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委託費大幅値上げの要求

大規模修繕工事

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年280戸 大手管理会社に委託しています。
総会が2月なのですが、昨年12月の理事会の時に、管理会社から年間300万ほどの値上げを要求されました。
日常清掃の会社が人件費の値上げを言ってきたとのことです。
今迄は最低賃金以下だったので、世間並みにしたいという理由です。
確かに最低賃金以下はまずいでしょう。
でも年間300万円は承認できません。
いきなりでしたので、その時は時短やもう少し安くして再計算してほしいと検討をお願いして終わりました。
1月の理事会は総会準備の理事会です。
この件を解決しなければ、管理会社更新の議案が出せません。
管理会社はこれを狙ってきたのではないかと思います。
管理会社の話では、値上げしたからと言って清掃員の方の手取りが増えるわけではないようです。
これまでは清掃会社が補填していたとのことですが、もう15年以上にもなり、赤字になることを続けてきたとは思えません。

総会という期限が迫っていましたので、今回は暫定契約とすることを申し出て、委託費全体の見直しも要求しました。

しかし管理会社からはこれ以上見直しはできないとの回答がきました。

他社の見積もりを取って管理会社変更もあるのですが、「造ってきたからわかるんだ」の会社の建物で、その管理会社なので、住民が管理会社を変えたがりません。
以前も変えようとして、ひどい抵抗を受けました。

今後どのようにしたらいいのでしょうか。

みんなの回答

昨年から大手管理会社の中で委託契約の見直し(増額及び契約解除)の動きがあるとの情報がありました(セミナー等での話)。
私なら「管理委託費が増えるので管理費の増額を検討せざるを得ない」と全区分所有者に伝えてみます。それで反対が出るようなら「では管理会社を替えないといけません」という話の流れに持っていきます。

クッシーさん いつも明快な回答スカッとしています。
ありがとうございます。
私も管理会社との話し合いがつかなかったら、最後の手段として皆さんに値上げしなければならないことを話そうと思っています。
自分の懐からお金が出ていくのは、管理会社がどうのこうのより受け入れ難いことだと思います。

けっこうな値上げの金額なので「契約解除されてもかまわない」と考えている可能性も考えて次の管理会社をさがしておくことも検討していいのではないですかね。

私のマンションも昨年11月に管理委託費の値上げを提案されました。
月額8万円で年間96万円の値上げですから、値上げ幅はかなりなもので、
とりあえず値上げ幅の半分に押さえてもらいましたが、
なるべく値上げ提示額を今年中にのんでほしいと言われています。

その値上げの理由として最低賃金が年々上がって人件費の高騰を言っていました。
どこの管理会社も人件費の高騰を理由に委託費の値上げを模索しているみたいですね。

このみさんのマンションの場合は、清掃員の方の作業時間や日数が把握できるのなら
そこに時間単価や日当単価を掛ければ概算で清掃員の方の人件費は
算出できるのではないでしょうか。
その金額と管理会社への支払い金額を比較してみるのも
ひとつの方法かと思われます。

ありがとうございます。
委託費の日常清掃から割り出すと、人件費は753円/hということです。
それ自体がありえないことなので、管理会社の言うことすべてが信用できません。
こんなことを10年以上続けてきているはずはないのですが。

このみさん こんにちは
年間300万円の値上げ、月25万の値上げになりますね。
大きな負担ですね。
管理委託会社に発注している清掃業務を別の清掃会社か
シルバーセンターに委託するのはどうでしょうか?
私の住んでいるマンションも管理委託費の削減のため
管理会社契約から管理組合直契約に変更しました。
管理会社 → 系列会社 → シルバーセンターに委託
していたのですが、直契約にすることにより、清掃費は
半値近くになりました。
マージンの2重取りの回避だから当然安くなります。

この件に関しても、最初は300万円の値上げと吹っ掛けて
最終的には200万程度の値上げを持ち出すのではないでしょうか。
管理組合を馬鹿にする手法です。
管理委託会社を変えることに抵抗勢力が反対するのであれば、
管理組合直契約に変更できる委託費を管理会社より直契約にし、
管理委託会社より管理辞退するように持ち込むのも一つの方法です。

昔のマンションなので、5棟がコの字型につながっています。
敷地も広く、シルバー人材センターでは無理かと思います。
以前植栽をシルバーさんに頼んだのですが、敷地の広さと木の多さで断られてしまいました。

maikuro3さんの言われるように1回のネゴで下げてきました。
①100円/h下げて250万
②上記に合わせて1時間短縮で150万
どのみち検討する時間もないままそうですかとは言えません。

今のフロントはとってもいい方なのですが、会社の方針には逆らえないのでしょう。

くじけないように心します。

このみさん こんばんは
シルバーセンターに断られたとのことですが、人員を投入すれば
解消するのではないでしょうか?
元清掃費とシルバーに委託する場合の清掃費を比較すれば
大体の目安が出るのではないでしょうか?
現フロントさんが・・・・等おっしゃっていますが
次年度に移動や退職でフロントが変更になる可能性があります。
そのへんも再考ください。

もし可能ならば、日常清掃会社の連絡先を教えてもらって、直接事情を訊いてみてはいかがでしょうか?
労働基準法の改正に伴って労働基準監督署のチェックが厳しくなり、長時間労働や(サービス)残業をさせることが難しくなったという話を耳にします。ワーカー不足はどの業界でも問題になっているように感じます。管理会社の値上げの本当の理由はどこにあるのでしょうか?
過去に当方の管理員さんの雇用形態を調べたら、「曾孫受け」の会社から派遣されていた事がわかってビックリしたことがあります。

このみさんのマンションの皆さんが大手管理会社のブランドにお金を払いたいと言うならば、値上げに応じて契約更新し、管理委託費以外の部分でコストカットできるところはないか?外部に委託せず自主管理化できる部分は無いか?を検討するのも一案です。
それでも300万の値上げの穴埋めは出来ずに一般会計が破綻してしまうなら、管理費の徴収額の値上げも視野に入れる必要があると思います。そこまで行きますと、大手管理会社のブランドに固執しなくなる人も増えてくるかも知れません。

超高齢(住民が)マンションで、この間あの方が亡くなった。今度はあの人が亡くなった。
というようなところです。
ブランドというより自分が知っている会社だから安心。変えるのは面倒。
というのではないかと思います。
管理員の業務も2人体制で時間も長いのですが、それをやめるとしたら皆さん反対すると思います。
エレベーターなど直接契約にしています。
そうですね、最後は管理費の値上げしかないと思いますので、それをぶつけましょうか。
どうなることやら…
想像はつきますがね。
今の状況を変えたくはないのだけれど自分の負担が大きくなるのもいや。
気持ちはよくわかります。

当マンションも人件費高騰を理由に30%の値上げ要請がありましたが、理事会として管理会社と交渉した結果、10%弱の値上げで合意しましたので、その経験をアドバイスさせて頂きます。

マンションの清掃は、日常清掃と定期清掃の2つがあり、その両方の清掃費を合計した金額がマンションの清掃費となります。

<日常清掃>
主にパート等の時間単価の安い人材を使い、毎日の清掃を行うものであることから、最近の人件費の高騰を受ける部分で、多分この日常清掃の部分で大幅な値上げを要求されていると思います。


<定期清掃>
年に1〜2回、清掃専門会社の正社員が中心に、高価な清掃機器(機器の減価償却分が請求される)を使い、日常清掃では清掃出来ないところを徹底的に清掃するもので、定期清掃は正社員中心の作業となることから、この部分の値上げは殆ど無いと思います。

上記を前提に管理会社の清掃費の詳細内訳を確認すれば、値上げ額の合理性をチェック出来ると思います。
具体的には、日常清掃の清掃員の時間単価を確認し、もし最低賃金以下の時間単価から3割の値上げを要求されているなら、日常清掃費は3割アップでもやむ得ないと思います。
(人件費分がアップすれば、労務副費、福利厚生費等もその比率でアップすると考えます。)

ただ東京都区内の清掃員の時間単価は1200円/時間が相場ですが、それ以外の地区の清掃員の時間単価はもっと安いので、管理会社の言う程には時間単価は値上げしていないので、管理会社の言い分をそのまま信用しない方がよいと思います。
(管理会社は労務副費等も入れた場合の単価2000円/時間とか言って誤魔化そうとしますが、あくまでも時間単価のアップ比率が問題なので騙されない様にして下さい。)

現在の業務費が753円/hだそうです。
にわかには信じがたいと思いませんか。
それを見るとなんとかしてあげなければと思ってしまいますが。
それを1300円/hと言ってきました。
神奈川県の最低労働賃金は、現在983円/hです。
今迄どうやってお給料を支払ってきたのでしょう。
管理会社は差額を清掃会社が補填していたと言いますが、15年以上も損をし続けていたなんて信じられません。
しかも、値上げした後も清掃員の給料には反映されず、手取りは変わらないというのです。
そこで時短してもらったら、清掃員の手取りが減るということになってしまいます。
交渉後は1200円/hで1時間短縮案を出してきました。

こういうことは管理会社が吸収して、お客様には負担をかけないようにするものだと思っていました。

>現在の業務費が753円/hだそうです。
⇨最低賃金よりはるかに安い金額というのは間違いなく嘘ですし、神奈川県で1300円はあり得ないと思います。
当方でも当初は同じ様な話(1000円/時間⇨1300円/時間) が出たので、嘘と考え管理会社にエビデンスの定時を求めましたが最初は拒否しました。
そのため、1000円の単価を確認する為に清掃員に直接確認したところ、清掃員から1100円程度との話があったので管理会社に強くエビデンスを要求し、最終的に清掃会社と清掃員との間の雇用契約(1年毎に更新するもの)を見せる様要求したところ、1100円であることを認めました。
さらに改定後の雇用契約を見せる事を要求すると、やっと1100円⇨1200円である事を認めました。

多分このみさんは神奈川県であるのなら、1000円⇨1100円程度だと思います。
管理会社は個人情報保護法を盾に情報の公開を拒否し続けると思いますが色々と攻めれば、管理会社の嘘は暴くことが出来ると思います。

当マンションも人件費高騰を理由に30%の値上げ要請がありましたが、理事会として管理会社と交渉した結果、10%弱の値上げで合意しましたので、その経験をアドバイスさせて頂きます。

マンションの清掃は、日常清掃と定期清掃の2つがあり、その両方の清掃費を合計した金額がマンションの清掃費となります。

<日常清掃>
主にパート等の時間単価の安い人材を使い、毎日の清掃を行うものであることから、最近の人件費の高騰を受ける部分で、多分この日常清掃の部分で大幅な値上げを要求されていると思います。


<定期清掃>
年に1〜2回、清掃専門会社の正社員が中心に、高価な清掃機器(機器の減価償却分が請求される)を使い、日常清掃では清掃出来ないところを徹底的に清掃するもので、定期清掃は正社員中心の作業となることから、この部分の値上げは殆ど無いと思います。

上記を前提に管理会社の清掃費の詳細内訳を確認すれば、値上げ額の合理性をチェック出来ると思います。
具体的には、日常清掃の清掃員の時間単価を確認し、もし最低賃金以下の時間単価から3割の値上げを要求されているなら、日常清掃費は3割アップでもやむ得ないと思います。
(人件費分がアップすれば、労務副費、福利厚生費等もその比率でアップすると考えます。)

ただ東京都区内の清掃員の時間単価は1200円/時間が相場ですが、それ以外の地区の清掃員の時間単価はもっと安いので、管理会社の言う程には時間単価は値上げしていないので、管理会社の言い分をそのまま信用しない方がよいと思います。
(管理会社は労務副費等も入れた場合の単価2000円/時間とか言って誤魔化そうとしますが、あくまでも時間単価のアップ比率が問題なので騙されない様にして下さい。)

現在の業務費が753円/hだそうです。
にわかには信じがたいと思いませんか。
それを見るとなんとかしてあげなければと思ってしまいますが。
それを1300円/hと言ってきました。
神奈川県の最低労働賃金は、現在983円/hです。
今迄どうやってお給料を支払ってきたのでしょう。
管理会社は差額を清掃会社が補填していたと言いますが、15年以上も損をし続けていたなんて信じられません。
しかも、値上げした後も清掃員の給料には反映されず、手取りは変わらないというのです。
そこで時短してもらったら、清掃員の手取りが減るということになってしまいます。
交渉後は1200円/hで1時間短縮案を出してきました。

こういうことは管理会社が吸収して、お客様には負担をかけないようにするものだと思っていました。

>現在の業務費が753円/hだそうです。
⇨最低賃金よりはるかに安い金額というのは間違いなく嘘ですし、神奈川県で1300円はあり得ないと思います。
当方でも当初は同じ様な話(1000円/時間⇨1300円/時間) が出たので、嘘と考え管理会社にエビデンスの定時を求めましたが最初は拒否しました。
そのため、1000円の単価を確認する為に清掃員に直接確認したところ、清掃員から1100円程度との話があったので管理会社に強くエビデンスを要求し、最終的に清掃会社と清掃員との間の雇用契約(1年毎に更新するもの)を見せる様要求したところ、1100円であることを認めました。
さらに改定後の雇用契約を見せる事を要求すると、やっと1100円⇨1200円である事を認めました。

多分このみさんは神奈川県であるのなら、1000円⇨1100円程度だと思います。
管理会社は個人情報保護法を盾に情報の公開を拒否し続けると思いますが色々と攻めれば、管理会社の嘘は暴くことが出来ると思います。

もし可能ならば、日常清掃会社の連絡先を教えてもらって、直接事情を訊いてみてはいかがでしょうか?
労働基準法の改正に伴って労働基準監督署のチェックが厳しくなり、長時間労働や(サービス)残業をさせることが難しくなったという話を耳にします。ワーカー不足はどの業界でも問題になっているように感じます。管理会社の値上げの本当の理由はどこにあるのでしょうか?
過去に当方の管理員さんの雇用形態を調べたら、「曾孫受け」の会社から派遣されていた事がわかってビックリしたことがあります。

このみさんのマンションの皆さんが大手管理会社のブランドにお金を払いたいと言うならば、値上げに応じて契約更新し、管理委託費以外の部分でコストカットできるところはないか?外部に委託せず自主管理化できる部分は無いか?を検討するのも一案です。
それでも300万の値上げの穴埋めは出来ずに一般会計が破綻してしまうなら、管理費の徴収額の値上げも視野に入れる必要があると思います。そこまで行きますと、大手管理会社のブランドに固執しなくなる人も増えてくるかも知れません。

超高齢(住民が)マンションで、この間あの方が亡くなった。今度はあの人が亡くなった。
というようなところです。
ブランドというより自分が知っている会社だから安心。変えるのは面倒。
というのではないかと思います。
管理員の業務も2人体制で時間も長いのですが、それをやめるとしたら皆さん反対すると思います。
エレベーターなど直接契約にしています。
そうですね、最後は管理費の値上げしかないと思いますので、それをぶつけましょうか。
どうなることやら…
想像はつきますがね。
今の状況を変えたくはないのだけれど自分の負担が大きくなるのもいや。
気持ちはよくわかります。

私のマンションも昨年11月に管理委託費の値上げを提案されました。
月額8万円で年間96万円の値上げですから、値上げ幅はかなりなもので、
とりあえず値上げ幅の半分に押さえてもらいましたが、
なるべく値上げ提示額を今年中にのんでほしいと言われています。

その値上げの理由として最低賃金が年々上がって人件費の高騰を言っていました。
どこの管理会社も人件費の高騰を理由に委託費の値上げを模索しているみたいですね。

このみさんのマンションの場合は、清掃員の方の作業時間や日数が把握できるのなら
そこに時間単価や日当単価を掛ければ概算で清掃員の方の人件費は
算出できるのではないでしょうか。
その金額と管理会社への支払い金額を比較してみるのも
ひとつの方法かと思われます。

ありがとうございます。
委託費の日常清掃から割り出すと、人件費は753円/hということです。
それ自体がありえないことなので、管理会社の言うことすべてが信用できません。
こんなことを10年以上続けてきているはずはないのですが。

このみさん こんにちは
年間300万円の値上げ、月25万の値上げになりますね。
大きな負担ですね。
管理委託会社に発注している清掃業務を別の清掃会社か
シルバーセンターに委託するのはどうでしょうか?
私の住んでいるマンションも管理委託費の削減のため
管理会社契約から管理組合直契約に変更しました。
管理会社 → 系列会社 → シルバーセンターに委託
していたのですが、直契約にすることにより、清掃費は
半値近くになりました。
マージンの2重取りの回避だから当然安くなります。

この件に関しても、最初は300万円の値上げと吹っ掛けて
最終的には200万程度の値上げを持ち出すのではないでしょうか。
管理組合を馬鹿にする手法です。
管理委託会社を変えることに抵抗勢力が反対するのであれば、
管理組合直契約に変更できる委託費を管理会社より直契約にし、
管理委託会社より管理辞退するように持ち込むのも一つの方法です。

昔のマンションなので、5棟がコの字型につながっています。
敷地も広く、シルバー人材センターでは無理かと思います。
以前植栽をシルバーさんに頼んだのですが、敷地の広さと木の多さで断られてしまいました。

maikuro3さんの言われるように1回のネゴで下げてきました。
①100円/h下げて250万
②上記に合わせて1時間短縮で150万
どのみち検討する時間もないままそうですかとは言えません。

今のフロントはとってもいい方なのですが、会社の方針には逆らえないのでしょう。

くじけないように心します。

このみさん こんばんは
シルバーセンターに断られたとのことですが、人員を投入すれば
解消するのではないでしょうか?
元清掃費とシルバーに委託する場合の清掃費を比較すれば
大体の目安が出るのではないでしょうか?
現フロントさんが・・・・等おっしゃっていますが
次年度に移動や退職でフロントが変更になる可能性があります。
そのへんも再考ください。

昨年から大手管理会社の中で委託契約の見直し(増額及び契約解除)の動きがあるとの情報がありました(セミナー等での話)。
私なら「管理委託費が増えるので管理費の増額を検討せざるを得ない」と全区分所有者に伝えてみます。それで反対が出るようなら「では管理会社を替えないといけません」という話の流れに持っていきます。

クッシーさん いつも明快な回答スカッとしています。
ありがとうございます。
私も管理会社との話し合いがつかなかったら、最後の手段として皆さんに値上げしなければならないことを話そうと思っています。
自分の懐からお金が出ていくのは、管理会社がどうのこうのより受け入れ難いことだと思います。

けっこうな値上げの金額なので「契約解除されてもかまわない」と考えている可能性も考えて次の管理会社をさがしておくことも検討していいのではないですかね。

回答がありません。