←トップへ戻る

大規模修繕 共通仕様書について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕の工事をコンサル主導で公募しました。
7社ほど応募があり、見積もりを依頼したわけですが、その際の仕様書なんですが、コンサルが設計図を書き、それを元に数量を各施工業者が拾って、見積もりを作成することが普通なんでしょうか?てっきり、タイルの枚数とか統一した仕様書で見積もりを取ると思っていたのですが、詳しく聞いてみると、数量は各自施工会社が拾う。その上、その数量以上のコストがかかっても、管理組合に請求できないそうです。

みんなの回答

NHK「クローズアップ現代」
あなたのマンションも? 狙われる修繕積立金

「現金ですね。領収書のない現金お渡しします。あの人ら、うまいこと考えてますよ。お金の取り方、上手です。」
私たちがマンションを修繕するためにためている積立金が悪徳業者に狙われているといいます。
マンション住民
「許せないですね。マンションを食い物にしてる。」
マンション住民
「ちょろまかすというか、完全になめきってますよね。」
悪質な設計コンサルタントが裏金を工事業者に要求。住民の修繕積立金を不当に奪い取っているというのです。
元設計コンサルタント
「お客さんは素人ばっかり。そこが一番狙い目。」
事態を重く見た国も、今年(2017年)に入って「通知」を出し、注意を呼びかけています。

国土交通省 担当者
「管理組合(住民)の利益と相互する立場に立つ。設計コンサルタントが発注に関与することのないように、十分に意識をしていただく必要がある。」

「マンション老朽化時代」に入り、大規模修繕工事は急増。多くの人々が被害に遭っているおそれがあります。不適切とされる業者の実態に迫るとともに、身を守るための対策も考えます。

田中:分譲マンションでは、十数年に一度「大規模修繕工事」が行われます。工事の内容は、外壁補修、防水対策、塗装など、マンションごとにさまざまです。
しかし、どんな工事が必要なのか、住民は分かりませんよね。そこで、一般的に「設計コンサルタント」が住民に代わって修繕計画を立てるなど、工事を主導します。
コンサルは「工事業者」を入札で選び、発注をしたり、工事が適切に行われているか監理・検査をしたりと、重要な役割を担います。
今回、問題になっているのは、この大規模修繕の裏側で悪質なコンサルが工事業者に巨額のバックマージンを要求し、工事費を不適切な形でつり上げる場合があるというものです。
その規模は、例えば修繕工事に3億円かかった場合、3,000万円〜6,000万円に及ぶこともあるそうです。

── こうしたトラブル、マンション管理をつい他人に任せてしまいがちな私たちの姿勢につけ込まれてきた面もあるということが分かりました。
自分たちの住まいをどう良くしていくか、住民自らが考えることが、結果的にトラブルから身を守ることにつながるんだと思います。

当方は元々建築系でしたので、数年前に当方のマンションの大規模修繕理事を担当したので、アドバイスさせていただきます。

「いまやん」さんが大規模修繕の工事をコンサル主導で公募したのはよいのですが、そのコンサルを選定する際にコストを優先し過ぎて本来コンサルにやらせるべき仕事が省かれているように思われます。

一般的にはコンサルが設計資料を作成する前に、現地調査としてサンプリングで、タイルの接着力調査、タイル打鍵テストでの浮き%調査、コンクリートの劣化調査、通路のコンクリート防水等の現地調査を行います。
その結果に基づき、交換タイル枚数等の設計に必要とする資料を作り、各施工業者にその数字を示し、同じ見積もり条件で相見積もりを取るのが一般的です。

当方の大規模修繕ではコンサルに350万円のコンサル料を払いましたが、その内の100万円以上が現地調査費用(コンクリート調査だけでも数箇所でコンクリートを抜き、被り量、強度、アルカリ度等を調査)でしたが、「いまやん」さんのマンションではコンサルの現地調査費用を省いているように思います。

現地調査を省き、タイル交換数量等は各自施工会社に拾わせ、その数量以上のコストがかかっても施工会社負担とするということは、重大な欠陥工事を許す事になります。
具体的には受注したい施工会社は、タイル交換枚数やコンクリート補修箇所をワザと最小限に見積もり、実際の工事では見積もり枚数を超えるタイル等は交換せずに済ませる事にしてしまいますと、後々大地震等で大量にタイルが剥離したり、コンクリート片が落下する等の事故が予想されます。

多分コンサルは「責任を持って工事管理するので問題なし」と言い張ると思いますが、現地調査のしないコンサルはNHKのクロ現で放送された多額のバックマージンを取る悪徳コンサルの可能性が高いと思います。

今から上記手抜き工事を防止するので有れば、管理組合の方で統一した条件、例えばタイル交換は全体の15%(少し多めですが)と指定し見積もりを依頼し、実際の交換枚数との差額は予め決めた単価で精算するのが良いと思います。

もし「いまやん」さんのコンサルがクロ現で出て来たような悪徳コンサルの場合は、実際のタイル交換数をも誤魔化す可能性があるので、十分な注意が必要です。

また上記のような精算のため大規模修繕工事の精算のために10%程度の予備費は確保する必要がありますし、通常はコンサルから予備費の確保をアドバイスしてくる筈です。

何れにしてもコンサル費用そのものは大規模修繕費の1〜2%程度ですので、コンサル費用をケチって悪徳コンサルにだまされてはいけません。
安いコンサルは利益確保のため実施業者からバックマージンを取り、しかも実施業者にバックマージンを捻出させるため工事管理で手抜き工事を見て見ないふりをするのです。

今からでもコンサルを変えるか、追加で新たな真っ当なコンサル(国交相の大規模修繕委員会への参加会社etc)を加えた方が良いと思います。

当方でコンサルを依頼して入札をやった実例を紹介します。

見積もりに必要な工事仕様書はコンサルが出しました。 
タイルの枚数はコンサルがサンプリング調査して、枚数を見積もって入札の仕様書になりました。
工事会社が勝手に枚数を試算したら比較できませんよね?

業者決定後は、足場からのタイルの目視調査と打鍵テストで工事範囲が広がる可能性があるので、予備費は10%確保しましたが、1.5倍の不良が発見され理事会で対応を検討しました。(10%はコンサルの推奨値です。)
不良タイルをすべて交換する必要はありません。 だって今現在問題無く住んでいるのですから、例えば足場が必須のタイルに優先順位を付けるなどして、部分交換でも済ませられます。  

そのコンサルだめでは? 
公募やり直しては?

共通仕様書、共通見積書は当然出すと思います。
そこに数量を入れるということはないのでは。
コンサルだって簡易な建物診断で修繕設計を作るのですし、施工会社も同じように現地調査をします。
仕様に従って現地調査をすれば数字が出せるのではないでしょうか。
数量以上のコストがかかっても管理組合に請求できないということは理解できません。
足場を組んで、実際に工事を始めたら予想外のことがあるなんてこともあります。
コンサルの数量が正確だということもないですし、その数量で工事をしなければいけないということでもないです。
そのために予備費を設けて、予想以上のコストになった時に補填できるようにするものではないでしょうか。

共通仕様書、共通見積書は当然出すと思います。
そこに数量を入れるということはないのでは。
コンサルだって簡易な建物診断で修繕設計を作るのですし、施工会社も同じように現地調査をします。
仕様に従って現地調査をすれば数字が出せるのではないでしょうか。
数量以上のコストがかかっても管理組合に請求できないということは理解できません。
足場を組んで、実際に工事を始めたら予想外のことがあるなんてこともあります。
コンサルの数量が正確だということもないですし、その数量で工事をしなければいけないということでもないです。
そのために予備費を設けて、予想以上のコストになった時に補填できるようにするものではないでしょうか。

当方は元々建築系でしたので、数年前に当方のマンションの大規模修繕理事を担当したので、アドバイスさせていただきます。

「いまやん」さんが大規模修繕の工事をコンサル主導で公募したのはよいのですが、そのコンサルを選定する際にコストを優先し過ぎて本来コンサルにやらせるべき仕事が省かれているように思われます。

一般的にはコンサルが設計資料を作成する前に、現地調査としてサンプリングで、タイルの接着力調査、タイル打鍵テストでの浮き%調査、コンクリートの劣化調査、通路のコンクリート防水等の現地調査を行います。
その結果に基づき、交換タイル枚数等の設計に必要とする資料を作り、各施工業者にその数字を示し、同じ見積もり条件で相見積もりを取るのが一般的です。

当方の大規模修繕ではコンサルに350万円のコンサル料を払いましたが、その内の100万円以上が現地調査費用(コンクリート調査だけでも数箇所でコンクリートを抜き、被り量、強度、アルカリ度等を調査)でしたが、「いまやん」さんのマンションではコンサルの現地調査費用を省いているように思います。

現地調査を省き、タイル交換数量等は各自施工会社に拾わせ、その数量以上のコストがかかっても施工会社負担とするということは、重大な欠陥工事を許す事になります。
具体的には受注したい施工会社は、タイル交換枚数やコンクリート補修箇所をワザと最小限に見積もり、実際の工事では見積もり枚数を超えるタイル等は交換せずに済ませる事にしてしまいますと、後々大地震等で大量にタイルが剥離したり、コンクリート片が落下する等の事故が予想されます。

多分コンサルは「責任を持って工事管理するので問題なし」と言い張ると思いますが、現地調査のしないコンサルはNHKのクロ現で放送された多額のバックマージンを取る悪徳コンサルの可能性が高いと思います。

今から上記手抜き工事を防止するので有れば、管理組合の方で統一した条件、例えばタイル交換は全体の15%(少し多めですが)と指定し見積もりを依頼し、実際の交換枚数との差額は予め決めた単価で精算するのが良いと思います。

もし「いまやん」さんのコンサルがクロ現で出て来たような悪徳コンサルの場合は、実際のタイル交換数をも誤魔化す可能性があるので、十分な注意が必要です。

また上記のような精算のため大規模修繕工事の精算のために10%程度の予備費は確保する必要がありますし、通常はコンサルから予備費の確保をアドバイスしてくる筈です。

何れにしてもコンサル費用そのものは大規模修繕費の1〜2%程度ですので、コンサル費用をケチって悪徳コンサルにだまされてはいけません。
安いコンサルは利益確保のため実施業者からバックマージンを取り、しかも実施業者にバックマージンを捻出させるため工事管理で手抜き工事を見て見ないふりをするのです。

今からでもコンサルを変えるか、追加で新たな真っ当なコンサル(国交相の大規模修繕委員会への参加会社etc)を加えた方が良いと思います。

NHK「クローズアップ現代」
あなたのマンションも? 狙われる修繕積立金

「現金ですね。領収書のない現金お渡しします。あの人ら、うまいこと考えてますよ。お金の取り方、上手です。」
私たちがマンションを修繕するためにためている積立金が悪徳業者に狙われているといいます。
マンション住民
「許せないですね。マンションを食い物にしてる。」
マンション住民
「ちょろまかすというか、完全になめきってますよね。」
悪質な設計コンサルタントが裏金を工事業者に要求。住民の修繕積立金を不当に奪い取っているというのです。
元設計コンサルタント
「お客さんは素人ばっかり。そこが一番狙い目。」
事態を重く見た国も、今年(2017年)に入って「通知」を出し、注意を呼びかけています。

国土交通省 担当者
「管理組合(住民)の利益と相互する立場に立つ。設計コンサルタントが発注に関与することのないように、十分に意識をしていただく必要がある。」

「マンション老朽化時代」に入り、大規模修繕工事は急増。多くの人々が被害に遭っているおそれがあります。不適切とされる業者の実態に迫るとともに、身を守るための対策も考えます。

田中:分譲マンションでは、十数年に一度「大規模修繕工事」が行われます。工事の内容は、外壁補修、防水対策、塗装など、マンションごとにさまざまです。
しかし、どんな工事が必要なのか、住民は分かりませんよね。そこで、一般的に「設計コンサルタント」が住民に代わって修繕計画を立てるなど、工事を主導します。
コンサルは「工事業者」を入札で選び、発注をしたり、工事が適切に行われているか監理・検査をしたりと、重要な役割を担います。
今回、問題になっているのは、この大規模修繕の裏側で悪質なコンサルが工事業者に巨額のバックマージンを要求し、工事費を不適切な形でつり上げる場合があるというものです。
その規模は、例えば修繕工事に3億円かかった場合、3,000万円〜6,000万円に及ぶこともあるそうです。

── こうしたトラブル、マンション管理をつい他人に任せてしまいがちな私たちの姿勢につけ込まれてきた面もあるということが分かりました。
自分たちの住まいをどう良くしていくか、住民自らが考えることが、結果的にトラブルから身を守ることにつながるんだと思います。

当方でコンサルを依頼して入札をやった実例を紹介します。

見積もりに必要な工事仕様書はコンサルが出しました。 
タイルの枚数はコンサルがサンプリング調査して、枚数を見積もって入札の仕様書になりました。
工事会社が勝手に枚数を試算したら比較できませんよね?

業者決定後は、足場からのタイルの目視調査と打鍵テストで工事範囲が広がる可能性があるので、予備費は10%確保しましたが、1.5倍の不良が発見され理事会で対応を検討しました。(10%はコンサルの推奨値です。)
不良タイルをすべて交換する必要はありません。 だって今現在問題無く住んでいるのですから、例えば足場が必須のタイルに優先順位を付けるなどして、部分交換でも済ませられます。  

そのコンサルだめでは? 
公募やり直しては?

回答がありません。