外部の第三者を管理者としたいということでしょうか。
外部の専門家としてはマンション管理士ばかりでなく管理会社や弁護士、建築士等もなれます。どのようなことが一番重要で、マンションのニーズに合うかで選択してはいかがでしょうか。
しかし、現状ではまだ第三者管理はしっかりとしたガイドラインなどなく、検討中の段階だとお考えになられたほうがいいかもしれません。リゾートマンションなどには合うかもしれませんが、住民の方が現にお住まいの場合は時期尚早のように思います。

どうしても第三者管理にしなければ成り立たないというような場合でも、できれば形式的でも理事会併用をお勧めします。まったくお任せにしてしまいますと住民の声も届かず、何をしているか監督もできないというようなことにもなりまねません。実際に役員のなり手がないとのことで第三者管理にしてしまったところから相談を受け、結局元の形に戻したことがあります。

選ぶにしても何人か面接をして、組合との相性のいい方を選ばれてはいかがでしょう。

• 2019年01月28日
• 11 得した

顧問契約の経費についてひとこと。どのマンションでも管理会社の委託業務費の月額明細があると思います。高いので有名な大手鉄道系管理会社と契約している当マンションでは、８種類の委託業務費それぞれ具体的な数字が記載されています。そのうち「組合運営業務費」は、月額132,200円で、年額に換算すると1,586,400円となります。それに会計出納業務費月額30,100円を加えると、年総額1,947,600円、つまり保守、修繕、清掃、管理業務とは「別に」、組合運営関連業務「だけ」で年に200万円もの支払いを管理会社にしています。これは、月額換算すると、管理人とは別にフルタイムの事務員一人雇えるくらいの金額です。果たしてこれに値するサービスを受けているか大いに疑問です。asaka50さんのマンションのクレーマーも、私同様、管理会社に対する潜在的な不審感を持っておられるのではないでしょうか。

さらに高いか安いかは、資格保持者による専門的なサービスの質が伴っているかで決まると思いますが、過去にこのサイトに何回か投稿して、多くの皆さんにコメントしていただいたとおりのレベルです。祖堅さんの著書では、そのうち３件も問題ケースとして取り上げていただきました。管理会社にマンション管理士の資格保持者がいてもこの程度。そもそも利益相反する業務を、同じ営利企業で抱えているのですから、士業としての公正性など期待するほうが無理で、その意味では外部マンション管理士は大いにあり、というかそうすべきとさえ思っています。

現在の管理委託契約書のなかの「組合運営業務」の内容を、何人かの外部のマンション管理士に見せて、同じ内容の業務をいくらで請け負えるか、管理会社抜きで、一度何人かのマンション管理士から見積を取ってみてはいかがですか。誰が一番良いかの判断材料になると思いますし、将来的に管理会社との契約内容を変更するか、いっそのことリプレイスするか、良い参考にもなると思います。

• 2019年01月27日
• 11 得した

asaka50さんの質問に、私の知っている範囲でお答えさせていただきます。

<(1)顧問をお願いするケースは一般的か、何パーセント位が契約を？
東京都区内での経験ですが、知っている範囲では殆どありませんので、10%以下ではと思います。

<(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば？
asaka50さんのマンションが大手管理会社の管理であるなら業界内の情報に詳しいので、管理会社に聞けば優秀なマンション管理士を紹介してもらえると思います。

<(3)成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
私の知っている範囲では成功したいう事例は聞いたことはありません。

<(4)契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)は？
アドバイスと理事会に同席するだけでも、年間100万以上の顧問料を要求してくると思いますが、値下げを要請すれば半分以下に下がりますので、かなりいい加減な業界のように思います。

以上のようにマンション管理士を使い成功した事例は殆ど聞きませんので、高い業務委託費を払っている管理会社のフロントを有効に使い、理事会自身のレベルアップを図るほうがよいのではないでしょうか？

• 2019年01月27日
• 14 得した

asaka50さんと同様に「当マンションに合うマンション管理士はどのように探し出すの？」という疑問を持ったことがあり、マッチングサイトのようなものを検索した経験がありますが、数名の商業色の強い人が登録しているだけでガッカリした経験があります。先生方の住所が関西地方に集中していたこともあり、当方は東京なので利用しませんでした。

マンション管理士会の無料相談を利用した経験もあります。相談員として対応して下さったのが齢若い弁護士さんで、質問に対しご自分の経験値からの回答が出来ず六法全書をめくりながら沈黙する時間も多く（無料相談の制限時間は45分なのに。）司会役のお爺ちゃん事務局員さんが助け舟を出す場面も度々で、マンションの問題を解決するには経験が必要なのだな、と感じました。
無料相談会の中には齢若い先生方のトレーニングの時もあるのかな…と思いました。（たまたまその回に当たってしまったようです。）

一方で、国民生活センターで紹介されたＮＰＯ法人の無料相談では、ご自宅マンションの管理組合で役員や専門委員として活動を重ねて来られた経験豊富なマンション管理士さんの相談員に当たり、とても有意義なアドバイスを得られました。
（団体の是非ではなく、無料相談には当たり外れがある現実を実体験に基づいて申し上げております。）
その御縁で、その後も商業色の無いセミナーに招いて頂き、セミナー運営側のマンション管理士さんの他、自己研鑽のために参加しているマンション管理士さんなど、様々なタイプの先生方にお目にかかる機会となりました。

当時、管理組合の抱える問題が財政難でしたので、顧問料を捻出することができず、私が個人でそのＮＰＯの会員となり（会費は自腹）管理組合の問題を持ち込んで相談しては、回答を理事会に持ち帰って役員の皆さんと検討するという事を繰り返しました。
管理会社の言う事が自社の利益誘導に偏り、組合側の利益と相反すると感じる場合は、このような外部の専門家の活用方法もあります。

• 2019年01月27日
• 10 得した

近い将来役員のなり手がいなくなることが予想されるので私のマンションではマンション管理士と顧問契約をすることになるかもということを伝えてはいます。いろんなマンション管理士やＮＰＯ法人等に無料相談等をしてみて会話してその中で一番合うところを見つけていくしかないと思います。

• 2019年01月27日
• 11 得した

「クレーマーの言い分」はどのような内容でしたか。どのような内容が問題となったかも分からずに、フロントや管理会社の対応の是非を云々することはできないと思います。「クレーマーの言い分」の内容が適法かつ適切妥当なものであれば、フロントの対応は当然ではないでしょうか。管理会社は管理組合の業務の受任者であり、善良な管理者の注意義務をもって管理組合を受託した業務を支援する立場にありますが、「クレーマーの言い分」が適法かつ適切妥当なものであるために、答えに窮した理事者側を助けなくても、善良な管理者の注意義務に反したことにはならないし、非難すべきではないと思います。もっとも、クレーマーの言い分の内容が総会前の理事会で分かっていた場合に管理会社が理事にどう答えるべきかについての見解を示すべきですが、総会でいきなり「クレーマー」が発言したとすれば、上記のように考えるべきでしょう。
　マンション管理士を選択する観点は、専門知識を備えていることはもとよりですが、最も重要な点は職業倫理をしっかり身につけているかどうかだと思います。

• 2019年01月26日
• 12 得した

専属のマンション管理士と顧問契約を結ぶのもいいと思いますが、
マンション管理士は地域別に管理士会があって無料相談も行っているようなので、
そういったサービスを利用したり、マンション管理組合連合会や協議会が地域にあると
思いますので、そちらの会の活動をホームページで閲覧したりしてみるのも
参考になると思います。総会で了承されれば入会されるのも一つの方法です。
ちなみに私の地域の連合会はマンション管理士による無料相談を行っています。
参考になるかもしれないのでURLを貼り付けておきます。
http://www.zenkanren.org/index.html

• 2019年01月26日
• 13 得した

おっとっと　竜巻さん
マンション管理士は誰でも受かるレベルの資格ではないですよ。
竜巻さんにとっては簡単な試験かもしれませんが、合格率７％前後の難関です。
法律から実践に関することまで幅広い知識が必要です。
資格を取ったということと、実力があるということは別ですが。
よく管理士会に問い合わせをしてマンション管理士を探す方がいますが、管理士会に入っているのはほんの一握りです。
「よれば大樹の陰」ということで管理士会に入っていれば安心と思っているマンション管理士もいますし、依頼者側も安心と思ってしまうかもしれませんが、そうとは言い切れないと思っています。
一番簡単なのはHPで探して何人か面接することではないでしょうか。

• 2019年01月26日
• 19 得した

マンション管理士を顧問に迎えるというのが一般的かどうかと言えば、まだまだ一般化していないと思います。
一般的かどうかではなく、必要かどうかのほうが重要なのではないでしょうか。
国家資格と言っても、資格を取るのに各自いろいろな方法で勉強しているので、たとえ資格を取ったとしても能力に差があるものと思います。
私のところで選んだときには、マンションに住んでいること、役員をした経験があることは条件として欠かせませんでした。
ある意味偏見と言われるかもしれませんが、やはり実際に問題を経験した方でなければ理解はできないのではないかと思ったからです。
それに最初は無料相談から初めて、その方の力量や組合との相性も見ました。
料金はHPなどで比較できます。
マンション管理士でも得意分野があるようですから、自分たちに必要な方を選びます。
asaka50さんのところはソフト系の方が合うように思います。
ソフト系と言っても経験を積んでいればハード面にも明るいです。
私の考えですが、よく理論で上から目線の方がいて頭がよくて頼れそうにも思いますが、それより住民と一緒の目線でアドバイスしてくださる方がいいのではないでしょうか。

管理会社の言い分は全くおかしいです。
マンション管理士は組合側に立って管理会社の仕事のチェックもします。
自分たちで自分たちのチェックをするというのでしょうか。
管理会社と管理組合は利益相反のようなものですから、社員のマンション管理士が組合側の利益を優先したら会社に背くことにもなってしまいます。
皆さんが何も知らないと甘く見ているのではないでしょうか。

• 2019年01月26日
• 19 得した

おっとっと　竜巻さん
マンション管理士は誰でも受かるレベルの資格ではないですよ。
竜巻さんにとっては簡単な試験かもしれませんが、合格率７％前後の難関です。
法律から実践に関することまで幅広い知識が必要です。
資格を取ったということと、実力があるということは別ですが。
よく管理士会に問い合わせをしてマンション管理士を探す方がいますが、管理士会に入っているのはほんの一握りです。
「よれば大樹の陰」ということで管理士会に入っていれば安心と思っているマンション管理士もいますし、依頼者側も安心と思ってしまうかもしれませんが、そうとは言い切れないと思っています。
一番簡単なのはHPで探して何人か面接することではないでしょうか。

• 2019年01月26日
• 19 得した

asaka50さんの質問に、私の知っている範囲でお答えさせていただきます。

<(1)顧問をお願いするケースは一般的か、何パーセント位が契約を？
東京都区内での経験ですが、知っている範囲では殆どありませんので、10%以下ではと思います。

<(2)具体的に顧問をお願い出来る管理士をどの様に探せば？
asaka50さんのマンションが大手管理会社の管理であるなら業界内の情報に詳しいので、管理会社に聞けば優秀なマンション管理士を紹介してもらえると思います。

<(3)成功している方々の実例で教えていただければと考えています。
私の知っている範囲では成功したいう事例は聞いたことはありません。

<(4)契約内容(マンション管理士の仕事の内容、年間の顧問料)は？
アドバイスと理事会に同席するだけでも、年間100万以上の顧問料を要求してくると思いますが、値下げを要請すれば半分以下に下がりますので、かなりいい加減な業界のように思います。

以上のようにマンション管理士を使い成功した事例は殆ど聞きませんので、高い業務委託費を払っている管理会社のフロントを有効に使い、理事会自身のレベルアップを図るほうがよいのではないでしょうか？

• 2019年01月27日
• 14 得した

専属のマンション管理士と顧問契約を結ぶのもいいと思いますが、
マンション管理士は地域別に管理士会があって無料相談も行っているようなので、
そういったサービスを利用したり、マンション管理組合連合会や協議会が地域にあると
思いますので、そちらの会の活動をホームページで閲覧したりしてみるのも
参考になると思います。総会で了承されれば入会されるのも一つの方法です。
ちなみに私の地域の連合会はマンション管理士による無料相談を行っています。
参考になるかもしれないのでURLを貼り付けておきます。
http://www.zenkanren.org/index.html

• 2019年01月26日
• 13 得した

「クレーマーの言い分」はどのような内容でしたか。どのような内容が問題となったかも分からずに、フロントや管理会社の対応の是非を云々することはできないと思います。「クレーマーの言い分」の内容が適法かつ適切妥当なものであれば、フロントの対応は当然ではないでしょうか。管理会社は管理組合の業務の受任者であり、善良な管理者の注意義務をもって管理組合を受託した業務を支援する立場にありますが、「クレーマーの言い分」が適法かつ適切妥当なものであるために、答えに窮した理事者側を助けなくても、善良な管理者の注意義務に反したことにはならないし、非難すべきではないと思います。もっとも、クレーマーの言い分の内容が総会前の理事会で分かっていた場合に管理会社が理事にどう答えるべきかについての見解を示すべきですが、総会でいきなり「クレーマー」が発言したとすれば、上記のように考えるべきでしょう。
　マンション管理士を選択する観点は、専門知識を備えていることはもとよりですが、最も重要な点は職業倫理をしっかり身につけているかどうかだと思います。

• 2019年01月26日
• 12 得した

黒猫さんのおっしゃるとおり、管理会社の言い分はおかしいです。根本的な問題を、費用の問題に転嫁しています。本来マンション管理士というのは、組合側の立場でアドヴァイスする人ですが、管理会社の雇われ人である以上、管理会社の利益のために働きます。ですから、管理会社が資格保持者による「理事会サポート」などという名称のサービスを売り込んでいること自体矛盾しており、利益相反の最たる例だと思います。それどころか、管理会社がマンション管理士資格保持者を雇うことで、その知識を悪用されることさえもありえます。

例えば祖堅さんの著書でも取り上げていただきましたが、当マンションでは、理事会が総会も開かずに、区分所有者個人宅の扉の鍵を全戸分管理会社に発注し、交換してしまいました。ところが区分所有者の読む理事会報告には一切記載されていません。理事会にはマンション管理士の資格を持つ管理人が毎回出席していますので、各住戸扉の鍵（専有部）の管理権は区分所有者にあるという、極めて基本的な法規を、祖堅さんと同じ国家資格を持つ管理人が知らないはずがありません。自身の雇用主でもあり、交換工事を受注した、大手鉄道系管理会社の便宜を図り、交換工事を強行するために、「故意に」区分所有者に対し隠蔽していた可能性が大いにあります。

このような事例もありますので、もし経済的に許されるのであれば、管理会社のウオッチドッグ（監視人）として、外部のマンション管理士に一度お願いしてみるのもよいかもしれません。

• 2019年01月26日
• 12 得した

近い将来役員のなり手がいなくなることが予想されるので私のマンションではマンション管理士と顧問契約をすることになるかもということを伝えてはいます。いろんなマンション管理士やＮＰＯ法人等に無料相談等をしてみて会話してその中で一番合うところを見つけていくしかないと思います。

• 2019年01月27日
• 11 得した

顧問契約の経費についてひとこと。どのマンションでも管理会社の委託業務費の月額明細があると思います。高いので有名な大手鉄道系管理会社と契約している当マンションでは、８種類の委託業務費それぞれ具体的な数字が記載されています。そのうち「組合運営業務費」は、月額132,200円で、年額に換算すると1,586,400円となります。それに会計出納業務費月額30,100円を加えると、年総額1,947,600円、つまり保守、修繕、清掃、管理業務とは「別に」、組合運営関連業務「だけ」で年に200万円もの支払いを管理会社にしています。これは、月額換算すると、管理人とは別にフルタイムの事務員一人雇えるくらいの金額です。果たしてこれに値するサービスを受けているか大いに疑問です。asaka50さんのマンションのクレーマーも、私同様、管理会社に対する潜在的な不審感を持っておられるのではないでしょうか。

さらに高いか安いかは、資格保持者による専門的なサービスの質が伴っているかで決まると思いますが、過去にこのサイトに何回か投稿して、多くの皆さんにコメントしていただいたとおりのレベルです。祖堅さんの著書では、そのうち３件も問題ケースとして取り上げていただきました。管理会社にマンション管理士の資格保持者がいてもこの程度。そもそも利益相反する業務を、同じ営利企業で抱えているのですから、士業としての公正性など期待するほうが無理で、その意味では外部マンション管理士は大いにあり、というかそうすべきとさえ思っています。

現在の管理委託契約書のなかの「組合運営業務」の内容を、何人かの外部のマンション管理士に見せて、同じ内容の業務をいくらで請け負えるか、管理会社抜きで、一度何人かのマンション管理士から見積を取ってみてはいかがですか。誰が一番良いかの判断材料になると思いますし、将来的に管理会社との契約内容を変更するか、いっそのことリプレイスするか、良い参考にもなると思います。

• 2019年01月27日
• 11 得した