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管理会社委託業務費の一般管理費10%と管理報酬5%の妥当性について

その他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社からの月額明細を見ると委託業務費の各費目に具体的な数字が記載されています。
その明細の中には「組合運営業務費」「保守点検業務費」「緊急対応業務費」「清掃業務費」等の費目があります。

各業務費のコストダウンのため、「保守点検業務費」「清掃業務費」については下請けではなく安価な専門業者を使いコストダウンの検討を要請しても、管理会社からは「責任が持てない」との理由で拒否されています。
これら業務費の支払いにかかわる明細については、基本的に管理会社から見せてもらう事は無いことから、一定のマージンが乗っていると考えています。
さらに委託業務費には他の業務費と同じく、10%の一般管理費と5%の管理報酬が別費目で計上されていますが、これはマージンの二重取りにはなりませんか?

各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか?
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか?
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか?

みんなの回答

asaka50さん こんにちは
先ずは管理会社の業務委託費をしましょう。業務委託費の削減で私が実行したことは、以下の業務を
管理会社契約から、管理組合直契約に変更したことです。
1、貯水槽清掃
2、排水管清掃
3、定期清掃(年2回)
4、日常清掃
5、エレベーター保守の直契約
これだけの業務を直契約にしたことで30%以上の費用削減が
出来ました。
一般管理費の削減は、考えもしませんでした。
ただ、管理員の勤務態度の問題で管理員の変更を してもらいました。
費用を削れる項目は、管理組合(理事会)で討議して
実行すれば支出を抑えられますよ。
asaka50さんのマンションでもこれらの項目を検討された後の
一般管理費の値下げ交渉だとは思いますが、再度 見直しされてはいかがでしょうか?
それと管理報酬については一般的ではないので、交渉すれば無しになると思います。

管理報酬は当方のマンションの管理会社だけなのですか?

この記述だけでなかなかコメントが難しいのですが、
解決策は具体的ですか?(もちろん問題の具体化が先ですが?)
記載されている「管理会社主導」とは具体的には、どういうことですか?主導であると何が困りますか?
意思決定ができない人の理由は?、管理会社抜きの理事会の反対理由は?
合理的に理由を説明しても理解しようとしない(できない)人も事実います。根気よく具体的に話すべきです。

よくわかりませんが、話をしてみます。

昨今の人件費の高騰は深刻です。まだ値上げ(ある意味お金で解決)提案がきているのであれば良い方かもしれません。物件によっては契約終了で持っていっているマンションもあるのでは?と思います。
まずは管理仕様の見直しをされたらどうでしょうか?例えば、管理人の勤務時間や法定点検以外での点検回数、日常もしくは定期清掃の回数など仕様を一定レベルまで下げて、現状の管理費を維持する(実質的には増額)で落し所を探るのも一つの考え方だと思います。

その通りですね。
話し合いで妥協点を探します。

ご質問の中に「モンスタークレーマーの対処方法は?」という側面が含まれていますね。

知人のマンションにも病的なクレーマーがおり、そのマンションで管理会社の変更をする際に「管理見直し委員会」を設置し、有志の他、その病的クレーマーを委員に招いて進めたそうです。
そのクレーマーを蚊帳の外にすれば外部から言いたい放題クレームをつけられることが予見されたので、委員会に引き入れて、クレームを回避する狙いでした。上手くいったそうです。
一度役員をやったら、2度と役員をやらなくて良いと言う理論は不思議な気がします。
管理会社への不満を持つ者が牽引役になって管理の見直し・改善に当たってもらう事は出来ないのでしょうか?
クレームをつける人は管理組合に関心を持っていて、文句を言うだけのエネルギーを使っているわけです。そのエネルギーを破壊的に使わず、建設的に使って貰えたら良いですね。

モンスタークレーマーを理事会の中に取り込めばとのご意見のようですが、毒をもって毒を制す的な発想で無理があると思います。

知人の談では、委員会で病的クレーマーに意見を言わせることで「毒抜き」効果を狙ったそうです。文句を言い出すと止まらなくなるような病的さだったので、毒抜きにも苦労があったようですが、外部から妨害されるよりはマシと考えたそうです。目的(管理会社の変更)は達成され、クレーマー自身も携わって見直した管理にクレームをつける事はさすがに無く、「上手く行った」という評価です。

asaka50さんの悩みは、知人のマンションよりもずっと深いようですね。よく頑張っていらっしゃると思います。

管理会社としてはこの程度の一般管理費と管理報酬は必要でありますことから、妥当な数字だと思います。

まず一般管理費は、管理会社の本社経費(本社一般管)として計上されるもので、本社の家賃、本社の間接人件費(役員、総務、人事、法務)、コンピューターシステム運用等の費用で、10%の一般管理費は妥当と考えます。
次に管理報酬は管理会社の営業利益に相当 するものであり、営利企業としては一定の利益を上げることが必要ですので、5%の管理報酬も妥当と考えます。

この様に一般管理費と管理報酬は全て本社に召し上げられるので、各支店の家賃分、或いは間接人件費はそれ以外で稼ぐ必要があります。
そのため各種業務費にマージンを加え、支店の経費と利益を確保しているのです。

ですので、一般管理費、管理報酬のパーセンテージは妥当と思われますし、人件費アップによる委託業務費の値上げも一定の根拠があるので最小限は認めざる得ないと思います。
従って委託業務費の値上げに伴い、例えモンスタークレーマーがいらっしゃるとしても、後々に善管注意義務違反に問われない為に総会での「管理費の値上げ提案」議題の提出は必須だと思います。
例え否決され、以降赤字予算となり債務超過に陥ってもasaka50さんが善管注意義務違反に問われる心配はありません。

そうですね。アリバイ作りで、管理費値上げ提案の議題を出します。

私も先日質問させていただいたのですが、管理会社からいきなり年間300万の値上げを言われました。
清掃の人件費の値上げを下請けから言われたとのことです。
下請けの会社は値上げを認めないなら手を引くと言ってきたというので「では、管理組合が認めなければ管理会社も辞めるのか」と聞いたところ、言葉を濁しました。
しかも総会2か月前でしたので、内容を検討している時間もなく、総会では暫定契約とすることになました。
現在、管理会社に委託費の全面見直しを要求しているのですが、これ以上はできないとの回答です。
そこで、他の管理会社の相見積もりをとることにしました。
ネゴしてもできないというなら、管理会社を変えるしかないです。
私のところもネームバリューに依存している組合員が多いいです。
しかし管理費の値上げは避けたいので、管理会社を変更するほうがいいと思っています。
皆さんに事情を話せば、値上げと比べて管理会社変更のほうを選んでくれると思います。

当方のクレーマーは、管理会社は現状の大手有名管理会社のままで、サービス品質は現状以上、管理費負担は現状以下との条件を掲げて騒いでいます。
当方のクレーマーは、全員元理事会役員経験者と言うことで、過去の理事会ではサービスレベルを保ちつつ管理費も上げずに委託業務費を下げて来たと騒いでくるので大変困っています。

逆に管理会社は過去の理事会で徹底的に絞られて来たので、今回のチャンスに元に戻そうと考えているのかもしれません。

契約更新ができないと管理会社のほうから言うのですからチャンスだと思います。
クレーマーさん達だって、管理会社から更新しないと言っているのに理事会に責任を問うことはないでしょう。
管理費の値上げにも応じない、管理会社の変更もいやだというのはクレームではなく我がままということでしょう。
ではどうするの?って聞いてみられたらいいでしょう。

10%や5%というのは会社の方針ですし、マージンを取るのも違法なわけじゃないです。
そんなことを交渉しても解決はしないのではないですか。
管理会社がそれでなければ更新しないというなら、こちらから「わかりました。いいですよ。」と言って断ればいいと思います。
管理会社変更するのにこれほどいい口実はありません。

管理会社が最終回答として「この条件でなければ更新しない」というのなら、別の管理会社を探したほうが生産的です。
こんなことでどうしようと悩んでいる時間があるのなら、外の世界も見てみたほうがいいのではないですか。


当方のクレーマーは、管理会社は現状の大手有名管理会社のままで、サービス品質は現状以上、管理費負担は現状以下との条件を掲げて騒いでくるので大変困っています。

だからといってクレーマーは理事会役員になる事は絶対に無く困っています。
当方も役員の任期が終わったら、クレーマーとして自由な立場で総会で言いたい事を言いたいとも思っています。

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花田先生ありがとうございます。
各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか?
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか?
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか?

契約更新ができないと管理会社のほうから言うのですからチャンスだと思います。
クレーマーさん達だって、管理会社から更新しないと言っているのに理事会に責任を問うことはないでしょう。
管理費の値上げにも応じない、管理会社の変更もいやだというのはクレームではなく我がままということでしょう。
ではどうするの?って聞いてみられたらいいでしょう。

10%や5%というのは会社の方針ですし、マージンを取るのも違法なわけじゃないです。
そんなことを交渉しても解決はしないのではないですか。
管理会社がそれでなければ更新しないというなら、こちらから「わかりました。いいですよ。」と言って断ればいいと思います。
管理会社変更するのにこれほどいい口実はありません。

管理会社が最終回答として「この条件でなければ更新しない」というのなら、別の管理会社を探したほうが生産的です。
こんなことでどうしようと悩んでいる時間があるのなら、外の世界も見てみたほうがいいのではないですか。


当方のクレーマーは、管理会社は現状の大手有名管理会社のままで、サービス品質は現状以上、管理費負担は現状以下との条件を掲げて騒いでくるので大変困っています。

だからといってクレーマーは理事会役員になる事は絶対に無く困っています。
当方も役員の任期が終わったら、クレーマーとして自由な立場で総会で言いたい事を言いたいとも思っています。

私も先日質問させていただいたのですが、管理会社からいきなり年間300万の値上げを言われました。
清掃の人件費の値上げを下請けから言われたとのことです。
下請けの会社は値上げを認めないなら手を引くと言ってきたというので「では、管理組合が認めなければ管理会社も辞めるのか」と聞いたところ、言葉を濁しました。
しかも総会2か月前でしたので、内容を検討している時間もなく、総会では暫定契約とすることになました。
現在、管理会社に委託費の全面見直しを要求しているのですが、これ以上はできないとの回答です。
そこで、他の管理会社の相見積もりをとることにしました。
ネゴしてもできないというなら、管理会社を変えるしかないです。
私のところもネームバリューに依存している組合員が多いいです。
しかし管理費の値上げは避けたいので、管理会社を変更するほうがいいと思っています。
皆さんに事情を話せば、値上げと比べて管理会社変更のほうを選んでくれると思います。

当方のクレーマーは、管理会社は現状の大手有名管理会社のままで、サービス品質は現状以上、管理費負担は現状以下との条件を掲げて騒いでいます。
当方のクレーマーは、全員元理事会役員経験者と言うことで、過去の理事会ではサービスレベルを保ちつつ管理費も上げずに委託業務費を下げて来たと騒いでくるので大変困っています。

逆に管理会社は過去の理事会で徹底的に絞られて来たので、今回のチャンスに元に戻そうと考えているのかもしれません。

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花田先生ありがとうございます。
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このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか?
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか?
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか?

ご質問の中に「モンスタークレーマーの対処方法は?」という側面が含まれていますね。

知人のマンションにも病的なクレーマーがおり、そのマンションで管理会社の変更をする際に「管理見直し委員会」を設置し、有志の他、その病的クレーマーを委員に招いて進めたそうです。
そのクレーマーを蚊帳の外にすれば外部から言いたい放題クレームをつけられることが予見されたので、委員会に引き入れて、クレームを回避する狙いでした。上手くいったそうです。
一度役員をやったら、2度と役員をやらなくて良いと言う理論は不思議な気がします。
管理会社への不満を持つ者が牽引役になって管理の見直し・改善に当たってもらう事は出来ないのでしょうか?
クレームをつける人は管理組合に関心を持っていて、文句を言うだけのエネルギーを使っているわけです。そのエネルギーを破壊的に使わず、建設的に使って貰えたら良いですね。

モンスタークレーマーを理事会の中に取り込めばとのご意見のようですが、毒をもって毒を制す的な発想で無理があると思います。

知人の談では、委員会で病的クレーマーに意見を言わせることで「毒抜き」効果を狙ったそうです。文句を言い出すと止まらなくなるような病的さだったので、毒抜きにも苦労があったようですが、外部から妨害されるよりはマシと考えたそうです。目的(管理会社の変更)は達成され、クレーマー自身も携わって見直した管理にクレームをつける事はさすがに無く、「上手く行った」という評価です。

asaka50さんの悩みは、知人のマンションよりもずっと深いようですね。よく頑張っていらっしゃると思います。

昨今の人件費の高騰は深刻です。まだ値上げ(ある意味お金で解決)提案がきているのであれば良い方かもしれません。物件によっては契約終了で持っていっているマンションもあるのでは?と思います。
まずは管理仕様の見直しをされたらどうでしょうか?例えば、管理人の勤務時間や法定点検以外での点検回数、日常もしくは定期清掃の回数など仕様を一定レベルまで下げて、現状の管理費を維持する(実質的には増額)で落し所を探るのも一つの考え方だと思います。

その通りですね。
話し合いで妥協点を探します。

管理会社としてはこの程度の一般管理費と管理報酬は必要でありますことから、妥当な数字だと思います。

まず一般管理費は、管理会社の本社経費(本社一般管)として計上されるもので、本社の家賃、本社の間接人件費(役員、総務、人事、法務)、コンピューターシステム運用等の費用で、10%の一般管理費は妥当と考えます。
次に管理報酬は管理会社の営業利益に相当 するものであり、営利企業としては一定の利益を上げることが必要ですので、5%の管理報酬も妥当と考えます。

この様に一般管理費と管理報酬は全て本社に召し上げられるので、各支店の家賃分、或いは間接人件費はそれ以外で稼ぐ必要があります。
そのため各種業務費にマージンを加え、支店の経費と利益を確保しているのです。

ですので、一般管理費、管理報酬のパーセンテージは妥当と思われますし、人件費アップによる委託業務費の値上げも一定の根拠があるので最小限は認めざる得ないと思います。
従って委託業務費の値上げに伴い、例えモンスタークレーマーがいらっしゃるとしても、後々に善管注意義務違反に問われない為に総会での「管理費の値上げ提案」議題の提出は必須だと思います。
例え否決され、以降赤字予算となり債務超過に陥ってもasaka50さんが善管注意義務違反に問われる心配はありません。

そうですね。アリバイ作りで、管理費値上げ提案の議題を出します。

この記述だけでなかなかコメントが難しいのですが、
解決策は具体的ですか?(もちろん問題の具体化が先ですが?)
記載されている「管理会社主導」とは具体的には、どういうことですか?主導であると何が困りますか?
意思決定ができない人の理由は?、管理会社抜きの理事会の反対理由は?
合理的に理由を説明しても理解しようとしない(できない)人も事実います。根気よく具体的に話すべきです。

よくわかりませんが、話をしてみます。

asaka50さん こんにちは
先ずは管理会社の業務委託費をしましょう。業務委託費の削減で私が実行したことは、以下の業務を
管理会社契約から、管理組合直契約に変更したことです。
1、貯水槽清掃
2、排水管清掃
3、定期清掃(年2回)
4、日常清掃
5、エレベーター保守の直契約
これだけの業務を直契約にしたことで30%以上の費用削減が
出来ました。
一般管理費の削減は、考えもしませんでした。
ただ、管理員の勤務態度の問題で管理員の変更を してもらいました。
費用を削れる項目は、管理組合(理事会)で討議して
実行すれば支出を抑えられますよ。
asaka50さんのマンションでもこれらの項目を検討された後の
一般管理費の値下げ交渉だとは思いますが、再度 見直しされてはいかがでしょうか?
それと管理報酬については一般的ではないので、交渉すれば無しになると思います。

管理報酬は当方のマンションの管理会社だけなのですか?

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花田先生ありがとうございます。
各業務費のコストダウンを要請と合わせ、10%の一般管理費と5%の管理報酬は高過ぎると考え、見直しを要請しましたところ、これらのパーセンテージは全国共通で変える事は出来ないとのことです。
このように各業務費のコストダウンについては拒否され、さらに一般管理費・管理報酬の見直しにも応じて貰えず、逆に最近の人件費のアップを理由に来期の委託業務費の大幅値上げを要求されており、もし来期の委託業務費の値上げが認められない場合は契約の更新が出来ないとのことです。

当マンションはモンスタークレーマーが多く理事会として管理費の値上げ提案は難しい状況でありますが、一方で住民の多くが大手管理会社のネームバリューでマンションを購入しているので管理会社の変更も難しい状況です。

この様な状況で管理会社とどの様に交渉すればよいのでしょうか。
(1)一般管理費や管理報酬の適正なパーセンテージはどの程度でしょうか?
(2)管理会社相手に各業務費のコストダウンをやって貰えるような具体的な方法はあるのでしょうか?
(3)管理会社会社への委託業務費の値上げを住民の管理費に転嫁しない良い方法はあるのでしょうか?