金の修繕会計への繰り替え・一般会計の無駄の削減による繰り替え資金の捻出等が挙げられます。
これらは管理会社に任せられない部分です。専門家に相談しながら理事会主導でやっている管理組合は多いと思います。

ありがとうございます。
ほとんどの理事は監事以上に無関心、無責任なんです。
総会議案書への追加は、期限に間に合わないので、総会で口頭報告した方が良いでしょうか?

理事会は、法律や法令なんて、罰則がないなら気にしない、なにもかも管理会社に任せておけば良い。
規約違反なんて、見なければ良い、って感じです。
なにもかも、理事長一人が泥をかぶってね。
理事長が対応したってことは、理事会が対応したってことだから、自分たちは仕事したことになるよね。
総会なんて、理事長がいればいいでしょ。
管理費の70%を駐車場収入に依存していて、修繕積立金の残金の95%が駐車場使用料から積み立てたものなのです。
当マンションには機械式駐車場があるのですが、利用がない状態なので、取り壊すことを決めています。
そうすると、そのお金の全てを大規模修繕工事に充てられるため、ウハウハなのです。
マンション経営が破綻していることに気づいたのは、今年です。
理事を含むほとんどの住民は、今の状態が快適なので、専門家に整理されるなんて我慢できないようなのです。
考えることを求められるのは我慢できないようなのです。
口頭でも総会に報告すべきでしょうか?

今年発見した修繕会計の破綻は今年報告するのが問題解決への近道です。このままスルーしたら問題は年を重ねるごとに深刻化するのではありませんか?
とても大切な内容を含んでいますので、予め書面を配布し、皆さんに考えて頂き、総会席上で議論するのが最善と思います。総会議案書に間に合わなくても、これだけ単独で後日配布出来ると思います。議案化はしなくても「理事会より問題点の緊急報告と対策案の御願い」「通常総会当日、意見交換したいと思います。」といった書面で皆さんの関心を引きましょう。

私がさぶろうさんの立場でしたら、このまま何も対策を講じないで次の大規模修繕を迎えた場合に発生する不足額を、仮に一時徴収で賄った場合の一戸あたりの徴収額をシュミレーションした結果を書面に加えると思います。
まず不足総額を専有部分の床面積の合計で割って、1平米あたりの不足額を算出します。
次に、それに部屋ごとの床面積を掛けて、101号室は〇〇万円、102号室は…と一戸あたりの徴収額を算出して一覧表にします。
一戸当たり50万円とか、自分の部屋は60万だとか、具体的に衝撃的な数字を知ったらそれでも無関心でいられるでしょうか?
皆さんに危機感を持っていただき、「こりゃあ大変!すぐに対策を考えよう。」となりましたら、支出を減らす方法、収入を増やす方法を皆さんと意見交換して決めて、実行に着手しましょう。

お金が足りない、それもやりました。
決議不足でも「困ってない」そうです。
困ることは分かってるのに、「困ってない」、「終わったこと」だそうです。
なぜなら、トクをしている人が住民の80%だからです。
今後も「トクしていきたい」。
長期修繕計画が存在していることも分かりました。
周知されず、放置されていて、多くの人が売り抜けていたようです。

最初のご質問から時間が経過しているので、総会で報告・問題提起するも、少数派の正義が多数派の悪徳?に圧倒されてしまったという状況でしょうか…?悪行を隠蔽し、法令遵守を無視するブラック企業はニュースで報道されますが、「ブラック管理組合」もあるのですね。(表現が悪くてごめんなさい)
さぶろうさんは問題に向き合って、役員の職責を果たしたことと思います。お疲れ様でした。
困った現状を開示し、改善を求めても聞く耳を持たなかった人たちが将来困るのは自業自得としても、管理組合は運命共同体なので、現状に警鐘をならした組合員の皆さんまで一緒に困ることになってしまうのが悩ましいです。
私がさぶろうさんの立場でしたら、やるだけやって万策尽き果てたと思う日が来たら、売却して出て行ってしまうかもしれません。

いつも親身なご回答をどうもありがとうございます。
説明会への出席は10%未満でした。
監事は、「今まで会計報告以外の監査なんてやってない。監査報告はしたくない」
理事や住民は「マンションの事なんて、どうだって良い」と言う人も多いです。
マンションの健全経営、法令遵守は
「必要ない」んだそうです。
シルバー世代よりも現役世代に悩まされました。
最低限の負担で最大限の益を得たいんでしょうね。
それを隠さないことに衝撃を受けました。
ありがとうございました

監査報告以前の問題だと思うのですが…

おっしゃり通りです。
でも、もうダメだと思います。
資金不足に決議不足、対策よりも
「余計なことをするな」という雰囲気です。

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