←トップへ戻る

修繕費や設備の更新費用が法外に高いが・・・

建物の維持管理

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

設備の管理費や修繕費、その他のサービスについて、管理会社が持ってくる案件は法外に高いことが分かってきました。管理会社はだいたい3社の見積りを理事会に提出します。1社は安く、残りの2社は高額です。管理会社は「A社が頑張ってくれましたのでA社で進めたいのですが」とA社を勧め、理事会メンバーには相場観がないので「A社は安いな」と思ってしまい承認します。
昨年から管理会社が持ち込んだ案件は理事会でも独自に見積りを取るようにしました。すると、安いと思っていたA社の見積りが、理事会で取得した見積りの中で一番高いものよりも1.2倍から1.5倍程度、一番安いものと比較すると最大2倍程度高いことが判明しました。管理会社の取り分(マージン、リベート等)が含まれているためこのようなことになっているようですが、そもそも管理会社が見積書の金額をつり上げ、自社の利益のために管理組合に損害を与えることが許されるのでしょうか。(管理会社はマージンを取っていたことは認めましたが、金額は明らかにできないと言っています。)
私は下記の理由で許されないと思っていますが、どこが間違っているのでしょうか。
・共用部分を管理する責任は区分所有者(管理組合)にある。
・管理組合は共用部分の管理のすべてを管理会社に委託している。(全部委託しています。)
・管理会社は管理委託費を受け取り共用部分の管理のすべての受託しているので、管理組合と同じ価値観や基準に基づいて行動せねばならず、管理組合が共用部分の管理において通常選択しないようなこと(管理組合の不利益になること)は行ってはならない。常に管理組合の利益を考え業務を遂行しなければならないので、管理会社が自社の取り分を確保するために見積金額を膨らませ、管理組合に請求することは不可。
・管理会社が業者から見積書を取り付け、管理組合に提示する業務についてはタダ働きではなく、事務管理業務費として支払っている。
・管理会社が事務管理業務費を受け取りながら見積書の金額を上乗せしマージンを取る行為は、二重取りにあたり違法。

みんなの回答

そこまで言うなら管理会社を替えたらいいのではないですかね?

そのつもりです。
当マンションの考え方やニーズに合致した管理会社も見つかっています。
現管理会社の営業方針が変わらなければ、リプレイスすることになります。

果糖ブドウ糖さん、

それはどこでもやってる事で、これに気が付いても見なかったことにしてる場合が多いと思っています。


沢山工事をさせるのが仕事のようです。 よって修繕工事を先延ばしにすれば経費削減出来ます。

そして本気で是正したい組合員がいれば管理組合自身で業者から直接見積もりをとって安く工事を行ってるようです。
 
お気持ちは分かりますが、
私は今では、このリベートは「丸投げ」経費だと考えています。

すべて管理会社にまかせて役員は評論家のような態度でいれば済むのですよ。 これを望んで無難に任期を乗り切りたい区分所有者がほとんどではありませんか? 

自分でやらず他人に依頼すればリベートを上乗せされても仕方ありません。 彼等は業務委託費用とは別だと考えているようです。

組合で見積もり取得を始めたようなので、経費削減第一ならその方向で良いと感じました。

当方は大金がかかる大規模修繕工事だけは管理会社と関係無しに業者を選ぶことで、一応は健全性を保っています。

将来管理会社を変えざるを得ない事態に備えて、独立系の管理会社とのコンタクトをお勧めします。

ただし、法外に高いとは、大きく見て国交省の標準的な管理費や修繕積立金と比べてどの程度高いのか比較データをお知らせ下さい。 

大元となる個人負担額が大差無くて組合として赤字にならないないならリベートは組合役員の丸投げによる負担軽減手数料とも解釈できますが・・・?  

そうですね。
役員任期が一年で輪番制であるため常に素人集団で、管理会社にとっては搾取することは赤子の手をひねるほど簡単だと思います。さらに関心がなければ、管理会社も気を使う必要はないのかもしれません。
しかし、今季からは今までのやり方は許さないと意思表示していますので、営業方針が変わらなければリプレイスするしかないと思います。
幸い、我々の考え方にあうビジネスモデルの管理会社も見付かっています。

私もあなたの主張が間違っているとは思いません。

参考に当方の状況を投稿しておきます。
・清掃などの定期的な業務は管理会社が直接受注する事が増えてます。 よって1年更新ごとに3者見積もりを取ること無く、ルーチンワークのごとく管理会社に発注しています。 これらは管理会社の売り上げになるのです。(作業員は2次3次の下請けかもしれず、直接雇用かも?) 
・スポットの修繕工事は管理会社経由で見積もりをとっています。(リベートが乗っているのでしょうね~?) 
・・あるときキャビネットのスペアキーを頼んだら、1個3、500円だった事もありました。
・ある物品の購入では、私が通販で買って領収書を管理会社に渡して精算したことがありました。
・・私が強面だったので対応したようです。 しかし他の管理組合には同じ事は出来ないと主張し断ってます。 定価の無い工事系だと通販のような簡単注文は難しいですね! 

・リベート無しとすると、先方から管理契約辞退を通知してくる可能性があります。 そちらの管理会社がどう出るか結果を知りたい。  
 
*是非、進捗状況もお知らせ下さい。 

大変ですね。
あなたの主張が間違っているとは思いませんし、「愚痴」発言に至ってはまったく意味不明な批判で、お気の毒様です。
微力ながら援護射撃を。(以前参加したセミナーのノートを見ながら書いています。)

一括管理委託契約は民法の準委託契約にあたり、管理会社(受任者)は忠実義務と善管注意義務を負います。

民法第644条(受任者の注意義務)
受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

※「委任の本旨」・・・委任者(管理組合)の意思と利益に従って行動する。自己(管理会社)または第三者の利益を得る目的で行動してはならない。(忠実義務)

委任の本旨は当然共用部分の管理です。共用部分の管理をできるだけ高品質かつ安価に行うことが管理組合の意思と利益に従った行動であることには異論はないでしょう。
一般的な価格が300万円のものを400万円だと偽って売りつけたり、まだ十分使える物を買い換えの時期だと案内したりする行為は、管理組合の意思や利益に従った行動ではなく、明らかに委任の本旨から外れています。

ところで、「営利企業だから稼ぐのが当たり前」という人は、違法な行為または違法でなくても倫理にもとる行為であっても、稼げればかまわないという考えなんでしょうか。
顧客の立場の区分所有者がそこまで寛容だとはとても信じられません。
管理会社の社員が書き込んでいるのでは?

管理会社の倫理欠如についてひとこと。「委任関係」にある管理会社が、信頼関係にある顧客に経済的損害を与える行為は、本来許されるべきではありません。その意味では、果糖ブドウ糖さんの怒りは、まさに正論です。しかし、日本の管理業規制法では、欧米のような「高い倫理観で、顧客の信頼に応える責任」という受託責任や、職業上の責務(Feduciary Duty フィシューシャリーヂューティーズ)が明記されておらず、管理会社の非倫理行為に関する審査制度や罰則が無いに等しく、行政処分も大変甘いものになっているようです。その結果「法律に反しなければ金儲けのためには何をやってもいい」、つまりやりたい放題状態になっているのです。言い換えれば、管理業規制法が、管理会社の「やりたい放題」を許しているのです。これが、先のコメントに「政治的に守られている」と書いた理由です。

これはすぐには解決しない問題です。今は、コスト+フィー(上乗せ分)と、分離して請求する管理会社も出てきているようです。リプレイスも視野に入れたらどうでしょうか。当マンションでは、管理会社と理事会メンバーがグルですので、果糖ぶどう糖さんのマンションは、理事会が独自で見積書を入手したりして、まだ脈があるような気がします。


台風さん、ありがとうございます。
今期の理事会メンバーは一枚岩で、管理会社についておかしいと思うことは率直に相手に伝える、という合意ができていますので、脈はあると思います。
ただ、この掲示板内で客の立場の人までが「営利企業が金儲けをして何が悪い」という投稿をしているのを見ると、客が理解できないものを管理会社が理解できるはずがない、という気もします。
結局、価値観が完全に一致している会社(一社あります)にリプレイスするのが最善の策かもしれませんね。

このサイトは前向きで向上心の高い方が、健全な管理組合を運営のためにお互いに切磋琢磨する場であることを考えて頂きたいと思います。
向上心の高い皆様から真っ当で適切なアドバイスが数多く回答されているにもかかわらず、果糖ブドウ糖さんの未練がましい愚痴のような返答を見ていると大変残念な思いがします。

果糖ブドウ糖さんの理事会は相見積もりを取り適正価格を把握するだけの能力がありますので、管理会社の見積りと理事会自身で徴収した見積りとの相見積りにして比較し、それを理事会に諮り、管理会社が高いことを組合員に示し、最安のところに発注してしまうことで、施工管理は管理組合自身で行い、もし工事結果に問題があれば、管理組合が施工会社と交渉すれば良いだけの話だと思います。

もし、管理会社に不満があるなら、愚痴のような投稿してウサを晴らすような事をしないで、さっさと管理会社をリプレースすれば良いだけの話ではありませんか。

また、法外に高い(管理会社に丸投げと考えれば法外とは思いませんが!)とのことで、
果糖ブドウ糖さんの悔しい気持ちは良くわかりますが
管理会社が違法行為をしているわけではないのです。
果糖ブドウ糖さんは、他のサイトでの同様の疑問に対する弁護士の回答を根拠に、法外に高い?見積りは損害賠償請求で勝訴出来るのではとの考えておられるようですが、もし裁判になったら管理会社は優秀な弁護士で応訴しますので、果糖ブドウ糖さん側は弁護士費用だけがかかり勝訴する可能性は限りなく少ないと思います。

いずれにせよ、果糖ブドウ糖さんの後ろ向きで未練がましい愚痴の様な投稿は、健全な管理組合を運営のためにお互いに切磋琢磨する場には相応しく無いと思いますので止めて欲しいと思います。

竜巻さん、こんにちは。
言ってもしかたのないことを言って嘆いているつもりはありません。
しっかりと管理会社と対峙し、顧客に寄り添った行動に改めるように話し合いをしています。話し合いでは先方も反論するので、こちらも理論武装しなければならず、そのために投稿しています。委託契約書にはどのように書かれているのか、法律はどうか、社会通念上許されるのか、あらゆる角度から検証する必要があると思います。
少し脱線しますが、例えば竜巻さんが軽自動車を購入したとします。4年後、ディーラーのセールスマンが来て「買い換えの時期です。いつ事故が起きてもおかしくないので、買い換えてください。軽自動車の法定耐用年数は4年です。」と言われても信じないでしょう。(4年というのは本当です。)しかし、これが自動車ではなくマンションの聞いたことも見たこともない設備だったら、だまされるかもしれません。(現に当マンションでも過去の理事会がこの手法でだまされています。)管理会社を問いただすと「弊社は予防保全を重要視しており、耐用年数を超えることがないように更新を提案しています。」との回答でした。(ちなみに価格も相場の30%増しでした)
そのときは「予防保全」についての知識がなく、すごすごと引きさがざるを得ませんでした。
まさにやりたい放題ですが、何とかこの状況を変えたいと思っています。そのためには、理解できない回答には再投稿して分かるまで質問したいと思います。
私自身はやる気満々で、非常に前向きなつもりですが、私の投稿のどの部分が愚痴(言ってもしかたのないことを言って嘆くこと。)と感じられるのか、指摘していただけるとありがたいです。


何度も言いますが、このサイトは前向きで向上心の高い方が、健全な管理組合を運営のためにお互いに切磋琢磨する場であることを考えて頂きたいと思います。

皆さんが言っているように管理会社は慈善事業をしているのではなく営利を目的とした企業なのです。
マージンを取って協力業者を入れるのは当然のことで法外でも何でもありません。
管理会社はその見積もり金額を管理組合に示しているだけですから、管理組合が納得しなかったら断って別の業者に発注すればいいだけのことですから、それに文句を言うのは愚痴以外の何物でもありません。

また他のサイトでの弁護士の回答を根拠に、損害賠償請求できるなのではとの戯言も愚痴以外の何物でもないと思います。

このような愚痴を理事会として管理会社にぶつけた場合には、管理会社にも愛想を尽かされ、次年度の契約が更新されない可能性もあるので十分な注意が必要だと思います。

いずれにせよ、愚痴の様な投稿は気持ちの良いものではありませんので止めましょう。

果糖ブドウ糖さん こんにちは
私の住んでいるマンションでは、修繕工事等の見積もりは
管理委託会社の見積もりと管理組合(理事会)の見積もりを
比較して発注しています。
その結果、管理委託会社に発注する修繕工事は皆無となりました。
理事さんがちょっと汗をかけば、支払い費用は安くなります。
今後も果糖ブドウ糖さんの実施されているで方法で業者選定をすれば
良いのではないでしょうか?
見積もりから管理会社の見積もりを外すのも一つの手です。
管理委託会社が、法外な見積もりで過大なマージンを取ることは
周知の事実です。
高ければ、契約しないで行きましょうよ。
この場合、管理委託会社より次年度の契約辞退が起きる可能性が
あることを念頭に活動してください。
私の住んでいるマンションでは、前管理委託会社より契約辞退を
通告され、ちょっとしんどい思いをしました。
でも、管理委託会社を変えたことは、金銭的にも管理業務も正解でした。
頑張ってください。

maikuro3さん,こんにちは。
当マンションが支払っている1戸あたりの事務管理業務費は、複数のマンション管理士に意見を聞きましたが、平均の倍以上、安いところの3倍以上だそうです。高い事務管理業務費を支払っているのだから、自社の利益優先ではなく住民に寄り添った仕事をしてほしい、というのが本音です。
高いのなら正直に「うちは〇%マージンを乗せなければならないので割高です。直接水道屋さんに発注した方がいいですよ」と言えばいいのに、どうして「価格については自信があります」とか嘘をつくのか理解不能です。
幸い、私たちの理想に近い管理会社(事務管理業務費はしっかり払ってもらうが、それ以外のお金は一切受け取らない。当然、リベートやバックマージン、中間マージンなどは取らない。)を見付け、社長とも面談しました。価値観が全く違う会社と無理に付き合わなくても、リプレイスする方がいいかもしれないですね。

果糖ブドウ糖さん こんにちは
ご返事ありがとうございました。
貴管理組合と合わない管理委託会社は、早々に契約解除され
新しい管理会社と契約されることをお勧めします。
現状の管理委託会社だと腹が立つことばかりですよ。

質問の趣旨はよくわかります。例えば、当マンションの委託業務費明細の最後に「管理報酬」という項目があります。本来これが管理会社の利益に相当するものですが、だからと言って他の業務費の数字が実費である証拠は何もなく、それぞれの業務費に少しずつ上乗せ分が含まれている可能性があります。その意味では、たしかに二重取りだと言えます。同じ管理人が、複数の業務を担当していますので、各業務コストの算出方法なども疑問です。

今の時代、こんなドンブリ勘定がまかり通っているのは、マンション管理業だけだと思います。当マンションの管理会社は、名前の知れた大手鉄道系で、(一社)マンション管理業協会の責任ある立場であることからすれば、相当な政治力に頼って生き長らえているのでしょう。

唯一の解決策は、実費と上管理会社の乗せ分を分離した見積書を作らせることです。そうすれば、コストの部分も、上乗せの部分も、他社と比べることができます。これは、法律で義務付けるべきだと個人的には思います。





実は管理会社の取り分を明確にした見積書を提出するよう正式に申し入れをしたことがありますが、拒否されました。バックマージンやリベートの類いの黒いお金はもちろん、工事を元請けとして請けて下請けに丸投げした際に生じる中間マージンも、一切開示できないということでした。
管理会社も後ろめたい気持ちはあるので開示できないのだと思いますが、無知で無関心で従順な理事を10人ごまかせば大金が手に入るわけですから、やめられないのではないでしょうか。

利益(一般管理費等)を上乗せした見積もりを提出すること自体は、営利企業である限り当然のことであり違法ではありません。
即ち管理会社が工事を受注した場合は、施工管理をし、工事の結果についても責任を持ち、万一問題があれば管理会社の責任で手直し工事等を実施するリスクも負うので、やむ得ないと考えるべきです。

もし、2割〜10割の利益を取るのはけしからんと言うのであれば、管理組合から業者に直接発注し、工事管理を行い、もし工事で問題が発生したら工事業者と損害賠償の交渉が必要となります。

当方のマンションでは管理組合でも密かに確認用の見積もりを取り、管理会社の高い見積もりに対しネゴを行い、2〜3割の利益でやらせる様にしていますし、もし高過ぎれば、たまには管理組合から直接、施工会社に発注するようにします。
(毎回、見積もり作業だけでは業者もやる気を無くすのでたまには発注するようにしています。)

何れにしても管理組合の負荷を最小限で済ませたいのであれば、ある程度高いのは許容するしかありません。

施工管理をし、工事の結果に責任を持つのはどこの業者に依頼をしても同じなので、管理会社が元請けの時だけ法外に高い理由にはならないと思います。管理会社は見積書を持ってくるだけで、工事に一切タッチしないときは、当然施工管理も結果の責任も何も生じませんが、それでも高い。工事以外のサービスの購入も高い。取引先からリベートを取っているからです。高いのなら「うちは〇〇〇なので高いです。」と言えばいいのに、「価格については最大限努力しましたので評価していただけると自負しています。」などと平気で言う。他の業界ではあり得ないことだと思います。
で、結局割増しされたお金は何なのでしょうか。利益や一般管理費が必要なのは管理会社も他の建設業者も同じであり、管理会社だけが割増しする理由にならない。見積書の取り付けや契約の代行は事務管理業務費で支払っている。理由のない金を取っているようにしか見えないのですが。

管理会社は慈善事業をしているのではなく営利を目的とした企業です。
マージンを取って業者を入れるのは当然のことで違法でも何でもありません。
管理会社はその見積もり金額を管理組合に示しているだけですから、管理組合が納得しなかったら断ればいいだけのことです。
管理組合の利益を考え、自社の利益を考えずに業務をする管理会社なんて存在しません。
管理組合の側に立って管理組合の利益を考えるのはマンション管理士だけです。
管理会社は組合から委託を受けることで利益を得、工事や下請けの業者からマージンを取り利益を得ます。
営利企業ですから当然です。
利益を追求しない企業はないでしょう。

事務管理業務費で利益は得ているはずです。
委託費を受け取っている以上、管理組合のために働く義務があるはずではないかという問題提起をしています。
法外に高い見積書を通すために、さらに高い見積書2枚まで用意して自社の利益を追求する。管理組合が損をするが自社の利益が優先。こういうやり方が管理委託契約書のどの部分で認められているのでしょうか?

法外ってなんでしょう。
法律で決められていることを外れているのでしたら文句言えますが、単に管理会社が見積もりを出してきただけのことでしょう。
それでなければいけないと言われたら、対応の仕方はあるのでしょうけれどこの見積もりでいいですかと言われて、判断するのは理事会でしょう。
何の法的違反はないです。

悔しい気持ちはわかりますが
管理会社が違法行為をしているわけではないです。

だからこそ理事会が、管理会社の提案を審議できる力を持つべきでしょう。

それができないからと言って管理会社のせいにするのはおかしいですよ。

「法外」は「普通に考えられる程度をはるかに越えていること」という意味で使っています。
管理会社が3社の見積書を持ってきたが、650万円、720万円、810万円だった。理事会が適当に3社選んで見積書を依頼したところ、350万円、370万円、450万円だった(実話です)。管理会社が持ってきた見積書は「法外」に高い、というと違和感がありますか?
実は昨年から10万円以下の少額の案件を除いて、管理会社が持ってきた案件は工事も設備の更新もサービスの購入も1件の例外もなくすべて否認しています。我々の代になってからは「法外」な高値で買わされたものはありません。しかし、次期理事会メンバーがしっかりしているとも限らないので、今期メンバーで解決したい問題です。
ところで、「業者からマージンを取り利益を得ます」とありますが、区分所有者の利益を判断基準にせず、バックマージンで施工業者を決めるのは、真っ当な商取引であり、違法性はないというお考えですよね。

(追記)こんな記事を見つけました。
https://www.bengo4.com/c_1018/b_385547/

管理会社は慈善事業をしているのではなく営利を目的とした企業です。
マージンを取って業者を入れるのは当然のことで違法でも何でもありません。
管理会社はその見積もり金額を管理組合に示しているだけですから、管理組合が納得しなかったら断ればいいだけのことです。
管理組合の利益を考え、自社の利益を考えずに業務をする管理会社なんて存在しません。
管理組合の側に立って管理組合の利益を考えるのはマンション管理士だけです。
管理会社は組合から委託を受けることで利益を得、工事や下請けの業者からマージンを取り利益を得ます。
営利企業ですから当然です。
利益を追求しない企業はないでしょう。

事務管理業務費で利益は得ているはずです。
委託費を受け取っている以上、管理組合のために働く義務があるはずではないかという問題提起をしています。
法外に高い見積書を通すために、さらに高い見積書2枚まで用意して自社の利益を追求する。管理組合が損をするが自社の利益が優先。こういうやり方が管理委託契約書のどの部分で認められているのでしょうか?

法外ってなんでしょう。
法律で決められていることを外れているのでしたら文句言えますが、単に管理会社が見積もりを出してきただけのことでしょう。
それでなければいけないと言われたら、対応の仕方はあるのでしょうけれどこの見積もりでいいですかと言われて、判断するのは理事会でしょう。
何の法的違反はないです。

悔しい気持ちはわかりますが
管理会社が違法行為をしているわけではないです。

だからこそ理事会が、管理会社の提案を審議できる力を持つべきでしょう。

それができないからと言って管理会社のせいにするのはおかしいですよ。

「法外」は「普通に考えられる程度をはるかに越えていること」という意味で使っています。
管理会社が3社の見積書を持ってきたが、650万円、720万円、810万円だった。理事会が適当に3社選んで見積書を依頼したところ、350万円、370万円、450万円だった(実話です)。管理会社が持ってきた見積書は「法外」に高い、というと違和感がありますか?
実は昨年から10万円以下の少額の案件を除いて、管理会社が持ってきた案件は工事も設備の更新もサービスの購入も1件の例外もなくすべて否認しています。我々の代になってからは「法外」な高値で買わされたものはありません。しかし、次期理事会メンバーがしっかりしているとも限らないので、今期メンバーで解決したい問題です。
ところで、「業者からマージンを取り利益を得ます」とありますが、区分所有者の利益を判断基準にせず、バックマージンで施工業者を決めるのは、真っ当な商取引であり、違法性はないというお考えですよね。

(追記)こんな記事を見つけました。
https://www.bengo4.com/c_1018/b_385547/

利益(一般管理費等)を上乗せした見積もりを提出すること自体は、営利企業である限り当然のことであり違法ではありません。
即ち管理会社が工事を受注した場合は、施工管理をし、工事の結果についても責任を持ち、万一問題があれば管理会社の責任で手直し工事等を実施するリスクも負うので、やむ得ないと考えるべきです。

もし、2割〜10割の利益を取るのはけしからんと言うのであれば、管理組合から業者に直接発注し、工事管理を行い、もし工事で問題が発生したら工事業者と損害賠償の交渉が必要となります。

当方のマンションでは管理組合でも密かに確認用の見積もりを取り、管理会社の高い見積もりに対しネゴを行い、2〜3割の利益でやらせる様にしていますし、もし高過ぎれば、たまには管理組合から直接、施工会社に発注するようにします。
(毎回、見積もり作業だけでは業者もやる気を無くすのでたまには発注するようにしています。)

何れにしても管理組合の負荷を最小限で済ませたいのであれば、ある程度高いのは許容するしかありません。

施工管理をし、工事の結果に責任を持つのはどこの業者に依頼をしても同じなので、管理会社が元請けの時だけ法外に高い理由にはならないと思います。管理会社は見積書を持ってくるだけで、工事に一切タッチしないときは、当然施工管理も結果の責任も何も生じませんが、それでも高い。工事以外のサービスの購入も高い。取引先からリベートを取っているからです。高いのなら「うちは〇〇〇なので高いです。」と言えばいいのに、「価格については最大限努力しましたので評価していただけると自負しています。」などと平気で言う。他の業界ではあり得ないことだと思います。
で、結局割増しされたお金は何なのでしょうか。利益や一般管理費が必要なのは管理会社も他の建設業者も同じであり、管理会社だけが割増しする理由にならない。見積書の取り付けや契約の代行は事務管理業務費で支払っている。理由のない金を取っているようにしか見えないのですが。

このサイトは前向きで向上心の高い方が、健全な管理組合を運営のためにお互いに切磋琢磨する場であることを考えて頂きたいと思います。
向上心の高い皆様から真っ当で適切なアドバイスが数多く回答されているにもかかわらず、果糖ブドウ糖さんの未練がましい愚痴のような返答を見ていると大変残念な思いがします。

果糖ブドウ糖さんの理事会は相見積もりを取り適正価格を把握するだけの能力がありますので、管理会社の見積りと理事会自身で徴収した見積りとの相見積りにして比較し、それを理事会に諮り、管理会社が高いことを組合員に示し、最安のところに発注してしまうことで、施工管理は管理組合自身で行い、もし工事結果に問題があれば、管理組合が施工会社と交渉すれば良いだけの話だと思います。

もし、管理会社に不満があるなら、愚痴のような投稿してウサを晴らすような事をしないで、さっさと管理会社をリプレースすれば良いだけの話ではありませんか。

また、法外に高い(管理会社に丸投げと考えれば法外とは思いませんが!)とのことで、
果糖ブドウ糖さんの悔しい気持ちは良くわかりますが
管理会社が違法行為をしているわけではないのです。
果糖ブドウ糖さんは、他のサイトでの同様の疑問に対する弁護士の回答を根拠に、法外に高い?見積りは損害賠償請求で勝訴出来るのではとの考えておられるようですが、もし裁判になったら管理会社は優秀な弁護士で応訴しますので、果糖ブドウ糖さん側は弁護士費用だけがかかり勝訴する可能性は限りなく少ないと思います。

いずれにせよ、果糖ブドウ糖さんの後ろ向きで未練がましい愚痴の様な投稿は、健全な管理組合を運営のためにお互いに切磋琢磨する場には相応しく無いと思いますので止めて欲しいと思います。

竜巻さん、こんにちは。
言ってもしかたのないことを言って嘆いているつもりはありません。
しっかりと管理会社と対峙し、顧客に寄り添った行動に改めるように話し合いをしています。話し合いでは先方も反論するので、こちらも理論武装しなければならず、そのために投稿しています。委託契約書にはどのように書かれているのか、法律はどうか、社会通念上許されるのか、あらゆる角度から検証する必要があると思います。
少し脱線しますが、例えば竜巻さんが軽自動車を購入したとします。4年後、ディーラーのセールスマンが来て「買い換えの時期です。いつ事故が起きてもおかしくないので、買い換えてください。軽自動車の法定耐用年数は4年です。」と言われても信じないでしょう。(4年というのは本当です。)しかし、これが自動車ではなくマンションの聞いたことも見たこともない設備だったら、だまされるかもしれません。(現に当マンションでも過去の理事会がこの手法でだまされています。)管理会社を問いただすと「弊社は予防保全を重要視しており、耐用年数を超えることがないように更新を提案しています。」との回答でした。(ちなみに価格も相場の30%増しでした)
そのときは「予防保全」についての知識がなく、すごすごと引きさがざるを得ませんでした。
まさにやりたい放題ですが、何とかこの状況を変えたいと思っています。そのためには、理解できない回答には再投稿して分かるまで質問したいと思います。
私自身はやる気満々で、非常に前向きなつもりですが、私の投稿のどの部分が愚痴(言ってもしかたのないことを言って嘆くこと。)と感じられるのか、指摘していただけるとありがたいです。


何度も言いますが、このサイトは前向きで向上心の高い方が、健全な管理組合を運営のためにお互いに切磋琢磨する場であることを考えて頂きたいと思います。

皆さんが言っているように管理会社は慈善事業をしているのではなく営利を目的とした企業なのです。
マージンを取って協力業者を入れるのは当然のことで法外でも何でもありません。
管理会社はその見積もり金額を管理組合に示しているだけですから、管理組合が納得しなかったら断って別の業者に発注すればいいだけのことですから、それに文句を言うのは愚痴以外の何物でもありません。

また他のサイトでの弁護士の回答を根拠に、損害賠償請求できるなのではとの戯言も愚痴以外の何物でもないと思います。

このような愚痴を理事会として管理会社にぶつけた場合には、管理会社にも愛想を尽かされ、次年度の契約が更新されない可能性もあるので十分な注意が必要だと思います。

いずれにせよ、愚痴の様な投稿は気持ちの良いものではありませんので止めましょう。

果糖ブドウ糖さん こんにちは
私の住んでいるマンションでは、修繕工事等の見積もりは
管理委託会社の見積もりと管理組合(理事会)の見積もりを
比較して発注しています。
その結果、管理委託会社に発注する修繕工事は皆無となりました。
理事さんがちょっと汗をかけば、支払い費用は安くなります。
今後も果糖ブドウ糖さんの実施されているで方法で業者選定をすれば
良いのではないでしょうか?
見積もりから管理会社の見積もりを外すのも一つの手です。
管理委託会社が、法外な見積もりで過大なマージンを取ることは
周知の事実です。
高ければ、契約しないで行きましょうよ。
この場合、管理委託会社より次年度の契約辞退が起きる可能性が
あることを念頭に活動してください。
私の住んでいるマンションでは、前管理委託会社より契約辞退を
通告され、ちょっとしんどい思いをしました。
でも、管理委託会社を変えたことは、金銭的にも管理業務も正解でした。
頑張ってください。

maikuro3さん,こんにちは。
当マンションが支払っている1戸あたりの事務管理業務費は、複数のマンション管理士に意見を聞きましたが、平均の倍以上、安いところの3倍以上だそうです。高い事務管理業務費を支払っているのだから、自社の利益優先ではなく住民に寄り添った仕事をしてほしい、というのが本音です。
高いのなら正直に「うちは〇%マージンを乗せなければならないので割高です。直接水道屋さんに発注した方がいいですよ」と言えばいいのに、どうして「価格については自信があります」とか嘘をつくのか理解不能です。
幸い、私たちの理想に近い管理会社(事務管理業務費はしっかり払ってもらうが、それ以外のお金は一切受け取らない。当然、リベートやバックマージン、中間マージンなどは取らない。)を見付け、社長とも面談しました。価値観が全く違う会社と無理に付き合わなくても、リプレイスする方がいいかもしれないですね。

果糖ブドウ糖さん こんにちは
ご返事ありがとうございました。
貴管理組合と合わない管理委託会社は、早々に契約解除され
新しい管理会社と契約されることをお勧めします。
現状の管理委託会社だと腹が立つことばかりですよ。

質問の趣旨はよくわかります。例えば、当マンションの委託業務費明細の最後に「管理報酬」という項目があります。本来これが管理会社の利益に相当するものですが、だからと言って他の業務費の数字が実費である証拠は何もなく、それぞれの業務費に少しずつ上乗せ分が含まれている可能性があります。その意味では、たしかに二重取りだと言えます。同じ管理人が、複数の業務を担当していますので、各業務コストの算出方法なども疑問です。

今の時代、こんなドンブリ勘定がまかり通っているのは、マンション管理業だけだと思います。当マンションの管理会社は、名前の知れた大手鉄道系で、(一社)マンション管理業協会の責任ある立場であることからすれば、相当な政治力に頼って生き長らえているのでしょう。

唯一の解決策は、実費と上管理会社の乗せ分を分離した見積書を作らせることです。そうすれば、コストの部分も、上乗せの部分も、他社と比べることができます。これは、法律で義務付けるべきだと個人的には思います。





実は管理会社の取り分を明確にした見積書を提出するよう正式に申し入れをしたことがありますが、拒否されました。バックマージンやリベートの類いの黒いお金はもちろん、工事を元請けとして請けて下請けに丸投げした際に生じる中間マージンも、一切開示できないということでした。
管理会社も後ろめたい気持ちはあるので開示できないのだと思いますが、無知で無関心で従順な理事を10人ごまかせば大金が手に入るわけですから、やめられないのではないでしょうか。

大変ですね。
あなたの主張が間違っているとは思いませんし、「愚痴」発言に至ってはまったく意味不明な批判で、お気の毒様です。
微力ながら援護射撃を。(以前参加したセミナーのノートを見ながら書いています。)

一括管理委託契約は民法の準委託契約にあたり、管理会社(受任者)は忠実義務と善管注意義務を負います。

民法第644条(受任者の注意義務)
受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

※「委任の本旨」・・・委任者(管理組合)の意思と利益に従って行動する。自己(管理会社)または第三者の利益を得る目的で行動してはならない。(忠実義務)

委任の本旨は当然共用部分の管理です。共用部分の管理をできるだけ高品質かつ安価に行うことが管理組合の意思と利益に従った行動であることには異論はないでしょう。
一般的な価格が300万円のものを400万円だと偽って売りつけたり、まだ十分使える物を買い換えの時期だと案内したりする行為は、管理組合の意思や利益に従った行動ではなく、明らかに委任の本旨から外れています。

ところで、「営利企業だから稼ぐのが当たり前」という人は、違法な行為または違法でなくても倫理にもとる行為であっても、稼げればかまわないという考えなんでしょうか。
顧客の立場の区分所有者がそこまで寛容だとはとても信じられません。
管理会社の社員が書き込んでいるのでは?

管理会社の倫理欠如についてひとこと。「委任関係」にある管理会社が、信頼関係にある顧客に経済的損害を与える行為は、本来許されるべきではありません。その意味では、果糖ブドウ糖さんの怒りは、まさに正論です。しかし、日本の管理業規制法では、欧米のような「高い倫理観で、顧客の信頼に応える責任」という受託責任や、職業上の責務(Feduciary Duty フィシューシャリーヂューティーズ)が明記されておらず、管理会社の非倫理行為に関する審査制度や罰則が無いに等しく、行政処分も大変甘いものになっているようです。その結果「法律に反しなければ金儲けのためには何をやってもいい」、つまりやりたい放題状態になっているのです。言い換えれば、管理業規制法が、管理会社の「やりたい放題」を許しているのです。これが、先のコメントに「政治的に守られている」と書いた理由です。

これはすぐには解決しない問題です。今は、コスト+フィー(上乗せ分)と、分離して請求する管理会社も出てきているようです。リプレイスも視野に入れたらどうでしょうか。当マンションでは、管理会社と理事会メンバーがグルですので、果糖ぶどう糖さんのマンションは、理事会が独自で見積書を入手したりして、まだ脈があるような気がします。


台風さん、ありがとうございます。
今期の理事会メンバーは一枚岩で、管理会社についておかしいと思うことは率直に相手に伝える、という合意ができていますので、脈はあると思います。
ただ、この掲示板内で客の立場の人までが「営利企業が金儲けをして何が悪い」という投稿をしているのを見ると、客が理解できないものを管理会社が理解できるはずがない、という気もします。
結局、価値観が完全に一致している会社(一社あります)にリプレイスするのが最善の策かもしれませんね。

果糖ブドウ糖さん、

それはどこでもやってる事で、これに気が付いても見なかったことにしてる場合が多いと思っています。


沢山工事をさせるのが仕事のようです。 よって修繕工事を先延ばしにすれば経費削減出来ます。

そして本気で是正したい組合員がいれば管理組合自身で業者から直接見積もりをとって安く工事を行ってるようです。
 
お気持ちは分かりますが、
私は今では、このリベートは「丸投げ」経費だと考えています。

すべて管理会社にまかせて役員は評論家のような態度でいれば済むのですよ。 これを望んで無難に任期を乗り切りたい区分所有者がほとんどではありませんか? 

自分でやらず他人に依頼すればリベートを上乗せされても仕方ありません。 彼等は業務委託費用とは別だと考えているようです。

組合で見積もり取得を始めたようなので、経費削減第一ならその方向で良いと感じました。

当方は大金がかかる大規模修繕工事だけは管理会社と関係無しに業者を選ぶことで、一応は健全性を保っています。

将来管理会社を変えざるを得ない事態に備えて、独立系の管理会社とのコンタクトをお勧めします。

ただし、法外に高いとは、大きく見て国交省の標準的な管理費や修繕積立金と比べてどの程度高いのか比較データをお知らせ下さい。 

大元となる個人負担額が大差無くて組合として赤字にならないないならリベートは組合役員の丸投げによる負担軽減手数料とも解釈できますが・・・?  

そうですね。
役員任期が一年で輪番制であるため常に素人集団で、管理会社にとっては搾取することは赤子の手をひねるほど簡単だと思います。さらに関心がなければ、管理会社も気を使う必要はないのかもしれません。
しかし、今季からは今までのやり方は許さないと意思表示していますので、営業方針が変わらなければリプレイスするしかないと思います。
幸い、我々の考え方にあうビジネスモデルの管理会社も見付かっています。

私もあなたの主張が間違っているとは思いません。

参考に当方の状況を投稿しておきます。
・清掃などの定期的な業務は管理会社が直接受注する事が増えてます。 よって1年更新ごとに3者見積もりを取ること無く、ルーチンワークのごとく管理会社に発注しています。 これらは管理会社の売り上げになるのです。(作業員は2次3次の下請けかもしれず、直接雇用かも?) 
・スポットの修繕工事は管理会社経由で見積もりをとっています。(リベートが乗っているのでしょうね~?) 
・・あるときキャビネットのスペアキーを頼んだら、1個3、500円だった事もありました。
・ある物品の購入では、私が通販で買って領収書を管理会社に渡して精算したことがありました。
・・私が強面だったので対応したようです。 しかし他の管理組合には同じ事は出来ないと主張し断ってます。 定価の無い工事系だと通販のような簡単注文は難しいですね! 

・リベート無しとすると、先方から管理契約辞退を通知してくる可能性があります。 そちらの管理会社がどう出るか結果を知りたい。  
 
*是非、進捗状況もお知らせ下さい。 

そこまで言うなら管理会社を替えたらいいのではないですかね?

そのつもりです。
当マンションの考え方やニーズに合致した管理会社も見つかっています。
現管理会社の営業方針が変わらなければ、リプレイスすることになります。

回答がありません。